Tribunal: TJMT
Processo: 1018392-21.2019.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-06
Data de publicação: 2023-09-06

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE MANUTENÇÃO POSSESSÓRIA C/C PERDAS E DANOS – NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – PRELIMINAR REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – MORA EX RE – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ALEGAÇÃO DE PERDA DO OBJETO EM RAZÃO DO PAGAMENTO INTEGRAL – NÃO COMPROVAÇÃO – EXISTÊNCIA DE SALDO DEVEDOR – JUROS DE MORA SOBRE EVENTUAIS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS AO APELANTE – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DO DECISUM – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não procede a alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação se o convencimento do julgador foi devidamente motivado, ainda que de forma sucinta.
No caso de mora ex re, em que a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável a prévia notificação extrajudicial do devedor, sobretudo quando, mesmo assim, foi realizada e encaminhada para o endereço indicado no Contrato.
Não ocorre a perda do objeto se constatada a inadimplência do comprador em relação a parte do preço combinado, principalmente se a questão foi julgada em decisão não recorrida, operando-se a sua preclusão.
“Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente-comprador, em razão de impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente-vendedor.” (AgInt no AREsp 2280818/MG).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018392-21.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Posse, Efeitos]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARIA NEVES DOS SANTOS - CPF: 108.377.521-91 (APELADO), THAMARA GUERRA SOARES DA FONSECA - CPF: 046.549.411-00 (ADVOGADO), GEZUINO CATARINO DA CRUZ - CPF: 567.838.681-68 (APELANTE), RODOLFO CESAR VASCONCELLOS MOREIRA - CPF: 039.729.326-77 (ADVOGADO), LUIZ AUGUSTO ARRUDA CUSTODIO - CPF: 005.559.871-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE MANUTENÇÃO POSSESSÓRIA C/C PERDAS E DANOS – NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO –
PRELIMINAR REJEITADA –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – MORA
EX RE
– DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ALEGAÇÃO DE PERDA DO OBJETO EM RAZÃO DO PAGAMENTO INTEGRAL – NÃO COMPROVAÇÃO – EXISTÊNCIA DE SALDO DEVEDOR – JUROS DE MORA SOBRE EVENTUAIS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS AO APELANTE – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DO
DECISUM
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não procede a alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação se o convencimento do julgador foi devidamente motivado, ainda que de forma sucinta.

No caso de mora
ex re
, em que a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável a prévia notificação extrajudicial do devedor, sobretudo quando, mesmo assim, foi realizada e encaminhada para o endereço indicado no Contrato.

Não ocorre a perda do objeto se constatada a inadimplência do comprador em relação a parte do preço combinado, principalmente se a questão foi julgada em decisão não recorrida, operando-se a sua preclusão.

“Na hipótese de resolução do compromisso de
compra
e
venda
de
imóvel
por iniciativa do promitente-comprador, em razão de impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o
contrato,
os
juros de mora
relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente-vendedor.”
(AgInt no AREsp 2280818/MG).

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Manutenção Possessória c/c Perdas e Danos julgada parcialmente procedente para:

a)

Declarar rescindido o contrato particular de compra e venda de imóvel urbano, firmado entre as partes e ora em discussão (Id. 26500610);

b)

Determinar a reintegração da autora na posse do imóvel descrito na inicial;

c)

Condenar
o requerido ao pagamento da multa penal pactuada 20% do valor do contrato, no importe de R$48.000,00;

d)

Determinar

ainda, caso houver, o ressarcimento dos valores adimplidos pelo Requerido, após a devida compensação do débito com a parte autora, os quais deverão ser atualizados pelo índice do INPC a contar do desembolso, sem incidência de juros legais, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

e)

Por fim, ante a sucumbência mínima da autora,
condenar
o requerido ao pagamento das custas processuais e da verba honorária que fixo em 15% sobre o valor do débito atualizado, ante a natureza e importância da causa, o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação dos serviços e o tempo gasto (CPC, §2o art. 85).

O apelante argui preliminarmente a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, nos termos do artigo 489, §1o, IV, do CPC, pois o juízo
a quo
, mesmo após a oposição de Embargos de Declaração, não se manifestou sobre a imprescindibilidade da notificação extrajudicial para a sua constituição em mora. Diz que o comunicado apresentado pela apelada nunca lhe foi entregue, “
não havendo, nos autos, qualquer documento hábil a comprovar, ao menos, a remessa do documento ao correto endereço do Apelante”
.

