Tribunal: TJMT
Processo: 1007514-51.2018.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-31
Data de publicação: 2023-06-06

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL ENTRE PESSOAS FÍSICAS – RESCISÃO CONTRATUAL – NÃO CONCRETIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO COMO SINAL – CABIMENTO – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – MEROS ABORRECIMENTOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CARACTERIZADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Se o contrato de promessa de compra e venda encontra-se vinculado à obtenção de financiamento junto à instituição financeira, a não concretização do empréstimo importa rescisão do contrato, com a devolução do valor pago como sinal.
Não há se falar em repetição de indébito, se não houve cobrança indevida do sinal, mas regularmente contratada e que só deixou de valer por circunstâncias alheias à vontade das partes (mudanças nas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal).
Meros aborrecimentos e dissabores fogem da órbita do dano moral e não fazem surgir o direito à percepção de seu ressarcimento.
À luz do art. 86, caput, do CPC/15, os ônus da sucumbência devem ser distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada parte.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007514-51.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LARA SANTANA SEVERINO - CPF: 029.642.331-95 (APELANTE), ELIEZER JOSE TEIXEIRA - CPF: 011.457.451-05 (ADVOGADO), LARA SANTANA SEVERINO - CPF: 029.642.331-95 (ADVOGADO), VASTORE IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 22.688.761/0001-10 (APELADO), INDIANARA BERTOLDO VESTENA - CPF: 945.072.601-91 (APELADO), MARCOS ALEXANDRE SCHOFFEN - CPF: 029.910.969-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PARCIAL PROCEDENCIA

– INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL ENTRE PESSOAS FÍSICAS – RESCISÃO CONTRATUAL – NÃO CONCRETIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO COMO SINAL – CABIMENTO – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – DESCABIMENTO

– AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – MEROS ABORRECIMENTOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CARACTERIZADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Se o contrato de promessa de compra e venda encontra-se vinculado à obtenção de financiamento junto à instituição financeira, a não concretização do empréstimo importa rescisão do contrato, com a devolução do valor pago como sinal.

Não há se falar em repetição de indébito, se não houve cobrança indevida do sinal, mas regularmente contratada e que só deixou de valer por circunstâncias alheias à vontade das partes (mudanças nas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal).

Meros aborrecimentos e dissabores fogem da órbita do dano moral e não fazem surgir o direito à percepção de seu ressarcimento.

À luz do art. 86, caput, do CPC/15, os ônus da sucumbência devem ser distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada parte.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
LARA SANTANA SEVERINO
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação Declaratória de Nulidade c/c Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais com Pedido de Tutela Provisória de Evidência
em face de
VASTORE IMOBILIÁRIA LTDA e INDIANARA BERTOLDO VESTENA RIBEIRO,
para declarar a resolução contratual e determinar às requeridas que restituam à autora o valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do ajuizamento da ação (Lei 6.899/91).

Condenou as partes ao pagamento das despesas processuais, distribuindo-as, proporcionalmente, em 30% do total para as requeridas e em 70% para autora, e condenando-as ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrando a verba a ser paga pela autora em 10% do proveito econômico obtido pelas requeridas (valor atualizado da causa menos o valor da condenação) e em 10% do valor da condenação a verba a ser paga pelas requeridas, com fundamento no art. 85, § 2o, do CPC/15, considerando a natureza e a importância da demanda, assim como o trabalho profissional realizado.

Em suas razões recursais, a recorrente pugna pela concessão da justiça gratuita, uma vez que ocupava cargo em comissão no Ministério Público Estadual e foi exonerada em 15/04/2021. Aduz que embora tenha iniciado recentemente na advocacia, está atuando somente em casos pessoais com ajuda de familiares para digitar peças, haja vista que no dia 02/07/2021 realizou cirurgia e está incapacitada temporariamente para o desenvolvimento de trabalhos que envolvam sua mão direita, inclusive já protocolou pedido de auxílio temporário junto ao INSS, todavia, o pedido ainda está em análise.

No mérito, alega que ajuizou a ação declaratória de nulidade c/c repetição de indébito e indenização por danos morais em face da VASTORE IMOBILIARIA LTDA e INDIANARA BERTOLDO VESTENA RIBEIRO, à época intermediadora e proprietária, respectivamente, do imóvel objeto de discussão.

Aduz que a apelada VASTORE IMOBILIARIA contatou a apelante, enviou lista de documentos necessários para realização de simulação de financiamento bancário, solicitou e recebeu documentos pessoais, financeiros e profissionais da apelante, bem como tomou conhecimento e anuiu que a compra do imóvel objeto de discussão seria realizada somente com a conjugação de dois fatores (aprovação de financiamento bancário e avaliação do imóvel em valor igual ou superior a R$ 120.000,00).

