Tribunal: TJMT
Processo: 0000584-22.2016.8.11.0100
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-23
Data de publicação: 2023-09-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO – ANULAÇÃO EFETIVADA EM PROCESSO ADMINISTRATIVO – RESTITUIÇÃO APENAS DA ÁREA REMANESCENTE APÓS O CANCELAMENTO DO CERTIFICADO N. 13141100009-37 – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS CONSTRUÍDA NA ÁREA PELA COMPRADORA – POSSIBILIDADE JÁ QUE DEU CAUSA A ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – RETENÇÃO POR BENFEITORIAS MATÉRIA PRECLUSA E SUSCITADA APENAS EM SEDE RECURSAL – PEDIDO DE PAGAMENTO PELO VENDEDOR PELO PERÍODO QUE A COMPRADORA OCUPOU O IMÓVEL – ACOLHIMENTO PELA ÁREA REMANESCENTE QUE RESTOU PARA O VENDEDOR – PRETENSÃO QUE OCORRA A ANULAÇÃO NÃO APENAS DA ESCRITURA PÚBLICA – acolhimento. Recursos parcialmente providos.
1. Ocorrendo a perda parcial de imóvel em razão de cancelamento pelo órgão competente da certificação n. 131411000009-37 e considerando que a autora/apelante em nada contribuiu para que tal redução ocorresse, não residindo qualquer restituição da área ocorrerá apenas em relação a parte remanescente correspondente a 618,5124 hectares,
2. Se a anulação do negócio jurídico não decorreu por inadimplemento da compradora, mas sim por reconhecimento de vício de consentimento, uma vez que não foi comunicado a esta pelos vendedores quando da negociação que parte estaria em terra indígena, portanto, não foi a Autora que deu causa a anulação do negócio jurídico tem esta o direito ao recebimento de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel.
3. Se a parte autora não requereu o direito de retenção pelas benfeitorias, fazendo- apenas na peça recursal, é de se reconhecer que a matéria está preclusa, uma vez que não ventilada no processo de conhecimento em tempo, tanto que a sentença silenciou acerca dessa questão porque nada pedido, além de constituir inovação recursal. Em razão do princípio da eventualidade toda matéria deve ser alegada na primeira oportunidade, sob pena de preclusão.
4. Com relação a pretensão de recebimento de aluguéis pelo período em que a Autora se encontra na área, sob pena de enriquecimento sem causa, deve ser pago pelo período de fruição pela área que utilizou, isto é, tão somente sobre 618,5124 hectares.
5. Se a parte pleiteou a anulação do negócio jurídico como um todo e diante da comprovação do vício de consentimento implica na anulação tanto da Escritura Pública de Confissão de Dívida como da Escritura Pública de Compra e Venda.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 0000584-22.2016.8.11.0100

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[DEFEITO, NULIDADE OU ANULAÇÃO]

RELATORA:
DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS

REDATOR DESIGNADO:
DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:
[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ASBYLT - CONSTRUCAO CIVIL LTDA - EPP - CNPJ: 09.494.739/0001-71 (APELANTE), TATISA MAIARA DE AZEVEDO - CPF: 350.959.328-65 (ADVOGADO), CELIA ROSANA BEZERRA DIAS - CPF: 067.657.578-13 (ADVOGADO), OSVALDO LIZOT - CPF: 483.934.448-53 (APELANTE), JONAS FERNANDES NUNES - CPF: 053.219.171-40 (ADVOGADO), FABRICIO TORBAY GORAYEB - CPF: 032.254.956-62 (ADVOGADO), OSVALDO LIZOT - CPF: 483.934.448-53 (APELADO), JONAS FERNANDES NUNES - CPF: 053.219.171-40 (ADVOGADO), FABRICIO TORBAY GORAYEB - CPF: 032.254.956-62 (ADVOGADO), ASBYLT - CONSTRUCAO CIVIL LTDA - EPP - CNPJ: 09.494.739/0001-71 (APELADO), TATISA MAIARA DE AZEVEDO - CPF: 350.959.328-65 (ADVOGADO), CELIA ROSANA BEZERRA DIAS - CPF: 067.657.578-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE,

PARCIALMENTE PROVIDO O

RECURSO DA ASBYLT - CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA – EPP, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

POR MAIORIA, RECURSO DE OSVALDO LIZOT PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO 2o VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO) QUE FOI ACOMPANHADO PELOS 3o E 4o VOGAIS (DES. JOÃO FERREIRA FILHO E DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS).

