Tribunal: TJMT
Processo: 0005762-13.2016.8.11.0015
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-14
Data de publicação: 2023-02-14

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO PELA AUSÊNCIA DE POSSE E RECONHECIMENTO DE FIRMA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA NÃO MANTIDA. POSSE COMPROVADA POR PROVA TESTEMUNHAL. DEMONSTRAÇÃO DE USO DO BEM DESDE A AQUISIÇÃO. AUSÊNCIA DE RECONHECIMENTO DE FIRMA. CONTRATO QUE NÃO É PROVA ISOLADA DA REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. TESTEMUNHAS QUE CONFIRMAM A EXISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. VERDADE REAL. BOA-FÉ. PRESERVAÇÃO. CONSTRIÇÃO JUDICIAL OCORRIDA ANOS APÓS A COMPRA E POSSE PELO TERCEIRO. AUSÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
1- A posse do apelante é representada pelo efetivo uso do imóvel por quase duas décadas, conforme testificado nos autos, não sendo crível que esta representação de efetivo uso do bem, com boa-fé, seja desmerecida por ausência de reconhecimento de firma.
2- Não existe fraude à execução, pois a compra e uso do bem são atos de uma década antes da constrição judicial, de modo que a improcedência dos embargos de terceiro com base em eventual vício de contrato de compra e venda que efetivamente ocorreu seria desproporcional.
3- A Súmula 84 do STJ estabelece que "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro."
4- Os imóveis foram adquiridos livres de ônus, e o vendedor que consta do primeiro contrato é o efetivo proprietário do bem, de modo que a boa-fé deve imperar.
5- A boa-fé do apelante preserva a compra e venda por ele realizada, bem como a sua posse, ante a ausência de fraude à execução, motivos suficientes à procedência dos embargos de terceiro e reforma da sentença como um todo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005762-13.2016.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ROMILDO ANTONIO FAVARETTO - CPF: 007.047.471-03 (APELANTE), ALCIR FERNANDO CESA - CPF: 033.079.231-88 (ADVOGADO), SERGIO JOSE GOMES ROMERO - CPF: 334.337.550-00 (APELADO), GLEISON QUEIROZ DE SOUZA FURQUIM - CPF: 935.898.401-53 (ADVOGADO), OSMAR ALEXANDRE - CPF: 412.722.009-06 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO PELA AUSÊNCIA DE POSSE E RECONHECIMENTO DE FIRMA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA NÃO MANTIDA. POSSE COMPROVADA POR PROVA TESTEMUNHAL. DEMONSTRAÇÃO DE USO DO BEM DESDE A AQUISIÇÃO. AUSÊNCIA DE RECONHECIMENTO DE FIRMA. CONTRATO QUE NÃO É PROVA ISOLADA DA REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. TESTEMUNHAS QUE CONFIRMAM A EXISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. VERDADE REAL. BOA-FÉ. PRESERVAÇÃO. CONSTRIÇÃO JUDICIAL OCORRIDA ANOS APÓS A COMPRA E POSSE PELO TERCEIRO. AUSÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

1- A posse do apelante é representada pelo efetivo uso do imóvel por quase duas décadas, conforme testificado nos autos, não sendo crível que esta representação de efetivo uso do bem, com boa-fé, seja desmerecida por ausência de reconhecimento de firma.

2- Não existe fraude à execução, pois a compra e uso do bem são atos de uma década antes da constrição judicial, de modo que a improcedência dos embargos de terceiro com base em eventual vício de contrato de compra e venda que efetivamente ocorreu seria desproporcional.

3- A Súmula 84 do STJ estabelece que
"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro."

4- Os imóveis foram adquiridos livres de ônus, e o vendedor que consta do primeiro contrato é o efetivo proprietário do bem, de modo que a boa-fé deve imperar.

