Tribunal: TJMT
Processo: 1017959-43.2021.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-22
Data de publicação: 2023-03-24

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO, COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% PREVISTO NO CONTRATO – APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 – VIGÊNCIA POSTERIOR À DATA DE FORMALIZAÇÃO DA AVENÇA – INAPLICABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA NESSA PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.
Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017959-43.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDER JONES DA SILVA - CPF: 959.861.201-59 (APELADO), TALITA BORGES REIS - CPF: 019.470.381-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 410 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.928/0001-17 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO, COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% PREVISTO NO CONTRATO – APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 – VIGÊNCIA POSTERIOR À DATA DE FORMALIZAÇÃO DA AVENÇA – INAPLICABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA NESSA PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.

Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Resolução Contratual e Restituição de Quantias Pagas julgada parcialmente procedente para:

a)

declarar rescindido o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal que Corresponderá Unidade Autônoma Futura”, firmado em 26 de novembro de 2.017;

b)

determinar que a empresa ré efetue a restituição à parte autora a importância adimplida pela parte autora, no prazo de 15 dias, com o decote das taxas e multas, conforme pactuado no contrato, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC/IBGE) a contar do desembolso (Súmula no 543, STJ)

c)

condenar a ré, também, no pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, CPC).

O apelante aduz que o apelado deu causa à rescisão do contrato porque estava inadimplente, sendo devido, portanto, a retenção de percentual do valor pago a título de cláusula penal.

Diz que a Lei n. 13.786/2018 introduziu alterações na Lei n. 4.591/1964, que estabeleceu parâmetros a serem aplicados na resolução do contrato por não pagamento da obrigação. E que os artigos 31-A a 31-F dessa última legislação dispõe que, quando a incorporação estiver sob o regime do patrimônio de afetação, a devolução, deduzidas as perdas e danos, deve ser limitada a 50% da quantia quitada.

Sustenta que a Lei n. 13.786/2018 deve incidir, mesmo sendo posterior à celebração da avença, e que a retenção deve ser de 50%, consoante artigo 67-A, §5o, da Lei n. 13.786/2018. Argui que, por ser anterior a tal Lei, os juros devem ser computados a partir do trânsito em julgado.

Defende que os ônus de sucumbência devem ficar a cargo apenas do apelado.

Em contrarrazões, o apelado pugna pelo não provimento do Recurso (ID. 156491323).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O autor/apelado ajuizou a Ação sob o argumento de que em 26-11-2017 firmou com a apelante Instrumento Particular de Promessa Compra e Venda (unidade n. 52, Bloco B, do Condomínio Green Club Residence), ficando convencionado o pagamento da parte “A” (sinal) e da parte “B” (financiamento). Afirma que quitou integralmente a parte “A”, e que, por vários defeitos encontrados no imóvel, decidiu rescindir o Contrato.

A demanda foi julgada parcialmente procedente para declarar rescindido o pacto e determinar a restituição da quantia paga pelo apelado com o abatimento das taxas e multas, conforme ajustado.

A rescisão do Contrato por vontade do autor/apelado, que se tornou inadimplente, além de ser direito do comprador, é incontroversa, restando verificar o montante a ser restituído.

Também não há discussão quanto à existência de Cláusula estabelecendo a retenção de 25% do montante quitado pelo adquirente em caso de resolução contratual por sua culpa, o que atende aos parâmetros fixados pelo STJ.

Confira-se:

6.5- No caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do COMPRADOR, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga pelo COMPRADOR, devidamente atualizada pelo índice previsto neste contrato, e dela será descontado o percentual equivalente a 25% (vinte e cinco por cento), referente aos custos administrativos, além de despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela VENDEDORA, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo COMPRADOR não se consideram nos descontos eventuais encargos decorrentes da inadimplência).

6.5.1- Eventuais impostos, tributos ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário que venham a ser criados no curso deste contrato, serão igualmente descontados da quantia apurada a ser devolvida ao COMPRADOR.

6.5.2- Acordam as partes que o saldo apurado nos moldes desta cláusula, será devolvido ao COMPRADOR em 60 (sessenta) dias contados da formal solicitação do COMPRADOR, desde que já rescindido o contrato, corrigido monetariamente na forma prevista neste instrumento.

(ID. 156491253 – págs. 7/8).

O Superior Tribunal de Justiça orienta que a retenção deve ser entre 10% e 25%, dependendo da realidade fática.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção
(...).

(AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019). (Sem destaque no original).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
. (...).

(AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015). (Sem destaque no original).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA No 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%)
. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 568 DO STJ. (...) (...). 2.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador
, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. (...) 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp no 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011, DJe 11/5/2011). (....)

(AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019). (Sem destaque no original).

A pretensão do apelante de abatimento de 50%, prevista na Lei n. 13.786/2018 não pode ser utilizada, pois essa norma é posterior à concretização da avença, que se deu em 2017.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. (...) 3.
As alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei. 4. A cláusula penal compensatória tem como finalidade indenizar o prejuízo decorrente da inexecução total ou parcial daquilo que foi ajustado entre as partes.
(...) 7. Apelação conhecida e parcialmente provida.

(TJDFT, AP n. 00411196-06.2013.8.07.0007, Rela Simone Lucindo, Data de Julgamento 23-10-2019). (Sem destaque no original).

Sobre o termo inicial de incidência dos juros de mora, verifica-se que o STJ definiu que deve ser a data do trânsito em julgado da decisão.

A esse respeito, já houve consolidação do entendimento pela sistemática dos julgamentos repetitivos, nos seguintes termos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO
. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.). (Sem destaque no original).

Com a alteração da sentença apenas quanto ao início da contagem dos juros moratórios, não há justificativa para a alteração da distribuição dos ônus sucumbenciais, tendo em vista a configuração de sucumbência mínima do autor.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para determinar que os juros de mora sejam aplicados a partir do trânsito em julgado da demanda.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/03/2023