Tribunal: TJMT
Processo: 1010113-72.2021.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-11
Data de publicação: 2023-04-12

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – JULGADA IMPROCEDENTE – PRELIMINARES DE NULIDADE POR VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO – POR JULGAMENTO EXTRA, ULTRA E CITRA PETITA (ART. 492, CPC) E NULIDADE SENTENÇA SUICIDA - REJEITADAS – PRESCRIÇÃO – AFASTADA – CLÁUSULA QUE POSSUI TERMO QUE SUJEITA O PAGAMENTO DA COMISSÃO A TERMO QUE DEPENDE EXCLUSIVAMENTE DE TERCEIROS – TERMO MERAMENTE POTESTATIVO – ILEGALIDADE (ART. 122, DO CÓDIGO CIVI) - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Não se vislumbra, o sustentado vício de motivação, posto que, o magistrado ao sentenciar apreciou todas a questões relevantes para o deslinde da causa, não havendo que se falar em vício de motivação.
O artigo 492 do Código de Processo Civil, estabelece que: “É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantia superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.” No caso, a alegação de ofensa ao referido princípio, de acordo com o que se extrai das razões recusais, se consubstanciou, quando o juiz “a quo” destacou em sua decisão, que o recebimento da corretagem foi estabelecido um dia após e efetivação do negócio.
Alegam que se trata “Sentença Suicida”, portanto nula de pleno direito; no caso ora em análise, não vislumbro contradição entre os fundamentos da sentença e o que restou decidido, a caracterizar a nulidade absoluta.
O prazo prescricional pode ser afastado em algumas situações, como, por exemplo, quando o direito em questão só pode ser exercido em momento posterior ou quando o prejudicado tem conhecimento da lesão somente após o decurso do prazo prescricional.
Com base na Teoria da Actio Nata Subjetiva, o termo inicial da prescrição não se dá necessariamente no momento em que ocorre a lesão ao direito, qual seja, a data da venda do bem, mas sim quando o titular do direito subjetivo violado obteve plena ciência da lesão e de toda sua extensão, no caso, quando teve acesso a certidão de inteiro teor e ônus da matrícula no 7045.
No que tange ao “termo” estipulado para recebimento da comissão, constante no item “VALOR DA COMISSÃO, mostra-se puramente potestativo, vez que deixa ao arbítrio de apenas uma das partes o cumprimento da obrigação, qual seja, a implantação do loteamento, colocando os Apelantes na condição de meros espectadores, caracterizando, como destacado, condição puramente protestativa.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010113-72.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Compra e Venda, Prestação de Serviços]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ALYSON LEMES DO PRADO - CPF: 627.831.301-49 (APELANTE), JOABE TEIXEIRA DE OLIVEIRA - CPF: 468.252.821-15 (ADVOGADO), LAURO HENRIQUE DE ARAUJO PEREIRA - CPF: 707.095.301-10 (APELANTE), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELADO), OTAVIO SILVA MAGELA - CPF: 046.617.251-66 (ADVOGADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (TERCEIRO INTERESSADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE WANDERLEI FERREIRA CÂNDIDO (APELADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (TERCEIRO INTERESSADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – JULGADA IMPROCEDENTE – PRELIMINARES DE NULIDADE POR VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO – POR JULGAMENTO EXTRA, ULTRA E CITRA PETITA (ART. 492, CPC) E NULIDADE SENTENÇA SUICIDA - REJEITADAS – PRESCRIÇÃO – AFASTADA – CLÁUSULA QUE POSSUI TERMO QUE SUJEITA O PAGAMENTO DA COMISSÃO A TERMO QUE DEPENDE EXCLUSIVAMENTE DE TERCEIROS – TERMO MERAMENTE POTESTATIVO – ILEGALIDADE (ART. 122, DO CÓDIGO CIVI) -

SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Não se vislumbra, o sustentado vício de motivação, posto que, o magistrado ao sentenciar apreciou todas a questões relevantes para o deslinde da causa, não havendo que se falar em vício de motivação.

O artigo 492 do Código de Processo Civil, estabelece que: “É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantia superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

No caso, a alegação de ofensa ao referido princípio, de acordo com o que se extrai das razões recusais, se consubstanciou, quando o juiz “a quo” destacou em sua decisão, que o recebimento da corretagem foi estabelecido um dia após e efetivação do negócio.

