Tribunal: TJMT
Processo: 1001454-76.2022.8.11.0088
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-09
Data de publicação: 2023-05-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – INCONTROVERSO INADIMPLEMENTO DE PARCELA POR PARTE DO DEVEDOR – ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CONFIGURAÇÃO DA HIPÓTESE – DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS QUE NÃO INDICAM QUE O INTEGRAL PAGAMENTO DA SEGUNDA PARCELA DO CONTRATO DEPENDIA DO CUMPRIMENTO, POR PARTE DO CREDOR, DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO DA CADEIA CONTRATUAL AOS PROMITENTES COMPRADORES – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Não havendo, no contrato celebrado entre as partes, qualquer dispositivo que condicione o pagamento da segunda parcela à prévia entrega da documentação da cadeia contratual aos promitentes compradores, não há falar em inexigibilidade do débito cobrado na ação de execução, referente à parcela em aberto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001454-76.2022.8.11.0088
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[VANIA LUCIA BABINSKI - CPF: 127.308.312-15 (APELANTE), PAULO ROBERTO FERREIRA SILVEIRA - CPF: 566.601.979-15 (ADVOGADO), JOAO CARLOS MALINSKI - CPF: 148.892.422-87 (APELANTE), RAUL ACACIO MARTINS RIBEIRO - CPF: 219.790.652-68 (APELADO), JOZIMAR CAMATA DA SILVA - CPF: 903.538.622-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – INCONTROVERSO INADIMPLEMENTO DE PARCELA POR PARTE DO DEVEDOR – ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CONFIGURAÇÃO DA HIPÓTESE – DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS QUE NÃO INDICAM QUE O INTEGRAL PAGAMENTO DA SEGUNDA PARCELA DO CONTRATO DEPENDIA DO CUMPRIMENTO, POR PARTE DO CREDOR, DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO DA CADEIA CONTRATUAL AOS PROMITENTES COMPRADORES – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Não havendo, no contrato celebrado entre as partes, qualquer dispositivo que condicione o pagamento da segunda parcela à prévia entrega da documentação da cadeia contratual aos promitentes compradores, não há falar em inexigibilidade do débito cobrado na ação de execução, referente à parcela em aberto.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JOAO CARLOS MALINSKI E VANIA LUCIA BABINSKI contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da comarca de Aripuanã, que nos autos da ação de “
Embargos à Execução”
(Proc. no 1001454-76.2022.8.11.0088), ajuizada contra o apelante por RAUL ACACIO MARTINS RIBEIRO, julgou procedente o pedido, para julgar extinta a execução (Proc. n. 1001361-16.2022.8.11.0088), e condenou os embargados ao pagamento das custas, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. n. 156262351).

Os apelantes dizem que o apelado lhes deve o valor de R$ 1.201.172,33, referente ao saldo remanescente da parcela da letra “c”, da cláusula terceira, vencida em 18/08/2021, somado com o saldo integral da parcela da letra “d”, da mesma cláusula terceira, vencida em 18/08/2022, do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural, que é o título executivo extrajudicial que embasa a ação de execução.

Alegam que, antes do pagamento da terceira parcela, não possuíam a obrigação de entregar a documentação pertinente para a efetivação da escritura pública de compra e venda, bem como o georreferenciamento da área devidamente registrado no órgão competente juntamente e custear o CAR (Cadastro Ambiental Rural) para efeito de registro, pois, no “
parágrafo primeiro, da cláusula segunda, do contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel rural, os promitentes vendedores, ora apelantes se obrigaram a outorgar a escritura pública definitiva da compra e venda em favor do promitente comprador, ora apelado, após a quitação da terceira parcela, ou seja, depois da data de 18/08/2023 (letra “e”, da cláusula terceira)”,
e, na cláusula sétima do mesmo contrato, “
os apelantes se obrigaram a entregar a documentação pertinente para a efetivação da referida escritura pública de compra e venda, bem como o georreferenciamento da área devidamente registrado no órgão competente juntamente e custear o CAR (Cadastro Ambiental Rural) para efeito de registro”
.

