Tribunal: TJMT
Processo: 1026400-85.2022.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-22
Data de publicação: 2023-03-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DEFERIDA – AVERBAÇÃO DA DEMANDA NA MATRÍCULA E BLOQUEIO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL - CLÁUSULAS DE CONFIDENCIALIDADE E DE PROIBIÇÃO DE AVERBAÇÃO – NEGOCIAÇÃO DA MESMA ÁREA POSTERIORMENTE, MEDIANTE ACORDO EM OUTROS AUTOS – IMPOSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
A tutela antecipada consistente no bloqueio da matrícula do imóvel e respectiva averbação da demanda deve ser mantida quando preserva o direito do comprador do risco de lesão grave e de difícil reparação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 1026400-85.2022.8.11.0000

Classe:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

Assunto:
[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]

Relator:
Des(a). SERLY MARCONDES ALVES

Redator Designado:
, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Turma Julgadora:
[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOSE LUIS MALHEIROS DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 961.077.741-49 (ADVOGADO), GABRIEL DE OLIVEIRA DOERNER - CPF: 039.903.261-47 (AGRAVANTE), NILTON ORLANDO SERRA - CPF: 796.387.591-00 (AGRAVADO), FABIO ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 902.012.991-00 (ADVOGADO), JOSE FABIO MARQUES DIAS JUNIOR - CPF: 778.791.201-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1o VOGAL (DES. RUBENS).

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DEFERIDA – AVERBAÇÃO DA DEMANDA NA MATRÍCULA E BLOQUEIO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL - CLÁUSULAS DE CONFIDENCIALIDADE E DE PROIBIÇÃO DE AVERBAÇÃO – NEGOCIAÇÃO DA MESMA ÁREA POSTERIORMENTE, MEDIANTE ACORDO EM OUTROS AUTOS – IMPOSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A tutela antecipada consistente no bloqueio da matrícula do imóvel e respectiva averbação da demanda deve ser mantida quando preserva o direito do comprador do risco de lesão grave e de difícil reparação.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
GABRIEL DE OLIVEIRA DOERNER
, com o fito de reformar a decisão que, nos autos da Ação Declaratória de no. 10476947020228110041, proposta por
NILTON ORLANDO SERRA
, deferiu a antecipação dos efeitos da tutela e determinou
o bloqueio da matrícula do bem (matrícula 6.731, livro 02, do 1o Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de São José do Rio Claro-MT); à averbação da presente demanda na matrícula do imóvel para que dê ciência aos terceiros possíveis interessados; à manutenção do autor na posse do imóvel e, por fim, à autorização para que efetue o pagamento em juízo das parcelas vincendas do mencionado contrato, até o efetivo julgamento do mérito desta ação.

Para tanto, o agravante, em apertada síntese, aduz que recebeu por herança a totalidade da área litigiosa de 4.000 hectares e que, na pendência de demanda judicial, travada com a corré e coerdeira Sirlana de Souza Doerner, firmou com o agravado, em 19/11/2021, o compromisso de compra e venda objeto da lide.

Assevera que o agravado, mesmo ciente de tudo, inclusive das tratativas de acordo já em curso, bem como que eventual composição amigável naqueles autos poderia resultar no distrato contratual, utiliza da demanda como subterfúgio apenas para prejudicar terceiros, na medida em que, alternativamente, também pretende a rescisão contratual.

Acrescenta que, enquanto disposto a restituir os valores pagos e as despesas antecipadas pelo agravado, com todas as atualizações devidas, não há nada que justifique a indisponibilidade do imóvel, principalmente diante da incompetência do juízo.

O pedido liminar de efeito suspensivo foi deferido, nos termos da decisão monocrática de id. 154309658.

A parte agravada apresentou contrarrazões à id.

157745173, oportunidade em que pugnou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO JOSÉ LUIS MALHEIROS OLIVEIRA JUNIOR, OAB/MT 21.169.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO JOSÉ FÁBIO MARQUES DIAS JÚNIOR, OAB/MT 8.083.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares,

Na hipótese dos autos, conforme relatado, o cerne da controvérsia gravita em torno dos efeitos do acordo entabulado entre os corréus perante o juízo da 1a Vara Cível da Comarca de São José do Rio Claro, nos autos de no. 1001239-08.2021.8.11.0033, sobre o compromisso particular de compra e venda da mesma área firmado com o agravado.

