Tribunal: TJMT
Processo: 1004089-33.2018.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-17
Data de publicação: 2023-05-23

Ementa:
RECURSO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. OPOSIÇÃO A OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. COBRANÇA DE ALUGUEL. RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO. TERMO INICIAL COM MORA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRIDO. SENTENÇA REFORMADA SOMENTE AO TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Com o advento da notificação extrajudicial aviado pelo requerente em 14/12/2017, recebido pela requerida em 18/01/2018 (via Correio), com a oposição à sua ocupação, nas condições outrora livre de ônus, e passando a estipular/cobrar alugueis, surgiu desta forma o direito do autor de receber o aluguel na proporção da fração ideal que lhe cabe (art. 1.319 do CC), sobretudo pela requerida ter confessado a ocupação exclusiva do imóvel.
2. Incidência dos aluguéis sobre a parte comercial deve ocorrer desde a constituição em mora da requerida (termo inicial), por meio de notificação extrajudicial recebida.
3. O laudo pericial judicial o meio mais adequado tecnicamente a apurar o real valor locativo do imóvel nos conflitos do gênero.
4. Recurso de Apelação Conhecido e Parcialmente Provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004089-33.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[GERALDO JOAO DA COSTA - CPF: 244.243.746-53 (APELADO), RICARDO CORREA MARQUES - CPF: 693.543.751-20 (ADVOGADO), GD COMERCIO DE BORRACHAS E DERIVADOS LTDA - CNPJ: 01.339.738/0001-40 (APELANTE), MARCELA LEAO SOARES - CPF: 133.367.198-95 (ADVOGADO), SIRLEIA STROBEL - CPF: 378.036.031-49 (ADVOGADO), LETICIA BATISTA DE SOUZA - CPF: 030.165.801-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. OPOSIÇÃO A OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. COBRANÇA DE ALUGUEL. RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO. TERMO INICIAL COM MORA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRIDO. SENTENÇA REFORMADA SOMENTE AO TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Com o advento da notificação extrajudicial aviado pelo requerente em 14/12/2017, recebido pela requerida em 18/01/2018 (via Correio), com a oposição à sua ocupação, nas condições outrora livre de ônus, e passando a estipular/cobrar alugueis, surgiu desta forma o direito do autor de receber o aluguel na proporção da fração ideal que lhe cabe (art. 1.319 do CC), sobretudo pela requerida ter confessado a ocupação exclusiva do imóvel.

2. Incidência dos aluguéis sobre a parte comercial deve ocorrer desde a constituição em mora da requerida (termo inicial), por meio de notificação extrajudicial recebida.

3. O laudo pericial judicial o meio mais adequado tecnicamente a apurar o real valor locativo do imóvel nos conflitos do gênero.

4. Recurso de Apelação Conhecido e Parcialmente Provido.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 1004089-33.2018.8.11.0003 interposto pela requerida GD COM. DE BORRACHAS E DERIVADOS LTDA contra sentença proferida na “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS” ajuizada por GERALDO JOÃO DA COSTA, perante a 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

A causa de pedir e pedido da ação fundam-se no fato de que por força da sentença homologatória de acordo proferida no dia 14/03/2017, nos autos da ação ordinária de resolução da sociedade de número 3796-39.2013.811.0041 (Código 797419), que tramita na Nona Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, o requerente não mais faz parte do quadro societário da empresa requerida desde 14/03/2017.

Alegou que por não existir contrato de locação entre as partes, o autor notificou a requerida para regularizar a situação ocupacional do imóvel do requerente, já indicando o valor mensal sugerido da locação em R$ 35.910,00, sendo o valor que lhe toca é de R$ 17.955,00 (50%), de modo que os outros 50% pertencem à sócia da requerida.

Sustentou que realizou nova avaliação do imóvel por profissional competente, tendo sido constatado que o valor a ser cobrado de aluguel, por padrão e localização, é de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), e que a requerida nunca pagou qualquer parcela do valor indicado e nem manifestou vontade de contratar, mas continua utilizando o referido imóvel.

