Tribunal: TJMT
Processo: 1024138-49.2016.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-14
Data de publicação: 2023-06-16

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA C/C DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESSARCIMENTO DE VALORES – RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DOS COMPRADORES – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO – RETENÇÃO DE 25% - PERCENTUAL CONTRATADO – APLICABILIDADE –PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ –REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PROVIDO.
Estando previsto na avença, é lícita a retenção pelo promitente vendedor do percentual de 25% do montante pago pelos promitentes compradores, sobretudo para contratos rescindidos anteriormente à Lei n. 13.786/2018.
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema n. 1.002 do STJ).
Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e distribuídos de acordo com o decaimento de cada litigante.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024138-49.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BRDU SPE SAO MATEUS LTDA - CNPJ: 13.357.898/0001-00 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), HENRIQUE SILVA DUTRA - CPF: 029.761.651-06 (APELADO), EDIONE BRANDAO DA SILVA - CPF: 632.473.131-68 (ADVOGADO), ALINE PEREIRA DA SILVA - CPF: 054.677.201-39 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA C/C DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESSARCIMENTO DE VALORES –
RESCISÃO DA AVENÇA POR CULPA DOS COMPRADORES – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO – RETENÇÃO DE 25% - PERCENTUAL CONTRATADO – APLICABILIDADE –PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA REPETITIVO N. 1.002 DO STJ –REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA –
RECURSO PROVIDO
.

Estando previsto na avença, é lícita a retenção pelo promitente vendedor do percentual de 25% do montante pago pelos promitentes compradores, sobretudo para
contratos rescindidos anteriormente à Lei n. 13.786/2018.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
(Tema n. 1.002 do STJ).

Alterado substancialmente o
decisum
, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e distribuídos de acordo com o decaimento de cada litigante.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de Resilição de Contrato de Compromisso Particular de Compra e Venda c/c Declaração de Inexistência de Cláusula Abusiva c/c Indenização por Danos Morais e Ressarcimento de Valores
julgada parcialmente procedente para condenar a ré a restituir 90% da quantia recebida dos autores, acrescidos de juros de mora desde a citação e correção monetária a partir do desembolso de cada prestação e, ante a sucumbência recíproca, condenou as partes
pro rata
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação.

A apelante aduz que o STJ já consolidou o entendimento de que nos contratos firmados anteriormente à Lei n. 13.786/2018, o percentual de retenção pela rescisão por culpa do comprador é de 25% das parcelas pagas.

Assim, sustenta que, em vez dos 10% previstos na avença, deve ser aplicada retenção de 25%.

Alega que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, de acordo com o Tema n. 1.002 do STJ.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Os apelados ajuizaram a Ação sob o argumento de que firmaram Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos em 28-7-2014 (Lote 07, Quadra 04, Rua Dois, Bairro Santa Laura, com área de 204,63m2), no preço total de R$68.406,52. Relatam que realizaram o pagamento de cinco parcelas de R$612,75 e uma no montante de R$453,83, além de uma Nota Promissória de R$5.746,79. Alegaram que passaram por dificuldades financeiras e não possuíam mais condições de quitar as faturas. Dizem que a apelante também não entregou o terreno nos termos combinados. Sustentam a abusividade das Cláusulas ns. 13 e 15.

A demanda foi julgada
parcialmente procedente para condenar a ré a restituir 90% da quantia recebida dos autores, acrescidos de juros de mora desde a citação e correção monetária a partir do desembolso de cada prestação.

Rescindido o contrato por culpa dos compradores, os quais não recorreram da sentença, impõe-se a imediata restituição de parte do montante pago, em observância ao Tema Repetitivo n. 577 do STJ.

Nesse aspecto, a Cláusula n. 15 do Contrato estipula no parágrafo §1o, retenção de 10% à título de taxa de administração e, no parágrafo 2o, 25% a título de despesas com publicidade e corretagem na comercialização do empreendimento.

Assim, as duas retenções não podem ser aplicadas, pois excederia o percentual máximo previsto pelo STJ, que é de 25%, de modo que prevalece apenas a previsão de 25%.

Ademais, a Corte Superior consolidou o entendimento que, para contratos rescindidos anteriormente à Lei n. 13.786/2018, deve incidir o percentual de retenção de 25%.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE
. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019
). 2. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.922.869/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023). (Sem destaque no original).

Sobre os juros de mora, de acordo com o Tema Repetitivo n. 1.002 do STJ,
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

Pelo exposto,
dou provimento ao Recurso
para autorizar a retenção de 25% do percentual a ser restituído aos autores e definir que os juros de mora sejam computados a partir do trânsito em julgado. Ante a alteração substancial da sentença, redistribuo os ônus sucumbenciais, ficando 70% a cargo da apelante e 30% a cargo dos apelados.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/06/2023