Alegam que se trata “Sentença Suicida”, portanto nula de pleno direito; no caso ora em análise, não vislumbro contradição entre os fundamentos da sentença e o que restou decidido, a caracterizar a nulidade absoluta.

O prazo prescricional pode ser afastado em algumas situações, como, por exemplo, quando o direito em questão só pode ser exercido em momento posterior ou quando o prejudicado tem conhecimento da lesão somente após o decurso do prazo prescricional.

Com base na Teoria da Actio Nata Subjetiva, o termo inicial da prescrição não se dá necessariamente no momento em que ocorre a lesão ao direito, qual seja, a data da venda do bem, mas sim quando o titular do direito subjetivo violado obteve plena ciência da lesão e de toda sua extensão, no caso, quando teve acesso a certidão de inteiro teor e ônus da matrícula no 7045.

No que tange ao “termo” estipulado para recebimento da comissão, constante no item “VALOR DA COMISSÃO, mostra-se puramente potestativo, vez que deixa ao arbítrio de apenas uma das partes o cumprimento da obrigação, qual seja, a implantação do loteamento, colocando os Apelantes na condição de meros espectadores, caracterizando, como destacado, condição puramente protestativa.

R E L A T Ó R I O

Trata-se e Recurso de Apelação interposto por ALYSON DO PRADO e LAURO HENRIQUE DE ARAÚJO PEREIRA em face de sentença prolatada pelo juízo da Quarta Vara Cível da comarca de Rondonópolis, que nos autos n.o 1010113-72.2021.8.11.0003 – AÇÃO DE COBRANÇA – proposta em face de ESPÓLIO DE VANDERLEI FERREIRA – julgou improcedente referida ação, condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 10% sobr eo valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, §2o do CPC. Ainda, que a sucumbência será exigida se presentes os requisitos legais, vez que os demandantes são beneficiários da assistência judiciária gratuita.

Inconformados, em suas razões alegam em síntese, Apelantes alegam em síntese,
quanto ao reconhecimento da prescrição de oficio pelo juízo, no que tange ao recebimento de honorários de corretagem relativo a matrícula 7045
, que totalmente equivocada o reconhecimento a mesma pelo juízo, a uma, por ser incontroverso, entre a partes, a existência de um TERMO que impede os apelantes de executar e fazer cobrança dos honorários devidos.

Inocorrência da prescrição na pendência de condição suspensiva.

Destaca que da matrícula 113.116, a mora dos apelados ocorreu tão somente em 28/09/2018, haja vista que a aprovação de parte do loteamento ocorreu 28/09/2018, posto que a aprovação de parte do loteamento e seu registro ocorreu nesta data.

Portanto, não há que se falar em prescrição, ante o disposto no art. 199 do Código Civil.

Ainda, que outro ponto que corrobora com a não ocorrência da prescrição é o fato dos Apelantes somente tiveram conhecimento da venda do imóvel de matrícula 7045, em 27/04/2021 conforme data da expedição da certidão da matricula.

Aduzem, ainda, que não existe prova nos autos de que os Apelantes tinham conhecimento de que o imóvel da matrícula 7045 havia sito vendido em 06.05.2021.

Portanto, que não há prescrição quanto à comissão referente ao lote de matrícula 7045.

Quanto a improcedência da ação em relação aos imóveis de matrícula 56072 e 56073
–
que houve julgamento ultra, extra e citra petita.

Aduzem que a sentença é confusa e alheia aos fatos com dispositivos contraditórios.

Destacam que a sentença cita o Código Civil afirmando que a corretagem é devida mesmo que as partes desistam do negócio.

Aduzem que o juízo aborda fatos de mérito que não são controversos e que não se trata de ordem pública, portanto, que não pode agir de ofício.

Alegam: “Inicialmente, a sentença recorrida, pelo fato dos apelantes questionarem uma condição do contrato, que está adstrito exclusivamente ao arbítrio de uma das partes, alega, sem prova nos autos ou alegação da parte contraria, ou de manifestação dos apelantes, equivocadamente afirma que estes se arrependeram do negócio. Não há nos autos qualquer alegação de nenhuma das partes de arrependimento do negócio. Portanto, esta conclusão do juiz extrapola oi seu poder judicante.”

