Tribunal: TJMT
Processo: 1009258-34.2023.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-26
Data de publicação: 2023-07-31

Ementa:
RAI no 1009258-34.2023.8.11.0000
AGRAVANTE: JATOBA LOCACAO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOSLTDA - ME
AGRAVADOS: SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA e SOARES & AGUIAR SOARES LTDA
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL - TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS -AMPARO LEGAL - ARTIGO 167 DA LEI DE REGISTRO PÚBLICO - MERA INFORMAÇÃO QUE NÃO ATINGE OS ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE – ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – PROBABILIDADE DO DIREITO - FORTES INDÍCIOS DE REGULARIDADE DAS NOTIFICAÇÕES AO LOCATÁRIO PARA EXERCER DIREITO DE PREFERÊNCIA - DEPÓSITO MUITO AQUÉM DA COMPRA E VENDA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.
A averbação de uma ação à margem da matrícula tem amparo legal no ordenamento jurídico pátrio, qual seja, na Lei de Registro Público (artigo 167 da Lei no 6.216 de 1995), portanto, não há que se falar que tal ato se mostra ilegítimo.
A averbação à margem da matrícula dos imóveis acerca da existência da ação apenas resguarda o interesse de terceiros de boa-fé e não causa prejuízo ao proprietário, vez que não atinge os atributos da propriedade, por não tornar o bem indisponível.
O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Ausente um desses requisitos, o indeferimento da tutela de urgência é medida que se impõe, a exemplo dos autos, onde os locatários foram regularmente notificados para exercer o direito de preferência e não o fizeram, oportunizando a venda do imóvel locado pelo locador a terceiro.
Ainda que fosse possível o direito de preferência pelos locatários, o depósito do valor deve corresponder ao valor da venda do imóvel locado. O depósito de valor muito aquém ofende os ditames legais da Lei do Inquilinato, maculando a tutela de urgência concedida na origem.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009258-34.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[FLAVIO DE PINHO MASIERO - CPF: 010.284.951-02 (ADVOGADO), JATOBA LOCACAO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOSLTDA - ME - CNPJ: 86.700.275/0001-53 (AGRAVANTE), SOARES & AGUIAR SOARES LTDA - CNPJ: 09.513.808/0001-47 (AGRAVADO), SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA - CNPJ: 14.928.859/0001-70 (AGRAVADO), CARLOS EDUARDO ZUANAZZI - CPF: 033.657.561-08 (PROCURADOR), GUNTER MASKE - CPF: 431.781.979-15 (TERCEIRO INTERESSADO), MARLENE WALDOW MASKE - CPF: 708.280.401-68 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS EDUARDO ZUANAZZI - CPF: 033.657.561-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RAI no
1009258-34.2023.8.11.0000

AGRAVANTE
: JATOBA LOCACAO DE IMOVEIS E EQUIPAMENTOSLTDA - ME

AGRAVADOS
: SHOPMAR COMERCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA e SOARES & AGUIAR SOARES LTDA

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – LOCAÇÃO COMERCIAL -

TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS -AMPARO LEGAL - ARTIGO 167 DA LEI DE REGISTRO PÚBLICO - MERA INFORMAÇÃO QUE NÃO ATINGE OS ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE –

ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO -
DIREITO DE PREFERÊNCIA
-

NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – PROBABILIDADE DO DIREITO - FORTES INDÍCIOS DE REGULARIDADE DAS NOTIFICAÇÕES AO LOCATÁRIO PARA EXERCER DIREITO DE PREFERÊNCIA - DEPÓSITO MUITO AQUÉM DA COMPRA E VENDA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

A averbação de uma ação à margem da matrícula tem amparo legal no ordenamento jurídico pátrio, qual seja, na Lei de Registro Público (
artigo 167 da Lei no 6.216 de 1995
), portanto, não há que se falar que tal ato se mostra ilegítimo.

