Tribunal: TJMT
Processo: 1031319-45.2021.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-15
Data de publicação: 2023-08-16

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINARES – REJEITADAS ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DOS COMPRADORES – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC)– DANOS MORAIS – CABIMENTO – HONORARIOS DE SUCUMBNCIA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO - REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA - RECURSO DAS RÉS DESPROVIDOS – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.
Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual, o que não aconteceu. Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).
“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).
As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031319-45.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[SUZANA CABRAL DA SILVA - CPF: 046.005.371-06 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (REPRESENTANTE), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (REPRESENTANTE), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), LIVIA BOENSO BRANDAO PEIXOTO - CPF: 035.693.161-73 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), SUZANA CABRAL DA SILVA - CPF: 046.005.371-06 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DE PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E PROVEU PARCIALMENTE O DE SUZANA CABRAL DA SILVA.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINARES – REJEITADAS
ATRASO

NA
ENTREGA
DA OBRA –
CULPA

EXCLUSIVA
DO
VENDEDOR
–
DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL -
INVERSÃO
DA
CLÁUSULA

PENAL
EM
FAVOR
DOS COMPRADORES – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC)–

DANOS MORAIS – CABIMENTO –

HONORARIOS DE SUCUMBNCIA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO - REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA - RECURSO DAS RÉS DESPROVIDOS – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

Com a
inversão
do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual, o que não aconteceu. Na rescisão por
culpa
exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

“Havendo previsão de
cláusula

penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor
” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do
imóvel
superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de Recursos de Apelação interpostos respectivamente por SUZANA CABRAL SILVA e BRDU SPE VERMONT E OUTRAS

em face de sentença prolatada pelo juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos n.o 1031319-45.2021.8.11.0003 – Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em Caráter Liminar e Indenização por Danos Morais – proposta em face de PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA – BRU SPE VERMONT LTDA – julgou parcialmente procedente referida ação, decretou a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão da obra de infraestrutura; condenou a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, a serem apurada em liquidação de sentença, atualizados monetariamente pelo INPC a partir do desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Tendo a parte autora decaído em parte mínima do pedido (pedido de danos morais), condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixou em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.

Recurso PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E BRU SPE VEMONT LTDA (id.n.o 146313687).

Inconformados, em suas razões alegam em síntese, que almejam o reexame da sentença objurgada, a fim de que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes e acolhidos os requerimentos dos Apelantes.

Suscitam
preliminar de Ilegitimidade passiva da recorrente BRU SPE VERMONT LTDA
– sob alegação de que o contrato foi firmado somente com a recorrente Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários LTDA.

Subsidiariamente, em não sendo a preliminar acolhida, pleiteia a não condenação da BRU SPE VERMONT LTDA, posto que a mesma não participou do contrato em discussão.

Objetivam a revogação da decisão que concedeu a gratuidade de justiça sob alegação de que a mesma não juntou aos autos qualquer meio de prova de gerar a concessão de tal benefício.

No mérito, alegam a omissão da sentença acerca dos valores a serem restituídos e inobservância do conteúdo e documentos colacionados aos autos.

Aduzem que após o protocolo da petição inicial, a recorrida foi intimada para corrigir o valor da causa e, naquela oportunidade, apresentou novas informações; pleiteou a mencionada retificação e ratificou os demais pedidos.

No entanto, que os valores informados destoam da realidade, para tanto, afirmam que o valor contrato corresponde a R$ 53.568,00 (cinquenta e três mil, quinhentos e sessenta e oito reais) e não R$ 59.460,49 (cinquenta e nove mil, quatrocentos e sessenta reais e quarenta e oito centavos).

Ainda, que a quantia paga pela Apelada foi de R$ 4.733,06 (quatro mil, setecentos e trinta e três reais e seis centavos), bem como que
as alegações apresentadas na petição inicial e impugnadas na contestação não foram apreciadas em sentença.

No que tange ao prazo para entrega do lote – que inexiste descumprimento contratual parte da Apelante, posto que o loteamento seria entregue por etapas, bem como existia no contrato a possibilidade de tolerância de atraso de 180 (cento e oitenta) dias.

