Tribunal: TJMT
Processo: 1032971-85.2018.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-14
Data de publicação: 2023-03-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO COMINATÓRIA DEDUZIDA EM FACE DA COMPROMISSÓRIA VENDEDORA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO DO CONTRATO – RETORNO DAS CONTRATANTES AO STATUS QUO ANTE – RESTITUIÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM RAZÃO DO CONTRATO – TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA – PROVIDÊNCIAS QUE PERFAZEM DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 2. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, cujo implemente independe de expresso pedido das partes a respeito. 3. “A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, (...) independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa” (STJ - Terceira Turma - REsp 1.613.613/RJ, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/6/2018).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032971-85.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[DAIANA GOMES DA COSTA - CPF: 346.905.968-32 (APELANTE), STEPHANIE KAREN DA SILVA - CPF: 017.043.871-67 (ADVOGADO), ROMILSON ALEXANDRE DA SILVA - CPF: 115.313.428-41 (ADVOGADO), PALOMA DAMIANA FRANCISCO DE ALCANTARA - CPF: 014.056.841-78 (APELADO), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), FERNANDO AUGUSTO VIEIRA DE FIGUEIREDO - CPF: 830.583.201-59 (ADVOGADO), PAULO FRANCISCO ALCANTARA - CPF: 014.246.951-39 (TERCEIRO INTERESSADO), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO COMINATÓRIA DEDUZIDA EM FACE DA COMPROMISSÓRIA VENDEDORA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO DO CONTRATO – RETORNO DAS CONTRATANTES AO
STATUS QUO ANTE
– RESTITUIÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM RAZÃO DO CONTRATO – TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA – PROVIDÊNCIAS QUE PERFAZEM DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), estabelecendo que, “
nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”. 2. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao
status quo ante
, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, cujo implemente independe de expresso pedido das partes a respeito. 3. “A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, (...) independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa” (STJ - Terceira Turma - REsp 1.613.613/RJ, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/6/2018).

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por DAIANA GOMES DA COSTA contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Obrigação de Fazer c/c Pedido de Bloqueio de Bem
(...)
e Danos Morais
”

(Proc. no 1032971-85.2018.8.11.0041), ajuizada pela apelante contra PALOMA DAMIANA FRANCISCO DE ALCANTARA, julgou o pedido principal improcedente, pois, segundo a magistrada, a prova dos autos mostra que “
a autora não cumpriu a obrigação assumida, estando com parcelas atrasadas junto à requerida referente ao contrato de compra e venda firmado entre as partes
”, sendo, pois, descabida a pretensão autoral de compeli-la a cumprir a contraprestação contratual, e
julgou procedente o “
pedido contraposto
” formulado pela ré, a fim de “
a) declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel situado na rua 26, lote 23, quadra D, no 6, setor D, Santa Terezinha II, Cuiabá/MT, matriculado sob o no 86.395, folha 01, livro 02 do cartório do 5o oficio (id. 15684676); b) reintegrar a requerida na posse imóvel; e c) condenar a autora ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel referente ao tempo que permaneceu no imóvel após a sua constituição em mora, cujo montante deverá ser descontado do valor pago à requerida, devendo o montante ser apurado por ocasião da liquidação da sentença
”
(
cf. Id. no 139837662).

A apelante
afirma que nunca

“
esteve em mora, visto que a cláusula 2.1.a previa o pagamento do valor de R$ 25.000,00 quando o imóvel fosse transferido junto a CEF – Agente Financeiro
”, e, “
conforme certidão de inteiro teor, o imóvel não foi transferido,
(...)
bem como o contrato não previa data para transferência, logo, não há falar em mora
”.

Diz que “
a apelada agiu de má-fé desde o início
(...)
, já que o contrato previa que a procuração deveria ser irretratável e irrevogável
”, porém, mesmo assim, ela a revogou arbitrariamente, sem, ao menos, observar a previsão contratual de que, “
em caso de desistência,

deveria efetuar o pagamento no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em prol das prestações que a apelante pagou junto a CEF
”.

