Tribunal: TJMT
Processo: 1004394-41.2023.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO – LOTEAMENTO – ALEGAÇÕES DE INCONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA E DE IMPOSSIBILIDADE DE EDIFICAR O LOTE ADQUIRIDO - AUSÊNCIA DE PROVAS POR PARTE DO AUTOR – PROVA ROBUSTA EM SENTIDO CONTRÁRIO – RESOLUÇÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS EM FAVOR DA VENDEDORA – APLICAÇÃO DA SÚMULA No 543 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO – RECURSO ADESIVO PREJUDICADO
1. Autor que não apresenta prova concreta da impossibilidade de obtenção de alvará de construção ou de atrasos atribuíveis à vendedora de lote, não se desincumbindo do ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC.
3. Não comprovado o descumprimento imputado à vendedora, o contrato deve ser resolvido por desistência do adquirente, assegurando-se a retenção de parte da quantia paga em favor da ré, nos moldes da Súmula n.o 543 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004394-41.2023.8.11.0003

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[WLADIMIR LOPES DO NASCIMENTO - CPF: 688.344.381-91 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), WLADIMIR LOPES DO NASCIMENTO - CPF: 688.344.381-91 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DA RÉ PROVIDO E ADESIVO PREJUDICADO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO – LOTEAMENTO – ALEGAÇÕES DE INCONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA E DE IMPOSSIBILIDADE DE EDIFICAR O LOTE ADQUIRIDO - AUSÊNCIA DE PROVAS POR PARTE DO AUTOR – PROVA ROBUSTA EM SENTIDO CONTRÁRIO – RESOLUÇÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS EM FAVOR DA VENDEDORA – APLICAÇÃO DA SÚMULA No 543 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO – RECURSO ADESIVO PREJUDICADO

1. Autor que não apresenta prova concreta da impossibilidade de obtenção de alvará de construção ou de atrasos atribuíveis à vendedora de lote, não se desincumbindo do ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC.

3. Não comprovado o descumprimento imputado à vendedora, o contrato deve ser resolvido por desistência do adquirente, assegurando-se a retenção de parte da quantia paga em favor da ré, nos moldes da Súmula n.o 543 do STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto pela
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
, e recurso adesivo, aviado por
WLADIMIR LOPES DO NASCIMENTO
,

contra a sentença que, nos autos da “Ação de Resolução Contratual c/c Restituição e Indenização por Danos Morais” em epígrafe, proposta pelo segundo apelante em face da primeira,

julgou procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar a resolução do contrato por culpa da ré; (ii) determinar a restituição integral dos valores pagos pelo autor; (iii) condenar a ré ao pagamento da multa contratual de 10%, e; (iv) condenar a ré ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de indenização por danos morais.

No recurso principal, a ré alega que não descumpriu o cronograma contratual, tendo executado tempestivamente as obras de infraestrutura necessárias. Insiste que o lote se encontra em plenas condições de edificação. Alega a inocorrência de dano moral e a inaplicabilidade da multa contratual. Requer que a resolução do contrato seja declarada por desistência do autor ou, subsidiariamente, seja afastada ou reduzida a indenização por danos morais.

O autor, em seu recurso adesivo, requer o afastamento da obrigação de pagamento do IPTU referente ao lote adquirido.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões. O autor suscitou preliminar de ausência de dialeticidade e, no mérito, postulou a manutenção da sentença. A ré apenas impugnou o mérito recursal.

É o relatório

V O T O R E L A T O R

II) VOTO (PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE)

O autor sustenta que o recurso interposto pela contraparte carece de dialeticidade.

Entretanto, a ré apelante indicou suficientemente os fundamentos fático-jurídicos pelos quais entende que a sentença merece reforma, delineando de forma clara a extensão da lide trazida à apreciação desta Corte, o que descaracteriza a inépcia recursal sugerida pela parte adversa.

Ilustrativamente:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA
– MÉRITO - OSCILAÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA – QUEIMA DE PORTÃO ELETRÔNICO – DANO MATERIAL COMPROVADO - DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – OBSERVAÇÃO ÀS NORMAS DA RESOLUÇÃO DA ANEEL - ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO NO TERMO DA SENTENÇA - SENTENÇA CONSERVADA – RECURSOS DESPROVIDOS.
Não configura ofensa ao princípio da dialeticidade, se as razões do recurso interposto pelo Autor abordam os aspectos nos quais pretende a reforma da sentença.
[...]”

(TJMT. Ap 21545/2018, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/07/2018, Publicado no DJE 06/07/2018)”

Portanto,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

III) VOTO (MÉRITO)

Na inicial, o autor relatou ter adquirido da ré um lote não edificado, inserido no Residencial Parque das Laranjeiras. Alegou que a ré se comprometeu a concluir a infraestrutura do empreendimento, incluindo rede de água e esgoto, no prazo de dois anos, e garantir a obtenção do habite-se, o que não ocorreu.

