Tribunal: TJMT
Processo: 1026528-05.2022.8.11.0001
Órgão julgador: ANTONIO HORACIO DA SILVA NETO
Órgão colegiado: Segunda Turma Recursal
Data de julgamento: 2023-09-21
Data de publicação: 2023-09-22

Ementa:
RECURSO INOMINADO – EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE POR TER VENDIDO O BEM IMÓVEL – OUTORGA DE PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA – INSTITUTO QUE NÃO TRANSFERE A PROPRIEDADE – EMBARGOS Á EXECUÇÃO REJEITADOS – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
A dívida de condomínio refere-se à obrigação propter rem, ou seja, são obrigações que decorrem do direito real de propriedade, portanto, por expressa previsão legal, o condomínio deve cobrar do atual proprietário.
A alegação do recorrente de que vendeu o imóvel a terceiros, apresentando procuração em causa própria para demonstrar o alegado, não é suficiente para afastar a sua legitimidade para fazer frente aos débitos do bem de raiz.
À luz da controvérsia instalada no Juizado Especial que a decidiu, conclui-se ser correta a sentença que entendeu ser a procuração em causa própria não correspondente, na atualidade, à cessão de direitos ou a título translativo de propriedade.
Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1026528-05.2022.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
ANTONIO HORACIO DA SILVA NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIO HORACIO DA SILVA NETO, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). JOAO ALBERTO MENNA BARRETO DUARTE]

Parte(s):

[CONDOMINIO DO EDIFICIO SERRA DOURADA - CNPJ: 24.770.851/0001-81 (RECORRENTE), VITOR LIMA DE ARRUDA - CPF: 877.177.861-68 (ADVOGADO), FAUSI ELIAS MALUF FILHO - CPF: 018.989.398-29 (RECORRIDO), SERGIO MOREIRA DOS SANTOS - CPF: 349.168.398-03 (ADVOGADO), JOELMA JACOB - CPF: 594.287.759-91 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JUANITA CRUZ DA SILVA CLAIT DUARTE, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO – EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE POR TER VENDIDO O BEM IMÓVEL – OUTORGA DE PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA – INSTITUTO QUE NÃO TRANSFERE A PROPRIEDADE – EMBARGOS Á EXECUÇÃO REJEITADOS – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

A dívida de condomínio refere-se à obrigação propter rem, ou seja, são obrigações que decorrem do direito real de propriedade, portanto, por expressa previsão legal, o condomínio deve cobrar do atual proprietário.

A alegação do recorrente de que vendeu o imóvel a terceiros, apresentando procuração em causa própria para demonstrar o alegado, não é suficiente para afastar a sua legitimidade para fazer frente aos débitos do bem de raiz.

À luz da controvérsia instalada no Juizado Especial que a decidiu, conclui-se ser correta a sentença que entendeu ser a procuração em causa própria não correspondente, na atualidade, à cessão de direitos ou a título translativo de propriedade.

Sentença mantida.

R E L A T Ó R I O

FAUSI ELIAS MALUF FILHO interpôs RECURSO INOMINADO (Id 171889282 - Recurso inominado para reforma a sentença de primeira instância que inacolheu embargos à execução, a fim de que seja declarada a sua ilegitimidade de parte, sendo afastada a sua responsabilidade do sobre as despesas condominiais do apartamento 603 do recorrido CONDOMINIO DO EDIFICIO SERRA DOURADA, pois não seria o proprietário do imóvel, conforme demonstrado pelos documentos anexados ao feito.

O recorrido CONDOMINIO DO EDIFICIO SERRA DOURADA apresentou contrarrazões (id 171889286), aduzindo preliminar de inobservância do principio da dialeticidade e no mérito afirmando que a legitimidade passiva do recorrente FAUSI ELIAS MALUF FILHO está comprovada nos autos, pois não foi juntado contrato de compra e venda do imóvel e a matricula e escritura pública vinculam o imóvel ao nome do recorrente, decorrendo daí a sua responsabilidade como executado com relação ao pagamento da taxa condominial por se tratar de obrigação propter rem.

Pediu o improvimento ao recurso interposto, mantendo-se a decisão guerreada, condenando-se o recorrente ao pagamento de custas processuais, encargos da sucumbência, honorários advocatícios e demais cominações de estilo cabíveis à espécie.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Recurso próprio e tempestivo, portanto, dele conheço.

Não vinga a preliminar de inobservância do principio da dialeticidade, pois é fácil verificar que as razões recursais, tendo em vista o não acolhimento da tese pela magistrada a quo, necessitavam ser reeditadas para que este colegiado pudesse verificar o acerto, ou não, da decisão monocrática.