5- A boa-fé do apelante preserva a compra e venda por ele realizada, bem como a sua posse, ante a ausência de fraude à execução, motivos suficientes à procedência dos embargos de terceiro e reforma da sentença como um todo.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198)0005762-13.2016.8.11.0015

APELANTE: ROMILDO ANTÔNIO FAVARETTO

APELADO: SERGIO JOSÉ GOMES ROMERO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação interposta por
ROMILDO ANTÔNIO FAVARETTO
contra sentença proferida em Embargos de Terceiros no 0005762-13.2016.8.11.0015 - Cód: 263608, da 3a Vara Cível de Sinop
/MT, ajuizada contra
SERGIO JOSÉ GOMES ROMERO
, em que julgou improcedentes os pedidos.

O embargante afirma que “
possui mansa e pacificamente os imóveis por mais de 10 anos, desde 25.06.2002, somando-se a posse de seus antecessores (art. 1.243, do Código Civil), sem que houvesse qualquer interrupção, nem oposição e nem perturbação da posse nesse período
”.

Declara que “
A penhora dos referidos lotes 13 e 26 foi inicialmente requerida pelo Apelado em 04.06.2013, através da petição de fls. 180/190, na qual o mesmo deixa bem claro que tinha pleno conhecimento de que os imóveis não se encontram na posse do Executado, mas de terceiros, no caso, o ora Apelante
.”

Sustenta que, “
Somada a posse comprovada do Apelante com a dos seus antecessores, desde 2002 (fls. 16 e seguintes dos autos), resta muito clara a posse mansa e pacífica deste, pelo prazo prescricional de usucapião, até que o devedor (Executado) manejasse a Ação de Reintegração de Posse de código 180162 da 2a. Vara Cível de Sinop MT, em janeiro de 2013
”.

Requer o provimento do recurso e a procedência dos pedidos (id. 153570855, p. 100).

Sem contrarrazões (id. 153570863).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de apelação interposta por
ROMILDO ANTÔNIO FAVARETTO
contra sentença proferida em Embargos de Terceiros no 0005762-13.2016.8.11.0015 - Cód: 263608, da 3a Vara Cível de Sinop
/MT, ajuizada contra
SERGIO JOSÉ GOMES ROMERO
, em que julgou improcedentes os pedidos.

Defende-se neste feito a posse de área de terras urbanas de 9.300m2, composta por 10 terrenos, de números 8, 9, 10, 11, 12, 13, 23, 24, 25 e 26, quadra 04-I, com 930m2 cada, no Loteamento Cidade Santa Carmem, Gleba Celeste, 2a Parte, na cidade de Santa Carmem/MT.

Narrou o autor na inicial que os lotes oram adquiridos de Emanuel Pereira da Silva Filho por dois contratos, de 29/03/2004 e 05/04/2004, este que os adquiriu anteriormente de Álvaro Rogério de Morais, em 02/08/2002, que, por sua vez, adquiriu de Osmar Alexandre e José Carlos Alexandre, em 25/06/2002, a partir de quando o apelante/requerente defende possuir o bem, como sucessor.

Afirmou-se que os lotes 13 e 26 foram objeto de penhora de 06/11/2014 no Cumprimento de Sentença 001769-45.2005.8.11.0014, movido contra Osmar Alexandre. Após, um dos lotes foi alvo de requerimento de adjudicação e outro de venda, tendo sido lavrado auto de adjudicação do lote 26 em 03/05/2016 e praceamento do lote 13.

Em suma, o apelante requereu na inicial a procedência dos pedidos, para que se desconstitua definitivamente a constrição judicial e a adjudicação sobre os imóveis (id. 153569798, p. 11).

A despeito do afirmado, o juízo de primeiro grau entendeu pela ausência de prova de posse do embargante e que os contratos de compra e venda estariam desprovidos de reconhecimento de firma, de modo que não suficientes a surtir efeito contra terceiros:

“[...] Pois bem. Compulsando o material cognitivo produzido no processo, verifica-se que não há no processo evidência material que comprove, com um grau mínimo de segurança, o exercício da posse sobre os bens penhorados, pelo embargante, em momento anterior à constrição, tal como narrado na petição inicial.

