Tribunal: TJMT
Processo: 1020437-12.2018.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-26
Data de publicação: 2023-04-30

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL 1020437-12.2018.8.11.0041
APELANTES: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA., MARCOS CESAR JOSETTI FLORES
APELADOS: OS MESMOS
E M E N T A
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS POR RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL MANTIDA – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DA PARTE REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO – PARTE REQUERIDA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA PELA PARTE AUTORA.
A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP).
Em consonância com os precedentes da Corte Superior, a rescisão contratual por culpa do comprador autoriza a retenção de parte dos valores pagos, para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, sendo que o percentual 10%, na hipótese dos autos, se mostra justa e razoável, sobretudo porque não comprovada qualquer perda pela não consecução do negócio, tampouco demonstração de impedimento na revenda do bem, ou, ainda, algum aumento das despesas com a resolução da avença.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).
Considerando que a parte requerida sucumbiu em parte mínima do montante total pedido pela parte autora na inicial, com fulcro no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte autora por inteiro pelas despesas e honorários do processo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020437-12.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARCOS CESAR JOSETTI FLORES - CPF: 345.968.441-00 (APELADO), SILVIA JOCIANE LEITE BRANCO - CPF: 017.241.629-93 (ADVOGADO), BRUNO MARTINS SORNA - CPF: 031.667.501-69 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELADO), BRUNO MARTINS SORNA - CPF: 031.667.501-69 (ADVOGADO), MARCOS CESAR JOSETTI FLORES - CPF: 345.968.441-00 (APELANTE), SILVIA JOCIANE LEITE BRANCO - CPF: 017.241.629-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS POR RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL MANTIDA – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ –
RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E DA PARTE REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO
– PARTE REQUERIDA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA PELA PARTE AUTORA.

A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP).

Em consonância com os precedentes da Corte Superior, a rescisão contratual por culpa do comprador autoriza a retenção de parte dos valores pagos, para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, sendo que o percentual 10%, na hipótese dos autos, se mostra justa e razoável, sobretudo porque não comprovada qualquer perda pela não consecução do negócio, tampouco demonstração de impedimento na revenda do bem, ou, ainda, algum aumento das despesas com a resolução da avença.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ).

Considerando que a parte requerida sucumbiu em parte mínima do montante total pedido pela parte autora na inicial, com fulcro no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte autora por inteiro pelas despesas e honorários do processo.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 1020437-12.2018.8.11.0041

APELANTES:

SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA., MARCOS CESAR JOSETTI FLORES

APELADOS:

OS MESMOS

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por
S
ISTEMA FACIL INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. e MARCOS CESAR JOSETTI FLORES,

contra sentença proferida no Id. 150738692 pela MMa. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dra. Edna Ederli Coutinho, a qual, nos autos do processo da
“Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Materiais e Morais”
, ajuizada pelo autor/apelante/apelado
MARCOS CESAR JOSETTI FLORES
contra a parte requerida/apelante/apelada
S
ISTEMA FACIL INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA.
, reconheceu a
“prescrição do pedido concernente a restituição dos valores pagos a título de corretagem, e em consequência”
e julgou “
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para CONDENAR as rés, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 1.313,42 (um mil trezentos e treze reais e quarenta e dois centavos) devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida”.
Conforme a sentença,
“diante da sucumbência recíproca, condeno, as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizada (50% cada uma), nos termos do artigo 85, §§ 2o do Código de Processo Civil”
, observada a gratuidade de justiça deferida à parte autora.

No apelo Id. 150738697, a parte apelante SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. aduz em suas razões, em síntese: 1) que em razão da rescisão do contrato ocorrer por culpa exclusiva do autor, é justo que a apelante, parte inocente na rescisão contratual, retenha a título de cláusula penal, parte dos valores pagos por aquela, o qual deve corresponder a 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas pelo desistente em contrato de compra e venda de imóveis; 2) existência de afronta ao
pacta sunt servanda;
3) a validade do contrato firmado entre as partes; 4) impossibilidade de revisão judicial do contrato; e 5) incidência de juros a partir do trânsito em julgado, conforme tema 1002 do STJ. Pede o provimento do apelo e reforma da sentença recorrida.