Ainda, que deve ser levado em consideração que, dentro do prazo previsto para entrega do loteamento, o país e o mundo foram assolados pela pandemia de COVID-19 - fato notório e que não demanda provas. A referida situação, por óbvio, e, conforme será demonstrado adiante, interferiu a vida de diversas pessoas, inclusive, o setor das construções civis.

Assim,
seja em razão do contrato, ou, seja em razão da legislação, não é possível imputar qualquer culpa exclusiva à apelante, pois, a pandemia é fato notório e excludente de responsabilidade.

Quanto a rescisão contratual e aplicação do percentual da devolução das parcelas nos moldes da lei 13.786/2018, haja vista que o contrato foi firmado após a referida lei.

Alega que reconhecida a incontroversa vontade da parte recorrida de desistir do negócio jurídico, bem como o inadimplente contratual, n
ão restam dúvidas de que – confessadamente - a culpa pelo desfazimento do negócio é da parte recorrida.

Destaca que houve a promulgação Lei no: 13.786, em 27 de
dezembro de 2018, que trouxe alteração à Lei no 6.766/79, solidificando-se o percentual de retenção por parte da compromissária vendedora no art. 32-A. O artigo em comento prevê a possibilidade de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, dando-se a devolução do valor pago em 12 (doze) vezes e após 12 meses de carência, contados da
rescisão contratual (art. 32-A, § 1o, inciso II).

No que diz respeito a retenção das arras/sinal/entrada que a sentença é omissa.

Aduzem que sentença julgou procedente o pedido de devolução dos valores pagos, incluindo as arras. No entanto, afastada a culpa da parte Recorrente, como solidificado supra, a reforma da sentença se mostra necessária para determinar a retenção das arras.

Assim, requer a reforma da r. sentença para que seja julgado improcedente o pedido de devolução do valor das arras, no importe de R$ 99,00 (noventa e nove reais) e, por conseguinte, seja determinada a retenção das arras nos termos
do art. 418 e art. 420 do Código Civil.

Ainda, que houve erro na sentença quanto a aplicação de juros, que deve ser a partir do transito em julgado (Recurso Especial Repetitivo no 1.740.911 do STJ – TEMA 1002).

Defende a aplicação dos princípios da causalidade e a inversão do ônus da prova.

Requer seja admitido o recurso, sejam acolhidas as preliminares.

No mérito, seja conhecido e provido o presente recurso, determinando-se a reforma da r. sentença, para seja julgado totalmente improcedente o pedido exordial, e, em caso de manutenção da decisão, requer que seja observadas as retenções da Lei no 13.786/2018, tendo em vista que quem deu causa ao desfazimento do contrato foi a parte Recorrida, determinando a retenção das arras; bem como a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, conforme prevê o inciso II, do art. 32-A, da Lei no 13.786/2018, e determinando sejam abatidos os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela parte Recorrida, impostos e seja calculado e retida a fruição, incidido o percentual de e 0,75% a.m. sobre o valor atualizado do contrato, a ser calculado a partir da assinatura do contrato entre as partes, pois nesse momento fica caracterizada a posse precária;

e.1) ainda, no mérito, seja sanada a omissão quanto aos valores a serem devolvidos e seja reconhecida a excludente de responsabilidade apontada pela recorrente (pandemia de covid-19 - caso fortuito/força maior), afastando-se a condenação imposta;

f) requer, a reforma da sentença para que os juros a serem aplicados na restituição de valores incidam a partir do trânsito em julgado da sentença em obediência ao tema 1002 do STJ;

g) requer a revogação da gratuidade de justiça e que seja aplicado o disposto no §6.o e §2.o, do art. 98, do CPC;

h) seja invertida a condenação em custas processuais e honorários
advocatícios;

Contrarrazões (id.n.o 146313690)

Recurso de Apelação SUZANA CABRAL DA SILVA (id.n.o 146313690)

Inconformada, em suas razões alega em síntese, o presente recurso tem por escopo a reforma da decisão que afastou a multa e danos morais em favor do consumidor, pois, conforme entendimento sumulado pelo STJ, revela-se em dissonância com a Corte Superior.

Sustenta a existência do dano moral sob o argumento de que a demora na entrega do empreendimento de maneira injustificada causou natureza de ordem moral à parte consumidora, isto porque, veio a frustrar sobremaneira a moradia da mesma.

