Tribunal: TJMT
Processo: 1005694-70.2021.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-02-10

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PARCIAL PROCEDENCIA – COMPRADORA ANALFABETA E DEFICIENTE VISUAL – NECESSIDADE DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU REPRESENTAÇÃO POR PROCURADOR CONSTITUÍDO DE FORMA PÚBLICA – INEXISTÊNCIA – NULIDADE DO NEGÓCIO JURIDICO – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O contrato particular de compra e venda de imóvel firmado por pessoa analfabeta e deficiente visual, deve conter assinatura do procurador constituído mediante instrumento público, pena de ser considerado nulo por desobediência à forma prevista em lei.
Declarada nula a venda noticiada nos autos, por ter afrontado a forma prescrita em lei, deve o bem ser retomado ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos pela autora, subtraído o valor restituído quando do distrato.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005694-70.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[FABIANA BONETE DA CRUZ - CPF: 025.798.661-83 (APELADO), JORGE ANTONIO KRIZIZANOWSKI - CPF: 022.143.141-13 (ADVOGADO), ODALGIR SGARBI JUNIOR - CPF: 029.925.249-30 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

–
AÇÃO ANULATÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PARCIAL PROCEDENCIA – COMPRADORA ANALFABETA E DEFICIENTE VISUAL – NECESSIDADE DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU REPRESENTAÇÃO POR PROCURADOR CONSTITUÍDO DE FORMA PÚBLICA – INEXISTÊNCIA – NULIDADE DO NEGÓCIO JURIDICO – RETORNO DAS PARTES AO
STATUS QUO ANTE
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O contrato particular de compra e venda de imóvel firmado por pessoa analfabeta e deficiente visual, deve conter assinatura do procurador constituído mediante instrumento público, pena de ser considerado nulo por desobediência à forma prevista em lei.

Declarada nula a venda noticiada nos autos, por ter afrontado a forma prescrita em lei, deve o bem ser retomado ao
status quo ante,
com a devolução d
os valores pagos pela autora, subtraído o valor restituído quando do distrato.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
LOTEADORA ASSAI S/A LTDA,
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação Anulatória
proposta por
FABIANA BONETE DA CRUZ,
para:

a)

Declarar a nulidade do contrato, por instrumento particular, de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes litigantes, e, por via de arrastamento, de todos os atos subsequentes, inclusive o distrato, retornando as partes ao
‘status quo ante’;

b)

Condenar a empresa requerida a concretizar a devolução da totalidade das quantias efetivamente liquidadas pela requerente, no âmbito da relação contratual (subtraído o valor restituído quando da consumação do distrato), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, e juros de mora no percentual de 12% ao ano, contados desde o desembolso de cada parcela. Determinar que a apuração do
‘quantum debeatur’
se realize por meio da elaboração de cálculo aritmético, em sede de cumprimento de sentença (art. 509, § 2o, do CPC);

Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial (art. 86 do CPC), deverá arcar a requerente com 30% das custas processuais e a requerida com os demais 70% remanescentes. Condenou a requerente ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atribuído à causa cuja exigibilidade fica suspensa pela gratuidade judiciária e também a requerida no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor da condenação, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação (art. 85, § 14o do CPC).

Em suas razões recursais, a apelante sustenta a legalidade do contrato, a ausência de vícios no momento da contratação e que, na verdade, a ação trata-se de pedido de rescisão contratual por vontade unilateral da recorrida, devendo aplicar-se as retenções contratualmente.

Aduz que a recorrida tenta beneficiar-se de suas condições de forma ardil e desonrosa, fundamentando a legalidade do contrato nos artigos 174 e 175, ambos do Código Civil.

Defende a validade das cláusulas contratuais e a aplicação do princípio da
pacta sunt servanda
, alegando que a recorrida tinha ciência de todas as condições contratadas, bem como das penalidades em razão da rescisão injustificada na cláusula sexta, parágrafo segundo, do contrato.

Alega que a sentença singular não autorizou retenções, em razão da nulidade da cláusula penal decorrente do descumprimento contratual, contrariando o entendimento do STJ, que prevê a aplicação de multa percentual de 25% sobre os valores pagos.

