Tribunal: TJMT
Processo: 0015053-22.2017.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-01
Data de publicação: 2023-03-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM – VALOR EXECUTADO RELATIVO A ALUGUÉIS – ESPAÇO LOCADO EM SHOPPIN CENTER PARA LAVAGEM DE CARRO – INEXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO – ALEGADO DESCUMPRIMENTO DO ARTIGO 22, I A III DA LEI 8.245/91 – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA – ALEGADO PAGAMENTO DE FEVEREIRO A NOVEMBRO DE 2015 - NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO.
Se a embargante não comprovou o pagamento da locação relativo aos meses de fevereiro a novembro de 2015, como alegou, descabe alegar exceção de contrato não cumprido.
Em razão de impedir, modificar ou extinguir o direito de outro, a exceção do contrato não cumprido atrai o ônus da prova para aquele que a invoca.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0015053-22.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GOIABEIRAS EMPRESA DE SHOPPING CENTER LTDA - CNPJ: 07.420.132/0001-11 (APELADO), HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - CPF: 884.898.506-82 (ADVOGADO), MILTON EDUARDO COLEN - CPF: 580.121.176-49 (ADVOGADO), IGOR GOES LOBATO - CPF: 048.203.546-39 (ADVOGADO), JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA - CPF: 027.318.836-42 (ADVOGADO), GOIABEIRAS EMPRESA DE SHOPPING CENTER LTDA - CNPJ: 07.420.132/0001-11 (APELADO), WASH SERVICE - LIMPEZA E CONSERVACAO DE VEICULOS LTDA - ME - CNPJ: 05.904.901/0001-21 (APELANTE), ALEXANDRE MAZZER CARDOSO - CPF: 017.078.219-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM – VALOR EXECUTADO RELATIVO A ALUGUÉIS – ESPAÇO LOCADO EM SHOPPIN CENTER PARA LAVAGEM DE CARRO – INEXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO – ALEGADO DESCUMPRIMENTO DO ARTIGO 22, I A III DA LEI 8.245/91 – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA – ALEGADO PAGAMENTO DE FEVEREIRO A NOVEMBRO DE 2015

- NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO.

Se a embargante não comprovou o pagamento da locação relativo aos meses de fevereiro a novembro de 2015, como alegou, descabe alegar exceção de contrato não cumprido.

Em razão de impedir, modificar ou extinguir o direito de outro, a exceção do contrato não cumprido atrai o ônus da prova para aquele que a invoca.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível interposta de sentença prolatada pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca da Capital que julgou improcedentes os Embargos à Execução manejados pela ora apelante, condenando-a nas custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (id 155167656-pág.100/105.

A recorrente aduz que a obrigação é inexigível pois o locador/apelado descumpriu o artigo 22, I a III da Lei 8.245/91, bem como os artigos 803, I, e 917, I, do CPC. Locou para ela 137m2, cobrou-lhe por esse espaço e depois o reduziu para menos da metade com a construção de uma mureta, o que impedia a entrada e estacionamento dos carros e, consequentemente, reduziu o seu faturamento.

Aduz que, para completar, instalou sobre a mureta uma cancela com a intenção de tornar o local apenas como saída de veículos, o que inviabilizou por completo a finalidade da locação.

Alega exceção de contrato não cumprido, uma vez que o exequente/apelado não poderia exigir dele, recorrente, os aluguéis, se não garantiu a utilização do espaço locado.

Diz que de fevereiro a novembro de 2015, com exceção de outubro, pagou os aluguéis pela utilização de um espaço de 137m2, mas foi-lhe permitida a utilização de menos de 60m2 e o objeto da Execução é a cobrança dos aluguéis e encargos referentes aos meses de setembro de 2015 a abril de 2016, quando desocupou o imóvel (id 155167674-pág. 01/16).

Contrarrazões no id 155167677-pág. 01/11.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O apelado ingressou com uma Execução por Quantia Certa visando receber R$42.334,92 da apelante referente a aluguéis supostamente vencidos e não pagos.