Alega que o juízo rejeitou a aplicação da multa em desfavor da loteadora, todavia, que carece de reforma a sentença, posto que, embora tenha cláusula unilateral, apenas em favor da mesma, considerando a paridade das partes, cinge-se ser aplicado o caráter bilateral.

Consigna que a minuta contratual erigida pela loteadora prevê que em havendo rescisão do contrato, aplicar-se-ia multa de 10% sobre o valor do imóvel, confira-se (Item 2, “caput”).

Assim, que ocorrendo atraso na entrega do loteamento imobiliário, cinge-se a empresa construtora proceda com o pagamento da multa preconizada no instrumento contratual, eis que, em casos que tais, atribuir-se-á caráter bilateral a este.

Que o juízo de piso definiu como parâmetro da base de cálculo da
sentença, o valor da condenação, inclusive, para apuração de sucumbência.

No entanto, com a devida vênia, cinge-se a reforma da respeitável sentença vergastada, ao passo que revela-se medida de rigor, a execução, seja operada com base no do contrato com as respectivas multas e danos morais, decorrente do proveito do proveito econômico total, destaca, para tanto os inciso II e VI do artigo 292, do CPC.

Requer o provimento, por consequência, seja reformada a decisão hostilizada para determinar a indenização por danos morais decorrente do atraso demasiado na entrega do loteamento.

Seja aplicado o caráter bilateral da multa contratual fixada, que repousa no quantum de 10% sobre o valor do contrato;

Honorários de sucumbência com base no valor do contrato rescindido, acrescido dos danos morais e multa contratual;

Contrarrazões (id.n.o146313695).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA da recorrente BRU SPE VERMONT LTDA
– sob alegação de que o contrato foi firmado somente com a recorrente Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários LTDA.

Pois bem, referida preliminar não merece acolhimento, isto porque, conforme se extrai dos autos, tanto na proposta de compra e venda (id.n.o 146313652) como no Instrumento Particular de Compra e Venda (id.n.o 146313653), utilizou-se papel timbrado da referida empresa.

Referidos documentos se apresentam capazes de induzir o consumidor a acreditar que está celebrando pacto também com a empresa BRDU SPE VERMONT.

Assim, a norma consumerista, em seus artigos 18, 25, §1o, e 34 consagra a responsabilidade solidária daqueles que, de alguma forma, participaram da cadeia de consumo.

Desta feita, forçoso concluir que as empresas agiram em parceria, com responsabilidade de assessoramento, desse modo, a luz da teoria da aparência e da boa-fé objetiva, resta configurada a responsabilidade solidária pelos prejuízos decorrentes de eventual inadimplemento.

Rejeito, pois, referia preliminar.

VOTO
– PLEITO À REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA

A
Apelante pretende a revogação da gratuidade da justiça concedida à Apelada, aduzindo a ausência de demonstração de hipossuficiência financeira. Entretanto, a benesse foi concedida à Apelada e não se depreende dos autos elementos que reflitam a alteração da condição financeira da beneficiária.

Dessa forma, os elementos apresentados pela Apelante não são suficientes para ensejar a revogação da gratuidade da justiça.

Ante o exposto, rejeito a impugnação a gratuidade da justiça.

VOTO – MÉRITO

A Apelante se insurge contra sentença que julgou parcialmente procedente, ao argumento de ser inaplicável o CDC e incidente a Lei n. 9.514/97, impedindo a rescisão do contrato. Alternativamente entende pela incidência da Lei no 13.786/2018.

A ação foi proposta pela Apelada, pleiteando a rescisão do contrato firmado entre as partes, a restituição dos valores pagos em parcela única, bem como a condenação da Requerida/Apelante ao pagamento de indenização por danos morais.

Referido contrato tem por objeto a compra e venda de um lote n.o 31, Quadra 24, área de 200m2 - Parque Alta Vista, adquirido pelo valor de R$ 53.568,00 (cinquenta e três mil, quinhentos e sessenta e oito reais), que seria paga da seguinte forma, R$ 99,00 (noventa e nove reais) a título de entrada, 24 parcelas de 399,00 (trezentos e noventa e nove reais) e 156 parcelas de R$ 688,71 (seiscentos e oitenta e oito reais e setenta e um centavos).

