Tribunal: TJMT
Processo: 1001517-87.2018.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-31
Data de publicação: 2023-06-13

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULAÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO ALTERNATIVO E SUCESSIVO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA AOS AUTORES/APELANTES – DEFERIMENTO – PREJUDICIAL MERITÓRIA DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – RENÚNCIA A QUALQUER DIREITO DA RELAÇÃO CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE VÍCIO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – TEMA 938 DO STJ – DEVOLUÇÃO DA TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIO (SATI) – ILEGALIDADE – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM BASE NO CONTRATO RESCINDIDO – DESCABIMENTO – FORMALIZAÇÃO DE NOVO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE VÍCIOS – ANULAÇÃO – DESCABIMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Diante dos documentos acostados aos autos, conclui-se pelo deferimento do pedido de justiça gratuita ao requerido/recorrente, nos termos do artigo 98 do CPC/15.
Não há se falar em cerceamento de defesa em razão de o magistrado não ter realizado a instrução processual, dispensando as demais provas requeridas pelas partes, se os fatos estão sobejamente demonstrados por meio de prova documental e aquela se mostra desnecessária para o julgamento da lide.
Ficou comprovado nos autos que os autores/apelantes firmaram contrato de compra e venda de imóvel no 36 que posteriormente foi de comum acordado rescindido pelas partes, através de distrato e formalizado novo contrato de compra e venda de imóvel de no 5369.
Com a realização de novo contrato (contrato no 5369), restou pactuado que o financiamento seria feito direto com a Construtora, ora apelada, assim, a partir da assinatura do novo contrato, os autores passaram a pagar o financiamento direto para a construtora.
Não há se falar em irregularidades na relação do contrato e transações firmadas com as apeladas, tampouco simulação, haja vista que o contrato de compra venda foi celebrado de maneira voluntária e livre de vício de consentimento.
De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”
Conforme constou no REsp no 1599511/SP, é abusiva a cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
No caso, conforme relatado não restou comprovado nenhum vício na formalização do distrato, de modo que foram atendidos os requisitos do art. 104 do Código Civil, quais sejam, capacidade das partes, licitude e possibilidade do objeto e forma, portanto, a transação é válida, principalmente quando ausente prova inconteste de que os atos foram praticados sob os alegados vícios de consentimento.
Portanto, se houve a renúncia de qualquer direito decorrente do contrato firmado entre as partes, a pretensão de indenização com base em descumprimento do contrato, se presume plena e geral quitação, inclusive em relação à multa compensatória.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001517-87.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CREUZA PEREIRA LEITE DE MORAIS - CPF: 274.460.931-53 (APELANTE), DANIEL SILVA SOUTO - CPF: 004.996.911-05 (ADVOGADO), SUZANA PEREIRA LEITE MORAIS - CPF: 947.820.831-49 (ADVOGADO), DEONIZIO DE MORAIS - CPF: 072.327.991-87 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RAFAEL SILVA SOUTO - CPF: 023.265.811-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULAÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO ALTERNATIVO E SUCESSIVO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA AOS AUTORES/APELANTES – DEFERIMENTO – PREJUDICIAL MERITÓRIA DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – RENÚNCIA A QUALQUER DIREITO DA RELAÇÃO CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE VÍCIO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – TEMA 938 DO STJ – DEVOLUÇÃO DA TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIO (SATI) – ILEGALIDADE – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM BASE NO CONTRATO RESCINDIDO – DESCABIMENTO – FORMALIZAÇÃO DE NOVO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE VÍCIOS – ANULAÇÃO – DESCABIMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Diante dos documentos acostados aos autos, conclui-se pelo deferimento do pedido de justiça gratuita ao requerido/recorrente, nos termos do artigo 98 do CPC/15.

Não há se falar em cerceamento de defesa em razão de o magistrado não ter realizado a instrução processual, dispensando as demais provas requeridas pelas partes, se os fatos estão sobejamente demonstrados por meio de prova documental e aquela se mostra desnecessária para o julgamento da lide.

Ficou comprovado nos autos que os autores/apelantes firmaram contrato de compra e venda de imóvel no 36 que posteriormente foi de comum acordado rescindido pelas partes, através de distrato e formalizado novo contrato de compra e venda de imóvel de no 5369.

