Tribunal: TJMT
Processo: 1001326-42.2018.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-21
Data de publicação: 2023-06-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA PARCIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – PRELIMINAR REJEITADA - INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 25% DE FORMA PARCELADA – SÚMULA 543 DO STJ - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DO DECISUM – RECURSO PROVIDO.
Se a construtora participou da cadeia de consumo, ela se torna solidariamente responsável por eventual descumprimento do contrato, nos termos dos artigos 7o, 18 e 34, do CDC, possuindo, portanto, legitimidade para figurar no polo passivo desta demanda.
Em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
Quando rescindido o compromisso de compra e venda por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado o percentual de retenção de 25% do valor pago em favor do promitente vendedor.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1002 do STJ)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001326-42.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VERO EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 13.631.489/0001-41 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE REIS DA SILVA - CPF: 381.619.138-03 (ADVOGADO), EDUARDO ANTUNES SEGATO - CPF: 004.440.001-27 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (APELANTE), IRACILDA MARIA FIGUEIREDO DANTAS - CPF: 208.586.471-68 (APELADO), LUIZ HENRIQUE MOREIRA DA SILVA - CPF: 035.802.801-98 (ADVOGADO), JOAO PAULO BARRETO TAVARES - CPF: 002.181.901-74 (ADVOGADO), PEDRO PAULO BOTELHO DE CAMPOS - CPF: 109.063.981-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA PARCIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – PRELIMINAR REJEITADA - INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 25% DE FORMA PARCELADA – SÚMULA 543 DO STJ -

JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DO
DECISUM –
RECURSO PROVIDO.

Se a construtora participou da cadeia de consumo, ela se torna solidariamente responsável por eventual descumprimento do contrato, nos termos dos artigos 7o, 18 e 34, do CDC, possuindo, portanto, legitimidade para figurar no polo passivo desta demanda.

Em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Quando rescindido o compromisso de compra e venda por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado o percentual de retenção de 25% do valor pago em favor do promitente vendedor.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1002 do STJ)

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível interposta de sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível de Cuiabá que, julgando parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais ajuizada pelos apelados,
declarou a rescisão do contrato
particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, condenou as rés, solidariamente, à
restituição de R$57.440,66 do valor pago (desconto de 10%),

corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo
e
juros da mora de 1% ao mês, desde a citação válida
e, diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento
pro rata
das custas e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre a condenação, suspensa a exigibilidade em relação aos autores por serem beneficiários da justiça gratuita.

As recorrentes suscitam preliminar de ilegitimidade passiva da Construtora Lopes, em razão do contrato não ter sido firmado com ela.

No mérito, sustentam que o valor a ser devolvido deve ser o equivalente a 50% do que foi pago, conforme convencionado, ou no mínimo 25%, de acordo com jurisprudência desta Corte.

Aduzem, também, que sobre a referida importância, os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão e não da data em que foi prolatada, pois a rescisão se deu por iniciativa do comprador.

Por fim, alegam que a devolução deve ser conforme pactuado na cláusula 6.4, em 36 parcelas mensais e sucessivas, atualizadas a partir da rescisão, vencendo-se a primeira a partir do trânsito em julgado da sentença.

Contrarrazões no id 165239892-pág. 01/23.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Os apelados ajuizaram a demanda alegando que em 28/06/2022 firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda de um imóvel no empreendimento “Torre Dom Aquino do Condomínio “Vero”, por R$199.324,16, mas em 10/03/2016 receberam uma notificação das requeridas informando a rescisão motivada em razão de inadimplemento.

Disseram que compareceram na sede das vendedoras para entender o que estava ocorrendo e lá lhe entregaram um relatório da construtora informando que receberiam apenas a quantia de R$15.403,04, em 36 parcelas, com início em 07/06/2016.

Preliminar – Ilegitimidade passiva da Construtora Lopes S/A

Inicialmente, é importante destacar que a hipótese dos autos, em que se discute questão relativa a contrato de compra e venda de imóvel, deve ser apreciada à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento pacífico deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça, porquanto, o comprador e as vendedoras subsumem-se, respectivamente, nas figuras de consumidor e de fornecedor, descritas nos artigos 2o e 3o do CDC.