Ao ver do agravante, o acordo homologado em juízo prevaleceria sobre o compromisso de compra e venda, ainda mais enquanto disposto a restituir o agravado ao
status quo ante
.

Pois bem.

Na espécie, a rigor do artigo 300 do Código de Processo Civil, a obtenção da tutela de urgência, antecipada ou não, depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

A propósito:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”
.

Acerca dos requisitos autorizadores da tutela de urgência antecipada, orienta a jurisprudência:

“AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA NA AÇÃO RESCISÓRIA.
TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015. PRESENÇA CUMULATIVA. NECESSIDADE.
PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO. AUSÊNCIA. INDEFERIMENTO. 1.
O acolhimento do pedido de tutela provisória pressupõe a presença cumulativa de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a teor do disposto no art. 300 do Código de Processo Civil de 2015
. 2. Agravo interno não provido”.
(STJ - AgInt na TutPrv na AR: 6280 RJ 2018/0137841-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 15/10/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 21/10/2019).

Pelo que dos autos consta, o agravado, ainda que não o desejasse, sabia da possibilidade de rescisão contratual, acaso as tratativas entre os corréus, envolvesse a mesma área.

Além de sequer alegar desconhecimento da pendência judicial, o contexto contratual, marcado por cláusulas atípicas de confidencialidade e de proibição à averbação, já permitiam antever a precariedade da avença.

Pelas regras de experiência, o preço quase simbólico ajustado pela área, aliado a um cronograma bastante tímido de pagamentos, já levariam à mesma conclusão, qual seja, a de que o negócio firmado entre o agravante e o agravado dependeria de outros fatores para ser concretizado.

Afinal, não fossem as condições extremamente benéficas para a aquisição da área, ninguém aceitaria pagar antes de poder registrar. Da mesma forma, apenas por alguma fragilidade negocial ou estado de necessidade, alguém aceitaria vender a propriedade em tais condições. Tanto é assim, que pelo acordo firmado entre os corréus, o qual, dentre outros, resolveu a questão do aproveitamento da área, que estava bastante prejudicado, em razão das averbações de reserva legal e de plano de manejo pela atual proprietária, a Sra. Sirlana de Souza Doerner, foi estabelecido valor quase 3,5 vezes superior ao assumido pelo agravado.

Nesse contexto, toma forma tanto o
fumus boni iuris
quanto o
periculum in mora
que impõem o deferimento da tutela recursal.

É que, além de faltar ao juízo de origem competência para anular a sentença homologatória de acordo proferida por outro juízo – aquela que atribuiu à corré do agravante a propriedade do imóvel, antes, apenas prometido à venda ao agravado – somente por uma violação contratual, seria possível admitir a averbação de qualquer restrição por iniciativa de alguma das partes.

Sobre a competência do juízo, muito esclarece a jurisprudência

CONFLITO DE COMPETÊNCIA - AÇÃO ANULATÓRIA DE SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE ACORDO JUDICIAL - NATUREZA ACESSÓRIA - COMPETÊNCIA DO JUÍZO QUE HOMOLOGOU O ACORDO QUE SE PRETENDE ANULAR - INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 61 E 62, DO CPC.
Consoante dicção do art. 61, do CPC, a competência para processar e julgar a ação anulatória é do juízo da homologação, pois a ação anulatória é acessória da demanda na qual foi praticado o ato a ser anulado. Precedente do STJ.
(TJMG - Conflito de Competência 1.0000.21.117163-2/000, Relator(a): Des.(a) Luzia Divina de Paula Peixôto, 3a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/10/2021, publicação da súmula em 13/10/2021)

Por outros termos, a baixa das averbações determinadas por iniciativa do agravado não apenas impede o aprofundamento do litígio, como também, previne o direito de terceiros de boa-fé, a quem conferida a propriedade, por força de sentença.

Com o depósito voluntário dos valores pagos e das despesas adiantadas pelo agravado, com todas as atualizações devidas, também não subsiste o menor risco de perecimento de direitos que as averbações premonitórias buscavam garantir.

Assim, uma vez que a decisão agravada, longe de encontrar fundamento, até pela questão da incompetência, apenas tem a aptidão de prejudicar terceiros e de impedir o fluxo de pagamentos em favor do agravante, não há como ignorar a súplica recursal.

