Tribunal: TJMT
Processo: 1024739-71.2022.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-10
Data de publicação: 2023-05-17

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1024739-71.2022.8.11.0000
AGRAVANTE: JOHNNY DE ALENCAR TAVARES
AGRAVADOS: LETÍCIA MAIA DA SILVA, MARIA CONCEIÇÃO MAIA DA SILVA e REGINALDO ALVES TEIXEIRA
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA – ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL – DIREITO DE PREFERÊNCIA – CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL RESIDENCIAL – POSSIBILIDADE DE PROVA EMPRESTADA (ART. 372 DO CPC) – GRATUIDADE DEFERIDA NA INSTÂNCIA DE ORIGEM – CONEXÃO DE DEMANDAS – REUNIÃO PARA JULGAMENTO CONJUNTO – AUSÊNCIA DE IMPERATIVA PREJUDICIALIDADE DE DEMANDAS DE DESPEJO E DE DIREITO DE PREFERÊNCIA – DIREITO DE PREFERÊNCIA – AUSÊNCIA DE REQUISITOS – CIÊNCIA DA PROPOSTA – VALOR SOLICITADO PELO LOCADOR BASTANTE ACIMA DO SUGERIDO PELO AUTOR LOCATÁRIO – AUSENTE PROBABILIDADE DO DIREITO – INDEFERIMENTO LIMINAR – IMEDIATIDADE DA PROVA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
Ausente óbice à prova emprestada, posto que, conforme expressa redação do CPC, “o juiz poderá admitir a utilização de prova produzida em outro processo, atribuindo-lhe o valor que considerar adequado, observado o contraditório” (art. 372 do CPC).
Gratuidade de justiça deferida na origem. Benefício extensível à seara recursal.
Conexão impõe reunião das demandas. Ausente imperativa prejudicialidade das demandas, porque os fundamentos jurídicos são diversos, sendo possível que o direito de preferência redunde em perdas e danos.
Direito de preferência é previsto nos artigos 27, 28 e 33 da Lei n° 8.245/91. Ausente probabilidade do alegado direito de preferência. Ciência da intenção de venda pelo valor negociado. Valor intencionado como devido pelo locatário bastante aquém do negociado pelo locador. Conquanto conexas, não se infere efetiva prejudicialidade entre a demanda de despejo e de exercício de direito de preferência, isto porque, além de estar ausente a probabilidade do alegado direito de preferência, este também pode ser resolvido em perdas e danos, não reclamando imperativa manutenção de posse do locatário no imóvel. Princípio da imediatidade da prova.
Recurso desprovido. Decisão mantida. Agravo interno prejudicado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024739-71.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[RAFAEL ALENCAR CANTAO - CPF: 697.639.091-04 (ADVOGADO), JOHNNY DE ALENCAR TAVARES - CPF: 918.675.251-00 (AGRAVANTE), LETICIA MAIA DA SILVA - CPF: 063.924.621-47 (AGRAVADO), MARIA CONCEICAO MAIA DA SILVA - CPF: 536.502.551-20 (AGRAVADO), REGINALDO ALVES TEIXEIRA - CPF: 630.517.101-72 (AGRAVADO), JOAO DE ALENCAR TAVARES - CPF: 027.294.741-53 (ADVOGADO), FERNANDO MARCIO VAREIRO - CPF: 950.995.811-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO E AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA – ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL – DIREITO DE PREFERÊNCIA – CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL RESIDENCIAL – POSSIBILIDADE DE PROVA EMPRESTADA (ART. 372 DO CPC) – GRATUIDADE DEFERIDA NA INSTÂNCIA DE ORIGEM – CONEXÃO DE DEMANDAS – REUNIÃO PARA JULGAMENTO CONJUNTO – AUSÊNCIA DE IMPERATIVA PREJUDICIALIDADE DE DEMANDAS DE DESPEJO E DE DIREITO DE PREFERÊNCIA – DIREITO DE PREFERÊNCIA – AUSÊNCIA DE REQUISITOS – CIÊNCIA DA PROPOSTA – VALOR SOLICITADO PELO LOCADOR BASTANTE ACIMA DO SUGERIDO PELO AUTOR LOCATÁRIO – AUSENTE PROBABILIDADE DO DIREITO – INDEFERIMENTO LIMINAR – IMEDIATIDADE DA PROVA – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
–
AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

Ausente óbice à prova emprestada, posto que, conforme expressa redação do CPC,
“o juiz poderá admitir a utilização de prova produzida em outro processo, atribuindo-lhe o valor que considerar adequado, observado o contraditório”
(art. 372 do CPC).

