Tribunal: TJMT
Processo: 1004887-74.2018.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-08
Data de publicação: 2023-02-15

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONSTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – REQUERIDA QUE ADIMPLIU SUBSTANCIALMENTE O CONTRATO – MANUTENÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.
Não é legítima a rescisão unilateral do contrato, em razão do adimplemento substancial do pacto.
No caso concreto, vislumbra-se que a requerida apenas descumpriu parte mínima do contrato em razão da revogação da procuração outorgada pelo autor que impediu a renegociação de parte da dívida perante a construtora, não havendo se falar em rescisão contratual e indenização a qualquer título, de modo que a manutenção da sentença se impõe.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004887-74.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO

ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GONCALO DELFINO DE ARAUJO JUNIOR - CPF: 045.998.551-54 (APELANTE), JESSIKA ORACIO SILVA - CPF: 026.283.081-77 (ADVOGADO), IZABEL CRISTINA MARQUES NOGUEIRA - CPF: 722.104.511-91 (APELADO), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONSTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL –
REQUERIDA QUE ADIMPLIU SUBSTANCIALMENTE O CONTRATO – MANUTENÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Não é legítima a rescisão unilateral do contrato, em razão do adimplemento substancial do pacto.

No caso concreto, vislumbra-se que a requerida apenas descumpriu parte mínima do contrato em razão da revogação da procuração outorgada pelo autor que impediu a renegociação de parte da dívida perante a construtora, não havendo se falar em rescisão contratual e indenização a qualquer título, de modo que a manutenção da sentença se impõe.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1004887-74.2018.8.11.0041

APELANTE:

GONCALO DELFINO DE ARAUJO JUNIOR

APELADA:

IZABEL CRISTINA MARQUES NOGUEIRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
GONCALO DELFINO DE ARAUJO JUNIOR
, contra sentença proferida pelo Juízo da
7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
,
Dr. Yale Sabo Mendes
, lançada nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Materiais e Danos Morais no 1004887-74.2018.8.11.0041
, ajuizada contra
IZABEL CRISTINA MARQUES NOGUEIRA
, que julgou improcedentes

os pedidos constantes na inicial e condenou a
parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, §2o do NCPC,
suspensa a exigibilidade por ser beneficiário da justiça gratuita
,
nos termos do artigo 98, §3o do NCPC.

Em suas razões recursais, o apelante aduz que o “
descumprimento se deu por ausência de pagamento, conforme a 2a cláusula. Considerando o descumprimento contratual pela apelada o apelante revogou os poderes da procuração cedida a apelada”
(sic).

Assevera que “
conforme consta no contrato assinado, a apelada ficou responsável em gerir as dívidas do imóvel, visto que era adquirente do bem. Desta forma, foi necessário que o apelado fornecesse uma procuração cedendo os respectivos direitos para que a apelada iniciasse as tratativas junto ao Banco que financiou o imóvel, a Construtora e por fim o Condomínio onde é localizado o bem
” (sic).

Acrescenta que “
a data da procuração foi em 10/05/2017 (um dia após a assinatura do contrato). Em seguida, o Apelado acreditando que a Apelada honraria com as condições contratuais seguiu suas obrigações da vida. Contudo, a apelada não mais pagou a taxa de condomínio do imóvel, localizado na Avenida Dante Martins de Oliveira, S/N, Bairro Carumbé, Pavimento de no 402, Bloco 29, Residencial Chapada do Mirante”
(sic).

Sustenta, ainda, que a parte demandada ficou inadimplente com as taxas de condomínio antes mesmo da revogação da procuração, dando causa a rescisão contratual.

Aduz estar mais que comprovado que a apelada sempre permaneceu inadimplente, logo, tornando-se incontroverso a rescisão unilateral, pugnando pela reforma da sentença, requerendo, desta forma, a dissolução do contrato de compromisso de venda e compra e extinguindo-se a relação contratual entre as partes, bem como o pagamento de multa contratual e danos morais, com a consequente inversão do ônus sucumbencial, e condenação da apelada ao pagamento de honorários advocatícios recursal.

