Tribunal: TJMT
Processo: 1004251-94.2019.8.11.0002
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-29
Data de publicação: 2023-11-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –PEDIDO DE SOBRESTAMENTO EM RAZÃO DO TEMA 1.095 DO STJ – IMPOSSIBILIDADE AO CASO CONCRETO, QUE NÃO SE AMOLDA AO RESP No. 1.891.498/SP E RESP No. 1.894.504/SP – SUPOSTO INADIMPLEMENTO DAS CONTRATADAS CONSTRUTORAS E NÃO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO À APLICAÇÃO DA LEI No. 9.514/1997 – TESE NÃO APRECIADA PELO JUÍZO A QUO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA CONFIGURADA – NÃO CONHECIMENTO NO PONTO – MÉRITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – DANO MORAL EVIDENCIADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1.002 DO STJ – DECAIMENTO DAS CONSTRUTORAS NA MAIOR PARTE DOS PEDIDOS – SUCUMBÊNCIA INTEGRAL – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO.
A pretendida resolução da promessa de compra e venda, com a consequente restituição dos valores pagos, decorre do suposto inadimplemento das construtoras, consistente no atraso na entrega da obra, e, porque não fundada no inadimplemento do devedor fiduciante, mostra-se inaplicável a suspensão do processo com fundamento no Tema 1.095 do STJ.
Incabível a apreciação, em grau recursal, de questão não analisada em primeiro grau, sob pena de supressão de instância e ofensa ao duplo grau de jurisdição.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada em restituir ao comprador toda a quantia desembolsada.
A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Inteligência do Tema 1.002 do STJ).
Havendo sucumbência mínima dos autores/recorridos, deve as rés/recorrentes arcarem com a integralidade dos ônus sucumbenciais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004251-94.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[JULIANA GASPAR NOBREGA - CPF: 864.659.881-00 (APELADO), JOAO MANOEL ANTONIO LONDON DA SILVA - CPF: 046.331.611-80 (ADVOGADO), FABIO ADRIANO TAETTI KONZEN - CPF: 879.411.041-72 (APELADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), DARLA MARTINS VARGAS - CPF: 448.781.330-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU EM PARTE DO RECURSO E, NESTA, O PROVEU PARCIALMENTE.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –PEDIDO DE SOBRESTAMENTO EM RAZÃO DO TEMA 1.095 DO STJ – IMPOSSIBILIDADE AO CASO CONCRETO, QUE NÃO SE AMOLDA AO RESP No. 1.891.498/SP E RESP No. 1.894.504/SP – SUPOSTO INADIMPLEMENTO DAS CONTRATADAS CONSTRUTORAS E NÃO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR –
PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO À APLICAÇÃO DA LEI No. 9.514/1997 – TESE NÃO APRECIADA PELO JUÍZO
A QUO
– SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA CONFIGURADA –
NÃO CONHECIMENTO NO PONTO
– MÉRITO –
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL
–
CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
–
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA –
SÚMULA 543 DO STJ
–
DANO MORAL EVIDENCIADO
–
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1.002 DO STJ
– DECAIMENTO DAS CONSTRUTORAS NA MAIOR PARTE DOS PEDIDOS – SUCUMBÊNCIA INTEGRAL –
RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO.

A pretendida resolução da promessa de compra e venda, com a consequente restituição dos valores pagos, decorre do suposto inadimplemento das construtoras, consistente no atraso na entrega da obra, e, porque não fundada no inadimplemento do devedor fiduciante, mostra-se inaplicável a suspensão do processo com fundamento no Tema 1.095 do STJ.

Incabível a apreciação, em grau recursal, de questão não analisada em primeiro grau, sob pena de supressão de instância e ofensa ao duplo grau de jurisdição.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada em restituir ao comprador toda a quantia desembolsada.

A frustração do consumidor que adquire
imóvel
para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Inteligência do Tema 1.002 do STJ).

