Tribunal: TJMT
Processo: 1002461-71.2021.8.11.0013
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-14
Data de publicação: 2023-07-07

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C ADJUDICAÇÃO - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL POR MEIO ELETRÔNICO - CELULAR - PROVAS TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL QUE COMPROVAM QUE O ARRENDATÁRIO E IRMÃO DA VENDEDORA TINHA CONHECIMENTO DAS PROPOSTAS DE COMPRA DO IMÓVEL - DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO NO PRAZO LEGAL - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Havendo notificação válida do arrendatário acerca da proposta de compra e venda da área e não exercendo o seu direito de preferência no prazo legal, não há que se falar em nulidade do negócio jurídico.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1002461-71.2021.8.11.0013

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[ARRENDAMENTO RURAL, ACESSÃO]

RELATOR:
DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES

REDATOR DESIGNADO:
DES. DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:
[DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES. DIRCEU DOS SANTOS, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, DES. JOAO FERREIRA FILHO, DESA. SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PAULO AFONSO DE QUEIROZ OLIVEIRA - CPF: 391.563.201-59 (APELANTE), GHAUBER SILVA QUEIROZ - CPF: 046.393.021-50 (ADVOGADO), AIRTON DE ALMEIDA MARQUES - CPF: 077.595.411-04 (ADVOGADO), CLEUSIMAR DE QUEIROZ OLIVEIRA - CPF: 260.932.781-15 (APELADO), SUZANA CRISTINA FIGUEIREDO DE MORAES CARDOSO - CPF: 221.534.248-01 (ADVOGADO), THYAGO RIBEIRO DA ROCHA - CPF: 705.484.121-20 (ADVOGADO), BENEDITO BRAGA - CPF: 156.169.401-00 (APELADO), JAIR DE FREITAS FARIA - CPF: 172.785.621-04 (APELADO), WILSON DONIZETH DE FREITAS FARIA - CPF: 230.758.481-15 (ADVOGADO), LUCAS MARCHETTI DE FREITAS FARIA - CPF: 046.538.351-36 (APELADO), ESPÓLIO DE JAIR DE FREITAS FARIA (APELADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des. DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA DESPROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO 2a VOGAL, DES. DIRCEU DOS SANTOS. QUE FOI ACOMPANHADO PELOS 1a E 4a VOGAIS. VENCIDA A RELATORA E O 3o VOGAL.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C ADJUDICAÇÃO - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL POR MEIO ELETRÔNICO - CELULAR - PROVAS TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL QUE COMPROVAM QUE O ARRENDATÁRIO E IRMÃO DA VENDEDORA TINHA CONHECIMENTO DAS PROPOSTAS DE COMPRA DO IMÓVEL - DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO NO PRAZO LEGAL - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Havendo notificação válida do arrendatário acerca da proposta de compra e venda da área e não exercendo o seu direito de preferência no prazo legal, não há que se falar em nulidade do negócio jurídico.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
PAULO AFONSO DE QUEIROZ OLIVEIRA
, contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara da Comarca de Pontes e Lacerda,
Dr. Claudio Deodato Rodrigues Pereira
, lançada nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Adjudicação no. 1002461-71.2021.8.11.0013, proposta contra

CLEUSIMAR DE QUEIROZ OLIVEIRA
,
BENEDITO BRAGA
,
JAIR DE FREITAS FARIA
e
LUCAS MARCHETTI DE FREITAS FARIA
, que julgou
“IMPROCEDENTE

o pedido formulado na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do NCPC”
, revogou a decisão antecipatória de Id 56887610 que o manteve na posse do imóvel
sub judice
, e determinou a restituição do valor depositado nos autos em favor do autor/recorrente, bem como
“condenou a parte autora no pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como em honorários advocatícios no montante equivalente a 10% do valor atribuído à causa”
(sic).

Opostos embargos declaratórios, estes foram rejeitados pelo togado singular (Id 149170382).

O recorrente, nas razões recursais Id. 149170394, após contextualização dos fatos que antecederam o presente recurso, inicialmente vindica o recebimento deste apelo também no efeito suspensivo, justificando, para tanto, que
“a suspensão da tutela outrora concedida irá causar grandes prejuízos ao Arrendatário ora Apelante, o qual, realizou todo um planejamento em seus investimentos na aquisição de semoventes que ocupam a área objeto da presente demanda, isso causar-lhe-á prejuízos irreparáveis ou de difícil reparação. Neste particular reside o perigo da demora”
(sic).

Quanto ao mérito propriamente dito, sustenta que a sentença não merece subsistir, na medida em que
“o magistrado não se atentou para as datas em que os fatos se deram, e que bem na verdade, o direito de preferência foi violado pela proprietária do imóvel ainda em 14/05/2021, quando vendeu ao terceiro Benedito Braga, após menos de 30 dias da data que apresentou a proposta para o Arrendatário (20/04/2021), ora Apelante”
(sic).

Afirma, no ponto, que
“somente foi informado da proposta feita pelo requerido Benedito Braga, pela própria requerida e proprietária da área, Sra. Cleusimar, na data de 20/04/2021, via conversa de WhatsApp”
(sic), e que
“conforme consta dos autos de número 0004511-49.2005.8.11.0013 (prova juntada aos autos), a requerida Cleusimar vendeu o imóvel arrendado ao Apelante para o Requerido Benedito Braga ora Apelado, ainda na data de 14/05/2021, ou seja, 06 dias antes do término do prazo de 30 dias após a proposta apresentada”
(sic).

Destaca que a
“requerida Cleusimar deu conhecimento ao Autor da proposta do requerido Benedito Braga e a data da venda do imóvel, não transcorreu o prazo de 30 (trinta) dias que a lei garante ao arrendatário”
, sendo que a
“Lei n.o 4.504/1964, art. 92, §3o, garante ao arrendatário o direito de preferência na compra do imóvel, em igualdade de condições com terceiros”
(sic).

