Tribunal: TJMT
Processo: 1001355-45.2023.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-17
Data de publicação: 2023-05-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –TUTELA DE URGÊNCIA – PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDEFERIMENTO – REGRA - NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO
Em regra, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, porquanto a fruição revela aparente exercício de direito.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001355-45.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Liminar, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GLEICE HELLEN COSTA LEITE - CPF: 692.592.831-91 (ADVOGADO), SUELI SOARES - CPF: 362.345.401-04 (AGRAVANTE), ARI LEOPOLDO SOARES - CPF: 297.050.299-20 (AGRAVANTE), GILMAR GOLIN - CPF: 895.630.421-15 (AGRAVADO), CAROLINA OLIVEIRA RIGOTI - CPF: 061.209.351-42 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –TUTELA DE URGÊNCIA – PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDEFERIMENTO – REGRA - NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO

Em regra, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, porquanto a fruição revela aparente exercício de direito.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1001355-45.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: SUELI SOARES, ARI LEOPOLDO SOARES

AGRAVADO: GILMAR GOLIN

RELATÓRIO

Cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
SUELI SOARES e ARI LEOPOLDO SOARES,
contra decisão que na Ação de Rescisão Contratual que move em desfavor de
GILMAR GOLIN,
indeferiu liminar de reintegração de posse sobre o imóvel denominado Gleba Resistência, Lote 05.

Dizem que em 09-6-2022, firmaram compromisso de venda e compra do imóvel, pelo valor de R$285.000,00, a ser pago da seguinte forma parcelada: 1) R$20.000,00 como sinal de pagamento; 2) 1a parcela de R$ 120.000,00 em 30/11/2022; 2a parcela de R$ 100.000,00 em 30/03/2023 e 3a e última parcela de R$ 45.000,00 em 31/09/2023.

Argumentam que apenas a entrada foi quitada e mesmo notificado para realizar o pagamento da 2a parcela vencida em 30-11-2022, o requerido se manteve inerte.

Afirma que além de estar em mora, o requerido solicitou ao INTERMAT a transferência do imóvel para seu nome, em violação do disposto na Cláusula 7a que prevê que a escritura só será outorgada após o pagamento integral do negócio.

Noticiam que o agravado se aproveitou dos autores que são pessoas simples, sem estudo, cuja venda do imóvel se deu em desespero para fazer frente ao tratamento de câncer, coluna e problema de cegueira do agravante.

Justificam que o valor pago a título de entrada não chega a 10% do total do negócio e que pelo tempo de espera dos agravantes em receber a 1a parcela, já decorreram sete meses, o que demonstra ser um excelente negócio ao agravado que está na posse do imóvel, sem nada pagar e ainda lucrando, porque o arrendamento da área, em média, varia de 6 a 10mil reais mensais.

Entende que o negócio deve ser declarado defeituoso (artigo 147 do CC), porque se soubessem que o agravado não iria pagar, não teriam vendido o imóvel.

Pedem seja decretada a resolução/rescisão do compromisso de compra e venda feita por escritura pública feita ente as partes, do imóvel situado na Gleba Resistencia, Lote 05, no município de Santo Antônio do Leverger-MT, bem assim a imediata reintegração de posse sobre o bem, ou, a condenação do agravado ao ressarcimento de R$265.000,00, frente sua incontroversa inadimplência.

Sem contraminuta (id 166347154).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Buscam os agravantes
SUELI SOARES e ARI LEOPOLDO SOARES,
a antecipação de tutela a fim de que seja decretada a rescisão do contrato de compra e venda firmado com o agravado
GILMAR GOLIN,
em razão do inadimplemento deste, com a imediata reintegração na posse sobre o imóvel denominado Gleba Resistência, Lote 05.

Consta que os autores, ora agravantes, em 09-6-2022, firmaram com o agravado Gilmar, venda e compra do imóvel pelo valor de R$285.000,00, a ser pago pelo requerido de forma parcelada: 1) R$20.000,00 como sinal de pagamento; 2) 1a parcela de R$ 120.000,00 em 30/11/2022; 2a parcela de R$ 100.000,00 em 30/03/2023 e 3a e última parcela de R$ 45.000,00 em 31/09/2023, dos quais apenas a entrada fora quitada e as demais parcelas restaram inadimplidas.

A Ação de Rescisão de Contrato tem por fundamento principal o inadimplemento do comprador, ora agravado, do pagamento das parcelas do negócio.

Nesta sede recursal, o exame cinge-se aos requisitos da tutela cautelar postulada de reintegração de posse no imóvel objeto de compra e venda.

