Tribunal: TJMT
Processo: 1004282-82.2017.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-12

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO PERFECTIBILIZADA – FINANCIAMENTO EM ANDAMENTO JUNTO AO BANCO – VENDA PARA TERCEIRO – RESSARCIMENTO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS PARA MELHORIA – PARCIAL COMPROVAÇÃO – DANO MORAIS VERIFICADOS – RECURSO PROVIDO.
O dano material, comprovado mediante recibos, deve ser indenizado àquele que despendeu de recursos para a melhoria do imóvel com o intuito de financiá-lo.
A frustração das expectativas dos autores de realizar o sonho da casa própria, aliado ao fato de ter efetivado benfeitorias do imóvel para aprovação do financiamento, ultrapassa o mero aborrecimento, justificando a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004282-82.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE

OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MATHEWS GIOVANNI ARAUJO DA SILVA - CPF: 040.608.391-67 (APELANTE), CELSO LOPES SANTANA JUNIOR - CPF: 037.327.151-40 (ADVOGADO), JOSE AUGUSTO MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 051.957.731-06 (ADVOGADO), LONGUINALDO LEONEL DA SILVA - CPF: 432.898.781-04 (APELANTE), EDIVALDO FARINELI OLIVEIRA - CPF: 621.180.561-68 (APELADO), WESLEY LOPES DA SILVA MARTINS - CPF: 712.916.101-97 (ADVOGADO), ANTONIO CORREA DA SILVA - CPF: 138.104.561-87 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), SONIA MARIA HESPANA DA SILVA - CPF: 953.018.871-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO PERFECTIBILIZADA – FINANCIAMENTO EM ANDAMENTO JUNTO AO BANCO – VENDA PARA TERCEIRO – RESSARCIMENTO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS PARA MELHORIA – PARCIAL COMPROVAÇÃO – DANO MORAIS VERIFICADOS –
RECURSO PROVIDO
.

O dano material, comprovado mediante recibos, deve ser indenizado àquele que despendeu de recursos para a melhoria do imóvel com o intuito de financiá-lo.

A frustração das expectativas dos autores de realizar o sonho da casa própria, aliado ao fato de ter efetivado benfeitorias do imóvel para aprovação do financiamento, ultrapassa o mero aborrecimento, justificando a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1004282-82.2017.8.11.0003

APELANTES:

MATHEWS GIOVANNI ARAUJO DA SILVA E OUTRO

APELADO:

EDIVALDO FARINELI OLIVEIRA E OUTRO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de recurso de apelação cível interposto por
MATHEWS GIOVANNI ARAUJO DA SILVA
e
LONGUINALDO LEONEL DA SILVA
, contra sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT,
Dr. Jorge Iafelice dos Santos
, lançada nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais n. 1004282-82.2017.8.11.0003, ajuizada em desfavor de
ANTONIO CORREIA DA SILVA, EDIVALDO FARINELI OLIVEIRA
e
SONIA MARIA HESPANA DA SILVA
, que julgou improcedentes os pedidos da inicial, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade da verba foi suspensa por força do que prevê o art. 98, §3o do mesmo
Códex
.

Ainda, julgou improcedentes os pedidos da ação reconvencional, condenando os reconvintes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, também fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade da verba também foi suspensa, por litigarem sob o pálio da justiça gratuita.

Os apelantes-autores, em suas razões recursais, aduzem que alugaram o imóvel residencial de propriedade do demandado Edevaldo, entretanto, este vendeu o bem aos requeridos Antônio e Sonia, por meio de permuta.

Argumentam que ajuizaram a presente ação buscando a reparação por danos morais e materiais em decorrência da desistência negocial por parte dos apelados, pois não respeitaram o direito de preferência.

Informam que posteriormente o Sr. Edivaldo transacionou com o autor, Sr. Longuinaldo, a venda do imóvel, sendo que os apelantes permaneceram do imóvel na condição de locatários entre junho e novembro de 2015.

Discorrem que em setembro de 2015 o imóvel em discussão foi vendido pelo apelado Edivaldo à Sra. Paulicéia Dias dos Santos, e que em outubro de 2015 os apelados Sonia Maria e Antônio Correa realizaram a transferência de propriedade diretamente à Sra. Paulicéia.