Defende que
“após haver a proposta de um terceiro, o arrendatário tem em igualdade de condições com o terceiro o prazo de 30 dias para o exercício de seu direito, e nesse caso, não foi o arrendatário notificado, judicial ou extrajudicialmente da proposta de R$ 570.000,00 (quinhentos e setenta mil reais), portanto, do dia 20/04/2021 (data da ciência) para o dia 14/05/2021 (data da venda), também não houve o transcurso do prazo de 30 dias conferidos pela legislação vigente”
(sic).

Justamente por isso, verbera que
“a sentença é fria e desprovida de fundamentação”
e
“não consegue apontar datas, para justificar a alegada decadência”
(sic).

Diz que
“não há que se falar em decadência tácita, pois não foi aguardado o prazo de 30 dias do art. 92, § 3o do Estatuto da Terra, de modo que o Juiz de piso negou vigência ao mesmo, bem como ao seu §4o”
(sic), e complementa que
“restou do conjunto probatório conforme aqui referenciado, cabalmente comprovado que a requerida Cleusimar desrespeitou o prazo de 30 (trinta) dias conferido ao arrendatário”
e
“não o comunicou da VENDA ANTES DO TÉRMINO DESSE PRAZO”
(sic).

Reforça a tese de que no
“caso do direito de preempção, há de ser feito uma análise hermenêutica do que diz o art. 92, §§ 3o e 4o do Estatuto da Terra”
,

sendo que
“termo inicial do prazo decadencial

segundo a actio nata nasce quando o Arrendador toma conhecimento de que o Arrendatário desrespeitou o direito de preempção”
(sic).

Por fim, assevera que
“da data da violação do direito de preempção 14/05/2021 (venda para Benedito Braga), até a data de distribuição da ação 26/05/2021, não houve sequer o transcurso do prazo de 30 dias, quem dirá de 6 meses, qual seja prazo previsto para essa hipótese segundo art. 92, § 4o do Estatuto da Terra”
(sic), e discorre, ainda, que na sentença o magistrado
“alega que ocorreu a decadência, mas não fundamentou com base em que e em quais datas o levaram a esta conclusão, o que, por si já torna a sentença desprovida de fundamento neste particular”
(sic).

A par desses argumentos, pede que se
“Conceda a ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL, liminarmente e em caráter de urgência, com intuito de para fins de DETERMINAR a manutenção de posse do Apelante sobre o imóvel objeto da lide”
(sic), e no mérito, requer
o provimento do recurso, com a
“reforma da sentença, a fim de JULGAR TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para com fundamento no artigo 166, incisos IV e V, do Código Civil c/c artigos 92, §§ 3o e 4o, da Lei n.o 4.504/1964 e 47 do Decreto n.o 59.566/1966, declarar a nulidade da compra e venda e, por consectário lógico adjudicar o imóvel ao autor pelo preço constante nos autos n.o 0004511-49.2005.8.11.0013, qual seja, R$ 540.000,00 (quinhentos e quarenta mil reais)”
(sic).

Contrarrazões ofertadas por
BENEDITO BRAGA
e
CLEUSIMAR DE QUEIROZ OLIVEIRA
no Id 149170402, em que suscitam, preliminarmente, a impossibilidade de concessão do efeito suspensivo, tendo em vista a inadequação da via eleita, na forma do que estabelece o art. 1.012, § 3o do CPC.

No mérito, argumentam, sinteticamente, a impossibilidade de manutenção dos efeitos da antecipação de tutela a ele concedida no nascedouro dos autos, ante o não preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC.

De outro lado, destacam a ausência de suposta ofensa ao direito de preferência, na medida em que ficou demonstrado nos autos que
“o Apelante SE MANTEVE INERTE, não exercendo seu direito tempestivamente”
e complementam que somente ajuizou
“a ação 06 dias após o prazo previsto no artigo 92 do Estatuto da Terra – Lei no 4.504/64, que estabelece que o direito de preferência precisa ser exercido no prazo de 30 dia”
(sic).

Dizem ser inequívoca a ciência do autor/recorrente acerca da intenção de venda da fração ideal, ao menos, desde a morte do seu genitor (ano de 2017), bem como que o mesmo tinha conhecimento de todas as tratativas, conforme expressamente reconhecido em seu depoimento pessoal.

Afirmam que
“não há que se falar em incongruência em sede de sentença, visto que o fato do magistrado ter reconhecido a existência do contrato de arrendamento NÃO lhe impõe o reconhecimento de tenha sido exercido tempestivamente o direito da preferência; visto que um direito não é conclusão automática do outro”
(sic).

Pontuam que
“estando confesso que foi cientificado das tratativas, incluindo as condições desta, de sorte que não há o que se falar na aplicação do direito de preferência previsto no § 4o do artigo 92 do Estatuto da Terra, visto em razão das regras de hermenêutica evidente que o direito previsto no parágrafo quarto somente será aplicável caso não tenha ocorrido a hipótese do § 3o do dispositivo”
(sic).

Asseveram, no mais, a ocorrência de inovação recursal no que tange ao fundamento recursal no artigo 92, § 4o, da Lei no. 4.504/1964, porquanto não foi apresentada perante o Juízo
a quo
, seja na inicial, na réplica e/ou memoriais finais apresentados por ele.

E de forma alternativa, apontam que
“o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que quando presentes as circunstâncias do § 3o deve ser exercido o direito de preferência no prazo de 30 dias; e que o direito previsto no § 4o somente será exercido subsidiariamente, ou seja, caso não tenha sido dado conhecimento ao arrendatário/Apelante conhecimento do negócio”
(sic).

Pedem, assim, o não conhecimento do pedido de efeito suspensivo e, no mérito, o desprovimento do apelo interposto.

Por sua vez, o recorrido
ESPÓLIO DE JAIR DE FREITAS FARIA
apresenta contrarrazões na peça Id 149170412, argumentando, em síntese, a correção da sentença prolatada, bem como a ausência da alegada ofensa ao direito de preferência, de modo que o recurso deve ser desprovido.

