Tribunal: TJMT
Processo: 1015060-60.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-15
Data de publicação: 2023-02-17

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – VENDA DE ÁREA RURAL – INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação.
O conjunto probatório formado nos autos não evidencia a tese de intermediador/corretor de imóveis, tampouco a promessa feita pelo Apelado concernente ao pagamento da comissão de corretagem, de modo que a sentença deve ser mantida, pois o Apelante não se desincumbiu do ônus que lhe impõe o art. 373, I, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015060-60.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS

Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[AROLDO JOSE DE BARROS - CPF: 160.311.991-49 (APELANTE), JOAO ANTONIO DE ALMEIDA SOUSA - CPF: 022.843.801-23 (ADVOGADO), REINALDO MARTINS - CPF: 145.129.046-20 (APELADO), LUIZ INACIO MALLMANN BATISTA - CPF: 044.380.611-05 (ADVOGADO), MILTON JOSE FERREIRA PAES FARIAS - CPF: 850.304.301-72 (ADVOGADO), SONIA MARIA MARTINS - CPF: 452.745.841-87 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – VENDA DE ÁREA RURAL – INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA -

COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação.

O conjunto probatório formado nos autos não evidencia a tese de intermediador/corretor de imóveis, tampouco a promessa feita pelo Apelado concernente ao pagamento da comissão de corretagem, de modo que a sentença deve ser mantida, pois o Apelante não se desincumbiu do ônus que lhe impõe o art. 373, I, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Aroldo José de Barros
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da
Ação de Cobrança de Comissão Corretagem Imobiliária
movida em face de
Reinaldo Martins
e sua esposa
Sônia Maria Martins
, julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou o Recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) do valor da causa, cuja exigibilidade manteve suspensa nos termos do art. 98, § 3.o do CPC.

Em suas razões recursais, o Apelante alega que as provas coligidas ao caderno processual evidenciam a sua contratação como intermediador na venda da Fazenda São Pedro. Portanto, lhe é devida comissão de corretagem.

Com esse argumento, requer a reforma da sentença.

Contrarrazões no ID. 142454228.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que
Aroldo José de Barros
ajuizou
Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem Imobiliária
em face de
Reinaldo Martins e sua esposa Sônia Maria Martins
,

em que pleiteia o recebimento de comissão pela intermediação da venda da área rural do casal.

Segundo narrou, os Apelados (Reinaldo e Sônia) colocaram à
venda os imóveis rurais matriculados sob o nos. 34.711 e 35.416 no Cartório do 5.o Ofício da Comarca de Cuiabá/MT, que juntos formam a Fazenda São Pedro, com área total de 287,5ha.

Assegurou que o bem foi comercializado à pessoa de João Francelino da Silva, em 09/07/2015, pelo preço de R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais).

Alegou que as partes pactuaram verbalmente comissão de 5% (cinco por cento) sobre o valor venal do bem, contudo, em que pese o sucesso da venda, os Apelados/Vendedores não efetuaram o pagamento da comissão ao Apelante.

Posto isso, requereu a condenação dos Apelados ao pagamento de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) que corresponde a 5% (cinco por cento) do valor venal do imóvel, devendo ser acrescido de juros desde a citação e correção monetária desde a data de assinatura do instrumento particular de compra e venda.

Na contestação, os Apelados (Reinaldo e Sônia) rechaçaram a atese de contratação do Apelante para intermediar a venda da área rural.

Frisaram quanto ao possível conluio entre o Apelante (Aroldo), o Sr. João Francelino da Silva (comprador) e a Sr. Darci (testemunha arrolada), impugnaram os documentos anexados com a Exordial e asseguraram a litigância de má-fé do Apelante.

Réplica no ID. 142454175.

Despacho saneador no ID. 142454180.

Termo de Audiência de Instrução e Julgamento no ID. 142454207.

Memorias finais dos Apelados no ID. 142454219, enquanto que o Apelante deixou transcorrer
in albis
o prazo para tal manifestação.

Na sentença, o Juiz rechaçou a pretensão autoral e condenou o Recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) do valor da causa, mantendo suspensa a exigibilidade nos termos do art. 98, § 3.o do CPC.

