Tribunal: TJMT
Processo: 1000094-32.2022.8.11.0048
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-27
Data de publicação: 2023-09-27

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES – ARGUIÇÃO DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS, IPTU E CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE – MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO – AFASTADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Não configura falta de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade quando o recorrente narra os fatos de acordo com sua convicção e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso e reforma da decisão impugnada.
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.
Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.
Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.
No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem.
Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000094-32.2022.8.11.0048
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ERICK RICARDO REIS RODRIGUES - CPF: 030.413.251-95 (APELADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), ERICK RICARDO REIS RODRIGUES - CPF: 030.413.251-95 (APELANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

GUIOMAR TEODORO BORGES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO (DIALIETICIDADE) E FALTA DE INTERESSE: REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES – ARGUIÇÃO DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS, IPTU E CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE – MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO – AFASTADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Não configura falta de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade quando o recorrente narra os fatos de acordo com sua convicção e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso e reforma da decisão impugnada.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1000094-32.2022.8.11.0048

APELANTE (s): ERICK RICARDO REIS RODRIGUES, N.C. IMOVEIS LTDA.

APELADO (s): ERICK RICARDO REIS RODRIGUES, N.C. IMOVEIS LTDA.

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores n. 1000094-32.2022.8.11.0048 - 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis

RELATÓRIO

Apelações
interpostas por N.C. Imóveis Ltda. e por Erick Ricardo Reis Rodrigues.

AÇÃO
: Rescisão Contratual com Restituição de Valores, ajuizada por Erick Ricardo Reis Rodrigues em desfavor de N.C. Imóveis Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, bem como determinar a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual, valor que deverá ser acrescido de juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, e de correção monetária pelo INPC, a contar do desembolso.

Considerada a sucumbência recíproca, condenou as partes (50% para cada uma) ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado dado à causa, suspensa a exigibilidade em desfavor do autor, considerada a gratuidade da justiça deferida.

Em sede de embargos de declaração condenou a requerida N.C. Imóveis Ltda. ao pagamento da multa de 1% (um por cento), sobre o valor dado à causa, com base no art. 1.026, § 2o, do CPC.

APELAÇÃO DA REQUERIDA N.C. IMÓVEIS LTDA.:
sustenta que a sentença merece reformas para incluir no dispositivo os decotes e seus percentuais, que no seu entender foram autorizados na fundamentação da decisão, que se referem às arras, IPTU e a cláusula penal de 20% (vinte por cento).

Alega ainda que não justifica a condenação em multa em sede de embargos de declaração, porque não teve caráter protelatório.

Requer o provimento do recurso para fazer constar na parte dispositiva da sentença o “
perdimento das arras, desconto dos IPTUs devidos, das despesas judiciais e cartorárias e 20% de retenção das parcelas pagas a título de administração
”, bem como para afastar a multa arbitrada e, ainda, para que o autor apelado seja condenado integralmente na verba de sucumbência.

APELAÇÃO DO AUTOR ERICK RICARDO REIS RODRIGUES:
alega que na fundamentação a sentença fixa a retenção de 20% (vinte por cento) do percentual das parcelas pagas, todavia, o dispositivo da decisão determina que a restituição dos valores pagos ocorra com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no contrato, cujo percentual é 50% (cinquenta por cento), de acordo com o parágrafo único da cláusula oitava do pacto.

Afirma que não cabe a restituição dos valores na forma eleita pelo instrumento contratual em razão da abusividade reconhecida, porquanto configura a retenção do percentual de 50% (cinquenta por cento) (cláusula oitava, parágrafo único), em desacordo com a jurisprudência, inclusive deste Tribunal.

Assim, requer o provimento do recurso para que seja arbitrado o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, conforme fundamentado em todo o corpo da sentença.

CONTRARRAZÕES DE N.C. IMÓVEIS LTDA.:
apresentadas no Id. 173870853, pelo não conhecimento do Apelo do autor, por afronta ao princípio da dialeticidade e, por consequência, a falta de interesse para o recurso, ao argumento de que o decote de 20% das parcelas pagas perseguido já foi determinado na sentença.

