Tribunal: TJMT
Processo: 1014700-78.2023.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-13
Data de publicação: 2023-09-16

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REVISÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – IMISSÃO NA POSSE – ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DE PARCELAS VINCENDAS, IPTU E TAXAS REFERENTE AO IMÓVEL – SUSPENSÃO DE NEGATIVAÇÃO DE NOME – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É razoável conceder em sede de cognição exauriente a imissão na posse do bem objeto do litígio ao vendedor, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, IPTU e taxas referente ao imóvel, bem como a abstenção de "negativação" do nome do comprador de imóvel que manifesta desinteresse pela continuidade da relação jurídica.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014700-78.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO

ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS - CPF: 346.722.128-90 (ADVOGADO), ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 19.510.749/0001-07 (AGRAVADO), GUSTAVO DANTAS DIAS - CPF: 390.426.458-30 (ADVOGADO), WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS - CPF: 059.035.271-75 (AGRAVANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REVISÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – IMISSÃO NA POSSE – ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DE PARCELAS VINCENDAS, IPTU E TAXAS REFERENTE AO IMÓVEL – SUSPENSÃO DE NEGATIVAÇÃO DE NOME
– PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

É razoável conceder em sede de cognição exauriente a imissão na posse do bem objeto do litígio ao vendedor, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, IPTU e taxas referente ao imóvel, bem como a abstenção de "negativação" do nome do comprador de imóvel que manifesta desinteresse pela continuidade da relação jurídica.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1014700-78.2023.8.11.0000

AGRAVANTE:

WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS

AGRAVADO:

ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito ativo interposto por
WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS
, contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte/MT,
Dr.

Guilherme Carlos Kotovicz
,

que, nos autos da
Ação Declaratória de Resilição de Contrato c/c Pedido de Revisão de Disposições Contratuais e Restituição de Valores no 1000153-63.2023.8.11.0087 (PJE)
ajuizada em face de
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA
, indeferiu o pedido de tutela de urgência vindicado no sentido de “
b.1) determinar que a ré suspenda a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas decorrentes do contrato particular em análise; b.2) determinar o reingresso na posse para a devolução do imóvel à ré, ficando livre a sua comercialização, que, por sua vez, deverá ficar, a partir do ato, obrigada ao pagamento dos encargos inerentes à posse do bem (condomínio, IPTU, taxa de manutenção e limpeza e outros), bem como à alteração do cadastro de contribuinte para o seu respectivo nome junto à municipalidade competente; b.3) determinar que a ré, no que diz respeito aos débitos aqui discutidos (saldo devedor contratual em aberto), se abstenha de incluir os dados pessoais do autor nos cadastros de mau pagadores (SCPC, SERASA, Cartório de Protesto e similares) (...)
” (sic).

Em suas razões recursais, o agravante assinala que “
em 05 de janeiro de 2021 o autor firmou com a ré um contrato particular de compra e venda, tendo como objeto o terreno constituído pelo lote 22, da quadra 10, do loteamento denominado Eco Park Residence I, localizado no município de Guarantã do Norte/MT, matriculado sob o no 5.788, do Cartório de Registro de Imóveis de Guarantã do Norte/MT
” (sic).

Informa que “
tentou na esfera extrajudicial a rescisão do contrato mencionado junto a agravada, mas não obteve êxito
”, razão pela qual requereu a tutela provisória de urgência para que o “
MM Juízo a quo determinasse à agravada a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais vencidas e vincendas até o julgamento final da demanda, que a agravada, com a liminar de reintegração de posse, se responsabilize por todas as despesas e encargos acessórios vincendos como IPTU, taxa condominial, taxa de limpeza, e outras, e a abstenção da parte agravada em inserir os dados pessoais dos agravantes nos órgãos de proteção ao crédito
” (sic).

Sustenta ser “
direito do consumidor pleitear a resolução do ajuste com a consequente restituição de parte da quantia paga, por força do disposto no artigo 53 do CDC
” (sic), ainda que inadimplente, o que diz não ser o caso do agravante.

Destaca que “
manifestada a vontade da agravante nesse sentido, não há razão juridicamente relevante para continuar obrigando-o ao cumprimento do contrato nos termos avençados, até porque os pagamentos que forem realizados, nesse cenário, apenas se somariam às quantias que posteriormente teriam de ser restituídas, ou caso não pagar, podem ter seus nomes inscritos nos órgãos de proteção ao crédito
” (sic).