Segundo os informes produzidos no processo, verifica-se que foi acostado nas fls. 26/28, compromisso de compra e venda, firmado na data de 05/04/2021, em que figura Emanuel Pereira da Silva Filho como promitente vendedor e, Romildo Antonio Tavaretto, na condição de promissário comprador, cujo objeto são as datas de terra sob os números 11, 12, 13, 25 e 16, com área de 930 m2 cada, situadas no município de Santa Carmem/MT.

Não obstante, verifica-se do instrumento particular firmado entre as partes que não possui reconhecimento de firma das assinaturas. Com efeito, segundo a norma de regência, malgrado comprove a existência da obrigação convencional, o contrato somente adquire a capacidade de repercutir efeitos perante terceiros depois de transcrito no Registro Público ou quando realizado o reconhecimento da firma por Tabelião [art. 221 do Código Civil; art. 409, parágrafo primeiro, inciso I e art. 411, inciso I, ambos do Código de Processo Civil/2015], haja vista que comprova, de forma eficaz, a data da ultimação do contrato.

Ademais, o conteúdo da prova testemunhal produzida também não corrobora com a tese veiculada na petição inicial, visto que as testemunhas ouvidas não demonstram que o embargante exerce a posse da área de terras 'sub judice'.

Como forma de dar-se vazão à aplicabilidade do princípio dispositivo/congruência e encargo probatório e levando-se por linha de estima que a posse ou propriedade sobre dos bens penhorados levados à constrição judicial, configura-se como fato constitutivo do direito do embargante, conclui-se, por inferência racional, que o requerente não logrou êxito em constituir plenamente seu direito. Interpretação que resulta da exegese do conteúdo normativo do art. 333, inciso I do Código de Processo Civil/1973; art. 373, inciso I do Código de Processo Civil/2015.

[...]

Portanto, diante desta perspectiva, levando-se em consideração que a parte autora não logrou êxito em constituir plenamente seu direito, já que não logrou demonstrar a alegada posse ou propriedade dos bens penhorados em momento anterior a penhora, sendo insuficiente para tanto os documentos arquivados no processo, consoante já fundamento anteriormente, não vejo como dar entendimento diverso à questão ‘sub judice’, com a consequência de que a improcedência do pedido formulado é medida que se impõe.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na peça inicial por Romildo Antonio Favaretto contra Sergio José Gomes Romero, e como consequência, DECLARO encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil/2015. [...]”.

Pois bem.

De princípio, importante ressaltar a curta fundamentação do juízo de primeiro grau em relação a posse, destacando, apenas, que “
as testemunhas ouvidas não demonstram que o embargante exerce a posse da área de terras 'sub judice'.”

Entretanto, em simples leitura ao dito pelas testemunhas, fácil concluir que o apelante adquiriu os imóveis em 2004, que seu irmão lá reside, que, juntamente com ele, têm uma oficina e que mantém o local desde então, sendo que, antes, era de Osmar (id. 153570853, p. 34/38).

A testemunha Valmir destacou que tem conhecimento que o apelante tem lotes que delimitam uma quadra toda, estando no local desde 2004, onde existe oficina, casa e máquinas, e que o irmão do apelante, Rosalino, lá reside. A compra dos 10 lotes também é confirmada como sendo da pessoa de Emanuel-vendedor, o que corresponde aos contratos apresentados nos autos. A testemunha ainda confirma construção de cerca entre 2003 e 2004, e que, a serralheria que havia antes era de Osmar, devedor no feito conexo:

A testemunha André afirma que em 2004 foi trabalhar com o apelante, que teria comprado uma propriedade com uma serralheria, composta de 10 lotes, e que o irmão do apelante, Rosalino, morava no local. Relatou que o imóvel era de Osmar antes de ser do apelante e que limpou todo o local com trator:

