Tribunal: TJMT
Processo: 1000458-97.2021.8.11.0093
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-13
Data de publicação: 2023-11-17

Ementa:
E M E N T A
RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS – SENTENÇA UNA – CONEXÃO - CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL – AÇÃO CONSIGNATÓRIA No 1000084-47.2022.8.11.0093 – IMPROCEDENTE - AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PLEITO DE PREEMPÇÃO/AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS C/C DECLARATÓRIA DE REVOGAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATOS DE ARRENDAMENTO C/C INTERDITO PROIBITÓRIO No 1000371-44.2021.8.11.0093 - IMPROCEDENTE - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL C/C INTERDITO PROIBITÓRIO No 1000372-29.2021.8.11.0093 - IMPROCEDENTE - AÇÃO DE DESPEJO RURAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL E PERDAS E DANOS No 1000458-97.2021.8.11.0093 - PARCIAL PROCEDÊNCIA - RECONVENÇÃO - PROCEDENTE - PRELIMINAR - ILEGÍTIMIDADE FIGURAR NO POLO ATIVO DESPEJO - LOCADORES SOLITÁRIOS ARTIGO 2o DA LEI No 8.245/91 - REJEIÇÃO - EXISTÊNCIA DE CONEXÃO - DUAS OU MAIS AÇÕES - IDENTIDADE DA RELAÇÃO JURÍDICA - ARTIGO 55 DO CPC/15 - IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA - MÉRITO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - ARTIGO 92, §§ 3o E 4o DO ESTATUTO DA TERRA - INAPLICABILIDADE - HOLDIG FAMILIAR - PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO - DESCUMPRIMENTOS DE INÚMERAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS - VÁRIAS NOTIFICAÇÕES NÃO RESPONDIDAS - INADIMPLEMENTO COM O CONTRATO - AINDA: DESINTERESSE DOS ARRENDADORES NA RENOVAÇÃO DO CONTRATO APÓS SEU TÉRMINO - ARTIGOS 22, 41 e 92 DO ESTATUTO DA TERRA - IMPRODEDÊNCIA DA AÇÃO RENOVATÓRIA E PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE DESOEJO - CORRETA DECISÃO SINGULAR - MANUTENÇÃO MEDIDA QUE SE IMPÕE - CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - NÃO AFASTAMENTO DOS EFEITO DE MORA - IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO CONFORME SENTENÇA MONOCRÁTICA - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE RECONVENÇÃO - RECURSOS DOS ARRENDATÁRIOS/APELANTES DESPROVIDO - RECURSO ADESIVO DOS DO ARRENDADOR/APELANTE PROVIDOS.
Sentença una proferida nos autos da Ação de Conhecimento no 1000458-97.2021.8.11.0093, Ação de Conhecimento no 1000371-44.2021.8.11.0093, Ação de Conhecimento no 1000372-29.2021.8.11.0093 e Ação de Consignação em Pagamento no 1000084-47.2022.8.11.0093.
A conexão ocorre sempre que duas ações apresentarem mesmo objeto ou mesma causa de pedir, nos termos do art. 55 do CPC. Em razão da identidade da relação jurídica material, mostra-se devida a reunião dos processos, atentando-se para os objetivos da economia processual e harmonização das decisões evitando-se o risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente.
A fixação do valor da causa na ação de rescisão contratual é o proveito econômico que resultaria de sua procedência, o qual pode ser aferido a partir do pedido formulado, não importando se quem a ajuizou seria beneficiado apenas com uma parte do valor total (art. 292, II do CPC).
Deve ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa do arrendador/locador para ajuizar ação de despejo, uma vez que no caso há solidariedade entre os locadores, portanto, qualquer um deles é parte legítima. Inteligência 2o artigo 2a da Lei no 8.245/91.
No caso, se mostra inaplicável o disposto no artigo 92, 92, §§ 3o e 4o, do Estatuto da Terra (alienação de terras arrendadas), consequentemente, o direito de preferência do arrendatário, uma vez que restou comprovado cabalmente que houve uma holding familiar, visando planejamento sucessório, onde os arrendadores transferiram suas propriedades para integralização do capital social de outra sociedade, cujos sócios são seus filhos, inexistindo terceiros estranhos à entidade familiar.
Conforme defende os principais especialistas na área, a holding é um importante instrumento de organização, administração, gestão e, eventual divisão do patrimônio familiar, principalmente para os filhos, fazendo com que os herdeiros tenham acesso ao patrimônio antes de ocorrer eventual falecimento dos pais, facilitando a sucessão patrimonial.
Sendo descumprido pelos arrendatários suas obrigações contratuais, os quais restaram devidamente comprovados nos autos através de inúmeros provas, dentre elas a pericial, aliadas aos inúmeras notificações encaminhadas pelos arrendadores ao arrendatário sobre tais descumprimentos, inclusive sobre ao término do contrato e de seu desinteresse na renovação, não há que se falar em procedência da ação de renovação de contrato, consequentemente, a procedência da ação de despejo é medida de que impõe. Inteligências dos artigos 22, § 1o, 41 e seus incisos, 92, §6o, todos do Estatuto da Terra.
O depósito efetuado nos autos de ação em consignação em pagamento não afasta os efeitos da mora, nos termos do artigo 337 do Código Civil, portanto, correta a improcedência da ação, muito mais ainda quando realizado também em nomes de terceiros alheio ao negócio jurídico.
A improcedência do pedido consignatória implica em automática procedência do pleito reconvencional referente aos encargos contratuais decorrentes da mora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:1000458-97.2021.8.11.0093

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[PERDAS E DANOS, RESCISÃO / RESOLUÇÃO, ARRENDAMENTO RURAL, INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL]

RELATOR:
DES.

SEBASTIAO DE MORAES FILHO

REDATORA DESIGNADA:
DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO

Turma Julgadora:
[DES
A
. MARILSEN ANDRADE ADDARIO,
DES.
SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES. JOAO FERREIRA FILHO
,
DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES
A NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO
.]

Parte(s):

[MARCOS ANTONIO RIBEIRO - CPF: 925.349.709-25 (APELANTE), RODRIGO SAMARTINO ALBINO - CPF: 362.113.378-09 (ADVOGADO), VALDINEIA APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO - CPF: 023.110.889-39 (APELANTE), FLAVIO TURQUINO - CPF: 009.648.169-20 (APELADO), MARCELO HUCK JUNIOR - CPF: 035.054.601-09 (ADVOGADO), JONAS JOSE FRANCO BERNARDES - CPF: 781.225.541-72 (ADVOGADO), RICARDO REZENDE - CPF: 613.761.839-00 (ASSISTENTE), LEONILDO SANTOS - CPF: 969.564.371-04 (ASSISTENTE), LAÉRCIO SERENINE JÚNIOR
(ASSISTENTE), AMADEU RAMPAZZO JÚNIOR (ASSISTENTE), CARLOS FERNANDO FERRACIOLLI (ASSISTENTE), ROBERTO DAVID PESAMOSCA - CPF: 031.390.719-65 (ASSISTENTE), DURVAL OLIVEIRA SANTOS - CPF: 459.110.611-04 (ASSISTENTE), JOSE LUIZ DE AMORIM - CPF: 344.526.131-87 (ASSISTENTE), CARINE ARDISSONE RIZZARDO - CPF: 728.394.490-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, aSEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADOdo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, NEGOU PROVIMENTO AOS RECURSOS DOS ARRENDATÁRIOS/APELANTES MARCONS ANTONIO RIBEIRO E VALDINÉIA APARECIDA OLIVEIRA RIBEIRO
E ,
DEU PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DO ARRENDADOR/APELANTE FLÁVIO TURQUINO E AGROPECUÁRIA BENVINDA S/A LTDA, NOS TERMOS DO VOTO DA 2a VOGAL - DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, VENCIDO O RELATOR.

JULGAMENTO CONCOMITANTE:

APELAÇÃO No 1000084-47.2022.8.11.0093

APELAÇÃO No 1000371-44.2021.8.11.0093

APELAÇÃO No 1000372-29.2021.8.11.0093

APELAÇÃO No 1000458-97.2021.8.11.0093

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS – SENTENÇA UNA – CONEXÃO - CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL – AÇÃO CONSIGNATÓRIA No 1000084-47.2022.8.11.0093

–
IMPROCEDENTE
- AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PLEITO DE PREEMPÇÃO/AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS C/C DECLARATÓRIA DE REVOGAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATOS DE ARRENDAMENTO C/C INTERDITO PROIBITÓRIO No 1000371-44.2021.8.11.0093 -
IMPROCEDENTE
- AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL C/C INTERDITO PROIBITÓRIO No 1000372-29.2021.8.11.0093 -
IMPROCEDENTE
- AÇÃO DE DESPEJO RURAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL E PERDAS E DANOS No 1000458-97.2021.8.11.0093 -
PARCIAL PROCEDÊNCIA
- RECONVENÇÃO -
PROCEDENTE
- PRELIMINAR - ILEGÍTIMIDADE FIGURAR NO POLO ATIVO DESPEJO - LOCADORES SOLITÁRIOS ARTIGO 2o DA LEI No 8.245/91 - REJEIÇÃO - EXISTÊNCIA DE CONEXÃO - DUAS OU MAIS AÇÕES - IDENTIDADE DA RELAÇÃO JURÍDICA - ARTIGO 55 DO CPC/15 - IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA -

MÉRITO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - ARTIGO 92, §§ 3o E 4o DO ESTATUTO DA TERRA - INAPLICABILIDADE -
HOLDIG
FAMILIAR - PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO - DESCUMPRIMENTOS DE INÚMERAS CLÁUSULAS
CONTRATUAIS - VÁRIAS NOTIFICAÇÕES NÃO RESPONDIDAS - INADIMPLEMENTO COM O CONTRATO - AINDA: DESINTERESSE DOS ARRENDADORES NA RENOVAÇÃO DO CONTRATO APÓS SEU TÉRMINO - ARTIGOS 22, 41 e 92 DO ESTATUTO DA TERRA - IMPRODEDÊNCIA DA AÇÃO RENOVATÓRIA E PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE DESOEJO - CORRETA DECISÃO SINGULAR - MANUTENÇÃO MEDIDA QUE SE IMPÕE - CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - NÃO AFASTAMENTO DOS EFEITO DE MORA - IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO CONFORME SENTENÇA MONOCRÁTICA - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE RECONVENÇÃO - RECURSOS DOS ARRENDATÁRIOS/APELANTES DESPROVIDO - RECURSO ADESIVO DOS DO ARRENDADOR/APELANTE PROVIDOS.

Sentença una proferida nos autos da Ação de Conhecimento no 1000458-97.2021.8.11.0093, Ação de Conhecimento no 1000371-44.2021.8.11.0093, Ação de Conhecimento no 1000372-29.2021.8.11.0093 e Ação de Consignação em Pagamento no 1000084-47.2022.8.11.0093.

A conexão ocorre sempre que duas ações apresentarem mesmo objeto ou mesma causa de pedir, nos termos do art. 55 do CPC. Em razão da identidade da relação jurídica material, mostra-se devida
a
reunião dos processos, atentando-se para os objetivos da economia processual e harmonização das decisões evitando-se o risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente.

A fixação do valor da causa na ação de rescisão contratual é o proveito econômico que resultaria de sua procedência, o qual pode ser aferido a partir do pedido formulado, não importando se quem a ajuizou seria beneficiado apenas com uma parte do valor total (art. 292, II do CPC).

Deve ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa do arrendador/locador para ajuizar ação de despejo, uma vez que no caso há solidariedade entre os locadores, portanto, qualquer um deles é parte legítima.
Inteligência 2o artigo 2a da Lei no 8.245/91.

No caso, se mostra inaplicável o disposto no artigo 92, 92, §§ 3o e 4o, do Estatuto da Terra (alienação de terras arrendadas), consequentemente, o direito de preferência do arrendatário, uma vez que restou comprovado cabalmente
que houve
uma
holding
familiar, visando planejamento sucessório, onde os arrendadores transferiram suas propriedades para integralização do capital social de outra sociedade, cujos sócios são seus filhos, inexistindo terceiros estranhos à entidade familiar.

Conforme defende os principais especialistas na área, a
holding
é um importante instrumento de organização, administração, gestão e, eventual divisão do patrimônio familiar, principalmente para os filhos,
fazendo com que os herdeiros tenham acesso ao patrimônio antes de ocorrer eventual falecimento dos pais, facilitando a sucessão patrimonial.

Sendo descumprido pelos arrendatários suas obrigações contratuais, os quais restaram devidamente comprovados nos autos através de inúmeros provas, dentre elas a
pericial, aliadas aos inúmeras notificações encaminhadas pelos arrendadores ao arrendatário sobre tais descumprimentos, inclusive sobre ao término do contrato e de seu desinteresse na renovação, não há que se falar em procedência da ação de renovação de contrato, consequentemente, a procedência da ação de despejo é medida de que impõe.
Inteligências dos artigos 22, § 1o, 41 e seus incisos, 92, §6o, todos do Estatuto da Terra.

O depósito efetuado nos autos de ação em consignação em pagamento não afasta os efeitos da mora, nos termos do artigo 337 do Código Civil, portanto, correta a improcedência da ação, muito mais ainda quando realizado também em nomes de
terceiros alheio
ao negócio jurídico.

A improcedência do pedido consignatória implica em automática procedência do pleito reconvencional referente aos encargos contratuais decorrentes da mora.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR.
DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
(RELATOR)
:

Egrégia Câmara:

Recurso de Apelação interpostos por MARCOS ANTONIO RIBEIRO e VALDINEIA APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO, e Recurso Adesivo por FLAVIO TURQUINO, MARIA HELENA BRAILE e AGROPECUARIA BENVINDA S/S LTDA, em virtude da sentença una proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Feliz Natal/MT nos autos da Ação de Conhecimento no 1000371-44.2021.8.11.0093, Ação de Conhecimento no 1000372-29.2021.8.11.0093, Ação de Conhecimento no 1000458-97.2021.8.11.0093, e Ação de Consignação em Pagamento no 1000084-47.2022.8.11.0093, que julgou a) improcedente os pedidos de nulidade da venda do imóvel, renovação automática do contrato de arrendamento rural e consignação em pagamento trazidos pelos ora Requerentes; b) procedente a ordem de despejo para desocupação do imóvel em 30 dias, com cessão de atividades e retirada de bens no prazo de 48 horas; e c) revogou as tutelas concedidas anteriormente e concedeu eficácia imediata ao despejo.

Em resumo, os apelantes alegam:

Na Ação de Declaração de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Pleito de Preempção/Aquisição dos Imóveis c/c Declaratória de Renovação Automática de Contratos de Arrendamento Rural Por Disposição Legal c/c Interdito Proibitório e Pedido Liminar de Antecipação de Tutela de Urgência no 1000371-44.2021.8.11.0093, os Recorrentes Marcos e Valdineia, sustentam (i) a legitimidade da Agropecuária União S/S Ltda, a existência de litisconsórcio passivo necessário e unitário uma
vez que a agropecuária é adquirente dos imóveis, além da sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante art. 92, § 5o, do estatuto da terra; (
ii
) a reforma da sentença a fim de afastar a preliminar de impugnação ao valor da causa acolhida pelo juízo a quo, reconhecendo-se como correto o valor da causa atribuído pelos Apelantes, porquanto corresponde ao valor do ato, ou seja, ao preço de venda dos imóveis constante do Contrato Social (integralização); (
iii
) a reforma da sentença para que se reconheça o direito de preferência dos apelantes, diante da comprovada alienação dos imóveis rurais e da desnecessidade de registro junto ao cartório de registro de imóveis e disposição no mercado imobiliário para convalidação do ato; (
iv
) a reforma da sentença de modo a afastar a condenação por litigância de má-fé; (v) Subsidiariamente, requerem a prorrogação automática do contrato de arrendamento e a declaração de inexistência de inadimplemento contratual; e a nulidade da sentença baseada exclusivamente em prova unilateral, incorrendo em cerceamento de defesa.

Já na Ação Declaratória de Renovação Automática de Contratos de Arrendamento Rural Por Disposição Legal c/c Interdito Proibitório e Pedido Liminar de Antecipação de Tutela de Urgência no 1000372-29.2021.8.11.0093, sustentam (i) a legitimidade da Agropecuária União S/S Ltda, a existência de litisconsórcio passivo necessário e unitário uma vez que a agropecuária é adquirente dos imóveis, além da sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante art. 92, § 5o, do estatuto da terra; (
ii
) a prorrogação automática dos contratos de arrendamento diante da ausência de notificação para retomada do imóvel e notificação por descumprimento contratual nula; (
iii
) a reforma da sentença de modo a afastar a condenação por litigância de má-fé; (
iv
)
Subsidiariamente, requerem a nulidade da sentença baseada exclusivamente em prova unilateral, incorrendo em cerceamento de defesa.

No que se refere a Ação de Despejo Rural c/c Rescisão Contratual e Perdas e Danos com Pedido de Tutela Provisória de Urgência Antecipada no 1000458-97.2021.8.11.0093, proposta por Flavio Turquino, Maria Helena Braile e Agropecuária Benvinda S/S Ltda, os apelantes Marcos e Valdineia, aduzem (i) a ilegitimidade ativa do arrendante Flavio em razão da sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante art. 92, § 5o, do estatuto da terra, bem como por se tratar de terra pública federal pertencente ao INCRA, além da ausência de posse indireta do autor; (
ii
) a reforma da sentença a fim de acolher a impugnação ao valor da causa, considerando que ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles; (
iii
) seja reconhecida a inocorrência de descumprimento contratual hábil a motivar a resolução dos contratos de arrendamento, além da impossibilidade de despejo rural e multa contratual indevidos diante do reconhecimento da exceção do contrato não cumprido; (
iv
) Subsidiariamente, buscam provimento ao presente apelo para o fim de reduzir equitativamente a multa por inadimplemento contratual relativa ao Contrato de Arrendamento de 906ha a 1/5 de seu valor, totalizando 1.045 sacas de soja; e requerem a nulidade da sentença baseada exclusivamente em prova unilateral, incorrendo em cerceamento de defesa.

Quanto a Ação de Consignação em Pagamento sob o no 1000084-47.2022.8.11.0093, os requerentes buscam, preliminarmente, (i) a nulidade da sentença sob o argumento de que se trata de decisão extra petita, uma vez que inexiste pedido de fixação de renda, bem como o contrato de arrendamento rural de 906 ha, não tem relação com a ação de consignação em pagamento (Art. 343 do CPC). No mérito, pleiteiam (
ii
) a
legitimidade da AGROPECUÁRIA BENVINDA S/S LTDA, considerando que se trata da pretensa credora, além da dúvida sobre quem seria o real legitimado a receber o objeto do pagamento; (
iii
) a reforma da sentença para que se reconheça a improcedência da reconvenção, a ausência de pedido quanto a pagamento/fixação de renda, bem como a inexistência de multa e juros diante do pagamento/entrega tempestivos; (
iv
) a reforma da sentença para afastar a condenação em litigância de má-fé. (v) Subsidiariamente, sustentam a nulidade da sentença por cerceamento de defesa ao argumento de que inexiste decisão de recebimento e admissibilidade da reconvenção, e tampouco impulso oficial determinando a intimação dos autores para contestar.

Por sua vez, os Requeridos apresentaram recurso adesivo, sustentando, em síntese, a necessidade de reforma parcial da r. sentença recorrida, para condenar os arrendatários/consignantes ao pagamento do ônus contratual decorrente da mora nos termos do parágrafo Quarto da Cláusula Quinta do Contrato de Arrendamento, devendo ser reconhecida a incidência de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar do vencimento, bem como multa moratória de 10% sobre o valor do débito atualizado, e eventuais perdas e danos, tudo em valor a ser apurado em cumprimento de sentença.

As partes apresentaram contrarrazões aos recursos, os Apelados FLAVIO TURQUINO, MARIA HELENA BRAILE e AGROPECUARIA BENVINDA S/S LTDA por meio das petições sob id. 147352127 (proc. 1000371-44.2021.8.11.0093), 147374339 (proc. 1000372-44.2021.8.11.0093), 147386991 (proc. 1000458-97.2021.8.11.0093), 151355735 (proc. 1000084-47.2022.8.11.0093), onde pleiteiam a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos. Enquanto os Apelados MARCOS ANTONIO RIBEIRO e VALDINEIA
APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO pugnam pelo desprovimento do recurso adesivo por meio da petição sob id. 151355740 (proc. 1000084-47.2022.8.11.0093).

Diante da revogação das tutelas anteriormente concedidas, e expedição de ordem de despejo, os apelantes Marcos e Valdineia apresentaram Pedido de Concessão de Efeito Suspensivo aos Recursos de Apelação com Pedido de Tutela Provisória sob o no 1019087-73.2022.8.11.0000 (id. 144193695), onde pugnam pela atribuição de efeito suspensivo à sentença recorrida, especialmente no que atine a ordem de despejo/desocupação dos imóveis rurais; determinação de pagamento proporcional do contrato de arrendamento; autorização de levantamento do depósito e caução ofertada da demanda; pagamentos dos ônus sucumbenciais, levantamento das averbações e afastamento das tutelas de interdito proibitório.

Considerando o quadro fático apresentado, com fulcro no poder geral de cautela, adveio a decisão sob id. 144445195, deferindo o efeito suspensivo no sentido de sobrestar a eficácia da sentença una recorrida.

Dispensada remessa à Procuradoria-Geral de Justiça em virtude da ausência de interesse.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS: RODRIGO SAMARTINO ALBINO - OAB/MT14903-O; ARNALDO RIZZARDO – OAB/RS 45730; JONAS JOSE FRANCO BERNARDES –
OAB/MT8247-O; MARCELO HUCK JUNIOR OAB/MT 17976-O E ALEXANDRE RAINATO GENTA OAB/PR 22032-A.

V O T O

EXM. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Ilustres advogados,

Confesso que, após ouvir atentamente as sustentações orais de vossas excelências, surgiram-me algumas dúvidas. Não posso julgar o processo se ainda tenho dúvidas em relação a certos pontos trazidos nas sustentações orais.

Desta forma, preciso de duas sessões para revisitar os autos, peço adiamento e deixo marcado o novo julgamento para 03/05/2023.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (1o VOGAL - CONVOCADO):

Aguardo a reanálise dos autos pelo relator.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2o VOGAL):

Aguardo a reanálise dos autos pelo relator.

EM 12 DE ABRIL DE 2023:

ADIADO O JULGAMENTO PARA A SESSÃO DO DIA 03.05.2023

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE
03
DE
MAIO
DE 202
3
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXM. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Na sessão pretérita, após ouvir os substanciosos argumentos trazidos pelas partes, para melhor análise retirei o processo de pauta e, naquela oportunidade, restou consignado que a decisão seria proferida nesta data, 03/05/2015.

Trata-se de uma questão um tanto complexa e, neste viés, voltei a analisar todo conteúdo recursal, a rigor dos limites traçados pelo artigo 1.013 do Código de Processo Civil. Diviso, na espécie, em primeira sintonia, presentes os requisitos da admissibilidade de recursal e desta forma, conheço os recursos aviados pelas partes litigantes.

