Tribunal: TJMT
Processo: 1002959-74.2019.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-22
Data de publicação: 2023-03-24

Ementa:
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) –NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS EMPRESAS ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES.
I - Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
II - Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
III - Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta.
IV - Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral fixado a titulo de atraso na entrega do imóvel.
V – Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.
VI - Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).
VII - Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (Tema 971).
VIII - Dessa forma, o Juiz de piso equivocamente aplicou o art. 52, § 1o do CDC, limitando em 2% o valor da multa por descumprimento contratual.
IX- Entretanto, tendo em vista que o contrato previa a aplicação de percentual de 30% em caso de descumprimento, este deve ser o percentual aplicável.
X - Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios de 10% para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002959-74.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - CPF: 010.027.584-24 (ADVOGADO), OTAVIO JORGE ASSEF - CPF: 276.394.428-00 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES - CPF: 000.724.331-67 (APELADO), CESAR HENRIQUE DE ALMEIDA SAMPAIO - CPF: 046.311.061-74 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELADO), EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - CPF: 010.027.584-24 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELADO), CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES - CPF: 000.724.331-67 (APELANTE), CESAR HENRIQUE DE ALMEIDA SAMPAIO - CPF: 046.311.061-74 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) –NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS EMPRESAS ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES.

I - Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

II - Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

III - Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta.

IV - Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral fixado a titulo de atraso na entrega do imóvel.

V – Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

VI - Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

VII - Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (Tema 971).

VIII - Dessa forma, o Juiz de piso equivocamente aplicou o art. 52, § 1o do CDC, limitando em 2% o valor da multa por descumprimento contratual.

IX- Entretanto, tendo em vista que o contrato previa a aplicação de percentual de 30% em caso de descumprimento, este deve ser o percentual aplicável.

X - Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios de 10% para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação.

R E L A T Ó R I O

EGRÉGIA CÂMARA:

Trata-se de duplo Recurso de Apelação, interposto por ambas as partes que inconformados com a sentença exarada pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, na Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantias Pagas e Dano Moral, no 1002959-74.2019.8.11.0002, movido na origem por CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

Na origem, a parte autora afirmou que em 17/05/2016, firmou contrato de promessa de compra e venda de um imóvel localizado no Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande, pelo valor de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais).

Afirmou ter realizado o pagamento de R$ 61.973,59 (sessenta e um mil reais novecentos e setenta e três reais e cinquenta e nove centavos) referente ao imóvel, contudo a empresa requerida não cumpriu o prazo determinado para a efetiva entrega do imóvel que deveria ter sido entregue em setembro/2018, perdendo assim o interesse em permanecer com o imóvel.

Requereu a procedência da demanda para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda, diante do atraso na entrega da unidade autônoma, bem como as requeridas sejam condenadas a restituir os valores pagos, devidamente corrigidos, e pela aplicação da multa pelo descumprimento do contrato em 30% (trinta por cento) sobre os valores pagos, bem como em indenização por danos morais.

As requeridas apresentaram contestação, alegando em síntese acerca da impossibilidade de inversão do ônus da prova na hipótese dos autos, afirma que na tabela apresentada pela parte autora, constata-se que foram computados valores pagos a terceiros que não foram recebidos pelas requeridas, restando incabível a devolução do valor, devendo ainda ser aplicado em sendo o caso nos autos, o percentual de 25% do valor pago e demais despesas inerentes ao imóvel, por inadimplemento de parcelas por parte do comprador.

Ao final, alega inexistência de conduta ilícita, não havendo que se falar em indenização por danos morais, pugnando pela improcedência dos pedidos iniciais.

Após analise dos autos, o Juiz de piso julgou a ação parcialmente procedente, da seguinte forma:

'Posto isto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar as requeridas a devolverem os valores pagos pelo autor no importe de R$

61.973,59 (sessenta e um mil reais novecentos e setenta e três reais e cinquenta e nove centavos) o qual deverá ser acrescidos de juros de mora no importe de um por cento (1%) ao mês, nos termos do art. 406, do vigente Código Civil, c/c o §1o, do art. 161, do Código Tributário Nacional, a partir da citação e correção monetária com reajuste pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor -

INPC/IBGE a partir do desembolso.

Inverter a cláusula 5.6 estipulada nas Normais Gerais do contrato em favor da parte autora, nos ermos fixados acima, condenando as requeridas ao pagamento de multa moratória no importe de 2% sobre o valor efetivamente pago pelo autor;

Condenar as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor da parte autora a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do

arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue (setembro/2018).

Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2o, CPC).'

Inconformadas, ambas as partes apresentaram Recurso de Apelação.

