Tribunal: TJMT
Processo: 1021179-15.2022.8.11.0003
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-21
Data de publicação: 2023-08-03

Ementa:
- EMENTA.
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANO MORAL – AQUISIÇÃO DE TERRENO EM LOTEAMENTO – ATRASO NA CONSECUÇÃO DA OBRA – NÃO COMPROVAÇÃO – PEDIDOS INICIAIS IMPROCEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O acolhimento da rescisão contratual deve ser alicerçada em provas robustas de que realmente houve o inadimplemento contratual, sob pena de restar infrutífera a tentativa de rescindir o contrato celebrado pelas partes litigantes concernente a aquisição de lote urbano.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1021179-15.2022.8.11.0003

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[COMPRA E VENDA]

RELATORA:
DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS

Turma Julgadora:
[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JORCIENE DOS SANTOS - CPF: 010.989.061-28 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELADO), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), RAQUEL MARTINS GARCIA - CPF: 556.401.921-00 (ADVOGADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELADO), MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), EDSON ANTONIO DE OLIVEIRA BASTOS - CPF: 035.303.731-17 (ADVOGADO), RAFAEL RODRIGUES SOARES - CPF: 995.432.901-30 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELADO), LEANDRO JACOB NETO - CPF: 845.042.931-53 (ADVOGADO), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE,

RECURSO PROVIDO. A RELATORA ADERIU AO VOTO DO 2o VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO).

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANO MORAL – AQUISIÇÃO DE TERRENO EM LOTEAMENTO – ATRASO NA CONSECUÇÃO DA OBRA – COMPROVAÇÃO – PEDIDOS INICIAIS PROCEDENTES – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

O acolhimento da rescisão contratual encontra-se alicerçada em provas robustas de que realmente houve o inadimplemento contratual.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (RELATORA):

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interpostos por
JORCIENE DOS SANTOS
(Id-167878945),

insurgindo-se contra sentença proferida pelo MMo. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, constantes do Id – Id-167878938, que em sede de
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA
n. 1021179-15.2022.8.11.0003, proposta em face da
HABITAÇÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS,
conclui ao final por
julgar improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, consequentemente, condenando a parte Autora ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, todavia, suspensa sua exigibilidade em razão do benefício da gratuidade da justiça.

Alega que a Apelante que firmou contrato de instrumento particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a parte contrária, para aquisição do imóvel - Lote de terras, Quadra 17, Lote 4, Residencial Porto Ferreira, metragem: 200,00 m2 (Frente 10,00 metros, fundos 10,00 m, Lado Direito 20,00 m, Lado Esquerdo 20m); Contrato no: 630.

Afirma que a Apelada prometeu por diversas vezes que o empreendimento/loteamento ficaria pronto e acabado por diversas vezes, fez propaganda e diversos métodos de venda e comercialização, no entanto, não cumpriu sua avença. Todavia, a parte Apelante, em virtude do atraso na entrega do empreendimento, solicitou por diversas vezes o distrato por culpa da empresa,
esta
por sua vez, se negou e determinou que a parte procurasse a justiça.

Em razão disso, a parte Apelante ingressou com ação judicial de rescisão de contrato e devolução de quantia paga devidamente atualizado, com indenização por danos morais.

Assevera que o imóvel em questão foi comercializado pelos Apelados em fase de construção, cuja propaganda da loteadora em televisão e outros meios, foi de que o empreendimento, inicialmente negociado em fevereiro/2018 deveria ser entregue em dezembro/2020. Todavia, a data estipulada para a conclusão e entrega do empreendimento não ocorreu.

Ocorre que, por diversos motivos, a Recorrida suspendeu as obras,
prima facie
, por desmatamento ilegal e outras irregularidades ambientais, motivando, inclusive, intervenção do Ministério Público em ação judicial.

Não bastasse isso, a Recorrida parou por outras diversas vezes o empreendimento, por motivos escusos e de sua responsabilidade, tanto de negligência quanto de imprudência, ludibriando diversos consumidores, sempre jogando para prazos indiscriminados.

