Tribunal: TJMT
Processo: 1007467-60.2019.8.11.0003
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-19
Data de publicação: 2023-09-20

Ementa:
APELAÇÃO. USUCAPIÃO. POSSE ADVINDA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA INADIMPLENTE. CONTINUAÇÃO DA POSSE. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO CREDOR. RETORNO DOS AUTOS PARA PROVA DE POSSE. DESNECESSIDADE. PROVAS SUFICIENTES. HONORÁRIOS DE FORMA EQUITATIVA. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 1076 DO STJ. ARBITRAMENTO SOBRE O VALOR DA CAUSA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1- “Posse precária decorrente de compromisso de compra e venda inadimplido. Prescrição aquisitiva que não pode ser oposta em face da promitente vendedora.” (TJ-SP - AC: 10315076020178260100 SP 1031507-60.2017.8.26.0100, Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 20/05/2021, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2021).
2- O art. 370 do CPC dispõe que “Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito”, e o parágrafo único estabelece que “O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias”.
3- Deve-se aplicar o Tema 1076 do STJ, para que os honorários incidam, neste caso, sobre o valor da causa, e não de forma equitativa

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007467-60.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SANDRO PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 459.815.231-15 (APELANTE), ARTHUR RODRIGUES DE SOUSA OLIVEIRA - CPF: 034.266.091-85 (ADVOGADO), SIRLENE DE FATIMA COSTA - CPF: 063.186.196-31 (APELANTE), CONSTRUTORA METRON LTDA - CNPJ: 03.941.119/0001-57 (APELADO), THALLES REZENDE LANGE DE PAULA - CPF: 009.490.111-26 (ADVOGADO), AUSENTES, INCERTOS E DESCONHECIDOS (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. USUCAPIÃO. POSSE ADVINDA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA INADIMPLENTE. CONTINUAÇÃO DA POSSE. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO CREDOR. RETORNO DOS AUTOS PARA PROVA DE POSSE. DESNECESSIDADE. PROVAS SUFICIENTES. HONORÁRIOS DE FORMA EQUITATIVA. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 1076 DO STJ. ARBITRAMENTO SOBRE O VALOR DA CAUSA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1- “
Posse precária decorrente de compromisso de compra e venda inadimplido. Prescrição aquisitiva que não pode ser oposta em face da promitente vendedora.” (
TJ-SP - AC: 10315076020178260100 SP 1031507-60.2017.8.26.0100, Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 20/05/2021, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2021).

2- O art. 370 do CPC dispõe que “
Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito
”, e o parágrafo único estabelece que “
O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias
”.

3- Deve-se aplicar o Tema 1076 do STJ, para que os honorários incidam, neste caso, sobre o valor da causa, e não de forma equitativa

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1007467-60.2019.8.11.0003

APELANTES: SANDRO PEREIRA DOS SANTOS e outros

APELADOS: CONSTRUTORA METRON LTDA e outros

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
SANDRO PEREIRA DOS SANTOS e outros
contra sentença em AÇÃO DE USUCAPIÃO n. 1007467-60.2019.8.11.0003, da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
/MT, movida em desfavor de
CONSTRUTORA METRON LTDA e outros
, em que se julgou improcedente o pedido de usucapião e o pedido reconvencional de reintegração de posse.

Afirma que “
A posse do imóvel foi adquirida do senhor WANDER LUIS PINA DA SILVA e de sua esposa, SUELI FLORÊNCIO PINA, ainda no ano de 1997. Embora o instrumento do compromisso de compra e venda tenha sido confeccionado em 14 de dezembro de 2006, consta em sua CLÁUSULA TERCEIRA a ressalva de que a posse foi adquirida em 1997
”.

Declara que “
A posse sempre foi mansa, pacífica e de boa-fé. O bem, ademais, sempre foi utilizado, pelos requerentes, para a residência deles e de seus filhos
”.

Expõe que “
Os documentos que instruem o presente feito, sobretudo o comprovante de ligação de energia elétrica e o conteúdo do instrumento particular de compromisso de compra e venda, demonstram de forma cabal a posse dos requerentes desde o ano de 1997, é dizer, por aproximadamente 26 anos
”.

Aduz que “
O imóvel, que possui apenas 96,288m2, sempre foi destinado à moradia da família, na esteira das fotos anexas. Corrobora tal assertiva o próprio caráter do bem, que se situa em conjunto habitacional e tem finalidade residencial, circunstâncias que ressaem até mesmo da leitura da matrícula
”.

