Tribunal: TJMT
Processo: 1003136-96.2019.8.11.0015
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-25
Data de publicação: 2023-07-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. PEDIDO DE RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. NULIDADES CONTRATUAIS. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. INDEVIDOS. RETENÇÃO DÉBITO IPTU. AUSÊNCIA DE PROVA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003136-96.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[IVONE APARECIDA FERRATTO - CPF: 361.547.921-15 (APELADO), MAGAIVER BAESSO DOS SANTOS - CPF: 016.957.271-42 (ADVOGADO), SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 18.578.795/0001-85 (APELANTE), EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA - CPF: 722.276.301-59 (ADVOGADO), MONICA ARAUJO E SILVA - CPF: 970.390.801-25 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL
. PEDIDO DE RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO IMEDIATA.

SÚMULA 543 DO STJ. NULIDADES CONTRATUAIS. HONORÁRIOS CONTRATUAIS.

INDEVIDOS. RETENÇÃO DÉBITO IPTU.

AUSÊNCIA DE PROVA.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.
ADEQUAÇÃO
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1003136-96.2019.8.11.0015 – COMARCA DE SINOP

APELANTE: SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADA: IVONE APARECIDA FERRATTO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Apelação Cível interposta por
SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA,
de sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, na Ação de Rescisão de Contrato c/c Pedido de Restituição de Valores, em que julgou procedentes os pedidos iniciais,
“para reconhecer a nulidade das seguintes disposições contratuais: parágrafos 2o, “a”, 4o e 6o, da cláusula 14; cláusula 23 do contrato celebrado entre as partes (id. 18425128), nos moldes supra. Ademais, determino a resolução do contrato, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração da requerida na posse do imóvel, após a restituição à requerente do valor correspondente a 90% dos valores pagos, em parcela única. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído à requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença. Condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10 % (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o do Código de Processo Civil.”

(id. 165793325)

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. (id. 165793332)

A apelante em preliminar pugna pela aplicação da Lei n 13.786/2018 ao contrato em análise.

No mérito, aduz que ao estabelecer a restituição do valor pago no percentual de 90%, a sentença equivocadamente afastou a penalidade fixada através da Lei n°. 13.786/2018, que estabelece, portanto, que cabe a Requerida retenção de multa de 10% (dez por cento) do valor atualizado do Contrato.

Assevera que muito embora haja previsões legais que protegem o consumidor de eventuais práticas abusivas pelo mercado e seus sujeitos, tem-se que o princípio do
pacta sunt servanda
deve ser respeitado e fomentado a fim de que a segurança jurídica permeie o ambiente econômico e negocial, devendo esse ser afastado apenas quando verificada cláusula contratual abusiva.

Aduz que em se tratando o presente caso de uma mera Desistência por parte da Compradora, fato atípico na legislação, que traz insegurança jurídica e só sobrecarrega a empresa com enormes prejuízos, a multa deve ser majorada para o percentual de 25%.

Defende a retenção do IPTU, visto que a obrigação com relação aos débitos tributários do lote/terreno pelo período que exerceu posse do imóvel, é manifestamente do Autor, conforme o próprio Nobre Julgador reconheceu em sentença, nos termos da cláusula 12a.

Independentemente de ter sido comprovado ou não a existência de débito, não há dúvidas quanto a obrigação, que representa o valor de R$ 2.134,59 (dois mil, cento e trinta e quatro reais e cinquenta e nove centavos), conforme extrato de débitos anexo.

Pontua que não tem condições financeiras de cumprir em uma única parcela essa decisão e as dezenas de outras no mesmo sentido, sob pena de fechar as portas e falir, pois com o não pagamento das parcelas, por culpa exclusiva dos Compradores, as obras dos Loteamentos estão quase paradas e não tem dinheiro em caixa para pagar de uma só vez a devolução dos valores, os quais foram pagos em dezenas de parcelas – meses.

