Tribunal: TJMT
Processo: 1035322-94.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-26
Data de publicação: 2023-04-28

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PROCEDENCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ – RECURSO PROVIDO.
Segundo precedentes recentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por entender ser este percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 15% dos valores pagos.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035322-94.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (REPRESENTANTE), ELIDA ISABEL SILVA - CPF: 920.335.041-15 (APELADO), FUNDACAO UNIVERSIDADE FEDERAL DE MATO GROSSO - CNPJ: 33.004.540/0001-00 (REPRESENTANTE), PAULO COSME DE FREITAS - CPF: 304.327.071-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PROCEDENCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ – RECURSO PROVIDO.

Segundo precedentes recentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por entender ser este percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 15% dos valores pagos.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BDRU SPE CUIABÁ 01 LTDA,
contra a sentença que julgou procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga
proposta por
ELIDA ISABEL SILVA,
para declarar a rescisão do contrato e condenar a parte requerida a devolver o valor efetivamente pago pela parte autora (R$ 23.363,23), devendo reter a título de multa contratual 15% (quinze por cento), e o saldo ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.

Condenou, ainda, a parte requerida, ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios em favor da parte autora, arbitrados em 15% sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o art. 85, § 2o, do CPC/15.

Em suas razões recursais, a requerida alega, em apertada síntese, que o ato decisório impugnado não seguiu a jurisprudência mais atual do STJ, firmada em ação coletiva e pacificada, segundo a qual todos os contratos de compra firmados anteriormente a Lei no 13.786/2018 sujeitam-se à retenção de 25%, em descumprimento, portanto, do dever legal do art. 926 do Código Civil.

Aduz que em 28/10/2022 o STJ reformou acórdão desse e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso, para fazer prevalecer o entendimento mais atual, segundo o qual o percentual de retenção é de 25%.

Defende a existência de diversos julgados contemporâneos no mesmo sentido, estabelecendo percentual cominatório e fixo de 25%.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para determinar que ocorra a retenção de valores no patamar de 25%, conforme entendimento mais recente do STJ.

As contrarrazões foram aportadas no ID no 160763763, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

ELIDA ISABEL SILVA
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga
em desfavor de
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA,
sustentando, em síntese, que firmou com a parte requerida contrato de compra e venda de imóvel, para aquisição de uma unidade habitacional no empreendimento denominado “Loteamento Residencial Mirante do Parque”.

Relatou que efetuou o pagamento parcial do contrato de R$ 23.363,23 (vinte e três mil trezentos e sessenta e três reais e vinte e três centavos) e por problemas financeiros não conseguiu manter a relação entabulada.

Sustentou que tentou a solução amigavelmente, mas a parte requerida negou a devolver o valor pago pela parte autora.

Ao final, requereu a procedência da ação para que seja declarada a rescisão do contrato, bem como seja condenada a parte requerida a devolver o valor pago pela parte autora, além das verbas de sucumbência.

Ao analisar o feito, a d. magistrada singular, Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro, julgou procedente a ação, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

In casu,
incontroverso que as partes firmaram, em 25/06/2014, “Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Loteamento Residencial Mirante do Parque”, referente ao Lote 20, Quadra 18, no valor de R$ 46.336,98 (quarenta e seis mil trezentos e trinta e seis reais e noventa e oito centavos), a ser pago da seguinte forma: 5 parcelas de entrada no valor de R$ 730,00 (setecentos e trinta reais) e o restante a serem pagos em 144 parcelas de R$ 542,19 (quinhentos e quarenta e dois reais e dezenove centavos) e o saldo devedor a pago no valor de R$ 42.686,98 (quarenta e dois mil seiscentos e oitenta e seis reais e noventa e oito centavos) (ID no 160763739).

Denota-se do documento de ID no 160763721 que a autora efetuou o pagamento para a parte requerida/apelante no importe de R$ 23.363,23 (vinte e três mil trezentos e sessenta e três reais e vinte e três centavos) e, conforme relatado, em razão de dificuldades financeiras não pode mais prosseguir com a obrigação contraída, tornando-se inadimplente quanto às parcelas remanescentes.

Assim, induvidoso nos autos a culpa da autora/apelada pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Logo, as parcelas pagas por ela devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ,
in verbis:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
.

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de
retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por entender ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022.) destaquei

No mesmo sentido:
“AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julgado em 16/05/2022.”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ela.

Portanto, no caso, há que ser retificada a retenção para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 15% dos valores pagos.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar a sentença para que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora, mantendo os demais termos da sentença recorrida.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/04/2023