Tribunal: TJMT
Processo: 1023258-73.2022.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RESOLUÇÃO DO PACTO DE PLENO DIREITO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR – PRESENÇA DOS REQUISITOS – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
É cabível o deferimento de liminar de reintegração de posse fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda, conforme recente entendimento do STJ.
Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re.
Diante da resolução do contrato, por inadimplemento, a posse do comprador foi maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, mormente porque preenchidos os requisitos do art. 561 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023258-73.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SAMUEL DE CAMPOS PONTES - CPF: 039.446.189-47 (ADVOGADO), ELISA ALBINO DA SILVA DE CAMPOS PONTES - CPF: 008.696.061-07 (ADVOGADO), CONSTRUTORA BS S.A. - CNPJ: 00.521.472/0001-90 (AGRAVANTE), CLELIA REIS - CPF: 107.386.018-37 (AGRAVADO), CELIA ROBERTA FERREIRA - CPF: 053.048.239-82 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RESOLUÇÃO DO PACTO DE PLENO DIREITO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR – PRESENÇA DOS REQUISITOS – POSSIBILIDADE –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
.

É cabível o deferimento de liminar de reintegração de posse fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda, conforme recente entendimento do STJ.

Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re.

Diante da resolução do contrato, por inadimplemento, a posse do comprador foi maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, mormente porque preenchidos os requisitos do art. 561 do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONSTRUTORA BS S.A, em face da decisão prolatada pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sorriso que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/ Pedido de Tutela Antecipação de Tutela no 1001026-44.2022.8.11.0040,
indeferiu
o pedido de reintegração de posse do apartamento de no 302, Bloco B, situado no condomínio Terrazzo Kaiabi, Avenida Óregon, Quadra 35, Loteamento Portal Kaiabi na cidade de Sorriso.

Irresignada, a parte recorrente alega que:

- em 02 de Maio de 2017, as Agravadas lhes procuraram com a finalidade de adquirir um dos imóveis disponíveis para venda presentes no seu portfólio de opções de venda, nesta oportunidade, firmaram o Contrato de Promessa de Compra e Venda de um apartamento de no 302, Bloco B, situado no condomínio Terrazzo Kaiabi , Avenida Óregon, Quadra 35, Loteamento Portal Kaiabi na cidade de Sorriso-MT;

- apesar de incontáveis oportunidades para realização de pagamento, as Agravados permaneceram inertes;

- não sendo suficiente as diligências administrativas e judiciais para a resolução desta demanda, moveu ação de resolução contratual c/c reintegração de posse em face dos Agravados;

- mesmo após provar documentalmente o inadimplemento das parcelas ao longo dos anos, bem como, através da juntada de extrato de taxas de condomínio em aberto, sentença homologatória de acordo, o Juízo
a quo
não determinou a reintegração de posse.

Desse modo, pugna pelo deferimento da antecipação da tutela recursal de evidência, para determinar a expedição de Mandado de Reintegração de posse ao do imóvel
sub judice
.

A liminar recursal foi deferida.

A parte agravada não foi encontrada para ser intimada.

Eis os relatos necessários.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara, com razão a recorrente.

Cinge-se a controvérsia em aferir se foram preenchidos os requisitos legais indispensáveis ao deferimento da tutela de evidência para rescisão do contrato objeto da demanda e reintegração de posse do imóvel.

A tutela provisória é instituto do direito pátrio que visa conferir maior efetividade prática à tutela final, a fim de evitar que a demora do processo possa causar prejuízo aos litigantes que demonstrem verossimilhança de suas alegações.

Oportuno trazer à colação a doutrina do jurista Fredie Didier Jr. sobre as tutelas, em sua obra Curso de Direito Processual Civil, p. 567:

A tutela definitiva é aquela obtida com base em cognição exauriente, com profundo debate acerca do objeto da decisão, garantindo-se o devido processo legal. (...) As atividades processuais necessárias para a obtenção de uma tutela satisfativa (...) podem ser demoradas, o que coloca em risco a própria realização do direito afirmado. Surge o chamado perigo da demora (periculum in mora) da prestação jurisdicional. (...) No intuito de abrandar os efeitos perniciosos do tempo do processo, o legislador instituiu uma importante técnica processual: a antecipação provisória dos efeitos finais da tutela definitiva, que permite o gozo antecipado e imediato dos efeitos próprios da tutela definitiva pretendida (seja satisfativa ou cautelar).

A tutela de evidência antecipa os efeitos finais da decisão, satisfazendo-se desde logo o provável direito do autor, ainda que inexistente a urgência, mostrando-se cabível nas hipóteses expressamente previstas no art. 311,
caput
, do CPC, quais sejam:

a) ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte;

b) as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;

c) tratar-se de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob pena de cominação de multa;

d) a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a qual o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável
.

