Tribunal: TJMT
Processo: 1001020-91.2021.8.11.0001
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2023-06-15
Data de publicação: 2023-06-20

Ementa:
RECURSO INOMINADO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE DE TERRENO EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELO IPTU SOMENTE APÓS A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE – IMPOSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA IMEDIATA ANTES DESSA DATA – PRECEDENTES DO STJ - FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1001020-91.2021.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LIDIANE BELEGANTE GOTARDO - CPF: 027.440.981-08 (RECORRENTE), CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI - CPF: 947.603.571-49 (ADVOGADO), ANDRE PELLIZZONI VERAS GADELHA registrado(a) civilmente como ANDRE PELLIZZONI VERAS GADELHA - CPF: 039.335.411-31 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (RECORRIDO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (REPRESENTANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (RECORRIDO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE DE TERRENO EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL FECHADO – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELO IPTU SOMENTE APÓS A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE – IMPOSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA IMEDIATA ANTES DESSA DATA – PRECEDENTES DO STJ -
FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

R E L A T Ó R I O

Visam os recorrentes reformar a decisão monocrática prolatada
nos autos (id. 160551948)
, que homologou o projeto de sentença elaborado pelo Juiz Leigo e julgou parcialmente procedente o pleito inicial, para declarar

a nulidade da cláusula quatorze do contrato, em consideração à sua abusividade, estabelecendo-se, em substituição, o dever de a adquirente/reclamante suportar os ônus incidentes sobre o imóvel desde a imissão em sua posse.

Ainda, condenou a parte reclamada a ressarcir a reclamante, a título de danos materiais, os gastos tidos com o pagamento IPTU de 2016, IPTU de 2017 e 5/12 avos do IPTU de 2018, cujos valores poderão ser demonstrados em execução por simples cálculo aritmético, com correção monetária pelo índice oficial - INPC/IBGE, desde a data do dispêndio, e acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Em argumento recursal, a parte recorrente
alega ser devida a cobrança do IPTU em dependências de condomínio horizontais fechados sobre lotes, uma vez que esses condomínios diferem dos condomínios edilícios, bem como pela existência de matrículas individualizadas, logo, haveria incidência de IPTU desde a assinatura do contrato e, consequentemente, a responsabilidade pelo pagamento, nos termos do Código Tributário Nacional, seria dos proprietários do imóvel.

Alega, ainda,
que a reclamante tinha conhecimento da responsabilidade ao assinar o contrato de compra e venda.

Em contrarrazões, a recorrida refuta os fundamentos lançados nas razões recursais, pugnando pela manutenção da sentença singular.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia 2a Turma Recursal Temporária:

Ressai dos autos que, em 22/03/2017, a autora adquiriu da reclamada, a unidade autônoma (lote) n. 12 (doze), da quadra n. 4 (quatro), do Condomínio “Supremo Itália”, com área total de 720,00 m2 (setecentos e vinte metros quadrados), empreendimento da empresa reclamada, com previsão de entrega para novembro/2017.

Noticia que a reclamada lhe transferiu a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do referido imóvel antes mesmo da entrega do empreendimento, ou seja, cobrando-a pelo pagamento do IPTU desde a assinatura do contrato, abril/2017, conforme cláusula décima quarta do
instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto de alienação fiduciária e outra avenças jurídicas
(id. 160550766).

Ainda, relata que o empreendimento somente lhes foi entregue em
01/08/2019
, com a autorização para o início das obras nos terrenos.

Assevera que, diante da prática abusiva da reclamada e pelas diversas tentativas de solução pacífica sobre a incidência da cobrança do IPTU no imóvel antes da entrega efetiva, resolveram efetuar o pagamento do imposto, na importância de
R$
18.331,85 (dezoito mil trezentos e trinta e um reais e oitenta e cinco centavos), relativos aos anos de 2016, 2017, 2018
(id. 160550774).

Aduz que diante das cláusulas abusivas, não restou alternativa a não ser ajuizar a presente demanda, pleiteando a declaração de nulidade da cláusula contratual, bem como a devolução em dobro do valor pago pelo IPTU, relativos aos anos de 2016, 2017, 2018.

A reclamada, por sua vez, sustenta ser devida a incidência da cobrança do IPTU, desde o momento da aquisição do empreendimento, uma vez que se trata de condomínio horizontal de lotes. Subsidiariamente, defende a
necessidade de limitação da obrigação de restituir até a data em que se deu a efetiva entrega do empreendimento, qual seja,
23/05/2018
.

A magistrada singular
homologou o projeto de sentença elaborado pelo Juiz Leigo e julgou parcialmente procedente o pleito inicial, para declarar

a nulidade da cláusula quatorze do contrato, em consideração à sua abusividade, estabelecendo-se, em substituição, o dever de a adquirente/reclamante suportar os ônus incidentes sobre o imóvel desde a imissão em sua posse.

