Tribunal: TJMT
Processo: 1023551-56.2018.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-23
Data de publicação: 2023-05-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Ação de Restituição de Valores Pagos em face de Rescisão Contratual c/c Danos Morais com Pedido de Tutela de Urgência - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2014, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato.
A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.
Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.
O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023551-56.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[MARIA SERGIA DOS SANTOS - CPF: 730.814.934-04 (APELADO), FABIANIE MARTINS MATTOS LIMOEIRO - CPF: 565.239.471-49 (ADVOGADO), JOSENARIO DOS SANTOS - CPF: 925.030.554-00 (APELADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL -
Ação de Restituição de Valores Pagos em face de Rescisão Contratual c/c Danos Morais com Pedido de Tutela de Urgência
- INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA
DE LOTEAMENTO -
RESCISÃO
MOTIVADA PELOS COMPRADORES -
CONTRATO
FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO -
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO
- FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se o
contrato
em questão foi firmado no ano de 2014, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato.

A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de
rescisão
de
contrato
de promessa de
compra
e
venda
de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do
percentual
de
retenção
pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

O fato do promitente comprador desistir do
contrato
não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA em face de sentença prolatada pelo juízo da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos n.o 1023551-56.2018.8.11.0041 – Ação de Restituição de Valores Pagos em face de Rescisão Contratual c/c Danos Morais com Pedido de Tutela de Urgência – proposta por MARIA SERGIA DOS SANTOS e OUTRO – julgou parcialmente procedente referida ação, condenou o Requerido a promover a restituição no valor de R$ 17.547,94 (dezessete mil, quinhentos e quarenta e sete reais e noventa e quatro centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a parte do decisum. Condenou ambas ao pagamento das custas na proporção de 50% cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa, fixando 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o do CPC, suspensa a exigibilidade da parte Autora por ser beneficiária da justiça gratuita.

Inconformado, em suas razões que o ato decisório impugnado incorreu em error in judicando.

Que o juízo não aplicou a tese firmada em julgamento do recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça, tema 1002 da repercussão geral, quanto ao termo inicial dos juros de mora.

Ainda, que não seguiu
a jurisprudência mais atual do Superior Tribunal de Justiça, firmada em ação coletiva e pacificada, devidamente alegada em Contestação, segundo a qual todos os contratos de compra firmados anteriormente a Lei 13.786/2018 sujeitam-se a retenção de 25%, salvo particularidades devidamente fundamentadas, descumprindo, portanto, o dever legal do artigo 926 do Código Civil.

Assim, que busca a reforma do entendimento adotado.

Requer a reforma da decisão, para que os juros de mora só

sejam devidos a partir do trânsito em julgado da decisão que cria a obrigação de

devolver valores, nos termos do recurso especial representativo de controvérsia de número 1.740.911/DF, tema 1002 da repercussão geral do STJ e do artigo 927, III do CP

No que tange retenção do percentual de 25% sobre os valores pagos que
o Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1820330/SP, oriundo de ação coletiva de consumo, e determinou que todos os contratos firmados anteriormente a Lei no 13.786/2018 o percentual de retenção pela rescisão por culpa do comprador é

de 25% das parcelas pagas.

Assim, que existindo divergência jurisprudencial que fere de morte a segurança jurídica, e não tendo a r. Sentença aplicado o entendimento mais recente e agora pacificado do Superior Tribunal de Justiça, em afronta ao dever instituído do artigo 926 do CPC, requer-se sua reforma, para determinar a retenção de 25% dos valores pagos, caso contrário, não haverá indenização do fiduciário, o que é patentemente injusto, pois a indenização mede-se pela extensão do dano, que, no caso, é a perda dos juros referentes ao valor do bem, e não aos valores pagos pelo devedor.

Requer seja conhecido e totalmente provido o presente recurso, a fim de determinar que ocorra a retenção de valores no patamar de 25%, com juros a partir do transito em julgado, conforme entendimento mais recente do STJ.

