Tribunal: TJMT
Processo: 1000873-38.2021.8.11.0010
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-28
Data de publicação: 2023-03-30

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
2. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, somente quando comprovado a existência de débitos.
4. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000873-38.2021.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ABDULJABAR GALVIN MOHAMMAD - CPF: 420.058.681-91 (APELANTE), LANNING PIRES AMARAL - CPF: 890.365.731-49 (ADVOGADO), RESIDENCIAL FLORAIS DO VALE LTDA - CNPJ: 17.288.378/0001-35 (APELADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), VALMIR DE MORAES SIQUEIRA - CPF: 314.222.841-15 (APELADO), LIRIOS DO CAMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 02.680.452/0001-97 (APELADO), JESSE MORAES DOS SANTOS - CPF: 058.146.981-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

2. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, somente quando comprovado a existência de débitos.

4. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198)1000873-38.2021.8.11.0010

APELANTE: ABDULJABAR GALVIN MOHAMMAD

APELADO: RESIDENCIAL FLORAIS DO VALE LTDA, LÍRIOS DO CAMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ABDULJABAR GALVIN MOHAMMAD
, contra sentença proferida em autos de Ação de Restituição de Quantias Pagas c.c Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela de Evidência Inaudita Altera Pars n. 1000873-38.2021.8.11.0010, da 1a Vara da Comarca de Jaciara/MT, ajuizada em face de
RESIDENCIAL FLORAIS DO VALE LTDA, LÍRIOS DO CAMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, em que se julgou
“improcedente a pretensão autoral e declaro extinto o feito com resolução de mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Condeno a vencida ao pagamento das custas, taxas e despesas processuais e honorários sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa nos termos do artigo 85, caput e § 2o, do CPC.”
(ID. 130557431).

Aduz que,
“o egrégio Superior Tribunal de Justiça, com brilhantismo no exercício de suas atribuições, entendeu pelo dever da imediata e integral devolução das quantias já pagas pelo promissário comprador, caso ao contrato de promessa de compra e venda seja aplicável a disciplina do CDC, bem como, haja culpa exclusiva do promitente vendedor por ocasião do desfazimento do referido negócio jurídico”.

Sustenta que
“há expressa disposição legal tanto quanto aos contratos de promessa de compra e venda com cláusula resolutória expressa (parágrafo único do Art. 1°, do Decreto -Lei n° 745/69), bem como, aos contratos desse gênero que não possuem expressamente a referida cláusula (caput, do Art. 1°, do Decreto -Lei n° 745/69), no sentido de estabelecer a necessidade de interpelação do promissário -comprador, para que a resolução do contrato por inadimplemento se revele de pleno direito”.

Argumenta que
“houve ilegalidade na rescisão do contrato por parte do promitente vendedor, cabendo portanto a reparação pelos danos suportados pelo promissário comprador, inclusive os morais, em razão de ver sua expectativa de construção de moradia ampla e confortável no município de seu apreço frustrada, não lhe tendo sido conferido a prerrogativa estabelecida em lei para que pudesse evitar a perda do bem.”.

Em suma, requer o provimento do recurso para reformar a sentença “
no sentido de acolher o pedido inicial do Apelante e determinar a devolução dos valores pagos, bem como, caso seja diverso o entendimento de vossas excelências, que se determine ao menos a devolução dos valores”
(ID. 130557439)

Em contrarrazões, requer o desprovimento do recurso (id. 130557443).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ABDULJABAR GALVIN MOHAMMAD
, contra sentença proferida em autos de Ação de Restituição de Quantias Pagas c.c Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela de Evidência Inaudita Altera Pars n. 1000873-38.2021.8.11.0010, da 1a Vara da Comarca de Jaciara/MT, ajuizada em face de
RESIDENCIAL FLORAIS DO VALE LTDA, LÍRIOS DO CAMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, em que se julgou
“improcedente a pretensão autoral e declaro extinto o feito com resolução de mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Condeno a vencida ao pagamento das custas, taxas e despesas processuais e honorários sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa nos termos do artigo 85, caput e § 2o, do CPC.”
(ID. 130557431).

Em suma, a parte autora alegou na inicial que
“adquiriu da Ré os lotes residenciais no 001 e 002, respectivamente com áreas de 314,44 m2 e 299,83 m2, estabelecidos no loteamento denominado RESIDENCIAL FLORAIS DO VALE, registrados no Cartório de Registro de Imóveis de JACIARA/MT sob a matrículas no 17.821, livro 2AAL, localizados em Jaciara/MT”

Afirmou que
“até o momento em que lhe fora tomado, a quantia total de R$ 151.235,30 (cento e cinquenta e um mil, duzentos e trinta e cinco reais e trinta centavos), sendo R$ 10.000,00 (dez mil reais) à título de sinal, e 128 (cento e vinte e oito) parcelas que somam o valor total de R$ 141.235,30 (cento e quarenta e um mil duzentos e trinta e cinco reais e trinta centavos) pagas mensalmente de 10/01/2015 a 10/04/2020”
.