Sustenta que “
O justo título, necessário apenas para a usucapião ordinária, caso assim entenda o juízo, se perfaz por meio do compromisso de compra e venda firmado com os alienantes WANDER LUIS PINA DA SILVA e sua esposa SUELI FLORÊNCIO PINA, contendo a ressalva expressa de que a posse foi adquirida em 1997 (CLÁSUSULA TERCEIRA)
”.

Diz que “
a boa-fé não é exigida na usucapião extraordinária e nem tampouco na especial urbana, razão por que, ainda que os requerentes a tenham – boa-fé -, sequer faz-se necessária a sua aferição, porque também preenchem as condições dessas duas modalidades de prescrição aquisitiva
”.

Fala que “
os companheiros não possuem outro imóvel urbano ou rural registado em seus nomes. Esse fato também não foi questionado na contestação
.”

Argumenta que “
o instrumento particular de promessa de compra e venda entre os alienantes (WANDER e SUELI) e a requerida foi entabulado em 04 de junho de 1996, prevendo 177 parcelas, sendo 13 por ano (CLÁUSULA NONA – no último mês eram pagas duas prestações). Nessa linha de raciocínio, vê-se que o contrato teve um período de aproximadamente 14 anos (177/13), de sorte que a última prestação venceu em 04/06/2010 (aproximando para mais). Da data do vencimento da última parcela até os dias atuais já se passaram mais de 13 anos, e de lá para cá não se tem notícia de qualquer cobrança, causa suspensiva ou interruptiva da prescrição aquisitiva.
”

Defende que “
há confusão do juízo quando afirma que a posse é precária. Seria precária se fosse oriunda de relação jurídica travada entre os próprios recorrentes e a construtora ré. Não é o caso dos autos, já que o instrumento particular foi firmado com terceiros, constituindo, na verdade, embora desnecessário para o caso, justo título”.

Consigna que “
não se pode falar que a posse é precária, já que amparada em título que não corresponde ao contrato de compra e venda entre os devedores originários e a parte apelada”.

Entende que “
A despeito da afirmação do juízo no sentido de que ‘Enquanto houver parcelas em aberto do contrato de compra e venda, o comprador tem mera expectativa de transmissão da propriedade’, a parte ré em nenhum momento demonstrou esse inadimplemento. Aliás, em sua defesa não juntou um documento sequer capaz de demonstrar a persistência da dívida quanto aos senhores WANDER e SUELI.”

Aduz que “
26 anos não são 26 dias, e não há demonstração de qualquer tipo de irresignação da recorrida durante essas quase três décadas”.

Descreve que “
mesmo que remotamente se considere precária a posse exercida durante a vigência do pacto entre os alienantes e a requerida, é certo que, com o vencimento da última parcela, não tendo havido qualquer providência da ré, opera-se a inversão do caráter da posse imprópria para a posse própria, com os efeitos que lhe são inerentes, inclusive início da prescrição aquisitiva
.”

Salienta que, “
levando-se em conta, como já dito, o vencimento da última parcela em 04/06/2010 (aproximando para mais), bem como a admissão, pelo STJ, de que o requisito temporal exigido pela lei seja implementado no curso da respectiva ação judicial, ainda que o réu tenha apresentado contestação (REsp 1361226), tem-se que atualmente já se passaram mais de 13 anos, sem qualquer tipo interferência ou cobrança, como anotado na própria sentença, prazo mais que suficiente ao reconhecimento a qualquer uma das espécies de usucapião urbana previstas no ordenamento brasileiro.”

Cita que “
a dívida está prescrita, levando em conta o disposto no art. 205, §5o, I, CC, pelo qual é de 05 anos o prazo prescricional para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular
”.

Alude que, “
Apenas a título de argumentação, caso se insista na injustiça da posse, mais correto seria o seu enquadramento como clandestina, e não como precária, já que oriunda de compromisso de compra e venda sem anuência do proprietário/apelada. Mesmo aqui há possibilidade de transmudação da posse, haja vista que o próprio art. 1208, CC, esclarece que não induzem posse os atos clandestinos, senão depois de cessar a clandestinidade
.”

Assevera que “
É prudente, pois, que haja reabertura da instrução acerca desse aspecto, pois no ponto o juízo acabou invertendo o ônus da prova, atribuindo aos apelantes o dever de demonstrar a falta de precariedade, em desatendimento ao art. 373, II, que impõe ao réu o ônus de demonstrar fato extintivo ou modificativo do direito do autor, bem como ao §1o do mesmo artigo, que prevê, mesmo no caso de distribuição dinâmica, o dever de se oportunizar à parte prejudicada a desicumbência do novo ônus processualmente lhe atribuído
.”