Mencionam que Juízo
a quo
entendeu que não houve desrespeito à ordem de preferência na aquisição/venda do imóvel litigioso, ante a frustrada aprovação do crédito, entretanto, aduzem que não houve pagamento do crédito em decorrência do imóvel litigioso já ter sido transferido para à Sra. Paulicéia.

Apontam que consta nos autos a informação de aprovação/pré-aprovação do financiamento em prestações de R$793,66 (setecentos e noventa e três reais e sessenta e seis centavos), a serem pagas no prazo de 360 meses, conforme tela do sistema fornecida pelo Banco do Brasil.

Elucidam que o procedimento de avaliação de crédito imobiliário é dividido em etapas até a conclusão com o efetivo pagamento, sendo que já havia concluído as etapas de simulação do financiamento (1a etapa), proposta (2a etapa) e documentos dos vendedores (3a etapa).

Mencionam que a aprovação do crédito demorou justamente pela inobservância ao direito de preferência e que o imóvel precisava ser reformado para avaliação, tanto que só tomaram conhecimento sobre a venda à Sra. Paulicéia, por informação do próprio Banco do Brasil.

Assim, pugnam pela reforma da sentença, mediante o provimento do presente recurso, a fim de que os pedidos formulados na inicial sejam julgados procedentes (Id. 148550227).

Nas contrarrazões apresentadas por
Edivaldo Farineli Oliveira
, este requer o desprovimento do recurso, sob o fundamento de que não há prova da aprovação do financiamento em nome de Mathews Giovanni Araújo da Silva, aliado ao fato de que não pode atestar desrespeito à ordem de preferência na aquisição/venda do bem, pois não há averbação do contrato locatício na matrícula do imóvel.

Argumenta que não foram realizadas as reformas pontuais que tinha com o escopo exclusivo de avaliação imobiliária, a fim de obtenção de aprovação de crédito.

Informa que a testemunha do autor (esposa), Sra. Valdenice de Oliveira, ouvida na instrução, relatou que estavam pensando em reformar o imóvel, mas que ainda não tinham feito. E que a testemunha Marcus Vinícius dos Reis Maia informou que a tentativa de liberação de crédito se tratava de pré-cadastro.

Assim, assinala que inexiste no feito prova de que a situação citada tenha acarretado prejuízo de ordem material e moral aos autores, hábil a ensejar reparação com tal fundamento, razão pela qual pugna pela manutenção da sentença (id. 148550230).

Os apelados
Antônio Correa da Silva
e
Sonia Maria Hespana da Silva
, também apresentaram contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença, ao argumento de que ônus de comprovar os fatos alegados é da parte autora, o que não restou demonstrado a contento (id. 148550231).

Os apelantes são beneficiários da assistência judiciária, consoante certificado nos autos (id. 149341685 - Pág. 1).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Dessume-se dos autos que, em meados de outubro de 2014, mediante contrato escrito (id. 148550176), os requeridos SÔNIA MARIA HESPANA DA SILVA e ANTONIO CORREA DA SILVA, proprietários do imóvel urbano matriculado sob o no. 66.787, ora em litígio, permutaram-no com o requerido EDIVALDO FARINELLI DE OLIVEIRA, em troca de determinada área rural, comprometendo-se, reciprocamente, a realizar a respectiva outorga definitiva, o que, no entanto, ocorreu tão somente em relação aos lotes rurais.

Depreende-se que, verbalmente, LONGUINALDO LEONEL DA SILVA e EDIVALDO FARINELI OLIVEIRA transacionaram o imóvel em questão, e que, entre junho e novembro de 2015, aquele permaneceu no local na condição de locatário, procedendo ao pagamento dos aluguéis devidos.

Já em meados de 2015, o imóvel foi vendido por EDIVALDO FARINELLI DE OLIVEIRA a PAULICÉIA DIAS DOS SANTOS, e que, a fim de regularizar a situação legal do bem, em 25 de setembro de 2015, mediante contrato escrito (id. 148550178), SONIA MARIA HESPANHA DA SILVA e ANTONIO CORREA DA SILVA, então proprietários legais, firmaram compromisso de transferir a propriedade diretamente à novel adquirente, a qual, inclusive, a partir de setembro de 2015, passou a receber o pagamento dos alugueres pelos autores.