A averbação à margem da matrícula dos imóveis acerca da existência da ação apenas resguarda o interesse de terceiros de boa-fé e não causa prejuízo ao proprietário, vez que não atinge os atributos da propriedade, por não tornar o bem indisponível.

O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Ausente um desses requisitos, o indeferimento da tutela de urgência é medida que se impõe, a exemplo dos autos, onde os locatários foram regularmente notificados para exercer o direito de preferência e não o fizeram, oportunizando a venda do imóvel locado pelo locador a terceiro.

Ainda que fosse possível o direito de preferência pelos locatários, o depósito do valor deve corresponder ao valor da venda do imóvel locado. O depósito de valor muito aquém ofende os ditames legais da Lei do Inquilinato, maculando a tutela de urgência concedida na origem.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por

JATOBA LOCACÃO DE IMÓVEIS E EQUIPAMENTOS LTDA – ME
em face da decisão interlocutória que, nos autos da
Ação de Anulação de Negócio Jurídico Cumulada Com Adjudicação
no
1021534-86.2022.8.11.0015
, ajuizada por
SOARES & AGUIAR SOARES LTDA e SHOPMAR COMÉRCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA
, ora agravadas,

deferiu a anotação da demanda às margens da matrícula do imóvel no 13.570 da Comarca de Sinop-MT, bem como determinou o depósito de parcela do preço estipulado pela alienação do imóvel em discussão,

a título de direito de preferência.

Alega em suma que se trata de ação ordinária na qual as agravadas almejam a declaração de nulidade do negócio jurídico de compra e venda realizada entre a agravante
JATOBA LOCACÃO DE IMÓVEIS E EQUIPAMENTOS LTDA – ME
e o
Sr. GUNTER MASKE
e a
Sra. MARLENE WALDOW MASKE
.

Aduz que as agravadas sustentaram naquela ação a ocorrência de alienação desleal do imóvel de matrícula no 13.570 do CRI de SINOP/MT, de propriedade de
GUNTER MASKE e MARLENE WALDOW MASKE,
no qual se encontram estabelecidas há cerca de 10 anos na condição de locatárias, destacando que tiveram preterido o seu direito de preferência para aquisição da propriedade.

Relata que as agravadas postularam pela concessão da liminar para anotação da demanda às margens do imóvel e ao final, a declaração de nulidade do negócio de compra e venda.

Assevera que as agravadas informaram que o contrato de locação tem como termo final a data de
01/01/2023
, sendo que no dia
21/06/2021
foram notificadas pelos locadores sobre o interesse na venda do imóvel pelo valor certo de R$ 11.000.000,00 (onze milhões de reais), a serem pago com uma entrada de 30% e o restante no prazo máximo de 06 meses.

Afirma que as agravadas notificaram o proprietário do imóvel ofertando contraproposta de
R$8.793.956,50 (oito milhões, setecentos e noventa e três mil, novecentos e cinquenta e seis reais e cinquenta centavos)
, concernente apenas ao imóvel residencial, objeto da matrícula no 12.415 do CRI Sinop-MT. Em 23/06/2021, o Sr. GUNTER MASKE respondeu a contraproposta encaminhada pelas agravadas, informando que a proposta de venda incluía os dois imóveis lindeiros que seriam de sua propriedade, ou seja, os imóveis objeto das Matrículas no 13.570 e 12.415 do CRI da Comarca de Sinop/MT, sendo um de 4.753,50 m2 incluindo os dois terrenos e o outro de 2.026,53 m2 de benfeitorias construídas no imóvel.

Na oportunidade, o requerido GUNTER MASKE apresentou nova oferta para as agravadas adquirir as duas propriedades pelo valor de
R$ 10.500.000,00 (dez milhões e quinhentos mil reais)
, que poderia ser pago com uma entrada de 30% e 6 parcelas mensais fixas.

