Tribunal: TJMT
Processo: 1004049-25.2020.8.11.0086
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-02

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DISCUSSÃO PELA CULPA – PARCELAS DO PREÇO INADIMPLIDAS PELA PARTE REQUERIDA – DESCABIDA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO POR CULPA DA PARTE AUTORA – ALVARÁ MUNICIPAL E LICENCIAMENTO AMBIENTAL SÃO EXIGÍVEIS EM RAZÃO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL EXERCIDA – SITUAÇÃO ALHEIA À VENDEDORA DO IMÓVEL – NÃO DESCRIÇÃO DE TAIS DOCUMENTOS NO ROL TAXATIVO DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE LIAME COM O OBJETO DO CONTRATO – NÃO HÁ ATO OU CONDUTA QUE POSSA SER IMPUTADO À PARTE AUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE (ART. 475 CC) – RETOMADA DO BEM – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PREÇO – INDENIZAÇÃO PELO USUFRUTO/ALUGUEL DO IMÓVEL – EXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL PELO INADIMPLEMENTO DO PREÇO – SENTENÇA ESCORREITA – IMÓVEL NA POSSE DA REQUERIDA – IRRELEVANTE O EXERCÍCIO OU NÃO DE ATIVIDADE EMPRESARIAL – AUTORA DESPOJADA DA POSSE DO BEM QUE LHE É DE DIREITO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS.
É descabida a alegação da parte requerida de inadimplemento contratual pela parte autora, isso porque “as licenças junto à secretaria estadual do meio ambiente – SEMA, bem como alvarás de funcionamento a serem emitidos pelo Município de Nova Mutum e Corpo de Bombeiros são inerentes à própria atividade empresarial, não cabendo ao autor providenciar a referida documentação”.
O contrato de compra e venda estabelecido entre as partes não faz qualquer referência quanto as licenças ambientais (Cláusula 4), que, na versão da parte requerida, supostamente teriam causado a rescisão do contrato, não cabendo, à luz da boa-fé, interpretação extensiva do referido rol de documentos. Ademais, a requerida somente passa a sustentar em juízo a tese de inadimplemento contratual da parte autora, posto que quando notificada acerca de sua inadimplência, a apelante/requerida, na contranotificação, se limitou a alegar que não existiriam prestações vencidas, aduzindo suposta existência de ajuste extrajudicial de concessões mútuas entre as partes que justificaria o inadimplemento contratual, resultando na inaplicabilidade das Cláusulas 9.1, 9.2 e 9.3 do contrato.
A alegação de concessões mútuas que justificaria o inadimplemento das parcelas do preço, conforme sustenta a requerida, foi objeto de prova e escorreita análise na sentença recorrida. Não há como imputar à parte autora/apelada o alegado inadimplemento contratual, posto que a obtenção de licenças ambientais e alvará de funcionamento municipal é inerente à atividade que seria exercida pela requerida, cabendo somente à esta suportar o ônus da não obtenção dos referidos documentos, fato que é totalmente alheio ao contrato de compra e venda ajustado entre as partes, cujo preço deveria ter sido regularmente adimplido pela parte requerida no tempo e modo contratualmente previstos.
Conforme depoimento prestado pelo informante, que atuou como corretor e intermediando o negócio entabulado entre as partes, a inviabilidade da atividade da parte requerida decorreu de fato externo e alheio à relação contratual estabelecida entre as partes, consistente na suspensão da escritura do imóvel imposta pelo Ministério Público que inviabilizou a obtenção de alvará municipal, o que, repise-se, não tem relação nenhuma com o contrato estabelecido entre as partes.
Conquanto a parte apelante alegue que o Município de Nova Mutum não tenha concedido a anuência à parte autora alienação do imóvel que era de titularidade do Ente, sendo esta também uma inadimplência da parte apelada, constata-se que a parte requerida sequer fazia jus ao referido documento, porque consta expressamente no contrato que a escritura definitiva do imóvel alienado somente seria fornecida à parte requerida, então compradora, após o pagamento da totalidade do preço avençado pela compra e venda do imóvel, conforme Cláusula 5.1 do instrumento contratual.
A nova documentação e argumentação expendida na seara recursal pela parte requerida, a qual corroboraria, na visão dela, o anterior inadimplemento contratual da parte autora, além de consubstanciar inovação recursal e não se tratarem de provas novas (não cabendo a juntada na forma do art. 435 do CPC), não possuem o condão de afastar o irretorquível inadimplemento do preço pela compra e venda do imóvel, posto que, por mais que eventualmente existisse a alegada moratória dada pela parte autora para pagamento do preço, tal ajuste deve ser compreendido como mera liberalidade, mormente porque, como sobredito, as alegações de não obtenção de alvará, licenças e conseguinte não exercício de atividade empresarial são circunstâncias alheias ao contrato de compra e venda ajustado entre as partes e à qualquer ato ou conduta da parte autora.
Diante do inarredável inadimplemento contratual pela parte requerida/apelante, impõe-se a rescisão contratual, com o conseguinte retorno das partes ao status quo ante (art. 475 CC), com a retomada do imóvel mediante reintegração de posse e correspondente devolução das parcelas pagas pelo preço do imóvel pela parte autora, além da condenação da requerida pelo usufruto do imóvel da entrada na posse até a efetiva reintegração seguindo o ajuste de aluguel que houve entre as partes antes da compra e venda, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula 9.2 do contrato, autorizada a compensação de valores devidos pelas partes uma à outra.
Descabe o pedido para que seja o aluguel pelo usufruto do imóvel fixado até 31/12/2016, isso porque o imóvel está na posse da requerida, sendo irrelevante à autora, que está despojada de seu bem por direito, o exercício ou não de atividade empresarial pela requerida no imóvel após tal data.
Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004049-25.2020.8.11.0086
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Posse, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[CENTRO OESTE ARMAZENS GERAIS LTDA - CNPJ: 06.878.916/0001-25 (APELADO), AMALIA CADONA - CPF: 010.424.881-50 (ADVOGADO), PAULO ROBSON PRATI - CPF: 014.035.991-57 (ADVOGADO), ALPHAGRAIN TRADING DE GRAOS E ARMAZENS GERAIS LTDA - CNPJ: 21.282.131/0001-89 (APELANTE), MATTHEUS COSTA MARTINS - CPF: 019.401.821-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DISCUSSÃO PELA CULPA – PARCELAS DO PREÇO INADIMPLIDAS PELA PARTE REQUERIDA – DESCABIDA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO POR CULPA DA PARTE AUTORA – ALVARÁ MUNICIPAL E LICENCIAMENTO AMBIENTAL SÃO EXIGÍVEIS EM RAZÃO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL EXERCIDA – SITUAÇÃO ALHEIA À VENDEDORA DO IMÓVEL – NÃO DESCRIÇÃO DE TAIS DOCUMENTOS NO ROL TAXATIVO DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE LIAME COM O OBJETO DO CONTRATO – NÃO HÁ ATO OU CONDUTA QUE POSSA SER IMPUTADO À PARTE AUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RETORNO DAS PARTES AO
STATUS QUO ANTE
(ART. 475 CC) – RETOMADA DO BEM – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PREÇO – INDENIZAÇÃO PELO USUFRUTO/ALUGUEL DO IMÓVEL – EXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL PELO INADIMPLEMENTO DO PREÇO – SENTENÇA ESCORREITA – IMÓVEL NA POSSE DA REQUERIDA – IRRELEVANTE O EXERCÍCIO OU NÃO DE ATIVIDADE EMPRESARIAL – AUTORA DESPOJADA DA POSSE DO BEM QUE LHE É DE DIREITO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

É descabida a alegação da parte requerida de inadimplemento contratual pela parte autora, isso porque
“as licenças junto à secretaria estadual do meio ambiente – SEMA, bem como alvarás de funcionamento a serem emitidos pelo Município de Nova Mutum e Corpo de Bombeiros são inerentes à própria atividade empresarial, não cabendo ao autor providenciar a referida documentação”
.

O contrato de compra e venda estabelecido entre as partes não faz qualquer referência quanto as licenças ambientais (Cláusula 4), que, na versão da parte requerida, supostamente teriam causado a rescisão do contrato, não cabendo, à luz da boa-fé, interpretação extensiva do referido rol de documentos. Ademais, a requerida somente passa a sustentar em juízo a tese de inadimplemento contratual da parte autora, posto que quando notificada acerca de sua inadimplência, a apelante/requerida, na contranotificação, se limitou a alegar que não existiriam prestações vencidas, aduzindo suposta existência de ajuste extrajudicial de concessões mútuas entre as partes que justificaria o inadimplemento contratual, resultando na inaplicabilidade das Cláusulas 9.1, 9.2 e 9.3 do contrato.

A alegação de concessões mútuas que justificaria o inadimplemento das parcelas do preço, conforme sustenta a requerida, foi objeto de prova e escorreita análise na sentença recorrida. Não há como imputar à parte autora/apelada o alegado inadimplemento contratual, posto que a obtenção de licenças ambientais e alvará de funcionamento municipal é inerente à atividade que seria exercida pela requerida, cabendo somente à esta suportar o ônus da não obtenção dos referidos documentos, fato que é totalmente alheio ao contrato de compra e venda ajustado entre as partes, cujo preço deveria ter sido regularmente adimplido pela parte requerida no tempo e modo contratualmente previstos.

Conforme depoimento prestado pelo informante, que atuou como corretor e intermediando o negócio entabulado entre as partes, a inviabilidade da atividade da parte requerida decorreu de fato externo e alheio à relação contratual estabelecida entre as partes, consistente na suspensão da escritura do imóvel imposta pelo Ministério Público que inviabilizou a obtenção de alvará municipal, o que, repise-se, não tem relação nenhuma com o contrato estabelecido entre as partes.

Conquanto a parte apelante alegue que o Município de Nova Mutum não tenha concedido a anuência à parte autora alienação do imóvel que era de titularidade do Ente, sendo esta também uma inadimplência da parte apelada, constata-se que a parte requerida sequer fazia jus ao referido documento, porque consta expressamente no contrato que a escritura definitiva do imóvel alienado somente seria fornecida à parte requerida, então compradora, após o pagamento da totalidade do preço avençado pela compra e venda do imóvel, conforme Cláusula 5.1 do instrumento contratual.

A nova documentação e argumentação expendida na seara recursal pela parte requerida, a qual corroboraria, na visão dela, o anterior inadimplemento contratual da parte autora, além de consubstanciar inovação recursal e não se tratarem de provas novas (não cabendo a juntada na forma do art. 435 do CPC), não possuem o condão de afastar o irretorquível inadimplemento do preço pela compra e venda do imóvel, posto que, por mais que eventualmente existisse a alegada moratória dada pela parte autora para pagamento do preço, tal ajuste deve ser compreendido como mera liberalidade, mormente porque, como sobredito, as alegações de não obtenção de alvará, licenças e conseguinte não exercício de atividade empresarial são circunstâncias alheias ao contrato de compra e venda ajustado entre as partes e à qualquer ato ou conduta da parte autora.

