Tribunal: TJMT
Processo: 0019714-78.2016.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-12
Data de publicação: 2023-07-16

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO – NÃO CONHECIMENTO – DESISTENCIA DO COMPRADOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO EVIDENCIADOS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – REFORMATIO IN PEJUS – DESPESAS COM ALUGUEL COMPROVADAS – DANO MATERIAL DEVIDO – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – VALOR EXCESSIVO – REDUÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não merece ser conhecida a preliminar de carência da ação por ilegitimidade passiva e inexistência de responsabilidade solidária, sob o argumento de que não cobrou e não recebeu qualquer quantia de taxa de evolução de obras, mormente porque a taxa de evolução de obras não foi objeto da inicial, tampouco da sentença recorrida.
Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já devem estar incluídas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da vendedora, caberia a restituição integral do valor pago pelo comprador. Assim, como não houve recurso da parte autora, há que ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% sobre o montante efetivamente pago, ante a vedação de reformatio in pejus.
Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996, STJ).
A demora injustificada da entrega da obra por 01 ano e 03 meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.
Fixados os danos morais em valor excessivo, torna-se necessária sua redução para montante razoável e capaz de proporcionar ao ofendido satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019714-78.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[WENEL FARIA DO CARMO - CPF: 041.278.491-26 (APELADO), ANA CLAUDIA SCALIANTE FOGOLIN GNOATTO - CPF: 115.733.778-30 (ADVOGADO), TATIANA PEREIRA DE VASCONCELOS - CPF: 780.994.391-04 (ADVOGADO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (APELANTE), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PARCIAL PROCEDENCIA – PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO – NÃO CONHECIMENTO – DESISTENCIA DO COMPRADOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO EVIDENCIADOS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – REFORMATIO IN PEJUS – DESPESAS COM ALUGUEL COMPROVADAS – DANO MATERIAL DEVIDO – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – VALOR EXCESSIVO – REDUÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não merece ser conhecida a preliminar de carência da ação por ilegitimidade passiva e inexistência de responsabilidade solidária, sob o argumento de que não cobrou e não recebeu qualquer quantia de taxa de evolução de obras, mormente porque a taxa de evolução de obras não foi objeto da inicial, tampouco da sentença recorrida.

Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já devem estar incluídas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da vendedora, caberia a restituição integral do valor pago pelo comprador. Assim, como não houve recurso da parte autora, há que ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% sobre o montante efetivamente pago, ante a vedação de
reformatio in pejus
.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996, STJ).

A demora injustificada da entrega da obra por 01 ano e 03 meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Fixados os danos morais em valor excessivo, torna-se necessária sua redução para montante razoável e capaz de proporcionar ao ofendido satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CONCREMAX – CONCRETO, ENGENHARIA E SANEAMENTO LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Tutela de Urgência
ajuizada por
WENEL FARIA DO CARMO
, para:
declarar
a rescisão contratual;
condenar
a requerida ao ressarcimento dos valores dos aluguéis do imóvel desembolsados pela parte autora, na importância mensal de R$ 280,00 (duzentos e oitenta reais), durante o período de março de 2015 até a propositura da ação, a título de danos emergentes, acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso;
condenar
a requerida à devolução de R$ 7.853,31 (sete mil oitocentos e cinquenta e três reais e trinta e um centavos), em favor do autor, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso; bem como
condenar
a requerida ao pagamento de danos morais na importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir do evento danos (Súmula 54/STJ) e correção monetária, pelo INPC, a partir da sentença (Súmula 362 do STJ).

Por fim, condenou a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do CPC/15.

Alega a preliminar de carência da ação por ilegitimidade passiva e inexistência de responsabilidade solidária, sob o argumento de que não cobrou e não recebeu qualquer quantia de taxa de evolução de obra, portanto, não existe razão em devolver e nem se falar em responsabilidade solidária.

No mérito, sustenta a inocorrência de ato ilícito, sob o argumento de que a entrega intempestiva ocorreu pelo fato da emissão do habite-se estar condicionada à instalação de saneamento básico de responsabilidade da CAB Cuiabá, serviço não executado pela concessionária de serviço público.

Argumenta é evidente a ocorrência de caso fortuito a justificar a prorrogação de entrega da obra.

Assevera que a prorrogação no prazo da entrega do imóvel se encontra amplamente justificada, não havendo se falar em dever de indenizar, sendo a reforma da decisão combatida.

Aduz que a condenação por dano moral pleiteado pelo apelado e concedido pelo juízo de primeiro grau não encontra respaldo na legislação vigente, pois a apelante não agiu em contrariedade à lei e ao contrato firmado entre as partes.

Expõe que os documentos que embasam a sua pretensão quanto ao recebimento a título de danos materiais – aluguéis, não são fidedignos a comprovar a sua existência.

