Tribunal: TJMT
Processo: 1000276-90.2021.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-26
Data de publicação: 2023-07-31

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – TERMO INICIAL DO JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR – MANUTENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – AUSÊNCIA DE DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL – AFASTADA – RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.
O termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora, devem incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1.002 do STJ.
É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.
Rescindida a promessa de compra e venda, sem a edificação no lote, é inviável a cobrança da taxa de ocupação do bem (fruição).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000276-90.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAROLLYNA STTEFANY ARAUJO BORGES - CPF: 045.128.571-92 (APELANTE), KAROLLYNA STTEFANY ARAUJO BORGES - CPF: 045.128.571-92 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – TERMO INICIAL DO JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR – MANUTENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – AUSÊNCIA DE DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL – AFASTADA –
RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO
.

O descumprimento do
contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária
, em razão do injustificado
atraso
na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de a contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.

O termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora, devem incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1.002 do STJ.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

Rescindida a promessa de compra e venda, sem a edificação no lote, é inviável a cobrança da taxa de ocupação do bem (fruição).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1000276-90.2021.8.11.0003

APELANTES: KAROLLYNA STTEFANY ARAUJO BORGES E KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelações interpostos por
KAROLLYNA STTEFANY ARAUJO BORGES
(requerente) e
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
(requerida), contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 4a Vara Cível de Rondonópolis-MT,
Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini
, lançada nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais
n°. 1000276-90.2021.8.11.0003
,
que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide, determinado a restituição dos valores pagos no importe atualizado de R$26.410,80 (vinte e seis mil, quatrocentos e dez reais e oitenta centavos), com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês, a partir da citação; o pagamento de multa a título de cláusula penal, no percentual de 10% (dez por cento) do valor do contrato, objeto da lide, no valor de R$3.341,08

(três mil, trezentos e quarenta e um reais e oito centavos), além do pagamento de indenização por danos morais, no montante de R$7.000,00 (sete mil reais), atualizados com correção monetária a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, desde a citação. Em contrapartida, determinou a compensação, por parte da autora à ré, em relação ao tempo de fruição no imóvel.

Ao final, condenou a demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor indenizatório atualizado, na forma do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

A primeira apelante,
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, em suas razões recursais, aduz que “
não há culpa a ser imputada à Apelante pela rescisão, uma vez que a Apelada confessa ter perdido o interesse na aquisição imobiliária em razão de alegado atraso nas obras de infraestrutura, não se dignando em comprovar conforme lhe competia
” (sic).

Na oportunidade, defende que “
o empreendimento está completamente concluído e apto a receber construção” (sic),
de forma que sustenta que
“a alegação de inexecução do contrato por parte da Promitente Vendedora, ora Apelante, não condiz totalmente com a realidade e deve ser relativizada por este E. Tribunal
” (sic).

Menciona que “
não há qualquer indício nos autos que atestem que a Apelada de fato iniciou os trâmites para edificar no lote adquirido: Não há projeto, não há requerimento de emissão de alvará de construção, não há notas fiscais, não há qualquer contrato de terceiro para efetiva execução
” (sic).

Sustenta que segundo prevê o Compromisso Particular de Compra e Venda, havendo a rescisão contratual é devido
“- multa penal de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor de venda do imóvel; - o valor equivalente a 1% (um por cento) do valor de venda do imóvel por mês que permaneceu na posse do mesmo. A taxa de fruição incidirá entre a data entrega da posse do imóvel e a data da efetiva devolução do bem; - o equivalente a 20% (vinte por cento) dos créditos do PROMITENTE COMPRADOR à título de indenização por lucros cessantes e despesas com administração, comercialização e marketing
” (sic), razão pela qual entende que a sentença deve ser reformada face a desistência da apelada.

Alternativamente, pugna pela retenção de 25% das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados e que os juros moratórios sejam imputados somente após o trânsito em julgado.

Ainda, requer a exclusão da multa (cláusula penal) pelo suposto atraso na entrega do empreendimento, sob o argumento de que “
há violação expressa a lei federal, tendo sido negada vigência aos artigos 393 e 396 do Código Civil
” (sic), haja vista que devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior.

Defende que segundo julgamento de repetitivo do STJ, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora de imóvel tem incidência apenas a partir do trânsito em julgado.

Por fim, salienta a inexistência de dano moral indenizável, pois o atraso na entrega de um imóvel comprado para investimento configura mero descumprimento contratual. Alternativamente, pugna pela redução da quantia fixada.

Assim sendo, requer seja reformada a r. sentença, nos termos acima elucidados (Id. 166413738).