Os autores ajuizaram a presente ação buscando a reparação por danos morais e materiais, em decorrência da desistência negocial por parte dos apelados.

Os autores alegaram na inicial que o imóvel objeto da lide seria vendido a eles pelo valor de R$ 135.000,00 (cento e trinte e cinco mil reais), sendo R$ 100.000,00 (cem mil reais) oriundo de financiamentos e R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), mediante recursos dos requerentes a ser adimplido na data de liberação do financiamento.

Além disso, informaram que ficou ajustado que os requerentes morariam no imóvel pagando aluguel no valor de 1.000,00 (um mil reais) até a finalização de toda a documentação e consequente aprovação do financiamento e que toda e qualquer reforma necessária no imóvel, visando amoldamento nos critérios do Banco financiador seriam abatidos, em sua totalidade, no valor da entrada, bem como os valores gastos com documentação.

Relataram, ainda, que para levantar o dinheiro e conseguir a liberação do financiamento, venderam o carro da família e usaram todo o recurso que economizaram por anos, fruto de um perseverante sacrifício, com o único objetivo de conquistar o sonho da casa própria.

Entretanto, depois da aprovação do financiamento, ao retirar uma matrícula atualizada do imóvel, constataram que a casa foi vendida para outra pessoa, a Sra. PAULICÉIA DIAS DOS SANTOS.

Diante disso, postularam o ressarcimento do dano material na monta de R$15.622,99 (quinze mil e seiscentos e vinte e dois e noventa e nove centavos), referente as melhorias realizadas no imóvel, para fins de aprovação do financiamento e, dano moral na quantia de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), em razão dos transtornos sofridos.

Após detida análise dos autos, adianto que o recurso merece provimento. Explico:

De início, em que pese o entendimento lançado pelo d. magistrado sentenciante pautar-se na Lei de Inquilinado (Lei no 8.245/1991), que preconiza em seu art. 33, a necessidade de averbação do contrato de locação no competente Cartório de Registro de Imóveis para que, só então, o locatário tenha a preferência pela compra e venda do imóvel locado, na hipótese, evidente que o negócio jurídico firmado diz respeito a promessa verbal de compra e venda de bem imóvel, de modo que a locação é apenas um reflexo de tal avença.

Sob essa perspectiva, pertinente reconhecer que o direito violado transcende as questões tratadas na lei do inquilinato, eis que incontroverso nos autos a compra e venda, além de devidamente comprovada as tratativas junto a instituição financeira para aprovação do financiamento, mediante a indicação do imóvel objeto da lide (id. 148547499 - Pág. 6), aliado a existência de prova material em relação as benfeitorias

realizadas com o escopo exclusivo de avaliação imobiliária.

Não bastasse isso, a fim de confirmar a busca pelo financiamento da casa, há um laudo de avaliação do imóvel (id. 148547499 - Pág. 1), assinado pelo engenheiro Frederico Fortaleza Silva, cujo ato é exigido pelo banco como requisito para a sua aprovação.

Nesse passo, o art. 1219 do Código Civil diz que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis além de exercer o direito de retenção pelos valores despendidos.

E é com amparo nesse dispositivo legal é que nasce o direito da parte autora em ser indenizado pelos danos que sofreu na ordem material e moral, haja vista que o imóvel em questão foi alienado para terceira pessoa, enquanto buscava recursos para o pagamento do preço proposto pelo proprietário.

No que diz respeito aos prejuízos materiais, pelos documentos acostados nos ids. 148547495 a 148547497, é possível reconhecer o gasto de
R$ 7.432,02 (sete mil, quatrocentos e trinta e dois reais e dois centavos)
.

Deixo de considerar os recibos de: id. 148547495 - Pág. 5, uma vez que da quantia de R$ 800,00, está cortado; enquanto o de id. 148547496 - Pág. 1, diz respeito a montagem e desmontagem de armários; o de id. 148547496 - Pág. 6 – DARF no valor de R$ 170,97, está em duplicidade; o de id. 148547496 - Pág. 7, por se tratar gastos com box e pia de banheiro (benfeitorias voluptuárias) e o de id. 148547497 - Pág. 5, não atestar com exatidão a quantia recebida pelo serviço de limpeza do terreno.

Portanto, a parte apelada deve ressarcir a parte autora, a titulo de danos materiais, o importe de
R$ 7.432,02 (sete mil, quatrocentos e trinta e dois reais e dois centavos)
.