Primeiro Recurso de Apelação, apresentado por CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, aduzindo que; (i) a sentença de piso é contraditória, já que indica que o valor material a ser ressarcido é de R$ 43.033,98 (quarenta e três mil e trinta e três reais e noventa e oito centavos). Entretanto, o dispositivo da sentença indica o valor a ser ressarcido é de R$ 61.973,59 (sessenta e um mil novecentos e setenta e três reais e cinquenta e nove centavos); (ii) que a ação foi proposta antes mesmo do termino do prazo de tolerância de 180 dias, razão pela qual acredita que a inversão da multa por descumprimento contratual de 2% sobre o valor da condenação deve ser reformada; (iii) que além do prazo de prorrogação, o artigo 18, inciso V, da Lei 6.766/79, é de 04 (quatro) anos a contar da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal; (iv) que o contrato de compra e venda, alvo da ação rescisória, não deve ser regido pelo Código do Consumidor, mas sim pelo Código Civil e pela Lei 6.766/79; (v) existência de PACTA SUNT SERVANDA que preveem a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos e abatimento das taxas de consumo, taxas associativas, tributos e taxas de fruição, dos valores a serem devolvidos; (vi) que a rescisão do contrato decorre da desistência imotivada do comprador; (vii) que o empreendimento já foi concluído, sendo plenamente possível a construção nos Lotes do parte autora; (viii) que é obrigação do comprador arcar com o pagamento do IPTU, tributos e taxas de fruição; (ix) que inexiste dano moral aplicável ao presente caso; (x) que o serviço de corretagem é executado por terceiro, estranho a lide, razão pela qual não pode ser compelido a restituir os valores referentes a esse serviço; (xi) alternativamente, requereu a minoração do quantum indenizatório; (xii) com tais fundamentos, requereu a reforma da sentença.

Segundo Recurso de Apelação apresentado por CARLOS EDUARDO BRANDÃO TAQUES, aduzindo que; (i) a sentença recorrida merece reforma, especialmente no que se refere ao valor fixado à título de danos morais, notadamente porque a decisão recorrida não considerou o fato de que o autor/recorrente fora indevidamente inscrito nos órgãos de restrição ao crédito pelas requeridas; (ii) que apesar de julgar procedente o pedido de inversão da cláusula penal em benefício da parte autora, fixou-a no percentual de 2% (dois por cento) sobre os valores efetivamente pagos. Entretanto, a multa contratual prevista na cláusula 5.6 do contrato sub judice, revertida em benefício do autor, possui evidente natureza jurídica de multa compensatória, e não moratória; (iii) que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, ao passo em que a cláusula penal compensatória tem como escopo estipular uma pena para pré-fixar as perdas e danos, de modo a ressarcir os prejuízos da parte prejudicada com o descumprimento absoluto do contrato; (iv) com tais argumentos, requereu a majoração dos danos morais frente à existência da negativação indevida do seu nome, bem como requer que a multa penal moratória seja fixada em 30% sobre o valor das parcelas pagas pelo autor.

Contrarrazões purgando pelo desprovimento do recurso adverso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EGRÉGIA CÂMARA

Como já relatado, trata-se de duplo Recurso de Apelação, interposto por ambas as partes que inconformados com a sentença exarada pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, na Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantias Pagas e Dano Moral, no 1002959-74.2019.8.11.0002, movido na origem por CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

Pois bem,

De início, é importante ressaltar que, ao contrário do alegado pelas empresas requeridas, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto as empresas vendedoras se enquadram no conceito de fornecedoras do produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

'AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Conforme enunciado da sumula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. No caso, há expressa menção no contrato de que o pagamento é ônus da vendedora.

É devida a multa expressamente prevista no contrato quando comprovada a culpa da vendedora.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.' (TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022).

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei n.o 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Do mesmo modo, tratando-se de relação jurídica submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor e havendo questionamento acerca da abusividade de cláusula contratual, o princípio pacta sunt servanda deve ser mitigado, de forma a permitir a análise do negócio jurídico entabulado entre as partes.

Quanto ao mérito, as partes celebraram, em 17/05/2016, “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra”, referente ao imóvel no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, unidade autônoma n.o 18, da Quadra n.o 18, localizado na Rodovia Mário Andreazza s/no, Chácara Guarita, Bairro Jardim Imperial, Várzea Grande/MT, pelo preço inicial de R$ 90.222,20 (noventa mil duzentos e vinte dois reais e vinte centavos), a ser pago mediante sinal de entrada, parcelas mensais e financiamento bancário.

Verifica-se do contrato pactuado, especialmente na cláusula 1.6 das Normas Gerais da avença (ID. 146713823 - Pág. 9), que a VENDEDORA prometeu entregar o empreendimento em setembro de 2018, e resguardou a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término do prazo.

O imóvel não foi entregue na data aprazada, tampouco no período de tolerância. Pelo que se extrai dos autos, não foram realizadas as obras de infraestrutura no empreendimento, tais como a colocação de energia elétrica e água, o que ficou evidenciado por meio dos documentos probatórios.

