Tribunal: TJMT
Processo: 0034411-07.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-24
Data de publicação: 2023-05-29

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO E APELO ADESIVO – AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE LOCAÇÃO – VENCIMENTO – RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA - INADIMPLEMENTO ALUGUEIS – DEVER DE PAGAMENTO ATÉ DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - FIANÇA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR – ENTREGA DAS CHAVES – CLAUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – EXONERAÇÃO – INOCORRÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO - APELO ADESIVO PROVIDO.
A permanência do locatário no imóvel após o término do prazo estipulado no contrato, acarreta a prorrogação da locação nas condições ajustadas, independente de contrato de renovação por escrito, inteligência do parágrafo único do art. 56 da Lei n. 8.245/91.
Prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá pelas obrigações posteriores até desocupação do imóvel, salvo se exonerar-se da fiança, notificando o locador, o que não ocorreu no caso.
Recurso de apelação desprovido. Apelo adesivo, provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0034411-07.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PAULO ROBERTO AZAMBUJA DE VILHENA - CPF: 346.478.641-20 (APELANTE), LANA CRISTINA RIBEIRO MARTELLI - CPF: 032.485.631-84 (ADVOGADO), RENATO WIECZOREK - CPF: 766.964.211-49 (ADVOGADO), DISK PIZZA, MASSAS E PRATOS PRONTOS LTDA - CNPJ: 13.798.745/0001-90 (APELADO), MARCELO AUGUSTO MOTTA SOARES - CPF: 001.849.741-19 (ADVOGADO), GABRIEL AUGUSTO CAMILO ANCHIETA - CPF: 026.899.461-73 (ADVOGADO), JOSE ALEXANDRE RUBIO DE SOUZA - CPF: 000.036.491-64 (ADVOGADO), BRUNO CICARONI ALBERICI - CPF: 346.843.698-03 (APELADO), ORIOVALDO ALBERICI - CPF: 020.135.058-09 (APELADO), CARMEN SILVIA CICARONI ALBERICI - CPF: 245.621.398-03 (APELADO), BRUNO CICARONI ALBERICI - CPF: 346.843.698-03 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ORIOVALDO ALBERICI - CPF: 020.135.058-09 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), CARMEN SILVIA CICARONI ALBERICI - CPF: 245.621.398-03 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), JULIANA FALLER TEIXEIRA - CPF: 042.932.211-90 (ADVOGADO), JULIANA FALLER TEIXEIRA - CPF: 042.932.211-90 (ADVOGADO), LANA CRISTINA RIBEIRO MARTELLI - CPF: 032.485.631-84 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO AZAMBUJA DE VILHENA - CPF: 346.478.641-20 (APELADO), RENATO WIECZOREK - CPF: 766.964.211-49 (ADVOGADO), BRUNO CICARONI ALBERICI - CPF: 346.843.698-03 (APELANTE), DISK PIZZA, MASSAS E PRATOS PRONTOS LTDA - CNPJ: 13.798.745/0001-90 (APELANTE), GABRIEL AUGUSTO CAMILO ANCHIETA - CPF: 026.899.461-73 (ADVOGADO), JOSE ALEXANDRE RUBIO DE SOUZA - CPF: 000.036.491-64 (ADVOGADO), MARCELO AUGUSTO MOTTA SOARES - CPF: 001.849.741-19 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO APELO DOS RÉUS E PROVEU O RECURSO ADESIVO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO E APELO ADESIVO – AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE LOCAÇÃO – VENCIMENTO – RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA - INADIMPLEMENTO ALUGUEIS – DEVER DE PAGAMENTO ATÉ DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - FIANÇA –

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR – ENTREGA DAS CHAVES – CLAUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – EXONERAÇÃO
–
INOCORRÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO - APELO ADESIVO PROVIDO
.

A permanência do locatário no imóvel após o término do prazo estipulado no contrato, acarreta a prorrogação da locação nas condições ajustadas, independente de contrato de renovação por escrito, inteligência do parágrafo único do art. 56 da Lei n. 8.245/91.

Prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá pelas obrigações posteriores até desocupação do imóvel, salvo se exonerar-se da fiança, notificando o locador, o que não ocorreu no caso.

Recurso de apelação desprovido. Apelo adesivo, provido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação e apelo adesivo interpostos por
Bruno Alberici, Bruno Alberici-Me
e
Paulo Roberto Azambuja de Vilhena
, em face da r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de despejo c.c cobrança de aluguéis julgou procedente os pedidos da inicial, para declarar rescindida a relação locatícia, e condenar a parte ré ao pagamento dos alugueis e acessórios da locação contratados, referente ao período de fevereiro/2016 a 19/10/2017, acrescido de multa, correção monetária na forma contratada, e ao recolhimento das custas processuais e honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, recorre a ré, ora apelante, sustentando o equivoco da sentença recorrida, sob o argumento da inexistência de contrato vigente, porque restou pactuado que a formalização de novo contrato exigia a confecção de novas cláusulas.