Por tais razões rejeito a preliminar levantada nas contrarrazões.

A questão a ser solucionada diz respeito a definição se houve, ou não, a transferência da propriedade que justificaria a cobrança ajuizada pelo recorrido em face do recorrente, pois há alegação de não ser mais o recorrente o proprietário do imóvel devedor das taxas condominiais.

A magistrada de primeiro grau entendeu que há legitimidade do recorrente e, portanto, deve o mesmo responder a execução que foi aparelhada, pois não houve provas de transferência da propriedade, apenas a realização de procuração a terceiros para representar o recorrente.

Veja-se a fundamentação da sentença (Id 171889277):

[...]

Registre-se que a natureza da obrigação é propter rem, na medida em que adere à coisa e não à pessoa, todavia, no caso dos autos deve ser rejeitada a ilegitimidade passiva arguida pelo Embargante, uma vez que esta se comprometeu a pagar as taxas condominiais se tornando responsável pelas despesas condominiais inadimplidas desde a aquisição do imóvel.

Por corolário, observa-se que a escritura pública consta o executado como proprietário do imóvel, de modo que os documentos por ele acostados demonstram apenas que constituiu procuradores e não que vendeu o bem ou transferiu a terceiros.

Assim, considerando que as cotas objeto da presente demanda são referentes aos meses de outubro/21 e fevereiro/22 e o executado, ora embargante não comprovou a transferência de imóvel á terceiro, a responsabilidade para o pagamento das cotas condominiais é daquele que detém a propriedade do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.

Ademais, no presente caso, há que se falar em obrigação propter rem, pois o executado é o proprietária do bem.

Isto posto, tendo em vista que a executada é a proprietária do imóvel, conforme consta na certidão de inteiro teor da matricula no 65.132- ID

11136893-, verifico que os valores cobrados nesta ação são de sua inteira responsabilidade.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os EMBAROGS À EXECUÇÃO, reconhecendo a legitimidade passiva do Embargante/Executado na ação de execução de taxa condominial.

[...]

Após verificar os documentos que instruíram os embargos à execução do recorrente estou concluindo pelo acerto da sentença hostilizada, ainda que não tenha se apercebido a douta sentenciante que na espécie o recorrente outorgou uma procuração em causa própria (Id 171889248) que daria poderes aos outorgados inclusive a transferir o imóvel sobre o qual recai a dívida.

Com efeito, não se aplica a espécie a jurisprudência mencionada pelo recorrente e muito menos o Tema 886, pois não se está diante de compromisso de compra e venda com imissão na posse, mas sim uma suposta venda do imóvel a terceiros por meio de procuração em causa própria sem transferência da propriedade no registro imobiliário.

Com origem no Direito Romano, o instituto da procuração in rem suam ou in rem propriam

ou procuração em causa própria teve como objetivo contornar as dificuldades da transmissão das obrigações, sobretudo as creditícias, uma vez que, à época, as obrigações assumiam essencialmente natureza pessoal. Ou seja, aquele que não participara diretamente da avença, não poderia assumir as consequências jurídicas dela decorrente (FERREIRA, Mario. Do Mandato em Causa Própria no Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Lyceu Coração de Jesus, 1933. p. 35-38; PORCHAT, Reynaldo. Procuração em causa própria. Revista dos Tribunais, São Paulo, v. 17, n. 65, pp. 507- 517/pp. 282-295, abr. 1928. p. 294).

A procuração em causa própria encontra-se regulamentada pelo art. 685 do Código Civil, inserido na Seção VI (Da Extinção do Mandato) do Capítulo X (Do Mandato) do Título VI (Das Várias Espécies de Contrato), que assim dispõe:

Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

A doutrina diverge a respeito da natureza jurídica do instituto, existindo três principais correntes. A primeira de ser ela uma procuração que permite a transferência do poder de dispor sobre determinado bem ou obrigação. A segunda corrente defende que a procuração em nome próprio corresponde a instrumento de cessão de direitos pessoais. A terceira sustenta a sua capacidade para operar até mesmo a transferência da propriedade.

A procuração em causa própria, nesse contexto, outorga poderes de representação, de maneira irrevogável, com a distinção de que o outorgado os exerce de acordo com seu próprio interesse e sem a necessidade de prestar contas ao outorgante. Nas sábias palavras de PONTES DE MIRANDA acerca da procuratio in rem propriam, “o que se transfere não é o direito de crédito, ou a propriedade, ou outro direito transferível: é o poder de transferi-lo, com todo o proveito e dano desde o momento em que se deu a procuração em causa própria”.