Não obstante a ausência de assinatura da Construtora Lopes S/A no contrato, os autos mostram que o empreendimento em questão foi por ela anunciado, além de que o extrato do saldo devedor foi encaminhado também pela referida empresa.

Logo, se a construtora participou da cadeia de consumo, ela se torna solidariamente responsável por eventual descumprimento do contrato, nos termos dos artigos 7o, 18 e 34, do CDC, possuindo, portanto, legitimidade para figurar no polo passivo desta demanda.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

Os autores/apelados ingressaram em juízo objetivando a rescisão contratual, sob o argumento de que as requeridas/apelantes realizaram o distrato sem qualquer notificação de cobrança das parcelas inadimplentes. Pleitearam a devolução dos valores pagos, além de indenização por danos moral, sendo este último indeferido.

A questão impugnada pelas apelantes consiste na restituição dos valores pagos pelos autores - 50% ou 25%, e de forma parcelada, bem como o termo de incidência dos juros de mora.

O STJ sumulou entendimento no sentido de que as prestações pagas pelo adquirente devem ser restituídas de imediato se for culpa do vendedor e parcialmente se for culpa do comprador. Confira-se:

Súmula n. 543
. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Neste caso os compradores foram os primeiros a dar causa à rescisão, uma vez que se tornaram inadimplentes, o que deu causa à notificação informando a rescisão motivada em razão do não pagamento.
Logo, a devolução deve ser parcialmente.

Quanto ao percentual a ser devolvido, a referida Corte Superior tem adotado, em casos semelhantes, o percentual de 25% como padrão-base de cláusula penal,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. VALOR ANTECIPADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. NÃO CONSTITUI SINAL/ARRAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO EM PARTE.

1. Inviável a análise de eventual violação aos dispositivos legais arrolados no apelo nobre, no tocante ao pagamento de arras/sinal, bem como a existência de posse do recorrido no imóvel. Isso porque, da leitura do aresto recorrido, infere-se que o Tribunal de origem erigiu seu entendimento totalmente calcado nas provas dos autos, valendo-se delas para concluir que o valor antecipado como princípio de pagamento não constituiu sinal/arras, além de reconhecer a inexistência de posse do recorrido no imóvel. Súmula 7 do STJ.

2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp no 1.723.519/SP, em 28/08/2019,
reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel,
em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial.

3. Agravo interno parcialmente provido.
(AgInt no REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/12/2020, DJe de 17/3/2021.)

Desta Quarta Câmara:

RECURSO DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INICIATIVA DO ADQUIRENTE –- RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 23% DO VALOR PAGO – MANUTENÇÃO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DO RESTANTE - TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – TRÂNSITO EM JULGADO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE A PARTIR DA DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE DO LOTE NÃO EDIFICADO - RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO - RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO

1.
Nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago,
de forma que a fixação em 23% não merece redução. Precedente da 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça.

2. O IPTU deve ser arcado pelo adquirente a partir da efetiva disponibilização da posse.

3. Conforme o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, os juros moratórios relativos ao montante restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado.
(N.U 1006826-02.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/05/2023, Publicado no DJE 26/05/2023)

Já em relação aos juros moratórios sobre o valor a ser restituído, devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, em conformidade com o
Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça
,
verbis
:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”

Para ilustrar:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA-
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ
– IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS –
TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO
– ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDOS – RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO. A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo –
Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão
. Demostrado que a demandante decaiu de parte mínima do pedido, não cabe falar em sucumbência recíproca.”
(N.U 1009472-55.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2023, Publicado no DJE 13/03/2023)

Isso posto, dou provimento ao Recurso para, reformando a sentença impugnada, determinar que sejam devolvidos os valores pagos aos autores, com retenção de apenas 25%, de forma parcelada, e que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado do
decisum.

Considerando que houve sucumbência recíproca, devem as requeridas arcar com o pagamento de 40% das despesas processuais e dos honorários advocatícios, e os autores com 60%, suspensa porém a exigibilidade em relação a estes por serem beneficiários ad justiça gratuita.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/06/2023