Tribunal: TJMT
Processo: 1015500-39.2019.8.11.0003
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-28
Data de publicação: 2023-03-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL –CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRESCRIÇÃO – INCORRÊNCIA – PRAZO DECENAL – PRORROGAÇÃO TÁCITA – PAGAMENTOS PARCIAIS REALIZADOS APÓS O VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA – ATO INEQUÍVOCO DE RECONHECIMENTO DO DIREITO PELA DEVEDORA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMISSÁRIA COMPRADORA – RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE PROVAR O PAGAMENTO CONFORME O AJUSTADO – RETORNO DOS CONTRATANTES AO STATUS QUO ANTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO INDEVIDA AO PROMITENTE VENDEDOR – POSSIBILIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, “nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC) que prevê dez anos de prazo prescricional”, e, “por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados” (STJ - Segunda Seção - EREsp 1.280.825/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 27/6/2018). 2. Cuidando-se de relação de trato sucessivo, somente após vencimento da última parcela ajustada entre as partes é que tem início o prazo prescricional para que o promitente vendedor exerça o direito de exigir judicialmente o cumprimento da obrigação inadimplida ou, se for o caso, reclamar a declaração judicial da resolução contratual, de acordo com o que dispõe o art. 189 do CC. 3. O ônus da prova do pagamento é exclusivo do devedor, sendo que, ao dispensar a emissão do recibo, ele se sujeita aos riscos e prejuízos daí decorrentes e, muitas vezes, inerentes à operação informal. 4. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, cujo implemente independe de expresso pedido das partes a respeito. 5. “A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, (...) independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa” (STJ - Terceira Turma - REsp 1.613.613/RJ, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/6/2018).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015500-39.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[DOUGLAS SENN - CPF: 016.861.029-92 (APELADO), EDIVILSON JOSE GUIMARAES - CPF: 141.787.371-04 (ADVOGADO), IDELVANDA RODRIGUES DE MORAES - CPF: 592.712.301-59 (ADVOGADO), MARLENE DIAS PEDROSO - CPF: 298.436.501-15 (APELANTE), NAYARA ANDREA PEU DA SILVA - CPF: 870.275.341-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL –CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRESCRIÇÃO – INCORRÊNCIA – PRAZO DECENAL – PRORROGAÇÃO TÁCITA – PAGAMENTOS PARCIAIS REALIZADOS APÓS O VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA – ATO INEQUÍVOCO DE RECONHECIMENTO DO DIREITO PELA DEVEDORA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMISSÁRIA COMPRADORA – RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE PROVAR O PAGAMENTO CONFORME O AJUSTADO – RETORNO DOS CONTRATANTES AO
STATUS QUO ANTE
– RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO INDEVIDA AO PROMITENTE VENDEDOR – POSSIBILIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, “nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC) que prevê dez anos de prazo prescricional”, e, “por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados” (STJ - Segunda Seção - EREsp 1.280.825/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 27/6/2018). 2. Cuidando-se de relação de trato sucessivo, somente após vencimento da última parcela ajustada entre as partes é que tem início o prazo prescricional para que o promitente vendedor exerça o direito de exigir judicialmente o cumprimento da obrigação inadimplida ou, se for o caso, reclamar a declaração judicial da resolução contratual, de acordo com o que dispõe o art. 189 do CC. 3. O ônus da prova do pagamento é exclusivo do devedor, sendo que, ao dispensar a emissão do recibo, ele se sujeita aos riscos e prejuízos daí decorrentes e, muitas vezes, inerentes à operação informal. 4. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao
status quo ante
, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, cujo implemente independe de expresso pedido das partes a respeito. 5. “A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, (...) independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa” (STJ - Terceira Turma - REsp 1.613.613/RJ, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/6/2018).

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MARLENE DIAS PEDROSO contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual
”
(Proc. no 1015500-39.2019.8.11.0003), ajuizada contra a apelante por DOUGLAS SENN, julgou o pedido procedente para declarar “
rescindido o contrato pactuado entre as partes
”, determinando “
o retorno das partes ao ‘status quo ante’, devendo a parte autora ser reintegrada na posse do imóvel objeto dos autos
”, e, em contrapartida, compete a ela promover “
a restituição de todos os veículos entregues, bem como dos valores pagos pela parte demandada, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da data do desembolso
”, e, ainda, condenou a ré “
ao pagamento
(de indenização)
pelo uso da terra, desde a data da entrega até a data da devolução, tudo a ser apurado em sede de liquidação de sentença
” (cf. Id. no 151391531 e 151391539).

