Tribunal: TJMT
Processo: 1027634-18.2018.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-25
Data de publicação: 2023-01-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2o-A, DA LEI No 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI No 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
“Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997. Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66. Recurso provido em parte. (TJ-MT 10437709020188110041 MT, RELATOR: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, DATA DE JULGAMENTO: 10/11/2021, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 13/11/2021).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027634-18.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LEONARDO DE ARRUDA RODRIGUES - CPF: 537.570.411-00 (APELANTE), EDUARDO ALVES MARCAL - CPF: 902.715.131-87 (ADVOGADO), CLAUDIA REGINA OLIVEIRA SANTOS FERREIRA - CPF: 622.127.611-04 (ADVOGADO), MARIANGELA THOMAZINI TEODORO RODRIGUES - CPF: 570.064.071-68 (APELANTE), ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO POUPEX - CNPJ: 00.655.522/0001-21 (APELADO), LUIZ FERRUCIO DUARTE SAMPAIO JUNIOR - CPF: 873.116.901-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA –
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL
– INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2o-A, DA LEI No 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI No 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

“Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997. Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66. Recurso provido em parte.
(TJ-MT 10437709020188110041 MT, RELATOR: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, DATA DE JULGAMENTO: 10/11/2021, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 13/11/2021).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por MARIANGELA THOMAZINI TEODORO RODRIGUES e outro, visando modificar a sentença prolatada pelo Juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação Declaratória De Nulidade De Procedimento Extrajudicial c/c Declaração De Nulidade Da Cláusula Contratual no 1027634-18.2018.8.11.0041, movida por ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E EMPRESTIMO POUPEX, julgou improcedentes os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Nas razões do recurso, em síntese, os recorrentes sustentam que a fundamentação da sentença recorrida segue o sentido de que a notificação assinada pelo terceiro, pai da apelante, ensejaria a constituição em mora de ambos os devedores.

Todavia, ainda que tenha relação de parentesco, a assinatura de terceiro no aviso de recebimento não constitui a intimação pessoal, exigida pelo artigo 26 Lei n. 9.514/97.

No mais, discorrem sobre a necessidade de realização de nova perícia judicial, bem como a nulidade da sentença por ausência de fundamentação e cerceamento do direito de defesa.

Ao final, pedem o provimento do recuso para que seja declarada a nulidade do procedimento de consolidação do imóvel de matrícula no 87.806, do Cartório do 2° Ofício de Imóveis de Cuiabá/MT, pela ausência de notificação PESSOAL dos devedores.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 144490335, por meio das q aparte adversa pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A controvérsia está em saber se o leilão extrajudicial levado a efeito é válido.

É cediço que a alienação fiduciária de bens imóveis é regulada pela Lei n. 9.514/97 e, no que concerne às formalidades exigidas para o procedimento de expropriação extrajudicial, em caso de inadimplemento, dispõe o artigo 26:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...)

§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4o
Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital”
(sem destaques no original).

Com efeito, a consolidação da propriedade do bem dado em garantia à parte fiduciária, com a consequente realização da execução extrajudicial da garantia advinda de contrato de alienação fiduciária, somente é devida mediante o cumprimento dos requisitos supra indicados na Lei no 9.514/97.

Vale dizer, não basta o inadimplemento do devedor fiduciante. É imprescindível, também, sua constituição em mora, mediante a notificação extrajudicial a ser realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis, a qual deverá ser pessoal, ou, quando o obrigado estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, somente então, por edital.

Frise-se que, tratando-se referida notificação extrajudicial de pressuposto para a constituição em mora do devedor, com a consequente consolidação da posse à fiduciária, esta deve ser cumprida na forma da lei de regência, sendo os atos subsequentes viáveis somente após o seu cumprimento.

No caso, é possível constatar no Id. 24942499, a intimação pessoal da parte apelante para a purgação da mora, inclusive com expressa ciência do teor do documento.

Por outro lado, não se verifica a prévia intimação prévia e pessoal da fiduciante acerca dos leilões extrajudiciais designados para a alienação do imóvel.

A omissão da instituição financeira quanto à intimação da parte apelante revela clara dissonância com o comando previsto no artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997, que determina a notificação pessoal dos devedores sobre a realização do ato expropriatório, senão vejamos:

“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

[...]