Em pedidos, requerer o deferimento da tutela de urgência, a fim de que se proceda à fixação dos aluguéis provisórios para o requerente em 80% de R$ 16.500,00, ou seja, R$ 13.200,00 (treze mil e duzentos reais), a contar da citação da requerido e ao final que sejam fixados alugueis no valor de R$ 33.000,00, a partir de 14/03/2017, sendo R$ 16.500,00 para o requerente, por ter 50% do domínio do imóvel, sem prejuízo das verbas de sucumbência.

Indeferido o pedido de tutela de urgência.

Prolatada a sentença que consta sob o ID. no 149840793, assim exarou:

“DIANTE DO EXPOSTO e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inserto na inicial, EXTINGUINDO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, fincado no disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para fixar o valor mensal do aluguel devido pela parte ré à parte autora, no importe de R$9.040,00, a partir de 14/03/2017, importe que deverá ser reajustado anualmente pelo IGPM, a partir da sentença, bem como, condenar a requerida ao pagamento de alugueis na forma referenciada, valores que deverão ser atualizados pelo INPC a partir de cada vencimento (mensal) e acrescidos de juros legais, a partir da citação.

Em face da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, do CPC, as despesas processuais e os honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, verbas que deverão rateadas entre as partes na proporção de 50% para cada parte.

No mais, AUTORIZO, desde já, o levantamento da(s) importância(s) depositada(s), relativamente aos honorários periciais, em favor do expert nomeado na espécie, mediante a expedição do competente alvará.”

Irresignado, a requerida/recorrente em sua apelação (ID 149840807) apresentou tese, preliminar, de ocorrência de cerceamento de defesa, sob o argumento que com a o julgamento antecipado da lide realizado pelo Juízo a quo, a requerida deixou de instruir o processo, a se comprovar a data de termo inicial dos alugueis e o seu valor.

Requer seja anulada a sentença e os autos retornados ao Juízo de primeira instância para que seja oportunizada às partes a produção de todas as provas em direito admitidas.

No mérito arguiu que o recorrido se manteve e continua se mantendo irredutível para solucionar todos os aluguéis e, quer aqui cobrar pela sua parte do imóvel ocupado pela recorrente, mas não quer pagar aluguel em todos os outros imóveis que ele ocupa e que também pertencem em co-propriedade à sócia da recorrente.

Que mostra-se totalmente desarrazoado o arbitramento do valor fixado na sentença recorrida a título de aluguéis, visto que o arbitramento se deu com base no laudo pericial, realizado um comparativo dentro de um raio de até 200 m da localização do imóvel avaliado, utilizando o Método Comparativo Direto de Mercado, sendo utilizadas as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário.

Alegou que o valor fixado em sentença deve ser reduzido para o importe de R$15.000,00 ficando a cargo da Apelante apenas o valor de R$7.500,00, relativo à 50% do imóvel, a adequar dessa forma à atual situação econômica vivenciada pela sociedade, sobretudo em relação àqueles que ainda estão sofrendo as consequências da pandemia.

O Juízo a quo, entendeu por julgar parcialmente procedente a ação, fixando como data inicial os aluguéis a partir de 14/03/2017, contudo, alega que na ação de arbitramento de aluguéis a incidência do termo inicial deve ser exercido somente com o trânsito em julgado da decisão condenatória e não a partir da suposta data fixada pelo Recorrido.

Sustentou ainda que somente seria devido os aluguéis a partir da referida data se a ocupação fosse indevida, o que de fato não ocorreu, assim, vez que não há qualquer comprovação nos autos que o contrato se iniciou no referido dia, deve a fixação dos aluguéis a partir do trânsito em julgado e não de data aleatória informada pelo apelado, da mesma forma alegou que a correção monetária e os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado.

