Tribunal: TJMT
Processo: 1001074-80.2023.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-23

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DA COMPRADORA – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – CABIMENTO - PERCENTUAL – 20% DO VALOR PAGO – MAJORAÇÃO – INCABIMENTO - FIXAÇÃO ENTRE O PERCENTUAL MÍNIMO (10%) E MÁXIMO (25%) ADMITIDO – TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO – INVIABILIDADE DA COBRANÇA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA – PARCELA ÚNICA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Quanto à multa contratual, este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.
2. Logo, infere-se que o direito de retenção de 20% (vinte por cento) do valor adimplido, estabelecido na sentença, está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo.
3. Por sua vez, no tocante à taxa de fruição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que “é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor” (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).
4. No tocante à forma de restituição das parcelas pagas, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que “em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes” (Tema 577).
5. Ainda, editou a Súmula 543, com o seguinte enunciado: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001074-80.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Abatimento proporcional do preço, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DALVINA XAVIER DE SOUZA - CPF: 026.689.373-29 (APELADO), FRANCISCO EUDES GOMES DE LIMA - CPF: 571.830.231-68 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELANTE), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CNPJ: 33.170.840/0001-51 (APELANTE), EDSON ANTONIO DE OLIVEIRA BASTOS - CPF: 035.303.731-17 (ADVOGADO), MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), RAFAEL RODRIGUES SOARES - CPF: 995.432.901-30 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CNPJ: 33.157.471/0001-67 (APELANTE), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CNPJ: 32.812.690/0001-70 (APELANTE), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), LEANDRO JACOB NETO - CPF: 845.042.931-53 (ADVOGADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CNPJ: 33.170.840/0001-51 (TERCEIRO INTERESSADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CNPJ: 33.157.471/0001-67 (TERCEIRO INTERESSADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CNPJ: 32.812.690/0001-70 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DA COMPRADORA – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – CABIMENTO - PERCENTUAL – 20% DO VALOR PAGO – MAJORAÇÃO – INCABIMENTO - FIXAÇÃO ENTRE O PERCENTUAL MÍNIMO (10%) E MÁXIMO (25%) ADMITIDO – TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO – INVIABILIDADE DA COBRANÇA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA – PARCELA ÚNICA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO
.

1. Quanto à multa contratual, este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

2. Logo, infere-se que o direito de retenção de 20% (vinte por cento) do valor adimplido, estabelecido na sentença, está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo.

3. Por sua vez, no tocante à taxa de fruição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que
“é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor”
(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

4. No tocante à forma de restituição das parcelas pagas, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que
“em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra
ou de forma parcelada
, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”
(Tema 577).

5. Ainda, editou a Súmula 543, com o seguinte enunciado: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a
imediata
restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pela
HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.,
com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas no. 1001074-80.2023.8.11.0003, ajuizada por
DALVINA XAVIER DE SOUZA
, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora de 80% do “quantum” adimplido, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença; (c) CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré, isto é, a data que declarou a rescisão do contrato. Por consequência, em razão da sucumbência mínima da parte autora, condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, CPC (ID 189202696).

Irresignada, a ré/apelante Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda. aduz que a culpa pela rescisão contratual é da autora, de modo que é devida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Assevera que, a autora/apelada encontra-se na posse do imóvel desde a assinatura do contrato, em 2019. Portanto, faz-se necessário a aplicação da taxa de fruição do bem pelo período em que este permaneceu na posse do imóvel sem efetuar qualquer pagamento à proprietária do bem, ora ré/apelante.

Defende que, o art. 32-A da Lei no 6.766/79 no §1o, aborda que, em casos de resoluções contratuais, a devolução das quantias pagas dar-se-á em até 12 (doze) parcelas mensais, e não em parcela única, como determinou o Sentenciante (ID 189202705).

