Tribunal: TJMT
Processo: 1007300-13.2023.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-17
Data de publicação: 2023-05-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS – LIMINAR DEFERIDA – ARTIGO 300 DO CPC – REQUISITOS PRESENTES –LOCAÇÃO COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA – ARTIGO 59, § 1o, INCISO IX, DA LEI 8.245/91 – DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – CAUÇÃO DISPENSADA – NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA DESNECESSÁRIA – MORA EX RE – CONEXÃO E PREVENÇÃO – QUESTÕES NÃO ENFRENTADAS NA ORIGEM – ANÁLISE VEDADA EM SEGUNDO GRAU – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO NÃO PROVIDO.
Demonstrada a probabilidade do direito do agravado, credor de aluguéis não adimplidos pelo agravante, bem como o dano proveniente de privação de fruição do imóvel por anos, deve ser deferido o despejo liminar, com amparo no art. 300 do CPC e na Lei n. 8.245/1991.
Se os valores não pagos pelo locatário ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, é possível a dispensa de prestar caução legal desde que ao devedor seja assegurado o direito previsto no § 3o do art. 59 da Lei de Locações.
É vedado ao Tribunal de Justiça analisar questão não enfrentada no juízo de origem, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007300-13.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GIVANILDO GOMES - CPF: 795.247.101-53 (ADVOGADO), MEIRE MARIA DE BARROS - COMBUSTIVEIS - CNPJ: 12.451.231/0001-09 (AGRAVANTE), DOUTO JUIZ DA 4a VARA CÍVEL DE CUIABÁ (AGRAVADO), IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 01.787.793/0001-01 (TERCEIRO INTERESSADO), IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 01.787.793/0001-01 (AGRAVADO), ARIANA SILVA PINHEIRO - CPF: 022.415.741-80 (ADVOGADO), RODRIGO SEMPIO FARIA - CPF: 808.070.381-72 (ADVOGADO), MARIA EDUARDA DE DEUS SEMPIO FARIA - CPF: 078.527.121-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS – LIMINAR DEFERIDA – ARTIGO 300 DO CPC – REQUISITOS PRESENTES –LOCAÇÃO COMERCIAL – INADIMPLÊNCIA – ARTIGO 59, § 1o, INCISO IX, DA LEI 8.245/91 – DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL – CAUÇÃO DISPENSADA – NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA DESNECESSÁRIA – MORA
EX RE
– CONEXÃO E PREVENÇÃO
– QUESTÕES NÃO ENFRENTADAS NA ORIGEM – ANÁLISE VEDADA EM SEGUNDO GRAU
–
SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA
–
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO NÃO PROVIDO
.

Demonstrada a probabilidade do direito do agravado, credor de aluguéis não adimplidos pelo agravante, bem como o dano proveniente de privação de fruição do imóvel por anos, deve ser deferido o despejo liminar, com amparo no art. 300 do CPC e na Lei n. 8.245/1991.

Se os valores não pagos pelo locatário ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, é possível a dispensa de prestar caução legal desde que ao devedor seja assegurado o direito previsto no § 3o do art. 59 da Lei de Locações.

É vedado ao Tribunal de Justiça analisar questão não enfrentada no juízo de origem, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento de decisão da 4a Vara da Comarca de Cuiabá que deferiu a liminar em Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios.

A agravante alega que, segundo a agravada, estaria em débito com os aluguéis desde julho de 2019, num total de R$640.825,45.

Aduz que não é “
locatária do Posto de Combustível Santa Rita situado em Poconé/MT, mas de proprietária, o contrato de locação e aditivo apresentado na exordial de origem pela agravada é SIMULADO/FALSO, a referida jamais possuiu ou exerceu a posse do imóvel comercial objeto da lide”
.

Afirma que a propriedade do imóvel comercial é objeto de outros processos em que figuram as mesmas partes, em trâmite na 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, os quais já foram saneados e conclusos para sentença.

Diz que em 10-5-2013 firmou Contrato de Mútuo com a agravada na quantia de R$600.000,00, referente a fornecimento de materiais e mão de obra para construção de posto de combustível, além de R$300.000,00 de crédito (combustível) nos seus próprios imóveis, matrículas n. 4.387 e 15.204, do RGI de Poconé - MT.

Argumenta que a cláusula quarta da avença estabelece o pagamento em 16 parcelas - a primeira com vencimento em 5-2-2014 e as demais todo dia 5 de cada mês.

Ressalta que simultaneamente celebraram em 10-5-2013 Contrato de Promessa de Compra e Venda Mercantil de Produtos e Comodato de Equipamentos com utilização da Marca IDAZA pelo período de 25 anos.

E mais, que nessa mesma data (10-5-2013) “
firmaram Escritura de Dação em Pagamento Fornecimento com Pacto de Retrovenda dos imóveis referidos anexo, tendo como o objeto o contrato de mútuo simultaneamente pactuado, além do crédito para aquisição de combustíveis, o qual se pretende anular nos autos 0021939-42.2014.8.11.0041 porque eivado de vício de consentimento e simulação”
.

Sustenta que no local foi construído o Posto Santa Rita, contudo a agravada não cumpriu os termos pactuados.

Esclarece que “
a agravada patrocinada pelo mesmo advogado da agravante requereu que assinasse CONTRATO DE LOCAÇÃO SIMULADO objeto da lide, objetivando livrar os imóveis dos rigores do processo que decretou suas indisponibilidades, cujo intuito premeditado era tomar na “mão grande” os imóveis da agravante que somente teve conhecimento do plano posteriormente a utilização deste documento em ação de imissão de posse ajuizada no Juízo da 8a Vara Cível da Capital”
.