Afirma que não há se falar em devolução de 90% dos valores pagos, porque o contrato só está sendo rescindido por vontade do apelado, uma vez que o próprio STJ já declarou que em se tratando de rescisão contratual, a retenção de taxa no patamar de 30% sobre o valor pago é legal é válida.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para julgar totalmente improcedente a ação. Alternativamente, requer seja aplicado o princípio da razoabilidade e proporcionalidade na redução/fixação do dano moral e dano material.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 168198770,
pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (
PRELIMINAR DE CARÊNCIA DA AÇÃO
)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A apelante alega a preliminar de carência da ação por ilegitimidade passiva e inexistência de responsabilidade solidária, sob o argumento de que não cobrou e não recebeu qualquer quantia de taxa de evolução de obra, portanto, não existe razão em devolver e nem se falar em responsabilidade solidária.

Contudo, a taxa de evolução de obras não foi objeto da inicial, tampouco da sentença recorrida.

Assim, impõe-se a aplicação da ofensa à dialeticidade, segundo o qual é necessária sintonia entre as razões recursais invocadas para a reforma e os fundamentos do julgado recorrido, sob pena de restar obstado o conhecimento do recurso, ante a ausência de impugnação específica.

Dessa forma, não conheço da matéria.-

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

WENEL FARIA DO CARMO
ajuizou a
Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Tutela de Urgência
em face de
CONCREMAX – CONCRETO, ENGENHARIA E SANEAMENTO LTDA,
sustentando, em síntese, que firmou contrato particular de compromisso de compra e venda com a requerida, na data de junho de 2013, referente à unidade localizada no empreendimento denominado “Residencial Altos do Cerrado”, pelo importe de R$ 77.000,00 (setenta e sete mil reais), com data de entrega prevista para 16 meses após a assinatura do financiamento, ou seja, outubro de 2014.

Narrou o autor que a demandada não cumpriu o prazo estabelecido e em agosto de 2014 foi informado que o imóvel só iria ser entregue em janeiro de 2015, mas até a data da propositura da ação não havia sido entregue.

Relatou que em razão da entrega do imóvel, firmou contrato de aluguel no valor de R$ 280,00 (duzentos e oitenta reais), devendo ser ressarcido dos danos.

Requereu a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos (R$ 8.725,91) e indenização por danos morais, este último em razão de todo o transtorno que o acometeu.

Ao final, requereu a procedência da ação para que a requerida seja condenada à restituição dos valores pagos a título de aluguel, ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 8.725,91, a título de restituição dos valores pagos, bem como danos morais no valor de R$ 20.000,00. Pediu a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

No ID no 168198742 – fls. 85 foi deferido o pedido de justiça gratuita ao autor.

A douta magistrada singular, Dra. Edna Ederli Coutinho, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados.

Dessa decisão, a parte requerida interpôs o presente recurso.

Pois bem.

O cerne da questão decorre do descumprimento do prazo para entrega do imóvel adquirido pelo autor.

Tem-se dos autos que as partes firmaram em
25/06/2013
“Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional”
, referente a um imóvel no Residencial Francisca Loureiro Borba, Lote no 11, Quadra 10, localizado na Av. Balneário Dr. Meirelles, Bairro Osmar Cabral, em Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 77.000,00 (setenta e sete mil reais), mediante sinal, parcelas mensais e financiamento bancário, consoante ID no 168198741.

Na hipótese, o atraso na entrega da obra é fato incontroverso, posto que confirmado por ambas as partes.

Contudo, a requerida/apelante considera o atraso justificável, diante do que denomina caso fortuito ocasionado por conduta que atribui à CAB Cuiabá.

Com efeito, não merece prosperar a justificativa em relação à excludente de responsabilidade, pois os problemas de saneamento (abastecimento de água e esgotamento sanitário) são riscos inerentes ao próprio negócio e configuram imprevistos que devem estar garantidos pelo prazo de tolerância/prorrogação.

Ademais, a apelante trata de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, portanto, não tem como ignorar aspectos burocráticos que cercam sua atividade.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que os fatores, como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a parte autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela apelante.

Corroborando o caso dos autos, o seguinte julgado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – DESPESAS COM ALUGUEL COMPROVADAS – REPARAÇÃO MATERIAL DEVIDA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A compensação por dano moral por atraso em entrega de unidade imobiliária só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos, o que não restou configurado. (REsp no 1.641.037/SP – 2016/0253093-5).

Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já deve estar inclusa no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato.

A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.

Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.”

(RAC n. 0000644-75.2016.8.11.0041, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 10.03.2021) negritei

Assim, diante da falha na prestação do serviço consistente no atraso injustificável na entrega da obra, surge o dever de indenizar os danos efetivamente causados ao consumidor.

Segundo o contrato de compromisso de compra e venda, na cláusula quinta, a obra seria concluída até 30/09/2014, com prorrogação de 06 (seis) meses, ou seja, até 30/03/2015. Vejamos (ID no 168198743 – Pág. 44):

Contudo, até a propositura da ação, que ocorreu em 03/06/2016, não havia prova de que as chaves foram entregues, evidenciado, assim, o atraso na entrega do imóvel.