Por fim, merece reforma também a r. sentença quanto a fixação do percentual de 10% (dez por cento) dos honorários sucumbências sobre o valor da causa, que representa o valor de R$ 116.160,00 (cento e dezesseis mil, cento e sessenta reais), devendo ser fixado sobre o proveito econômico, e ainda distribuídas proporcionalmente entre as partes, as despesas processuais.

Ao final requer o provimento do recurso para determinar:
a) a retenção, pela apelante, da multa de 10% (dez por cento) sobre o VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, tudo nos termos da Lei 13.786/2018. b) Subsidiariamente, que o valor da retenção de 10% a título de multa seja majorado para 25%, conforme entendimento do e. STJ. c) Seja reconhecida a obrigação da Apelante quitar o IPTU do imóvel até a restituição da posse do mesmo, determinando a entrega do imóvel livre e desimpedido de dividas de cunho tributário e/ou possibilitando a retenção dos débitos relativos a IPTU. d) Que os valores a serem restituídos ocorreram na forma legal com prazo não inferior a 12 meses e, sobretudo, com as carências previstas no inciso II, do art. 32 da Lei n°13.786/18; e) Por fim, que as verbas sucumbenciais sejam arbitradas no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação e destruídas proporcionalmente entre as partes.
(id. 1657793333)

Apresentadas as contrarrazões. (id. 165793336)

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Os litigantes firmaram um
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de um terreno em 31/05/2016, tendo por objeto a aquisição de um terreno no Loteamento Residencial Jardim dos Ipês, registrado, perante o Registro de Imóveis de Sorriso, matrícula 50581, livro 2 e folha 01V, sob o valor de R$ 116.160,00 (cento e dezesseis mil, cento e sessenta reais) (ID. 165793280), mas diante da impossibilidade de adimplir o restante das parcelas, a apelada optou pela rescisão do contrato.

A

apelada efetuou o pagamento de R$ 16.558,38 (dezesseis mil, quinhentos e cinquenta e oito reis e noventa e cinco centavos) e tentou resolver administrativamente, porém sem sucesso
.

Após o regular trâmite, os pedidos iniciais foram deferidos para declarar a abusividade de cláusulas contratuais, rescindir o contrato impondo à apelante a restituição do
valor correspondente a 90% dos valores pagos, em parcela única, corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, bem como custas e honorários advocatícios.

A apelante busca a reforma da sentença, para que inicialmente seja aplicada a Lei n. 13.786/2018.

Colhe-se da contestação que a apelante apresentou várias teses a respeito da rescisão contratual e retenção e valores, tendo concordado em parte com o pedido da

apelada no sentido de reter apenas 10% (dez por cento), mas do valor total do contrato, alegando previsão na cláusula 14a do contrato e, ao final, expressamente fez pedidos alternativos:

“E acaso ultrapassada a preliminar arguida, seja a presente ação julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE, com a condenação do Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios;

Que seja reconhecida e declarada a legalidade das cláusulas Contratuais, autorizando a retenção do sinal de negócio e multa compensatória de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato e ainda, seja o Apelado condenado ao pagamento dos honorários advocatícios de 20% conforme previsão contratual, com a condenação da parte Autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios;

Que seja reconhecida a legalidade do parágrafo 4°, item “a”, da cláusula 14a, permitindo à Requerida que proceda ao pagamento da restituição parceladamente;

Que na hipótese de condenação à restituição de parcelas pagas, que a correção monetária e juros moratórios sejam fixados a partir do trânsito em julgado, conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça.”

Eis o trecho da sentença:

“(...)

A requerente pretende a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos valores pagos, alegando dificuldade financeira para adimplir o restante da obrigação.

A parte requerida, por sua vez, pretende a retenção do sinal; de 10% do valor total do contrato; valor referente aos honorários advocatícios e do IPTU. Por fim, que a restituição do valor pago, após as devidas retenções, seja feito de forma parcelada.