Destacam não haver litígio entre as partes sobre a validade do contrato de corretagem; que o erro material em relação a data do contrato de parceria e o contrato de corretagem, em nenhum momento foi alegado pelas partes, e por força de lei não pode ser pelo juiz.

Ainda, que ninguém em sã consciência vai assinar contrato de corretagem após ser vendido o imóvel, assim, que aliado a fato de impugnação dos legitimados, demonstram que a divergência e mero erro material, não podendo ser objeto de fundamentação para improcedência da ação.

Aduzem, que em nenhum momento os Apelados alegaram que os Apelantes violaram o item 2.

Sustentam não haver imposição de que os Apelantes, sejam obrigados a agirem para implantação do loteamento, haja vista que depende tão somente da vontade dos Apelados e da empresa parceira Habitação Emp. Imobiliários LTDA.

Destacam que não existe controvérsia entre as partes, que no contrato de corretagem existe um termo que impede o vencimento da obrigação.

Afirmam que querem a nulidade do termo por ser uma cláusula potestativa, bem como que a venda do imóvel da matrícula 7045 comprova que os apelados não tem intenção de concluir o loteamento.

Assim, que a sentença ao anular a comissão, é extra petita, referente as matrículas 56072 e 56073.

Da nulidade processual – nulidade da sentença por vício de motivação.

Alegam que é defeso ao juiz valer-se de argumentos alheios para declinar sua “ratio decidendi”.

Que o dever de motivação constitui uma garantia constitucional.

No caso, o juízo ao fugir do mérito da lide e do alegado na contestação, violou os incisos I e II do art. 489 , §1o do CPC.

Da nulidade do julgamento ultra, extra e citra petita (art. 492 CPC)

Da nulidade da sentença suicida –
que diante das inúmeras contradições existentes no dispositivo da sentença recorrida, tornam uma sentença suicida, portanto nula de pleno direito.

Prequestiona os incisos I e II ao art. 489, §1o do CPC, art. 119, I CC, art. 1.013, §3o, II do CPC , art. 492 do CPC, art. 725 do CC, inciso I do art. 199 do CC, art. 93, inciso IX da CFR/88 e art. 5o, inciso XIII

da CFR/88.

Requer o recebimento do recurso.

O reconhecimento de nulidade da sentença sem fundamentação, extra, ultra e citara petita e por ser suicida.

Reforma da decisão para reconhecer a inocorrência da prescrição, em face da existência de cláusula suspensiva, nos termos do contrato e do inciso I do art. 199 do Código Civil.

Em não sendo o caso de dilação probatória, a reforma para julgar procedente a presente ação de cobrança, nos termos da exordial para declarar nulo de pleno direito o item “VALOR DA COMISSÃO” do contrato de corretagem a seguinte condição “...que serão pagos a aprovação do loteamento e no ato de seu registro...” por ser condição puramente potestativa.

Condenação dos Réus a pagar o valor correspondente a 26,5 (vinte e seis lotes e meio) de 200m2, no local do empreendimento, correspondente a comissão de corretagem ajustada de 5%, contado da data da primeira etapa aprovada no loteamento.

A inversão do ônus de sucumbência, fixada pelo juízo “a quo”.

Não sendo o entendimento a redução do ônus da sucumbência para 1% do valor da causa, em face da resolução prematura da lide.

A manutenção da assistência judiciária gratuita.

Contrarrazões (id.n.o143048281)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por ALYSON DO PRADO e LAURO HENRIQUE DE ARAÚJO PEREIRA em face de sentença prolatada pelo juízo da Quarta Vara Cível da comarca de Rondonópolis, que nos autos n.o 1010113-72.2021.8.11.0003 – AÇÃO DE COBRANÇA – proposta em face de ESPÓLIO DE VANDERLEI FERREIRA – julgou improcedente referida ação, condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 10% sobre o valor atribuído à causa, nos termos do art. 85, §2o do CPC. Ainda, que a sucumbência será exigida se presentes os requisitos legais, vez que os demandantes são beneficiários da assistência judiciária gratuita.

Inicialmente, faz-se necessário um introito quanto a questão ora debate.