Por sua vez, os réus Adriana Ferreira de Melo, Juliana de Melo Ferreira Bolognez e Espólio de Virgilina de Melo Ferreira manifestaram-se nos autos apresentando sua concordância e reiterar as teses suscitadas no Recurso de Apelação apresentado pela parte litisconsorte Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda. (ID 189202707).

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 189202709).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, na qual a autora alegou ter comprado da ré, por meio de Compromisso de Compra e Venda, firmado em outubro de 2019, um lote de terras (Quadra 18, Lote 01), do Loteamento Jardim Residencial Porto Ferreira.

Asseverou que, encontra-se impossibilitada de arcar com o pagamento das prestações, de modo que pretende a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, porém, não concorda com a forma e os termos da restituição pretendida pelas demandadas, razão pela qual requereu a rescisão do contrato firmado entre as partes, além da condenação das demandadas em restituir os valores pagos, em parcela única, devidamente corrigidos monetariamente, utilizando-se o índice previsto no contrato, desde o desembolso, permitindo-se, porém, a retenção do percentual de 20% (10% de despesas administrativas e 10% de multa compensatória).

Por sua vez, as partes requeridas refutaram a tese inicial, pugnando pela improcedência da demanda e, subsidiariamente, em caso de procedência, que sejam observados os parâmetros do art.32-A da Lei no. 13.876/2018, bem como a retenção dos valores devido à Prefeitura Municipal no que tange aos débitos de IPTU (ID 189202672 e ID 189202682).

A autora apresentou impugnação às contestações, refutando os argumentos da defesa e reiterando os termos da inicial (ID 189202693).

Empós, o Magistrado singular, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para: (a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda objeto dos autos e, por consequência, reintegrar a parte ré na posse do imóvel e (b) AFASTAR a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição e, em outro norte, DETERMINAR a restituição em favor da parte autora de 80% do “quantum” adimplido, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença; (c) CONDENAR a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à ré, isto é, a data que declarou a rescisão do contrato. Por consequência, em razão da sucumbência mínima da parte autora, condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, CPC (ID 189202696), sentença contra a qual a ré/apelante Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda. se insurge.

Pois bem.

Quanto à multa contratual, este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

Logo, infere-se que o direito de retenção de 20% (vinte por cento) do valor adimplido, estabelecido na sentença, está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo.

A propósito:

APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE DIREITOS AO AUTOR – CIÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% –PERCENTUAL EXCESSIVO – REDUÇÃO PARA 25% –ENTENDIMENTO DO STJ – DESCONTO RELATIVO A VÁRIOS ENCARGOS EM RAZÃO DO PERÍODO DE OCUPAÇÃO PELO CESSIONÁRIO – NÃO COMPROVAÇÃO DO EXERCÍCIO DA POSSE – ABATIMENTO INDEVIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TEMA N. 1.002 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DO ÔNUS – RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ,
varia entre 10% e 25% do total quitado
. [...].
(TJMT - N.U 1003917-18.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2023, Publicado no DJE 01/11/2023).

Por sua vez, no tocante à taxa de fruição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que
“é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor”
(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

No caso, trata-se o contrato de compra e venda de um lote urbano, inicialmente sem qualquer edificação/benfeitorias, conforme constou da própria Cláusula Primeira do contrato (ID 189202245).

Assim, inexistindo construção no imóvel, torna-se descabida a fixação de aluguéis por tempo de fruição do bem.

Apenas para registro, seguem precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 7/STJ.
TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA
. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA No 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula no 7/STJ. 2
Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados
. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023).

