Tribunal: TJMT
Processo: 1002101-69.2021.8.11.0003
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-22
Data de publicação: 2023-03-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESCISÃO CONTRATUAL – LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – INADIMPLÊNCIA PARCIAL DA LOCATÁRIA – CONTRATO RESCINDIDO – CORRETA DECRETAÇÃO DE DESPEJO – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Em ações de cobrança de aluguéis, o locador desincumbe-se do “onus probandi” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado.
Escoado o prazo de duração do contrato de locação e tendo o locador cumprido as formalidades inerentes a notificação para desocupação do locatário, plenamente cabível a retomada do imóvel, nos termos do art. 46, §§1o e 2o, da Lei no 8.245/91.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002101-69.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[GIOVANA CASTRO BRISOT - CPF: 048.892.241-06 (APELADO), ELIZETE RAMALHO GERINO - CPF: 621.196.721-72 (ADVOGADO), MAYLA DAYANE DE BARROS DURAN - CPF: 015.273.321-36 (APELANTE), JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESCISÃO CONTRATUAL – LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – INADIMPLÊNCIA PARCIAL DA LOCATÁRIA – CONTRATO RESCINDIDO – CORRETA DECRETAÇÃO DE DESPEJO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Em ações de cobrança de aluguéis, o locador desincumbe-se do “
onus probandi
” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado.

Escoado o prazo de duração do contrato de locação e tendo o locador cumprido as formalidades inerentes a notificação para desocupação do locatário, plenamente cabível a retomada do imóvel, nos termos do art. 46, §§1o e 2o, da Lei no 8.245/91.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por MAYLA DAYANE DE BARROS DURAN, visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Despejo n.o 1002101-69.2021.8.11.0003, ajuizada por GIOVANA CASTRO BRISOT, julgou procedentes os pedidos vertidos na inicial para: declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes, decretar o despejo da requerida e condená-la ao pagamento da diferença dos aluguéis vencidos e não pagos, referente aos meses de junho/2018 a abril/2022, a ser apurado em liquidação de sentença.

Ao final, condenou-a ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, de Id. n.o 146713490, a apelante aduz, em síntese, que: a) não há informação de que a herdeira apelada sucedeu aos bens deixados pelo locador; b) não houve qualquer notificação premonitória apta a constituir sua mora; c) a petição inicial é inepta, pois não especifica os valores que realmente estariam pendentes; d) cumprira todas as determinações estabelecidas no contrato, pois se obrigou a promover com a completa instalação dos móveis planejados, sendo que os valores seriam abatidos do aluguel mensal.

Ao final, pede o provimento do recurso para reformar a sentença combatida.

As contrarrazões foram apresentadas no Id. n.o 146713494, por meio das quais a parte apelada refuta
in totum
os argumentos lançados em seu desfavor. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de ação de despejo ajuizada pela parte apelada em desfavor da empresa apelante fundada no artigo 59, § 1o, IX, da Lei 8.245/91.

A celeuma se dá por conta de possível inadimplemento do contrato de locação firmado entre a apelante e o Sr. João Osvaldo Brisot (genitor falecido da apelada), referente a um imóvel tipo urbano, Apartamento n.o 2102 do Edifício Santorini, situado na Rua José Salmen, no 901, Bairro Vila Birigui, Município de Rondonópolis.

Conforme relatado, a apelante pede a reforma da sentença que julgou procedente os pedidos iniciais, sob o argumento de que não há débitos pendentes.

Entre os seus apontamentos foram destacadas as teses de que: a) não há informação de que a herdeira apelada sucedeu aos bens deixados pelo locador; b) não houve qualquer notificação premonitória apta a constituir sua mora; c) a petição inicial não especifica os valores que realmente estariam pendentes; d) cumprira todas as determinações estabelecidas no contrato, pois se obrigou a promover com a completa instalação dos móveis planejados, sendo que os valores seriam abatidos do aluguel mensal.

Pois bem.

Em relação à sucessão da herdeira apelada, a questão já foi dirimida na decisão saneadora, não impugnada, de Id. n.o 146713463.

Quanto à notificação premonitória, esta foi juntada aos autos no Id. n.o 146715293. Já em relação aos pedidos lançados na exordial não verifico qualquer irregularidade, pois a parte requereu o despejo, a rescisão do contrato e a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, de modo que, o
quantum
devido só poderia ser apurado com a efetividade da demanda.

Prosseguindo, compulsando os autos, verifico que o contrato de locação objeto da lide, constante no Id. n.o 146715283, estabeleceu a locação pelo prazo determinado de 51 (cinquenta e um) meses, iniciando em 15.06.2018 e encerrando em 14.09.2022, sendo que a locatária suportaria os custos de fabricação dos móveis planejados no valor de R$133.000,00 (cento e trinta e três mil reais) e deste montante seria descontado por 49 (quarenta e nove) meses a quantia de R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais) do valor do aluguel (R$3.000,00).

Para melhor elucidação colaciono trecho pertinente da avença:

O pedido de despejo e rescisão do contrato deu-se em razão da má administração por parte da locatária que, além da inadimplência, teria deixado de pagar débitos de IPTU levando a autora a ter o nome protestado indevidamente.

A recorrente, por sua vez, afirma que não há qualquer débito pendente na medida que cumpriu com a aquisição e instalação dos móveis planejados no apartamento.

Nos termos do art. 373, I e II, do CPC, cabe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do seu direito, e ao réu o ônus da prova quanto aos fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor.

Em ações de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, o locador desincumbe-se do “
onus probandi
” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado e a data da desocupação do imóvel.

Nesse passo, competia à ré, ora apelante, provar o fiel adimplemento dos aluguéis, mas não o fez, posto que o seu argumento de quitação integral é embasado tão somente no fato de ter custeado a instalação dos móveis planejados.

O contrato estabelece os custos de fabricação dos móveis planejados no valor de R$133.000,00 (cento e trinta e três mil reais) e deste montante seria descontado por 49 (quarenta e nove) meses a quantia de R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais) do valor do aluguel (R$3.000,00), ou seja, mensalmente haveria uma diferença (R$3.000,00- R$2.700,00) a ser paga ao locador.

Além disso, consta expressamente que o contrato, firmado no ano de 2018, teria o valor do aluguel reajustado anualmente, logo, considerando que o contrato foi encerrado em abril/2022 com a saída da locatária, deve ser levantado o reajuste do aluguel inicial de R$3.000,00 (três mil reais) para os anos de 2019, 2020 e 2021.

Inconteste o fato de que a apelada arcou com as despesas de móveis planejados na ordem de R$133.000,00 (cento e trinta e três mil reais), no entanto, considerando que não há a comprovação do pagamento de qualquer quantia além desta, a título de diferença, mostra-se escorreita a decisão do Juízo
a quo
que determinou o pagamento da diferença do aluguel de junho/2018 a abril/2022.

Diante do exposto, tenho que a sentença de primeiro grau não merece nenhum tipo de censura, devendo ser mantida em sua integralidade.

Conclusão.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo inalterada a decisão em combate.

Inaplicável à hipótese o §11 do art. 85 do CPC, pois os honorários já foram fixados na ordem de 20%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/03/2023