Na petição inicial, os Apelante/Autores afirmam, que no dia 19 de dezembro de 2013, os Apelados, assinaram contrato particular de honorários de corretagem da venda de imóveis, com os Apelantes, em razão venda dos imóveis abaixo citados e identificados, devidamente registrados no CRI de Rondonópolis-MT, sob as matrículas n° 7045 (2,54.30 hectares); Matrícula n° 26.292 (38,13.44 hectares); Matricula n° 56.073 (12,39.68); Matrícula n° 56.072 (36,87.09 hectares), Matrícula n°51.434 (4,84 hectares), destinados a implantação de loteamento em forma de parceria entre os parceiros, WANDERLEI FERREIRA CÂNDIDO, sua ESPOSA VIRGILINA DE MELO FERREIRA e a empresa Habitácio Empreendimentos Imobiliários.

Que a título de comissão ficou estipulado a comissão de 5% (cinco) por cento, que seriam calculados sobre o percentual de 34% (trinta e quatro) por cento do loteamento, pertencente aos Apelados, que seriam pagos após a aprovação do loteamento e no ato de seu registro, por meio de lotes do referido loteamento.

Ainda, que apesar da empresa Habitação Empreendimentos Imobiliários ter compactuado que finalizaria o empreendimento em um ano, não cumpriu com sua obrigação.

Ainda que as
matrículas n° 26.292 e n° 51.434 foram remembradas para a matrícula 113.116, que, das 5 (cinco) matriculas do loteamento, somente duas foram aprovadas, originando 784 (setecentos e oitenta e quatro) lotes, registrados no R.4/113.116, conforme matrícula anexa.

Assim, que da primeira etapa finalizada, coube aos apelados o percentual de 34% dos 784 (setecentos e oitenta e quatros) lotes, ou seja, 266,56 (duzentos e sessenta e seis e meio) terrenos, saldo este, que se encontra na fase executiva em outros autos.

Que dá matrícula no 113.116 do CRI local, comprova-se a mora dos apelados, posto que a aprovação do loteamento e seu registro ocorreu em 28/09/2018, no entanto, quanto a segunda etapa do loteamento, até o presente momento, não obtiveram êxito.

Destacam que a primeira etapa já está sendo vendida.

Porém, que as matrículas 56.073 (12,39.69ha), 56.072 (36,87.09 ha) e a matrícula n. 7045 (2,54.30 ha) ainda não foram implantas a segunda fase do loteamento, mesmo passados mais de 8 (oito) anos do prazo que a Empresa Habitação tinha implantação.

Defendem que firmaram o contrato acreditando que em 2014 haveria a implantação integral do loteamento.

Consignam que o imóvel descrito na matrícula 7045, foi vendido a terceiros, deixando de fazer parte do empreendimento e sem o pagamento da comissão, na forma pactuada, o demonstra má-fé, tanto dos réus como da Empresa Habitação.

Que diante a falta de interesse dos Apelados, quanto da Empresa Habitação em implantar a outra etapa e de pagar a comissão devida, a condição imposta, no item “VALOR DO COMISSÃO”, do contrato de corretagem, torna-se uma condição puramente potestativa.

Alegam que as cláusulas puramente potestativas são nulas de pleno direito.

Asseveram que, conforme declaração de Engenheiro Civil, as mátriculas n.o 56.073, 56,072 e 7045, dão o montante de 1.555 (um mil, quinhentos e cinquenta e cinco) lotes de 200m2 cada.

Assim, como os réus possuem 34% do montante supracitado, que que dá o total de 529 (quinhentos e vinte e nove) lotes, e conforme contrato de corretagem, os Apelantes tem 5% (cinco por cento) de comissão dos lotes dos réus, que dá a quantia de 26,5 (vinte e seis lotes e meio).

Em sede de contestação (id.n.o 143048248) os Apelados/Réus, impugnaram o pedido de gratuidade de justiça. Defenderam a ausência de vencimento da obrigação ante a existência de “termo”; existência de nulidade da cláusula contratual; ainda, obrigação de entrega de coisa.

Feito este introito,
passo a análise do recurso.

Inicialmente, quanto a gratuidade de justiça, referido benefício foi concedido pelo juízo “a quo” com base nos documentos apresentados para tanto.

Para demonstrar a capacidade financeira dos Apelantes, os Apelados juntaram aos autos fotos de passeios/viagens e print de ações em andamento, no entanto, referidos documentos não capazes de demonstrar causas que justifiquem a revogação da benesse.