Requer seja o presente recurso recebido e provido a fim de que reformar a sentença prolatada pelo MM. Juízo de origem, requerendo seja acolhida a preliminar de cerceamento de defesa e caso não seja este o vosso entendimento que no mérito seja reduzido o valor do aluguel estipulado para o importe de R$7.500,00, fixando a data do início do pagamento e eventual reajuste a partir do trânsito em julgado da decisão e não do dia 14/03/2017.

Contrarrazões sob ID no. 149840811, o apelado requer a manutenção da sentença, além de condenação da apelante em litigância de má-fé.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de “AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – ALUGUEIS PROVISÓRIOS”, proposta por GERALDO JOÃO DA COSTA, doravante denominado recorrido, em desfavor do GD COMERCIO DE BORRACHAS E DERIVADOS LTDA doravante denominada recorrente.

A causa de pedir e pedido da ação fundam-se no fato de que por força da sentença homologatória de acordo proferida no dia 14/03/2017, nos autos da ação ordinária de resolução da sociedade de número 3796-39.2013.811.0041 (Código 797419), que tramita na Nona Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, o requerente não mais faz parte do quadro societário da empresa requerida desde 14/03/2017.

Alegou que por não existir contrato de locação entre as partes, o autor notificou a requerida para regularizar a situação ocupacional do imóvel do requerente, já indicando o valor mensal sugerido da locação em R$ 35.910,00, sendo o valor que lhe toca é de R$ 17.955,00 (50%), de modo que os outros 50% pertencem à sócia da requerida.

Sustentou que realizou nova avaliação do imóvel por profissional competente, tendo sido constatado que o valor a ser cobrado de aluguel, por padrão e localização, é de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), e que a requerida nunca pagou qualquer parcela do valor indicado e nem manifestou vontade de contratar, mas continua utilizando o referido imóvel.

Em pedidos, requerer o deferimento da tutela de urgência, a fim de que se proceda à fixação dos aluguéis provisórios para o requerente em 80% de R$ 16.500,00, ou seja, R$ 13.200,00 (treze mil e duzentos reais), a contar da citação da requerido e ao final que sejam fixados alugueis no valor de R$ 33.000,00, a partir de 14/03/2017, sendo R$ 16.500,00 para o requerente, por ter 50% do domínio do imóvel, sem prejuízo das verbas de sucumbência.

Indeferido o pedido de tutela de urgência.

Prolatada a sentença que consta sob o ID. no 149840793, assim exarou:

“DIANTE DO EXPOSTO e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inserto na inicial, EXTINGUINDO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, fincado no disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para fixar o valor mensal do aluguel devido pela parte ré à parte autora, no importe de R$9.040,00, a partir de 14/03/2017, importe que deverá ser reajustado anualmente pelo IGPM, a partir da sentença, bem como, condenar a requerida ao pagamento de alugueis na forma referenciada, valores que deverão ser atualizados pelo INPC a partir de cada vencimento (mensal) e acrescidos de juros legais, a partir da citação.

Em face da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86, do CPC, as despesas processuais e os honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, verbas que deverão rateadas entre as partes na proporção de 50% para cada parte.

No mais, AUTORIZO, desde já, o levantamento da(s) importância(s) depositada(s), relativamente aos honorários periciais, em favor do expert nomeado na espécie, mediante a expedição do competente alvará.”

Irresignado, a requerida/recorrente em sua apelação (ID 149840807) apresentou tese, preliminar, de ocorrência de cerceamento de defesa, sob o argumento que com a o julgamento antecipado da lide realizado pelo Juízo a quo, a requerida deixou de instruir o processo, a se comprovar a data de termo inicial dos alugueis e o seu valor.

Requer seja anulada a sentença e os autos retornados ao Juízo de primeira instância para que seja oportunizada às partes a produção de todas as provas em direito admitidas.

No mérito arguiu que o recorrido se manteve e continua se mantendo irredutível para solucionar todos os aluguéis e, quer aqui cobrar pela sua parte do imóvel ocupado pela recorrente, mas não quer pagar aluguel em todos os outros imóveis que ele ocupa e que também pertencem em co-propriedade à sócia da recorrente.

