Tribunal: TJMT
Processo: 1016100-89.2021.8.11.0003
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-26
Data de publicação: 2023-07-28

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, Repetição do Indébito, Indenização por Danos Morais e Tutela de Urgência – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – MULTA CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR PAGO – COBRANÇA DE TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA-IMOBILIÁRIA – NÃO OCORRÊNCIA – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO –DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado sobre o valor pago.
Na espécie, demonstrado que a taxa que o autor se refere como de assessoria técnica-imobiliária é na verdade taxa de cessão e transferência de imóvel, cuja cobrança não ocorreu, descabe falar em repetição do indébito.
Na espécie em que se trata de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve incidir a partir da data de cada desembolso.
O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, de que o termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador, é a partir do trânsito em julgado da decisão.
Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime considerado que a simples rescisão contratual faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, violação da dignidade da pessoa humana.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016100-89.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOHNSON FARIAS DE OLIVEIRA SOUZA - CPF: 028.091.081-96 (APELANTE), BRUNO CESAR BRANDAO PRADO - CPF: 006.007.001-35 (ADVOGADO), CYNTHIA THAISE SOARES CARVALHO - CPF: 041.368.901-84 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL –
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, Repetição do Indébito, Indenização por Danos Morais e Tutela de Urgência
–
DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR –
MULTA CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR PAGO – COBRANÇA DE TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA-IMOBILIÁRIA – NÃO OCORRÊNCIA – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO –DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado sobre o valor pago.

Na espécie, demonstrado que a taxa que o autor se refere como de assessoria técnica-imobiliária é na verdade taxa de cessão e transferência de imóvel, cuja cobrança não ocorreu, descabe falar em repetição do indébito.

Na espécie em que se trata de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve incidir a partir da data de cada desembolso.

O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, de que o termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador, é a partir do trânsito em julgado da decisão.

Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime considerado que a simples rescisão contratual faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, violação da dignidade da pessoa humana.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N. 1016100-89.2021.8.11.0003

APELANTE: JOHNSON FARIAS DE OLIVEIRA SOUZA

APELADO: POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA.

Proc. Referência:
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, Repetição do Indébito e Indenização por Danos Morais n. 1016100-89.2021.8.11.0003 - 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Johnson Farias de Oliveira Souza.

AÇÃO:
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, Repetição do Indébito, Indenização por Danos Morais e Tutela de Urgência,
ajuizada por Johnson Farias de Oliveira Souza
desfavor de
Por do Sol Urbanizações Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da
1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da ação
,

para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por conseguinte, determinou que a requerida restitua em parcela única o valor pago, com a retenção
dos percentuais elegidos pelas partes no instrumento contratual,
acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do trânsito em julgado.

Considerada a sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, na proporção de 40% para o autor e 60% para a requerida, observada a assistência judiciária.

APELO
: O autor apelante sustenta, em síntese, ser abusivo o percentual de retenção na forma contratada, porque estabelece multa de 10% sobre o valor do contrato, conforme a cláusula 5a, alínea “f”, quando deveria ser sobre o valor pago.

Aduz ser caso de repetição em dobro do valor de R$ 2.402,10, a título de taxa de assessoria técnica-imobiliária, referente à cláusula 13a, alínea “c”, do contrato.

Argumenta ser caso de condenação por danos morais e, ainda, de fixar
a correção monetária pelo INPC e os juros de 1% ao mês desde o efetivo desembolso
.

Assim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença impugnada.

CONTRARRAZÕES:
pelo não provimento do recurso, apresentadas no Id. 171025675.

É relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se cabe reforma da sentença impugnada para fixar a multa contratual em 10% sobre o valor pago, bem como determinar a repetição, em dobro, da taxa de assessoria técnica-imobiliária, condenar a requerida apelada a indenização por danos morais e, ainda, determinar que a correção monetária e os juros de mora incidam a partir do desembolso.

A lide advém do

contrato de compra e venda
n.
0228/2015,
firmado entre as partes em 29/01/2018,
para aquisição do imóvel, denominado Lote 24, quadra 17, do Residencial Parque das Laranjeiras, no valor de R$ 101.795,60 (cento e um mil e setecentos e noventa e cinco reais e sessenta centavos), a ser quitado em 107 parcelas mensais de R$ 754,55 (setecentos e cinquenta e quatro reais e cinquenta e cinco centavos).

Narra a inicial que autor pagou o valor correspondente de R$ 24.121,69 (vinte e quatro mil e cento e vinte e um reais e sessenta e nove centavos), que por dificuldades financeiras deseja rescindir o contrato, porém não obteve êxito pela via administrativa.

A sentença impugnada

julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, para rescindir o contrato de compra e venda, bem como determinar a devolução do valor pago com a retenção nos percentuais elegidos no contrato, bem como indeferiu o pedido de condenação por dano moral.

Da retenção

Sabe-se que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Registra-se, que nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-comprador a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução parcial do valor pago (
Súmula 543 do STJ
), o qual deverá ser efetuado após o trânsito em julgado, não sendo permitido o pagamento de forma parcelada.