Trata-se de recursos aviados em face de decisão do magistrado de piso que, numa só sentença, proferiu desate meritório em 04 (quatro) processos, conforme seguem:

“- III.1 - Autos 1000458-97.2021.8.11.0093

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão deduzida na inicial:

Consequentemente:

a) RECONHEÇO os inadimplementos contratuais pela parte Arrendatária/Ré;

b) RESOLVO os negócios jurídicos outrora firmados entre as partes em razão do inadimplemento contratual pela parte Ré;

c) DETERMINO a desocupação dos imóveis rurais - contratos num. 63361979 e 63361983. Prazo: 30 dias;

d) CONCEDO tutela provisória incidental para atribuir eficácia imediata à ordem de despejo rural dos imóveis rurais arrendados pela parte Arrendatária/Ré (item "c" deste dispositivo), a ser cumprido nos seguintes termos:

d.1) ordem de desocupação voluntária de todos os imóveis arrendados, inclusive com cessação das atividades e retirada de maquinários e outros bens móveis, com prazo de 30 (trinta) dias;

d.2) ordem de desocupação coercitiva de todos os imóveis arrendados, inclusive com cessação das atividades e retirada de maquinários e outros bens móveis, com prazo de 48h (quarenta e oito horas), sob pena de multa diária de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais);

e) CONDENO a parte Ré a pagar a multa por inadimplemento contratual, no importe de 6.270 sacas de soja, corrigida monetariamente pelo IGPM e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação;

f) CONDENO as partes ao pagamento das despesas processuais em sucumbência recíproca, distribuída,
qualitativamente, na proporção de 85% à parte Ré e 15% à parte Autora, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, que, observada a divisão sucumbencial supra, fixo em 15% do valor atribuído da condenação, dada a complexidade desta causa e do litígio considerado como um todo e ante o tempo de tramitação do processo (CPC, art. 85, § 2o).

III.2 - Autos 1000371-44.2021.8.11.0093

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial.

Consequentemente:

a) DETERMINO o pagamento complementar as custas processuais a serem calculadas sobre o valor da causa no importe de R$ 3.783.456,00 (três milhões, setecentos e oitenta e três mil, quatrocentos e cinquenta e seis reais), devidamente atualizado;

b) RECONHEÇO o inadimplemento contratual pela parte Autora/Arrendatária;

c) NEGO o pedido de dedução dos valores gastos ante a pactuação firmada;

d) RESOLVO o negócio jurídico outrora firmado entre as partes em razão do inadimplemento contratual pela parte Ré;

e) REVOGO a tutela concedida na decisão num. 82333289;

f) CONDENO a parte Autora/Arrendatária ao pagamento das custas judiciais, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% do valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 2o), dada a complexidade desta causa e
do litígio considerado como um todo e ante o tempo de tramitação do processo (CPC, art. 85, § 2o);

g) CONDENO a parte Autora/Arrendatária a pagar multa por litigância de má-fé, que fixo no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa (autos 1000371-44.2021.8.11.0093, observada a retificação do valor da causa, devidamente atualizado), devendo a multa ser revertida em favor da parte Ré (CPC, art. 80, III, e art. 81);

h) DETERMINO a desocupação do imóvel rural. Prazo: 30 dias.

Resolvo o mérito (CPC, art. 487, I).

III.3 - Autos 1000372-29.2021.8.11.0093

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial.

Consequentemente:

a) RECONHEÇO o inadimplemento contratual pela parte Arrendatária/Autora;

b) RESOLVO o negócio jurídico firmado entre as partes em razão do inadimplemento contratual pela parte Ré;

c) AFASTO o pedido de dedução dos valores gastos ante a pactuação firmada;

d) REVOGO a tutela concedida na decisão num. 82333289;

e) CONDENO a parte Arrendatária/Autora ao pagamento das custas judiciais, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% do valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 2o), dada a complexidade desta causa e
do litígio considerado como um todo e ante o tempo de tramitação do processo (CPC, art. 85, § 2o);

f) CONDENO a parte Arrendatária/Autora a pagar multa por litigância de má-fé, que fixo no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa (autos 1000372-29.2021.8.11.0093), que será revertida em favor da parte Ré (CPC, art. 80, III, e art. 81);

g) DETERMINO a desocupação do imóvel rural. Prazo: 30 dias;

Resolvo o mérito (CPC, 487, I).

III.4 - Autos 1000084-47.2022.8.11.0093

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial.

Consequentemente:

a) MANTENHO A AUTORIZAÇÃO de levantamento do depósito em favor da parte Ré;

b) AUTORIZO o levantamento da caução depositada pela parte Ré;

c) CONDENO a Autora/Arrendatária, relativamente à relação jurídica principal (consignação), ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 15% do valor atualizado da causa (, descrito na petição inicial) (CPC, art. 85, § 2o), dada a complexidade do litígio, considerado como um todo, e ante o tempo de tramitação do processo (CPC, art. 85, § 2o);

d) CONDENO a parte Autora a pagar multa por litigância de má-fé, que fixo no importe de 9,99% (nove inteiros
e noventa e nove centésimos por cento) sobre o valor atualizado da causa (1000084-47.2022.8.11.0093), a ser

paga à parte Ré.

Por outro lado, JULGO PROCEDENTE a pretensão reconvencional.

Consequentemente:

a) CONDENO a parte Arrendatária/Reconvinda ao pagamento de renda proporcional, a iniciar de 30/08/2022 até a desocupação do imóvel, no importe de 1.000 sacas de soja de 60 kg, por mês, com relação ao contrato de arrendamento rural de 950 ha;

b) CONDENO a parte Arrendatária/Reconvinda, ao pagamento de renda anual de 15% do valor das áreas arrendadas (Decreto 59.566/1966, art. 17, § 2o), a iniciar em 30/08/2021 até a desocupação do imóvel, cujo montante será apurado em sede de liquidação de sentença, com relação ao contrato de arrendamento rural de 906 ha;

c) CONDENO a Arrendatária/Reconvinda ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação na reconvenção (CPC, art. 85, § 2°).

Resolvo o mérito (CPC, art. 487, I).”

Feito o registro passo a análise das questões trazidas pelas partes em sede de recurso. Considerando as situações factuais e, em verdade, numa situação em que os preliminares se confundem com o próprio mérito, passo a leitura do voto e se houver divergência, quando da elaboração da conclusão, será visto e registrado o posicionamento adotado
por esta colenda 2a. Câmara Cível de Direito Privado, ficando assim feito o registro inicial.

Passamos a análise, de forma separada, de cada situação vertida no presente recurso.

I – DO JULGAMENTO SIMULTÂNEO E CONJUNTO DE AÇÕES CONEXAS

Segundo brilhantemente conceitua o ilustre professor
Fredie
Didier Jr. ‘conexão é uma relação de semelhança entre demandas, que é considerada pelo direito positivo como apta para a produção de determinados efeitos processuais. A conexão pressupõe demandas distintas, mas que mantêm entre si algum nível de vínculo.

O legislador brasileiro optou por conceituar conexão no art. 55 do CPC:
“Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações, quando lhes for comum pedido ou a causa de pedir.”

Há, ainda, a previsão expressa de uma regra aberta de conexão em razão do vínculo entre os objetos litigiosos de dois ou mais processos. Assim, se estiverem pendentes duas ações que possam gerar risco de decisões conflitantes ou contraditórias, devem ser elas reunidas, mesmo que não haja identidade de pedido ou causa de pedir (art. 55, § 3o, CPC); ou seja, mesmo que não haja conexão nos termos do caput do art. 55 do CPC.

In
casu
, como bem observado pelo juízo singular, as ações em análise tratam sobre a mesma relação jurídica - contrato de arrendamento de imóvel rural para fins de exploração agrícola. Em apertada síntese, a Ação de Consignação em Pagamento (1000084-47.2022.8.11.0093) tem por objeto o contrato de arrendamento da área de 950 hectares, o qual guarda relação com a Ação Declaratória de Renovação
Automática de Contratos de Arrendamento Rural c/c Interdito Proibitório no 1000372-29.2021.8.11.0093 e com a Ação de Despejo no 1000458-97.2021.8.11.0093.

Por sua vez, as referidas ações guardam relação com o contrato de arrendamento rural de 906 hectares, sendo este o escopo da Ação de Declaração de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Pleito de Preempção/Aquisição dos Imóveis c/c Declaratória de Renovação Automática de Contratos de Arrendamento Rural por Disposição Legal c/c Interdito Proibitório e Pedido Liminar de Antecipação de Tutela de Urgência, sob o no 1000371-44.2021.8.11.0093.

Desta feita, em razão da identidade da relação jurídica material, mostra-se devida
a
reunião dos processos, atentando-se para os objetivos da economia processual e harmonização das decisões. Em acréscimo, a conexão também se dá diante do risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, partindo-se da premissa de que as regras contratuais, as infrações imputadas, e os pedidos antagônicos postulados, infere que os provimentos judiciais não devem ser heterogêneos. Neste sentido, a jurisprudência desta
Eg
. Câmara se encontra consolidada:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – LIMINAR INDEFERIDA PELO JUIZ A QUO – PRELIMINAR DE CONEXÃO – AÇÃO ANULATÓRIA MOVIDA ANTERIORMENTE PERANTE A JUSTIÇA FEDERAL – IDENTIDADE DO OBJETO E DA CAUSA DE PEDIR – ACOLHIMENTO - INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA FEDERAL. A conexão ocorre sempre que duas ações apresentarem mesmo objeto ou
mesma causa de pedir, nos termos do art. 55 do CPC. Considerando que a ação de imissão na posse e a ação anulatória possuem o mesmo objeto, ou seja, ambas ações versam sobre a “unidade no 499 –Tipo C com Varanda, situado no Condomínio Terra Nova – Rondonópolis-MT, registrado sob a matrícula no 86.955 do RGI de Rondonópolis-MT”, bem como possuem as mesmas partes, resta evidente o risco da ocorrência de decisões conflitantes a caracterizar a conexão entre as ações. Assim, a competência absoluta da justiça federal para julgamento de uma das ações, atrai a competência para julgamento da ação conexa, razão pela qual deve ser anulada a decisão agravada, devendo os autos retornarem ao juízo a quo, para que o juiz da 1.a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT encaminhe o processo para o juiz da 1.a Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Rondonópolis/MT (Subseção Judiciária de Rondonópolis/MT), para a reunião e conhecimento em conjunto de ambas as demandas.” (TJ-MT 10203268320208110000 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 16/12/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2021)

Portanto, configurado o fenômeno da conexão, nos termos do art. 55, caput, do CPC e art. 55, § 3o, do CPC, conquanto que um tanto complexa a relação jurídica, a doutrina e a jurisprudência pátria recomendavam o julgamento simultâneo numa única sentença como, de forma acertada, assim procedeu o
juíz
.

II – AUTOS N.o 1000458-97.2021.8.11.0093 (AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS)

II.a
) Da (i)legitimidade ativa do apelado e o direito de preferência – Como se sabe, somente não tem interesse processual e, de
conseqüência
, possível verificar a ilegitimidade da parte, quando, em relação a demanda, eventual decisão meritória não trazer ao litigante qualquer vantagem material ou moral.

Não é o caso dos autos. Verifica-se que
os apelantes Marcos e Valdineia, aduzem a ilegitimidade ativa do arrendante/apelado Flavio Turquino uma vez que este teria alienado os imóveis rurais arrendados, FAZENDAS UNIÃO e UNIÃO NOVA, objeto das matriculas
ns.o
510 e 508 do CRI de Feliz Natal, em favor da AGROPECUÁRIA UNIÃO S/S LTDA; assim como a FAZENDA UIRAPURU, objeto da matrícula no 511 também do CRI de Feliz Natal, para a AGROPECUÁRIA BENVINDA S/S LTDA, incorrendo na sub-rogação do adquirente quanto aos direitos e obrigações do alienante, conforme art. 92, § 5o, do estatuto da terra.

Além disso, sustentam que FAZENDA UIRAPURU não pertence ao Apelado FLAVIO, haja vista que a área do referido imóvel incide sobre a matrícula no 12.651 do CRI de Sinop (atual matrícula no 2.652 do CRI de Feliz Natal) que se encontra atualmente em nome do INCRA. Por fim, alega ausência de posse indireta do autor, ora Apelado
.

Por sua vez, o Apelado alega que foi iniciado o processo de incorporação das FAZENDAS UIRAPURU, UNIÃO e UNIÃO NOVA às AGROPECUÁRIAS BENVINDA e UNIÃO, e que tal fato se deu para fins de planejamento sucessório (holding familiar). Contudo, a incorporação não teria sido concluída, pois não foi possível o
registro do georreferenciamento das matrículas imobiliárias, providência esta indispensável, na forma do disposto no art. 176, § 4o, da LRP (Lei no 6.015/73).

Desta forma, ainda que tenha havido a estipulação da incorporação dos imóveis rurais às empresas, conforme consta dos Contratos Sociais das Agropecuárias, a transferência do domínio não teria se efetivado, pois não houve o registro do contrato social perante o cartório de registro de imóveis, permanecendo todo o tempo as matrículas registradas em nome do arrendante, ora Apelado. Por conseguinte, sustenta que nunca houve a alienação dos bens imóveis.

Como se vê, a questão envolve não só a legitimidade do Apelado, como também as questões atinentes ao direito de preferência sustentado pelos Apelantes, razão pela qual desde já serão analisados em conjunto.

Pois bem. A análise dos autos evidencia que assistem razão os Recorrentes quanto a questão em exame.
Isso porque, constata-se a efetiva
incorporação das Fazendas Uirapuru, União e União Nova às empresas Agropecuária Benvinda e Agropecuária União
, respectivamente.

Visando o melhor entendimento, vale conceituar que a alienação consiste na ação de transferir para outrem o domínio da coisa ou o gozo do direito que era seu. Logo, a princípio, o exercício do direito de preferência estaria ligado
à
todo ato de transição, gratuito ou oneroso, da propriedade do arrendante para terceiro estranho à relação contratual.

Entretanto, o legislador entendeu por excluir desta hipótese a transação gratuita, haja vista que os §3o e §4o do art. 92 do Estatuto da Terra preceituam a necessidade de transferência de propriedade por meio oneroso. Desta forma, o exercício da preferência alcança as espécies de alienação previstas no ordenamento jurídico por meio oneroso,
excetuando-se os casos da doação e a permuta por bens infungíveis, pela característica intrínseca do contrato e falta de preço.

Registra-se também que a finalidade da norma em comento é justamente a proteção jurídica ao arrendatário, para que este possa explorar a terra com segurança e interesse, tendo a garantia jurídica que em uma possível venda do imóvel terá ele o privilégio de, em igualdades de condições, adquirir o bem no qual lançou seu labor, sendo cumprido, assim, os princípios intrínsecos e extrínsecos do direito agrário.

Todavia, na prática, muitos proprietários vendem o imóvel a terceiros sem oportunizar ao arrendatário o direito de preferência, escondendo o ato de transcrição no CRI para somente depois de findo o contrato deste, visando com isto burlar a legislação.

No caso dos autos, poderia o proprietário utilizar da integralização de bens para burlar o direito de preferência, bastando para tanto integralizar o imóvel na cota social da pessoa jurídica e a seguir, com simples alteração de contrato social, transferir sua cota para terceiros. O imóvel continuaria integralizando o capital da sociedade, mas o antigo proprietário do imóvel já não seria mais cotista da empresa,
e portanto
não disporia mais do imóvel.

Esta hipótese não tem passado despercebida pelos Tribunais brasileiros, razão pela qual atualmente entende-se que a transcrição no CRI é mera formalidade visando dar conhecimento público do ato e do valor da operação. Deste modo, se os caracteres já forem de conhecimento do arrendatário, não é necessário o preenchimento do requisito da transcrição no Registro de Imóveis.

Em outras palavras, este ato gera efeitos apenas prescricionais ao arrendatário, mas não significa
conditio

sine

qua
non
para a propositura da competente ação peremptória.

Neste sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o registro do contrato de arrendamento na matrícula do imóvel arrendado para o exercício do direito de preferência é dispensável (
AgRg
no REsp n. 717.860/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 18/12/2014,
DJe
de 5/2/2015), bem como enaltece que a interpretação dos enunciados normativos, seja gramatical, seja sistemático-teleológica, deve ser direcionada à máxima proteção e preservação do trabalhador do campo:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA. ARRENDAMENTO RURAL. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 92, §§ 3o E 4o, DO ESTATUTO DA TERRA EM CONSONÂNCIA COM OS SEUS PRINCÍPIOS. SOBRELEVO DO CARÁTER SOCIAL DA RELAÇÃO PROPRIETÁRIO-TERRA-TRABALHADOR. PROTEÇÃO DO ARRENDATÁRIO RURAL. POSSIBILIDADE DE MANIFESTAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA INCLUSIVE QUANDO A ALIENAÇÃO É JUDICIAL. DESNECESSIDADE DO REGISTRO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. 1. Consoante o pacificado entendimento desta Corte, não se faz necessário o registro do contrato de arrendamento na matrícula do imóvel arrendado para o exercício do direito de preferência. Precedentes. 2. As normas trazidas à interpretação, buscando a preservação da situação do trabalhador do campo por intermédio do direito de preferência, estão insertas em estatuto de remarcada densidade social, superior, inclusive, àquele próprio da lei de locações de
imóveis urbanos (Lei no 8245/91). 3. Interpretação de seus enunciados normativos, seja gramatical, seja sistemático-teleológica, direcionada à máxima proteção e preservação do trabalhador do campo, não se podendo, por uma interpretação extensiva, restringir a eficácia do direito de preferência do arrendatário rural. 4. Sem ter o legislador restringido as formas de alienação das quais exsurgiria o direito de preferência, inviável excluir do seu alcance a alienação coativa ou judicial. 5. Reconhecimento da incidência da regra do art. 92 da Lei 4.505/64 a qualquer das espécies de alienação, desde que onerosa, tendo em vista inserir-se, dentre os seus requisitos, o adimplemento do preço pago pelos terceiros. 6. Razoabilidade da interpretação alcançada pelo acórdão recorrido. 7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.” (REsp n. 1.148.153/MT, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, Terceira Turma, julgado em 20/3/2012,
DJe
de 12/4/2012.)

Logo, verifica-se que o magistrado de primeiro grau não agiu com o melhor direito ao deixar de reconhecer a transferência tão somente em razão da ausência de registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Diz-se isto, pois, constata-se dos autos um vasto material probatório suficientemente hábil a demonstrar com clareza a efetiva transferência da propriedade/cessão desses direitos e a posse referente às Fazendas, União e União Nova em favor da empresa Agropecuária União e da Fazenda Uirapuru em favor da empresa Agropecuária Benvinda.

Porquanto, cita-se a existência de Contrato Social da Agropecuária Benvinda - Segunda Alteração, com data de outubro/2015, em que ocorre a integralização das cotas sociais de Flavio Turquino e Maria Helena Braile, por meio da incorporação da Fazenda Uirapuru (id. 147386918), seguida da Escritura de Incorporação Imobiliária referente lavrada em janeiro/2016, onde consta expressamente que os “
outorgantes incorporam os referidos imóveis ao patrimônio da outorgada, para integralização de parte de seu capital social
” – Pag.9 de 12 (id. 147386938).

Ademais, extrai-se do documento sob id. 147386937, com data de abril/2016, que foi firmado Contrato de Arrendamento entre Flávio Turquino e a Agropecuária Benvinda S/S Ltda, relativo
a
exploração da mata de uma porção de uma área de 528,6795ha da Fazenda Uirapuru, cuja cláusula primeira dispõe que a arrendante (Agropecuária Benvinda) é legitima proprietária área de terras rurais denominada de Fazenda Uirapuru.

Em sequência, também foi acostado Contrato Social da Agropecuária União, datado de março de 2017, preceituando a integralização das cotas sociais de Flavio Turquino e Maria Helena Braile, por meio da incorporação das Fazendas União e União Nova (id. 147386915), bem como Contrato Particular de Arrendamento Rural para Exploração Agrícola, datado em setembro/2018, onde consta como Arrendadoras as empresas Agropecuária Benvinda S/S Ltda e Agropecuária União, e como Arrendatário Fabiano
Ribelatto
e Priscila Rezende, relativo a exploração de parte das Fazendas Uirapuru e Cristal, de propriedade e posse das Arrendadoras, conforme consta na cláusula primeira do referido instrumento.

Não obstante, ainda é possível constatar que mesmo em documentos públicos mais recentes como o Demonstrativo de Informações no Cadastro Ambiental Rural - CAR (147386946, pag. 42; e
id. 147386971) emitidos em 2021 e 2022, e a empresa Agropecuária União continua figurando como proprietária das Fazendas União e União Nova, assim como a Agropecuária Benvinda S/S Ltda continua figurando como proprietária da Fazenda Uirapuru, e segue de igual modo no Recibo de Entrega da Declaração do ITR do Exercício de 2021 e Cadastro de imóveis rurais – CAFIR de junho/2022 (id. 147386970).

Neste ponto, cumpre esclarecer que muito embora os referidos documentos de forma isolada não possuam a capacidade de
por
si só substituírem o registro do título translativo no Registro de Imóveis a fim de comprovar a transferência da propriedade, quando analisados em conjunto possuem o condão de evidenciar com alto grau de confiança a ocorrência da transferência dos imóveis rurais.

Por fim, vê-se que os próprios Apelados se contradizem quanto a questão em suas contrarrazões recursais, sendo afirmado por mais de uma vez que os imóveis teriam voltado ao patrimônio particular da pessoa física, logo, se voltaram a compor o patrimônio é
por que
outrora deixaram de fazer parte. Cita-se:

“Assim, com a dissolução/extinção das AGROPECUÁRIAS os imóveis integralizados pelos arrendadores (FLAVIO e MARIA) VOLTARAM AO PATRIMÔNIO PARTICULAR, conforme se faz prova a ATA DE REUNIÃO SOCIETÁRIA realizada em 24/11/2021 e os DISTRATOS SOCIAIS também celebrados em 24/11/2021.”
– id. 147386991, Pag. 09.

“Pelo exposto, não há que se falar em ilegitimidade ativa do autor, posto que ele sempre foi o legítimo coproprietário e compossuidor dos imóveis arrendados, bem como que nunca houve alienação dos imóveis e sim
uma tentativa de passar os bens de pais para filhos através de holding (incorporação de bens à uma pessoa jurídica), porém, sem sucesso, já que não houve o registro do contrato social onde se estipulou a integralização dos bens perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, vindo posteriormente os arrendadores a se retirarem das Agropecuárias e a
desintegralizarem
seus bens, voltando eles ao seu patrimônio particular.”
- id. 147386991, Pag. 10.

Por oportuno, vale destacar que os documentos acostados pelo Apelado referente a dissolução/extinção das empresas (petitório sob id. 147386954), foram datados em 2021 e 2022, assim como a Escritura Pública de Doação sob id. 147386952, foi datada em 06/01/2022, ou seja, data muito posterior ao contexto probatório que comprovou a efetiva transferência da propriedade, e, inclusive, posterior ao ingresso das ações judicias em análise, deixando evidente que as medidas foram tomadas com o intuito de justificar a legitimidade ativa do Apelado e coibir o reconhecimento do direito de preferência em favor dos Apelantes.

Deve ser registrado para espancar qualquer dúvida que aqui não é caso de HOLDING FAMILIAR, situação que registra a manutenção de participação acionária em uma ou mais empresas. A situação que se apresenta é a desvinculação de uma pessoa jurídica e da pessoa física, consoante o estabelecido na legislação substantiva civil pátria.

