Tribunal: TJMT
Processo: 1004602-81.2018.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-07

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1004602-81.2018.8.11.0041
APELANTE: SANDER LIMA DE FRANÇA
APELADOS: CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ, BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO 01, ROYAL BRASIL ADMINST EMPREENDIMENTOS E PART LTDA
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE RES SPERATA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – ALEGADO ATRASO NA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING ESTAÇÃO – CAUSA DETERMINANTE DA RESCISÃO – MANIFESTAÇÃO EXPRESSA DE VONTADE DA PARTE AUTORA DE ENTREGAR O PONTO COMERCIAL – AUSENTE INDICAÇÃO DO ATRASO COMO CAUSA ENSEJADORA – EXIGÍVEL MULTA CONTRATUAL PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – CABÍVEL A REDUÇÃO DA CLAUSULA PENAL – EXORBITÂNCIA – REPASSADO O ALUGUEL DO PONTO – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO (ART. 475 CC) – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – DESCABIDA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
Do teor dos e-mails coligidos na inicial, constata-se correta a constatação do juízo a quo no sentido de que a razão determinante para a rescisão foi a iniciativa da própria parte autora, que por motivos próprios, entendeu por bem colocar o ponto negociado à venda, sendo neste sentido a manifestação de vontade expressada via e-mail nos dias 24/08/2016 e 19/01/2017. Destaca-se que quando manifestou o interesse em desfazer o negócio, o autor nada referiu quanto ao atraso da inauguração, apresentando outros argumentos para a almejada rescisão, o que denota que foram motivos próprios a causa ensejadora do não prosseguimento da relação contratual. Destarte, a despeito do atraso na inauguração, infere-se que no caso em análise a iniciativa da rescisão contratual partiu da própria parte autora.
Escorreito o raciocínio jurídico levado a cabo pelo juízo sentenciante no sentido de que é devida a incidência da cláusula penal, com esteio no pacta sunt servanda, seguindo a exegese do art. 54 da Lei n°. 8.245/91 e art. 408 do Código Civil.
Diante da exorbitância do valor exigido pela cláusula penal, escorreita a redução do quantum da cláusula nos moldes do que autorizam o art. 79 da Lei n°. 8.245/91 e art. 413 do Código Civil.
Conquanto a parte autora tenha nominado como reparação material, tal pleito, na verdade, nada mais é do que a restituição dos valores que ela pagou no decorrer do contrato, os quais, são devidos em razão da rescisão contratual a rescisão contratual e conseguinte restituição das partes ao status quo ante, com base na norma do art. 475 do CC, impondo-se, portanto, a procedência do referido pedido.
Improcede o pedido de indenização por danos morais, isso porque o inadimplemento contratual que rendeu ensejo à rescisão não partiu da parte requerida, mas sim da expressa manifestação de vontade do autor, bem como porque mera desavença contratual não tem o condão de implicar em danos morais.
Por entender razoável e proporcional ao caso, mantenho a conclusão de sucumbência recíproca das partes imposta na sentença.
Recurso parcialmente provido. Sentença reformada. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004602-81.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Compromisso, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SANDER LIMA DE FRANCA - CPF: 002.005.641-96 (APELANTE), AUGUSTO BOURET ORRO - CPF: 022.589.611-73 (ADVOGADO), WILSON ALVES DE LIMA FILHO - CPF: 017.858.431-25 (ADVOGADO), CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 15.423.664/0001-30 (APELADO), ANDRESSA CAROLINE TRECHAUD - CPF: 011.948.691-14 (ADVOGADO), ELADIO MIRANDA LIMA - CPF: 020.470.787-09 (ADVOGADO), PABLO HERTZ BRUZZONE LEAL - CPF: 098.666.157-07 (ADVOGADO), CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA - CNPJ: 18.346.168/0001-19 (APELADO), BR MALLS ADMINISTRACAO E COMERCIALIZACAO 01 - CNPJ: 02.299.270/0001-70 (APELADO), ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA - CNPJ: 69.332.757/0001-89 (APELADO), ALEXANDRE MIRANDA LIMA - CPF: 074.357.357-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE
RES SPERATA
COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – ALEGADO ATRASO NA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING ESTAÇÃO – CAUSA DETERMINANTE DA RESCISÃO – MANIFESTAÇÃO EXPRESSA DE VONTADE DA PARTE AUTORA DE ENTREGAR O PONTO COMERCIAL – AUSENTE INDICAÇÃO DO ATRASO COMO CAUSA ENSEJADORA – EXIGÍVEL MULTA CONTRATUAL PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – CABÍVEL A REDUÇÃO DA CLAUSULA PENAL – EXORBITÂNCIA – REPASSADO O ALUGUEL DO PONTO

– RETORNO DAS PARTES AO
STATUS QUO
(ART. 475 CC) – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – DESCABIDA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

Do teor dos e-mails coligidos na inicial, constata-se correta a constatação do juízo
a quo
no sentido de que a razão determinante para a rescisão foi a iniciativa da própria parte autora, que por motivos próprios, entendeu por bem colocar o ponto negociado à venda, sendo neste sentido a manifestação de vontade expressada via e-mail nos dias 24/08/2016 e 19/01/2017. Destaca-se que quando manifestou o interesse em desfazer o negócio, o autor nada referiu quanto ao atraso da inauguração, apresentando outros argumentos para a almejada rescisão, o que denota que foram motivos próprios a causa ensejadora do não prosseguimento da relação contratual. Destarte, a despeito do atraso na inauguração, infere-se que no caso em análise a iniciativa da rescisão contratual partiu da própria parte autora.

