Tribunal: TJMT
Processo: 1003741-81.2019.8.11.0002
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-29
Data de publicação: 2023-03-29

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. – STJ (TEMA 1095) – INAPLICABILIDADE AO CASO – JUIZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO.
Demonstrado que o caso analisado se distingue do Tema 1.095 do STJ, por não se tratar de contrato com alienação fiduciária em garantia, nem de registro da referida garantia em Cartório, não cabe falar em Juízo de retratação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003741-81.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Aquisição]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CARLOS ARRUDA DE CARLI - CPF: 014.836.111-08 (APELADO), CARLOS ARRUDA DE CARLI - CPF: 014.836.111-08 (ADVOGADO), FLAVIA NEIVA DE SOUZA - CPF: 037.549.921-04 (APELADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - CPF: 010.027.584-24 (ADVOGADO), MARCELO PELEGRINI BARBOSA - CPF: 224.933.718-79 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA
:

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. – STJ (TEMA 1095) – INAPLICABILIDADE AO CASO – JUIZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO.

Demonstrado que o caso analisado se distingue do Tema 1.095 do STJ, por não se tratar de contrato com alienação fiduciária em garantia, nem de registro da referida garantia em Cartório, não cabe falar em Juízo de retratação.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1003741-81.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA., CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

APELADO: CARLOS ARRUDA DE CARLI,

FLAVIA NEIVA DE SOUZA

Proc. referência
: Ação de Resolução Contratual c/c Perdas e Danos n. 1003741-81.2019.8.11.0002 - 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Orleans Empreendimentos Ltda., Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. contra sentença que
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da Ação de Resolução Contratual c/c Perdas e Danos, ajuizada por Carlos Arruda de Carli e

Flavia Neiva de Souza, para declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra da unidade autônoma celebrado entre as partes e condenar as requeridas apelantes a devolverem integralmente as quantias pagas, no valor de R$ 55.043,09 (cinquenta e cinco mil, quarenta e três reais e nove centavos), que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

As requeridas sustentam, em síntese, que
o contrato respeitou todos os princípios consagrados pelo Código Civil e regeu-se por estes, porquanto inaplicável o regramento do direito do consumidor.

Aduzem que deve ser observado o princípio do
pacta sunt servanda
e da boa-fé objetiva, o que impossibilita desconsiderar as cláusulas contratuais.

Alegam que não houve atraso na entrega do empreendimento, a rescisão se deu por decisão imotivada do comprador, que, portanto, não se cogita a devolução integral dos valores pagos, necessária a retenção de 30% da quantia paga, bem como a impossibilidade da restituição da comissão de corretagem.

Defendem ainda a obrigação de a parte autora arcar com o pagamento do IPTU dos tributos e taxas de fruição e consumo, bem como a impossibilidade da incidência dos juros de mora a partir da citação.

Assim, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença impugnada e julgar totalmente improcedentes os pedidos da demanda, subsidiariamente, pugnam pela retenção 30% (trinta por cento) a titulo de compensação dos gastos de propaganda e administração do imóvel, bem assim pela determinação para que os autores arquem com os valores de IPTU, tributos e taxas de ocupação e fruição, com juros a partir do trânsito em julgado.

Foram apresentadas as contrarrazões no Id. 139426949.

Na sessão marcada para o dia 14/09/2022 o recurso foi julgado e, à unanimidade, negado provimento (Id. 143582152).

Na sequência, foram opostos embargos de declaração (Id. 143966650), que foram julgados na sessão do dia 13/10/2022 e negado provimento em decisão unânime do Colegiado (Id. 147502176).

Interposto Recurso Especial, o feito foi devolvido para esta e. Quarta Câmara pela Vice Presidência do Tribunal de Justiça para a verificação de um possível juízo de retratação, em razão da divergência de julgamento do Apelo com os recursos REsp 1891498/SP e REsp 1894504/SP – Tema 1.095, no que tange à não prevalência das regras do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em Cartório.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

Trata-se de reapreciação determinada pela Vice-Presidência deste Tribunal de Justiça, com fundamento no art. 1.030, II, do CPC, para possível juízo de retratação no acórdão proferido no julgamento da Apelação interposta por Orleans Empreendimentos Ltda., Cipasa Várzea Grande VAR1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em razão da divergência de julgamento do Apelo com os recursos repetitivos REsp 1891498/SP e REsp 1894504/SP – Tema 1.095, no que tange à não prevalência das regras do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em Cartório.

Na sessão marcada para o dia 14/09/2022 o Apelo foi julgado pelo Colegiado que por unanimidade negou provimento ao recurso e manteve a sentença impugnada que entendeu pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato em questão, cujo acórdão ficou assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento de taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

No caso, tem-se que diante do atraso na entrega do empreendimento imobiliário, mesmo ultrapassado o período de tolerância, a sentença impugnada declarou rescindido o contrato e determinou a restituição dos valores pagos.

A reanálise prende-se na prevalência, ou não, do código de defesa do consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997.

O STJ:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastandose, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.3. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.)

Na espécie, trata-se de contrato de Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra da unidade autônoma n. 29, quadra 02, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, situado no município de Várzea Grande, Matrícula n. 101.340 do CRI de Várzea Grande - MT, firmado em 25/11/2015, no valor de R$ 79.376,24 (Id. 139427876).

Sucede que na hipótese analisada, o referido Instrumento particular de promessa de venda e compra entabulado entre as partes
não está garantido por alienação fiduciária
, sequer há demonstração do registro em Cartório da referida garantia.

A cláusula 13.1 da avença dispõe acerca da
faculdade da vendedora
, durante o prazo de vigência do contrato, proceder a outorga antecipada da escritura definitiva da propriedade da unidade autônoma em favor do comprador, mesmo antes da quitação total e, neste caso, dispõe que ficarão mantidas todas as condições de pagamento das prestações vincendas do saldo do preço ajustado, por ocasião da assinatura, e, em garantia do saldo a pagar, os compradores darão à vendedora a alienação fiduciária da própria unidade autônoma.

Dessa forma, somente na hipótese de ocorrer o previsto na referida cláusula 13.1, vale dizer, outorga antecipada da escritura definitiva da propriedade, é que os compradores assumirão a condição de fiduciantes, nos termos da Lei n. 9.514/1997 (Id. 139427879). O que
não
se verifica.

Assim, os recursos julgados pela sistemática de repetitivos REsp 1891498/SP e REsp 1894504/SP – Tema 1.095,
não se aplicam
ao caso concreto, ora analisado.

Posto isso,
deixa-se
de

exerce-se o juízo de retratação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/03/2023