Tribunal: TJMT
Processo: 1022067-98.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-25
Data de publicação: 2023-10-31

Ementa:
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REAJUSTAMENTO DAS PRESTAÇOES – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIARIA (LOTE) – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENVIADA PARA ENDEREÇO DIVERSO DO CONTRATO – ENDEREÇO DO AUTOR – NOTIFICAÇÃO RECEBIDA POR TERCEIRO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTE DO STJ – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
No caso, as partes firmaram três contratos particulares de compromisso particular de compra e venda de unidades imobiliárias, dos lotes 37, 38 e 39, do Parque Residencial Tropicalville, em Cuiabá/MT, tendo sido rescindido o contrato referente aos lotes 37 e 38 e pactuado que o crédito seria transferido para o lote 39, quitando a inadimplência do empreendimento.
Contudo, restou evidenciado que o autor restou inadimplente referente ao lote 39, a partir da parcela de no 55/82, sendo notificado extrajudicialmente para pagar a dívida.
Não obstante notificação extrajudicial tenha se dado em endereço diverso daquele constante do contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, lote 39, se o próprio autor juntou aos autos parcelamento de dívida de IPTU com o mesmo endereço, tal circunstância que faz crer ser esse o endereço do autor, mormente se não foi negado por ele.
Nesse contexto, tem-se por caracterizado o ato e, consequentemente, a mora.
Para a comprovação da mora, é suficiente a entrega da notificação no domicílio do devedor, não se exigindo, por conseguinte, que seja feita pessoalmente (REsp no 1.051.406/RS).-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022067-98.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ALESSANDRO YUKIO FIGUEIREDO MATSUBARA - CPF: 820.033.431-72 (APELANTE), KEILLA MOLLINA XAVIER - CPF: 032.483.571-00 (ADVOGADO), EMILENE SOUZA BORGES - CPF: 783.250.721-72 (ADVOGADO), SAO FRANCISCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 05.990.323/0001-93 (APELADO), RODOLFO COELHO RIBEIRO - CPF: 005.083.111-95 (ADVOGADO), ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

–
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REAJUSTAMENTO DAS PRESTAÇOES – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIARIA (LOTE) – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENVIADA PARA ENDEREÇO DIVERSO DO CONTRATO – ENDEREÇO DO AUTOR – NOTIFICAÇÃO RECEBIDA POR TERCEIRO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTE DO STJ – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

No caso, as partes firmaram três contratos particulares de compromisso particular de compra e venda de unidades imobiliárias, dos lotes 37, 38 e 39, do Parque Residencial Tropicalville, em Cuiabá/MT, tendo sido rescindido o contrato referente aos lotes 37 e 38 e pactuado que o crédito seria transferido para o lote 39, quitando a inadimplência do empreendimento.

Contudo, restou evidenciado que o autor restou inadimplente referente ao lote 39, a partir da parcela de no 55/82, sendo notificado extrajudicialmente para pagar a dívida.

Não obstante notificação extrajudicial tenha se dado em endereço diverso daquele constante do contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, lote 39, se o próprio autor juntou aos autos parcelamento de dívida de IPTU com o mesmo endereço, tal circunstância que faz crer ser esse o endereço do autor, mormente se não foi negado por ele.

Nesse contexto, tem-se por caracterizado o ato e, consequentemente, a mora.

Para a comprovação da mora, é suficiente a entrega da notificação no domicílio do devedor, não se exigindo, por conseguinte, que seja feita pessoalmente (REsp no 1.051.406/RS).-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ALESSANDRO YUKIO FIGUEIREDO MATSUBARA
contra a sentença que julgou improcedente a
Ação Revisional de Contrato c/c Pedido de Reajustamento das Prestações
ajuizada em face
de SÃO FRANCISCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e ELMO ENGENHARIA LTDA,
e condenar a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15.

Alega, em apertada síntese, que as partes possuíam 03 (três) Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, referente a 03 (três) lotes – 37, 38 e 39, ambos localizados no endereço Rua 2, Quadra 02, denominado Parque Residencial Tropical Ville.

Aduz que em 2012, firmaram um instrumento de rescisão de contrato, ficando rescindido o contrato referente aos lotes 37 e 38, sendo pactuado que o crédito das prestações pagas dos lotes 37 e 38, seria transferido integralmente para o lote 39, quitando a inadimplência do empreendimento.

Assevera que por anos o recorrente realizou o pagamento de IPTU do lote 39, deixando em aberto os últimos 03 anos (2019, 2020 e 2021), bem como que entrou em contato com a requerida ELMO ENGENHARIA, com intuito de quitar e regularizar o imóvel, porém, foi informado que todos os 03 (três) contratos com a empresa foram rescindidos, de forma unilateral.

Nesse contexto, requereu a procedência da ação para que seja determinada a obrigação de fazer para que as requeridas entreguem a documentação do imóvel para registro, caso contrário requer a declaração da rescisão, indenização por dano material e dano moral.