Alega que, por outro lado, “
em que pese não ter ocorrido a transferência do imóvel para o pagamento do valor de R$ 25.000,00 (este que deveria ser pago depois da transferência do imóvel), a apelante, demonstrando boa-fé, antecipou valores em virtude da necessidade da apelada, que solicitava os adiantamentos, mesmo sabendo que o imóvel ainda não fora transferido
”, sendo que, “
no momento em que a apelada revogou a procuração, já tinha recebido, a título de adiantamento, o valor total de R$ 8.590,00
”.

Sustenta, nesse sentido, que, “
até a data da revogação da procuração, já havia investido no imóvel, o valor R$ 43.450,18
(...)
+ R$ 15.000,00 das prestações atrasadas, sub total de R$ 58.450,18 (cinquenta e oito mil quatrocentos e cinquenta reais e dezoito centavos), bem como a quitação de todas as parcelas
(do contrato de financiamento)
, desde a revogação da procuração até a presente data, valor aproximado de R$ 10.800,00, sendo total de R$ 69.250,10
”, de modo que, no mínimo, deve ser imposto à “
apelada que efetue a quitação dos valores corrigidos para a apelante antes da entrega da posse do imóvel, já que o juízo a quo nada se manifestou sobre tais fatos comprovados na inicial em sua sentença
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja
julgado procedente o pedido, a fim de compelir a ré/apelada ao “
cumprimento da cláusula 4a do contrato, ou seja, que a requerida apresente procuração irrevogável e irretratável para a autora
”, ou, alternativamente, a condenação desta à “
quitação de todo débito despendido pela apelante, atualizados com juros e correção monetária, antes da entrega da posse do imóvel no valor total de R$69.250,10, que deverão ser atualizados com juros e correção monetária
”
(cf. Id. no 139837665).

Nas contrarrazões, a apelada dá pontual combate às razões recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. no 139837670).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 1o de março de 2023.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O negócio jurídico objeto da lide, instrumentalizado por meio do “
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel
” vinculado ao Id. no 139833314, cuida-se de típico “
contrato de gaveta”, ou seja, de negócio que tem por finalidade contornar a proibição legal e contratual de negociação (cessão onerosa) de bem dado em garantia de alienação fiduciária antes da quitação da dívida, mediante a celebração de ajuste sem a ciência e anuência do proprietário fiduciário.

No caso, o contrato em questão foi celebrado em
30/11/2017, figurando a ré/apelada Paloma como compromissária vendedora, enquanto a autora/apelante Daiana aparece como a compromissária compradora, e “
tem por objeto a cessão de direito e obrigações do imóvel descrito a seguir: uma casa
(...),
situada na Rua 26, Lote 23, Quadra D 06, Setor D, do Bairro Santa Terezinha II, Cuiabá/MT, matriculado sob o no 86.395, folha 01, livro 02 do Cartório do 5o Oficio desta comarca
” (cláusula 1o), cujo direito de aquisição foi obtido pela vendedora por meio de financiamento imobiliário, com garantia de alienação fiduciária, firmado com a
Caixa Econômica Federal, e estabelece, como

contraprestação, o pagamento do
preço de R$ 40.000,00, mais a assunção das parcelas vincendas do financiamento bancário (cláusula 2o), sendo que, conforme pactuado, a vendedor reconhecia que o valor de R$ 15.000,00

já havia sido “
pago pela compradora através de débitos que constavam junto à Caixa Econômica, Prefeitura de Cuiabá e Cartório do 5o Oficio
”, e o saldo remanescente, no valor de R$ 25.000,00, deveria “
ser pago pela compradora na transferência do imóvel junto ao agente financeiro
”; além disso, de imediato, a partir da assinatura do contrato, a vendedora se comprometeu com as seguintes obrigações:

“Cláusula 4a. Da Posse do Imóvel e Entrega da Procuração

A posse do imóvel será transmitida pela VENDEDORA a COMPRADORA, no dia da assinatura deste contrato.

