Tribunal: TJMT
Processo: 1024341-35.2021.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-15
Data de publicação: 2023-03-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ESTIMATÓRIA OU “QUANTI MINORIS” – VENDA DE IMÓVEL – VÍCIO REDIBITÓRIO – DIMINUIÇÃO DO VALOR DO BEM - CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO – PRELIMINAR ACOLHIDA - SENTENÇA ANULADA - RECURSO PROVIDO.
1. O julgamento antecipado da lide somente deve ser aplicado quando a causa estiver efetivamente pronta para julgamento, tanto na perspectiva do direito quanto da dos fatos, o que não visualizo no caso em apreço, de modo que a nulidade da sentença é medida que se impõe.
2. Com efeito, as circunstâncias fáticas delineadas nos autos conduzem à necessidade de instrução processual, a fim de possibilitar às partes fazerem prova quanto à matéria controversa, qual seja, a redução do valor do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024341-35.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Evicção ou Vicio Redibitório]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[TANIA MARA FISCHER DE CARVALHO - CPF: 451.884.831-49 (APELADO), RODRIGO DIEGO DE CARVALHO - CPF: 898.524.351-91 (ADVOGADO), ODEMAR LEOTTI - CPF: 130.978.811-15 (APELANTE), SILVANO MACEDO GALVAO - CPF: 531.880.801-82 (ADVOGADO), ADELICE ALVES DA CONCEICAO - CPF: 420.522.891-00 (APELANTE), LUCIANO MEDEIROS CRIVELLENTE - CPF: 698.564.941-68 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ESTIMATÓRIA OU “QUANTI MINORIS” – VENDA DE IMÓVEL – VÍCIO REDIBITÓRIO – DIMINUIÇÃO DO VALOR DO BEM - CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO – PRELIMINAR ACOLHIDA - SENTENÇA ANULADA - RECURSO PROVIDO.

1. O julgamento antecipado da lide somente deve ser aplicado quando a causa estiver efetivamente pronta para julgamento, tanto na perspectiva do direito quanto da dos fatos, o que não visualizo no caso em apreço, de modo que a nulidade da sentença é medida que se impõe.

2. Com efeito, as circunstâncias fáticas delineadas nos autos conduzem à necessidade de instrução processual, a fim de possibilitar às partes fazerem prova quanto à matéria controversa, qual seja, a redução do valor do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ODEMAR LEOTTI e ADELICE ALVES DA CONCEICAO, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da Ação Estimatória ou “Quanti Minoris” no. 1024341-35.2021.8.11.0041, ajuizada por TANIA MARA FISCHER DE CARVALHO, nos termos do artigo 487, I, do CPC, julgou procedentes os pedidos iniciais, para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento do valor de R$ 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil reais), valor este que compreende o abatimento de metade do valor pago pelo imóvel do objeto do contrato (R$ 125.000,00), acrescido da multa contratual prevista de (R$ 50.000,00). Por consequência, condenou-os ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC (ID 151982652).

Irresignados, os réus/apelantes pugnam, preliminarmente, pelo parcelamento das custas processuais em 06 (seis) vezes mensais e consecutivas, dado os apelantes não terem como desembolsar R$ 5.250,00 (cinco mil duzentos e cinquenta reais).

Destacam que, a sentença não analisou todas as matérias de mérito aventadas na contestação, que seriam questões essenciais ao deslinde da controvérsia.

Alegam que, na inicial, não foi indicado nenhum prejuízo decorrente do negócio pactuado entre as partes. E, embora se tratar de discussão de vício redibitório, não houve indicação de qualquer redução da potencialidade de uso do bem. Aliás, o bem foi vendido por mais de 50% do valor da negociação em testilha.

Defendem que, não se pode admitir prova realizada em flagrante oposição à LGPD.

Sustentam que o feito necessita de dilação probatória, mormente a produção de prova testemunhal, a fim de demonstrar que a apelada tinha outra posse nas adjacências do imóvel em questão e que a vendeu por preço superior ao do contrato em testilha, antes da propositura da presente demanda, o que afasta a ocorrência de prejuízo decorrente do negócio pactuado entre as partes. Isto é, não houve indicação de qualquer redução da potencialidade de uso do bem.

Argumentam que, a inicial é inepta, uma vez que a apelada trata uma questão de posse como se fosse propriedade, de maneira que não há como discutir evicção/vício redibitório.

Dizem que, a apelada age contra seus próprios atos, pois alega que a posse não poderia ser vendida, mas a vendeu para João de Pinho Filho, conhecido por “Português”, que está utilizando o bem e o denominou de “Recando do Português”.

