Tribunal: TJMT
Processo: 1003645-80.2021.8.11.0007
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-13
Data de publicação: 2023-12-19

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM C/C DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO COMPROVAÇÃO – IMÓVEL VENDIDO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR – NEGÓCIO ALCANÇADO SEM A SUA PARTICIPAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.
No caso, não restou demonstrado nos autos que o autor realizou, de fato, a intermediação para a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da Fazenda MACAJU, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003645-80.2021.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Corretagem, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JULIANO GELIO - CPF: 979.371.001-25 (APELANTE), CLEIA CANDIDA RODRIGUES - CPF: 570.313.201-00 (ADVOGADO), HELSON NUNES DE ALMEIDA - CPF: 030.922.456-01 (APELANTE), LUCIVAN JOSE DE SOUZA - CPF: 716.824.811-15 (APELADO), RODRIGO FERNANDES TURATTI - CPF: 013.569.441-83 (ADVOGADO), EDIMAR FILHO DO NASCIMENTO - CPF: 936.635.101-82 (APELADO), SILVIO EDUARDO POLIDORIO - CPF: 025.677.591-58 (ADVOGADO), JULIO NISHIKAWA - CPF: 149.736.349-72 (APELADO), GUSTAVO SUTILO MARTINS - CPF: 921.234.491-72 (ADVOGADO), CAIO NISHIKAWA - CPF: 677.907.988-04 (APELADO), FABIO FRANCA NISHIKAWA - CPF: 770.255.981-00 (APELADO), FERNANDO FRANCA NISHIKAWA - CPF: 087.800.047-09 (APELADO), ESPÓLIO DE MARIO NISHIKAWA (APELADO), ESPÓLIO FRANÇA NISHIKAWA (APELADO), FERNANDO FRANCA NISHIKAWA - CPF: 087.800.047-09 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ESPÓLIO DE FÁBIO FRANÇA NISHIKAWA (APELADO), JULIANA FELTRIM SOUZA - CPF: 842.465.101-49 (ADVOGADO), SUELEN DAIANA DE ARAUJO CANOVA - CPF: 019.686.341-42 (ADVOGADO), LUANA CRISTINA DE ARAUJO CANOVA - CPF: 024.674.201-16 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM C/C DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO COMPROVAÇÃO – IMÓVEL VENDIDO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR – NEGÓCIO ALCANÇADO SEM A SUA PARTICIPAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

No caso, não restou demonstrado nos autos que o autor realizou, de fato, a intermediação para a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da Fazenda MACAJU, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
JULIANO GELIO e HELSON NUNES DE ALMEIDA
contra a sentença que julgou improcedente a
Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem c/c Danos Morais
proposta em face de
LUCIVAN JOSE DE SOUZA, EDIMAR FILHO DO NASCIMENTO, JULIO NISHIKAWA, CAIO NISHIKAWA, ESPÓLIO DE MARIO NISHIKAWA, ESPÓLIO DE FÁBIO FRANÇA NISHIKAWA,
com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC/15 e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 98, §§ 2o e 3o, do CPC/15, eis que se trata de parte beneficiária da justiça gratuita.

Os apelantes alegam, em suma, que transacionaram uma venda juntamente com o requerido EDIMAR e que este recebeu o valor da comissão e não repassou para os requerentes.

Declaram que embora tenha sido negociada parte da fazenda e em momento posterior aos primeiros contatos entre as partes, é fato incontestável que se formalizou a relação jurídica, como bem comprova o próprio apelado, após a intermediação e apresentação das partes pelos apelantes.

Aduzem que o apelado LUCIVAN tomou conhecimento da fazenda e da intenção de venda desta pelos apelantes, sendo que este de forma tácita contratou os autores da ação ao contatá-los por meio dos dados fornecidos no anúncio da Titanium Imóveis, ou seja, imobiliária dos apelantes.

Narram que as provas testemunhais coletadas de forma oral em sede de audiência, o Sr. JOÃO STEFANELLO, confirma que houve negociação com os apelantes, entretanto, pelo lapso temporal da concretização da negociação, este vendeu sua cota parte de terra de forma autônoma e os apelados firmaram negócio jurídico após a morte do Sr. MÁRIO, mas após os herdeiros tomarem conhecimento da primeira proposta de compra fornecida pelos apelantes em nome do Sr. LUCIVAN.