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO – ANULAÇÃO EFETIVADA EM PROCESSO ADMINISTRATIVO – RESTITUIÇÃO APENAS DA ÁREA REMANESCENTE APÓS O CANCELAMENTO DO CERTIFICADO N. 13141100009-37 – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS CONSTRUÍDA NA ÁREA PELA COMPRADORA – POSSIBILIDADE JÁ QUE DEU CAUSA A ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – RETENÇÃO POR BENFEITORIAS MATÉRIA PRECLUSA E SUSCITADA APENAS EM SEDE RECURSAL – PEDIDO DE PAGAMENTO PELO VENDEDOR PELO PERÍODO QUE A COMPRADORA OCUPOU O IMÓVEL – ACOLHIMENTO PELA ÁREA REMANESCENTE QUE RESTOU PARA O VENDEDOR – PRETENSÃO QUE OCORRA A ANULAÇÃO NÃO APENAS DA ESCRITURA PÚBLICA – acolhimento. Recursos parcialmente providos.

1. Ocorrendo a perda parcial de imóvel em razão de cancelamento pelo órgão competente da certificação n. 131411000009-37 e considerando que a autora/apelante em nada contribuiu para que tal redução ocorresse, não residindo qualquer restituição da área ocorrerá apenas em relação a parte remanescente correspondente a 618,5124 hectares,

2. Se a anulação do negócio jurídico não decorreu por inadimplemento da compradora, mas sim por reconhecimento de vício de consentimento, uma vez que não foi comunicado a esta pelos vendedores quando da negociação que parte estaria em terra indígena, portanto, não foi a Autora que deu causa a anulação do negócio jurídico tem esta o direito ao recebimento de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel.

3. Se a parte autora não requereu o direito de retenção pelas benfeitorias, fazendo- apenas na peça recursal, é de se reconhecer que a matéria está preclusa, uma vez que não ventilada no processo de conhecimento em tempo, tanto que a sentença silenciou acerca dessa questão porque nada pedido, além de constituir inovação recursal. Em razão do princípio da eventualidade toda matéria deve ser alegada na primeira oportunidade, sob pena de preclusão.

4. Com relação a pretensão de recebimento de aluguéis pelo período em que a Autora se encontra na área, sob pena de enriquecimento sem causa, deve ser pago pelo período de fruição pela área que utilizou, isto é, tão somente sobre 618,5124 hectares.

5. Se a parte pleiteou a anulação do negócio jurídico como um todo e diante da comprovação do vício de consentimento implica na anulação tanto da Escritura Pública de Confissão de Dívida como da Escritura Pública de Compra e Venda.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (RELATORA):

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Asbylt Construção Civil Ltda
, e por
Osvaldo Lizot
em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Brasnorte/MT, que julgou parcialmente procedente a Ação Anulatória de Negócio Jurídico ajuizada pelo Apelante em face de Osvaldo Lizot.

Nas razões Recursais a Apelante
Asbylt Construção Civil Ltda,
sustenta que a sentença recorrida julgou parcialmente procedente a ação e improcedente a Reconvenção determinando o retorno das partes ao
status quo
ante.

Alega que no curso da ação foi informada sobre fato novo concernente a redução da área e suas implicações jurídicas, tendo em vista o cancelamento de certificação n. 1314110000009-37, objeto do processo administrativo n. 52240/000204-27, que havia aumentado a área do Lote Vesgo, objeto da negociação para 1.561,5618 hectares em dezembro de 2015, retornando o imóvel a possuir apenas
618,51,24 hectares
, havendo pedido expresso para apreciação do novo pedido quando do julgamento do mérito.

Alega que posteriormente foi informada acerca da existência de embargo da área, impossibilitando o uso dos 618,51,24 hectares restantes, assim, foi requerida a retenção da referida área diante da má fé dos Recorridos a fim de indenização por benfeitorias, porém, não foi considerado tal pedido pelo Juízo
a quo
.