A inadimplência da parte autora não restou como ponto controvertido nos autos; tanto quanto as partes não divergem da possibilidade de resolução do contrato.

Desta forma, a controvérsia reside quanto ao montante a ser restituído à parte autora. No ponto, a parte requerida pretende reter integralmente o valor dado a título de sinal.

No que se refere às arras, o Código Civil estabelece o seguinte:

“Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

Ocorre que, no contrato celebrado entre as partes (id. 18425128), inexiste cláusula de arrependimento, o que evidencia que o valor pago a título de sinal se trata de arras confirmatórias e não de arras indenizatórias ou penitenciais. Portanto, incabível a sua retenção pela requerida. A propósito:

(...)

Com relação à rescisão do contrato, a cláusula 14a, § 2o, “a”, dispõe que “com a rescisão do contrato, serão devidos a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses”.

A requerida defende que a cláusula que prevê a multa de 10% sobre o valor do contrato é válida, pois está em consonância com o art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, que dispõe que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, podendo ser descontado “II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato”.

Ocorre que o contrato em comento foi firmado em 31/05/2016, ao passo que a aludida disposição legal somente entrou em vigor em 28/12/2018, portanto, inaplicável ao presente caso, em razão do disposto no art. 6o, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, verbis:“Art. 6o A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”. A propósito:

(...)

No ponto, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, incisos II e IV, dispõe que, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso de quantia já paga ou estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade.

Por sua vez, o artigo 53 do referido diploma legal prevê que: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciária em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Com tais considerações, não assiste razão à requerida na pretensão de retenção de 10% do valor total do contrato, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, devendo a retenção se dar no percentual de 10% sobre os valores pagos. Neste sentido:

(...)

Em relação à retenção de 20%, a título de honorários advocatícios, depreende-se que a cláusula 14, § 6o do contrato dispõe que: “Para todos os casos referentes ao inadimplemento das obrigações assumidas, em sendo necessária a intervenção de advogado regularmente inscrito nos quadros da Ordem dos Advogados do Brasil, responderá, ainda o comprador, pelas despesas e honorários advocatícios mesmo na hipótese de acordo judicial ou extrajudicial, desde já estipulados em 10% para os casos de solução extrajudicial, e 20% para os casos judiciais”.

Conforme alhures mencionado, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, inciso IV, dispõe que, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade.

Com tais considerações, verifica-se que a mencionada cláusula é nitidamente abusiva, eis que impõe um ônus excessivo à consumidora, já que os honorários advocatícios contratuais devem ser suportados por aquele que contrata o causídico.

Em relação à previsão de restituição parcelada do valor pago pela requerente, o contrato dispõe na cláusula 14, § 4o, que “independente da rescisão, para a restituição do saldo rescisório à vista ou em menores parcelas, as partes deverão transacionar sobre o valor a ser restituído, do contrário, seu valor será parcelado em 12 (doze) parcelas mensais iguais e sucessivas, com o vencimento da primeira 30 (trinta) dias depois da assinatura do termo de rescisão e entrega do imóvel, e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes”.

Da simples leitura, depreende-se que a referida cláusula coloca o consumidor em manifesta desvantagem, ferindo o disposto no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, tanto que o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, dispondo que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Não se olvide que a Lei n.o 13.786/2018 acrescentou o art. 32-A, à Lei n.o 6.766/79, prevendo a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos pelo promitente comprador, no caso de rescisão por ele motivada. Ocorre que , como já dito, a lei em questão é inaplicável ao presente caso, em razão do disposto no art. 6o, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. A propósito:

(...)

Desta forma, deve ser considerada nula a cláusula 14, § 4o, do contrato em discussão, pois coloca o consumidor em manifesta desvantagem.

Em relação ao IPTU, depreende-se que a cláusula 12a, do contrato, prevê que “após a assinatura deste contrato, quaisquer tributos que incidirem sobre o lote/terreno, deverão ser pagos pelo comprador”

No entanto, compulsando a contestação do id. 27621903, verifico que a requerida não comprovou a existência de qualquer pendência tributária sobre o imóvel em questão, ônus que lhe incumbia, a teor do disposto no art. 373, inciso II, do CPC.