Gratuidade de justiça deferida na origem. Benefício extensível à seara recursal.

Conexão impõe reunião das demandas. Ausente imperativa prejudicialidade das demandas, porque os fundamentos jurídicos são diversos, sendo possível que o direito de preferência redunde em perdas e danos.

Direito de preferência é previsto n
os artigos
27, 28 e 33 da Lei n° 8.245/91. Ausente probabilidade do alegado direito de preferência. Ciência da intenção de venda pelo valor negociado. Valor intencionado como devido pelo locatário bastante aquém do negociado pelo locador. Conquanto conexas, não se infere efetiva prejudicialidade entre a demanda de despejo e de exercício de direito de preferência, isto porque, além de estar ausente a probabilidade do alegado direito de preferência, este também pode ser resolvido em perdas e danos, não reclamando imperativa manutenção de posse do locatário no imóvel. P
rincípio da imediatidade
da prova.

Recurso desprovido. Decisão mantida. Agravo interno prejudicado.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1024739-71.2022.8.11.0000

AGRAVANTE:

JOHNNY DE ALENCAR TAVARES

AGRAVADOS:

LETÍCIA MAIA DA SILVA, MARIA CONCEIÇÃO MAIA DA SILVA e REGINALDO ALVES TEIXEIRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela, interposto por
JOHNNY DE ALENCAR TAVARES
, contra decisão do MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Jones Gattass Dias
, lançada nos autos da Ação Declaratória c/c Ação Anulatória c/c Exibição de Documentos e Direito de Preferência e Adjudicação Compulsória e Indenização por Perdas e Danos e Pedido Liminar de Manutenção de Posse n. 1044843-58.2022.8.11.0041, ajuizada em face de
LETÍCIA MAIA DA SILVA
,
MARIA CONCEIÇÃO MAIA DA SILVA
e
REGINALDO ALVES TEIXEIRA
, que indeferiu a manutenção do agravante na posse do imóvel, objeto da lide, até o deslinde da ação; bem como indeferiu o bloqueio da matrícula n. 28.930 perante o 2o Cartório de Registro de Imóveis de Cuiabá, onde o recorrente visa proibir o registro de alienações e de quaisquer outros ônus ou registros de garantias; indeferiu, ainda, a suspensão do pagamento mensal do aluguel de R$2.200,00,
“uma vez que se está a discutir a questão de compra e venda, mantendo a continuidade de pagamento do mesmo valor mensal, diretamente em juízo, a título de composição do montante a ser transferido às correqueridas como parte de pagamento do imóvel ou garantia da presente medida”
(sic).

Sintetizando o longo arrazoado, tem-se que o agravante sustenta que
“requereu o reconhecimento e validade da presente juntada de prova emprestada consubstanciada em gravações ambientais e vídeo das reuniões realizadas entre o Agravante e as primeiras Agravadas no imóvel objeto da demanda, em 02 ocasiões, extraídas do processo de ação de despejo promovida pelas primeiras Agravadas de n. 1011890-41.2022.8.11.0041 (em trâmite na 6o Vara Cível de Cuiabá), onde o Agravante as juntou como defesa, portanto submetida ao crivo do contraditório em ampla defesa”
(sic).

Alega que
“o primeiro áudio (pag. 11 da contestação de id. 103745912) da reunião do dia 01/12/2021 no imóvel objeto da demanda onde a primeira agravada notadamente avisa de modo surpresa que já realizou a venda do imóvel objeto da demanda há um mês atrás tendo por base o dia da reunião, logo 01/11/2021, bem como relata parcialmente as condições da venda do imóvel para o segundo agravado e trás entre outras informações dados importantes sobre as relações negociais com o segundo agravado e sobre a origem do imóvel”
(sic).

Argumenta que
“já no segundo o áudio (pag. 12 da contestação de id. 103745912) da reunião do dia 21/01/2022 no imóvel objeto da demanda onde a primeira agravada é avisada sobre as medidas tomadas pelo Agravante para o exercício do direito de preferência, tais como perícia estrutural, documental e mercadológica do imóvel objeto da demanda para realizar o devido exercício do direito de preferência”
(sic).