Afirmam que a “
interpretação da cláusula sétima deve ser feita de forma sistemática com o parágrafo primeiro, da cláusula segunda, do contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel rural, pois os apelantes assumiram a obrigação de fazer o georreferenciamento da área e o Cadastro Ambiental Rural - CAR justamente por ocasião da outorga da escritura pública definitiva de compra e venda que está condicionada à quitação da terceira parcela, que tem vencimento em 18/08/2023 (...) de tal modo que o apelado não pode exigir que os apelantes antecipem a obrigação que somente poderá ser-lhes exigida depois da quitação da terceira parcela, com prazo de vencimento para o dia 18/08/2023, e que deve ser cumprida em primeiro lugar pelo apelado”.

Enfatizando que há falar em exceção de contrato não cumprido, pedem o provimento do recurso, para reformar a sentença, e julgar improcedente os embargos à execução (cf. Id. n. 156262357).

Nas contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. no 156262363).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O apelado opôs os presentes embargos à execução, dizendo que, em 18.08.2022, que adquiriu dos embargados a gleba rural denominada “Fazenda Cerejeira”, na Gleba Guariba I, de Matrícula 257, ficha -1, do 1o Ofício de Aripuanã pelo valor de R$ 2.900.000,00. Afirma que efetuou o pagamento da entrada, no valor de R$ 500.000,00, além de entrega de uma caminhonete avaliada em R$ 100.000,00, bem como, o pagamento, em 18/08/2021, da primeira parcela, no valor de R$ 575.000,00, porém, mesmo o contrato dispondo sobre as obrigações de livramento e desembaraço do imóvel ao comprador, e mesmo tendo prometido verbalmente que o fariam após o pagamento da primeira parcela, os promitentes vendedores “
não entregaram a cadeia contratual ao Embargante comprovando a titularidade da propriedade, ou diligenciaram para regularizar a propriedade por escritura pública para que o embargante pudesse realizar os cadastros junto a Secretaria da Fazenda - SEFAZ e IDEA”,
e com isso, exercer as atividades econômicas sobre o imóvel objeto do contrato, tanto é que, ao
“requerer o cadastro junto a Secretaria da Fazenda para iniciar as atividades econômicas no imóvel, o Embargante teve o pedido indeferido por não deter a documentação provando a propriedade dos vendedores, ora Embargados”.

Enfatizam que caberia aos embargados a entrega do imóvel livre e desembaraçado de qualquer ônus, bem como a entrega da cadeia de proprietários devidamente regularizada para a efetiva posse do Embargante, no entanto, esta obrigação não foi cumprida, uma vez que a escritura não foi levada a registro e o titular que faria a transferência faleceu.

Portanto, a parte obrigacional assumida pelos embargados não foi cumprida,
“circunstância que torna insuscetível de exigibilidade do valor remanescente com aplicação da multa prevista na cláusula penal”
(cf. Id. n. 156263407).

A tese do embargante convenceu o magistrado, que julgou extinta a execução, tecendo as seguintes considerações:

“(...)

Analisando o contrato, é possível verificar que a 7a cláusula ordenou aos vendedores a entrega de toda documentação necessária para escrituração do negócio jurídico, bem como georreferenciamento da área devidamente registrado no órgão competente e com o devido Cadastro Ambiental Rural.

Alega o embargante que tais documentos não foram lhe fornecidos, não tendo a a parte embargada, em sua contestação, oposto prova a esse argumento formulado desde a petição inicial dos embargos, ônus que lhe cabia em razão da previsão do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Também não fora obedecida a Cláusula 9a, que, apesar de demonstrar de forma hialina que o cessionário estava adquirindo um direito, não um bem, determinava que os cedentes cuidassem de toda documentação necessária para fazer o negócio acontecer conforme lavrado, ou seja, com a entrega da possibilidade da aquisição da propriedade de forma imediata pelo chamado promitente comprador.

Mais uma vez, de sua obrigação não fizeram prova os embargados, motivo pelo qual não se pode considerar exequível o presente contrato, em razão da previsão contida no art. 476 do Código Civil. De fato, portanto, o direito socorre ao embargante, que não poderá ser obrigado a cumprir suas obrigações quando a parte contrária não o fez.

(...)

Por certo, isso não resulta em um distrato ou na nulidade da avença, mas é certa a sua conversão substancial, haja vista que o embargante tem vontade de adquirir e os embargos têm vontade de vender, restando a eles apenas o fiel cumprimento do que então pactuado, especialmente nas cláusulas 7a e 9a, para que as prestações pecuniárias voltem a ser exigíveis.

