Tribunal: TJMT
Processo: 1006467-16.2019.8.11.0006
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-08
Data de publicação: 2023-11-09

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – INÉPCIA DA INICIAL, NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA POR IRREGULARIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDAS E SOBRE OS LIMITES DE APLICAÇÃO DO ARTIGO 237-A DA LEI N. 6.015/73 – COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS EM REGISTRO ÚNICO – PRELIMINARES REJEITADAS – VALOR A SER DEVOLVIDO – DEMONSTRAÇÃO DO PAGAMENTO A MAIOR – RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA DEVIDA – VERBA HONORÁRIA – MAJORAÇÃO – ARTIGO 85, §§2o E 11 DO CPC – RECURSO NÃO PROVIDO.
Não há inépcia da inicial se identificados a causa de pedir e o pedido e há relação entre eles.
Inexiste nulidade da sentença por suposta irregularidade do procedimento administrativo de Suscitação de Dúvidas se não demonstrado cabalmente nenhum vício ou ilegalidade.
A aplicação do artigo 237-A da Lei de Registros Púbicos não é motivo para a anulação do decisum, sobretudo se não demonstradas a colisão de normas nem a ausência de fundamentação.
Consoante o artigo 237-A da Lei de Registros Públicos, após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, a cobrança de custas e emolumentos das averbações serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas.
Mantida a condenação das rés a devolverem a diferença cobrada a maior dos autores se não demonstrado que os cálculos apresentados estão incorretos.
Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006467-16.2019.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (APELADO), DANILO PIRES ATALA - CPF: 615.853.511-72 (ADVOGADO), IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (APELADO), CONSTRUTORA E IMOBILIARIA FARIAS - EIRELI - CNPJ: 10.553.175/0001-80 (APELADO), CONSTRUTORA E IMOBILIARIA FARIAS - EIRELI - CNPJ: 10.553.175/0001-80 (APELADO), CACERES CARTORIO DO 1 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS - CNPJ: 15.020.126/0001-03 (APELANTE), JEONATHAN SUEL DIAS - CPF: 016.662.601-50 (ADVOGADO), FRANCINE GOMES PAVEZI - CPF: 031.365.631-23 (ADVOGADO), RODRIGO CONINGHAM DE MIRANDA - CPF: 703.394.811-53 (ADVOGADO), VITOR CARMO ROCHA - CPF: 019.435.491-17 (ADVOGADO), CACERES CARTORIO DO 1 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS - CNPJ: 15.020.126/0001-03 (APELANTE), MARILIA FREIRE DE CAMPOS FONTES - CPF: 241.401.981-68 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – INÉPCIA DA INICIAL, NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA POR IRREGULARIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDAS E SOBRE OS LIMITES DE APLICAÇÃO DO ARTIGO 237-A DA LEI N. 6.015/73 – COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS EM REGISTRO ÚNICO –
PRELIMINARES REJEITADAS
–

VALOR A SER DEVOLVIDO – DEMONSTRAÇÃO DO PAGAMENTO A MAIOR – RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA DEVIDA – VERBA HONORÁRIA – MAJORAÇÃO – ARTIGO 85, §§2o E 11 DO CPC –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

Não há inépcia da inicial se identificados a causa de pedir e o pedido e há relação entre eles.

Inexiste nulidade da sentença por suposta irregularidade do procedimento administrativo de Suscitação de Dúvidas se não demonstrado cabalmente nenhum vício ou ilegalidade.

A aplicação do artigo 237-A da Lei de Registros Púbicos não é motivo para a anulação do
decisum
, sobretudo se não demonstradas a colisão de normas nem a ausência de fundamentação.

Consoante o artigo 237-A da Lei de Registros Públicos, após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, a cobrança de custas e emolumentos das averbações serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas.

Mantida a condenação das rés a devolverem a diferença cobrada a maior dos autores se não demonstrado que os cálculos apresentados estão incorretos.

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Cobrança julgada procedente
para determinar a devolução pelos requeridos da quantia de R$ 167.478,18, acrescida de juros de mora de 1%, a partir do evento danoso (art. 398 do CC e Súmula 54 do STJ) e correção monetária pelo INPC a partir da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ),
além do pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% do valor da condenação.