Assim, não lograram êxito, em demonstrar em que consistiriam as possibilidades financeiras dos Apelantes ou eventual alteração da capacidade financeira ocorrida no curso do processo.

Isto posto, mantenho a gratuidade deferida pelo juízo a quo.

Passo a análise das preliminares.

Da alegada nulidade da sentença por vício de fundamentação

Não se vislumbra, o sustentado vício de motivação, posto que, o magistrado ao sentenciar apreciou todas a questões relevantes para o deslinde da causa, não havendo que se falar em vício de motivação.

Rejeito, referida preliminar.

Da nulidade do julgamento ultra, extra e citra petita (art. 492 CPC)

O artigo 492 do Código de Processo Civil, estabelece que: “É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantia superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

Refere-se ao princípio da congruência (adstrição), que o proíbe magistrado de conceder nada a mais (ultra petita) ou diferente do que foi pedido (extra petita).

De acordo com Elpídio Donizete:
“O limite da sentença é o pedido, com a sua fundamentação. É o que a doutrina denomina de princípio da adstrição, princípio da congruência ou da conformidade, que é desdobramento do princípio do dispositivo (art. 2o). O afastamento desse limite caracteriza as sentenças
citra petita, ultra petita
e
extra petita,
o que constitui vícios e, portanto, acarreta a nulidade do ato decisório.”

No caso, a alegação de ofensa ao referido princípio, de acordo com o que se extrai das razões recusais, se consubstanciou, quando o juiz “a quo” destacou em sua decisão, que o recebimento da corretagem foi estabelecido um dia após e efetivação do negócio.

Ainda, quando destacou na sentença o “item 2” do campo “Obrigação” do contrato de corretagem, concluindo sobre um possível arrependimento dos Apelantes quanto ao contrato.

Destacam também, os Apelantes, que a sentença aborda fatos de mérito que não são controversos, que não se trata de ordem pública, portanto que o juízo não poderia agir de ofício.

Em que pese os argumentos expendidos pelos Apelantes não vislumbro ofensa ao princípio da congruência, posto que o magistrado destacou fatos que verificou nos autos, no entanto, que a meu sentir não influenciaram em sua decisão final.

Assim, a sentença foi proferida, respeitando os limites subjetivos da lide à guisa de como foi proposta, fez constar que os Autores/Apelantes
não demonstraram qualquer vício do ato negocial, bem como de que tenha ocorrido o termo para que fossem devidos os honorários de corretagem.

Verifica-se que não houve ofensa a princípio da adstrição ou congruência, haja vista que a sentença decidiu dentro dos limites da lide.

Rejeito a preliminar.

Da nulidade, sentença suicida

Alegam que diante das inúmeras contradições existentes no dispositivo sentencial, a tornam um “Sentença Suicida”, portanto nula de pleno direito.

Conforme o professor Fernando Capez, a sentença suicida é a denominação dada quando a parte dispositiva - ou seja, de conclusão - do provimento sentencial contraria as razões invocadas na fundamentação (CAPEZ, Fernando. Curso de Processo Penal. 10a Edição revista e atualizada. São Paulo: Editora Saraiva, 2003, p. 371).

No caso ora em análise, não vislumbro contradição entre os fundamentos da sentença e o que restou decidido, a caracterizar a nulidade absoluta.

Rejeito, referida preliminar.

Passo a análise do mérito.

Os Apelantes ajuizaram a ação de origem objetivando o recebimento de comissão de corretagem oriunda de
contrato particular de honorários de corretagem em razão da venda dos imóveis sob os registros no 7045, 26292, 56073, 56072 e 51434, todos do CRI local, destinados a implantação de loteamento em forma de parceria com a empresa Habitaço Empreendimentos Imobiliários.

No referido contrato, restou estipulada a comissão de 5% sobre 34% dos lotes que pertenceriam aos Apelados após a implantação do loteamento.

Ainda, que restou implementado o loteamento em uma primeira fase referente as matrículas 26292 e 51434, que foram remembradas na matrícula 113.116, originado 784 lotes, sendo que a comissão de corretagem está sendo discutida em outros autos.

No que tange as matrículas no 7045, 56073, 56072 e 51434, até a presente data não foi implementado o loteamento; já tendo se passado mais de 07 (sete) anos da assinatura do contrato de parceria assinado entre os Apelados e empresa Habitação.