Relata que ao julgar os autos, o magistrado singular entendeu apta a notificação extrajudicial da rescisão contratual operada e ainda aponta que foi expedida e entregue no endereço que consta no contrato, declarando que o termo final do contrato deve recair na data de entrega.

Expõe que a notificação extrajudicial não foi encaminhada ao endereço que consta no presente contrato particular de compromisso de compra e venda da unidade imobiliária no 650, que trata do lote 39, portanto, o recorrente não está constituído em mora.

Discorre que a notificação extrajudicial, além de ser encaminhado para endereço não constante do contrato, foi recebido por terceiro em 18/03/2014. No entanto, a notificação extrajudicial, recebida por terceiro somente passou a ser admitida após a alteração do Decreto-lei 611/69, pela Lei 13.043/14, publicada em 13 de novembro de 2014.

Assim, pugna pelo provimento do recurso para que seja reformada a sentença recorrida, pela análise dos pedidos da presente lide, quanto à obrigação de fazer, danos materiais e danos morais.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 105728971, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

ALESSANDRO YUKIO FIGUEIREDO MATSUBARA
ajuizou a
Ação Revisional c/c Pedido de Reajustamento das Prestações c/c Tutela Antecipada
em face de
ELMO ENGENHARIA LTDA e SÃO FRANCISCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
alegando, para tanto, que as partes firmaram em junho de 2007, três contratos particulares de compromisso de compra e venda com as requeridas, referente às unidades imobiliárias: a) imobiliária no 651 referente ao lote 37, qd. 2, rua 2, local denominado Parque Residencial Tropicalville, no valor de R$ 29.957,76 (vinte e nove mil novecentos e cinquenta e sete reais e setenta e seis centavos) em 96 (noventa e seis) parcelas no valor de R$ 312,06 (trezentos e doze reais e seis centavos); b) imobiliária no 650, referente ao lote 39, qdo. 2, rua 2, no local denominado Parque Residencial Tropicalville, no valor de R$ 32.570,88 (trinta e dois mil quinhentos e setenta reais e oitenta e oito centavos) em 96 (noventa e seis) parcelas no valor de R$ 339,28 (trezentos e trinta e nove reais e vinte e oito centavos); imobiliária no 651, referente ao lote 38, qdo. 2, rua 2, no local denominado Parque Residencial Tropicalville no valor de R$ 29.884,80 (vinte e nove mil oitocentos e oitenta e quatro reais e oitenta centavos) em 96 (noventa e seis) parcelas no valor de R$ 311,30 (trezentos e onze reais e trinta centavos).

Aduziu que no ano de 2012, as partes firmaram um instrumento de rescisão de contrato, ficando rescindido o contrato referente aos lotes 37 e 38, da quadra 2, rua 2, no local denominado Parque Residencial Tropical Ville.

Informou que ficou pactuado que o crédito das prestações pagas dos lotes 37 e 38, seria transferido integralmente para o lote 39, quitando a inadimplência do empreendimento.

Asseverou que deixou de pagar o IPTU do lote 39 nos últimos anos e ao entrar em contato com a requerida para regularização da situação foi surpreendido com a rescisão dos três contratos, de forma unilateral.

Nesse contexto, pugnou pela procedência da ação para que seja determinada a obrigação de fazer para que as requeridas entreguem a documentação do imóvel para registro, caso contrário requer a declaração da rescisão, indenização por dano material no valor de R$ 103.889,44, valor do terreno devidamente atualizado; e indenização por dano moral em R$ 40.000,00.

As requeridas devidamente citadas apresentaram contestação no ID no 181177123 e 181177139.

Impugnação às contestações nos ID’s nos 181177132 e 181178151.

Ao proferir sentença, a i. magistrada Dra. Edna Ederli Coutinho julgou improcedente a ação, conforme já relatado.

Contra essa sentença, foram opostos embargos de declaração pela parte autora, os quais foram acolhidos para reconhecer o erro material arguido, alterando a sentença de ID no 117102262, para acrescentar a seguinte redação:

“Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, torno sem efeito a tutela de urgência. Condeno a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil.”
(ID no 181178164)

Dessa decisão, a parte autora interpôs o presente recurso.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram três contratos particulares de compromisso de compra e venda, referentes às unidades
imobiliária no 649
, referente ao lote 37, quadra 2, rua 2, no valor de R$ 29.957,76 (ID no 181177074);
unidade imobiliária no 650
, referente ao lote 39, quadra 2, rua 2, no valor de R$ 32.570,88 (ID no 181177075) e
unidade imobiliária no 651
, referente ao lote 651, quadra 2, rua 2, no valor de R$ 29.884,80 (ID no 181177076), todos no local denominado Parque Residencial Tropicalville, em Cuiabá/MT.