Os apelantes relatam que as apeladas são responsáveis pelos empreendimentos Residencial Universitário (que possui 5 etapas) e Residencial Dom Máximo (com 3 etapas), vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida. Postulam na presente demanda
a re
stituição de valores adimplidos à título de emolumentos para o 1o Ofício de Registro de Imóveis de Cáceres, MT, pois supostamente os valores pagos foram cobrados de forma contrária ao que dispõe o ordenamento jurídico, na medida em que a cobrança cartorária deveria ser considerada de forma única, enquanto a exação foi realizada de forma autônoma e isolada por cada unidade construída.

Arguem preliminar de nulidade da sentença por
error in procedendo
, tendo em vista que a inépcia da inicial que alegaram na contestação não foi enfrentada pelo juízo
a quo
.

Suscitam preliminar de ausência de manifestação sobre a irregularidade da tramitação da Suscitação de Dúvidas (Código n. 206101, Processo n. 7335-16.2016.8.11.0006), protocolada na Corregedoria Permanente de Cáceres/MT. Dizem que o procedimento do referido Incidente não foi observado, uma vez que ele
pode ser realizado pelo interessado na hipótese de negativa do cartório, fato esse não demonstrado pelas apeladas, pois de fato sequer houve a provocação para existência de negativa, tendo em vista o pronto pagamento ocorrido.

Arguem que não houve pronunciamento sobre os limites de aplicação do artigo 237-A da Lei n. 6.015/73, o que também enseja a anulação da decisão por falta de fundamentação.

Dizem que não foi abordada a inexistência de ponderação sobre a colisão de normas. Isso porque
as A
pelantes arguiram na contestação que a maioria dos valores cobrados se deram em decorrência do cumprimento das obrigações e prazo do art. 32, da Lei 4.591/64, pelo qual o incorporador deve fornecer a documentação para a fase de incorporação, portanto, em fase anterior à aplicação do art. 237-A, da Lei 6.015/73.

Ressaltam que não foram explicados
de onde provêm os valores considerados legais (R$ 73.276,85), e os valores considerados ilegais (R$ 167.478,18).

Em contrarrazões, as apeladas pugnam pelo não provimento do Recurso (ID. 176201226).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL

Os apelantes arguem preliminar de nulidade da sentença por
error in procedendo
, tendo em vista que a inépcia da inicial que alegaram na contestação não foi enfrentada pelo juízo
a quo
.

No entanto, a causa de pedir (cobrança e pagamentos indevidos) e o pedido (devolução do excedente pago de R$167.478,18) foram devidamente identificados pelas autoras, estando perfeitamente relacionados entre si, possibilitando a ampla defesa dos réus/apelantes, tanto é que assim procederam, inexistindo, portanto, irregularidade processual que possa justificar a pretendida anulação do
decisum
.

Por se tratar de matéria de ordem pública, sua análise nessa fase processual, não implica em supressão de instância.

Rejeito a preliminar.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO SOBRE A IRREGULARIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDAS

Os apelantes suscitam preliminar de ausência de manifestação sobre a irregularidade da tramitação do procedimento administrativo de Suscitação de Dúvidas (Código n. 206101, Processo n. 7335-16.2016.8.11.0006), protocolado na Diretoria do Foro da Comarca de Cáceres/MT. Dizem que o trâmite legal do referido Incidente não foi observado, uma vez que ele
pode ser realizado pelo interessado na hipótese de negativa do cartório, fato esse não demonstrado pelas apeladas, pois de fato sequer houve a provocação para existência de negativa, tendo em vista o pronto pagamento ocorrido.

A Suscitação de Dúvidas foi apresentada pelas apeladas em 12-8-2016 (ID. 176200045), na qual foi requerida a aplicação do artigo 237-A da Lei de Registros Públicos, para que até a averbação do
habite-se
as custas e emolumentos cartorários sejam cobrados em ato único.

Em 31-8-2016, a tabeliã do Cartório esclareceu que, pela incidência do artigo 237-A, §1o, da Lei n. 6.015/73, só a partir da emissão da carta de
habite-se
é que os valores poderão ser cobrados de forma individualizada (ID. 176200045 – pág. 28).