Certidão de recolhimento do preparo recursal colacionado no Id 149293186.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA
SUZANA CRISTINA FIGUEIREDO DE MORAES CARDOSO OAB MT 9218-A.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Estando preparado, adequado e tempestivo o recurso, de modo que
CONHEÇO
ao apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Antes de adentrar no exame dos fundamentos recursais, para fins de conhecimento e melhor análise da matéria, entendo premente trazer à colação breves relatos dos fatos.

Na origem, cuida-se de ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c adjudicação ajuizada por
Paulo Afonso de Queiroz Oliveira
em desfavor de
Cleusimar de Queiroz Oliveira
,
Benedito Braga
,
Jair de Freitas Faria
e
Lucas Marchetti de Freitas Faria
, ao fundamento de que, juntamente com seus irmãos, recebeu de seu pai a doação do imóvel rural denominado “Fazenda Naves Vencedora”, o qual foi dividido entre os condôminos, cabendo ao autor o Lote 0C e à primeira requerida Cleusimar o Lote 0D, cada qual com 33.5534 hectares.

Aduziu em sua inicial que requerida/apelada Cleusimar externou a intenção de vender a sua cota-parte, informando que notificaria os demais condôminos para que exercessem o direito de preferência, ressaltando, ainda, que em troca da edificação de cerca limítrofe com o Lote 0E, a cargo do autor/recorrente, o mesmo poderia utilizar-se das pastagens de Cleusimar por 10 (dez) meses, e, após esse período, pagar-lhe o equivalente a R$400,00 (quatrocentos reais) a título de arrendamento.

No entanto, afirma que a requerida/apelada Cleusimar vendeu sua parte, sem lhe conferir o direito de preferência decorrente da condição de arrendatário, de modo que requereu a anulação do referido negócio jurídico.

Em sede de defesa, Cleusimar e o requerido Benedito Braga defenderam que a modalidade de posse do autor sobre a área em questão é de comodato, quando muito, de aluguel de pastagens, e, por isso, não ensejaria a tal preferência.

Após o devido tramite processual, inclusive com a respetiva instrução em que foram colhidos os depoimentos pessoais do autor e da requerida Cleusimar, além de outras testemunhas, sobreveio sentença de improcedência, onde restou determinada a restituição do valor depositado nos autos em favor do autor, além condená-lo ao pagamento dos ônus de sucumbência, cujos termos são agora rebatidos por meio do presente recurso.

Pois bem. Primeiramente, o apelante requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso de apelação, nos termos dos §§ 3o e 4o do artigo 1.012 do CPC, suspendendo-se a eficácia da execução de origem, até o julgamento final do recurso, pleito esse que foi devidamente impugnado pela parte recorrida em sede de contrarrazões.

Como cediço, o recurso de apelação, em regra geral, terá efeito suspensivo, conforme estabelece o art. 1012, “caput” do Código de Processo Civil. Já as
exceções
encontram-se expressamente previstas no §1o do mesmo dispositivo legal, dentre as quais insere-se a confirmação, concessão ou
revogação da tutela provisória
(inc. V), sendo esta a hipótese dos autos, a autorizar, desde logo, a execução provisória da sentença, contados da sua publicação.

Nada obstante, o pedido de concessão de efeito suspensivo à apelação deve ser feito em petição autônoma, tenha sido, ou não, distribuído o recurso.

Nesse sentido a doutrina dos professores Fredie Didier Jr. e Leonardo Carneiro da Cunha, confira-se

“A Apelação ainda (...) caso não tenha chegado ao tribunal, o requerimento de atribuição de efeito suspensivo deve ser formulado em petição autônoma, que será livremente distribuída entre os órgãos do tribunal competentes para o julgamento da Apelação; se já houve algum relator prevento - porque cuida ou cuidou de um agravo de instrumento proveniente desse mesmo processo, por exemplo (art. 930, par. ún., CPC) -, o requerimento será dirigido a ele; de todo modo, o relator a quem coube o exame desse requerimento autônomo de concessão de efeito suspensivo fica prevento para a apelação (art. 1.012, § 3o, I CPC).

Trata-se de um requerimento avulso de tutela provisória, que poderá ser concedida sem a ouvida da parte adversária; no entanto, o recorrido deverá ser ouvido, para manifestar-se sobre esse requerimento; como não há prazo previsto, aplica-se o prazo supletivo de cinco dias (art. 218, § 3o do CPC).

Caso a Apelação tenha sido distribuída, o requerimento de concessão de efeito suspensivo será formulado em petição simples, incidental aos autos da Apelação, dirigida ao relator (art. 1.012, § 3o, II, CPC)”
(
in
‘Curso de direito processual civil: o processo civil nos tribunais’, vol. III, 13. ed. Salvador: JusPodivm, 2016, p. 188-189)

No caso concreto, a despeito da literalidade do dispositivo legal e dos ensinamentos doutrinários destacados, observa-se que o pedido para a atribuição de efeito suspensivo foi lançado no corpo das razões de apelação, o que não se mostra adequado, conforme pacífica orientação jurisprudencial, inclusive deste Sodalício. Nesse sentido: N.U 1007785-26.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, GRACIEMA RIBEIRO DE CARAVELLAS, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 04/04/2023, Publicado no DJE 13/04/2023.

Desse modo, resta inviável o exame do pedido formulado na própria Apelação, razão pelo qual
não conheço
do pedido, diante da manifesta inadequação da via eleita.

No tocante à preliminar contrarrecursal de inovação recursal suscitada pelos apelados Benedito Braga e Cleusimar de Queiroz Oliveira, no caso, a não submissão ao juízo
a quo
da matéria relativa ao direito de preferência contido no § 4o do artigo 92 do Estatuto da Terra, tenho que não merece acolhida.

E digo isso porque, da detida análise do caderno processual, infere-se que diversamente do que tentam fazer crer os recorridos, o lastro da pretensão da parte autora/recorrente encontra alicerce tanto com base no §3o como também no §4o do artigo 92, da Lei no. 4.504/1964 (Estatuto da Terra), na medida em que a peça de ingresso, embora sucinta, trouxe em seu bojo referido fundamento, consoante seguinte passagem, ipsis litteris:

“(...) Ademais, disciplinando casos de não ocorrência da notificação da venda do imóvel arrendado, o artigo 92, §4o, da Lei n.o 4.504/1964 assegura ao arrendatário o direito de haver para si o bem.