Diante do inarredável inadimplemento contratual pela parte requerida/apelante, impõe-se a rescisão contratual, com o conseguinte retorno das partes ao
status quo ante
(art. 475 CC), com a retomada do imóvel mediante reintegração de posse e correspondente devolução das parcelas pagas pelo preço do imóvel pela parte autora, além da condenação da requerida pelo usufruto do imóvel da entrada na posse até a efetiva reintegração seguindo o ajuste de aluguel que houve entre as partes antes da compra e venda, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula 9.2 do contrato, autorizada a compensação de valores devidos pelas partes uma à outra.

Descabe o pedido para que seja o aluguel pelo usufruto do imóvel fixado até 31/12/2016, isso porque o imóvel está na posse da requerida, sendo irrelevante à autora, que está despojada de seu bem por direito, o exercício ou não de atividade empresarial pela requerida no imóvel após tal data.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1004049-25.2020.8.11.0086

APELANTE:

ALPHAGRAIN TRADING DE GRÃOS E ARMAZENS GERAIS LTDA

APELADO:

CENTRO OESTE ARMAZENS GERAIS LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ALPHAGRAIN TRADING DE GRÃOS E ARMAZENS GERAIS LTDA
, contra r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 2a Vara da Comarca de Nova Mutum-MT,
Dra. Luciana De Souza Cavar Moretti
, lançada nos autos da Ação Declaratória de Resolução Contratual com Pedido de Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos no. 1004049-25.2020.8.11.0086
,
ajuizada por
CENTRO OESTE ARMAZENS GERAIS LTDA
, cujo dispositivo restou assim redigido:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão formulada na exordial, nos termos do artigo 487, I, do Novo Código de Processo Civil e, por consequência, DECLARO RESOLVIDO o contrato particular de compra e venda firmado entre as partes, o qual está juntado no ID no 44095898, retornando as partes ao status quo ante, em decorrência da inadimplência dos requeridos, para fins de:

i.

DETERMINAR a reintegração dos autores na posse dos imóveis localizados na Rua das Copaíbas, quadra C, Lotes 02 e 04, no Distrito Industrial Norte, em Nova Mutum/MT;

ii.

Para o cumprimento da determinação constante no item anterior, entendo que preenchidos os requisitos o art. 300 do Diploma Processual Civil, quais sejam a probabilidade do direito pelos motivos expostos alhures, assim como o perigo de dano já que este vem sendo privado do uso de seu bem desde o ano de 2017, quando se tornou injusta a posse do requerente pelo inadimplemento contratual, motivo pelo qual CONCEDO A TUTELA DE URGÊNCIA neste momento processual, para imediata reintegração do autor na posse os imóveis;

iii.

CONDENAR os autores à devolução dos valores pagos pela requerida a título de cumprimento do instrumento particular de contrato de compra e venda, no valor de R$ 983.992,00 (novecentos e oitenta e três mil, novecentos e noventa e dois reais), com atualização monetária pelo INPC, desde o efeito desembolso e juros de mora desde a citação;

iv.

CONDENAR os requeridos ao pagamento de 15.000 (quinze mil) sacas de milho anualmente à autora, a título de aluguel, pelo uso gratuito do imóvel, já que determinada a devolução dos valores pagos em virtude da rescisão contratual, desde a entrada da requerida na posse do imóvel pelo instrumento contratual de promessa de compra e venda (06/08/2014), até a efetiva reintegração do autor na posse do imóvel;

v.

Para fins de conversão dos valores devidos a título de aluguel em quantia certa, estabeleço o dia do vencimento do aluguel em (06/08) de cada ano, de modo que deverá ser observado o valor da cotação do produto no dia do vencimento, bem como consigno que a atualização monetária deverá incidir sobre cada parcela a partir do vencimento individual de cada uma delas, além de juros de mora a partir da citação.

vi.

Por se tratarem de obrigações da mesma natureza, AUTORIZO a compensação entre os valores mencionados nos itens III e IV do dispositivo desta sentença, o que o faço com fundamento no artigo 368 do Código Civil;

vii.

CONDENAR a requerida ao pagamento da clausula penal, pactuada na cláusula 9.2 do instrumento contratual, no percentual de 5% do valor do negócio pactuado, em virtude da inadimplência da requerida;

viii.

AFASTAR a cobrança da cláusula 3.1 do contrato entabulado entre as partes, por configurar bis in idem com a cláusula 9.2, sendo admissível a cobrança cumulada apenas quando decorrentes de fatos geradores distintos, o que não é o caso dos autos;

ix.

INDEFERIR a restituição das benfeitorias úteis e necessárias, por ausência de comprovação da realização destas no imóvel;

x.

INDEFERIR a restituição dos valores dispendidos a título de tributos, já que a obrigação foi assumida pelo requerido, conforme cláusula 6 do instrumento contratual de promessa de compra e venda;

xi.

INDEFERIR a restituição de valores relativos à eventuais licenças e supostos danos por ausência de funcionamento do armazém, pois dizem respeito exclusivamente à atividade empresarial da autora e não ao imóvel em si.”
(Id 166320450).

Por fim, tendo em vista a sucumbência mínima da parte autora, a requerida foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Opostos embargos declaratórios pela parte demandada, estes foram rejeitados pelo juízo monocrático.

Irresignada, a empresa apelante, em suas razões recursais, aduz, inicialmente, que a análise e a interpretação das circunstâncias do negócio jurídico entabulado entre as partes devem observar a forma sistêmica, primando sempre pela intenção das partes e boa-fé negocial.

Explica que “
no dia 21.10.2013, as partes celebraram contrato de locação com opção de compra, com prazo determinado de 12 (doze) meses, o qual tinha como objeto o imóvel situado na Rua das Copaíbas, Quadra C, Lotes no 02 e 04, Distrito Industrial Norte, em Nova Mutum-MT
” (sic), oportunidade em que elenca as edificações e equipamentos.

Assevera que “
no dia 06.08.2014, a apelante exerceu a sua opção de compra do imóvel, momento em que fora celebrado o respectivo instrumento particular de promessa de compra e venda, no qual fora ajustado que a Vendedora ora apelada deveria entregar o imóvel livre e desembaraçado, sob pena de resolução contratual, e em contrapartida a Compradora ora apelante pagaria a importância de 225.000 (duzentos e vinte e cinco mil) sacas de milho em grão de 60 Kg cada uma, em 07 (sete) parcelas anuais, sendo a 1a e 2a parcelas no valor de 20.000 (vinte mil) sacas cada uma; a 3a, 4a, 5a e 6a parcelas no valor de 40.000 (quarenta mil) sacas cada uma; e a 7a parcela no valor de 25.000 (vinte e cinco mil) sacas
” (sic).

Explica que o imóvel alienado “
estava registrado junto ao CRI da Comarca de Nova Mutum-MT sob as matrículas no 4.409 e 4.411, cujo o proprietário era o
Município de Nova Mutum-MT
, sendo que a empresa apelada se COMPROMETEU, de forma expressa, a obter a anuência do município para alienação do imóvel, uma vez que o adquiriu mediante
Termo de Cessão de Área de Terra
(ID44095896), nos termos da Cláusula 2.12, do contrato pactuado entre as partes
” (sic).

Menciona que logo após a efetivação da compra do imóvel, “
deu início no ano de 2015, por meio do PAD no 107992/2015 protocolado na SEMAMT, ao
processo de licenciamento do empreendiment
o, no intuito de desenvolver de forma livre e desembaraçada suas atividades empresariais
” (sic).

Salienta que “
apesar de o armazém ter funcionado de forma parcial entre os anos de 2013 e 2016, OPERANDO SOMENTE com os produtos (commodities) de sua propriedade”,
não pode prestar serviço de armazenagem para terceiros, haja visto que
“no ano de 2017, o imóvel ainda estava matriculado em nome do município de Nova Mutum-MT, e este estava impedido de conceder o termo de anuência para escrituração definitiva do imóvel, conforme ofício no 053/2017/SICT enviado pelo ente municipal para empresa apelada (...), IMPOSSIBILITANDO, assim, o desenvolvimento de suas atividades empresariais no referido imóvel
” (sic).

Expõe que em razão do impedimento “
entrou em contato no dia 22.03.2017 com a empresa apelada, via e-mail, através de seu Diretor Comercial, Leandro Perfecto Lavor, conforme estipulado na cláusula 11a 3 do instrumento contratual, momento em que ficou convencionado entre as partes a suspensão dos pagamentos previstos na cláusula 3.1, até a regularização do imóvel (escrituração definitiva) junto ao Município de Nova Mutum-MT, conforme se infere nos e-mails trocados entre as partes
” (sic).

Noticia que “
no dia 30.03.2017,
o administrador da empresa apelada, Paulo Roberto Crestani Filho, respondeu o e-mail exposto acima, momento em que deu quitação das parcelas dos anos de 2015 e 2016, bem como CONCORDOU e ANUIU com a suspensão dos pagamentos das parcelas
, o qual teria início a partir do ano de 2017 até a escrituração definitiva do armazém em nome da empresa apelada, Centro Oeste
” (sic).

Aduz que a notificação extrajudicial da empresa apelante foi realizada somente em
16/10/2020, “
ou seja, APÓS a lavratura da escritura pública de compra e venda entre ela e o município de Nova Mutum-MT no dia 05.05.2020
(ID. 44095903), bem como do registro da mesma no CRI da respectiva Comarca em 10.06.2020 (ID57447970 e ID57447974), o que demonstra, a todo custo, a existência e validade do acordo entabulado entre as partes, via e-mail, no dia 22.03.2017, bem como A INEXISTÊNCIA DA INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DA EMPRESA APELANTE , vez que a apelada somente procedeu a cobrança da apelante após a escrituração definitiva do imóvel em seu nome, qual seja, Centro Oeste
” (sic).

Assinala que “
a empresa apelante não tinha a intenção de passar o imóvel para o seu nome antes de ter terminado os pagamentos, até porque o seu domínio SOMENTE iria ser transferido APÓS O PAGAMENTO INTEGRAL do preço pactuado em contrato, sendo que somente requisitou, por diversas vezes, que o imóvel estivesse em nome da Centro Oeste, empresa apelada, para que, assim, fosse comprovada a legalidade de sua posse,
pois NÃO HAVIA RELAÇÃO JURÍDICA entre a Alphagrain (apelante) e o Ente Municipal
, que era até então o proprietário de direito do imóvel, FATO ESTE, que impediu a SEMA-MT de emitir as licenças necessárias para
desenvolvimento de suas atividades empresariais no imóvel
, conforme ofício no 138935/SUADD/2018 (ID50781998), bem como o município de expedir o respectivo alvará de funcionamento, conforme afirmou em seu depoimento o informante Eudes Gomes Pereira, que foi o corretor imobiliário do negócio
” (sic).

