Tribunal: TJMT
Processo: 1016514-51.2021.8.11.0015
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-25
Data de publicação: 2023-04-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADO COM PEDIDO LIMINAR - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 25% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - IPTU - TAXA DE FRUIÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
1. Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato.
2. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.
3. Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.
4. O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.
5. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
6. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente-comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem.
7. Sentença mantida.
8. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016514-51.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[FELICIO LUIZ DE SOUSA ARAUJO - CPF: 944.527.842-91 (APELADO), DAYANE DIAS DA SILVA - CPF: 004.873.301-61 (ADVOGADO), M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.195.547/0001-67 (APELANTE), BRUNA CLAUDIA VICENTE - CPF: 077.243.549-95 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), RABELO IMOVEIS LTDA. - CNPJ: 19.815.552/0001-86 (APELANTE), RABELO IMOVEIS LTDA. - CNPJ: 19.815.552/0001-86 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADO COM PEDIDO LIMINAR - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.o 13.786 DE 2018 - INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 25% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - IPTU - TAXA DE FRUIÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1. Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato.

2. A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

3. Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga.

4. O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

5. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

6. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente-comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem.

7. Sentença mantida.

8. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
M4 INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTA (M5 IMÓVEIS)
contra sentença prolatada pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Sinop/MT que, nos autos da “Ação de Rescisão de Contrato combinado com Pedido Liminar” n.o
1016514-51.2021.8.11.0015
, proposta em seu desfavor
por
FELÍCIO LUIZ DE SOUZA
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida; decretando a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o
status quo ante
; declarando a abusividade do teor da cláusula n.o 16 do contrato firmado entre as partes, para a finalidade de estabelecer que o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade do valor efetivamente quitado, e impedir a restituição de forma parcelada; condenando as rés, de maneira solidária, a concretizar a devolução da quantia equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores comprovadamente quitados pelo autor (incluído o valor a título de sinal e autorizado o desconto/compensação dos débitos de IPTU do bem imóvel), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% (doze por cento) ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da decisão; pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial, determinou que o requerente arque com 20% (vinte por cento) das custas processuais e a ré com os demais 80% (oitenta por cento) remanescentes, nos termos do § 2.o do artigo 85 do Código de Processo Civil, condenando ainda o autor ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, estes fixados no percentual de 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa e, também, a ré no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% (dez por cento) do valor da condenação, sendo vedada a possibilidade de compensação, ficando, todavia, as verbas de sucumbências devidas sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do § 3.o do artigo 98 do Código de Processo Civil.

Em síntese, a parte apelante requer o provimento do recurso de apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo, preliminarmente, acerca de suposta negativa de prestação jurisdicional, aduzindo ser a sentença omissa.

Ademais, defendendo a inaplicabilidade do princípio da irretroatividade da lei, sustenta a possibilidade jurídica de aplicação da lei do distrato, eis que o fato gerador de sua incidência deverá ser a rescisão de fato, não ofendendo o princípio da irretroatividade e segurança jurídicos.

No que tange à multa resolutiva, alude a apelante que o inciso II do artigo 32-A da Lei n.o 6.766 de 1979 prevê multa aplicável na hipótese de rescisão por culpa do comprador na quantia de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, motivo pelo qual pugna por sua autorização.

Ainda, cita sobre a retenção de indenização pela fruição do bem, haja vista ter o autor posse do imóvel objeto da ação, mesmo que precário, e, se eventualmente não fez a ocupação, foi por mera opção sua, não podendo tal fato ser oposto em desfavor da empresa apelante.

Defende seja a restituição ao autor, após as devidas deduções, ser paga em 12 (doze) parcelas, a ser iniciado num prazo de 12 (doze) meses.

Menciona que conforme a cláusula 14a do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, o IPTU do período de vigência dos contratos é de responsabilidade exclusiva da parte demandante bem como que, apesar de pleitear a rescisão, não fez prova do pagamento dos referidos tributos.

Pugna pela aplicação subsidiária do contrato em relação ao pedido de rescisão contratual, bem como sejam aplicadas as penalidades conforme contrato, afastando-se a abusividade atribuída à Cláusula 16.a, de modo aplicar
in totum
as penalidades nele pactuadas.