Tais hipóteses são analisadas em cognição sumária e se fundam em juízo de probabilidade (aparência de direito).

Partindo destas premissas, passa-se à análise do pleito formulado pelos Autores/Agravantes, com fulcro no art. 311, IV, do CPC, a saber:

Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:

(...)

IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.

Parágrafo único. Nas hipóteses dos incisos II e III, o juiz poderá decidir liminarmente.

Compulsando os autos, verifico que o Agravante notificou extrajudicialmente os Agravados acerca da intenção de resolver o contrato no endereço do imóvel em questão, qual seja: Av. Oregon, quadra 35, ap. 302, Bloco B, Terrazzo Kaiabi, Bairro Portal Kaiabi e a 2a na Rua Verão no 368, Bairro Nobre, Sorriso - MT. Cumpre ressaltar que não consta no processo eletrônico eventual contranotificação dos Agravados, confira-se:

Do contexto probatório dos autos, extrai-se, neste juízo cognitivo inicial, a inadimplência dos Agravados.

Em análise detida do contrato de compra e venda firmado entre as partes, é de ver que há cláusula resolutiva expressa na hipótese de não pagamento do saldo devedor. Transcrevo:

Cláusula 3a - A eventual tolerância à infringência de qualquer das cláusulas deste instrumento ou não exercício de qualquer direito nele previsto constituirá mera liberdade da CREDORA, não implicando em novação ou transação de qualquer espécie.

Cláusula 4a - A presente confissão é feita em caráter irrevogável e irretratável, não comportando direito de arrependimento pelas partes e o falecimento ou declaração de impedimento de quaisquer delas não dissolverá suas obrigações previstas neste instrumento, que se transmitirá aos herdeiros e/ou sucessores e/ou curadores.

Cláusula 5a -
A Inadimplência da Devedora imputará em quebra contratual, gerando por consequência a rescisão do contrato e a devolução do imóvel a Credora no prazo de 30 dias a partir da data de inadimplência, ao que expressamente concordam as confitentes Devedoras
.

Parágrafo Único: No caso acima, haverá a devolução dos valores pagos ao Devedor deduzindo os encargos, multas, depreciação do imóvel e despesas administrativas nos termos do item 2.18 do "INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL".

Sobre a cláusula resolutiva, estabelece o Código Civil que:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

O fato de constar em lei que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito não implica dizer que ela se dá de forma automática, sendo necessário que o vendedor comunique ao comprador a sua intenção de resolver o ajuste.

Vejam-se, neste sentido, os ensinamentos de Giovanni Ettore Nanni:

Concluindo, o efeito produzido a partir do que dispõe a lei (art. 474, CC) é, consumado o lado inadimplente objeto da convenção, fazer nascer, de pleno direito, a opção de o credor resolver o liame contratual.

Todavia, o elo não se desata automaticamente em função da ocorrência de tal evento, visto que depende de providência do lesado, o qual deve exteriorizar seu interesse nessa solução, o que se aperfeiçoa por intermédio de declaração unilateral receptícia, conforme detalhado adiante, fazendo referência à cláusula resolutiva expressa e à ocorrência do suporte fático nela previsto
. Ainda que se admita sua veiculação tacitamente, é ato obrigatório, que consiste no seu requisito operativo, não se subscrevendo a opinião que a reputa tão só conveniente.

Exige-se, portanto, que o credor comunique - "rectius", interpele - ao devedor quanto ao manejo da resolução. Ao assim proceder, ele deve precisar a ocorrência do fato que se amolda à hipótese de incidência ajustada consensualmente na cláusula resolutiva.

(Inadimplemento absoluto e resolução contratual: requisitos e efeitos. São Paulo: RT, 2021, p. 493).

Ainda sobre o tema, transcrevo as lições de Ruy Rosado de Aguiar Júnior:

A assertiva legal de que a cláusula resolutiva expressa atua de pleno direito não quer dizer que seja automática, e sim que dispensa interpelação judicial, mas não dispensa a deliberação do credor em extinguir ou executar
. (Comentários ao novo Código Civil, volume VI, tomo II: da extinção do contrato. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 378).

O doutrinador Ruy Rosado de Aguiar Júnior, na referida obra, ainda elucida:

A assertiva legal de que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito (art. 474, primeira parte) significa apenas que a resolução se dá independentemente de sentença judicial, mas não dispensa a manifestação do credor, que pode escolher pela extinção ou pela manutenção do contrato.
Se tiver que ir ao juízo para obter a posse do bem ou cancelar registros, ou receber perdas e danos, a sentença não decretará a extinção, como se fosse uma constitutiva negativa, mas apenas declarará a resolução e cuidará dos seus efeitos
.

[...]