Escorreito o raciocínio jurídico levado a cabo pelo juízo sentenciante no sentido de que é devida a incidência da cláusula penal, com esteio no
pacta sunt servanda
, seguindo a exegese do art. 54 da Lei n°. 8.245/91 e art. 408 do Código Civil.

Diante da exorbitância do valor exigido pela cláusula penal, escorreita a redução do
quantum
da cláusula nos moldes do que autorizam o art. 79 da Lei n°. 8.245/91 e art. 413 do Código Civil.

Conquanto a parte autora tenha nominado como reparação material, tal pleito, na verdade, nada mais é do que a restituição dos valores que ela pagou no decorrer do contrato, os quais, são devidos em razão da rescisão contratual a rescisão contratual e conseguinte restituição das partes ao
status quo ante
, com base na norma do art. 475 do CC, impondo-se, portanto, a procedência do referido pedido.

Improcede o pedido de indenização por danos morais, isso porque o inadimplemento contratual que rendeu ensejo à rescisão não partiu da parte requerida, mas sim da expressa manifestação de vontade do autor, bem como porque mera desavença contratual não tem o condão de implicar em danos morais.

Por entender razoável e proporcional ao caso, mantenho a conclusão de sucumbência recíproca das partes imposta na sentença.

Recurso parcialmente provido. Sentença reformada. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1004602-81.2018.8.11.0041

APELANTE: SANDER LIMA DE FRANÇA

APELADOS: CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ, BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO 01, ROYAL BRASIL ADMINST EMPREENDIMENTOS E PART LTDA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SANDER LIMA DE FRANÇA
,
contra sentença proferida no Id. 150738692 pelo MM. Juiz de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dra. Edna Ederli Coutinho
, a qual, nos autos do processo da
“ação de rescisão contratual com declaração de nulidade de cláusulas contratuais c/c com restituição de valores pagos a título de res sperata com pedido de tutela antecipada de urgência”
, ajuizada pela parte apelante contra a parte apelada
CUIABÁ PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ, BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO 01, ROYAL BRASIL ADMINST EMPREENDIMENTOS E PART LTDA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados para
“
declarar a rescisão contratual, bem como reduzir a multa da cláusula 13.3 do Contrato de Locação, em uma interpretação sistêmica e fixar como devido o equivalente a 30% (trinta por cento) do valor da multa imposta pelo Réu (R$ 60.603,80), corrigido pelo INPC desde a data da devolução das chaves e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação”
, bem como, em razão da sucumbência recíproca, condenar
“os litigantes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de R$ 10% ( dez por cento) sobre o valor da condenação, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos horários sucumbenciais respectivos (arts. 85, § 14 do CPC)”
(sic).

Foram opostos embargos de declaração contra a sentença recorrida, os quais foram rejeitados.

Nas razões do apelo de Id. 169736814, o apelante aduz, em síntese, a inaplicabilidade da multa em virtude da rescisão, porque,
“em consonância ainda com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, deve ser relativizada as cláusulas do contrato de locação, especialmente no que tange ao valor da multa para a rescisão do mesmo, principalmente pelo fato de que até a presente data não trouxe qualquer prejuízo de ordem material ou moral às Requeridas, ao contrário do Recorrente que diante da demora na inauguração do shopping center, não abriu o seu estabelecimento comercial, deixando de auferir lucros, sem contar que desembolsou com a aquisição da franquia da marca Samello”
(sic).

De outro lado, defende a ilegalidade nas cláusulas de não indenizar; ser cabida e devida a condenação da requerida em indenização por danos morais; que a sentença deve ser reformada no tocante às custas e honorários,
“tendo em vista a situação que gerou a presente demanda ter sido ocasionada tão somente por elas”
(sic).

A par desses argumentos, pede seja conhecido e provido o apelo para
“REFORMAR A SENTENÇA de 1a Instância, para que seja julgada: a) a presente ação para REVISAR as cláusulas 3.1.1, 13.5 e 13.7 do LUC, em razão de todo o noticiado, para que seja encontrado o patamar justo da multa por rescisão contratual, o qual entendemos ser de 10% do valor total dos futuros alugueres a serem pagos, levando em consideração para a contabilização o valor do aluguel mínimo, ou outro que Vossa Excelência entender justo, e, poder o Requerente pleitear indenização, bem como relativizando o pacta sunt servanda; CONDENAR AS REQUERIDAS À REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS CAUSADOS AO REQUERENTE, E a condenação a honorários advocatícios haja vista que a porcentagem fixada, com base no valor da causa está de forma exorbitante, não condizendo com o princípio da razoabilidade e proporcionalidade”
, bem como
“CONDENAR A RECORRIDA às custas processuais e honorários advocatícios nos termos dos arts. 82 e 85, do Código de Processo Civil, impondo o princípio da proporcionalidade e razoabilidade quando da interposição”
(sic).

Intimada, a parte requerida apresenta contrarrazões na peça de Id. 169736818, rebatendo os argumentos do apelante e argumentando a correção da sentença recorrida, a qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos. Pede seja desprovido o apelo.

No Id. 170529675 consta certidão atestando o recolhimento do preparo recursal.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, cinge-se a controvérsia recursal em aferir a correção ou não da sentença recorrida que julgou parcialmente a pretensão inicial para “
declarar a rescisão contratual, bem como reduzir a multa da cláusula 13.3 do Contrato de Locação, em uma interpretação sistêmica e fixar como devido
o equivalente a 30% (trinta por cento) do valor da multa imposta pelo Réu (R$ 60.603,80)
, corrigido pelo INPC desde a data da devolução das chaves e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação”
, bem como, em razão da sucumbência recíproca, para condenar
“os litigantes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de R$ 10% ( dez por cento) sobre o valor da condenação, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos horários sucumbenciais respectivos (arts. 85, § 14 do CPC)”
.

