Tribunal: TJMT
Processo: 1006379-24.2018.8.11.0002
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-16
Data de publicação: 2023-08-20

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1006379-24.2018.8.11.0002 – Várzea Grande.
Apelante: BRDU SPE Várzea Grande Ltda.
Apelados: Danielly Cristina de Andrade Palma e Anderson dos Santos Garcia.
E M E N T A
RESCISÃO DE CONTRATO C.C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE – DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – RECURSO DESPROVIDO.
A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, a teor da Sumula 543 do STJ, assegura à promitente vendedora o direito de retenção parcial das prestações pagas.
A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006379-24.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE), DANIELLY CRISTINA DE ANDRADE PALMA - CPF: 035.207.839-16 (APELADO), LEONARDO DE ARAUJO FERREIRA - CPF: 977.899.501-00 (ADVOGADO), ANDERSON DOS SANTOS GARCIA - CPF: 892.723.901-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no

1006379-24.2018.8.11.0002 – Várzea Grande.

Apelante:
BRDU

SPE Várzea Grande Ltda.

Apelados:
Danielly Cristina de Andrade Palma e Anderson dos Santos Garcia.

E M E N T A

RESCISÃO DE CONTRATO C.C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –

DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE – DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO
– RECURSO DESPROVIDO.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, a teor da Sumula 543 do STJ, assegura à promitente vendedora o direito de retenção parcial das prestações pagas.

A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no

1006379-24.2018.8.11.0002 – Várzea Grande.

Apelante:
BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

Apelados:
Danielly Cristina de Andrade Palma e Anderson dos Santos Garcia.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE Várzea Grande Ltda
.,

em face da r. sentença proferida pela MM Juiz

de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que nos autos da ação de rescisão de contrato c.c danos

material e moral n.

1006379-24.2018.8.11.0002
,
que lhe

movem

Danielly Cristina de Andrade Palma e Anderson dos Santos Garcia
,

julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o

Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliária e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Jurídicas, referente ao lote 23, da quadra 06, do Bairro Planejado Parque das Águas, firmado entre as partes
, condenando a empresa ré a restituir, de forma simples, em parcela única, o valor das prestações recebidas, deduzido o percentual de 10% a título de multa sobre o montante pago, acrescidos de correção monetária e juros de mora.

Condenou, ainda, a requerida, ao pagamento das custas e honorários que fixou em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante sustenta que rescisão contratual se deu por culpa da promitente compradora, e por isso, é cabível a retenção de 25% dos valores já pagos,

vez que, o contrato for firmando anteriormente à Lei n. 13.786/2018.

Aduz, ainda, que os Tribunais devem uniformizar a jurisprudência a fim de mantê-la estável e coerente, como determina o art. 926 do CPC. No ponto, diz que em precedente recente, o Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento de que nos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, a retenção é necessariamente de 25%.

Forte em tais argumentos requer a reforma da sentença.

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id n. 165701179).

É o relatório.

Cuiabá, 16 de agosto de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no

1006379-24.2018.8.11.0002 – Várzea Grande.

Apelante:
BRDU

SPE Várzea Grande Ltda.

Apelados:
Danielly Cristina de Andrade Palma e Anderson dos Santos Garcia.

V O T O

Cinge-se dos autos que Danielly Cristina de Andrade Palma e Anderson dos Santos Garcia, manejaram ação de rescisão de contrato c.c indenização por danos material moral em desfavor da BRDU SPE Várzea Grande Ltda., aduzindo que as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda
referente a

aquisição de um

lote do empreendimento Parque das Águas, a ser pago com entrada de R$ 845,00 (oitocentos e quarenta e cinco reais), 184 parcelas de R$ 370,67 (trezentos e setenta reais e sessenta e sete centavos) e 15 parcelas “balão” de R$ 1.862,76 (hum mil, oitocentos e sessenta e dois reais e setenta e seis centavos) anualmente.

Relataram que a previsão de entrega do empreendimento foi aprazada para 12/2015, todavia, a obra apenas seria concluída no final de 2017, e, diante desse cenário, requereram a rescisão do contrato com a devolução à vista dos valores pagos.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato, e condenou a demandada a restituir à parte autora, em parcela única, o valor das parcelas pagas, das quais deverá ser descontado o percentual de 10% a titulo de ressarcimento das despesas administrativas do contrato.

Irresignada, a demandada

recorre sustentando
em síntese, que a sentença recorrida deixou de aplicar o entendimento firmado pela Corte Superior no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, assim como recusou a uniformização da jurisprudência, ao

prevê a

retenção de valores no patamar de 10% sob o argumento do entendimento de que a retenção deve se dar no percentual

25%, em relação aos contratos anteriores à Lei n.
13.786/2018.

Pois bem.

É
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, como sói o caso em pauta, estão submetidos à legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nesse contexto, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Dito isso
, destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por vontade da compradora, ora apelada, que diante do atraso na entrega do empreendimento requereu o distrato do negócio.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido pelo comprador, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto,
confira
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE 20% DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N. 83/STJ. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A revisão das conclusões estaduais - quanto à legitimidade passiva da agravante - demandaria necessariamente a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, ante os óbices dispostos nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.

2.
Percentual de retenção de 20% (vinte por cento), apurado diante das peculiaridades do caso concreto
. Súmula n. 83/STJ.

3. Não houve, neste agravo interno, impugnação dos fundamentos da decisão monocrática - atinentes à inexistência de violação ao art. 1.022 do CPC/2015; não ocorrência de negativa de prestação jurisdicional; impossibilidade de retenção das arras confirmatórias; incidência, por analogia, das Súmulas 282 e 356/STF; e deficiência na comprovação da divergência jurisprudencial. Logo, permanecem hígidos os entendimentos adotados.

4. Agravo interno a que se nega provimento” .
(AgInt no AREsp n. 2.121.153/RJ, , 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 28/11/2022 - negritei.)

Deveras, a
orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos – se dá nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, o que não sói o caso em pauta, vez que a distrato foi motivado pelo atraso na entrega do empreendimento imobiliário, pois, fixado contratualmente para dezembro/2015 e quando do ajuizamento da lide em julho/2018, ainda não havia sido entregue ao promitente comprador, o que constitui

circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%.

Nessa trilha, o d. magistrado agiu com o costumeiro acerto ao determinar a retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo promissário comprador, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial pacificado pelo c. STJ, reafirmo.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 16 de agosto de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/08/2023