Assevera que a sentença
a quo
ignorou a retenção decorrente da fruição do imóvel prevista contratualmente, aduzindo que o imóvel ficou à disposição da recorrida desde o ato da assinatura do contrato e que ante a inadimplência, a posse caracteriza-se como injusta.

Afirma que há fruição mesmo quando ausentes de benfeitorias, alegando que o imóvel poderia ser explorado economicamente.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

As contrarrazões encontram-se no ID no 152620183, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Do exame dos autos, verifica-se que
FABIANA BONETE DA CRUZ
ajuizou a
Ação Anulatória
em face de
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA,
alegando em síntese, que não é alfabetizada e, também, possui deficiência visual e que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com a empresa requerida, contudo, não observou as formalidades legais.

Sustentou que o negócio jurídico celebrado é nulo, pois não formalizado por instrumento público ou particular, assinado a rogo.

Defendeu a existência do direito à devolução total dos valores efetivamente pagos e a indenização em razão das benfeitorias edificadas no imóvel.

Asseverou que, devido ao ocorrido, experimentou danos morais.

Ao final, requereu a procedência da ação para declarar a nulidade do contrato celebrado entre as partes e a condenação da requerida a restituir a totalidade dos valores efetivamente pagos e, também no pagamento de indenização, em razão das benfeitorias edificadas no imóvel e por danos morais.

Ao proferir sentença, o d. magistrado Dr. Cristiano dos Santos Fialho julgou parcialmente procedente a ação, conforme já relatado.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela autora.

Pois bem
.

Cinge-se a controvérsia sobre a nulidade ou não do negócio jurídico firmado entre as partes litigantes.

A alegação da autora é de que o negócio jurídico seria nulo, tendo em vista que teria sido formalizado com total inobservância da forma prescrita em lei, pois trata-se de pessoa não alfabetizada e com deficiência visual.

No caso, as partes firmaram em 28/06/2012, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Urbano em Loteamento, adquirindo a autora/apelada o Lote no 25, da Quadra 07, do Loteamento Jardim Veneza, na cidade de Sinop/MT, pelo valor de R$ 59.781,15, a ser pago o valor de R$ 498,18 como sinal, e o restante a ser pago em 119 prestações mensais e sucessivas de R$ 498,18, cada uma, vencendo no dia 10 de cada mês, sendo o primeiro vencimento em 10/08/2012, conforme ID no 152618044.

De fato, tratando-se de contrato firmado por pessoa analfabeta, deve ser observado os termos do art. 37 da Lei no 6.015/73, senão vejamos:

“Art. 37. As partes, ou seus procuradores, bem como as testemunhas, assinarão os assentos, inserindo-se neles as declarações feitas de acordo com a lei ou ordenadas por sentença. As procurações serão arquivadas, declarando-se no termo a data, o livro, a folha e o ofício em que foram lavradas, quando constarem de instrumento público.

§ 1o Se os declarantes, ou as testemunhas não puderem, por qualquer circunstâncias assinar, far-se-á declaração no assento, assinando a rogo outra pessoa e tomando-se a impressão dactiloscópica da que não assinar, à margem do assento.”

Conforme exposto, a autora, promitente compradora, era analfabeta, o que se conclui porque constou no contrato apenas a sua digital.

Em situações como essa (contratação por analfabeto), o ordenamento jurídico admite o instrumento contratual seja assinado “a rogo”, por representante devidamente instituído mediante documento público e subscrito por duas testemunhas.

Sobre o tema, leciona HUMBERTO THEODORO JÚNIOR:

"O analfabeto, como não sabe grafar o próprio nome, não pode se obrigar por instrumento particular, a não ser mediante representação por procurador. A chamada "assinatura a rogo", isto é, assinatura de terceiro dada a pedido do analfabeto, não tem eficácia alguma, a não ser nos casos em que a lei excepcionalmente autoriza o mandato verbal (para negócios jurídicos em que não se exige forma escrita, o mandato pode ser verbal, conforme dispõe o art. 657, a contrario sensu). De igual forma, não vale como assinatura a aposição de impressão digital em escritura privada, nas circunstâncias em que a lei exige a assinatura autógrafa. Como o analfabeto (ou qualquer pessoa que esteja impossibilitada de assinar) somente poderá participar do instrumento particular mediante procurador, o mandato que a esse outorgar terá de ser lavrado por escritura pública, pois é esta a única forma de praticar declaração negocial válida sem a assinatura autógrafa da pessoa interessada."(
in, Comentários ao Novo Código Civil, Volume III, Tomo II, 2a ed., Saraiva, p. 479-480)

Dessa forma, o contrato particular por escrito firmado por analfabeto deve constar a assinatura do procurador constituído mediante instrumento público, pena de ser considerado nulo por desobediência à forma legal, nos termos dos artigos 104, III e 166, IV, ambos do Código Civil,
in verbis
:

“
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;

II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei
.”