Frise-se, ainda, que o contrato entabulado entre os litigantes não possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, de modo que, também por isso, nada impede a rescisão unilateral, ainda mais quando devolvido os valores pagos e as despesas antecipadas pelo agravado, com todas as atualizações devidas.

Diante de tais considerações, de rigor a reforma da decisão recorrida.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para determinar o desbloqueio da matrícula 6.731, livro 02, do 1o Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de São José do Rio Claro-MT, bem como a baixa da averbação da demanda naquele registro e a revogação da ordem de manutenção na posse, mediante o depósito dos valores pagos e das despesas adiantadas pelo agravado, com todas as atualizações devidas.

Em razão do julgamento do mérito do recurso de Agravo de Instrumento, o que se faz nesta oportunidade,
julgo prejudicado o julgamento do Agravo Interno acostado aos autos à id. 156336668.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE/1o VOGAL):

O advogado disse na tribuna que durante o recesso forense foram proferidas duas
decisões sobre o mesmo assunto.

Indago a douta relatora se a matéria será enfrentada como questão de ordem.

QUESTÃO DE ORDEM

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

De plano, indefiro a questão de ordem suscitada, pois a matéria foi decidida em meu voto.

Ademais, não houve interposição de recurso específico sobre o referido despacho, o qual se vê tratar-se de um lançamento equivocado.

A decisão liminar que valeu.

Ademais, ante a excepcionalidade do momento, ou seja, durante um plantão judicial, passível dos servidores lançarem despacho simples ou equivocados, sem nenhum efeito prático sobre o que se discutia na demanda.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE/1o VOGAL):

Na prática, discute-se a matéria pela perspectiva da liminar, que deferiu a tutela recursal.

Superada essa questão, continuemos o julgamento.

V O T O (VENCEDOR)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1o VOGAL):

Egrégia Câmara,

Agravo de Instrumento da decisão que, na Ação Declaratória n. 10476947020228110041, proposta pelo agravado, deferiu a antecipação da tutela e determinou “
o bloqueio da matrícula do bem (matrícula 6.731, livro 02, do 1o Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de São José do Rio Claro-MT); à averbação da presente demanda na matrícula do imóvel para que dê ciência aos terceiros possíveis interessados; à manutenção do autor na posse do imóvel e, por fim, à autorização para que efetue o pagamento em juízo das parcelas vincendas do mencionado contrato, até o efetivo julgamento do mérito desta ação
”.

O agravante aduz que recebeu por herança os 4.000 hectares em litígio e, na pendência de julgamento de demanda ajuizada contra a corré e coerdeira Sirlana de Souza Doerner, celebrou com o agravado, em 19/11/2021, o Compromisso de Compra e Venda objeto da lide.

Alega que o agravado, mesmo ciente de toda a situação, inclusive das tratativas de acordo já em curso e de que eventual composição amigável naqueles autos poderia resultar no distrato contratual, utiliza do processo para prejudicar terceiros, já que, alternativamente, também pretende a rescisão da avença.

Acrescenta que está disposto a restituir os valores pagos e as despesas antecipadas pelo agravado, com todas as atualizações devidas, e que, portanto, não se justifica o gravame da indisponibilidade no registro do imóvel, principalmente diante da incompetência do juízo.

Pedido liminar de efeito suspensivo deferido.

O contrato contém cláusulas atípicas de confidencialidade e de proibição à averbação. Confira-se:

A "Cláusula de Confidencialidade" é firmada com o intuito de impedir as partes de divulgarem informações confidenciais trocadas entre elas
durante a elaboração ou a execução de projeto que desenvolveram em conjunto, tais como técnicas de produção, estratégias de mercado e dinâmicas de funcionamento, ideias, logomarcas, dentre outras.

Segundo o agravante, essa cláusula restritiva se direcionava às tratativas do acordo judicial já iniciado no processo n. 1001239-08.2021.8.11.0033, e visava preservar a autorização para eventual aquisição e transferência da propriedade para Sirlana Doerner.

Consta nos autos Termo de Sessão de Audiência de Conciliação sem sucesso (feito n. 1001239-08.2021.8.11.0033, ID. 154236687).

Após essa audiência, o agravante concordou em vender ao agravado a fração ideal de 50% do imóvel com matrícula n. 6.731, equivalente a 2.000ha, como também arrendar por 10 anos a área remanescente de 2.000ha, conforme Contratos de Compra e Venda de Imóvel Rural e de Arrendamento de Imóvel Rural.