Assevera que
“por final a gravação em vídeo (pag. 13 da contestação de id. 103745912) da saída das primeiras Agravadas da reunião relatada no parágrafo imediatamente anterior, ocorrida no dia 21/01/2022, bem como o encontro com o segundo agravado que estava a esperar na porta do seu escritório na casa ao lado, de n. 135, e veio de encontro ao Agravante e as primeiras Agravadas para realizar as declarações que constam da gravação ambiental no parágrafo anterior”
(sic).

Assim, em preliminar, ressalta que a utilização da prova emprestada é pacificamente aceita tendo em vista as peculiaridades descritas, portanto, é lícita, uma vez que submetida ao contraditório.

Assegura, também em preliminar, a necessidade da junção da ação que deu origem ao presente recurso com a Ação de Despejo n. 1011890- 41.2022.8.11.0041, visto que ela versa sobre o mesmo imóvel e partes, e a consequente suspensão da ação de despejo até o julgamento da demanda.

Discorre que
“a presente demanda amplia de forma extensiva o conteúdo probatório, fático de conhecimento sobre os acontecimentos ora submetidos ao crivo do Poder Judiciário, de modo que o mérito da ação de despejo, que é uma ação de cunho altamente instrumental, tem seu andamento e mérito totalmente abocanhandos pelos fatos, provas e fundamentos na presente demanda deduzidos”
(sic).

O agravante afirma que as duas primeiras agravadas são mãe e filha, que possuíam uma fazenda avaliada em 3 milhões de reais e que estavam ofertando à venda ao terceiro agravado, que acabou comprando a propriedade por 1 milhão e quinhentos mil reais.

Informa que o terceiro agravado incluiu no negócio o imóvel objeto da ação de origem (casa situada na rua Bom Jesus de Cuiabá, n. 127, Santa Marta – Cuiabá-MT) como parte do pagamento do valor convencionado, mas de maneira superfaturada, avaliado em R$700.000,00 (setecentos mil reais), passando o bem a pertencer às duas primeiras rés, aparentemente em 06.06.2018, que o alugaram ao agravante através de contrato com vigência de 2 (dois) anos, assinado em 06.11.2019, com início em 08.01.2020 e término para 07.01.2022.

Ressalta que no momento da assinatura do contrato, as duas primeiras agravadas avisaram-no de que tinham interesse na venda do imóvel por R$700.000,00 (setecentos mil reais). Contudo, esclarece que, analisando os valores de casas no mesmo bairro, disse a elas que não tinha interesse nesse preço por estar superfaturado e que, apesar do empenho das recorridas na venda, passaram-se 2 anos sem que encontrasse qualquer pessoa interessada, a não ser o irmão do terceiro agravado.

Registra que em 20.10.2021 a primeira agravada lhe informou que havia uma pessoa interessada no imóvel, requerendo um agendamento para uma visita, informando, na ocasião, que o bem estava sendo ofertado por R$750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), mas o agendamento foi desmarcado pois o interessado não havia chegado de viagem, confirmando, por isso, novo agendamento para o dia 03.11.2021, sendo informado pela primeira agravada de que a pessoa interessada seria seu vizinho, ora agravado.

Aduz que a primeira agravada, Letícia, informou que somente no final de novembro iria saber sobre as reais chances de prosperar o negócio, informando, posteriormente, em 30.11.2021, de forma simplória, em seu whatsApp (do agravante), mas não chegou a visualizar a mensagem a tempo antes da reunião realizada no dia seguinte (01.12.2021) com a segunda agravada, Maria, de que já havia vendido o bem, dando por concluída a operação, sem ao menos notificá-lo regularmente de todas as condições do negócio.

Esclarece que, um mês depois da realização da venda, as primeiras agravadas procuraram-no para tratar sobre a locação da casa, quando a primeira lhe comunicou que a casa foi vendida havia mais de mês para o agravado, ou seja, repentinamente, sem procurá-lo.