Havendo sucumbência mínima dos autores/recorridos, deve as rés/recorrentes arcarem com a integralidade dos ônus sucumbenciais.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1004251-94.2019.8.11.0002

APELANTES:

CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADOS:

FÁBIO ADRIANO TAETTI KONZEN E JULIANA GASPAR NOBREGA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e pela
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA
, contra r. sentença proferida pela MMa. Juíza da 1a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT,
Dra.
Ester Belém Nunes
, lançada nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais ajuizada
FÁBIO ADRIANO TAETTI KONZEN
e
JULIANA GASPAR NOBREGA
, que
julgou parcialmente procedente
a pretensão autoral, cuja parte dispositiva restou redigida nos seguintes termos:

“a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de Compra e Venda objeto dos autos, referente à unidade 15, Quadra 09, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I.

b) CONDENAR as rés a restituírem de forma simples aos autores os valores pagos, de R$ 100.792,29 (cem mil setecentos e noventa e dois reais e vinte e nove centavos), descontados eventuais encargos moratórios pelo pagamento em atraso das prestações, cujo montante deverá ser indicado em liquidação de sentença mediante cálculos.

c) CONDENAR as rés ao pagamento de danos morais em favor dos autores, cujo montante fixo em R$10.000,00 (dez mil reais).

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de restituição da corretagem.

Para fins de cumprimento da sentença os valores referentes aos danos materiais deverão ser atualizados com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde os efetivos desembolsos. Relativamente aos danos morais, o valor deverá ser atualizado com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento por tratar-se de relação de natureza contratual.

Pelo princípio da sucumbência e por entender que os autores decaíram em parte mínima, condeno as rés ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios em favor dos autores, esses fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos arts. 85, § 2o, do NCPC.”

Em suas razões recursais, as apelantes pedem, inicialmente, a s
uspensão do processo, conforme determinado pelo Superior Tribunal de Justiça vinculada ao Recurso Especial no. 1.894.504-SP (Tema 1.095), em que se discute idêntica questão para estabelecer a definição da tese sobre a prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia.

No mérito propriamente dito, relatam que
“A matéria discutida nos autos se refere a um direito urbanístico, um tema de competência legislativa concorrente (artigo 24, inciso I, da CF/88)”
(sic), e que nesta circunstância,
“Durante o procedimento administrativo para aprovação do loteamento em questão, foram realizadas diversas tratativas, compromissos e firmados alguns ajustes e termos de cooperação entre órgãos e entidades do Poder Público Municipal e o empreendedor, tudo em conformidade com o atual ordenamento jurídico”
(sic), de modo que questionam o aventado atraso noticiado pelos autores/recorridos, na medida que
“inexiste disposição definindo a data final especifica para a entrega da infraestrutura completa do empreendimento, em especial, quanto ao fornecimento de água e energia elétrica. A previsão contratual define exclusivamente que tal prazo deverá obedecer ao prazo disposto na Lei no 6.766/1979”
(sic).

Discorrem que o cronograma das obras inicia-se com a realização de um estudo de viabilidade econômico-financeira, passando-se a montagem do fluxo de caixa (receitas x despesas), análise de viabilidade, a montagem da proposta de parceria e a assinatura do contrato de parceria, e somente após sua aprovação é que a obra, de fato, iniciará, sendo que questões ligadas à infraestrutura são concluídas, em média, entre 24 e 48 meses, de modo que acaso
“houvesse atraso ou ausência da execução das obras, a Prefeitura, na qualidade de responsável pela fiscalização e recebimento das obras e serviços verificaria que não houve execução e executaria a garantia”
(sic). Dizem, inclusive, que atualmente
“o empreendimento encontra-se com o respectivo Habite-se emitido pela Municipalidade”
(sic).

Diante disso, entendem que
“resta evidente a necessidade de reforma da sentença proferida neste sentido, diante da impossibilidade de acolhimento do pedido de rescisão da forma proposta, considerando as regras de resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária instituída pela Lei no 9.514/97”
(sic).

Pontuam que não merece acolhida os argumentos genéricos e sem comprovação dos autores/recorridos quanto a ocorrência da caracterização de responsabilidade civil da pelo atraso da entrega da infraestrutura do empreendimento, especificamente da rede elétrica e iluminação pública, do sistema de abastecimento de água e sistema de coleta e afastamento de esgoto, da pavimentação do sistema viário – guias e sarjetas - sinalização vertical e horizontal de trânsito, e demais área de lazer.