Relatam que conforme Atas Notariais anexadas nos autos, verifica-se que os apelantes aceitaram com que o apelado EDIMAR integrasse na parceira, sob alegação de que o Sr. EDIMAR possuía afinidade com a família Nishikawa, em especial com o Dr. MARIO, por isso, iria favorecer as negociações, o que foi prontamente aceito pelos autores.

Sustentam que para além de comprovar que houve a corretagem, é imperioso ressaltar a boa-fé dos apelantes que aceitaram dividir as cotas da corretagem com terceiro em caso de formalização do negócio.

Expõem que as provas documentais produzidas pelos autores, os próprios requeridos confirmam a veracidade das alegações dos apelantes sejam em suas contestações ou em sede de audiência de instrução.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso e a reforma da sentença, julgando procedente a ação.

CAIO NISHIKAWA, JULIO NISHIKAWA e ESPOLIO DE MARIO NISHIKAWA, apresentaram as contrarrazões no ID no 188551348, pelo desprovimento do recurso.

LUCIVAN JOSE DE SOUZA apresentou as contrarrazões no ID no 188551349, pelo desprovimento do recurso.

EDIMAR FILHO DO NASCIMENTO apresentou as contrarrazoes no ID no 188551350, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
JULIANO GELIO e HELSON NUNES DE ALMEIDA
ingressaram com a
Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem c/c Danos Morais
em desfavor de
LUCIVAN JOSE DE SOUZA, EDIMAR FILHO DO NASCIMENTO, ESPOLIO DE MARIO NISHIKAWA, JULIO NISHIKAWA, CAIO NISHIKAWA e FERNANDO FRANCA NISHIKAWA,
alegando, em suma, que anunciaram a venda a Fazenda Macaju no site Titanium imóveis, sendo que, a partir desse anúncio, o requerido LUCIVAN teve conhecimento dessa oferta e acabou adquirindo o imóvel rural.

Aduziram que aos 13/02/2020 levaram o requerido LUCIVAN para visitar a propriedade rural, tendo ainda ido junto um amigo desse, o requerido EDIMAR, o qual iria mostrar-lhe (ao LUCIVAN) outra área.

Sustentaram que tinham contato com o co-proprietario do imóvel rural, JOÃO STEFANELLO, tendo sido fixada comissão de corretagem de 5%.

Narraram que posteriormente, JOÃO STEFANELLO vendeu sua parte do imóvel a terceiro. Contudo, as negociações, intermediadas pelos autores, continuaram entre o Dr. MARIO NISHIKAWA e o pretenso comprador/requerido, LUCIVAN.

Relataram que houve a apresentação de duas propostas, as quais foram rejeitadas.

Discorreram que em setembro de 2020, houve o falecimento do Dr. MARIO, sendo que o requerido EDIMAR e os demais requeridos excluíram os autores das negociações e concluíram o negócio com LUCIVAN, tendo fixado a comissão de corretagem exclusivamente para o requerido EDIMAR, no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).

Requereram a condenação dos requeridos ao pagamento da comissão de corretagem, no valor correspondente a 5% (cinco por cento) do preço fixado pelo imóvel rural, além de danos morais.

Recebida a inicial, deferiu-se a gratuidade de justiça no ID no 188551160.

Citadas as partes apresentaram contestação nos ID nos 84944501, 85116145 e 86983584.

Impugnação às contestações.

Em atividade saneadora foram fixados os pontos controvertidos (ID no 85739472).

Sob o ID no 112374761 foi realizada audiência instrutória com a oitiva dos requeridos e oitiva de testemunhas.

Alegações finais nos ID’s nos 123902197, 124441583, 126419712 e 127880506.

Ao decidir, a i. magistrada singular, Dra. Janaina Rebucci Dezanetti julgou improcedente a ação, conforme já relatado.

Insatisfeitos com a sentença, recorrem os autores.

Pois bem.

No Recurso, os apelantes sustentam seu inconformismo, ao argumento de que
transacionaram a venda de uma fazenda juntamente com o requerido EDIMAR e, que este recebeu o valor da comissão e não repassou para os requerentes.

Extrai-se dos autos que em novembro de 2013 a Família Nishikawa vendeu a totalidade da Fazenda MACAJU para A&T EMPREENDIMENTOS LTDA e que após, a alienaram para o Sr. JOÃO STEFANELLO.