Anota que o imóvel foi vendido ao agravado da seguinte forma: uma entrada de R$7.000,00 (sete mil reais); pagamento de um financiamento de apartamento no condomínio Citta Dei Fiori no bairro Cidade Alta, no valor de R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais); parcelas mensais para manutenção da sobrevivência das agravadas no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) até que se atinja o valor e venda final do imóvel, o que demonstra, no seu entender, que o bem foi vendido muito abaixo do valor de R$700.000,00 (setecentos mil reais) anteriormente oferecido, já que o preço de mercado gira em torno de R$470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais), conforme incluso laudo técnico.

Expõe que a parte agravada ajuizou contra si (agravante) ação de despejo que foi registrada sob o n. 1011890-41.2022.8.11.0041, em trâmite no mesmo Juízo.

Com estes argumentos e fundamentando seu pleito inicial nos requisitos legais, o agravante pugna pela
“concessão de tutela de urgência ou evidência no fito de reformar/revogar ao pedido liminar inaudita altera parte ab initio indeferida pelo Magistrado de 1o grau, garantindo, assim, a concessão da tutela antecipada nos seguintes termos: I. manter o Agravante e sua família na posse do imóvel, objeto da demanda, até o deslinde final da presente demanda; II. bloqueio da matrícula n. 28.930 do imóvel perante o 2o Cartório de Registro de Imóveis de Cuiabá, proibindo o registro de alienações, quaisquer outros ônus ou registros de garantias com base no imóvel; III. bem como a suspensão do pagamento mensal pelo Agravante do valor de R$ 2.200,00 diretamente as primeiras Agravadas, haja vista que se está a discutir a questão de compra e venda e não mais locação, mantendo a continuidade de pagamento do mesmo valor mensal R$ 2.200,00 diretamente ao juízo, à título de composição do montante a ser transferido as primeiras Agravadas como parte de pagamento do imóvel ou garantia da concessão da presente medida; IV. ser deferida a junção do presente feito (1044843-58.2022.8.11.0041) com ação de despejo de n. 1011890-41.2022.8.11.0041, com a consequente suspensão dessa última, bem como da liminar neste último processo deferido;”
(sic).

Conforme certificado nos autos, o agravante é beneficiário da gratuidade da justiça (Id. 152459656).

A liminar recursal foi
indeferida
por mim em 12/12/2022, nos termos da decisão Id. 153136690.

O recorrente interpôs agravo interno na peça Id. 153833692, pedindo seja reconsiderada a decisão que indeferiu a liminar recursal, ainda pendente de análise.

Na peça Id. 157412690, a parte recorrida pediu que fosse devolvido prazo para contrarrazões ao agravo interno interposto pelo agravante, sob o fundamento de que a peça foi protocolada de modo sigiloso pela parte adversa, o que lhe impede de acessar o conteúdo e realizar pertinente contraditório.

Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões ao agravo de instrumento na peça Id. 157962157.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preliminarmente, conquanto seja pertinente ao resguardo do contraditório e ampla defesa, entendo despicienda a devolução de prazo para que a parte recorrida apresente contrarrazões ao agravo interno interposto pelo agravante em peça sigilosa nos autos, posto que, a despeito dos argumentos suscitados na via regimental para reconsideração da decisão de indeferimento da liminar recursal, conforme se verá adiante, improcedem os argumentos dos agravos de instrumento e regimental interpostos pelo autor-recorrente.

Desta feita, a despeito do acima exposto, procedo a análise do mérito do agravo de instrumento nos termos adiante expostos.

Procedo a análise das preliminares recursais.

Quanto à preliminar de prova emprestada, não vejo óbice à sua colação e conhecimento no bojo desta demanda, posto que conforme expressa redação do CPC,
“o juiz poderá admitir a utilização de prova produzida em outro processo, atribuindo-lhe o valor que considerar adequado, observado o contraditório”
(art. 372 do CPC). Assim, possível o almejado empréstimo e compartilhamento de provas.

No que atine à gratuidade de justiça, por se tratar de benefício concedido em decisão no processo de origem (Id. 105150551), vigente até o momento, é extensível o beneplácito à seara recursal, sendo despiciendo, destarte, na forma do art. 98, § 1°, I, CPC, o recolhimento das custas de preparo recursal.

No que tange à preliminar de
“junção”
para julgamento conjunto, por se tratarem de demandas conexas, por versarem sobre o mesmo imóvel, as demandas números 1011890-41.2022.8.11.0041 e 1044843-58.2022.8.11.0041 devem tramitar conjuntamente.