De outro lado, defendem que
“as partes celebraram um contrato de compra e venda sobre o qual pesa cláusula adjeto de alienação fiduciária em garantia prevista pela Lei n.o 9.514/1997, cuja garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel”
(sic), o que por si só afasta a aplicação do regramento consumerista, e, via de consequência, impossibilita a rescisão contratual com a devolução dos valores, inclusive confirmado pela jurisprudência pacífica do STJ.

Diante desses argumentos, pugnam pela reforma a sentença, para reconhecer a aplicabilidade da prevalência da Lei no. 9.514/97, por se tratar de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, cuja regras e resolução do contrato está prevista nos artigos 26, 27, 28 e 29 do ato normativo retromencionado, não podendo ser ignoradas diante do princípio da especialidade, devendo ser afastada e reconhecida a inocorrência do atraso de obra na forma alegada.

Da mesma forma, requerem seja afastada a condenação a título de dano moral em razão da ausência do preenchimento dos requisitos ensejadores para a sua caracterização, sob pena de banalização do respectivo instituto, bem como seja fixado como termo inicial da correção a data do ajuizamento e juros a partir do trânsito em julgado da referida demanda, devendo ser fixado o percentual a título de sucumbência em percentual mínimo diante da baixa complexidade do tema, e em caso de pedido parcial que seja fixada de forma recíproca
(Id
177788693).

Contrarrazões ofertadas no Id
177788699, onde os apelados defendem que,
“
Em que pese a existência do pedido,
o imóvel adquirido não teve sua pactuação com cláusula de alienação fiduciária
. Mas mais do que isso, o imóvel em

questão foi adquirido diretamente com as apelantes e
se encontra quitado desde 2019
”
(sic).

Destacam que “
as recorrentes se limitaram a repetir a tese defensiva arguida em primeiro grau, qual seja, que não teria ocorrido o atraso na entrega do imóvel, pois em razão da inovação legal trazida pela Lei no 14.118/2021, haveria um novo prazo de 8 (oito) anos para entrega do empreendimento”
(sic).

Sustentam que “
Embora as apelantes tenham se comprometido a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e complementares, que abrangiam portaria, clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, tal como expressamente previsto nas cláusulas 1.4, 1.6, 7.1 e 7.2 do contrato pactuado entre as partes, até o mês de setembro de 2018, com tolerância de 180 dias, as recorrentes até a prolação da sentença ainda não tinham entregado o imóvel”
(sic).

Aduzem que
“no caso dos autos, após a assinatura do instrumento de venda e compra, havia a previsão de entrega do imóvel em 03 (três) anos, no entanto mesmo após o prazo contratual (Setembro/2018, sua prorrogação (março/2019), as referidas obras não foram concluídas, a teor dos documentos e fotografias apresentadas junto à inicial. Logo, beira o absurdo a alegação de que obra está dentro do prazo para sua entrega, pois já se passou o prazo para entrega (setembro/2018), assim como o prazo de tolerância (março/2019). O empreendimento foi entregue, conforme se visualiza do habite-se encartado pelas Recorrentes — pág. 7/25, do Recurso de Apelação, id. 122866779 — em 21 de junho de 2022, isso mesmo somente em 2022. A obra em questão demorou 7 (sete) anos para ser concluída, sendo 3 (três) anos após todos os prazos estipulados em contrato. Desta feita, não há de ser outra a conclusão que não a manutenção da sentença em sua integralidade, que julgou procedentes os pedidos e rescindiu o contrato, condenou as recorrentes a restituírem o valor integral pago pelos recorridos e arbitrou dano moral em R$10.000,00 (dez mil reais), devendo ser, portanto, negado o provimento ao apelo recursal”
(sic).

Preparo regularmente recolhido, conforme certificado no Id
177932158.