Já no apelo Id. 150738707, o apelante MARCOS CÉSAR JOSETTI FLORES, aduz em suas razões, em síntese, a necessidade reforma da sentença para afastar a prescrição declarada em sentença da devolução da comissão de corretagem. Pede provimento do apelo para reforma da sentença no que tange à condenação para condenar a requerida na
“restituição do valores pago a título de comissão de corretagem devidamente corrigidos”
.

Intimados, o apelado Marcos apresentou contrarrazões na peça Id. 150738709 e a apela Sistema Fácil apresentou suas contrarrazões na peça Id. 150738711.

Comprovante de recolhimento das custas de preparo recursal da recorrente Sistema Fácil no Id. 151588678.

Certidão Id. 151585184 atestando gratuidade de justiça em favor do recorrente Marcos.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por
S
ISTEMA FACIL INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. e MARCOS CESAR JOSETTI FLORES,

contra sentença proferida no Id. 150738692 pela MMa. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dra. Edna Ederli Coutinho, a qual, nos autos do processo da
“Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Materiais e Morais”
, ajuizada pelo autor/apelante/apelado
MARCOS CESAR JOSETTI FLORES
contra a parte requerida/apelante/apelada
S
ISTEMA FACIL INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA.
, reconheceu a
“prescrição do pedido concernente a restituição dos valores pagos a título de corretagem, e em consequência”
e julgou “
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para CONDENAR as rés, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 1.313,42 (um mil trezentos e treze reais e quarenta e dois centavos) devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida”.
Conforme a sentença,
“diante da sucumbência recíproca, condeno, as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizada (50% cada uma), nos termos do artigo 85, §§ 2o do Código de Processo Civil”
, observada a gratuidade de justiça deferida à parte autora.

No apelo Id. 150738697, a parte apelante SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. aduz em suas razões, em síntese: 1) que em razão da rescisão do contrato ocorrer por culpa exclusiva do autor, é justo que a apelante, parte inocente na rescisão contratual, retenha a título de cláusula penal, parte dos valores pagos por aquela, o qual deve corresponder a 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas pelo desistente em contrato de compra e venda de imóveis; 2) existência de afronta ao
pacta sunt servanda;
3) a validade do contrato firmado entre as partes; 4) impossibilidade de revisão judicial do contrato; e 5) incidência de juros a partir do trânsito em julgado, conforme tema 1002 do STJ. Pede o provimento do apelo e reforma da sentença recorrida.

No apelo Id. 150738707, o apelante MARCOS CÉSAR JOSETTI FLORES, aduz em suas razões, em síntese, a necessidade reforma da sentença para afastar a prescrição declarada em sentença da devolução da comissão de corretagem. Pede provimento do apelo para reforma da sentença no que tange à condenação para condenar a requerida na
“restituição do valores pago a título de comissão de corretagem devidamente corrigidos”
.

Pois bem.

Preparados, adequados e tempestivos,
CONHEÇO
os recursos de apelação interpostos, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

O juízo “a quo” julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, reconhecendo a prescrição trienal quanto ao pedido de ressarcimento da quantia paga a título de comissão de corretagem, bem como determinando às rés, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 1.313,42 (um mil trezentos e treze reais e quarenta e dois centavos) devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

O apelante impugna o marco inicial para contagem do prazo prescricional, o qual afirma estar equivocado na sentença.