A apelante alega a prescrição da pretensão autoral, dizendo que, como não há previsão específica em lei, aplica-se à espécie o prazo decenal previsto no
caput
do art. 205 do CC, e que, tendo em vista que “
o contrato objeto desta lide foi firmado em 09/05/2007, ou seja, há aproximadamente 15 anos, sendo o último compromisso de pagamento em 01/11/2007, pois
(...)
não houve uma renegociação, mas tão somente uma recompra dos imóveis, não se confundindo com o contrato original,
(sendo)
evidente que são situações diferentes
”, é evidente que, quando do ajuizamento desta demanda em 29.09.2019, mais de dez anos depois do vencimento da última parcela, a prescrição já havia se consumado.

Sustenta, no mérito, que o conjunto probatório comprova que “
realizou a quitação do contrato, não havendo falar em qualquer vício que enseje em sua rescisão
”, restando demonstrado que, em relação à parcela “c”, “
efetuou a entrega dos referidos lotes, tendo o apelado tomado posse destes, cumprindo com as obrigações contratuais contraídas no ano de 2007, ocorrendo sobre os mesmos imóveis posteriormente um novo negócio, qual seja, a recompra por parte da apelante
”; de igual modo, no que se refere à parcela “d”, “
a posse do imóvel foi transferida ao apelado, tanto é que este promoveu melhorias no imóvel e residiu no local por um tempo, porém, tempos depois de já adimplida as obrigações contraídas, no ano de 2007, a apelante realizou a recompra do imóvel, ou seja, trata-se de uma nova negociação, diversa do contrato originário
”; por fim, quanto à parcela “f”, “
o valor de R$ 55.000,00 (cinquenta mil reais) fora devidamente pago por meio da entrega de gados
”, sendo a dação em pagamento prontamente admitida pelo apelado à época.

Diz que, em todo caso, “
ainda que as parcelas c, d e f não estivessem sido pagas
(...)
, é incontroverso nos autos que a apelante pagou pontualmente as parcelas a, b e e, o que significa que houve o adimplemento substancial do contrato que o apelado tanto busca rescindir de forma desonesta
”, e, por essas razões, pede
o provimento do recurso para que seja reformada a sentença e julgado improcedente o pedido autoral (cf. Id. no 150211706).

O apelado oferta contrarrazões junto ao Id. no 151391545, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 9 de março de 2023.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O objeto da lide é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, celebrado entre as partes em 09.05.2007, em que o autor/apelado prometeu vender e transferir à ré/apelante “
imóvel rural com área de 263 alqueires paulista,
(...)
denominada Fazenda Ipiranga, na Gleba Curuaés, município de Altamira/PA
”, mediante o pagamento do preço de R$ 263.000,00, a ser quitado da seguinte forma:

“a - 01(um) caminhão boiadeiro Mercedes Benz, 1113, ano 1983, para ser consertado o motor por conta e despesas do compradora, no valor estimado em R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), que foi entregue no ato da assinatura daquele pacto;

b - Uma (uma) camionete Toyota Hillux, ano/modelo, 1997, valor estimado em R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), de igual maneira, foi entregue por ocasião da assinatura do contrato;

c - 10 (dez) lotes de terreno para construção, urbanos, localizados no município de Guiratinga-MT, valor total estimado em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais);

d - 01 (um) lote urbano, localizado no município de Guiratinga –MT, com 02 (duas) casas de alvenaria, valor total estimado em R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais);

e - R$ 30.000,00 (trinta mil reais) em moeda corrente nacional, importância paga no ato da assinatura do contrato;

f - R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) a serem pagos em 01 de novembro de 2007, não pago até a presente data.” (cf. Id. no 151391425)

Segundo consta da petição inicial, a ré/promitente compradora inadimpliu o contrato porque “
a) não entregou a posse, tampouco o domínio dos 10 (dez) lotes urbanos constante da alínea ‘c’; b) não entregou a posse do terreno urbano, localizado no município de Guiratinga–MT, descrito na alínea ‘d’, embora tenha transferido o seu domínio para o nome da mãe do requerente
(...);
e c) não pagou, até a presente data, a importância de R$ 55.000,00
”, e, por esse motivo, o autor/promitente vendedor postulou pela declaração judicial de rescisão do contrato, com “
o

retorno das partes ao estado a quo antes, condenando a requerida em indenizar o requerente pelo uso da propriedade rural que lhe pertence, cujo valor deverá ser apurado por liquidação por arbitramento
” (cf. Id. no 151391422).