Nas razões do apelo de Id. 169736814, o apelante aduz, em síntese, a inaplicabilidade da multa em virtude da rescisão, porque,
“em consonância ainda com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, deve ser relativizada as cláusulas do contrato de locação, especialmente no que tange ao valor da multa para a rescisão do mesmo, principalmente pelo fato de que até a presente data não trouxe qualquer prejuízo de ordem material ou moral às Requeridas, ao contrário do Recorrente que diante da demora na inauguração do shopping center, não abriu o seu estabelecimento comercial, deixando de auferir lucros, sem contar que desembolsou com a aquisição da franquia da marca Samello”
; a ilegalidade nas cláusulas de não indenizar; ser cabida e devida a condenação da requerida em indenização por danos morais; que a sentença deve ser reformada no tocante às custas e honorários,
“tendo em vista a situação que gerou a presente demanda ter sido ocasionada tão somente por elas”
.

Pede seja conhecido e provido o apelo para
“REFORMAR A SENTENÇA de 1a Instância, para que seja julgada: a) a presente ação para REVISAR as cláusulas 3.1.1, 13.5 e 13.7 do LUC, em razão de todo o noticiado, para que seja encontrado o patamar justo da multa por rescisão contratual, o qual entendemos ser de 10% do valor total dos futuros alugueres a serem pagos, levando em consideração para a contabilização o valor do aluguel mínimo, ou outro que Vossa Excelência entender justo, e, poder o Requerente pleitear indenização, bem como relativizando o pacta sunt servanda; CONDENAR AS REQUERIDAS À REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS CAUSADOS AO REQUERENTE, E a condenação a honorários advocatícios haja vista que a porcentagem fixada, com base no valor da causa está de forma exorbitante, não condizendo com o principio da razoabilidade e proporcionalidade”
, bem como
“CONDENAR A RECORRIDA às custas processuais e honorários advocatícios nos termos dos arts. 82 e 85, do Código de Processo Civil, impondo o princípio da proporcionalidade e razoabilidade quando da interposição”
.

Pois bem.

Preparado, adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o recurso de apelação interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Analisando os argumentos da parte apelante apresentados em suas razões recursais, infere-se que devem prosperar em parte, conforme será adiante exposto.

Nesta senda, antes de adentrar na análise do recurso, entendo premente, para melhor compreensão da controvérsia, trazer à colação a íntegra da sentença recorrida. Veja-se
:

“Trata-se de
ação de rescisão contratual com declaração de nulidade de cláusulas contratuais c/c com restituição de valores pagos a título de res sperata com pedido de tutela antecipada de urgência

proposta por
SANDER LIMA DE FRANCA
contra
ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA, BR MALLS ADMINISTRACAO E COMERCIALIZACAO RIO/MINAS LTDA, CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA, CONSORCIO EMPREENDEDOR DO CUIABA PLAZA SHOPPING
, todos devidamente qualificados nos autos,

Alega que buscou os réus para locar uma loja de uso comercial no novo shopping que seria, inicialmente, inaugurado em 04/2017. Relata que assinou o contrato de locação futuro da loja, devendo iniciar o pagamento dos alugueres e demais encargos somente na entrega da loja. Afirma que pelo aditivo ao contrato, Cessão de Direito de Integrar a Estrutura Técnica, obrigou-se a pagar o montante de R$ 85.000,00, na forma parcelada, já tendo efetuado o pagamento de R$ 29.308,00.

Narra que já ocorreram duas alterações da data de inauguração do shopping, uma para 09/2017 e a segunda para 10/2018 e que se organizou e adquiriu a franquia da marca Samello, bem como realizou diversos planejamentos e investimentos para o empreendimento, e agora se vê em delicada situação, haja vista a inauguração reiteradamente postergada, gerando insegurança, aflitos e problemas de cunho moral e patrimonial.

Alega que solicitou aos réus a rescisão do contrato de locação futuro na forma amigável, diante do descumprimento dos prazos estabelecidos no contrato, porém, lhe impuseram multa no valor de R$ 202.012,69, ou o repasse de R$ 56.100,00. Afirma que a multa nesse patamar é descabida, uma vez que a rescisão se faz necessária em razão das diversas alterações por parte dos réus.

Requer o deferimento da tutela de urgência para a suspensão dos efeitos/obrigações dos contratos firmados entre as partes, podendo, ainda, os réus retomar o imóvel objeto da futura locação para dar-lhe destinação que entenderem cabível, sob pena de multa diária, no valor de R$ 2.000,00. No mérito, requer a revisão da cláusula 3.1.1, 13.5 e 13.7 do contrato para que seja encontrado patamar justo da multa por rescisão contratual, bem como a indenização por dano moral e material no importe de R$ 39.308,00 (trinta e nove mil trezentos e oito reais).

Recebida a inicial foi concedida a tutela de urgência para a suspensão dos efeitos dos contratos firmados.

Devidamente citados as requeridas apresentaram contestação (id. 13779512), arguindo a regularidade da contratação, a previsibilidade de cláusula contratual acerca da alteração da data da inauguração e que a autora já havia pedido o distrato antes da alteração da inauguração pela segunda vez, em Janeiro de 2017, relatando “problemas familiares”, ficando evidente que a rescisão não decorreu da inauguração tardia e sim por fato interno. Alegou, ainda, que mesmo se considerarmos as alterações da inauguração como fundamento para a desistência do contrato, ainda assim, não haveria justo motivo para a tentativa da parte autora se furtar ao pagamento da penalidade convencionada na forma pactuada. No fim, requer a improcedência da ação.

Impugnação a contestação, id. 16712474.

Vieram os autos conclusos.