Desta forma, não há que se falar na retenção dos valores devidos a título de IPTU, em razão da absoluta inexistência de provas acerca da sua existência.”

Quanto ao pedido para aplicação da Lei n. 13.786/2018, não merece acolhimento, tento em vista que o contrato em discussão foi celebrado em 2016, ou seja, antes da vigência da lei.

Em relação aos pedidos da apelante para aplicar a cláusula contratual que previa a retenção de 10% (dez por cento) do valor total do contrato,

bem como para que a apelada seja condenada ao pagamento dos honorários advocatícios previstos em contrato, colhe-se da sentença que foi declarada a nulidade das disposições contratuais constantes dos parágrafos 2o, “a”, 4o e 6o, da cláusula 14 e

cláusula 23 do contrato celebrado entre as partes, que versam exatamente sobre tais matérias, uma vez que foi constatada a abusividade de tais cláusulas que colocavam em desvantagem o consumidor, conforme fundamentação da sentença.

A apelante em suas razões recursais não combate os fundamentos da sentença em relação as nulidades contratuais constatadas pelo Juízo, não defende a higidez das cláusulas contratuais,

sendo assim não há como acolher os pedidos de reforma da sentença, pois diante das nulidades contratuais, não podem ser aplicadas, uma vez que inexistem.

E no que diz respeito ao pedido de retenção dos valores do IPTU, independente de prova, em razão da expressa previsão contratual, não merece acolhimento, pois cabia à apelante comprovar a existência do débito, como asseverou a Juíza na sentença, no entanto a apelante não se desincumbiu do ônus probatório.

A apelante também discorda da sentença que terminou a devolução dos valores recebidos, por meio de parcela única.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, através da edição da Súmula 543, sedimentou o entendimento de que o comprador faz jus à devolução parcial dos valores já pagos, quando partir dele o pedido de rescisão contratual:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Como se vê, no caso de resolução do contrato de compra e venda de imóvel,

devolução dos valores deve ser imediata, independente de quem tenha dado causa à rescisão, por isso, não procede o pedido de parcelamento formulado pela apelante.

Em relação aos honorários advocatícios, eles forma fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, todavia, merece reparo neste ponto a sentença, uma vez que deve ser fixado sobre o valor da condenação, nos termos do art.

85, §2o, do CPC.

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE O RECURSO, apenas modificar os honorários sucumbenciais, que passam a ser fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Os litigantes firmaram um
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de um terreno em 31/05/2016, tendo por objeto a aquisição de um terreno no Loteamento Residencial Jardim dos Ipês, registrado, perante o Registro de Imóveis de Sorriso, matrícula 50581, livro 2 e folha 01V, sob o valor de R$ 116.160,00 (cento e dezesseis mil, cento e sessenta reais) (ID. 165793280), mas diante da impossibilidade de adimplir o restante das parcelas, a apelada optou pela rescisão do contrato.

A

apelada efetuou o pagamento de R$ 16.558,38 (dezesseis mil, quinhentos e cinquenta e oito reis e noventa e cinco centavos) e tentou resolver administrativamente, porém sem sucesso
.

Após o regular trâmite, os pedidos iniciais foram deferidos para declarar a abusividade de cláusulas contratuais, rescindir o contrato impondo à apelante a restituição do
valor correspondente a 90% dos valores pagos, em parcela única, corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, bem como custas e honorários advocatícios.

A apelante busca a reforma da sentença, para que inicialmente seja aplicada a Lei n. 13.786/2018.