Com a realização de novo contrato (contrato no 5369), restou pactuado que o financiamento seria feito direto com a Construtora, ora apelada, assim, a partir da assinatura do novo contrato, os autores passaram a pagar o financiamento direto para a construtora.

Não há se falar em irregularidades na relação do contrato e transações firmadas com as apeladas, tampouco simulação, haja vista que o contrato de compra venda foi celebrado de maneira voluntária e livre de vício de consentimento.

De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo,
“incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”

Conforme constou no REsp no 1599511/SP, é abusiva a cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

No caso, conforme relatado não restou comprovado nenhum vício na formalização do distrato, de modo que foram atendidos os requisitos do art. 104 do Código Civil, quais sejam, capacidade das partes, licitude e possibilidade do objeto e forma, portanto, a transação é válida, principalmente quando ausente prova inconteste de que os atos foram praticados sob os alegados vícios de consentimento.

Portanto, se houve a renúncia de qualquer direito decorrente do contrato firmado entre as partes, a pretensão de indenização com base em descumprimento do contrato, se presume plena e geral quitação, inclusive em relação à multa compensatória.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CREUZA PEREIRA LEITE DE MORAIS e DEONIZIO DE MORAIS
contra a sentença que julgou improcedente a
Ação de Anulação Contratual com Pedido Alternativo e Sucessivo de Revisão Contratual c/c Danos Materiais, Repetição de Indébito e Danos Morais
em face de
RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIARIOS S/A e SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA CUIABÁ II – SPE LTDA,
e declarar prescrita a pretensão autoral no que concerne ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do art. 487, II, do CPC/15 e julgar extinta a ação com resolução do mérito. Condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 2o e 3o, do CPC/15.

Alegam os recorrentes, preliminarmente, que não possuem condições de arcar com as custas processuais e honorários sucumbências, sem prejuízo e padecimento econômico da família, sob o argumento de que são idosos (70 e 62 anos), tendo como única fonte de renda suas aposentadorias, e que estão com problemas de saúde.

Aduzem, ainda, a ocorrência de cerceamento de defesa, sob o argumento de que houve o julgamento antecipado da lide sem a produção de provas requeridas.

Sustentam que no que tange ao pedido de devolução da comissão de corretagem, deve ser aplicado o prazo prescricional decenal e não o prazo prescricional de 03 (três) anos.

Relatam no mérito, que cumpriram todas as obrigações da parte “A” conforme pactuado e entregaram toda a documentação exigida para o financiamento e quitação do saldo residual em 18/08/2014.

Afirmam que o financiamento não fora liberado em decorrência do atraso da obra que não permitia a emissão do “habite-se”.

Discorrem que a obra era para ser entregue em agosto/2014, porém, as apeladas entregaram o imóvel somente em abril/2015, a partir dessa data que começariam as tratativas para os financiamentos e posteriormente a entrega dos imóveis.

Narram que continuam a pagar as parcelas do financiamento sem atrasos conforme relatórios de extratos/demonstrativos de pagamento emitidos pelas apeladas e que nunca houve por parte dos apelantes qualquer tipo de inadimplência, seja do contrato realmente por eles pactuado (no 63), seja do próprio contrato imposto à revelia das negociações (no 5369).

Descrevem que sofreram dano moral, com o importuno de adquirir imóvel ainda na planta e criar falsas expectativas quanto à entrega, e por serem enganados nos termos do referido contrato.

Ao final, pugnaram pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 162527854, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
CREUZA PEREIRA LEITE MORAIS e DEONIZIO DE MORAIS
ajuizaram a
Ação de Anulação Contratual com Pedido Alternativo e Sucessivo de Revisão Contratual c/c Danos Materiais, Repetição de Indébito e Danos Morais
em face de
RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIARIOS S/A e SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA CUIABÁ II – SPE LTDA.

Aduziram os requerentes que, em julho/2012 celebraram contrato com as requeridas mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel localizado no Residencial São Lourenço, unidade autônoma no 18, vagas de garagem frontal, Modelo TN87, Fachada F3, 1a Etapa, pelo valor de R$ 187.500,00 (cento e oitenta e sete mil e quinhentos reais).

Relataram que efetuaram o pagamento de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) a título de assessoria imobiliária, o que refutam ser ilegal, já que implica na chamada “venda casada”, vedada pelo ordenamento jurídico.