Alegou que o valor fixado em sentença deve ser reduzido para o importe de R$15.000,00 ficando a cargo da Apelante apenas o valor de R$7.500,00, relativo à 50% do imóvel, a adequar dessa forma à atual situação econômica vivenciada pela sociedade, sobretudo em relação àqueles que ainda estão sofrendo as consequências da pandemia.

O Juízo a quo, entendeu por julgar parcialmente procedente a ação, fixando como data inicial os aluguéis a partir de 14/03/2017, contudo, alega que na ação de arbitramento de aluguéis a incidência do termo inicial deve ser exercido somente com o trânsito em julgado da decisão condenatória e não a partir da suposta data fixada pelo Recorrido.

Em contrarrazões o apelado requereu condenação da recorrente por litigância de má-fé, sob o argumento do recurso ser meramente protelatório.

Recurso tempestivo e devidamente preparado. Passo a analisar.

- Da Preliminar de ocorrência de cerceamento de defesa, pelo julgamento antecipado da lide.

Em análise de arguição de preliminar de cerceamento de defesa, sob o argumento de que com o julgamento antecipado da lide, o juízo de primeiro grau privou a recorrente do seu direito de produzir provas, a consubstanciar em seu objetivo de se comprovar a data de termo inicial dos alugueis e o seu valor, entendo que não há razão acolher sua pretensão de anular a sentença a quo. Senão vejamos.

O juiz pode apreciar livremente as provas e documentos carreados nos autos, e se suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia. (4a. Turma, AG 14.952-AgRg, Relator Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO, J. 4.12.91, DJU de 3.2.92). No mesmo sentido: RT 900/150. TJSP, AP 992.07.025249-O, às notas do CPC e Legislação Processual Civil, 44a. (Edição, THEOTONIO NEGRÃO e OUTROS).

Ademais se tem dos autos que o objeto de nova instrução processual que visa a recorrente com sua arguição preliminar, à evidência, já restou amplamente discutido entre as partes, sendo solucionado o impasse com a realização de perícia oficial (ID no 149840730), com oportunidade às partes para nomeação de assistente técnico, a acompanhar o ato.

A perícia técnica apresentou a metodologia utilizada na avaliação, realizado com comparativo direto de dados do mercado (NBR 14653-2), com base em processo de inferência estatística, com adoção de modelo de regressão linear a consequentemente o demonstrar o justo valor do aluguel.

Assim, o que se extrai das alegações da apelante é, em síntese, um descontentamento com o resultado da perícia judicial que demonstrou todos os parâmetros que fundamentaram a conclusão judicial no sentido de que o apelado fazer jus ao recebimento de aluguel no percentual (50%) sobre o montante de R$ 18.080,00 (dezoito mil e oitenta reais), item-5 do laudo pericial (ID 149840730). A data de início e valor do imóvel, por seu aluguel, restou bem comprovados nos autos, satisfatoriamente.

Nestes casos a jurisprudência de nossos eg. Tribunais pátrios não destoam a assegurar o livre convencimento motivado a deslinde da lide pelo Juízo da causa:

“PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INVERSÃO DO JULGADO QUE, NO CASO, DEMANDARIA O REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. 1. Cumpre ao magistrado, destinatário da prova, valorar sua necessidade, conforme o princípio do livre convencimento motivado. Assim, não há violação ao arts. 130 e 131 do CPC quando o juiz, em decisão adequadamente fundamentada, defere ou indefere a produção de provas, seja ela testemunhal, pericial ou documental. 2. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem a respeito do cerceamento de defesa, tal como colocada a questão nas razões recursais, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor do óbice previsto no enunciado no 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AgRg no AREsp 444634 SP 2013/0400212-9 (STJ) - Data de publicação: 04/02/2014).

Na mesma toada, em homenagem ao princípio e consequente aplicação da parêmia latina "iudex este peritus peritorum" (o juiz é o perito dos peritos), é prerrogativa do magistrado analisar as provas juntadas aos autos pericia-las.

