Tribunal: TJMT
Processo: 1012885-76.2019.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-08
Data de publicação: 2023-02-09

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE DIANTE DO IMINENTE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – IPTU – IMPOSTO – ÔNUS DA VENDEDORA – COMPRADOR QUE NÃO INGRESSOU NA POSSE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – EFICÁCIA DA CLÁUSULA DE RESPONSABILIZAÇÃO DO CONSUMIDOR – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente diante do iminente atraso na entrega da obra pelo vendedor.
As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 1273751/DF).
Não é abusiva a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ – REsp n. 1.599.511/SP).
Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012885-76.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[ADRIANO SOUSA OLIVEIRA - CPF: 050.792.755-96 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), AGNALDO MANOEL MORAES DE SOUZA - CPF: 030.326.625-24 (APELANTE), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (REPRESENTANTE), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO), ADRIANO SOUSA OLIVEIRA - CPF: 050.792.755-96 (APELADO), AGNALDO MANOEL MORAES DE SOUZA - CPF: 030.326.625-24 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DOS AUTORES - PARCIALMENTE PROVIDO E DA RÉ (RIO VERMELHO) - NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE DIANTE DO IMINENTE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – IPTU – IMPOSTO – ÔNUS DA VENDEDORA – COMPRADOR QUE NÃO INGRESSOU NA POSSE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – EFICÁCIA DA CLÁUSULA DE RESPONSABILIZAÇÃO DO CONSUMIDOR – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente diante do iminente atraso na entrega da obra pelo vendedor.

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador

“não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp n. 1273751/DF).

Não é abusiva a
“cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ –
REsp n.

1.599.511/SP).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente para limitar a retenção em 20% sobre a quantia efetivamente paga “
a título de multa, bem como, de eventuais tributos incidentes no período em que o comprador exercera a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, bem como, do valor pago a título de corretagem”
, além de determinar à ré o pagamento de 60% das custas e dos honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação.

A ré alega que, diante do reconhecimento da inadimplência pelos promitentes compradores, a retenção deveria ser majorada para 25%, em observância à jurisprudência do STJ, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Diz que no caso concreto incide a Lei 6.766/79, que autoriza a devolução parcelada. E mais, que tem direito às arras por inexecução contratual da parte contrária, conforme estabelece o art. 418 do Código Civil.

Já os autores aduzem que a ré não mostrou exatamente quais são os custos do investimento para justificar a contenção do percentual deferido na primeira instância, sendo 10% valor justo e suficiente.

Ressaltam que é vedada a retenção de impostos a exemplo do IPTU, visto que a vendedora atrasou de maneira desarrazoada a entrega da obra, o que não aconteceu até o momento em razão de embargos pela Prefeitura e Ministério Público. E mais, que a ré deve arcar integralmente com os ônus sucumbenciais.

Ambas as partes pedem a reforma da sentença.

Contrarrazões nos IDs. 152675333 e 152675335.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

De início,
rejeito
a impugnação à justiça gratuita deferida na interlocutória com ID. 152675277, uma vez que a promitente vendedora não apresentou contraprova suficiente (art. 373, inciso II, do CPC).

Em 10/08/2018 os autores adquiriram o lote 06, quadra 20, do Residencial Parque Alta Vista, em Rondonópolis-MT, por R$53.298,00, acrescidos de R$1.254,73 de comissão de corretagem, com previsão de entrega para julho de 2019.

Esse prazo não foi contestado pela ré (incorporadora), que se limitou a destacar que os compradores efetuaram o seu último pagamento em 15/03/2019.

A Compra e Venda objeto da presente lide prevê a devolução da quantia paga de maneira parcelada, com retenção de 10% sobre o preço de venda, além dos tributos em atraso.

O juízo de origem entendeu que essa cláusula é parcialmente abusiva e limitou a retenção em 20% sobre a importância efetivamente quitada, além de impedir a restituição em parcelas, porém manteve a obrigação tributária.

A ré sustenta a incidência da Lei 6.766/79, todavia não impugna a aplicação do CDC nos presentes autos.

Conforme orientação jurisprudencial consolidada pelo STJ, “
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(REsp 1300418/SC, DJe 10/12/2013).

A adoção do CDC afasta a regra da restituição parcelada, prevista pela Lei 6.766/79.

Os adquirentes destacam que nem sequer ingressaram na posse do imóvel. Consoante enuncia o Direito Tributário, nessas condições os impostos têm contribuinte determinado por lei.

Se o terreno não foi de fato transferido para o nome dos consumidores, é ônus da ré arcar com os respectivos encargos fiscais.

Embora seja plausível considerar que a partir de abril de 2019 os autores constataram que a entrega do lote não ocorreria no período prometido, é evidente sua constituição em mora antes de a ré ter a oportunidade de cumprir o prazo de entrega, que, por outro lado, realmente não se efetivou em julho de 2019.

Desse modo, as razões recursais de ambas as partes não rechaçam a conclusão de que 20% sobre o total pago pelos promitentes compradores são suficientes para ressarcir as despesas provenientes da rescisão da avença.

Segundo definido no Recurso Especial n. 1.599.511/SP, sob o rito dos repetitivos, não é abusiva a
“cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador
“não resulta em sua perda, porém é possível a
retenção
, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF), exatamente como fixado na sentença ora combatida.

Logo, a reparação buscada nesta instância pela promitente vendedora já está contida no percentual estipulado no primeiro grau, e não foi apresentado motivo excepcional para a reforma da sentença.

Se a sentença já estipulou os juros moratórios em 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, não se justifica o inconformismo da ré nesse ponto.

Sobre a matéria, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
COMPRA
E
VENDA
– REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR – VIABILIDADE – ALEGAÇÃO DE INCAPACIDADE FINANCEIRA – PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA – JUROS – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – IPTU -
RETENÇÃO
– PERCENTUAL ÍNFIMO – IMPOSTO DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR QUE ESTÁ NA POSSE DO IMÓVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É devida a
rescisão
do Contrato de
Compra
e
Venda
de Imóvel por vontade do comprador que alega não ter mais condições de cumprir a obrigação, e nessa hipótese o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, sendo dele a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, pois está na posse
. (N.U 1007105-87.2021.8.11.0003, julgamento em 16/11/2022, DJE de 19/11/2022, sem destaques no original).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE -
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL –
RETENÇÃO
DE 23% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.
É devida a
retenção
de parte dos valores pagos quando a
rescisão
contratual se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido suas obrigações. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a
retenção
, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF)
. Aquele que deu causa à propositura da Ação deve responder pelas custas processuais e honorários advocatícios (princípio da causalidade)
. (N.U 1007874-64.2018.8.11.0015, julgamento em 09/03/2022, DJE de 14/03/2022, sem destaques no original).

O deferimento de apenas parte dos pedidos formulados na inicial legitima a distribuição proporcional do ônus da sucumbência (art. 86,
caput
, do CPC).

Por fim, em harmonia com o Enunciado Administrativo n. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados pelo juízo da causa comportam majoração de ofício pelo Tribunal.

O STJ já assentou que “
o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à
justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal
e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada”
(...)

(AgInt no AREsp n. 886004/RJ, DJe de 18/08/2016, sem grifos no original).

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso da ré
e
dou parcial provimento

ao Recurso dos autores
tão somente para afastar a condenação ao pagamento dos eventuais tributos incidentes sobre o imóvel negociado. No mais, mantenho a sentença e, com amparo no art. 85, § 11, do CPC,
majoro os
honorários advocatícios devidos pela ré, de 60% para 75% sobre a verba sucumbencial (15% sobre o valor da condenação).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/02/2023