Ainda, certifica que
“a referida suspensão dos pagamentos dos valores das parcelas, em razão ausência dos documentos descritos na cláusula 2.1, do Contrato de Compra e Venda,
RESTOU DEMONSTRADA, também, na proposta de acordo feita ao espólio de Élvio Armacolo no dia 21.08.2019
(ID81263867), que também é sócio proprietário da empresa apelada, conforme se infere no contrato social colacionado aos autos (ID44095892), na qual ficou expressamente consignado esta situação
” (sic), razão pela qual entende que a suspensão ocorreu de forma consensual e de comum acordo.

Explana que “
as partes discutiram os termos da referida minuta de acordo apresentada ao Espólio de Élvio Armacolo, entre os dias 16.08.2019 e 19.08.2019, via e-mail, sendo solicitado de forma expressa pelo Diretor Comercial da empresa apelante, Leandro Perfecto Lavor, a inclusão na minuta do motivo da suspensão dos pagamentos consignados na cláusula 3.1, do contrato de compra e venda
” (sic), ou seja, que não estava inadimplente, mas sim suspenso o pagamento por pendência de regularização.

Defende que “
nunca se recusou a pagar o valor devido pelo imóvel estipulado na cláusula 3.1, do Contrato de Compra e Venda, sendo que no dia 29.05.2020, esta enviou uma proposta, via e-mail, para a efetuar a quitação do imóvel, ou seja, a proposta foi enviada antes mesmo de findar a suspensão dos pagamentos e da regularização definitiva do imóvel junto ao Município de Nova Mutum-MT
” (sic).

Relata que “
a empresa apelada sequer respondeu a proposta apresentada, sendo que esta somente entrou em contato no dia 16.10.2020, através da notificação extrajudicial (D44095899), na qual mencionou as concessões mútuas entre as partes, não especificando quais eram, e exigindo o pagamento da quantia de 125.000 (centro e vinte e cinco mil ) sacas de milho em grão, no prazo de 15 (quinze) dias corridos, ou seja, APÓS DEMORAR mais de 03 (três) anos para regularizar o imóvel , a apelada simplesmente notifica a apelante para adimplir a exorbitante quantia em apenas 15 (quinze) dias corridos , sendo que na época em que fora exigida, outubro de 2020, não haveria esta quantidade disponível no mercado para a entrega, ao passo que a safra de milho em Mato Grosso ocorre entre os meses de junho e agosto, o que tornou impossível o cumprimento desta obrigação
” (sic), todavia, pouco mais de vinte dias após o transcurso do prazo da notificação para o pagamento, esta já ingressou com a presente ação, não possibilitando qualquer espécie de negociação para manter o contrato na forma como pactuado.

Todavia, expressa que “
no contrato restou consignado que esta quantia deveria ser paga de forma parcelada, logo ao fim da suspensão, os pagamentos dever iam retornar de forma parcelada e os montantes de sacas de milho convertidos para o valor da época de vencimento
” (sic).

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença, haja vista que “
não restou demonstrada a inadimplência da empresa apelante, vez que, COMPROVADAMENTE, houve o acordo entre as partes para a suspensão dos pagamentos até a efetiva regularização do imóvel , mostrando-se cogente, por conseguinte, a reforma da sentença ora recorrida, para que, assim, sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos vertidos na exordial, MANTENDO, por conseguinte, o contrato de compra e venda firmado entre as partes, determinando a imediata imissão na posse do imóvel para a empresa apelante, e, por conseguinte, o pagamento do saldo remanescente ocorra na forma descrita em sua cláusula 3.1, qual seja, anualmente e na quantidade consignada nas parcelas em aberto
” (sic).

Alternativamente, requer “
seja afastada a aplicação da cláusula penal, pactuada na cláusula 9.2, do instrumento de compra e venda, bem como a condenação do pagamento das verbas sucumbenciais, ao passo que não houve a inadimplência contratual da empresa apelante
” (sic).

Ainda, pede para que “
os valores dos aluguéis, se por acaso devidos, serem exigidos tão somente do período em que a apelante uti lizou de fato o imóvel, qual seja, de 06/08/2014 a 31/12/2016
” (sic) (Id 166320488).

As contrarrazões foram ofertadas, em que a empresa recorrida vindica, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso, haja vista que a recorrente traz novos argumentos fáticos nas razões recursais e também porque apresenta “
extemporaneamente, documentos que não se destinam a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados, nem mesmo para contraporem-se àqueles, antes produzidos nos autos
” (sic).

Defende que “
As novas provas apresentadas (trocas de e-mails id 112693268, fls. 11/12/13/19/20/21e 23) e a (proposta de acordo feita ao espólio de Élvio Armacolo id 112693268, fl. 18), acostada com a interposição do apelo, é de um todo despropositada a esta etapa processual
” (sic), todavia, deixou a recorrente de apresentá-las na ocasião processual oportuna, não tendo apresentado nenhuma justificativa para isso.

Por outro lado, argumenta que “
não se evidencia qualquer anuência dos representantes da recorrida no que se refere a proposta do recorrente
” (sic).

Menciona que o e-mail “
não demonstra com exatidão eventual quitação das parcelas 2015 e 2016 arguida pelo RECORRENTE. No tocante a eventual suspensão dos pagamentos à partir de 2017, o RECORRIDO faz referência à um suposto habite-se, porém assevera que a RECORRENTE deverá fazer a quitação da obrigação, acrescenta ainda que seria conforme haviam falado
” (sic).

Explana que “
o RECORRENTE acostou na ocasião dos EMBARGOS DE DECLARAÇÃO o documento de ID. 81263867 almejando corroborar com suas alegações, porém resta consignar que o referido documento não possui qualquer valor probatório visto que assim como o próprio título faz referência, trata-se de PROPOSTA AO ESPÓLIO DE ÉLVIO ARMACOLO
” (sic), ou seja, parte das tratativas realizadas à época buscando eventual celebração de acordo que restaram infrutíferas.

Afirma que “
os documentos colacionados pela RECORRENTE tratam-se apenas de e-mails objetivando dirimir eventuais dúvidas na intenção de eventual composição, restando logo comprovado não haver qualquer concessão por parte da RECORRIDA no que se refere a suspensão de quaisquer pagamentos
” (sic).

Quanto ao mérito propriamente dito, assevera que “
no ano de 2013 na vigência do contrato de locação e nos anos de 2014, 2015 e 2016, já na vigência do contrato de compra e venda a empresa RECORRENTE cumpriu fielmente com o pactuado, realizando os pagamentos corretamente e com seu funcionamento a todo vapor, na armazenagem, comercialização e distribuição de produtos e serviços aos parceiros nos setores agrícola, alimentício e industrial, sendo a matriz da empresa no Brasil, com filiais em Maringá – PR e Dourados - MS
” (sic), ressalta, inclusive que conforme as redes sociais “
foram postados vídeos dos meses de novembro de 2019, fevereiro e julho de 2020, onde comprovam que as atividades da empresa estavam em pleno funcionamento
” (sic).

Explana que “
em razão de sua inadimplência, o comprador ora RECORRENTE foi Notificado Extrajudicialmente, quanto ao inadimplemento das parcelas sucessivas avençadas em contrato, a qual se operou de pleno direito, através da referida Notificação Extrajudicial, recebida no dia 13 de Outubro de 2020, para que em 15 (quinze) dias purgasse a mora
” (sic).

Aponta que “
O RECORRENTE por sua vez limitou-se a apresentar uma contra notificação sob a alegação de que não existiriam prestações vencidas, bem como manifestou pela inaplicabilidade das cláusulas 9.1 - 9.2 -9.3
” (sic).

Ressalta que “
o Município de Nova Mutum, através de lei Municipal, a fim de fomentar a atividade industrial autorizou a alienação de lotes no perímetro urbano do Município, para fins de instalação de atividades industriais, de prestação de serviços e comerciais, assim os imóveis objeto do contrato de compra e venda foram cedidos pela Prefeitura do Município mediante contraprestação no ano de 2009
” (sic).

Descreve que “
era de responsabilidade do Município, órgão cedente fornecer autorização para o cessionário efetivar a escritura definitiva da área, no entanto, por descaso do órgão público essa autorização foi se arrastando por longos anos, até que no ano de 2017, após o autor entrar em contato com a Prefeitura, lhe foi enviado um ofício onde dizia que devido à notificação recomendatória do Ministério Público de 16/06/2016 aquele órgão estaria se abstendo por prazo indeterminado de realizar a anuência de quaisquer imóveis cedidos pela mesma (id 52579171), vindo a escritura definitiva ser realizada em maio de 2020
” (sic).

Elucida que “
A reclamada faz a juntada de ofícios da SEMA com relação de pendências de documentos dos anos de 2015 e 2018, que são documentos com emissão de responsabilidade da prefeitura (Alvará de funcionamento da Prefeitura Municipal de Nova Mutum, referente ao exercício de 2018, Termo de anuência da Prefeitura em relação à permissão de venda dos lotes) e da reclamada que é quem está na posse do imóvel exercendo atividade empresarial de forma contínua (Alvará de incêndio do Corpo de Bombeiros)
” (sic).

Assegura que segundo Comunicado do Analista Ambiental – SEMA – Regional Sinop, “
o empreendimento se encontra com as obras civis finalizadas (galpão e pátio), aguardando recursos financeiros para compra de maquinários, consta ainda solicitação de análise para liberação de licença prévia e licença de instalação, haja vista o atendimento às solicitações contidas no ofício no 117252/SURAC/2015
” (sic), razão pela qual entende que não deu causa para o não funcionamento do empreendimento.

Informa que “
a RECORRENTE estava instalada no imóvel desde o ano de 2013, utilizando do espaço, produzindo, nada mais justo é arcar com as despesas de adequação, manutenção, despesas de sua responsabilidade, pois todos os anos se têm renovações de alvarás tanto da Prefeitura como do Corpo de Bombeiros
” (sic).

Reforça a tese de que, conforme “
elencados na Cláusula 2 do contrato celebrado entre as partes, no tocante a condição resolutiva, não prejudicaram a consecução do negócio, visto que conforme demonstrado nos presentes autos de maneira incontroversa, a recorrente desempenhou suas atividades no imóvel desde 2013 até 2020
” (sic).

Salienta que “
na Cláusula 4 do contrato de compra e venda, não há qualquer referência quanto as licenças que supostamente teriam causado a rescisão do contrato, posto que o rol de documentos é taxativo
” (sic).

Ressalta que “
a escritura definitiva do imóvel apenas seria outorgada APÓS A INTEGRAL QUITAÇÃO DO CONTRATO, logo não há caracterização de inadimplência por parte da RECORRIDA
” (sic), consoante previsto em contrato.

Aliado a isso, defende que a recorrente jamais notificou extrajudicialmente a apelada a respeito de suposto inadimplemento documental.

Menciona que “
na realidade percebe-se que a empresa deixou de arcar com os pagamentos em decorrência da elevada valorização da saca de milho e não por falta de emissão de licenças ambientais
”, sendo que “
tratam-se de pequenos impasses intrinsicamente ligadas as atividades desenvolvidas pela requerida, logo sendo esta a única responsável por sua adequação, jamais podendo ser repassada essa responsabilidade a terceiros
” (sic).