Demonstra que de acordo com o artigo 493 do CPC, se depois da propositura da ação surgir algum fato
constitutivo, modificativo ou extintivo do direito que pode influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão.

Verbera que além da existência de pretensão indígena sobre a área, ainda houve fraude na aquisição da propriedade de parte da fazenda pelos Apelados, levando a apuração dos fatos pelo INCRA e cancelamento do certificado de matrícula, reduzindo a área que passou a ter apenas 618,51,24 hectares, portanto, bem menor do que a que foi vendida para a Apelante e que não pode ser utilizada devido a embargo do IBAMA.

Sustenta que pediu que fosse apreciado referido fato, já que a relação jurídica não correspondia mais a mesma na data da sentença, uma vez que a Apelante não tem mais 1561,56,18 hectares, mas apenas 618,51234 hectares, tendo em vista o cancelamento de certificação n. 1314110000009-37, não havendo como retornar ao
status quo ante
.

Assevera que deve ser
desobrigada a devolver 1.561,5618 has, tendo em vista que o INCRA já definiu que os Apelados não possuem direito sobre o acréscimo ilegalmente realizado, com aval do Cartório de Registro de Imóveis de Brasnorte, sendo devido a devolução de apenas 618,5124 hectares remanescentes.

Sustenta que adquiriu o imóvel em 2015 e em novembro de 2016, ocorreu o cancelamento da certificação retornando o imóvel à metragem originária, estando demonstrada a má fé dos Apelados com relação a certificação
no 131411000009-37 emitida em 06 de novembro de 2014, (pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário-MDA, Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA Superintendência Regional de Mato Grosso SR13/MT que havia aumentado a área de 618,5124 hectares (seiscentos e dezoito hectares, cinquenta e um ares e vinte e quatro centiares) para 1.561,5618 hectares.

Alega que, desse modo, o fato novo apresentado tornou impossível o retorno das partes ao
status quo ante
, havendo necessidade de reforma da sentença para apreciar o fato novo e suas implicações, inclusive, a retenção do imóvel por benfeitorias na forma do artigo 1.219 do CC, tendo em vista que a rescisão contratual ocorreu por culpa dos Apelados que agiram de má fé quando da celebração do negócio jurídico.

Pugna pelo provimento do recurso para reformar parcialmente a sentença a fim de se determinar apuração de eventual crime por parte do Cartório de Registro de Imóveis de Brasnorte/MT, e a abertura de processo administrativo visando apuração de irregularidades, além de reconhecer o direito de retenção por benfeitorias e com apreciação dos fatos novos trazidos durante o processo reconhecer a inexistência de possibilidade de retornar as partes ao
status quo ante
.

Quanto ao Recorrente Osvaldo Lizot nas razões recursais alega que o caso versa sobre ação de anulação de negócio jurídico com o qual concordou, acrescentando que há mais de 40 anos exerce a posse mansa e pacífica sobre o bem e a autora indevidamente utiliza o bem desde 2015.

Alega que é impossível a condenação a indenização por benfeitorias, tendo em vista que conforme escritura pública a parte autora não tem direito algum sobre benfeitorias.

Verbera que em se tratando de ação anulatória as partes devem retornar ao
status quo ante
cabendo a reintegração do dono na posse do imóvel e a justiça definir sobre a devolução do valor dado como entrada do negócio pela parte Autora, como também, sobre o uso e exploração da terra pela mesma desde 2015.

Alega que a autora não tem direito algum sobre indenização por benfeitorias, conforme escritura pública firmada entre as partes.

Afirma que conforme requerimento feito na inicial há necessidade de anulação do negócio jurídico de compra e venda entre as partes diante da existência de erro substancial, portanto, há necessidade de anulação da escritura pública de compra e venda, não ocorrendo decisão judicial quanto a este ponto, uma vez que o Juízo anulou apenas o instrumento público de confissão de dívida lavrado para aquisição do imóvel denominado Lote Velasco, não podendo ser anulada a confissão de dívida sem anular a venda.

Verbera que há necessidade de condenação da parte Autora com relação ao uso da terra, tendo em vista que o negócio jurídico foi firmado em 2015, quando a autora passou a ter a posse sobre o bem, tendo a mesma pago o valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) de um total de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), e utilizou/explorou a terra, devendo ser condenada pelo uso da mesma.