Colhe-se da contestação que a apelante apresentou várias teses a respeito da rescisão contratual e retenção e valores, tendo concordado em parte com o pedido da

apelada no sentido de reter apenas 10% (dez por cento), mas do valor total do contrato, alegando previsão na cláusula 14a do contrato e, ao final, expressamente fez pedidos alternativos:

“E acaso ultrapassada a preliminar arguida, seja a presente ação julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE, com a condenação do Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios;

Que seja reconhecida e declarada a legalidade das cláusulas Contratuais, autorizando a retenção do sinal de negócio e multa compensatória de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato e ainda, seja o Apelado condenado ao pagamento dos honorários advocatícios de 20% conforme previsão contratual, com a condenação da parte Autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios;

Que seja reconhecida a legalidade do parágrafo 4°, item “a”, da cláusula 14a, permitindo à Requerida que proceda ao pagamento da restituição parceladamente;

Que na hipótese de condenação à restituição de parcelas pagas, que a correção monetária e juros moratórios sejam fixados a partir do trânsito em julgado, conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça.”

Eis o trecho da sentença:

“(...)

A requerente pretende a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos valores pagos, alegando dificuldade financeira para adimplir o restante da obrigação.

A parte requerida, por sua vez, pretende a retenção do sinal; de 10% do valor total do contrato; valor referente aos honorários advocatícios e do IPTU. Por fim, que a restituição do valor pago, após as devidas retenções, seja feito de forma parcelada.

A inadimplência da parte autora não restou como ponto controvertido nos autos; tanto quanto as partes não divergem da possibilidade de resolução do contrato.

Desta forma, a controvérsia reside quanto ao montante a ser restituído à parte autora. No ponto, a parte requerida pretende reter integralmente o valor dado a título de sinal.

No que se refere às arras, o Código Civil estabelece o seguinte:

“Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

Ocorre que, no contrato celebrado entre as partes (id. 18425128), inexiste cláusula de arrependimento, o que evidencia que o valor pago a título de sinal se trata de arras confirmatórias e não de arras indenizatórias ou penitenciais. Portanto, incabível a sua retenção pela requerida. A propósito:

(...)

Com relação à rescisão do contrato, a cláusula 14a, § 2o, “a”, dispõe que “com a rescisão do contrato, serão devidos a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses”.

A requerida defende que a cláusula que prevê a multa de 10% sobre o valor do contrato é válida, pois está em consonância com o art. 32-A, II, da Lei no 6.766/79, que dispõe que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, podendo ser descontado “II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato”.

Ocorre que o contrato em comento foi firmado em 31/05/2016, ao passo que a aludida disposição legal somente entrou em vigor em 28/12/2018, portanto, inaplicável ao presente caso, em razão do disposto no art. 6o, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, verbis:“Art. 6o A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”. A propósito:

(...)

No ponto, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, incisos II e IV, dispõe que, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso de quantia já paga ou estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade.

Por sua vez, o artigo 53 do referido diploma legal prevê que: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciária em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Com tais considerações, não assiste razão à requerida na pretensão de retenção de 10% do valor total do contrato, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, devendo a retenção se dar no percentual de 10% sobre os valores pagos. Neste sentido:

(...)

Em relação à retenção de 20%, a título de honorários advocatícios, depreende-se que a cláusula 14, § 6o do contrato dispõe que: “Para todos os casos referentes ao inadimplemento das obrigações assumidas, em sendo necessária a intervenção de advogado regularmente inscrito nos quadros da Ordem dos Advogados do Brasil, responderá, ainda o comprador, pelas despesas e honorários advocatícios mesmo na hipótese de acordo judicial ou extrajudicial, desde já estipulados em 10% para os casos de solução extrajudicial, e 20% para os casos judiciais”.

Conforme alhures mencionado, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, inciso IV, dispõe que, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iniquas, abusivas e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade.

Com tais considerações, verifica-se que a mencionada cláusula é nitidamente abusiva, eis que impõe um ônus excessivo à consumidora, já que os honorários advocatícios contratuais devem ser suportados por aquele que contrata o causídico.