Enfatiza que após isso, o Sr. CIRO JOSÉ SOARES, representante legal das agravadas, em data de
23/06/2021
através de conversa mantida pelo Whataspp com o Sr. Joel Venâncio – corretor imobiliário – ofereceu alguns imóveis localizados na cidade de Colíder/MT e Umuruama-PR, todavia, não houve interesse.

Declara ainda a agravante que em
26/07/2021
, novamente ofereceu os dois imóveis locados pelo valor de R$10.000,00 (dez mil reais), todavia, não houve manifestação das agravadas, inclusive tendo passado mais de 30 dias da última notificação, que, no entender da agravante, decaíram as agravadas no direito de preferência (artigo 28 da Lei no 8.245/1991), permitindo-lhe o direito de vender o imóvel para terceiros interessados.

Alega que após as tratativas com as agravados, sem sucesso, em

08/04/2022
, consoante CONTRATO DE COMPRA E VENDA (ID de no 114718186), o Sr. GUNTER MASKE alienou para a agravante JATOBÁ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E EQUIPAMENTOS LTDA – ME os imóveis objeto das
Matrículas de no 13.570 e no 12.415 do CRI da Comarca de Sinop/MT
pelo valor de
R$ 10.250.000,00 (dez milhões e duzentos e cinquenta mil reais)
, cujo pagamento está sendo realizado mediante e permuta de um imóvel urbano localizado na Comarca de Sinop/MT e complementação do preço em dinheiro.

Afirma que, diferentemente do que aduzem as agravadas, as condições em que os imóveis foram adquiridos pela agravante JATOBÁ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E EQUIPAMENTOS LTDA - ME, se deram em condições mais onerosas daquelas que lhe foram ofertadas, qual seja, pelo valor de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) em data de
26/07/2021
.

Pontua também que na petição inicial da
ação anulatória
, as agravadas, em verdadeira litigância de má-fé, tentam fazer crer que um dos imóveis - Matrícula de no 13.570 do CRI da Comarca de Sinop/MT - lhe foi ofertado por R$ 11.000.000,00 (onze milhões de reais) e vendido para a requerida Jatobá por R$7.250.000,00 (sete milhões, duzentos e cinquenta mil reais), quando, na realidade, conforme notificações extrajudiciais, estas são claras de que o negócio envolveria, como de fato envolveu, os dois imóveis lindeiros de propriedade do agravante.

Tanto é que, na Notificação Extrajudicial que se encontra no
ID de no 114718166
(autos principais), as próprias agravadas ofereceram proposta visando a aquisição de ambos os imóveis de propriedade do Sr. GUNTER MASKE pelo valor de
R$ 8.793.956,50 (oito milhões setecentos e noventa e três mil novecentos e cinquenta e seis reais e cinquenta centavos)
.

No mais, sustenta que, e plano, a tutela de urgência postulada na ação anulatória foi
indeferida
, por entender o juízo singular

que as agravadas não atenderam aos pressupostos exigidos na Lei 8.245/91 para terem assegurado o direito de preferência, mormente a ausência de registro do contrato de locação na matrícula do imóvel e a ausência de depósito do valor do bem e das despesas de transferência.

Todavia, sobreveio pedido de reconsideração pelas agravadas, defendendo a prescindibilidade de averbação do contrato na matrícula do imóvel e informando o depósito judicial da quantia de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais). Assim, em decisão de reconsideração, o juízo
a quo
deferiu a tutela de urgência determinando a expedição de ofício ao CRI de Sinop/MT, para que proceda a averbação da existência da ação junto a matrícula do imóvel e depósito de valores.

Concluindo, expõe que as agravadas não atenderam aos pressupostos exigidos na Lei 8.245/9 para terem assegurado o direito de preferência, mormente a
ausência de registro do contrato de locação na matrícula do imóvel
, conforme artigo 33 da Lei do Inquilinato, e
ausência de depósito do valor total do bem e das despesas de transferência
.

Por fim, pugna pelo efeito suspensivo e, no mérito pelo provimento do recurso.

