Tribunal: TJMT
Processo: 1005541-76.2021.8.11.0002
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-08
Data de publicação: 2023-03-11

Ementa:
APELANTE(S):
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME
APELADO(S):
ANA LUCIA DE OLIVEIRA CARVALHO
APELADO(S):
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO (REGISTRO PÚBLICO) C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – REJEIÇÃO – ALEGADA PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA DA PRETENSÃO – ACOLHIMENTO – CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE VENDA DO LOTE À AUTOR - ART.32, §§1o E 3o DA LEI N. 6.766/79 POR SUPOSTA INADIMPLÊNCIA NÃO OCORRIDA – POSTERIOR REGISTRO DE REVENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO COM SUBSEQUENTE DESMEMBRAMENTO – CAUSA DE PEDIR (INVERACIDADE DA INADIMPLÊNCIA) GERADORA DE ANULABILIDADE – ART.1.247, CAPUT DO CC/2002 – PRAZO PRESCRICIONAL BIENAL DESDE A CONCLUSÃO DO ATO – PREENCHIDOS O PRAZO PARA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA PELO CORRÉU – SENTENÇA REFORMADA – IMPROCEDÊNCIA – RECURSO PROVIDO.
Consoante preceitua o art.291 e incisos II e VI do art.292, todos do CPC/15, sendo várias as tutelas vindicadas na ação sincrética, o valor da causa deve corresponder ao somatório do correspondente, em pecúnia, do proveito econômico de cada uma delas.
Se a causa de pedir de invalidação do ato registral reside na ausência de correspondência entre o teor do registro/averbação e a realidade factual posta – no caso, a inveracidade da justificativa utilizada para o inadequado cancelamento, nos termos dos §§1o e 3o do art.32 da Lei n. 6.766/79, tem-se que tal ato jurídico é anulável, na forma do caput do art.1.247 do CC/2002, sujeitando-se, pois, ao prazo prescricional bienal, nos termos do art.179 do mesmo Codex.
Constatada a propositura a destempo da demanda, há que ser acolhida a prescrição da pretensão autoral, julgando-se improcedente a lide.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005541-76.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Esbulho / Turbação / Ameaça, Acessão]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ANA LUCIA DE OLIVEIRA CARVALHO - CPF: 458.766.901-63 (APELADO), LIAMAR MEIRA DE ARRUDA - CPF: 925.864.301-15 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELANTE), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (CUSTOS LEGIS), 1. SERVICO NOTARIAL E DE REGISTROS - CNPJ: 00.964.635/0001-09 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME

APELADO(S):

ANA LUCIA DE OLIVEIRA CARVALHO

APELADO(S):

EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO (REGISTRO PÚBLICO) C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – REJEIÇÃO – ALEGADA PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA DA PRETENSÃO – ACOLHIMENTO

– CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE VENDA DO LOTE À AUTOR - ART.32, §§1o E 3o DA LEI N. 6.766/79 POR SUPOSTA INADIMPLÊNCIA NÃO OCORRIDA – POSTERIOR REGISTRO DE REVENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO COM SUBSEQUENTE DESMEMBRAMENTO – CAUSA DE PEDIR (INVERACIDADE DA INADIMPLÊNCIA) GERADORA DE ANULABILIDADE – ART.1.247,
CAPUT
DO CC/2002 – PRAZO PRESCRICIONAL BIENAL DESDE A CONCLUSÃO DO ATO – PREENCHIDOS O PRAZO PARA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA PELO CORRÉU – SENTENÇA REFORMADA – IMPROCEDÊNCIA – RECURSO PROVIDO.

Consoante preceitua
o art.291 e incisos II e VI do art.292, todos do CPC/15, sendo várias as tutelas vindicadas na ação sincrética, o valor da causa deve corresponder ao somatório do correspondente, em pecúnia, do proveito econômico de cada uma delas.

