Tribunal: TJMT
Processo: 1007943-81.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-08
Data de publicação: 2023-03-12

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 1007943-81.2019.8.11.0041 – COMARCA DE CUIABÁ – MT
APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO ARTHE (
APELADO: LAILLA PERES MACIEL
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL – EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES – POSSIBILIDADE – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A existência de relação jurídica material com o bem se inicia mediante a entrega das chaves e imissão na posse, ou seja, a partir desse momento o comprador exerce domínio direto sobre o imóvel, o que gera a obrigação no pagamento das taxas de condomínio.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007943-81.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Despesas Condominiais, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CONDOMINIO EDIFICIO ARTHE - CNPJ: 24.900.216/0001-71 (APELANTE), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), LAILLA PERES MACIEL - CPF: 016.909.071-00 (APELADO), RAFAEL PERES DO PINHO - CPF: 016.401.161-76 (ADVOGADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), FABRICIO RIBEIRO NUNES DOMINGUES - CPF: 016.697.141-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 1007943-81.2019.8.11.0041 – COMARCA DE CUIABÁ – MT

APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO ARTHE (

APELADO: LAILLA PERES MACIEL

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

–

AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL – EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES – POSSIBILIDADE – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A existência de relação jurídica material com o bem se inicia mediante a
entrega
das
chaves
e imissão na posse, ou seja, a partir desse momento o comprador exerce domínio direto sobre o imóvel, o que gera a obrigação no pagamento das taxas de condomínio.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CONDOMINIO EDIFICIO ARTHE

contra a sentença que na
Ação de Cobrança no 1007943-81.2019.8.11.0041
ajuizada em face de
LAILLA PERES MACIEL
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a parte requerida ao pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias do apartamento no 1002 e das taxas condominiais ordinárias do Box no 22, correspondentes aos meses com vencimento em 10/03/2018, 10/04/2018, 10/05/2018, 10/06/2018, 10/07/2018, 10/08/2018, 10/09/2018, 10/10/2018, 10/11/2018 e 10/12/2018, corrigidos pelo INPC e acrescido de juros de 1% ao mês, ambos a contar do vencimento de cada parcela e ainda multa de 2% (dois por cento).

Condenou, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, em conformidade com o artigo 85, § 2o, do CPC/15.

A apelante alega que ao proferir a sentença, a juíza singular condenou a apelada ao pagamento das taxas condominiais a partir de março/2018, ao fundamento de que a obrigação da adquirente fica adstrita aos débitos constituídos após a efetiva imissão na posse do imóvel, porém, em relação ao pagamento das taxas condominiais vencidas após a entrega das chaves, a sentença merece ser reformada.

Sustenta que dentre os deveres dos condôminos, está o de pagar as contribuições condominiais, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário, conforme dispõe o art. 1.336, I do CC e art. 12 da Lei n. 4.591/64.

Aduz que se mostra irrelevante se a imissão na posse do imóvel foi posterior ao vencimento de parte das parcelas condominiais, competindo à apelada, em sendo do seu interesse, ajuizar eventual ação regressiva em face da construtora, já que, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial, as cotas, perante o condomínio, são exigíveis daquele que consta como atual proprietário na matrícula do imóvel.

Afirma que o pagamento das despesas condominiais consiste na obrigação de prestações periódicas que, por sua natureza, devem ser incluídas na condenação, se não pagas, enquanto durar a obrigação, a teor do art. 323 do CPC/15.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para condenar a apelada ao pagamento das taxas condominiais vencidas durante todo o período, inclusive anteriores à imissão na posse do imóvel, bem como permitir que as prestações vincendas possam ser incorporadas no valor da execução até o efetivo cumprimento da obrigação.

Contrarrazões (ID
158286155
), pelo desprovimento.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
CONDOMINIO EDIFICIO ARTHE

ajuizou

a
Ação de Cobrança no 1007943-81.2019.8.11.0041
em face de
LAILLA PERES MACIEL
,
alegando que a requerida é legítima proprietária do apartamento no. 1002 e do Box no. 22, que compõem o Condomínio Edifício Arthé, conforme certidões de inteiro teor do imóvel e do Box 22 (ID 158283611).

Sustentou que a requerida se encontra em mora quanto ao pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias do apartamento no. 1002 e das taxas condominiais ordinárias do Box no. 22, correspondentes aos meses de 10/02/2018, 10/03/2018, 10/04/2018, 10/05/2018, 10/06/2018, 10/07/2018, 10/08/2018, 10/09/2018, 10/10/2018, 10/11/2018 e 10/12/2018, no valor de R$ 22.379,25 (vinte e dois mil, trezentos e setenta e nove reais e vinte e cinco centavos).

Assim, pugnou pela procedência dos pedidos iniciais com a condenação da parte requerida ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas, honorários advocatícios de 20%, acrescido de correção monetária, multa de 2% e juros de mora de 1%.