As contrarrazões foram ofertadas, postulando pelo desprovimento do recurso (Id. 130003785)

O autor é isento do pagamento de preparo, em razão de ser beneficiário da gratuidade da justiça, consoante certidão acostada no Id. 130605181.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
GONCALO DELFINO DE ARAUJO JUNIOR
ajuizou a presente
ação de rescisão contratual c/c danos materiais e danos morais
em face de
IZABEL CRISTINA MARQUES NOGUEIRA
, alegando, em suma, que entabulou com a parte requerida, em 09/05/2017, contrato de compra e venda do imóvel
localizado na Avenida Dante Martins de Oliveira, S/N, Bairro Carumbé, Pavimento de no 402, Bloco 29, Residencial Chapada do Mirante, possuindo como credores: o autor, a MRV e o Banco Caixa Econômica.

Assevera que o descumprimento se deu por ausência de pagamento, conforme a 2a cláusula pactuada, onde fora estabelecido que deveria ser pago na data da assinatura do contrato o valor de R$12.000,00 (doze mil reais) para o autor, e ainda, que após o pagamento da entrada, deveria ser negociado juntamente com a construtora o valor de R$36.613,66 (trinta e seis mil, seiscentos e treze reais e sessenta e seis centavos), além de arcar com o valor de R
$105.620,33 (cento e cinco mil, seiscentos e vinte reais e trinta e três centavos)
, financiado em 360 parcelas de R$664,84 (seiscentos e sessenta e quatro reais e oitenta e quatro centavos), de acordo com o Contrato no.
8.7877.0043590
,

Hipotecado em favor da

CAIXA ECONOMICA FEDERAL
.

Por sua vez, a parte requerida aduziu que o valor de entrada, de R$12.000,00 (doze mil reais), foi pago diretamente ao corretor em espécie no Cartório quando da assinatura do contrato e na presença do requerente, sendo que aquele repassou no mesmo dia ao autor descontando a sua corretagem, e ainda, que efetuou os pagamentos da taxa de condomínio, dos débitos com a construtora, além de manter o pagamento em dia do financiamento perante a Caixa Econômica Federal, sendo o total já pago aproximado de R$20.815,66 (vinte mil, oitocentos e quinze reais e sessenta e seis centavos).

Após regular processamento do feito, o juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos constantes na inicial, ao argumento de que
os elementos trazidos aos autos demonstram adimplemento contratual por parte da requerida, de modo que
tem-se por indevido sua rescisão unilateral, cujos termos são agora rebatidos por meio do presente apelo, em que o autor reforça as teses iniciais, vindicando, assim, pela procedência dos pedidos inaugurais
.

Pois bem. Constata-se do Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel que as partes convencionaram o pagamento da seguinte forma:

“
cláusula 2a.

do valor do bem e da FORMA DE PAGAMENTO:

“Por este instrumento e na melhor forma de direito,
OS PROMITENTES VENDEDORES
, prometem venderem e o
PROMITENTE COMPRADOR
, adquirir o imóvel que trata a cláusula 1a.

a)
R$ 12.000,00 (doze mil reais)
na assinatura deste.

b)
R$ 36.612,66 (trinta e seis mil seiscentos e treze reais e sessenta e seis centavos)
que será de responsabilidade de
COMPRADOR
, dívida esta junto à construtora MRV, a ser negociado pagamento junto a mesma.

PARÁGRAFO PRIMEIRO
:
R$ 105.620,33 (cento e cinco mil seiscentos e vinte reais e trinta e três centavos)
, financiador em 360 parcelas, de acordo com o contrato no
8.7877.0043590
, Hipotecado em favor da
CAIXA ECONOMICA FEDERAL
,
em 360
mensais de R$ 664,84 (seiscentos e sessenta e quatro reais e oitenta e quatro centavos)”
(sic).

De uma leitura da sentença recorrida, extrai-se que o magistrado entendeu por indevida a rescisão contratual pretendida, porquanto houve o adimplemento substancial do contrato, ao menos no ponto que reflete diretamente as partes envolvidas na negociata.

Com relação ao valor da entrada a ser pago no importe de
R$12.000,00 (doze mil reais),
restou convencionado entre as partes contratantes que o valor da entrada seria pago no ato da assinatura do contrato, sendo que a requerida/apelada alega que passou o valor diretamente ao corretor de imóveis, fato que não foi negado por ele em audiência de instrução, e ainda houve a juntada de declaração de recebimento do valor pelo corretor, consoante documento carreado no Id. 130003727.