Se ele (agravante) tivesse qualquer aceno de Sirlana pela futura compra das terras, não seria admissível que aceitasse vender e arrendar por 10 anos a área de igual extensão e remanescente da mesma matrícula.

Logo, ao inserir as cláusulas de confidencialidade e de proibição de averbação do contrato na matrícula do imóvel, o agravante pretendia impedir que o agravado, por ter adquirido a área, reclamasse algum proveito econômico decorrente da propriedade anterior.

Ocorre que o agravado afirmou que reconhecia que qualquer proveito econômico de cunho indenizatório pertenceria ao próprio agravante, já que naquela demanda o direito deste último precedeu à Compra e Venda celebrada com ele (agravado).

Os pedidos constantes na inicial do processo n. 1001239-08.2021.8.11.0033 da Comarca de São José do Rio Claro são os seguintes:

(...)

- seja julgada procedente a Ação condenado a requerida a reparar os danos materiais que infligiu ao requerente, no montante de R$64.721.077,00 (sessenta e quatro milhões, setecentos e vinte e um mil e setenta e sete reais) que decorrem da:

I) ilegal extração de madeira de sua propriedade avaliada em R$40.721.077,00 (quarenta milhões, setecentos e vinte e um mil e setenta e sete reais);

II – ilegal inibição da área de 4.000 hectares, objeto da matrícula 6.731, em razão do ilegal registro de averbação de reserva florestal, que impede a exploração agrícola em 20% do imóvel rural (800 hectares), cujo valor médio na região de Nova Maringá/MT é de R$24.000.000,00 (vinte e quatro milhões de reais), em cujas condenações deverão incidir juros de mora desde a ocorrência do ato ilícito e correção monetária a partir da citação;

f) Seja a requerida condenada em danos morais, cuja condenação deverá observar a intenção de fraudar para o locupletamento ilícito; a hipossuficiência e incapacidade absoluta da vítima quando da ocorrência dos fatos e o montante patrimonial envolvido que alicerçam uma condenação não inferior a R$500.000,00 (quinhentos mil reais).
(...)

Por conseguinte, o objetivo das cláusulas ora em discussão não era antever a hipótese de rescisão por condição resolutiva vinculada à possibilidade de acordo naqueles autos.

Como bem consignou o agravado, se essa fosse a condição para celebração do negócio, ele não firmaria a Compra e Venda, principalmente porque os valores envolvidos eram muito altos (seis milhões de reais), sem contar os investimentos que ele comprovadamente realizou na área para deixá-la apta ao plantio de grãos.

Aliás, constata-se a má-fé do agravante ao não informar Sirlene Doerner de que o imóvel que ela estava negociando já tinha sido vendido para o agravado havia 01 ano.

Como vender uma área que já tinha sido vendida?

O agravado também contestou a afirmação do agravante de que ele e seu advogado compareceram a uma reunião para formalização do distrato e que solicitou o
download
do processo digital para finalização do documento.

Acostou aos autos a gravação da reunião em áudio e ata notarial para demonstrar que não foi noticiada a venda da área e que em momento algum foi franqueada cópia do feito que tramitou na comarca de São José do Rio Claro, e que não houve ajuste para elaboração de minuta de distrato ou entrega de minuta para análise.

Disse, ainda, que não tinha interesse na rescisão.

No distrato de instrumento particular anexado no ID. 154236696 não consta assinatura do agravado, que assegura que jamais lhe foi oportunizada a vista dos autos e que nunca deu anuência à sua redação. Segundo aduz, trata-se de documento fabricado única e exclusivamente para atender à fábula narrada neste Agravo de Instrumento.

Posto isso, a decisão recorrida deve ser mantida, pois resguarda o direito do comprador/agravado do risco de lesão grave e de difícil reparação, uma vez que não compete a ele apenas a restituição do valor que pagou, mas também as perdas e danos, bem como os lucros cessantes, por força da cláusula sexta do Contrato.

Pelo exposto,
divirjo da douta relatora para negar provimento ao Recurso.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2o VOGAL):

Diante da natureza cautelar da averbação feita na margem da matrícula, peço vênia a eminente relatora para acompanhar a divergência,
para
negar provimento
ao Recurso, e manter a decisão de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/03/2023