Tribunal: TJMT
Processo: 1001451-82.2021.8.11.0080
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-21
Data de publicação: 2023-06-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE – IMPOSSIBILIDADE DE EDIFICAÇÃO – OMISSÃO PELO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – CABIMENTO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Comprovado que o imóvel objeto do contrato de compra e venda firmado entre as partes está localizado em área de preservação permanente, na qual é vedada a edificação, o que foi omitido pelo vendedor, resta evidente o direito à rescisão do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001451-82.2021.8.11.0080
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CARLOS EUGENIO PRATI - CPF: 020.308.981-20 (APELANTE), JOSE ARIMATEA NEVES COSTA - CPF: 393.302.814-00 (ADVOGADO), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), VENILDO TRENTIN - CPF: 483.049.800-53 (APELADO), WELTON RICALDES DA SILVA - CPF: 822.319.311-68 (ADVOGADO), HUGO VICTOR TEIXEIRA DOS REIS - CPF: 022.249.521-98 (ADVOGADO), CARLOS RICARDI DE SOUZA PIZZATTO - CPF: 897.213.221-72 (ADVOGADO), ADRIANO GONCALVES DA SILVA - CPF: 513.472.611-68 (ADVOGADO), LORECI BOESING TRENTIN - CPF: 033.305.201-32 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE – IMPOSSIBILIDADE DE EDIFICAÇÃO – OMISSÃO PELO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – CABIMENTO –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
.

Comprovado que o imóvel objeto do contrato de compra e venda firmado entre as partes está localizado em área de preservação permanente, na qual é vedada a edificação, o que foi omitido pelo vendedor, resta evidente o direito à rescisão do contrato, com o retorno das partes ao
status quo ante
.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CARLOS EUGÊNIO PRATI, visando reformar a sentença prolatada pelo juízo da Vara Única da Comarca de Querência que, nos autos da Ação de Rescisão de Compra e Venda de Imóvel n. 1001451-82.2021.8.11.0080, ajuizada em face de VENILDO TRENTIN e outros,
julgou improcedentes
os pedidos iniciais.

Não houve condenação em custas e honorários.

Em suas razões, a parte apelante alega que:

- ajuizou ação em meados de 2021, mais precisamente, após a concretização da penhora Fazenda São Roque, fruto da decisão judicial na ação de execução (00013158320138110080) movida pelos requeridos\apelados em face do Sr. Carlos Eugênio Prati, desde de novembro de 2013;

- na ação de rescisão parcial do instrumento particular de compra e venda, fez aquisição na data de 24 de novembro de 2011, de dois imóveis rurais FAZENDA SONHO DE PEÃO e FAZENDA SÃO ROQUE, de 135 hectares cada imóvel, no valor total de 40.500 sacas de soja;

- no momento do pagamento da 2a parcela, em 30 de abril de 2013, mais precisamente, 01 ano 05 meses e 06 dias após a celebração do contrato, foi surpreendido com ato administrativo de embargo ambiental na fazenda Sonho de Peão;

- os recorridos ocultaram o ato administrativo o Embargo Ambiental na Fazenda Sonho de Peão, no momento da celebração do contrato dos imóveis, sendo dessa forma enganado, pois caso tivesse conhecimento não teria realizado o negócio jurídico.

Desse modo, requer o reconhecimento da rescisão parcial do contrato entabulado entre as partes, sendo considerado o adimplemento de valores proporcionais ao imóvel já transferido, devendo, portanto, ser declarada quitada a área denominada “Fazenda São Roque”, cuja matrícula registrada sob o n°8.363, livro n° 02, Fls. 01F, do cartório de registro de imóveis de Querência – MT, e, com a rescisão parcial referente ao imóvel denominado “Fazenda Sonho de Peão”, seja mantida sob a propriedade dos requeridos o imóvel registrado sob a matrícula n° 1.579, livro n°2, fls. 001, também no cartório de registro de imóveis de Querência – MT, não havendo mais qualquer tipo de obrigação referente ao contrato aqui discutido entre as partes.

Alternativamente, seja determinado que os requeridos comprovem a desoneração do imóvel, conforme se obrigou na Cláusula 1 – objeto do contrato, consistente no cancelamento do embargo ambiental que recai sobre o imóvel, permitindo, assim, a realização do pagamento do saldo remanescente da 2a e 3a parcela do contrato.

Contrarrazões no id. 166280944. Sem preliminar.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara, com razão o recorrente.

Antes de ingressar nas razões recursais, imperioso tecer uma síntese da questão fática.

Em 24 de novembro de 2011, no município de Querência, o apelante, na qualidade de compromitente comprador, comprometeu-se a adquirir 2(dois) imóveis rurais de propriedade dos apelados, promitentes vendedores.