No mais, ressalta que antes de comprar o imóvel objeto do litígio, a apelante o alugava e após um ano de utilização, manifestou interesse na aquisição, de modo que entende que “
jamais procederia com a compra/aquisição de algo, se após 01 (um) ano de utilização tivesse lhe dado prejuízos ou até mesmo não tenha proporcionado lucros significativos
” (sic), razão pela qual postula pela manutenção da sentença (Id 166320497).

O preparo foi recolhido (Id 166320493).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Antes de adentrar ao cerne da questão, pertinente tecer breves relatos dos fatos, para melhor compreensão da matéria.

Cinge-se dos autos que
CENTRO OESTE ARMAZENS GERAIS LTDA
ajuizou a presente ação de rescisão de contrato com pedido de reintegração de posse c/c perdas e danos com pedido de antecipação de tutela em face de
ALPHAGRAIN TRADING DE GRÃOS E ARMAZENS GERAIS LTDA
, almejando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel formalizado entre as partes em razão de inadimplência.

A requerente relata que firmou contrato com a parte requerida, através do Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e de Compra, sob condição Resolutiva, tendo como objeto os imóveis matriculados sob no. 4.409 e 4.411, registrados junto ao CRI da Comarca de Nova Mutum-MT
.

Sustenta que antes disso, em 21/10/2013, firmou contrato de locação com opção de compra de lotes, pelo prazo de 12 (doze) meses, e em 06/08/2014, as partes firmaram contrato de compra e venda do imóvel, pelo valor de 225.000 sacas de milho de 60kg cada, a serem pagas em 07 (sete) prestações anuais.

Alega que a requerida cumpriu fielmente o pactuado nos anos de 2014, 2015 e 2016, todavia, deixou de arcar com os pagamentos pactuados desde o ano de 2017, incorrendo em débito referente aos anos de 2017, 2018, 2019 e 2020.

Aponta que tentou resolver extrajudicialmente a questão através de notificação extrajudicial, mas que não chegaram a um acordo, razão pela qual ajuizou a presente ação.

Após regular processamento do feito, a magistrada singular julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando-se resolvido o contrato particular de compra e venda firmado entre as parte, determinando-se o retorno ao
status quo ante
, em decorrência da inadimplência da parte requerida, bem como para determinar a reintegração da autora na posse dos imóveis objeto da lide; condenar a autora à devolução dos valores pagos pela requerida a título de cumprimento do instrumento particular de contrato de compra e venda, no valor de R$983.992,00 (novecentos e oitenta e três mil, novecentos e noventa e dois reais), com atualização monetária pelo INPC, desde o efetivo desembolso, e juros de mora, desde a citação; condenar a requerida ao pagamento de 15.000 (quinze mil) sacas de milho anualmente à autora, a título de aluguel, pelo uso gratuito do imóvel, já que determinada a devolução dos valores pagos em virtude da rescisão contratual, desde a entrada da mesma na posse do imóvel pelo instrumento contratual de promessa de compra e venda (06/08/2014), até a efetiva reintegração da autora na posse do imóvel,
autorizando a compensação dos valores já efetuados
, com fundamento no artigo 368 do Código Civil; condenar a requerida ao pagamento da clausula penal, pactuada na Cláusula 9.2 do instrumento contratual, no percentual de 5% do valor do negócio pactuado, em virtude da sua inadimplência comprovada e afastar a cobrança da Cláusula 3.1 do contrato entabulado entre as partes, por configurar
bis in idem
com a Cláusula 9.2.

No mesmo ato, ainda foram
indeferidos
os pedidos quanto à restituição das benfeitorias úteis e necessárias, por ausência de comprovação da realização destas no imóvel, assim como a restituição dos valores que foram despendidos a título de tributos, já que a obrigação foi assumida pela requerida, conforme Cláusula 6a do instrumento contratual de promessa de compra e venda, e restituição de valores relativos à eventuais licenças e supostos danos por ausência de funcionamento do armazém, pois dizem respeito exclusivamente à atividade empresarial da autora e não ao imóvel em si.

Ao final, a requerida ainda foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil.

Opostos embargos declaratórios pela requerida, estes foram rejeitados.

Não se conformando com o teor do
decisum
, a parte requerida interpõe a presente apelação, argumentando, em suma, que as partes se ajustaram extrajudicialmente à respeito da suspensão dos pagamentos até a regularização da escritura definitiva dos lotes em nome da autora, haja vista que o Município de Nova Mutum-MT ainda constava como proprietário dos imóveis, pois a apelada recebeu o bem mediante Termo de Cessão de Área de Terra, entretanto, a requerida/recorrente, no processo de licenciamento do empreendimento, ficou impedida de emitir o alvará de funcionamento, porque os mesmos (imóveis) deveriam estar escriturado em nome da empresa autora, para comprovar a legalidade da sua posse, pois não havia relação jurídica entre a Alphagrain (apelante) e o ente municipal, de modo que ficou impedida de desenvolver regularmente suas atividades empresariais neles.

Pois bem.

Primeiramente,
saliento que as preliminares de inovação recursal e preclusão de juntada de documentos serão apreciadas com análise e ponderação dos argumentos de mérito
.

Outrossim, a fim de ilustrar e melhor compreender o objeto de apreciação recursal, transcrevo abaixo a integralidade da bem fundamentada sentença recorrida:

“
Vistos.

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA POR PERDAS E DANOS proposta por CENTRO OESTE ARMAZENS GERAIS LTDA – ME em face de ALPHAGRAIN TRADING DE GRÃOS E ARMAZENS GERAIS LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos.

Consta na exordial que a autora é legítima proprietária de 02 (dois) lotes urbanos, situados na quadra “c”, do Loteamento Industrial Norte, sendo um lote com área de 1.632m2, com os limites e confrontações constantes na matrícula no 4.409 do CRI de Nova Mutum e o outro lote com área de 10.760,050 m2, com os limites e confrontações constantes na matrícula no 4.411, também do CRI de Nova Mutum.

Sustenta que em 21/10/2013, firmou contrato de locação com opção de compra de lotes, pelo prazo de 12 (doze) meses. Em 06/08/2014, as partes firmaram contrato de compra e venda do imóvel, pelo valor de 225.000 sacas de milho de 60kg cada, a serem pagas em 07 (sete) prestações.

Alega que a requerida cumpriu suas obrigações regularmente até o ano de 2016, inadimplindo o pactuado a partir de 2017, tendo sido notificado da inadimplência extrajudicialmente em outubro de 2020. Por sua vez, a requerida contra notificou a requerente, alegando a inexistência de prestações vencidas e inaplicabilidade das cláusulas 9.1, 9.2 e 9.3.

Assim pugnou pela procedência da presente demanda, com a declaração de resolução contratual, em virtude do inadimplemento das parcelas avençadas, bem como a condenação do requerido ao pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) a título de aluguel pela privação do uso do imóvel, nos moldes da cláusula 9.2 do instrumento contratual entabulado entre as partes e condenação do requerido ao pagamento de R$ 311.907,36 (trezentos e onze mil, novecentos e sete reais e trinta e seis centavos) a título de clausula penal, juros e perdas e danos.

Em tutela de urgência, requereu a reintegração de posse nos imóveis objeto da demanda, em virtude do inadimplemento do requerido.

Com a inicial, vieram os documentos de ID’s no 44094590, 44094589, 44095891, 44095892, 44095893, 44095894, 44095895, 44095896, 44095897, 44095898, 44095899, 44095900, 44095901, 44095903, 44095904, 44095905, 44095906 e 44095907.

Proferida decisão no ID no 46235626, indeferindo os benefícios da assistência judiciária gratuita à requerente, mas aplicando a modulação de efeitos para conceder o parcelamento das custas processuais e taxas judiciárias.

Comprovado o pagamento da 1a parcela das custas processuais e taxas judiciárias nos ID’s no 46835575 e 46835583.

No ID no 46968643, indeferindo a tutela de urgência pleiteada, bem como recebendo a inicial em relação ao mérito da demanda e designada audiência de conciliação.

A parte requerida alegou que foi citada apenas 04 (quatro) dias antes da audiência, momento em que requereu a redesignação do ato (ID no 48233488).

Termo de audiência de conciliação no ID no 48464208, ocasião em que as partes pactuaram o reagendamento da audiência.

No ID no 49410077, nova audiência de conciliação realizada, a qual restou infrutífera.

Informado o recolhimento da 2a parcela das custas processuais e taxas judiciárias no ID no 49589363.

Aviso de recebimento da citação da requerida no ID no 50005953.

A requerida ALPHAGRAIN TRADING DE GRÃOS E ARMAZÉNS GERAIS LTDA apresentou contestação com reconvenção no ID no 50781992, sustentando que os pagamentos das prestações relativas aos pagamentos descritos nos itens “d”, “e” e “f”, foram transformadas por mútuo acordo para pagamento das despesas de regularização do bem, assim como adequação do estabelecimento, tais como pendências junto ao Município de Nova Mutum, SEMA, licença ambiental – LP e LO.

Aduz que houve descumprimento contratual pela requerente, pois não houve a entrega do imóvel em perfeitas condições, visto que o empreendimento estava impedido de funcionar, devido à falta de licenças obrigatórias, o que culminaria na exceção ao contrato não cumprido.

Quanto ao valor pleiteado à título de usufruto do imóvel, alega que tal saldo não é devido, pois a inadimplência partiu da requerente quanto às pendências no imóvel, assim como impugnou o valor atribuído à cotação do milho, visto que deveria ser utilizado o dia da cotação em que supostamente deveria ter sido efetuado o pagamento.

Desse modo, em contestação, requereu a condenação do requerente à multa por litigância de má-fé e improcedência da demanda e, subsidiariamente, pela compensação entre os valores devidos e os prejuízos suportados em virtude da impossibilidade de atividade regular da empresa, o prejuízo em decorrência do pagamento das parcelas, IPTU, manutenção do imóvel e regularização das licenças, totalizando o montante de R$ 9.756.604,14 (nove milhões, setecentos e cinquenta e seis mil, seiscentos e quatro reais e quatorze centavos).

Trouxe os documentos de ID’s no 50781996 à 50796757.

Informado o recolhimento da 3a parcela das custas processais e taxas judiciárias no ID no 51473706.

No ID no 52579167, a autora apresentou impugnação à contestação, bem como contestação à reconvenção, alegando que os pagamentos efetuados pela requerida nunca foram regulares, bem como que a empresa sempre funcionou naquela localidade, desde o momento da posse, além de que a responsabilidade para funcionamento é da requerida para emissão de licenças junto ao Município de Nova Mutum e SEMA.

De igual modo, sustentou ser de responsabilidade da requerida o pagamento das despesas relativas à imposto predial territorial urbano, decorrente da propriedade, conforme cláusula 5.2 do instrumento contratual, bem como que os gastos alegados são inerentes ao desenvolvimento das próprias atividades exercidas. Assim, requereu a total improcedência dos pedidos formulados em sede de reconvenção.

Juntou os documentos de ID’s no 52579170 e 52579171.

Comprovante de pagamento da 4a parcela de custas processuais e taxas judiciárias no ID no 53883033.