Da mesma forma, o artigo 47 do Decreto n.o 59.566/1966 regulamenta o direito supramencionado nos seguintes termos:

“Art. 47. O arrendatário a quem não se notificar a venda, poderá depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóveis local, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (art. 92, § 4o, do Estatuto da Terra)”.

Portanto, demonstrada está a necessidade de declarar a nulidade da compra e venda firmada, concedendo ao autor o direito de adjudicação pelo preço vendido ao Sr.
BENEDITO BRAGA
, mediante depósito judicial do valor negociado nos autos n.o
0004511-49.2005.8.11.0013
. (...)”
(
sic
págs. 10/11 – Id 149170203) (com destaques no original)

E mais, o pedido meritório tendente ao reconhecimento da declaração de nulidade da compra e venda e, por consectário lógico, de se autorizar a adjudicação do imóvel ao mesmo pelo preço constante nos autos no. 0004511-49.2005.8.11.0013, qual seja, R$540.000,00 (quinhentos e quarenta mil reais), encontra-se calcado em tal premissa, conforme se verifica abaixo:

Portanto, ainda que não expressamente pronunciado pelo togado singular, a parte adversa teve pleno conhecimento de tal fundamento, tanto que ofereceu contestação e alegações finais, observando-se, dessa forma, o exercício regular do contraditório, pelo qual
rejeito
a preliminar em voga.

De outro lado, no tocante à prejudicial de impossibilidade de manutenção da antecipação de tutela, tenho que possui ínfima ligação com o próprio mérito do recurso, de modo que com ele será analisado.

Adentrando à celeuma, a questão agora a ser examinada restringe-se à ocorrência ou não de violação do direito de preferência do autor/apelante em relação à venda da fração ideal do imóvel identificado como Lote 0D estabelecida entre a antiga proprietária Cleusimar e o adquirente Benedito.

Pois bem. A Lei no. 4.504/1964 (Estatuto da Terra), em seu artigo 92, §3o, garante ao arrendatário o
direito de preferência
na compra do imóvel, em igualdade de condições com terceiros, estabelecendo-se, para tanto, um prazo peremptório e decadencial de 30 (trinta) dias, contados da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.

Além disso, na falta de efetiva cientificação, em seu §4o, ainda há a possibilidade de o interessado – arrendatário – utilizar-se da via judicial para fins de ver exercitado o direito de preferência, a ser realizado dentro do prazo de 06 (seis) meses, a partir da formalização do ato da compra e venda perante o Cartório respectivo, mediante, nesta hipótese, do depósito do valor tido como negociado.

Para tanto, transcrevo
ipsis litteris
o mencionado dispositivo legal:

“Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

(...)

§ 3o No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de
trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo
.

§ 4° O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá,
depositando o preço
, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no
prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis
.”

No caso concreto, não há qualquer controvérsia acerca da natureza jurídica da utilização da terra por parte do autor/apelante, já que, como bem pontuado pelo togado
a quo
,

a despeito dos argumentos dos demandados/recorridos em sentido diverso, especialmente no sentido de que a mesma se dava a título de ‘locação de pastagem’ ou ‘invernagem’, a qual não tem o amparo do Estatuto da Terra, já que regulam-se pelas regras da locação comum do Direito Civil, infiro como inequívoco, pelas provas coligidas ao feito, especialmente pelo teor do depoimento da requerida Cleusimar de Queiroz em juízo, que, de fato, o imóvel dela foi cedido ao autor/recorrente, inicialmente em troca da construção de uma cerca e posteriormente em troca do pagamento de R$400,00 (quatrocentos reais) por mês.

Nestes termos, conquanto os requeridos/apelados argumentem se tratar de um aluguel e não um arrendamento, o fato que é que a cessão de um imóvel rural em troca de algo, seja dinheiro ou trabalho, configura o instituto jurídico do arrendamento, a prevalecer, portanto a regra do direito de preferência regido pelo dispositivo legal retromencionado (art. 92, §§3o e 4o, da Lei no. 4.504/1964).

Igualmente, também não merece prosperar qualquer assertiva no sentido de que eventual direito de preferência estaria obstado pela
renúncia
feita no bojo da ação demarcatória no. 1000652-51.2018.8.11.0013 que tramitou no Juízo da Segunda Vara Cível da Comarca de Pontes e Lacerda-MT, decorrente do acordo entabulado pelos coerdeiros quanto à divisão do imóvel objeto da Escritura Pública de Doação – Antecipação da Legítima, com Reserva de Usufruto Vitalício, especialmente porque relacionada à previsão contida no artigo 504 do Código Civil, que trata de situação jurídica totalmente distinta da que se vale a parte autora para justificar o pleito, cujo objeto foi analisado quando do julgamento do
RAI no. 1010216-88.2021.8.11.0000
, sob
minha relatoria
, inclusive no que se refere à inobservância do direito de preferência insculpido no art. 92, §3o, do Estatuto da Terra.

Referido julgado restou assim ementado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO – PRELIMINAR – CARÊNCIA DA AÇÃO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – MATÉRIA NÃO APRECIADA PELO JUÍZO A QUO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – NÃO CONHECIMENTO – MÉRITO – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA –
ARRENDAMENTO VERBAL DE ÁREA RURAL – ALIENAÇÃO – DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO PREVISTO NO ART. 92, § 3o, DA LEI No 4.504/64 (ESTATUTO DA TERRA) – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC EVIDENCIADOS
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Em se tratando de matéria deduzida somente nas razões recursais, sem que tenha sido previamente submetida e enfrentada pelo juízo da origem, não há como conhecer do agravo de instrumento no ponto em que o agravante invoca a ausência de interesse processual da parte autora, por manifesta supressão de instância e consequente ofensa ao duplo grau de jurisdição.