O pleito autoral foi julgado parcialmente procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“(...)
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para: a) DECRETAR a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente, b) CONDENAR a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, a serem apurados em liquidação de sentença, atualizados monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Tendo a parte autora decaído em parte mínima do pedido (pedido de danos morais), CONDENO a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, CPC”.(id.n.o 146313685)

Denota-se da exordial que a relação entre as partes é decorrente de “contrato de compra e venda de imóvel” (id.n.o 146313675).

O pleito rescisório é motivado pela vontade da Apelada/Adquirente sob alegação de atraso na entrega da infraestrutura.

Importa destacar que as partes firmaram contrato na data de 21/07/2020, pontuando a Apelada, na exordial, que até a propositura de demanda o empreendimento permanece parado, deseja rescindir o contrato e ter os valores pagos restituídos.

Denota-se que o objeto do contrato é descrito como Lote 31, da Quadra 244 do Empreendimento Parque Alta Vista, com prazo de entrega dos lotes da 1a e 3a etapa no último dia do mês de junho de 2020 e na 2a e 4a etapa, no último dia do mês de junho de 2021, ambos contando com o prazo de tolerância de 6 (seis) meses, conforme Cláusula XIII (ID. 146313675- Pág. 6).

Em que pese os argumentos da Apelante (Rio Vermelho Empr.Imob.Ltda), não há nenhuma comprovação nos autos que comprovam que a obra foi entregue dentro do prazo estipulado contratualmente.

No que tange a legação de que
deve ser levado em consideração que, dentro do prazo previsto para entrega do loteamento, o país e o mundo foram assolados pela pandemia de COVID-19 - fato notório e que não demanda provas. A referida situação, por óbvio, e, conforme será demonstrado adiante, interferiu a vida de diversas pessoas, inclusive, o setor das construções civis.

Não existem nos autos prova cabal de que referido evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão das obras.

Acerca tema:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PAGAMENTO DE ALUGUEL – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 - NECESSIDADE DE PROVA CABAL - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A concessão da tutela de urgência recursal demanda a presença dos requisitos cumulativos da probabilidade do direito vindicado e do perigo de dano.
Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância,
a corroborar a probabilidade do direito postulado ao pagamento de aluguel à adquirente até a efetiva entrega da unidade residencial, haja vista a necessidade de alocação de recursos com moradia. Recurso desprovido.” (TJMT, N.U 1022283-85.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/03/2022, Publicado no DJE 29/03/2022)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO DE ENTREGA DE OBRA - SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL - DEPÓSITO JUDICIAL DOS VALORES PAGOS PELO IMÓVEL E ABSTENÇÃO DE INSERÇÃO DE NOME NO ROL DE INADIMPLENTES - POSSIBILIDADE - ALEGAÇÃO DE PREJUÍZO EM RAZÃO DA PANDEMIA DO COVID-19 – DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. “Diante da verossimilhança da alegação do autor de há atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva da ré, que paralisou de forma injustificada as obras, viável deferir o pedido de antecipação de tutela visando à suspensão da exigibilidade do saldo devedor, o depósito em juízo do valor pago e a vedação de inclusão de nome nos órgãos de proteção ao crédito.” (TJ-MT - AC: 10035937620198110000 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 31/07/2019, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2019). “
Não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor.” (N.U 1012852-61.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/02/2021, Publicado no DJE 10/02/2021)
.” (TJMT, N.U 1023387-49.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/05/2021, Publicado no DJE 25/06/2021) (destaquei)