Destarte, acolho a preliminar ilegitimidade ativa a fim de reconhecer que o apelado Flavio Turquino é ilegítimo para ajuizar Ação de Despejo, haja vista que a época da distribuição dos autos os imóveis rurais sob as matrículas 508 e 510, se encontravam incorporados à empresa
AGROPECUÁRIA UNIÃO S/S LTDA, assim como o imóvel sob a matrícula 511 havia sido incorporado à da AGROPECUÁRIA BENVINDA S/S LTDA, por meio da integralização das cotas sociais de Flavio Turquino e Maria Helena.

II.b
) Da impugnação ao valor da causa

Com efeito, quanto
ao

valor da causa, percebe-se que o juízo acertadamente aplicou a regra do inciso VI, do Art. 292 CPC, ao entender que havendo a cumulação de pedidos, como ocorre no presente caso, o valor da causa deve corresponder à soma dos valores de todos eles. Contudo, ao quantificar os pedidos o magistrado singular deixou de valorar o pedido de rescisão contratual formulado pelo Apelado.

Quanto a questão rescisória, em que pese o Apelado alegue em sede de contrarrazões a inexistência de pedido de rescisão sob o argumento de que a rescisão dos contratos consiste em efeito automático do despejo, verifica-se que há pedido expresso para
decretação da rescisão judicial
, conforme consta no item “1” da exordial (id. 147384930):

“1) tornar definitiva a desocupação (despejo) dos imóveis rurais pela parte Ré, decretando a rescisão judicial dos contratos de arrendamentos firmados entre as partes;”

Assim, impõe esclarecer que o fator preponderante para a fixação do valor da causa em uma ação rescisória é o proveito econômico que resultaria de sua procedência, o qual pode ser aferido a partir do pedido formulado, não importando se quem a ajuizou seria beneficiado apenas com uma parte do valor total, este é o entendimento consolidado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CUMPRIMENTO DO CONTRATO. PROVEITO ECONÔMICO. VALOR DA CAUSA. CONTRATO. CORRESPONDÊNCIA DE VALORES. SÚMULA No 568/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. REVISÃO. NÃO CABIMENTO NA VIA DO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA No 5/STJ. 1. O valor da causa deve corresponder ao valor do contrato, ou seja, o proveito econômico pretendido na demanda. 2. Entendimento da Corte de origem em conformidade com a orientação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula no 568/STJ. 3. Rever a conclusão acerca do proveito econômico pretendido na ação de rescisão contratual implicaria reexame de cláusula contratual, procedimento inadmissível em recurso especial, nos termos da Súmula no 5/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (STJ -
AgInt
no REsp: 1570450 RJ 2010/0217021-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 20/06/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/06/2017)

De tal modo, para quantificar o valor dos contratos
sub judice
se faz necessário analisar o proveito econômico do Arrendante, ora Apelado, consistente no valor das prestações durante todo o período pactuado. Todavia, havendo pedido de rescisão, se faz necessário apurar o correto período de duração do contrato a fim de apurar seu correto valor.

Sob este aspecto, verifica-se que o juízo de piso entendeu pela rescisão por reconhecer a ocorrência de descumprimentos
contratuais sob o fundamento de que estariam “comprovados pelos laudos técnico (Num. 63362942) e de constatação de descumprimento de cláusulas contratuais (Num. 63362975), mormente em relação à ausência de manutenção do elevador, dos aceiros e das estradas internas durante a vigência do contrato, além da ocorrência da queimada da mata nativa e assoreamento das represas”.

Contudo, equivoca-se o juízo inaugural ao fundamentar sua decisão em prova unilateral incapaz de subsidiar a conclusão alcançada. Isto, pois, os Apelantes impugnaram ponto a ponto o Laudo de Constatação e Laudo Técnico acostados pelos Apelados (id. 147386833 - Pág. 62 / id. 147386833 - Pág. 95), inclusive, com a juntada de diversas fotos e vídeos em contraposição as afirmações expostas nos referidos documentos.

Para além, extrai-se da própria conclusão do laudo técnico (id. 147384937 - Pág. 20) que o incêndio foi acidental e que os impactos em sua grande maioria foram baixos e recuperáveis naturalmente, portanto, tal ocorrência baseada exclusivamente no referido laudo não se presta como prova de falha grave hábil a ensejar o descumprimento contratual como equivocadamente entendeu o juízo de piso.

Também merece destaque a existência dos Recibos de Quitação acostados sob id. 147386837, que conferem plena, rasa, total e irrevogável quitação a todas as obrigações contratuais entre as partes, inclusive, os referidos documentos foram firmados após a notificação extrajudicial e devidamente assinados com firma reconhecida.

Apesar de o Apelado sustentar que os recibos de quitação não possuem validade visto que foram assinados apenas pela Sra. MARIA HELENA BRAILE, e referente somente a sua quota parte (50% da renda), constata-se dos autos que o recorrente também assinou o recibo de quitação sob id. 147386837 - pag. 13. Além disso, muito embora o
mencionado recibo se refira a prestação pecuniária, não há nada no documento que indique a contraposição do Apelado em relação as outras obrigações, sendo certo que o simples fato subscrever o documento de quitação contradiz a intenção de rescisão contratual por descumprimento visto que o recibo foi assinado após o suposto inadimplemento.

Nesta senda, como outrora destacado por esta egrégia corte de justiça, há que se registrar que a ponderação da eficácia, extensão e efeitos dos denominados ‘Termos de Quitação’ (ID 75375138 - Pág. 15/16 da origem) não pode ser dada de forma desconectada dos aspectos da intenção e vontade das partes na sua elaboração, no caso em voga, o que se percebe é a inexistência de descumprimento contratual capaz de gerar a rescisão haja vista a assinatura de recibos de quitação de ambos os proprietários.

Observa-se, também, a juntada da Ata Notarial, Notas Fiscais, Fotos, Vídeos e e-mails de resposta demonstrando que as obrigações por parte dos Arrendatários sempre foram cumpridas. Ademais, diferentemente do que sustenta o Apelado em suas contrarrazões, os documentos não são todos datados após a distribuição da ação (08/2021), considerando que se verifica a existência de Notas Fiscais de manutenção do Armazém emitidas nos anos de 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 e 2021.

De igual modo, foi demonstrado que os defensivos utilizados para a Safra 2021/2022 já haviam sido adquiridos em 28/10/2020, consoante documento sob id 147386901, bem como há imagens comprovando que no dia 12 de julho de 2021 o calcário e o adubo já estavam depositados nos imóveis para serem lançados ao solo.

Ou seja, todos os documentos citados, dentre outros, são anteriores a presente ação judicial, bem como anteriores ao Laudo de Constatação acostado pelo recorrente na fase inicial (id. 147384945), o que
contrapõe todos os argumentos e documentos lançados pelo Apelado e utilizados pelo juízo de primeiro grau para sustentar a rescisão contratual.

Logo, diferentemente do vislumbre de primeira instância, vê-se que ao analisar o material probatório como um todo, percebe-se que o Apelado não se desincumbiu de seu ônus probatório uma vez que os documentos acostados não são suficientes para afastar e higidez do dos termos de quitação, e, tampouco, são hábeis a comprovar descumprimento contratual de modo a justificar a rescisão.

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO NA SENTENÇA. FALTA DE DECISÃO SANEADORA. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA. MÉRITO. QUITAÇÃO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DEVIDAMENTE ASSINADO. PRESUNÇÃO RELATIVA DE PAGAMENTO. EXISTÊNCIA DA DÍVIDA. NECESSIDADE. COMPROVAÇÃO. CREDOR. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, I, CPC. AUTORA NÃO SE DESINCUMBIU. PROVA DIABÓLICA. NÃO CARACTERIZADA. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTO. JUSTO MOTIVO OU FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. INADMISSÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A ausência de decisão saneadora, por si só, não constitui causa de nulidade, sendo necessária a demonstração do efetivo prejuízo, o que não ocorreu na espécie. 2.
O ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo do seu direito e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora,
conforme a regra expressa do artigo do art. 373 do Código de Processo Civil
. 3. Mesmo sendo possível alegar o não pagamento ainda que haja termo de quitação plena e irrevogável, cabe ao autor a prova do direito pretendido. Vale dizer, em que pese regra geral, seja do devedor e não do credor o ônus da prova do pagamento, considerando que o contrato informa a quitação e faz prova da obrigação convencional, nos termos do art. 221 do Código Civil, cabe à parte adversa demonstrar a existência de vícios ou qualquer outro fato que impeça o valor probatório do instrumento, pois, ao assinar o contrato, assumiu o encargo de desfazer a presunção relativa de quitação da dívida. 4. Não há que se falar em prova diabólica quando há possibilidade de
desincumbência
do encargo. 5. Quando o documento não for qualificado como novo, somente se admitem provas a posteriori, como no caso de recibo relativo a fatos pretéritos, se existente justa causa ou motivo de força maior para juntada extemporânea. 6. Negou-se provimento ao recurso de apelação cível.” (TJ-DF 07378146920198070001 DF 0737814-69.2019.8.07.0001, Relator: LEILA ARLANCH, Data de Julgamento: 04/11/2020, 7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no
DJE :
23/11/
2020 .
Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Desta feita, uma vez que não há que se falar em rescisão contratual, passa-se a análise das cláusulas contratuais referentes ao valor das prestações (preço) e a vigência do instrumento particular (prazo).

In
casu
, o Contrato de Arrendamento Rural (id. 147384934) referente as Matrículas n.o 511, 510 e 508 do CRI de Feliz Natal/MT tem como objetivo a exploração da agricultura na área composta de aproximadamente 906
ha
(novecentos e seis) hectares, sendo 208
ha
(duzentos e oito hectares) localizados na Fazenda Uirapuru, 547 ha (quinhentos e quarenta e sete hectares) localizados na Fazenda União e 151
ha
(cento e cinquenta e um hectares) localizados na Fazenda União Novos, respectivamente, sendo que, este não possui renda definida por se tratar de viabilização da área para sistematização de lavouras.

Já o Contrato de Arrendamento Rural (id. 147384933) referente a exploração da agricultura na área composta de 950 ha (novecentos e cinquenta hectares) localizados na Fazenda Uirapuru, matriculada sob o n.o 511 do CRI de Feliz Natal/MT, tem o prazo de vigência o período de 11 anos (cláusula quarta), e prevê o recebimento pela Arrendante do montante de 10.500SC (dez mil e quinhentas sacas) de soja por ano de exploração, ou seja, 115.500SC (cento e quinze mil e quinhentos sacas) de soja ao longo do período contratual.

Assim, considerando que não houve qualquer objeção do Apelado em relação ao valor da soja indicado pelos Apelantes referente a data da distribuição da ação, qual seja, R$ 159,10 (cento e cinquenta e nove reais e dez centavos), tem-se que
comporta
acolhimento a impugnação ao valor da causa
para, reconhecer
que a soma de todos os pedidos de perdas e danos no valor de R$ 1.003.671,50), multa contratual no valor de R$ 1.776.500,00 e rescisão contratual

quantificada em R$ 18.376.050,00.

Assim sendo, consoante regra prevista inciso VI do Art. 292 do CPC, tem-se que o valor da causa equivale ao montante de
R$ 21.156.221,50 (vinte e um milhões, cento e cinquenta e seis mil, duzentos e
vinte e um reais e cinquenta centavos)
, por conseguinte, determino o recolhimento das custas complementares correspondentes pelo Apelado.

II.c
) Da nulidade da sentença por cerceamento de defesa

Quanto ao pedido de nulidade da sentença que julgou antecipadamente o mérito fundamentando-se exclusivamente em prova unilateral, caracterizando cerceamento de defesa, destaca-se que muito embora guarde razão o recorrente em relação aos fundamentos decisórios de primeiro grau, tem-se que o arcabouço probatório é suficiente para decidir o mérito nos termos acima delimitados, sem qualquer prejuízo aos Apelantes.

Neste mesmo sentido, a Corte Superior de Justiça há muito possui entendimento consolidado de que estando a lide em condições de imediato julgamento, em face da desnecessidade de outras provas (causa madura), é possível o seu julgamento de mérito:

“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SENTENÇA PROFERIDA COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. SENTENÇA DECLARADA NULA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ART. 93, IX, DA CF. ARTS. 165 E 458, DO CPC. APLICAÇÃO DO ART. 515, § 3o, DO CPC. TEORIA DA CAUSA MADURA. POSSIBILIDADE. 1. A aplicação da Teoria da Causa Madura trazida à lume pelo novel § 3o, do art. 515, do CPC, pressupõe prévia cognição exauriente, de sorte que a pretensão do retorno dos autos à instância a quo revela notória inutilidade. 2. A nulidade da sentença por ausência de fundamentação
indica vício do próprio ato decisório, o que não impede a aplicação do § 4o, do art. 515, do CPC, presentes os demais requisitos legais. 3. In
casu
, o Tribunal assentou de forma
insindicável
pelo E. STJ (Súmula 07) que: "a sentença atacada deixou de informar os motivos e as razões que conduziram à procedência do pedido formulado na inicial (...). Diante de tais considerações, voto no sentido de se acolher a alegação formulada pelo Apelante para, com fundamento nos artigos 165 e 458 do Código de Processo Civil e artigo 93, IX, da Constituição Federal, reconhecer a nulidade da sentença. Por outro lado, ressalto que o § 3o do art. 515, do CPC, representado pela Lei n.o 10.352/01 permite ao Tribunal, em caso de extinção do processo sem julgamento do mérito, julgar desde logo a lide, quando a questão versar exclusivamente sobre matéria de direito e estiver em condições de imediato julgamento ou, ainda, utilizando-se de interpretação extensiva do referido parágrafo, estando a lide em condições de imediato julgamento, em face da desnecessidade de outras provas (causa madura). (...) No caso em exame, observo que o feito se encontra devidamente instruído e em condições de julgamento, o que permite ao Tribunal cassar a sentença e, de imediato, proferir nova decisão em seu lugar, apreciando as matérias arguidas pelas partes" (fls. 119/121). 4. A nulidade sanável pelo próprio tribunal à luz das questões fáticas e jurídicas postas nos autos, permite a adoção do art. 515, § 4o, do CPC, com o prosseguimento do julgamento da apelação. 5. A exclusão da multa imposta com base no art. 538, parágrafo único, do CPC, é medida
que se impõe quando opostos os embargos para fins de prequestionamento, ante a
ratio

essendi
da Súmula 98 do STJ. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido tão-somente para afastar a multa imposta.” (STJ - REsp: 1096908 AL 2008/0218593-1, Relator: Ministro LUIZ FUX, Data de Julgamento: 06/10/2009, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: -->
DJe
19/10/2009)

Desta feita, julgo prejudicado o pedido de cerceamento de defesa por não haver necessidade de produzir outras provas (causa madura) para julgar a causa, nos termos do §3o do artigo 1.013 do CPC/2015.

III – AUTOS N.o 1000371-44.2021.8.11.0093 (AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PLEITO DE PREEMPÇÃO/AQUISIÇÃO DO IMÓVEL C/C DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL POR DISPOSIÇÃO LEGAL C/C INTERDITO PROIBITÓRIO)

III.a
) Da (i) legitimidade passiva do apelado

Observa-se que o magistrado singular acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da Agropecuária União para figurar no polo passivo dos autos.

Em síntese, o juízo
a quo
afasta a legitimidade da empresa Agropecuária, ora Apelada, por não reconhecer a transferência da
propriedade em razão da ausência de registro do Cartório de Registro de Imóveis.

Em que pese a inversão dos polos em relação aos autos n.o 1000458-97.2021.8.11.0093 da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos, percebe-se que a matéria foi esgotada na análise do referido processo. Assim, em homenagem ao princípio da celeridade e da cooperação, faço remissão aos fundamentos alhures expostos.

Todavia, vale destacar que foi exaustivamente elucidado que a transferência da propriedade ou cessão desses direitos pode ser demonstrada por meio documental e testemunhal, não representando condição imprescindível para tal identificação o registro ou averbação do negócio jurídico em cartório, entendimento este consubstanciado em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (
AgRg
no REsp n. 717.860/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 18/12/2014,
DJe
de 5/2/2015).

Para além, reitera-se que o vasto material probatório é suficiente para comprovar a transferência da propriedade/cessão desses direitos referente as Fazendas, União e União Nova em favor da empresa Agropecuária União.

Logo, considerando que o presente feito objetiva a declaração de nulidade do negócio jurídico envolvendo Flavio Turquino, Maria Helena Braile e Agropecuária União S/S Ltda, todos que figuram no negócio jurídico que se pretende anular devem figurar na ação, porquanto se tem caracterizado a existência de litisconsórcio passivo necessário unitário, nos termos do Art. 114 c/c 116 do Código de Processo Civil.

Portanto, não há que se falar em ilegitimidade da Apelada Agropecuária União.

III.b
) Do direito de preferência e nulidade do negócio jurídico

Uma vez reconhecida a transferência da propriedade / cessão desses direitos das Fazendas União e União Nova em favor da Apelada, Agropecuária União, se faz necessário resguardar o direito de preferência dos Apelantes.

A título elucidativo, tem-se que a preferência, no contrato de arrendamento rural, pode ser definida como o direito garantido por lei ao arrendatário de, em igualdade de condições com terceiros, adquirir o imóvel explorado para si, ou renovar seu arrendamento ao término do contrato. Ademais, o objetivo do direito de preferência é o de proteger a atividade desenvolvida no imóvel rural, possibilitando àquele que cultiva se tornar proprietário da terra.

Sua aplicação se estende a todos os contratos de arrendamento regidos pelo Estatuto da Terra e se trata de direito indisponível, isto é, ainda que o contrato preveja que o arrendatário não tem esse direito, ou preveja formas diferentes de exercê-lo, a regra a ser seguida é aquela que está escrita na lei.

Sendo assim, por força do contido no inciso IV, art. 95 do Estatuto da Terra — Lei 4.504/64, ao arrendatário está assegurada a preferência na renovação do contrato de arrendamento, desde que preencha as mesmas condições ofertadas por terceiros ao arrendador.

Em sequência, o parágrafo terceiro do artigo 92 do Estatuto da Terra determina que na alienação do imóvel, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento sobre a venda, para que possa exercer seu direito de preferência no prazo de 30 dias, contados a partir da notificação.

Outrossim, o parágrafo quarto do Art. 92 do Estatuto da Terra, preceitua que, não havendo notificação o arrendatário poderá depositar o preço e haver para si o imóvel arrendado, no prazo de seis meses, contado da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

Em outras palavras, para o exercício do direito de preferência quando ausente a notificação para tanto, se faz necessário o depósito do preço dentro do prazo de seis meses, a partir do registro do ato de alienação.

Referido tema encontra-se pacificado neste Tribunal de Justiça Pantaneiro.

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PREFERÊNCIA. ARRENDAMENTO RURAL - ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL - ADJUDICAÇÃO POR TERCEIRO - REGISTRO DO CONTRATO - DESNECESSIDADE - APLICAÇÃO DO ARTIGO 92, §§ 3o E 4o, DO ESTATUTO DA TERRA - DEPÓSITO DO VALOR PELO ARRENDATÁRIO - RECURSO DESPROVIDO - DECISÃO MANTIDA. Ao arrendatário que pretende exercer o direito de preferência na compra do imóvel arrendado é irrelevante a inexistência de registro do contrato de arrendamento rural no cartório imobiliário, uma vez que esta exigência não está contida no Estatuto da Terra, podendo inclusive ser acordado entre as partes de forma verbal. Nos termos do § 4o do artigo 92 do Estatuto da Terra, o arrendatário que não for previamente notificado da alienação do imóvel que arrenda, poderá depositar o preço e haver para si o imóvel alienado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis, pouco
importando tratar-se de alienação judicial a terceiro.” (TJ-MT - APL: 01121497820088110000 MT, Relator: JOSÉ MAURO BIANCHINI FERNANDES, Data de Julgamento: 25/02/2009, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 06/03/2009)

In
casu
,
vê-se que ambos os requisitos estão presentes, i) o depósito do valor correspondente encontra-se comprovado por meio dos documentos sob id. 147351943, pag. 1 e 2;
ii
) já a contagem do prazo decadencial previsto no Art. 92, §4o do Estatuto da Terra não se iniciou, considerando que a transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis foi indevidamente omitida, logo, uma vez que o óbice foi causado pelos próprios Apelados, é certo que estes não podem se beneficiar de sua própria torpeza.

Deste modo, o recurso de apelação merece provimento para reformar a sentença e reconhecer o direito de preferência/preempção dos recorrentes, a fim de
haverem
para si os imóveis rurais objeto das Matrículas n.o 510 e 508 do Cartório de Registro de Imóveis de Feliz Natal/MT, Fazenda União e Fazenda União Nova, respectivamente.

Por consequência lógica, julgo procedente o pedido de declaração de nulidade do negócio jurídico levado a efeito por meio de integralização de capital feita pelos Apelados em favor da Agropecuária União S/S Ltda, e determino a adjudicação compulsória dos citados imóveis cujo direito à preempção foi reconhecido considerando que o depósito efetuado é suficiente para tanto.

III.c
) Do valor da causa

Quanto ao valor da causa, o juízo
a quo
acolheu a impugnação dos Apelados entendendo que o proveito econômico deve ser calculado pela média da produção agrícola praticada em Feliz Natal/MT. Cita-se:

“As divergências entre as partes decorrem de relação contratual. Logo, o contrato é o instrumento a ser ponderado para apuração do valor do proveito econômico decorrente da prorrogação pretendida (CPC, art. 292, II).

A apuração do proveito econômico pressupõe duas análises: primeiro, a aferição de capacidade produtiva da área arrendada;
segundo, a
definição do valor correspondente à produção.

Quanto ao primeiro aspecto (aferição da capacidade produtiva), verifico que o objeto de questionamento nestes autos é o contrato de arrendamento rural de 906 ha (Num. 60166380), do qual há cláusula expressa de não remuneração pela contraprestação de sistematização do plantio de lavouras.

Todavia, noto que as notas fiscais, fotos e vídeos apresentados nos autos (Num. 60166915 a 60166919, 84834395 a 84834402, 84834409 a 84834412, 84834423, 84834431 a 84834435, 84834440 a 84835712 e 84835714) fazem prova de que a área de 906 ha é produtiva.

Sendo a área produtiva, tenho que o proveito econômico deve ser calculado pela média da produção agrícola praticada em Feliz Natal/MT.

Adoto como razão de decidir os dados de produção agrícola no ano de 2020 disponibilizados pelo IBGE (link:
https://bityli.com/
SvFFUB
), na ausência de dados oficiais de anos posteriores.

Assim, em um primeiro momento, constato que a produção média de soja em Feliz Natal/MT, no ano de 2020, foi de 3.600 kg/ha, o que significa dizer que a parte Arrendatária/Ré, em 906
ha
, teve uma produção média de 3.261.600 kg de soja.

Quanto ao segundo aspecto (valor da produção), de acordo com os últimos dados oficiais, a produção agrícola no ano de 2020 (link: https://bityli.com/
SvFFUB
) fora valorada em R$ 1,16/kg de soja.

Assim, considerada a produção de 3.261.600 kg de soja na área arrendada e o valor atribuído ao quilo da soja, estimo que o valor anual do proveito econômico do contrato é de R$ 3.783.456,00 (três milhões, setecentos e oitenta e três mil, quatrocentos e cinquenta e seis reais).