A procuração pública será entregue à COMPRADORA dia da assinatura deste instrumento. A procuração pública será irrevogável e irretratável, conferindo-lhe os poderes de, vender, ceder e dar em alienação fiduciária ou em hipoteca em qualquer grau o imóvel, transmitir domínio, direito, ação e posse, responder pela evicção de direito liquidar dividas hipotecárias, fiduciárias e tributos fiscais que incidam sobre o dito imóvel, ajustar o preço de venda, da cessão ou valor da hipoteca ou alienação, receber, passar recibo e dar quitação total e irrevogável do preço ou valor, assinar opção de compra e venda, assinar e endossar cheques, dar se necessário, referido imóvel em garantia de alienação fiduciária ou hipoteca do mutuo, combinar cláusulas e condições, assinando os contratos necessários, inclusive de rerratificação, podendo, também, prestar as declarações exigidas pelo decreto no 93.240/86 e enfim, praticar os atos necessários ao fiel desempenho do mandato, podendo substabelecer, comprometendo-se o (vendedor ou cedente), a dar tudo por bom, firme e valioso.”

Não há dissenso entre as partes quanto ao fato de que a posse do imóvel foi transmitida à autora/compradora em 30/11/2017 (data da assinatura do contrato), e, conforme mostra a prova dos autos, a ré/vendedora outorgou a esta a procuração pública, nos termos exigidos contratualmente, em 19.12.2017, contudo, alguns meses depois, em 13.07.2018, a ré/vendedora a revogou, em razão da alegada inadimplência da parte contrária, e esse fato deu ensejo à propositura da presente demanda, em que a autora/compradora Daiana objetiva compelir a ré/vendedora ao “
cumprimento da cláusula 4a do contrato
”, isto é, a novamente lhe outorgar a procuração com amplos poderes em relação ao imóvel, ou, alternativamente, declarada a rescisão do contrato por culpa da vendedora, com a sua consequente condenação ao ressarcimento dos valores já despendidos em razão do contrato.

Segundo a petição inicial, após sucessivos empréstimos feitos à ré Paloma à quitação das parcelas em atraso do financiamento do imóvel, “
com receio da perda do valor que já havia emprestado para a requerida ante a possibilidade da perda do imóvel (consolidação do imóvel pela Caixa Econômica), a autora propôs a compra dos direitos do imóvel, já que a requerida não apresentava condições de quitar as parcelas mensais
”, sendo que, “
desde a data da assinatura do contrato, a autora está na posse no imóvel, efetua o pagamento das prestações junto a CEF, bem como realizou as benfeitorias no imóvel
”, ou seja, vem cumprindo com as suas obrigações contratuais, inclusive tendo adiantado à ré/vendedora, por mera liberalidade, parte do pagamento da 2a parcela (25 mil reais), esta que, a seu ver, ainda não seria exigível, tendo em vista que não houve o implemento condição prevista no pacto, porém, mesmo assim, a ré/vendedora injustificadamente revogou a procuração que lhe conferia poderes necessários ao cumprimento do objeto contratual.

Em resposta, a ré/vendedora Paloma disse que, na realidade, a despeito do que foi posto no papel, o que ela convencionou com a autora é que o valor remanescente à quitação do preço do contrato (25 mil reais) seria pago em 2 parcelas, a primeira no dia 10/02/2018, no valor de R$ 5.000,00, e a segunda em 10/04/2018, no valor de R$ 20.000,00, tanto é que, “
diante das cobranças, a requerente
(autora Daiana)
lhe entregou 19 cheques de titularidade de Denis Gonçalves Pinheiro, pré-datados, cada qual no valor de R$ 1.000,00, os quais deveriam ser descontados mensalmente a partir de 13/07/2018
”, mas, segundo afirmou, “
os primeiros três cheques, quando depositados, eram devolvidos por falta de fundos, novamente a requerida passou a cobrar os pagamentos não realizados, vez que a requerente entregou em espécie apenas R$ 4.000,00 em 12/04/2018
”, e, como não recebeu o que lhe era devido, ou seja, diante do inadimplemento da parte contrária, resolveu revogar a procuração e pôr um fim à relação contratual; aliás, por esse motivo, na própria peça contestatória, a ré formulou “
pedido contraposto
” para que seja declarada a rescisão do contrato por culpa da autora e a condenação desta ao pagamento de “
indenização pelas despesas administrativas geradas
”, o que corresponderia ao “d
ireito de retenção de porção de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser ressarcido a ré
” (cf. Id. no 139833344 - pág. 46/53).