Com efeito, no tocante, saliento que a sentença está correta ao adotar o prazo trienal para prescrição da pretensão de restituição do valor da comissão de corretagem, na forma do art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, sendo tal questão atualmente pacificada, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, fixado em sede de recurso repetitivo, como bem salientado pela magistrada singular, senão vejamos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.
TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015
: 1.1.
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO”. (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Portanto, considerando que o contrato foi firmado entre as partes em 22/02/2013 (Id. 150734644) e que os pagamentos comprovadamente efetuados foram realizados entre os meses de fevereiro e novembro de 2013 (R$ 1.459,35 em 25/02/2013, Id. Num. 150734639 - Pág. 1; R$ 1.216,50 em 1°/07/2013, Id. Num. 150734641 - Pág. 1; R$ 1.216,50 em 02/09/2013, Id. Num. 150734642 - Pág. 1; R$ 1.216,50 em 1°/11/2013, Id. Num. 150734643 - Pág. 1), sendo o ajuizamento da ação em 10/07/2018 (Id. 150734638), resta configurada a prescrição da pretensão do apelante quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Não obstante, ainda que se leve em conta os argumentos da parte apelante, há admissão dela nas razões recursais (Id. Num. 150738707 - Pág. 6) de que tomou conhecimento da rescisão unilateral em setembro/2014, data deve ser considerada, à luz da teoria da
actio nata
(que determina a premissa de que o direito de ação nasce a partir do conhecimento da violação do direito), como marco inicial para que a parte autora/apelante buscasse reaver os valores pagos a título de comissão de corretagem, se inferindo igualmente prescrita a pretensão, posto que decorridos mais de 3 (três) anos do admitido conhecimento da rescisão contratual unilateral até o ajuizamento da ação em 10/07/2018.

De outra feita, não há se falar em marco inicial da prescrição da comissão de corretagem a partir da sentença, posto que a rescisão não foi declarada em sentença, bem como restou evidenciado que a culpa pela rescisão contratual unilateral é da parte autora/apelante, a qual não comprovou ter adimplido com as parcelas do preço do imóvel.

Corroborando a culpa da parte autora em relação à rescisão contratual, cito que a sentença recorrida assinalou que em processo conexo foi julgada improcedente a pretensão do autor Marcos César, reconhecendo expressamente a culpa dele pela rescisão, assim como a possibilidade de rescisão contratual pela parte requerida:

“(...)

Considerando que a sentença nos autos n. 51683-82.2014.811.0041, julgou improcedente o pedido de manutenção do contrato, ou seja, reconheceu como possível a rescisão contratual por parte da requerida, passo a analise da devolução dos valores pagos , a autora possui o direito a devolução das parcelas por ela já pagas, pois, caso contrário, haveria o enriquecimento ilícito da parte requerida, que, além de ter o bem, objetodo contrato, acabaria por reter o valor das prestações efetivamente pagas.

(....)”

Eis o teor do julgado no processo conexo número 51683-82.2014.811.0041 referido, no tocante:

“Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Rescisão Unilateral de Contrato de Compromisso de Compra e Venda c/c Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por MARCOS CÉSAR JOSETTI FLORES em face de SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ V- LTDA.

Em síntese, alega que firmou Contrato de Compra e Venda com a requerida, em 22/02/2013, da unidade 498, bloco casa, situado no Residencial Moradas Rio Jangada, pelo valor de R$ 120.489,69 ( cento e vinte e mil e quatrocentos e oitenta e nove reais e sessenta e nove centavos), incluindo pagamento ao corretor do imóvel, sendo que o montante de R$ 107.324,34 ( cento e sete mil e trezentos e vinte e quatro reais e trinta e quatro centavos) seria financiado até 29/04/2014.

(...)

É o breve relato.

Fundamento e decido.

Preambularmente, verifico tratar-se de relação de consumo. Assim, DEFIRO a inversão do ônus da prova, ante a verossimilhança das alegações da parte autora e a sua condição de hipossuficiência.

De outro giro, ante a ausência de preliminares aventadas, passo ao exame da matéria de fundo.

Versa a ação sobre a pretensão do autor em impedir a rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel em empreendimento da ré, sob o fundamento de que não foram preenchidos os requisitos elencados no art. 473 do CC/02, notadamente pela ausência de notificação do requerente e pelo fato de que a não quitação da parcela do financiamento se deu por culpa da ré.

Pois bem. Para melhor elucidação dos fatos, necessário fazer algumas distinções terminativas no que atine as modalidades de extinção dos contratos.