Alegou que, após múltiplas tentativas de obter esclarecimentos sobre o atraso, a ré não deu respostas satisfatórias e falhou repetidamente em cumprir o prometido. Além disso, em decorrência de irregularidades ambientais, o poder público teria imposto restrições aos adquirentes dos lotes, vedando a expedição de alvarás de construção e de habite-se pelos órgãos competentes.

Com essa narrativa, postulou a resolução do contrato e a restituição integral da quantia paga, além da aplicação de multa contratual e de indenização por danos morais.

A sentença julgou o pedido procedente, conforme relatado.

Como se vê, a pretensão autoral assenta-se, essencialmente, nas alegações de descumprimento dos prazos para a entrega dos lotes e a finalização das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, além da narrativa de que restrições impostas pelo Poder Público teriam impossibilitado a obtenção de alvará de construção.

No entanto, a documentação apresentada pelo demandante não respalda suficientemente as suas alegações.

Em primeiro lugar, o parecer jurídico trazido aos autos no id. 186560656 - 1, elaborado pela prefeitura municipal de Rondonópolis, diz respeito a loteamento e pessoa estranhos à presente lide. Enquanto estes autos versam sobre o empreendimento Parque das Laranjeiras e a pretensão formulada por Wladimir Lopes do Nascimento, o documento se refere a Maria José de Deus e ao Loteamento Parque dos Lírios.

Ainda que não possua relação mínima com a presente lide, o referido documento, assim como o ofício ministerial do id. 186560656 – 3, autoriza a solicitante a obter o alvará de construção, o que igualmente contraria a narrativa do autor, no sentido de que não foi possível construir no lote.

A ré, por sua vez, juntou à contestação documentos emitidos pelos órgãos competentes, demonstrando a ausência de óbices administrativos ao empreendimento imobiliário. Apresentou, ainda, fotografias que retratam diversas edificações já em curso no loteamento, o que evidencia a viabilidade de construção na área em litígio e reforça a inexistência de qualquer obstáculo de fato ou de direito que impedisse que o autor erigisse edificação em seu respectivo lote.

A alegação autoral no sentido de que o atraso por parte da ré é notório também não encontra respaldo nos autos. Fato notório é aquele por todos conhecido, compreendido dentro de um contexto que o evidencie de forma incontestável, o que não se verifica no presente caso, sobretudo tendo em vista que, nos autos de n.o 1026824-89.2020 e 1016546-63.2019, referentes ao mesmo empreendimento imobiliário, os contratos de compra e venda foram resolvidos por culpa dos próprios adquirentes.

Assim, a assertiva genérica de que o atraso seria um fato notório não dispensa a prova concreta acerca do inadimplemento atribuído à ré. Incumbia à parte autora elucidar, com provas concretas, suas afirmações, o que não ocorreu, em descumprimento ao art. 373, I, do CPC, valendo ressaltar que a existência de relação consumerista não elide o ônus de comprovar minimamente os fatos alegados pelo demandante:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO PELO AUTOR. JUROS REMUNERATÓRIOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ABUSIVIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 2. "A jurisprudência desta Corte Superior se posiciona no sentido de que
a inversão do ônus da prova não dispensa a comprovação mínima, pela parte autora, dos fatos constitutivos do seu direito
" (AgInt no Resp 1.717.781/RO, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 05/06/2018, DJe de 15/06/2018).”

(STJ - AgInt no REsp: 1922757 PR 2021/0045689-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 09/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/08/2021)

Portanto, a resolução do contrato deve ser declarada por desistência do próprio autor, de modo que a ré tem o direito à retenção de 25% da quantia paga, em conformidade com a Súmula n. 543 do STJ.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência do STJ:

“RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.”

(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

Ante o exposto,
dou provimento ao recurso da ré
para reformar a sentença e julgar
parcialmente procedentes
os pedidos iniciais, de forma a:
(i)
declarar a resolução do contrato por iniciativa do autor;
(ii)
determinar a restituição da quantia paga, corrigida pelo INPC a partir dos pagamentos e acrescida de juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado;
(iii)
deferir a retenção, em favor da ré, de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo autor;
(iv)
afastar a multa contratual e a indenização por danos morais, e;
(v)
declarar o decaimento recíproco para atribuir a ambas as partes, na proporção de 50%, o ônus sucumbencial, fixando os honorários em 10% sobre o proveito econômico obtido, sem prejuízo de eventual gratuidade. Por consequência,
julgo prejudicado
o recurso adesivo.

É
como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023