Sustenta que após assinar o contrato promessa de compra e venda com a apelada INDIANARA, a apelante fez o pagamento de R$ 9.000,00 (nove mil reais) solicitado como entrada, com a promessa de que o financiamento seria concretizado.

Assevera que o financiamento imobiliário solicitado junto à Caixa Econômica Federal não se concretizou em razão de mudanças na política de financiamento da referida instituição.

Narra que as apeladas criaram uma expectativa de concessão de crédito imobiliário, uma vez que cobraram o valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais) a título de entrada, o que motivou a apelante realizar sem necessidade empréstimo consignado no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Relata, que, inclusive, pagou pela realização de vistoria do apartamento, no valor de R$ 750,000 (setecentos e cinquenta reais), contudo, o financiamento do imóvel não se concretizou, o que levou a apelante pedir o distrato do contrato de compra e venda junto às apeladas.

Desta feita, requer a reforma da sentença para condenar as apeladas à restituição em dobro com as devidas correções, do valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais) pago pela apelante a título de entrada e o pagamento de danos morais, em valor suficiente para reparar o sofrimento da apelante e desestimular a prática de métodos semelhantes.

Pela aplicação do princípio da causalidade, seja afastada a condenação da apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, por não ter sido ela a causado do processo, devendo as apeladas, responsáveis pelo litígio, arcarem com estes encargos.

Ao final, pugna concessão dos benefícios da justiça gratuita, diante da atual incapacidade financeira da apelante, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para que seja restituído, em dobro, o valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais) e indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Pela aplicação do princípio da causalidade, seja afastada a condenação da apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, por não ter sido ela a causado do processo, devendo as apeladas, responsáveis pelo litígio, arcarem com estes encargos.

Alternativamente, requer sejam as custas processuais divididas de forma proporcional, 50% para cada parte e não (70% e 30%) para cada parte, autora e requeridas se responsabilizem pelo pagamento dos honorários de seu advogado.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A autora
LARA SANTANA SEVERINO
ajuizou a
Ação Declaratória de Nulidade c/c Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais com Pedido de Tutela Provisória de Evidência
em desfavor de
VASTORE IMOBILIARIA LTDA e INDIANARA BERTOLDO VESTENA RIBEIRO,
alegando, em síntese, que em 15 de agosto de 2017 verificou no sítio
www.zapimoveis.com.br
. o anúncio de venda do apartamento objeto da lide, localizado na rua D, Terra Nova, Residencial Turmalina, com 2 quartos, sala, banheiro social, cozinha, área de serviço, ao lado do Shopping Pantanal, no Bairro Terra Nova, em Cuiabá/MT, no valor de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais) com a observação de aceitar financiamento e/ou carro como parte do pagamento, vindo a agendar visita no imóvel para o dia 16/08/2017, após contato com o Sr. MAXUEL RIBEIRO BORGES, que se apresentou com funcionário da requerida.

Sustentou que no dia combinado, por volta das 12horas, visitou o apartamento, demonstrou interesse na aquisição e foi informada pelo atendente MAXUEL que a requerida era correspondente da Caixa Econômica Federal, o que a motivou a encaminhar-lhe todos os documentos necessários à realização de uma avaliação para financiamento do apartamento pretendido, conforme trechos de conversas mantidas com o funcionário da demandada, por meio das quais expressou que só

daria continuidade à tentativa de aquisição do imóvel no caso de aprovação do financiamento pela CEF e de avaliação do bem em valor igual ou superior a R$ 120.000,00, pois dispunha do valor máximo de R$ 12.000,00 para utilizar como entrada, tendo o Sr. Maxuel informado que a instituição financeira financiava 80% do valor da avaliação.

Afirmou que no dia seguinte à visita ao imóvel, foi informada que a avaliação de risco de seu nome havia sido aprovada pela CEF e que, por se tratar de imóvel usado, a Caixa faria uma vistoria técnica, por intermédio de um engenheiro da instituição, pelo preço de R$ 750,00 a ser pago pela autora, voltando a se reunir com o vendedor em 22.8.2017 no escritório da requerida, o qual lhe explicou todos os trâmites, reafirmou que estava certo que a CEF financiaria o imóvel e informou todos os valores aproximados com os quais teria que arcar, escrevendo-os de próprio punho numa folha, assinando e datando.

Asseverou que nesse mesmo dia desembolsou o valor de R$ 750,00 e efetuou o pagamento referente à perícia do engenheiro, tendo a vistoria sido realizada em 25.8.2017 e o relatório com avaliação do imóvel entregue no primeiro dia de setembro daquele ano, vindo a assinar o instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel, que foi registrado e teve firma reconhecida em 5.9.2017.

