Tribunal: TJMT
Processo: 1006916-63.2022.8.11.0007
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-12
Data de publicação: 2023-07-13

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA PENAL – FIXAÇÃO PELA JUÍZA SENTENCIANTE EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES DAS PARCELAS PAGAS – LEGALIDADE – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE DO INCISO II DO ARTIGO 32-A DA LEI DE N.o 6.766/76 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Não há que se falar na aplicação do item “e” da cláusula 5.5 do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (id. 172401407 – pág. 8), firmado entre as partes, haja vista que, se assim for aplicado, a requerente/consumidora, ora apelada, perderia muito mais do que os valores das 21 (vinte e uma) parcelas já pagas, situação que, evidentemente, resultaria em desvantagem exagerada para ela.
2. A propósito, vale registrar que ao juiz é permitido restabelecer o equilíbrio entre as partes quando houver onerosidade excessiva decorrente ou não de fatos supervenientes, podendo, assim, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, promover a exclusão das cláusulas e condições que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como reconhecer sua abusividade, privilegiando, a teor do disposto no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, a interpretação mais favorável ao consumidor diante da sua vulnerabilidade, ainda mais que o imóvel poderá ser novamente negociado pela requerida, ora apelante.
3. Ainda, acerca do decidido, o artigo 413 do Código Civil permite a redução equitativa da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for, como no caso, manifestamente excessivo, levando em consideração a natureza e a finalidade do negócio.
4. Não fosse suficiente e refutando qualquer irresignação da requerida, ora apelante, da leitura da Lei de n.o 6.766/76, observa-se que, no caso, não se aplicaria o inciso II do artigo 32-A da Lei de n.o 6.766/76.
5. Tanto é assim que a cláusula 5.5, item “e”, do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (id. 172401407 – pág. 8), firmado entre as partes, não atende aos requisitos formais estabelecidos no artigo 26-A da Lei de n.o 6.766/1979, haja vista que a referida cláusula, além de não estar disposta expressamente no quadro resumo, também não está destacado em negrito.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006916-63.2022.8.11.0007

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Inadimplemento, Espécies de Contratos, Sistema Financeiro da Habitação, Compra e Venda, Compromisso, Cláusulas Abusivas]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA II SPE LTDA - CNPJ: 30.411.316/0001-37 (APELANTE), MARCO ANDRE FIGUEIRO E RESENDE - CPF: 924.715.521-53 (ADVOGADO), ALEXANDRE SZTAJNBOK TEIXEIRA - CPF: 928.270.121-20 (APELANTE), ELISANGELA CAMARGO NUNES - CPF: 002.288.581-19 (APELADO), LEONARDO MARIN - CPF: 052.275.291-83 (ADVOGADO), FERNANDO LEITE DA SILVA - CPF: 061.426.201-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
– INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA PENAL – FIXAÇÃO PELA JUÍZA SENTENCIANTE EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES DAS PARCELAS PAGAS – LEGALIDADE – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE DO
INCISO II DO ARTIGO 32-A DA LEI DE N.o 6.766/76
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

1.
Não há que se falar na aplicação do item “e” da cláusula 5.5 do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (id. 172401407 – pág. 8), firmado entre as partes, haja vista que, se assim for aplicado, a requerente/consumidora, ora apelada, perderia muito mais do que os valores das 21 (vinte e uma) parcelas já pagas, situação que, evidentemente, resultaria em desvantagem exagerada para ela.

2.
A propósito, vale registrar que ao juiz é permitido restabelecer o equilíbrio entre as partes quando houver onerosidade excessiva decorrente ou não de fatos supervenientes, podendo, assim, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, promover a exclusão das cláusulas e condições que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como reconhecer sua abusividade, privilegiando, a teor do disposto no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, a interpretação mais favorável ao consumidor diante da sua vulnerabilidade, ainda mais que o imóvel poderá ser novamente negociado pela requerida, ora apelante.