Se
a causa de pedir de invalidação do ato registral reside na ausência de correspondência entre o teor do registro/averbação e a realidade factual posta – no caso, a inveracidade da justificativa utilizada para o inadequado cancelamento, nos termos dos §§1o e 3o do art.32 da Lei n. 6.766/79, tem-se que tal ato jurídico é anulável, na forma do
caput
do art.1.247 do CC/2002, sujeitando-se, pois, ao prazo prescricional bienal, nos termos do art.179 do mesmo
Codex
.

Constatada a propositura a destempo da demanda, há que ser acolhida a prescrição da pretensão autoral, julgando-se improcedente a lide.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME

APELADO(S):

ANA LUCIA DE OLIVEIRA CARVALHO

APELADO(S):

EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME
contra a sentença que, nos autos da
Ação de Declaração de Nulidade de Escritura Pública com Cancelamento de registro e tutela antecipada, Reintegração de posse e Indenização por danos morais
n. 1005541-76.2021.8.11.0002 ajuizada por
ANA LUCIA DE OLIVEIRA CARVALHO
em desfavor da apelante e da corré
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME
,
a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar nulo o desmembramento da matrícula n. 62.994 do CRI do 5o Ofício desta Capital, com o retorno da titularidade dominial do imóvel em questão –
Lote 10, da Quadra 76, do Loteamento Parque Paiaguás
– para o nome da autora, e sua consequente reintegração na respectiva posse. Condenou ainda parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atualizado da causa.

Suscita a parte recorrente a prescrição da pretensão autoral pois, ao contrário do consignado na sentença, a apelada busca uma anulação do negócio jurídico e não uma nulidade, sujeitando-se ao prazo trienal de que tratam os incisos IV e V do §3o do art.206 do CC/2002, e decadencial de quatro anos, na forma do art.178 do mesmo Código.

Argui, ainda, que
o valor aleatoriamente atribuído à causa estaria equivocado, não possuindo nenhuma base legal. Assevera, nesse viés, que ao manter o valor indicado pela autora, a sentença o fez mediante interpretação equivocada dos Boletins de Cadastro Imobiliário - BCIs, levando-se em consideração o “VALOR VENAL DO IMÓVEL”, que já leva em consideração a construção nele já edificada, quando o correto seria a adoção do “VALOR VENAL DO TERRENO”
.

Registra que, na verdade, o valor correto da ação deveria ser de R$114,28, nos termos do inciso II do art.292 do CPC/15, vez que o se pretende é a desconstituição do ato através do qual a apelante adquiriu da alienante corré
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
, um imóvel composto de 1.400 (mil e quatro) lotes, dentre eles o invocado pela autora, pelo valor total de R$160.000,00.

Defende que, não sendo admitido este valor, o sítio eletrônico da prefeitura disponibiliza outro parâmetro, qual seja, o valor venal do bem, que no momento está em R$6.031,06 (valor do lote A+B), pois o lote de 360 m2 foi dividido em dois lotes de 180 m2), conforme BCI – Boletim de Cadastro Imobiliário já anexado aos autos

No mérito, sustenta que ao contrário do consignado pelo juízo singular na sentença, a certidão de inteiro teor da matrícula no 62.994 do CRI do 5o Ofício desta Capital não indica a averbação da titularidade do imóvel em nome da autora apelada, mas apenas e tão somente a existência da pactuação de um contrato de compra e venda daquele imóvel, tendo o magistrado incorrido em uma confusão entre “averbação” e “registro”.

Afirma que embora a “averbação” sirva para fazer menção à assinatura de um contrato, um divórcio, uma hipoteca, ou uma outra garantia, tal ato não tem a capacidade de transferir a propriedade de um imóvel, a qual somente se opera mediante o registro da aquisição (
Escritura de Compra e Venda
) na respectiva matrícula, o que não foi providenciado pela autora.

