Tribunal: TJMT
Processo: 1000275-69.2021.8.11.0015
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-14
Data de publicação: 2023-03-16

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.
1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.
2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.
4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000275-69.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JORGE SEQUEIRA FILHO - CPF: 001.601.321-26 (APELADO), JOHN LINCOLN SANTOS TEIXEIRA - CPF: 025.050.411-13 (ADVOGADO), B V INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 15.442.047/0001-82 (APELANTE), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO), B V INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 15.442.047/0001-82 (APELADO), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO), JOHN LINCOLN SANTOS TEIXEIRA - CPF: 025.050.411-13 (ADVOGADO), JORGE SEQUEIRA FILHO - CPF: 001.601.321-26 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DE B V INCORPORACAO LTDA, E PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE JORGE SEQUEIRA FILHO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU –
DÉBITOS EM ABERTO
–
CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA
– SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO
DA AUTORA
PARCIALMENTE PROVIDO
E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO
.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2.

É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3
. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem,
desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1000275-69.2021.8.11.0015

APELANTE: BV INCORPORA
ÇÃ
O LTDA, JORGE SEQUEIRA FILHO

APELADO: JORGE SEQUEIRA FILHO, BV INCORPORA
ÇÃ
O LTDA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto tanto por
BV INCORPORA
ÇÃ
O LTDA
e, também, por
JORGE SEQUEIRA FILHO,
contra sentença proferida em autos de Ação Rescisória c/c Nulidade de Cláusulas Abusivas e Devolução de Parcelas Pagas no 1000275-69.2021.8.11.0015, na 4a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, ajuizada por
JORGE SEQUEIRA FILHO
, em que se julgou
“
P
ARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para declarar nulas as cláusulas 4.3, I a V e 4.4, 4.5 e 4.7, além de determinar a resilição do contrato colacionado no id. 46918604, retornando as partes ao status quo. Outrossim, condeno a requerida a restituir os valores pagos pelo requerente, podendo reter para si 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, além do valor relativo ao IPTU do imóvel. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença. Tendo em vista que o requerente decaiu em parte mínima, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.”
(ID.
154831459
).

Em suas razões, a
requerida
aduz que
“a autora não apontou por parte da requerida, qualquer ato ou fato que viesse a provocar o descumprimento das regras contratuais pactuadas entre ambos. Muito pelo contrário, o argumento que sustentou refere-se ao fato de estar passando por dificuldades financeiras e econômicas e com problemas de saúde.”.

Sustenta que,
“As cláusulas contratuais foram livremente discutidas entre as partes e, por conseguinte, não havendo ofensa à lei, é plena a liberdade de contratar, até como decorrência das garantias constitucionais dos direitos individuais”.

Pontua que
“os valores inerentes ao IPTU e demais taxas e eventuais multas incidentes sobre o imóvel, são de responsabilidade da autora, ora recorrida, até o presente momento em que houver a rescisão contratual declarada por r. sentença transitada em julgado”.

Em suma, requer o provimento do recurso
e que os pedidos contidos na inicial sejam julgados improcedentes
(ID.
154831467
)

Por sua vez,
a parte autora

apela sob o argumento
que “
ao percentual de dedução que mais se encaixa a luz da presente situação, bem como dos posicionamentos recentes deste Colendo Tribunal de Justiça, condiz com 10% do valor pago e não de 25%, conforme entendimento externado pelo Juiz.
”.

Aponta que
a requerida já tinha conhecimento do desejo de rescisão contratual desde o ano de 2018 quando promoveu a mesma ação sob o no 1008018-38.2018.8.11.0015

e por isso, a sentença que declarou a rescisão contratual deverá ter seus efeitos retroagidos até a citação da referida ação.

