Tribunal: TJMT
Processo: 1024650-56.2021.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-23
Data de publicação: 2023-08-24

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – AJUIZAMENTO ANTES DO PRAZO TRIENAL DO ART. 19 DA LEI 8.245/1991 – INGERÊNCIA DO PODER JUDICIÁRIO – INVIABILIDADE - CARÊNCIA DE AÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO.
Em caso de desacordo, locador ou locatário poderão pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao valor de mercado, desde que passados três anos de vigência do contrato ou acordo anteriormente realizado (art. 19 da Lei 8.245/1991).
Antes de decorrido esse triênio descabe ao Poder Judiciário ingerir nas negociações privadas estabelecidas entre as partes, respeitando-se nesse período o que foi dentre eles estabelecido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024650-56.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PAVAO TRANSPORTES - EIRELI ''EM RECUPERACAO JUDICIAL'' - ME - CNPJ: 07.776.593/0001-21 (APELANTE), VAGNER SOARES SULAS - CPF: 299.480.688-66 (ADVOGADO), PORTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 24.724.445/0001-82 (APELADO), MILTON MARTINS MELLO - CPF: 124.849.701-53 (ADVOGADO), EVALDO RIZZO DAS VIRGENS (APELANTE), LEONARDO BELLINCANTA CHITOLINA - CPF: 018.182.271-77 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – AJUIZAMENTO ANTES DO PRAZO TRIENAL DO ART. 19 DA LEI 8.245/1991 – INGERÊNCIA DO PODER JUDICIÁRIO – INVIABILIDADE - CARÊNCIA DE AÇÃO –
RECURSO NÃO PROVIDO.

Em caso de desacordo, locador ou locatário poderão pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao valor de mercado, desde que passados três anos de vigência do contrato ou acordo anteriormente realizado (art. 19 da Lei 8.245/1991).

Antes de decorrido esse triênio descabe ao Poder Judiciário ingerir nas negociações privadas estabelecidas entre as partes, respeitando-se nesse período o que foi dentre eles estabelecido.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível em Ação Revisional de Contrato de Aluguel extinta sem resolução do mérito por carência de Ação, com condenação dos apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atribuído à causa.

Eles aduzem que firmaram o primeiro contrato de locação com a apelada em 2013, renovado posteriormente em 31/05/2021, o qual manteve os valores anteriormente previstos, acrescidos de IGPM.

Aduzem que esse ajuste não pode significar acordo entre as partes nos termos da Lei 8.245,91, que possa impedir a locatária de buscar judicialmente a revisão dos valores abusivos de aluguel que vem sendo cobrados pela apelada, em desacordo com aqueles praticados no mercado.

Dizem que a locação foi renovada sem que as partes chegassem a um consenso, o que é fato incontroverso. Afirmam que anexaram na inicial contranotificação enviada à apelada onde se infere que houve apenas mero reajuste.

Sustentam que a expressão contrato ou acordo prevista na Lei 8.245/91 não pode incluir mero aditivo ou renovação, mas sim um pacto que altere o valor locatício, o que não ocorreu no caso.

Em contrarrazões, o apelado postula pela manutenção da sentença, uma vez que segundo o art. 19 da Lei de Locação descabe o ajuizamento de Ação revisional de aluguel no curso do triênio de acordo realizado entre os contratantes.

Aduz que em 2017 as partes firmaram dois contratos de aluguel pelo prazo de 04 anos e em 2021 celebraram novo ajuste, unificando os dois pactos anteriores alterando os fiadores, o prazo de vigência (cinco anos), o critério de reajuste, entre outros (ID 173665847).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Segundo a inicial,
os apelantes celebraram com a apelada dois contratos de locação em 2013 (uma parte de um galpão industrial com 6.737 m2 e dois terrenos totalizando 5.500 m2), renovados em 2017 por quatro anos, os quais finalizariam em 31/05/2021.

Após a renovação em 2021, propuseram a presente Ação buscando a revisão judicial dos aluguéis fixados, pois segundo eles estariam em descompasso com os preços praticados pelo mercado.

A sentença foi de extinção sem resolução do mérito ante o reconhecimento da carência de ação, por ter sido proposta antes do prazo legal previsto no art. 19 da Lei do Inquilinato.

Referida legislação possui o seguinte teor:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Da sua leitura, consigna-se que uma vez que as partes tenham consentido com o valor do aluguel, apenas poderão modificá-lo através de um processo judicial após passados três anos.

Segundo os apelantes, houve mera prorrogação do contrato anterior, o qual não pode ser considerado para efeitos do prazo trienal exigido na Lei.

Apesar de as partes terem mantido o valor de aluguel anteriormente estipulado, pactuaram um reajuste escalonado, majoraram o prazo de vigência e inclusive substituíram os fiadores. Além disso, reuniram num só pacto os dois contratos de aluguéis antes vigente entre as partes (maior parte de galpão industrial e anexos, totalizando aproximadamente 6.737 m2 de área locada e duas porções de terrenos urbanos, não contíguas, medindo 30m x 50m e 40m x 100m, respectivamente, totalizando 5.500 m2).

