Tribunal: TJMT
Processo: 1041345-56.2019.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-25
Data de publicação: 2023-01-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – CREDOR HIPOTECÁRIO - ADJUDICAÇÃO PERFECTIBILIZADA – LEGITIMIDADE PASSIVA EVIDENCIADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Afasta-se a ilegitimidade passiva do promitente comprador para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário vendedor, quando comprovar que não se imitiu na posse do bem e que o Condomínio teve ciência inequívoca sobre a transação.
Se a quantia fixada na sentença para os honorários advocatícios é razoável e proporcional, deve ser mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1041345-56.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (APELANTE), CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR - CPF: 221.436.208-88 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (REPRESENTANTE), CONDOMINIO EDIFICIO COSTA BRAVA - CNPJ: 00.554.077/0001-03 (APELADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), ANABELL CORBELINO SIQUEIRA DALTRO - CPF: 000.971.781-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – CREDOR HIPOTECÁRIO - ADJUDICAÇÃO PERFECTIBILIZADA – LEGITIMIDADE PASSIVA EVIDENCIADA – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Afasta-se a ilegitimidade passiva do promitente comprador para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário vendedor, quando comprovar que não se imitiu na posse do bem e que o Condomínio teve ciência inequívoca sobre a transação.

Se a quantia fixada na sentença para os honorários advocatícios é razoável e proporcional, deve ser mantida.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., visando reformar a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Cobrança no 1041345-56.2019.8.11.0041, ajuizada pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO COSTA BRAVA., julgou procedente o pedido formulado na inicial para condenar o Banco apelante ao pagamento dos débitos condominiais em aberto, assim como as cotas condominiais vencidas, conforme a planilha colacionado na exordial.

Condenou, ainda, ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos §2o do art. 85 do CPC.

Em suas razões, de Id. 130069667, o apelante aduz que não possui legitimidade para responder a ação, ao argumento de que a propriedade do imóvel objeto da lide é de propriedade dos Srs. Ben Hur dos Santos e a Sra. Antonia Marcia da Silva e Souza Santos.

Assevera que possui em seu favor apenas a penhora em uma Ação de Execução Hipotecária, em decorrência da inadimplência da obrigação assumida pelos proprietários.

Sustenta que é credor hipotecário e não pode ser responsabilizado pelo pagamento dos débitos condominiais, mesmo porque tais obrigações possuem natureza
propter rem
e deve acompanhar o bem, devendo a responsabilidade recair sobre o proprietário do imóvel.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para que seja julgada totalmente improcedente a pretensão inicial.

As contrarrazões foram apresentadas no ID. 130069669, refutando as razões recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Cinge-se a controvérsia sobre a legitimidade para responder sobre as dívidas condominiais do Apartamento 201, do Edifício Costa Brava, situado em Cuiabá, de propriedade supostamente do apelante.

Pois bem.

Após analisar, detidamente, os autos, verifico que as razões recursais para reconhecer a ilegitimidade passiva do banco não merece ser acolhida, isso porque a responsabilidade pelo pagamento do condomínio está vinculada à posse ou propriedade do imóvel.

Nesse sentido, é sabido que o pagamento das taxas condominiais se trata de obrigação
propter rem
, que segue a coisa. Assim, as despesas de condomínio podem ser exigidas, dependendo do caso, tanto do proprietário como do promitente comprador, do cessionário ou ainda do ocupante do bem, mesmo em caráter precário, sendo pois, prescindível o registro imobiliário para efeitos da cobrança das taxas condominiais

No caso em exame, conforme comprovado pela parte apelada no documento de ID. 130068763, o banco/apelante passou a ser proprietário do bem a partir de 2015 quando restou perfectibilizada a adjudicação do imóvel, quanto então contraiu a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.

Para elucidar, cumpre ressaltar que a carta de adjudicação expedida em favor do banco/apelante no ID. 130068763, evidencia-se documento fundamental para efetivar a sentença adjudicatória e confere, concretamente, a possibilidade de registro do bem em cartório.

Nesse contexto, o parágrafo 1o do artigo 877 do CPC/15 menciona a carta, quando aborda os requisitos para que seja considerada pronta a adjudicação:

“§ 1o Considera-se perfeita e acabada a adjudicação com a lavratura e a assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicatário, pelo escrivão ou chefe de secretaria, e, se estiver presente, pelo executado, expedindo-se:

I – a carta de adjudicação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel;

II – a ordem de entrega ao adjudicatário, quando se tratar de bem móvel”.

Desse modo, pode-se dizer que a carta de adjudicação é também o documento que comprova que o bem é, a partir daquele momento, do credor.

Portanto, tendo o banco recorrente adquirido a propriedade do imóvel objeto da lide em 2015, este é responsável pelo pagamento das taxas condominiais descritas na inicial, correspondentes aos meses de 05/07/2018, 05/08/2018, 05/09/2018, 05/10/2018, 05/11/2018, 05/12/2018, 05/01/2019, 05/02/2019, 05/03/2019, 05/04/2019, 05/05/2019, 05/06/2019, 05/07/2019, 05/08/2019 e 05/09/2019, devendo ser mantida a sentença recorrida.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO - AUSÊNCIA - POSSE E PROPRIEDADE DO COMPRADOR - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - VALOR MAJORADO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A responsabilidade pelo pagamento taxas de condomínio está vinculada à posse ou propriedade do imóvel. 2. No caso em exame, somente a partir da adjudicação do imóvel em 2014 o banco Itaú passou a ser proprietário do bem, tendo a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3. A hipoteca não confere propriedade ou posse ao credor hipotecário, essa somente tem a função garantir o pagamento da dívida com preferências sobre alguns créditos. 4. Recurso conhecido e provido parcialmente.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.177208-1/001, Relator(a): Des.(a) Mariza Porto , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/09/2016, publicação da súmula em 21/09/2016)

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/01/2023