Narrou que após a assinatura do contrato, previamente ajustada com a segunda requerida, empresa vendedora, litigando de má-fé, não informou acerca de problemas documentais do apartamento e encaminhou mensagem via aplicativo WhatsApp, afirmando que, mesmo sem ter sido assinado contrato de financiamento imobiliário com a CEF, mas pelo fato de já ter assinado contrato particular de compra e venda do imóvel com a segunda requerida, deveria efetuar o pagamento do valor de R$ 9.000,00, referente à entrada.

Aduziu ter aceitado efetuar o pagamento por desconhecer os trâmites burocráticos e acreditar na boa-fé da empresa requerida e, assim, realizou um empréstimo consignado em folha de pagamento no valor de R$ 10.000,00 com a Cooperativa Bancária SICRED, parcelada em 12 prestações de R$ 925,02, optando pagar juros de R$ 1.100,24 para não perder a chance de realização do sonho de adquirir imóvel próprio, efetuando transferência bancária para a conta da empresa requerida do valor de R$ 9.000,00 em 13.9.2017.

Alegou que ao longo do mês de setembro de 2017 viu notícias de mudança nas regras de financiamento de imóveis usados realizado pela CEF para o percentual de apenas 50%, o que a fez questionar o seu caso com o Sr. Maxuel, que lhe teria garantido que a mudança não atingiria o seu processo, o que, todavia, acabou acontecendo, conforme informado pelo vendedor, que ainda lhe disse, pessoalmente, em seu local de trabalho, que o instrumento particular firmado com a segunda requerida seria rescindido sem pagamento de multa e que a empresa requerida devolveria o montante pago para a realização da vistoria, pois não se tratava de desistência de compra.

Descreveu que, mais adiante, que, devido às novas mudanças nas regras, o financiamento com a CEF daria certo, conforme informado pelo vendedor em 7.11.2017 e que até o dia 20 daquele mês o contrato seria assinado, mas até o início do mês de fevereiro de 2018 (ação ajuizada em 23.3.2018) ainda não havia sido formalizado o contrato de financiamento com a CEF, já tendo decorrido mais de seis meses de aprovação da avaliação e sem previsão de sua ocorrência, conforme informações obtidas da própria instituição financeira.

Expôs ter tentado a rescisão amigável do contrato por meio de contatos com as requeridas e veio a descobrir que a cobrança do valor da entrada antes da assinatura do contrato de financiamento com a instituição financeira é prática indevida e abusiva, confirmada pela própria empresa requerida.

Relatou que as demandadas agiram com má-fé e pede, em sede de tutela provisória, a repetição do indébito no valor de R$ 9.000,00, com juros e correção monetária, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor e, ao final, a condenação das requeridas a uma indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 por conta das consequências psicológicas e financeiras, além da condenação nas verbas de sucumbência e de providência de caráter criminal contra as demandadas, reiterando o pedido de gratuidade da justiça, pedindo a inversão do ônus da prova e juntando documentos.

Houve deferimento da gratuidade da justiça à autora no ID no 164372894.

Posteriormente, foi acolhida a impugnação à justiça gratuita e concedida à autora o parcelamento das custas no ID no 164371412.

Ao decidir, o i. juiz singular Dr. Jones Gattas Dias julgou parcialmente procedente a ação, conforme já relatado.

Contra essa sentença foi interposto o presente recurso de apelação pela parte autora.

Pois bem.

De início, defiro o pedido de justiça gratuita à apelante, uma vez que comprou que não possui condições de arcar com as custas processuais, sem comprometer sua subsistência, conforme os documentos juntados no ID no 164371437.

Registre-se que é aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, já que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, enquadrando-se autora e requeridas nos conceitos legais de consumidora e fornecedora (artigos 2o e 3o do CDC).

Aos 05 de setembro de 2017, a autora e a requerida INDIANA BERTOLDO VESTENA RIBEIRO, por intermediação da empresa imobiliária requerida celebraram “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel entre Particulares”, referente ao apartamento 14, Bloco 03, localizado no “Residencial Turmalina”, situado na Rua Senador Teotonio Vilela, no 460, no Loteamento Terra Nova, Bairro Bosque da Saúde, no município de Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), a ser pago da seguinte forma: R$ 9.000,00 (nove mil reais) em dinheiro e R$ 96.000,00 mediante liberação de financiamento bancário ou recursos próprios, conforme ID no 164372876.

No caso, a parte autora alega que as apeladas agiram com má-fé, que não teriam informado sobre problemas documentais do apartamento em negociação, além disso, teriam cometido abuso ao exigirem o pagamento antecipado de entrada antes da assinatura do contrato de financiamento bancário.