Ressalta que o requerimento de cancelamento da averbação invocada pela autora, por suposta inadimplência, foi realizado pela própria
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia (proprietária)
, e não pela empresa apelante, a qual se limitou a adquirir um imóvel da referida empresa, que ainda era a titular do terreno, e após o referido cancelamento da averbação da venda, sem que houvesse qualquer prova de que a recorrida comprara e quitara o imóvel.

Aduz que, ao contrário do consignado na sentença, o procedimento cartorial para o cancelamento da averbação impugnada pela autora seguiu os trâmites legais (artigos 32 e 35 da Lei n.6.766/79), com a prévia publicação de vários editais em que os adquirentes de terrenos daquele loteamento que, em tese, estivessem inadimplentes com os valores da aquisição e/ou das obrigações tributárias e
propter rem
, foram instados para a purgação da mora ou comprovação de adimplemento/quitação, sob pena de cancelamento, sendo que a legalidade do procedimento em questão foi reconhecida pelo juízo Diretor do Foro de Várzea Grande nos autos do Processo n. 12763-20.2018.811.0002 (Código 545686), o qual contou com a participação do representante do Ministério Público estadual, cuja sentença já transitou em julgado.

Assevera que somente depois disso adquiriu todos os terrenos do loteamento, os quais encontravam-se devidamente registrados em nome da empresa
Empreendimentos Nossa Senhora da Guia
, desocupados e com os IPTUs em atraso, não podendo supor que o
Lote 10
da
Quadra 76
tivesse sido quitado pela autora.

Invoca os precedentes desta Corte que, julgando questões análogas à dos autos, inclusive relativas ao mesmo loteamento, reconheceram ser válido o cancelamento da averbação do registro do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel quando precedido de notificação editalícia do compromitente comprador (supostamente) inadimplente nos termos da Lei n. 6.766/79, com expressa advertência da possibilidade de cancelamento no caso de não comprovação da quitação, de modo que desatados os laços contratuais pelo descaso aquiescente dos notificados inertes, nenhum impedimento legal ou convencional haveria para a venda dos lotes a novo interessado, como na hipótese (Proc. 1007677-85.2017.8.11.0002 e Proc. 1010902-45.2019.8.11.0002).

Torna a discorrer sobre a diferença sobre nulidade e anulabilidade do ato registral impugnado, afirmando que, de acordo com o fundamento do pedido de desconstituição do ato, o caso seria de anulação e não de nulidade.

Invoca o
Princípio da Prioridade
em seu favor posto que, por força do art.1.245 do CC/2002, segundo o qual transferência da propriedade que somente se opera com o registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel, o que não providenciado pela autora apelada.

Subsidiariamente, pugna, na forma da Súmula 237 do STF, pelo reconhecimento da prescrição aquisitiva do imóvel em seu favor vez que vem exercendo posse mansa, pacífica, com justo e de boa-fé há mais de 10 (dez) anos, tempo em que realizou todas as obras de infraestrutura existentes no local, pagou IPTU, demarcou o terreno, vendeu-o a terceiro que construiu casas no local.

No mais, requer que, acaso não sejam atendidas as pretensões anteriores, seja ao menos reconhecido o seu direito à retenção do imóvel até que indenizado pelas benfeitorias que, de boa-fé, nele implementou.

Contrarrazões no ID. n. 139423528, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da preliminar de correção do valor da causa.

Preliminarmente, suscitou a ré apelante que
o valor aleatoriamente atribuído à causa estaria equivocado, não possuindo nenhuma base legal, de maneira que ao mantê-lo, a sentença o fez mediante interpretação errônea dos Boletins de Cadastro Imobiliário (BCIs), levando-se em consideração o “VALOR VENAL DO IMÓVEL”, o qual leva em consideração a construção nele já edificada, quando o correto seria a adoção do “VALOR VENAL DO TERRENO”
.