Ademais,
a compradora recorrida assumiu a dívida do contrato do financiamento, no valor remanescente a ser quitado de R$105.620,33 (cento e cinco mil, seiscentos e vinte reais e trinta e três centavos) a ser pago parcelado perante a CEF, que vem sendo adimplido mensalmente pela mesma,
consoante documentos carreados nos Ids. 130003739, 13003740 e 130003741, o que também é corroborado com o extrato de pagamento anexo ao Id. 130003775, donde se extrai que a mesma já quitou 49 prestações do financiamento.

No que concerne ao pagamento de pendência financeira junto à construtora MRV, constato que embora a responsabilidade pela negociação por força do contrato passou a ser de responsabilidade da requerida, não houve fixação de prazo para a quitação, e como bem pontuado pelo magistrado
a quo
,

verifica-se que a demandada tentou negociar a dívida em aberto, porém, em razão da revogação pelo autor da procuração que lhe conferia poderes para tanto, não foi possível a renegociação, conforme documento de Id. 1300003727, de modo que coaduno com o entendimento esposado pelo juízo de origem de que diante do adimplemento substancial do contrato, não há se falar em rescisão contratual e nem mesmo em indenização por danos extrapatrimoniais.

A propósito, trago à lume julgados deste Sodalício,
in verbis
:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE VALORES DIVERSOS – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – APLICAÇÃO DA TEORIA SUBSTANCIAL DO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA
– HONORÁRIOS RECURSAIS – MAJORAÇAO - § 11, ART. 85 DO CPC. Recurso conhecido e desprovido.

(1)-No conceito do entendimento doutrinário, a teoria do adimplemento substancial do contrato, oriundo do direito germânico, visa impedir, ante a função social que todo contrato contém, o uso de desequilibrado direito de resolução por parte do credor, pretendendo o desfazimento desnecessário em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa fé prescrita no art. 422 do CC.

(2)- Neste viés, já estando pago quantia elevada em relação ao contrato, (mais de 90%), existindo ainda nos autos elementos de convicção de que o credor não honrou com a boa fé objetiva, com abuso de direito e tentativa de enriquecimento sem causa, embora existindo no contrato cláusula resolutória expressa, esta cede lugar ante a aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato já que não se divisou má fé do devedor em descumprir a insignificante parcela ainda em aberto em relação ao contrato formalizado entre as partes.

(3)-Em tal situação, não se retira do credor em relação ao credito que tem a receber mas, para o caso, a ação deve ser de cobrança em relação ao minguado valor ainda devido, não sendo caso de resolução contratual. Correta a sentença que assim produziu o direito, esta se apresenta de todo irreprochável. (4)-Conhecido e desprovido o recurso, os honorários advocatícios arbitrados em primeiro grau de jurisdição devem ser majorados, os alcunhados recursais, na visão do § 11, do art. 85, do CPC vigente.”
(TJ-MT 00015562920148110078 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 10/02/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2021)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL EM RELAÇÃO AO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - MANUTENÇÃO DO CONTRATO
- NECESSIDADE DE ADJUDICAR O IMÓVEL EM FAVOR DO APELANTE QUE LOGROU ÊXITO NOS EMBARGOS DE TERCEIRO - PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO - SEGUNDO RECURSO PROVIDO.

Na hipótese, foi demonstrado que os credores receberam a maior parte do pagamento referente à área em litígio, de modo que caracterizado está o adimplemento substancial do contrato, o qual tem por finalidade vedar o uso desequilibrado do direito de resolução por parte dos credores, bem como o desfazimento desnecessário, primando pela preservação da avença, à luz dos princípios da boa-fé e da função social do contrato
. Por consequência, deve-se determinar a adjudicação da área, em favor do Apelante, reconhecido como terceiro de boa-fé, o que se mostra imprescindível para a efetiva prestação jurisdicional.”
(TJ-MT - APL: 00005623420068110093 MT, Relator: CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 02/03/2016, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 07/03/2016)

Logo, entendo que não merece reparo a sentença vergastada.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/02/2023