Tribunal: TJMT
Processo: 1015896-85.2020.8.11.0001
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2023-04-03
Data de publicação: 2023-04-05

Ementa:
RECURSO INOMINADO – AÇÃO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA SATI - SERVIÇOS DE REGISTRO DE CONTRATO QUE NÃO SE CONFUNDEM COM AQUELES INESPECÍFICOS DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI) - CONTRATAÇÃO POR MEIO DE TERMO APARTADO – OPÇÃO DO CONSUMIDOR – INEXISTÊNCIA DE ILICITUDE - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – LEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCIADOR – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1015896-85.2020.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CHEILA PAULA GOMES DA SILVA - CPF: 020.818.431-70 (RECORRENTE), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.724.798/0001-66 (RECORRIDO), FABIANA BARBASSA LUCIANO - CPF: 339.882.328-90 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO – AÇÃO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA SATI - SERVIÇOS DE REGISTRO DE CONTRATO QUE NÃO SE CONFUNDEM COM AQUELES INESPECÍFICOS DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI) - CONTRATAÇÃO POR MEIO DE TERMO APARTADO – OPÇÃO DO CONSUMIDOR – INEXISTÊNCIA DE ILICITUDE - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – LEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCIADOR – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

R E L A T Ó R I O

Visa a recorrente reformar a decisão monocrática prolatada no id. 151530646, que homologou o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga e
julgou improcedente
o pedido inicial.

Em argumento recursal, a recorrente alega a cobrança indevida da
taxa de obra
após a conclusão da obra, bem como dos serviços de
Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI),
fazendo jus à repetição do indébito e indenização por danos morais.

Ao final, requer a
reforma da sentença recorrida.

Em contrarrazões, a recorrida refuta os fundamentos lançados nas razões recursais, pugnando pela manutenção da sentença singular.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia 2a Turma Recursal Temporária:

Segundo consta na petição inicial, a reclamante adquiriu junto à demandada a unidade imobiliária no 303, Bloco 20, do Condomínio Mantiqueira.

Afirma que a obra foi concluída em
10/04/2017
, tendo a autora recebido as chaves do imóvel em
29/01/2018
, contudo, foi obrigada a efetuar o pagamento do valor de
R$ 2.431,24 (dois mil e quatrocentos e trinta e um reais e vinte e quatro centavos)
, referente a
taxa de evolução de obra

após a sua conclusão (R$ 561,49 - 12/2017, R$ 628,06 - 01/2018, R$ 624,37 - 02/2018 e R$ 617,42 - 03/2018).

Ainda, aduz que efetuou o pagamento pela cobrança indevida do valor de
R$ 800,00 (oitocentos reais)
, referente a taxa
SATI
,
conforme extrato extraído do
site
da reclamada (id. 151530609).

A demandada, por sua vez, alega que a
taxa de evolução de obra
é devida à Caixa Econômica Federal, não tendo sido contratada com a construtora reclamada.

Sustenta, ainda, a legalidade da cobrança de
R$ 800,00 (oitocentos reais),
referente aos serviços de despachante, eis que contratados pela autora e devidamente prestados pela reclamada.

O magistrado singular homologou o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga e
julgou improcedente
o pedido inicial.

Pois bem, compulsando os autos, vê-se que r
estou evidente a legitimidade
da cobrança do valor de
R$ 800,00 (oitocentos reais)
, referente aos
serviços de registro de contrato, tendo em vista o termo de opção firmado pela recorrente junto à reclamada, anexado em sede de defesa (id. 151530629).

Com efeito, há que se esclarecer que a taxa SATI é a contratação de serviço de assessoria técnico-imobiliária e tem como escopo a utilização de serviços de advogado que redigiram e analisaram o contrato, além de corresponder a outros serviços que não restam demonstrados de forma clara e precisa.

Trata-se de elaboração de contrato padrão, igual para todos os adquirentes de um mesmo empreendimento imobiliário, redigido pela fornecedora, com cláusulas de adesão nitidamente favoráveis a si própria.

No julgamento do Recurso Especial no 1551951-SP, o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese:

1.2.
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviç
o
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congê
n
ere, vinculado à celebraç
ã
o de promessa de compra e venda de imóvel.
(STJ. REsp 1.599.511-SP, j. em 24.08.2016)
.

No entanto, vê-se que, no caso dos autos, a contratação do serviço de registro de contrato, além de não se tratar de cobrança a título de assessoramento técnico-imobiliário, foi realizada por meio de
termo apartado
, onde se vê a especificação do serviço e sua devida precificação
(id. 151530629).