Informa que houve acordo no processo principal, porém a agravada se aproveitou da situação para consolidar a propriedade dos imóveis na tentativa de se locupletar com o Posto de Combustível.

Assinala que após a realização dos Contratos pagou R$428.755,78 relativos a dação em pagamento, e não a aluguéis, como arguiu a agravada.

Aponta continência entre este feito e os que tramitam na 8a Vara da Comarca de Cuiabá.

Destaca que não houve caução (art. 59 da Lei do Inquilinato), e que tampouco foi notificada.

Pede a suspensão do
decisum
e, no mérito, a sua reforma.

Liminar deferida (ID. 164138696).

Contraminuta no ID. 165365682.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O deferimento de medida de urgência exige prova inequívoca da verossimilhança das alegações, além da demonstração do dano irreparável ou de difícil reparação, ou, ainda, do risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC).

O deferimento de despejo liminar em caso de locação não residencial e com prazo certo deve observar as disposições especiais do art. 59 da Lei 8.245/1991.

Embora a agravante aponte fraude e simulação engendrada pela agravada, esta última subsidiou a construção do Posto de Combustíveis nos terrenos dela (agravante), ocasião em que ambas celebraram Contrato de Mútuo.

A agravante reconheceu sua inadimplência ao requerer dilação de prazo para o cumprimento da avença.

Na Ação n. 0021939-42.2014.8.11.0041, admitiu a propriedade e posse da agravada; em 1o/11/2014 elas firmaram o Contrato de Locação com ID. 163828198 e apresentaram naquela demanda Termo de Composição Extrajudicial.

Em razão de desentendimentos posteriores, a agravante pleiteou a desistência dessa avença na 8a Vara Cível de Cuiabá (juízo condutor do feito).

Agora alega que o Contrato de Locação que subsidia o pedido de despejo da outra parte é falso.

No entanto, houve reconhecimento de firmas em Cartório, consta a sua assinatura, e é compatível com os demais documentos juntados ao processo e assinados pela representante legal da empresa agravante.

Não se constata, ao menos nesta fase de cognição sumária, nenhum indício de falsidade (art. 373, II, do CPC).

E a mora
ex re
dispensa a notificação premonitória (art. 397 do Código Civil), assim como a dívida superior a três meses de aluguel dispensa a caução a que se refere a Lei de Inquilinato, desde que assegurado ao locatário o direito à purgação da mora, previsto no § 3o do art. 59 da Lei de Locação.

E mais, a própria agravante trouxe comprovantes de transferências bancárias destinadas à agravada, nas quais inseriu à mão a informação de que se tratava de pagamento parcial de aluguéis.

Diante disso, é evidente a probabilidade do direito da autora e o perigo de dano, provenientes da privação de fruição do imóvel e de suas acessões, o que autoriza o despejo liminar, com amparo no art. 300 do CPC e no art. 59, §1o, IX, da Lei 8.245/1991.

Para ilustrar, desta Câmara:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS –
DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA
– FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO.
É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel)
.
A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei. O fato de o contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar
.
(Agravo de Instrumento n. 1015994-10.2019.8.11.0000, julgamento em 18/12/2019, DJE de 21/1/2020, sem destaques no original).

Ainda deste Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS E DEMAIS ENCARGOS – LIMINAR INDEFERIDA –
LOCAÇÃO

COMERCIAL
– INADIMPLÊNCIA - ARTIGO 59, § 1o, INCISO IX, DA LEI 8.245/91 - DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL –
CAUÇÃO
DISPENSADA – POSSIBILIDADE
– RECURSO PROVIDO.
Considerando que os valores inadimplidos pelo locatário ultrapassam o equivalente a três meses de aluguel, possível a
dispensa
de prestar
caução
legal a fim de determinar o despejo liminar do agravado, constando do mandado a faculdade prevista no § 3o do art. 59 da Lei n. 8.245/1991
.
(N.U 1012776-66.2022.8.11.0000, Desa. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, julgamento em 21/9/2022, DJE de 22/9/2022, sem destaques no original).

Do TJSP:

AGRAVO DE INSTRUMENTO
– LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
–
Decisão agravada que concedeu a liminar de despejo – Insurgência do réu – Descabimento – Ação que, pese o fato de envolver relação locatícia não residencial, traz como fundamento exclusivo para o pedido liminar a falta de pagamento dos alugueis e encargos de locação – Desnecessidade de notificação premonitória do locatário – Hipótese de ocorrência da mora ex re – Inteligência do art. 59, §1o, IX, da Lei 8.245/91 e do art. 397, do CC
– Liminar de despejo corretamente concedida – Decisão mantida – RECURSO IMPROVIDO.
(Agravo de Instrumento 2168527-46.2021.8.26.0000, relator Luis Fernando Nishi, 32a Câmara de Direito Privado, Foro de Bragança Paulista - 2a Vara Cível, julgamento em 20/8/2021, registro em 20/8/2021, sem destaques no original).

Depois, o Agravo de Instrumento visa apenas o exame do acerto ou desacerto do
decisum
, que, nesta hipótese, está fundamentado e em consonância com a legislação de regência, e não foram apresentadas na minuta recursal justificativas consistentes para autorizar a sua reforma.

O juízo
a quo
não se reportou às questões de conexão e de prevenção da 8a Vara Cível de Cuiabá em virtude da tramitação dos processos n. 0021939-42.8.11.0041 e 0012802-60.2019.8.11.0041, o que é suficiente para o não conhecimento do Agravo nesse aspecto, sob pena de supressão de instância e afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição.

Pelo exposto,
conheço em parte o Recurso e, nesse ponto, nego-lhe provimento
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/05/2023