Na contestação, a requerida alegou tão somente que não é parte legítima para responder a demanda, vez que apesar de ter adquirido o imóvel, não foi realizada a transferência para seu nome. Requereu a suspensão do feito até o julgamento da ação de consignação em pagamento n. 1002719-65.2019.8.11.0041, que move em desfavor da Construtora São José, ou o acolhimento da preliminar e determinada a substituição pela empresa Imobiliária e Construtora São José e que a parte autora seja condenada ao pagamento das verbas de sucumbência.

Ao proferir sentença, a i. magistrada
Dra. Sinii S. B. Saboia Ribeiro
julgou parcialmente procedente a ação, excluindo a cobrança com vencimento em 10/02/2018, uma vez que a requerida ingressou na posse do imóvel em 08/03/2018.

Contra referida sentença, a parte autora recorreu.

Pois bem.

A controvérsia diz respeito em saber se é da requerida/apelada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio anterior a entrega das chaves.

Cediço que o proprietário do imóvel é obrigado a arcar com o pagamento das taxas condominiais, por se tratar de obrigação
propter rem,
decorrente do direito real que possui o titular.

Além disso, o Código Civil, nos artigos 1.334 e seguintes, estabelece que as convenções de condomínio devem observar os ditames legais, sendo dever do condômino, entre outros, contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.

No entanto, somente a existência de relação jurídica material com o bem, a qual se inicia mediante a imissão na posse, com a entrega das chaves, permite que o comprador exerça domínio direto sobre o imóvel, gerando sua obrigação no pagamento do condomínio, e não com a expedição do habite-se, porque muitas vezes não significa que com este o adquirente da unidade habitacional foi emitido na posse.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR DO IMÓVEL. LIMITAÇÃO AO PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. (...) 1. Segundo precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte Estadual, após efetivada a disponibilidade da posse, isto é, do uso e do gozo da coisa, nasce a responsabilidade do promitente comprador de unidade autônoma com as obrigações atinentes aos encargos condominiais. 2. A alegação recursal do réu, na linha de que somente tomou posse do imóvel após a efetiva tradição do bem, além de não ser crível, visto que o empreendimento fora concluído em dezembro de 2006, não encontra qualquer amparo documental. (...) 5. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA.
(TJ/GO, Apelação (CPC) 0445278-62.2009.8.09.0051, Rel. ELIZABETH MARIA DA SILVA, 4a Câmara Cível, julgado em 09/03/2018, DJe de 09/03/2018)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS/LUCROS CESSANTES. ERRO MATERIAL CONSTANTE NO DISPOSITIVO DO ACÓRDÃO. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO QUANTO A COBRANÇA DA TAXA DE CONDOMÍNIO. 1. (...) 2. Despesas de condomínio é obrigação de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente, que se dá com a efetiva entrega das chaves. 3. ACLARATÓRIOS CONHECIDOS E ACOLHIDOS.
(TJ/GO, APELAÇÃO CÍVEL 286700-48.2010.8.09.0024, Rel. DES. GERSON SANTANA CINTRA, 3a CÂMARA CÍVEL, julgado em 17/11/2016, DJe 2155 de 24/11/2016)

Portanto, o pagamento das cotas condominiais do empreendimento por parte do promitente comprador somente pode ser admitido após a efetiva entrega das chaves, ou seja, a partir da sua imissão na posse do bem.

Ressalta-se que as verbais condominiais e despesas decorrentes do imóvel ficam a cargo da Construtora até a entrega das chaves, consoante entendimento do STJ, no Recurso Especial no1.345.331/RS:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido
. (STJ, REsp no 1.345.331 - RS (2012/0199276-4) RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, Transitado em Julgado em 30/09/2015).

No presente caso, verifica-se o contrato de compra e venda do imóvel foi firmado em 25 de setembro de 2012 entre a apelada e a Imobiliária e Construtora São José, conforme ID 158283633, sendo que
o
Termo de Recebimento do Imóvel pela apelada, com o recebimento das chaves, se deu em 08/03/2018 (ID 158283633).

Assim sendo, a responsabilidade pelos encargos referentes às taxas de condomínio somente se efetivam com a posse da adquirente, ou seja, com a efetiva entrega das chaves (ID 158283633), não havendo nos autos qualquer documento que demonstre a entrega das chaves a compradora do imóvel no período da cobrança das taxas condominiais, de forma que procedeu corretamente a magistrada ao excluir da condenação o mês de fevereiro/2018.

Ante o exposto,
nego

provimento
ao recurso.

Deixa-se de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, uma vez que o desprovimento do recurso interposto pelo vencedor para ampliar a condenação não implica honorários de sucumbência recursal para a parte contrária (STJ, EDcl. no AgInt. no AREsp. 1.040.024/GO).

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/03/2023