Conforme previsão do art. 300 do CPC, será concedida a tutela provisória de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

O Estatuto da Terra prevê que o arrendatário terá
preferência na aquisição do imóvel arrendado no caso de alienação do bem por seu proprietário (artigo 92, § 3o), cuja disposição legal, somada aos documentos acostados à inicial, evidenciam a probabilidade do direito invocado pela parte autora.

O perigo de dano, a justificar a medida de urgência, decorre de potenciais prejuízos que a parte autora poderá sofrer com a retirada e deslocamento dos semoventes que se encontram na propriedade da requerida, arrendada, supostamente, ao demandante.

Recurso desprovido. Decisão mantida.”
(N.U 1010216-88.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/11/2021, Publicado no DJE 29/11/2021 – Destaquei)

Feito este registro e já adentrando especificamente obre a não observância da regra legal para fins de se aperfeiçoamento do direito de preferência em caso de alienação de imóvel arrendado, destaco que, diferentemente do entendimento externado pelo julgador monocrático, o fato de o autor/recorrente, aparentemente, ter ciência da intenção de venda da fração ideal pertencente à coerdeira e requerida Cleusimar anterior ao trintídio legal não tem qualquer relevância no caso concreto, sobretudo porque a Legislação Extravagante expressamente determina a prévia notificação da parte arrendante para fins de ultimar ou não pretenso direito.

Trata-se, em verdade, de um ato formal, que, portanto, não pode ser dispensado por meras alegações de conhecimento passado, ainda mais pelo meio telegráfico do tipo WhatsApp, como ocorreu no caso.

No ponto, vale recordar que os contratos agrários versam sobre a cessão do uso ou da posse temporária de um imóvel rural para fins de exploração da atividade agrária. Por consequência, da própria definição constante no caput do art. 92 do Estatuto da Terra, extrai-se que é da
ratio
dos contratos agrários a sua temporariedade.

Por uma questão que leva em conta diversos fatores, incluindo a própria Política Agrícola, é sabido que muitas normas de Direito Agrário são protetivas em favor dos arrendatários e parceiros-outorgados, cuja lógica está em proteger a continuidade da produção (ou seja, da exploração da atividade agrária), quando cumprida a função social da propriedade durante a relação contratual agrária.

No caso dos contratos agrários, a lei agrária brasileira trouxe um conjunto de disposições protetivas de caráter de ordem pública, inclusive prevendo direitos e garantias
irrenunciáveis
em favor dos arrendatários e parceiros-outorgados, a exemplo a necessidade de os proprietários observarem as
notificações premonitórias
de exercício de retomada, prazos mínimos legais, direito de preferência para renovação diante da oferta de terceiro,
direito de preferência para aquisição do imóvel objeto do contrato quando posto à venda
, direito de indenização de benfeitorias úteis e necessárias, dentre outras disposições.

Também deve ser recordado que, segundo o art. 104 Código Civil, a validade do negócio jurídico requer (a) agente capaz; (b) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e, (c) forma prescrita ou não defesa em lei. Por sua vez, o art. 107 do Código Civil que
“a validade de declaração de vontade não dependerá de forma especial,
senão quando a lei exigir
”
(grifou-se).

E na hipótese do exercício de direito de preferência há, justamente, para a validade da declaração da vontade do arrendador, a exigência legal de que seja realizada a notificação premonitória judicialmente – ou extrajudicial, mediante recibo, observando, a solenidade, o prazo de 30 (trinta) dias e as condições da venda, conforme previsto no art. 92, §3o, parte final, do Estatuto da Terra (com redação dada pela Lei no. 11.443/2007).

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que
“Em se tratando de contrato agrário,
o imperativo de ordem pública determina sua interpretação de acordo com o regramento específico, visando obter uma tutela jurisdicional que se mostre adequada à função social da propriedade
. As normas de regência do tema disciplinam interesse de ordem pública, consubstanciado na proteção, em especial, do arrendatário rural, o qual, pelo desenvolvimento do seu trabalho, exerce a relevante função de fornecer alimentos à população”
(STJ, REsp 1277085/AL, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 07/10/2016 – Destaquei).

Diante disso, forçoso reconhecer que a mera troca de mensagens através do aplicativo de “WhatsApp” não atende a previsão normativa da legislação agrária, não se revestindo, por isso, da forma legal para ter validade.

Em outros termos, conquanto o autor/recorrente tivesse inequívoco conhecimento de que a sua irmã e requerida Cleusimar de Queiroz estava em vias de tratativas e disposta a vender a área de terras que pertencia a ela e que é objeto do litígio ao requerido/apelado Benedito, referida intenção apenas foi veiculada em trocas internas de mensagens via WhatsApp, e não através do ato solene exigido pela Lei.

Não fosse o suficiente, nem mesmo o prazo legal de 30 (trinta) dias restou observado no caso concreto.

Isso porque o conjunto probatório revela que a intenção de venda, embora comunicada ao autor/apelante na data de
20/04/2021
, acabou sendo formalizada na proposta feita por Benedito Braga no bojo da Ação de Execução de Título no. 0004511-49.2005.8.11.0013, em eram litigantes o Espólio de Jair de Freitas Faria e Cleusimar de Oliveira Queiroz, na data de
14/05/2021
, conforme faz prova a minuta de acordo acostado no Id 149170214.

Disso resulta dizer que a concretização da venda efetivamente se deu com o prazo ainda em curso, porquanto pendia 6 (seis) dias para findar o prazo decadencial previsto no art. 92, §3o, parte final, do Estatuto da Terra.

Da mesma forma, tenho que também restou aperfeiçoado os requisitos do §4o do mesmo dispositivo legal, na medida em que a presente ação foi ajuizada dentro do prazo peremptório de 06 (seis) meses, contado da formalização da proposta –
26/05/2021
(Id 149170203).