Ainda, condenou a parte reclamada a ressarcir a reclamante, a título de danos materiais, os gastos tidos com o pagamento IPTU de 2016, IPTU de 2017 e 5/12 avos do IPTU de 2018, cujos valores poderão ser demonstrados em execução por simples cálculo aritmético, com correção monetária pelo índice oficial - INPC/IBGE, desde a data do dispêndio, e acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Pois bem, compulsando os autos, entendo que a sentença do juízo singular
não
merece reparos.

Isso porque a legalidade da incidência da cobrança do IPTU, relativo ao imóvel adquirido pela autora, somente passará a ser de sua responsabilidade quando da liberação do bem para construir, pois, enquanto isso não ocorrer, a autora não possui a posse do imóvel, de forma que seria indevida a cobrança de IPTU antes da efetiva entrega e autorização para construir.

Neste sentido:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COMPRA E VENDA DE LOTE. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TRIBUTOS SOBRE O IMÓVEL AO ADQUIRENTE ANTES DA CONCESSÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. O posicionamento da Corte local está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que
a responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU é do adquirente a partir da obtenção da posse, e não da assinatura do contrato
. 2. Recurso Especial Desprovido.

(STJ - REsp: 1795590/SP 2017/0255663-0, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 11/05/2020 e publicado em 14/05/2020).

RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL
NA PLANTA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA
ENTREGA
DAS CHAVES. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.
ENTREGA
PREVISTA PARA 30/03/2016, JÁ CONSIDERADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. ATRASO DE 10 MESES. (...)

Cobrança das taxas condominiais e do
IPTU
antes da posse no
imóvel
. É de responsabilidade da construtora o pagamento das taxas condominiais até a
entrega
das chaves ao comprador, porque este não usufruía dos serviços condominiais até receber a posse da sua unidade.

Este é o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e aplicado no julgamento do REsp 1297239/RJ. Da mesma forma, deve a construtora arcar com o
IPTU
relativo ao ano de 2016, pois os autores só tomaram posse do
imóvel
em janeiro de 2017
.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJRS, Recurso Cível, No 71006836829, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Ana Cláudia Cachapuz Silva Raabe, julgado em 29/04/2020 e publicado em 07/05/2020)

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. INTIMAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DAS CUSTAS. PREPARO. INÉRCIA DA REQUERIDA. DESERÇÃO. ATRASO NA
ENTREGA
DA OBRA. MULTA DE 1% AO MÊS. TERMO FINAL. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO DOS VALORES DESPENDIDOS COM
IPTU

EM PERÍODO ANTERIOR A IMISSÃO NA POSSE. DANO MORAL. QUANTUM MAJORADO. Apelo do demandado. (...) II.
IPTU
. Ressarcimento. Possibilidade. Deverão ser ressarcidos pela vendedora aos compradores os valores comprovadamente despendidos a título de
IPTU
, no período anterior à imissão na posse, uma vez que deu causa ao atraso na
entrega
do
imóvel
. (...)

(TJRS, Apelação Cível, No 70080938541, Vigésima Câmara Cível, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, julgado em: 28/08/2019 e publicado em 04/09/2019)

Desta feita, considerando que o imóvel foi entregue à autora em
23/05/2018
,
data de expedição do habite-se, a sua responsabilidade por todos os ônus incidentes sobre o imóvel começaria a partir desse momento.

Portanto, não há que se falar em responsabilidade da reclamante pelo pagamento do IPTU relativo aos anos de 2016, 2017 e meados de 2018.

A propósito:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR - REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO -
RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELO IPTU E TAXAS DE CONDOMÍNIO SOMENTE A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES – LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO – IMPOSSIBILIDADE DE IMEDIATA EXPLORAÇÃO ECONÔMICA PELO COMPRADOR – PRECEDENTE
– MULTA CONTRATUAL INDEVIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA- SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE COM ALTERAÇÃO DA DISCIPLINA RELATIVA AOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA.

(TJSP, Apelação Cível 1004724-95.2020.8.26.0077; Relator (a): Theodureto Camargo; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Birigui - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/02/2021; Data de Registro: 23/02/2021)

Ademais, “
imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV)
” (STJ, EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009).

Sendo assim, acertada a r. sentença do juiz singular ao declarar a nulidade da cláusula contratual e condenar a parte reclamada à
responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel adquirido antes da entrega efetiva do empreendimento,
relativo aos anos de 2016, 2017 e proporcional do ano de 2018.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, posto que tempestivo, e
nego-lhe provimento
para manter na íntegra a sentença recorrida, nos termos do artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55,
caput
, da Lei no 9.099/95
.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/06/2023