Na peça Id. 188797669, a parte apelante pede
“que lhe seja oportunizado a realização de sustentação oral, com o fundamento no artigo 5, LV da Constituição Federal, para que seja por videoconferência, devendo a parte recorrente ser intimada com antecedência da data em que será realizado o julgamento do presente recurso”
(sic).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
FÁBIO ADRIANO TAETTI KONZEN
e
JULIANA GASPAR NOBREGA
ajuizaram ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais em face da
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA
, onde narram os autores que firmaram com as rés instrumento particular de promessa de venda e compra, tendo por objeto a unidade autônoma 15, Quadra 09, do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, com data de entrega em setembro/2018 e, acrescendo-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, ocorreria até março/2019.

Dizem ter quitado no ano de 2019 o valor de R$104.788,31 (cento e quatro mil, setecentos e oitenta e oito reais e trinta e um centavos), todavia, as requeridas não cumpriram com o avençado (entrega da obra), de modo que, não resolvendo a situação amigavelmente, propuseram esta demanda, a fim de que seja rescindindo o contrato, com a devolução integral dos valores pagos, bem como a condenação pelos danos morais suportados.

Após todo o trâmite processual, a Magistrada singular julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, a fim de: “
a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de Compra e Venda objeto dos autos, referente à unidade 15, Quadra 09, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I.

b) CONDENAR as rés a restituírem de forma simples aos autores os valores pagos, de R$ 100.792,29 (cem mil setecentos e noventa e dois reais e vinte e nove centavos), descontados eventuais encargos moratórios pelo pagamento em atraso das prestações, cujo montante deverá ser indicado em liquidação de sentença mediante cálculos.

c) CONDENAR as rés ao pagamento de danos morais em favor dos autores, cujo montante fixo em R$10.000,00 (dez mil reais).

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de restituição da corretagem.

Para fins de cumprimento da sentença os valores referentes aos danos materiais deverão ser atualizados com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde os efetivos desembolsos. Relativamente aos danos morais, o valor deverá ser atualizado com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento por tratar-se de relação de natureza contratual.

Pelo princípio da sucumbência e por entender que os autores decaíram em parte mínima, condeno as rés ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios em favor dos autores, esses fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos arts. 85, § 2o, do NCPC”
(sic)
.

Inconformadas,
as requeridas apelantes pedem, inicialmente, pela s
uspensão do processo, conforme determinado pelo Superior Tribunal de Justiça vinculada ao Recurso Especial no. 1.894.504-SP (Tema 1.095), em que se discute idêntica questão para estabelecer a definição da tese sobre a prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia.

No mérito, pugnam pela reforma a sentença, para:
(i)
reconhecer a aplicabilidade a prevalência da Lei no. 9.514/97, sobre o tema do processo em debate, por se tratar de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, cuja regras e resolução do contrato está prevista nos artigos 26, 27, 28 e 29, não podendo ser ignoradas diante do princípio da especialidade, devendo ser afastada e reconhecida a inocorrência do atraso de obra na forma alegada;
(ii)
seja afastada a condenação a título de dano moral em razão da ausência do preenchimento dos requisitos ensejadores para a sua caracterização, sob pena de banalização do respectivo instituto; e
(iii)
seja fixado como termo inicial da correção a data do ajuizamento e juros a partir do trânsito em julgado da referida demanda, devendo ser fixado o percentual a título de sucumbência em percentual mínimo diante da baixa complexidade do tema, e, em caso de pedido parcial, que seja fixada de forma recíproca.

Preliminarmente, as apelantes aduzem que o presente feito deve ser suspenso ante a afetação do Tema 1.095 do STJ.

Todavia, a
pretendida resolução da promessa de compra e venda, com a consequente restituição dos valores pagos, decorre do suposto inadimplemento das construtoras, consistente no atraso na entrega da obra, e porque não fundada no inadimplemento do devedor fiduciante, mostrando-se inaplicável a suspensão do processo com fundamento no Tema 1.095 do STJ.