Entretanto, entendo que o mero ajuizamento da presente ação fundada em direito de preferência não tem o condão de, por si só, impor a suspensão e prejudicialidade da ação de despejo, isso porque as causas de pedir próximas (fundamentos jurídicos) das demandas possuem fundamentos diversos, não impondo imperativa prejudicialidade entre uma demanda e outra, mormente ao se considerar que eventual direito de preferência a ser reconhecido pode redundar em perdas e danos, conforme expressa previsão autorizativa da Lei de regência (art. 33 da Lei n° 8.245/91).

No mérito, destaco que
o direito de preferência é previsto n
os artigos 27, 28 e 33 da Lei n° 8.245/91 nos seguintes termos:

“Do direito de preferência

Art. 27.
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento
, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado,

em igualdade de condições com terceiros
,
devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca
.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28.
O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

(...)

Art. 33.
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel
.”
(destaquei)

Nesta senda, infere-se que o agravante insurge-se contra decisão que indeferiu pedido liminar, em seara de cognição não exauriente, nos seguintes termos:

“(...) Os documentos trazidos com a inicial comprovam as alegações do autor de que firmou um contrato de locação do imóvel objeto desta ação em 6.11.2019 com início em 8.1.2020 e término para 7.1.2022 (Id 104623532), abstraindo-se também da referida documentação que o imóvel foi oferecido à venda ao autor pelo preço de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), mas este não se interessou, num primeiro momento, por estar o valor supostamente em dissonância com o valor de mercado.

Observa-se, ainda, especialmente dos áudios e das conversas via aplicativo whatsApp (não registrados em Ata Notarial, conforme recomenda o parágrafo único, art 384, CPC), que o imóvel foi provavelmente vendido ao requerido Reginaldo Alves Teixeira por R$ 700.000,00 (setecentos mil reais).

Contudo,
não se abstrai da referida documentação se o bem foi vendido por preço inferior ao oferecido pelo autor, o que impossibilita afiançar, nesta fase preliminar, a assertiva deste de que houve conluio entre os correqueridos no sentido de obstar o seu direito de preferência à aquisição do bem
.

Some-se a isso o fato de que o autor anexou aos autos laudo técnico pericial efetivado de forma unilateral, dando conta de que o bem está avaliado em R$ 470.323,75 (Id 104623534), presumindo-se, disso, que o interesse do autor na aquisição do bem se limita a esse valor, mas jamais à quantia de R$ 700 mil reais, supostamente negociada pelos correqueridos
.

Quanto à manutenção do autor no imóvel até o deslinde desta ação, cabe esclarecer que foi concedida liminar a Ação de Despejo n. 1011890-41.2022, ajuizada pela primeira requerida em face do autor, expedindo-se mandado de despejo, e que contra essa decisão foi proposto agravo de instrumento, cujo efeito suspensivo foi indeferido pela instância superior, com o fundamento de que “não obstante a existência do direito de preferência, este não retira da locadora/agravada o direito de exercer a retomada do imóvel pelo desinteresse na continuação da locação, porquanto, eventual descumprimento do direito de preferência do locatário poderá ser arguido e discutido em ação própria
.” (Id 1043111216 daqueles autos).

Como se vê,
não conta o autor com a verossimilhança de suas alegações, tampouco com o perigo de dano, uma vez que nenhum prejuízo de maior relevo experimentará, já que logrando êxito na ação, nada obsta que lhe seja garantido o direito de preferência, com perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, conforme faculta o art. 33 da Lei n. 8.245/91
.

Logo, não restando evidenciada a probabilidade do direito e o perigo de dano, é de rigor o indeferimento do pleito em caráter liminar.

Em face do exposto,
indefiro o pedido de tutela de urgência
(...)”
(Id. 152409199 – negritei e sublinhei).

Como se vê, o juiz
a quo
expôs seus fundamentos de forma clara e convincente, evidenciando a ausência dos requisitos legais para deferimento da tutela de urgência vindicada pelo agravante.

Neste contexto, a despeito do acervo documental juntado, limitada a uma apreciação não exauriente da questão, constata-se que não existem, por ora, provas suficientes para agasalhar a pretensão inicial do agravante, uma vez ausentes os pressupostos legais para efetivar
prima facie
o propalado direito de preferência.

