Tribunal: TJMT
Processo: 1021235-23.2023.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-25
Data de publicação: 2023-10-31

Ementa:
AGRAVANTE(S):
RONDONOPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
AGRAVADO(s):
ALAN OLIVEIRA SOUZA
AGRAVADO(s):
BRAYENE NAKANE FRAGA CAJANGO
E M E N T A:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TUTELA CONCEDIDA PARA OBSTAR A COBRANÇA DAS PRESTAÇÕES E NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS ADQUIRENTES SOB PENA DE MULTA (ASTREINTE) – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR - DIFICULDADES FINANCEIRAS E OPERACIONAIS DECORRENTES DA PANDEMIA – DESACOLHIMENTO – CONTRATO ASSINADO QUASE DOIS ANOS DEPOIS DA DECLARAÇÃO DA PANDEMIA DE COVID-19 PELA OMS – PRAZO DA PRORROGAÇÃO LEGAL (ART.43-A DA LEI N. 4.591/64) EXTRAPOLADO EM MAIS DE 5 (CINCO) MESES – RECURSO DESPROVIDO.
Se assinatura do contrato se deu praticamente 1 (um) ano e 9 (nove) meses depois de a OMS – Organização Mundial da Saúde ter declarado a pandemia de Covid-19, não há se cogitar qualquer caso fortuito, força maior ou fato/circunstância extraordinária superveniente (rebus sic stantibus) a legitimar a extrapolação do prazo contratual de entrega e do próprio lapso de prorrogação legal art. 43-A, da Lei n. 4.591/64, pelo que deve ser mantida a tutela inibitória que impede a incorporadora alienante de cobrar as prestações ou negativar o nome dos adquirentes, sob pena de multa.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021235-23.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (AGRAVANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), MONIZA NUNES DE ALMEIDA BORGES - CPF: 033.312.071-01 (ADVOGADO), BRAYENE NAKANE FRAGA CAJANGO - CPF: 045.068.511-02 (AGRAVADO), ALAN OLIVEIRA SOUZA - CPF: 052.166.551-58 (AGRAVADO), BRAYENE NAKANE FRAGA CAJANGO - CPF: 045.068.511-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

RONDONOPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA

AGRAVADO(s):

ALAN OLIVEIRA SOUZA

AGRAVADO(s):

BRAYENE NAKANE FRAGA CAJANGO

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

– TUTELA CONCEDIDA PARA OBSTAR A COBRANÇA DAS PRESTAÇÕES E NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS ADQUIRENTES SOB PENA DE MULTA (ASTREINTE) –

ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR - DIFICULDADES FINANCEIRAS E OPERACIONAIS DECORRENTES DA PANDEMIA – DESACOLHIMENTO – CONTRATO ASSINADO QUASE DOIS ANOS DEPOIS DA DECLARAÇÃO DA PANDEMIA DE COVID-19 PELA OMS – PRAZO DA PRORROGAÇÃO LEGAL (ART.43-A DA
LEI N. 4.591/64) EXTRAPOLADO EM MAIS DE 5 (CINCO) MESES – RECURSO DESPROVIDO.

Se assinatura do contrato se deu praticamente 1 (um) ano e 9 (nove) meses depois de a OMS – Organização Mundial da Saúde ter declarado a pandemia de Covid-19, não há se cogitar qualquer caso fortuito, força maior ou fato/circunstância extraordinária superveniente (
rebus sic stantibus
) a legitimar a extrapolação do prazo contratual de entrega e do próprio lapso de prorrogação legal art.
43-A, da
Lei n. 4.591/64, pelo que deve ser mantida a tutela inibitória que impede a incorporadora alienante de cobrar as prestações ou negativar o nome dos adquirentes, sob pena de multa.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

RONDONOPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA

AGRAVADO(s):

ALAN OLIVEIRA SOUZA

AGRAVADO(s):

BRAYENE NAKANE FRAGA CAJANGO

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por
RONDONOPOLIS 32 INCORPORAÇÕES SPE LTDA
contra a decisão proferida na
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores c/c Pedido Liminar
n.
1014143-82.2023.8.11.0003
movida
ALAN OLIVEIRA SOUZA
e

BRAYENE NAKANE FRAGA CAJANGO
, a qual deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar que a ré, ora agravante, se abstenha (i) de cobrar as parcelas do contrato objeto da demanda, e (ii) de inserir o nome dos requerentes nos órgãos de restrição ao crédito, até a decisão final do processo, sob pena de multa diária no valor de R$500,00, até o limite de R$15.000,00.