Ante tal constatação, considero que o valor da causa deveria ser fixado no patamar de R$ 3.783.456,00 (três milhões, setecentos e oitenta e três mil, quatrocentos e cinquenta e seis reais), muito além dos R$ 31.421,80 (trinta e um mil, quatrocentos e vinte e um reais e oitenta centavos) atribuído pela parte Autora/Arrendatária.

Sendo a parte Autora/Arrendatária conhecedora da capacidade produtiva das terras arrendadas, tenho que a atribuição do valor da causa em patamar muito inferior ao proveito econômico pretendido esboça a má-fé da parte

Autora ao postular em juízo sem recolher as custas devidas.

Neste panorama, a impugnação ao valor da causa, apresentada pela parte Arrendadora/Ré, deve ser acolhida para o fim de condenar a parte Arrendatária/Autora ao pagamento complementar das custas processuais, considerando como valor da causa o importe de R$ 3.783.456,00 (três milhões, setecentos e oitenta e três mil, quatrocentos e cinquenta e seis reais).”

Ocorre que, na ação anulatória de negócio jurídico, é evidente que o valor deve fazer referência ao ato que se pretende anular, especialmente quando este valor corresponde exatamente ao proveito econômico obtido segundo preconiza o art. 292, II do CPC, e como ocorre no presente caso.

Observa-se que o valor inicialmente dado a causa corresponde exatamente ao valor conferido pelos próprios Apelados à incorporação dos imóveis a título de integralização das cotas sociais (ato jurídico que se pretende anular). Do mesmo modo, a mencionada quantia também referência o proveito econômico visto que o direito de preferência garante aos Apelados o direito de haver para si o imóvel arrendado em igualdade de condições, ou seja, no mesmo valor proposto para incorporar os imóveis à empresa.

Sobre o tema, a jurisprudência é uníssona neste mesmo sentido:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA EM AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. VALOR DO NEGÓCIO JURÍDICO EM QUESTÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. O valor da causa é auferido a partir do
proveito econômico que a parte demandante pretende obter. Nas ações que versem acerca dos requisitos de constituição do negócio jurídico, envolvendo algum contrato, o valor atribuído será o valor do próprio contrato. Custas a serem distribuídas em partes iguais, art. 86, CPC/15.” (TJ-MG - AC: 10058150032462001 Três Marias, Relator: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 14/09/2017, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/09/2017)

Em que pese os Apelantes sustentem que o valor venal é superior àquele atribuído à conferência do capital social, é cediço que a parte não pode se furtar das consequências de suas próprias ações. Explica-se, caso houvesse diferença entre o valor integralizado ao capital social e o montante do valor dos imóveis, caberia aos Apelados comprovarem o recolhimento de ITBI referente ao excedente, o que não acontece no caso.

Diz-se isto, pois, a imunidade tributária prevista no inciso II do § 2o do art. 156 da CF impõe a não incidência do ITBI somente sobre o valor do imóvel integralizado ao capital social da empresa, de modo que, sobre o valor do imóvel incorporado que exceder o limite do capital social haverá a incidência do tributo. Neste sentido, a matéria ventilada teve entendimento fixado pelo E. STF, no julgamento do RE no 796.376 (Tema no 796), em sede de repercussão geral, cuja tese fixada foi a seguinte:

"EMENTA. CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. IMUNIDADE PREVISTA NO ART. 156, § 2o, I DA CONSTITUIÇÃO. APLICABILIDADE ATÉ O LIMITE DO CAPITAL SOCIAL A SER INTEGRALIZADO. RECURSO
EXTRAORDINÁRIO IMPROVIDO. 1. A Constituição de 1988 imunizou a integralização do capital por meio de bens imóveis, não incidindo o ITBI sobre o valor do bem dado em pagamento do capital subscrito pelo sócio ou acionista da pessoa jurídica (art. 156, § 2o,). 2. A norma não imuniza qualquer incorporação de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, mas exclusivamente o pagamento, em bens ou direitos, que o sócio faz para integralização do capital social subscrito. Portanto, sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o capital subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI. 3. Recurso Extraordinário a que se nega provimento. Tema 796, fixada a seguinte tese de repercussão geral: 'A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso Ido § 2o do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado'". (RE
796376 ,
Relator (a): MARCO AURÉLIO, Relator (a) p/ Acórdão: ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 05/08/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-210 DIVULG 24-08-2020 PUBLIC 25-08-2020)

Logo, diante da omissão tributária por parte dos Apelados, tem-se que não há excedente a ser considerado em relação ao valor dado aos bens imóveis para integralização do capital social subscrito.

Neste viés, comporta reparo a sentença de piso para afastar a preliminar de impugnação ao valor da causa dos Apelados, e declarar correto o valor da causa atribuído pelos Apelantes, porquanto corresponde ao valor tanto do ato que se pretende anular quanto do
proveito econômico obtido, nos exatos termos do Art. 292, inciso II, do CPC, consequentemente, afasto determinação de pagamento de custas processuais complementares.

III.d
) Dos pedidos subsidiários

Subsidiariamente, os Apelantes pleiteiam o reconhecimento e declaração da renovação automática do “Contrato de Arrendamento Rural”, relativo às áreas de 547ha localizados na Fazenda União e 151ha localizados na Fazenda União Nova, respectivamente, objeto das Matrículas n.o 510 e 508 do CRI de Feliz Natal/MT.

Entretanto, considerando o provimento recursal quanto ao pedido principal, restam prejudicados os pedidos subsidiários. Ademais, deixo de acolher o pedido de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, nos termos do §3o do artigo 1.013 do CPC/2015.

III.e
) Da litigância de má-fé

O julgador de primeiro grau entendeu pela condenação dos Apelantes ao pagamento de multa por litigância de má-fé, fixada em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa (autos 1000371-44.2021.8.11.0093, considerando ainda a retificação do valor da causa em razão do acolhimento da impugnação, devendo a multa ser revertida em favor da parte Ré (CPC, art. 80, III, e art. 81).

Para tanto, o julgador fundamentou que há elementos concretos de que a parte Arrendatária, ora Apelante, buscou vencer as demandas por meio de confusão processual, quer pela tentativa de prorrogação contratual ao arrepio da legislação específica, quer pela atuação temerária em juízo.

Contudo, vê-se justamente o inverso, os Apelantes não só agiram completamente dentro dos limites lídimos de atuação como também foram capazes de comprovar fazerem jus ao direito tutelado.

Desta feita, sendo os pedidos processuais devidamente fundamentados, consubstanciados em fatos hígidos, e reconhecidos por este tribunal
ad quem
, não há que se falar em litigância de má-fé, razão pela qual deve ser reformada a sentença para afastar a aplicabilidade dos
arts
. art. 80, III, e art. 81 do CPC.

IV – AUTOS N.o 1000372-29.2021.8.11.0093 (AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL POR DISPOSIÇÃO LEGAL C/C INTERDITO PROIBITÓRIO)

IV.a
) Da legitimidade da AGROPECUÁRIA BENVINDA S/S LTDA

Quanto a legitimidade da Apelada, me reporto aos fundamentos da análise dos autos no 1000371-44.2021.8.11.0093, no que se refere a legitimidade Agropecuária União S/S Ltda, apenas alterando a questão fática no sentido de que a Fazenda Uirapuru (M. 511 do CRI Feliz Natal) foi incorporada à Agropecuária Benvinda S/S Ltda, a título de integralização de contas societárias.

Logo, reconheço a legitimidade passiva da Apelada Agropecuária União S/S Ltda em razão da existência de litisconsórcio passivo necessário unitário, nos termos do Art. 114 c/c 116 do Código de Processo Civil.

IV.b
) Da

Prorrogação Automática dos Contratos de Arrendamento

Observa-se dos autos que os Apelantes requerem a renovação automática do “Contrato de Arrendamento Rural”, cujo objeto é a exploração da agricultura na área composta de aproximadamente 950ha (novecentos e cinquenta hectares) localizados na FAZENDA UIRAPURU e “Contrato de Arrendamento Rural”, no que tange à área de 208ha (duzentos e oito hectares) também localizado na FAZENDA UIRAPURU.

Sustentam que a renovação deve se dar pelo mesmo período/prazo, preço por hectare arrendado e nas mesmas condições inicialmente avençadas, por ausência de notificação prévia no prazo de 6 (seis) meses antes do término dos referidos contratos, a luz do disposto nos incisos IV e V do artigo 95 da Lei n.o 4.504/64 (Estatuto da Terra) e §§1° e 2° do artigo 22 do Decreto n.o 59.566/66.

Ademais, esclarecem que ficam excluídas desta ação as áreas rurais denominadas Fazenda União e Fazenda União Nova (M. 510 e 508 do CRI de Feliz Natal/MT), em razão do ajuizamento da Ação de Declaração de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Pleito de Preempção/Aquisição do Imóvel c/c Declaratória de Renovação Automática de Contratos de Arrendamento Rural por Disposição Legal c/c Interdito Proibitório e Pedido Liminar de Antecipação de Tutela de Urgência – Autos n.o 1000371-44.2021.8.11.0093.

Por sua vez, os Apelados alegam que houve descumprimento contratual, e que todos os documentos acostados pelos Apelantes foram produzidos depois das notificações prévias. Além disso, sustentam que as notificações prévias são perfeitamente válidas considerando a existência de procuração pública outorgada pelo Apelado FLAVIO em favor da sua filha GISELE BRAILE TURQUINO.

Neste ponto, conforme esmiuçado na análise dos autos n.o 1000458-97.2021.8.11.0093 (Despejo c/c Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos), não há que se falar em descumprimento contratual, seja pelo juízo inaugural fundamentar sua decisão em prova unilateral incapaz de subsidiar a conclusão alcançada ou pela documentação ter sido totalmente contraposta.

Como já mencionado na análise anterior, a própria conclusão do laudo técnico (id. 147384937 - Pág. 20) indica que o incêndio foi acidental e que os impactos em sua grande maioria foram baixos e recuperáveis naturalmente, portanto, não se presta como prova de falha grave hábil a ensejar o descumprimento contratual. Além disso, há nos autos vasto material probatório indicando que qualquer possível descumprimento foi retificado e aceito pelos Apelados, tendo em vista que estes últimos assinaram recibo de quitação e por meses não tomaram qualquer providência.

Portanto, nos termos delimitados nos autos n.o 1000458-97.2021.8.11.0093, tem-se evidenciado que os recorridos não se desincumbiram de seu ônus probatório visto que as provas acostas não são hábeis a demonstrar a existência de descumprimento contratual de modo a justificar a rescisão.

Quanto a validade das notificações prévias, urge destacar que a análise da matéria se mostra inócua uma vez que não foi reconhecida a existência de descumprimento contratual. Aliás, os próprios Apelados consentem neste sentido ao sustentar em suas contrarrazões a dispensa das notificações, cita-se:

“Com efeito, como dito pelos apelantes na inicial recursal realmente os apelados não buscam a retomada dos imóveis arrendados para explorá-lo diretamente ou por
intermédio de seus familiares, mas sim a RESCISÃO DOS CONTRATOS em face das graves infrações contratuais perpetradas pelos arrendatários/apelantes, com fulcro no art. 92, § 6o, do Estatuto da Terra e o art. 27 do Decreto 59.566/66.

Portanto, diante do descumprimento contratual dos apelantes, RESTA DISPENSADA A EXIGÊNCIA DA NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PREVISTA ARTIGO 95, INCISOS IV E V, DA LEI No 4.504/1964, fazendo-se de rigor a aplicação do disposto no art. 92, § 6o, do Estatuto da Terra e o art. 27 do Decreto 59.566/66.”

Não obstante, se faz necessário mencionar que as
referidas notificações emitida
por Gisele Braile Turquino, filha do Apelado Flavio Turquino, carecem de validade ainda que amparadas por procuração pública, isto, pois, há época dos fatos já havia ocorrido a incorporação do imóvel rural à empresa Agropecuária Benvinda S/S Ltda, portanto, caberia a esta última o envio das referidas notificações, ainda que por meio de seus representantes, o que não ocorre de fato.

Assim, além de irrelevante para o deslinde da questão em voga, se mostram nulas as notificações prévias assinadas por terceiro sem poderes específicos para representar a Agropecuária Benvinda S/S Ltda no referido ato.

Deste modo, diante da ausência de notificação prévia no prazo de 6 (seis) meses antes do término dos referidos contratos, a luz do disposto nos incisos IV e V do artigo 95 da Lei n.o 4.504/64 (Estatuto da Terra) e §§1° e 2° do artigo 22 do Decreto n.o 59.566/66, acolho as razões recursais no intuito de reformar a sentença de piso, reconhecendo e declarando a renovação automática do Contrato de Arrendamento Rural,
cujo objeto é a exploração da agricultura na área composta de aproximadamente 950ha (novecentos e cinquenta hectares) localizados na FAZENDA UIRAPURU; e Contrato de Arrendamento Rural, no que tange à área de 208ha (duzentos e oito hectares) também localizado na FAZENDA UIRAPURU, consequentemente, inverto o ônus
da
sucumbência.

Para mais, registra-se que a renovação se dará pelo mesmo período/prazo, preço por hectare arrendado e nas mesmas condições inicialmente avençadas, não fazendo da presente as áreas rurais denominadas Fazenda União e Fazenda União Nova (M. 510 e 508 do CRI de Feliz Natal/MT).

IV.c
) Da

litigância de má-fé e nulidade da sentença por cerceamento de defesa

Nos termos expostos na análise dos autos no 1000458-97.2021.8.11.0093 da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos, afasto a litigância de má-fé e julgo prejudicado o pedido de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, e demais pedido subsidiários.

V – AUTOS N.o 1000084-47.2022.8.11.0093 (AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E RECONVENÇÃO)

V.a
)
Da nulidade da sentença
extra petita

Os Apelantes pugnam pela declaração de nulidade da sentença, em razão do julgamento extra petita, diante da inexistência de pedido de fixação/pagamento de renda e necessidade de exclusão do
contrato de arrendamento rural de 906ha que não tem qualquer relação com a ação de consignação em pagamento.

Guarda a razão a insurgência recursal, sendo evidente que o juízo de piso extrapolou os limites da lide ao determinar a fixação de renda sobre o Contrato de Arrendamento Rural de 906ha apesar deste não possuir qualquer relação com o feito em questão.

Ademais, pela simples leitura do pedido formulado pelo Apelado, percebe-se que o que se busca é a condenação dos Apelantes ao pagamento da renda anual devida (vencida), e das que se vencerem no curso da lide, acrescido dos encargos contratuais, ou seja, tão somente o pagamento conforme as disposições devidamente consolidadas em contrato.

Registra-se que não cabe ao julgador criar e modificar injustificadamente a renda anteriormente fixada pelas partes em contrato sem que ao menos tenha sido provocado para tanto.

Aliás, não por outra razão, a própria parte se viu obrigada a apresentar recurso adesivo a fim de perseguir a reforma da sentença para que seja aplicado o ônus contratual decorrente da mora que, no caso, trata-se daqueles que foram pactuados no § Quarto da Cláusula Quinta do Contrato de Arrendamento.

Logo, em atenção ao princípio da adstrição e da congruência entre o pedido e a sentença (
arts
. 141 e 492 do CPC), não merece prosperar o
decisum
da maneira que se encontra, manifestamente inadequado aos limites da causa. Este tem sido o uníssono entendimento desta egrégia corte de justiça:

‘APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO - DECLARAÇÃO DE OFÍCIO –
IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA ULTRA PETITA – DETERMINAÇÃO AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. A sentença deve respeitar aos pedidos formulados pelas partes, em atenção ao princípio da adstrição e da congruência entre o pedido e a sentença (
arts
. 141 e 492 do CPC), sob pena de incorrer em julgamento citra, ultra ou extra petita. A decisão que extrapola a pretensão deduzida nos autos (ultra petita) deve ser afastada para adequar-se aos limites da causa. Precedente: (TJMT – AP 50740/2017, J. em 21.06.2017).’ (N.U 0009369-53.2016.8.11.0041, SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/11/2017,
Publicado
no DJE 29/11/2017)

Desse modo, reconheço a nulidade da sentença
extra petita
, porém, nos termos do Art. 1.013, §3o do CPC, entendo que há condições para o julgamento, motivo pelo qual este Tribunal decidirá desde logo mérito da causa.

V.b
) Da
dúvida quanto ao credor

No presente caso, os Apelantes Marcos Antônio Ribeiro e Valdinéia Aparecida de Oliveira Ribeiro, distribuíram a ação de consignação em pagamento a parte Arrendatária sob o argumento de dúvida quanto à identificação da parte credora para receber a soja referente ao pagamento do débito contratual vencido em 30/03/2022.

A dúvida se insurgiria em razão da alienação do imóvel rural em favor da empresa Agropecuária Benvinda S/S Ltda., decorrente da incorporação do bem a título de integralização de cotas societárias.

Para além, trazem à baila a existência da Ação Declaratória de Nulidade de Títulos De Domínio e Cancelamento e/ou Retificação das Respectivas Matrículas sob o n.o 1000119-04.2018.4.01.3603, em trâmite perante a 2a Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Sinop-MT, proposta pela União em face dos Apelados Flavio Turquino e Maria Helena Braile (arrendadores).

Alegam, ainda, ao contestarem a referida ação os Apelados confessaram que a Fazenda Uirapuru é de propriedade do INCRA, pois incide sobre terras públicas objeto da Matrícula n.o 12.651 do CRI de Sinop, atual Matrícula no 2.652 do CRI e Feliz Natal/MT.

De outro lado, Flavio Turquino, Maria Helena Braile, e Agropecuária Benvinda S/S Ltda, se manifestaram no sentido de que a dúvida é infundada, e que o contrato de arrendamento foi firmado entre as pessoas físicas dos autores/apelantes e dos requeridos/apelados FLÁVIO TURQUINO e MARIA HELENA, sendo estes últimos os legítimos arrendadores, possuidores e proprietários da área.

Além disso, sustentam que durante os 11 (onze) anos de vigência do contrato de arrendamento os Apelantes sempre pagaram as rendas aos apelados Flávio Turquino e Maria Helena, bem como jamais ocorreu a alienação do imóvel rural visto que a incorporação não teria sido convalidada e que o INCRA não possui qualquer relação com os contratos de arrendamento.

Destarte, em sede de reconvenção, os Apelados pleitearam a condenação dos Apelantes ao pagamento
especifico
da renda anual devida e das que se vencerem no curso da lide, acrescido dos encargos contratuais decorrentes da mora, além de correção monetária e
juros de 1% ao mês, a contar do vencimento, bem como multa moratória de 10% sobre o valor do débito atualizado, e eventuais perdas e danos.

Neste cenário, o magistrado de primeiro grau entendeu que não houve transferência de propriedade e sub-rogação empresarial, e pela ilegitimidade da Agropecuária Benvinda para figurar no polo passivo, e para receber o pagamento do arrendamento rural.

De igual modo, o juízo singular entendeu pela ilegalidade do INCRA visto que a ação declaratória de nulidade está pendente de julgamento e a própria instituição aventa que não participou dos contratos de arrendamento, tampouco está na posse do imóvel, de modo a vinculá-la.

Assim, concluiu o julgador
pela
improcedência da ação consignatória em razão da inexistência da dúvida diante da legitimidade da parte Arrendadora, ora Apelada (Flávio Turquino e Maria Helena), para receber o pagamento.

Analisando-se detidamente os autos, vê-se que a sentença merece reforma.

Como já exaustivamente relatado nesta decisão, a empresa Agropecuária Benvinda é parte legitima para figurar no polo passivo da ação, uma vez reconhecida a efetiva incorporação da Fazenda Uirapuru (M. 511 do CRI Feliz Natal) por meio da integralização de cotas societárias dos Apelados.

O fato de que os pagamentos continuaram sendo feitos em nome das pessoas físicas apenas comprova que os Apelantes não tinham até aquele momento o conhecimento de que a Agropecuária Benvinda havia incorporado o bem imóvel. Aliás, pode se dizer que tal circunstância ocorreu especialmente por omissão dos Apelados em proceder com a transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis com
o intuito de ocultar a operação e impedir o exercício do direito de preferência.

Destaca-se, ainda, que a ação consignatória foi proposta após a distribuição das ações de n.o 1000371-44.2021.8.11.0093, 1000372-29.2021.8.11.0093 e 1000458-97.2021.8.11.0093, cujo mérito se traduz justamente na intenção de reconhecer e declarar nula a incorporação dos imóveis rurais na forma efetivada. Ou seja, a mera existência das ações anteriores é suficiente para impor dúvida quanto ao legitimo credor.

Com efeito, sobre a legitimidade do INCRA, não há que se discutir nestes autos o direito material referente a propriedade ou posse da entidade federativa, inclusive, a análise de mérito compete a Justiça Federal, por tratar-se de área pública federal.

A questão em comento se delimita tão somente na existência de dúvida quanto ao credor pelo fato de que há em trâmite perante a 2a Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Sinop-MT, um Ação Declaratória de Nulidade de Títulos De Domínio e Cancelamento e/ou Retificação das Respectivas Matrículas (n.o 1000119-04.2018.4.01.3603), proposta pela União em face dos Apelados Flavio Turquino e Maria Helena Braile (arrendadores).

Tal circunstância por si só seria suficiente para gerar dúvida, porém, a incerteza foi ainda majorada pelo fato
dos
próprios Apelados afirmarem em sede defensiva daqueles autos que a Fazenda Uirapuru é de propriedade do INCRA, visto que incide sobre terras públicas objeto da Matrícula n.o 12.651 do CRI de Sinop, atual Matrícula no 2.652 do CRI e Feliz Natal/MT.

Sobre o tema, a Corte Superior de Justiça deixa claro que a consignatória não tem por finalidade apurar eventuais responsabilidades do credor com relação a contrato firmado com terceiro e do qual não participou o devedor, sendo que, o comportamento das partes
envolvidas e a existência da disputa judicial é o bastante para gerar dúvida sobre quem deve receber os valores:

“PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. DÚVIDA QUANTO À TITULARIDADE DO CRÉDITO. EXISTÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR AFASTADA. 1. A ação de consignação em pagamento é cabível em caso de dúvida sobre quem tenha legitimidade para receber determinado pagamento. 2. Afasta-se o fundamento adotado pelo acórdão recorrido que extinguiu a ação consignatória pela falta de interesse de agir, quando o fez após proclamar o efetivo credor das quantias e afirmar que a ele os pagamentos deveriam ter sido realizados. 3. Existindo fundada dúvida, no momento do ajuizamento da ação, acerca de quem deve legitimamente receber, há interesse de agir para propor a consignação em pagamento. 4. A consignatória não tem por finalidade apurar eventuais responsabilidades do credor com relação a contrato firmado com terceiro e do qual não participou o devedor. Todavia, o comportamento das partes envolvidas e a existência da disputa judicial pode lançar dúvida sobre quem deve receber os valores; assim, o devedor, para afastar o risco do pagamento indevido, poderá exonerar-se mediante consignação. 5. Recurso especial provido.” (STJ - REsp: 1526494 MG 2015/0079251-6, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 26/05/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
29/05/2015 RDDP vol. 150 p. 134) –
g.n
.