Ato contínuo, até a atualidade de 24/03/2023, o loteamento encontra-se precário, parado e sem perspectiva de desenvolvimento, conforme prontamente comprovando no curso da lide de origem.

Assevera que adquiriu o terreno para fins de moradia, bem como, a entrega no loteamento prometido na data pela Recorrida foi o fator determinante no negócio das partes. No entanto, em razão dos atrasos, a consumidora procurou a Loteadora por diversas vezes, que se limitou a arguir que a parte consumidora procurasse a justiça.

Não bastasse isso, contratualmente, consta expressamente prazo de 02 anos para entrega da infraestrutura, logo, a prorrogação prevista em contrato superior há 180 dias (6 meses) revela-se abusivo e contrário à norma de lei federal, cujo prazo de carência é impositivo nestes critérios, afinal, ter-se-ia então, 2 prazos de carência, o contratual e o legislativo, uma cumulação ilegal em desfavor dos consumidores.

Diante desses fatos, a rescisão por culpa da loteadora revela-se cabível, consequentemente o acolhimento dos pedidos contidos na petição para devolução atualizada do valor pago, bem como a indenização pelos danos morais.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

As Apeladas, apresentaram suas contrarrazões constantes dos Id’s-167880652 e 176880655, nas quais, em síntese, pugna pelo desprovimento do recurso.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ, OAB/MT 26652.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (RELATORA):

Senhor Presidente e eminentes pares,

Faço um pedido inusitado de adiamento da leitura do meu voto, em razão de um fato que o advogado abordou na sustentação oral e me chamou a atenção.

O advogado disse que no caso deste loteamento há outras ações que foram julgadas por outras câmaras deste e. Tribunal de Justiça.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2o VOGAL):

Desembargadora Maria Helena,

Tenho meu voto pronto para DAR PROVIMENTO ao recurso, em face da cláusula 6.1.

Inclusive, já julgamos outros recursos desse loteamento nesta Câmara.

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (RELATORA):

Desembargador Sebastião de Moraes,

Não precisa ler o voto de Vossa Excelência, pois eu o recebi, e a cláusula 6.1 era exatamente o novo ponto da questão que adequaria ao meu voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2o VOGAL):

Eminentes pares,

Dou procedência a ação, porque a cláusula 6.1 deve ser considerada como cláusula leonina, porque, vendeu os lotes, sem o loteamento estar legalizado, e ainda mais, sem razoabilidade deixou que esse prazo para a regularização da venda ficasse a seu critério.

Isto porque, a cláusula em apreço diz que o prazo de 24 meses é depois do registro, uma norma em branco, onde consta que procederia ao registro de acordo com a sua conveniência.

Por outro lado, além de prorrogar o prazo por mais 24 meses, na eventualidade de situações anormais, é outra situação que não pode ser admitida. Que situações anormais são
essas
? Ficaria ao talante deles dizer a normalidade.

E não pode, porque, deparando o caso com a responsabilidade civil de cunho objetivo, na luz do prescrito no Código de Defesa do Consumidor.

Desta forma, conheço do recurso, julgo procedente, para determinar a devolução dos valores pagos, com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, em parcela única a partir do desembolso, e condeno ao Apelado às custas do processo e honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor da condenação.

É como voto.

V O T O (ORAL)

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (RELATORA):

Desembargador Sebastião de Moraes,

Façamos assim, não adiarei o julgamento, faço das considerações de Vossa Excelência as minhas, tanto que as colocarei na íntegra em meu voto e acrescentarei a jurisprudência desta corte a respeito do caso.

Fica julgado, para dar provimento ao recurso, eu trouxe um voto no sentido de negar provimento, mas está em desarmonia com o entendimento de vossa excelência, que me chamou a atenção juntamente com a sustentação oral do doutor.

Portanto, oralmente,
DOU PROVIMENTO ao recurso
, nos termos do voto do Desembargador Sebastião de Moraes Filho.

É como voto.

V O T O (ADENDO)

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (RELATORA):

Como relatado, cuida-se de Recurso de Apelação Cível interpostos contra sentença que, em sede de
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA,
conclui ao final por
julgar improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, consequentemente, condenando a parte Autora ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, todavia, suspensa sua exigibilidade em razão do benefício da gratuidade da justiça.

