Tribunal: TJMT
Processo: 0011837-44.2015.8.11.0002
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-19
Data de publicação: 2023-07-25

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – ATRASO NA ENTREGA DO BEM – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – CONFUSÃO COM O MÉRITO – INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO – CORRETORA DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE DA CORRETORA QUE SE LIMITA AO PEDIDO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE SOLIDARIEDADE ENTRE A CONSTRUTORA/INCORPORADORA E A CORRETORA/IMOBILIARIA – MERA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A intermediadora/corretora é parte ilegítima para responder pelas indenizações decorrentes do atraso na entrega da obra, por ter atuado apenas como intermediadora do negócio, não havendo parceria para a construção.
Ademais, não há comprovação efetiva de que as empresas pertencem ao mesmo grupo econômico, isto porque as empresas integrantes do grupo PDG estão relacionadas no pedido de recuperação judicial, não se verificando que a requerida, ora apelante, esteja incluída entre as empresas do referido grupo econômico.
Não há como se reconhecer a solidariedade entre a construtora/incorporadora, no caso, a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, com a corretora/intermediadora/imobiliária, a apelante GLOBAL (antiga AVANCE), porque esta não figurou como vendedora no contrato de compromisso de compra e venda de imóvel entabulado entre os autores e a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, agindo apenas e tão somente como intermediadora, o que torna impossível a aplicação dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor para lhe atribuir responsabilidade solidária quanto ao pedido de indenização em razão do atraso na entrega da obra.
Não há vínculo ou nexo de causalidade entre a atividade de intermediação desempenhada pela requerida GLOBAL e o atraso na conclusão do empreendimento, de responsabilidade exclusiva da requerida GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS, uma vez que sua atuação se limitou à prestação de serviços de corretagem.
Se a parceria entre as empresas se estabeleceu apenas para a intermediação de venda dos imóveis e não para a construção do empreendimento, a solidariedade deve se limitar apenas à comissão de corretagem, o que está em consonância com o entendimento firmado no Tema 939 pelo STJ.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011837-44.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (APELANTE), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO FONTES MAYA FERREIRA - CPF: 024.934.837-31 (ADVOGADO), MARCIA APARECIDA DA SILVA PEREIRA - CPF: 581.469.621-49 (APELADO), ADALTO SALES DE MATOS JUNIOR - CPF: 004.737.431-40 (ADVOGADO), MARCELO BASAGLIA PEREIRA - CPF: 570.827.311-91 (APELADO), GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 09.572.101/0001-01 (TERCEIRO INTERESSADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (TERCEIRO INTERESSADO), GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 09.475.126/0001-97 (APELANTE), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – ATRASO NA ENTREGA DO BEM – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – CONFUSÃO COM O MÉRITO – INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO – CORRETORA DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE DA CORRETORA QUE SE LIMITA AO PEDIDO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE SOLIDARIEDADE ENTRE A CONSTRUTORA/INCORPORADORA E A CORRETORA/IMOBILIARIA – MERA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A intermediadora/corretora é parte ilegítima para responder pelas indenizações decorrentes do atraso na entrega da obra, por ter atuado apenas como intermediadora do negócio, não havendo parceria para a construção.

Ademais, não há comprovação efetiva de que as empresas pertencem ao mesmo grupo econômico, isto porque as empresas integrantes do grupo PDG estão relacionadas no pedido de recuperação judicial, não se verificando que a requerida, ora apelante, esteja incluída entre as empresas do referido grupo econômico.

Não há como se reconhecer a solidariedade entre a construtora/incorporadora, no caso, a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, com a corretora/intermediadora/imobiliária, a apelante GLOBAL (antiga AVANCE), porque esta não figurou como vendedora no contrato de compromisso de compra e venda de imóvel entabulado entre os autores e a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, agindo apenas e tão somente como intermediadora, o que torna impossível a aplicação dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor para lhe atribuir responsabilidade solidária quanto ao pedido de indenização em razão do atraso na entrega da obra.

Não há vínculo ou nexo de causalidade entre a atividade de intermediação desempenhada pela requerida GLOBAL e o atraso na conclusão do empreendimento, de responsabilidade exclusiva da requerida GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS, uma vez que sua atuação se limitou à prestação de serviços de corretagem.