É o relatório. Fundamento e Decido.

O presente processo encontra-se na Meta 2 de 2023 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, pelo que passo a julgá-lo.

Ao analisar o feito verifico que este admite o julgamento no estado em que se encontra, na medida em que desnecessário se mostra a produção de outras provas, além da prova documental já existente nos autos (art. 347, CPC).

Destaco, que o c. STJ, em v. acórdão relatado pelo eminente Ministro Athos Carneiro, assim decidiu em situação similar:

"Em matéria de julgamento antecipado da lide, predomina a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização da prova em audiência ante as circunstâncias de cada caso e a necessidade de não ofender o princípio basilar do pleno contraditório."

Vale ressaltar que o Código de Processo Civil adotou o princípio do livre convencimento do juiz, de sorte que cabe a ele, como destinatário da prova, verificar a real necessidade de outros elementos para formação do próprio convencimento.

Nesse sentido é pacífico o entendimento da doutrina e jurisprudência, ao que o eg. Tribunal de Justiça de Mato Grosso já assentou:

“AÇÃO REVISIONAL – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA DE NULIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA – RECURSO DESPROVIDO.
O juiz, na condição de dirigente do processo, é o destinatário da atividade probatória das partes, a qual tem por finalidade a formação da sua convicção acerca dos fatos sob controvérsia, podendo dispensar a produção das provas que achar desnecessária à solução do feito, conforme lhe é facultado pela lei processual civil, sem que isso configure supressão do direito de defesa das partes.
Tratando-se de revisão de contrato, basta a análise do pacto firmado. A simples interposição de recurso de apelação não implica litigância de má-fé, sendo um mero exercício do direito garantido pelo princípio do contraditório e ampla defesa.” (Ap, 424/2014, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data do Julgamento 14/05/2014, Data da publicação no DJE 19/05/2014 – Negritei)

Friso, que o julgamento antecipado da causa vertente não representa cerceamento de defesa ou violação ao princípio do contraditório, evitando-se que a causa tenha seu desfecho protraído, homenageando-se, desse modo, a tão colimada
celeridade processual
.

Com efeito,

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. SÚMULA No 7/STJ. 1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. 2. Rever o acórdão que afastou o cerceamento de defesa implicaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula no 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ - AgRg no AREsp: 636461 SP 2014/0328023-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2015).

Assim, com esteio nos ensinamentos jurisprudenciais firmados pelos Tribunais Superiores, diante das provas já produzidas nos autos, passo ao julgamento antecipado da lide nessa oportunidade.

Giram os autos entrono ação de rescisão contratual com declaração de nulidade de cláusulas contratuais c/c com restituição de valores pagos a título de res sperata com pedido de tutela antecipada de urgência proposta por SANDER LIMA DE FRANCA

contra ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA, BR MALLS ADMINISTRACAO E COMERCIALIZACAO RIO/MINAS LTDA, CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA, CONSORCIO EMPREENDEDOR DO CUIABA PLAZA SHOPPING.

Ressalte-se que vige no direito civil brasileiro a autonomia de vontade no negócio jurídico, sendo que a liberdade de contratar pode ser vista sob o prisma da liberdade propriamente dita ou pelo aspecto da escolha da modalidade do contrato.

Assim, um contrato válido e eficaz deve ser cumprido pelas partes, diante do princípio
pacta sunt servanda,
onde o acordo de vontade faz lei entre as partes.

Confira-se a normativa legal do Código Civil:

“Art. 421.
A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422.
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Quanto à responsabilidade civil, o artigo 186 do Código Civil estabelece que
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

E ainda, o artigo 926 do mesmo código dispõe que
Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Para a configuração do dever de indenizar é necessária a presença simultânea de três elementos essenciais, quais sejam: a ocorrência induvidosa do dano; a culpa, o dolo ou má-fé do ofensor; e o nexo causal entre a conduta ofensiva e o prejuízo da vítima.

É Cediço que a
Constituição
Federal, em seu artigo
5o
, incisos
V
e
X
, assegura o direito à imagem das pessoas, bem como a inviolabilidade da intimidade, da vida privada e da honra, resguardando, para tanto, o direito à indenização pelo dano material ou moral resultante de sua violação.

As relações entre lojistas e empreendedores de Shopping Center foram reguladas pelo art. 54 da Lei 8.245/91, devendo prevalecer as condições livremente pactuadas nos contratos desta espécie.

Aduz a parte autora que em virtude das duas alterações da data de inauguração, uma para ocorrer em 09/2017 e outra em 10/2018, que gerou uma insegurança, requereu a rescisão contratual junto às requeridas, as quais impuseram uma multa de R$ 202.012,69 (duzentos e dois mil e doze reais e sessenta e nove centavos) ou o repasse no valor de R$ 56.100,00 (cinquenta e seis mil e cem reais), o que alega ser abusivo.

Pois bem, em que pese alegue que a rescisão foi motivada pelas sucessivas prorrogações, convém registrar que a autora já havia requisitado a rescisão
antes mesmo da segunda alteração
por motivos pessoais (
vide id. 13779512, fls. 8
), assim, ululante que as alterações não foram o principal fato.

Outrossim, o contrato é claro ao dispor a possibilidade da alteração da inauguração, desde que haja comunicação, o qual foi cumprida pelas requeridas. Não havendo qualquer abuso ou desequilíbrio contratual, vejamos:

3.1.1 As locadoras comunicarão à locatária com antecedência de 60 dias a data da inauguração do shopping, ficando desde logo, acordado que eventuais alterações na data de inauguração do Shopping Center para datas posteriores, ainda que sucessivas, não ensejará às partes qualquer direito indenizatório uma da outra, já que tais eventuais alterações têm como consequência apenas a definição do início do prazo contratual e das obrigações da locatária decorrentes deste contrato.