Alega que há necessidade de devolução da posse para o Apelante. Pugnou, ao final, que seja determinada a reintegração do Apelante na posse do imóvel, a anulação da escritura pública de compra e venda e que o valor dado como entrada de pagamento no ano de 2015, sirva como parte de pagamento pelo uso da terra, além da condenação da Autora/Recorrida ao pagamento de honorários advocatícios.

Nas contrarrazões as partes refutam a tese recursal da parte
ex adversa
pugnando pelo desprovimento de seus recursos.

É o relatório

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA CÉLIA ROSANA BEZERRA DIAS, OAB/SP 123156-A.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO FABRICIO TORBAY GORAYEB, OAB/MT 6351/O.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (RELATORA):

Conforme ressai da análise dos autos em 02/12/2015, a Apelante firmou com o Apelado Instrumento Público de Escritura de Confissão de Dívida no valor de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), referente a compra de um imóvel rural denominado Lote Vesgo com área de
1.561,5618 hectares

Sustentou a Autora na peça inicial que as partes pactuaram cláusula resolutiva sobre eventual restituição de posse e propriedade da área, constando que independentemente do investimento que o comprador porventura realizar na área, não cabe ao mesmo, qualquer indenização ou restituição de valor investido na propriedade mesmo que o investimento seja em edificação de sede ou cercas, adução de áreas ou formação de pastagem, sendo o imóvel transmitido com todos seus acessórios ao comprador.

Relata também na peça inicial que quando a Autora tentou buscar capital para saldar seus compromissos junto ao Banco do Brasil tomou conhecimento de que a Fazenda Capão da Onça (Lote Vesgo), matrícula 5.327 do CRI de Brasnorte se encontravam dentro das terras indígenas Menku, assim referido imóvel não poderia ser dado em garantia.

Dessa forma a Autora/Compradora ajuizou a ação pleiteando a anulação do negócio jurídico firmado entre as partes por vício de consentimento, afirmando que os réus haviam agido dolosamente omitindo tal fato. Requereu anulação do negócio jurídico de compra e venda celebrado entre as partes diante da existência de erro substancial, a restituição do valor pago, e perdas e danos.

Os demandados apresentaram contestação e reconvenção na qual, argumentaram inclusive, que deveria ser decretada a anulação do negócio jurídico a reintegração dos mesmos na posse do imóvel, a anulação da escritura de compra e venda e de confissão de dívida
e que a autora deveria pagar pelo período que usufruiu/explorou da área, abatendo-se do valor dado como entrada.

Verifica-se que após o regular trâmite processual sobreveio a sentença recorrida, objeto de recurso de Apelação, tanto pela Autora como pelos réus/reconvintes pugnando pela reforma parcial do
decisum
.

A

sentença reconheceu que a escritura pública de compra e venda
,
assim, como o Instrumento Público de Confissão de Dívida

não fizeram menção ou ressalva de que parte da área negociada encontrava-se sobreposta à Reserva indígena Manku
por força de Decreto Presidencial n. 74.074/1974, tendo a parte autora tomado conhecimento desse fato somente quando tentou buscar recursos junto ao Banco do Brasil.

Assim, reconheceu a existência de vício de consentimento a justificar e impor a procedência do pedido para sua
anulação, com o retorno das partes ao
status quo

ante
,
reconheceu o direito da autora em reaver o pagamento de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), pagos como entrada por ocasião da celebração do negócio jurídico, corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação, bem como reconheceu o direito de a autora receber indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas na área a ser apurada em liquidação de sentença.

A parte autora sustenta na
peça recursal
que durante o trâmite processual apresentou “fato novo que ensejou o cancelamento de certificação no 131411000009-37, objeto do processo administrativo no 52240/000204/2010-27, que havia aumentado a área total do Lote, objeto da negociação para 1.561.5618 hrs, na data de 02 de dezembro de 2015, conforme averbação R-35327 de 19 de janeiro de 2016,
retornando o imóvel a possuir 618,5124 hectares,
havendo pedido expresso para que seja apreciado o fato novo e prejudicial quando do julgamento do mérito e, ainda, que fosse deferida a retenção das terras para garantir a indenização por benfeitorias pleiteada, de modo que não tem como restituir a área total de 1.561.5618 hectares aos demandados.