Na contestação, a ré/apelante objetou, afirmando que “
cumpriu com todas as suas obrigações
”, já que é incontroversa a quitação das duas primeiras parcelas, e, em relação à 3a (“parcela c”), alega que “
efetuou a entrega dos referidos lotes, tendo o requerido tomado posse dos mesmos, sem, contudo, ter efetuado a transferência de propriedade
”; transferiu a posse e propriedade do imóvel descrito na “parcela d” do contrato, “
tanto é que (o autor) promoveu melhorias no imóvel e residiu no local por um tempo, ocorrendo que, tempos depois, a requerida o recomprou
”; e pagou o valor de 55 mil reais “
através da entrega de gado
”.

Asseverou que a “
ausência da posse
(dos imóveis)
alegada pelo autor, na verdade, decorre de negócio jurídico posterior, válido e vigente, em que
(ela)
efetuou a recompra dos imóveis descritos nos itens ‘c’ e ‘d’
, (cujo)
pagamento, referente a tal recompra, deu-se através de 02 veículos: uma camionete Chevrolet GM S-10 Executive, Placa: NJW4725 ano 2010.2011, em 28.11.2014; e uma camionete Chevrolet GM S-10 Advantage-S, Placa: NJL8539, ano 2008.2009, em 02.12.2014
” (cf. Id. no 151391455).

Finalizada a fase instrutória, após a colheita do depoimento das partes e de testemunhas, ao enfrentar o mérito da lide, o MM. Juiz concluiu pela procedência do pedido sob os seguintes fundamentos:

“Na hipótese vertente, extrai-se dos autos que, segundo o autor, a parte demandada estaria inadimplente por não ter entregue: a) nem posse, nem propriedade, de 10 lotes; b) não ter entregue a posse do terreno urbano; e c) não ter pago a importância de R$ 55.000,00.

A requerida não desincumbiu o seu ônus de comprovar a entrega dos lotes, nem a posse do imóvel urbano e, por fim, nem mesmo o pagamento da quantia de R$ 55.000,00, nem mesmo que houve uma segunda negociação.

Explico.

A prova oral produzida deixou de comprovar a existência da segunda contratação defendida pela parte demandada. Ao contrário disso, as testemunhas nada souberam dizer sobre tal alegação.

No entanto, restou absolutamente claro que houve entre as partes inúmeras tratativas a fim de solucionar o inadimplemento pela parte demandada. Tanto o é que a própria parte demandada sustenta a entrega de dois veículos nos meses de novembro e dezembro de 2014.

Logo, se não houve a segunda negociação, por óbvio, os veículos foram entregues para pagamento da única avença existente entre as partes. Tanto o é que os veículos em questão, conforme documento que ora se junta, encontram-se em nome do Sr. Alan Lívio Senn, irmão do autor. Fato inclusive confirmado pelo Sr. Alan, quando ouvido como informante.

Veja-se que o Sr. Ademilson, testemunha da parte demandada, afirma, em vários momentos, nada saber sobre a negociação que a demandada possuía com a parte autora.

Nesse ponto, não há que se falar em prescrição, tendo em vista que o prazo prescricional é quinquenal e contado da última parcela.

Logo, se em dezembro 2014 ainda se deu o pagamento de parte da dívida, seria essa a data a ser utilizada para o computo da prescrição e, considerando que a vertente demanda fora proposta em novembro de 2019, não há que se falar em prescrição.

(...)

Ademais, no que tange à entrega do gado, melhor sorte não assiste à parte demandada, isso porque, em que pese a testemunha arrolada pela parte em questão ter confirmado que a entrega do gado se deu dentro de sua área, com a finalidade de pagamento de dívida com o esposo da demandada, tal qual de que viu o Sr. Douglas e seu pai na ocasião, nada soube afirmar sobre as tratativas envolvendo as partes. Ou seja, não soube dizer a que título o gado fora entregue.