O efeito suspensivo foi indeferido no
ID no 167060154
.

As contrarrazões vieram no
ID no 169351689
, oportunidade em que a parte agravada rebateu a tese recursal em todos os seus termos.

Tentada a conciliação no
Núcleo de Conciliação deste Tribunal de Justiça, esta restou infrutífera (
ID no 172498179
).

Sem informações do Juízo da causa.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares.

Para melhor compreensão, transcrevo fragmento do
decisum
singular do Juiz de Direito Cristiano dos Santos Fialho:

"(...)
Item I – Compulsando os autos, verifica-se que, após a prolação da decisão que indeferiu a medida de urgência, as requerentes pugnaram pela juntada do comprovante de depósito de valores e pela reconsideração da decisão (evento n.o 109678350/109678364).

Com efeito, de acordo com a norma de regência, a tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra qualquer medida idônea para asseguração do direito [art. 301 do Código de Processo Civil]. Importante registrar, também,
que a averbação da existência da ação na matrícula do bem imóvel não inviabiliza a alienação ou outros atos inerentes à propriedade, apenas leva a conhecimento de terceiros a existência da demanda, prevenindo, assim, litígios e prejuízos para eventuais adquirentes de boa-fé
.

Portanto,
levando-se por linha de estima que as requerentes promoveram o depósito, em juízo, de parcela do preço estipulado pela alienação do imóvel em discussão
(evento n.o 109678357 e 109678364), evidenciando a presença de interesse na aquisição do bem, a fim de assegurar a ciência de terceiros de boa-fé e garantir o resultado útil do processo, com amparo no poder geral de cautela previsto no art. 301 do Código de Processo Civil, Reconsidero a decisão anteriormente proferida e, portanto, Defiro o requerimento de tutela de urgência, para o fim de DETERMINAR a expedição de ofício ao Cartório de Registros de Imóveis de Sinop/MT, para que, no prazo de 5 (cinco) dias, proceda a averbação da existência da presente ação, junto à matrícula do imóvel registrado sob o n.o 13.570.”

Item II – Ante o manifesto desinteresse das partes na autocomposição, Cancelo a realização da audiência de conciliação/mediação designada nos autos [art. 334, § 4.o, inciso I do Código de Processo Civil].

Intimem-se as requerentes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente impugnação as contestações oferecidas nos autos (eventos n.o 114716526/114719202 e 115102338/115156570).

Após, intimem-se as partes litigantes para que, no prazo de 10 (dez) dias, indiquem, caso queiram, as provas que pretendem produzir, especificando, de forma fundamentada, a sua necessidade. Item

III – Associe-se/apense-se aos processos n.o 1021534- 86.2022.8.11.0015, 1001861-10.2022.8.11.0015, 1001369- 81.2023.8.11.0015 e 1005165-80.2023.8.11.0015.

Sinop/MT, em 19 de abril de 2023.

Cristiano dos Santos Fialho,

Juiz de Direito.”
Grifei
.

Conforme se denota, o douto Juiz singular determinou
a
averbação da ação
a margem da matrícula do bem imóvel
apenas
para levar ao conhecimento de terceiros a
existência da demanda
, prevenindo, assim, litígios e prejuízos para eventuais adquirentes de boa-fé, não inviabilizando a alienação ou outros atos inerentes à propriedade.

Além da averbação, o juiz singular determinou o depósito, em juízo, de parcela do preço estipulado pela alienação do imóvel em discussão (direito de preferência).

Na concepção do agravante,

de acordo com a Lei do Inquilinato em seu
artigo 33
, no que interessa ao exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações devem ser cumpridas pelo locatário, quais sejam:

primeiro
, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, o que não ocorreu,

e,

segundo
, pertinente ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário.