Dessa forma, inexistindo nos autos, qual prova de culpa da parte Agravada para rescisão contrato,
evidenciada pois, está a culpa exclusiva da ré pelo não cumprimento dos prazos, a decretação da rescisão do contrato com a consequente restituição integral das parcelas pagas pela parte autora, em parcela única.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – ARGUMENTOS RETÓRICOS E SUPERFICIAIS – AJG MANTIDA – INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DEVIDOS (SÚM. 543 STJ) – VEDAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS –CONDENAÇÃO RECÍPROCA DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RECURSO DA DO RÉU DESPROVIDO E RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “O benefício da assistência judiciária gratuita pode ser deferido à pessoa física ou jurídica, desde que comprovada a impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo próprio” (STJ - Terceira Turma - EDcl no AREsp 571.875/SP - Rel. Ministro MOURA RIBEIRO - Julgado em 12/02/2015 - DJe 20/02/2015), e uma vez deferido, a sua revogação depende da apresentação de provas contumazes da capacidade financeira do beneficiado. 2
. Tendo em vista que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora, pelo atraso injustificado na entrega do imóvel, o consumidor e promitente comprador faz jus à imediata restituição de todos os valores vinculados ao cumprimento do contrato.
Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 3. Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial (art. 83, §14 do CPC). 4. O não acolhimento do pedido de indenização por danos morais pretendido pelo autor na petição inicial enseja sucumbência recíproca e isso impõe, nos termos do art. 86, “caput”, do CPC/2015, a distribuição proporcional dos ônus correspondentes. (N.U 0039559-96.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/05/2022, Publicado no DJE 09/06/2022)(grifei e negritei) (destaquei)

Assim, não há que ser falar em aplicação da Lei no 13.786/2018, posto que, tem-se que esta tem previsão de incidência em casos de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária.

Ao caso, aplica-se o art.53 do CDC, haja vista que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumeristas, o qual rende ensejo a aplicação do CDC.

“
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se
nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado
.
” (destaquei)

No que diz respeito a retenção das arras/sinal/entrada que a sentença é omissa, referida omissão inexiste, posto que bem destaca na sentença, vejamos (id.n.o 146313685-pág.12):

“
No que tange às arras confirmatórias (entrada) pagas pela autora (R$ 99,00), prevê o artigo 148 do Código Civil que, havendo atraso na entrega do imóvel (infraestrutura) por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito a restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

Nesse sentido, a jurisprudência uníssona do Superior Tribunal de Justiça, que, inclusive, veio a ser sedimentada na súmula 543, abaixo transcrita:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No tocante aos juros, que houve erro na sentença quanto a aplicação dos mesmos, que deve ser a partir do trânsito em julgado (Recurso Especial Repetitivo no 1.740.911 do STJ – TEMA 1002).

O juízo determinou a aplicação dos juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Correta a decisão do juízo, tendo em vista tratar-se responsabilidade contratual (art. 406 CC), devendo

incidir a partir da citação.

Referida matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação, conforme entendimento sedimentado no STJ:

“A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça" (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Assim, está correta a conclusão da sentença no sentido de que o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído, devendo os juros moratórios fluírem a partir da citação.

A propósito de todo acima exposto, cito os seguintes julgados deste Sodalício em casos semelhantes:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO DO EMPREENDIMENTO PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DO AUTOR PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Considerando que
a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual.
Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (AgInt no REsp 1713354/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018). A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.
Os juros de mora devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual
.” (TJMT, N.U 1009913-87.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/08/2021, Publicado no DJE 19/08/2021)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ
– LUCROS CESSANTES – DEVIDO -
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL
–
CITAÇÃO
- DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM ADEQUADO - RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ. Na hipótese em voga,
a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Nos termos da diretriz jurisprudencial firmada pelo STJ, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto. Recurso desprovido.” (TJMT, N.U 1005287-74.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2022, Publicado no DJE 18/11/2022)

A Apelante (Suzana Cabral Silva) em suas razões, sustenta a julgou parcialmente procedente o pedido determinando-se a devolução a Recorrente, sem conduto, aplicar a multa contratual e danos morais.

Pois bem, quanto ao dano moral entendo n
ão se trata de simples inadimplemento contratual; mas de angústia e abalo que ultrapassam o mero aborrecimento. É questão que afeta o psicológico, pois envolve frustração de expectativa de moradia, acarretando grande transtorno, não se podendo tratar a questão como simples aborrecimento.

Deste modo, restara inconteste a responsabilidade da requerida, os danos morais suportados pelo autor, danos estes que superaram e em muito a categoria de mero aborrecimento, bem como o nexo de causalidade entre um e outro, do que se verifica pela presença de todos os requisitos necessários para a configuração do dever reparatório.