O apelante opôs Embargos à Execução e entre outros argumentos alegou
exceção do contrato não cumprido, previsto no art. 476 do Código Civil, que autoriza o contratante prejudicado a suspender o cumprimento da sua prestação até que a outra parte realize a contraprestação:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Sobre este tema o ilustre Pablo Stolze Gagliano, in verbis:

"a exceção de contrato não cumprido constitui meio de defesa, pelo qual a parte demandada pela execução de um contrato pode arguir que deixou de cumpri-lo pelo fato da outra ainda também não ter satisfeito a prestação correspondente".(in
Novo Curso de Direito Civil, vol IV, São Paulo: Saraiva, 5a ed., 2009, p. 261)

De acordo com a norma, nos contratos bilaterais, em que se sobressai a reciprocidade e a equivalência das obrigações, não pode uma das partes exigir o cumprimento da obrigação sem que antes tenha adimplido a sua. Em outras palavras, aquele que detém o direito de realizar por último a prestação, pode postergá-la enquanto o outro contratante não satisfazer sua própria obrigação.

Segundo a apelante,
de fevereiro a novembro de 2015, com exceção de outubro, pagou os aluguéis pela utilização de um espaço de 137m2
,
mas pôde utilizar menos de 60m2
e o objeto da Execução é a cobrança dos aluguéis e encargos referentes aos meses de setembro de 2015 a abril de 2016, quando desocupou o imóvel.

Dai o alegado descumprimento do artigo 22, I a III da Lei 8.245/91, que dispõe:

O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(...)

III
– manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.

No contrato de locação ficou pactuado o seguinte:

2. DO OBJETO.

Pelo instrumento e na melhor forma de direito, as partes nomeadas e qualificadas nos itens 1.1 e 1.2 têm entre si ajustadas
a locação temporária de área de 137m2, 1o sub-solo, localizado no GOIABEIRAS SHOPPING CENTER
, na cidade de Cuiabá, Estado de Mato Grosso, à Av. Lavapés, n. 500, para instalação de um quiosque onde será realizada lavagem de veículos.

8.12.
A LOCATÁRIA terá direito à utilização de 09 (nove) vagas de estacionamento, com área aproximada de 112,5m2, que serão destinadas aos seus clientes
, bem como a um espaço com área aproximada de 25m2 para utilização como depósito, totalizando 137m2 (cento e trinta e sete metros quadrados).

Não comprovou o embargante/apelante que o embargado/apelado deixou de disponibilizar as 09 vagas de garagem para ela durante as reformas no shopping.

Na audiência de instrução e julgamento, o representante da embargante/apelante declarou:

O

representante

do

Embargante

declarou

que

estava

no

shopping

desde

2003,

que

prestava

serviço

com

todo

afinco,

porém

quando

foi

em

2013,

mandaram uma

notificação

para

entregar

o

espaço,

que

segundo

eles

era

para

reajust
e

de

locação
,

que

aumentou

para

um

valor

absurdo.

Que

2015

fi
zeram

uma

mureta

na

frente

da

sua

loja,

que

inutilizou

metade

da

sua

operação,

que

isso

foi

acabando

com

suas

economias,

que

o

faturamento

só

foi

caindo.

Que

negociava

com

shopping

para

mudar

de

posição

no

mesmo

estacionamento,

na

parte

nova,

que

contratou

o

arquiteto

e

fez

o

projeto

e

continuou

n
egociando

com

o

shopping,

para

mudar

de

ponto.

Que

pediu

para

abaixar o

aluguel

até

a

mudança

de

ponto,

mas

não

abaixaram

e

então

parou

de

pagar

e

ai

gerou

essa

dívida.

Que

no

final

de

2015,

chamavam

para

l
he

cobrar,

e

pediu

para

t
rocar

de

ponto

para

faturar

e

voltar

a

pagar.

Que

foi

descredenciado

pela

D
ry

Wash,

que

na

verdade

o

shopping

ligou

pedindo

para

mudar

o

franqueado.

Que

acabou

entregando

o

ponto.

Que

leu

o

contrato

de

locaçã
o
.

Que

estava

ciente

que

o

contrato

compreendia

a

área

comum

mais

o

depósito.

Que

quando

assinou

o

aditivo

em

2013,

que

a
d
evo
lução

do

deposito

não

tinha

para

onde

fugir.

Que

devolveu

o

imóvel

em

2016.

Que

trabalhou

no

dia

30

de

abril.

Que

quando

saiu

existiam

débitos.

