Tribunal: TJMT
Processo: 1000141-93.2022.8.11.0019
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-01
Data de publicação: 2023-11-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO – DISCUSSÃO ACERCA DA RETENÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS – RETENÇÃO INTEGRAL DECLARADA NULA – FIXAÇÃO EM 20% - MAJORAÇÃO – CABIMENTO – FRAÇÃO DE CUMPRIMENTO CONTRATUAL E PERÍODO DE EXERCÍCIO POSSESSÓRIO POR PARTE DA ADQUIRENTE – DECAIMENTO MÍNIMO DA AUTORA – OCORRÊNCIA – RECURSO PRINCIPAL PROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO
1. Não configura nulidade a inadmissão de documentos irrelevantes ao deslinde da lide.
2. Em contrato paritário de compra e venda, relativo a imóvel não incorporado, sendo declarada a nulidade da cláusula que estabelece a perda da integralidade do valor pago pelo adquirente em caso de resolução, a retenção deve ser fixada em valor razoável e compatível com o grau de descumprimento e o prejuízo suportado pelo vendedor.
3. Se um litigante sucumbe em parte mínima do pedido, deve a parte adversa responder, por inteiro, pelas despesas e honorários de sucumbência. Art. 86, parágrafo único, CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000141-93.2022.8.11.0019

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Compra e Venda]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DIRCE RODRIGUES CASALI - CPF: 306.189.401-20 (APELANTE), ANDERSON LUIZ DO NASCIMENTO DA SILVA - CPF: 024.438.191-75 (ADVOGADO), DIANI DE MORAES - CPF: 995.410.501-82 (ADVOGADO), TARCILA NASCIMENTO PEREIRA - CPF: 005.066.341-08 (APELADO), JOAO LUIZ BRANCO DOS SANTOS - CPF: 033.093.951-38 (ADVOGADO), JOAO LUIZ BRANCO DOS SANTOS - CPF: 033.093.951-38 (ADVOGADO), TARCILA NASCIMENTO PEREIRA - CPF: 005.066.341-08 (APELANTE), DIANI DE MORAES - CPF: 995.410.501-82 (ADVOGADO), DIRCE RODRIGUES CASALI - CPF: 306.189.401-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSOS PRINCIPAL E ADESIVO PROVIDOS, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO – DISCUSSÃO ACERCA DA RETENÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS – RETENÇÃO INTEGRAL DECLARADA NULA – FIXAÇÃO EM 20% - MAJORAÇÃO – CABIMENTO – FRAÇÃO DE CUMPRIMENTO CONTRATUAL E PERÍODO DE EXERCÍCIO POSSESSÓRIO POR PARTE DA ADQUIRENTE – DECAIMENTO MÍNIMO DA AUTORA – OCORRÊNCIA – RECURSO PRINCIPAL PROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO

1. Não configura nulidade a inadmissão de documentos irrelevantes ao deslinde da lide.

2. Em contrato paritário de compra e venda, relativo a imóvel não incorporado, sendo declarada a nulidade da cláusula que estabelece a perda da integralidade do valor pago pelo adquirente em caso de resolução, a retenção deve ser fixada em valor razoável e compatível com o grau de descumprimento e o prejuízo suportado pelo vendedor.

3. Se um litigante sucumbe em parte mínima do pedido, deve a parte adversa responder, por inteiro, pelas despesas e honorários de sucumbência. Art. 86, parágrafo único, CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
DIRCE RODRIGUES CASALI
, e recurso adesivo, interposto por
TARCILA NASCIMENTO PEREIRA
, contra a sentença que, nos autos da “Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais com Restituição de Valores” proposta pela segunda recorrente em face da primeira, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a ré à devolução de 80% do valor pago pela autora, em parcela única, com correção monetária desde o desembolso e juros a partir do trânsito em julgado.