De outro lado, ainda que a prova testemunhal revele que o negócio entre as partes se aperfeiçoou na quantia de R$570.000,00 (cento e setenta mil reais), ante a ausência da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis respectivo, ou mesmo prova documental de transferência bancária ou extrato de compensação de cheque da diferença (R$30.000,00), a quantia necessária à implementação do direito de preferência deve representar, especificamente no caso concreto, àquela constante na proposta formalizada por Benedito Braga à Cleusimar Queiroz, sendo a mesma na ordem de
R$540.000,00
(quinhentos e quarenta mil reais), cujo preço foi utilizado, inclusive, para fins de homologação do pedido de ‘adjudicação’ do imóvel em seu favor, conforme item 2 da proposta de acordo, montante esse que foi depositado em conta única vinculada ao processo também dentro do referido prazo, já que realizado no dia
04/06/2021
, conforme faz prova a guia e comprovante anexo no Id 149170248.

Portanto, sob qualquer ângulo que se analise a questão, outro caminhão não há senão a procedência dos pedidos inaugurais, de modo que a reforma da sentença hostilizada é medida que se impõe.

Nesse sentido, segue orientação jurisprudencial:

“APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO DE PREFERÊNCIA. RECONVENÇÃO. ARRENDAMENTO RURAL. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. NOTIFICAÇÃO. DECADÊNCIA. ESTATUTO DA TERRA. O direito de preferência do arrendatário à aquisição do imóvel rural arrendado, em igualdade de condições com terceiros, está previsto no art. 92, §§ 3o. e 4o., do Estatuto da Terra, Lei 4.504/64. Para o exercício do direito de preferência pelo arrendatário não há diferença entre uma alienação judicial, uma alienação voluntária ou mesmo uma dação em pagamento, uma vez que se trata de modalidades de transmissão da propriedade e a lei dispõe sobre alienações, em termos gerais (REsp n. 1.148.153-MT).
A alienação judicial do imóvel rural arrendado, pressupõe a notificação prévia, judicial ou extrajudicial, mediante recibo, do arrendatário, para que exerça o direito de preferência no prazo de 30 dias. Inteligência do § 3o., do art. 92, do Estatuto da Terra. O arrendatário não notificado, nos termos previstos na lei, depositando o preço, poderá haver para si o imóvel arrendado, desde que requerido no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis. Inteligência do § 4o., do art. 92, do Estatuto da Terra. Caso concreto em que não comprovada a notificação do... arrendatário da alienação judicial nos termos dispostos na Lei 4.504/64, não se prestando o telefonema da leiloeira ou o depoimento das testemunhas no sentido de que o arrendatário tinha ciência do leilão para suprir os requisitos legais. Ainda que tenha sido publicado o edital da hasta pública, igualmente não se presta a suprir a exigência legal, nos termos do entendimento do STJ, quando do julgamento do REsp n. 1.148.153-MT. Depositado o preço da arrematação e do valor do imposto de transmissão, devidamente corrigidos, bem como requerido o direito de preferência dentro do prazo decadencial de seis meses a contar do registro da alienação na matrícula do imóvel, requisitos previstos no § 4o., do art. 92, do Estatuto da Terra, é caso de ser julgada procedente a ação para reconhecer o direito do autor de haver para si o imóvel arrematado, com os devidos registros na matrícula do imóvel, sendo mantida a liminar de manutenção do arrendatário na posse do imóvel.
Diante da procedência da ação de preferência não há falar em indenização pelo uso da terra a partir da arrematação, a título de perdas e danos, impondo-se julgar improcedente a reconvenção. Ônus sucumbenciais invertidos e redimensionados. APELO PROVIDO. UNÂNIME.”
(TJ-RS – AC: 70079066122 RS, Relator: Pedro Luiz Pozza, Data de Julgamento: 25/10/2018, Décima Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 29/10/2018)

Guardadas as devidas proporções dos casos, não é outro o entendimento desta colenda Câmara Julgadora:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DESCONSTITUTIVA DE VALOR DE ARRENDAMENTO C.C. ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO E REPETIÇÃO DO INDÉBITO –
ESTATUTO DA TERRA – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL ARRENDADO – ARRENDATÁRIO – EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREEMPÇÃO – DEPÓSITO DO PREÇO DA VENDA
– INOCORRÊNCIA – VALOR DA OBRIGAÇÃO ANUAL – ILEGALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL – NULIDADE – FIXAÇÃO DO VALOR DEVIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

O exercício do direito de preempção sobre o imóvel rural arrendado, tipificado no Estatuto da Terra, deve ser incondicionado, vale dizer, ao arrendatário não incumbe impor quaisquer condições ao arrendante/alienante, mas sim colocar o preço proposto à sua disposição no prazo de seis meses.

O preço do arrendamento rural, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a quinze por cento do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, nos termos do art. 95, inciso XII da Lei no 4.504/64, denominada Estatuto da Terra.

É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro, sendo certo que a fixação do arrendamento em contraposição ao disposto na legislação que rege a espécie enseja a nulidade da cláusula contratual, com o consequente arbitramento legal do valor devido, observado o art. 18 do Decreto no 59.566/66.”
(N.U 0001013-39.1997.8.11.0040, DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 19/07/2017, Publicado no DJE 25/07/2017)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PREFERÊNCIA. ARRENDAMENTO RURAL - ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL - ADJUDICAÇÃO POR TERCEIRO - REGISTRO DO CONTRATO - DESNECESSIDADE - APLICAÇÃO DO ARTIGO 92, §§ 3o E 4o, DO ESTATUTO DA TERRA - DEPÓSITO DO VALOR PELO ARRENDATÁRIO - RECURSO DESPROVIDO - DECISÃO MANTIDA.
Ao arrendatário que pretende exercer o direito de preferência na compra do imóvel arrendado é irrelevante a inexistência de registro do contrato de arrendamento rural no cartório imobiliário, uma vez que esta exigência não está contida no Estatuto da Terra, podendo inclusive ser acordado entre as partes de forma verbal. Nos termos do § 4o do artigo 92 do Estatuto da Terra, o arrendatário que não for previamente notificado da alienação do imóvel que arrenda, poderá depositar o preço e haver para si o imóvel alienado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis
, pouco importando tratar-se de alienação judicial a terceiro.”
(N.U 0112149-78.2008.8.11.0000, JOSÉ MAURO BIANCHINI FERNANDES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 25/02/2009, Publicado no DJE 06/03/2009)

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto, para, reformando a sentença singular, dar procedência aos pedidos inaugurais, a fim de declarar a nulidade da compra e venda da fração ideal de 33,5534 hectares, representado pelo Lote 0D, matrículas 5.342 e 6.469 do RGI da Comarca de Pontes e Lacerda/MT, pertencente à Cleusimar de Queiroz Oliveira, e, por consectário lógico, adjudicar o imóvel ao autor pelo preço constante nos autos no. 0004511-49.2005.8.11.0013, qual seja, R$540.000,00 (quinhentos e quarenta mil reais), o que faço com fundamento no art. no 166, incisos IV e V, do Código Civil c/c artigos 92, §§3o e 4o, da Lei no. 4.504/1964 e 47 do Decreto no. 59.566/1966.