A

testemunha

Moacir

da

Silva

Campos

Junior

declarou

que

começou

a

trabalhar

no

Goiabeiras

em

2008

e

trabalha

até

hoje.

Que

antes

era

uma

entrada

e

uma

saída.

Que

o

espaço

dele

lá

tá

bem

livre,

para

entrar

e

sair

carro.

Que

não

estava

lá

quando

construíram

a

mureta.

Que

não

teve

redução

do

espaço

da

empresa.

Que

não

tem

conhecimento

da

questão

contratual.

Que

antes

o

local

era

entrada

e

saída,

e

fizeram

uma

mudança

e

hoje

é

só

saída.

A

testemunha

Wesley

Jorge

que

trabalhou

na

Wash

service

de

2008

a

2013.

Que

cada

box

cabia

dois

carros,

e

colocavam

sete

carros.

Que

colocaram

uma

cancela

na

frente,

uma

mureta

e

atrapalhava

muito.

Que

não

tinha

mais

colocar

carro

em

uma

área.

Que

diminuiu

o

número

de

carros

que

o

embargante

conseguia

l
avar.

Que

ele

comentou

que

ia

mudar

de

espaço,

mas

que

isso

não

foi

pra

frente.
Que

lavava

1
O

carros

por

dia

e

no

sábado

27

carros.

Que

quando

mudou

a

direção,

lá

ficava

só

saída.

Que

fechou

depois

disso.

Que

não

tem

conhecimento

das

cláusulas

contratuais

da

locação.

A

preposta

da

embargada

Suellen

Cristina afirmou
em
juí
zo

que

entrou

em

201
5

no

shopping

e

acompanhou

a

saída

do
embargante.

Que

quando

o

embargante

saiu

existiam

muitos

débitos. Que

houve

aditivos

de

desconto,

para

manter

mais

a

operação

e

além

disso

no

início

da

locação,

foi

disponibilizado

um

deposito

e

em

2013

houve

outro

aditivo

que

foi

celebrado

em

comum

acordo

entre

as

partes

para

a

devolução

desse

depósito.

Que

o

espaço

dele

não

foi

diminuído,

que

o

deposito

era

extra.

Que

sustenta

que

não

houve

diminuição

de espaço.

Que

ele

sempre

se

manteve

no

mesmo

lugar.

Que

antes

de finalizar

a

ação

de

despejo

o

embargante

saiu

da

área.

Que

não

pos
sui

qualquer

registro

de

obra

que

pudesse

interferir

na

operação

do

embargante.

Que

em

2018

houve

alteração

no

sentido

da

rua
.

Que

o

G

1

tem

dois

pon
t
os

de

acesso.

Que

tem

uma

cancela

mas

não

interferiu

no

local

do

embargante.

A

testemunha

Letícia

Helena

Furtado

de

Abreu

declarou

em

juízo

que

morava

na

região,

e

frequentava

muito

o

shopping,

e

era

muito

cômodo

lavar

o

carro

no

shopping,

até

quando

a

loja

fechou
,

e

abriu

em

outro

espaço

com

o

mesmo

nome.

Que

abriu

o

lava

carro

na

outra

entrada.

Que

o

espaço

era

para

seis

ou

sete

carros.
Mas

chegou

uma

época

que

o

shopping,

na

época

da

expansão.

Que
pr
i
me
i
ro

colocaram

uns

cabos,

que

não

dava

para

passar,

que

depois

fizeram

uma

calçada,

e

acabou

por

ter

u
ma

d
i
mi
n
u
i
ção

de

vagas

para

o

embargante.

Que

fechou

mais

da

metade das

vagas

do

espaço

do

embargante.

A

testemunha

Marcos

Guilherme

Ferreira

informou

em

j
uízo

que

é

arquiteto

e

urbanista,

que

teve

tratat
i
vas

comerciais

com

o

Sr.

Ma
r
ce
l
o

n
o

ano

de

2015

e

a

intenção

era

a

mu
d
ança

do

ponto

comercial,

a

prin
cí
pio

era

um

ponto

de

entrada

de

es
t
acionamento

e

o

shopping

dispôs

outro

ponto

para

e
l
e

e

o

s
eu

serviço

era

organizar

o

layout

do

novo

ponto

comercial,

para

atender

as

mesmas

demandas

do

ponto.