Impugnação à contestação à reconvenção no ID no 54049126.

No ID no 56212021, comprovado o recolhimento da 5a parcela das custas processuais e taxas judiciárias.

Proferida decisão no ID no 56651039, determinando que o representante da requerida apresentasse aos autos cópia do documento de identificação, para que seja possível a verificação de sua assinatura de forma satisfatória, sob pena de revelia.

Outrossim, não foi reconhecida a formulação de reconvenção pela requerida, visto que o pedido de compensação já teria sido formulado pela própria autora na exordial, sendo indeferido o pleito de extinção sem julgamento do mérito, assim como indeferido o pedido de reconsideração da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Na oportunidade, foi dado por saneado o processo, bem como fixados os pontos controvertidos e deferida parcialmente a consulta para obtenção da declaração de imposto de renda da requerida, mediante o recolhimento da taxa, além da intimação das partes para especificarem as provas que pretendem produzir.

A requerida juntou documentos nos ID’s no 57272881, 57272886, 57272886, 57272890 e 57274241.

No ID no 57438747, a parte autora pugnou pela produção de prova testemunhal.

Por sua vez, no ID no 57441976, o requerido pleiteou pela produção de prova testemunhal, depoimento pessoal, prova documental e pericial.

Informado o recolhimento da 6a parcela das custas processuais e taxas judiciárias (ID no 58604788).

Proferida decisão no ID no 65528752, declarando suprido o vício de representação, bem como deferida a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal do representante da requerente.

Em relação aos documentos juntados de forma extemporânea de documentos, foi consignado que somente teriam valor se estivessem de acordo com o artigo 435 do Código de Processo Civil e determinada a intimação da parte requerida para que especifique qual prova pericial pretende produzir, além de que foi considerada preclusa a consulta de imposto de renda da requerida, por preclusão, em virtude da ausência de recolhimento da taxa necessária para tanto.

No ID no 67436693, a parte autora informou que a produção de prova pericial é para perícia contábil, para o fim de demonstrar as perdas e danos por falta de atividade do armazém.

Realizada a audiência de instrução, conforme termo de ID no 70340804, momento em que foram ouvidos os informantes Eudes Gomes Pereira e Paulo Roberto Crestani, bem como as testemunhas Leila Broeto e Paulo Henrique Coelho de Moraes.

Na oportunidade, foi homologada a desistência da oitiva da testemunha Mariana Lavratti Ribeiro e dada por encerrada a instrução, concedendo o prazo comum de 15 (quinze) dias para apresentação de razões finais.

Em memoriais finais, apresentados nos ID’s no 72165387 e 72391901, ambas as partes reforçaram os argumentos já dispendidos na inicial e contestação, respectivamente.

Vieram os autos conclusos.

É o relato necessário.

Fundamento e decido.

Do compulso dos autos, verifico que quando do saneamento do feito, foram fixados os seguintes pontos controvertidos:

a) A inadimplência dos pagamentos das parcelas pela requerida;

b) A necessidade de rescisão contratual em decorrência de eventual inadimplência;

c) Em caso de rescisão, a imprescindibilidade de as partes retornarem ao estado anterior;

d) O inadimplemento contratual por parte da requerente;

e) A existência de concessões mútuas entre as partes para o adimplemento do contrato;

f) A existência de eventuais valores a serem devolvidos ou compensados às partes;

g) A exigibilidade da multa por inadimplemento contratual.

Quanto ao ônus da prova, conforme já consignado no ID no 56651039, serão observadas as normas previstas no artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, incumbindo ao autor comprovação do fato constitutivo de seu direito e, ao réu, os fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito do autor.

O instrumento contratual objeto da presente refere-se a contrato particular de compra e venda de dois imóveis urbanos, o qual está juntado no ID no 44095898, no qual pactuaram a compra e venda do seguinte bem, conforme cláusulas 1.1 e 1.2, vejamos:

“
1. DO IMÓVEL

1.1.

É objeto do presente contrato o imóvel pertencente à VENDEDORA, localizado na Rua das Copaíbas, Quadra C, Lote no 02 e 04, Distrito Industrial Norte, Nova Mutum/Mt, (“Imóvel”):

1.2.

O Imóvel em questão é composto pelas seguintes edificações e equipamentos: “02 armazéns de estrutura metálica; tipo graneleiro com fundo chato, medindo cada um 1.500m2; um escritório de alvenaria com 72m2, uma casa de alvenaria com 96m2, para residência, uma edícula de madeira com 56m2, também para residência, um secador marca Comil com capacidade de secagem para 40 toneladas/hora, 02 máquinas de pré-limpeza com capacidade de 40 toneladas/hora, sendo uma estrutura metálica e outra de madeira, 05 elevadores de carga e descarga, uma balança rodoviária marca Confiança, com capacidade para 79.990kgs.

Em decorrência da compra e venda dos referidos bens, foi pactuado o pagamento nas condições previstas e na forma estipulada na cláusula 3 do instrumento contratual, transcrevo-a:

“3.1 – Pelo presente Contrato e na melhor forma de direito, a
VENDEDORA
se compromete, como de fato comprometido tem, a vender a
COMPRADORA
, que dela promete se obriga, como de fato prometido e se obrigado tem, a comprar o imóvel, em caráter “ad corpus”, mediante a dação em pagamento de 225.000 (duzentos e vinte e cinco mil) sacas de milho de 60kg, padrão comercial, cujas despesas com frete, correrão por conta da
VENDEDORA (FOB – free on board)
, a serem entregues da seguinte forma:

a)

20.000 sacas de milho, de 60kg, padrão comercial, a serem entregues à
VENDEDORA
, até o mês de dezembro de 2014;

b)

20.000 sacas de milho, de 60kg, padrão comercial, a serem entregues à
VENDEDORA
, até o mês de dezembro de 2015;

c)

40.000 sacas de milho, de 60kg, padrão comercial, a serem entregues à
VENDEDORA
, até o mês de dezembro de 2016;

d)

40.000 sacas de milho, de 60kg, padrão comercial, a serem entregues à
VENDEDORA
, até o mês de dezembro de 2017;

e)

40.000 sacas de milho, de 60kg, padrão comercial, a serem entregues à
VENDEDORA
, até o mês de dezembro de 2018;

f)

40.000 sacas de milho, de 60kg, padrão comercial, a serem entregues à
VENDEDORA
, até o mês de dezembro de 2019;

g)

25.000 sacas de milho, de 60kg, padrão comercial, a serem entregues à
VENDEDORA
, até o mês de dezembro de 2020;

O requerido alega na contestação juntada no ID no 50781992, que as partes fizeram concessões mútuas quanto às parcelas inadimplidas, referente aos anos de 2017, 2018 e 2019, pois foram transformadas por mútuo acordo nas despesas para regularização do bem, assim como para realização das adequações necessárias para colocar o empreendimento em ordem.

Sustenta também que as irregularidades se deram em virtude da falta de documentação necessária junto à Prefeitura Municipal de Nova Mutum/MT e pendências junto à SEMA, em virtude da falta de licenças LP e LO, culminando no descumprimento contratual pelo requerente, pois não entregou o imóvel em perfeitas condições ao requerido.

Pois bem.
SOBRE AS CONCESSÕES MÚTUAS PELAS PARTES PARA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL, ENTENDO QUE NÃO HÁ QUALQUER DEMONSTRAÇÃO NOS AUTOS, POSTO QUE O REQUERIDO NÃO TROUXE PROVA DOCUMENTAL NESSE SENTIDO, TAMPOUCO A PROVA ORAL PRODUZIDA EM AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO FOI CAPAZ DE DEMONSTRAR OS FATOS.

Nessa toada, a
testemunha Leila Broeto, funcionária da requerida Alphagrain Trading de Grãos e Armazens Gerais LTDA, relatou que o imóvel foi adquirido em 2014, quando solicitaram as documentações necessárias ao funcionamento do armazém, sendo a principal a licença da SEMA
.

Afirmou que quando da realização da auditoria, a SEMA solicitou que o armazém estivesse em nome da requerida Alphagrain para que fosse concedida a licença, o que não foi possível, porque deveria ser demonstrada a propriedade do imóvel em nome da requerida Alphagrain Trading de Grãos e Armazés Gerais LTDA.

Asseverou que funcionaram no local até 2017, quando foi indeferida a licença da SEMA, motivo pelo qual encerraram as atividades no armazém, não tendo conhecimento sobre os pagamentos efetuados, pois são de incumbência da diretoria da empresa.

A testemunha Paulo Henrique Coelho de Moraes, narrou que prestava serviços no ramo de transportes para a requerida Alphagrain Trading de Grãos e Armazéns Gerais LTDA, mas parou de prestar serviços em 2017, quando foi fechado o armazém, não sabendo o motivo.

Por sua vez, o
informante Paulo Roberto Crestani, durante a audiência de instrução, relatou que em novembro/2013 as partes firmaram contrato de arrendamento, com opção de compra e, em agosto/2014, foi pactuada a compra e venda do imóvel.

Afirma que
O PAGAMENTO FOI ENTABULADO EM SACAS DE MILHO, INICIANDO EM 2014, ATÉ O ANO DE 2020. TODAVIA, EM 2017 A REQUERIDA PAROU DE EFETUAR OS PAGAMENTOS, ACREDITANDO SER EM VIRTUDE DA ALTA DE PREÇOS DO MILHO.

Assevera que
a requerida alegou como motivo da falta de pagamento a ausência de documentação do imóvel, mas PELO QUE SABE A EMPRESA OPEROU NO LOCAL ATÉ 2020 E A ESCRITURA PÚBLICA SOMENTE SERIA OUTORGADA APÓS O PAGAMENTO TOTAL DO PREÇO AVENÇADO, BEM COMO QUE A REQUERIDA TINHA CIÊNCIA DA CESSÃO DO IMÓVEL PELO MUNICÍPIO DE NOVA MUTUM
.

De igual modo, o informante
Eudes Gomes Pereira, narrou que participou como corretor, intermediando o negócio entabulado entre as partes, de modo que o último pagamento foi efetuado em 2017, bem como que esta nunca efetuou os pagamentos na integralidade da saca de soja na data do vencimento, entregando valores menores.

Relatou que
o Ministério Público suspendeu a escritura do imóvel, pelo prazo de 02 (dois) anos, quando a requerida suspendeu os pagamentos futuros, por dificuldades na retirada das licenças necessárias ao funcionamento do armazém
.

Sustenta que atualmente o imóvel está escriturado em nome da Centro Oeste Armazéns Gerais LTDA – ME, bem como que a requerida está na posse dos imóveis até os dias atuais, embora o armazém não esteja em funcionamento.

Afirmou que
a requerida funcionou com o armazém do ano de 2014 à 2017, estando com as atividades paralisadas desde 2018, EM VIRTUDE DA IMPOSSIBILIDADE DE FORNECIMENTO DO ALVARÁ, EM VIRTUDE DA SUSPENSÃO IMPOSTA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO, ASSIM COMO QUE NÃO HOUVE ACORDO DAS PARTES SOBRE O SALDO DEVEDOR E NÃO TEM CIÊNCIA SOBRE TROCA DE E-MAILS ENTRE AS PARTES SOBRE O INADIMPLEMENTO
.