Assim, por meio da procuração in rem propriam, confere-se ao outorgado o poder de dispor, no seu próprio interesse, sobre determinado direito (real ou pessoal), cuja titularidade e propriedade, no entanto, permanecem com o outorgante. Logo, não há transferência, de per si, da propriedade de bem, a qual dependerá, se houver, de novo negócio jurídico.

Veja-se que o art. 685 do Código Civil dispõe que, conferido o mandato [leia-se a procuração] com a cláusula "em causa própria", o mandatário [leia-se o outorgado] pode “transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato [leia-se da procuração], obedecidas as formalidades legais”.

Nesse sentido, “o procurador em causa própria tem de exercer o poder que se lhe outorgou; se quer adquirir, tem de representar o outorgante, em contrato do representante consigo mesmo; se quer alienar a outrem, representa o outorgante na alienação e transmissão da propriedade e da posse, se a tem” (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado: direito das obrigações, gestão de negócios alheios. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, Tomo XLIII, 2012. p. 232).

No atual momento de desenvolvimento e complexidade das relações sociais e jurídicas, não se mostra correto concluir que a procuração em causa própria possa transferir, diretamente, a propriedade de determinado bem, seja móvel, seja imóvel, pois isso resultaria em violar as disposições legais específicas para a transmissão legítima do bens do nosso sistema de registros públicos.

Com efeito, aprende-se nos bancos da faculdade e da vida que a transmissão da propriedade ocorre por meio do registro do título translativo no Registro de Imóveis.

É o que dispõe o art. 1.245, do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

À luz da controvérsia instalada no Juizado Especial que a decidiu estou concluindo como lecionado pelas três correntes que doutrina e jurisprudência sufragam, entende-se que a procuração em causa própria não corresponde, na atualidade, à cessão de direitos ou a título translativo de propriedade.

Aliás, nesse sentido mutatis mutandis decidiu recentemente o Tribunal da Cidadania:

EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA (IN REM SUAM OU IN REM PROPRIAM). NATUREZA JURÍDICA. NEGÓCIO JURÍDICO UNILATERAL. PODER DE DISPOR. TÍTULO NÃO TRANSLATIVO DE DIREITOS OU DE PROPRIEDADE. LEGITIMIDADE ATIVA DO OUTORGANTE PROMITENTE COMPRADOR DE IMÓVEL. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 19/7/2021 e concluso ao gabinete em 2/6/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se o promitente comprador tem legitimidade ativa para pleitear a rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, ainda em construção, após outorgar procuração em causa própria a terceiro que, na sequência, a substabeleceu para outrem. 3. O promitente comprador que outorga procuração em causa própria (in rem suam ou in rem propriam) detém legitimidade ad causam para figurar em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel antes de realizado eventual negócio jurídico translativo de direitos sobre o bem. 4. A procuração em causa própria é negócio jurídico unilateral, segundo o qual o outorgante confere ao outorgado poder, formativo e dispositivo, de dispor sobre determinado bem (real ou pessoal), em nome do outorgante, no interesse do outorgado, de maneira irrevogável e sem a necessidade de prestar contas. 5. Não há, por meio da procuração em causa própria, a cessão de direitos creditícios, tampouco a transmissão da propriedade. 6. Hipótese em que o Tribunal de origem, de ofício, concluiu pela ilegitimidade ativa do outorgante para promover ação de rescisão contratual, sob o fundamento de que a procuração em causa própria, outorgada a terceiro, apresenta natureza jurídica de instrumento translativo de direitos lato sensu. 7. Recurso especial conhecido e provido para anular o acórdão recorrido e Documento: 178141121 - EMENTA / ACORDÃO - Site certificado - DJe: 02/03/2023 Página 1de 2 Superior Tribunal de Justiça determinar que o Tribunal de origem, superada a preliminar de ilegitimidade ativa, julgue o recurso de apelação interposto. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, por maioria, dar provimento ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Votou vencido o Sr. Ministro Moura Ribeiro. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva (voto-vista) e Marco Aurélio Bellizze votaram com a Sra. Ministra Relatora. Brasília (DF), 14 de fevereiro de 2023(Data do Julgamento) MINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora.

Posto isso, nego provimento ao recurso e condeno o recorrente, vencido, ao pagamento das custas e honorários de advogado, que são fixados entre dez por cento do valor da execução, devidamente corrigido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/09/2023