Assim, uma vez cumpridas pelos cedentes sua parte no contrato, deverão interpelar o cessionário para o pagamento do valor residual, coisa que já demonstrou nos autos ter capacidade plena de fazer – sugerindo ao mesmo que reserve este valor consigo até o momento da quitação, para não ser surpreendido. Contudo, e, por fim, não há mora que justifique a existência do requisito de execução do contrato, haja vista que não se consubstanciou uma obrigação exigível, o que torna nula a empreitada dos credores, nos termos do art. 803, I, do Código de Processo Civil.

(...)”
(cf. Id. n. 156263449).

No caso, é incontroverso que o embargante não efetuou o pagamento da parcela devida. O que se discute no presente processo é se houve ou não descumprimento contratual por parte dos exequentes, que torne inexigível o contrato.

Enquanto os exequentes interpretam que, só após o pagamento de todas as parcelas é que eles precisariam entregar os documentos mencionados pelo embargante, o devedor defende que tais providências já deveriam ter sido tomadas, porque a pendência está impedindo que o apelado exerça as atividades inerentes a criação de gado.

Os seguintes pontos do contrato são relevantes para enfrentamento da questão:

“(...)

CLÁUSULA SEGUNDA – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Que por força do presente instrumento, os PROMITENTES VENDEDORES, prometem vender ao PROMITENTE COMPRADOR o imóvel acima identificado, bem como os seus direitos e suas benfeitorias rurais, como pastagem artificial, cercas, curral, tronco, balança eletrônica e seus pertences, alojamentos e outros, já vistoriados pelo PROMITENTE COMPRADOR, livres e desembaraçados de ônus contra si, terceiros e instituições financeiras.

Parágrafo Primeiro -

A escritura pública de compra e venda do imóvel que ora se adquire, será realizada após a quitação da Terceira Parcela, constando na referida escritura pública o compromisso a liquidar o valor da Quarta Parcela, tendo como vencimento o dia 18/08/2024, obedecidas as formas e condições aqui estabelecidas.

(...)

Parágrafo Terceiro – Se por qualquer motivo os PROMITENTES VENDEDORES criarem embaraço para transferência do imóvel, fica desde já autorizado ao PROMITENTE COMPRADOR a efetivar a adjudicação, devendo obrigatoriamente comprovar o pagamento integral do preço estipulado neste instrumento.

(...)

CLÁUSULA QUARTA – DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE

O PROMITENTE COMPRADOR emite-se na posse precária do imóvel, objeto deste contrato, após assinatura do presente instrumento, livre e desimpedido de pessoas e coisas, podendo fazer no imóvel as benfeitorias que julgar necessárias.

(...)

CLÁUSULA SÉTIMA – Os PROMITENTES VENDEDORES deverão entregar toda a documentação pertinente para a efetivação da escritura pública bem como o georeferenciamento da área devidamente registrado em averbação no Órgão competente, sendo que se necessário e obrigatório o CAR, para efeito de registro para averbação do georeferenciamento, neste caso o custo do CAR, será por conta dos PROMITENTES VENDEDORES.

(...)”.

Como se vê, a literalidade das cláusulas contratuais não especifica, em que momento, a questão da cadeia contratual do imóvel deveria ser regularizada; do contrato só consta que os promitentes vendedores deverão

entregar toda a documentação pertinente para a efetivação da escritura pública, bem como o georeferenciamento da área devidamente registrado em averbação no Órgão competente, e que a escritura pública de compra e venda do imóvel será realizada após a quitação da Terceira Parcela.

No caso, ainda que seja justificável a divergência entre as interpretações das partes, certamente não há, no contrato celebrado, qualquer dispositivo que condicione o pagamento da segunda parcela à prévia entrega da documentação da cadeia contratual aos promitentes compradores.

Ademais, levando em consideração as disposições contratuais, não era para causar surpresa a impossibilidade de o executado realizar o cadastro da propriedade do imóvel junto a Secretaria da Fazenda - SEFAZ e IDEA, pois o contrato prevê expressamente que a escritura pública de compra e venda do imóvel só será realizada após a quitação da Terceira Parcela.

Portanto, não há falar em inexigibilidade do débito cobrado na ação de execução, referente aos valores em aberto.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso, para reformar a sentença, julgando improcedente os embargos à execução.

Custas recursais pelo apelado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/05/2023