Portanto, considerando o prazo de prorrogação que terminou em 30/03/2015, certo é que
até o ajuizamento da ação (03/06/2016) as chaves não foram entregues
, sendo evidente o atraso na entrega do imóvel; assim, faz
jus
a parte autora/recorrida ao recebimento de indenização por
danos materiais e morais
, consoante julgados do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, de minha relatoria,
in verbis
:

“
[...] 2.
A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra,
sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra
(arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos
. [...]

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC). [...] 9. Recurso especial não provido.
”
(STJ, 3a Turma, REsp no 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA
– PRELIMINARES: NECESSIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – MÉRITO – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL
–
INDENIZAÇÃO PELOS ALUGUÉIS PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – CABIMENTO

–
TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO E DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS DECORRENTES DO ATRASO DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESSARCIMENTO –
DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA
– RECURSO DESPROVIDO. [...] A orientação jurisprudencial é no sentido de ser aplicável a norma especializada – Código de Defesa do Consumidor – quando a relação em litígio envolver compra e venda de imóveis feitas por pessoa jurídica (compromitente vendedor/fornecedor) a pessoa física (compromitente comprador/consumidor). Descabido

o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da alta dos preços dos materiais de obras fundamentais à construção e a escassez de mão de obra especializada, bem como a demora na liberação do documento ‘habite-se’ pela Prefeitura Municipal, pois se trata de circunstância que deveria ser prevista pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. Evidenciado o atraso injustificado pela construtora/incorporadora na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, escorreita a sentença monocrática que condenou a requerida a indenizar o comprador pelo pagamento de aluguel durante esse período. Precedentes do STJ. [...]
O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração, é prova suficiente do dano moral causado ao contratante.
-
“
(TJMT, 2a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0009153-20.2013.8.11.0002, Relatora Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 15/03/2017, DJE 23/03/2017) (g.n.).

Nestes termos, considerando a existência de atraso na entrega do imóvel, evidente a indenização por danos materiais, devido a impossibilidade de fruição do bem.

DA RETENÇÃO

Sobre a restituição das parcelas pagas no contrato de compra e venda de imóvel, dispõe a Súmula 543 do STJ:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

De fato, conforme reconhecido na sentença, trata-se de desistência justificada pelo comprador, haja vista o atraso da obra, ou seja, atraso por culpa exclusiva do promitente vendedor.

Assim, tendo em vista os documentos juntados aos autos, verifica-se ser incontroversa a relação de consumo existente entre as partes e a necessidade de rescisão contratual em razão do atraso na entrega da obra, razão pela qual se conclui ser devida a restituição dos valores relativos à rescisão.

Sobre a rescisão do contrato e a devolução de valores, o contrato não determina a devolução do que foi pago, mesmo que em parte.

Nesse sentido, havendo culpa da vendedora pela rescisão do contrato, ante o atraso na entrega do imóvel, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo comprador.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador
, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021) destaquei

Assim, não agiu com acerto a magistrada ao determinar a retenção do percentual de 10% sobre o montante efetivamente pago pelo autor, no entanto, como não houve recurso da parte autora, não há como extirpar essa retenção sob pena de
reformatio

in pejus.

Assim, neste ponto, não há como acolher a tese recursal.

No mais, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento,
em sede de recurso repetitivo
, no sentido de que
quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema no 996)
.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos
.”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (g.n.).

Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.

Assim, independente da comprovação do gasto com aluguel, o comprador faz
jus
à indenização, pois foi privado injustamente da utilização do bem, seja para uso próprio ou para locação.

Trata-se, inclusive de matéria sumulada, consoante se denota do Enunciado
162 do STJ “
Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio
.
”.

No caso, a fim de comprovar as despesas que teve com aluguel, o recorrido juntou a declaração de aluguel de contrato verbal, entre o período de atraso, pelo valor mensal de R$ 280,00 (duzentos e oitenta reais), conforme ID no 168198742 – fls. 77.

Em que pese tenha a apelante alegado que o documento não é fidedigno para comprovar o alegado dano, o contrato feito de forma verbal em uma locação possui validade, isto porque o contrato de locação dispensa formalidades para sua celebração, sendo permitida, inclusiva sua forma verbal.

Assim, deve ser reconhecido o documento como válido e capaz para comprovar a veracidade da locação.

Logo, devido o ressarcimento do aluguel referente aos meses de março de 2015 até a efetiva entrega das chaves (02/08/2016 – ID no 168198743 – fls. 141), uma vez que o autor estava adimplente com as parcelas.

No mais, o
dano

moral
se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no
atraso
da entrega do imóvel por
01 ano e 03 meses
, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Em relação ao pleito da apelante de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.

Assim, o
quantum
indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados ao consumidor/autor, bem como as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral deve ser reduzido de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Isto porque, tratando-se de montante de prestação de reembolso de valor baixo, bem como de parcelas baixa, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para reduzir o dano moral para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantidos os demais termos da sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/07/2023