Sustenta que este fato não foi levado em consideração pelo Juízo
a quo
quando da prolação da sentença não havendo como retornar as partes ao
status quo ante
. Alegou, também, que não foi decidido acerca do pedido para apuração de eventual crime pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca com relação ao acréscimo da área em questão e o pedido de retenção por benfeitorias, havendo necessidade de reforma da sentença quanto a essas questões.

Cumpre ressaltar que de conformidade com o que dispõe o artigo 493 do CPC, se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão
.

No caso em análise, constata-se que de fato no curso do processo sobreveio o cancelamento de certificação n.o 131411000009-37, objeto do processo administrativo n.o 52240/000204/2010-27, que havia aumentado a área total do lote objeto da negociação para 1.561.5618 hectares na data de 02 de dezembro de 2015, conforme averbação R-35327 de 19 de janeiro de 2016,
de modo que o imóvel retornou a sua metragem original passando a ter apenas 618,5124 hectares, sendo que referido fato tem implicações no resultado da demanda, já que a Autora/Apelante não terá como realizar a restituição da integralidade da área inicialmente adquirida, tendo em vista a perda de parte da área por fato que não deu causa.

Neste contexto,
a Apelante deverá fazer a restituição apenas da área remanescente após o cancelamento da certificação n. 131411000009-37 retro mencionado, considerando que a autora/apelante em nada contribuiu para que tal redução ocorresse, não havendo qualquer responsabilidade sua quanto a essa questão.

Dessa forma, resta evidente que a restituição da área aos Apelados ocorrerá apenas em relação a parte remanescente e metragem correspondente a 618,5124 hectares.

No pertinente ao seu pedido de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel
, cumpre registrar que quando as partes firmaram o negócio jurídico concernente na Escritura Pública de Confissão de Dívida ficou expressamente registrada a possibilidade de desfazer a venda
na hipótese de mora do comprador,
no caso a Autora/Apelante, hipótese em que a área seria restituída aos vendedores e aquela não teria direito a indenização pelas benfeitorias realizadas.

Com efeito, a desconstituição/anulação do negócio jurídico em questão
não decorreu por inadimplemento da compradora, mas sim por reconhecimento de vício do consentimento,
uma vez que não foi comunicado a esta pelos vendedores quando da negociação que parte da área estaria em terra indígena, portanto, não foi a Autora quem deu causa a anulação do negócio jurídico.

Dessa forma, entendo que não se aplica a ela a negativa de indenização pelas benfeitorias realizadas na área como querem fazer crer os Recorridos/vendedores de modo que
mantenho a sentença quanto a determinação de que sejam indenizadas as benfeitorias uteis e necessárias à Autora.

No pertinente a pretensão da Autora/Apelante na retenção do imóvel
, registro que o artigo 1.219 do CC estabelece o seguinte:

Art. 1.219 – O possuidor de boa fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como quanto as voluptuárias se não lhes forem pagas e levantá-las quando o puder, sem detrimento da coisa e
poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias úteis e necessárias
.

No caso, constata-se que os Recorridos foram condenados a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias a serem apuradas em liquidação de sentença, valendo ressaltar que diante da anulação do negócio jurídico o resultado prático é a restituição do imóvel pela compradora, a devolução dos valores recebidos a título de pagamento pelos vendedores além de eventual indenização por benfeitorias realizadas na área quando for o caso.

É cediço que o exercício do direito de retenção até o pagamento pelas benfeitorias realizadas de boa fé sobre o imóvel a ser restituído constitui um meio de defesa do credor, atuando como elemento compulsivo, incidente sobre o espírito do devedor, pois, a recuperação da coisa só lhe será possível ao possuidor se efetuar o pagamento da indenização reconhecida.

Necessário anotar que embora o artigo 744 do CPC de 1973, previsse na versão original a possibilidade de apresentação de embargos de retenção por benfeitorias na fase de execução de sentença judicial, a reforma implementada pela Lei 10.444/2002 suprimiu essa hipótese, mantendo o direito aos embargos de retenção apenas nas execuções de títulos extrajudiciais para entrega de coisa certa. Assim, após a vigência da lei de 2002, cabe ao possuidor de boa fé pleitear a retenção por benfeitorias na contestação, sob pena de preclusão do exercício do seu direito.