Depois, pela narrativa da testemunha, sequer poderia se afirmar que o Sr. Douglas foi quem recebeu o gado e a real quantidade. Afinal, a testemunha não fora objetiva sobre a situação narrada, além de ter indicado que, na oportunidade da entrega, haviam cerca de 04 ou 05 pessoas que não soube precisar quem seriam.

Por fim, como levantado por meio da prova oral, muito embora não houvesse obrigatoriedade na emissão de documentação para a transferência do gado (GTA) à época dos fatos, a testemunha declarou que a não emissão se deu por ausência de requerimento do Sr. Jair e da Sra. Marlene.

Dentro desse cenário, não há qualquer elemento de convicção, ainda que mínimo, dando azo à alegada entrega do gado, seja porque a testemunha não soube precisar de forma concreta os fatos em discussão, seja porque não há qualquer documento capaz de corroborar com tais alegações, o que poderia ter sido sanado com a simples emissão da documentação respectiva.

Bem por isso, é dizer: a parte demandada deixou de promover a entrega dos lotes, do imóvel, bem como do importe de R$ 55.000,00, e, com a inadimplência da parte demandada, impõe-se o reconhecimento da pretensão autoral.

Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE a pretensão deduzida na inicial e JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, razão por que DECLARO rescindido o contrato pactuado entre as partes, motivo pelo qual: a-) DETERMINO o retorno das partes ao “status quo ante”, devendo a parte autora, desde já, ser reintegrada na posse do imóvel objeto dos autos; b-) DETERMINO que a parte autora promova a restituição de todos os veículos entregues, bem como dos valores pagos pela parte demandada, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da data do desembolso; c-) CONDENO a parte demandada ao pagamento pelo uso da terra, desde a data da entrega até a data da devolução, a ser apurado em sede de liquidação de sentença.”

Conforme orientação da jurisprudência do STJ, “
embora não haja regra legal que estabeleça prazo para o seu exercício, o direito à resolução do contrato não é absolutamente ilimitado no tempo, na medida em que o contrato, enquanto fonte de obrigações que vincula as partes, é instrumento de caráter transitório, pois nasce com a finalidade de se extinguir, preferencialmente com o adimplemento das prestações que encerra
”, assim, “
se o pedido de resolução se funda no inadimplemento de determinada parcela, a prescrição da pretensão de exigir o respectivo pagamento prejudica, em consequência, o direito de exigir a extinção do contrato com base na mesma causa, ante a ausência do elemento objetivo que dá suporte fático ao pleito
” (STJ - Terceira Turma - REsp n. 1.728.372/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 19/3/2019), sendo que, “
nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC) que prevê dez anos de prazo prescricional
”, e, “
por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados
” (STJ - Segunda Seção - EREsp n. 1.280.825/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 27/6/2018).

Tem-se, pois, sob essa perspectiva, que, a princípio, a
partir do vencimento da última prestação estipulada no contrato (“parcela f”), em 01.11.2007, nasceu para o promitente vendedor, ora autor/apelado, o direito e pretensão de exigir judicialmente o cumprimento da obrigação inadimplida ou, se for o caso, reclamar a declaração judicial da resolução contratual por culpa da contraparte, de acordo com o que dispõe o
a
rt. 189 do CC, e, considerando a incidência do prazo prescricional da regra geral (CC, art. 205), em princípio, ele teria até 01.11.2017 para provocar o Poder Judiciário, contudo, somente o fez dois anos mais tarde, em 29.11.2019.

Todavia, ao examinar o conjunto fático-probatório, o MM. Juiz concluiu que, mesmo após o vencimento da última parcela, as partes continuaram a tecer tratativas envolvendo o negócio, em especial em relação à forma de quitação do preço contratual, e que, embora não tenham registrado a negociação por escrito, constam dos autos elementos suficientes a convencer de que acertaram novos prazos e maneiras para o cumprimento da obrigação com o fito de preservar o negócio, de modo que o início do prazo prescricional não deve corresponder à data ajustada no instrumento do contrato, mas sim ao último pagamento efetivado pela promitente compradora, que, segundo a sentença, deu-se em novembro de 2015, com a dação em pagamento da caminhonete Chevrolet GM S-10.