Nesse ponto importante, observar o precedente jurisprudencial do c. STJ: "Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção ou complementação de prova. Cabe ao juiz decidir sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias". (AgInt. no AREsp. n. 804.303/MA, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.06.2020).

Ao caso em espécie tem-se consignado em sentença ora combatida, o juízo de piso em análise dos fatos e documentos dos autos, encontra a causa madura a julgamento antecipado do pedido, nos termos do inciso I do art. 355 do CPC/2015, uma vez que, dispensável a produção de outras provas.

Bem por isso, não há que se falar em nulidade da sentença, pois não ocorrência de cerceamento de defesa, razão pela qual rejeito a preliminar.

Do Mérito

A questão de mérito arguida sob tese de recurso de apelação se mostra pela insatisfação da recorrente/requerida face a decisão sentencial que julgou procedente parcialmente os pedido iniciais, que a todo efeito entendo existir razão a acolher sua pretensão recursal, ao importe de proceder parcialmente seus pedidos.

A título de esclarecimentos e fundamentos, convém mencionar que a questão de resolução de sociedade entre as partes, ocorreu nos autos de n° 3796-39.203.811.0041, que por decisão sentencial, homologou acordo de retirada do sócio GERALDO JOAO DA COSTA da cota sociais da empresa GD Comercio de Borrachas e Derivados LTDA, atribuindo ainda a ele no acordo o percentual de 50% da propriedade imóvel de matricula 24650, 1o CRI Rondonópolis, situado à Av. Tiradentes, n° 2259.

Desta forma, tem-se inicialmente dos autos em epígrafe, que o autor Geraldo não faz mais parte das cotas sociais da empresa GD Comercio de Borrachas e Derivados LTDA desde o ano de 2017, e apesar da resolução, retirada da sociedade empresaria, a empresa requerida permaneceu instalada e uso do imóvel, em configuração de condomínio entre as partes.

Como relatado pelas partes, e por óbvio, enquanto o requerente era sócio da empresa requerida, não havia motivos a se cobrar aluguel. Deveras, não existia contrato de locação. Contudo, após a saída da parte do quadro de sócios da empresa, e formalizado fração de propriedade do imóvel ao sócio retirante, cujo local a empresa se encontra atuando, exclusivamente, deve ser observado ao dono, com devido respeito a sua cota proporção.

Desta forma, determinado o percentual de propriedade do imóvel, ocupado pela empresa requerida, com o advento da notificação extrajudicial aviado pelo requerente em 14/12/2017 (ID no 149841823), recebido pela requerida em 18/01/2018 (via Correio), com a oposição à sua ocupação, nas condições outrora livre de ônus, e passando a estipular/cobrar alugueis, surgiu desta forma o direito do autor de receber o aluguel na proporção da fração ideal que lhe cabe (art. 1.319 do CC), sobretudo pela requerida ter confessado a ocupação exclusiva do imóvel comum situado na à Av. Tiradentes, n° 2259, Roo, MT. Caracterizado desta forma em 18/01/2018 o termo inicial ao direito de perceber os frutos da coisa pelo requerente.

Nestes termos colho jurisprudências de nosso c. STJ:

Direito civil. Recurso especial. Cobrança de aluguel. Herdeiros. Utilização exclusiva do imóvel. Oposição necessária. Termo inicial. - Aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva. - Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros. - Recurso especial parcialmente conhecido e provido. (REsp 570.723/RJ, Rela. Mina. Nancy Andrighi, Data do Julgamento: 27/03/2007 destaque meu).