3.2 Na hipótese de atraso na previsão da data da inauguração do shopping, fica desde já acertado que não será devido à CESSIONÁRIA nenhuma indenização a qualquer título que seja

Por isso, não resta demonstrada a prática de atitude ilícita pela parte ré, e o insucesso do empreendimento da parte autora não pode ser atribuído a requerida, já que se trata de risco do negócio como em qualquer comércio, e no contrato não havia garantia de lucratividade e a autora tinha pleno conhecimento das normas gerais do contrato de locação.

A propósito:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.
LOCAÇÃO DE ÁREA COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. INSUCESSO DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE CULPA OU DOLO DO EMPREENDEDOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADO. FATO CONSTITUTIVO NÃO DEMONSTRADO (ART. 373, I, DO NCPC). DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. MERA FRUSTRAÇÃO NÃO ENSEJA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO MANTIDA. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO.
ALEGADA DIFICULDADE FINANCEIRA QUE NÃO ISENTA OS LOCATÁRIOS DAS RESPONSABILIDADES ASSUMIDAS. RECURSO NÃO PROVIDO”.

(TJSP; Apelação Cível 1030715-26.2015.8.26.0602; Relator (a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/07/2018; Data de Registro: 19/07/2018). Negritei.

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. LOJA INSTALADA EM
SHOPPING CENTER.
REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESCABIMENTO.
NÃO DEMONSTRADA A CULPABILIDADE DO EMPREENDEDOR-LOCADOR PELO INSUCESSO DA LOJISTA-LOCATÁRIA.
SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida”.
(TJSP; Apelação Cível 0003292-52.2013.8.26.0223; Relator (a): Cristina Zucchi; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/03/2017; Data de Registro: 14/03/2017). Negritei.

Extrai-se dos autos que as partes não se compuseram acerca do pagamento da multa pela rescisão antecipada do contrato de locação.

O valor apresentado pelo réu é de 50% do valor total dos alugueres restantes para o termino do prazo de vigência da locação, R$202.012,69, com fundamento em disposição contratual (Cláusula 13, item 13.3 do “Instrumento Particular de Contrato de Locação do Shopping Center Estação Cuiabá”).

Entende a parte autora, no entanto, que a cláusula é abusiva e que a multa deve corresponder a 10% do valor total dos futuros alugueres a serem pagos. Requer, assim, a declaração de nulidade da cláusula em questão.

Pois bem. O art. 54 da Lei no 8.245/1991 estabelece que “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei” e, por sua vez, o art. 408 do Código Civil prevê que “Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.”

A rigor do que dispõem os dispositivos legais destacados, a hipótese dos autos atrai a necessidade de observância dos termos ajustados pelas partes, bem como leva à conclusão de que a multa resolutória pactuada contratualmente, a um primeiro olhar, é adequada.

No entanto, não se pode ignorar que o ordenamento jurídico não pode ser lido e interpretado isoladamente e, no presente caso, o art. 79 da Lei do Inquilinato é expresso ao dispor que o Código Civil deve ser aplicado para sanar eventuais omissões naquela legislação, sobretudo em se tratando de contrato de shopping center, acerca do qual a referida Lei foi bastante lacunosa.

Nessa linha, entendo pela necessidade de atrair à hipótese a incidência do art. 413 do Código Civil que, ao tratar da Cláusula Penal nos contratos em geral, previu que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se
o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

É de se notar que, aplicada a multa resolutória na forma prevista no contrato firmado entre as partes, o resultado obtido é deveras exorbitante, quando comparado com o valor pago pela Autora a título de aluguel.

Em termos práticos, de um lado, o valor da última locação correspondeu a R$ 29.308,00 (vinte e nove mil trezentos e oito reais) e, de outro lado, na data da devolução das chaves ao Réu a aplicação literal da multa contratual resultaria no importe de R$ 202.012,69 (duzentos e dois mil e doze reais e sessenta e nove centavos), o que significa 30 (trinta) vezes o valor do último aluguel pago.

Logo, muito embora a cláusula em foco seja lícita, a sua aplicação se revela desproporcional, pois impõe à Autora ônus exorbitante, se considerado que o requerido sequer demonstrou nos autos prejuízo decorrente da não locação da loja após a desocupação pela Autora.

Quanto ao ponto, observo que a Autora/Apelante juntou aos autos prova de que o imóvel, em Fevereiro de 2018, já estava locado para outro lojista, afirmação que não foi desconstituída pelo Réu. Logo, a rigor, a multa imposta garantiria ao Réu o recebimento do valor do aluguel pelo equivalente há dois anos e meio, sendo que a loja, naquele mesmo ano, já estava novamente locada.

Vejamos o que entende a jurisprudência dos tribunais pátrios:

LOCAÇÃO. ESPAÇO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. MULTA RESCISÓRIA. CABIMENTO. VALOR EXCESSIVO. REDUÇÃO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. RECONVENÇÃO E AÇÃO PRINCIPAL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AUTONOMIA.

I. A multa compensatória prevista no contrato de locação,- pela rescisão antecipada do contrato -, tem autorização expressa no artigo 408 e seguintes do Código Civil, não havendo abusividade.

II. Verificado o excesso e a abusividade da cláusula penal estipulada no contrato de locação,

impõe-se a sua redução equitativa, consoante determina o art. 413 do Código Civil.

III. A pessoa jurídica somente pode ser compensada por dano moral se houver lesão na honra objetiva, pois a honra subjetiva é conceito aplicável apenas à pessoa natural.