Aduziu que, na verdade, o valor correto da ação deveria ser de R$114,28, nos termos do inciso II do art.292 do CPC/15, vez que o que se pretende é a desconstituição do ato através do qual a apelante adquiriu da alienante corré
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME
apenas 1 (um) de um total de 1.400 (mil e quatrocentos) lotes que compõe o imóvel pela apelante pelo valor total de R$160.000,00.

No entanto, nesse ponto razão não assiste à apelante.

Acerca do valor da causa assim estabelecem o art.291 e incisos II e VI do art.292, todos do CPC/15:

“Art. 291. A toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível.

Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:

[...]

II - na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida;

[...]

VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles;

[...]

§ 3o O juiz corrigirá, de ofício e por arbitramento, o valor da causa quando verificar que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor, caso em que se procederá ao recolhimento das custas correspondentes.

Nesse particular, conquanto a apelante tente fazer prevalecer o valor venal do terreno nu, indicado Boletins de Cadastro Imobiliário, para cada um dos dois terrenos que resultaram do desmembramento do
Lote 10 da Quadra 76
– ou seja, Lotes 10-A e 10-B, matriculados atualmente no CRI do 1o Ofício de Várzea Grande – como sendo o valor da causa, certo é que a pretensão autoral não se resume à invalidação do ato registral, mas também à retomada da respectiva posse, de modo que o valor da causa deve levar em conta o somatório valor venal total de ambos os terrenos, além do valor da indenização por danos morais requerida na exordial.

Os Boletins de Cadastramento Imobiliários de IDs. ns 139423482 - Pág. 2 e 139423483 - Pág. 2, emitidos pela Secretaria Municipal de Fazenda indicam que o valor venal do primeiro lote desmembrado corresponde a
R$45.301,60
, ao passo que o do segundo corresponde a
R$30.028,12
. Vejamos:

Assim, somente em termos do valor venal dos imóveis, tem-se o importe de
R$75.329,72
.

Levando-se ainda em consideração que a ação ainda encetava pedido indenizatório, a ser somado aos proveitos econômicos dos terrenos, tem-se que o importe de
R$100.000,00
apontado como valor da causa não destoa da realidade da correspondência, em pecúnia, de cada uma das tutelas almejadas pela parte autora, pelo que mantenho o valor atribuído à causa.

Do mérito recursal. Prescrição.

Consoante ressai da inicial, através de contrato de compra e venda

firmado com a ré
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
em
02.12.1988
, a autora teria adquirido o
Lote 10 da Quadra 76
do
Loteamento Parque Paiaguás
, na cidade de Várzea Grande/MT, com área de 360m2, pelo preço de
CR$250.000,00
, os quais foram pagos

através de um sinal no valor de
CR$15.000,00
no dia
02.12.1988
, uma segunda parcela do sinal no dia
05.01.1989
, no valor de
CR$10.000,00,
e o restante, em mais 36 (trinta e seis) parcelas mensais no valor de
CR$6.250,00
cada, tendo, a última delas, sido adimplida em
17.02.1992
, no importe de
CR$1.655,00
.

Segundo consta, referido lote estaria localizado dentro de um imóvel maior, com área de 2.005.161,79355m2, e matriculado no CRI do 5o desta Capital sob o
n. 21.602
, na qual constava como proprietária

EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA.

De acordo com a narrativa autoral, apesar de ter tentado entrar em contato com a empresa alienante por inúmeras vezes a fim de solicitar a transferência do referido imóvel para seu nome, jamais obteve êxito, vez que sempre recebia a informação de que mencionada empresa havia falido e que, para realizar o necessário registro, teria de contratar um topógrafo para demarcar seu imóvel, em clara contrariedade com o contrato firmado entre as partes.

No entanto, em 07.01.2007, a referida matrícula foi transferida para o
CRI do 1o Ofício de Várzea Grande
, agora sob nova numeração, ou seja,
matrícula n. 62.994
, conforme Certidão de ID. n. 139423457 - Pág. 1.