Aliás, o próprio magistrado de piso, utilizando-se de prova emprestada, afirmou ter restado configurado o atraso da obra mesmo após o período de tolerância:

“A requerida por sua vez, não justificou o atraso na entrega do imóvel e no caso, verifica-se que o imóvel não havia sido entregue até a data da propositura da demanda (01.04.2019), e tampouco há previsões para tanto, já que as obras se encontram paralisadas, consoante se observa ainda de outras inúmeras ações propostas neste juízo, tendo portanto, a requerida extrapolado todos os prazos contratuais, de modo que o prazo para entrega do imóvel findaria em setembro/2018, quando muito em 18.05.2019, a vista do prazo de tolerância de até seis meses”.

Desse modo, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria ter sido entregue no máximo em 03/2019, o que não ocorreu. até a propositura da Ação em 01/04/2019.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às empresas requeridas mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta a ser utilizada, e não o fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual da parte requerente.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Verbete 543 da Súmula do STJ).

Em relação às despesas de IPTU, tarifas, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, se o requerente não estava na posse do imóvel, não tem obrigação de arcar com tais despesas, e sim as empresas requeridas, já que não entregaram as chaves na data combinada.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.“

(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)

No que diz respeito ao dano moral, as frustrações pelo não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Acerca do tema, colaciono julgados desta Corte:

'APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ.

É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos.

O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização.' (RAC n. 1001588-26.2017.8.11.0041, julgado em 02/06/2021, DJe de 10/06/2021).

Ainda,

'APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.' (TJMT 1004368512020811000, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2022).

Firmada tal premissa, importa registrar que o valor da verba indenizatória representa para a vítima satisfação capaz de amenizar, de alguma forma, o sofrimento experimentado, contemplando o aspecto pedagógico e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Ou seja, o Juiz deve atender “às circunstâncias de cada caso, e tendo em vista as posses do ofensor e a situação pessoal do ofendido”. A indenização não deve ser “nem tão grande que se converta em fonte de enriquecimento, nem tão pequena que se torne inexpressiva.” (Caio Mário da Silva Pereira, in Responsabilidade civil. 2a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 67).

Nesse sentido, levando em consideração os fatos narrados na demanda, em especial o atraso na conclusão da obra superior a um ano, a condição social dos litigantes (engenheiro agrônomo e Construtoras), neste caso, concluo que o montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais), referente ao atraso na obra, não está desproporcional, desarrazoado, ou excessivo a ponto de merecer redução.

Em casos semelhantes, envolvendo o mesmo empreendimento, esta Corte assim decidiu:

'APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC)– DANOS MORAIS DEVIDOS – REDUÇÃO INDEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual. Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ). O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega. As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes. Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).' (TJMT 10072770320198110002 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 09/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2022).

Ainda,

'APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.' (TJMT 10043685120208110002 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2022).

Por fim, quanto ao termo inicial dos juros moratórios, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica a este caso, porquanto não houve, na espécie, rescisão imotivada por parte do promitente comprador, mas sim das vendedoras requeridas.

Dessa maneira, a sentença, na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Por fim, quanto ao recurso proposto pela parte requerente, aduzindo que apesar de julgar procedente o pedido de inversão da cláusula penal em benefício da parte autora, fixou-a no percentual de 2% (dois por cento) sobre os valores efetivamente pagos. Entretanto, a multa contratual prevista na cláusula 5.6 do contrato sub judice, revertida em benefício do autor, possui evidente natureza jurídica de multa compensatória, e não moratória.

Pois bem, no que diz respeito à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (Tema 971).

Dessa forma, o Juiz de piso equivocamente aplicou o art. 52, § 1o do CDC, limitando em 2% o valor da multa por descumprimento contratual.

Entretanto, tendo em vista que o contrato previa a aplicação de percentual de 30% em caso de descumprimento, entendo que este deve ser o percentual aplicável.

Quanto, a alegação de que a sentença de piso não analisou a existência da negativação do seu nome, quando da quantificação do dano moral.

Analisando detidamente os autos, verifico que de fato toda a fundamentação dos danos morais tem como base o atraso na entrega da obra.

Dessa forma, havendo DANO IN RE IPSA, entendo que o valor dos danos morais fixados na origem, deve ser acrescido de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Nesse sentido:

'APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – INCLUSÃO EM CADASTRO NEGATIVO – AUSÊNCIA DE CONTRATO ENTRE AS PARTES - SENTENÇA QUE RECONHECEU A EXISTENCIA DE DANO MATERIAL E MORAL – INSURGENCIA RECURSAL REQUERENDO A MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS – REJEITADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A indenização por danos morais deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva. Levando em consideração os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, o valor do dano moral arbitrado na origem em R$ 3.000,00 (três mil reais), não merece majoração e deve ser mantido.' (RAC 0000068-25.2018.8.11.0102, segunda câmara cível, relator: Des. Sebastião de Moraes Filho, julgado em 06/12/2021).

Com essas considerações, NEGO PROVIMENTO ao Recurso das empresas ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e DOU PROVIMENTO ao Recurso de CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES, nos termos da fundamentação a cima,

Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/03/2023