Em relação à previsão de restituição parcelada do valor pago pela requerente, o contrato dispõe na cláusula 14, § 4o, que “independente da rescisão, para a restituição do saldo rescisório à vista ou em menores parcelas, as partes deverão transacionar sobre o valor a ser restituído, do contrário, seu valor será parcelado em 12 (doze) parcelas mensais iguais e sucessivas, com o vencimento da primeira 30 (trinta) dias depois da assinatura do termo de rescisão e entrega do imóvel, e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes”.

Da simples leitura, depreende-se que a referida cláusula coloca o consumidor em manifesta desvantagem, ferindo o disposto no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, tanto que o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, dispondo que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Não se olvide que a Lei n.o 13.786/2018 acrescentou o art. 32-A, à Lei n.o 6.766/79, prevendo a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos pelo promitente comprador, no caso de rescisão por ele motivada. Ocorre que , como já dito, a lei em questão é inaplicável ao presente caso, em razão do disposto no art. 6o, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. A propósito:

(...)

Desta forma, deve ser considerada nula a cláusula 14, § 4o, do contrato em discussão, pois coloca o consumidor em manifesta desvantagem.

Em relação ao IPTU, depreende-se que a cláusula 12a, do contrato, prevê que “após a assinatura deste contrato, quaisquer tributos que incidirem sobre o lote/terreno, deverão ser pagos pelo comprador”

No entanto, compulsando a contestação do id. 27621903, verifico que a requerida não comprovou a existência de qualquer pendência tributária sobre o imóvel em questão, ônus que lhe incumbia, a teor do disposto no art. 373, inciso II, do CPC.

Desta forma, não há que se falar na retenção dos valores devidos a título de IPTU, em razão da absoluta inexistência de provas acerca da sua existência.”

Quanto ao pedido para aplicação da Lei n. 13.786/2018, não merece acolhimento, tento em vista que o contrato em discussão foi celebrado em 2016, ou seja, antes da vigência da lei.

Em relação aos pedidos da apelante para aplicar a cláusula contratual que previa a retenção de 10% (dez por cento) do valor total do contrato,

bem como para que a apelada seja condenada ao pagamento dos honorários advocatícios previstos em contrato, colhe-se da sentença que foi declarada a nulidade das disposições contratuais constantes dos parágrafos 2o, “a”, 4o e 6o, da cláusula 14 e

cláusula 23 do contrato celebrado entre as partes, que versam exatamente sobre tais matérias, uma vez que foi constatada a abusividade de tais cláusulas que colocavam em desvantagem o consumidor, conforme fundamentação da sentença.

A apelante em suas razões recursais não combate os fundamentos da sentença em relação as nulidades contratuais constatadas pelo Juízo, não defende a higidez das cláusulas contratuais,

sendo assim não há como acolher os pedidos de reforma da sentença, pois diante das nulidades contratuais, não podem ser aplicadas, uma vez que inexistem.

E no que diz respeito ao pedido de retenção dos valores do IPTU, independente de prova, em razão da expressa previsão contratual, não merece acolhimento, pois cabia à apelante comprovar a existência do débito, como asseverou a Juíza na sentença, no entanto a apelante não se desincumbiu do ônus probatório.

A apelante também discorda da sentença que terminou a devolução dos valores recebidos, por meio de parcela única.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, através da edição da Súmula 543, sedimentou o entendimento de que o comprador faz jus à devolução parcial dos valores já pagos, quando partir dele o pedido de rescisão contratual:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Como se vê, no caso de resolução do contrato de compra e venda de imóvel,

devolução dos valores deve ser imediata, independente de quem tenha dado causa à rescisão, por isso, não procede o pedido de parcelamento formulado pela apelante.

Em relação aos honorários advocatícios, eles forma fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, todavia, merece reparo neste ponto a sentença, uma vez que deve ser fixado sobre o valor da condenação, nos termos do art.

85, §2o, do CPC.

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE O RECURSO, apenas modificar os honorários sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/07/2023