Que

o

s
h
opp
i
ng

forneceu

o

auto
-
cad,

e

fez

o

layout,

o

shopping

não

teve

nenhuma

objeção

para

o

projeto.

F
ez

a

visto
ri
a

do

local,

que

a

princípio

era

no

mesmo

pavi
m
ento,

que

a

intenção

do

shopping

era

mudar

a

logística

do

fl
u
xo.

Que

a

Angela

foi

a

funcionária

do

shopping

que

passou

os

arquivos.

Que

a

princípio

uma

mu
r
eta

de
l
imitava

o

espaço

novo

do

Marcelo,

que

acabou

ficando

no

ponto

inicial

e

foi

isso

que

se

lembra.

Os depoimentos das testemunhas do embargante/apelante corroboram suas declarações e as fotos acostadas aos autos demonstram o problema enfrentado por ele em relação ao espaço, objeto do contrato de locação.

Ocorre que, se o objeto da Execução, como ela própria afirmou, é a cobrança dos aluguéis e encargos referentes aos meses de setembro de 2015 a abril de 2016, quando desocupou o imóvel, ele deveria ter juntado aos autos os comprovantes de pagamento relativos ao período
de fevereiro a novembro de 2015 (com exceção de outubro), pela utilização do espaço de 137m2
, mas não o fez, ônus que lhe cabia.

Sobre o tema, a lição de Silvio Venosa:

(...) Como foi exposto, nos contratos bilaterais, cada parte tem direito de exigir que a outra cumpra sua parcela na avença. É característica ínsita ao sinalagma presente nesse negócio. Permite a lei que o contratante suste sua parte no cumprimento até que o outro contratante perfaça a sua. É uma
exceção
tratada dentro do princípio romano de que a exceptio é uma forma de defesa. O contratante opõe essa
exceção
como forma de se defender contra o outro contratante inadimplente. É
exceção
de mérito. Com essa oposição, o contratante logra apor um obstáculo legal à exigência de seu cumprimento, pelo não-cumprimento da outra parte. Pressupõe-se, por outro lado, que o contratante em falta esteja a exigir indevidamente o cumprimento do
contrato
. Esse é justamente o âmago da questão, a ser examinado pelo juiz em cada caso concreto. Se o contratante está em dia com o cumprimento de suas obrigações, pode validamente exigir que o outro cumpra a avença no que lhe couber
"(
Direito Civil, 4a ed., São Paulo: Atlas, 2004, v. II, p. 410).

Logo, não é possível o acolhimento da exceção de contrato não cumprido se não comprovou o cumprimento de sua parte.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONFISSÃO DÍVIDA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. REMOÇÃO DE TORRE DE TELEFONIA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. DESPROPORCIONALIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO. NÃO RECONHECIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que rejeitou os embargos à execução, afastando a arguição de exceção de contrato não cumprido e a decorrente alegação de inexistência de mora a amparar o excesso de execução. 2. O artigo 476 do Código Civil engloba a exceção do contrato não cumprido, defesa indireta de mérito e corolário da boa-fé objetiva segundo a qual ninguém pode exigir que uma parte cumpra com a sua obrigação se primeiro não cumprir com a própria. 3. A arguição da exceptio non adimpleti contractus exige que o inadimplemento seja relevante, substancial, capaz de interferir na finalidade desejada para o contrato, de romper com o dever de equivalência, causar desproporcionalidade na sinalagma entabulada entre os contratantes. Precedentes STJ. 4.
Por ter o potencial de impedir, modificar ou extinguir o direito de outrem, a exceção do contrato não cumprido atrai o ônus da prova para aquele que a invoca
. 5. Descabido aos adquirentes furtar-se ao pagamento de metade do valor devido pelo imóvel com amparo na exceção de contrato não cumprido, pelo fato de não ter a parte contrária removido do local instalação de telecomunicação da qual os próprios adquirentes vieram a se beneficiar. 6. Recurso conhecido e desprovido.
(TJ-DF 07249055820208070001 DF 0724905-58.2020.8.07.0001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/09/2021, 2a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE 06/10/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Isso posto, nego provimento ao Recurso.

Diante da sucumbência recursal, majoro a verba honorária de 10% para 11% sobre

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/03/2023