Por consequência, restabeleço os efeitos da decisão antecipatória, e inverto o ônus da sucumbência, que ficará sob encargo dos requeridos/apelados, os quais fixo em 15% (quinze por cento)
sobre o valor atualizado da causa, já contemplado a majoração nesta via recursal, com fulcro no art. 85, §§2o e 11, do CPC.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA SERLY MARCONDES ALVES (1o VOGAL - CONVOCADA):

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2o VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise dos autos.

EM 17 DE MAIO DE 2023:

CONCLUSÃO DO JULGAMENTO ADIADO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELO SEGUNDO VOGAL DES. DIRCEU DOS SANTOS, A RELATORA PROVEU, E A PRIMERA VOGAL ACOMPANHA A
RELATORA
.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DO DIA 07 DE JUNHO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2o VOGAL):

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por PAULO AFONSO DE QUEIROZ OLIVEIRA, contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara da Comarca de Pontes e Lacerda, Dr. Claudio Deodato Rodrigues Pereira, lançada nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Adjudicação no. 1002461-71.2021.8.11.0013, proposta contra CLEUSIMAR DE QUEIROZ OLIVEIRA, BENEDITO BRAGA, JAIR DE FREITAS FARIA e LUCAS MARCHETTI DE FREITAS FARIA, que julgou IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, revogou a decisão antecipatória de Id 56887610 que o manteve na posse do imóvel sub judice, e determinou a restituição do valor depositado nos autos em favor do autor/recorrente, bem como “condenou a parte autora no pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como em honorários advocatícios no montante equivalente a 10% do valor atribuído à causa.

Em suas razões recursais, o apelante aduz que o magistrado não se atentou para as datas em que os fatos se deram, e que bem na verdade, o direito de preferência foi violado pela proprietária do imóvel ainda em 14/05/2021, quando vendeu ao terceiro Benedito Braga, após menos de 30 dias da data que apresentou a proposta para o Arrendatário (20/04/2021), ora Apelante.

Afirma, no ponto, que
“somente foi informado da proposta feita pelo requerido Benedito Braga, pela própria requerida e proprietária da área, Sra. Cleusimar, na data de 20/04/2021, via conversa de WhatsApp”, e que “conforme consta dos autos de número 0004511-49.2005.8.11.0013 (prova juntada aos autos), a requerida Cleusimar vendeu o imóvel arrendado ao Apelante para o Requerido Benedito Braga ora Apelado, ainda na data de 14/05/2021, ou seja, 06 dias antes do término do prazo de 30 dias após a proposta apresentada”
..

Destaca que a
“requerida Cleusimar deu conhecimento ao Autor da proposta do requerido Benedito Braga e a data da venda do imóvel, não transcorreu o prazo de 30 (trinta) dias que a lei garante ao arrendatário”
, sendo que a
“Lei n.o 4.504/1964, art. 92, §3o, garante ao arrendatário o direito de preferência na compra do imóvel, em igualdade de condições com terceiros”.

A Relatora, Exma. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, deu provimento ao recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais, a fim de declarar a nulidade da compra e venda da fração ideal de 33,5534 hectares, representado pelo Lote 0D, matrículas 5.342 e 6.469 do RGI de Pontes e Lacerda - MT, pertencente à Cleusimar de Queiroz Oliveira e para adjudicar o imóvel ao autor pelo preço constante nos autos no 0004511-49.2005.8.11.0013, qual seja, R$540.000,00 (quinhentos e quarenta mil reais), com fundamento no art. 166, IV e V, do CC c/c artigos 92, §§ 3o 4 o, da Lei n 4.504/1964 e 47 do Decreto no 59.566/1966.

Por fim, inverteu o ônus sucumbencial.

A 1a Vogal, Exma. Desa. Serly Marcondes Alves, acompanhou a Relatora.

Pedi vista para melhor analisar o caso e adianto que o recurso não comporta provimento.

Isso porque, em que pesem as alegações do apelante, há nos autos diversas provas, tanto documentais, “prints” de celular, transcrição em ata notarial de áudios, oitiva de testemunhas, entre outros, que comprovam que o apelante tinha conhecimento que a sua irmã, ora apelada, estava em tratativa de negociação da área com o Sr. Benedito, outro apelado, desde o falecimento do pai.

Tanto é verdade que o próprio autor/apelante traz notificações informando à sua irmã a intenção de exercer o direito de preferência, datadas de maio de 2017 e novembro de 2017 (ID 149170209)

Todavia, mesmo ciente, depois de inúmeras mensagens que a irmã havia negociado com o Sr. Benedito, em nenhum momento demonstrou interesse na área ou sequer enviou qualquer notificação manifestando o interesse de exercer o direito de preferência na área, como havia feito de outras vezes, o que demonstra que o apelante tinha conhecimento da forma que deveria ter agido e não o fez.