Em 20-3-2011, o Conselho Nacional de Justiça, em análise da matéria, definiu que o caso deve ser interpretado consoante a disposição do artigo 237-A da Lei n. 6.015/73, incluído pelo artigo 76 da Lei n. 11.977/2009 (ID. 176200045 – pág. 32). Essa orientação foi repassada à Diretoria do Fórum de Cáceres em 7-2-2018 pela tabeliã do respectivo Registro de Imóveis (ID. 176200045 – págs. 42/43).

Em 13-3-2019, o parecer do Ministério Público na Suscitação de Dúvidas também foi pela cobrança de registro único (ID. 176200045 – págs. 47/48).

Em 9-9-2019, o processo administrativo em questão foi julgado procedente (ID. 176200045 – págs. 49/52), não havendo nenhuma informação de que os apelantes tenham recorrido dessa decisão.

Pelo que consta nos autos, referido Incidente transitou em julgado para considerar que o pagamento dos emolumentos dos empreendimentos como aqueles vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida, deve ser feito em registro único, enquanto os apelantes estavam cobrando registro autônomo.

O fato de as apeladas terem quitado o valor considerado correto pelo Cartório na época não implica em renúncia ao seu direito de requerer judicialmente a devolução do montante que considera excedente.

Rejeito a preliminar.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇAO QUANTO À APLICAÇÃO DO ARTIGO 237-A DA LEI N. 6.015/73.

A incidência do artigo 32 da Lei n. 4.891/64, que teve sua redação alterada em 2021 e em 2022, com inclusão do artigo 273-A, §1o, na Lei de Registros Públicos, em 2009, em nada influencia na conclusão do julgamento, uma vez que a data dos registros de incorporação não exclui a utilização do pagamento das custas e emolumentos em ato único. Tanto é que, na contestação, os apelantes fazem referência apenas às alíneas “a” e “c” do artigo 32, as quais não são aptas para alterar o entendimento até aqui defendido.

Confira-se seu teor:

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
(Redação dada pela Lei no 14.382, de 2022)

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

(...)

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

(...)

Aliás, o artigo 237-A,
caput,
da Lei n. 6.015/73, trata, além da incorporação imobiliária, do registro do parcelamento do solo, em seu §1o, e deixa claro o seguinte:

Art. 237-A.
Após o registro do parcelamento do solo
OU
da incorporação imobiliária
, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.

§ 1o Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput
serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes
.

§ 2o Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.

§ 3o O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.

(Sem destaque no original).

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça adota o entendimento de que as custas e emolumentos referentes à quitação de lotes destinados à construção de imóveis, inclusive sob a modalidade de incorporação imobiliária, sujeitam-se à exceção prevista no artigo 237-A da Lei n. 6.015/73.

Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. EMOLUMENTOS DE AVERBAÇÕES E REGISTROS. ATO DE REGISTRO ÚNICO. ART. 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
. 1. Esta Corte tem entendimento no sentido de que a cobrança de custas e emolumentos referentes à quitação da aquisição de lotes destinados à construção de imóveis, sob a modalidade de incorporação imobiliária, sujeita-se à exceção prevista no art. 237-A, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), segundo o qual "após o registro da incorporação imobiliária, até o 'habite-se', todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único
" (REsp 1.522.874/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/6/2015, DJe 22/6/2015). 2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.489.036/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/9/2019, DJe de 18/9/2019.). (Sem destaque no original).

Como amplamente visto acima, não procede a alegação de colisão de normas nem de ausência de fundamentação.

Importante registrar ainda que, independentemente do procedimento de Suscitação de Dúvidas, a incidência do artigo 237-A da Lei n. 6.015 não pode ser afastada, não tendo sido apresentado nenhum argumento plausível para esse propósito.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

Sobre o valor devido à título de restituição, verifica-se que as próprias apeladas apresentam extrato em que consta que a quantia que devia ter sido cobrada era de R$73.276,85, conforme Tabela da Corregedoria (ID. 1762000042 – pág. 4). Como o montante por elas quitados foi de R$240.755,03, resulta numa diferença a maior de R$167.478,18, valor esse adotado pelo juízo
a quo
como devido. Como não houve Recurso das apeladas, é esse o montante a ser devolvido.

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso
e,

com fundamento no artigo 85, §§2o e 11, do CPC, majoro a verba honorária de 10% para 12% do valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/11/2023