Tribunal: TJMT
Processo: 1031776-60.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-11
Data de publicação: 2023-04-13

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO - Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDENCIA DA lei 13.786/2018 – rescisão por vontade unilateral do compradores – motivada po incapacidade financeira/desemprego durante a pandemia – retenção de 10% do que foi efetivamente pago – possibilidade – juros de mora de 1% ao mês a partir do TRÂNSITO em julgado de decisão – recurso parcialmento provido.
A rescisão do contrato partiu do consumidor, no entanto, não se deu de forma imotivada, já que o mesmo encontrava-se desempregado por conta da pandemia, realidade que assolou muitos brasileiros, que de uma ora para outra perderam seu emprego ou tiveram seu salário reduzido (MP 936/2020).
Entendo que o caso ora em análise, deve ser mantido o percentual de 10% fixado na sentença apelada; a uma, por tratar-se lote sem nenhuma edificação ou benfeitoria, e que não estava na posse o Apelado; a duas, o Apelante não demonstrou ter incorrido em despesas além da ordinariamente esperadas.
Juros de mora a partir do transito em julgado da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031776-60.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[GILMAR RIBEIRO DOS SANTOS - CPF: 667.376.641-72 (APELADO), STHEFANO MALHEIROS SANTANA DE ALMEIDA - CPF: 039.913.161-29 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO -
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDENCIA DA lei 13.786/2018 – rescisão por vontade unilateral do compradores – motivada po incapacidade financeira/desemprego durante a pandemia – retenção de 10% do que foi efetivamente pago – possibilidade – juros de mora de 1% ao mês a partir do TRÂNSITO em julgado de decisão – recurso parcialmento provido.

A rescisão do contrato partiu do consumidor, no entanto, não se deu de forma imotivada, já que o mesmo encontrava-se desempregado por conta da pandemia, realidade que assolou muitos brasileiros, que de uma ora para outra perderam seu emprego ou tiveram seu salário reduzido (MP 936/2020).

Entendo que o caso ora em análise, deve ser mantido o percentual de 10% fixado na sentença apelada;
a uma
, por tratar-se lote sem nenhuma edificação ou benfeitoria, e que não estava na posse o Apelado;
a duas
, o
Apelante não demonstrou ter incorrido em despesas além da ordinariamente esperadas.

Juros de mora a partir do transito em julgado da decisão.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BRDU SPE CUIABA 01 LTDA em face de sentença prolatada pelo juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos n.o 1031776-60.2021.8.11.0041 – Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais – proposta por GILMAR RIBEIROS DOS SANTOS – julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para decretar a rescisão

do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel e, condenar a ré, à restituição da quantia de R$ 22.585,69 (vinte e dois mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e sessenta e nove centavos) devidamente corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação válida. Face à sucumbência recíproca, condenou os litigantes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de 10 %( dez por cento), sobre o valor da condenação, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos horários sucumbenciais respectivos (art. 85, § 14 do CPC).
No entanto, face ao deferimento de gratuidade de justiça em favor da parte autora, mantenho suspensa a exigibilidade, assim, tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte autora, no prazo de 5 (cinco) anos, contados da sentença, conforme a dicção do art. 98, §3o, do CPC.

Inconformado, em suas razões o Apelante alega em síntese, que o juízo incorreu e error in judicando, tendo em vista em que, não aplicou

a tese firmada em julgamento de recurso repetitivo pelo STJ, tema 1002, quanto ao termo inicial dos juros de mora e, não seguiu jurisprudência do STJ s
egundo a qual

todos os contratos de compra firmados anteriormente a Lei 13.786/2018 sujeitam-se

a retenção de 25%, salvo particularidades devidamente fundamentadas, descumprindo,

portanto, o dever legal do artigo 926 do Código Civil.

Assim defende a aplicação obrigatória do tema 1002 do STJ.

Quanto ao percentual de retenção, alega que
ocorreu uma evolução na jurisprudência do STJ, que antes admitia percentuais variáveis, que oscilavam entre 10 e 25%. Aos poucos, o novo entendimento vem consolidando-se, tornando-se pacífico, de modo a trazer maior segurança jurídica, e proporcionar verdadeira indenização à Apelante.

Destaca, que na data de 11/05/2022, o Ministro Marco Aurélio Bellizze deu provimento a um Agravo em Recurso Especial, manejado contra Acórdão desse eg. Tribunal, para, tanto conhecer do recurso, como provê-lo integralmente, determinando que sejam observados os precedentes já fixados pela Corte Superior (retenção de 25%).

Consigna que existindo divergência jurisprudencial que fere de morte a segurança jurídica, e não tendo a r. Sentença aplicado o entendimento mais recente e agora pacificado do Superior Tribunal de Justiça, em afronta ao dever instituído do artigo 926 do CPC, requer-se sua reforma, para determinar a retenção de 25% dos valores pagos, caso contrário, não haverá indenização do fiduciário, o que é patentemente injusto, pois a indenização mede-se pela extensão do dano, que, no caso, é a perda dos juros referentes ao valor do bem, e não aos valores pagos pelo devedor.