Contrarrazões (id.n.o 153949315).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA em face de sentença prolatada pelo juízo da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos n.o 1023551-56.2018.8.11.0041 – Ação de Restituição de Valores Pagos em face de Rescisão Contratual c/c Danos Morais com Pedido de Tutela de Urgência – proposta por MARIA SERGIA DOS SANTOS e OUTRO – julgou parcialmente procedente referida ação, condenou o Requerido a promover a restituição no valor de R$ 17.547,94 (dezessete mil, quinhentos e quarenta e sete reais e noventa e quatro centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a parte do decisum. Condenou ambas ao pagamento das custas na proporção de 50% cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa, fixando 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o do CPC, suspensa a exigibilidade da parte Autora por ser beneficiária da justiça gratuita.

Extrai-se dos autos que os autores/apelados pretendem a restituição de valores pagos decorrentes de rescisão de contrato de compra e venda.

Aduziram que firmaram contrato em 01/04/2014 junto a ré para aquisição de loteamento com área de 200m2, discriminado com Qd10, LT.19, pelo valor de R$ 37.687,43 (trinta e sete mil, seiscentos e oitenta e sete reais e quarenta e três centavos).

Destacaram que efetuaram o pagamento das seguintes parcelas, entrada de R$ 594,00 (quinhentos e noventa e quatro reais); 4 (quatro) parcelas de R$ 594,00 – totalizando R$ 2.376,00 (dois mil, trezentos e setenta e seis reais) e, 24 (vinte e quatro) parcelas de R$ 440,97 – totalizando R$ 10.583,28 (dez mil, quinhentos e oitenta e três reais e vinte e oito centavos.

Ainda, que após os pagamentos, passou por seria dificuldade financeira, e diante da impossibilidade em continuar adimplindo com as parcelas do contrato, solicitou de forma escrita a rescisão.

Pois bem.

Prefacialmente, importa destacar que a relação existente entre as partes aqui em litígio é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, conforme a Súmula n.o 297 do Superior Tribunal de Justiça, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto no inciso VIII do artigo 6.o do código consumerista.

Ainda, cumpre esclarecer que, ao caso, não há como aplicar a Lei n.o 13.786 de 2018 - Lei do Distrato - eis que o contrato de compra e venda foi firmado entre as partes em 01 de abril de 2014, sendo anterior à vigência da referida lei.

A corroborar o exposto acima, insta transcrever o entendimento jurisprudencial externado por este Tribunal de Justiça, conforme se depreende da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - PARCIAL PROCEDENCIA - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA - JULGAMENTO EXTRA PETITA - ACOLHIMENTO - ADEQUAÇÃO AOS LIMITES DO PEDIDO - PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA - REJEIÇÃO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES -
CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018
-
INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO
- PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA - ARRAS PENITENCIAIS - AUSÊNCIA DE PREVISÃO - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO - TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE SEM EDIFICIAÇÃO - DESCABIMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - VERIFICAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A sentença extra petita é nula, podendo ser reconhecida de ofício. Todavia, em observância ao princípio da economia processual, possível a desconstituição parcial da sentença, a qual deve ter excluída apenas na parte que extrapola o pedido. Deve ser rejeitada a preliminar de revogação da justiça gratuita, quando comprovada a situação de hipossuficiência da parte. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel.
Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato
. Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, devendo prevalecer o ato sentencial que fixou em 10% o percentual de retenção. Precedentes do STJ.
A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única
. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, tendo em vista que não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15. (TJMT - N.U 1007298-73.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/08/2022, Publicado no DJE 01/09/2022)

No que tange à insatisfação da apelante acerca do percentual de retenção, este não merece prosperar, eis que em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga, estando, portanto, escorreita a sentença.

Ainda, cumpre mencionar que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora (TJMT - N.U 1025541-19.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/05/2022, Publicado no DJE 11/05/2022).

Ademais, “
em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição
” (TJMT - N.U 1007298-73.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/08/2022, Publicado no DJE 01/09/2022) e, sendo este o caso dos autos, não há que se falar em retenção da indenização pela fruição do bem.

Insta mencionar que, acerca da restituição dos valores ao autor, considerando a inaplicabilidade da Lei n.o 13.786 de 2018, tem-se que deve ocorrer em única parcela e sem prazo de carência.

Ademais, nos termos da jurisprudência deste Tribunal, “
é indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador
” (TJMT - N.U 1007203-60.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/12/2022, Publicado no DJE 19/12/2022), sendo escorreita a sentença nesse sentido.

Sobre o termo inicial dos juros de mora,
"nos compromissos
de compra
e
venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

Posto isso, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/05/2023