Tribunal: TJMT
Processo: 1004280-73.2021.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-19

Ementa:
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – DESNECESSIDADE – REALIZAÇÃO DE OBRAS – ABATIMENTO DO MONTANTE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.
O art. 9o, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora, per si, é suficiente para autorizar o despejo.
Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004280-73.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JULLIUS PIZZARIA E LANCHONETE LTDA - CNPJ: 13.296.398/0001-05 (APELANTE), RENATO SAITO - CPF: 621.210.061-68 (ADVOGADO), ALZIRA VARGAS DE OLIVEIRA - CPF: 043.788.491-00 (APELADO), VALQUIRIA TESTI DA CRUZ - CPF: 650.191.721-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL
–
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO
– INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – DESNECESSIDADE – REALIZAÇÃO DE OBRAS – ABATIMENTO DO MONTANTE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
–
ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC
–
SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.

O art. 9o, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora,
per si
, é suficiente para autorizar o despejo.

Na forma do art.
373
, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Jullius Pizzaria e Lanchonete Ltda.
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de
Rondonópolis
, que nos autos da
ação de despejo c/c cobrança de aluguel
que lhe move
Alzira Vargas de Oliveira, julgou procedente o pedido da inicial, para declarar rescindido o contrato de locação; determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias; e condenar a parte ré, solidariamente, no pagamento do valor correspondente aos alugueis vencidos desde março de 2020, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, restando a exigibilidade suspensa, nos termos do art. 98, §3o, do CPC, mantendo o entendimento na decisão integrativa.

Inconformada, a apelante recorre alegando, em suma,
que a notificação para a desocupação do imóvel não pode ser considerada, pois ocorreu no momento em que os litigantes estavam em fase de negociação para o parcelamento da dívida. Alega que realizou diversas obras no imóvel e que o valor desembolsado seria abatido dos alugueis, inclusive os cobrados nesta ação. Defende que os atrasos somente ocorreram em razão da pandemia ocasionada pela Covid-19, quando passou a enfrentar extrema dificuldade financeira, mormente considerando as medidas de isolamento social adotadas pelo poder público, que impediu a abertura do comércio por longo período.
Pugna pela reforma da sentença, para que a ação seja julgada improcedente.

A parte apelada, apesar de devidamente intimada, deixou de apresentar contrarrazões (certidão id. 154977841).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 12 de abril de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Alzira Vargas de Oliveira ajuizou ação de despejo c/c cobrança de aluguel contra Jullius Pizzaria e Lanchonete Ltda., e os fiadores Júlio Cesar Costa Silva e Rosimeire Roseno Delírio, aduzindo que em 01.07.2017, as partes firmaram contrato de locação comercial, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Dom Pedro II, n. 1.528, Bairro Santa Cruz, na cidade de Rondonópolis/MT, com prazo indeterminado.

Asseverou que o valor mensal do aluguel era de R$ 3.400,00 (três mil e quatrocentos reais), contudo, desde março de 2020, a empresa locatária deixou de realizar o pagamento integral. Aduziu que nos últimos 12 (doze) meses, o pagamento foi efetuado de maneira esporádica, totalizando R$ 16.100,00 (dezesseis mil e cem reais), dos R$ 40.800,00 (quarenta mil e oitocentos reais) devidos. Alegou que mesmo após ser notificada extrajudicialmente, via aplicativo de mensagens, a ré não regularizou o pagamento dos alugueis, dando ensejo ao ajuizamento da presente demanda.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou procedente o pedido da inicial, para declarar rescindido o contrato de locação; determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias; e condenar a parte ré, solidariamente, no pagamento do valor correspondente aos alugueis vencidos desde março de 2020, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, restando a exigibilidade suspensa, nos termos do art. 98, §3o, do CPC, mantendo o entendimento na decisão integrativa.

Inconformada, a apelante recorre sustentando que a notificação para a desocupação do imóvel não pode ser considerada, pois ocorreu no momento em que os litigantes estavam em fase de negociação para o parcelamento da dívida. Alega que realizou diversas obras no imóvel e que o valor desembolsado seria abatido dos alugueis, inclusive os cobrados nesta ação. Alega
que o conjunto probatório produzido nos autos não corrobora com o suposto direito da apelada
.

Segue sustentando que os atrasos somente ocorreram em razão da pandemia ocasionada pela Covid-19, quando passou a enfrentar extrema dificuldade financeira, mormente considerando as medidas de isolamento social adotadas pelo poder público, que impediu a abertura do comércio por longo período.
Pugna pela reforma da sentença, para que a ação seja julgada improcedente.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

In casu,
resta incontroversa a inadimplência da apelante, diante do não pagamento dos alugueis, que até a data da propositura da demanda perfazia o montante considerável de
R$ 24.700,00 (vinte e quatro mil e setecentos reais).

Sendo assim, o art. 9o, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora,
per si
, é suficiente para autorizar o despejo, sendo inaplicável no caso vertente o art. 57 da mencionada norma legal.

Nesse passo, conforme bem salientou o douto magistrado, “
além de terem sido juntados
prints
de conversas dando conta da intenção de rescisão do ajuste contratual pela autora, em se tratando de ação de despejo fundada em inadimplemento não se faz necessária prévia notificação
.” – id. 154977831.

Ademais, ainda que assim não fosse, é de bom alvitre destacar que a apelante não apresentou qualquer documento que demonstrasse eventual negociação entre as partes.

Convém salientar que a pandemia da COVID-19, apesar de ter causado e ainda causar sérias dificuldades financeiras para grande parte da população brasileira, não pode servir como justificativa para um inadimplemento de aproximadamente 01 (um) ano das prestações locatícias.