Por fim, pugnam pelo provimento do recurso, para anular a sentença, com o retorno dos autos à origem para dilação probatória. Sucessivamente, pela sua reforma, a fim julgar procedentes os pedidos iniciais (ID 151982657).

A ré/apelada apresentou contrarrazões ao recurso, pugnando pelo seu desprovimento (ID 151982662).

Parecer da Procuradoria-Geral de Justiça abstendo-se de manifestar sobre o mérito da causa, por entender não haver interesse público a ensejar a intervenção ministerial (ID 154925683).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

- PRELIMINAR (NULIDADE DA SENTENÇA)

Eminentes Pares:

Extrai-se dos autos que o imóvel rural em questão foi vendido pelos réus/apelantes para a autora/apelada, em
31/07/2020, por meio de procuração pública concedida pelo possuidor originário em 2005 aos réus/apelantes, contudo, a titularidade do imóvel objeto do contrato já havia sido transferido no INCRA, em 30/01/2007, tendo em vista que o proprietário originário (Jonas Elias Barbosa – ID 151981098 – fls. 35), por ser optante em receber um lote de terras do referido Instituto no município de São José do Rio Preto, renunciou aos benefícios sociais cedidos pela Furnas Centrais Elétricas (ID 151981099 – fls. 36 e ID 151981102 - Pág. 3 - fls. 42).

Nesse contexto, a autora/apelante ajuizou esta demanda estimatória ou “quanti minoris” alegando que a situação acima descrita caracteriza vício redibitório, pois afeta a destinação, o
“status” e a condição do imóvel, diminuindo-lhe o valor, o que enseja não só a incidência da cláusula penal contratual e o abatimento do preço do objeto do contrato entabulado pelas partes, no valor de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), que é o valor da metade do valor pago à vista pelo imóvel.

Pois bem.

Como cediço, o Código Civil prevê duas ações edilícias, isto é, quando existentes vícios redibitórios: a redibitória e a estimatória ou
“quanti minoris” (ação de preço menor). Na primeira visa redibir o contrato, com rejeição da coisa, reavendo o comprador o preço, com as despesas do contrato (art. 441 do CC); já na segunda, tem por escopo o abatimento do preço, o abatimento da contraprestação (art. 442 do CC).

Na hipótese, a adquirente, ora autora/apelada, tem a intenção de conservar a coisa (o imóvel), reclamando apenas a redução proporcional do preço em razão da suposta depreciação sofrida em virtude do defeito oculto, sem acarretar a redibição do contrato.

Ocorre que, os réus/apelantes alegam que o imóvel foi vendido pela autora/apelada logo em seguida à sua compra por valor bem superior (R$ 350.000,00) àquele dispendido para a aquisição (R$ 250.000,00), razão pela qual pugnam pela instrução probatória a fim de se comprovar o alegado.

Nesse contexto, entendo que o julgamento antecipado da lide configura cerceamento de defesa, porquanto, a produção de prova testemunhal requestada é imprescindível para a solução da lide, na medida em que, demonstrada a aludida venda pelo valor informado, ou, ainda, que o imóvel encontra-se desvalorizado no mercado imobiliário em razão dos fatos narrados na inicial, é que se poderá dimensionar a existência de dano e o respectivo prejuízo.

Com efeito, a teor do que dispõe o art. 441 do Código Civil, o vício redibitório é aquele defeito oculto que torna a coisa imprópria para o uso ou que lhe diminua o valor.
Verbis:

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada,
ou lhe diminuam o valor.

Logo, somente depois de efetivamente demonstrado que o valor do bem sofreu a aludida redução é que se pode definir, indene de dúvidas, o direito ao abatimento do preço inicialmente convencionado, conforme possibilita o art. 442 do CC.

Assim, a dilação probatória é essencial para dirimir o litígio, tendo em vista que a questão tratada nos autos não se consubstancia em matéria eminentemente de direito, mas de fato, exigindo a oportuna instrução do feito, sem o quê resulta configurada a negativa de jurisdição.

Digo, inaplicável o julgamento antecipado da lide, pois, tal procedimento somente deve ser aplicado quando a causa estiver efetivamente pronta para julgamento, tanto na perspectiva do direito quanto da dos fatos, o que não se visualiza no caso em apreço.

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO ao recurso, para acolher a preliminar de cerceamento de defesa e, assim, anular a sentença, com o que determino o retorno dos autos à origem para normal prosseguimento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/03/2023