IV. A demanda principal é autônoma em relação à reconvenção, de forma que devem ser fixados os honorários de sucumbência, sem qualquer vinculação com o resultado da lide secundária, sendo inviável a pretendida compensação das verbas.

V. Negou-se provimento ao recurso do réu. Deu-se parcial provimento ao apelo da autora. (TJDFT - 20130110401013APC, Relator JOSÉ DIVINO, 6a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/03/2016, Publicado no DJE: 05/04/2016)

APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. AGRAVO RETIDO. NÃO CONHECIMENTO. AUSÊNCIA DE RATIFICAÇÃO EM SEGUNDO GRAU DE JURISDIÇÃO. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. CLÁUSULA PENAL. DEZ VEZES O VALOR DA VERBA LOCATÍCIA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. PROPORCIONALIDADE. FUNDO DE PROMOÇÃO. ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS O PARKSHOPPING. VALOR NÃO DEVIDO NO PERÍODO DE CARÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Não se conhece do agravo retido se a parte deixou de requerer expressamente sua apreciação na instância revisora - art. 523, § 1o, do CPC/1973.

2. O artigo 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da cláusula penal pelo magistrado se

a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for

manifestamente excessivo.

3. Tendo em vista o curto espaço de tempo em que o locatário permaneceu sob a posse do imóvel (25 - vinte e cinco dias), devolvendo-o ainda dentro do período de carência, reputa-se excessiva a aplicação da multa consistente em 10 (dez) vezes o valor do aluguel pela resilição do contrato.

4. Não se vislumbra ilegalidade na cláusula inserta em contrato de locação que dispõe acerca do ingresso do locatário em associação de lojistas, entidade civil destinada, dentre outros, à promoção de ações publicitárias com a finalidade de atrair clientes em benefícios dos próprios comerciantes.

6. Vencidos autor e réu, o ônus sucumbencial será rateado proporcionalmente ente as partes.

7. Recurso parcialmente provido. (TJDFT - 20150110655634APC, Relator JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/10/2016, Publicado no DJE: 25/11/2016)

Destarte, tenho como plausível o pleito da Autora, para que haja redução do montante, de modo que dou parcial provimento ao requerimento, para fixar como
devido o equivalente a 30% (trinta por cento) do valor da multa imposta pelo Réu (R$ 60.603,80)
, corrigido pelo INPC desde a data da devolução das chaves e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.

Ante o exposto, com fulcro no que estabelece o art. 487, I do CPC,
JULGO PARCIALMETE PROCEDENTES OS PEDIDOS
para declarar a rescisão contratual, bem como reduzi a multa da cláusula 13.3 do Contrato de Locação, em uma interpretação sistêmica e fixar como devido
o equivalente a 30% (trinta por cento) do valor da multa imposta pelo Réu (R$ 60.603,80)
, corrigido pelo INPC desde a data da devolução das chaves e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.

Face à sucumbência recíproca, condeno os litigantes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de R$ 10% ( dez por cento) sobre o valor da condenação, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos horários sucumbenciais respectivos (arts. 85, § 14 do CPC).

Transitada em julgado, arquive-se o processo, após as baixas e anotações pertinentes.

Publique-se. Intime-se. Cumpra-se.

Cuiabá
/MT.

Edna Ederli Coutinho

Juíza de Direito designada para o NAE

(Assinado e datado digitalmente)” (destaques conforme original).

Com efeito, analisando a sentença recorrida em cotejo analítico com os argumentos e provas amealhadas aos autos pelas partes, especialmente o teor dos e-mails coligidos no Id. 169736746, a despeito dos argumentos da parte recorrente no sentido de que o inadimplemento seria da requerida ao não entregar o empreendimento no prazo inicialmente estabelecido para inauguração, infiro como correta a constatação do juízo
a quo
no sentido de que a razão determinante para a rescisão foi, em verdade, a iniciativa da própria parte autora, que por motivos próprios, entendeu por bem colocar o ponto negociado à venda, sendo neste sentido a manifestação de vontade expressada via e-mail nos dias 24/08/2016 e 19/01/2017. Veja-se:

Corroborando tal ilação, refiro também e-mails enviados pelo autor à requerida no dia 19/01/2017:

Deste modo, não prospera o argumento da parte recorrente de que a culpa pela rescisão do negócio jurídico tenha sido da requerida ao atrasar a entrega do empreendimento, posto que já em agosto de 2016 e em janeiro de 2017 o próprio autor, por motivos próprios, manifestou interesse em desfazer o ajuste e repassar o ponto comercial a outra pessoa possivelmente interessada na consecução do comércio lojista.

Neste contexto, friso que quando manifestou o interesse em desfazer o negócio, o autor nada referiu quanto ao atraso da inauguração, apresentando outros argumentos para a almejada rescisão, o que denota que foram motivos próprios a causa ensejadora do não prosseguimento da relação contratual.

Assim, a despeito do atraso na inauguração, infere-se que no caso em análise a iniciativa da rescisão contratual partiu da própria parte autora.

Nesta toada, prosseguindo na análise do caso, entendo escorreito o raciocínio jurídico levado a cabo pelo juízo sentenciante no sentido de que é devida a incidência da cláusula penal, com esteio no
pacta sunt servanda
, seguindo a exegese do art. 54 da Lei n°. 8.245/91 e art. 408 do Código Civil, respectivamente,
in verbis
:

“Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de
shopping center
, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

(...)

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.”