Destacam que o imóvel da matrícula no 7045 foi vendido para terceiros em 06.05.2015 conforme comprovado nos autos.

O juízo “a quo” por sua vez, quanto ao imóvel registrado na matricula 7045 CRI local, de ofício, declarou a prescrição do direito dos Apelantes quanto a comissão de corretagem, assim decidindo (id.n.o 143048278-pág.5):

“Ainda, é inconteste, mesmo sem conhecimento do teor da negociação, que em 06.05.2015 houve a venda do imóvel registrado na matrícula n.o 7045, do CRI local para os terceiros, imóvel, este, descrito no contrato de corretagem vigente entre as partes.

Muito embora, não haja arguições nos autos, é certo que o instituto da prescrição é matéria de ordem pública, que pode ser analisada a qualquer tempo e grau de jurisdição, onde o juiz, mesmo sem qualquer provocação da parte interessada, poderá proferir decisão de ofício, caso constatada a sua ocorrência.

(...)

Concernente ao imóvel no 7045, como dito acima, foi vendido a terceiros em 06.05.2015, conforme consta no R.4/7045, havendo a presunção de rescisão do contrato de parceria, evidenciando o descumprimento do contrato de corretagem, vindo a incidir o disposto no item “1” do campo denominado “Obrigação”.

Em razão da venda, tem-se que o termo inicial da prescrição, deve ser computado a partir da data do efetivo prejuízo dos demandantes, ou seja, de quando nasceu a pretensão para recebimento dos honorários de corretagem.

Logo, o termo a quo se deu em
06.05.2015
, data do registro da venda do bem, a presente ação foi ajuizada em
01.05.2021
, quando já havia decorrido o prazo quinquenal.

Destarte, não há dúvida de que operou-se a prescrição do direito para pleitear-se a cobrança dos honorários de corretagem relativo ao imóvel no 7045, uma vez que superado o lapso temporal quinquenal previsto na legislação que regulamenta a matéria.”

Pois bem
.

O artigo 189 do Código Civil estabelece que:

“Art. 189.
Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.”

Assim, em regra, o termo inicial da prescrição é o surgimento da pretensão.

No entanto, a aplicação do referido artigo sem ressalvas, pode trazer prejuízo àqueles que tiveram seu direito violado.

Assim, o prazo prescricional pode ser afastado em algumas situações, como, por exemplo, quando o direito em questão só pode ser exercido em momento posterior ou quando o prejudicado tem conhecimento da lesão somente após o decurso do prazo prescricional.

Nesses casos, conforme teoria da actio nata em seu viés subjetivo, o termo do prazo prescricional teria início a partir do conhecimento inequívoco da lesão ou violação do seu direito.

Sobre o tema, José Fernando Simão, a faceta subjetiva da teoria da actio nata pode assim ser definida:

“...contudo, parte da doutrina pondera que não basta surgir a ação (actio nata), mas e necessário o conhecimento do fato. Tratar-se de situação excepcional, pela qual o início do prazo, de acordo com exigência legal, só se dá quando a parta tenha conhecimento do ato ou fato do qual decorre o seu direito de exigir. Não basta assim, que o fato ou fato violador do direito exista para que suja para ela o exercício da ação” (Simão, Jóse Fernando. Tempo e Direito Civil. Prescrição e Decandencia. São Paulo: USP 2011, p.268)

No mesmo sentido Dr. Flávio Tartuce:

“...constata-se que a lei, a jurisprudência e a própria doutrina tem levado em conta esse conhecimento para os fins de fixação do termo a quo da prescrição construindo uma teoria da acatio nata com viés subjetivo.” (Tartuce, Flávio. Manual de Direito Civil – Volume único – 7o Edição – São Paulo: 2017, p.324)

No caso, quanto ao termo inicial do prazo prescricional entendeu o juízo “a quo” que seria 06.05.2015 data da venda do imóvel da matrícula 7045.

No entanto, diferentemente do fundamentado pelo juízo “a quo” entendo pela não ocorrência da prescrição,
a uma
, porque o contrato firmado entre as partes existia um “termo”, qual seja, a implantação do loteamento, o que, até o momento não ocorreu;
a duas
, o imóvel
registrado na matrícula n.o 7045, do CRI local, descrito no contrato de corretagem vigente entre as partes,

foi vendido para os terceiros, e os Apelantes afirmam que só tomaram conhecimento da referida venda, quando requereram no Cartório um certidão de inteiro teor da referida matrícula, o que ocorreu em,.