Com efeito, conforme assinalado pelo togado singelo, evidencia-se “
especialmente dos áudios e das conversas via aplicativo whatsApp (não registrados em Ata Notarial, conforme recomenda o parágrafo único, art 384, CPC), que o imóvel foi provavelmente vendido ao requerido Reginaldo Alves Teixeira por R$ 700.000,00 (setecentos mil reais)”
, contudo, o agravante intenciona fazer valer o seu direito de preferência por valor bastante aquém do transacionado, isto com base em laudo técnico pericial efetivado de forma unilateral, dando conta de que o bem estaria avaliado em R$470.323,75.

Neste sentido, consoante se depreende das provas coligidas e conforme consta na decisão Id. 105700298, aparentemente o autor/agravante “
sempre esteve ciente de que o preço do imóvel foi negociado por R$ 700.000,00, como admite em suas manifestações, ainda que discorde e até demonstre, por meio de prova unilateral, que a casa em apreço vale menos, não se conferindo, nos documentos juntados aos autos, que ela tenha sido revendida ao antigo proprietário, ora agravado, por outro valor, para que se pudesse falar em violação do direito de preferência previsto no art. 27 da Lei Federal 8.245/91, que realça a necessidade de “igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

Quanto à ciência do valor pedido pelos locatários, das conversas coligidas na inicial da ação de origem (Ids. Num. 152419150 - Pág. 10/12), constata-se que o agravante, ao menos desde outubro de 2021, tinha ciência da intenção de venda do imóvel locado pelo valor de cerca de R$750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), consoante Id. Num. 152419150 - Pág. 10.

Além disso, como bem destacado pelo juízo singelo na decisão Id. 105700298 na instância de origem,
“verifica-se, enfim, que a indignação da parte agravante se concentra no preço, tido como superfaturado, e na suposta ocorrência de simulação do negócio, sem demonstração de venda por preço abaixo do valor constante da compra e venda e das conversas pelo aplicativo, nisso residindo, a ausência da probabilidade do direito, reforçada pela notificação formal de desocupação do imóvel por parte da locadora”
.

Assim, infere-se nesta seara prefacial de cognição não exauriente que o
decisum
deve ser mantido pelas próprias justificativas ali lançadas, não havendo qualquer irregularidade/ilegalidade na decisão agravada.

Ademais, assinalo que foi interposto o agravo de instrumento n. 1023278-64.2022.8.11.0000 na Ação de Despejo n.
1011890-41.2022.8.11.0041
ajuizada em face do agravante, em trâmite no mesmo juízo de origem.

Conforme se depreende dos referidos autos e como mencionou o MM. Juiz
a quo
, foi expedido mandado de despejo contra o agravante e, inconformado, este interpôs o mencionado agravo de instrumento contra a respectiva decisão.

Contudo, nesse recurso de agravo de instrumento n. 1023278-64.2022.8.11.0000, ao analisar o pleito de concessão do efeito suspensivo, entendi por bem indeferi-lo, decisão que mantive nesta data ao examinar o mérito da insurgência recursal, isso porque entendo satisfeitos os requisitos legais para que fosse deferida e mantida a liminar de despejo.

Outrossim, como dito em seara preliminar, conquanto conexas, não infiro que haja efetiva prejudicialidade entre a demanda de despejo e de exercício de direito de preferência, isto porque, além de estar ausente a probabilidade do direito do agravante no alegado direito de preferência (pelas razões anteriormente expostas), esta também pode ser resolvida em perdas e danos, não reclamando imperativa e necessária manutenção de posse do locatário no imóvel.

Por fim
, no caso, mostra-se prudente aplicar o princípio da imediatidade da prova, o qual privilegia o
juízo
de valor formulado pelo
Juiz
que preside o feito, frente à sua proximidade com as partes e com o processo na origem, o que lhe permite dispor de mais elementos para formação de sua convicção.

Assim, apesar do acervo documental juntado, limitada a uma apreciação não exauriente da questão, entendo que a decisão de primeiro grau deve ser mantida até que se faça um estudo mais detalhado e imersivo da questão, não se fazendo presente
, prima facie
, pelas razões anteriormente delineadas, a alegada probabilidade do direito, razão porque concluo pelo desprovimento da insurgência recursal.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao presente recurso de agravo de instrumento,
restando
prejudicado
o agravo interno
de Id
153833692.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/05/2023