Tribunal: TJMT
Processo: 1009556-49.2021.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-01
Data de publicação: 2023-02-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – RESILIÇÃO CONTRATUAL – COMPRA DE LOTE NÃO EDIFICADO – CLÁUSULA DE RETENÇÃO ABUSIVA – APLICAÇÃO DE PERCENTUAL ADMITIDO PELA JURISPRUDÊNCIA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO
1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial.
2. Não há que se falar em inversão do ônus sucumbencial quando o próprio réu dá causa à propositura da ação, ao condicionar a extinção do contrato à retenção de montante abusivo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009556-49.2021.8.11.0015

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FUMIERE & COSTA LTDA - CNPJ: 10.791.292/0001-81 (APELANTE), DANIELA MARQUES DOS SANTOS - CPF: 033.234.481-97 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – RESILIÇÃO CONTRATUAL – COMPRA DE LOTE NÃO EDIFICADO – CLÁUSULA DE RETENÇÃO ABUSIVA – APLICAÇÃO DE PERCENTUAL ADMITIDO PELA JURISPRUDÊNCIA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial.

2. Não há que se falar em inversão do ônus sucumbencial quando o próprio réu dá causa à propositura da ação, ao condicionar a extinção do contrato à retenção de montante abusivo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto pela
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA
, contra a sentença que, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c devolução” proposta por
FUMIERI & COSTA LTDA - ME
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar a resilição do contrato; (ii) declarar a abusividade da cláusula que fixava a restituição parcelada; (iii) condenar a ré a restituir 80% do montante comprovadamente adimplido pela autora, com os abatimentos de praxe, e; (iv) declarar a sucumbência recíproca, na proporção de 20% à autora e 80% à ré, com o arbitramento dos honorários no patamar de 10%.

A apelante defende a legalidade da cláusula sexta, parágrafo segundo, do contrato celebrado entre as partes, ao estabelecer que, em caso de rompimento da avença por culpa do comprador, seria devida a retenção do sinal, 20% do preço total do lote, a título de multa e mais 10% pelas demais despesas administrativas e extrajudiciais.

Subsidiariamente, postula a majoração da retenção para o patamar de 25% do valor pago, bem como a condenação da apelada ao pagamento da taxa de fruição, além da atribuição dos honorários sucumbenciais exclusivamente à parte adversa.

Contrarrazões apresentadas tempestivamente.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O fato de a extinção do contrato ter sido declarada por iniciativa da autora não afasta o direito de reaver o valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, conforme Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Por outro lado, é abusiva a aplicação do percentual de retenção sobre o valor total do imóvel, na forma estabelecida no contrato, conforme jurisprudência do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor"
(REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008). (...).”

(AgInt no AREsp: 1180352 DF 2017/0253091-5, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5a Região), julg. 20/02/2018, 4a Turma, DJe 28/02/2018)

Igualmente abusivo é o somatório de percentuais contido na cláusula sexta do contrato, cuja aplicação é postulada pela apelante.

A retenção de 20% do montante pago pela autora se revela compatível com a jurisprudência desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, devendo, portanto, ser mantida.

Quanto à taxa de fruição, além de inexistente nos autos a comprovação da ocupação do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que é indevida em se tratando de compra e venda de terreno não edificado:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO DO BEM. TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante entendimento desta Corte, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel,
devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem
. Precedente.

(...).”

(AgInt no REsp 1896690 SP 2020/0246029-6, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julg. 23/08/2021, 4a Turma, DJe 26/08/2021)

Por fim, a própria ré deu causa à propositura da ação ao condicionar a extinção do contrato à retenção de montante abusivo, o que inviabiliza a pretendida inversão do ônus sucumbencial, cujo valor, aliás, foi fixado em patamar condizente com a hipótese dos autos.

Esse entendimento coaduna com aquele adotado pelo Des. Rubens de Oliveira Santos Filho no julgamento do RAC 1009558-19.2021.8.11.0015.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso e majoro os honorários de sucumbência ao patamar de 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/02/2023