Contudo, também seguindo a exegese da togada singela, diante da exorbitância do valor exigido pela cláusula penal (“
quando comparado com o valor pago pela Autora a título de aluguel” (...) Em termos práticos, de um lado, o valor da última locação correspondeu a R$ 29.308,00 (vinte e nove mil trezentos e oito reais) e, de outro lado, na data da devolução das chaves ao Réu a aplicação literal da multa contratual resultaria no importe de R$ 202.012,69 (duzentos e dois mil e doze reais e sessenta e nove centavos), o que significa 30 (trinta) vezes o valor do último aluguel pago”
), também infiro escorreita a redução do
quantum
da cláusula, nos moldes do que autorizam o art. 79 da Lei n° .8.245/91 e art. 413 do Código Civil, respectivamente,
in verbis
:

“Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

(...)

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Outrossim, corroborando a ilação de que é exorbitante e fonte de enriquecimento ilícito a exigência da multa no patamar contratual, tem-se a oportuna indicação na sentença recorrida de que “
a Autora/Apelante juntou aos autos prova de que o imóvel, em Fevereiro de 2018, já estava locado para outro lojista, afirmação que não foi desconstituída pelo Réu”,
de modo que,
“a rigor, a multa imposta garantiria ao Réu o recebimento do valor do aluguel pelo equivalente há dois anos e meio, sendo que a loja, naquele mesmo ano, já estava novamente locada”
.

Desta feita, entendo escorreita a diminuição razoável e proporcional da multa estabelecida na sentença recorrida para 30% do valor que é exigido do autor pela requerida (50% do valor total dos alugueres restantes para o término do prazo de vigência da locação, R$202.012,69, com fundamento na Cláusula 13, item 13.3 do “Instrumento Particular de Contrato de Locação do Shopping Center Estação Cuiabá”), ou seja, R$60.603,80 (30% de R$ 202.012,69 = R$60.603,80).

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL – SHOPPING CENTER
– DENUNCIAÇÃO DO CONTRATO PELA LOCATÁRIA – ALEGAÇÃO DE ARREPENDIMENTO E CULPA EXCLUSIVA DA LOCADOR/RÉU – INOCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO DO LOCADOR/RÉU DE INSTALAR LOJAS ÂNCORAS NO ESTABELECIMENTO COMERCIAL – LOCATÁRIA CIENTE DOS RISCOS INERENTES AO NEGÓCIO E DO POSSÍVEL INSUCESSO DA LOJA, CUJO FRACASSO NÃO PODE SER ATRIBUÍDO AO SHOPPING CENTER – CESSÃO DO DIREITO DE USO – RES SPERATA (UTILIZAÇÃO DOS DIREITOS DE USO) – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS AO LOCADOR – IMPOSSIBILIDADE – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL – DANO MATERIAL – ALEGADO PREJUÍZO COM A REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS NO ESPAÇO LOCADO – BENFEITORIAS NÃO INDENIZÁVEIS –
SENTENÇA QUE REDUZIU A MULTA RESCISÓRIA À PATAMAR CONDIZENTE – MANUTENÇÃO
– SENTENÇA CONFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO. 1. O insucesso de eventual loja instalada em centro comercial (shopping center) não pode ser vinculado ao fato da administradora do estabelecimento deixar de instalar lojas âncoras no recinto comercial, a uma porque não se trata de obrigação contratual assumida pelo locador, e depois porque o fracasso do negócio está atrelado intrinsicamente ao risco da atividade desenvolvida. Logo, a rescisão do contrato celebrado por culpa da requerida com esse fundamento não comporta guarida, reconhecendo-se que a denunciação do contrato se deu pela própria vontade da locatária. 2. Não há que se cogitar de enriquecimento sem causa a não devolução dos valores pagos a título de cessão do direito de participação e integração na estrutura técnica de shopping center (res sperata) quando o empreendedor disponibilizou todo o aparato previsto no ajuste, e a relação locatícia foi extinta por culpa ou interesse exclusivos do locatário. 3. Ausente qualquer ato ilícito imputável à parte ré pelo prejuízo material sofrido decorrente das benfeitorias feitas pelo locatário no espaço locado, não há falar em dever de indenizar, máxime quando os prejuízos são relacionados às benfeitorias não indenizáveis, condição esta fixada pelas partes no contrato celebrado.”
(TJ-MT 10044577920178110002 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 02/08/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/08/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL – MULTA RESCISÓRIA
– VIABILIDADE – AUSÊNCIA DE LEGALIDADE –
NECESSIDADE DE UTILIZAÇÃO DE PARÂMETROS DE PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE QUANTO AO MONTANTE DA MULTA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL – MITIGAÇÃO DO “PACTA SUNT SERVANDA” BEM COMO DO TEOR DA LEI N. 8.245/91 NO CASO CONCRETO – ABUSIVIDADE CONSTATADA – REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA – POSSIBILIDADE
– MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.

Não havendo falar em ilegalidade de cláusula contratual que prevê multa em caso de rescisão contratual; ainda assim, é viável a redução do valor da multa, nos termos do artigo 413 do CC, eis que o “princípio do pacta sunt servanda” não é absoluto e deve guardar estreita relação com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de evitar o enriquecimento indevido, mesmo que a Lei de regência da matéria aponte para a eficácia do teor gravado na cláusula em questão.”
(TJMT - RAC no 1001611-89.2017.811.0002, DES. Sebastião Barbosa Farias, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/05/2020)

“AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO –
LOCAÇÃO COMERCIAL (SHOPPING CENTER)