Inconformado,
Aroldo José de Barros
interpôs este Recurso de Apelação em que defende estar comprovada a sua contratação como intermediador na venda da Fazenda São Pedro. Logo, faz jus à comissão de corretagem no valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).

De acordo com “Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel Rural, de Bens Móveis e Semoventes” anexado no ID. 142452237, em 09/07/2015 os Apelados (Reinaldo e Sônia) venderam a João Francelino da Silva 02 (duas) áreas rurais (matrícula n.o 34.711 e 35.416 do Cartório do 5.o Ofício de Cuiabá) que formam a Fazenda São Pedro, localizada na BR-163, KM58, no município de Acorizal, além dos bens móveis e semoventes existentes no local.

Conforme anotado na Cláusula Segunda do documento, a transação foi firmada pelo preço de R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais).

No entanto, da leitura das demais cláusulas contratuais do instrumento particular e do Termo Adito (ID. 142454169), denota-se que
nada foi pactuado sobre comissão de corretagem.

Com efeito, não há quaisquer indícios nesses documentos capazes de demonstrar que o Apelante agiu como intermediador na venda do imóvel e que faz jus à comissão no valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), tampouco a responsabilidade dos Apelantes/Vendedores por tal pagamento.

Da prova oral produzida, verifica-se que em
depoimento
ao Juiz
a quo
na audiência de instrução e julgamento o
Apelante (Aroldo
afirmou que o Sr. João Francelino da Silva tem uma fazenda vizinha à do Reinaldo (Apelado); que na época arrendava o pasto na Fazenda de João Francelino da Silva; que no ano de 2014 Reinaldo (Apelado) lhe parou na estrada vicinal e pediu que intermediasse a venda da Fazenda São Pedro a João Francelino da Silva e que lhe remuneraria com uma comissão sem, contudo, ajustarem o valor; que passou um ano convencendo o João Francelino da Silva a adquirir o imóvel e que a alienação aconteceu no ano de 2015, quando conseguiu colocar os dois para conversar.

O
Apelado Reinaldo
, por sua vez,

afirmou em seu
depoimento
que Aroldo (Apelante) lhe procurou a pedido do Sr. João Francelino da Silva para saber se tinha interesse em vender a Fazenda São Pedro e nessa ocasião levou um papel com a proposta formulada pelo Sr. João Francelino da Silva, a qual foi rejeitada por Reinaldo (Apelado); que essa foi a única vez que Aroldo (Apelante) lhe procurou.

Afirmou, ainda, que aproximadamente um ano depois, o Sr. João Francelino da Silva foi até a residência de Reinaldo (Apelado) e lhe perguntou se queria vender a propriedade; que no meio do diálogo o filho do Sr. Reinaldo (Apelado) chegou e, intermediando as tratativas, as partes fecharam o negócio.

Frisou que em momento algum o Sr. João Francelino da Silva comentou sobre o pagamento de comissão de corretagem ao Sr. Aroldo (Apelante).

João Francelino da Silva
,
ouvido como informante
, afirmou que comprou a Fazenda São Pedro no ano de 2015 por intermédio de Aroldo (Apelante); que Aroldo

que lhe disse que poderia tratar direto com o proprietário Reinaldo (Apelado), pois já haviam combinado que se a alienação fosse concluída Reinaldo (Apelado) lhe pagaria comissão de corretagem.

Disse que não colocaram comissão de corretagem no contrato, mas ficou pactuado que Reinaldo (Apelado) pagaria a comissão ao Aroldo (Apelante); que procurou Reinaldo (Apelado) várias vezes para fazer acordo sobre a última parcela da Fazenda (objeto de outra ação), contudo ele afirmou que só faria o acordo se “morresse” a comissão do Aroldo (Apelante) nessa ação.

Thais Regina
, nora dos Apelados, em
depoimento
prestado ao Juiz
a quo
na condição de
informante
, assentou:
“até onde eu sei, o Sr. João procurou o Reinaldo lá na Fazenda, inclusive, no dia que ele foi lá na Fazenda eu fui com meu esposo lá. Eu cheguei lá e ele estava conversando com o Sr. Reinaldo sobre a negociação da Fazenda.”
Disse, ainda, que antes dessa data, o Sr. João havia comparecido na Fazenda para comprar o imóvel, mas o negócio não desenrolou.