O distrato, nas palavras de Paulo Nader, in Curso de Direito Civil, v.3, 8 edição, 2015: “É o acordo das partes, que tem por objeto o desfazimento de contrato que possui ainda efeitos jurídicos a produzir”. Portanto, o distrato é negócio jurídico bilateral, que pressupõe a vontade de ambos os contratantes.

Já a resilição unilateral, ao contrário do distrato, conforme o jurista acima mencionado, é modalidade de extinção que “opera-se mediante declaração unilateral de vontade e nos casos previstos em lei. O art. 473 do Código Civil exige a notificação da contraparte, sem qualquer referência a prazo”.

Portanto, verifica-se, no caso concreto, que a extinção do contrato ocorreu por exclusiva iniciativa da compromissária vendedora, ora ré, o que configura a resilição unilateral e não distrato. Acerca deste instituto, Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho lecionam:

Partindo-se da concepção tradicional do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), é lógico que a extinção unilateral do contrato, por mera manifestação de vontade, não poderia ser bem vista. [...] Nessa linha, admite-se, portanto, a resilição unilateral somente com autorização legal expressa ou implícita (pela natureza da avença) e, sempre, com a prévia comunicação à outra parte.

Superada essa questão, passo a análise das questões trazidas à baila.

A teor da prova documental constante dos autos, infere-se que as partes celebraram Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Futura Unidade Autônoma Condominial e Outras Avenças, visando a aquisição da unidade imobiliária n° 498 Bloco Casa, localizada no Condomínio Moradas Rio Jangada, no valor total de R$ 115.623,69, dos quais R$107.324,34 seriam pagos até o dia 29/04/2014, com recursos próprios ou mediante a obtenção de financiamento bancário.

Outrossim, ficou consignado que o autor pagaria o montante de R$ 8.299,35 (oito mil e duzentos e noventa e nove reais e trinta e cinco centavos), a título de entrada, parcelados em aproximadamente 9 vezes.

Entrementes, conforme confessado pelo autor e diante dos comprovantes de pagamentos de fls. 37/41, revela-se que aquele efetuou somente o pagamento do montante de R$ 1.459,35 (um mil e quatrocentos e cinquenta e nove reais e trinta e cinco centavos) da entrada e mais R$ 4.866,00 (quatro mil e oitocentos e sessenta e seis reais) para o corretor de imóveis Cassio Rodrigues.

Também é possível constatar que o autor não quitou a parte “ b” do quadro V do instrumento contratual (fl. 25-v), no valor de R$R$ 107.324,34 (cento e sete mil e trezentos e vinte e quatro reais e trinta e quatro centavos) e nem providenciou junto a instituição financeira a obtenção desta quantia. Os documentos juntados à inicial não trazem nenhuma prova neste sentido.

A responsabilidade pela obtenção do financiamento, segundo a cláusula 3.5 do instrumento contratual (fl. 27-v), é da parte autora, cabendo a construtora somente a entrega dos documentos de constituição do imóvel.

Nesse sentido, é irrelevante a justificativa apresentada pela parte autora de que deixou efetuar o pagamento de algumas parcelas da entrada e também de buscar o financiamento bancário por existência de suposto atraso na obra, tendo em vista que o ordenamento jurídico dispõe meios próprios para que seja garantido o direito do interessado em casos como esse, como por exemplo, a própria resolução contratual e pagamento de indenização.

O requerente, não pode, ao livre alvedrio, simplesmente deixar de efetuar o pagamento, porque acredita que a obra não será entregue dentro do prazo. Veja-se, não se trata do instituto da exceção de contrato não cumprido.

Ainda no mesmo contexto, revela-se do instrumento contratual, mais especificamente em sua cláusula 6.1 (fl. 28-v), que no caso de inadimplemento, o comprador será notificado judicial ou extrajudicialmente para purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias. Vejamos:

6.1 – A mora do COMPRADOR será cosntituída mediante notificação judicial ou extrajudicial enviada ao comprador no endereço por ele fornecido no Quadro “II” do “ Preâmbulo”, com prazo de 15 (quinze) dias, a contar da data do recebimento da notificação, para a sua purgação (...)”