Dessa forma impõe-se o debate sobre o direito de retenção por benfeitoria e seu acertamento na fase cognitiva da ação de forma que o direito possa ser declarado na sentença e possa condicionar a condição no mandado restitutório.

Contudo, no caso da análise da peça inicial verifica-se que a parte Autora não requereu o direito de retenção pelas benfeitorias que construiu na área fazendo-o apenas na peça recursal, estando preclusa a matéria, uma vez que não ventilada no processo de conhecimento em tempo, tanto que a sentença silenciou acerca dessa questão porque nada foi pedido, além de constituir inovação recursal.

Em razão do princípio da eventualidade toda matéria deve ser alegada na primeira oportunidade, sob pena de preclusão, não podendo, portanto, vir a ser suscitada posteriormente, de modo que afasto referida pretensão da Apelante.

Com relação a pretensão de que seja instaurado processo administrativo visando apuração de eventual irregularidades pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Brasnorte anoto que poderá a Apelante requerer junto ao Juízo Corregedor na referida Comarca a instauração do procedimento voltado a apuração de eventuais irregularidades praticadas pelo referido cartório, cumprindo ressaltar também que com relação a apuração de eventual crime pelo cartorário a competência é do Ministério Público e da Polícia Judiciária Civil, cabendo a parte interessada comunicar a essas autoridades, ademais, no presente caso cumpre apenas verificar acerca da anulação do negócio jurídico e suas consequências como bem observou o Juízo de origem.

APELAÇÃO CÍVIL INTERPOSTA POR OSVALDO LIZOT

Quanto ao Apelante
Osvaldo Lizot
argumentou na peça recursal que a Autora não tem direito a indenização por benfeitorias realizadas na área em questão diante da existência de cláusula inserida na Confissão de Dívida afastando referido direito.

Com efeito, referida questão já foi objeto de análise no recurso da autora e pelas razões já elencadas em linhas pretéritas, não prospera referida pretensão dos Réus/Apelantes, já que a Autora inseriu relevantes benfeitorias necessárias e úteis, as quais merecem ser indenizadas, até porque, representam relevante valor econômico, que se não reconhecido o direito, acarretará sem sombra de dúvidas, o enriquecimento sem causa, bem como prejuízos de difícil e incerta reparação.

Portanto, deve ser mantida a sentença que determinou aos demandados a indenizar a Autora pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel.

No que concerne a pretensão de recebimento de aluguéis pelo período em que a Autora se encontra na área ressalto que não assiste razão aos réus/Apelantes
.

Ocorre que o negócio jurídico foi desfeito em decorrência de conduta dos próprios vendedores que omitiram o fato de que o imóvel se sobrepõe à terra indígena Menku, o que implicou no reconhecimento de vício de consentimento a justificar a anulação do negócio jurídico, que ocorreu, portanto, por culpa dos vendedores que violaram o dever de prestar as devidas informações à compradora sobre a real situação da área deixando de entregar imóvel livre e desembaraçado à Autora/Apelante dando azo a anulação contratual.

Nesse contexto, implica reconhecer diante do descumprimento contratual por parte dos vendedores ocasionando a anulação do contrato tal situação isenta a compradora da obrigação de remunerar os vendedores pelo período de ocupação do bem.

Afirmaram ainda os Apelantes que a Autora pleiteou na peça inicial a anulação da Escritura Pública de Confissão de Dívida e da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel, porém,
na sentença ficou determinado apenas a anulação da Escritura Pública de Confissão de Dívida firmada pela autora havendo necessidade de ser anulada, também, a Escritura Pública de Compra e Venda.

Sabe-se que
a averbação do cancelamento da venda e compra, respeitados alguns posicionamentos minoritários em sentido diverso, deverá ser realizada por meio de decisão judicial expressa que a autorize. Para o desfazimento do negócio e cancelamento do registro são necessárias a intervenção judicial e respectiva sentença.

Na verdade, para o cancelamento da venda e compra, é imprescindível a sentença judicial que reconheça que o negócio não foi cumprido e deva ser desfeito.