Nesta senda, a presente ação consignatória se encontra consubstanciada no texto normativo disposto no art. 335 e seguintes do Código Civil, bem como guarda respaldo em jurisprudência proferida nos tribunais superiores, razão pela carece de reparo a sentença hostilizada.

Portanto, com razão os recorrentes, de modo que reconheço a legitimidade passiva da Agropecuária Benvinda S/S Ltda para figurar no polo passivo da presente ação, e, considerando o comparecimento de todos os possíveis titulares do crédito, declaro efetuado o depósito e extinta a obrigação dos Consignantes diante do depósito do produto efetuado, em conformidade com Art. 334 do Código Civil.

Por fim, tendo em vista a existência de documento de dissolução parcial da sociedade
empresaria
Agropecuária Benvinda S/S Ltda, a título de evitar verdadeiro imbróglio jurídico, esclareço que a referida empresa é a titular para receber a renda até a formalização da assinatura e protocolo da 5a alteração contratual, momento em que ocorre a
desintegralização
da Fazenda Uirapuru pelos sócios retirantes (Flávio e Maria), retornando os bens a seus respectivos patrimônios particulares.

V.c
) Do recurso adesivo

O Apelante busca o provimento ao presente recurso adesivo, a fim de ver reformada parcialmente a r. sentença recorrida, para condenar os arrendatários/consignantes (recorridos) ao pagamento dos ônus contratuais decorrente da mora que, quais sejam, correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar do vencimento, multa moratória de 10% sobre o valor do débito atualizado, e eventuais perdas e danos, tudo em valor a ser apurado em cumprimento de sentença mediante apresentação de simples cálculos aritméticos,

Sem razão o recorrente.

Conforme pacificado neste Tribunal de Justiça Mato-grossense, a procedência do pedido consignatória implica em automática improcedência do pleito reconvencional referente aos encargos contratuais decorrentes da mora:

‘APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – DÚVIDA QUANTO AO LEGÍTIMO TITULAR DO CRÉDITO – CABIMENTO DA AÇÃO CONSIGNATÓRIA – DEPÓSITO ADEQUADO E SUFICIENTE – EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO – RECONVENÇAO – PEDIDO CONDENATÓRIO QUE PRESSUPUNHA MORA DO DEVEDOR/CONSIGNANTE – EFEITO LIBERATÓRIO DO DEPÓSITO JUDICIAL – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONSIGNATÓRIO QUE IMPLICA AUTOMATICA IMPROCEDENCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL – RESPONSABILIDADE DO FIEL DEPOSITÁRIO QUE NÃO SE CONFUNDE COM A DO CONSIGNANTE – RESTITUIÇÃO DE FRUTOS CIVIS – NECESSIDADE DE PRÉVIA PRESTAÇÃO DE CONTAS – DISPUTA ENTRE OS RÉUS QUANTO À LEGITIMIDADE PARA PROCEDER AO LEVANTAMENTO DOS BENS DEPOSITADOS NOS AUTOS – INOBSERVÂNCIA DO PROCEDIMENTO ESPECIAL – RITO BIFÁSICO – PREJUÍZO AO EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA – VÍCIO CONHECIDO DE OFÍCIO – NECESSIDADE DE PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA ENTRE OS CREDORES – RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DOS
RÉUS PREJUDICADOS. 1. A ação de consignação realmente tem lugar quando houver fundada dúvida sobre aquele que deve legitimamente receber o objeto do pagamento, consoante prevê o art. 335, IV, do Código Civil. Hipótese em que deverão ser citados todos os possíveis credores (CPC/73, art. 895), formando um litisconsórcio passivo simples, e, a depender do comportamento processual de cada réu, definir-se-á o procedimento a ser observado, conforme as possibilidades disciplinadas no art. 898 do CPC. 2. “Tratando-se de consignatória fundada em dúvida sobre quem deva legitimamente receber e que tem mais de um pretendente para o recebimento da quantia depositada, seu procedimento é cindido em duas fases subsequentes: na primeira, o juiz analisa a adequação, suficiência e pertinência do depósito e, se for o caso, extingue a obrigação do autor, e na segunda, decide o destino a ser dado à quantia depositada” (STJ - PRIMEIRA SEÇÃO - CC 86.542/DF, Rel. Min. TEORI ZAVASCKI, julgado em 26.09.2007,
DJe
15.10.2007).
3. Se o êxito da reconvenção estava condicionado ao reconhecimento de mora contratual do devedor/consignante, a procedência do pedido consignatória implica em automática improcedência do pleito reconvencional.
4. O depositário judicial atua com mero auxiliar da justiça, e não como parte da lide, sendo figura de natureza processual, cuja responsabilidade não se confunde com a da parte consignante. 5. O depositário judicial que tem sob a sua guardar bem economicamente produtivo, além do dever de conservação, tem o múnus de gerir e fomentar os bens, mediante justa remuneração
(CPC/73,
arts
. 677 e 678), e, quando solicitado, prestar contas do depósito e restituir os frutos civis percebidos. 6. Se a inobservância do procedimento especial previsto à consignação em pagamento fundada em dúvida quanto ao credor importou em prejuízo ao exercício do contraditório e ampla defesa dos
sedizentes
credores, há de se reconhecer que o
error
in procedendo implicou na nulidade do capítulo da sentença que decidiu a quem competia levantar o pagamento consignado em Juízo, o que, por se tratar de matéria de ordem pública, pode e deve ser conhecido de ofício. (TJ-MT 00010252020058110025 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 09/03/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2021)

Logo, sendo reconhecidamente legitima a dúvida que ensejou o ajuizamento da Ação de Consignação, não há que se falar em pagamento de encargos.

Por oportuno, vale mencionar que o produto foi entregue tempestivamente aos arrendantes, ora Apelantes, por meio de depósito no armazém localizado na Fazenda Uirapuru, inclusive há comprovação nos autos de que houve comunicação tanto por escrito quanto via e-mail sobre o respectivo depósito.

Outrossim, quem deu causa a dúvida e consequentemente ao ajuizamento de Ação de Consignação em Pagamento foram os próprios Apelantes/Arrendantes, sendo certo que tal conduta deve lhes causar ônus e não benefícios.

Por fim, o art. 540 do CPC é claro ao estabelecer que com a consignação cessa para os devedores (Apelados), à data do depósito, os juros e os riscos.

Assim, nego provimento ao Recurso Adesivo apresentado. Mantenho a condenação dos custos processuais e honorários advocatícios, com a aplicação do prescrito no § 11, do artigo 85, do CP, situação que, ao final, será definida na parte conclusiva da sentença

V.d
) Da

litigância de má-fé e nulidade da sentença por cerceamento de defesa

Nos termos expostos na análise dos autos no 1000458-97.2021.8.11.0093 da Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos, afasto a litigância de má-fé e julgo prejudicado o pedido de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, e demais pedidos subsidiários.

VI – DO DISPOSITIVO

Posto isso, reconheço a existência de conexão por prejudicialidade entre as ações 1000371-44.2021.8.11.0093, 1000372-29.2021.8.11.0093, 1000458-97.2021.8.11.0093 e 1000084-47.2022.8.11.0093 (CPC, art. 55, e § 3o), ao passo que conheço os recursos interpostos, e,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por MARCOS ANTÔNIO RIBEIRO e VALDINÉIA APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO, e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso adesivo interposto por FLAVIO TURQUINO, MARIA HELENA BRAILE e AGROPECUÁRIA BENVINDA S/S LTDA, nos seguintes termos:

Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos (autos n.o 1000458-97.2021.8.11.0093):

Acolho a preliminar arguida para reformar a sentença, e reconhecer a ilegitimidade ativa do apelado Flavio Turquino para ajuizar Ação de Despejo, indefiro a inicial por inépcia, extinguindo o processo sem resolução de mérito, na forma dos artigos 330, II e 485, I do CPC/2015. Por conseguinte, condeno os recorridos ao pagamento de custas e honorários advocatícios no patamar de 10% do valor atualizado

da causa.

Julgo procedente a impugnação ao valor da causa para reconhecer que a soma de todos os pedidos equivale ao montante de R$ 21.156.221,50 (vinte e um milhões, cento e cinquenta e seis mil, duzentos e vinte e um reais e cinquenta centavos), consoante regra prevista inciso VI do Art. 292 do CPC, por conseguinte,
determino o recolhimento das custas complementares correspondentes pelo Apelado.

Julgo prejudicado o pedido de cerceamento de defesa por não haver necessidade de produzir outras provas (causa madura) para julgar a causa, nos termos do §3o do artigo 1.013 do CPC/2015.

Ação de Declaração de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Pleito de Preempção/Aquisição do Imóvel c/c Declaratória de Renovação Automática de Contratos de Arrendamento Rural Por Disposição Legal c/c Interdito Proibitório (autos n.o 1000371-44.2021.8.11.0093)

Acolho a alegação de litisconsórcio passivo necessário unitário, nos termos do Art. 114 c/c 116 do Código de Processo Civil, para
modificar a sentença e afastar a ilegitimidade passiva da Apelada Agropecuária União S/S Ltda.

Dou provimento ao recurso de apelação para reformar a sentença e reconhecer o direito de preferência/preempção dos recorrentes, a fim de
haverem
para si os imóveis rurais objeto das Matrículas n.o 510 e 508 do Cartório de Registro de Imóveis de Feliz Natal/MT, Fazenda União e Fazenda União Nova, respectivamente.

Consequentemente, julgo procedente o pedido de declaração de nulidade do negócio jurídico levado a efeito por meio de integralização de capital feita pelos Apelados em favor da Agropecuária União S/S Ltda
e determino a adjudicação compulsória dos imóveis rurais objeto das Matrículas n.o 510 e 508 do Cartório de Registro de Imóveis de Feliz Natal/MT, Fazenda União e Fazenda União Nova, cujo direito à preempção foi reconhecido considerando que o depósito efetuado é suficiente para tanto.

Dou provimento ao recurso para reformar a sentença, e julgar improcedente a impugnação ao valor da causa a fim de declarar correto o valor inicialmente atribuído pelos Apelantes, porquanto corresponde ao valor do ato que se pretende anular e do respectivo proveito econômico obtido, nos exatos termos do Art. 292, inciso II, do CPC, logo, afasto determinação de pagamento de custas processuais complementares;

Julgo prejudicado os pedidos subsidiários, considerando o provimento recursal do pedido principal, e deixo de acolher o pedido de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, nos termos do §3o do artigo 1.013 do CPC/2015.

Dou provimento ao recurso de apelação a fim de reformar a sentença e afastar a condenação por litigância de má-fé, excluindo-se a aplicabilidade dos
arts
. art. 80, III, e art. 81 do CPC.

Por fim, inverto o ônus
da
sucumbência, não se aplicando nesta situação a majoração estabelecida pelo § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

Ação Declaratória de Renovação Automática de Contratos de Arrendamento Rural por Disposição Legal c/c Interdito Proibitório (autos n.o 1000372-29.2021.8.11.0093)

Acolho a alegação de litisconsórcio passivo necessário unitário, nos termos do Art. 114 c/c 116 do Código de Processo Civil, para modificar a sentença e reconhecer a legitimidade passiva da Apelada Agropecuária
Benvinda S/S Ltda, bem assim reconheço o adimplemento contratual.

Dou provimento as razões recursais no intuito de reformar a sentença de piso
, reconhecendo e declarando a renovação automática do Contrato de Arrendamento Rural, pelo mesmo período/prazo, preço por hectare arrendado e nas mesmas condições inicialmente avençadas, cujo objeto é a exploração da agricultura na área composta de aproximadamente 950ha (novecentos e cinquenta hectares) localizados na FAZENDA UIRAPURU; e Contrato de Arrendamento Rural, no que tange à área de 208ha (duzentos e oito hectares) também localizado na FAZENDA UIRAPURU, não fazendo da presente as áreas rurais denominadas Fazenda União e Fazenda União Nova (M. 510 e 508 do CRI de Feliz Natal/MT).

Julgo prejudicado os pedidos subsidiários, considerando o provimento recursal do pedido principal, e deixo de acolher
o pedido de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, nos termos do §3o do artigo 1.013 do CPC/2015.

Dou provimento ao recurso de apelação a fim de reformar a sentença
e afastar a condenação por litigância de má-fé, excluindo-se a aplicabilidade dos
arts
. art. 80, III, e art. 81 do CPC.

Por fim, inverto o ônus
da
sucumbência,

Ação de Consignação em Pagamento e Reconvenção (autos n.o 1000084-47.2022.8.11.0093)

Acolho a preliminar arguida, e reconheço a nulidade da sentença
extra petita
,
porém, passo ao julgamento de mérito nos termos do Art. 1.013, §3o do CPC.

Dou provimento ao recurso de apelação para reformar a sentença e reconhecer a legitimidade passiva da Agropecuária Benvinda S/S Ltda para figurar no polo passivo
da presente ação, e, declaro efetuado o depósito e extinta a obrigação dos Consignantes considerando a devida comprovação do depósito do produto, em conformidade com Art. 334 do Código Civil.

Declaro a empresa Agropecuária Benvinda S/S Ltda como a titular para receber a renda somente até a data da formalização da assinatura e protocolo da 5a alteração contratual (documento de dissolução parcial da sociedade), haja vista a
desintegralização
da Fazenda Uirapuru pelos sócios retirantes (Flávio e Maria), e retorno dos bens a seus respectivos patrimônios particulares, sendo estes últimos os sucessores para o recebimento da renda.

Julgo prejudicado os pedidos subsidiários, considerando o provimento recursal do pedido principal
, e
deixo de
acolher o pedido de nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, nos termos do §3o do artigo 1.013 do CPC/2015.

Dou provimento ao recurso de apelação
a fim de reformar a sentença e afastar a condenação por litigância de má-fé, excluindo-se a aplicabilidade dos
arts
. art. 80, III, e art. 81 do CPC.

Inverto o ônus
da
sucumbência,
não se aplicando nesta situação a majoração estabelecida pelo § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

Por fim, em razão do
não provimento do Recurso
Adesivo apresentado, de rigor, com fulcro no §
11,do
artigo 85, do CPC, majoro os honorários em 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (1o VOGAL - CONVOCADO):

Acompanho o voto do relator.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2o VOGAL):

Senhor Presidente,

Peço vista dos autos, pois tenho dúvidas com relação
aos efeitos desta
tentativa de constituição da Sociedade Agropecuária União, que sequer teve o registro de integralização de suas fazendas feito em seu capital.

S
e os efeitos desse distrato realizado entre os familiares,
porque
segundo consta, essa transferência desses bens imóveis seria uma
holding
familiar, e tudo ocorreu
em
2001, as ações foram propostas neste ano, e ainda houve um distrato, retornando à situação anterior
, o
u seja
,
o que, eventualmente, teria sido alienado para a sociedade, na verdade, foi uma transferência do patrimônio pessoal dos proprietários arrendadores, transformando-se na pessoa jurídica dos próprios arrendadores.

Então, preciso verificar, se e
ssa situação gera efeitos apenas entre aqueles contratantes familiares ou gera efeitos para terceiros, no presente caso, aos arrendatários, e,também, pelo fato de havido o distrato;
porque
as propriedades rurais retornaram à pessoa física.

Segundo o art. 4
93
do Código de Processo Civil
:

Art. 493. Se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão.

Tenho aqui um
voto do ministro Villas Bôas
Cueva
que
diz textualmente
,
que essa providência não cabe apenas ao juiz, mas também aos
T
ribunais de
J
ustiça quando algum fato novo influir o resultado do julgamento.
Neste caso, o
fato novo
que verifico é
o referido distrato.

Partindo do final, o que vossa excelência está fazendo com o voto proferido, com o máximo respeito que tenho, de forma simplória, é
pegar o
imóvel que pertence ao arrendador e transferi
-lo
para o arrendatário, sendo que hoje esse imóvel está em nome dos arrendadores, reconhecendo o direito de preferência por uma suposta alienação ocorrid
a
.

Primeiro, de fato
houve uma alienação quando a pessoa física transfere o imóvel para a pessoa jurídica da qual se é sócio?

Precisamos
pensar muito a respeito desse precedente,
é a primeira vez que me deparo com essa situação, mas
temos inúmeras
famílias de agricultores
no estado de Mato Grosso realizando
holding
s familiares.

Há empresas de advocacia trabalhando exclusivamente nesse
procedimento
de transformação de pessoas físicas para jurídicas em
holdings
familiares. Então
,
o presente caso serviria de precedente para os próximos julgamentos.

Portanto,

importa saber, se
aquele imóvel de pessoa física transferido para a pessoa jurídica é considerado uma alienação para fins de direito de preferência do arrendatário?

No caso específico houve um distrato no curso do processo, os imóveis retornaram às pessoas dos arre
nda
dores
do imóvel.
Esse fato não deve ser considerado no julgamento? Porque o resultado da demanda
é
simplesmente
retirar o imóvel que hoje está na posse indireta e propriedade titular do domínio do arrendador e entregá-lo aos arrendatários, ou seja, o
resultado
é que
não houve a alienação
para terceiro.

Tenho muito receio
em
seguir o voto do relator, por isso peço vista
dos autos.

Deixo claro que não antecipei meu voto, mas são reflexões que devemos fazer, diante dos inúmeros agricultores que estão realizando essas sociedades familiares, denominadas Holding Familiar no estado de Mato Grosso.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (1o VOGAL - CONVOCADO):

Senhor presidente,

Mantenho o meu voto proferido, mas
as considerações da desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
são de grande pertinência, de modo que
resguardo o
meu
direito de refluir ou confirmar livremente
meu voto.

Até porque,
a decisão tomada nes
t
e caso
,
servirá de orientação para o
T
ribunal aos casos que virão a julgamento.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2o VOGAL):

Desembargador João Ferreira,

Apenas a
crescento que temos inúmeras famílias aqui em Mato Grosso
,
que já estão numa idade mais avançada
, assim
cede
m
os seus imóveis
à
grandes empresas
, as quais
estão se especializando em tomar de arrendamento os imóveis.

São situações que se multiplica
m
no estado, é uma circunstância inevitável a criação de
holdings
familiares e de imóveis dados em arrendamento
à
terceiros que vivem disso.

A exemplo, temos um famoso agricultor que diz
: “Eu
não ter um palmo de terra, todo o seu trabalho é feito sobre arrendamento de imóveis de terceiros
”. E
ssa é
a
especialidade
dele
.

A nossa preocupação é justamente com os casos futuros, e especificamente, neste
caso
, em que houve distrato e holding não se concretizou.

O caso é
altamente complexo
,
porque
,
além da questão do direito de preferência, há a possibilidade de renovação do contrato de arrendamento ou despejo.

Assim, preciso de pelo menos três semanas para
analisar
o caso
.

EM 03 DE MAIO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA SESSÃO DO DIA 31/05/23 EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELA 2a VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO).

SESSÃO DE 31 DE MAIO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2o VOGAL):

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2o VOGAL):

Egrégia Câmara:

Os recursos de Apelação Cível denominados:
RAC no 1000084-47.2022.8.11.0093
,
RAC no 1000371-44.2021.8.11.0093
,
RAC no 1000372-29.2021.8.11.0093
e
RAC no 1000458-97.2021.8.11.0003
,
foram incluídos na pauta de julgamento do dia
03/05/2023
, tendo o ilustre Relator, eminente
Des. SEBASTIÃO DE MORAIS FILHO
,
dado provimento ao recurso de apelação
interposto por MARCOS ANTÔNIO RIBEIRO e VALDINÉIA APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO e negado provimento ao recurso adesivo interposto por FLÁVIO TURQUINO, MARIA HELENA BRAILE e AGROPECUÁRIA BENVINDA S/S LTDA.

Pedi vista dos autos para melhor análise.

O 1o Vogal – ilustre
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
acompanhou o relator.

Pois bem.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que todos discutem os mesmos

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL
, sendo um para exploração da agricultura em
950 hectares da Fazenda Uirapuru
(matrícula 511 do CRI de Feliz Natal-MT.) e outro para exploração da agricultura em
906 hectares
, sendo
208 hectares da Fazenda Uirapuru
,
547 hectares Fazenda União
e
151 hectares Fazenda União Nova
(matrículas 511, 510 e 508 do CRI de Feliz Natal-MT.), ambos com término previsto para o dia
30/08/2021
.

No caso em comento foi proferida uma única sentença, julgando em conjunto as
seguintes as ações:

Ação de Declaração de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Pleito de Preempção/Aquisição dos Imóveis c/c Declaratória de Revogação Automática de Contratos de Arrendamento c/c Interdito Proibitório no
1000371-44.2021.8.11.0093
ajuizada pelos apelantes/arrendatários MARCOS ANTONIO RIBEIRO e VALDINEIA APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO contra os apelados/arrendadores

FLAVIO TURQUINO, MARIA HELENA BRAILE e AGROPECUARIA UNIÃO S/S LTDA, visando que se declarem nulas as incorporações de imóveis arrendados por empresas constituídas, e se permita a preempção dos imóveis.

Esta ação tem por objeto o Contrato de Arrendamento da área de 906 hectares, mas restritamente as áreas da FAZENDA UNIÃO (547 hectares) e da FAZENDA UNIÃO NOVA (151 hectares), ficando excluída a área da fazenda Uirapuru (208 hectares), pelo fato de estar em discussão perante a Justiça Federal, Subseção Judiciária de Sinop/MT, Ação Judicial visando a nulidade de títulos de domínio.

Na origem, a ação em tela foi julgada IMPROCEDENTE, sendo determinado o pagamento complementar das custas processuais dada a majoração em sentença do valor atribuído à causa, bem como foi reconhecido o inadimplemento contratual dos arrendatários, autores da ação; foi negado o pedido de dedução dos valores gastos ante o pacto firmado; foi resolvido o negócio jurídico outrora firmado entre as partes em razão do inadimplemento contratual dos arrendatários; foi revogada a tutela antecipada concedida incialmente; foram os arrendatários/autores condenados ao pagamento das custas e despesas judiciais e nos honorários advocatícios, estes fixados em 15% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC/15. Ainda foram os arrendatários/autores condenados a pagar multa por litigância de má-fé, no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa. Também foi determinada a desocupação do imóvel rural no prazo de 30 dias.

A
ção Declaratória de Renovação Automática de Contratos de Arrendamento Rural c/c Interdito Proibitório no 1000372-29.2021.8.11.0093
, que abrange os dois contratos de arrendamento, ajuizada pelos apelantes/arrendatários MARCOS ANTONIO RIBEIRO e sua mulher VALDINEIA APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO contra os apelados/arrendadores FLAVIO TURQUINO, MARIA HELENA BRAILE, AGROPECUARIA BENVINDA S/S LTDA, com finalidade de declarar a renovação automática dos contratos.

Na origem, a sentença apelada julgou a ação em tela IMPROCEDENTE, ante o inadimplemento contratual dos arrendatários, autores da demanda, sendo negado o pedido de dedução dos valores gastos ante o pacto firmado, bem como foi revogada a tutela antecipada concedida inicialmente. Ainda, foram os arrendatários/autores condenados ao pagamento das custas e despesas processuais e nos honorários advocatícios, estes fixados em15% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC/15. Também, foram condenados a pagar multa por litigância de má-fé, no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, determinando a desocupação do imóvel rural no prazo de 30 dias.