Ademais, o aludido termo foi devidamente assinado pela consumidora, inexistindo nos autos provas de que a contratação principal tenha sido vinculada à aquisição do referido serviço.

Neste sentido, há que ressaltar a importante distinção delineada no próprio julgamento do Recurso Especial Repetitivo anteriormente aludido, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino:

Ressalve-se, contudo, que a abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa do consumidor de modo que eventual serviço específico prestado ao consumidor, como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços cartorários, podem ser efetivados
.

Registre-se que a cláusula aberta
atividade congênere
inserida na tese jurídica firmada pelo e. STJ não deve ser interpretada de modo a tornar abusiva a cobrança, pela alienante de imóvel, quando feita por termo em apartado e mediante prévia anuência do comprador, de todos e quaisquer serviços adicionais relativos à conclusão da operação de compra e venda, a exemplo dos serviços de despachante ora em discussão. A propósito:

(...)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL
. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRETENSA NULIDADE DA
CLÁUSULA CONTRATUAL QUE CARREIA À COMPROMISSÁRIA COMPRADORA A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE SERVIÇOS DE DESPACHANTE. SERVIÇOS VOLTADOS AO REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO JUNTO AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, BEM COMO À EMISSÃO DE GUIAS DE PAGAMENTO DO ITBI JUNTO À PREFEITURA.
AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE
. PRINCÍPIOS DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS E DA BOA-FÉ CONTRATUAL.
CONTRATAÇÃO DE TAIS SERVIÇOS, ALIÁS, QUE SE DEU POR OPÇÃO DA ADQUIRENTE. SERVIÇOS DE DESPACHANTE QUE NÃO SE CONFUNDEM COM AQUELES INESPECÍFICOS DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI), COMO RESSALVADO NO JULGAMENTO PELO STJ DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.599.511-SP, DE RELATORIA DO MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS PROVIDO. RECURSO DA AUTORA IMPROVIDO NO TOCANTE.
(Tribunal de Justiça de São Paulo. TJ-SP: Recurso no 1005666-90.2017.8.26.0576. Órgão Julgador: 6o Câmara de Direito Privado. Relator: Vito Guglielmi. Julgamento: 30/07/2018. Publicação: 30/07/2018) (grifei)

Por outro lado, houve mudança de posicionamento desta Turma Recursal Temporária, no tocante à
legitimidade passiva na cobrança judicial de taxa de evolução de obra
.

Isso porque, nos casos de compra e venda de imóvel na planta, o ente responsável por cobrar os juros de obras do consumidor é o banco financiador.

Certo é que a Caixa Econômica Federal é responsável pela fiscalização e acompanhamento das obras, portanto, ciente de todo o ocorrido durante o processo de construção, ou seja, a instituição financeira lança um planejamento da obra e posteriormente a fiscaliza, alongando, se for o caso, o período da construção.

Ademais, conforme documento anexado no id.

151530608, vê se as cobranças das parcelas de juros de obra foram feitas pela CEF, agente bancário que concedeu o crédito, a qual recebeu os referidos valores.

Desse modo, tenho que a pretensão de restituição de valores pagos a título de taxa de evolução de obra, é improcedente, uma vez que a cobrança não é de responsabilidade da construtora/incorporadora, mas do agente financeiro, que no caso é a
Caixa Econômica Federal
.

Neste sentido:

RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO –
COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE
– SENTENÇA REFORMADA –
AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELA COBRANÇA DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PLEITO INDENIZATÓRIO IMPROCEDENTE
– RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há que se responsabilizar as empresas construtoras e incorporadoras pela continuidade da cobrança de taxa de evolução de obra após a entrega da unidade habitacional, uma vez que a Caixa Econômica Federal, na condição de agente financeiro, e também conhecedora das cláusulas contratuais, tem pleno conhecimento do andamento da obra e de todos os prazos, de modo que, se houve continuidade das cobranças, esta deve ser imputada ao agente financeiro, que, sabendo que o imóvel foi entregue ao proprietário, descuidou de cessar as cobranças
, e nãos às empresas responsáveis pela construção e entrega do imóvel adquirido.