NESTE PONTO, AS ALEGAÇÕES DO REQUERIDO NO SENTIDO DE QUE A INADIMPLÊNCIA TERIA SE DADO PELO REQUERENTE, O QUAL NÃO ENTREGOU O IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO, JÁ QUE NÃO FOI POSSÍVEL A OBTENÇÃO DAS LICENÇAS PARA FUNCIONAMENTO DO ARMAZÉM, ENTENDO QUE NÃO MERECEM ACOLHIMENTO, DEVENDO SER AFASTADA A TESE DE EXCEÇÃO AO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

AS LICENÇAS JUNTO À SECRETARIA ESTADUAL DO MEIO AMBIENTE – SEMA, BEM COMO ALVARÁS DE FUNCIONAMENTO A SEREM EMITIDOS PELO MUNICÍPIO DE NOVA MUTUM E CORPO DE BOMBEIROS SÃO INERENTES À PRÓPRIA ATIVIDADE EMPRESARIAL, NÃO CABENDO AO AUTOR PROVIDENCIAR A REFERIDA DOCUMENTAÇÃO, JÁ QUE NÃO DIZEM RESPEITO AO IMÓVEL EM SI, MAS A DESTINAÇÃO QUE A REQUERIDA PRETENDIA DAR AO IMÓVEL.

Outrossim,
EMBORA O MUNICÍPIO DE NOVA MUTUM TENHA SE ABSTIDO DE CONCEDER A ANUÊNCIA AO REQUERENTE PARA A ELABORAÇÃO DA ESCRITURA DEFINITIVA DOS IMÓVEIS ALIENADOS, QUANDO DA NEGATIVA,
O REQUERIDO SEQUER FARIA JUS AO REFERIDO DOCUMENTO, JÁ QUE ESTE SERIA FORNECIDO APÓS O PAGAMENTO DA TOTALIDADE DO PREÇO AVENÇADO PELA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL, O QUE PODE SER VERIFICADO NA CLÁUSULA 5.1 DO INSTRUMENTO CONTRATUAL
(ID No 44095898).
Transcrevo:

“
5. DA ESCRITURA E POSSE

5.1. No prazo de até 10 (dez) dias úteis a contar da quitação integral deste instrumento particular, a
VENDEDORA
se obriga a outorgar em favor da
COMPRADORA
, ou a quem este eventualmente vier a indicar, a escritura pública de venda e compra em cumprimento ao presente contrato, correndo por conta dela,
COMPRADORA
, os emolumentos de Tabelionato e de Registros de Imóveis e o ITBI.”

Sobre a rescisão contratual, importante colacionar à baila o disposto no artigo 475 do Código Civil:

“
Art. 475
. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Nesse diapasão, configurado o inadimplemento contratual por parte da demandada em relação ao pagamento do preço avençado, na cláusula 2, do compromisso de compra e venda firmado entre as partes, este deve ser resolvido, retornando as partes ao estado anterior à celebração da convenção.

Logo, retornando as partes ao
status quo ante
, a requerente deve proceder com a devolução de todos os pagamentos efetuados pela requerida em seu favor pelo contrato firmado, totalizando o montante de R$ 983.992,00 (novecentos e oitenta e três mil, novecentos e noventa e dois reais), de modo que listo-os a seguir:

a) R$ 70.000,00, em 10/11/2014, documento de ID no 50794922;

b) R$ 70.000,00, em 10/12/2014, documento de ID no 50794920;

c) R$ 70.000,00, em 12/01/2015, documento de ID no 50794925;

d) R$ 70.000,00, em 10/02/2015, documento de ID no 50794921;

e) R$ 60.000,00 em 25/06/2015, documento de ID no 50794937;

f) R$ 60.000,00, em 10/08/2015, documento de ID no 50794917;

g) R$ 60.000,00, em 10/09/2015, documento de ID no 50794924;

h) R$ 60.000,00, em 10/11/2015, documento de ID no 50794923;

i) R$ 60.000,00, em 15/12/2015, documento de ID no 50794931;

j) R$ 60.000,00, em 12/01/2016, documento de ID no 50794927;

k) R$ 28.666,00, em 24/03/2016, documento de ID no 50794932;

l) R$ 28.666,00, em 25/04/2016, documento de ID no 50794933;

m) R$ 28.666,00, em 30/05/2016, documento de ID no 50796245;

n) R$ 28.666,00, em 27/06/2016, documento de ID no 50796243;

o) R$ 28.666,00, em 01/08/2016, documento de ID no 50794912;

p) R$ 28.666,00, em 25/08/2016, documento de ID no 50794935;

q) R$ 28.666,00, em 26/09/2016, documento de ID no 50794939;

r) R$ 28.666,00, em 25/10/2016, documento de ID no 50794938;

s) R$ 28.666,00, em 29/11/2016, documento de ID no 50796244;

t) R$ 28.666,00, em 03/01/2017, documento de ID no 50794914;

u) R$ 28.666,00, em 27/01/2017, documento de ID no 50796241;

v) R$ 28.666,00, em 06/03/2017, documento de ID no 50794915.

Por consequência da declaração do retorno das partes ao
status quo ante
, com o inadimplemento contratual e rescisão do contrato, a posse da requerida exercida pelo requerido se torna injusta, fazendo jus à autora à reintegração de posse sobre o imóvel objeto do litígio.

Nessa toada, é o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS AJUSTADAS - RECEIO DE FUTURO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INAPLICABILIDADE – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO – VIABILIDADE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS – IMPOSSIBILIDADE – DIREITO DE LEVANTAMENTO ASSEGURADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A exceção de contrato não cumprido não encontra aplicação em caso de suspensão do pagamento pelo comprador, em decorrência de receio/suspeita de eventual futuro descumprimento de obrigação assumida pelo do vendedor.
Havendo a resolução do contrato, a posse exercida se torna injusta, portanto precária, de modo a justificar a determinação da reintegração da parte autora na posse do imóvel litigioso.
Em que pese não ser cabível a indenização ou o direito de retenção sobre as benfeitorias voluptuárias, tendo a posse sido exercida de boa-fé, é assegurado ao detentor o direito ao levantamento dos melhoramentos realizados, caso o proprietário opte por não adquiri-las, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. (N.U 0000874-14.2013.8.11.0077, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/03/2022, Publicado no DJE 10/03/2022)

Por outro lado, a requerida deve ser condenada ao pagamento de aluguel pelo uso gratuito do imóvel, desde a data que a requerida entrou na posse do imóvel por força do contrato de compra e venda (06/08/2014), até a data da reintegração na autora da posse do imóvel.

O valor pelo aluguel anual para o caso de rescisão contratual foi pactuado pelas partes na cláusula 9.2, do instrumento contratual, no importe de 15.000 sacas de milho. Senão, vejamos:

9.2. Na hipótese de rescisão contratual, a
VENDEDORA
fica obrigada a devolver os valores até então pagos pela
COMPRADORA
, mediante a devolução da mesma quantidade de sacas de milho recebidas, devolução essa que será transformada em aluguéis a partir da assinatura deste Instrumento, na razão de 15.000 (quinze mil) sacas anuais até atingir o total de prestações pagas, ou em dinheiro a exclusivo critério da
VENDEDORA
, no prazo máximo e improrrogável de 15 (quinze) dias, podendo reter o valor correspondente à multa rescisória estipulada na cláusula 9.1, se a rescisão se der por inadimplemento contratual da
COMPRADORA
ou ainda exigir o cumprimento da obrigação pela
COMPRADORA
, mediante execução de obrigação de fazer, hipótese em que nenhuma devolução será devida pela
VENDEDORA
.

Para fins de eventual conversão da obrigação de entrega de grãos relativa aos alugueis devidos para quantia certa, estabeleço a data de vencimento anual a cada dia 06/08, cuja conversão deve ser efetuada pelo preço da saca de milho na data do vencimento para cada uma das parcelas individualmente.

Sobre o tema, é a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. I. Os encargos somente incidirão quando convertida a obrigação de entrega de coisa para quantia certa na execução e não desde o vencimento da obrigação. II.
Em se tratando de conversão de obrigação de fazer em pagamento de quantia certa, para fins de cotação do bem objeto do pactuado, deve ser utilizada a data de vencimento da obrigação firmada entre as partes.
III. Sentença mantida. Sucumbência majorada em favor da parte apelada. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.(Apelação Cível, No 70077194355, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em: 26-04-2018)

No que se refere aos valores dispendidos pela requerida a título de IPTU, entendo que estes não devem ser ressarcidos pelo autor à esta, porque há disposição expressa das partes no sentido de que todos os tributos incidentes sobre o imóvel, que viessem a ser lançados, seja em nome da vendedora ou de seus antecessores, ficariam sob responsabilidade da compradora, a partir da entrada na posse do imóvel, em atenção à cláusula 6.1 do compromisso de compra e venda firmado entre as partes.

Em relação aos valores desembolsados pela requerida a título de obtenção de licenças, como já fundamentado alhures, estas dizem respeito à atividade empresarial que o requerido desempenhava no imóvel e não ao imóvel em si, motivo pelo qual não deve ocorrer o reembolso pelo autor à requerida.

No que concerne às benfeitorias, o requerido possui direito á indenização pelas necessárias e úteis, nos moldes do art. 1.219 do Código Civil. Transcrevo o mencionado dispositivo legal:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Entretanto, para que seja possível o ressarcimento das benfeitorias, estas devem ser devidamente comprovadas nos autos.
In casu
, apesar de o autor juntar diversos comprovantes de pagamento efetuado, alegando serem decorrentes da realização de benfeitorias necessárias e úteis, não comprova o nexo de causalidade entre os produtos adquiridos e a aplicação, na forma de benfeitoria, no imóvel.

Tal prova poderia ter sido facilmente produzida nos autos, mediante a demonstração das obras eventualmente realizadas no imóvel, em especial pela produção de prova testemunhal e documental, cujas provas foram facultadas ao autor quando da instrução do feito.

Todavia, juntou aos autos apenas documentos de transferências bancárias realizadas pelo sócio da empresa requerida para diversas empresas dos mais diversos ramos de atuação nesta Cidade, o que por si só não faz presumir que tenham sido convertidas em benfeitorias no imóvel.

Ora, o que não está nos autos, não pode ser levado em consideração.

