Tribunal: TJMT
Processo: 1008473-72.2023.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-06
Data de publicação: 2023-09-06

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS DE TAXA CONDOMINIAL E IPTU – POSSIBILIDADE – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A EFETIVA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES - PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC - DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALÇMENTE PROVIDO.
É da responsabilidade do promitente vendedor o pagamento das taxas condominiais e de IPTU, até a efetiva posse do imóvel e entrega das chaves, ainda que existente cláusula contratual em contrário, como no caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008473-72.2023.8.11.0000

Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUCAS FERRACA CORREA - CPF: 035.026.631-06 (ADVOGADO), JOSIEL DE CARVALHO DA SILVA - CPF: 926.189.793-20 (AGRAVANTE), MAPOL CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 18.589.821/0001-70 (AGRAVADO), MELIM CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 13.532.079/0001-43 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS DE TAXA CONDOMINIAL E IPTU – POSSIBILIDADE – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A EFETIVA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES - PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC - DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALÇMENTE PROVIDO.

É da responsabilidade do promitente vendedor o pagamento das taxas condominiais e de IPTU, até a efetiva posse do imóvel e entrega das chaves, ainda que existente cláusula contratual em contrário, como no caso.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por
JOSIEL DE CARVALHO DA SILVA
, com o fito de reformar a decisão que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Doações Inoficiosas c/c Cancelamento de Registro Público de Doações e Indisponibilidade de Bens de n. 1012710-18.2022.8.11.0055, manejada em face de
MELIM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA
e
OUTRO(S)
, indeferiu o pedido de tutela de urgência com que o agravante pretendia a conclusão da edificação do imóvel por ele adquirido, no prazo de 60 (sessenta) dias, assim como a transferência do IPTU e a suspensão da cobrança da taxa de condomínio do bem.

Para tanto, o agravante alega que as agravadas deveriam lhe entregar o imóvel na data de 15.12.2017, no entanto, passados mais de 5 (cinco) anos da data avençada, o bem ainda está em fase de construção, não sendo admissível que o requerente tenha que arcar com o IPTU e a taxa condominial se ainda não foi imitido na posse do imóvel.

Afirma que na certidão de inteiro teor do imóvel há diversas anotações de indisponibilidade por parte de credores das agravadas, o que configura o
periculum in mora
, já que, até o final do processo, o bem poderá estar indisponível.

Liminar de efeito ativo indeferida à id. 165377159.

Certidão de decurso
in albis
para apresentação das contrarrazões à id. 171998689.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O propósito recursal é analisar o acerto ou não da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência com que o agravante pretendia a conclusão da edificação do imóvel por ele adquirido, no prazo de 60 (sessenta) dias, assim como a transferência do IPTU e a suspensão da cobrança da taxa de condomínio do bem.

Na espécie, a rigor do artigo 300 do Código de Processo Civil, a obtenção da tutela de urgência, antecipada ou não, depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A propósito:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”
.

Acerca dos requisitos autorizadores da tutela de urgência antecipada, orienta a jurisprudência:

“AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA NA AÇÃO RESCISÓRIA.
TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015. PRESENÇA CUMULATIVA. NECESSIDADE.
PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO. AUSÊNCIA. INDEFERIMENTO. 1.
O acolhimento do pedido de tutela provisória pressupõe a presença cumulativa de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a teor do disposto no art. 300 do Código de Processo Civil de 2015
. 2. Agravo interno não provido”.
(STJ - AgInt na TutPrv na AR: 6280 RJ 2018/0137841-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 15/10/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 21/10/2019).

Além disso, a pretensão cautelar não será concedida caso constatado o risco de irreversibilidade da decisão, consoante determina o § 3o do artigo 300 do Código de Processo Civil.

Da análise do artigo acima transcrito verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela pretendida, quais sejam: a) a probabilidade do direito invocado; b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) a reversibilidade do provimento jurisdicional.

No caso dos autos, tem-se que os requisitos da tutela jurisdicional requerida pela parte autora/ora recorrente, ao menos em parte, foram suficientemente demonstrados, eis que existe prova robusta a corroborar a pretensão da parte, aliada à urgência que o caso requer.

Conforme indicado no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel entabulado entre as partes, acostado à id. 111105722, a promitente vendedora/agravada se comprometeu a entregar a obra até o dia 15/12/2017, com possibilidade de prorrogação por até 120 (cento e vinte dias).

Nesse passo, o
fumus boni iuris
ficou evidenciado no instante em que a parte agravada deixou de cumprir com a obrigação de entregar o imóvel no prazo contratualmente convencionado entre as partes, conforme resta cristalino no contrato.

Sob a mesma ótica, o
periculum in mora
ficou comprovado, em vista do risco de prejuízos que o autor, ora recorrente, passou a suportar com o pagamento das taxas condominiais e de IPTU que, frise-se, são de responsabilidade do promitente vendedor até a efetiva posse do imóvel e entrega das chaves, ainda que existente cláusula contratual em contrário, como no caso.