Assim, rescindido unilateralmente o contrato por inadimplemento do comprador, é lícita a retenção do percentual de até 25% pela promitente vendedora dos valores pagos, como ressarcimento pelas despesas administrativas.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.

2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes
. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/05/2021, DJe de 13/05/2021). (g.n)

No caso concreto, quanto a retenção de valores por parte da vendedora, a sentença considerou razoável a forma como estabelecida no contrato, no percentual de 10%.

Ocorre que na cláusula 5a, alínea “f”, do contrato ficou estabelecido que será devido a
multa convencional de 10% sobre o valor do Instrumento
, veja-se:

Como se vê, é mesmo o caso de reconhecer a abusividade contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor do contrato a título de multa compensatória.

Sucede que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado
sobre o valor pago
.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
(STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (g.n)

Registra-se que em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa do promitente comprador, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, porquanto adequado para indenizar a vendedora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Assim, deve ser reformada a sentença, nessa parte, para determinar a retenção de 10% do valor pago pelo adquirente do imóvel.

Realça-se que conforme o entendimento do STJ, tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não há diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem. Precedentes: (REsp 1723519/SP).

Da taxa SATI

Quanto à cláusula 13, alínea “c” do contrato, que o autor nomina de assessoria técnico-imobiliária, verifica-se do Instrumento contratual que na verdade a referida cláusula se trata de taxa referente à
cessão e transferência
do imóvel, como acrescentado pela sentença impugnada:

“(...)
o pedido de restituição da importância de 2.402,10 (dois mil e quatrocentos e dois reais e dez centavos),- taxa de transferência –
não é abusiva como quer fazer crer o autor e nem cobrada foi
, pois, segundo o contrato a mesma somente será exigida se efetivamente ocorrer a transferência”. (g.n)

Logo, demonstrado que a taxa que o autor apelante se refere como de assessoria técnica-imobiliária (SATI) é na verdade taxa de cessão e transferência de imóvel, cuja cobrança não ocorreu, descabe falar em repetição do indébito.

A sentença não comporta reformas, nesse ponto.

Dos juros de mora

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Assim, nesse ponto, verifica-se que a sentença não agiu com acerto, porquanto determinou que os juros moratórios incidam a partir da citação.

Dessa forma, por ser tratar de consectário legal reconhecível de ofício, é caso de alteração nesse item.

Da correção monetária

Como cediço, a correção monetária representa tão somente a recomposição do poder aquisitivo da moeda.

No tocante ao pleito para que a correção monetária incida a partir de cada desembolso, de fato, tratando-se de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, o termo inicial da correção monetária incidente sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve se dar a partir da data de cada desembolso.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DO CONSUMIDOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DOS VALORES PAGOS - VIABILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL – RECURSO DESPROVIDO. É de se manter o percentual de retenção das parcelas pagas em 10% sobre o total pago pelo comprador, eis que dentro dos parâmetros definidos pelo Superior Tribunal de Justiça.
O termo inicial da incidência de correção monetária quando a lide versa sobre restituição de valor decorrente de rescisão contratual, a correção monetária incide a partir de cada desembolso, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
(TJ-MT 10018826120188110003 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 24/05/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2022) (g.n)

Assim, é caso de reforma da sentença, nesse ponto, para que o valores a serem restituídos tenham correção monetária a partir de cada desembolso.

Do dano moral

No que tange ao pedido do autor referente à condenação da requerida ao pagamento de indenização a título de dano moral, não assiste razão ao apelante, porquanto não ficou caracterizada a culpa da apelada pela rescisão do contrato.

Ressalta-se que sendo a culpa o elemento essencial ao reconhecimento do ato ilícito passível de indenização, descabida qualquer condenação por danos morais.

Sobre o tema:

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - RETENÇÃO - LIMITAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA - DATA DO DESEMBOLSO - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA - TRÂNSITO EM JULGADO -
DANOS MORAIS - REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS.
Ante o princípio da autonomia da vontade, ninguém é obrigado a contratar ou a manter-se em relação contratual, sendo cabível o desfazimento da avenca por arrependimento do comprador. Havendo a resolução contratual, deve haver a restituição dos valores pagos a título de sinal, sendo cabível a retenção da cláusula penal prevista no contrato. Em caso de rescisão imotivada do contrato de compra e venda de imóvel, levada a efeito pelo comprador, a vendedora está autorizada a reter entre 10% e 25% dos valores já pagos, corrigidos monetariamente, desde a data do desembolso e acrescidos de juros moratórios, a partir da data do trânsito em julgado da decisão. Precedentes do STJ.
Não demonstrado o inadimplemento da vendedora, não há que se falar em dano moral.
(TJ-MG - AC: 10000200802528001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 03/09/2020, Data de Publicação: 04/09/2020) (g.n)

Ademais, também não é caso ver reconhecida indenização por danos morais porque o autor não logrou êxito em comprovar abalo ou ato ilícito capaz de ensejar a reparação,
máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana.

Assim, deve ser mantida a sentença neste ponto.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao Apelo
para determinar que o percentual de retenção de 10% (dez por cento) seja descontado dos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador, bem como
que a correção monetária incida a partir de cada desembolso e,
ainda, determinar de ofício
que
o termo inicial dos juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2023