Asseveraram que, conforme contrato assinado, deveriam financiar o saldo restante que deveria ser o montante de R$ 144.000,00 (cento e quarenta e quatro mil reais), no entanto, alegam que as requeridas passaram a realizar vários abusos administrativos que prejudicou a realização do financiamento, chegando, ao final, fazer aos autores assinar o distrato para a realização de novo contrato e assim resolver questões burocráticas, mas alegam que se descobriu a comercialização do imóvel a terceiro.

Afirmaram que as requeridas cobraram como entrada o importe de R$ 48.082,93, e desse valor descontaram de forma enganosa o valor de R$ 7.500,00 como sendo taxa de corretagem, sem sequer a autora ter solicitado tais serviços, posteriormente por negligencia, cobraram mais R$ 4.500,00, relativos a novas taxas de corretagens, já que o prestador de serviços escolhidos pelas requeridas não estava trabalhando como deveria, e ainda, após meses de enrolação, falha injustificável na prestação dos serviços, as requeridas formularam novo contrato (sem assinatura e conhecimento da autora), forçando-a assinar distrato contratual, autorizando valores e desconsiderando tudo o que fora anteriormente negociado, ferindo de morte o Código de Defesa do Consumidor.

Ao final, pugnaram pela restituição do valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), correspondente ao dobro do montante custeado a título de corretagem; seja restituída em dobro a taxa de corretagem no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais); seja declarada a prática simulada do distrato do contrato incialmente assinado; seja declarada a abusividade e consequente anulação do segundo contrato que não fora assinado; seja restabelecido o contrato inicialmente assinado fazendo com que os valores pagos a mais neste lapso temporal aproximadamente R$ 13.037,30 (treze mil trinta e sete reais e trinta centavos) sejam restituídos aos autores e as parcelas vincendas revistas; a concessão de multa compensatória e a indenização por danos morais.

Deferido o parcelamento do pagamento das custas processuais aos autores no ID no 162527766.

Ao analisar o feito, a douta magistrada singular Dra. Edna Ederli Coutinho julgou improcedente a ação.

DA
CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA AOS AUTORES/APELANTES

Alegam os autores que não possuem condições de
arcar com as custas processuais e honorários sucumbências, sem prejuízo e padecimento econômico da família, sob o argumento de que são idosos (70 e 62 anos), tendo como única fonte de renda suas aposentadorias, e que estão com problemas de saúde.

Sobre o pedido de justiça gratuita, o artigo 98 do CPC/15 dispõe que
“A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.”.

Todavia, ao apreciar o pedido de assistência judiciária, o juiz não está vinculado à alegação da parte, cabendo-lhe indeferir o requerimento quando se deparar com fatos que demonstrem a capacidade financeira do jurisdicionado.

No caso dos autos, diante da declaração dos apelantes de não se encontrarem em condições financeiras e dos documentos juntados aos autos, evidencia-se que, de fato, o pedido prospera, visto que há elementos aptos a demonstrar a necessidade de ser concedido os benefícios da justiça gratuita (ID no 162527838, 162527840, 162527841, 162527842, 162527843, 162527844, 162527845 e 162527846).

Assim, diante dos documentos acostados aos autos, forçoso concluir que deve ser deferido o pedido de justiça gratuita aos apelantes.-

DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

Os apelantes sustentam, ainda, e
m sede de preliminar, a ocorrência de cerceamento de defesa, sob o argumento de que houve o julgamento antecipado da lide sem a produção de provas requeridas por eles.

Referida prejudicial não prospera.

A questão sob análise trata de Ação de Anulação Contratual, Revisão de Contrato c/c Indenização por Danos Materiais e Danos Morais em que o juízo
a quo
entendeu pelo julgamento antecipado da lide.

É cediço que o julgador tem a liberdade de apreciar as provas e formar sua convicção conforme o princípio do livre convencimento.

Nesse sentido:

“[...] 3. ‘A livre apreciação da prova, desde que a decisão seja fundamentada, considerada a lei e os elementos existentes nos autos, é um dos cânones do nosso sistema processual’ (REsp 7.870/SP, 4a Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 3.2.1992). [...]”
(
STJ, 1a Turma, REsp 1109049/SC, Relatora Ministra Denise Arruda, j. em 02/06/2009
).

Sobre a apreciação das provas, o artigo 370, parágrafo único, do CPC/15, prevê que:

“Art. 370.
Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único.
O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias
.” (g.n.).