Segue alegando que não houve prorrogação contratual e que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento que não anuiu.

Forte em tais argumentos, pede pelo provimento do recurso.

Contrarrazões, coligidas no Id n. 154946295, pelo desprovimento do recurso.

Em apelo adesivo, juntado no id n. 154946297, o autor defende a legitimidade passiva dos fiadores, ao argumento de que as garantias da locação se estendem até a devolução do imóvel. Contrarrazões ao apelo adesivo no id n. 154946301, pelo seu desprovimento.

É o relatório.

Cuiabá 24 de maio de 2013.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de despejo c.c cobrança de aluguel proposta por Paulo Roberto Azambuja em face de Bruno Cicaroni Alberici – ME e Bruno Cicaroni Alberici, e dos fiadores Orivaldo Alberici e esposa, objetivando a desocupação do imóvel comercial localizado na
Av. Isaac Póvoas, n. 1.003, Centro, nesta Capital, objeto de contrato de locação firmado entre as partes, e a condenação dos locatários

ao pagamento dos alugueis inadimplidos e os acessórios da locação.

Cinge-se dos autos que o autor narrou que firmou contrato de locação do imóvel comercial com os réus pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, com início em 01.02.13 e término em 31.01.16, no valor mensal de R$ 4.444,45 (quatro mil quatrocentos e quarenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), nos primeiros 6 (seis) meses, e, em seguida, R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Seguiu relatando que ultimado o prazo do contrato, os réus permaneceram no imóvel, sendo o aluguel reajustado para R$ 6.100,00 (seis mil e cem reais) a partir de fevereiro/2016, quando então não mais foram pagos.

Pontua que em razão do inadimplemento propôs a demanda originaria objetivando a desocupação do imóvel e condenação dos requeridos ao pagamento dos alugueis vencidos e vincendos e demais acessórios da locação.

No decorrer da marcha processual, foi deferida liminar de despejo, mediante caução, que foi cumprida em 19.10.17. Apresentadas defesa e réplica, o feito foi julgado antecipadamente de modo a acolher a preliminar de ilegitimidade passiva dos fiadores, e no mérito, a magistrada julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial para declarar rescindida a relação locatícia e condenou os requeridos ao pagamento dos aluguéis e acessórios da locação contratados referente ao período de fevereiro/2016 a 19.10.17, acrescido de multa e correção monetária, e no ônus de sucumbência.

Não concordando com o édito sentencial, recorrem ambos os litigantes.

Os requeridos defendem a inexistência de relação contratual, uma vez que o contrato anexado não estaria previsto nas hipóteses legais de título executivo, sendo que eventual prorrogação contratual deveria obrigatoriamente conter a expressão das partes. Sustentam, ainda, que os fiadores estariam desobrigados da demanda, haja vista que não anuíram em continuar como fiadores na prorrogação contratual.

Por sua vez o autor, no apelo adesivo, requer a manutenção da fiança.

Deveras, malgrado os argumentos vertidos pelos réus, razão não lhes assiste, porquanto, ao que se verifica dos autos não houve nova celebração de contrato,

mas

prorrogação do instrumento, vez que o imóvel locado não foi entregue ao locador/autor, após o termino do prazo locatício, o que culminou na renovação automática do ajuste, estendendo-se o prazo da locação pela permanência dos locatários no imóvel

até a desocupação do bem,

quando da imissão da posse.

Logo, a permanência do locatário no imóvel após o término do prazo estipulado, acarreta na prorrogação da locação nas condições ajustadas, independente de contrato de renovação por escrito, inteligência do parágrafo único do art. 56 da Lei n. 8.245/91,
verbis:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir
-
se
-
á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado”.

Desta feita, não há que se falar em inexistência de relação contratual, como advogam os apelantes, assim também que eventual prorrogação contratual deveria obrigatoriamente conter a expressão das partes.

Nesse contexto, é dever do locatário realizar o pagamento dos encargos locatícios até a desocupação efetiva do imóvel.