3.
Ainda, acerca do decidido, o artigo 413 do Código Civil permite a redução equitativa da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for, como no caso, manifestamente excessivo, levando em consideração a natureza e a finalidade do negócio.

4.
Não fosse suficiente e refutando qualquer irresignação da requerida, ora apelante, da leitura da Lei de n.o 6.766/76, observa-se que, no caso, não se aplicaria o inciso II do artigo 32-A da Lei de n.o 6.766/76.

5.
Tanto é assim que a cláusula 5.5, item “e”, do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (id. 172401407 – pág. 8), firmado entre as partes, não atende aos requisitos formais estabelecidos no artigo 26-A da Lei de n.o 6.766/1979, haja vista que a referida cláusula, além de não estar disposta expressamente no quadro resumo, também não está destacado em negrito.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
GBN LOTEAMENTO ALTA FLORESTA II SPE LTDA.,
representada por seu sócio ALEXANDRE SZTAJBOX TEIXEIRA
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Alta Floresta, que, nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos de n.o 1006916-63.2022.8.11.0007, ajuizada por
ELISÂNGELA CAMARGO NUNES
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i. condenar a requerida à restituição do valor das 21 (vinte e uma) parcelas pagas pela requerente, atualizadas pelo mesmo índice de correção monetária fixado no contrato (id. 101423423), ou seja, IGP-M; incidentes juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês após o trânsito em julgado da sentença, eis que a rescisão se deu de forma imotivada, por iniciativa da requerente (Tema 1002).

Sobre tal quantum, será deduzido o valor da multa relativa à cláusula penal, no importe de 25% (vinte e cinco por cento), nos termos do artigo 67-A, inciso II, da Lei de n.o 4.591/64, com a alteração promovida pela Lei de n.o 13.786/2018, bem como o valor do débito tributário (IPTU) incidente sobre o imóvel, até o exercício de 2022, quando houve a rescisão contratual; e

ii. condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este último fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Apontando omissão, a requerida interpôs embargos de declaração (id. 172401445 – págs. 1 a 2). Sem contrarrazões.

O Juízo singular, ao acolher parcialmente os aclaratórios (id. 172401448 – págs. 1 a 3), declarou que, no caso, aplica-se a Lei de n.o 6.766/79 cumulada com o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Em consequência, retificou dispositivo da sentença recorrida para assim constar:

“ISTO POSTO, JULGO PROCEDENTES em parte os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do CPC, para CONDENAR a requerida à restituição do valor das 21 (vinte e uma) parcelas pagas pela Autora, atualizadas pelo mesmo índice de correção monetária fixado no contrato sob o Id 101423423, ou seja, IGP-M; incidentes juros moratórios de 1% ao mês após o transito em julgado da sentença, eis que a rescisão se deu de forma imotivada, por iniciativa da Autora (Tema 1002).
Sobre tal quantum, será deduzido o valor da multa relativa à cláusula penal, no importe de 25% (vinte e cinco por cento), bem como o valor do débito tributário (IPTU) incidente sobre o imóvel, até o exercício de 2022, quando houve a rescisão contratual”.
(grifo nosso).

Em suas razões recursais (id. 172401450 – págs. 1 a 10), a requerida, ora apelante, narra que as partes, em 16.01.2020, celebraram um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel para a aquisição do Lote de terras de n.o 21, da Quadra 10, localizado no Loteamento Residencial Brasil Norte, na cidade de Alta Floresta.

Diz que, em razão da requerente, ora apelada, não ter tido mais interesse no prosseguimento do contrato, ela pleiteou a sua rescisão.

Narrados esses fatos, sustenta que, ao revés do que consignou a Juíza sentenciante, no caso, deve ser aplicado, a título de retenção, o percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, conforme fixado no artigo 32-A da Lei de n.o 6.766/76.