Com estes argumentos, requereu a antecipação dos
efeitos da tutela recursal a fim de que sejam imediatamente apreciados e deferidos os pedidos de tutelas provisórias de urgência formulados nas, itens “b.1”, “b.2”, “b.3”, dos autos de origem
, e no mérito, o provimento do recurso
consolidando os efeitos da medida de antecipação da tutela, conforme fundamentação, ficando definitivamente modificada a decisão agravada
(id. 173228162).

A tutela recursal fora concedida por esta relatora em 0707/2023, conforme Id. 174566158.

A agravada não apresentou contraminuta, conforme certificado no id. 178502178.

O agravante é beneficiário da assistência judiciária, consoante certificado nos autos (id. 173243194).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
WESLEI LUAN PEREIRA DAMAS
, ora agravante ajuizou a ação declaratória de resilição de contrato c/c pedido de revisão de disposições contratuais e restituição de valores em desfavor de
ECO PARK INCORPORADORA SPE LTDA
, alegando que em 05/01/2021 firmou com a agravada
um
contrato particular de compra e venda, tendo como objeto o terreno constituído pelo lote 22, da quadra 10, do loteamento denominado Eco Park Residence I, localizado no município de Guarantã do Norte/MT, matriculado sob o no 5.788, do Cartório de Registro de Imóveis de Guarantã do Norte/MT.

Informou que tentou rescindir o contrato na esfera administrativa, porém, sem êxito.

Em razão do exposto, em sede de tutela provisória de urgência, requereu que a MM Juízo
a quo
determinasse à agravada a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais vencidas e vincendas até o julgamento final da demanda, que a agravada, com a liminar de reintegração de posse, se responsabilize por todas as despesas e encargos acessórios vincendos como IPTU, taxa condominial, taxa de limpeza, e outras, e a abstenção da parte agravada em inserir os dados pessoais dos agravantes nos órgãos de proteção ao crédito.

O magistrado na origem
indeferiu
todos os pleitos,
cujo teor, na parte que interessa ao deslinde do feito, restou consignado nos seguintes termos,
ipsis litteris
:

“(...)

Cuidando-se de pedido de tutela provisória de urgência, necessário o preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, vejamos:

Art. 300.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A tutela de urgência prevista no art. 300 do CPC autoriza o deferimento de antecipação do verdadeiro pedido de mérito, antes mesmo de perfeita a necessária cognição, porém, as provas hão de vir nos autos estreme de dúvida, a passar ao julgador, prontamente, convicção da probabilidade da pretensão, não sendo, pois, uma liberalidade, ao contrário, é uma exceção que exige rígida demonstração da ocorrência dos requisitos legais para sua concessão.

No mesmo sentido a lição de Fredie Didier Jr., Paula Sarno Braga e Rafael Alexandria de Oliveira:

"A probabilidade do direito a ser provisoriamente satisfeito/realizado ou acautelado é a plausibilidade de existência desse mesmo direito. O bem conhecido fumus boni iuris. O magistrado precisa avaliar se há ‘elementos que evidenciem’ a probabilidade de ter acontecido o que foi narrado e quais as chances de êxito do demandante." (Fredie Didier Jr., Paula Sarno Braga e Rafael Alexandria de Oliveira, Curso de direito processual civil: teoria da prova, direito probatório, decisão, precedentes, coisa julgada e antecipação dos efeitos da tutela, 10o ed., Salvador, Jus Podivm, 2015, p. 595).

Partindo dessas premissas, no caso, a probabilidade do direito invocado não restou demonstrada, vez que os documentos acostados não são peremptórios para comprovar o alegado, ao menos por ora.

Nesse interim, não restando comprovada a probabilidade do direito, requisito essencial para concessão do pedido, indefiro o pedido liminar (...)”.

Trata-se de ação de rescisão contratual sobre o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes.

Inicialmente, importa ressaltar que se tratando de tutela provisória de urgência, o art. 300 do CPC dispõe:

"Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo."

Desta feita, a tutela de urgência somente poderá ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Além dos requisitos supracitados, a tutela somente poderá ser concedida quando não houver o perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, conforme art. 300, § 3o, do CPC.