Nesse sentido, está a jurisprudência dos tribunais estaduais. Senão, vejamos:

“APELAÇÕES CÍVEIS – PREPARO INTEMPESTIVO DE UM RECURSO – DESRÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – VEÍCULO DADO COMO PARTE DO PAGAMENTO – INADIMPLÊNCIA – DESCONSIDERAÇÃO – BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS – ÚTEIS E NECESSÁRIAS. I – O art. 1007 do CPC/2015 exige que o recorrente comprove, no ato da interposição do recurso, o respectivo preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, sob pena de deserção. II – Descumprida a obrigação de quitação do financiamento e baixa do gravame sobre o veículo dado como parte do pagamento do preço do imóvel, até o prazo final das prestações ajustado entre as partes, tem-se caracterizada a mora do devedor. III – Rescindido o contrato, o promissário comprador tem direito a indenização referente às benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, desde que devidamente comprovadas. (TJMG. AC 5004465-62.2018.813.0433. Relator Des. João Cancio. Órgão Julgador 18a Câmara Cível. Publicação DJe 03/02/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVAS. SENTENÇA MANTIDA. Benfeitorias. Direito de retenção. Para que seja possível o acolhimento do pedido de retenção ou indenização das benfeitorias necessárias ou úteis, revela-se imprescindível a produção de prova acerca da existência, como, de resto, do dispêndio de valores de sua realização. No caso dos autos, não havendo prova acerca das alegadas benfeitorias realizadas no imóvel, não há falar em direito de indenização por benfeitorias, ou direito de retenção. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME. (TJRS. AC 0279904-17.2019.821.7000. Relator Des. Giovanni Conti. Órgão Julgador 17a Câmara Cível. Julgamento 12/12/2019. Publicação DJe 21/01/2020).

Por fim, quanto às clausulas penais exigidas, moratória e compensatória, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para que seja possível a cumulação, é indispensável que estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos, a saber:

“DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. COBRANÇA CUMULADA DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA SOBRE O MESMO FATO GERADOR. IMPOSSIBILIDADE.
1. Conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos.
Precedentes. 2. Agravo regimental não provido. (STJ. AgRg no REsp 1.280.274/MG. Relator Ministro Luis Felipe Salomão. Órgão Julgador 4a Turma. Data do Julgamento 23/06/2015. Publicação DJe 30/06/2015).

Na hipótese em apreço, verifico que ambas as cláusulas estão vinculadas ao mesmo fato gerador, qual seja, a ausência da entrega das sacas de milho pactuadas para o pagamento do preço estipulado para a compra e venda do imóvel. Assim, por vislumbrar
bis in idem,
AFASTO a incidência da cláusula 3.4, de natureza moratória e DETERMINO a incidência apenas da cláusula 9.1, de natureza compensatória.

Os valores devidos à ambas as partes deverão ser corrigidas monetariamente pelo INPC, desde o efetivo desembolso para os valores devidos a título de ressarcimento ao requerido e desde o vencimento para os valores a serem pagos a título de aluguel ao requerente, além dos juros de mora que devem incidir a partir da citação, em atenção ao disposto no art. 405 do Código Civil.

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão formulada na exordial, nos termos do artigo 487, I, do Novo Código de Processo Civil e, por consequência, DECLARO RESOLVIDO o contrato particular de compra e venda firmado entre as partes, o qual está juntado no ID no 44095898, retornando as partes ao
status quo ante
, em decorrência da inadimplência dos requeridos, para fins de:

i. DETERMINAR a reintegração dos autores na posse dos imóveis localizados na Rua das Copaíbas, quadra C, Lotes 02 e 04, no Distrito Industrial Norte, em Nova Mutum/MT;

ii. Para o cumprimento da determinação constante no item anterior, entendo que preenchidos os requisitos o art. 300 do Diploma Processual Civil, quais sejam a probabilidade do direito pelos motivos expostos alhures, assim como o perigo de dano já que este vem sendo privado do uso de seu bem desde o ano de 2017, quando se tornou injusta a posse do requerente pelo inadimplemento contratual, motivo pelo qual CONCEDO A TUTELA DE URGÊNCIA neste momento processual, para imediata reintegração do autor na posse os imóveis;

iii. CONDENAR os autores à devolução dos valores pagos pela requerida a título de cumprimento do instrumento particular de contrato de compra e venda, no valor de R$ 983.992,00 (novecentos e oitenta e três mil, novecentos e noventa e dois reais), com atualização monetária pelo INPC, desde o efeito desembolso e juros de mora desde a citação;

iv. CONDENAR os requeridos ao pagamento de 15.000 (quinze mil) sacas de milho anualmente à autora, a título de aluguel, pelo uso gratuito do imóvel, já que determinada a devolução dos valores pagos em virtude da rescisão contratual, desde a entrada da requerida na posse do imóvel pelo instrumento contratual de promessa de compra e venda (06/08/2014), até a efetiva reintegração do autor na posse do imóvel;

v. Para fins de conversão dos valores devidos a título de aluguel em quantia certa, estabeleço o dia do vencimento do aluguel em (06/08) de cada ano, de modo que deverá ser observado o valor da cotação do produto no dia do vencimento, bem como consigno que a atualização monetária deverá incidir sobre cada parcela a partir do vencimento individual de cada uma delas, além de juros de mora a partir da citação.

vi. Por se tratarem de obrigações da mesma natureza, AUTORIZO a compensação entre os valores mencionados nos itens III e IV do dispositivo desta sentença, o que o faço com fundamento no artigo 368 do Código Civil;

vii. CONDENAR a requerida ao pagamento da clausula penal, pactuada na cláusula 9.2 do instrumento contratual, no percentual de 5% do valor do negócio pactuado, em virtude da inadimplência da requerida;

viii. AFASTAR a cobrança da cláusula 3.1 do contrato entabulado entre as partes, por configurar bis in idem com a cláusula 9.2, sendo admissível a cobrança cumulada apenas quando decorrentes de fatos geradores distintos, o que não é o caso dos autos;

ix. INDEFERIR a restituição das benfeitorias úteis e necessárias, por ausência de comprovação da realização destas no imóvel;

x. INDEFERIR a restituição dos valores dispendidos a título de tributos, já que a obrigação foi assumida pelo requerido, conforme cláusula 6 do instrumento contratual de promessa de compra e venda;

xi. INDEFERIR a restituição de valores relativos à eventuais licenças e supostos danos por ausência de funcionamento do armazém, pois dizem respeito exclusivamente à atividade empresarial da autora e não ao imóvel em si.

Tendo em vista que a requerida foi sucumbente em parte mínima do pedido, a requerida responderá pela integralidade das verbas sucumbenciais, em atenção ao disposto no artigo 86, parágrafo único, do Diploma Processual Civil.

Assim, condeno a requerida ao pagamento das custas, taxas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, em conformidade com o § 2o do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Por fim, em virtude de que nesta sentença há concessão de tutela de urgência para reintegração da autora na posse do imóvel, começará a produzir efeitos imediatamente a partir da publicação, de acordo com o artigo 1.012, § 1o, inciso V, do CPC.

Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.

Nova Mutum/MT, 24 de março de 2022.

LUCIANA DE SOUZA CAVAR MORETTI

Juíza de Direito”
(destaquei)

Como se vê do teor da sentença recorrida acima exposta, a togada singela entendeu corretamente que a parte requerida não demonstrou ter sido culpa da parte autora, por inadimplemento desta, a rescisão contratual, concluindo, assim, pela parcial procedência dos pedidos com rescisão do contrato e retorno das partes à situação anterior ao contrato desfeito.

Neste sentido, a despeito dos argumentos da parte recorrente em sentido diverso, perfilho do entendimento exposto na sentença recorrida de que é descabida a alegação da parte requerida de inadimplemento contratual pela parte autora, isso porque, como bem destacado acima,
“
as licenças junto à secretaria estadual do meio ambiente – SEMA, bem como alvarás de funcionamento a serem emitidos pelo Município de Nova Mutum e Corpo de Bombeiros são inerentes à própria atividade empresarial, não cabendo ao autor providenciar a referida documentação”
.

Outrossim, verifica-se que a
Cláusula 4 do contrato de compra e venda de Id. Num. 166320150 - Pág. 5/6 não faz referência quanto as licenças ambientais que, na versão da parte requerida, supostamente teriam causado a rescisão do contrato, não cabendo, à luz da boa-fé, interpretação extensiva do referido rol de documentos.

Além disso, corrobora a ilação acima exposta, o fato de que a parte requerida somente passa a sustentar em juízo a tese de inadimplemento contratual da parte autora, posto que quando notificada acerca de sua inadimplência (notificação de Id. 166320151), a apelante/requerida, na contranotificação de Id. 166320154, se limitou a alegar que não existiriam prestações vencidas, aduzindo suposta existência de ajuste extrajudicial de concessões mútuas entre as partes que justificaria o inadimplemento contratual, resultando na inaplicabilidade das Cláusulas 9.1, 9.2 e 9.3 do contrato de Id. Num. 166320150 - Pág. 7/8.

Nesta senda, saliento que a alegação de concessões mútuas que justificaria o inadimplemento das parcelas do preço, conforme sustenta a requerida, foi objeto de prova e escorreita análise na sentença recorrida nos seguintes termos:

“(...)

Sobre as concessões mútuas pelas partes para regularização do imóvel, entendo que não há qualquer demonstração nos autos, posto que o requerido não trouxe prova documental nesse sentido, tampouco a prova oral produzida em audiência de instrução foi capaz de demonstrar os fatos.

Nessa toada, a testemunha Leila Broeto, funcionária da requerida Alphagrain Trading de Grãos e Armazens Gerais LTDA, relatou que o imóvel foi adquirido em 2014, quando solicitaram as documentações necessárias ao funcionamento do armazém, sendo a principal a licença da SEMA.

Afirmou que quando da realização da auditoria, a SEMA solicitou que o armazém estivesse em nome da requerida Alphagrain para que fosse concedida a licença, o que não foi possível, porque deveria ser demonstrada a propriedade do imóvel em nome da requerida Alphagrain Trading de Grãos e Armazés Gerais LTDA.

Asseverou que funcionaram no local até 2017, quando foi indeferida a licença da SEMA, motivo pelo qual encerraram as atividades no armazém, não tendo conhecimento sobre os pagamentos efetuados, pois são de incumbência da diretoria da empresa.

A testemunha Paulo Henrique Coelho de Moraes, narrou que prestava serviços no ramo de transportes para a requerida Alphagrain Trading de Grãos e Armazéns Gerais LTDA, mas parou de prestar serviços em 2017, quando foi fechado o armazém, não sabendo o motivo.

Por sua vez, o informante Paulo Roberto Crestani, durante a audiência de instrução, relatou que em novembro/2013 as partes firmaram contrato de arrendamento, com opção de compra e, em agosto/2014, foi pactuada a compra e venda do imóvel.

Afirma que o pagamento foi entabulado em sacas de milho, iniciando em 2014, até o ano de 2020. Todavia, em 2017 a requerida parou de efetuar os pagamentos, acreditando ser em virtude da alta de preços do milho.

Assevera que a requerida alegou como motivo da falta de pagamento a ausência de documentação do imóvel, mas pelo que sabe a empresa operou no local até 2020 e a escritura pública somente seria outorgada após o pagamento total do preço avençado, bem como que a requerida tinha ciência da cessão do imóvel pelo Município de Nova Mutum.

De igual modo, o
informante Eudes Gomes Pereira, narrou que participou como corretor, intermediando o negócio entabulado entre as partes, de modo que o último pagamento foi efetuado em 2017, bem como que esta nunca efetuou os pagamentos na integralidade da saca de soja na data do vencimento, entregando valores menores
.