No que tange ao
abalo moral
, tenho que os danos restaram plenamente verificados no caso em tela, pois a angústia e o desconforto dos requerentes, que planejaram adquirir a casa própria, tiveram suas expectativas frustradas, o que ultrapassara o mero dissabor. propósito:

A

“APELAÇÃO CÍVEL – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ROMPIMENTO UNILATERAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – FRUSTRAÇÃO DO SONHO DA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA E PRATICAMENTE ÀS VÉSPERAS DO MATRIMÔNIO DA PROMITENTE COMPRADORA – SITUAÇÃO QUE ENSEJOU ABALO PSICOLÓGICO E QUE, INCLUSIVE, FORÇOU A PROMITENTE COMPRADORA A TER QUE SUBMETER A TRATAMENTO MÉDICO, CUJA CAUSA ATRIBUI AO ABALO EMOCIONAL SOFRIDO – DANO MORAL VERIFICADO –ARBITRAMENTO EM VALOR RAZOÁVEL – APELAÇÃO PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA. A ação de indenização tem por pressuposto a demonstração do ilícito e da obrigação de indenizar, que se verificados, levam à procedência do pleito indenizatório, com o arbitramento em valor razoável e que atenda ao caráter pedagógico.
É fato gerador de danos morais a frustração da aquisição da casa própria, máxime se demonstrada a culpa, exclusiva, dos promitentes vendedores pelo rompimento da promessa de compra e venda de imóvel residencial
e se demonstrado, ainda, o resultado do abalo psicológico sofrido pela promitente compradora, representado pela alegação, não desconstituída, de que a situação desencadeou a necessidade da promitente compradora, ter de submeter, logo após o rompimento da contratação, a tratamento médico – e cirurgia – decorrente de dor abdominal/gastrite”. (TJ-MT 00171619220158110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 27/01/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2021)

‘APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO INVIABILIZADO – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – PAGAMENTO DE SINAL –
NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL CONFIGURADO
– VALOR ARBITRADO MANTIDO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO RECONHECIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS APLICADOS – RECURSO DESPROVIDO. Não há se falar em comissão de corretagem, mas sim de sinal dado para que se iniciasse as tratativas acerca da compra e venda do imóvel, e não pagamento aos corretores. E havendo o pagamento do sinal, mas não concluída a relação negocial, por falha na prestação de serviço quando não há informação acerca do arquivamento de seus documentos e de que não havia mais unidades referente ao empreendimento contratado, a restituição do valor pago se impõe. O mero descumprimento contratual não enseja a indenização por dano moral.
Porém, no caso, houve a expectativa em obter a casa própria, o que foi ilidido pela demora e falha na prestação de seu serviço, o que gera a responsabilidade de indenizar.
A indenização pelo dano moral deve ser arbitrada de acordo com a capacidade financeira do ofensor e a extensão da ofensa suportada pelo ofendido, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. “[...] 4. A revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula n. 7 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso [...]”. (AgRg no AREsp 710.470/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2015, DJe 15/12/2015). (TJ-MT - APL: 00101992420138110041 MT, Relator: NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 28/11/2017, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 01/12/2017)

No que diz respeito à quantificação do dano moral, é verdade que a indenização não tem o objetivo de reparar a dor, mas de compensá-la de alguma forma, minimizando os sofrimentos dos beneficiários, devendo o julgador, ao fixar o quantum, agir com cautela e bom senso.

Cabe, pois, ao Julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, consiga no propósito educativo da pena, inibi-lo de novos atos lesivos, por sentir a gravidade e o peso da condenação; de outro lado a vítima, pelo grau de participação no círculo social e pela extensão do dano suportado, deve sentir-se razoável e proporcionalmente ressarcida.

Desse modo, entendo que a indenização deve ser fixada em
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, levando em consideração a extensão dos danos e a capacidade econômica dos ofensores e dos ofendidos.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para julgar parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, no importe de R$ 7.432,02 (sete mil, quatrocentos e trinta e dois reais e dois centavos), atualizado com juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (Súmula 54, STJ) e correção monetária pelo INPC a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43, STJ) e danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizado com juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (Súmula 54, STJ) e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ ).

Por consequência, condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023