Afirmou não ter conhecimento sobre a intermediação de Aroldo (Apelante), seja para convencer João comprar a Fazenda de Reinaldo (Apelado), seja para convencer Reinaldo a vender o imóvel para João.

Sobre a corretagem, disse que
“na data que a gente conversou foi passada todas as condições do negócio pelo próprio Sr. João, ele que fez toda a negociação com o Sr. Reinaldo e fizeram o esboço do negócio e me passaram isso e eu minutei o contrato e posteriormente quando foi efetivada a assinatura, fomos ao cartório de registro de imóveis.”

Reiterou que
“em nenhum momento citaram qualquer tipo de outra negociação de corretagem ou qualquer outra coisa que não fosse a negociação da fazenda”.

Consoante dicção do art. 725 do Código Civil, é devida remuneração ao corretor quanto este conseguir resultado previsto no contrato de intermediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Sobre a matéria em debate, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser indispensável à parte comprovar que obteve a autorização para a venda, que fez a aproximação entre comprador e vendedor e que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de intermediação.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONCLUSÃO NO SENTIDO DA AUSÊNCIA DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL E DE AUTORIZAÇÃO AO INSURGENTE PARA ATUAÇÃO NA TRANSAÇÃO ENVOLVENDO O IMÓVEL. CARÊNCIA DE DIREITO À COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão, obscuridade ou mesmo contradição a ser sanada no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa ao art. 1.022 do novo CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. A segunda instância concluiu que o insurgente não teria direito à participação na divisão da comissão de corretagem, haja vista a carência tanto de formação profissional para a atuação como corretor de imóveis, como de autorização para o oferecimento do imóvel a terceiros para alienação. Essas ponderações foram fundadas em matéria fático-probatória e em termos contratuais, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional.
3. Consoante orientação do STJ, "a comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação" ( AgInt no REsp 1.59.0612/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/6/2016, DJe 20/6/2016).
4. Agravo interno desprovido.
(STJ. AgInt no AREsp: 1563179 RS 2018/0212284-7. Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze. Julgado em 01/06/2021. Publicado em 07/06/2021).

Na hipótese, considerando os depoimentos colhidos em audiência, bem como a ausência do contrato de corretagem e a inexistência de cláusula de corretagem no Instrumento Particular de compra e venda, inconteste que o Apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar, de modo seguro e inconteste, que atuou como intermediador na venda da Fazenda São Pedro e que o Apelado lhe havia prometido pagamento de comissão caso a alienação fosse concretizada com João Francelino da Silva.

O que ressai é que João Francelino da Silva e o Apelante têm relação de amizade, eis que afirmado por ambos a manutenção de negócios em conjunto e a relação de trabalho (Apelante laborou como gerente da Fazenda de João).

Não se pode desprezar, também, que desde o ano seguinte à alienação do bem, ou seja, ano de 2016, os Apelados e o Sr. João Francelino travam batalha judicial (processos n.o

1022750-14.2016.8.11.0041 e n.o 1005966- 25.2017.8.11.0041) no tocante à última parcela do contrato particular de compra e venda no valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).

Nesse particular, foi afirmado por João Francelino em audiência que somente faria acordo naquele processo se “morresse” a comissão do Aroldo (Apelante) nesta demanda.

As provas produzidas pelas partes, portanto, não levam à conclusão de que o Apelante Aroldo José de Barros teve autorização dos Apelados para intermediar a venda da Fazenda São Pedro, e sim que João Francelino (comprador), como bem afirmou em seu depoimento, sempre teve interesse na aquisição da área, mas não tinha condições financeiras de comprá-la antes.

Em outras palavras, o conjunto probatório não evidencia em termos claros a atuação de intermediador/corretor de imóveis, tampouco de promessa feita pelos Apelado de pagamento da comissão de corretagem, não se desincumbindo o Apelante do ônus da prova, a teor do que dispõe o art. 373, I, do CPC.

Escorreita, portanto, a sentença.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao recurso
e mantenho hígida a sentença vergastada.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários recursais para 15% (quinze por cento), cuja exigibilidade mantenho suspensa por ser o Apelante beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2023