CONTRARRAZÕES DE ERICK RICARDO REIS RODRIGUES:
apresentadas no Id. 173870854, pelo não provimento do Apelo da requerida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso da requerida N.C. Imóveis Ltda. está em saber se é caso de determinar que na retenção da quantia paga pelo comprador sejam incluídos valores referentes as arras, IPTU, despesas judiciais e cartorárias e a cláusula penal de 20% (vinte por cento).

O cerne do apelo do autor está em saber se cabe determinar o percentual de retenção em 20% das parcelas pagas.

A lide advém do contrato de compra e venda de imóvel, firmado em 22/02/2016, referente ao lote n. 34, da quadra 13, do Loteamento Jardim da Mata II, registrado na matrícula n. 107.510, pelo valor de R$ 107.476,00.

Narra a inicial que foi realizado o pagamento do valor de R$ 5.116,00 (cinco mil e cento e dezesseis reais), a título de arras e o saldo devedor foi dividido em 120 (cento e vinte) parcelas mensais no importe de R$ 853,00 (oitocentos e cinquenta e três reais), bem assim que fora efetuado o pagamento de várias parcelas, porém, por motivos financeiros, o autor busca rescindir o contrato, mas não obteve êxito, porque a empresa exige, para tal, a cobrança da taxa de retenção em superior ao permitido pela legislação.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato e determinar a restituição dos valores pagos, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no contrato.

De início, não prospera a alegação de violação ao princípio da dialeticidade, porquanto, no caso, o autor recorrente indicou de forma clara os motivos pelos quais se insurge contra a decisão.

Registra-se, ademais, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Realça-se, não restou evidenciado o descumprimento do art. 1.010, II e III, do CPC/2015. Assim, não há falar no não conhecimento do recurso.

Da mesma forma, não há falar em falta de interesse para recurso, quando o autor apelante tem a necessidade de buscar a tutela jurisdicional para proteger, resguardar ou conservar o seu direito, sobretudo quando ficar devidamente demonstradas as razões pelas quais entende ser cabível a reforma da sentença, bem como a sua finalidade.

Rejeita-se
, portanto, as arguições de violação ao princípio da dialeticidade e de falta de interesse para o recurso.

No mais, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Nesse contexto,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a restituição ocorrerá sobre o valor efetivamente pago, máxime considerado que a retenção da qual a requerida será beneficiada também incidirá sobre o percentual desse montante, vale repetir, sobre o valor efetivamente pago.

A Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado em 25% do valor pago.

Consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite, como ocorre no caso da cláusula 8a do contrato ora discutido
, que prevê a retenção de percentual muito acima, ou seja,
extrapola o referido percentual de 25%
, considerados os valores cobrados cumulados a título de:

arras, despesas havidas com intimações e/ou despesas judiciais, registro de contrato, publicações, impostos (IPTU)

multa penal de 20%.

A referida Cláusula Oitava do contrato, que trata da rescisão, assim dispõe:

Cláusula Oitava
- A rescisão do presente instrumento particular de compra e venda, por falta de pagamento de parcela dar-se-á nos termos do Art. 32 da Lei no 6.766, procedendo da seguinte forma:

I – se o Compromissário Comprador não tiver quitado o equivalente a 1/3 (um terço) do preço total neste instrumento previsto, nenhuma quantia será restituída de acordo com a Lei 6.799/79.

II – não será restituída às importâncias pagas a títulos de sinal, pois foram utilizadas para pagamento de honorários para intermediação de negócio (Lei 6.530/78).

III – da quantia a ser devolvida para o Compromissário Comprador deverão ser deduzidas as despesas havidas com intimações e/ou despesas judiciais, registro de contrato, publicações, e, impostos (IPTU), sendo que do saldo remanescente, se houver, será descontado o percentual de 20% (vinte) por cento a título de administração, devendo também, o saldo apurado ser devolvido no prazo de 30 (trinta) dias, na forma estipulada na cláusula oitava.

IV – Se o Compromissário Comprador, após a constituição em mora, não vier a purga-la dentro do prazo legal, o presente contrato será rescindido e cancelado o seu registro no Serviço de Registro e Imóveis de Rondonópolis, Mato Grosso, nos termos dos artigos 32 e seguintes, e seus parágrafos da Lei no. 6.766/79, aleterada pela Lei Federal no. 9.785/99, e demais disposições aplicáveis à matéria.