Destarte, entendendo a magistrada sentenciante que a audiência de instrução e julgamento era desnecessária para o julgamento da lide e tendo em conta o princípio do livre convencimento motivado, não há se falar em cerceamento de defesa quando os elementos bastam à formação do seu convencimento.

Com essas considerações, rejeito a preliminar.-

M É R I T O

Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura (Contrato no 63) em 26/07/2012, de uma unidade autônoma no 18, no Condomínio “Rio São Lourenço”, na Rua Projetada 1, Bairro Jardim Universitário em Cuiabá/MT, pelo preço total de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), sendo a parte “A” do contrato no valor de R$ 36.000,00 (tinta e seis mil reais), correspondente ao sinal no valor de R$ 1.875,00 (mil oitocentos e setenta e cinco reais), 18 parcelas no valor de R$ 720,050 (setecentos e vinte reais e cinquenta centavos) e duas intermediárias a primeira no valor de R$ 100,00 (cem reais) a vencer no dia 10/08/2015 e a segunda no valor de R$ 21.056,00 (vinte e um mil cinquenta e seis reais) a vencer no dia 1008/2014 e, a parte “B” do contrato no valor de R$ 144.000,00 (cento e quarenta e quatro mil reais) a ser pago através de financiamento bancário, obtido pelo comprador, conforme ID

no 162527714. Vejamos:

Conforme confessado pelos autores/apelantes e diante dos comprovantes de pagamentos de ID no 162527719, os autores quitaram o montante de R$ 48.082,93 (quarenta e oito mil oitenta e dois reais e noventa e três centavos), restando o saldo remanescente no valor de R$ 144.000,00 (cento e quarenta e quatro mil reais), correspondente a parte “B” do contrato a ser financiado junto ao Banco.

Posteriormente, houve o
distrato do contrato no 63
, conforme ID no 162527747, e em 30/11/2015 nova contratação, através do
contrato no 5369
, com a formalização do “Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel, com Caráter de Escritura Pública, e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia”, da casa 18, quadra A, modelo TN87, do Empreendimento Rio São Lourenço, em Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 222.856,38 (duzentos e vinte e dois mil oitocentos e cinquenta e seis reais e trinta e oito centavos), sendo a importância de R$ 40.582,93 (quarenta mil quinhentos e oitenta e dois reais e noventa e três centavos) quitada pelos compradores e a importância remanescente no valor de R$ 182.273,45 (cento e oitenta e dois mil duzentos e setenta e três reais e quarenta e cinco centavos), a ser paga em 180 parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 2.116,67 (dois mil cento e dezesseis reais e sessenta e sete centavos), vencendo-se a primeira parcela no dia 20/12/2015, conforme ID no 162527721. Vejamos:

Com a realização de novo contrato (
contrato no 5369
), restou pactuado que o financiamento seria feito direto com a Construtora, ora apelada, assim, os apelantes a partir da assinatura do novo contrato, passaram a pagar o financiamento direto para a construtora, conforme o extrato/demonstrativo de pagamento emitido pelas próprias apeladas nos ID’s nos 162527724 e 162527827. Vejamos:

Portanto, não houve por parte dos autores/apelantes qualquer inadimplência, seja do contrato primeiramente pactuado (contrato no 36), seja do segundo contrato (contrato no 5369), restando claro que os apelantes pagaram até a data de hoje o valor de R$ 299.883,64 (duzentos e noventa e nove mil oitocentos e oitenta e três reais e sessenta e quatro centavos).

Nesse contexto, é imperiosa a reforma da sentença que entendeu que os autores/apelantes se encontravam inadimplentes frente ao pagamento das parcelas previstas no contrato.

Por outro lado, não há se falar em irregularidades na relação do contrato e transações firmadas com as apeladas, tampouco simulação, haja vista que o contrato de compra venda foi celebrado de maneira voluntária e livre de vício de consentimento.

Ademais, impende registrar que tanto o distrato quanto o contrato de compra e venda de imóvel (contrato no 5369) foram devidamente registrados no 2o CRI de Cuiabá/MT em 17/03/2016 e 6o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT, em 08/03/2016, respectivamente, com as autenticações de praxe, o que reforça a impossibilidade de negócio simulado (ID’s nos 162527747 – Pág. 5 e 162527723 – Pág. 10).

Conforme dispõe o parágrafo primeiro do art. 167 do Código Civil:

“Art. 167. (...)

§ 1 o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.”