Por sua vez, a segunda apelante,
KAROLLYNA STTEFANY ARAUJO BORGES
, defende que “o
presente recurso tem por escopo a reforma da decisão que determinou a devolução do valor pago pelo obreiro de acordo com retenção de fruição do terreno, pois, conforme entendimento sumulado pelo STJ, revela-se em dissonância com a Corte Superior
” (sic).

Aponta que “
o juízo de piso no teor da fundamentação, CONSIGNOU EXPRESSAMENTE QUE A LOTEADORA RECORRIDA DESCUMPRIU O CONTRATO (ATRASOU O LOTEAMENTO DURANTE ANOS), todavia, mesmo assim, no dispositivo da decisão impugnada determinou que fosse feito retenção do contrato a título de FRUIÇÃO DO IMÓVEL, ou seja, atribuindo a rescisão do contrato por culpa do consumidor
” (sic), apesar do imóvel nunca ter sido entregue e nunca ter usufruído do bem.

Assevera a tese da inaplicabilidade da fruição no caso em questão, deveria ser matéria alegada em sede de reconvenção, apontando, ainda, a necessidade de dilação probatória.

Sustenta que “
a motivação da rescisão do contrato de empreendimento imobiliário, se deu exclusivamente por culpa da CONSTRUTORA LOTEADORA, eis que atrasou por diversas vezes o loteamento, ou seja, deixou de entregar os terrenos no prazo
” (sic).

Regista que “
o empreendimento imobiliário da RECORRIDA, teve início com suas construções no ano de 2014, cujo prazo de entrega assinalado pela prefeitura, repousava em 02 (dois anos)
” (sic), ressaltando que as obras foram paralisadas “
POR DESMATAMENTO ILEGAL E OUTRAS IRREGULARIDADES AMBIENTAIS, motivando, inclusive, intervenção do Ministério Público em ação judicial
” (sic).

Ressalta que a “
RECORRIDA passou a noticiar datas de conclusão do empreendimento das quais nunca foram compridas
” (sic), consoante veiculado nas mídias sociais da mesma. Esclarece, inclusive, que “
até meados de final de 2019, a RECORRIDA havia abandonado o loteamento, deixando precário, parada e sem perspectiva de desenvolvimento
” (sic).

Pontua que adquiriu o imóvel para fins de moradia, no entanto, apesar de postulado administrativamente a resolução do contrato, esta se limitou a arguir que a consumidora procurasse a justiça.

Assinala que a demandada “
se limita a arguir na contestação “que atualmente o empreendimento está pronto” registra-se, a contestação somente foi juntada no processo EM OUTUBRO DE 2020, sem mencionar e tampouco provar no juízo de piso, qual a data efetiva da entrega completa do loteamento
” (sic), ressaltando, ainda, que é de conhecimento público e notório daquela Comarca que a obra não foi entregue no prazo.

Ressalta que “
quem demonstrou interesse na resilição do contrato foi o RECORRENTE desde o ano de 2016, uma vez que até o ano de 2020 o imóvel não havia sido entregue ao RECORRENTE CONSUMIDOR
” (sic), razão pela qual pugna pela reforma do
decisum
para excluir a taxa de fruição (Id. 166413741).

As contrarrazões foram aportadas nos autos (Id. 166413741 - Pág. 17 a 25 e 166413751).

O preparo foi recolhido pela demandada (Id. 166413739), sendo a autora beneficiária da assistência judiciária, consoante certificado nos autos (Id. 167057661).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
KAROLLYNA STTEFANY ARAUJO BORGES
ajuizou a presente
ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais em face de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, alegando, em suma, que firmou o instrumento particular de cessão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel no 219/2014 com a requerida, tendo por objeto o imóvel localizado no Lote de terras, Quadra 57, Lote 34, Residencial Parque Rosa Bororo, no Município de Rondonópolis-MT, com área total de 200,00m2, no valor total de R$48.493,81 (quarenta e oito mil, quatrocentos e noventa e três reais e oitenta e um centavos), do qual pagou o importe de
R$26.410,80
(vinte e seis mil, quatrocentos e dez reais e oitenta centavos).

Alega que a demandada não cumpriu com o contratado, pois, conforme a avença, o término de entrega das obras de infraestrutura estava previsto para
07/09/2016
.