Nesse aspecto, verifica-se que a empresa ré colacionou aos autos um Telegrama enviado no endereço indicado pelo autor (fls. 117/118), em 23 de maio de 2014, ou seja, após o vencimento do prazo para o pagamento, no qual o intimava para dar início ao processo de financiamento.

Nesse ponto, o reclamante se insurge, alegando que não consta na notificação o aviso de possibilidade de resilição unilateral, eis que só o intima para efetuar o financiamento. Como argumento, também alegou que diversas foram as reclamações e pessoa prejudicadas pela resilição unilateral da requerida.

A testemunha autoral Cássio Rodrigo Xavier Martins, assim pontuou em audiência de instrução e julgamento (cd à fl 174):

“Eu trabalho na imobiliária que vendia os imóveis da Rodobens e sei que eles tem a prática de atrasar a entrega da obra e fazer distrato sem avisar as pessoas. Esse é o caso seu Marcos. Eu, inclusive, estou respondendo vários processos.”

Todavia, tenho que os argumentos expendidos não comportam agasalho. Ora, a despeito de não constar a penalidade na notificação, a cláusula 6.3 do contrato de compra e venda (fl. 28-v) é expressa e clara ao dispor que caso não haja o adimplemento do preço pactuado, aplica-se a resolução contratual. Senão vejamos:

6.3 Inobstante seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, este contrato será resolvido de pleno direito:

i) se o COMPRADOR não pagar quaisquer uma das parcelas relativas ao Preço pactuado, pertencente a PARTE A ou à PARTE B, aplicando-se, em especial as condições ajustadas para o inadimplemento e resolução contratual;

Aliás, o pagamento é de praxe, e faz parte dos contratos bilaterais, os quais devem ser regidos de acordo com a função social do contrato e boa-fé objetiva.

Portanto, o que se verifica é o não cumprimento pelo autor do contrato entabulado pelas partes, estando ele inadimplente frente ao pagamento as parcelas prevista na Parte A E B do Quadro-Resumo, sem que tenha diligenciado no sentido de obter o crédito necessário, e sem que se possa atribuir qualquer responsabilidade à contestante pelo não cumprimento do dispositivo.

Desta forma, não há qualquer irregularidade ou nulidade na resilição unilateral levada a efeito pela parte ré, ao contrário, o instituto se apresenta como mero exercício regular de um direito.

(...)

Por fim, no que tange a eventual devolução de valores pagos, ante a rescisão do contrato, contata-se que não houve qualquer pedido do autor na inicial com relação a isso. É consabido que, ao proferir uma decisão, o julgador deve ficar adstrito ao pedido formulado pelas partes, para impedir que se configurem os conhecidos vícios de decisões citra, ultra e extra petita.

A doutrina costuma chamar essa vinculação do juiz de princípio da adstrição, congruência ou correlação, sendo vedado ao magistrado conceder ao autor aquilo que vai além do pedido, a chamada decisão “ultra petita”, conforme inteligência do art.492 do CPC. Ipsi litteris:

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

A contestação padrão apresentada pela parte ré e o pedido efetuado na impugnação não são aptos à ensejar uma análise por parte deste Juízo. Colho aresto neste sentido:

(...)

Destarte, deixo de analisar a matéria quanto à devolução de valores efetivamente pagos, nada obstando que a parte autora ajuíze a ação pertinente para reaver o que entender dedireito.

Diante do exposto, e por tudo que dos autos constam, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos contidos na inicial.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro no importe de R$ 10% do valor da causa, nos termos do art. 85,§§2 ° e 3o do CPC.

Contudo, face ao deferimento de gratuidade de justiça em favor da parte autora, mantenho suspensa a exigibilidade, assim, tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte autora, no prazo de 5 (cinco) anos, contados da sentença, conforme a dicção do art. 98, §3o, do CPC.