Desta forma, não há qualquer irregularidade ou nulidade no distrato e no contrato assinado pelas partes a ensejar a sua anulação, razão pela qual deve ser mantida a sentença neste ponto.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA -
NEGÓCIO JURÍDICO LIVREMENTE PACTUADO ENTRE AGENTES CAPAZES - VÍCIO DE CONSENTIMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA - PRESERVAÇÃO DO CONTRATO
. No ajuste que é celebrado de forma livre, segundo os interesses das partes na época da contratação, não sendo detectável qualquer vício de consentimento ou existência de má-fé, deve-se fazer prevalecer a vontade livremente manifestada pelas partes. A nulidade de negócio jurídico por vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude exige prova robusta para sua configuração. V.V.

(TJMG - Apelação Cível 1.0043.15.000749-0/004, Relator (a): Des.(a) Tiago Pinto , 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/11/2019, publicação da sumula em 26/11/2019). destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SIMULAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
A alegação de simulação desacompanhada de provas robustas e contundentes não é capaz de desconstituir a compra e venda celebrada de maneira voluntária e livre de vício de consentimento,
razão pela qual deve ser mantida a sentença impugnada. (Omissis). APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJGO, Apelação (CPC) 0021544-95.2011.8.09.0175, Rel. NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, 4a Câmara Cível, julgado em 05/08/2019, DJe de 05/08/2019)" destaquei

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que tange à comissão de corretagem, é pacífica a jurisprudência no sentido de que a prescrição é trienal.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – AFASTADA – PRESCRIÇÃO – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA –
PLEITO A RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO
– RESCISÃO DO CONTRATO - PARCELAS PAGAS -RETENÇÃO – PERCENTUAL – RESTITUIÇÃO DE IPTU – IMPOSSIBILIDADE - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-COMPRADOR RELATIVO AO PERÍODO EM QUE ESTEVE IMITIDO NA POSSE DO BEM - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO REQUERIDO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DOS AUTORES DESPROVIDO.

“O tema não se sujeita ao conceito de inovação recursal, eis que a alegação de prescrição é de ordem pública. Preliminar contrarrecursal rejeitada.” (...) (Agravo de Instrumento, No 70084442318, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 26-11-2020).

De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.

(...)

(TJ-MT, N.U 0023490-86.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2021, Publicado no DJE 11/06/2021) destaquei

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TEMA 938 DO STJ.
SENTENÇA MANTIDA 1.
A pretensão referente ao ressarcimento dos valores pagos a título de corretagem fica condicionada à verificação da ocorrência da prescrição que, no caso, é trienal, conforme entendimento firmado no Tema 938 pelo STJ.
2. Transcorrido mais de três anos entre o desembolso de valores, alegadamente pagos a título de comissão de corretagem, e o ajuizamento da ação, deve ser reconhecida a prescrição da pretensão à restituição da quantia paga. 3. Recurso desprovido.

(TJ-DF 00080883320158070001 DF 0008088-33.2015.8.07.0001, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 04/12/2019, 5a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/01/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) destaquei

No caso, verifica-se que o pagamento de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) referente ao
contrato no 36
, se deu em
25/07/2012
(ID no 162527716) enquanto a presente demanda foi proposta em
26/01/2018
(ID no 162527710).

Assim, a pretensão referente ao ressarcimento dos valores pagos a título de corretagem está acobertada pelo manto da prescrição.

Já em relação aos R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), apesar da apelante afirmar que o pagamento é relativo à “comissão de corretagem”, verifica-se que o referido pagamento destinou-se ao pagamento de “serviços de assessoria para financiamento”, conforme recibo juntado no ID no 162527735. Vejamos:

E, no caso, especialmente o contrato no 5369 (ID no 162527721) não há previsão nesse sentido, portanto, mostra-se abusiva a cobrança do referido valor pelo promitente vendedor, vinculando à celebração do contrato de compra e venda de imóvel.

Nesse sentido é o entendimento do STJ:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016) destaquei

Portanto, a autora deve ser ressarcida dos valores pagos a título de serviços de assessoria de financiamento, de forma simples, uma vez que não restou comprovada a má-fé para justificar sua restituição em dobro.

INDENIZAÇÃO E MULTA

Alegam os autores/apelantes que sofreram danos morais em razão do atraso na entrega da obra, o que ocasionou a demora da documentação para liberação do financiamento do empreendimento.