Diante disso, requer a desconstituição da sentença, com o retorno dos autos à origem para o enfrentamento da matéria.

No mérito, reitera a necessidade de prévia interpelação do devedor/comprador, como enuncia a Súmula n. 76 do STJ, principalmente para que tenha a oportunidade de purgar a mora e evitar o desfazimento do negócio.

Ressalta que “
no contrato pactuado entre a Autora/Apelada e o Réu/Apelante não foi estabelecido prazo para o comprador assumir perante terceiro a dívida relativa ao financiamento do imóvel em litígio, não constam as datas de vencimento das parcelas do preço, especialmente aquelas devidas ao banco financiador (Caixa Econômica Federal)
”.

Destaca também que a notificação trazida pela apelada está desacompanhada do comprovante de entrega, não contém sua assinatura e nem a informação de seu desinteresse na continuidade da avença, tampouco estipula
“prazo/data para o cumprimento das obrigações”
.

Alega que as parcelas inadimplidas, indicadas na inicial, bem como as que venceram no curso do processo foram quitadas antes mesmo da sua citação, o que implicaria perda de objeto.

Afirma que os valores de R$13.600,00 e de R$8.000,00 se destinaram ao pagamento de todas as prestações do financiamento que estavam em aberto até aquele momento, e que a apelada não recusou nenhum deles. Acrescenta que, inclusive, há saldo positivo para ele de R$3.497,67.

Subsidiariamente, pugna pela incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença.

Em contrarrazões, a apelada pleiteia o não provimento do Recurso (ID. 176782015).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO

O apelante suscita preliminarmente que a sentença é nula visto que não está fundamentada (artigo 489, §1o, IV, do CPC), pois o juízo
a quo
, mesmo após a oposição de Embargos de Declaração, não se manifestou sobre a imprescindibilidade da notificação extrajudicial para a sua constituição em mora.

Diz que o comunicado trazido pela apelada nunca lhe foi entregue, “
não havendo, nos autos, qualquer documento hábil a comprovar, ao menos, a remessa do documento ao correto endereço do Apelante”
. Diante disso, requer a desconstituição do
decisum
, com o retorno dos autos à origem para o enfrentamento da matéria.

O juízo da causa consignou a manifestação da apelada de desinteresse em dar continuidade ao negócio jurídico, sobretudo porque já havia notificado extrajudicialmente o apelante, e, diante da oposição de Embargos de Declaração, ressaltou que o comprovante de remessa do referido comunicado ao apelante consta nos autos (ID. 176782006).

Assim, mesmo que de forma sucinta, considerou a existência de notificação extrajudicial válida.

De qualquer forma, nada impediria o julgamento da lide, nos termos do artigo 1.013, III, do CPC.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

A apelada ajuizou a Ação sob a justificativa de que em 30-5-2019 vendeu ao apelante o Lote 02, Quadra 02, Loteamento DAGE, Bairro Nova Várzea Grande - MT, com 399m2, matrícula n. 2.987 do 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande, no entanto ele ficou inadimplente.

O principal argumento do réu é de que não houve notificação extrajudicial válida com a finalidade de constituí-lo em mora.

No entanto, referido documento foi enviado pela autora ao endereço constante no Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano com Transferência de Obrigações (IDs. 176783768 e 176783772/73).

O apelante se limita a afirmar que não foi notificado pessoalmente e que tampouco foi estipulado prazo para cumprir as obrigações.

Contudo, foram-lhe concedidos expressamente 48 horas para entrar em contato com a apelada com a finalidade de chegarem a eventual acordo sobre a purgação da mora.

Recentemente, em 9-8-2023, o STJ assim decidiu no ProAfr no REsp 195662/RS e no ProAfr no REsp 1951888/RS:

“Proclamação Final de Julgamento: Retomado o julgamento, após as ratificações de votos dos Srs. Ministro João Otávio de Noronha e Marco Buzzi, a Segunda Seção, por maioria, deu provimento ao recurso especial, determinando o retorno dos autos à origem para que se processe a ação de busca e apreensão.
Para os fins repetitivos, foi aprovada a seguinte tese no Tema 1.132: "Para a comprovação da mora nos contratos garantidos por alienação fiduciária, é suficiente o envio de notificação extrajudicial ao devedor no endereço indicado no instrumento contratual, dispensando-se a prova do recebimento, quer seja pelo próprio destinatário, quer por terceiros
."
(3001).”
(Sem destaque no original).