Ante o exposto, pugnou para que “
seja reconhecida declarada a rescisão do contrato a partir da tentativa de distrato extrajudicial, aplicando-se o efeito ex tunc, afastando-se eventuais cláusulas abusivas, em especial à clausula 26o
”; “
Seja a REQUERIDA compelida a restituir integralmente os valores PAGOS PELA PARTE AUTORA bem como seja condenada ao pagamento das indenizações por danos morais e multa penal por descumprimento
” (sic), da seguinte forma: devolução do valor de R$26.410,80; indenização por dano moral no valor de R$10.000,00; e multa pela cláusula penal (30% sobre valor pago) na ordem de R$7.923,24, acrescidos de correção monetária pelo INPC, a partir de cada pagamento, e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, além da condenação das custas e honorários de sucumbência.

Após regular processamento do feito, a magistrada singular julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide, determinado a restituições dos valores pagos no importe atualizado de R$26.410,80 (vinte e seis mil, quatrocentos e dez reais e oitenta centavos), com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês, a partir da citação; o pagamento de multa a título de cláusula penal, no percentual de 10% (dez por cento) do valor do contrato, objeto da lide, no valor de R$3.341,08

(três mil, trezentos e quarenta e um reais e oito centavos), além do pagamento de indenização por danos morais, no montante de R$7.000,00 (sete mil reais), atualizados com correção monetária a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, desde a citação. Em contrapartida, determinou a compensação, por parte da autora à ré, em relação ao tempo de fruição no imóvel.

Ao final, condenou a demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor indenizatório atualizado, na forma do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

A autora-apelante almeja afastar a retenção de fruição, uma vez que não usufruiu do imóvel, reforçando ainda que até o ano de 2020 o imóvel não havia sido entregue; e a ré-apelante sustenta que a rescisão ocorreu por culpa da compradora, de modo que pugna pelo pagamento das despesas contratuais ou a retenção de 25% do valor pago; além disso, ainda almeja a exclusão do dano moral.

Pois bem. Infere-se dos autos que o ponto fundamental para o deslinde desta lide apresenta-se na possibilidade de rescisão do contrato
sub judice
, em virtude de a demandada não ter realizado na data aprazada a entrega do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes.

De início, observa-se que a hipótese em julgamento se caracteriza como relação de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, impondo, à fornecedora (construtora), a responsabilidade objetiva.

O Superior Tribunal de Justiça já assentou que tais normas são aplicáveis às promessas de compra e venda de imóveis celebradas com as construtoras, vendedoras e gestoras imobiliárias, definindo o comportamento das partes quanto aos deveres relativos aos contratos, sobretudo na questão relativa à abusividade de cláusulas contratuais.

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno não provido”
(AgInt nos EDcl no REsp 1830912/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021)

Assim, a análise do presente recurso será norteada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor.

DA RESTITUIÇÃO DE VALORES

Observa-se dos autos que a requerida desenvolveu empreendimento imobiliário em imóvel de sua propriedade localizado na cidade de Rondonópolis/MT, denominado “Paque Rosa Bororo”, com registro devidamente efetivado no Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT.

Consta que o imóvel adquirido pela autora anteriormente havia sido negociado com a Sra. Simone Rosa Alves Borges em 06/09/2014, que posteriormente cedeu através de Instrumento Particular de Cessão seus direitos e obrigações decorrentes do contrato original à requerente, em 17/10/2017, conforme documento anexo (id. 166411344).

O contrato em questão foi firmado em outubro/2017, e a demandada alega que o empreendimento foi efetivamente entregue em
30/12/2019
, consoante termo de recebimento global (id. 166413711), da qual
alega
que não houve atraso.

De acordo com o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, firmado com a Sra. Simone Rosa Alves Borges, a data prevista para entrega das obras de infraestrutura era o dia
06/09/2014
(id. 166413712 - Pág. 3)

Consta na respectiva cessão, que a CESSIONÁRIA se sub-roga em todos os direito e obrigações da CEDENTE no contrato de compra e venda.

Dessa forma, deve prevalecer a prova trazida pela requerente de que o imóvel não foi entregue na data aprazada.

Não bastasse isso, conforme muito bem consignado pela magistrada na origem, “
conforme decisão deste juízo no dia 23.09.2014 na Ação Civil Pública Código 755530, a qual tramita nesta vara, onde a ré configura como polo passivo do feito, cuja determinação foi a suspensão de todas as obras no loteamento vindicado, bem como a imediata suspensão das vendas dos imóveis, assim sendo a requerida sabia da existência da lide, como também sabia que as obras de infraestrutura não estariam prontas em 2016 como avençadas
” (sic).

Assim, considerando que houve o
descumprimento do
contrato pactuado entre as partes
, em razão do injustificado
atraso
das obras de infraestrutura do empreendimento, a demandante tem o direito de rescindir a avença, com o
ressarcimento integral das quantias pagas
.