E que
“não conseguiu arcar com os custos das parcelas dos imóveis, ante a repercussão negativa na economia, em razão do cenário pandêmico, bem como, em razão do exorbitante aumento no valor das prestações”.

Inconformado, ingressou com a presente ação buscando a correta restituição dos valores, bem como a condenação em dano moral.

Após a defesa, sobreveio a sentença julgando improcedente os pedidos.

Assim, o autor apela e insurge contra a improcedência da ação, por entender que lhe está assegurado o direito de restituição dos valores pagos.

Analisando os autos, não restam dúvidas que a rescisão contratual ocorreu por
culpa do comprador,
permitindo que o promitente vendedor retenha um percentual sobre as parcelas adimplidas até a rescisão contratual.

Nesse sentido,
a retenção nunca será menos que 25%, o STJ firmou entendimento de que o percentual, sendo entre 10 e 25%, é razoável.

O STJ e esta Câmara sobre o tema:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Inexistência da alegada violação ao art. 535 do CPC/73, pois não se verifica omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial, tendo em vista que a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente, havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes à correta solução da controvérsia.
2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF. 4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". (AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – AFASTADA – PRESCRIÇÃO – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – PLEITO A RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO – RESCISÃO DO CONTRATO - PARCELAS PAGAS -RETENÇÃO – PERCENTUAL – RESTITUIÇÃO DE IPTU – IMPOSSIBILIDADE - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-COMPRADOR RELATIVO AO PERÍODO EM QUE ESTEVE IMITIDO NA POSSE DO BEM - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO REQUERIDO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DOS AUTORES DESPROVIDO. “O tema não se sujeita ao conceito de inovação recursal, eis que a alegação de prescrição é de ordem pública. Preliminar contrarrecursal rejeitada.” (...) (Agravo de Instrumento, No 70084442318, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 26-11-2020). De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados " (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)
. A parte apelante/adquirente do imóvel foi quem deu causa à rescisão do contrato, além de ter estado na posse do bem durante o respectivo período, razão pela qual descabido o pleito a restituição dos valores referente à IPTU.” (N.U 0023490-86.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2021, Publicado no DJE 25/02/2021).

Desse modo, o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual por vontade desse, se dará entre as marcas percentuais mínima e máxima fixadas pela jurisprudência, a depender ainda das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

No presente caso, considerando todo o que já foi exposto, bem como que a efetiva devolução do imóvel as requeridas,
com consequente
revenda do
lotes

a terceiros
,
reduziu
qualquer margem prejuízo
as rés
, assim, não é razoável definir a alíquota de retenção
em seu grau máximo
sobre o valor total efetivamente pago pel
o
Autor.

Assim
,
fixo o percentual de retenção em
1
5
% (
quinze
por cento),
o qual se mostra
razoável
ao presente caso
.

Ademais, importa acrescentar que por se tratar apenas de lotes urbanos sem que haja a construção de qualquer imóvel, a taxa de fruição não é permitida.

Nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – DESCABIMENTO – ARRAS – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DEVIDA – ARTIGOS 417 E 418 DO CÓDIGO CIVIL – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO ATÉ A RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que o apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição. [...]"
(TJMS. Apelação Cível n. 0839357-48.2017.8.12.0001, Campo Grande, 3a Câmara Cível, Relator (a): Des. Claudionor Miguel Abss Duarte, j: 17/07/2019, p: 19/07/2019)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPRA E VENDA DE LOTE - RESCISÃO POR CULPA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES - INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO - LOTE SEM BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - RETENÇÃO - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - NÃO CABIMENTO - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. Em se tratando de Compromisso Particular de Compra e Venda de lote, não demonstrada a edificação de benfeitorias a viabilizar o uso efetivo do bem pelos promissários compradores, não há que se falar em indenização a título de uso e fruição. A rescisão do negócio por culpa dos promissários-compradores não importa na perda do sinal por eles pago (arras confirmatórias), se não foi pactuado que tal valor se deu a título de arras penitenciais. Se ambas as partes foram sucumbentes em parte da demanda, deve-se aplicar a sucumbência recíproca prevista no art. 86, do CPC/2015.”
(TJ-MG - AC: 10086170039530001 MG, Relator: Luciano Pinto, Data de Julgamento: 22/08/2019, Data de Publicação: 02/09/2019)

De igual modo, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem,
além do que não comprovou nos autos a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo comprador.