A testemunha Valter declarou que o apelante é proprietário de 10 lotes, onde fica uma oficina, casa e máquinas, sendo que o conhece desde 2005. Afirmou que o irmão do apelante mora no imóvel, Rosalino, e que, em 2005, a área era toda cercada, sendo construído muro posteriormente, e que os irmãos são sócios:

O dito pelas testemunhas é condizente com os contratos apresentados aos autos, sendo mencionados os nomes de Emanuel e Osmar, estes que venderam ou compraram os imóveis antes do apelante, que demonstrou a cadeia de compra e venda até que os bens chegassem em suas mãos, pela posse e pelo direito real, a despeito de não estar registrado.

O art. 674 do CPC estabelece que,
“
Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição
sobre bens que possua
ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro”
.

Certamente que o apelante possui os bens, de modo que tem o direito de ver desfeita a constrição.

Terceiro é aquele que não é, ou não foi, autor e nem réu, e, portanto, não integra qualquer dos polos da ação que originou a constrição. Nos embargos de terceiro, conforme lições de NELSON NERY,
“O embargante pretende ou obter a liberação (manutenção ou reintegração na posse), ou evitar a alienação de bem ou direito indevidamente constrito ou ameaçado de o ser”
(NERY JUNIOR, Nelson. Comentários ao Código de Processo Civil. 2a triagem – São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2015, pag. 1487. Comentário ao art. 674, nota 4).

É o caso dos autos. O apelante, posseiro e comprador do direito real, está sofrendo constrição, e esta contrição é POSTERIOR a sua compra, bem como a sua posse.

O Código Civil considera como possuidor
“todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”
(art. 1.196, CC), quais sejam os poderes de usar, gozar e dispor da coisa, sendo justa aquela posse que
“não for violenta, clandestina ou precária”
(art. 1.200, CC).

A aquisição dos imóveis pelo apelante se deu em 2004, conforme é datado do contrato entabulado com Emanuel. Foram dois contratos. O de março de 2004 versou sobre os lotes 08, 09, 10, 23 e 24, e o de abril de 2004 versou sobre os lotes 11, 12, 13, 25 e 26 (id. 153569798, p. 22/27):

As constrições pela penhora apenas ocorreram em 06/11/2014, 10 (dez) anos DEPOIS que o imóvel já estava na seara dos direitos do apelante, pela aquisição do direito real e pela posse, de modo que, obviamente, o apelante adquiriu os bens de BOA-FÉ (id. 153569799, p. 46):

Situação diferente seria se os tivesse adquirido depois da penhora, mas não é o caso, pois já os tinha comprado e tomado posse 10 anos antes da constrição judicial.

Cumpre asseverar que, em 12/11/2014, o oficial já certificou que o irmão do apelante estava na posse do bem (id. 153570850, p. 03), e o devedor Osmar peticionou nos autos em 17/11/2014 informando que os irmãos Rosalino e Romildo estavam ocupando o bem (id. 153570850, p. 06), mas, mesmo assim, o apelado insistiu em continuar com a constrição, peticionando nos autos logo em seguida neste sentido (id. 153570850, p. 07), o que demonstra sua pretensão resistida.

Ressalta-se que um dos pontos destacados na sentença seria a ausência de reconhecimento de firma no contrato de abril de 2004, que versava, dentre os objetos, sobre os lotes 13 e 26, aqui em discussão.

Sabe-se do entendimento de que a ausência do reconhecimento de firma não seria oponível contra terceiros.

Entretanto, importante ressaltar que o documento não é isolado, a se colocar dúvidas sobre a ocorrência do negócio jurídico.

As três testemunhas ouvidas em juízo foram unânimes ao afirmar que o apelante adquiriu 10 (dez) lotes em 2004, e não apenas 05 (cinco), que seria ojeto do contrato de março de 2004.