Cabia aos Apelados o ônus de comprovar que os Apelantes foram comunicados da referida venda em momento anterior a emissão da certidão de inteiro teor (art. 373, II, do CPC), ônus do qual, não se desincumbiram.

Assim, com base na Teoria da Actio Nata Subjetiva,

o termo inicial da prescrição não se dá necessariamente no momento em que ocorre a lesão ao direito, qual seja, a data da venda do bem, mas sim quando o titular do direito subjetivo violado obteve plena ciência da lesão e de toda sua extensão.

Isto posto,
reformo a sentença nesse ponto, para afastar a prescrição quanto ao direito de execução da comissão de corretagem relativa ao imóvel de matrícula 7045
, posto que, como bem destacado pelo juízo: “
evidenciando o descumprimento do contrato de corretagem, vindo a incidir o disposto no item “1” do campo denominado “Obrigação”.

No que tange ao requerimento
para declarar nulo de pleno direito no item “VALOR DA COMISSÃO” do contrato de corretagem a seguinte condição
“...que serão pagos a aprovação do loteamento e no ato de seu registro...”
por ser condição puramente potestativa, aduzem que firmaram o contrato de corretagem acreditando que em 2014 haveria a implantação integral do loteamento, ainda, que as atitudes dos Apelados demonstram a má-fé e a falta de interesse em implantar a outra etapa do empreendimento, tornando

a condição imposta, puramente potestativa.

Pois bem, o contrato de corretagem está regulamentado nos artigos 722 a 729 do Código Civil, depende para sua concretização, da realização do outro contrato, classificando-se, portanto, como um contrato de resultado, não apenas como contrato de meio.

No caso ora em análise, o contrato de corretagem ora discutido é acessório do contrato de parceria (id.n.o ) firmado entre os Apelados e um terceiro, veja, os Apelantes (corretores) aproximaram os parceiros e estes realizaram o negócio principal, qual seja, a parceria, portanto, cumprida a obrigação dos corretores.

Assim, concretizado o negócio, nasce o direito de exigir a remuneração pelo trabalho desempenhado.

Porém, no caso em análise, acreditando que em 2014 haveria a implantação integral do loteamento, firmaram o contrato de corretagem concordando com o recebimento da comissão após a aprovação do loteamento e no ato de seu registro o que não ocorreu até a presente data.

No caso ora em análise, a aprovação do loteamento e o registro do mesmo, junto a matricula do imóvel depende única e exclusivamente dos parceiros constantes no contrato de parceria, qual seja, os Apelantes e a empresa Habitação.

Em que pese os Apelados alegarem dificuldade junto aos órgãos públicos para implantação da nova etapa do loteamento, não trouxeram aos autos nenhum documento capaz de demonstrar que iniciaram a implantação da segunda etapa do loteamento e que esta encontra-se parada por algum problema junto aos órgãos públicos competentes.

Assim, entendo, razão assiste aos apelantes, posto que o termo estipulado, mostra-se puramente potestativo, vez que deixa ao arbítrio de apenas uma das partes o cumprimento da obrigação, qual seja, a implantação do loteamento, colocando os Apelantes na condição de meros espectadores, caracterizando, como destacado, condição puramente protestativa.

O artigo 122 do Código Civil estabelece:

Art. 122. São licitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.

Nesse contexto, na clausula “VALOR DA COMISSÃO” declaro nulo a parte estabelece condição potestativa , qual seja,
“...que serão pagos a aprovação do loteamento e no ato de seu registro...”.

Assim, considerando que o documento (id.n.o 143048228) – projeção da quantidade de lotes de terrenos apresentada pelos Apelantes, não foi impugnado pelos Apelados, devem os mesmos pagarem aos Apelantes 26,5 (vinte e seis lotes e meio) de 200m2, correspondente a comissão de corretagem ajustada de 5% (cinco por cento), conforme ajustado no contrato de corretagem.

Isto posto, DO PROVIMENTO ao recurso de Apelação.

Inverto a verba sucumbencial e majoro para 15% com fulcro no artigo 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/04/2023