Nessa nova matrícula, o contrato de compra e venda firmado entre a autora e a titular
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
foi averbado no campo da descrição do imóvel.

Conforme a narrativa da autora, apesar de ter mantido o cuidado e a limpeza do imóvel durante todos esses anos, ao tentar regularizar ao pagamento do IPTU do terreno, obteve a notícia de que sua matrícula (
n. 62.994 do CRI do 1o Ofício de Várzea Grande
) havia sido cancelada pela Prefeitura da Várzea Grande, surgindo duas novas matrículas, haja vista que seu terreno fora vendido e desmembrado em dois outros lotes, conforme certidões e BCIs desmembrados.

Ainda segundo consta, a autora solicitou à referida Serventia Registral a
Certidão de Ônus e Inteiro Teor atualizada
do imóvel, quando, então, pode constatar que, em
13.03.2009,
a averbação da aquisição do imóvel em seu nome havia sida cancelada a pedido da apelante (AV/1:62.994) – o qual foi instruído com Editais publicados no
Diário Oficial do Estado
nos dias 01, 04 e 05.08.2008 e nos
Jornal Correio
nos dias 31.07.2008 e 06.08.2008, nos termos da Lei n.6.766/79 –, e que o imóvel fora revendido à apelante, conforme R/2:62.994, mediante
Escritura Pública de Compra e Venda
registrada em
26.03.2009
. Vejamos:

Consta também que em
21.10.2016
, mencionada matrícula (
n. 62.994
) foi desmembrada em dois imóveis distintos (Lotes 10A e 10B), dando origem às matrículas de ns.
106.887
e
106.888
daquela Serventia Registral.

Inconformada, e argumentando (a) que nunca tomou conhecimento do alegado edital e de notificação prévia ao cancelamento, (b) jamais fora citada para responder a qualquer ação judicial para esse fim, (c) que adimpliu por completo o contrato de compra e venda firmado com a primeira requerida e (d) que
não havia nenhum fundamento

presente na Lei n. 6.766/1979 que pudesse embasar juridicamente
o cancelamento da averbação
do ato pelo qual adquiriu o
Lote 10 da Quadra 76
, ajuizou a presente demanda objetivando,

(
i
) a declaração de nulidade a
Escritura Pública de Compra e Venda
firmado entre as rés, e da
Escritura Pública de Desmembramento de imóvel urbano
, assim como da abertura das matrículas ns. 106.887 (área 10A) e 106.888 (área 10B) do CRI do 1o Ofício de Várzea Grande, e de seus respectivos registros e averbações;

(
ii
) A reintegração da autora na posse do
Lote 10 da Quadra 76 do
Loteamento Parque Paiaguás
, atualmente desmembrados nos lotes 10A e 10B;

(
iii
) o recebimento de indenização por danos morais.

Citada, a ré apelante ofereceu contestação suscitando a prescrição e a decadência da pretensão autoral e, no mérito, regularidade do procedimento vez que publicados os editais intimando a autora para quitar as parcelas da aquisição em atraso ou demonstrar a quitação, nos termos dos §§1o e 3o do art.32 da Lei n. 6.766/79 e que, quando da aquisição, o lote da autora não estava registrado na respectiva matrícula.

No entanto, julgando antecipadamente a lide, o julgador singular proferiu um juízo de parcial procedência.

Conforme relatado, suscita a recorrente a prescrição da pretensão autoral pois que, ao contrário do consignado na sentença, a parte autora busca uma anulação do negócio jurídico e não uma nulidade, sujeitando-se ao prazo trienal de que tratam os incisos IV e V do §3o do art.206 do CC/2002.

Alternativamente, argui o transcurso do lapso decadencial de quatro anos, na forma do art.178 do mesmo Código.

Neste particular, ainda que por outros fundamentos, constata-se que a ação é, deveras, intempestiva.