Após examinar o mérito da causa, o MM. Juiz concluiu que o inadimplemento contratual partiu, primeiramente, da autora/compradora, que não pagou a 2a parcela prevista no contrato, e, por isso, julgou improcedente o pedido por ela formulado, e, considerando o desinteresse na manutenção do negócio por parte da ré/vendedora, julgou procedente o “pedido contraposto” para estabelecer o seguinte:

“DIANTE DO EXPOSTO, diante da doutrina e da jurisprudência apresentada, e com fulcro no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil Brasileiro, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por DAIANA GOMES DA COSTA em desfavor de PALOMA DAMIANA FRANCISCO DE ALCANTARA.

CONDENO a parte Autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, §2o, do NCPC, ficando suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, § 3o, do NCPC.

Ainda, JULGO PROCEDENTES os pedidos contrapostos formulados por PALOMA DAMIANA FRANCISCO DE ALCANTARA em desfavor de DAIANA GOMES DA COSTA, para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda do imóvel situado na Rua 26, lote 23, quadra D 06, Setor D, Santa Terezinha II, em Cuiabá/MT, matriculado sob o no 86.395, folha 01, livro 02 do Cartório do 5o Oficio (ID. 15684676);

b) REINTEGRAR a Requerida na posse imóvel; e

c) CONDENAR a Autora ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel referente ao tempo que permaneceu no imóvel após a sua constituição em mora, cujo montante deverá ser descontado o valor pago à Requerida, devendo o montante ser apurado por ocasião da liquidação da sentença.”

Em relação ao inadimplemento contratual, aspecto fulcral à solução a ser dada à lide, nas razões recursais, a autora/apelante Daiana sustenta que “
nunca

esteve em mora, visto que a cláusula 2.1.a previa o pagamento do valor de R$ 25.000,00 quando o imóvel fosse transferido junto a CEF – Agente Financeiro
”, sendo que, “
conforme certidão de inteiro teor, o imóvel não foi transferido,
(...)
bem como o contrato não previa data para transferência, logo, não há falar em mora
”.

Eis, a propósito, o que prevê a cláusula 2a do contrato:

“2.1. Será pago pela COMPRADORA à VENDEDORA, conforme descrito abaixo:

a) R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) referente ao sinal, que deverá ser pago pela COMPRADORA na transferência do imóvel junto ao agente financeiro;

b) R$ 15.000,00 (quinze mil reais), que já foram pagos pela COMPRADORA através de débitos que constavam junto à Caixa Econômica, Prefeitura de Cuiabá e Cartório do 5o Oficio.” (
destaquei
)

A redação do item acima destacado é bastante problemática, deixando muito a desejar do ponto de vista técnico-jurídico; a 1a parte do item, ao dizer que aquela parcela se refere ao “
sinal
”, transmite a ideia de que se se trata da 1a parcela/entrada, afinal, em sua acepção jurídica, o sinal é a quantia entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio, e que, entre outras finalidades, serve de entrada/princípio de pagamento (CC, arts. 417 e ss), contudo, na sequência, em sentido diametralmente oposto, estabelece-se o implemento de uma condição, isto é, de um acontecimento futuro e incerto, cuja ocorrência depende da conduta da compradora/devedora, para a exigibilidade da prestação contratual; nesse embate, considerando que, para além do uso do termo “sinal”, não há nada que indique a intenção das partes de empregá-lo no sentido de “arras” ou “sinal de entrada”, tenho que a interpretação da cláusula deve se prender à parte final do dispositivo contratual.

Assim, em específico à 2a parte do item, ao dispor que o pagamento seria devido “
na transferência do imóvel junto ao agente financeiro
”, abre-se margem para, ao menos, duas interpretações, a primeira é a de que esse momento seria o da transferência da titularidade/domínio do imóvel, essa, porém, não soa condizente às particularidades do caso, seja porque a transferência da titularidade do imóvel não se faz perante o agente financeiro, na verdade, sequer dependente da boa vontade deste, pois se trata de efeito inerente ao adimplemento do financiamento bancário, decorrendo da mera baixa da garantia que confere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, seja porque destoa do próprio objeto contratual definido pelas partes, a saber, “
a
cessão de
direito
e
obrigações
do imóvel
”;
a outra é a de que seria no momento da transferência dos direitos titularizados pela vendedora sobre o imóvel junto ao agente financeiro (isto é, a CEF), sendo interpretação compatível e mais condizente com
objeto contratual
, com a norma que disciplina a matéria (
Lei no 9.514/97, art. 29) e com o próprio contexto em que se insere a relação negocial existente entre as partes.