Salienta que o artigo 32-A da Lei de n.o 6.766/76 foi introduzido para estabelecer parâmetros para devolução de valores pagos, a título de preço, em casos de desfazimento de contratos de venda e compra de imóveis por mera desistência do adquirente, o que inclui a impossibilidade financeira.

Ao final, requer o provimento do apelo e a reforma da sentença recorrida.

Contrarrazões apresentadas (id. 172401454 – págs. 1 a 5).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O cerne da questão é saber se a Juíza sentenciante, ao estabelecer em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o
valor das 21 (vinte e uma) parcelas pagas pela requerente, ora apelada
, em favor da requerida, ora apelante, a título de retenção, agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Em suas razões recursais, a requerida, ora apelante, sustenta que, ao revés do que consignou a Juíza sentenciante, no caso, deve ser aplicado, a título de retenção, o percentual de 10% (dez por cento) do
valor atualizado do contrato
, conforme fixado no inciso II do artigo 32-A da Lei de n.o 6.766/76.

Não assiste razão à requerida, ora apelante.

Inicialmente, consigno que, no caso, deve ser observada a legislação consumerista, eis que as partes estão enquadradas nos ditames dos artigos 2o e 3o, §1o, do Código de Defesa do Consumidor,
in verbis
:

“Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

(...).”

“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.”

Assim, as cláusulas contratuais do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, firmado entre as partes, devem se submeter ao Código de Defesa do Consumidor, destacando aqui o que dispõem os artigos 6o, incisos V e VIII, e 47 da Lei de n.o 8.078/1990. Vejamos:

“Art. 6o São direitos básicos do consumidor:

(...).

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

(...).

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

(...).”

“Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.”

Dito isso, na hipótese, não há que se falar na aplicação do item “e” da cláusula 5.5 do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (id. 172401407 – pág. 8), firmado entre as partes, haja vista que, se assim for aplicado, a requerente/consumidora, ora apelada, perderia muito mais do que os valores das 21 (vinte e uma) parcelas já pagas, situação que, evidentemente, resultaria em desvantagem exagerada para ela.

A propósito, vale registrar que ao juiz é permitido restabelecer o equilíbrio entre as partes quando houver onerosidade excessiva decorrente ou não de fatos supervenientes, podendo, assim, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, promover a exclusão das cláusulas e condições que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como reconhecer sua abusividade, privilegiando, a teor do disposto no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, a interpretação mais favorável ao consumidor diante da sua vulnerabilidade, ainda mais que o imóvel poderá ser novamente negociado pela requerida, ora apelante.

Ainda, acerca do decidido, o artigo 413 do Código Civil permite a redução equitativa da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for, como no caso, manifestamente excessivo, levando em consideração a natureza e a finalidade do negócio.

E, para dúvidas não remanesçam, transcrevo o artigo supramencionado:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Não fosse suficiente e refutando qualquer irresignação da requerida, ora apelante, da leitura da Lei de n.o 6.766/76, observa-se que, no caso, não se aplicaria o inciso II do artigo 32-A da Lei de n.o 6.766/76.

Tanto é assim que a cláusula 5.5, item “e”, do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (id. 172401407 – pág. 8), firmado entre as partes, não atende aos requisitos formais estabelecidos no artigo 26-A da Lei de n.o 6.766/1979, haja vista que a referida cláusula, além de não estar disposta expressamente no quadro resumo, também não está destacado em negrito.

A propósito, vejamos o que dispõe o artigo supramencionado:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...).

V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador,
com destaque negritado
para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

(...).”

Portanto, tendo em conta que a requerida, ora apelante, não demonstrou qualquer desacerto na sentença recorrida, não há por onde acolher a súplica recursal.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso e em observância ao disposto no §11, do artigo 85 do Código de Processo Civil majoro a verba honorária arbitrada pela Juíza sentenciante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, o que considero suficiente para remunerar o trabalho desempenhado pelo patrono da requerente, ora apelada, em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/07/2023