Visto isso, quanto à alegação de que foram realizadas diversas obras no imóvel e que o valor desembolsado seria abatido dos alugueis, verifico que a cláusula 4, parágrafo terceiro, do contrato de locação firmado entre as partes, dispõe:

“
BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES: Qualquer benfeitoria ou construção que seja destinada ao imóvel objeto deste, deverá, de imediato, ser submetida à
autorização expressa do LOCADOR
. (...)
” – id. 15977794, p. 04.

No caso em apreço, a apelante não apresentou quaisquer provas aptas a demonstrar que obteve autorização para realizar obras no imóvel, tampouco especificou eventual modificação realizada no local, ou ainda, que tenha desembolsado alguma quantia, se limitando ao campo da argumentação.

Nesse passo, é cediço que a legislação processual em vigor define que a prova tem por objeto os fatos deduzidos pelas partes em juízo. Nesse diapasão, a finalidade da prova consiste na formação da convicção do julgador em torno desses mesmos fatos. Por isso é que se afirma ser o juiz o destinatário da prova, porquanto é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para dar correta solução jurídica ao litígio.

Mister
se faz constar que o art. 373, do CPC, dispõe que incumbe ao autor o ônus de da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nesse sentido é o ensinamento de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery,
verbis
:

“
1. Ônus de provar
. A palavra vem do latim, ônus, que significa carga, fardo, peso, gravame. Não existe obrigação que corresponda ao descumprimento do ônus. O não atendimento do ônus de provar coloca a parte em desvantajosa posição para a obtenção do ganho de causa. A produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei, é ônus da condição de parte.”
(Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 11a Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010)

Nesse passo, tendo a recorrida comprovado a inadimplência da apelante no tocante aos alugueis do imóvel, justa a condenação imposta no ato sentencial, conforme bem fundamentou o douto magistrado,
verbis
:

“
Especificamente quanto à cobrança de aluguéis, desnecessário o prolongamento da discussão.

Primeiro porque
foi apresentado o contrato no qual está fundamentada a ação, atestando a existência de relação jurídica entre as partes, bem como os demonstrativos de débitos, evidenciando a inadimplência da parte ré, id 49998772.

Segundo porque a parte reclamada
sequer impugnou a existência do débito, reconhecendo, em contrapartida, que há inadimplência.

Terceiro porque a suposta
realização de obras no imóvel e o acerto para compensação de valores ficou apenas no campo das “afirmações”, não tendo sido os autos instruídos com nenhum elemento de convicção para subsidiar tais alegações. Não há prova mínima de que foram feitas modificações/obras no imóvel, nem indicação de eventuais despesas suportadas, tampouco evidências de que autorizadas expressamente ou consentidas pela autora.

(...)

Em outras palavras, não há circunstância alguma para fundamentar a tese de compensação de valores.

(...)

Também não merece guarida a tentativa da parte ré de se eximir das responsabilidades pelo débito de aluguéis em decorrência da situação pandêmica.

A pandemia causada pelo novo coronavírus é, sem dúvida, fato notório e imprevisível, que fez com que o setor público e o privado tivessem com que remodelar a sua forma de atuação a fim de adaptarem-se à realidade.

Mesmo diante do atual cenário, registre-se que a intervenção do Judiciário sobre os negócios desenvolvidos entre particulares deve ser subsidiária e excepcional, diante da importância no ordenamento jurídico da autonomia privada e, por que não, da liberdade contratual (Lei no 13.874/2019, art. 2o, inc. I e III).

E ainda que as atividades da demandada tenham sido impactadas por força das medidas de isolamento impostas pela pandemia, os seus efeitos não foram isolados, estendendo-se para toda a coletividade. Vale dizer, a pandemia, por si só, não obsta o legítimo direito de retomada do imóvel pela locadora e a cobrança dos valores em atraso, sob pena de enriquecimento sem causa do locatário.

Além disso, embora o locatário tenha manifestado interesse em pagar a dívida e permanecer no imóvel,
não buscou evitar a rescisão da locação, deixando de efetuar o pagamento do débito atualizado, nos termos do que dispõe o art. 62, II, da Lei 8.245/91. (...)”
(id. 154977831).

Desse modo, resta evidente que a apelante não apresentou qualquer prova capaz de sustentar sua tese, sendo que os documentos apresentados pela autora corroboram com os fatos alegados na inicial e o consequente julgamento procedente da demanda
.

Assim, diante de tudo o que foi alegado pela autora, certo é que à apelante competia provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado, conforme o
disposto no inc. II, do art. 373, do CPC,
ônus do qual não se libertou,
razão pela qual a r. sentença merece ser mantida.

Nesse sentido já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – ISENÇÃO DO LOCATÁRIO EM REPARAR O IMÓVEL – ACORDO VERBAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO – IMPOSSIBILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.

Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

In casu, restou configurado o dever da apelante em arcar com as despesas decorrentes da devolução do bem no estado de conservação em que se encontrava na ocasião de recebimento do imóvel, além dos alugueis inadimplidos.

Não há ensejo para a indenização de fundo de comércio no contrato por tempo indeterminado, uma vez que não se trata de locação passível de renovação compulsória, nos termos do § 5o do art. 51 da Lei no 8.245/91.

Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.”
(RAC n. 1004055-28.2020.8.11.0055, 3a Câm. de Direito Privado, minha relatoria, j. 26.10.2022 - negritei)

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado merece ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Por derradeiro, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), na forma fixada pelo douto magistrado, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, mantendo suspensa a exigibilidade.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 12 de abril de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023