Sobre esse último ponto, vale destacar que, embora a situação não esteja totalmente clara nos autos em razão da confusa e precária exposição dos fatos tanto pela autora quanto pela ré, o que se extrai é que o início da relação entre as litigantes se deu porque a ré Paloma procurou os serviços oferecidos por funcionária ou sócia – não há informação nesse sentido – da autora Diana para assessorá-la na vender do imóvel, ou seja, iniciou-se como relação de consumo, e, só mais tarde, Diana resolveu passar do papel de corretora à própria compradora do imóvel que até então procurava vender a terceiros, o que, em princípio, não caracteriza nenhuma ilicitude ou irregularidade, mas, para fins de interpretação do contrato, favorece a leitura da cláusula de forma mais beneficia à ré Paloma, não só pela posição de vulnerabilidade técnica desta em relação àquela, mas também porque, conforme
regra geral de interpretação dos negócios jurídicos, a interpretação deve ser m
ais benéfica à parte que não redigiu o dispositivo.

Nessa perspectiva, considerando que, após a transmissão da posse do imóvel e a outorga da procuração pública lhe conferindo amplos poderes negociais, a autora Diana não providenciou a formalização da “
cessão de direito e obrigações

do imóvel
” junto a CEF, furtando-se, assim, de adotar a conduta devida e necessária para o regular desenvolvimento da relação contratual, é certo que ela foi a responsável por inadimplir o contrato e dar causa à sua rescisão.

Observo, de todo modo, que idêntica conclusão é alcançada caso fosse admitida a hipótese de posterior ajuste verbal entre as partes quanto a forma diversa de pagamento da parcela de 25 mil reais, pois, independentemente da versão apresentada nos autos, o fato é que não houve o pagamento integral da dívida, afinal, a somatório dos valores constantes do cheques pré-datados não corresponde ao total devido.

Fixado esse ponto, isto é, assentada a premissa de que o inadimplemento contratual partiu da autora/apelante/compromissária compradora, apesar de não ser cabível o conhecimento do “
pedido contraposto
” formulado na contestação, já que a presente demanda não detém natureza dúplice, merece ser confirmada a declaração de resolução do contrato, pois, ao fim e ao cabo, ambas as partes manifestaram o desinteresse na manutenção da relação contratual, é o que se extrai do pedido ressarcitório formulado pela autora em caráter alternativo e o que explicitamente diz a ré na contestação, de modo que o caso é de dar parcial procedência do pedido para declarar a rescisão do contrato, não por culpa da ré, mas sim por parte da própria autora.

Diante da resolução contratual, independentemente da culpa, o retorno da situação jurídica dos contratantes ao
status quo ante
é decorrência lógica e necessária, efeito automático e
ex lege
do pronunciamento jurisdicional, assim, rescindido o contrato, a posse do imóvel deve ser devolvida à vendedora, devendo a compradora
indenizá-la (taxa de fruição) pelo período da ocupação, eis que

“
a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa
”

(STJ - Terceira Turma - REsp 1.613.613/RJ, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/6/2018);
em contrapartida, cabe à vendedora restituir o que recebeu em razão do contrato e a indenizar a compradora pelas benfeitorias por ela erigidas no imóvel, de modo a evitar, em qualquer hipótese, o enriquecimento imotivado da contraparte.
Em segundo plano, incide, em favor da ré/vendedora, a cláusula penal convencionada no contrato.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, apenas para, retificando o dispositivo sentencial, julgar parcialmente procedente o pedido da autora para declarar a rescisão do contrato objeto da lide e, por conseguinte, determinar o retorno das partes ao
status quo ante
, devendo a posse do imóvel ser devolvida à ré, e, em fase de liquidação de sentença, deve ser apurado o valor a ser restituído à autora pelos gastos em razão do contrato (pagamentos realizados e benfeitorias), a ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão e correção monetária pelo INPC desde a data do desembolso, e também a quantia devida à ré a título de taxa de fruição do imóvel, a ser contado
desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.
Mantenho, no mais, a distribuição do ônus de sucumbência diante da sucumbência mínima da parte ré/apelada.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/03/2023