Somado a isso, os apelantes informaram o interesse na renovação do contrato de aluguel, no qual solicitaram proposta de valores. Em contranotificação, a apelada indicou que o período seria de cinco anos, cujo aluguéis seriam reajustados, considerando-se o valor atual acrescidos de 60% do IGMP positivo no primeiro ano, no segundo ano por 70% e assim subsequente até 100% do IGPM no último ano.

Contudo, ao firmarem o contrato, os valores do aluguel ficaram assim consignados:

9. VALOR. O valor mensal inicial da locação é de R$ 105.520,00 (cento e cinco mil quinhentos e vinte reais), equivalente a R$ 15,66/m2 (quinze reais e sessenta e seis centavos por metro quadrado) de área construída locada (item 4., subitem 1).

O valor mensal da locação será aquele pactuado no preâmbulo deste instrumento (item

9), sendo que seu reajuste ocorrerá na periodicidade e pela variação positiva do índice acima estabelecido (item 10), ou no menor período que a legislação vier a permitir com base em eventual índice governamental destinado a promover a atualização monetária das mensalidades locatícias, ou na sua falta, pela variação positiva do índice da inflação do período, medido pela Fundação Getúlio Vargas.

Parágrafo Primeiro – Excepcionalmente a LOCADORA concederá à LOCATÁRIA os seguintes descontos incidentes sobre os índices do IGPM apurados a cada 12 (doze) meses para renovação anual do valor do aluguel, a saber:

a) 2° ano contrato: Desconto de 60% (sessenta por cento) sobre o IGPM apurado no período de 01/jun/2021 a 31/mai/2022;

b) 3° ano contrato: Desconto de 40% (quarenta por cento) sobre o IGPM apurado no período de 01/jun/2022 a 31/mai/2023;

c) 4° ano contrato: Desconto de 20% (vinte por cento) sobre o IGPM apurado no período de 01/jun/2023 a 31/mai/2024;

d) 5° ano contrato: Desconto de 0% (sem desconto) sobre o IGPM apurado no período de 01/jun/2024 a 31/mai/2025;

Depreende-se que as partes chegaram a um consenso sobre os valores que seriam cobrados a título de aluguel, e por isso, apenas poderão pedir a revisão judicial de tais quantias após ultrapassado o triênio legal.

Isso representa respeito ao princípio pacta sunt servanda, uma vez que não cabe ao Poder Judiciário imiscuir-se em toda e qualquer relação civil, devendo ser respeitado sempre que possível o que foi contratado entre as partes, sob pena de indevida ingerência nas negociações estabelecidas entre particulares.

A propósito:

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL COM PEDIDO DE FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. ACORDOS CELEBRADOS NO PERÍODO PANDÊMICO COM EFEITOS NAS CONDIÇÕES DA LOCAÇÃO. MITIGAÇÃO DA PRESTAÇÃO ONEROSA E RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. OCORRÊNCIA. PRETENSÃO DE REAJUSTE DO VALOR LOCATÍCIO. IMPOSSIBILIDADE. PRAZO DE (03) TRÊS ANOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 19 DA LEI No 8.245/1991. CONTAGEM A PARTIR DA VIGÊNCIA DO ACORDO ANTERIORMENTE REALIZADO. DECURSO DO PRAZO TRIENAL NÃO ENCERRADO. RECURSO IMPROVIDO. Busca a apelante-locatária reajuste do valor locatício. Contudo, juntamente com os apelados-locadores, as partes celebraram acordos no período de pandemia, tendo em vista os acontecimentos de redução patrimonial e percepção da onerosidade excessiva deflagrada.
Restabelecido o equilíbrio contratual com a manutenção do aluguel desde então e sem transcorrer o prazo trienal mencionado contado a partir da vigência do último acordo anteriormente realizado, a pretensão revisional não pode ser acolhida.

(TJ-SP - AC: 10694893520228260100 São Paulo, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 15/08/2023, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/08/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. ADITIVO CONTRATUAL CELEBRADO PELAS PARTES. ALTERAÇÃO DO PRAZO DA LOCAÇÃO E DO VALOR DO ALUGUEL. AVENÇA PACTUADA EM PRAZO INFERIOR A TRÊS ANOS. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO JUDICIAL DO ALUGUEL. CARÊNCIA DE AÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1.
O legislador deliberou no bojo do art. 19 da Lei 8.245/91 que "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado
". 2. Verificado que as partes celebraram Aditivo Contratual, através do qual alteraram o prazo da locação e também o valor do aluguel, admitir-se-á eventual revisão judicial do aluguel somente após transcorrido o prazo de três anos da última avença, impondo-se o reconhecimento de carência de ação quando ajuizada a demanda em prazo inferior àquele fixado na lei.

(TJ-MG - AC: 10000211060959001 MG, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 05/08/2021, Câmaras Cíveis / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/08/2021).

Assim, considerando-se que o contrato foi assinado em 2021, a Ação Revisional de Aluguéis proposta no mesmo ano, não respeitou o triênio legal.

Pelo exposto, nego provimento ao Recurso. Com isso, majoro os honorários para 12% sobre o valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/08/2023