No mais, o colendo Superior Tribunal de Justiça já examinou matéria correlata e concluiu que não é o caso de suspensão do processo, por não haver identidade com a questão debatida no Tema no. 1.095, senão vejamos:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA DE GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
SUSPENSÃO DO JULGAMENTO DO RECURSO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE ENTRE OS RECURSOS.
RECURSOS REPETITIVOS QUE DISCUTEM A INCIDÊNCIA DA LEI No 9.514/97 EM FACE DO CDC. CASO EM COMENTO QUE ENVOLVE A NECESSIDADE OU NÃO DE REGISTRO DA CONSTITUIÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INVIABILIDADE DE REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.2.
Diante da ausência de identidade de tema entre o recurso especial apontado pelo recorrente como afetado à sistemática dos recursos repetitivos com o caso em comento, não há se falar na suspensão do presente julgamento.
3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula no 7 do STJ.4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.5. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp 1883231/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/06/2021, DJe 18/06/2021) (grifos nossos)

Ademais, quanto a aplicabilidade da Lei no. 9.514/1997, e, via de consequência, a inaplicabilidade do CDC, da análise detida dos autos, verifica-se que tal tese não fora arguida em primeira instância.

Muito pelo contrário, já que na peça defensiva (Id 177788665) limitaram as requeridas apelantes a invocarem a prejudicial de mérito da prescrição trienal quanto à comissão de corretagem, e no mérito propriamente dito, apenas aduziram inexistir o aventado atraso nas obras – o que, inclusive, grande parte foi reproduzido nas razões recursais –, além de tecerem pedidos subsidiários, em suma, relacionados à eventual direito de retenção (item 2) e outros abatimentos com tributos (item 3).

Em outros termos, em nenhum momento das 27 laudas da peça fizeram qualquer menção sobre a incidência da legislação retromencionada. Aliás, tampouco juntaram cópia da matrícula imobiliária a fim de demonstrar o registro da cláusula de alienação fiduciária, de modo que o recurso
não pode ser conhecido nesta parte
, porquanto i
ncabível sua apreciação tão somente em grau recursal, sob pena de supressão de instância e ofensa ao duplo grau de jurisdição.

A propósito, este mesmo entendimento é adotado por esta eg. Câmara julgado em caso absolutamente análogo. Confira-se:

“
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DANOS MORAIS C.C LUCROS CESSANTES –
PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO A APLICAÇÃO DA LEI No 9.514/1997 – TESE NÃO APRECIADA PELO JUÍZO A QUO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA CONFIGURADA
–

IMPUGNAÇÃO A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – CONCESSÃO DO BENEFÍCIO LEGAL QUE NÃO SE EXIGE MISERABILIDADE NEM INDIGÊNCIA – ÔNUS DA PROVA DOS IMPUGNANTES NÃO SATISFEITO – PRELIMINAR REJEITADA – SUSPENSÃO DO PRESENTE FEITO –

TEMA 1095 JÁ DESAFETADO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – APLICAÇÃO DO CDC – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES – SÚMULA 543 DO STJ – TERMO INICIAL DOS JUROS – CITAÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – CORREÇÃO MONETÁRIA – EFETIVO PREJUÍZO – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – TERMO INICIAL ALTERADO – ERRO MATERIAL CONFIGURADO – TERMO FINAL – CITAÇÃO DAS REQUERIDAS – PROVA INEQUÍVOCA DA MORA – DESINTERESSE DOS AUTORES EM MANTER O CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA –

MESMA NATUREZA JURÍDICA – DANO MORAL CONFIGURADO –

QUANTUM MINORADO –

VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – TERMO INICIAL JUROS DE MORA – CITAÇÃO – ART. 405 DO CC – CORREÇÃO MONETÁRIA – ARBITRAMENTO – SÚMULA 362 DO STJ – DANO MATERIAL – QUANTUM

RETIFICADO – DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDA – 1o APELO –

PARCIALMENTE CONHECIDO, E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO –

2o APELO –

CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (...)”
(N.U 1015870-21.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/09/2023, Publicado no DJE 08/09/2023)

Adentrando à celeuma
, c
onsta dos autos que os autores, ora apelados, atribuíram às rés apelantes a culpa pela rescisão do contrato entabulado,
em razão do atraso na entrega do terreno localizado no empreendimento imobiliário – Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I.