Certificado o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os presentes autos.

P.R.I.

Cumpra-se.” (destaquei)

Portanto, não há que se falar em início da prescrição a partir da sentença como quer fazer valer a parte autora/apelante, isso porque a rescisão contratual unilateral operou-se muito antes, por culpa do recorrente Marcos, conforme sentença acima transcrita.

Assim, não merece provimento o apelo do autor Marcos, devendo ser mantida incólume à ilação de prescrição da restituição da comissão de corretagem.

De outra feita, no que toca à apelação da requerida
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA., infere-se que deve prosperar em parte, conforme será adiante exposto.

A apela Sistema entende justo que ela, parte inocente na rescisão contratual, retenha a título de cláusula penal, parte dos valores pagos pela parte autora, o qual deve corresponder a 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas pelo desistente em contrato de compra e venda de imóveis.

Em contrapartida, a sentença recorrida fixou o percentual de retenção em 10%. A propósito, e
is os fundamentos da sentença recorrida Id. 150738692 no tocante:

“(...)

Fundamento e decido.

(...)

DO MÉRITO

Pois bem. A teor das provas dos autos, infere-se que as partes firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda com a requerida, referente à unidade imobiliária n. 498, localizada no empreendimento denominado “Condomínio Rio Jangada”, pelo valor total de R$ 115.623,69 (cento e quinze mil, seiscentos e vinte e três reais e sessenta e nove centavos). O autor, em razão da rescisão contratual de forma unilateral pela requerida requer a restituição dos valores pagos.

I – RELAÇÃO DE CONSUMO E ÔNUS PROBATÓRIO.

(...)

Assim, é direito do consumidor ter revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato superveniente. Portanto, independentemente do caráter do contrato, encontrando-se presente uma relação de consumo, a questão deverá, necessariamente, ser analisada dentro dos parâmetros do artigo 51 do CDC.

Nesse diapasão, considerando que o pedido de inversão do ônus probatório não foi apreciado por ocasião do despacho inicial, passo a fazê-lo neste ato sentencial.

À luz do código consumerista, DEFIRO a inversão do ônus probatório, ante a verossimilhança das alegações da autora e a sua condição de hipossuficiência.

II – (IN)APLICABILIDADE NORMATIVA - Lei 13.786/2018

Cumpre esclarecer que em dezembro de 2018 fora editada a Lei 13.786/2018, alterando disposições da Lei no 4.591/64 e da Lei no 6.766/79. Analisando os dispositivos, verifica-se que o legislador cuidou de regular os requisitos que devem ser observados no instrumento, quando da celebração do contrato; também disciplinou penalidades a serem aplicadas ao inadimplente, frente à resolução do contrato.

Ocorre que a novel legislação não se aplica aos contratos celebrados antes da sua vigência, por conta dos requisitos a serem observados após a sua vigência e em respeito ao art. 5o, inciso XXXVI, da Constituição Federal, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito. No mesmo sentido, o art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro determina que a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.

Portanto, considerando que a relação jurídica estabelecida entre as partes é anterior, tenho pela inaplicabilidade da Lei 13.786/2018.

III -
DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

Considerando que a sentença nos autos n. 51683-82.2014.811.0041, julgou improcedente o pedido de manutenção do contrato, ou seja, reconheceu como possível a rescisão contratual por parte da requerida, passo a analise da devolução dos valores pagos , a autora possui o direito a devolução das parcelas por ela já pagas, pois, caso contrário, haveria o enriquecimento ilícito da parte requerida, que, além de ter o bem, objeto do contrato, acabaria por reter o valor das prestações efetivamente pagas.

Dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis mediante pagamento em prestações, bem como na alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado
.

Como se infere do artigo acima, na rescisão contratual, mesmo no caso de inadimplência dos consumidores, têm eles direito ao recebimento do que pagaram.

No entanto, a legislação permite a dedução do valor pago pela requerente para fins de abatimento para cobrir as despesas administrativas e de venda e publicidade.