Anota-se que para a concessão da tutela de urgência, mister se faz que estejam demonstrados os pressupostos elencados no art. 300 do CPC, quais sejam: probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Com efeito, a jurisprudência orienta no sentido de que, em regra, é imprescindível a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda de imóvel para que seja possível a reintegração do vendedor na posse do bem, ainda que prevista cláusula resolutiva expressa no instrumento contratual, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objeto a nortear os contratos.

Nesse sentido:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. NECESSIDADE DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
. OMISSÃO DO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRADO.

É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "
imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
. (...) Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório". (REsp 620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009).(...) Agravo regimental não provido.
(AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013) (grifei)

Nessa linha de orientação, este Tribunal tem decidido:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PEDIDO LIMINAR INDEFERIDO – REQUISITOS DA TUTELA JUDICIAL INDEMONSTRADOS – REINTEGRAÇÃO DE POSSE ATRELADA À RESOLUÇÃO DO CONTRATO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO

I - Verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela urgência, quais sejam: a) a probabilidade do direito invocado; b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) a reversibilidade do provimento jurisdicional.

II -
Em casos como o dos autos, a reintegração de posse depende da procedência da própria ação de rescisão contratual, ou seja, há um vínculo de dependência de um dos pedidos da ação para com o outro, em que a reintegração de posse exsurge como consequência da rescisão contratual.”

(N.U 1013855-80.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 26/01/2023)
(grifei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE ARRENDAMENTO - INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA PARA CONCEDER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL – DEMANDA QUE REQUER DILAÇÃO PROBATÓRIA – CARÁTER SATISFATIVO - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC – AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

No caso presente, neste momento, em juízo perfunctório, não se verifica o preenchimento dos requisitos autorizadores, considerando que a concessão da tutela liminar, nos moldes pretendidos, esgotaria o mérito da demanda em razão do seu caráter satisfativo.

Uma breve leitura da ação originária permite divisar a correção dessa assertiva, tratando-se de controvérsia estabelecida sobre questão cuja complexidade impede que se proclame, em singela cognição prefacial, os requisitos do artigo 300, do CPC.

Com efeito, o pleito de retomada a posse do bem imóvel, arrendado à agravada, demanda instrução probatória em razão da necessidade de observância das obrigações recíprocas assumidas e, em regra não pode ser deferido antes da rescisão judicial do contrato firmando entre as partes.

Firmou-se o entendimento de que a posse injusta do suposto devedor inadimplente somente se caracterizada depois de resolvido o negócio jurídico subjacente, ressalvada a possibilidade do deferimento de medida acautelatória para a hipótese de restar demonstrada conduta de desvirtuamento da finalidade natural do bem, inexistente no caso.
”
(N.U 1016947-66.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/12/2022, Publicado no DJE 12/12/2022)
(grifei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E/OU RESCISÃO CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – IMPOSSIBILIDADE – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – NECESSIDADE DE PRÉVIA RESOLUÇÃO CONTRATUAL– AVERBAÇÃO DA AÇÃO NA MATRÍCULA DOS IMÓVEIS – PODER GERAL DE CAUTELA - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

É imprescindível a prévia manifestação judicial, na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, para que seja consumada a resolução do contrato, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.

Pelo poder geral de cautela, a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, mesmo em fase de conhecimento, é possível com o intuito de proteger terceiros de eventual negociação.”
(N.U 1009568-74.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/11/2022, Publicado no DJE 24/11/2022)
(grifei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL - PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INVIABILIDADE - AUSÊNCIA DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL - PRECEDENTES DO STJ - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

"
É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório"
(STJ - REsp 620787/SP). Ausência de prejuízo irreparável ou de difícil reparação, porquanto eventuais prejuízos pelo uso e conservação do imóvel poderão ser ressarcidos mediante indenização, postulada, aliás, na inicial.”
(N.U 0010108-23.2014.8.11.0000, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 09/04/2014, Publicado no DJE 14/04/2014
)
(grifei)

Assim observado, não se mostra recomendável, em regra, o deferimento de liminar possessória em ação que tenha por objeto a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, ainda que haja inadimplemento do preço.

Ademais, conquanto relevantes, os motivos da rescisão deverão ser objeto da instrução processual, com reflexos no julgamento final.

Desta feita, não se encontram presentes os requisitos para a concessão da tutela de evidência postulada e a reforma da decisão agravada é medida que se impõe.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso para manter a decisão agravada que indeferiu a tutela de urgência de reintegração de posse.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/05/2023