Se a parceria entre as empresas se estabeleceu apenas para a intermediação de venda dos imóveis e não para a construção do empreendimento, a solidariedade deve se limitar apenas à comissão de corretagem, o que está em consonância com o entendimento firmado no Tema 939 pelo STJ.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Indenização
ajuizada por
MARIA APARECIDA DA SILVA PEREIRA e MARCELO BASAGLIA PEREIRA,
para:

a)

Condenar solidariamente as requeridas ao pagamento de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), a título de danos materiais (aluguéis), devendo ser acrescido os juros de mora no importe de 1% ao mês, a contar da citação e a correção monetária pelo INPC, recair a partir de cada pagamento realizado;

b)

Fixar multa moratória em favor dos autores, no percentual de 2% sobre o valor pago do contrato até a data da entrega das chaves;

c)

Condenar as requeridas a ressarcirem os autores pelo pagamento realizado a título de comissão de corretagem no valor de R$ 2.900,00 (dois mil novecentos reais) na forma simples, devendo tal valor ser acrescido os juros de mora no importe de 1% ao mês, a contar da citação e a correção monetária pelo INCP, recair a partir do pagamento realizado e,

d)

Condenar as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em favor dos requerentes a título de compensação por danos morais, cujo valor será corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% ao mês, contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), ocorrido em 31/03/2013.

Condenou as requeridas ao pagamento de custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido.

Alega, em apertada síntese, que os prejuízos, aos quais as requeridas, entre elas a apelante, foram condenadas, se existiram, decorreram de uma obrigação assumida no contrato de compromisso de compra e venda, que foi supostamente descumprida, qual seja, o prazo para entrega do imóvel.

Sustenta preliminarmente sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não foi parte integrante no contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, não tendo qualquer ingerência sobre ele, uma vez que foi intermediadora do negócio, na condição de corretora imobiliária.

Informa, ainda, que não faz parte do grupo econômico no qual estão inseridas as corres Incorporadora na presente demanda, sendo pessoa jurídica autonômoa e excluída dessa relação societária, inexistindo provas nos autos que justifiquem a solidariedade para tal fundamento e, por tal razão, não pode responder pelo eventual descumprimento das obrigações assumidas pelo promitente comprador ou vendedor no ajuste, tampouco pela devolução de valores pagos em decorrência de ato ilícito de outrem.

No mérito, discorre sobre a ausência de solidariedade da apelante com a Incorporadora no caso de inadimplemento do contrato, bem como ausência de ato ilícito e nexo causal da apelante pelo suposto inadimplemento contratual do incorporador.

Aduz que é vedada a cumulação de lucros cessantes e dano moral, invocando o Tema 970 do STJ.

Afirma que os apelados foram plenamente informados acerca da obrigação do pagamento da comissão de corretagem e, portanto, pugna para que seja afastada a condenação na devolução da comissão de corretagem.

Pede seja afastada a condenação por danos morais ou ao menos reduzido o valor fixado, assim como o termo inicial dos juros a incidirem da data da citação, por se tratar de relação contratual.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para seja acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva; ultrapassada a preliminar, sejam julgados improcedentes os pedidos em face da apelante.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID no 173841262, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A apelante alega em suas razões recursais sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não foi parte integrante no contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, não tendo qualquer ingerência sobre ele, uma vez que foi intermediadora do negócio, na condição de corretora imobiliária.

Contudo, referida preliminar se confunde com o mérito e com ele será analisado.-

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
MARIA APARECIDA DA SILVA PEREIRA e MARCELO BASAGLIA PEREIRA
ajuizaram a
Ação de Indenização
em face de
GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e AVANCE NEGÓCIOS IMOBILIARIOS LTDA
, alegando, em síntese, que em outubro de 2012 adquririram das requeridas unidade no empreendimento Condomínio Porto das Pedras, Residencial Esmeralda, em Várzea Grande/MT, pelo valor de R$ 140.355,64 (cento e quarenta mil trezentos e cinquenta e cinco reais e sessenta e quatro centavos).

Sustentaram que realizaram o pagamento de R$ 2.910,00 (dois mil noventos e dez reais) referente à taxa de corretagem, serviço este o qual afirma que não ocorreu, sendo ainda fixado o prazo para entrega do imóvel em 31/03/2013, contudo, foi entregue somente em 10/05/2014, mesmo tendo respeitado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que causou danos, diante do atraso da entrega da obra.