A r. sentença deve ser reformada, senão vejamos:

Depreende-se dos autos que as partes litigantes celebraram o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel localizado no Loteamento Jardim Residencial Porto Ferreira, tendo por objeto o imóvel abaixo transcrito:

- Imóvel I: Lote de terras, Quadra 17, Lote 4;

- Loteamento: Residencial Porto Ferreira;

- Metragem: 200,00 m2 (Frente 10,00 metros, fundos 10,00 m, Lado Direito 20,00 m, Lado Esquerdo 20m);

- Contrato no: 630;

Cinge-se a controvérsia em aferir se houve inadimplemento contratual por parte das Apeladas na entrega do objeto do contrato.

Restou evidenciado nos autos que a Apelada prometeu que o empreendimento/loteamento ficaria pronto e acabado no prazo estabelecido no contrato, todavia, não é o que se verifica dos autos, haja vista que não cumpriu a avença.

O atraso na entrega do empreendimento restou plenamente evidenciado nos autos, tanto que a Apelante chegou a pedir a Apelada que fosse procedido o distrato, contudo, o que não foi aceito pela construtora.

O imóvel fora comercializado pela Apelada em fevereiro/2018 e conforme acordado pelas partes litigantes, o loteamento deveria ter sido entregue em dezembro/2020 com toda a infraestrutura concluída e liberada com a aprovação da prefeitura, conforme amplamente divulgado em mídias e canais sociais.

Resto demonstrado nos autos, que por várias vezes o empreendimento fora paralisado o que culminou no fatídico atraso na entrega das obras, por mais de 180 (cento e oitenta) dias, tanto que em março/2023 o loteamento ainda se encontrava inacabado, conforme se constata das folhas trazidas nas razões do recurso.

Insta mencionar ainda que, a cláusula 6.1 estipulada no contrato a qual fixa o prazo máximo para a implantação do loteamento e de todas suas infraestruturas, qual seja, 02 (dois) anos a contar do registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóvel, deve ser considerada como leonina, haja vista que vendeu os lotes, sem que o loteamento estivesse legalizado, bem como sem razoabilidade deixou que esse prazo para regularização da venda ficasse a seu critério. Até mesmo porque a referida cláusula faz menção ao prazo de 24 (vinte e quatro) meses a contar depois do registro, ou seja, uma norma em branco, no qual não se deixa dúvidas que somente procederia ao registro de acordo com sua vontade e conveniência.

Não se pode deixar de considerar que a Apelante procedeu a aquisição do lote para fins de moradia, tendo como fator preponderante para a negociação, o prazo de entrega.

É certo ainda que, quando da apresentação da contestação pela construtora Apelada, afirmou que vinha passando por problemas financeiros, casos fortuitos ou força maior, o que não se justifica já que durante referido prazo, vinha sucessivamente procedendo a cobrança das parcelas de seus clientes.

Portanto, a reforma da sentença é medida que se impõe, haja vista que demonstrado o atraso na entrega das obras por culpa da Apelada.

Em razão do concluído, imperioso se faz a incidência da multa estipulada no contrato havido entre as partes, haja vista demonstrado a culpa da Apelada no descumprimento do contrato.

No que concerne aos danos morais, tenho que melhor sorte não assiste a Apelante, haja vista que o inadimplemento contratual não é apto a gerar dano moral. É necessário demonstrar a ocorrência de lesão aos direitos da personalidade, que ocorre quando o ilícito é capaz de repercutir na esfera da dignidade da pessoa, gerando situação vexatória ou forte abalo psíquico.

Forte nessas razões
DOU PROVIMENTO
ao recurso proposto

para o fim de reconhecer a culpa da Apelante pelo inadimplemento contratual, consequentemente, deve ser
julgada procedente a demanda proposta pela Apelante, para o fim de determinar a devolução dos valores pagos, com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, em parcela única a partir do desembolso, e condeno ao Apelado às custas do processo e honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor da condenação.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (1a VOGAL CONVOCADO):

Acompanho o voto da relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/06/2023