Narra a recorrente que os agravados ajuizaram a ação alegando que celebraram com a agravante um contrato de compra e venda do imóvel residencial situado no lote 38 da Quadra 10 do empreendimento “Viva Rondonópolis”, no valor de R$313.000,00, a serem pagos através

de a)

um primeiro sinal de R$10.000,00 em 12/12/2021, b) um segundo sinal no valor de R$11.003,30, pago em 07/01/2022, c) 60 (sessenta) parcelas mensais de R$1.320,20 cada e, finalmente, outros d) R$241.010,00 mediante financiamento bancário, ficando convencionado entre as partes que a unidade deveria ser entregue até novembro de 2022, o que não ocorreu.

Relata que os adquirentes ajuizaram a ação originária, logrando obter a tutela de urgência ora impugnada.

Inconformada, a SPE requerida suscita que não estão demonstrados os requisitos do art.300 do CPC/15 e que, na realidade, apesar de as obras do empreendimento terem se iniciado regularmente, em
março de 2020
o país foi surpreendido pela crise sanitária sem precedentes, decorrente da pandemia de Covid-19, a qual afetou instantaneamente o sistema financeiro mundial, pelo que empresa agravante se viu impossibilitada, por caso fortuito/fortuito externo e força maior, a continuar a edificação do empreendimento.

Alude às várias normativas federais e estaduais que instituíram sucessivas quarentenas, argumentando que para garantir a segurança tanto de seus empregados, como dos funcionários de seus fornecedores e prestadores de serviços, ficou impossível manter a obra no ritmo que seria esperado em situações normais e, consequentemente, do cronograma da entrega das chaves.

Alega que mesmo com a retomada dos serviços, tal se deu com a drástica redução do número de pessoas no canteiro de obras a fim de evitar aglomerações, e assim, minimizar o risco de contágio – exigências essas impostas pelo município de Rondonópolis em atendimento às disposições do Ministério da Saúde –, o que implicou no inevitável atraso

na conclusão da obra.

Arguem que, no contrato firmado entre as partes, os agravados assumiram a responsabilidade de efetuar parte do pagamento do imóvel com recursos próprios, independente de eventual atraso na entrega do imóvel, o que somente seria tratado se e quando eventualmente ocorresse atraso por culpa da agravante, o que não é o caso.

Asseveram que, dessa forma, a cobrança das prestações e parcelas ajustadas, assim como a negativação do nome dos adquirentes autores em caso de inadimplemento constitui exercício regular de direito da agravante.

Com tais argumentos, pugnou pela concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de sustar os efeitos da decisão agravada, pleiteando, no mérito, a revogação da decisão agravada.

Contrarrazões no ID. n. 185273184, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Consoante se depreende dos autos, o contrato havido entre as partes, previa a entrega da obra até 30/11/2022 (
cláusula 9.1
), com prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos (
cláusula 9.2
), nos termos da legislação e regência foi firmado entre as partes em
03/12/2021
. Senão vejamos:

Significa isso dizer que a

assinatura do pacto se deu praticamente 1 (um) ano e 9 (nove) meses depois de a OMS – Organização Mundial da Saúde ter declarado a pandemia de Covid-19, em 11/03/2020, de maneira que a incorporadora alienante não pode alegar que fora surpreendida pelo advento da emergência sanitária que assolou o país e o mundo, paralisando algumas atividades.

Noutras palavras, a incorporadora ré contratou com os agravados já durante a pandemia, de modo que já tinha, ou ao menos deveria ter, recalculado as estimativas do prazo de entrega da unidade vendida aos recorridos.

