Tribunal: TJMT
Processo: 1035815-08.2018.8.11.0041
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-25
Data de publicação: 2023-07-28

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.
2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035815-08.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Abatimento proporcional do preço]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (REPRESENTANTE), SAMUEL JAVORSKI DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 059.798.851-02 (APELADO), EDSON JORGE BASILIO DE OLIVEIRA - CPF: 011.551.151-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2.

É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1035815-08.2018.8.11.0041

APELANTE: BRDU SPE CUIABA 01 LTDA

APELADO: SAMUEL JAVORSKI DE OLIVEIRA JUNIOR

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE CUIABA 01 LTDA,
contra sentença proferida em autos de Ação de indenização por danos morais c/c devolução de valores pagos n. 1035815-08.2018.8.11.0041 - 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, ajuizada por
SAMUEL JAVORSKI DE OLIVEIRA JUNIOR
, em que se julgou
“procedentes os pedidos formulados por SAMUEL JAVORSKI DE OLIVEIRA JUNIOR para CONDENAR a ré BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA. a promover a RESTITUIÇÃO do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida do autor em virtude do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda entabulado em 13.11.2015, cuja quantia deverá ser atualizada com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data do efetivo desembolso de cada prestação paga. CONDENO a ré, ainda, ao pagamento de indenização pelos DANOS MORAIS ocasionados ao autor, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC a partir da data desta sentença. Custas e despesas processuais serão arcadas pela ré, assim como honorários advocatícios sucumbenciais que arbitro em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.”
(ID. 168503443).

A requerida alega que “
o Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1820330/SP, oriundo de ação coletiva de consumo, e determinou que todos os contratos firmados anteriormente a Lei no 13.786/2018 o percentual de retenção pela rescisão por culpa do comprador é de 25% das parcelas pagas
”.

Aponta que,
“Assim sendo, tendo o STJ atualizado o entendimento, firmando-se no sentido de que, nos contratos anteriores a Lei 13.786/2018 a retenção é necessariamente de 25%, imperioso que, pelo dever legal já destacado de uniformizar a jurisprudência, prevaleça o entendimento mais atual.”.

Defende que
“não foi observada a tese jurídica fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, o qual definiu o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador, foram rejeitados.”.

Argumenta que
“portanto, os juros de mora devem incidir não a partir da citação como consignado na sentença, mas sim a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme preconiza o precedente obrigatório acima destacado.”.

Pontua que
“Não há, nos autos e, consequentemente, no corpo da sentença, a demonstração de que o recorrido tenha suportado sofrimento e humilhação intensos, desequilíbrio psicológico, principalmente por não ter aclarado que as cobranças somente ocorreram após a não assinatura do termo de distrato.”.

Assim, em resumo, pleiteia o provimento do recurso para fins de reformar a sentença estabelecendo que a retenção de valores seja no patamar de 25% (vinte e cinto por cento), bem como aplicado o juros de mora a partir do transito em julgado e afastar a condenação por danos morais. (ID. 168503456)

Em suas contrarrazões, o autor requer o desprovimento do recurso (id.

168503460).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE CUIABA 01 LTDA,
contra sentença proferida em autos de Ação de indenização por danos morais c/c devolução de valores pagos n. 1035815-08.2018.8.11.0041 - 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, ajuizada por
SAMUEL JAVORSKI DE OLIVEIRA JUNIOR
, em que se julgou
“procedentes os pedidos formulados por SAMUEL JAVORSKI DE OLIVEIRA JUNIOR para CONDENAR a ré BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA. a promover a RESTITUIÇÃO do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida do autor em virtude do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda entabulado em 13.11.2015, cuja quantia deverá ser atualizada com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data do efetivo desembolso de cada prestação paga. CONDENO a ré, ainda, ao pagamento de indenização pelos DANOS MORAIS ocasionados ao autor, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC a partir da data desta sentença. Custas e despesas processuais serão arcadas pela ré, assim como honorários advocatícios sucumbenciais que arbitro em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.”
(ID. 168503443).

Em suma, a parte autora alegou na inicial que “
com o passar do tempo, as parcelas oferecidas pela Requerida se tornaram excessivamente onerosas para o Requerente, fugindo às suas condições financeiras, não lhe deixando outra opção, senão, deixar de prosseguir com o negócio.”.

Mesmo diante das tentativas administrativas de solucionar a rescisão contratual, todas restaram infrutíferas.

Após a defesa, sobreveio a sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos.

A requerida, aduz que a retenção de apenas 10% sobre todo o valor pago não recompõe o equilíbrio econômico-financeiro do negócio jurídico.