Quanto aos critérios de fixação do dano moral, ressalta-se que por ser este entranhado de subjetividade, deve o Juiz, utilizando-se de uma certa dose de discricionariedade, fixá-lo de modo que não constitua uma fonte de enriquecimento, mas também não seja de valor inexpressivo a tal ponto que impossibilite a compensação do sofrimento trazido pela ofensa.

Nessa linha, são os ensinamentos do magistério de Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o magistrado deverá apelar para o que lhe parecer eqüitativo ou justo, agindo sempre com um prudente arbítrio, ouvindo as razões das partes, verificando os elementos probatórios, fixando moderadamente uma indenização. O valor do dano moral deve ser estabelecido com base em parâmetros razoáveis, não podendo ensejar uma fonte de enriquecimento nem mesmo se irrisório ou simbólico. A reparação deve ser justa e digna. Portanto, ao fixar o quantum da indenização, o juiz não procederá a seu bel prazer, mas como um homem de responsabilidade, examinando as circunstâncias de cada caso, decidindo com fundamento e moderação."
(Revista Jurídica Consulex, no 3, de 31.03.97).

Deve-se levar em conta em que grau o prejuízo causado influiu no sentimento daquele que pleiteia a reparação, a sua condição social, a circunstância em que ocorreu o evento danoso, a intensidade da culpa, bem como o tempo de atraso na entrega do bem, e, ainda, a capacidade econômica do ofensor e a repercussão do fato lesivo no seio da comunidade. A fixação do valor reparador deve compensar a humilhação moral provocada pelo abalo de crédito do autor, e, ao mesmo tempo, constituir-se-á numa sanção ao ofensor, impondo-lhe maior diligência na atuação, tendo, outrossim, conotação pedagógica”.

A esse respeito:

“APELAÇÃO - INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESCISÃO DO CONTRATO - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - QUANTUM. Deve ser reconhecida a possibilidade de devolução dos valores do contrato rescindido, conforme recente entendimento do STJ. O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel enseja danos morais indenizáveis, por repercutir na esfera íntima do comprador. A fixação do quantum indenizatório, a título de danos morais, é tarefa cometida ao juiz, devendo o seu arbitramento operar-se com razoabilidade, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível socioeconômico da parte ofendida, o porte do ofensor e, ainda, levando-se em conta as circunstâncias do caso. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.015109-4/001, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/04/2023, publicação da súmula em 02/05/2023)

Considero plausível a condenação por danos morais, bem como razoável e proporcional o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Acerca da cláusula penal, consta no contrato entabulado entre as partes:

“VIII – DA RESCISÃO E DAS CONSEQUÊNCIAS DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO

§2o - Caso a rescisão se dê por culpa, ou seja solicitada, pelo (a, s) COMPRADOR (A, ES), ele (a, es) estará (ão) sujeito (os) à perca do valor dado como sina, visto possuir caráter de arras penitenciais e ainda cominação de multa, por infração contratual, no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato com base no índice contratualmente

estabelecido para correção monetária das parcelas o preço do imóvel, à titulo de clausula penal, em razão da rescisão imotivada do presente compromisso e compra e venda ou devido à resolução por inadimplemento do (a,s) COMPRADOR (A,ES).”

Embora prevista no contrato apenas para o consumidor, em caso de impontualidade.
No julgamento do tema repetitivo 971, o STJ admitiu a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor. Esta foi a tese firmada: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Sobre o tema:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONCESSIONÁRIA DE VEÍCULO. PROPOSTA DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO. VENDA PARA TERCEIRA PESSOA. RESPONSABILIDADE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS. OCORRÊNCIA. DANOS MORAIS. REDUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

3. A inversão de cláusula penal em favor do consumidor é possível no caso de mora ou inadimplemento do promitente vendedor. 3.1. Tal inversão acompanha a atual orientação da jurisprudência, firmada em sede de recursos repetitivos, na qual já foi reconhecida a inversão da cláusula penal em hipótese similar: descumprimento de contrato de adesão para compra e venda de imóveis na planta (Tema 971).