Contudo, não há se falar em atraso na entrega da obra, haja vista que o contrato no 36 o qual previa a entrega da obra para agosto/2014, foi rescindido de comum acordo entre as partes, conforme se verifica do distrato de ID no 162527747. Vejamos:

Extrai-se dos autos que as partes pactuaram a extinção do vínculo contratual existente (
contrato no 36
), conforme se depreende do distrato, nos seguintes termos (ID no 162527747 – Pág. 3):

No acordo firmado entre as partes, os autores renunciam expressamente todo e qualquer direito indenizatório que entendiaM possuir, conforme item 07.1. Vejamos:

No caso, não restou comprovado nenhum vício na formalização do distrato, de modo que foram atendidos os requisitos do art. 104 do Código Civil, quais sejam, capacidade das partes, licitude e possibilidade do objeto e forma, portanto, a transação é válida, principalmente quando ausente prova inconteste de que os atos foram praticados sob os alegados vícios de consentimento.

Inclusive, o referido distrato foi devidamente registrado no 2o CRI de Cuiabá/MT em 17/03/2016, com as autenticações de praxe, o que reforça a impossibilidade de negócio simulado.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - ÔNUS DA PROVA QUE RECAI SOBRE O IMPUGNANTE -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DISTRATO - RENÚNCIA A QUALQUER DIREITO DECORRENTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE VÍCIO
- INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS CALCADAS NO CONTRATO - DESCABIMENTO - RECURSO PROVIDO. - Incumbe ao impugnante a demonstração de que a parte beneficiária efetivamente possui condições financeiras para arcar com as custas do processo. - A renúncia a qualquer direito e obrigação decorrente do contrato, firmada pelas partes, impede a pretensão de indenização calcada em descumprimento do contrato, porquanto se presume a plena e geral quitação
.

(TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.496031-4/001, Relator (a): Des.(a) Juliana Campos Horta, 12a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/11/2020, publicação da sumula em 06/11/2020) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DISTRATO. COMPOSIÇÃO AMIGAVEL. ACORDO EXTRAJUDICIAL. REVISÃO DE CLÁUSULAS. VÍCIO. INEXISTENTE. VALIDADE DOS ACORDOS FIRMADOS. BOA-FÉ OBJETIVA. PACTA SUNT SERVANDA.
1. No caso específico, ocorreu o distrato extrajudicial firmado entre o vendedor e comprador no qual constou de forma clara e expressa que a comissão de corretagem não seria devolvida, assim como ambas as partes davam quitação plena. 2. Não existindo nos autos qualquer apontamento de vício capaz de desabonar o acordo celebrado pelas partes não cabe a sua revisão pelo judiciário, devendo ser observados o princípios basilares da boa-fé objetiva e pacta sunt servanda. 3. Não cabe ao judiciário a tutela irrestrita das partes, ainda que consumidores, sendo necessário que seja apontado ilegalidade ou vício capaz de invalidar o pacto firmado. 3.1 Não se mostra suficiente a simples alegação de descumprimento contratual antecedente ao acordo firmado, o qual regula, justamente, os efeitos daquele contrato descumprido. 4. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO.

(TJ-DF 00143481120158070007 DF 0014348-11.2015.8.07.0007, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 11/12/2019, 1a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/01/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) destaquei

Deveras, ainda, que tenha ocorrido o atraso na entrega do imóvel, uma vez que o habite-se se deu em 02/04/2015, o distrato ocorreu de forma consensual, ou seja, as duas partes concordaram em desfazer o negócio, anuindo com os termos expressamente pactuados.

Ademais, a rescisão extinguiu as cláusulas do contrato original e não foram transportadas para o contrato atual, como a data de entrega do imóvel.

Não existindo nos autos prova de vício capaz de desabonar o distrato celebrado entre as partes, não cabe sua revisão pelo judiciário, devendo ser observados os princípios da boa-fé objetiva e
pacta sunt servanda.

Portanto, se houve a renúncia de qualquer direito decorrente do contrato firmado entre as partes, a pretensão de indenização com base em descumprimento do contrato, se presume plena e geral quitação.

Da mesma forma, em relação à multa compensatória, a qual não constou no novo contrato.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para deferir o pedido de concessão da justiça gratuita aos autores/apelantes, bem como determinar a restituição na forma simples do serviço de assessoria para financiamento no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) aos autores/apelantes.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/05/2023