Nesse ínterim:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – RESTITUIÇÃO IMEDIATA – CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – INAPLICABILIDADE A FATOS PASSADOS – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543. Na espécie, a retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor. Precedentes do STJ. Meras alegações argumentativas e impugnativas, desprovidas de conteúdo probatório da alteração financeira da requerente não têm o condão de afastar a concessão do benefício da gratuidade da justiça.”
(N.U 1010515-54.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/08/2022, Publicado no DJE 11/08/2022)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - AFASTADA - MÉRITO - COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DESDE QUE PREVISTA NO CONTRATO – TEMA N. 938 DO STJ - RETENÇÃO DE IPTU, TAXAS E TRIBUTOS - DESCABIDA - TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – IMÓVEL NÃO EDIFICADO – PARCELAMENTO DO VALOR A SER RESTITUÍDO – IMPOSSIBILIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não há que se falar em ilegitimidade passiva quando ao montante pago a título de comissão de corretagem, uma vez que o pagamento da verba e seu beneficiário estavam previstos no contrato de compra e venda firmado entre as partes e decorrem do referido negócio jurídico. Conforme Tema n. 938 do Superior Tribunal de Justiça, é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Com a rescisão contratual e retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio do vendedor, tratando-se o IPTU de tributo de natureza propter rem, de modo que não há falar em retenção de valores, até por que inexiste provas de que efetivamente havia qualquer débito em aberto. Apesar de a taxa de fruição estar prevista contratualmente, em se tratando de imóvel não edificado, não é cabível a aplicação da referida cláusula, pois o consumidor não aufere proveito econômico sobre o imóvel não construído. Precedentes do TJMS. De acordo com a Súmula n. 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, não se aplicando ao caso a Lei n. 13.786/2018, tendo em vista que posterior à assinatura do contrato.”
(TJ-MS - AC: 08000095120178120024 MS 0800009-51.2017.8.12.0024, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 20/09/2021, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 22/09/2021)

Em caso de débitos anteriores a rescisão contratual, a retenção é permitida.

Em relação
ao valor
pagos a título de sinal,
estes não comportam retenção. D
e acordo com a jurisprudência,
“a cumulação da retenção de arras ou sinal e a imposição de cláusula penal configura bis in idem.”
(TJ-MG - AC: 10000204973135001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 30/09/2020, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2020).

A propósito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL AFASTADA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. PROCESSO RELATIVO À RELAÇÃO OBRIGACIONAL E NÃO A DIREITOS REAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRINCÍPIO DE FACILITAÇÃO DA DEFESA DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR AFASTADA. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE. RETENÇÃO DO SINAL OU ARRAS. BIS IN IDEM. NATUREZA INDENIZATÓRIA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. [...]. 5.
A retenção de parte dos valores vertidos pelo promissário comprador juntamente com o sinal configura bis in idem e, por consequência, provoca o enriquecimento ilícito da promitente vendedora, pois ambos ostentam natureza indenizatória.
[...]. (TJ-DF 07343853120188070001 DF 0734385-31.2018.8.07.0001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 09/06/2020, 3a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/06/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada). (sem grifos no original)

No que diz respeito a indenização por danos morais, é certo que as obrigações contratuais permanecem até a sua efetiva rescisão, logo, ainda que as requeridas tenham postergado tal ato, era dever da autora manter a adimplência das parcelas vincendas, verifica-se ainda que a empresa notificou a requerente das parcelas em atrasos e das sanções que estaria sujeita.

Nesse sentir, na hipótese de rescisão por culpa exclusiva do contratante/comprador, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento do imóvel, não há que se falar em indenização por danos morais, ante a ausência de ato ilícito praticado pelas requeridas.

Nessa perspectiva:

“
JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL INEXISTENTES. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento e, por meio de sentença, com trânsito em julgado (processo n. 2015.01.1.020641-9, que tramitou perante a 4a Vara Cível de Brasília) obteve a rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante e devolução das quantias pagas, não há que se falar em indenização por lucros cessantes, em face da inexistência de perdas e danos a serem reparadas. 2. Dano moral inexistente, ante a ausência de ato ilícito. Sentença mantida pelos seus bem lançados fundamentos. 3. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Arcará o recorrente com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa. 4. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.”
(TJ-DF 07342781020168070016 0734278-10.2016.8.07.0016, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Data de Julgamento: 12/05/2017, 1a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/05/2017 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. DANO MORAL E MATERIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Rescindido o contrato de compra e venda por culpa dos compradores, que primeiro descumpriram suas obrigações contratuais, não há que se falar em indenização por danos morais ou materiais.”
(TJ-MG - AC: 10452140034284001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 12/09/2018, Data de Publicação: 18/09/2018)

Em referência ao
termo inicial dos juros moratórios, o STJ fi
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ou entendimento no julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Precedente desta Egrégia Câmara:

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RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% PELO JUIZ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO É INADEQUADO – NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES APÓS A SOLICITAÇÃO DE DISTRATO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DOS DESEMBOLSOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS UROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O STJ diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019), e não havendo demonstração de que é inadequado o percentual fixado, deve ser mantido o que foi definido na sentença. (...) 4. “A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”. (AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021). 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação” (N.U 0008107-68.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/04/2022, publicado no DJE 06/04/2022).

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso, para determinar
a imediata devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) d
o valor total pago
pelo autor, o qual deverá ser realizado em parcela única
, bem como fixar o marco inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão.

Diante do parcial provimento dos pedidos, condeno as partes em sucumbência recíproca, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na proporção de 70% (setenta por cento) em favor da parte autora e 30% (trinta por cento) em favor das rés.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/03/2023