Requer o conhecimento e provimento do presente recurso, a fim de determinar que ocorra a retenção de valores no patamar de 25%, com juros a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento mais recente do STJ

Contrarrazões (id.n.o 149975663).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BRDU SPE CUIABA 01 LTDA em face de sentença prolatada pelo juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos n.o 1031776-60.2021.8.11.0041 – Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais – proposta por GILMAR RIBEIROS DOS SANTOS – julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para decretar a rescisão

do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel e, condenar a ré, à restituição da quantia de R$ 22.585,69 (vinte e dois mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e sessenta e nove centavos) devidamente corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação válida. Face à sucumbência recíproca, condenou os litigantes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de 10%( dez por cento), sobre o valor da condenação, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos horários sucumbenciais respectivos (art. 85, § 14 do CPC). No entanto, face ao deferimento de gratuidade de justiça em favor da parte autora, mantenho suspensa a exigibilidade, assim, tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte autora, no prazo de 5 (cinco) anos, contados da sentença, conforme a dicção do art. 98, §3o, do CPC.

Em sua inicial o Apelado relatou que adquiriu lote 2, quadra 12, do empreendimento Mirante do Parque, que o valor total do lote seria R$ 58.244,00 (cinquenta e oito mil, duzentos e quarenta e quatro reais). Que efetuou o pagamento da quantia de R$ 25.095,22 (vinte e cinco mil, noventa e cinco reais e vinte e dois centavos).

Que durante a pandemia ficou desempregado e não teve condições de adimplir com as parcelas ajustadas, solicitando a rescisão do contrato, no entanto, que foi informado que tudo que havia pago seria perdido.

Assim, requereu a rescisão contratual e a devolução de valores.

O juízo por sua vez, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para decretar a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel e, condenar a ré, à restituição da quantia de R$ 22.585,69 (vinte e dois mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e sessenta e nove centavos) devidamente corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação válida.

A Apelante por sua vez, em sede recursal pretende a reforma da sentença apelada, para, que seja
aplicado o entendimento mais recente e agora pacificado do Superior Tribunal de Justiça, para determinar a retenção de 25% dos valores pagos pelo Apelado.

De início, ressalta-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, tento em vista que a parte requerida é fornecedora de serviço cuja destinatária final é a parte requerente. Dessa feita a controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor.

Pois bem.

Versa o recurso sobre o percentual que a vendedora está autorizada a reter em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por vontade unilateral do promitente comprador.

Como cediço, em consequência da rescisão contratual, devem as partes retornar ao status quo ante. Por conseguinte, a alienante tem o direito de retornar o imóvel, porém, deve devolver quanti paga pelos adquirentes.

É pacífica na jurisprudência a possibilidade de rescisão do contrato quando o comprador não possui mais condições financeiras de arcar com a obrigações pactuadas.

Acerca desse tema, preceitua a Súmula n.o 543 do STJ que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Mister destacar que, como bem destacado pelo juízo “a quo” (id.n.o 149975654-pág.2), não é o caso de aplicação da Lei 13.786/2018

“Cumpre esclarecer que em dezembro de 2018 fora editada a Lei 13.786/2018, alterando disposições da Lei no 4.591/64 e da Lei no 6.766/79. (...). Ocorre que a novel legislação não se aplica aos contratos celebrados antes da sua vigência, por
conta dos requisitos a serem observados após a sua vigência e em respeito ao art. 5o, inciso XXXVI, da Constituição Federal, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito. No mesmo sentido, o art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro determina que a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Portanto, considerando que a relação jurídica estabelecida entre as partes é anterior, tenho pela inaplicabilidade da Lei 13.786/2018.”

Na hipótese em análise, entendo que sentença apelada não merece reparo.

Em que pese a rescisão do contrato tenha partido do consumidor, esta não se deu de forma imotivada, já que o mesmo encontrava-se desempregado por conta da pandemia, realidade que assolou muitos brasileiros, que de uma ora para outra perderam seu emprego ou tiveram seu salário reduzido (MP 936/2020).

Assim, apesar do Superior Tribunal de Justiça vir pacificando a jurisprudência o percentual de 25% (vinte cinco) por cento, entendo que o caso ora em análise, deve ser mantido o percentual de 10% fixado na sentença apelada;
a uma
, por tratar-se lote sem nenhuma edificação ou benfeitoria, e que não estava na posse o Apelado;
a duas
, o
Apelante não demonstrou ter incorrido em despesas além da ordinariamente esperadas

EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – JULGAMENTO EXTRA PETITA – ACOLHIMENTO – ADEQUAÇÃO AOS LIMITES DO PEDIDO – PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA – REJEIÇÃO – RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES – CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018 – INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA – ARRAS PENITENCIAIS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE SEM EDIFICIAÇÃO – DESCABIMENTO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A sentença extra petita é nula, podendo ser reconhecida de ofício. Todavia, em observância ao princípio da economia processual, possível a desconstituição parcial da sentença, a qual deve ter excluída apenas na parte que extrapola o pedido. Deve ser rejeitada a preliminar de revogação da justiça gratuita, quando comprovada a situação de hipossuficiência da parte. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel. Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato. Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, devendo prevalecer o ato sentencial que fixou em 10% o percentual de retenção. Precedentes do STJ. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, tendo em vista que não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.- (TJ-MT 10072987320198110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 31/08/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/09/2022)

Assim, não obstante seja admitida a retenção no percentual de 25% dos valores pagos, conforme entendimento do STJ, entendo por razoável a retenção de 10%.

Com relação ao termo inicial dos juros de mora, com razão ao Apelante, devendo estes incidirem a partir do transito em julgado da decisão, conforme preceitua 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas para determinar que os juros de mora deverão incidir a partir do transito em julgado da decisão.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/04/2023