Em 28/07/2007, ao descobrir essa operação, a Família Nishikawa celebrou o INSTRUMENTO PARTICULAR DE DAÇÃO EM PAGAMENTO ATRAVÉS DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS CREDITÓRIOS E OUTRAS AVENÇAS, no qual A&T EMPREENDIMENTOS LTDA cedera à Família Nishikawa o direito de receber de JOÃO STEFANELLO a quantia de R$ 19.672.000,00. Com isso, a Família Nishikawa passou a ser credora do Sr. JOÃO STEFANELLO. Vejamos (ID no 188551262):

Contudo, o Sr. JOÃO STEFANELLO pagou apenas algumas parcelas aos NISHIKAWAS e quedou-se inadimplente. Em 18 de dezembro de 2019, o Sr. JOÃO STEFANELLO devolveu à Família Nishikawa parte da Fazenda MACAJU, conforme demonstra o INSTRUMENTO PARTICULAR DE TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL, acostado no ID no 188551253:

Passando a ser tornar proprietários da Fazenda MACAJU, objeto da presente lide, a Família Nishikawa alienou a propriedade para o requerido LUCIVAN em 21/10/2020, com a corretagem ajustada com o requerido EDIMAR, no valor fixo de R$ 500.000,00, conforme contrato de corretagem juntado no ID no 188551254.

Com efeito, não restou comprovado nos autos que os requeridos MARIO NISHIKAWA, CAIO NISHIKAWA, JULIO NISHIKAWA contrataram os autores como intermediadores/corretores na venda da Fazenda MACAJU.

Da mesma forma, não restou comprovado que o requerido LUCIVAN JOSE DE SOUZA contratou os autores ou se responsabilizou junto aos vendedores pela comissão de corretagem.

Igualmente, não restou comprovada a existência de parceria na venda da referida Fazenda entre os autores e o requerido EDIMAR FILHO DO NASCIMENTO.

Isto porque, quando ouvido em juízo, o informante JOÃO CARLOS DA SILVA STEFANELLO, declarou que:
fui procurado pelo Juliano, pois eu tinha uma área em Alta Floresta para venda; falei que estava conversando com outras pessoas, mas que ele poderia trazer interessados” (...) eu tive problemas no pagamento e devolvi uma área para eles (família Nishikawa); daí eles venderiam prá quem tivesse interesse de comprar” (...) essa área que eu vendi, eu vendi diretamente para o comprador (...) a parte que eu tinha contratado eles (autores) eu devolvi para os Nishikawa”
(ID no 188551332).

Da mesma forma, os requeridos LUCIVAN e EDIMAR, ouvidos em juízo, em momento algum declararam haver vínculo obrigacional ou contato entre os autores e os requeridos NISHIKAWA, Vejamos (ID no 188551333):

“de minha parte não teve contrato (de corretagem com os autores) (...) encontrei a propriedade no site do Nunes e marcamos um dia e fomos na propriedade, mas ele tava tratando dessa propriedade comigo como se o dono fosse João Stefanello (...) depois o João Stefanello explicou que tinha comprado a propriedade toda, mas teve que devolver uma parte; daí eu tava tentando comprar as duas partes, mas o João Stefanello vendeu a parte dele na frente; aí eu fui em Alta Floresta prá conhecer o Dr. Mário; daí prá frente eu tratei com o Dr. Mário; fiz o pagamento pro Edimar, mas não tinha conhecimento de que era corretagem”
(LUCIVAN JOSÉ DE SOUZA)

“que levou os meninos (autores) junto com o Lucivan (para verem a fazenda Macaju); depois o João Stefanello devolveu parte da fazenda; esses dois meninos (autores) eram corretores do João Stefanello; depois o João Stefanello vendeu a parte dele; o Dr. Mário nunca viu eles, nunca falou com eles, nem teve qualquer negociação entre eles e o Dr. Mário; não teve parceria com os autores na venda da fazenda Macaju”
(EDIMAR FILHO DO NASCIMENTO)

Com efeito, do acervo probatório produzido nos autos, mediante prova oral, extrai-se que houve uma parceria verbal entre os autores e o JOÃO STEFANELLO para a venda da Fazenda MACAJU, contudo, após a venda da cota-parte da Fazenda por JOÃO STEFANELLO, não há comprovação de que essa parceria continuou ou houve qualquer negociação entre os autores e o vendedor MÁRIO NISHIKAWA.