Ação de Despejo Rural c/c Rescisão Contratual e Perdas e Danos no
1000458-97.2021.8.11.0093
, que abrange os
dois contratos de arrendamento
, foi proposta pelo apelado/arrendador FLAVIO TURQUINO e contra os apelantes/arrendatários MARCOS ANTONIO RIBEIRO e sua esposa VALDINEIA APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO, objetivando a rescisão dos contratos por descumprimento de obrigações constantes nos contratos de arrendamento.

Na origem, a sentença apelada julgou a ação em questão PARCIALMENTE PROCEDENTE, de modo que reconheceu os inadimplementos contratuais dos arrendatários, rescindindo os contratos firmados entre as partes, reconhecendo o inadimplemento contratual dos arrendatários, determinando a desocupação dos imóveis rurais no prazo de 30 dias, bem como condenou os arrendatários ao pagamento de multa por inadimplemento contratual

no importe de 6.270 sacas de soja, condenando ainda as partes ao pagamento dos ônus de sucumbência de forma recíproca.

Ação de Consignação em Pagamento no 1000084-47.2022.8.11.0093
, proposta pelos apelantes/arrendatários MARCOS ANTONIO RIBEIRO e VALDINEIA APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO em face dos apelados/arrendadores FLAVIO TURQUINO, MARIA HELENA BRAILE, AGROPECUARIA BENVINDA S/S LTDA e do INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZACÃO E REFORMA AGRARIA, com objetivo de consignar soja devida pelos arrendamentos das áreas, vencidos em
30/03/2022
, pois existia dúvida quanto à identificação da parte credora.

Na origem, a consignação em comento foi sentenciada IMPROCEDENTE, bem como autorizou a parte arrendadora ao levantamento dos bens depositados judicialmente, além de autorizar o levantamento da caução prestada. Ainda, condenou os autores/arrendatários ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC/15. Também, foram condenados a pagar multa por litigância de má-fé, no importe de 9,99% sobre o valor atualizado da causa.

Por outro lado, JULGOU PROCEDENTE a

Reconvenção
proposta pelos arrendadores, condenando os arrendatários ao pagamento de renda proporcional, a iniciar de 30/08/2022 até a desocupação do imóvel, no importe de 1.000 sacas de soja de 60 kg por mês, com relação ao contrato de arrendamento rural de 950 hectares; e ao pagamento de renda anual de 15% do valor das áreas arrendadas (Decreto no 59.566, art.17, § 2o), a iniciar em 30/08/2021 até o dia da efetiva desocupação do imóvel, cujo montante será apurado em sede de liquidação de sentença, com relação ao contrato de arrendamento rural de 906 hectares. Ainda, condenou os arrendatários/reconvindos ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC/15.

Abro um parêntese aqui para tecer um elogio à sentença proferida pelo magistrado – Dr. RODRIGO ALFONSO CAMPESTRINI -, vez que de forma sucinta, abordou o tema e as demandas que se entrelaçam por conexão com exímio raciocínio lógico e precisão cirúrgicas – e ainda que seja reformada ou confirmada, merece que seja expedida uma nota de louvor a ser encaminhada à douta Corregedoria Geral de Justiça para anotação em sua ficha funcional, inclusive devendo ser publicada nos Anais deste E. Tribunal de Justiça.

Verifica-se ainda que para cada um dos processos foi interposto RECURSO DE APELAÇÃO pelos arrendatários MARCOS ANTONIO RIBEIRO e VALDINEIA APARECIDA DE OLIVEIRA RIBEIRO, sendo que os arrendadores aviaram RECURSO ADESIVO

contra parte da sentença que julgou procedente a
Ação de Reconvenção
na
Ação de Consignação em Pagamento no 1000084-47.2022.8.11.0093,
visando apenas condenar os arrendatários nos encargos da inadimplência, uma vez que o julgamento improcedente da consignação não afasta o consignante dos encargos da mora.

As principais controvérsias que envolvem as ações se resumem nos seguintes fatos:

se as
AGROPECUÁRIAS UNIÃO e BENVINDA
são partes legítimas para figurarem no pólo passivo das ações
no1000084-47.2022.8.11.0093, no 1000372-29.2021.8.11.0093,
no
1000371-44.2021.8.11.0093
, bem como se o arrendador
FLÁVIO TURQUINO
é parte legítima para figurar no pólo ativo da
Ação de Despejo no 1000458-97.2021.8.11.0093;

se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado;

se as notificações prévias enviadas pelo arrendador
FLÁVIO TURQUINO
foram válidas, regulares e cumpriram seu objetivo de cientificar os arrendatários acerca de sua inadimplência e do término do contrato;

se houve a aludida alienação dos imóveis arrendados a implicar na possibilidade preempção pelos arrendatários e/ou transferência de domínio e/ou registro dos contratos sociais onde se estipulou as incorporações dos bens às pessoas jurídicas das AGROPECUÁRIAS UNIÃO e BENVINDA;

se deve ser levado em consideração fato modificativo/extintivo do direito discutido nos autos, nos termos do artigo 493 do CPC/15, consistente na dissolução/extinção total da AGROPECUÁRIA UNIÃO, assim como a doação com reserva de usufruto dos imóveis rurais realizadas posteriormente ao ajuizamento da ação;

se as notificações prévias enviadas pelo arrendador
FLÁVIO TURQUINO
foram válidas, regulares e cumpriram seu objetivo de cientificar os arrendatários acerca de sua inadimplência e do término do contrato;

se ocorreu o inadimplemento contratual dos arrendatários e;

se as notificações prévias enviadas pelo arrendador
FLÁVIO TURQUINO
foram válidas, regulares e cumpriram seu objetivo de cientificar os arrendatários acerca de sua inadimplência e do término do contrato.

Peço máxima vênia ao nobre relator para divergir do seu voto.

Com relação à
Ação de Declaração de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Pleito de Preempção/Aquisição dos Imóveis c/c Declaratória de Revogação Automática de Contratos de Arrendamento c/c Interdito Proibitório no
1000371-44.2021.8.11.0093
,
não
prospera o inconformismo dos autores/arrendatários.

Isto porque, inexiste a aludida alienação dos imóveis rurais arrendados a justificar o direito de preferência dos arrendatários, conforme dispõe o
artigo 92, §§ 3o e 4o do Estatuto da Terra
:

“Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

(...)

§ 3o

No caso de alienação dos imóveis arrendados, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições
, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.

§ 4°

O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis
.

Denota-se que o artigo acima é absolutamente claro ao definir como requisito obrigatório que o imóvel arrendado seja
ALIENADO
a terceiros para que o arrendatário possa exercer seu direito de preferência na respectiva aquisição.

Depreende-se ainda do citado dispositivo legal que o vocábulo
alienação

deve ser interpretado como
venda a terceiros
– tanto, que traz a expressão no início do §4o
“O arrendatário a quem não se notificar a
venda
, poderá......”

Conforme Vocabulário Jurídico de
DE PLÁCIDO E SILVA
– (também citado pelos arrendadores) -, a alienação pode ser definida como a ação de transferir para outrem o domínio – “
tornar-se de outrem a coisa que era nossa e que se transferiu por título inter vivos, seja gratuito ou oneroso
”
(SILVA. De Plácido e. Vocabulário jurídico Vol. I. 8a. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1984. p. 134).

No artigo acima, o legislador fala em “aquisição” e no § 4o do mesmo artigo fala em “preço”, ao dispor sobre a preferência do arrendatário. Ainda, conforme
DE PLÁCIDO E SILVA

(ob. cit. ps. 181 e 418), por “aquisição” entende-se o
“ato jurídico que se funda da transmissão da propriedade da coisa ou do direito”
, ou seja, a transferência. Já pelo vocábulo “preço” entende-se
“o valor ou a avaliação pecuniária atribuída a uma coisa, isto é, o valor dela determinado por uma soma em dinheiro”.
Pressupõe, portanto, uma quantia monetária, uma soma pecuniária a ser paga pelo comprador ao vendedor.

Sendo o preço elemento vital para que seja caracterizada a venda do bem imóvel e ausente a figura jurídica na espécie, não há como considerar a transmissão como
alienação
.

No caso em discussão, inexistem elementos caracterizadores da “alienação”, mas sim, um processo de incorporação de imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica, visando a integralização de capital, não se equiparando a um contrato de compra e venda, inclusive, tanto a doutrina quanto a jurisprudência definem que
integralização de capital social não se equipara a compra e venda.

Confira os ensinamentos de
PONTES DE MIRANDA
:

“
PONTES DE MIRANDA ao estudar os pressupostos da preempção, anotou que é preciso que tenha ocorrido a venda do bem, ou tê-la concluído, advertindo que “
não basta a doação, a troca ou outro negócio jurídico com disposição ou promessa de disposição, sem preço em dinheiro, sendo incisivo nos seguintes pontos: “A dação em soluto é equiparada à venda.
A entrada, com o bem, em sociedade não se equipara a compra e venda
.
(Tratado de Direito Privado, Ed. Borsoi, 1972, 3a edição, vol. 39, p. 208
).”

Ainda, da jurisprudência:

“
AÇÃO PREEMPTÓRIA. INOBSERVÂNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO CIVIL. CONDOMÍNIOS QUE CONSTITUEM SOCIEDADE EMPRESÁRIA LIMITADA E TRANSFEREM SUA FRAÇÃO IDEAL MEDIANTE INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL.TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DO BEM. INAPLICABILIDADE DO ART. 504 DO CC.
Preferência que pressupõe ter havido a efetiva venda do imóvel.
Integralização de capital social que não se equipara a compra e venda
.
Ausência do elemento essencial do instituto jurídico (preço).
Valor de entrada das frações ideais imobiliárias que corresponde ao valor atribuído às ações dos sócios e não ao real valor de mercado do bem. Interpretação jurídica (art. 504, CC)
. Análise extensiva da norma que implica em restrição aos direitos dos próprios condôminos. Sentença mantida. Recurso desprovido.”
(TJ-SP - APL: 00354829720108260506 SP 0035482- 97.2010.8.26.0506, Relator: RÔMOLO RUSSO, Data de Julgamento: 08/02/2019, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/02/2019)

A bem da verdade, o negócio jurídico realizado guarda relação com
planejamento sucessório
, ou seja, com uma
holding
familiar, envolvendo um grupo familiar, principalmente pais e filhos.

Tanto é verdade que se tratou de uma
holding
familiar, que os arrendadores FLAVIO TURQUINO e MARIA HELENA BRAILE, pessoas físicas, transferiram suas propriedades para integralização do capital social da sociedade empresarial AGROPECUÁRIA UNIÃO S/S LTDA (3a Ré),
cujos sócios são seus filhos
, inclusive foram
transferidas parte das cotas societárias dos arrendadores aos seus descendentes
, portando, inexistindo terceiros estranhos à entidade familiar. Confira fragmento do CONTRATO SOCIAL DA AGROPECUÁRIA UNIÃO S/S LTDA:

(...)

Aliás, da simples leitura de todo o contrato social juntado no
ID no 147351987
, resta patente a
holding
familiar, logo, distante, mas muito distante os elementos caracterizadores da alienação dos imóveis consistente em
“venda”
, uma vez que não existe a figura do terceiro adquirente ou quantia em espécie.

Ademais, a holding familiar configura um tipo de sociedade empresarial com a finalidade de agrupar bens de uma família, visando facilitar a sucessão patrimonial, como ocorrido no presente caso entre pais e filhos.

Tanto é que, com a criação dessa sociedade, os bens de uma entidade familiar deixam de ser propriedade de pessoas físicas e se tornam, então, cotas ou ações de uma empresa, a fim de
proteger os ativos familiares e planejar as regras de gestão corporativa dos sucessores.

Sobre idêntica situação, confira a lição de
GLADSTON MAMEDE
, um dos principais especialistas em holding familiar do país e membro do
IBDFM – Instituto Brasileiro de Direito de Família:

“
A
holding
familiar é essencialmente uma sociedade que tem como objeto social
a participação em outras empresas/sociedades
.

A previsão de sociedades com esse objeto social na legislação brasileira se dá apenas na Lei das Sociedades Anônimas (Lei no 6.404/76), que diz ser possível constituir uma companhia que participe de outras empresas.

Considerando que nossa legislação admite que uma sociedade tenha qualquer objeto social, desde que lícito,
não há nenhum tipo de vedação para a constituição de
holdings
no Brasil
.

A
holding
pode ser utilizada por famílias empresárias ou não
.
Para os grupos familiares que não exercem atividade empresária, a exemplo dos filhos,
a
holding
é um importante instrumento de organização, administração, gestão e, eventual divisão do patrimônio familiar
.

Já para os grupos familiares que exercem atividade empresária, além da organização do patrimônio, a criação de sociedades do tipo “
holding
” podem ser utilizadas para a melhor organização dos negócios, criação de estruturas centralizadas para as diversas atividades exercidas pelo grupo e ainda para facilitar eventual rateio de despesas das empresas operacionais.

Na constituição
de
holdings

para famílias que não exercem a atividade empresária, o dono do patrimônio integraliza o capital da holding com os bens que pretende colocar na sociedade
.

Caso o dono do patrimônio seja casado em comunhão universal, comunhão parcial ou participação final nos aquestos, é importante que o cônjuge também participe da integralização de capital na
holding
ou autorize o aporte.

O responsável pela criação da
holding
poderá transferir suas quotas para seus herdeiros, principalmente os filhos
, fazendo com que os herdeiros tenham acesso ao patrimônio antes de ocorrer eventual falecimento.”
(MAMEDE, Gladston. Holding Familiar e Suas Vantagens. São Paulo: Atlas, 2018)

Ainda, os ensinamentos de
FÁBIO PEREIRA DA SILVA ROSSI
:

“A
holding familiar tornou-se um instrumento bastante interessante ao possibilitar a transferência do patrimônio aos herdeiros de forma prévia e organizada, resultando numa sucessão eficaz na condução dos negócios de eventual empresa que integre o conjunto de bens
,
como também possibilita a determinação em vida pelos patriarcas do destino de seus bens
”
(
SILVA, Fabio Pereira da; ROSSI - Holding Familiar: Visão jurídica do planejamento societário, sucessório e tributário. 2.ed. São Paulo: Trevisan, 2017)

Também do professor
TIAGO FACHINI:

“
Uma das principais vantagens da holding familiar se relaciona com a facilidade na sucessão patrimonial
. Sem uma Holding familiar, a sucessão
causa mortis
ocorre por meio de inventário, seja ele administrativo ou judicial.
Quanto mais bens o falecido tiver, mais complexa será a divisão destes entre os herdeiros, que podem ser necessários ou testamentários
.

“
O inventário é, portanto, a maneira de transmitir os bens aos herdeiros quando não existe um planejamento sucessório
. Ocorre que, o processo de inventário acaba por ser bastante moroso, em especial quando existe obrigação judicial, que é o que acontece, por exemplo, quando existem menores envolvidos no processo.

Para evitar processos burocráticos, elabora-se então o
planejamento sucessório
. Este, é realizado por meio da constituição de uma ou mais pessoas físicas ou jurídicas, denominada, holding familiar
. Nela, os bens passam a ser pessoas jurídicas e os herdeiros passam a ser “donos” de ações desta empresa.
Vale lembrar que, ainda que as ações tenham sido doadas aos herdeiros, enquanto vivo, o patriarca ainda detém poder sobre elas
.

Por indicar quais são os sucessores na empresa, a holding evita os problemas relacionados a herança que podem surgir quando se utiliza apenas o inventário
. Além disso, utilizar esse tipo de pessoa jurídica faz com que a administração do patrimônio familiar se torne mais fácil e a um custo menor, já que pressupõe a divisão de bens do patriarca com este ainda vivo, o que reduz os gastos com inventário quando há sucessão
causa mortis
.

Pode ser constituída sob a forma de Sociedade Limitada ou Sociedade Anônima. Tal possibilidade está formalizada no Art. 2o, § 3o, da Lei no 6.404/76, a lei das Sociedades Anônimas. Tornando, portanto, perfeitamente legal a constituição de uma holding”.

(
Tiago Fachini
- 03/02/2022 - Atualizado em: 23/09/2022
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-
https://direito.idp.edu.br/blog/autores/tiago-fachini/
).

Portanto
, uma holding é uma empresa criada para gerir a participação em outras empresas, ou simplesmente centralizar a administração do patrimônio
familiar
,
que passará a ter participações societárias
,
justamente como ocorrido nos autos.

Ainda que por uma
eventualidade
considerasse que a
integralização de capital social se equipara a compra e venda
, o direito também não socorre os arrendatários.

Isto porque, apesar de ter havido a estipulação da incorporação dos imóveis rurais à pessoa jurídica, conforme se observa da
Cláusula Quarta, parágrafos 1 e 2, Letras “i”, “j”, “k”, do CONTRATO SOCIAL da AGROPECUÁRIA UNIÃO
de
ID no 147351987
,
legalmente a incorporação (transferência do domínio) não se efetivou, pois não foi registrada perante o Cartório de Registro de Imóveis, estando a matrícula imobiliária ainda registrada em nome das pessoas físicas de FLAVIO TURQUINO e MARIA HELENA BRAILE. L
ogo, de acordo com o disposto no
artigo 1.245, § 1o, do Código Civil,
a propriedade somente se transfere por ato entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, de modo que enquanto não se registrar o título translativo, os alienantes (no caso, os réus FLAVIO e MARIA) continuam a ser havidos como donos do imóvel para todos os efeitos.

“Art. 1.
245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel
.”

Com efeito, é fato que enquanto não se operar o registro nas matrículas imobiliárias dos imóveis rurais objeto da integralização do capital social à pessoa jurídica, o bem objeto de incorporação não compõe o patrimônio da sociedade empresarial.

Na hipótese, conforme se verifica das certidões das matrículas imobiliárias de
ID no 147351997
, não existe qualquer registro para fins de integralização de capital social à margem das matrículas do imóveis arrendados, conforme se pode conferir abaixo:

Assim sendo, se o contrato social que levou a efeito a integralização de capital social à pessoa jurídica AGROPECUÁRIA UNIÃO S/S LTDA não foi registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Feliz Natal/MT, não há, portanto, que se cogitar da transferência de domínio dos imóveis rurais.

Sobre o tema do STJ:

“(...)
A estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, por si, não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial
. De igual modo, a inscrição do ato constitutivo com tal disposição contratual, no Registro Público de Empresas Mercantis, a cargo das Juntas Comercias, não se presta a tal finalidade. 1.1
A integralização do capital social da empresa pode se dar por meio da realização de dinheiro ou bens

móveis ou imóveis , havendo de se observar, necessariamente, o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade de cada qual.
Em se tratando de imóvel, como se dá no caso dos autos, a incorporação do bem à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
(...)”
(STJ - REsp: 1743088 PR 2017/0251311-8, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 12/03/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/03/2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PEDIDO DE PENHORA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE AS RÉS SÃO PROPRIETÁRIAS DO BEM - INDEFERIMENTO - MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA.- Nos termos do art. 1.245, do CC, a transferência da propriedade de bem imóvel "somente se opera mediante registro do negócio jurídico no cartório competente" (STJ - REsp: 1.721.067/SP).”
(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.043651-1/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/05/2023, publicação da súmula em 11/05/2023)

Como visto pelos julgados acima, a simples estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio,
não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial
,
pois, em se tratando de imóvel, como se dá no caso dos autos, a incorporação do bem à
sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Civil
.

Se não fosse o bastante, o processo de integralização não foi concluído por impossibilidade do registro do georreferenciamento das matrículas imobiliárias.

Aliás, diante desse insucesso da incorporação dos bens, os sócios decidiram realizar o
distrato e dissolver/extinguir
a sociedade familiar da AGROPECUÁRIA UNIÃO S/S LTDA. Confira:

Nestes termos, o distrato para extinção da sociedade empresarial deve, necessariamente, ser levada em consideração pelo julgador quando da sentença/análise do recurso, em atendimento ao contido no artigo 493 do CPC/15, sob pena de violação ao comando processual nele estampado, vez que se trata de fato superveniente que guarda absoluta pertinência com o direito discutido, a interferir sobremaneira no resultado da demanda.

Assim, se o fato superveniente – qual seja, o distrato para extinção da sociedade empresarial que motivou a integralização dos bens imóveis sob discussão – faz retornar as coisas ao estado anterior, não há como deixar de levá-lo em consideração neste julgamento.

Neste diapasão, se os bens retornaram à pessoa física dos arrendadores, não há que se falar em alienação que possa implicar no direito de preferência dos arrendatários.

Sobre o tema, julgados das turmas do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCIDENTE DE IMPUGNAÇÃO À RELAÇÃO DE CREDORES. OCORRÊNCIA DE FATO SUPERVENIENTE A AFASTAR A PERDA DE OBJETO DESTES AUTOS.

Da ocorrência de fato superveniente À luz do disposto no art. 493 do CPC/15, é dever do julgador tomar em consideração, mesmo de ofício, fatos supervenientes que influam
no julgamento da lide, constituindo, modificando ou extinguindo o direito material alegado, sob pena de a prestação jurisdicional se tornar desprovida de eficácia ou inapta à justa composição da lide
.Esse dispositivo se alinha à jurisprudência desta Corte segundo a qual "a prestação jurisdicional há de compor a lide como esta se apresenta no momento da entrega" (
REsp 156.752/RS
, Quarta Turma, DJ 08/06/1999), sob pena de se tornar contraditória aos fatos revelados e inapta à justa composição do conflito de interesses.
De fato,
por força da previsão do art. 493 do CPC/15, "o julgador deve sentenciar o processo tomando por base o estado em que o mesmo se encontra, recepcionando, se for o caso, fato constitutivo que se
implementou supervenientemente ao ajuizamento da ação
" (
REsp 1720288/RS
, Terceira Turma, DJe 29/05/2020),
o que é realizado com o objetivo de "de evitar decisões contraditórias e prestigiar os princípios da economia processual e da segurança jurídica
" (
AgInt no REsp 1387812/PR
, Quarta Turma, DJe 13/03/2020)”.
(STJ - AREsp: 2031278, Relator: NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA
Data de Publicação: 11/10/2022).

Grifei
.

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. REGISTRO DE TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC/73. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA 284/STF. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. NECESSÁRIA CONSIDERAÇÃO DE FATO SUPERVENIENTE APTO A INFLUIR NO RESULTADO DO JULGAMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC/1973 se faz de forma genérica, sem a demonstração exata dos pontos em relação aos quais o acórdão se fez omisso, contraditório ou obscuro. Incidência da Súmula 284 do STF.
2. Afasta-se a alegação de julgamento extra petita quando o provimento jurisdicional decorre de uma compreensão lógico-sistemática dos fatos e fundamentos expostos na petição inicial, entendido como aquilo que se pretende com a instauração da demanda. 3. O fato superveniente contido no artigo 462 do CPC/73 deve ser considerado, pelas instâncias ordinárias, no momento do julgamento, com o fito de evitar decisões contraditórias e prestigiar os princípios da economia processual e da segurança jurídica
. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no REsp: 1387812 PR 2013/0180811-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 18/02/2020, T4 -
QUARTA TURMA
, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)

“(...)
O comando do artigo 493 do CPC/2015 autoriza a compreensão de que a autoridade judicial deve resolver a lide conforme o estado em que ela se encontra. Consiste em um dever do julgador considerar o fato superveniente que interfira na relação jurídica e que contenha um liame com a causa de pedir.