Em que pese afirmar que, em caso de culpa do comprador, a retenção nunca será menos que 25%, o STJ firmou entendimento de que o percentual, sendo entre 10 e 25%, é razoável.

O STJ e esta Câmara sobre o tema:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Inexistência da alegada violação ao art. 535 do CPC/73, pois não se verifica omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial, tendo em vista que a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente, havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes à correta solução da controvérsia.
2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF. 4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". (AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – AFASTADA – PRESCRIÇÃO – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – PLEITO A RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO – RESCISÃO DO CONTRATO - PARCELAS PAGAS -RETENÇÃO – PERCENTUAL – RESTITUIÇÃO DE IPTU – IMPOSSIBILIDADE - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-COMPRADOR RELATIVO AO PERÍODO EM QUE ESTEVE IMITIDO NA POSSE DO BEM - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO REQUERIDO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DOS AUTORES DESPROVIDO. “O tema não se sujeita ao conceito de inovação recursal, eis que a alegação de prescrição é de ordem pública. Preliminar contrarrecursal rejeitada.” (...) (Agravo de Instrumento, No 70084442318, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 26-11-2020). De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados " (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)
. A parte apelante/adquirente do imóvel foi quem deu causa à rescisão do contrato, além de ter estado na posse do bem durante o respectivo período, razão pela qual descabido o pleito a restituição dos valores referente à IPTU.” (N.U 0023490-86.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2021, Publicado no DJE 25/02/2021).

Desse modo, o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual por vontade desse, se dará entre as marcas percentuais mínima e máxima fixadas pela jurisprudência, a depender ainda das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

No presente caso, considerando todo o que já foi exposto, bem como que a efetiva devolução do imóvel as requeridas, permitirá a revenda do imóvel em valor atualizado, reduzindo qualquer margem prejuízo, assim, não é razoável definir a alíquota de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total efetivamente pago pela parte Autora.

No entanto, entendo que o percentual fixado em 10% (dez por cento) pela decisão
a quo
, não se mostra razoável, razão pela qual o majoro para 17% (dezessete por cento).

Quanto ao dano moral, é certo que as obrigações contratuais permanecem até a sua efetiva rescisão, logo, ainda que a requerida tenha postergado tal ato, era dever do autor manter a adimplência das parcelas vincendas, verifica-se ainda que a empresa notificou o requerente das parcelas em atrasos e das sanções que estaria sujeito.

Nesse sentir, na hipótese de rescisão por culpa exclusiva do contratante/comprador, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento do imóvel, não há que se falar em indenização por danos morais, ante a ausência de ato ilícito praticado pela requerida, uma vez que não houve a negativação do nome.

Nessa perspectiva:

JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL INEXISTENTES. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento e, por meio de sentença, com trânsito em julgado (processo n. 2015.01.1.020641-9, que tramitou perante a 4a Vara Cível de Brasília) obteve a rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante e devolução das quantias pagas, não há que se falar em indenização por lucros cessantes, em face da inexistência de perdas e danos a serem reparadas. 2. Dano moral inexistente, ante a ausência de ato ilícito. Sentença mantida pelos seus bem lançados fundamentos. 3. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Arcará o recorrente com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa. 4. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95. (TJ-DF 07342781020168070016 0734278-10.2016.8.07.0016, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Data de Julgamento: 12/05/2017, 1a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/05/2017 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. DANO MORAL E MATERIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Rescindido o contrato de compra e venda por culpa dos compradores, que primeiro descumpriram suas obrigações contratuais, não há que se falar em indenização por danos morais ou materiais. (TJ-MG - AC: 10452140034284001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 12/09/2018, Data de Publicação: 18/09/2018)

Já quanto ao termo inicial dos juros moratórios, a sentença merece reparos. Isso porque, o STJ ficou entendimento no julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Precedente desta Egrégia Câmara:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% PELO JUIZ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO É INADEQUADO – NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES APÓS A SOLICITAÇÃO DE DISTRATO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DOS DESEMBOLSOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS UROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O STJ diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019), e não havendo demonstração de que é inadequado o percentual fixado, deve ser mantido o que foi definido na sentença. (...) 4. “A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”. (AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021). 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação” (N.U 0008107-68.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/04/2022, publicado no DJE 06/04/2022).

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso para determinar a majoração da taxa de retenção em 17% (dezessete por cento) sobre o valor total pago, bem como fixar o marco inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão e afastar a condenação de indenização a título de dano moral.

Reduzo os honorários para o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, e diante do parcial provimento dos pedidos contidos na inicial, com o provimento em parte deste recurso, determino a sucumbência recíproca entre as partes, devendo cada um arcar com os 50% (cinquenta por cento) dos honorários de cada patrono, nos termos do Art. 86 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/07/2023