Ainda que assim não fosse, co caso concreto, trata-se de mora
ex re
; logo, a obrigação é líquida e com termo certo para pagamento, o que dispensa a notificação extrajudicial, pois o comprador/apelante já sabe previamente as datas que as parcelas deveriam ser adimplidas.

A Cláusula 5a do Contrato é clara quanto ao valor e os vencimentos das prestações.

Desse modo, seja porque houve notificação extrajudicial encaminhada ao endereço constante na avença, seja porque a mora é
ex re
, a arguição do apelante não o eximia de efetivar os pagamentos nos períodos pactuados.

O artigo 397 do Código Civil preceitua:

“Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
(Vide Lei no 13.105, de 2015)
(Vigência
)
.”

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. MORA. DISPENSA DE NOTIFICAÇÃO. PRECEDENTES.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, tratando-se de mora ex re, no qual a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável prévia notificação por parte do credor
. 2. Agravo interno desprovido.

(STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.585.307/SP, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgamento em 10-8-2020, DJe de 17-8-2020, sem destaque no original).

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA - MORA EX RE - CITAÇÃO - CONSTITUIÇÃO EM MORA - LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO - NULIDADE PROCESSUAL.
A ausência de notificação prévia para constituição em mora dos devedores não tem o condão de afastar possível acolhimento da rescisão contratual ante a previsão de termo certo para cumprimento das obrigações, nos termos do art. 397 do CC. Outrossim, a citação válida, é suficiente para constituir em mora o devedor
. (...).”

(TJMG, Apelação Cível 1.0114.12.010921-9/001, relatora Desa. Aparecida Grossi, 16a Câmara Cível, julgamento em 17-5-2018, publicação da Súmula em 25-5-2018, sem destaque no original).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO
DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARCELAS INADIMPLIDAS PELO COMPRADOR. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RECONHECIMENTO. RECONVENÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. SUCUMBÊNCIA RECURSAL FIXADA EM RELAÇÃO A RECONVENÇÃO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE
RESCISÃO

CONTRATUAL
: A parte autora busca a
rescisão

do contrato pelo inadimplemento da demandada, ou seja, pelo descumprimento
contratual
, (relação obrigacional/pessoal), do qual consta expressamente as penalidades previstas para a parte inadimplente, razão pela qual o prazo aplicável é o decenal, conforme previsão do art. 205 do CCB. Recurso não provido.
CONSTITUIÇÃO
EM
MORA
:
A prévia
notificação
fica dispensada à medida que o inadimplemento do saldo devedor implica na
mora
, na forma do artigo 397 do Código Civil. Notificar a parte de algo que a lei civil regulamenta é exigência desnecessária
. Recurso não provido. (...) DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE: Não é possível a transferência do
imóvel
, no caso concreto, pois é incontroversa a existência de valores em aberto, ou seja, a parte demandada encontra-se inadimplente em relação a parte das obrigações assumidas no contrato objeto do feito, de modo que não pode exigir a transferência do
imóvel
(art. 475, CCB).
(...).”
(Apelação Cível n. 70080718950, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, relator Eduardo João Lima Costa, julgamento em 30-7-2019, sem destaque no original).

Não procede a alegação de que, mesmo com atraso, todos os débitos foram pagos antes de sua citação e que por isso a demanda teria perdido o objeto.

Primeiro porque não foi quitado o total da dívida; segundo, o fato de supostamente tê-la saldado antes da citação não dá o direito à purgação da mora, que só poderia ocorrer no prazo concedido na notificação extrajudicial, o que não aconteceu.

O próprio apelante admite na contestação que estava inadimplente com a parcela de R$20.000,00, vencida em novembro de 2020, num total de 90 dias de atraso.

Posteriormente, a apelada noticiou nos autos que ele não pagou a parcela semestral de R$20.000,00, vencida em maio de 2021 (ID. 176781990).

Importante ressaltar que a arguição de perda de objeto foi rejeitada na decisão com ID. 176781993, da qual não recorreu, o que torna a matéria preclusa.

Sobre os juros de mora, “
Na hipótese de resolução do compromisso de
compra
e
venda
de
imóvel
por iniciativa do promitente-comprador, em razão de impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o
contrato,
os
juros de mora
relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente-vendedor. Precedentes.”

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao Recurso
apenas para determinar a incidência de juros de mora sobre eventuais valores a serem devolvidos ao comprador/apelante a partir do trânsito em julgado da decisão.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/09/2023