O fato superveniente a ser considerado pelo julgador deve guardar pertinência com a causa de pedir e pedido constantes na petição inicial, não servindo de fundamento para alterar os limites da demanda fixados após a estabilização da relação jurídico-processual
.”
(STJ - REsp: 1727064 SP 2018/0046514-2, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 23/10/2019, S1 -
PRIMEIRA TURMA
, Data de Publicação: DJe 02/12/2019)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO COMERCIAL. PROPRIEDADE INDUSTRIAL. MARCAS. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO. ANULAÇÃO DE ALGUNS DOS REGISTROS DA MARCA "TRUSSARDI" REALIZADOS PELAS AGRAVANTES. POSSIBILIDADE DE CONSIDERAÇÃO DESSE FATO NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO CURSO DA AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR USO INDEVIDO DE MARCA. APLICABILIDADE DO ART. 462 DO CPC/73 (ART. 493 DO CPC/15). APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE. 1.Conhecido o recurso especial, esta Corte detém cognição ampla para o julgamento da lide, podendo, ao aplicar o direito à espécie, levar em consideração fatos novos, extintivos do direito de uma das partes, ocorridos posteriormente ao ajuizamento da ação, nos termos do art. 462 do CPC/73 (art. 493 do CPC/15). 3. Caso concreto em que a ação anulatória de registro de marca, julgada parcialmente procedente, teve efeito direto sobre o resultado da presente ação cominatória pelo uso indevido de marca, cuja relação de prejudicialidade foi considerada no momento do julgamento do presente recurso. 4. Anulados alguns dos registros da marca "Trussardi" realizados pelas agravantes, deve-se reconhecer o direito das agravadas, como titulares de marca notoriamente conhecida em território brasileiro, à sua utilização exclusiva, julgando-se parcialmente procedentes os pedidos formulados na reconvenção. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.”
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1327956 SP 2012/0117607-7, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 27/06/2017, T3 -
TERCEIRA TURMA
, Data de Publicação: DJe 03/08/2017).

Posteriormente ao distrato, os arrendadores demonstraram que a sua intenção era dividir o patrimônio com os filhos, tanto é que realizaram a doação dos bens para seus descendentes, lavrando ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO DOS BENS COM RESERVA DE USUFRUTO. Confira:

(...)

Assim, por todos os elementos supramencionados, e pedindo imensas vênias aos eminentes pares, não há como acolher a tese recursal para acolher o pretendido direito de preferência dos arrendatários.

Ademais, há elementos a amparar a tese de que os arrendatários estavam inadimplentes com os contratos de arrendamento, conforme veremos adiante, o que afasta também o direito de preferência em caso de eventual alienação.

Portanto, inexistindo comprovação de alienação dos bens; demonstrada que a sociedade empresarial foi composta apenas pelos pais e filhos, caracterizando
holding
familiar; não efetivada a transferência do domínio pela ausência de registro do contrato social perante ao cartório competente, permanecendo os bens sempre em nome dos arrendadores;

encerramento da sociedade empresarial, com a sua dissolução e extinção,

retornando a situação
status quo ante
(art. 493 do CPC/15)
;
e, posteriormente, realizada a doação dos bens aos filhos com reserva de usufruto vitalício aos pais,

não há que se falar em direito de preferência dos arrendatários na aquisição dos bens, por

absoluta falta dos requisitos do artigo 92 do Estatuto da Terra
.

Vale salientar ainda, que a integralização de bens capital a fim de constituir uma sociedade empresarial que não se concretizou e, posteriormente, doação dos bens para os filhos, com usufruto aos pais, se mostrava oportuna

– até porque, os arrendadores contam com mais de 80 anos, sendo que o arrendador FLÁVIO TURQUINO conta com 86 anos de idade. Confira:

Contudo, o que mais chama atenção e não pode passar desapercebido pelo Poder Judiciário,

é que os arrendatários
, para fins de exercer o direito de preferência, ajuizaram a ação indicando como valor a ser

pago pelo imóvel arrendado, a irrisória importância de
R$31.421,80 (trinta e um mil, quatrocentos e vinte e um reais e oitenta centavos)
, sob a justificativa de que este valor foi o declarado na integralização do capital social da AGROPECUÁRIA UNIÃO, valor este que sequer seria suficiente

para comprar um carro usado, o que não foi observado pelo douto relator.

Não é inverdade e nem invenção, pois o valor oferecido foi esse mesmo (
R$31.421,80 (trinta e um mil, quatrocentos e vinte e um reais e oitenta centavos)
, conforme transcrevo de um fragmento da petição inicial:

Vale ressaltar que o bem foi avaliado em aproximadamente
R$150.000.000,00 (cento e cinquenta mil reais)
, portanto, há um nítido enriquecimento ilícito por parte dos arrendatários em querer pagar
R$31.421,80 (trinta e um mil, quatrocentos e vinte e um reais e oitenta centavos)
.

O irrisório valor corresponde apenas ao valor atribuído às ações dos sócios (pais e filhos), e não o real valor de mercado dos bens.

Assim, pelo princípio da boa-fé que deve nortear os contratos, não poderiam os arrendatários se valerem daquele valor das quotas societárias para fins de exercício de direito de preferência na aquisição de imóveis.

Desta forma, por qualquer ângulo que analise a causa, não há que se falar em direito de preferência dos apelantes arrendatários, razão pela qual deve ser mantida a sentença.

No tocante à
Ação de Despejo Rural c/c Rescisão Contratual e Perdas e Danos Com Pedido de Tutela Provisória de Urgência Antecipada n. 1000458-97.2021.8.11.0093
, o direito não socorre aos arrendatários.

Inicialmente, não há qualquer dúvida quanto à legitimidade ativa do arrendador FLÁVIO TURQUINO, uma vez que
conforme se observa das inclusas matrículas imobiliárias no 508 (Fazenda União Nova), 510 (Fazenda União) e 511 (Fazenda Uirapuru), o autor e coproprietário e compossuidor

dos referidos imóveis, conforme pode se observar da imagem abaixo (matrícula 508), que são repetidas nas demais matrículas acima mencionadas, inclusive os contratos de arrendamento foi por ele assinado na condição de arrendador, confira respectivamente:

Ademais, havendo mais de um locador ou arrendador, entende-se que são solidários, podendo cada um, individualmente, requerer o despejo do locatário/arrendatário, salvo estipulação contrária no pacto, o que não é o caso dos autos.

Sobre o tema, do STJ e julgado desta 2a Câmara:

“(...)É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário
, nos termos do art. 2o da Lei 8.245/91.
Na espécie, os contratos de locação foram celebrados pelo recorrido em conjunto com os demais co-proprietários dos imóveis locados, não havendo, nos referidos contratos, nenhuma ressalva acerca da existência de solidariedade entre eles
. 3. Dissídio jurisprudencial não comprovado. 4. Recurso especial conhecido e improvido.” (
STJ REsp 785.133/SP, Rel. Ministro ARNALDOESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 15/03/2007, DJ 23/04/2007, p. 298)

“(...) Não há que se falar em impossibilidade jurídica do pedido se um dos compossuidores ajuizar contra os outros condôminos interdito proibitório. Isto porque,
na composse (coisa indivisa), duas ou mais pessoas têm a posse sobre a mesma coisa, no mesmo grau e plano jurídico, não podendo um possuidor excluir a posse do outro.
Se, pois, um deles perturbar o desenvolvimento da composse, poderá a qualquer dos outros se valer dos interditos, cujo alcance adstringe-se à contenção do compossuidor no respeito à posse dos outros. [...]”
(TJMT - N.U 0001146-33.2012.8.11.0080, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 16/03/2016, Publicado no DJE 22/03/2016).

Desta feita, mais uma vez ouso discordar do nobre relator, o qual entendeu que o arrendador é parte ativa ilegítima para ajuizar ação de despejo. Pelo contrário, sua legitimidade é patente, ainda que houvesse a incorporação na sociedade empresarial – a qual, repise-se mais uma vez, foi desfeita.

No mérito, verifica-se que as partes firmaram na data de
20/09/2010
um CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL, tendo por objeto uma área de
950 hectares
, destacada do imóvel rural denominado FAZENDA UIRAPURU, situado no município de Feliz Natal/MT, objeto da matrícula no 511 do CRI de Feliz Natal/MT. Confira a primeira e última página:

Na mesma data de
20/09/2010
, as partes celebraram outro CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL, este tendo por objeto uma área de
906 hectares
, sendo
208 hectares localizados na FAZENDA UIRAPURU
,
547 hectares localizados na FAZENDA UNIÃO
e
151 hectares localizados na FAZENDA UNIÃO NOVA
, sendo todas as Fazendas situadas no município de Feliz Natal/MT, objeto das matrículas nso 511, 510 e 508, todas do CRI de Feliz Natal/MT:

(...)

Ficou ajustado em ambos os contratos (Cláusulas Quarta e Terceira) que a duração do arrendamento seria de 11 (onze) anos, com término em
30/08/2021
, ou no dia que restar concluída a colheita da safra que estiver pendente.

Informou o arrendador FLÁVIO TURQUINO que por si e/ou representado por sua filha e procuradora GISELE BRAILE TURQUINO, que a partir de meados do ano de 2019 cobraram reiteradas vezes os arrendatários/réus, tanto verbalmente quanto extrajudicialmente através do envio de
e-mails
(docs. anexos)
acerca do descumprimento de várias obrigações contratuais
, dentre elas:
a)
a falta de aceiro nas divisas do imóvel arrendado;
b)
o descarte incorreto de recipientes de agrotóxicos, os quais estavam sendo jogados às margens da área de reserva legal e de preservação permanente da propriedade rural;
c)
a falta de manutenção das estradas internas do imóvel arrendado, o que ocasionou erosão nas estradas, tudo isso comprovado por fotografias, as quais foram encaminhadas à notificada;
d)
a falta de manutenção do secador/armazém, o qual se encontrava com vários problemas/avarias, sendo que era obrigação do arrendatário/notificado, conforme previsto no § 1o da cláusula segunda do contrato, realizar a manutenção necessária e revisá-lo ao final de cada safra, a fim de devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu.

Afirmaram os arrendadores que mesmo diante das reiteradas cobranças feitas aos réus/arrendatários acerca do descumprimento de suas obrigações contratuais, estes sempre fizeram ouvidos moucos.

Ponderou o arrendador que ficou demonstrada a negligência dos réus/arrendatários no cumprimento de suas obrigações contratuais quando
na data de 18/08/2020 ocorreu um INCÊNDIO na área arrendada
, que teve início na palhada de milho causado pelo atrito do equipamento agrícola conhecido como “rolo faca” com a palhada seca, tendo o fogo se alastrado por grande parte da área arrendada,
atingindo, inclusive, área de preservação permanente (APP) da FAZENDA UIRAPURU e FAZENDA CRISTAL, ambas de propriedade do autor/arrendador, bem como a área objeto de PRAD/TAC ajustados com a SEMA
.

Também sobre o incêndio foi lavrada a
ATA NOTARIAL
, na data de 01/09/2020, pelo Tabelião do Cartório do 2o Ofício de Feliz Natal/MT, cujo instrumento público confirmou a veracidade do incêndio, o qual teve início e atingiu parte da área arrendada, bem como Area de Preservação Permanente e Area de Reserva Legal.

Enfatizou que os réus/arrendatários também
não
procederam a manutenção e conservação da unidade armazenadora de grãos (secador) existente junto ao imóvel arrendado, o qual se encontra atualmente em péssimo estado, bem como não procederam a reposição de calcário e adubação adequadas, deixando o solo inadequado para o cultivo de grãos na área arrendada, descumprindo, com isso, as Cláusulas Sétima dos contratos de arrendamentos, de sorte a permitir ao autor/arrendador a rescisão imediata dos contratos, sem necessidade de interpelação judicial.

Afirmou que além das notificações acima, outras foram realizadas, uma no final de novembro de 2020, cuja notificação está datada de 06/11/2020 e com firma reconhecida em cartório pelo arrendador/autor na data de 25/11/2020, e outra no final de dezembro de 2020, cuja notificação é datada de 11/12/2020, cujo reconhecimento de firma do autor foi realizado em 14/12/2020,
tendo os arrendatários se recusado a dar seu aceite em ambas as notificações extrajudiciais
. Diante de tal recusa, o arrendador procedeu a notificação extrajudicialmente através do Cartório de Registro de Imóveis e Títulos e Documentos de Sorriso, sendo as notificações enviadas em
12/01/2021
e recebidas na data de
19/01/2021
sobre o interesse de não renovar o contrato,
para exploração direta e pessoal do imóvel pelo proprietário ou seus descendentes
.

Por sua vez, os arrendatários foram enfáticos em declarar que inexiste descumprimento contratual ou infração legal, inclusive as obrigações contratuais se comprovam por meio de recibos.

Adiante, alegaram que o
autor não é proprietário dos imóveis rurais, tampouco detém a posse indireta dos imóveis – a FAZENDA UIRAPURU pertence ao INCRA – mera detenção – sendo a notificação para rescisão do contrato nula – feita por quem não é o proprietário.

Ainda, para demostrar que não cometeram qualquer infração legal, os arrendatários juntaram aos autos ATA NOTARIAL, VÍDEOS e FOTOS.

Pois bem.

Não é de se olvidar que os contratos de arrendamento em questão estão regulamentados em legislação específica, em especial o

Decreto no. 59.566/66
e a
Lei no. 4.504/64
(Estatuto da Terra).

O Decreto no. 59.566/66

dispõe expressamente no seu artigo 41 as obrigações do arrendatário, sendo certo que o seu descumprimento autoriza o despejo e a rescisão do contrato com as suas consequências, vejamos:

"Art 41.O arrendatário é obrigado:

I - a pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados;

II - a usar o imóvel rural, conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual;

III - a levar ao conhecimento do arrendador, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer, e ainda, de qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural;

IV - a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário;

V - a devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus acessórios; salvo as deteriorações naturais ao uso regular. O arrendatário será responsável por qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em relação à área cultivada, quer em relação às benfeitorias, equipamentos, máquinas, instrumentos de trabalho e quaisquer outros bens a ele cedidos pelo arrendador."

No caso dos autos, sendo descumpridos os incisos acima mencionados, nasce o direito do arrendador a pleitear o despejo e a rescisão do contrato, diante ao que dispõe o
§ 6o do artigo 92 do Estatuto da Terra
:

" Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

(...);

§ 6o O inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes dará lugar, facultativamente, à rescisão do contrato de arrendamento ou de parceria. observado o disposto em lei.

Tal previsão também está prevista no
art.32 do Decreto no. 59.566/66
que assim dispõe:

“Art. 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos:

I - Término do prazo contratual ou de sua renovação;

II - Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador;

III - Se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;

IV - Dano causado à gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo

ou culpa do arrendatário;

V - se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural;

VI - Abandono total ou parcial do cultivo;

VII - Inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 deste Regulamento;

VIII - Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;

IX - se o arrendatário infringir obrigado legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual.”

Ainda do
Decreto no 59.566/66
:

“Art. 26. O arrendamento se extingue:

I - Pelo término do prazo do contrato e do de sua

renovação;

IV - Pelo distrato ou rescisão do contrato;

VII - Por sentença judicial irrecorrível;”

Portanto, conforme se denota, dá ensejo ao despejo e rescisão do contrato em caso de descumprimento contratual; de descumprimento dos incisos do artigo 41 do Decreto no 59.566/66; pelo
não pagamento do aluguel ou renda no prazo convencionado; e pelo término do contrato
.

No caso em comento, pelas vastas provas anexadas aos autos, o direito milita em favor dos arrendadores, uma vez que ficou

demonstrado através de inúmeros documentos que houve sim o descumprimento praticamente de todos os itens acima transcritos

por parte dos arrendatários e de diversas das cláusulas contratuais, estas previstas nas
Cláusulas Sétima, Décima e Décima Quinta, em ambos os contratos (
ID no 147384933
):

:
Portanto, os contratos poderão ser rescindidos antes do respectivo termo final em virtude do descumprimento por qualquer das partes das obrigações estabelecida na lei ou no contrato, inclusive tal previsão consta também das cláusulas terceira e quarta do contrato
(
ID no 147384933
):

Na hipótese, o primeiro descumprimento das obrigações contratuais foi o incêndio que ocorreu em uma das áreas arrendadas, atingindo Aérea de Preservação Permanente, em consequência, houve dano ao meio ambiente, inclusive
com o fito de se resguardar de eventual autuação ambiental, o arrendador/autor confeccionou o
Boletim de Ocorrência no 2020.200254
(
ID no 147384936
), na data de
25/08/2020
, perante a
Delegacia de Polícia de Feliz Natal/MT
, sendo também realizado pelo
Corpo de Bombeiros
uma
Declaração de Atendimento de Ocorrência no 008/SSD/CRBM-III/2020
(
ID no 147384936
):

É cediço que o
Boletim de Ocorrência
é documento hábil a comprovar a veracidade dos fatos, posto que são lavrados por autoridades competentes no pleno exercício de suas funções e dotados de fé pública.

Corroborando o Boletim de Ocorrência, foi também lavrada a
Declaração de Atendimento de Ocorrência
, pelo Corpo de Bombeiros, que também detém presunção
juris tantum
de veracidade.

“(...)O
Laudo
do
Corpo de Bombeiros
detém presunção juris tantum de veracidade, já que emitido por servidor público no exercício de sua função
.
(TJ-PA - APL: 00009569320108140039 BELÉM, Relator: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 17/08/2015, 1a CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Data de Publicação: 24/08/2015)

Além do Boletim de Ocorrência e da Declaração também
solicitou um LAUDO DE VISTORIA TÉCNICA DE CONSTATAÇÃO na área, o qual confirmou que o incêndio teve início na área arrendada, vindo posteriormente a atingir área de APP, inclusive sendo os arrendatários notificados de tal desiderato. As imagens trazidas pelo perito no
ID no 147384937
, falam por si só:

Ainda, sobre o incêndio, foi lavrada
ATA NOTARIAL
, na data de
01/09/2020
, pelo Tabelião do Cartório do 2o Ofício de Feliz Natal/MT (
ID no 147384938
), cujo instrumento público confirmou a veracidade do incêndio, o qual teve início e atingiu parte da área arrendada, bem como APP. Confira algumas fotos:

E ao final conclui a ATA NOTARIAL:

“Feitas estas constatações e respondidos os quesitos formulados, dei a diligência por encerrada. As fotografias que fazem parte integrante do presente ato foram tiradas por mim, escrevente, Thamirys Ludwig Teixeira, à vista das indicações do Requerente que se responsabiliza pela veracidade dos fatos por mim constatados, tendo sido advertido das consequências cíveis e criminais de quaisquer ações empreendidas com o objetivo de alterar a realidade dos fatos, cuja cópia autenticada fica arquivada nesta serventia. Eu, Fabiano Duailibi Baungart, lavrei, li e encerro o presente ato, colhendo a assinatura do Sr. José Luis de Amorim, dou fé e assino. Emolumentos R$ 193,60. Selo Digital: BLW 43879. Feliz Natal/MT, 01 de setembro de 2020”.

Vale lembrar ainda que a
ATA NOTARIAL
constitui documento dotado de fé pública, fazendo prova plena, conforme dispõe o
artigo 215 do Código Civil
e o
artigo 405 do CPC/15
:

“Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.”

“Art. 405. O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença.”

Se
bastassem os fatos já delineados, os arrendatários também não

procederam a manutenção e a conservação da unidade armazenadora de grãos (secador) existente junto ao imóvel arrendado, estando em péssimo estado, descumprindo, com isso, a Cláusula Sétima dos contratos de arrendamentos, o que por si só seria suficiente para o arrendador rescindir os contratos, sem necessidade de interpelação judicial, contudo, mesmo assim,

os arrendatários foram notificados, inclusive em um dos
e-mail
, o arrendador FLÁVIO mostra sua indignação pelo não atendimento de inúmeras notificações remetidas aos arrendatários, colacionando algumas fotos da situação da área:

Ainda, houve uma notificação com foto, sobre a manutenção necessária nos bens que foram entregues para uso, cuja obrigação de revisar ao final de cada safra é dos arrendatários
(ID no 147384935
):

E mais, diante da recusa dos arrendatários em dar o aceite nas várias notificações, o arrendador procedeu duas notificações extrajudiciais via
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E TÍTULOS E DOCUMENTOS DE SORRISO,
sobre o descumprimento das cláusulas contratuais e para desocupação da área ao final do contrato, sendo as notificações enviadas em
12/01/2021
e recebidas pelos mesmos na data de
19/01/2021
, ou seja,
dentro do prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento dos contratos de arrendamento
. Confira (
ID no 147384941

e ID no 147384942
):

Além das notificações acima, existem mais umas dez outras, cobrando o cumprimento contratual. Verifica-se ainda nestes autos que os arrendatários não se manifestaram sobre praticamente nenhuma das notificações, permanecendo inertes.

Também foi
incluso um vasto LAUDO DE CONSTATAÇÃO, o qual não deixa qualquer margem para dúvida ou indagações a respeito das diversas e reiteradas infrações contratuais cometidas pelos arrendatários, sobretudo porque os trabalhos técnicos foram acompanhados pelo Tabelião do Cartório do 2o Ofício Extrajudicial de Feliz Natal/MT, que, inclusive, lavrou a ATA NOTARIAL, cujo documento público é dotado de fé-pública e presunção de veracidade, nos termos do art. 405 do CPC/15, cuja conclusão transcrevo (
ID no 147384930
):

Conforme demostrado, resta mais do que comprovado o descumprimento contratual dos arrendatários.

É importante ressaltar ainda que o laudo de constatação,

além de ser acompanhado por um Oficial de Cartório e ter sido corroborado pelo Boletim de Ocorrência e Declaração do Corpo de Bombeiro, certo é também que CLÁUSULA SÉTIMA, PARÁGRAFO QUARTO, é clara ao definir que:

Com efeito, não há que se falar em prova unilateral, como disse o ilustre relator, uma vez que há previsão contratual de os arrendadores poderão a qualquer tempo que se fizer necessário realizar vitória e avaliações com perito por eles contratados, para averiguar as condições nos empreendimentos, bastado notificar os arrendatários, o que ocorreu.

Contudo, não obstante o descumprimento contratual, certo é que os arrendadores notificaram os arrendatários seis (06) meses antes do término dos contratos informando que não pretendiam a renovação, bem como pretendiam explorar a área, cumprindo o que prescreve o disposto no artigo 22, § 2o, do Decreto 56.566/66:

“Art 22.
Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (art. 95, IV do Estatuto da Terra ).

§ 1o
Na ausência de notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado, salvo se o arrendatário, nos 30 (trinta) dias seguintes ao do término do prazo para a notificação manifestar sua desistência ou formular nova proposta (art. 95, IV, do Estatuto da Terra ).

§ 2o
Os direitos assegurados neste artigo, não prevalecerão se, até o prazo 6 (seis meses antes do vencimento do contrato, o arrendador por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 7o e 8o dêste Regulamento, ou através de descendente seu (art. 95, V, do Estatuto da Terra).