O correto é a retenção de apenas parte das parcelas que foram pagas, para fins de cobrir as despesas administrativas, mas não o equivalente ao estipulado no contrato.

Nesse sentido, entendo perfeitamente razoável o percentual de retenção no importe de 10% (dez por cento) sobre o montante total efetivamente pago pelo requerente, considerando, ainda, o retorno do imóvel ao patrimônio da ré, com certeza valorizado pelo com o decorrer do tempo.

A propósito, nesse sentido, eis o seguinte precedente:

"A retenção de 10% do valor das parcelas pagas, lado outro, é suficiente à remuneração das perdas e das despesas do contrato, pois não é ônus do comprador - consumidor responder por despesas de divulgação do empreendimento, perda de lucro da vendedora que é própria do risco do negócio, além de prejuízo ou perda de lucro algum acarretar a rescisão em questão, porquanto a outro comprador será oferecido o imóvel, e cobrados os mesmo custos de propaganda, próprios do negócio da apelante. Ressalva-se, todavia, eventual direito da apelante de, em ação própria, cobrar quantia que foi devida pelo uso do imóvel. (TAMG, 9a Câmara Cível, AC No 447.470-0, relatora: Juíza Márcia De Paoli Balbino, data do julgamento: 7/5/2004)

Entrementes,
conforme confessado pelo autor e diante dos comprovantes de pagamentos, revela-se que aquele efetuou somente o pagamento do montante de R$ 1.459,35 (um mil e quatrocentos e cinquenta e nove reais e trinta e cinco centavos) da entrada e mais R$ 4.866,00 ( quatro mil e oitocentos e sessenta e seis reais) para o corretor de imóveis Cassio Rodrigues, o qual está prescrito.

Nota-se que o que resta a ser restituído ao requerente é o sinal.

Logo, considerando que o autor efetuou o pagamento no importe de R$ 1.459,35 (um mil e quatrocentos e cinquenta e nove reais e trinta e cinco centavos), a ré deverá restituir o montante de R$ 1.313,42 (um mil trezentos e treze reais e quarenta e dois centavos), de forma simples, já deduzido o percentual de 10%.

IV- DOS DANOS MORAIS

Por fim, sem maiores digressões, também não prospera o pedido de danos morais, porquanto não houve inadimplemento contratual da parte requerida. Aliás, é sedimentado que o mero descumprimento contratual não enseja a indenização por danos morais.

O fato narrado não se traduziu em sentimento lesivo a intimidade e personalidade do requerente, capaz de gerar atingir sua moral.

Insta registrar que, a vida em sociedade gera pequenas perdas que devem ser absorvidas e suportadas pela pessoa humana, pois ao revés, chegaríamos à total impossibilidade de convivência social.

Pequenos aborrecimentos, transtornos e dissabores fazem parte do cotidiano nas relações comerciais, devendo ser suportados. Nesse contexto, colaciono os seguintes julgados do STJ:

(...)

Ante o exposto:

a) RECONHEÇO a prescrição do pedido concernente a restituição dos valores pagos a título de corretagem, e em consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, no tocante a este pleito, com fulcro no art. 487, inciso II do CPC;

b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para CONDENAR as rés, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 1.313,42 (um mil trezentos e treze reais e quarenta e dois centavos) devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

Diante da sucumbência recíproca, condeno, as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizada (50% cada uma), nos termos do artigo 85, §§ 2o do Código de Processo Civil. Contudo, frente a concessão da gratuidade de justiça à parte autora, resta isenta do pagamento.

Com o trânsito em julgado, certifique-se, procedendo às anotações de estilo, após arquivem-se os autos.

Publique-se. Intime-se. Cumpra-se.

Cuiabá/MT.

Edna Ederli Coutinho

Juíza de Direito designada para o NAE

(Assinado e datado digitalmente)”

Como se vê, a togada singela arbitrou a razoável retenção de 10% do montante pago pelo autor por conta de sua culpa no inadimplemento contratual, constando em tópico específico que entendia pela não aplicação da Lei n° 13.786/2018 (
alterando disposições da Lei no 4.591/64 e da Lei no 6.766/79)
ao caso em comento, isto porque o contrato em análise é anterior a inovação legal.