Relatou que o Ministério Público suspendeu a escritura do imóvel, pelo prazo de 02 (dois) anos, quando a requerida suspendeu os pagamentos futuros, por dificuldades na retirada das licenças necessárias ao funcionamento do armazém.

Sustenta que atualmente o imóvel está escriturado em nome da Centro Oeste Armazéns Gerais LTDA – ME, bem como que a requerida está na posse dos imóveis até os dias atuais, embora o armazém não esteja em funcionamento.

Afirmou que a requerida funcionou com o armazém do ano de 2014 à 2017
,
estando com as atividades paralisadas desde 2018
,
em virtude da impossibilidade de fornecimento do alvará, em virtude da suspensão imposta pelo Ministério Público
, assim como que não houve acordo das partes sobre o saldo devedor e não tem ciência sobre troca de e-mails entre as partes sobre o inadimplemento.

Neste ponto,
AS ALEGAÇÕES DO REQUERIDO NO SENTIDO DE QUE A INADIMPLÊNCIA TERIA SE DADO PELO REQUERENTE, O QUAL NÃO ENTREGOU O IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO, JÁ QUE NÃO FOI POSSÍVEL A OBTENÇÃO DAS LICENÇAS PARA FUNCIONAMENTO DO ARMAZÉM, ENTENDO QUE NÃO MERECEM ACOLHIMENTO, DEVENDO SER AFASTADA A TESE DE EXCEÇÃO AO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

AS LICENÇAS JUNTO À SECRETARIA ESTADUAL DO MEIO AMBIENTE – SEMA, BEM COMO ALVARÁS DE FUNCIONAMENTO A SEREM EMITIDOS PELO MUNICÍPIO DE NOVA MUTUM E CORPO DE BOMBEIROS SÃO INERENTES À PRÓPRIA ATIVIDADE EMPRESARIAL, NÃO CABENDO AO AUTOR PROVIDENCIAR A REFERIDA DOCUMENTAÇÃO, JÁ QUE NÃO DIZEM RESPEITO AO IMÓVEL EM SI, MAS A DESTINAÇÃO QUE A REQUERIDA PRETENDIA DAR AO IMÓVEL.

Outrossim, embora o Município de Nova Mutum tenha se abstido de conceder a anuência ao requerente para a elaboração da escritura definitiva dos imóveis alienados, quando da negativa, o requerido sequer faria jus ao referido documento, já que este seria fornecido após o pagamento da totalidade do preço avençado pela compra e venda do imóvel, o que pode ser verificado na cláusula 5.1 do instrumento contratual (ID no 44095898). Transcrevo:

“
5. DA ESCRITURA E POSSE

5.1. No prazo de até 10 (dez) dias úteis a contar da quitação integral deste instrumento particular, a
VENDEDORA
se obriga a outorgar em favor da
COMPRADORA
, ou a quem este eventualmente vier a indicar, a escritura pública de venda e compra em cumprimento ao presente contrato, correndo por conta dela,
COMPRADORA
, os emolumentos de Tabelionato e de Registros de Imóveis e o ITBI.”

Sobre a rescisão contratual, importante colacionar à baila o disposto no artigo 475 do Código Civil:

“
Art. 475
. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Nesse diapasão,
configurado o inadimplemento contratual por parte da demandada em relação ao pagamento do preço avençado, na cláusula 2, do compromisso de compra e venda firmado entre as partes, este deve ser resolvido, retornando as partes ao estado anterior à celebração da convenção.

(...)”
(destaquei)

Neste sentido, verifica-se que, de fato, não há como imputar à parte autora/apelada o alegado inadimplemento contratual, posto que a obtenção de licenças ambientais e alvará de funcionamento municipal é inerente à atividade que seria exercida pela requerida/apelante, cabendo somente à esta suportar o ônus da não obtenção dos referidos documentos, fato que é totalmente alheio ao contrato de compra e venda ajustado entre as partes, cujo preço deveria ter sido regularmente adimplido pela parte requerida no tempo e modo contratualmente previstos.

Nesta linha de intelecção, sobreleva-se o fato de que, conforme depoimento prestado pelo informante Eudes Gomes Pereira, que autuou como corretor e intermediando o negócio entabulado entre as partes, a inviabilidade da atividade da parte requerida decorreu de fato externo e alheio à relação contratual estabelecida entre as partes, consistente na suspensão da escritura do imóvel imposta pelo Ministério Público que inviabilizou a obtenção de alvará municipal, o que, repise-se, não tem relação nenhuma com o contrato estabelecido entre as partes.

Ademais, como bem destacado na sentença recorrida, conquanto a parte apelante alegue que o Município de Nova Mutum não tenha concedido à parte autora a anuência de alienação do imóvel que era de titularidade do Ente, sendo esta também uma inadimplência da parte apelada, constata-se que a parte requerida sequer fazia jus ao referido documento, isso porque
consta expressamente no contrato que a escritura definitiva do imóvel alienado somente seria fornecida à parte requerida, então compradora, após o pagamento da totalidade do preço avençado pela compra e venda do imóvel
, o que pode ser verificado na Cláusula 5.1 do instrumento contratual, a qual transcrevo abaixo:

“
5. DA ESCRITURA E POSSE

5.1. No prazo de até 10 (dez) dias úteis a contar da quitação integral deste instrumento particular, a
VENDEDORA
se obriga a outorgar em favor da
COMPRADORA
, ou a quem este eventualmente vier a indicar, a escritura pública de venda e compra em cumprimento ao presente contrato, correndo por conta dela,
COMPRADORA
, os emolumentos de Tabelionato e de Registros de Imóveis e o ITBI.”
(destaquei)

De outro giro, saliento que a nova documentação e argumentação expendida na seara recursal pela parte requerida, a qual corroboraria, na visão dela, o anterior inadimplemento contratual da parte autora, além de consubstanciar inovação recursal e não se tratarem de provas novas (não cabendo a juntada na forma do art. 435 do CPC), não possuem o condão de afastar o irretorquível inadimplemento do preço pela compra e venda do imóvel, posto que, por mais que eventualmente existisse a alegada moratória dada pela parte autora para pagamento do preço, tal ajuste deve ser compreendido como mera liberalidade, mormente porque, como sobredito, as alegações de não obtenção de alvará, licenças e conseguinte não exercício de atividade empresarial são circunstâncias alheias ao contrato de compra e venda ajustado entre as partes e à qualquer ato ou conduta da parte autora.

Ademais, corroborando a improcedência dos argumentos recursais, saliento que ao ler
os e-mails por ela coligidos no apelo não se verifica qualquer anuência expressa e inequívoca dos representantes da parte autora/recorrida no que se refere a proposta da recorrente, valendo destacar que a afirmação de que não existia nenhum pagamento pendente, bem como que haveria suposta suspensão dos pagamentos em razão de pendências documentais é feita pelo Sr. Leandro (leandro@alphagrain.com.br), represente da ora recorrente, e não da parte recorrida
.

Por conseguinte, diante do inarredável inadimplemento contratual pela parte requerida/apelante, impõe-se a rescisão contratual, com o conseguinte retorno das partes ao
status quo ante
(art. 475 CC), com a retomada do imóvel mediante reintegração de posse e correspondente devolução das parcelas pagas pelo preço do imóvel pela parte autora, além da condenação da requerida pelo usufruto do imóvel da entrada na posse até a efetiva reintegração seguindo o ajuste de aluguel que houve entre as partes antes da compra e venda, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula 9.2 do contrato, autorizada a compensação de valores devidos pelas partes uma à outra.

E o entendimento jurisprudencial desta Corte de Justiça não destoa do acima enunciado, conforme se observa dos seguintes arestos:

“ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0013298-12.2007.8.11.0041

Apelação no 0013298-12.2007.811.0041

Apelantes: Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal

Apelados: Elifas Levi Parreira e Rose Marya Boabaid Parreira

EMENTA:

APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – CERCEAMENTO DE DEFESA E FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL AFASTADOS – INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES DEMONSTRADA – POSSIBILIDADE DA RESCISÃO DO CONTRATO – INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO QUE DISPENSA PEDIDO EXPRESSO – DANOS MORAIS VERIFICADOS – DIMINUIÇÃO DO VALOR – POSSIBILIDADE.

Demonstrada a inadimplência por parte dos promitentes compradores, possível a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.

A indenização por fruição não exige pedido expresso na petição inicial, porquanto trata-se de consectário da rescisão do contrato e de retorno aos status quo ante, bem assim atende ao princípio da vedação do enriquecimento sem causa.

A indenização tem por pressuposto a demonstração do ilícito e da obrigação de indenizar, que se verificados, levam à procedência do pleito indenizatório, com o arbitramento em valor razoável e que também atenda ao caráter pedagógico.”
(N.U 0013298-12.2007.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/03/2022, Publicado no DJE 30/03/2022)

“RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA IMÓVEL
RURAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO – REJEIÇÃO –
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DO REQUERIDO/APELANTE – INADIMPLEMENTO COMPROVADO – RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1 - Comprovado o pagamento do parcelamento do preparo recursal deferido, não há falar em deserção.

2 - Incontroverso o atraso considerável no pagamento das prestações ajustadas e levando em consideração as peculiaridades do caso, a hipótese não se aplica a teoria do adimplemento substancial, porque o Apelante não pagou sequer 50% (cinquenta por cento) do preço.

3 - Comprovada a inadimplência do comprador, a rescisão do contrato de compra e venda é medida que se impõe, amparada pelo artigo 475 do Código Civil, que assim dispõe: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

5 – Constatado o descumprimento contratual por parte do Apelante e configurada a inadimplência, rescindido o contrato de pleno direito, tem como consequência o retorno das partes ao estado originário com a devolução do imóvel aos Recorridos
.”
(N.U 1029767-67.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/12/2021, Publicado no DJE 07/12/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS –
NÃO COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO QUE ESTAVA CONDICIONADO – ÔNUS DA PARTE NÃO SATISFEITO – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR
– TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL –
RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – NECESSIDADE – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
– PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL E NÃO TRIENAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

No que tange ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

Deve ser declarada a rescisão de transferência de posse de imóvel rural, quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador.

O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de posse de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior com a restituição do imóvel e o pagamento de perdas e danos.

Nas hipóteses de pretensão reparatória fundamentada em inadimplemento contratual, o prazo prescricional segue o disposto no art. 205, do CC, ocorrendo em dez anos (STJ, REsp 1.280.825/RJ).”
(N.U 0001969-96.2012.8.11.0018, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 05/05/2021, Publicado no DJE 24/08/2021)

Por fim, descabe o pedido para que seja o aluguel pelo usufruto do imóvel fixado até 31/12/2016, isso porque o imóvel está na posse da requerida, ora apelante, sendo irrelevante à autora/recorrida, que está despojada de seu bem por direito, o exercício ou não de atividade empresarial pela requerida no imóvel após tal data.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo interposto pela parte requerida, mantendo incólume a escorreita sentença recorrida, e
e
m razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
devida pela apelante/requerida à apelada/autora de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023