De fato, do conjunto probatório, demonstra-se que a entrega da obra estava prevista para o mês de
setembro de 2018
, com o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, ou seja,
março de 2019
. No entanto, na data do ajuizamento da ação (
13/05/2019
) a obra ainda não tinha sido entregue (Id
177787733).

Assim, não há que se falar em culpa dos autores recorridos para a rescisão contratual, porquanto comprovado que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso injustificado da obra, de modo que cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo c. STJ, que estabelece,
in verbis
:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Portanto, suficientemente comprovada a situação de inadimplência por parte das construtoras/incorporadoras, devem as partes retornar ao “
status quo ante
”.

A propósito, nesse sentido vem decidindo este Sodalício, em
casos absolutamente idênticos
, inclusive
contra as mesmas incorporadoras
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA,
e sobre o mesmo empreendimento imobiliário
,
CONDOMÍNIO URBANÍSTICO VERANA VÁRZEA GRANDE I
,
confira-se:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DANOS MORAIS C.C LUCROS CESSANTES – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO A APLICAÇÃO DA LEI No 9.514/1997 – TESE NÃO APRECIADA PELO JUÍZO A QUO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA CONFIGURADA – IMPUGNAÇÃO A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – CONCESSÃO DO BENEFÍCIO LEGAL QUE NÃO SE EXIGE MISERABILIDADE NEM INDIGÊNCIA – ÔNUS DA PROVA DOS IMPUGNANTES NÃO SATISFEITO – PRELIMINAR REJEITADA – SUSPENSÃO DO PRESENTE FEITO – TEMA 1095 JÁ DESAFETADO –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – APLICAÇÃO DO CDC – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES – SÚMULA 543 DO STJ
– TERMO INICIAL DOS JUROS – CITAÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – CORREÇÃO MONETÁRIA – EFETIVO PREJUÍZO – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – TERMO INICIAL ALTERADO – ERRO MATERIAL CONFIGURADO – TERMO FINAL – CITAÇÃO DAS REQUERIDAS – PROVA INEQUÍVOCA DA MORA – DESINTERESSE DOS AUTORES EM MANTER O CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – MESMA NATUREZA JURÍDICA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM MINORADO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – TERMO INICIAL JUROS DE MORA – CITAÇÃO – ART. 405 DO CC – CORREÇÃO MONETÁRIA – ARBITRAMENTO – SÚMULA 362 DO STJ – DANO MATERIAL – QUANTUM RETIFICADO – DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDA – 1o APELO – PARCIALMENTE CONHECIDO, E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO – 2o APELO – CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Não sendo alegada determinada tese em primeiro grau, não deve o pedido do apelo ser conhecido no ponto, em razão da caracterização da inovação recursal. É ônus do impugnante a comprovação da ausência dos requisitos da parte adversa para a concessão da assistência judiciária, sob pena de rejeição da impugnação. “Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ. Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil. Nos termos da diretriz jurisprudencial firmada pelo STJ, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador (...) .(TJ-MT 10052877420198110002 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 16/11/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2022)” É entendimento pacificado, inclusive com precedentes do STJ que não é possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal moratória ou compensatória porque possuem a mesma natureza jurídica. O termo inicial dos lucros cessantes é no mês seguinte ao prazo de tolerância e o termo final é da prova inequívoca da mora, ou seja, da citação das requeridas. Restando comprovado o dano material quanto às parcelas pagas, a correção do quantum é medida que se impõe. A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza. No que concerne ao termo inicial dos juros de mora na restituição dos valores este deverá incidir a partir da citação, por se tratar de hipótese de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora. Cabe a correção monetária do débito, quando decorrente de ato ilícito, a partir do dano, não vindo a ser esse critério modificado pela Lei no 6.899/81 - SÚMULA 43 DO STJ. A correção monetária ocorre a partir da sentença, nos termos da Súmula no 362 do STJ. “Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.” (Art. 405. Do CC/2002) No que concerne ao ônus sucumbencial, verifica-se que os autores decaíram em parte mínima dos pedidos, assim, deverá ser mantida a distribuição na proporção de 80% (oitenta por cento) das requeridas e 20% (vinte por cento) aos autores.”
(TJ-MT - AC: 10158702120198110002, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 06/09/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/09/2023)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL –
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA
– DANO MORAL CONFIGURADO – MONTANTE INDENIZATÓRIO CORRETAMENTE ARBITRADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DO ARBITRAMENTO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RECURSO NÃO PROVIDO