Isso porque, conquanto se pleiteie a nulidade do ato através do qual a apelante adquiriu da
corré EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
o
Lote 10 da Quadra 76
, do Loteamento Parque Paiaguás, assim como de todos os atos registrais subsequentes, a causa de pedir reside na inveracidade da justificativa utilizada para o inadequado cancelamento da averbação do ato de aquisição do imóvel, qual seja, sua possível inadimplência.

De fato, o Edital publicado no DOE de 01.08.2008, traz como uma justificativa para a notificação da autora uma possível inadimplência. Vejamos (ID. n. 139423487 - Pág. 2):

No entanto, essa suposta mora da autora para com a notificante jamais ocorreu.

Afinal, os canhotos dos carnês do negócio havido entre a autora e a
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
de ID. n. 139423455 - Pág. 1/11 evidenciam a que todas as parcelas ajustadas foram quitadas pela apelada.

Assim, a única justificativa plausível para a desconstituição dos atos registrais impugnados seria o fato de a alegada inadimplência justificadora do cancelamento da aquisição do imóvel pela autora não exprimir a realidade. Mesmo porque, todas as demais formalidades do ato estariam preenchidas.

Sendo assim, aplicável ao caso dos autos a regra do
caput
do art.1.247 do CC/2002, segundo o qual,
“
Se o teor do registro não exprimir a verdade
, poderá o interessado reclamar que se retifique ou
anule
.”

Note-se, portanto, que para o legislador pátrio, a não correspondência entre o teor do ato registral e a realidade factual é causa de anulabilidade, e não de nulidade.

E nesse particular, vale ressaltar que, de acordo com o art.179 do CC/2002,
“Quando a lei dispuser que determinado
ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação
, será este de
dois anos
, a contar da data da conclusão do ato.”

Assim, tendo o cancelamento do ato da venda do imóvel à autora sido concluído ainda no ano de 2009, resta evidente o transcurso do prazo prescricional bienal.

Aliás, ainda que contássemos esse interregno da dada do desmembramento da matrícula originárias, ocorrido no ano de 2016, o ato registral já estaria prescrito.

No entanto, ainda que assim não o fosse, na hipótese dos autos já teria ocorrido a prescrição aquisitiva do imóvel em favor da apelante.

Nesse viés, estabelece o
caput
do art. 1.242 do CC/2002 que
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”

No caso, não resta dúvida que a apelante possui o imóvel desde o ano de 2008, sem qualquer oposição da autora, pelo menos até o ajuizamento da presente demanda.

Aliás, a última demonstração do exercício de um dos poderes/deveres de dono por parte da autora se deu em 1999, quando, pela última vez, procedeu ao pagamento do IPTU do imóvel.

Além disso, estando anexados à matrícula os Editais de notificação dos adquirentes supostamente inadimplentes, é de se presumir a boa-fé da apelante.

No mais, ainda que a discussão acerca da validade ou não do registro impugnado, certo é que, consoante a jurisprudência pátria, para fins de usucapião,
“
justo título é o instrumento que conduz um possuidor a iludir-se, por acreditar que lhe outorga a condição de proprietário. Trata-se de um título que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, malgrado apresente algum defeito que impeça a sua aquisição. Em outras palavras, é o ato translativo inapto a transferir a propriedade.”
(FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson.
Direito Civil. Direitos Reais.
4a ed. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2007.p. 277).

Com isso, a sentença deve ser reformada a fim de que a ação de origem seja julgada improcedente ante o reconhecimento da prescrição bienal da pretensão anulatória e das demais tutelas que dela derivam.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao presente apelo para reformar a sentença de modo a julgar improcedentes os pedidos inicias em razão do reconhecimento da prescrição bienal da pretensão autoral, pelo que extingo a demanda, com resolução de mérito, nos termos do inciso II do art.487 do CPC/15.

Consequentemente, inverto o ônus de sucumbência, cuja exigibilidade, todavia, fica suspensa na forma do §3o do art.98, tendo em vista que a autora apelada é beneficiária da gratuidade da justiça.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/03/2023