Esse entendimento encontra-se, inclusive, consubstanciado na Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

É o entendimento já consagrado neste Eg. Tribunal:

“APELAÇÃO– AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA SUPERIOR A 180 DIAS – ILEGALIDADE ––
ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO
–
PRECEDENTES DO STJ – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA – APELO PROVIDO PARA JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é válida a cláusula contratual que fixa em no máximo 180 dias o prazo de tolerância para a entrega de imóvel. Na hipótese, que há cláusula contratual que fixa o prazo de tolerância superior a 180 (cento e oitenta) dias, é caso de reconhecer a ilegalidade, o atraso na entrega do empreendimento imobiliário e a culpa da parte vendedora pela rescisão contratual. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir de cada desembolso. O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente”
(TJ-MT 10006671120228110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 30/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – PROPAGANDA ENGANOSA –
RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO
– PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL MORAL EVIDENCIADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador. “[...]A frustração das legítimas expectativas nutridas em razão de publicidade veiculada pelo fornecedor caracteriza circunstância excepcional, capaz de repercutir nos direitos da personalidade e caracterizar o dano moral, na hipótese em que o consumidor, induzido a erro, se vê compelido a residir em um imóvel desprovido dos atrativos almejados, que o levaram à celebração do contrato.” (TJ-MT - AC: 10004046420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 02/09/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2020)” A fixação do valor a título de danos morais quando razoável e proporcional, deve ser mantido”
(TJ-MT 00248433520148110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/02/2022)

No que tange
o termo inicial
dos juros de mora
sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora de imóvel,
com razão a demandada-recorrente, já que a sentença determinou a citação para o seu marco inicial, todavia, de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado
, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

À proposito, já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE – PERCENTUAIS EXORBITANTES – RESERVA FIXADA DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA –
TEMA 1002 STJ

– SENTENÇA MODIFICADA NESTE PONTO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). O princípio da causalidade determina que aquele que deu causa à instauração do processo deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. “A empresa demandada deu causa à propositura da ação, uma vez que não impugnou em sua defesa a alegada negativa de devolução dos valores sustentada na petição inicial e, de consequência, deve assumir o ônus sucumbencial, pela movimentação injustificada da máquina judiciária.” (TJ-MT 10065931220188110003 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 14/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021)”
(N.U 1006931-86.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/02/2022, Publicado no DJE 18/02/2022)

DA CLÁUSULA PENAL

Importante ressaltar que a cláusula penal constitui um pacto secundário acessório, por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (geralmente em pecúnia), que pode ser estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo, recebendo, assim, a denominação de cláusula penal moratória, que possui natureza reparatória.

Dessa forma, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, que no presente caso foi estipulada em 10% sobre o valor de venda do imóvel (Cláusula 16, item b, contrato de id. 166413712 - Pág. 12).

A magistrada fixou-a em R$3.341,08 (três mil, trezentos e quarenta e um reais e oito centavos), de forma que deve ser mantida,
porque livremente pactuada
.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –
COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL –
RECONHECIMENTO DA AUSÊNCIA DE CULPA DO DEVEDOR NO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – APLICAÇÃO DO ART. 408 DO CC – RECURSO NÃO PROVIDO.
Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora
(art. 408 do CC)”
(TJ-MT 00075012320148110037 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 22/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2021)

DANO MORAL

No que pertine ao
dano moral
, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da compradora foi atingido pela conduta ilícita da requerida, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por eles em razão da morosidade na entrega do imóvel. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS
–
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.”
(N.U 1004368-51.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/05/2022, Publicado no DJE 16/05/2022)

Assim, sopesadas tais circunstâncias, considerados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e a real configuração de dano moral, julgo adequado o valor de
R$7.000,00
(sete mil reais) fixado na sentença, estando, pois, o
quantum
em consonância com o entendimento desta Corte de Justiça em casos análogos.

TAXA DE FRUIÇÃO

Por fim, no que diz respeito a
taxa de fruição
do imóvel, tem-se que o pagamento da respectiva rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a parte autora sequer edificou no lote.

Ademais, consoante a jurisprudência dominante deste Superior Tribunal de Justiça, “
é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
” (AgInt no REsp: 1974289 SP 2021/0356177-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2022).

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo da taxa de fruição, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E
TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR
– RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação
.”
(TJ-MT 10043685120208110002 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2022)

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso da autora para afastar a condenação sob a rubrica da taxa de fruição e
DAR
PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da ré, apenas para determinar que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora de imóvel incidam a partir do trânsito em julgado.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 15 para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação atualizada, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2023