A proposito:

“RECURSOS DE APELAÇÃO - AÇÃ
O DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE ALUGUERES - APELO DOS AUTORES - LOCATIVOS E DEMAIS ENCARGOS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO - PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA NAS MESMAS CONDIÇÕES AJUSTADAS - ARTIGO 56, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI DE REGÊNCIA
- MULTA DE 10% - INADIMPLÊNCIA DOS LOCATIVOS MENSAIS - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - INCIDÊNCIA - PERCENTUAL RAZOÁVEL - JUROS DE MORA - LIMITAÇÃO AO LIMITE DE 1% A.M. - PRECEDENTES - REAJUSTE DOS ALUGUÉIS - INOVAÇÃO RECURSAL - PEDIDO NÃO CONHECIDO - VERBA DE SUCUMBÊNCIA MANTIDA - RECURSO DO HOSPITAL - NECESSIDADE DE CONTRATO, POR ESCRITO, PARA RENOVAÇÃO DO ALUGUEL - DESNECESSIDADE - PRELIMINAR LEVANTADA EM CONTRARRAZÕES DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DO NOSOCÔMIO - RAZÕES RECURSAIS - ENFRENTAMENTO DAS RAZÕES DE DECIDIR - AUSÊNCIA DE OFENSA

PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO QUANTO À MANUTENÇÃO DA MULTA MORATÓRIO NO PERCENTUAL AJUSTADO - RECURSO DO HOSPITAL OSWALDO CRUZ DESPROVIDO.

É dever do locatário realizar o pagamento dos alugueres até a efetiva desocupação do imóvel.

A permanência do locatário no imóvel após o término do prazo estipulado, acarreta na prorrogação da locação nas condições ajustadas, independente de contrato de renovação por escrito. (art. 56, parágrafo único).

Não se mostra abusiva a multa fixada contratualmente no percentual de 10% em razão do descumprimento contratual. Precedentes.

Os juros moratórios incidem ao percentual de 1% a.m. a partir do vencimento de cada parcela, porquanto decorrem da inadimplência dos locativos, em estrita observância ao art. 397 do CCB”
. (RAC n. 0001278-57.2014.8.11.0036, 4a Câm. Dir. Privado. Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, J. 18.07.18 - negritei)

Desta feita, agiu com o costumeiro acerto a magistrada singular não merecendo reparos a sentença nesse capitulo.

No entanto, no que pertine à responsabilidade dos fiadores, o recurso adesivo merece ser provido, isto porque, há cláusula expressa no contrato de locação da responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves e devolução do imóvel. Veja:

“Cláusula 58a. Os fiadores e principais pagadores do LOCATÁRIO, indicados neste contrato, obrigam-se como tal e solidariamente responsáveis como o LOCATÁRIO a cumprir e respeitar o presente em todas as suas cláusulas e condições, inclusive obrigações e responsabilidades decorrentes do inadimplemento e da mora, custas e honorários de advogado, e renunciam expressamente ao benefício de ordem e a faculdade de exoneração da fiança prestada, bem como os benefícios contidos nos artigos 827, 834, 835, 836, 837 e 838 do Código Civil Brasileiro.

Cláusula 59a
. A responsabilidade dos fiadores incorre até o momento de Entrega do Imóvel Desocupado,
ato documentado por meio da CARTA DE RESCISAO CONTRATUAL, que conterá assinatura de duas testemunhas e dos contratantes”.

Tal encargo apenas lhes seria afastado, caso o fiador notificasse o locador acerca da exoneração da fiança, como faculta o art. 835 do Código Civil, circunstância não evidenciada nos autos. Assim, não se aplica à hipótese a Súmula 214 n. do STJ, “
O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu
”,
como consignado
pela magistrada sentenciante, a uma, porque não se trata de aditamento de contrato, mas de prorrogação, a duas, porque expressamente previsto no instrumento a responsabilidade dos fiadores até a desocupação do imóvel, a três porque não se desoneraram do encargo mediante notificação expressa dos locadores.

Portanto, não é o caso de exonerar os fiadores pela responsabilidade, já que prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores.

Desta feita, subiste a fiança prestada.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO DO MÚTUO ACORDO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA PREVISTA SEM NECESSIDADE DE PRORROGAÇÃO DA FIANÇA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Da cláusula contratual se extrai que é dispensada a celebração de aditivos para a prorrogação da fiança, caso seja prorrogada a presente locação. Segundo a jurisprudência do STJ, "prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores, nos termos do art. 39 da Lei 8.245/91, salvo se exonerar-se da fiança na forma do art. 835 do CC/2002”.
(RAC n.

1003953-19.2018.8.11.0041, 1a Câm. Dir. Privado. Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, J. 24.01.23 – negritei. )

Posto isso,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo dos réus.

Lado outro,

PROVEJO
o recurso adesivo.

Cuiabá, 24 de maio de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/05/2023