Tribunal: TJMT
Processo: 1011007-36.2018.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-08
Data de publicação: 2023-02-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011007-36.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Financiamento de Produto]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (APELANTE), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.065.741/0001-65 (REPRESENTANTE), JEFFERSON ROCHA REINALDO - CPF: 017.250.441-45 (APELADO), DAMIAO ORLANDO DE OLIVEIRA LOTT - CPF: 009.603.481-58 (ADVOGADO), EDMAR GOMES DE OLIVEIRA NETO - CPF: 959.518.811-53 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1011007-36.2018.8.11.0041

APELANTE: GINCOVGD ALFA INCORPORACOES LTDA.

APELADO: JEFFERSON ROCHA REINALDO

Proc. referência
:

Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas n. 1011007-36.2018.8.11.0041 - 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Gincovgd Alfa Incorporações Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas ajuizada por Jefferson Rocha Reinaldo.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para declarar nula a cláusula 20a do contrato e condenar a requerida a devolver o valor efetivamente pago pelo autor (R$ 18.143,76), possibilitada a retenção a título de multa contratual da quantia de 15% (quinze por cento), cujo saldo deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado.

Condenou a parte requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

APELO
: a apelante sustenta, em síntese, que a aplicação da retenção de 15% sobre os valores pagos está descompasso com a legislação e jurisprudência, que reconhecem que a retenção seja de 25% nos casos de rescisão por culpa do comprador.

Assim, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença e determinada a retenção sobre os valores pagos do contrato imobiliário no percentual de 25% (vinte e cinco por cento).

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 153749117.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso é saber cabe majorar para 25% o percentual de retenção dos valores pagos pelo contrato imobiliário em questão.

A lide advém do Contrato de venda e compra de bem imóvel, com pacto adjeto de financiamento com alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, firmado em 19/12/2015, que tem por objeto a aquisição do lote n. 18, com 380,32 m2, da Quadra 21, do Condomínio Florais da Mata, localizado na Av. A, esquina com Av. B, Bairro: Mirante do Pary, em Várzea Grande – MT, com valor a ser financiado de R$ 307.278,00 (trezentos e sete mil duzentos e setenta e oito reais), do qual já fora paga 01 (uma) entrada no valor de R$ 8.747,40 (oito mil setecentos e quarenta e sete reais e quarenta centavos) e 11 (onze) parcelas mensais, que totaliza o valor de R$ 18.143,73 (dezoito mil cento e quarenta e três reais e setenta e três centavos).

Narra a inicial que o autor apelado requereu a rescisão do contrato por não ter mais condições financeiras em arcar com o pagamento avençado.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido da demanda e determinou a retenção dos valores pagos no percentual de 25% (vinte e cinco por cento). Decisão que é objeto deste recurso.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado em 25% do valor pago.

A propósito:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015.

Dessa forma, no caso,
que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do promitente comprador, que por motivos alheios à sua vontade não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso
interposto por Gincovgd Alfa Incorporações Ltda. para reformar a sentença e estabelecer em 25% (vinte e cinco por cento) o percentual de retenção dos valores pagos pelo contrato de compra e venda objeto da lide.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/02/2023