Ora, se afirmam a aquisição de 10 lotes, de fato os dois contratos, de março e de abril de 2004, traduzem a verdade, pois, na soma dos objetos, resultam em 10 lotes.

Se a dúvida sobre a compra dos 10 lotes vigorasse, certamente que as testemunhas confirmariam a venda de apenas 5 lotes, desconhecendo o negócio de abril de 2004, mas não foi o que aconteceu.

O contrato existe e há testemunhas que confirmam que o negócio que representou efetivamente ocorreu em 2004, qual seja a compra e venda de 10 lotes, como um todo, de maneira que o excesso de formalismo por eventual dúvida dos termos do contrato não deve permanecer, mas sim a verdade real. O que realmente aconteceu é o que está expresso em ambos os contratos, e não apenas em um deles, devendo a boa-fé contratual ser preservada, diante da somatória dos elementos probatórios, não estando o contrato isolado, sozinho, a representar a compra e venda.

A posse do apelante é representada pelo efetivo uso do imóvel por ele desde 2004, sem a soma da posse dos antecessores, o que, até hoje, resultaria num total de 19 (dezenove) anos de posse e da realização do negócio, não sendo crível que esta representação de efetivo uso do bem, com boa-fé, seja desmerecida por ausência de reconhecimento de firma.

Não existe fraude à execução, de modo que a improcedência dos embargos de terceiro com base em eventual vício de contrato de compra e venda que efetivamente ocorreu seria desproporcional.

Neste sentido:

“Apelação – Embargos de terceiro – Bem imóvel – Constrição de fração ideal pertencente ao embargante – Ausência de registro de constrição à época da aquisição – Compra que igualmente não foi registrada – Boa-fé demonstrada – Cerceamento de defesa não configurado –
Provas documentais suficientes – Procedência
– Ônus sucumbenciais a cargo do embargante – Princípio da causalidade – Valor da causa vultoso – Regra geral.
Há prova documental suficiente nos autos do negócio jurídico, ainda que não tenha sido registrado.
Além disso, a desconsideração da personalidade jurídica da empresa executada se deu tão somente onze anos após a transferência de posse dos imóveis, a qual ficou devidamente comprovada nestes autos.
Ainda que o contrato de venda e compra dos imóveis
não conste com reconhecimento de firm
a, ou tenha sido registrado nas respectivas matrículas, as outras provas documentais são suficientes para concluir pela verossimilhança das alegações do autor, bem como, a sua posse de fato sobre os imóveis. E, consequentemente, ausentes os requisitos da fraude à execução (art. 792, do CPC; Súmula 375, do STJ), não há razão para não acolher os embargos de terceiros
- Por não ter registrado a transferência de propriedade, é do embargante a culpa pela constrição indevida, não se podendo responsabilizar a exequente, uma vez que requereu a penhora de bem imóvel registrado em nome dos executados (Súmula 303, do STJ). Conforme ao que dispõe o art. 85, § 8o, do CPC, a fixação de honorários advocatícios sucumbenciais por equidade é regra subsidiária e apenas tem cabimento para ações/condenações de valor irrisório, que não é o caso dos autos, uma vez que o valor da causa é vultoso. Apelação provida em parte.”
(TJ-SP - AC: 10013583420208260114 SP 1001358-34.2020.8.26.0114, Relator: Lino Machado, Data de Julgamento: 18/08/2021, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2021).