Neste sentido, à luz do art. 53 do CDC e considerando
a existência de ato jurídico perfeito no contrato objeto da lide, em contraposição à vigência da
Lei n° 13.786/2018, infere-se escorreito o raciocínio de retenção levado a efeito na sentença recorrida, sobretudo porque não comprovada qualquer perda pela não consecução do negócio, tampouco demonstração de impedimento na revenda do bem, ou, ainda, algum aumento das despesas com a resolução da avença. A propósito, já decidi:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI PAGO – MANUTENÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL NÃO EDIFICADO E AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO – NÃO CABIMENTO – RETENÇÃO DE ARRAS – IMPOSSIBILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos, para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, sendo que o percentual 10%, na hipótese dos autos, se mostra justa e razoável, sobretudo porque não comprovada qualquer perda pela não consecução do negócio, tampouco demonstração de impedimento na revenda do bem, ou, ainda, algum aumento das despesas com a resolução da avença. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição pela indisponibilidade do bem. Na hipótese, o valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, de caráter confirmatório, de modo que incabível a retenção das arras confirmatórias.” (TJMT, N.U 1008190-50.2017.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 17/04/2023)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – FINANCIAMENTO REPROVADO - RETENÇÃO DE 10% – DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFASTADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos. Afigura-se excessiva a retenção de 25% das parcelas pagas, quando o promitente comprador sequer fez uso/habitou o imóvel, impondo-se a redução no percentual mínimo de 10%, cujo valor deve ser acrescidos de juros de mora e correção monetária. É indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por danos morais. Deve ser afastada a condenação em litigância de má-fé, à mingua de elementos que corroborem conduta desleal da parte no processo. Recurso parcialmente provido.” (N.U 1007203-60.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/12/2022, Publicado no DJE 19/12/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM- PRESCRIÇÃO TRIENAL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - MANUTENÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA - INEXISTENTE - RECURSO DESPROVIDO.
A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP).

Na rescisão contratual de compra e venda de imóvel por iniciativa ou por inadimplência do comprador, a retenção dos valores pagos deve observar os parâmetros do contrato, que no presente caso é de 10%, em consonância com os precedentes da Corte Superior.
”(N.U 0060008-46.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019, Publicado no DJE 27/06/2019) (destaquei)

Assim, entendo escorreito ao caso a retenção na ordem de 10% do que o autor efetivamente pagou pelo contrato rescindido, conforme assinalado na sentença.

Já quanto ao termo inicial dos juros de mora, assiste razão a apelante Sistema, pois, de acordo com o entendimento do STJ,
“os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017). Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE – PERCENTUAIS EXORBITANTES – RESERVA FIXADA DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA MODIFICADA NESTE PONTO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). O princípio da causalidade determina que aquele que deu causa à instauração do processo deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. “A empresa demandada deu causa à propositura da ação, uma vez que não impugnou em sua defesa a alegada negativa de devolução dos valores sustentada na petição inicial e, de consequência, deve assumir o ônus sucumbencial, pela movimentação injustificada da máquina judiciária” (TJ-MT 10065931220188110003 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 14/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021) (N.U 1006931-86.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/02/2022, Publicado no DJE 18/02/2022)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo do autor Marcos, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo da
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA., para determinar que os juros moratórios do valor a ser restituído incidam a partir do trânsito da sentença e correção monetária a partir do desembolso.

Considerando que a parte requerida sucumbiu em parte mínima do montante total pedido pela parte autora na inicial, com fulcro no art. 86, parágrafo único, do CPC, condeno a parte autora por inteiro pelas despesas e honorários do processo.

O
bservando o disposto nos §§ 2°, 6° e 11 do art. 85 do CPC,
MAJORO
os honorários devidos para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizada.

Fica a exigibilidade de tais ônus suspensa em razão da gratuidade de justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/04/2023