O contrato entabulado entre as partes tem por objeto a compra e venda dois imóveis a saber:

1a) Área rural agrícola de 135,0673 há. (Cento e trinta e cinco hectares e seiscentos e setenta e três metros quadrados), denominado Fazenda São Roque, localizada no lote rural, n° 77 na estrada R-4, Zona Rural, no município de Querência – MT, cuja matrícula possui o n° 6431 no Registro do Livro n° 062, fls 127/128 no Ofício de Registro de Imóveis de Canarana, e;

2a) Área rural de 135,0672 há (centro e trinta e cinco mil seiscentos e setenta e dois hectares), denominado de Fazenda Sonho de Peão, localizada no Lote Rural, n° 77-A, Zona rural, também no município de Querência – MT, registrado sob a matrícula n° 6430, e cadastrado no CCIR n° 9010830035735 e 9010401513190, afirmava ainda que as terras estavam livres de quaisquer ônus ou quaisquer dívidas, conforme colaciona trecho do contrato de compra e venda (id. 166280823):

O preço dos 2 imóveis foi pautado em sacas de soja em grãos, mais precisamente em 40.500 (quarenta mil e quinhentas) sacas de soja, as quais, deveriam ser entregues ao Requerido de forma fracionada, equivalente a entrada e outras 3 (três) parcelas anuais a seguir pormenorizadas:

• entrada de 5.385 (cinco mil trezentos e oitenta e cinco) sacas de soja pagas no ato de assinatura do contrato em 24/11/2011;

• 1a parcela de 11.705 (onze mil setecentos e cinco) sacas de soja para o dia 30/04/2012;

• 2a parcela de 11.705 (onze mil setecentos e cinco) sacas de soja para o dia 30/04/2013;

• 3a parcela de 11.705 (onze mil setecentos e cinco) sacas de soja para o dia 30/04/2014.

Ficou pactuado entre as partes que, na data do pagamento do valor a título de entrada em 24/11/2011, seria transferida a posse mansa e pacífica dos 2 imóveis rurais, como também, outorgada a escritura pública de compra e venda referente ao imóvel denominado Fazenda São Roque, matrícula n° 8.363 para o autor\apelante, o que de fato aconteceu.

Em 30/04/2012, houve a entrega\adimplemento de 11.705 (onze mil setecentos e cinco) sacas de soja para o réu\apelado em pagamento equivalente a 1a parcela do contrato firmado, entretanto, próxima a data de pagamento da 2a parcela, alinhavando os documentos necessários para a lavratura da escritura pública de compra e venda da
Fazenda Sonho de Peão (matrícula 1.579),
o apelante descobriu que pendia sobre este imóvel embargo ambiental, em ato administrativo emanado pelo Ministério Público do Meio Ambiente processado sob o n 62643, Auto de Infração Ambiental de n 489278, datado de 16/07/2008, ou seja, anos antes da celebração do compromisso de venda e compra objeto desta demanda, como comprova a simples leitura da certidão do MMA a seguir carreada:

Pois bem.

O objeto da presente demanda é o contrato de compra e venda de imóvel rural, contrato este celebrado com a sem a informação de que existe embargo ambiental na área transacionada.

O Juízo singular entendeu que desde a celebração do contrato o apelante possuía ciência da existência de um embargo ambiental sobre a área, todavia, os documentos carreados aos autos apontam em sentido diverso, pois o ingresso do apelante no processo administrativo junto ao órgão de proteção ambiental se deu em 2014, justamente no ano em que o apelante cessou o pagamento do contrato:

Importante mencionar que, se o apelante possuía ciência deste embargo, tal informação deveria constar no contrato de compra e venda, e não a menção de que os imóveis eram livres e desimpedidos.

A área de preservação acomete mais de 80% da área total do imóvel negociado Fazenda Sonho de Peão (matrícula 1.579), o que inviabiliza sua utilização, para o fim que foi adquirida.

A boa-fé objetiva foi erigida a princípio matriz na nova codificação civil brasileira, contendo múltiplas facetas, seja de caráter interpretativo, seja de controle das relações jurídicas, ou seja, de integração, consubstanciando verdadeiro dever anexo aos contratantes. Veja-se, a propósito, o artigo 422 do Código Civil:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, a boa-fé objetiva qualifica o comportamento do sujeito e consiste num dever de conduta do agente, obrigando-o a colaborar, a cooperar, a agir de acordo com o esperado dentro de uma relação saudável. A aplicação desse princípio exige uma relação jurídica que ligue duas partes, padrões de comportamento exigíveis e reunião de condições suficientes para ensejar na outra parte um estado de confiança.

Dessa feita, não obstante as alegações tecidas pelo réu/apelado, com o objetivo de afastar a rescisão do contrato firmado entre as partes, fato é que o autor/apelante não pode ser prejudicado pelo alegado, e não comprovado, desconhecimento do vendedor quanto às reais condições do seu imóvel.

Diante de tais considerações, o retorno das partes ao
status quo ante
, por meio da rescisão contratual é medida que se impõe, sobretudo porque o suposto desconhecimento do vendedor quanto à restrição que recai sobre o imóvel, e a possibilidade de transferência do domínio, não constitui óbice para afastar a rescisão pretendida pelo comprador, diante da impossibilidade de edificação no imóvel.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para declarar a rescisão parcial do contrato entabulado entre as partes, referente ao imóvel denominado “Fazenda Sonho de Peão” (imóvel registrado sob a matrícula n° 1.579, livro n°2, fls. 001, Cartório de Registro de Imóveis de Querência – MT) devendo ser mantida sob a propriedade dos apelados.

Sem incidência de honorários recursais, ante a ausência de condenação do 1o.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/06/2023