Parágrafo único
–
Havendo manifestação por parte do adquirente, em promover a rescisão de forma consensual do presente instrumento, do valor das parcelas pagas, poderá ser restituído 50% (cinquenta por cento) do valor pago em parcelas exceto as arras, que não são passíveis de restituição.

(Id. 173870804 - pág. 3 – sic - grifei)

A propósito:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente,
todas as indenizações
que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015 e a Apelação Cível n. 1009472-55.2019.8.11.0003.

Desse modo, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das
despesas gerais
e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ.

Assim, ao largo de eventual contradição na sentença impugnada por ambas as partes, o fato é que a jurisprudência sedimentada do STJ é no sentido de que o percentual de retenção é de 25% do valor efetivamente pago.

Ressalta-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em retenção ou de aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

Da mesma forma, “
é indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador
.” (TJMT - N.U 1023602-62.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2023, Publicado no DJE 30/06/2023).

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. 1. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018, AO CASO. PRECEDENTES. 2. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. INCIDE A SÚMULA 83/STJ. 3.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE
. PRECEDENTES. 4. VIOLAÇÃO AO ART. 368 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. 5. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. 6. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, esta Corte firmou posicionamento no sentido de que não será aplicada a Lei no 13.786/2018 aos contratos formados anteriormente à sua entrada em vigor. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1o/8/2018). 4. Incidem as Súmulas 282 e 356 do STF, na espécie, porquanto ausente o prequestionamento. 5. A falta de indicação, de forma clara e precisa, dos dispositivos legais que teriam sido eventualmente violados ou que tiveram sua interpretação divergente à jurisprudência desta Corte impede o conhecimento do recurso, por deficiência na sua fundamentação, conforme preceitua a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. 6. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp 1898154/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021)

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “
não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
”. (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF)

Logo, a reparação buscada nesta instância pela promitente vendedora já está contida no percentual estipulado para a retenção, qual seja, 25% do valor pago, veda-se, portanto, a cumulação de restituições em prejuízo exclusivo da parte contrária.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 23% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS –
ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA
- SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido suas obrigações. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF). Aquele que deu causa à propositura da Ação deve responder pelas custas processuais e honorários advocatícios (princípio da causalidade). (TJMT- N.U 1007874-64.2018.8.11.0015, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 09/03/2022, DJE de 14/03/2022)

Registra-se também que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da requerida, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a vendedora a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo promitente comprador.

Assim, não cabe falar em restituição dos valores observada a metodologia da cláusula 8a do instrumento contratual.

No que se refere à não aplicação da multa em razão de embargos de declaração protelatórios, com razão a parte requerida.

De acordo com o §2o do artigo 1.026 do CPC/15:

“
Quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado
multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa
”.

Por outro lado, está consolidado no STJ o entendimento de que a interposição de recursos cabíveis no processo, por si só, não implica litigância de má-fé nem ato atentatório à dignidade da Justiça.

“
A mera interposição do recurso cabível, ainda que com argumentos reiteradamente refutados pelo tribunal de origem ou sem a alegação de qualquer fundamento novo, apto a rebater a decisão recorrida, não traduz má-fé nem justifica a aplicação de multa
”, destacou a ministra Nancy Andrighi no julgamento do REsp 1.333.425.

Na hipótese, não se afigura protelatório o fato de a requerida opor embargos de declaração para, no seu entender, ver sanadas omissões constantes na sentença.

Dessa forma, é caso de afastar a multa arbitrada pela sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração.

Por derradeiro, no que toca ao redimensionamento dos ônus de sucumbência, para que sejam arcados integralmente pelo autor ou em maior percentual, o pleito não merece prosperar, mormente considerado que com o provimento do seu apelo, não decaiu de parte considerável do seu pedido.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso interposto pela requerida N.C. Imóveis Ltda.
, para afastar a multa arbitrada de 1% (um por cento) sobre o valor dado à causa (art. 1.026, § 2o, do CPC).

Dá-se parcial provimento ao recurso interposto pelo autor Erick Ricardo Reis Rodrigues
para determinar que a retenção seja no percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos.

Considerado o provimento de ambos os recursos, deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/09/2023