Tribunal: TJMT
Processo: 1006770-56.2018.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-19
Data de publicação: 2023-04-20

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INEXECUÇÃO DO CONTRATO QUE SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR - DEVIDA A RETENÇÃO DAS ARRAS. – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Evidenciada a responsabilidade do promitente comprador pela não concretização da compra e venda, é devida a retenção do valor do sinal (arras), conforme previsão expressa do pacto entabulado entre as partes, nos termos do art. 418 do Código Civil.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006770-56.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ADEMIR DIAS - CPF: 698.639.548-53 (APELADO), PERSIO VINICIUS ANTUNES - CPF: 262.114.628-75 (ADVOGADO), MARILENE INOCENCIO LAKIS - CPF: 265.703.618-05 (APELANTE), ANGELICA ANTONIA SHIHARA DE ASSIS - CPF: 334.385.478-64 (ADVOGADO), LEONARDO FREIRE PEREIRA - CPF: 160.427.428-09 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INEXECUÇÃO DO CONTRATO QUE SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR - DEVIDA A RETENÇÃO DAS ARRAS. –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Evidenciada a responsabilidade do promitente comprador pela não concretização da compra e venda, é devida a retenção do valor do sinal (arras), conforme previsão expressa do pacto entabulado entre as partes, nos termos do art. 418 do Código Civil.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por MARILENE INOCENCIO LAKIS, visando reformar a sentença de Id. 124451197, prolatada pelo Juízo da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores no 1006770-56.2018.8.11.0041, ajuizada por ADEMIR DIAS,

julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais nos seguintes termos:

“(...)Diante do exposto, enfrentadas as questões trazidas a baila e capazes a influir à conclusão, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para RESCINDIR o contrato e CONDENAR a requerida ao ressarcimento dos valores pagos pela aquisição da propriedade, de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice do INPC/IBGE a partir do desembolso.

Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC), condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 70% pela autora e 30% pelo ré. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação, nos termos do que preceitua parágrafo o art. 85 do CPC, na proporção de 70% (setenta por cento) em favor da ré e 30% em favor da autora.

Quanto a Reconvenção, julgo IMPROCEDENTE com fulcro no artigo 487, I do Código de Processo Civil.

Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC), condeno a parte reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como arcar com a verba honorária, esta arbitrada em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para o (a) reconvindo (a), na forma prevista no artigo 85, §§ 2° e 8°, do CPC sendo que ficará isenta das custas processuais por ser beneficiárias da assistência judiciária gratuita, e, terá suspensa a exigibilidade da condenação dos honorários advocatícios na forma do artigo 98, § 3° do CPC.”

Em suas razões recursais de Id. 124451203, a apelante sustenta que o juízo monocrático reconheceu que a rescisão contratual se deu por vontade do recorrido, mas ainda assim, impôs-lhe a condenação a devolução do valor pago a título de arras confirmatórias.

Afirma que, sem que tenha dado qualquer causa à rescisão contratual, não pode ser compelida a devolver quantia que recebeu a título de arras, sendo que se mantida a sentença estaríamos diante de uma interpretação absolutamente prejudicial a uma das partes.

Assevera que cumpriu com a sua parte no negócio entabulado, providenciando o registro da fazenda para que o recorrido pudesse transferir a propriedade para o seu nome.

Aduz que o recorrido, de outro lado, se limitou a dar parte do sinal, inadimplindo as parcelas representadas pela entrega dos veículos e, também, aquelas representadas pelos cheques pré-datados.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, para julgar improcedente os pedidos iniciais do autor, invertendo os ônus sucumbenciais.

Intimado, o apelado deixou de apresentar contrarrazões, conforme certidão de Id. 143080694.

É o relatório.

Peço dia.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara

Cuida-se de ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores movida por ADEMIR DIAS em face da apelante MARILENE INOCENCIO LAKIS, alegando, em síntese, que adquiriu da apelante um imóvel rural pelo valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), parcelados, e mediante entrega de dois veículos, contudo, após a realização do negócio e da entrada na posse do imóvel, descobriu que a vendedora não era a titular do bem e que o marido não havia autorizado a venda, restando impossibilitada a transferência da propriedade.

Diante disso, o apelado alegou na origem que as partes consensualmente e tacitamente desfizeram o negócio, sendo devolvidos os dois veículos, contudo, o valor pago pelo sinal a quantia de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil) não foi devolvida, pelo que propôs a presente ação buscando a rescisão do contrato e a consequente condenação à devolução dos valores pagos.

Por outro lado, em suas razões recursais, a apelante afirma que para realizar a compra e venda objeto da lide, no valor total de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), o recorrido concordou em pagar, a título de sinal, a importância de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Assevera que o referido pagamento se daria por meio de um depósito inicial em dinheiro (R$ 20.000,00), da transferência de dois veículos (R$ 50.000,00) e da entrega de seis cheques pré-datados (R$ 30.000,00), mas que, no entanto, o apelado efetuou o apenas o depósito do montante de R$24.000,00 (vinte e quatro mil reais).

Pois bem.

É sabido que em nosso ordenamento jurídico não há restrição para contratar, bastando para tanto a livre manifestação de vontade das partes envolvidas para que a relação jurídica se forme.

Entretanto, alguns requisitos devem ser observados quando da contratação, dentre eles, deve-se atentar para os princípios da função social do contrato e da boa-fé, conforme aludem os art. 421 e 422, ambos do Código Civil.

O art. 422 do Código Civil, ao definir que os contratantes são obrigados a observar a probidade e a boa-fé, tanto na conclusão do contrato, quanto na sua execução, veio a reforçar a ideia do
pacta sunt servanda
.

Nesse passo, mostra-se indispensável nesse tipo de contratação, a confiança recíproca, ou seja, a segurança de ambas as partes, no que tange ao cumprimento do pactuado.

No caso em comento, extrai-se que as partes formularam um documento denominado “RECIBO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO” (Id. ), onde restou consignado que as partes se comprometeriam a entabular negócio de compra e venda, sendo que as cláusulas e condições do Instrumento Particular de Compra Venda seriam elaboradas no prazo de 30 dias, contados da assinatura do referido recibo, senão vejamos:

Destaca-se que para esta avença inicial fora pactuado que o valor de R$100.000,00 (cem mil reais) seria quitado a título de sinal, na seguinte forma:

Ocorre que, conforme bem destacado pelo juízo de primeiro grau e consoante se extrai das provas produzidas nos autos, em especial o depoimento das testemunhas, o inadimplemento se deu por parte do comprador/apelado, que simplesmente desistiu da formalização do contrato.

Nesse sentido, verifica-se do instrumento de Id. 124451153 - págs. 9/10 (item IX) que a parte apelada tinha ciência que a quantia paga a título de sinal resultaria em arras confirmatória em caso inadimplência, conforme cito:

Referida cláusula está em consonância com o previsto no artigo 418 do Código Civil:

"Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado".

Nesses termos, não há como afastar do promitente comprador a culpa pela não concretização da compra e venda, sendo devida a retenção do valor do sinal (arras), conforme especificado no ajuste aviado entre as partes, em consonância com o artigo 418 do Código Civil.

Desse modo, deve ser reformada a sentença proferida para que seja julgado improcedente o pedido inicial.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para julgar improcedente o pedido da lide principal, invertendo-se o ônus de sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/04/2023