Isso segue uma lógica simples e plausível, já que apenas no âmbito judicial será possível verificar questões atinentes à mora e culpa, onerosidade excessiva, eventual adimplemento substancial, devolução de valores, exceção de contrato não cumprido, vícios de notificação, lesão a terceiros ou credores, incidência de juros, renúncia, caracterização da boa-fé objetiva, entre outros temas, os quais não estão inseridos nas atribuições e competências do Oficial de Registro, ao qual cabe apenas qualificar formalmente os títulos que lhe são apresentados.

Dessa forma a anulação do negócio jurídico por vício de consentimento, no presente caso, deve ocorrer tanto com relação a Escritura Pública de Confissão de Dívida como também da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel, tendo em vista que a Autora requereu a anulação do negócio
como um todo
e não apenas da Escritura Pública de Confissão de Dívida
.

Diante dessas considerações
dou provimento parcial
ao recurso de Apelação Cível interposto por
Asbylt – Construção Civil Ltda

apenas
para determinar que
a Apelante Asbylt Construção Civil Ltda deverá fazer a restituição somente da área remanescente
e metragem correspondente a 618,5124 hectares aos vendedores e dou provimento parcial ao Recurso e Apelação Cível interposto por Osvaldo Lizot e outros
apenas
para reconhecer que a anulação deve ocorrer também em relação a Escritura Pública de Compra e Venda firmada entre as partes.

No mais, mantenho os termos da sentença recorrida.

É o voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1a VOGAL):

Acompanho o voto da Relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2o VOGAL):

Eminentes pares,

Ouvi a sustentação oral e fiz a leitura do voto da relatora, do qual, com todas as vênias, tenho uma pequena divergência.

O objeto do contrato foi 1.561,5618 hectares, entretanto, mais da metade estava em área indígena, assim, o que sobejou foi apenas 618,51,24 hectares, motivo pelo qual concordo com a relatora no que tange a devolução, tão somente, dessas 618,51,24, porque ninguém é obrigado a fazer as coisas impossíveis.

No entanto, com relação aos alugueres pelo período que a autora ficou no imóvel, a eminente relatora fundamentou em seu voto, que não lhe é devido pelo fato da má-fé, quando da elaboração do contrato. É neste ponto que divirjo do voto da eminente relatora.

Data máxima vênia, o período de fruição não possui relação com a má-fé, mas com a utilização do contrato pela parte.

Desta forma, tendo a parte Apelante ASBYLT - CONSTRUÇÃO CIVIL LTDA utilizado desses 618,51,24 hectares, entendo que deve arcar com o pagamento dos alugueres pelo período de fruição, até porque, em caso contrário, sem dúvida alguma, seria conferir a parte, uma espécie de comodato.

Registra-se que a ilegalidade do contrato diz respeito, tão somente ao excesso, mas não ao que ela utilizou.

Dessa forma, sob pena de enriquecimento sem causa, é que peço vênia à eminente Relatora e a desembargadora 1a Vogal – Desa. Marilsen Andrade Addário, para
CONHECER E PROVER O RECURSO DE
OSVALDO LIZOT,
para reconhecer anulação deve acontecer a Escritura pública de compra e venda firmada entre as partes, como bem fundamentou a eminente relatora, mas adicionar que competirá a parte Apelante ASBYLT - CONSTRUCAO CIVIL LTDA indenizar pelo período de fruição das 618,51 hectares, desde a data da entrega do imóvel, até a data da sua restituição. Determino ainda, que essa fruição deverá ser feita através de arbitramento

É como voto.

EM 24 DE MAIO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DO ART. 942 DO CPC. A RELATORA DEU PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS, SENDO ACOMPANHADA PELA 1a VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO). O 2o VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO DIVERGIU PARA PROVER O RECURSO DE OSVALDO LIZOT.

SESSÃO DE 23 DE AGOSTO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA CÉLIA ROSANA BEZERRA DIAS, OAB/SP 123156-A.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO FABRICIO TORBAY GORAYEB, OAB/MT 6351/O.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (3o VOGAL - CONVOCADO):

Acompanho o voto do Exmo. Sr. Des. Sebastião de Moraes Filho - 2o vogal.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (4o VOGAL - CONVOCADO):

Acompanho o voto do Exmo. Sr. Des. Sebastião de Moraes Filho - 2o vogal.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/08/2023