Consta dos autos, que houve rescisão das unidades nos 37 e 38 e que o crédito referente ao pagamento das unidades no valor de R$ 21.620,16, seria transferido integralmente para o lote 39, da quadra 02, conforme o item 3. do respeito termo. Vejamos (ID no 181177081):

Assim, o
contrato no 650
, referente ao lote 39, permaneceu vigente e produzindo efeitos plenamente. Isto porque, o termo de rescisão contratual da lotes 37 e 38 foi claro ao afirmar que o valor aproveitado seria tão somente a quantia de R$ 21.620,16.

Contudo, conforme extrato de pagamento (ID no 181177149), a partir da parcela 55/82 não houve mais pagamento pelo autor, restando o autor em mora e o inadimplemento contratual por parte do autor, com a consequente rescisão do contrato.

Tanto é verdade que as requeridas notificaram extrajudicialmente o autor em 10 de fevereiro de 2014, conforme ID no 181177144.

Alega o autor, ora apelante, que a notificação extrajudicial não foi encaminhada ao endereço que consta no contrato particular de compromisso de compra e venda da unidade imobiliária no 650, que trata do lote 39, “Travessa dos Parecis, no 111, Bairro Santa Helena, Cuiabá/MT, bem como foi recebido por terceira pessoa.

Não obstante, verifica-se que o endereço o qual se deu a notificação extrajudicial, qual seja, “Rua Osvaldo Da Silva Correa, no 2020, Condominio Viverdes, Casa 4R, Bairro Despraiado, Cuiabá/MT”, é o mesmo constante do Parcelamento de Débito de IPTU juntado pelo próprio autor no ID no 181177083 e do Demonstrativo de Pagamentos de ID no 181177148, circunstância que faz crer que seja esse o endereço do autor. Vejamos:

Ademais, o autor, ora apelante, não nega ser esse o seu endereço.

Nesse contexto, tem-se por caracterizado o ato e, consequentemente, a mora.

Quanto ao fato de a notificação extrajudicial ter sido recebida por terceiro, não seria possível exigir a entrega da notificação diretamente ao devedor, ora autor, quando providenciada diretamente pelo cartório competente.

Isso porque, o art. 49 da Lei no 6.766/79, ao estabelecer que as intimações e notificações nela previstas “deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante de recebimento (...)”, previu, igualmente, que tais atos poderiam ser, da mesma forma, realizados por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las, não estabelecendo, para essa última hipótese, aquela precitada exigência.

“Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.”

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - ANULATÓRIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - IMÓVEL LOTEADO - INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - OBSERVÂNCIA DO ART. 32 DA LEI No 6.766/79 - EMISSÃO POR CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS - ENVIO PARA O ENDEREÇO CONSTANTE DO CONTRATO - ENTREGA PESSOAL - DESNECESSIDADE - CONSTITUIÇÃO EM MORA - EFICÁCIA. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel não loteado, a constituição em mora do promissário comprador inadimplente deve observar o que preconiza o art. 32, da Lei no 6.766/79, de sorte que deve se dar por meio de notificação extrajudicial emitida por Cartório de Títulos e Documentos e enviada para o endereço do promissário comprador/devedor constante do contrato, mas não havendo que se falar na necessidade de entrega pessoal, ou seja, diretamente em mãos deste último.”

(TJ-MG - AC: 10000221281272001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 08/11/2022, Câmaras Cíveis / 18a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/11/2022)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PERDAS E DANOS – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CONSTITUIÇÃO EM MORA – LEGITIMIDADE DA NOTIFICAÇÃO ENDEREÇADA PARA A RESIDÊNCIA DO DEVEDOR E RECEBIDA POR TERCEIRO – PRECEDENTE DO STJ – REEMBOLSO DAS PRESTAÇÕES PAGAS – CABIMENTO – SÚMULA No 543 DO STJ – DEDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL CONTRATADO A TAL TÍTULO – DEVOLUÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E BENFEITORIAS – DESCABIMENTO – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – REDIMENSIONAMENTO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM SEDE RECURSAL – IMPOSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – PREQUESTIONAMENTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo previsão de cláusula resolutiva expressa, configurado está o dever de, regularmente, constituir o devedor em mora, por intermédio de notificação extrajudicial.

“Para a comprovação da mora, é suficiente a entrega da notificação no domicílio do devedor, não se exigindo, por conseguinte, que ela seja feita pessoalmente.” (STJ. REsp no 1.051.406/RS, rel. Min. Massami Uyeda, DJe 05.08.2008).

(...)”

(TJ-MT - APL: 00331816620128110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 06/09/2017, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 14/09/2017)

Nesse contexto, deve ser reputada plenamente válida a constituição em mora do autor, situação que impõe a manutenção da sentença de improcedência da ação.

Se não bastasse, houve a notificação do contrato via edital, que sucedeu em 17, 18 e 19 de setembro de 2014, conforme ID no 181177145. Vejamos:

Nestes termos, não há como acolher a tese recursal, devendo ser mantida a sentença tal como lançada.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso. Em consequência, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2o e 11, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/10/2023