É improcedente a pretensão deduzida na inicial em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e MRV PRIME XVI INCORPORACOES SPE LTDA
, razão pela qual o pleito indenizatório deve ser julgado improcedente, uma vez que a parte legítima para responder pela continuidade das cobranças é a
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

Recurso conhecido e provido.
(TJMT – N.U 1015188-69.2019.8.11.0001, Turma Recursal Única - Juiz Relator: Marcelo Sebastião Prado de Moraes – Julgado em 17/08/2020) (grifei)

CIVIL. PROCESSO CIVIL.
SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI). IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF
. TAXA DE CONSTRUÇÃO. INDEVIDA A SUA INCIDÊNCIA APÓS O PRAZO PREVISTO PARA A ENTREGA DA OBRA, OBSERVADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. 1.
A CEF é parte legítima para figurar no polo passivo da lide em que se discute a cobrança dos juros de construção, pois é dela a responsabilidade por sua cobrança, sendo dela, também, a incumbência de iniciar a amortização da dívida após o término da fase de construção
. 2. Por outro lado, a PDG Realty S.A. também deve fazer parte da lide, na qualidade de litisconsorte passivo necessário em razão de ter extrapolado o prazo previsto no contrato, incluindo o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, para a entrega das unidades residenciais. 3. Segundo já decidiu esta Turma, é "legal a cobrança da chamada taxa de construção, ou juros de obra, ou, ainda, juros de pé, antes da entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, desde que tal cobrança obedeça a previsão contratual, mormente no que se refere à data de entrega do imóvel" (AC 0029764-38.2011.4.01.3700/MA, Relator Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, 6a Turma, e-DJF1 de 09.12.2016). 4. Hipótese em que, esgotado o prazo estipulado para a entrega do imóvel, a CEF continuou a cobrar a taxa de evolução da obra. 5. Sentença parcialmente reformada para incluir, no polo passivo da lide, a incorporadora PDG Realty S.A., condenando-a, juntamente com a CEF, a restituir ao autor o que foi indevidamente cobrado, a título de taxa de evolução da obra, quando já esgotado o prazo para a entrega do empreendimento imobiliário. 6. Apelação da CEF provida, em parte.
(TRF-1 - AC: 00344682820144013300 0034468-28.2014.4.01.3300, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/04/2017, SEXTA TURMA, Data de Publicação: 12/05/2017 e-DJF1) (grifei)

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL.
SFH. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. ENCARGO COM PREVISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE CEF
. AUSENTES AS CONDIÇÕES PARA IMEDIATO JULGAMENTO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. 1. Apelação Cível interposta pelos mutuários em face da Sentença que julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, relativamente à CEF, com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC/2015, e pronunciou a incompetência da Justiça Federal com relação aos demais integrantes do polo passivo. 2. A cobrança da taxa de evolução de obra é legítima desde que seja realizada na fase de construção do imóvel, período que é estabelecido contratualmente. Após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida, uma vez que deve ser iniciada a fase de amortização. 3.
No caso concreto, a questão cinge-se sobre a legitimidade passiva da CEF para ser demandada nas ações relativas à devolução dos valores cobrados a título de "taxa de evolução de obra". 4. Compulsando os autos, verifica-se que a atuação da CEF restringe-se à atuação financeira, visto que o contrato firmado entre as partes não se encontra no âmbito de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 5. Analisando o negócio jurídico celebrado entre os mutuários com a CEF, constata-se que a cobrança da "taxa de evolução de obra" possui previsão contratual, motivo pelo qual qualquer questionamento sobre o prazo da sua incidência acarreta a legitimidade da empresa pública
. 6. Sentença que deverá ser anulada, com o consequente retorno dos autos para o regular prosseguimento do feito. 7. Recurso provido.
(TRF-2 - AC: 01593427120164025116 RJ 0159342-71.2016.4.02.5116, Relator: REIS FRIEDE, Data de Julgamento: 04/06/2018, 6a TURMA ESPECIALIZADA) (grifei)

Cumpre anotar que, no caso, o agente financiador é a Caixa Econômica Federal, atraindo a competência absoluta da Justiça Federal, conforme dicção do artigo 109, I, da Constituição Federal.
Assim, a recorrente poderá ajuizar a ação de cobrança no Juízo competente.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, posto que tempestivo, e
nego-lhe provimento
para manter na íntegra a sentença recorrida, nos termos do artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Condeno a recorrente ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor corrigido da causa, nos termos do artigo 55,
caput
, da Lei no 9.099/95,
estando suspensa a sua exigibilidade, conforme art. 98, §3o, do Código de Processo Civil
.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/04/2023