Dessa forma, requereu sejam as requeridas condenadas ao pagamento de devolução de 08 (oito) meses de prestação de fase de construção; ao pagamento da quantia paga a título de aluguéis vencidos; a inversão da cláusula penal moratória até a efetiva entrega do imóvel ou compensatória sobre o valor do imóvel; a condenação referente ao valor pago em dobro a título de corretagem e, por fim a condenação em indenização por danos morais.

Ao proferir a sentença, a i. magistrada Dra. Silvia Renata Anffe Souza julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Contra essa sentença, foram opostos embargos declaratórios, os quais foram rejeitados.

Dessa decisão, a requerida GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA interpôs o presente recurso.

Pois bem.

Consta dos autos que os autores firmaram “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura e Outros Pactos” com a requerida GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em 30/09/2012, para aquisição do apartamento no 217, do Bloco 01, do Empreendimento denominado Residencial Esmeralda, localizado na cidade de Várzea Grande/MT (ID no 173841239 – Pág. 1/15). Vejamos:

Neste particular, diferente do que constou na sentença, importante destacar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a corretora imobiliária não faz parte da mesma cadeia de produção que a a incorporadora. Vejamos:

“
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA
. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL.
ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE
. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ.
CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" ( REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). 2.
Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente.
4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial.
(STJ – AgInt no REsp 1779271-SP 2018/0297009-0, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 01/06/2021, T4 - Quarta Turma, publicado em 25/06/2021). destaquei

No caso, o atraso na entrega do imóvel reconhecido pela sentença é fato incontroverso e as indenizações em decorrência do inadimplemento do contrato (atraso na entrega do imóvel) somente pode obrigar a construtora e não a corretora.

Isso porque, o pedido de reconhecimento da solidariedade entre a construtora/incorporadora GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS com a corretora/intermediadora/imobiliária GLOBAL/AVANCE, somente se restringe à comissão de corretagem e taxa SATI.

Nesse sentido, o decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (
Tema 939
):

" Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. "
(STJ. REsp 1.551.968- SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).

Ademais, não há comprovação efetiva de que as empresas pertencem ao mesmo grupo econômico. Isto porque, as empresas integrantes do grupo PDG estão relacionadas no pedido de recuperação judicial na 1a Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Capital (processo 1016422-34.2017.8.26.0100, não se verificando que a requerida GLOBAL IMOBILIARIA (antiga AVANCE), ora apelante, esteja incluída entre as empresas do referido grupo econômico.

Dessa forma, não há como se reconhecer a solidariedade entre a construtora/incorporadora, no caso, a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, com a corretora/intermediadora/imobiliária, a apelante GLOBAL (antiga AVANCE), porque esta não figurou como vendedora no contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre os autores e a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, mas agiu meramente como intermediadora, o que torna impossível a aplicação dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor para lhe atribuir responsabilidade solidária quanto ao pedido de indenização em razão do atraso na entrega da obra.

Destarte, a responsabilidade da requerida GLOBAL (antiga AVANCE) se limita ao pedido de restituição da comissão de corretagem, não podendo ser obrigada pelas indenizações decorrentes do atraso na entrega da obra pela construtora/incorporadora, pois não fazia parte da relação contratual originária.

Isto porque, não há vínculo ou nexo de causalidade entre a atividade de intermediação desempenhada pela requerida GLOBAL e o atraso na conclusão do empreendimento, de responsabilidade exclusiva da requerida GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS, uma vez que sua atuação se limitou à prestação de serviços de corretagem.

Ademais, a parceria entre as empresas se estabeleceu apenas para a intermediação de venda dos imóveis e não para a construção do empreendimento, portanto, a solidariedade se limita apenas à comissão de corretagem, o que está em consonância com o entendimento firmado no Tema 939 pelo STJ.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar em parte a sentença e afastar a responsabilidade da apelante GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, em relação às indenizações decorrentes do atraso na entrega da obra. Por consequência, devem ser readequados os honorários advocatícios, para condenar a apelante ao pagamento de 5% sobre o valor da condenação que fora imposta na sentença, mantidos os demais termos do ato sentencial.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2023