“Embargos de terceiro julgados procedentes –
Embargante exerce posse mansa e pacífica sobre bem imóvel objeto de constrição, por força de instrumento particular de promessa de compra e venda, não registrado
– Cerceamento de defesa – Inocorrência - Ante o que se tem nos autos, afigurava-se (afigura-se) desnecessária a produção de qualquer outra prova, além daquela já produzida nos autos, para o deslinde da controvérsia. A discussão armada acerca da necessidade da executada integrar o polo passivo desta ação, ou seja, na qualidade de litisconsorte, não colhe êxito. Com efeito, o polo passivo da ação de embargos de terceiro deve ser integrado, ex vi do que dispõe o art. 677, § 4o., do CPC, pelo sujeito a quem o ato de constrição aproveita. Dúvida não há de que na espécie, o ato de constrição aproveita os ora embargados. Bem por isso, não há que se cogitar de legitimidade da executada para figurar no polo passivo desta ação. – Mérito - Os elementos de convicção constantes dos autos, dão conta de que a embargante/apelada, vem exercendo a posse mansa e pacífica do imóvel, objeto de arresto, desde janeiro de 2007. E tal fato, qual seja, o exercício efetivo da posse desde data anterior à efetivação do arresto, posteriormente convertido em penhora, não foi exatamente negado pelos apelantes. Nesse sentido, o instrumento particular inserido nos autos, dá conta da promessa de venda do imóvel em questão, levada a efeito entre a executada e a ora embargante, em data bem anterior à dívida exequenda. Outrossim,
em que pese a ausência de reconhecimento das firmas lançadas no instrumento e de seu registro
, fato é que a prova documental carreada aos autos dá conta do efetivo exercício da posse pela embargante, desde a ocasião da celebração do aludido instrumento.

Iterativa jurisprudência vem se posicionando no sentido de resguardar a boa-fé dos adquirentes, lastreada em contratos informais, não exatamente considerados como prova de propriedade, mas, sim, como elemento de prova da origem da posse legítima, desde que claro, roborado por outros elementos, tal como aconteceu in casu. Com efeito, o C. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da possibilidade de oposição de embargos de terceiro pelo compromissário comprador de imóvel para defesa da posse, ainda que o instrumento não tenha sido registrado, entendimento esse explicitado na Súmula 84, cujo verbete é o seguinte: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro." Destarte, e demonstrado que a posse da embargante decorre de direito e fato anterior à constituição da dívida e ajuizamento da execução, forçoso convir que não pode ser turbada por qualquer constrição em nome alheio.
Recurso improvido.”
(TJ-SP - AC: 10444676420178260224 SP 1044467-64.2017.8.26.0224, Relator: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 30/11/2021, 29a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2021).

Para corroborar ao entendimento, a Súmula 84 do STJ estabelece que
"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel,
ainda que desprovido do registro."

A boa-fé deve imperar. Os imóveis foram adquiridos livres de ônus, e o vendedor que consta do primeiro contrato, Sr. Osmar, é o efetivo proprietário do bem, tanto que, como devedor no feito conexo, teve os imóveis penhorados, em suas respectivas matrículas.

O fato de a cadeia de compra e venda, mesmo por contrato desprovido de registro, ter se originado do verdadeiro proprietário, traz a presunção de veracidade da situação e convola na boa-fé daquele que compra, como é o caso em questão, em que se comprou e pagou pelos imóveis, fazendo uso há quase 20 anos, não podendo ser alvo da constrição ora relatada, quando evidente a posse e a existência do negócio jurídico.

Destaca-se que, a despeito de a compra e venda entre Osmar e Alvaro ter sido rescindida em sentença transitada em julgado em 2012 no processo 7526-15.2008.8.11.0015 (id. 153570851, p. 2 e seguintes), fato é que isto não descaracteriza a boa-fé do apelante, que não teve qualquer relação com a transação entre eles, não se envolvendo de qualquer forma, o que, também, não descaracteriza a sua posse plena.

Ademais, o apelante não adquiriu o bem de Osmar ou Alvaro, e sim de Emanuel, que comprou de Alvaro, de modo que sua boa-fé deve ser preservada, pois iniciada antes mesmo de qualquer pretensão de rescisão por Osmar que, por fim, acabou por fazer acordo com o apelante nos autos do processo 963-29.2013.8.11.0015 (id. 153570851, p. 18), conforme se depreende do andamento dos autos via site do TJMJ.