A ré, primeira apelante, suscita preliminar de ofensa ao contraditório e à ampla defesa, defendendo a admissibilidade dos documentos apresentados após a contestação, considerados extemporâneos pelo juiz da causa. No mérito, alega que, devido aos prejuízos suportados em decorrência do inadimplemento, o percentual de retenção incidente sobre as prestações pagas pela parte adversa deve ser majorado a 25%.

A autora, em seu recurso adesivo, afirma ter decaído em parte mínima do pedido inicial, de modo que o ônus sucumbencial deveria ser integralmente atribuído à ré, nos moldes do art. 86, parágrafo único, do CPC.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões recíprocas.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

As partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel. Tal contrato foi considerado resolvido pela vendedora, em razão do inadimplemento da maior parcela devida pela adquirente.

Na inicial, a autora, que figurava como adquirente, reconheceu o próprio inadimplemento e a extinção do negócio jurídico, mas postulou em face da ré (vendedora) a declaração de nulidade das disposições contratuais que estabeleciam múltiplas sanções pelo mesmo fato gerador, bem como da cláusula que previa a retenção da integralidade do valor pago, requerendo, em seu lugar, a retenção do valor equivalente a 25% das prestações adimplidas.

Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, conforme relatado.

Os diálogos realizados entre as partes e o contexto fático que conduziu à resolução do contrato são irrelevantes no caso concreto, cuja discussão cinge-se à exigibilidade e ao valor das sanções decorrentes do inadimplemento contratual.

Portanto, os documentos cuja admissibilidade é defendida pela ré apelante são desnecessários ao deslinde da lide, o que afasta a alegação de ofensa ao contraditório e à ampla defesa, por força do art. 370, parágrafo único, do CPC.

Quanto à matéria de fundo, o apelo da ré merece provimento.

A sentença impugnada se mostra acertada no tópico em que declarou a abusividade da cláusula que previa a retenção da integralidade do valor pago pela autora, ante o caráter manifestamente excessivo da penalidade, na forma do art. 413 do Código Civil.

No entanto, ao reduzir o valor de retenção, o juiz da causa adotou inadvertidamente o entendimento jurisprudencial relativo a contratos de incorporação imobiliária, normalmente submetidos ao regime consumerista, que, antes da vigência da Lei n.o 13.786/2018, impunha o arbitramento entre 10 e 25% das prestações pagas pela autora. Neste caso, a retenção foi fixada no patamar de 20%.

Como não se trata de incorporação imobiliária, tampouco relação de consumo, mas contrato paritário celebrado entre pessoas naturais e relativo a um imóvel não incorporado, a penalidade não deve ser limitada aos percentuais elencados anteriormente, mas arbitrada em consonância com a fração de cumprimento da obrigação principal e o prejuízo suportado pelo contratante inocente, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, conforme art. 402, 413 e 416, parágrafo único, parte final, do Código Civil:

“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a
obrigação principal tiver sido cumprida em parte
, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo,
tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
.

Art. 416. [...] Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização,
competindo ao credor provar o prejuízo excedente
.”

No caso, a ré apelante requereu expressamente a fixação da retenção no patamar de 25%. Ante o princípio da adstrição e os limites devolutivos do apelo, e tendo em vista o inadimplemento da maior parte do acordo, bem como o período em que o imóvel esteve em posse da autora, tenho como admissível a fixação no percentual pleiteado, o qual, aliás, tem sido adotado inclusive nos contratos de incorporação imobiliária, como se destaca a seguir:

“RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.”

(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

O apelo adesivo também merece provimento.

A pretensão autoral foi integralmente acolhida no tópico atinente à nulidade das cláusulas punitivas, tendo decaído em fração mínima apenas em relação ao percentual indicado a título de retenção, o que atrai a incidência da regra do art. 86, parágrafo único, do CPC, de modo que a ré deve arcar por inteiro com o ônus sucumbencial.

Ante o exposto,
dou provimento a ambos os recursos
. Ao da ré para deferir a retenção de 25% do valor pago pela autora. Ao da autora para atribuir à ré a integralidade do ônus sucumbencial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/11/2023