1.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.”
(TJ-MT – AC: 10090530420208110002, Relator: DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 05/04/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/04/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA -
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL
– IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS DEVIDOS – REDUÇÃO INDEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).”
(TJ-MT AC 10072770320198110002 MT, Relator: DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 09/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2022)

No que tange o termo inicial
dos juros de mora

sobre os valores a serem restituídos pelas promitentes vendedoras do imóvel, com razão as recorrentes, já que a sentença determinou desde
os efetivos desembolsos
o seu marco inicial, todavia, de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado
, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

À proposito, já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE – PERCENTUAIS EXORBITANTES – RESERVA FIXADA DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TR
ÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ
– SENTENÇA MODIFICADA NESTE PONTO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). O princípio da causalidade determina que aquele que deu causa à instauração do processo deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. “A empresa demandada deu causa à propositura da ação, uma vez que não impugnou em sua defesa a alegada negativa de devolução dos valores sustentada na petição inicial e, de consequência, deve assumir o ônus sucumbencial, pela movimentação injustificada da máquina judiciária.” (TJ-MT 10065931220188110003 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 14/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021).”
(N.U 1006931-86.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/02/2022, Publicado no DJE 18/02/2022)

Com relação ao
dano moral
, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, os interesses extrapatrimoniais dos compradores foram atingidos pela conduta ilícita das vendedoras, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Logo, a indenização por danos morais deve ser fixada com moderação, de modo a compensar a vítima pelo
dano
sofrido, mas inibindo o enriquecimento sem causa.

Assim, reconhecido o dano extrapatrimonial e
sopesadas tais circunstâncias, considerados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e a real configuração de dano moral, julgo adequado o valor de

R$10.000,00 (dez mil reais)
, conforme fixado na sentença, estando, pois, o
quantum
em consonância com o entendimento desta Câmara em casos análogos.

A propósito:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – APLICABILIDADE DO CDC – DANO MORAL DEVIDO
– SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT 10048919220188110015 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA
– CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES – NÃO CABIMENTO – TEMA 970 DO STJ – CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – IDENTIDADE DE FATOS GERADORES –
DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – MANUTENÇÃO
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. (...)” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/07/2019, publicado no DJE 06/08/2019). Diante do descumprimento exclusivo da ré quanto ao prazo de entrega do imóvel, mostra-se inevitável a aplicação da cláusula penal em caso de impontualidade, devendo ela arcar com o valor no percentual previsto no contrato. O entendimento do STJ é no sentido de que no caso em que há cláusula penal (moratória ou compensatória) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes. Ademais, a cumulação das multas compensatória e moratória não é cabível quando há identidade de fatos geradores. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.”
(TJ-MT 10228477720178110041 MT, Relator: DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 26/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/10/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – DANO MORAL – AFRONTA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE – IMPEDIMENTO DE ADENTRAR AO IMÓVEL – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE
– JUROS DE MORA – RELAÇÃO CONTRATUAL – MODIFICAÇÃO DO TERMO INICIAL PARA A DATA DA CITAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O atraso na entrega de obra ultrapassa o mero dissabor cotidiano, devendo ser indenizado o dano moral decorrente de tal situação, que é presumido. O quantum indenizatório fixado pelos danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Tratando-se de dano moral e de responsabilidade contratual, os juros de mora de 1% ao mês incidem desde a citação válida.”
(TJ-MT 10086648720188110002 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 16/11/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2022)

Por fim, no que concerne ao ônus sucumbencial, verifica-se que os autores apelados decaíram em parte mínima dos pedidos, razão pela deverá ser mantida a integralidade do ônus às recorrentes, conforme fixado na sentença.

Diante do exposto,
CONHEÇO EM PARTE
do recurso e, neste ponto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo, tão somente
para determinar que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidam a partir do trânsito em julgado
, mantendo-se incólume os demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/11/2023