Em alguns áudios transcritos é possível verificar que o apelante estava tentando negociar a terra da irmã/apelada para o Sr. José Azevedo, vejamos trechos:

“Pois é, Má, eu sei que você não quer me atender porquanto da cagada que você fez né, você que do tamanho que eu mais o Kelzio, que
a gente brigou para te defender o tempo todo
a
té R$600.000,00 (seiscentos mil reais) seu Zé chegava,
a sua terra não saiu por tempo R$600.000,00 (seiscentos mil reais) saiu por R$540.000,00 (quinhentos e quarenta mil reais) [...] vo
cê não deu valor em mim, não deu valor Kelzio, você não deu valor no seu Zé,
você vê, você falou que você conseguiu um pouco de dinheiro, você conseguiu para Junho, porque eu já vi o contrato, você já viu o contrato é o seguinte,
você conseguiu o dinheiro para junho e o Seu Zé pagava amanhã, o Dito vai te passar R$120.000,00 (cento e vinte mil reais) seu Zé te passaria R$180.000,00
”
(grifei) -
áudio datado de 17/05/2021 - ID. 149170340

Ou seja, em nenhum momento no áudio o apelante reclama que não pode exercer o seu direito de preferência, mas sim, que a irmã não aceitou vender para o Sr. José Azevedo (aparentemente para quem o apelante estava tentando oferecer a terra da irmã) e preferiu negociar com o Sr. Benedito.

Em audiência de instrução e julgamento, o apelante prestou depoimento pessoal e ao ser inquirido pelo Magistrado
a quo
, assim detalhou:

“[...] quando eu soube que ela estava em tratativa com o Sr. Dito Braga eu não fiz nenhuma notificação [...] A princípio eu ofereci uma proposta de R$300.000,00 (trezentos mil) [...] Ela (Cleusimar) me mandou uma mensagem avisando que o Dito Braga tinha oferecido R$550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil) [...]” - grifei
(ID 149170368).

Ora, o próprio apelante confirma que não fez nenhuma notificação quando soube das negociações entre os apelados e que havia feito uma proposta anteriormente em quase metade do valor vendido.

Em que pese o entendimento da douta Relatora, de que a notificação recebida por meio de aplicativo
Whatsapp
não preenche os requisitos legais previstos em lei, ouso divergir.

Isso porque o art. 92, §3o, da Lei no 4504/1964, determina que o prazo para ser exercido o direito de preferência inicia a partir do conhecimento da venda, por
“meio de notificação judicial
ou comprovadamente efetuada, mediante recibo”.

Eminentes pares, a lei é defasada, estamos no ano de 2023, falando sobre uma modalidade nova e tecnológica de comunicação utilizada em todo mundo, não só o
Whatsapp,
mas todo meio de comunicação eletrônico, como o e-mail.

A lei aqui discutida é de 1964. Atualmente, os nossos processos tramitam de forma eletrônica, as intimações dos causídicos ocorrem de forma eletrônica no sistema, desde 2017 o CNJ considera válida a utilização do
WhatsApp
para a comunicação de atos processuais às partes, e alguns tribunais já adotaram o procedimento.

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados aprovou o

Projeto de Lei 1595/20
, do Senado Federal, que autoriza a intimação judicial por meio de aplicativo de mensagens. A proposta segue aguardando recurso e ainda depende de sanção presidencial, porém já demonstra que “os tempos mudaram”.

Dessa forma, entendo como válida a notificação por meio de
whatsapp,
e incontroverso que o autor/apelante tinha conhecimento desde 20/04/2021 que os apelados estavam em tratativas para efetivar a venda da área.

Assim, considerando a data de 20/04/2021, o prazo para manifestação do interesse decaiu em 20/05/2021, enquanto a ação foi ajuizada somente em 26/05/2021.

Em que pese a venda ter sido efetuada em 14/05/2021, não há qualquer prova que o autor tinha interesse em exercer o direito de preferência, mas sim que gostaria que terceiro alheio aos autos comprasse o referido imóvel.

Dispositivo.

Dessa forma, peço vênia à Relatora, mas voto pelo
desprovimento do recurso.

É como voto.

V O T O (RETIFICADO)

EXMA. SRA. DESA SERLY MARCONDES ALVES (1o VOGAL - CONVOCADA):

Antecipei o meu voto no sentido de acompanhar a relatora na sessão anterior, contudo, registrei, após a manifestação do pedido de vista do segundo vogal que não hesitaria em rever meu entendimento.

Ao ouvir atentamente o voto do eminente segundo vogal, verifiquei que, muito além da questão da formalidade da notificação, a questão do exercício da preferência guarda relação com o princípio da boa-fé objetiva.

Ressai incontroverso dos autos que, embora não tenha sido formalmente notificado, o arrendatário foi expressamente cientificado da compra e venda por WhatsApp, com detalhes, inclusive, a respeito do preço.

Assim, sem que possa alegar ignorância, não pode o agravante valer-se uma formalidade para defender um direito inexistente, ou melhor, não exercido no tempo e modo adequados.

Ante o exposto, com a vênia da relatora, refluo da minha manifestação inicial e acompanho o voto do 2o vogal.

É como voto.

EM 07 DE JUNHO DE 2023:

POR MAIORIA, DESPROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO 2o VOGAL, DES. DIRCEU DOS SANTOS. VENCIDA A RELATORA. ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO NA PROXIMA SESSÃO POR VIDEOCONFERENCIA.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DO DIA 14 DE JUNHO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA SUZANA CRISTINA FIGUEIREDO DE MORAES CARDOSO – OAB/MT 9218-A

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (3o VOGAL):

Senhor Presidente,

Do exame que fiz, pude observar que o imóvel é familiar.

Doação de pai para filhos.

O recorrente Paulo Afonso de Queirós Oliveira estava interessado ou em vender o bem ou adquirir e fez a proposta para irmã e ao que consta, teria conseguido achar um comprador que pagaria até R$600.000,00 (seiscentos mil reais).

De todo modo, me parece é que ele, na condição de irmão e filho, acabou fazendo proposta mostrando o interesse de adquirir esse imóvel e não ficou clara para mim a questão da notificação de venda.

Prefiro, neste caso, assegurar a ele o direito de preferência.

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (4o VOGAL):

Senhor Presidente,

Tenho opinião consolidada a esse respeito.

Peço vênia à convergência, mas acompanho a divergência.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/06/2023