Assim, em resumo, pleiteia o provimento do recurso para fins de reformar a sentença de primeiro grau no sentido de que seja
minorada
a restituição
para 10% (dez por cento) dos valores
, bem como
declarar que o IPTU devido seja anterior

a citação da ação protocolada junto ao juizado especial
(ID.
154831470
)

Em suas respectivas contrarrazões, ambos requerem o desprovimento dos recursos (id. 154831473
e 154831474)
.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto tanto por
BV INCORPORA
ÇÃ
O LTDA
e, também, por
JORGE SEQUEIRA FILHO,
contra sentença proferida em autos de Ação Rescisória c/c Nulidade de Cláusulas Abusivas e Devolução de Parcelas Pagas no 1000275-69.2021.8.11.0015, na 4a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, ajuizada por
JORGE SEQUEIRA FILHO
, em que se julgou
“
P
ARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para declarar nulas as cláusulas 4.3, I a V e 4.4, 4.5 e 4.7, além de determinar a resilição do contrato colacionado no id. 46918604, retornando as partes ao status quo. Outrossim, condeno a requerida a restituir os valores pagos pelo requerente, podendo reter para si 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, além do valor relativo ao IPTU do imóvel. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído ao requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença. Tendo em vista que o requerente decaiu em parte mínima, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.”
(ID.
154831459
).

Em suma, a parte autora alegou na inicial que
“encontrar-se passando grandes problemas financeiros, somando-se, ainda, ao fato do Bairro estar estruturado de forma totalmente contraria ao que fora ofertado no ato da venda, na data de 24/05/2018, os mesmos resolveram buscar a empresa Requerida para rescindir o respectivo contrato e tê-lo devolvido as parcelas até aquela data pagas, uma vez que não possui mais condições de honrá-las”.

Alega que as requeridas
lhe informaram que
“no contrato não havia a possibilidade de rescisão do contrato, sendo que, se a requente quisesse rescindir ela perderia todo o valor dado inclusive as arras”.

Após a defesa, sobreveio
sentença
julgando
parcialmente procedentes os pedidos.

Ambas as partes apelaram, ocasião em que a parte autora sustenta a necessidade de reforma da decisão para que seja
minorado a retenção de 25% para 10%, bem como que o termo inicial da sentença seja da citação realizada na primeira ação distribuída junto ao Juizado Especial Cível
.

A requerida,
aduz que não há nenhuma irregularidade nas cláusulas contratuais declaradas abusivas pela sentença do juízo
a quo
, bem como que a parte autora deverá arcar com IPTU e demais encargos originários do imóvel até a data da sentença.

Partindo da análise das cláusulas contratuais, em que pese a alegação que foram previamente informadas a parte autora, isso não afasta a abusividade delas, isto porque, analisando os termos do contrato, verifica-se que agiu com acerto a decisão singular em declararem nulas.

Nesse passo, a cláusula 4.3 do Contrato e que estabelece a retenção em favor da requerida, coloca o consumidor em flagrante desvantagem, uma vez que determina

O Art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, assim dispõe:

“
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;”

Assim, a cláusula que atribui ao consumidor ônus que o coloque em flagrante desvantagem exagerada, deve ser considerada nula, tendo em vista, que,no presente caso, além dos custos ainda é determinada a retenção de 30% (trinta por cento) sobre o valor pago, o que vai em desencontro com o entendimento já firmado pela Corte Superior.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – INSTITUIÇÃO DE ENSINO – PARTE AUTORA ACADÊMICA DO CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO EM LIDERANÇA E COACHING PARA GESTÃO DE PESSOAS – PROVA DE RECUPERAÇÃO FINAL – NÃO OBTENÇÃO DA NOTA MÍNIMA PARA A APROVAÇÃO – REPROVAÇÃO AUTOMÁTICA DE TODAS AS MATÉRIAS – ABUSIVIDADE CONSTATADA (ART. 39, V E 51, IV DO CDC)– FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO EVIDENCIADA – VIOLAÇÃO DO PRINCÍPÍO DA BOA-FÉ – RETIFICAÇÃO DAS NOTAS DAS MATÉRIAS APROVADAS ANTERIORMENTE – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. As instituições de ensino, apesar de gozarem de autonomia didático-científica, prestam serviços, portanto, são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, de modo que é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva (art. 39, V do CDC); bem como são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (art. 51, IV do CDC).”
(Apelação Cível, Terceira Câmara de Direito Privada, Antônia Siqueira Gonçalves)

Nesse ínterim, a cláusula 4.4 é abusiva, haja vista que vai em desencontro com a Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assim dispõe:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Logo, a devolução dos valores pagos em caso de rescisão contratual, é imediata, não sendo permitida qualquer modalidade diferente desta.