Pois bem

Quanto ao primeiro aspecto, verifica-se que o juízo determinou
apenas
a
averbação premonitória, cuja finalidade visa advertir as partes e a terceiros de boa-fé da
existência da ação
, conforme previsão expressa na Lei de Registro Público (
Lei no 6.216 de 1995
) que em seu
artigo 167, I, 21
dispõe:

“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei no 6.216, de 1975).

I -
o registro
: (Redação dada pela Lei no 6.216, de 1975).

(...)

21)
das citações de ações reais ou pessoais

reipersecutórias, relativas a imóveis
;”

Aliás, a averbação é do ato de citação à margem da matrícula, todavia, tem o mesmo objetivo, qual seja: dar ciência aos interessados acerca da existência de uma ação.

Sobre o tema, de
FABRÍCIO PETINELLI VIERIA CONTINHO
:

“No serviço de registro de imóveis devem ser registradas no
Livro no 2 as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis, conforme o artigo 167, inciso I, no 21, da Lei Federal 6.015/73
.
O referido ato não apenas dá ciência aos interessados da existência dessas ações
, como também se presume cometida em fraude à execução qualquer aquisição imobiliária posterior à sua inscrição. Portanto, a aquisição poderá ser judicialmente declarada ineficaz, não podendo o adquirente fundar-se na boa-fé.”
(COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira – Âmbito Jurídico, Rio Grande, 67, 01 ago. 2009).

Grifei
.

Conforme se vê, o Juízo foi enfático declarar que a averbação é da
existência da ação
e tem como finalidade levar conhecimento de terceiros a
existência da demanda
, prevenindo litígios e prejuízos para eventuais adquirentes de boa-fé: “
que a averbação da existência da ação na matrícula do bem imóvel não inviabiliza a alienação ou outros atos inerentes à propriedade, apenas leva a conhecimento de terceiros a existência da demanda, prevenindo, assim, litígios e prejuízos para eventuais adquirentes de boa-fé
.”,
o que é plenamente possível a qualquer momento e grau de jurisdição
.

Contudo, não é de se olvidar que a
locação de imóveis é regida pela Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que prevê diversos direitos e obrigações tanto para o locador quanto para o locatário, principalmente no tocante aos imóveis não residenciais, ou seja, imóveis comerciais que são destinados ao desenvolvimento de atividade comercial, a exemplo dos autos.

A questão é que a Lei do Inquilinato permite que o imóvel seja alienado a qualquer momento durante a locação, não havendo como o locatário contestar a venda.

Para resguardar o seu direito de permanecer no imóvel e não ser surpreendido com a rescisão antecipada da locação, no caso de venda deste imóvel locado, os locatários devem ficar atentos aos seus direitos e deveres.

Diante de tal possibilidade (venda), o
artigo 33 da Lei
do Inquilinato
exige o
registro do contrato de locação
junto à matrícula do imóvel para que o locatário tenha direito ao exercício do direito de preferência e, se for o caso, para o pleitear judicialmente perdas e danos. Confira:

“Art. 33 – O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado,
se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel
”. Grifei.

Sobre o tema do STJ:

“
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREEMPÇÃO DO INQUILINO (LEI 8.245/1991, ART. 33). CONDIÇÕES PARA O EXERCÍCIO. DESCUMPRIMENTO PELO LOCATÁRIO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1.
Em harmonia com o Código Civil, no art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei do Inquilinato em seu art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário:
a) primeiro
, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido
;
b) segundo
,
pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário. 2. Na hipótese, é correto o entendimento do eg. Tribunal de Justiça ao dar provimento à apelação da adquirente, julgando improcedente a ação proposta pela inquilina, assentando que o contrato de locação somente fora averbado após a realização do negócio jurídico firmado entre o locador e a ora recorrida. 3. Recurso especial desprovido”
.
(STJ – REsp 1272757/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Rel p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2020, DJe 12/02/2021)

Portanto, a finalidade do
registro do contrato de locação comercial na matrícula do imóvel tem como objetivo resguardar ao locatário o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, bem como de ter respeitada a vigência do prazo da locação até o final do período pactuado, caso o imóvel venha a ser vendido.