§ 2
o
-A. Para os fins do disposto nos §§ 1
o
e 2
o
deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
(Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
”

Consigno que há entendimento pacífico no âmbito da jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça e desta E. Corte Estadual de Justiça no sentido de que à espécie de contrato (alienação fiduciária de coisa imóvel) se aplica subsidiariamente os ditames do Decreto-Lei no 70/66, cujo artigo 34 reconhece a possibilidade do devedor purgar o débito a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação.

Assim, para que tal fim seja atendido, isto é, para que os devedores possam exercer o direito legalmente assegurado (de purgar o débito a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação), necessário é que eles conheçam o dia, a hora e o local da hasta designada, o que deve se operar mediante a respectiva intimação pessoal ou, em último caso, por meio da publicação de edital.

Colaciono os seguintes arestos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.
OBRIGATORIEDADE
. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1.
Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes)
. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt nos EDcl no AREsp 490517/DF, Quarta Turma, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 02/09/2019).”

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES
. AGRAVO IMPROVIDO. 1.
O entendimento desta Corte é de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial
. 2.
A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital
. Precedentes. 3. Agravo interno improvido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1344987 SP 2018/0205154-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 03/12/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/12/2018).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO ANULATÓRIA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL - LEI 9.514/97 - CONSTITUIÇÃO EM MORA - CONFIGURADA - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES QUANTO ÀS DATAS DOS LEILÕES - NULIDADE DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS
- INVERSÃO ÔNUS SUCUMBENCIAL - INDEVIDO - PEDIDO JULGADO PROCEDENTE - ÔNUS QUE DEVE SER SUPORTADO INTEGRALMENTE PELA PARTE VENCIDA NA DEMANDA - PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS MANTIDO - VALOR FIXADO DENTRO DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1 - Como é cediço, a execução extrajudicial de bens imóveis dados em garantia fiduciária está regulada pela Lei no. 9.514/97. Neste contexto, os arts. 26 e 27 da referida norma dispõem quanto ao procedimento para que o credor fiduciário possa levar o bem imóvel à venda extrajudicial. 2- No caso concreto,
apesar dos devedores fiduciários terem sido constituídos em mora, não há prova de que foram intimados das datas dos leilões, conforme determina o § 2.o-A, do artigo 27, da referida Lei, situação que ampara o pedido de nulidade do ato expropriatório
e justifica a manutenção da sentença. 3- Tendo em vista que o pedido foi julgado procedente e o Banco Recorrente foi vencido na demanda, não se justifica à inversão do ônus sucumbencial, já que deve ser suportado integralmente pela instituição financeira. 4- Levando em consideração que a verba honorária foi fixada dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, deve ser mantido o percentual fixado pelo Juiz singular.”
(TJ-MT - AC: 10013870320188110040 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 22/07/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2020).”

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ACERCA DA REALIZAÇÃO DOS LEILÕES – COMUNICAÇÃO ENVIADA APENAS POR E-MAIL – INVALIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 27, § 2o-A, LEI N. 9.514/97 - ATO EXPROPRIATÓRIO ANULADO
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A norma insculpida no artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/2017, determinou, expressamente, que a respectiva notificação deve ser realizada, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. De modo algum, o referido dispositivo legal deixa margem para a interpretação restritiva, no sentido de que a notificação de que trata o texto normativo, poderia ser efetivada apenas mediante correspondência eletrônica, mas também por meio desta. Nessa perspectiva, para a validade na notificação, acerca da realização dos leilões, e consequentemente, do próprio ato expropriatório, além da notificação encaminhada via e-mail, mister se faz a comprovação de que a notificação também foi enviada e entregue no endereço do contrato, o que inocorreu, circunstância que conduz à invalidade do leilão extrajudicial.”
(TJ-MT - AC: 10590169220198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 01/07/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/07/2020).”

Ante a isso, embora tenha sido efetuada a notificação da parte devedora para purgar a mora (Id 24942499), restando, em virtude disso, legalmente consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, a parte apelante não foi pessoalmente intimada do leilão extrajudicial do bem, cuja falta, a teor dos precedentes citados, enseja a nulidade do ato expropriatório e daqueles atos que, por sua causa, sucederam.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para declarar

a nulidade do leilão extrajudicial realizado por ocasião da alienação do imóvel objeto da lide e, também, dos atos subsequentes deles originados, à vista da inobservância do disposto no artigo 27, § 2o-A, da Lei no 9.514/1997 e no artigo 34 do Decreto-Lei no 70/66.

Em razão dos contornos do julgado, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/01/2023