“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I- celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II- for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III- o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV- não revestir a forma prescrita em lei;

V- for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI- tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII- a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.”

E, no caso, verifica-se que o contrato acostado no ID no 152618044 não observou a formalidade da assinatura "a rogo", faltando-lhe instrumento público de procuração da pessoa que poderia ter firmado como representante da apelada.

Ademais, restou comprovado que a autora, além de analfabeta (ID no 152618040), é também portadora de deficiência visual (ID no 152618043), o que comprova a sua condição de vulnerabilidade, haja vista que se encontra impossibilitada de ler e escrever, dificultando a compreensão das disposições constantes do contrato escrito.

Em que pese as alegações da recorrente, esta não conseguiu comprovar que a autora não seria analfabeta, bem como que teria ciência de todas as condições contratadas, haja vista as provas trazidas na petição inicial, especialmente sua carteira de identidade e seu cartão de beneficiária de seguro social, demonstrando sua condição de analfabeta e que é portadora de deficiência.

Assim, deve ser declarada nula a venda noticiada nos autos, por ter afrontado a forma prescrita em lei, devendo o bem ser retomado ao
status quo ante
, com a devolução dos valores pagos pela autora, subtraído o valor restituído quando do distrato, conforme determinou o magistrado singular.

Nesse sentido:

“AÇÃO ORDINÁRIA -
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AVENÇADA COM ANALFABETO - NECESSIDADE DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU REPRESENTAÇÃO POR PROCURADOR CONSTITUÍDO DE FORMA PÚBLICA - INEXISTÊNCIA - NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO
. O contrato avençado com analfabeto deve ser materializado em instrumento público ou através de representação por procurador constituído pela forma pública, não atendida essa formalidade configura-se a nulidade do negócio jurídico.

(TJ-MG - AC: 10554150019806001 Rio Novo, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 20/05/2021, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/05/2021) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE NULIDADE DE CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPRADORES ANALFABETOS. INEXISTÊNCIA DA FORMALIDADE PRESCRITA EM LEI. AUSÊNCIA DE ASSINATURA "A ROGO". INEXISTÊNCIA DE PROCURAÇÃO POR INSTRUMENTO PÚBLICO. NEGÓCIO JURÍDICO DECLARADO NULO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE.
1. O contrato de compra e venda de imóvel firmado por pessoa comprovadamente analfabeta, desacompanhada da assinatura "a rogo", tampouco de instrumento público de representação, deve ser considerado nulo por desobediência à forma prevista em lei. 2. Declarado nulo o contrato em voga, as partes deverão retornar ao status quo ante, como se nunca tivesse existido esse contrato no mundo jurídico, devendo as parcelas pagas pelos autores serem devolvidas, com correção monetária desde o efetivo desembolso, assim como a propriedade do imóvel deve ser revertida à promitente vendedora. RECURSO APELATÓRIO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-GO - APL: 00430043320178090142, Relator: ORLOFF NEVES ROCHA, Data de Julgamento: 30/09/2019, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 30/09/2019) destaquei

No mais, não há se falar em retenção, em razão da nulidade da cláusula penal, tampouco retenção decorrente de fruição do imóvel e aplicação da cláusula sexta do contrato, pois não se trata de “rescisão contratual”, mas de declaração de nulidade de negócio jurídico, como se ele nunca tivesse existido no mundo jurídico.

Assim, deve ser mantida a sentença recorrida.

Diante do exposto,
nego provimento
ao recurso.
No mais, majoro os honorários advocatícios, acrescentando mais 2% (dois por cento) sobre o montante fixado na sentença em favor da parte apelada.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2023