Conforme se denota, o registro previsto na primeira parte do
artigo 33 da Lei do Inquilinato
tem praticamente o mesmo objetivo do
artigo 167,
inciso I, alínea 3
e
inciso II, alínea 16
, da Lei de Registro Público
.

No caso em tela, de fato, não houve a aludida averbação, todavia, independentemente da averbação ou registro da locação e do direito de preferência à margem da matrícula, certo é que o locador garantiu ao locatário o direito de preferência.

No tocante à ocorrência das notificações e o depósito do direito de preferência, por ora, o direito socorre à agravante – até porque, há fortes indícios que houve a regular notificação, bem como o depósito de valor é muito aquém ao valor da compra e venda, o que por si só macula a relevância da fundamentação na origem.

Quanto às notificações, a primeiro deu-se em
21/06/2021
, oportunidade que o locador foi claro e objetivo que a notificação visava

informar que os imóveis se encontravam à venda pelo valor de
R$11.000.000,00 (onze milhões de reais)
, e para o exercício do direito de preferência, conforme artigo 28 da Lei do Inquilinato. Confira:

Em razão de tal notificação, em
22/06/2021
, o representante legal das locatárias apresentara uma contraproposta de
R$8.793.956,50 (oito milhões, setecentos e noventa e três mil, novecentos e cinquenta e seis reais e cinquenta centavos)

Em resposta à aludida contraproposta apresentada pelas locatárias, em
23/06/2021
, o locador informou que não a aceitava, todavia, ofertou novo valor às locatárias, qual seja, a importância de
R$10.500.000,00 (dez milhões e quinhentos mil reais)
, que poderia ser pago com
uma entrada de 30% e 6 parcelas mensais fixas
.

Em atenção à nova proposta, o representante legal das locatárias ofereceu alguns imóveis localizado na cidade de Colider-MT, e outros na cidade de Umuarama-PR, através do corretor JOEL VENÂNCIO (
ID no 114718179
dos autos principais), todavia não foi aceito pelo requerido GUNTER MASKE.

Em seguida, após não ter aceitado a contraproposta das locatárias, o locador GUNTER MASKE tentou uma nova negociação com as agravadas, quando então ofereceu os dois imóveis pelo valor de
R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais)
, conforme se infere da Notificação constante do
ID de no 114718175 dos autos principais
, enviada em data de
22/07/2021
:

Após as inúmeras tratativas entre o
locador
e a locatárias, o primeiro promoveu, em
08/04/2022
, a venda do bem para a agravante JATOBÁ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EQUIPAMENTOS LTDA pelo valor de
R$ 10.250.000,00 (dez milhões e duzentos e cinquenta mil reais
), portanto, acima do valor oferecido para a locatárias, cujo pagamento está sendo realizado mediante e permuta de um imóvel urbano localizado na Comarca de Sinop/MT e complementação do preço em dinheiro. Confira as principais cláusulas do contrato e a parte final:

Sinop/MT, 08 de abril de 2.022.

Conforme se vê, os imóveis foram vendidos pelo valor de
R$10.250.000,00 (dez milhões e duzentos e cinquenta mil reais)
, na seguinte forma:

Em suma:
R$10.250.000,00
devidos em:

- R$7.250.000,00
, referente a compra do imóvel descrito na letra “
a
” da Cláusula Segunda deste instrumento, que foi subdividido em
R$4.000.000,00
a pagar até 10 (dez) dias do ato da assinatura do presente instrumento em moeda corrente
+

R$3.000.000,00
, representada pela
transferência imediata de 50% do imóvel
denominado Lote no 411/A-4, com área de 6.103,11 m2, situada no loteamento denominado “Loteamento Village” +
R$250.000,00
, em moeda corrente até o dia
04/04/2.025
).