Destaca que, “
em relação aos honorários do pedido reconvencional, observa-se que foram fixados por equidade, e não com base no art. 85, §2o, CPC, sendo mister a devida correção por esse e. TJMT
”.

Em suma, requer o provimento do recurso com a reforma da sentença, ou cerceamento de defesa. Por fim, a correção dos honorários (id. 178816695).

Em contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 178816697).

Sem interesse do MP (id. 178815337).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
SANDRO PEREIRA DOS SANTOS e outros
contra sentença em AÇÃO DE USUCAPIÃO n. 1007467-60.2019.8.11.0003, da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis
/MT, movida em desfavor de
CONSTRUTORA METRON LTDA e outros
, em que se julgou improcedente o pedido de usucapião e o pedido reconvencional de reintegração de posse.

Colacionou-se na inicial contrato de compra e venda entre os terceiros, não elencados nos autos, Wander e Sueli, com a apelada, Construtora Metron Ltda, de 04/06/1996, em que se consigna o pagamento parcelado do imóvel em 177 prestações, bem como cláusula de posse precária enquanto o contrato não fosse quitado (id. 178812517):

[...]

Depreende-se que a posse do casal, portanto, era precária em relação à apelada, enquanto não adimplido o contrato.

Em outro contrato, este casal, Wander e Sueli, vendem o imóvel para o apelante Sandro, dizendo que este teria a posse desde 1997, data que pagaram o bem ao casal, a despeito de o contrato ser de 14/12/2006. Afere-se do contrato ausência de qualquer anuência da apelada (id. 178812518).

Desde a inicial o apelante se silencia quanto à eventual
quitação
do contrato pelo casal de vendedores em relação à apelada, mas consigna que a última parcela de pagamento venceu em 04/06/2010, e não se têm notícias de cobranças, de maneira que sua posse seria suficiente à prescrição aquisitiva.

Acerca da posse desde 1996, certamente que deve ser considerada frente ao contrato entre os vendedores com a apelada e, de fato, a posse não é justa a convalidar a posse para usucapião.

O apelado continua na posse dos vendedores, de modo que assumem sua natureza precária.

O art. 1.207 do Código Civil dispõe que
“O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais”.

Conforme ensinamentos de ANTÔNIO C. MORATO,
“o sucessor singular (no caso do legatário, mencionado no artigo anterior e também na transmissão inter vivos, como é o caso do adquirente de um bem em contrato de compra e venda) tem a possibilidade de unir sua posse à anterior ou não, de acordo com a sua vontade”
(Código Civil interpretado: artigo por artigo, parágrafo por parágrafo/Costa Machado, organizador; Silmara Juny Chinellato, coordenadora. – 9. Ed. – Barueri, SP: Manoele, 2016, página 1062).

Se a posse advém dos vendedores, e é de ciência do apelado desde sempre, tanto que apresentam o contrato com a inicial, adquiriram uma posse vinculada à posse indireta da apelada.

O CC estabelece:

“
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

[...]

Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.
”

Conforme entendimento em caso análogo, “
Aquele que exerce posse sobre um imóvel com base numa relação obrigacional que, justamente, deu legitimidade para seu ingresso e permanência no local (ex:
compromisso
de
compra
e
venda
, contrato de aluguel, contrato de comodato, etc)
não exerce, durante a vigência do contrato, posse com animus domini, mas sim
posse

direta
(art. 1.197 do CCB ). 2. Quem ingressa em determinado imóvel, baseado em contrato de
compromisso
de
compra
e
venda
, e a partir de certo momento
passa a inadimplir as prestações por ele devidas
(notadamente, o pagamento das parcelas) sem, contudo, desocupar o imóvel, age com abuso de confiança, exercendo, portanto,
posse precária - e, logo, injusta (art. 1.200 do CCB ) a partir do momento em que se tornou inadimplente
” (TJPR - 17a C.Cível - AC - 1357649-7 - Colorado - Rel.: Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - Unânime - - J. 18.11.2015).

É o caso dos autos. O apelado continua a posse de quem comprou originariamente, e tinha ciência da relação obrigacional entre os vendedores e a apelada, de maneira que adquiriu posse precária, ainda mais quando não deu ciência da compra e venda para com a construtora.