(...) 8.Recuso parcialmente provido. (TJ-DF 07130018120208070020 DF 0713001-81.2020.8.07.0020, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 23/02/2022, 2a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/03/2022 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISAO CONTRATUAL C/C - ATRASO INJUSTIFICADO PARA A ENTREGA DE IMÓVEL - MORA DA CONSTRUTORA - CONFIGURADA - ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - NÃO CABIMENTO - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR - CABIMENTO - CORRETAGEM - RESTITUIÇÃO - CABIMENTO - PARCELAMENTO DO VALOR DA CONDENAÇÃO - NÃO PROCEDÊNCIA. - Se a obra não é concluída na data aprazada, sem qualquer justificativa, resta configurada a mora da construtora a ensejar a rescisão contratual - Comprovado o inadimplemento voluntário de obrigação assumida pela promissária vendedora, com consequente resolução da relação jurídica contratual por sua culpa, ela deve restituir a integralidade das parcelas já quitadas pelos promissários compradores, devolvendo-os ao status quo ante -
O atraso na entrega do imóvel, após o prazo de prorrogação, por culpa da promitente vendedora, caracteriza inadimplemento contratual, podendo incidir multa - O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício da vendedora - A multa penal deferida em favor da parte autora tem a finalidade de compensá-la pelo inadimplemento da parte ré
, sendo vedada a sua cumulação a indenização pelos lucros cessantes - A restituição dos valores pagos pelo consumidor à construtora inadimplente deve se dar em parcela única. (TJ-MG - AC: 10000211963582001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 16/02/2022, Câmaras Cíveis / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/02/2022) (destaquei)

Quanto ao dano moral, que inegavelmente, demora na entrega do empreendimento de maneira injustificada causou natureza de ordem moral à parte consumidora, isto porque, veio a frustrar sobremaneira a moradia da mesma.

Assim, que por responsabilidade exclusiva da parte adversa causou danos de ordem moral ao consumidor de modo que, por consequência natural, prescinde de indenização.

Portanto, que diante da ocorrência de dano moral, postula seja condenada a parte adversa à respectiva indenização R$ 10.000 – dez mil reais, cujo valor deve atender ao caráter punitivo e compensatório inerente a tal figura jurídica, que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1%a.m, contados de evento danoso, (súmula 54,STJ), qual, seja, a data que imóvel deveria ser entregue, conforme previsão contratual.

No que tange a multa por não cumprimento, que embora tenha clausula unilateral apenas em favor da loteadora, considerando-se a paridade das partes, cinge-se ser aplicado o caráter bilateral.

Destaca que que a minuta contratual erigida pela loteadora prevê que em havendo RESCISÃO DO CONTRATO, aplicar-se-ia multa de 10% sobre o valor do imóvel, confira-se (Item 2, “caput”).

Afirma que em contratos de adesão havendo à inclusão de multa por descumprimento contratual só à uma parte, há de ser estendida à outra, isto é, aplicar-se-á a ambos, consoante uniforme entendimento doutrinário e jurisprudencial.

No que diz respeito a base de cálculo da sentença, valor da causa e dos honorários de sucumbência, que o juízo de piso definiu como parâmetro da base de cálculo da sentença, o valor da condenação, inclusive, para apuração de sucumbência em favor da parte consumidora.

Destaca que, a contenda controvertida repousa na validade total do contrato, danos morais e multa contratual, motivo pelo qual, cinge-se com base na somatória de todos os pleitos.

Pretende, neste tópico a reforma da sentença, a fim de que seja fixado com base no contrato com as respectivas multas e danos morais, decorrente do proveito econômico total.

Que os honorários advocatícios de sucumbência, urge ser com base no valor total dos proveitos, incluindo-se o valor do contrato, dano moral e multa.

Pois bem, o artigo 85, §2o do CPC, determina que os honorários serão fixados:

Art. 85.
A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 2o
Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I
- o grau de zelo do profissional;

II
- o lugar de prestação do serviço;

III
- a natureza e a importância da causa;

IV
- o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Assim, correta a decisão do juízo que fixou com base no valor

da condenação

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO
AO RECURSO
interposto por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
interposto por
SUZANA CABRAL DA SILVA,
para condenar as rés ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue; Condeno ainda, ao pagamento da multa contratual.

Por fim, majoro em 2% os honorários anteriormente fixados na sentença, para os fins do §11o., do artigo 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/08/2023