Tribunal: TJMT
Processo: 1017657-52.2023.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-28
Data de publicação: 2023-12-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – DESPESAS CONDOMINIAIS – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELA DÍVIDA – INOCORRÊNCIA – PROVA DOCUMENTAL COMPROBATÓRIA DE QUE O REQUERIDO É O LEGITIMO PROPRIETÁRIO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE TERCEIRO DETÊM A PROPRIEDADE DO BEM – LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA – DECISÃO CONFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO. 1. As despesas condominiais constituem obrigações propter rem e são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. 2. No caso, resta incontroverso que o requerido/agravante é legítimo proprietário do imóvel em questão, conforme certidão de inteiro teor do imóvel acostada pela ora agravada junto da inicial da ação de cobrança.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017657-52.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Condomínio em Edifício]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GILBERTO RONDON BORGES - CPF: 345.718.921-87 (ADVOGADO), PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 00.826.313/0001-01 (AGRAVANTE), CONDOMINIO RESIDENCIAL PORTO DO SOL - CNPJ: 01.739.302/0001-49 (AGRAVADO), INGRID GONCALVES DE OLIVEIRA - CPF: 001.770.711-09 (ADVOGADO), ALEIR CARDOSO DE OLIVEIRA - CPF: 345.208.991-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – DESPESAS CONDOMINIAIS – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELA DÍVIDA – INOCORRÊNCIA – PROVA DOCUMENTAL COMPROBATÓRIA DE QUE O REQUERIDO É O LEGITIMO PROPRIETÁRIO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE TERCEIRO DETÊM A PROPRIEDADE DO BEM – LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA – DECISÃO CONFIRMADA – RECURSO DESPROVIDO. 1. As despesas condominiais constituem obrigações
propter rem
e são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. 2. No caso, resta incontroverso que o requerido/agravante é legítimo proprietário do imóvel em questão, conforme certidão de inteiro teor do imóvel acostada pela ora agravada junto da inicial da ação de cobrança.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por PRIMUS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA. contra a r. decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Execução de Título Executivo Extrajudicial de Cota Condominial
”

(Proc. no 1030935-31.2022.8.11.0041), ajuizada contra a agravante por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTO DO SOL, rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela executada/agravante sob alegação de ilegitimidade passiva e atribuição da responsabilidade pelo débito condominial a terceiro por admitir que “
a obrigação condominial é
propter rem
e não
intuito personae
, e conforme matrícula colacionada na exordial
(...)
, o imóvel consta como sendo da executada e não do terceiro indicado
”
(cf. Id. no 124395258 dos autos de origem).

A agravante insiste em que “
a única pessoa responsável de fato e de direito pelos débitos provenientes do imóvel em questão
” é o terceiro que nele habita, “
pois é quem desfruta de todos os serviços que geraram despesas condominiais ora cobradas
”, e pede
, sob esses fundamentos, provimento do recurso, “
determinando a substituição do polo passivo da lide de fundo, de Primus Incorporação e Construção Ltda. para Afonso Gleidson da Silva, verdadeiro devedor das obrigações ora cobradas
” (sic – cf. Id. no 177278264 - Pág. 4/6).

A decisão vinculada ao Id. no 178768650 admitiu o processamento do recurso sem alteração do quadro, eis que não houve pedido de antecipação da pretensão recursal.

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 179420652, o agravado combate os fundamentos recursais e torce pelo desprovimento do agravo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A decisão agravada rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela agravante, afirmando a sua legitimidade para responder pela dívida exequenda em questão, sob os seguintes fundamentos:

Devidamente citada a executada ofertou exceção de pré-executividade ao argumento de ilegitimidade, atribuindo a responsabilidade a AFONSO GLEIDSON DA SILVA.

A resposta do exequente veio ao id n. 112044353.

Não obstante as razões ofertadas pela executada, razão não lhe assiste.

A executada sustenta que a responsabilidade do débito condominiais seria de AFONSO GLEIDSON DA SILVA, calçado em declaração do sindico de quem reside no apartamento.

Sabe-se que a obrigação condominial é
propter rem
e não
intuito personae
, e conforme matrícula colacionada na exordia, Matrícula de id. 92496412, o imóvel consta como sendo da executada e não do terceiro indicado.

No mais, a executada não tece uma linha sequer de qual seria a origem da posse do suposto devedor AFONSO GLEIDSON DA SILVA, e não apresenta qualquer título de transferência da propriedade.

Desse modo, sendo plenamente executáveis os débitos condominiais, rejeito a exceção de pré-executividade.

No caso, compulsando os autos e analisando detidamente as provas juntadas, em que pese os argumentos apresentados no recurso de apelação, tem-se que não assiste razão à parte apelante

Isso porque, como é sabido, as
despesas

condominiais
constituem obrigações propter rem e são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição.

No caso, resta incontroverso que o requerido/agravante é legítimo proprietário do Apartamento 101, Bloco A-4, que compõem o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTO DO SOL, conforme certidão de inteiro teor do imóvel acostada pela ora agravada junto da inicial da ação de cobrança.

Além disso, a mera declaração da síndica do imóvel em questão, não é suficiente para comprovar que a agravante não é proprietária do imóvel em questão, já que no Registro do imóvel, consta com real proprietário, a Primus Incorporação e Construção LTDA, logo, não há em que se falar em ad causam do recorrente para responder pelas dívidas condominiais.

Neste sentido, seguem algumas orientações jurisprudenciais, que refletem o entendimento dominante:

EMENTA: APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS . Rejeição em primeiro grau. Inconformismo da embargante. LEGITIMIDADE PASSIVA. Não reconhecimento. O débito condominial constitui obrigação propter rem, sendo dever do proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do art. 1.345 do Código Civil. No entanto, a responsabilidade do proprietário pode ser excepcionada, recaindo sobre o possuidor direto do bem o dever de arcar com as despesas comuns. Orientação firmada pelo E. STJ no Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS (Tema 886). Apelante que possui incontroversa relação material com a unidade e da qual o condomínio exequente possui ciência inequívoca. Legitimidade passiva confirmada. EXEQUIBILIDADE DAS COTAS CONDOMINIAIS. Inteligência do artigo 784, inciso VIII, do CPC. Taxas e despesas condominiais que constituem título executivo extrajudicial. Desnecessidade de maiores formalidades. Apelante que não impugnou especificamente despesas ou encargos. Dívida líquida, certa e exigível. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJ-SP - AC: 10128405420208260477 SP 1012840-54.2020.8.26.0477, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 29/07/2021, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/07/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA EM FACE DO POSSUIDOR. POSSE DEMONSTRADA . RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Por tratar-se de obrigação propter rem, é de responsabilidade do proprietário ou do ocupante a qualquer título do imóvel o pagamento dos encargos condominiais. 2. Segundo remansosa jurisprudência, o pagamento das taxas condominiais incumbe a quem efetivamente exerce os direitos e deveres de condômino, podendo ser o proprietário ou o possuidor do bem. (Acórdão n.1084959, 20170710087116APC, Relator: SIMONE LUCINDO 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/03/2018, Publicado no DJE: 03/04/2018. Pág.: 270-285) 3. Possível o afastamento da responsabilidade da proprietária, de forma excepcional, ao pagamento dos encargos condominiais no período que o imóvel arrematado era ocupado por outro possuidor. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (TJ-DF 07026520820188070014 DF 0702652-08.2018.8.07.0014, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 04/11/2021, 8a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 17/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Pelo exposto, desprovejo o agravo.

Custas pela agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/11/2023