– Locatária que busca a declaração da rescisão contratual com redução da cláusula penal aposta à locação para 3 aluguéis mensais mínimos e a declaração de inexigibilidade da quantia paga a título de "Res Sperata"
– Sentença de parcial procedência, com fixação da multa em 12 aluguéis mensais e declaração de rescisão em 31/08/2020, declarando inexigíveis os débitos posteriores a esse marco – Recursos de ambas as partes – Preliminar de nulidade da sentença por falta de fundamentação suscitada pelas rés – Desacolhimento – Adequada explicitação dos motivos empregados para reduzir a cláusula penal e repartir os ônus sucumbenciais – Mérito – Alegação da locatária de que a data da rescisão deve ser 08/05/2020, após 30 dias do envio de notificação extrajudicial sobre o encerramento do vínculo – Descabimento – Extinção da relação contratual que só ocorre com a desocupação do imóvel e entrega de chaves, que só foi realizada em 31/08/2020 – Exigibilidade integral dos valores devidos a título de Res Sperata – Cláusula de "Res Sperata" que se destina a remunerar os investimentos do administrador do shopping center relativamente à construção do empreendimento, seleção de lojistas e disponibilização de infraestrutura técnica para os inquilinos – Rescisão antecipada da locação sem inadimplemento do locador que não gera exoneração do pagamento da "Res Sperata" – Posicionamento jurisprudencial consolidado por este E. TJSP – Pretensão autoral de diminuição em maior grau da pena contratual –
Possibilidade, nos termos da redução equitativa do art. 413 do Código Civil – Previsão de multa de R$ 305.265,60, com minoração proporcional de 1/48 para cada mês do contrato – Quantia exagerada para a função da cláusula penal, mormente à luz da praxe do mercado imobiliário, do reduzido grau de reprovabilidade do inadimplemento, dado o contexto da pandemia de Covid-19, e do caráter adesivo da estipulação – Redução para o patamar de 3 aluguéis mensais mínimos, já considerada a minoração decorrente do cumprimento parcial do contrato (50% do prazo considerado pela cláusula)
– Sucumbência recíproca caracterizada, pois a autora decaiu do pedido relativo ao contrato de Res Sperata, enquanto as rés, da cláusula penal – Verba honorária dos patronos da demandante que deve ser calculada sobre o proveito econômico, ou seja, a diferença entre a cláusula penal e o montante reduzido – Rejeição do requerimento das rés para condenação da autora por litigância de má-fé, já que não se vislumbra qualquer alteração da verdade dos fatos – Sentença reformada – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.”
(TJ-SP - AC: 10064161520208260309 SP 1006416-15.2020.8.26.0309, Relator: Angela Lopes, Data de Julgamento: 19/12/2022, 28a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/12/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. EXCESSO DE EXECUÇÃO. AFASTAMENTO DA COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS E
REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PELO DESCUMPRIMENTO DE TERMO DE DISTRATO E CONFISSÃO DE DÍVIDA. FIXAÇÃO EM 30% (TRINTA POR CENTO) E REDUÇÃO PARA 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR TOTAL DO DÉBITO.
LOCADOR QUE SUSTENTA A INTEGRAL HIGIDEZ DO “QUANTUM” EXECUTADO. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA, PARA AUTORIZAR A EXECUÇÃO DOS VALORES RELATIVOS AOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS (SEM CUMULAÇÃO COM A SUCUMBÊNCIA), EM DEFERÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA PRIVADA E “PACTA SUNT SERVANDA”. PRÉVIO AJUSTE ENTRE AS PARTES.
REVISÃO CONTRATUAL, PELO PODER JUDICIÁRIO, QUE É EXCEPCIONAL E LIMITADA, EX VI DO ART. 421-A, III, DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTE DO STJ. REJEIÇÃO, CONTUDO, DA INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL NO PATAMAR ACORDADO NO INSTRUMENTO DE DISTRATO. VALOR DO DÉBITO ASSUMIDO EM QUE JÁ COMPUTADA A IMPORTÂNCIA DEVIDA A TÍTULO DE MULTA RESCISÓRIA PREVISTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE CAUSA JURÍDICA PARA A INCIDÊNCIA DE NOVO ENCARGO EM PATAMAR TÃO ELEVADO. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE AUTORIZA A INTERVENÇÃO DO JUDICIÁRIO, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO INDEVIDO DO LOCADOR. REDUÇÃO EQUITATIVA ESCORREITA E INALTERADA.
REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA, DE ACORDO COM O PERCENTUAL DO ÊXITO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.”
(TJ-PR - APL: 00502094620198160014 Londrina 0050209-46.2019.8.16.0014 (Acórdão), Relator: Carlos Henrique Licheski Klein, Data de Julgamento: 17/05/2021, 18a Câmara Cível, Data de Publicação: 19/05/2021)

Ademais, infere-se que na sentença recorrida não foram expressamente apreciados e decididos os pedidos de reparação por danos materiais e morais aviados na inicial, os quais são novamente solicitados em seara de apelo.

Neste sentido, conquanto a parte autora tenha nominado como reparação material, tal pleito, na verdade, nada mais é do que a restituição dos valores que ela pagou no decorrer do contrato, os quais são devidos em razão da rescisão contratual e conseguinte restituição das partes ao
status quo ante
, com base na norma do art. 475 do CC, impondo-se, portanto, a procedência do referido pedido.

Ademais, improcede o pedido de indenização por danos morais, isso porque o inadimplemento contratual que rendeu ensejo à rescisão não partiu da parte requerida, mas sim da expressa manifestação de vontade do autor, bem como porque mera desavença contratual não tem o condão de implicar em danos morais.

Por entender razoável e proporcional ao caso, mantenho a conclusão de sucumbência recíproca das partes imposta na sentença.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto para determinar que a parte requerida restitua à parte autora, devidamente corrigidos pelo INPC, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação por se tratar de relação contratual, os valores por ela dispendidos no decorrer do contrato rescindido, os quais poderão ser compensados com o valor devido pela multa de rescisão contratual acima reconhecida como devida.

Observando o disposto nos §§ 2°, 6° e 11 do art. 85 do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios devidos
pro rata
,

de 10% para 15% do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023