Logo, não há provas quanto a existência de contrato verbal de corretagem entre os autores e os requeridos LUCIVAN JOSE DE SOUZA, ESPOLIO DE MARIO NISHIKAWA, representado por FERNANDO FRANÇA NISHIKAWA, CAIO NISHIKAWA e JULIO NISHIKAWA.

Pelo contrário, o que se tem prova é que a Fazenda MACAJU foi vendida por intermédio do requerido EDIMAR FILHO DO NASCIMENTO, após retomada da Fazenda pela família Nishikawa.

Tanto é verdade, que a comunicação eletrônica entre o vendedor MARIO NISHIKAWA e o comprador LUCIVAN é no sentido de que o único corretor que participou da negociação foi o requerido EDIMAR. Vejamos (ID no 188551273):

Insta registar, que a Ata Notarial juntada nos autos, não faz menção a parceria ou negociação relacionada a venda da Fazenda, como quer fazer crer os apelantes, traduzindo apenas a constatação de imagens e cópia de um vídeo em que está localizada a Fazenda MACAJU e imagem do apelante HELSON. Vejamos (ID no 188551291):

Como cediço, tem-se como devida a comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

É o que se extrai da leitura do artigo 727, do Código Civil, a saber:

“Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

Dito isso, constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

Este, aliás, é o entendimento dominante da Corte Superior. Vejamos:

“É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.” (AgRg no AREsp no 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014), cujo valor se mostra devido ainda que comprovado exclusivamente por meio testemunhal
(AgInt no AREsp 298.360/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 05/06/2019).

Nesse mesmo sentido, é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça, inclusive de minha relatoria:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PARTE QUE ALEGA AUTORIZAÇÃO VERBAL CONFERINDO PODERES PARA NEGOCIAR IMÓVEL RURAL – TESE INÓCUA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUANTO A INTERMEDIAÇÃO – PROVAS TESTEMUNHAIS QUE AFASTAM A EFETIVIDADE DA SUA PARTICIPAÇÃO NO NEGÓCIO – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Consoante firme orientação jurisprudencial, a comissão de corretagem prevista no art. 727 do CC/02 só é devida quando o negócio imobiliário se aperfeiçoa, o que se dá com a efetiva venda do imóvel e consequente pagamento integral do preço, hipótese diversa da dos autos. Ademais, a simples aproximação das partes, por si só, sem expressa autorização da vendedora, e sem o resultado útil, não importa no direito à comissão da suposta intermediadora, notadamente se das provas testemunhais se confirma exatamente o contrário.

Não evidenciado o simples intuito de procrastinar a solução final do conflito, como no presente caso, não há se falar na aplicação da multa por litigância de má-fé prevista no novel CPC em seus arts. 80, VII e 81, §2o.

(N.U 0009528-33.2015.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/04/2020, Publicado no DJE 04/05/2020) destaquei

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM – IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – ALEGADA INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – NÃO COMPROVAÇÃO – ADQUIRENTE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL LINDEIRO E QUE JÁ ARRENDAVA A GLEBA ADQUIRIDA – INTERMEDIAÇÃO QUE SE REVELA DESNECESSÁRIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A teor do art. 333, I, do CPC/73, incumbe aos autores demonstrarem o fato constitutivo de seu direito, sob pena de improcedência da pretensão deduzida. Não comprovado nos autos, nem mesmo através de prova oral, a contratação dos corretores e que estes tenham, efetivamente, aproximado as partes e intermediado o negócio, não há que se falar em cobrança da comissão de corretagem, mormente se o adquirente era lindeiro e já arrendava a área vendida.”

(N.U 1000568-05.2017.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/09/2019, Publicado no DJE 18/12/2019) destaquei

No caso, não restou demonstrado nos autos que os autores realizaram, de fato, a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da Faze
nda MACAJU, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem.

Logo, a sentença recorrida não merece reparos.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.

No mais, majoro os honorários advocatícios, acrescentando mais 3% (três por cento) sobre o montante fixado na sentença, observando-se que a exigibilidade ficará suspensa por serem os autores beneficiários da justiça gratuita.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/12/2023