- R$3.000.000,00
, referente a compra do imóvel descrito na letra “
b
” da Cláusula Segunda deste instrumento, a ser pago pela
transferência de outro 50% do imóvel
denominado Lote no 411/A-4, com área de 6.103,11 m2, situada no loteamento denominado “Loteamento Village”

Denota-se que o valor da venda foi superior ao oferecido para as locatárias (R$10.000.000,00), inclusive a compradora/agravante vem pagando religiosamente em dia o contrato de compra e venda.

Resta devidamente comprovado o pagamento da letra
“a.1)”
do contrato, qual seja, o valor de
R$4.000.000,00 (quatro milhões de reais)
, através de dois TED de
R$-2.000.000.00 (dois milhões de reais)
, ambos

realizados em
14/04/2022
, um às 11:55’15’’ horas e outro 11:58’53’’, ou seja dentro do prazo de 10 dias da assinatura do contrato, conforme pactuado. Confira:

De igual forma, resta comprovado o pagamento de
R$3.000.000,00 (três milhões de reais)
, representada pela
transferência imediata de 50% do imóvel
denominado Lote no 411/A-4, com área de 6.103,11 m2, situada no loteamento denominado “Loteamento Village”:

Verifica-se que a parte compradora/agravante cumpriu o pagamento de
R$7.000.000,00 (sete milhões de reais),
sendo os demais
R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais)
, em moeda corrente até o dia
04/04/2.025
e
R$3.000.000,00 (três milhões de reais)
, no prazo de 60 dias após a entrega da posse livre e desembaraçada de qualquer ônus, conforme Parágrafo Primeiro da Cláusula Quarta:

Portanto, até prova em contrário, foram realizadas as notificações dos locatários para exercer seu direito de preferência, inclusive tendo o locador apresentado três propostas: uma
R$11.000.000,00 (onze milhões de reais)
, outra de
R$10.500.000,00 (dez milhões e quinhentos mil reais),
as quais foram apresentadas contraproposta, não aceita pelo locador, e uma última de
R$10.000.000,00 (dez milhões de reais)
, sem resposta ou qualquer contraproposta, decorrendo o prazo de seis (06) meses entre a última notificação e a venda realizada, com fortes indícios que decaiu o direito das locatárias da perempção.

Diante de tal desiderato, os bens foram vendidos acima da última proposta, ou seja por
R$10.250.000,00 (dez milhões e duzentos e cinquenta mil reais),
portanto, sem qualquer mácula.

Desta forma, também, até prova em contrário, não procede as alegações das agravadas
SOARES & AGUIAR SOARES LTDA e SHOPMAR COMÉRCIO E INDUSTRIA DE MOVEIS LTDA
que a compra e venda entre o locador
GUNTER MASKE
a compradora/agravante
JATOBÁ LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EQUIPAMENTOS LTDA
, deu-se por apenas
R$7.250.000,00 (sete milhões, duzentos e cinquenta mil reais).

Por outro lado, ainda que as notificações fossem irregulares, permitindo-se o depósito do direito de preferência, não procede o inconformismo das locatárias, uma vez que os fortes indícios

apontam que o valor depositado pelos locatários de R$4.000.000,00 (quatro milhões de reais, conforme alegado pelo juiz singular, é muito aquém do valor da compra e venda dos imóveis (R$10.250.000,00), maculando por completo a tutela de urgência concedida na origem no tocante ao depósito do valor, referente ao direito de preferência.

Vale salientar ainda que após a compra dos imóveis, respeitou o prazo de vigência do contrato de locação, vencido em janeiro de 2023.

Assim sendo, a tutela urgência deve ser reformada em parte, permanecendo a
averbação da ação à margem da matrícula
, contudo, não restou demonstrada a probabilidade do direito com relação às notificações realizadas, bem como o valor depositado a título de direito de preferência.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
para reformar em parte a decisão recorrida a fim de indeferir o pedido de depósito pleiteado pelas autoras, ficando autorizado o seu levantamento pelas depositantes.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2023