AGRAVO INTERNO EM SEDE DE APELAÇÃO MONOCRATICAMENTE DESPROVIDA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – RETENÇÃO DE 15% – DEVIDA – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
Em se tratando de contrato de compra e venda de terreno, sem qualquer edificação ou benfeitoria, bem como ausente prova de uso e gozo do imóvel pelo autor, compromissário comprador do imóvel, é incabível a retenção de valores a título de taxa de fruição do bem
. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Se as razões recursais nada de novo acrescentam, o agravo interno deve ser desprovido diante do intuito de rediscussão dos fatos e fundamentos.
(TJMT - N.U 1025523-39.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/10/2023, Publicado no DJE 19/10/2023).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – PRETENSÃO DA APELANTE PARA QUE SEJA DEFERIDO DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES SOBRE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL RESTITUÍDO À APELANTE EM FEVEREIRO DE 2019 – DEFERIMENTO DO DIREITO DE RETER O IPTU CORRESPONDENTE A 2018 – PRETENSÃO EM RETER TAMBÉM O IMPOSTO REFERENTE A 2019 – NÃO ACOLHIMENTO – POSSIBILIDADE DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA RECORRENTE JÁ QUE SE ENCONTRA NA POSSE DO BEM – PRETENSÃO EM AFASTAR A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E IMPUTÁ-LA SOMENTE AOS AUTORES – NÃO ACOLHIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.
O Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que “é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
.

Sendo o imóvel restituído à parte em fevereiro/2019 o IPTU referente ao imóvel a partir de então é da responsabilidade da Apelante no presente caso. [...].
(TJMT - N.U 1002616-39.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/10/2023, Publicado no DJE 09/10/2023).

Por fim, no tocante à forma de restituição das parcelas pagas, melhor sorte não socorre à ré/apelante.

Isso porque, em sede de recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que
“em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra
ou de forma parcelada
, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”
(Tema 577).

Tal tese restou sumulada, com o seguinte enunciado:

DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a
imediata
restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Assim, mesmo na hipótese em que o comprador deu causa ao desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel, deve haver a devolução dos valores pagos, sendo essa restituição imediata.

Nesse sentido, esse Tribunal de Justiça assim já decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA – REJEIÇÃO – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ARRAS/SINAL – RESTITUIÇÃO – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413) – CONTRATO CELEBRADO ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.786/2018 – RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. “A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021). 2. .
Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio,
em parcela única
. 3. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). 4. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017).
(N.U 1024901-91.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/02/2023, Publicado no DJE 17/03/2023).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROCEDÊNCIA - CULPA DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES E DEMAIS VALORES PAGOS - DEDUÇÃO DE 10% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – PRETENDIDA MANUTENÇÃO DA MULTA EM ATENÇÃO AO PACTA SUNT SERVANDA – IMPOSSIBILIDADE DE CONVENÇÃO DA MULTA EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL – PEDIDO DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – DESCABIMENTO - AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS – CONTRATO ANTERIOR À LEI N 13.786/2018 – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - TEMAS 577 E 1.002 DO STJ – RECURSO DESPROVIDO.

Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25% dos valores já pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, sendo abusiva a cláusula que estipula a cláusula penal sobre o valor total da operação desfeita.

À míngua de provas ou evidências de que os prejuízos experimentados pelo promitente vendedor em função da resolução da avença extrapole os limites do ordinário, deve ser mantida a retenção em 10% dos valores já pagos pelos adquirentes desistentes, em atenção aos princípios de razoabilidade, proporcionalidade e equidade, mesmo porque se trata de um terreno que poderá ser revendido por valor atualizado sem maiores prejuízos ao vendedor.

Consoante Temas 557 e 1.002 do STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, a restituição parcial dos valores desembolsados pelo adquirente desistente não pode se dar de forma parcelada, devendo ser paga de uma só vez, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença resolutória
.
(N.U 1002335-03.2022.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/02/2023, Publicado no DJE 14/02/2023).

Como se vê, a ré/apelante não conseguiu infirmar a conclusão a que chegou o juízo de origem, com o que a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Ante ao exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso. Por consequência, majoro a verba sucumbencial fixada em sentença para o percentual de 15% (quinze por cento), nos termos do §11, do art. 85, do CPC.

Ao ensejo, advirto as partes da pena de multa que incorre àquele que interpõe recurso manifestamente protelatório, nos termos do artigo 1.026, §2o, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023