Sobre a questão, o autor/apelado sustentou justamente que teria havido a “
prorrogação tácita do prazo contratual estabelecido entre as partes até o dia 31/12/2018, a pedido da impugnada para cumprir com sua obrigação pendente
”, e, como prova disso, apontou o fato de que a “
impugnada promoveu a entrega de dois veículos, cujas características e datas seguem: no dia 28/11/2015, entregou o veículo camionete Chevrolet GM S-10, Executive, Placas NJW 4725, ano 2010/2011, e, no dia 02/12/2014, entregou o veículo camionete Chevrolet GM S-10, AdvantageS, Placas NJL 8539, ano 2008/2009
”.

Por sua vez, a ré/apelante refutou a versão autoral, afirmando já ter quitado integralmente o preço ajustado contratualmente, cumprindo com todas as obrigações assumidas ao celebrar o negócio objeto da lide, e asseverou que entregou as duas caminhonetes Chevrolet/S10 como forma de pagamento de um novo/outro contrato celebrado com o autor, a saber, a “
recompra dos imóveis descritos nos itens ‘c’ e ‘d’
” do contrato aqui discutido.

É notável o nível de informalidade visto no desenvolvimento da relação negocial em comento, sendo a
situação retratada bastante incerta e nebulosa, pois, embora o negócio tenha sido formalizado por escrito, o
seu desenrolar acabou ocorrendo na mais completa informalidade, tudo na base do fio do bigode,
como é muito bem ilustrado pela carência e deficiência probatória,
notadamente por parte da ré/apelante/promitente compradora, que, ao que tudo indica, nunca exigiu qualquer recibo ou outro comprovante documental relativo aos pagamentos realizados em razão do contrato; exceto pela cópia do próprio instrumento contratual, não veio aos autos nenhuma prova documental que pudesse ser ligada direta e objetivamente ao pagamento das parcelas de promessa de compra e venda objeto da lide, sendo que a versão de ambas as partes está escorada na

alegação de acertos e acordos verbais, nenhum dos quais presenciados e confirmados pelas testemunhas ouvidas em Juízo.

Sabe-se que, salvo quando exigida em lei, a forma escrita não é essencial à prática de atos jurídicos, sendo possível a prova de pagamento por meios diversos ao do recibo, contudo, não se pode perder de vista que, ao dispensar o uso dessa via documental existente justamente para dar segurança jurídica, a pessoa se sujeita aos riscos e prejuízos daí decorrentes e, muitas vezes, inerentes à operação informal, p
ortanto, ao aceitar o reconhecimento do pagamento apenas pela via oral, sem a formalização do instrumento adequado (recibo), a ré/apelante assumiu o risco de se submeter à insegurança da via eleita, e, por isso, agora, diante da divergência de versões, deve “pagar o preço” da opção pela informalidade, ou descuido, ou excesso de confiança, porque, exceto pelos pagamentos admitido pelo próprio autor,

não há prova que confirme o adimplemento das prestações contratuais.

O autor expressamente reconhece a quitação das parcelas “a”, “b” e “e”, e, embora afirme o inadimplemento da obrigação contida na parcela “d”, queixando-se de que não pôde gozar livremente das faculdades inerentes ao direito de propriedade em razão de empecilhos criados pela ré, admite que houve a regular transferência tanto da titularidade quanto da posse do imóvel, inclusive com a sua genitora passando a residir na casa existente no local, o que, sem dúvida, basta para comprovar a devida quitação da obrigação contratual.