Suscita sobre seu direito à retenção da fruição prevista em contrato, cuja posse do apelado foi, desde a assinatura do contrato, consoante Cláusula 4.a, alegando que durante todo o tempo em que o autor permaneceu na posse do imóvel, estava impedida de negociá-lo com terceiros e auferir lucro ou rendimento, “
de modo que a simples devolução do bem à vendedora, sem qualquer compensação pela posse é, no mínimo, injusta
”.

Ainda, aduz ser seu direito a retenção do sinal de negócio como penalidade contratual, sendo que incorporá-lo no montante de prestações a ser restituído desvirtua, absurdamente, o instituto, pugnando pela perda do sinal dado em pagamento.

Por fim, requer que os valores pagos sejam corrigidos da data do desembolso de cada parcela, bem como seja retificado o termo inicial para computo dos juros a partir do trânsito em julgado da sentença.

A parte autora, contrarrazoando o recurso interposto, defende haver ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, pugnando pelo não conhecimento do recurso, eis que a peça recursal praticamente repete todo o tema antes levantado na contestação.

Ademais, suscita o autor, ora apelado, que a apelada trouxe argumentos que não merecem prosperar bem como que a reforma da sentença trará enriquecimento ilícito a empresa, que não sofrera a devida punição, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em deliberar se está ou não correta a sentença recorrida, que nos autos da “Ação de Rescisão de Contrato combinado com Pedido Liminar” n.o 1016514-51.2021.8.11.0015, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida; decretando a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o status quo ante; declarando a abusividade do teor da cláusula n.o 16 do contrato firmado entre as partes, para a finalidade de estabelecer que o percentual total de retenção/desconto deve incidir na proporção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade do valor efetivamente quitado, e impedir a restituição de forma parcelada; condenando as rés, de maneira solidária, a concretizar a devolução da quantia equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores comprovadamente quitados pelo autor (incluído o valor a título de sinal e autorizado o desconto/compensação dos débitos de IPTU do bem imóvel), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% (doze por cento) ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da decisão; pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial, determinou que o requerente arque com 20% (vinte por cento) das custas processuais e a ré com os demais 80% (oitenta por cento) remanescentes, nos termos do § 2.o do artigo 85 do Código de Processo Civil, condenando ainda o autor ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, estes fixados no percentual de 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa e, também, a ré no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% (dez por cento) do valor da condenação, sendo vedada a possibilidade de compensação, ficando, todavia, as verbas de sucumbências devidas sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do § 3.o do artigo 98 do Código de Processo Civil.

Pois bem.

Sustenta o autor ter firmado em 27 de abril de 2017 contrato de compra e venda com a ré referente ao imóvel no Loteamento Montreal Park, Lote 05 Quadra no 15 sob matricula no 19.212 do livro 02.

Cita que firmou compromisso para o pagamento em 4 (quatro) parcelas de sinal de negócio no valor de R$ 1.686,73 (mil seiscentos e oitenta e seis reais e setenta e três centavos); e mais 200 (duzentas) parcelas do saldo no valor de R$ 112.448,00 (cento e doze mil quatrocentos e quarenta e oito reais); totalizando um valor de R$ 119.194,89 (cento e dezenove mil cento e noventa e quatro reais e oitenta e nove centavos).

Menciona que por motivos de ordem financeira, não teve condições de continuar a adimplir com a obrigação assumida, motivo pelo qual ingressou o autor com a presente demanda, pugnando sejam declaradas nulas as cláusulas que entende por abusivas e a resolução do contrato, bem como seja a ré condenada a ressarci-lo pelos montantes pagos.

Contestando o que foi apresentado na exordial, a ré defende, em resumo, a aplicação das penalidades incidentes na resolução/distrato contratual conforme a Lei n.o 13.786 de 2018 e, subsidiariamente, das penalidades conforme contrato. Ademais, pugna pela improcedência do pedido de restituição dos valores pagos na forma proposta, retenção do sinal de negócio como penalidade contratual, evidenciando, ainda, acerca da responsabilidade do autor pelos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência do contrato.