Neste sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMÓVEL REPASSADO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. PARCIAL DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO EMPREITEIRO. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. 1. Não tendo Raimundo Nonato Menezes da Rocha qualquer relação com o contrato particular de cessão e transferência de direitos e obrigações sobre o imóvel firmado entre os apelantes Ning Labbich Chao e Leing Fang Han Chao e o apelado North Incorporações Construções do Norte, patente é a sua ilegitimidade passiva na ação de rescisão contratual. 2. Caso em que o apelado Raimundo Nonato Menezes da Rocha figurou unicamente
como terceiro adquirente de boa fé do imóvel, sem qualquer participação no negócio jurídico discutido nos autos.
3. Cristalino é a ilegitimidade passiva do recorrido Raimundo Nonato Menezes da Rocha. 4. O inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve ser resolvido com a fixação de indenização por perdas e danos
quando o bem fora alienado a terceiros de boa-fé, que exercem, de maneira consolidada e durante vários anos, a posse sobre ele.
5.Precedentes do Superior Tribunal de Justiça
.”. (TJ-AM 02395779820098040001 AM 0239577-98.2009.8.04.0001, Relator: Lafayette Carneiro Vieira Júnior, Data de Julgamento: 07/05/2017, Primeira Câmara Cível)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DESCONSTITUTIVA. RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA DE URGÊNCIA PARCIALMENTE DEFERIDA À ORIGEM. SUSPENSÃO DO CONTRATO E PROIBIÇÃO DE INOVAÇÃO NO ESTADO DO IMÓVEL. RECURSO DA PARTE RÉ. NULIDADE DA CITAÇÃO. MATÉRIA NÃO CONSTANTE DO ROL TAXATIVO DO ARTI. 1.015 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TESE COMBATIDA ATRAVÉS DE OPORTUNO RECURSO DE APELAÇÃO. NÃO CONHECIMENTO NO PONTO. SUCESSIVOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA FIRMADOS ENTRE DISTINTAS PARTES. AGRAVANTE. TERCEIRO ADQUIRENTE, EM PRINCÍPIO, DE BOA-FÉ. RESCISÃO CONTRATUAL QUE PODE NÃO TORNAR INEFICAZ O NEGÓCIO JURÍDICO. "Após a constatação da existência de sucessivas alienações fraudulentas na cadeia dominial de imóvel que originariamente pertencia ao acervo patrimonial do devedor,
não torna ineficaz o negócio jurídico por meio do qual o último proprietário adquiriu, de boa-fé e a título oneroso, o referido bem,
devendo-se condenar os réus que agiram de má-fé em prejuízo do autor a indenizá-lo pelo valor equivalente ao dos bens transmitidos em fraude contra o credor."
(Informativo Jurisprudencial n. 521 - REsp 1.100.525-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 16-4-2013, sem grifo no original) MOMENTO PROCESSUAL. SALUTAR MANUTENÇÃO DA AVERBAÇÃO À MATRÍCULA DO IMÓVEL. EXERCÍCIO DA POSSE SOMENTE PARA EFEITOS DE CONSERVAÇÃO DO BEM. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO
.” (TJ-SC - AI: 40146538220188240900 Palhoça 4014653-82.2018.8.24.0900, Relator: Ricardo Fontes, Data de Julgamento: 22/01/2019, Quinta Câmara de Direito Civil).

Assim, mais uma vez, a boa-fé do apelante preserva a compra e venda por ele realizada, bem como a sua posse, ante a ausência de fraude à execução, motivos suficientes à procedência dos embargos de terceiro e reforma da sentença como um todo.

Ante o exposto, PROVEJO o recurso e julgo procedente os embargos de terceiro, determinando a liberação das constrições sobre os imóveis objeto de litígio.

Condeno a parte apelada em custas, despesas e honorários em 10% do valor causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/02/2023