Em relação à parcela “f”, existe, ao menos, elementos iniciais que, apesar de frágeis, propiciam acender o debate em torno da quitação da parcela por meio da entrega de semoventes, porém, no que diz respeito à parcela “c”, para além da afirmação solitária da ré cumpriu com a promessa de transferir ao autor “
10 lotes de terreno para construção
”, não existe fiapo de prova quanto a isso, nenhum mísero documento, ainda que destituído das informações e requisitos previstos no art. 320,
caput
, do CC, confirmatório da ocorrência do adimplemento da obrigação, nada que comprove a transferência da posse ou propriedade dos lotes, e, isso, por si só, infirma a assertiva da ré de que teria quitado o preço contratual, e, mais, fragiliza enormemente a alegação de que as partes vieram a celebrar um novo contrato mais tarde (“recompra”), afinal, o integral adimplemento da promessa de compre e venda constitui pressuposto lógico e necessário à existência da posterior “recompra” dos lotes aventada pela ré, primeiro porque não haveria como o autor ter vendido algo do qual nunca foi dono, e, depois, porque me parece pouquíssimo crível que, mesmo sem que ela tenha quitado o contrato anterior, novamente o autor tenha resolvido lhe vender outros imóveis, aceitando a dação em pagamento (caminhonetes S10) em relação ao 2o contrato em detrimento do 1o.

Feitas essas considerações, admito que
remanesce, nos pratos da balança da Justiça, resíduo muitos mais convincente e veraz em prol da alegação autoral de que as duas
caminhonetes Chevrolet/S10 foram dadas em pagamento do contrato objeto da lide, c
onferindo sustentação à conclusão sentencial de que houve a renovação/prorrogação tácita do negócio jurídico ao longo dos anos, de modo que não há falar em prescrição da pretensão autoral, até porque, em reforço a esse ponto, a entrega da caminhonete como forma de pagamento configurou
ato de inequívoco reconhecimento do direito de crédito pela devedora, o que é causa interruptivo do prazo prescricional (CC, art, 202, VI).

Para encerrar esse tópico, retomando o fio do breve comentário feito acima sobre a fragilidade da prova do adimplemento
parcela “f”, ratifico a conclusão sentencial “
não há qualquer elemento de convicção, ainda que mínimo, dando azo à alegada entrega do gado, seja porque a testemunha não soube precisar de forma concreta os fatos em discussão, seja porque não há qualquer documento capaz de corroborar com tais alegações, o que poderia ter sido sanado com a simples emissão da documentação respectiva
”, porque, para além do depoimento da testemunha
Ademilson Ribeiro de Souza, inexiste mínimo indício de que realmente tenha havido a entrega de semoventes como forma de pagamento da última parcela contratual, e, como já frisado, nessas circunstâncias, o ônus da prova do pagamento é exclusivo do devedor, no caso, a ré/apelante/promitente compradora, sendo que, nesse particular, isoladamente, a prova oral não é capaz de
demonstrar, de modo seguro, indene de dúvida, a ocorrência do pagamento.

Prosseguindo,
diante da considerável expressão econômica das parcelas contratuais inadimplidas, descarta-se, de plano, a tese de adimplemento substancial do contrato, eis que não há como se cogitar, ao menos não sob enfoque minimamente sério e racional, que o inadimplemento de 105 mil reais representou fatia ínfima do preço total ajustado (
263 mil reais)
e, ainda que o saldo devedor não fosse tão expressivo, para que a teoria fosse aplicável à espécie, além de as prestações terem sido substancialmente adimplidas (condição objetiva), também seria necessário, por imperativo da boa-fé objetiva (CC, art. 422), que a devedora apresente fundamento idôneo para justificar sua mora (condição subjetiva), afinal, o Judiciário não pode secundar que, por mero capricho, a seu talante, o dever decida deixar de adimplir a parcela final do contrato na forma convencionada, sob pena de se incentivar o comportamento contraditório, o aproveitamento da própria torpeza e enriquecimento sem causa.

Diante da resolução contratual, o retorno da situação jurídica dos contratantes ao
status quo ante
é decorrência lógica e necessária, efeito automático e
ex lege
do pronunciamento jurisdicional, por isso, uma vez rescindida a promessa de compra e venda celebrado entre autor e ré, a posse do imóvel deve ser devolvida ao vendedor, devendo a compradora
indenizá-lo (taxa de fruição) pelo período da ocupação, eis que

“
a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa
”

(STJ - Terceira Turma - REsp 1.613.613/RJ, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/6/2018);
em contrapartida, cabe ao vendedor restituir o que recebeu em razão do contrato, de modo a evitar, em qualquer hipótese, o enriquecimento imotivado da contraparte.

Pelo exposto, desprovejo o recurso,
e, em
obediência ao art. 85, §11, do CPC, majoro em 5% os honorários advocatícios arbitrados na sentença.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/03/2023