Pois bem. Sabe-se que o contrato celebrado sem fraude, dolo ou coação é válido e deve ser cumprido. No entanto, no caso em comento, pretende o agravante a rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel de forma que não se figura razoável a manutenção do pagamento das parcelas vincendas e demais encargos, sem que almejem a continuação do acordo entabulado.

Sabe-se que os contratos podem ser rescindidos por simples declaração de uma das partes, diante da aplicação do princípio da autonomia da vontade, através do qual os contratantes podem estipular livremente mediante acordo.

O agravante manifestou a vontade de rescindir o pacto firmado por meio desta ação, de forma que restou demonstrada a probabilidade de seu direito em suspender o pagamento das parcelas vincendas, por não terem mais interesse em adquirir o imóvel objeto do acordo, além do o reingresso na posse do imóvel à empresa ré, isentando o recorrente da responsabilidade pelos encargos inerentes ao bem (condomínio, IPTU, taxa de manutenção e limpeza e outros) e a abstenção de inclusão do nome do autor nos cadastros de inadimplentes.

Mister ressaltar, que o agravante nada edificou no imóvel e foi colocado por ele à disposição da demandada, conforme consta registrado na situação do imóvel (distrato), de forma que se entende cabível autorizar a imissão do agravado na posse do imóvel.

Isso porque, os encargos inerentes ao bem (condomínio, IPTU, taxa de manutenção e limpeza e outros) constituem obrigação
propter rem
e devem ser adimplidos por aquele que é o proprietário, ou, em determinados casos, aquele que tem a posse do bem imóvel.

Importa observar que esses encargos não são pagos à agravada, incorporadoras, mas à municipalidade e ao condomínio, terceiros que sequer integram o feito.

No entanto, considerando que a declaração de rescisão do contrato retroagirá à data do ajuizamento da ação, entendo haver a possibilidade de imissão na posse da recorrida, hipótese em que será também responsável pelo pagamento dos mencionados encargos.

Cito precedente desta Colenda Câmara Julgadora:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO
C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E TUTELA DE URGÊNCIA –
DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO LIMINAR QUE OBJETIVA A SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS VINCENDAS DO CONTRATO E A ABSTENÇÃO DA NEGATIVAÇÃO DE NOME NO ROL DE INADIMPLENTES – INDEFERIMENTO REFORMADO – DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Diante da possibilidade da parte compradora em rescindir o contrato, bem como da manifestação de vontade pelo desfazimento do ajuste, não há como mantê-la vinculada a avença, ressalvando-se a discussão acerca da culpa pelo desfazimento do negócio e de suas consequências na rescisão do contrato de compra e venda."
(N.U 1012459-68.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/10/2022, Publicado no DJE 03/11/2022)­

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS DAS PARCELAS VINCENDAS E PROIBIÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME EM CADASTROS DE INADIMPLENTES - TUTELA DEFERIDA SEM CONDICIONANTES - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. 1.
Sendo inequívoca a intenção dos autores adquirentes de rescindir o contrato de compra e venda, não é razoável que continue a pagar as parcelas vincendas
. Ainda que a culpa pela rescisão contratual não esteja evidenciada, não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser extinto. 2.
A suspensão dos pagamentos futuros é medida impositiva, não podendo o agravado constituir o autor agravante em mora, em decorrência de eventual inadimplemento de parcelas vencidas após o ajuizamento da demanda originária
. 3. Decisão reformada. 4. Recurso provido”.
(TJ-MT - AI: 10022890320238110000, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 27/06/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL FUTURO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DECISÃO QUE INDEFERE PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA –
SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO E DE EFETUAR COBRANÇAS DAS PARCELAS VINCENDAS OBJETO DO CONTRATO – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC
– PRESENÇA – DECISÃO REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Demonstrada a probabilidade do direito de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e o perigo de dano proveniente da possibilidade de apontamento do nome da compradora nos órgãos de proteção ao crédito, é cabível a concessão da tutela de urgência para determinar a abstenção de cobranças relacionadas ao contrato em discussão judicial."
(N.U 1007476-94.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/10/2020, Publicado no DJE 19/10/2020)

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso,
para autorizar a imissão da agravada na posse do imóvel, determinando-se a suspensão do pagamento das parcelas vincendas do contrato firmado com a agravada a partir do ajuizamento da ação, assim como do IPTU e das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto dos autos, e a suspensão da inclusão do nome do autor/agravante nos cadastros de inadimplentes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2023