Por sua vez, a cláusula 4.5, que dispõe sobre a despesa de corretagem, vale dizer que tal cobrança não é ilegal, no entanto, exige a clara informação sobre o valor da comissão, o que não ocorreu no presente caso, como bem colocou a Magistrada:
“No entanto, verifica-se que é inexistente no contrato entabulado entre as partes, cláusula dispondo sobre o valor da comissão de corretagem, descumprindo, assim, o dever de informação ao consumidor. Dessa forma, deve ser declarada nula a cláusula que impede a devolução ao requerente do valor pago a título de comissão de corretagem.”.

Para reforçar o entendimento:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL - DISTRATO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALEGADO VÍCIO DE CONSENTIMENTO - NÃO COMPROVADO - CAUSA DA RESCISÃO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE PROVAS PELA CULPA DA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA - RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E MULTA POR PERDAS E DANOS. I - O distrato não deve ser anulado quando a arguição de vício de consentimento não estiver acompanhada de provas. II - Para ser válida a cobrança de percentual sobre comissão de corretagem é imprescindível que haja cláusula contratual expressa. III - A retenção dos valores pagos pelo promissário comprador deve ser fixada no patamar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), revelando-se referido importe razoável para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.241517-6/001, Relator(a): Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/02/2023, publicação da súmula em 16/02/2023)

“
APELAÇÃO – AÇÃO CONDENATÓRIA – RECURSO DA RÉ – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESILIÇÃO UNILATERAL – CUSTAS DE PREPARO CORRETAMENTE RECOLHIDAS – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO CONFORME JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA – AUSÊNCIA DE PROVAS E ARGUMENTOS CONVINCENTES QUANTO AO PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE CLÁUSULA JUSTIFICANDO A COBRANÇA – DEVOLUÇÃO MANTIDA – SUCUMBÊNCIA MAJORITÁRIA E FIXADA À LUZ DA CAUSALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO (...) 3 – A comissão de corretagem só pode ser imputada ao promitente-comprador se houver previsão clara e expressa no contrato. No caso, sequer houve menção contratual à comissão, de sorte que a ré deve devolver ao autor o valor pago a título de comissão. Tema Repetitivo n. 938. 4 – Sucumbência imputável exclusivamente à ré, segundo o princípio da causalidade, além de ter sucumbido majoritariamente. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.”
(TJSP; Apelação Cível 1000692-44.2021.8.26.0390; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro de Nova Granada - Vara Única; Data do Julgamento: 22/02/2023; Data de Registro: 22/02/2023)

Quanto a cláusula 4.7, analiso-a em conjunto com o tema acerca do percentual de
retenção,
uma vez que esta
nunca será menos que 25%, o STJ firmou entendimento de que o percentual, sendo entre 10 e 25%, é razoável.

O STJ e esta Câmara sobre o tema:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Inexistência da alegada violação ao art. 535 do CPC/73, pois não se verifica omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial, tendo em vista que a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente, havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes à correta solução da controvérsia.
2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF. 4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". (AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – AFASTADA – PRESCRIÇÃO – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – PLEITO A RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO – RESCISÃO DO CONTRATO - PARCELAS PAGAS -RETENÇÃO – PERCENTUAL – RESTITUIÇÃO DE IPTU – IMPOSSIBILIDADE - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-COMPRADOR RELATIVO AO PERÍODO EM QUE ESTEVE IMITIDO NA POSSE DO BEM - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO REQUERIDO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DOS AUTORES DESPROVIDO. “O tema não se sujeita ao conceito de inovação recursal, eis que a alegação de prescrição é de ordem pública. Preliminar contrarrecursal rejeitada.” (...) (Agravo de Instrumento, No 70084442318, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 26-11-2020). De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados " (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)
. A parte apelante/adquirente do imóvel foi quem deu causa à rescisão do contrato, além de ter estado na posse do bem durante o respectivo período, razão pela qual descabido o pleito a restituição dos valores referente à IPTU.” (N.U 0023490-86.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2021, Publicado no DJE 25/02/2021).