Na resolução extrajudicial, o contrato se extingue independentemente de sentença.
Se as partes eventualmente foram a juízo litigar a respeito do contrato, por desacordo quanto aos requisitos da resolução ou seus efeitos, o ato judicial será meramente declaratório da existência da resolução ou condenatória de alguma prestação devida a título de perdas e danos, mas não terá o caráter constitutivo que tem a sentença proferida na resolução dependente de procedimento judicializado
.

Havendo a cláusula resolutiva expressa ou tácita (art. 474), se o devedor não concordar com o desfazimento do contrato, ou com os efeitos que dele decorrem, especialmente sobre a restituição das partes à situação anterior com a devolução do que fora recebido, o credor deverá ir a juízo para obter o efeito que lhe decorre da cláusula. (ob. cit., p. 399)

Como visto, a Agravante notificou os Agravados acerca da intenção de resolver o contrato. Aliás, cumpre ressaltar que em outras oportunidades a Agravante celebrou três acordos extrajudiciais em sessões de mediação na tentativa de manter a relação contratual entre as partes, entretanto, a parte agravada mesmo advertidas de que o retorno em inadimplência ensejaria em rescisão contratual deixaram de pagar o imóvel em que estão fruindo.

Veja os acordos extrajudiciais homologados do ano de 2019 e novamente 2020 em juízo sob o número 1007968-63.2020.8.11.0040, (id. 74939889 - Sentença homologatória) cuja falta de pagamento ensejou ação de execução de título extrajudicial que tramita na terceira vara cível da comarca de Sorriso-MT sob o número 1003407-59.2021.8.11.0040, confira-se:

Assim, tendo em vista que o contrato firmado entre as partes possui cláusula resolutiva expressa, bem como, que por outras alternativas a credora, ora Agravante tentou resolver a pendência e, que também interpelou os Agravados sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, entendo que houve a resolução do pacto de pleno direito, por inadimplemento, haja vista que se trata de mora
ex re
, isto é, que decorre do simples decurso do tempo.

Diante da efetiva resolução do contrato, entendo que a posse dos Agravados, em princípio, foi maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, sobretudo porque presentes os requisitos previsto no art. 561 do CPC, a saber: a posse anterior do Agravante, comprovada por meio dos instrumentos contratuais (id. 74939889) e o esbulho a menos de ano e dia (id. 7493988).

Ainda que não fosse o caso de se aplicar ao caso em tela este dispositivo legal, tenho que, à luz da cláusula geral de tutela de urgência, do CPC, estão presentes o
fumus boni iuris
e o
periculum in mor
a. Isto porque, pelo menos nesta fase do procedimento, parece claro que
1o)
há o inadimplemento dos Agravados e que
2o)
existe cláusula resolutiva expressa no contrato, e que o Agravante os notificou de sua intenção de resolver o pacto. Concomitantemente, enquanto os Agravados permanecerem na posse do imóvel, sem honrar as prestações livremente estabelecidas no contrato, aumenta o risco de prejuízo do Agravante, que está sem receber qualquer contrapartida pela ocupação do imóvel pelos Agravados. Estes são, respectivamente, a probabilidade do direito e o perigo da demora.

Resta evidente, também, que não existe o requisito negativo da irreversibilidade do provimento, na medida em que, a qualquer momento do procedimento, caso surjam novas provas, é lícito ao juiz modificar ou revogar a tutela de urgência, que, neste caso concreto, resume-se à posse, dos Agravados, no referido imóvel.

Não se olvida que a jurisprudência majoritária do STJ, até então, entendia que “
é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
” (REsp 620.787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 27/4/2009).

No entanto, em recente julgado (publicado em outubro/2012), de Relatoria do Ministro Marco Buzzi, REsp n. 1.789.869/MS, a 4a Turma do STJ, revendo o seu posicionamento, passou a entender pela possibilidade do deferimento de liminar em pleito possessório fundado em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de compromisso de compra e venda, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando resolver o ajuste prévio.

Confira-se:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia:
possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado
. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4o do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.

(STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)

Como se vê, o referido aresto do STJ corrobora o entendimento aqui exposto, cabendo ressaltar que seria inexigível a prévia notificação extrajudicial (porém a Agravante procedeu com a mesma) para purgação da mora por ausência de legislação específica, haja vista que tal exigência, prevista no parágrafo único, do art. 1o, do Decreto-Lei n. 745/1969, alterado pela Lei n. 13.097/2015, se limita aos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n. 58/1937 (imóvel não loteado) e, portanto, inaplicável ao caso dos autos.

Dispositivo

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para determinar a reintegração de posse do imóvel descrito nos autos, que deverá ser cumprida no primeiro grau. O prazo de desocupação e demais pormenores ficam ao alvedrio do Juízo singular.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023