Mesmo que se diga que eventual posse seria contabilizada, portanto, a partir do vencimento da última parcela do contrato entre os vendedores e a apelada, tal ocorreu em 04/06/2010, e, contabilizando um prazo quinquenal, eventual interrupção teria ocorrido em 04/06/2015, assim, até o momento, teria se decorrido 8 (oito) anos de posse que seria justa/não precária, tempo não suficiente para usucapião.

Ademais, mesmo que se diga em eventual adimplemento do casal frente à apelada, tal fato, portanto, não resultaria em direito de usucapião pelo apelante, mas sim dever contratual dos vendedores para com ele. Se foram adimplentes, quitando as prestações junto à recorrida, devem, assim, exigir escrituração e, depois, transferir a propriedade para o recorrente, conforme previsto no contrato entre eles entabulado, cláusula 4a:

Assim, independentemente de se alegar justo título ou boa-fé, a natureza da posse do apelado advém de uma posse precária por livre disposição contratual, não se devendo falar em clandestinidade. A precariedade foi assumida pelo pacta sunt servanda, e não deve ser descaracterizada e relativizada.

Mesmo que se diga que a relação contratual foi tomada entre o casal e a apelada, sem participação do apelante, era de seu conhecimento quem era o verdadeiro proprietário do bem, já que a matrícula é pública, e estavam com o contrato com a recorrida em mãos, tendo adquirido o bem sem a devida anuência da credora.

O CC, sobre a necessidade de anuência em diversos negócios, a se perfectibilizar a boa-fé contratual:

“Art. 220
. A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento
.

[...]

Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

Parágrafo único.
O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta.”

[...]

Art. 1.457. O titular do crédito empenhado só pode receber o pagamento
com a anuência, por escrito, do credor pignoratício
, caso em que o penhor se extinguirá.

[...]

Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.

[...]§ 3 o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430,
salvo anuência do credor.”

Sobre a necessidade de retorno dos autos para que a parte apelante demonstre a falta de precariedade da posse, não vejo tal necessidade, pois as provas produzidas nos autos são suficientes a se concluir pela posse precária, tendo, em primeiro grau, já se colhido prova testemunhal e documental suficientes à análise da questão.

O art. 370 do CPC dispõe que “
Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito
”, e o p
arágrafo único estabelece que “
O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias
”.

Assim, sendo desnecessária a produção de provas, e estando o feito maduro a julgamento, não há que falar em cerceamento de defesa.

Deste modo, deve a sentença ser mantida, pela improcedência do pedido de usucapião.

Neste sentido:

“
AÇÃO DE USUCAPIÃO DE IMÓVEL URBANO. Sentença de improcedência. Insurgência da autora. Inadimplemento da adquirente. Posse precária decorrente de compromisso de compra e venda inadimplido. Prescrição aquisitiva que não pode ser oposta em face da promitente vendedora. Precedentes desta C. 7a Câmara. Ausência de 'animus domini'. Sentença mantida. Recurso desprovido
.” (TJ-SP - AC: 10315076020178260100 SP 1031507-60.2017.8.26.0100, Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 20/05/2021, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2021).

“
Apelação cível. Usucapião extraordinária. Posse decorrente de contrato particular de compromisso de compra e venda. Animus domini. Inexistência. Ação de execução e penhora anterior à posse. Recurso desprovido. São requisitos formais da usucapião extraordinária o lapso de tempo previsto em lei, a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini. O exercício de posse direta sobre bem imóvel, decorrente de contrato particular de compromisso de compra e venda, quando o comprador tinha conhecimento de penhora incidente sobre o imóvel decorrente de processo de execução anterior ao negócio, é de natureza precária e por essa razão não gera direito à aquisição do domínio pela usucapião, pois a origem da posse impede a configuração do animus domini. Não comprovado o preenchimento dos pressupostos exigidos por lei, já que faltante o ânimo de dono, a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe
.” (TJ-RO - AC: 70148911920178220002 RO 7014891-19.2017.822.0002, Data de Julgamento: 23/07/2019).

Sobre os honorários na reconvenção, tem razão a parte apelante, pois não devem ser arbitrados de forma equitativa, nos termos do Tema 1076 do STJ:

“i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa.

ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.
”

Assim, devem os honorários incidirem sobre o valor da causa.

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso, para que os honorários da reconvenção incidam sobre o valor dado à causa, em 10%.

Deixo de majorar os honorários, pois incabível em caso de provimento parcial de recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/09/2023