Sentenciando o feito, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos autorais, motivo pelo qual, irresignada, interpôs a ré recurso de apelação.

Prefacialmente, importa destacar que a relação existente entre as partes aqui em litígio é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, conforme a Súmula n.o 297 do Superior Tribunal de Justiça, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto no inciso VIII do artigo 6.o do código consumerista.

Ainda, cumpre esclarecer que, ao caso, não há como aplicar a Lei n.o 13.786 de 2018 - Lei do Distrato - eis que o contrato de compra e venda foi firmado entre as partes em 27 de abril de 2017, sendo anterior à vigência da referida lei.

A corroborar o exposto acima, insta transcrever o entendimento jurisprudencial externado por este Tribunal de Justiça, conforme se depreende da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO - PARCIAL PROCEDENCIA - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA - JULGAMENTO EXTRA PETITA - ACOLHIMENTO - ADEQUAÇÃO AOS LIMITES DO PEDIDO - PRELIMINAR DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA - REJEIÇÃO - RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPRADORES -
CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI No 13.786/2018
-
INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO
- PERCENTUAL DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES DO STJ - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS IMEDIATAMENTE E EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA - ARRAS PENITENCIAIS - AUSÊNCIA DE PREVISÃO - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO - TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE SEM EDIFICIAÇÃO - DESCABIMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - VERIFICAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A sentença extra petita é nula, podendo ser reconhecida de ofício. Todavia, em observância ao princípio da economia processual, possível a desconstituição parcial da sentença, a qual deve ter excluída apenas na parte que extrapola o pedido. Deve ser rejeitada a preliminar de revogação da justiça gratuita, quando comprovada a situação de hipossuficiência da parte. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel.
Se o contrato em questão foi firmado no ano de 2015, portanto, anterior à vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica a Lei de Distrato
. Em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, devendo prevalecer o ato sentencial que fixou em 10% o percentual de retenção. Precedentes do STJ.
A restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única
. É indevida a retenção do montante pago a título de sinal e início de pagamento, tendo em vista que não há previsão expressa no contrato acerca das arras penitenciais. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15. (TJMT - N.U 1007298-73.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/08/2022, Publicado no DJE 01/09/2022)

No que tange à insatisfação da apelante acerca do percentual de retenção, este não merece prosperar, eis que em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui orientação de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga, estando, portanto, escorreita a sentença.

Ainda, cumpre mencionar que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora (TJMT - N.U 1025541-19.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/05/2022, Publicado no DJE 11/05/2022).

Desse modo, como bem menciona o Juízo
a quo
, a cláusula contratual da multa de 10% (dez por cento) é abusiva e ilegal, porque junto com o percentual de retenção, impõe monta em percentual acima do limite estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, “
em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição
” (TJMT - N.U 1007298-73.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/08/2022, Publicado no DJE 01/09/2022) e, sendo este o caso dos autos, não há que se falar em retenção da indenização pela fruição do bem.

No que tange ao IPTU, tem-se que é de responsabilidade do promitente-comprador, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem, consoante exarou o Magistrado
a quo
, independente do que consta no contrato.

Insta mencionar que, acerca da restituição dos valores ao autor, considerando a inaplicabilidade da Lei n.o 13.786 de 2018, tem-se que deve ocorrem única parcela e sem prazo de carência.

Ademais, nos termos da jurisprudência deste Tribunal, “
é indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador
” (TJMT - N.U 1007203-60.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/12/2022, Publicado no DJE 19/12/2022), sendo escorreita a sentença nesse sentido.

Sobre a correção monetária, esta “
tem por finalidade compensar a desvalorização inflacionária da moeda, porquanto incide a partir do desembolso de cada parcela na devolução dos valores pagos pelo consumidor
” (N.U 1008087-38.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/08/2022, Publicado no DJE 31/08/2022), não merecendo reforma a sentença neste ponto.

Posto isso, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, determinando a majoração da verba honorária sucumbencial a cargo da ré, em favor da parte autora, em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor fixado na origem, nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/04/2023