Destarte, alinho-me a jurisprudência de nossos Tribunais pátrios, a consubstanciar no caso em epígrafe, do termo inicial da obrigação de pagar aluguel no ato e dia de recebimento da notificação extrajudicial pela requerida, com oposição a sua posse “gratuita”, a constituí-la em mora. Vejamos, mais uma vez, a jurisprudência:

COISA COMUM. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUELCUMULADA COM COBRANÇA. (...). Pleito formulado pelo herdeiro. (...). Encerramento do inventário, na espécie, irrelevante. Domínio transmitido aos herdeiros com a abertura da sucessão (STJ, REsp 1192027/MG, Min. Massami Uyeda). 2.- Coisa comum. Utilização exclusiva de parte do imóvel comum pelos réus. Arbitramento de aluguel em favor do autor. Verbas devidas. Entendimento em simetria com o posicionamento do STJ. Termo inicial. Constituição em mora dos devedores. Existência de contra notificação extrajudicial demonstrando o reconhecimento da indenização. (...). APELO IMPROVIDO. (Apelação Cível 0012517-67.2011.8.26.0126; Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 03/07/2015).

Ação de arbitramento de aluguel Imóvel comum Ocupação exclusiva incontroversa Imóvel recebido de herança emdecorrência do falecimento da genitora (...) Aluguel ou taxa de ocupação devida a partir da constituição do requerido em mora Notificação extrajudicial (...) - Recurso não provido. (Apelação Cível 0001235-59.2013.8.26.0547; TJSP - Relatora: Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 31/08/2015).

Por esta questão, entendo que de fato, a partir da notificação extrajudicial com a cobrança de aluguel, passou a constituir a requerida em mora, e sua negativa em pagar o aluguel cobrado, maculou sua boa-fé ao manter-se no imóvel indevidamente — porque destituída de fundamento jurídico — passou a ser exercida contrária vontade do proprietário do imóvel em uso, pois é inequívoco que passou a conhecer o obstáculo impeditivo do domínio e posse gratuita, nos termos dos artigos 1.200, caput, e 1.201 do diploma civil, que assim dispõem:

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.

Por esta razão, desde o momento em que se configurou a mora, a possuidora deve responder pelos prejuízos experimentados pelo proprietário legítimo, à luz da norma contida no art. 1.216 do Código Civil, o que inclui, evidentemente, os frutos — no caso, frutos civis (alugueres), a que este teria direito, caso tivesse a coisa em seu poder, sob pena de enriquecimento sem causa da ocupante.

Apelação. Ação Ordinária. Arbitramento de aluguel. Ré ocupa com exclusividade imóvel pertencente também à Autora. (...). Incidência dos aluguéis sobre a parte comercial, contudo, que deve ocorrer desde a constituição em mora da Ré, por meio de notificação extrajudicial. (...). Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível 0011018-52.2007.8.26.0073; Relator: João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 09/04/2013 destaque meu).

Em relação ao valor dos alugueres, é possível, desde logo, o arbitramento, pelo fato de haver nos autos laudo pericial, oficial (ID no 149840730), com aplicação de método comparativo direto de dados de mercado, através do qual, o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis semelhantes na região. Dessarte, inafastável o acerto da sentença neste importe, ao ponderar que o método comparativo aplicado pelo perito judicial atendeu devidamente à necessidade de resolver o ponto controvertido da lide, ou seja, o locativo mensal do imóvel no montante de R$ 18.080,00.

RENOVATÓRIA. VALOR DO ALUGUEL. PERÍCIAOFICIAL. PREVALÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. Nas ações renovatórias a perícia judicial é o mais seguro elemento informador do convencimento do juiz. É ela, na prática, o único meio adequado de que dispõe o magistrado visando aferir o grau de reajuste necessário para retirar o aluguel do nível de defasagem em que se encontra, equiparando-o ao valor de mercado. (Apelação n° 0373757-08.2010.8.26.0000,Rel. Renato Sartorelli, 26a Câm. de Direito Privado, J. 08/08/2012)

Portanto, por ser laudo pericial judicial o meio mais adequado tecnicamente a apurar o real valor locativo do imóvel nos conflitos do gênero, a utilização de suas informações é mesmo medida que se impõe.

Isto posto, CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, a tão somente reformar a sentença de primeiro grau, a determinar o Termo Inicial para a fixação do aluguel, mensal, a contar a partir do recebimento da notificação extrajudicial pela requerida, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês desde a data 18/01/2018.

Mantenho a sentença em todos os seus demais termos e fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/05/2023