Aliás, no mês da pactuação (
dezembro de 2021
), 80% do público alvo do programa nacional de imunização já se encontrava com o esquema vacinal completo (vacinação com duas doses), conforme dados divulgados no
site
da
Sistema Universidade Aberta
do
Sistema Único de Saúde
– UNA/SUS, no endereço eletrônico
https://www.unasus.gov.br/noticia/organizacao-mundial-de-saude-declara-pandemia-de-coronavirus
, de maneira que, ao menos em meu sentir, a pandemia de Covid-19 não pode ser usada de pretexto para além do prazo de tolerância previsto no art.43-A da Lei n. 4.591/64.

Assim, em 03/12/2021, a incorporadora recorrente já tinha todas as condições de projetar

os reflexos negativos da pandemia para si e seus fornecedores, e se conseguiria entregar a obra no lapso aprazado, ou mesmo dentro do período de prorrogação legal.

Com isso, não há razão para revogar a tutela inibitória como postulado pela alienante recorrente na medida em que, uma vez assinado mais de um ano após o início da pandemia, não há se cogitar qualquer caso fortuito, força maior ou fato/circunstância extraordinária superveniente a justificar a
rebus sic stantibus
.

Nesse sentido:

Compromisso de compra e venda. Ação de reparação de danos materiais e morais. Anulação da sentença que não se justifica.
Atraso na entrega da obra. Prazo de tolerância máximo que é de 180 dias. Pandemia COVID-19
.
Alegação de caso fortuito ou força maior. Inocorrência.
Atividades da construção civil que não foram suspensas ou limitadas, tendo até apresentado crescimento mesmo durante a quarentena.
Contrato, ademais, que fora firmado meses após o início da pandemia
. Indenização por dano material devida, mas não a por danos morais. Procedência da ação autorizada nos limites indicados na sentença. Recursos improvidos.
(TJ/SP - 36a Câmara de Direito Privado; Apelação Cível 1000922-35.2022.8.26.0428; Relator (a): Arantes Theodoro; j. em 09/02/2023; Data de Registro: 09/02/2023)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS.
[...] Contrato assinado em 25/07/2021. Inequívoco atraso na entrega da unidade, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato e no art. 43-A da Lei n.o 4.591/64.
Direito do adquirente à resolução, com devolução da integralidade de todos os valores pagos (art. 43-A, § 1o, da Lei n.o 4.591-64). Ausência de força maior advinda da pandemia da COVID-19.
Contrato assinado no ano de 2021, em momento em que a incorporadora já se encontrava em uso do prazo de tolerância
. Restituição em parcela única, nos termos da Súmula n.o 2 do TJSP. Restituição que, em verdade, deveria se dar no prazo de 60 dias contados da resolução, consoante preceitua o mesmo art. 43.A, § 1o, da Lei n.o 4.591/64. Manutenção do prazo de 180 dias, sob pena de reformatio in pejus. Prequestionamento ficto. Possibilidade. Sentença mantida, cabendo ao Juízo da Execução a imposição de eventual multa relativamente ao suposto descumprimento da liminar noticiado às fls. 365/366 pela autora. RECURSO NÃO PROVIDO
(TJ/SP; 27a Câmara de Direito Privado; Apelação Cível 1021832-03.2022.8.26.0002; Relator (a): Alfredo Attié; j. em 31/08/2023; Data de Registro: 31/08/2023)

Cumpre ainda registrar, a propósito, que além do prazo de prorrogação legal de 6 (seis) meses, já transcorreram outros 5 (cinco) meses extras, não sendo razoável que a parte adquirente seja compelida a continuar pagando as parcelas de uma unidade habitacional cuja entrega das chaves já está atrasada em 11 (onze) meses, ou mesmo corra o risco de ter seu nome negativado, sem que a parte adversa tenha honrado com a obrigação por ela assumida.

Ademais, por força da tese paradigma do
Tema 743 do STJ
, a exigibilidade da
astreinte
cominada para o caso de descumprimento da tutela inibitória deferida na decisão agravada somente terá lugar se a medida urgente concedida for, posteriormente, confirmada por sentença de mérito.

Assim, por não encontrar qualquer desacerto na decisão agravada, mantenho-a intacta.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/10/2023