Contudo, não há nos autos provas de irregularidade na documentação do imóvel que justifique a alegação da autora nesse sentido, registrando que ela mesma relata em seu recurso que o financiamento imobiliário não se concretizou em razão de mudanças nas regras de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal, o que se confirma através das conversas entre a autora e o vendedor, preposto da imobiliária. Vejamos (ID no 164371438 – Pág. 7):

Da mesma forma, não se pode considerar tenham agido de forma abusiva ou contrariamente ao que se vê nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel com opção de financiamento bancário, na medida em que as partes convencionaram no instrumento contratual o pagamento do valor do preço do imóvel em R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), com uma quantia em dinheiro, de R$ 9.000,00 (nove mil reais) e o restante, de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais), mediante liberação de financiamento bancário ou recursos próprios de responsabilidade da promitente compradora, conforme
cláusula 7a
do contrato. Vejamos (ID no 164372876 – Pág. 3):

No caso, a autora comprovou que pagou o valor de entrada/sinal de R$ 9.000,00 (nove mil reais) para a requerida, inclusive tendo sido reconhecido pelas apeladas seu recebimento, conforme recibo juntado no ID no 164372880.

Fato é que, estando o contrato de promessa de compra e venda vinculado à obtenção de financiamento junto à instituição bancária, a não concretização do empréstimo importou na rescisão do contrato.

Assim, tem-se que a autora não pode ser privada do direito de desfazer o negócio, pois ninguém pode ser obrigado a permanecer vinculado a determinado negócio jurídico indefinidamente (CC, arts. 472 a 75).

Por consequência, deve a autora receber a restituição do montante dado como entrada/sinal, sem multa, nos termos contratados, com correção monetária e juros de mora.

Contudo, não há se falar em repetição de indébito de forma dobrada, uma vez que não houve cobrança indevida do sinal, mas regularmente contratada e que só deixou de valer por circunstâncias alheias à vontade das partes (mudanças nas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal).

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO COMO SINAL - CABIMENTO
. Restando demonstrado que o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel não se aperfeiçoou, é de se reconhecer o direito do promissário comprador à rescisão e à restituição do valor pago como sinal ao promitente vendedor nos termos da negociação entabulada. Recurso provido.

(TJ-MG - AC: 10000200363463001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 11/05/0020, Data de Publicação: 14/05/2020) destaquei

Por outro lado, os fatos expostos não ensejam indenização por dano moral, pois, no máximo, acarretaram à autora aborrecimentos e dissabores, que fogem da órbita do dano moral e não fazem surgir o direito à percepção de seu ressarcimento.

Os danos morais, sob pena de serem banalizados, exigem mais do que isto e, no ensinamento de Carlos Alberto Bittar,
"plasmam-se, no plano fático, como lesões às esferas da personalidade humana situadas no âmbito do ser como entidade pensante, reagente e atuante nas interações sociais, ou conforme os Mazeaud, como atentados à parte afetiva e à parte social da personalidade"
(Reparação Civil e Danos morais, Editora Revista dos Tribunais, 3a edição, p. 46).

A jurisprudência adota este entendimento:

“APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - NÃO CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO - DEVOLUÇÃO DE VALORES - DANO MORAL - MEROS ABORRECIMENTOS. 1. Estando o contrato de promessa de compra e venda vinculado à obtenção de financiamento junto à instituição bancária, a não concessão do empréstimo importa em rescisão do contrato, com restituição das parcelas pagas. 2.
Meros aborrecimentos e dissabores fogem da órbita do dano moral e não fazem surgir o direito à percepção de seu ressarcimento.

(TJ-MG - AC: 10232160010897001 Dores do Indaiá, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 22/07/2021, Câmaras Cíveis / 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/07/2021) destaquei

Desta forma, não há como acolher a tese recursal para o deferimento do pedido de indenização por dano moral.

Por fim, insurge-se a autora/apelante contra a fixação dos honorários advocatícios no percentual de 70% para autora e 30% para as requeridas, pugnando pelo princípio da causalidade ou, alternativamente pela redistribuição à razão de 50% para cada parte.

À luz do art. 86,
caput
, do CPC/15, os ônus da sucumbência devem ser distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada parte, consoante já decidiu o STJ.

Confira:

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DESPESAS PROCESSUAIS. SÚMULA 7 DO STJ.

1. As despesas processuais e os honorários de advogado deverão ser rateados entre as partes, na medida de sua parte na derrota, isto é, de forma proporcional ao seu decaimento. Precedentes.

2. Agravo regimental não provido.”

(AgRg no REsp 1354123/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 30/06/2015)

Assim, considerando o número de pedidos acolhidos e rejeitados, a distribuição da sucumbência definida na sentença deve ser mantida na forma recíproca, ou seja, na proporção 70% a cargo da autora e 30% a cargo das requeridas.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.
Por consequência, a verba honorária comporta majoração para mais 2% sobre o valor da causa, que deverá ser acrescido à parte da condenação já imposta à parte apelante, respeitada a gratuidade judiciária concedida inicialmente.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/05/2023