Nesse sentido, é o entendimento da jurisprudência pátria e desta Corte de Justiça:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - TUTELA DE URGÊNCIA - ART. 300 DO CPC - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - SUSPENSÃO DOS ENCARGOS CONTRATUAIS ATINENTES AO IMÓVEL IMPUTADOS AO CONSUMIDOR - POSSIBILIDADE. - A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil ao processo, presentes tais requisitos, o pedido formulado deve ser deferido -
A responsabilidade pelo pagamento dos encargos atinentes ao imóvel (IPTU, condomínio, entre outros) é da construtora até a efetiva entrega das chaves, quando ocorrerá a imissão do comprador na posse do imóvel.”

(TJ-MG - AI: 10000211659917001 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 15/02/2022, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/02/2022) (g.n.)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de indenização por danos materiais. Decisão que indeferiu tutela de urgência para suspensão da cobrança das taxas de condomínio e do IPTU no período anterior à imissão dos autores na posse do imóvel. Insurgência dos ora agravantes, indicando a cobrança de valor anterior à imissão na posse. Acolhimento. Presença, no caso, dos requisitos autorizadores da tutela antecipada de caráter urgente.
Responsabilidade pela quitação dos referidos encargos que é intrínseco à posse, ainda que existente cláusula contratual em contrário, como no caso
. Posicionamentos desta Câmara e do STJ a embasar o pleito recursal. Recurso provido.”
(TJ-SP - AI: 20512662620228260000 SP 2051266-26.2022.8.26.0000, Relator: José Joaquim dos Santos, Data de Julgamento: 28/04/2022, 2a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2022) (g.n.)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação de revisão de cláusulas contratuais c.c restituição de valores – Tutela de urgência deferida para entrega imediata das chaves,
suspensão cobrança de multas e outros débitos – Probabilidade do direito alegado demonstrada (art. 300 do CPC) apenas quanto a suspensão do pagamento de taxa de condomínio e IPTU
– Recurso parcialmente provido.”
(TJ-SP - AI: 20550354220228260000 SP 2055035-42.2022.8.26.0000, Relator: Francisco Giaquinto, Data de Julgamento: 26/04/2022, 13a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2022) (g.n.)

“APELAÇÃO CÍVEL – RESILIÇÃO CONTRATUAL – COMPRA DE LOTE NÃO EDIFICADO – CLÁUSULA DE RETENÇÃO ABUSIVA – APLICAÇÃO DE PERCENTUAL ADMITIDO PELA JURISPRUDÊNCIA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – CORRETAGEM – RETENÇÃO - IPTU – ÔNUS DOS ADQUIRENTES A PARTIR DO RECEBIMENTO DO IMÓVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel. 2. É validade a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.
3. Na promessa de compra e venda de imóvel, o IPTU é de responsabilidade do adquirente a partir da entrega do imóvel.”

(N.U 1014693-80.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2023, Publicado no DJE 12/06/2023) (g.n.)

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – TERRENO NA PLANTA – IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONVENCIONADO – MORA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO – INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – QUANTIA ARBITRADA NA ORIGEM COM RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – MANUTENÇÃO – TERMO INICIAL DOS JUROS – DATA DA CITAÇÃO (ARTIGO 240, CAPUT, DO CPC) – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS (ART. 85, §11, DO CPC) – RECURSO NÃO PROVIDO. Se o desfazimento do negócio decorre de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel no prazo convencionado, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente (Súmula n. 543 do STJ), com incidência da multa contratual, além de juros de mora a partir da citação (artigo 240, caput, do CPC).
É indevido o desconto da quantia alusiva ao IPTU se não comprovada a posse do adquirente.
A frustração das expectativas do autor ao direito social à moradia gera angústia, dissabor, insatisfação e decepção, em clara violação à sua integridade emocional, o que caracteriza ato ilícito e autoriza a indenização por danos morais. Mantém-se o valor dessa condenação quando atende às finalidades compensatória, punitiva e pedagógica da medida. Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).”
(N.U 1007738-98.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023, Publicado no DJE 28/04/2023) (g.n.)

Ademais, não há que se falar em irreversibilidade da medida, pois, se constatado que o agravante realmente é o responsável pelo pagamento de tais encargos ao final da ação, poderá a agravada realizar a cobrança devida.

Assim, nesse ponto, socorre ao agravante todos os requisitos da tutela de urgência, razão pela qual deve ser reformada a decisão de origem, para que sejam suspensas as cobranças referentes à taxa condominial e ao IPTU, até a efetiva posse do imóvel e entrega das chaves.

Por fim, não vislumbro urgência no pleito de determinação de conclusão da obra em 60 (sessenta) dias, já que essa situação perdura desde o ano de 2017.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para determinar tão somente a suspensão das cobranças referentes à taxa condominial e ao IPTU, até a efetiva posse do imóvel e entrega das chaves.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/09/2023