Sendo assim, a cláusula em questão torna-se abusiva diante de tal critério, haja vista que
o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual por vontade desse, se dará entre as marcas percentuais mínima e máxima fixadas pela jurisprudência, a depender ainda das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

No presente caso, considerando todo o que já foi exposto, bem como que a efetiva devolução do imóvel as requeridas, permitirá a revenda do imóvel em valor atualizado, reduzindo qualquer margem prejuízo, assim, não é razoável definir a alíquota de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total efetivamente pago pela parte Autora.

No entanto, entendo que o percentual fixado em
25
% (
vinte e cinco
por cento) pela decisão
a quo
, não se mostra razoável, razão pela qual o
reduzo
para
15
% (
quinze
por cento).

Nesse passo, não tem condão o pedido sobre restituição de valor referente ao IPTU, haja vista que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio da requerida, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

Contudo, comprovada
a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo comprador,
a retenção é devida.

Nesse ínterim:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – RESTITUIÇÃO IMEDIATA – CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – INAPLICABILIDADE A FATOS PASSADOS – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543. Na espécie, a retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor. Precedentes do STJ. Meras alegações argumentativas e impugnativas, desprovidas de conteúdo probatório da alteração financeira da requerente não têm o condão de afastar a concessão do benefício da gratuidade da justiça. (N.U 1010515-54.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/08/2022, Publicado no DJE 11/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - AFASTADA - MÉRITO - COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DESDE QUE PREVISTA NO CONTRATO – TEMA N. 938 DO STJ - RETENÇÃO DE IPTU, TAXAS E TRIBUTOS - DESCABIDA - TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – IMÓVEL NÃO EDIFICADO – PARCELAMENTO DO VALOR A SER RESTITUÍDO – IMPOSSIBILIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não há que se falar em ilegitimidade passiva quando ao montante pago a título de comissão de corretagem, uma vez que o pagamento da verba e seu beneficiário estavam previstos no contrato de compra e venda firmado entre as partes e decorrem do referido negócio jurídico. Conforme Tema n. 938 do Superior Tribunal de Justiça, é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Com a rescisão contratual e retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio do vendedor, tratando-se o IPTU de tributo de natureza propter rem, de modo que não há falar em retenção de valores, até por que inexiste provas de que efetivamente havia qualquer débito em aberto. Apesar de a taxa de fruição estar prevista contratualmente, em se tratando de imóvel não edificado, não é cabível a aplicação da referida cláusula, pois o consumidor não aufere proveito econômico sobre o imóvel não construído. Precedentes do TJMS. De acordo com a Súmula n. 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, não se aplicando ao caso a Lei n. 13.786/2018, tendo em vista que posterior à assinatura do contrato. (TJ-MS - AC: 08000095120178120024 MS 0800009-51.2017.8.12.0024, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 20/09/2021, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 22/09/2021)

A respeito do termo inicial da rescisão ser a partir da citação da primeira ação, não lhe assiste razão, haja vista que foi reconhecida a incompetência do juizado especial, sendo revogada a sentença e extinguindo o feito sem resolução do mérito, conforme acórdão proferida pela Turma Recursal (id. 154831425 – pg 7).

Logo, a rescisão contratual somente foi reconhecida nesta nova ação, não havendo que se falar em atribuir o termo inicial dos efeitos da sentença para a citação daquela primeira.

Ante o exposto, DESPROVEJO O RECURSO de
BV INCORPORAÇÃO LTDA
e PROVEJO EM PARTE O RECURSO de
JORGE SEQUEIRA FILHO
para determinar a
redução
da taxa de retenção
para

15
% (
quinze
por cento) sobre o valor total pago.

Majoro
os honorários para o percentual de
15
% (
quinze
por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/03/2023