Sobre o tema:

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. RENOVAÇÃO DE CONTRATO. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO
. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. 1.
Comprovado o inadimplemento e a intenção da parte demandada em rescindir o contrato, nos termos do exposto na notificação judicial, em face do inadimplemento, não há como prevalecer a vontade do autor em renovar o contrato em questão. Inclusive sequer notificação se exige no caso, porquanto o art. 22, §2o, do Decreto n. 59.566/66, prevê que somente é exigida a providência quando o pedido de retomada da área tiver fundamento na intenção de exploração e cultivo direito pelo arrendante.
2.
O entendimento afasta a intenção do autor em fazer incidir a regra do artigo 95, IV e V, do Estatuto da Terra, à medida que a circunstância à
vingar. Trata-se de providência que pode ser tomada pela parte demandada, caso não obtenha sucesso com a notificação judicial,
mas isso não condiciona à obtenção de procedência na ação de renovação de arrendamento rural, porquanto outro critério deve ser observado, no caso, o inadimplemento que é reconhecido pelo autor
. (...). NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO”. (
TJRS Apelação Cível, No 70075582593, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 10-05- 2018)

É importante ressaltar que os documentos juntados pelos apelantes em sua IMPUGNAÇÃO, ou seja, a ATA NOTARIAL, FOTOS, VÍDEOS, NOTAS E NOTAS FISCAIS, foram lavradas posteriormente à presente ação de despejo: a) a ATA NOTARIAL foi lavrada em
29/10/2021
; b) as FOTOS foram tiradas após
01/10/2021
; c) os VÍDEOS também foram feitos após
01/10/2021
; d) as NOTAS FISCAIS de compra de insumos para a safra de soja foram todas emitidas em
15/06/2021
,

e e) as NOTAS FISCAIS de compra de fertilizantes para a safra do milho foram emitidas a partir de
26/11/2021
,conforme
ID no 147360213.

Diante de todas as circunstâncias, não resta dúvida que a sentença singular deve ser mantida.

No concernente à
Ação Declaratória de Renovação Automática de Contratos de Arrendamento Rural c/c Interdito Proibitório no 1000372-29.2021.8.11.0093
, diante do julgamento proferido na ação de despejo c/c rescisão contratual, a sentença apelada julgou a ação em tela IMPROCEDENTE, devendo ser mantida – até porque, naqueles autos foi reconhecido o descumprimento pelos arrendatários das obrigações contratuais contidas em inúmeras cláusulas, inclusive o Juízo singular muito bem pontuou tais descumprimentos. Confira um fragmento da sentença:

“(...)
“II.2.1.1 - Descumprimento e resolução contratual

Os alegados descumprimentos contratuais estão suficientemente comprovados pelos laudos técnico (Num. 63362942) e de constatação de descumprimento de cláusulas contratuais (Num. 63362975), mormente em relação à ausência de manutenção do elevador, dos aceiros e das estradas internas durante a vigência do contrato, além da ocorrência da queimada da mata nativa e assoreamento das represas.

A alegação da parte Arrendatária/Ré, notadamente a de que a queimada da mata nativa seria desprovida de gravidade, é refutada pela prova robusta dos autos.

Isso porque, além de o laudo técnico apontar o incêndio acidental, certo é que o fogo atingiu a mata nativa ante a comprovada falta de manutenção dos aceiros, que facilitou a disseminação do fogo e o atingimento de área de preservação permanente e de reserva legal (Num. 63362942), em claro descumprimento do pactuado.

Demais, as partes pactuaram, livre e expressamente, obrigações que as vinculam e prazo resolutivo, e, com a constatação dos descumprimentos obrigacionais (cláusulas sétima e décima), opera-se a resolução antecipada do contrato independentemente da gravidade (Decreto 59.566/1966, art. 27).

A parte Arrendatária foi prontamente comunicada da resolução antecipada e a liberalidade da parte Arrendadora em permitir a permanência nos imóveis até o atingimento do prazo pactuado não ofende a ordem jurídica.

Outrossim, constato que ata, notas fiscais, fotos e vídeos apresentados pela parte Arrendatária/Ré (Num. 75375140 a 75383092) mais comprovam o inadimplemento contratual que implica a resolução antecipada, do que afastam o direito autoral, afinal, se houve necessidade de reparação é porque houve inadimplemento e, a meu sentir, o saneamento é extemporâneo e parcial (notadamente quanto à mata nativa), isto é, quando o descumprimento já estava consumado e as ações em análise, instruídas com os laudos (Num. 63362942 e 63362975), já ajuizadas.

A alegada demora no ajuizamento da ação de despejo não impede o reconhecimento do inadimplemento da parte Arrendatária, pois fartamente demonstrado o interesse da parte Arrendadora na solução extrajudicial, o que justifica eventual demora.

Ante o exposto, comprovados os descumprimentos contratuais pela parte Arrendatária/Ré aptos à resolução contratual (...)”

Vale ressalta que das inúmeras notificações recebidas, os arrendatários permaneceram inertes, portanto, restam incontroversos os fatos ali contidos, aplicando-se ao caso o disposto no artigo 374 do CPC/15:

“Art. 374.
Não dependem de prova os fatos:

(...)

III
- admitidos no processo como incontroversos;

IV
- em cujo favor milita presunção legal de existência ou de veracidade.”

Logo, não há que se falar em nulidade dos atos notificatórios, mesmo aquelas enviadas pela filha dos arrendadores, a qual possuía totais poderes para representá-los, conforme procuração pública lavrada em cartório competente:

No mais, vale salientar que os contratos de arrendamento contêm diversas cláusulas resolutivas expressas, a exemplo das Sétima, Décima e Décima Quinta, sendo assim, seria até desnecessária a notificação, conforme estabelece o artigo 474 do CPC/15.

“
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Acerca da cláusula resolutiva expressa,
Fábio Ulhôa Coelho
leciona que:

“Se contemplada no instrumento contratual a cláusula resolutiva expressa, a resolução “opera de pleno direito” [...]. Isto não significa que a parte adimplente esteja dispensada de promover a ação judicial, caso queira submeter a inadimplente às consequências da dissolução do contrato. Significa, apenas, que uma vez julgada procedente a ação, considera-se resolvido o contrato desde o vencimento da obrigação inadimplida.”(
COELHO, Fábio Ulhôa. Curso de Direito Civil, 3: Contratos. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 133)

Ainda,
Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho
conceituam a cláusula resolutiva expressa como:

“condição existente quando, no próprio contrato, é prevista cláusula no sentido de que, em ocorrendo o inadimplemento por parte de qualquer dos contratantes, o vínculo jurídico estará extinto
”. (GAGLIANO, Pablo Stolze Filho. Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito civil: contratos em espécie. v. 4. 5. ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Saraiva. 2012. p. 41)

Diante do exposto, neste item também mantenho a sentença singular em todos os seus termos.

Finalmente, com relação à
Ação de Consignação em Pagamento no 1000084-47.2022.8.11.0093
, com objetivo de consignar 10.500 sacas (dez mil e quinhentas sacas) de SOJA, de 60 (sessenta quilos) cada saca devidos pelos arrendamentos das áreas, vencidos em
30/03/2022
,
mantenho a improcedência da ação
, bem como a autorização a parte arrendadora ao levantamento dos bens depositados judicialmente, além de autorizar o levantamento da caução prestada. Ainda deve ser mantida a procedência da reconvenção na ação de consignação.

Em razão deste julgamento, os arrendadores interpuseram recurso adesivo pretendendo tão somente a condenação dos arrendatários nos encargos da inadimplência, haja vista que o julgamento de improcedência da consignação não afasta o consignante dos encargos da mora.

Neste ponto, procede o inconformismo dos aderentes, uma vez que a consignação em pagamento não afasta os encargos da mora, conforme prescreve o artigo 540 do CPC/15

“Art. 540. Requerer-se-á a consignação no lugar do pagamento, cessando para o devedor, à data do depósito, os juros e os riscos, salvo se a demanda for julgada improcedente.”

Outrossim, o art. 337 do Código Civil também é nesse mesmo sentido:

“
Art. 337. O depósito requerer-se-á no lugar do pagamento, cessando, tanto que se efetue, para o depositante, os juros da dívida e os riscos, salvo se for julgado improcedente.”

Deste modo, com o julgamento de improcedência da ação de consignação deveriam os consignantes terem sido condenados ao pagamento dos encargos contratuais decorrentes da mora, quais sejam, aqueles prefixados na
Cláusula Quinta, parágrafo Quarto
do Contrato de Arrendamento.

Desta forma, o depósito realizado pelos consignantes/arrendatários não elide a mora quando a ação de consignação é julgada improcedente, razão pela qual, sobre a parcela depositada em consignação deverão incidir os encargos contratuais e legais decorrentes da mora.

Sobre o tema:

“EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - DESPESAS CONDOMINIAIS - VALORES DEPOSITADOS NOS AUTOS DE AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO JULGADA IMPROCEDENTE - EFEITOS DA MORA NÃO AFASTADOS - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O depósito efetuado nos autos de ação em consignação em pagamento julgada improcedente não afasta os efeitos da mora, nos termos do artigo 337 do Código Civil.”
(TJ-SP - AC: 10014883120168260642 SP 1001488-31.2016.8.26.0642, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 27/04/2021, 26a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/04/2021)

Assim sendo, deve ser dado provimento ao recurso adesivo

para condenar os arrendatários/consignantes ao pagamento dos ônus contratuais decorrente da mora que, no caso, trata-se daqueles que foram pactuados no
§ Quarto da Cláusula Quinta do Contrato de Arrendamento
, isto é, correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar do vencimento, bem como multa moratória de 10% sobre o valor do débito atualizado e eventuais perdas e danos, tudo em valor a ser apurado em cumprimento de sentença mediante apresentação de simples cálculos aritméticos.

Ante o exposto, peço máxima vênia ao nobre relator para
NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS
dos arrendatários/apelantes
MARCOS ANTONIO RIBEIRO e VALDINÉIA APARECIDA OLIVEIRA RIBEIRO
,
e
DAR PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO
do arrendador/apelante FLÁVIO TURQUINO E AGROPECUÁRIA BENVINDA S/A LTDA,
para condenar os arrendatários/consignantes ao pagamento do ônus contratuais decorrente da mora que, no caso, trata-se daqueles que foram pactuados no
§ Quarto da Cláusula Quinta do Contrato de Arrendamento.

No mais, majoro os honorários advocatícios para 16% (dezesseis por cento), em todos os processos objeto deste julgamento.

É como voto.-

V O T O (RETIFICADO)

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (1o VOGAL - CONVOCADO):

Retifico o meu voto anterior
,
para acompanhar o voto da desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
.

EM 31 DE MAIO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 23 DE AGOSTO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO – APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS: RODRIGO SAMARTINO ALBINO - OAB/MT14903-O; A
RNALDO RIZZARDO – OAB/RS 45730.

EXMO. SR. DES.
SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
(RELATOR)
:

Dr. Rodrigo
Samartino
Albino,

Antes de conceder
a palavra
aos
demais
, digo
ao ilustre
advogado
que
quando disse e concordei com a
eminente
desembargadora

Marils
e
n

Andrade
Addário
,
da remessa da sentença
à
C
orregedoria para publicação
,
realmente
,
a

sentença d
a juí
z
a
é ímpar
, abordou com aspecto toda
a questão
.
Disse,

pelo aspecto meritório
,
mas
não pelo livre convencimento da
ju
í
z
a
já que eu

d
ela
divergi.

F
ica feita essa ressalva
.

E
XMA
.
SR
A
. DES
A
.

MARILSEN

ANDRADE

ADDÁRIO
(2a VOGAL):

Senhor presidente,

N
a sessão anterior
,
D
esembargador João
Ferreira Filho
se recorda
,
sugeri aos eminentes pares
o
encaminhamento da sentença para que

fosse publicado nos
a
nais de

j
urisprudência do T
ribunal e um voto de

elogio e louvor
à
corregedoria para esse juiz substituto que proferiu
a
sentença
,
em

razão da
sua
estrutura formal
,
ainda que ela seja reformada ou mantida
,

independentemente do resultado do julgamento
,
eu me referi
à
estrutura formal de uma sentença
,
em que

raramente um juiz
,
já escolado de muitos anos de
magistratura
consegue
n
uma única sentença julgar quatro processos

em conexão
.

O
elogio foi
à
estrutura formal da sentença muito
bem

feita
e
,
serve de
exemplo para muitos magistrados que já tem anos de carreira
,
no entanto
,

i
nfelizmente
,
o magistrado substituto que proferiu a sentença já

não está ma
is nos quadros da magistratura m
ato-grossense
,
pediu exoneração e saiu da M
agistratura
,
infelizmente
.

Uma
m
ente
b
rilhante
,
uma pessoa maravilhosa no seu

l
abor
,
não o conheço pessoalmente
,
não sei de quem se

trata
,
apenas analisei a estrutura formal da sentença
.

I
nfelizmente este magistrado
,

que seria um brilhante magi
strado na magistratura m
ato-grossense
,
já não está

mais nos nossos quadros
,
pediu e
xoneração
e foi embora
.

I
sso em virtude
,
obviamente
,

a
pesar Desembargador Sebastião
de Moraes Filho,
de sermos acha
cados
pela imprensa
,
dos nossos

ven
cimentos
,
que são extraordinários no Brasil
,
infelizmente os vencimentos

não eram
satisfatórios a esse
brilhante magistrado
p
ara encarar as

comarcas de interior
onde
ele estava e
,
como muitos outros
,
nós já tivemos
vários este ano
e o
ano passado que também

acabaram deixando magistratura
. É o
registro que
faço
.

C
ontinu
o

com
o pedido de registro
,
e já

f
oi até deferido nos anais
,
para servir de exemplo
,
a estrutura formal dessa

sentença
para m
ito
s
magistrados que não sabe
m
proferir uma sentença em conexão de quatro processos como ele
.

USA
RAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS
M
ARCELO HUCK JUNIOR
,
OAB/MT 17976-O
,
JONAS JOSE
F
RANCO BERNARDES
,

OAB/MT8247-O E
ALEXANDRE RAINATO GENTA
,
OAB/PR 22032-A
.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO
BARBOSA FARIA
S
(3o VOGAL – CONVOCADO):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria
.

V O T O

EXMA SRA. DESA. NILZA MARIA P
Ô
SSAS DE CARVALHO (4a VOGAL – CONVOCADA):

Senhor presidente,

R
ecebi os dois votos e ouvi atentamente todas as sustentações orais
,
não tenho dúvida nenhuma em acompanhar a divergência.

EM 23
DE
AGOSTO
DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A SESSÃO DO DIA 31/08/2023 EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA DO 3a VOGAL – CONVOCADO, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIA.

SESSÃO DE 13 DE SETEMBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (3o VOGAL – CONVOCADO):

Na qualidade de vogal pedi vista dos autos.

Recurso de Apelação interpostos por
Marcos Antônio Ribeiro
e
Valdineia Aparecida de Oliveira Ribeiro
, e Recurso Adesivo por
Flavio Turquino, Maria Helena Braile
e
Agropecuária Benvinda
S/S LTDA, em virtude da sentença una proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Feliz Natal/MT nos autos da Ação de Conhecimento no 1000371-44.2021.8.11.0093, Ação de Conhecimento no 1000372-29.2021.8.11.0093, Ação de Conhecimento no 1000458-97.2021.8.11.0093, e Ação de Consignação em Pagamento no 1000084-47.2022.8.11.0093, que julgou a) improcedente os pedidos de nulidade da venda do imóvel, renovação automática do contrato de arrendamento rural e consignação em pagamento trazidos pelos ora Requerentes; b) procedente a ordem de despejo para desocupação do imóvel em 30 dias, com cessão de atividades e retirada de bens no prazo de 48 horas; e c) revogou as tutelas concedidas anteriormente e concedeu eficácia imediata ao despejo.

Como dito trata-se no caso de sentença una que abrange 4 (quatro) ações, de forma que foram interpostos os recursos de apelação de números 1000371-44.2021.8.11.0093, 1000372-29.2021.8.11.0093, 1000458-97.2021.8.11.0093 e 1000084-47.2022.8.11.0093.

Os recursos serão julgados em conjunto.

VOTO VISTA.

Após detida análise dos autos entendo por acompanhar o voto do relator.

Assim, fundamento tão somente os pontos que entendo necessários para esse voto vista, e, quanto às demais matérias suscitadas nos recursos registro que acompanho integralmente os fundamentos do voto do relator.

Pois bem.

Recurso de Apelação interposto nos autos
N.o 1000458-97.2021.8.11.0093 (ação de despejo c/c rescisão contratual c/c perdas e danos)

Os apelantes Marcos e Valdineia sustentam a ilegitimidade ativa do apelado/arrendante Flavio Turquino.

Esclarecem que o apelado alienou os imóveis rurais arrendados, Fazendas União e União Nova, matrículas
ns.o
510 e 508 do CRI de Feliz Natal, em favor da Agropecuária União S/S LTDA; assim como a Fazenda Uirapuru, objeto da matrícula no 511 também do CRI de Feliz Natal, para a Agropecuária Benvinda S/S LTDA, incorrendo na sub-rogação do adquirente quanto aos direitos e obrigações do alienante, conforme art. 92, § 5o, do estatuto da terra.

Assiste razão aos apelantes.

Verifico que houve a incorporação
das Fazendas Uirapuru, União e União Nova às empresas Agropecuária Benvinda e Agropecuária União.

Além do mais, após análise dos documentos acostados destaco que entendo pela ocorrência de transferência da propriedade/cessão desses direitos e a posse referente às Fazendas, União e União Nova em favor da empresa Agropecuária União e da Fazenda Uirapuru, em favor da empresa Agropecuária Benvinda.

E os documentos juntados nos autos pelo próprio Apelado referente à dissolução/extinção das empresas (petição sob id. 147386954), foram datados em 2021 e 2022, assim como a Escritura Pública de Doação sob id. 147386952, datada em 06/01/2022,
possuem data posterior
aos documentos que comprovam a transferência da propriedade, e, inclusive, posterior ao ingresso das ações judicias em análise, de forma que se tratam de medidas com o intuito de justificar a legitimidade ativa do Apelado e coibir o reconhecimento do direito de preferência em favor dos Apelantes.

Cita-se a existência de Contrato Social da Agropecuária Benvinda - Segunda Alteração, com data de outubro/2015, em que ocorre a integralização das cotas sociais de Flavio Turquino e Maria Helena Braile, por
meio da incorporação da Fazenda Uirapuru (Id. 147386918), seguida da Escritura de Incorporação Imobiliária referente, lavrada em janeiro/2016, onde consta expressamente que os “outorgantes incorporam os referidos imóveis ao patrimônio da outorgada, para integralização de parte de seu capital social” – (Id. 147386938, Pag.9 de 12).

Destarte, no caso concreto, esclareço que a ausência do registro do título translativo no CRI não é suficiente para não reconhecer a transferência dos imóveis, uma vez que o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para comprovar a transferência dos imóveis.

Assim, acompanho o relator, e acolho a preliminar de ilegitimidade ativa do apelado Flávio Turquino para ajuizar Ação de Despejo, haja vista que à época da distribuição dos autos os imóveis rurais sob as matrículas 508 e 510, se encontravam incorporados à empresa AGROPECUÁRIA UNIÃO S/S LTDA, assim como o imóvel sob a matrícula 511 havia sido incorporado à da AGROPECUÁRIA BENVINDA S/S LTDA, por meio da integralização das cotas sociais de Flavio Turquino e Maria Helena.

Recurso de Apelação N.o 1000371-44.2021.8.11.0093 (ação de declaração de nulidade de negócio jurídico c/c pleito de preempção/aquisição do imóvel c/c declaratória de renovação automática de contratos de arrendamento rural por disposição legal c/c interdito proibitório)

No caso dos autos o magistrado de origem reconheceu a ilegitimidade da empresa Agropecuária União, ora apelada, sob o argumento de que não houve a transferência da propriedade já que não há registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Ocorre que esta ação (1000371-44.2021.8.11.0093), objetiva
a declaração de nulidade do negócio jurídico envolvendo Flavio Turquino, Maria Helena Braile e Agropecuária União S/S LTDA, de forma que é de clareza hialina que todos aqueles que celebraram o negócio jurídico que se pretende anular devem figurar na ação.

Trata-se no caso de existência de litisconsórcio passivo necessário unitário, nos termos do Art. 114 c/c 116 do Código de Processo Civil.

Com essas considerações, acompanho o relator, no sentido de que
não há falar
em ilegitimidade da Agropecuária União
.

Recurso de Apelação N.o 1000372-29.2021.8.11.0093 (ação declaratória de renovação automática de contratos de arrendamento rural por disposição legal c/c interdito proibitório)

A parte apelante defende a legitimidade passiva da Apelada Agropecuária BENVINDA S/S LTDA, uma vez que “
É fato incontroverso que a Fazenda Uirapuru (M. 511 do CRI Feliz Natal) foi ALIENADA pelos Arrendantes, Flávio e Maria Helena, à
AGROPECUÁRIA BENVINDA S/S LTDA
, sendo atualmente possuidora e detentora do direito real de propriedade, tendo inclusive, firmado diretamente “
Contrato Particular de Arrendamento Rural para Exploração Agrícola
” relativo à parte da Fazenda Uirapuru com o Sr. Fabiano
Ribelatto
e Priscila Rezende.” (Id. 147374334, pág.8, do RAC 1000372-29.2021.8.11.0093).

Ora, o que se discute nos autos é o contrato de arrendamento rural que visa explorar área da Fazenda Uirapuru.

Assim, se a Fazenda Uirapuru foi alienada para a Agropecuária BENVINDA e a discussão é referente à exploração de área na Fazenda Uirapuru é patente a legitimidade passiva da Agropecuária BENVINDA.

Trata-se no caso de existência de litisconsórcio passivo necessário unitário, nos termos do Art. 114 c/c 116 do Código de Processo Civil.

Com essas considerações, acompanho o relator, no sentido de que
não há falar em ilegitimidade
da Agropecuária Benvinda
.

Recurso de Apelação N.o 1000084-47.2022.8.11.0093

(ação de consignação em pagamento e reconvenção)

Os Apelantes pugnam pela declaração de nulidade da sentença, em razão do julgamento extra petita, diante da inexistência de pedido de fixação/pagamento de renda e necessidade de exclusão do contrato de
arrendamento rural de 906ha que não tem qualquer relação com a ação de consignação em pagamento.

Assiste razão aos apelantes.

O pedido feito pela parte apelada na reconvenção apresentada é a condenação dos Apelantes/Autores/Reconvindos “
ao pagamento da renda anual devida e das que se vencerem no curso da lide, tudo acrescido dos encargos contratuais decorrentes da mora, ou seja, aqueles que foram pactuados no § quarto da Cláusula Quinta do Contrato de Arrendamento, isto é, correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar do vencimento, bem como multa moratória de 10% sobre o valor do débito atualizado, e eventuais perdas e danos, em valor a ser apurado em cumprimento de sentença mediante apresentação de simples cálculos aritméticos.” (Id. 151355667, pág. 46)

Logo, não poderia o magistrado de origem determinar a fixação da renda sobre o Contrato de Arrendamento Rural de 960ha, uma vez que esse não possui relação com esta ação de consignação de pagamento.

Com esses fundamentos, acompanho o relator para declarar a nulidade da sentença em razão da presença do vício “extra petita”, e nos termos do art. 1.013, §3o do CPC entendo ser possível o julgamento do mérito da ação.

E, no mérito, com já dito, acompanho os fundamentos expostos pelo relator.

Com essas considerações acompanho o voto do relator
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2023