Tribunal: TJMT
Processo: 1003490-97.2018.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-18
Data de publicação: 2023-04-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO (CONDOMÍNIO URBANÍSTICO VERANA VÁRZEA GRANDE I) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – MITIGAÇÃO DO “PACTA SUNT SERVANDA” – EXISTÊNCIAS DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EXORBITANTES (RETENÇÃO EM PERCENTUAL ACIMA DO PERMITIDO, PRETENSÃO DE ABATIMENTO DE VALOR A SER DEVOLVIDO A TÍTULO DE TAXAS DE CONSUMO, TRIBUTOS E TAXAS DE RETENÇÃO) – INVIABILIDADE - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 30% DO VALOR PAGO PELA CONSUMIDORA – PLAUSIBILIDADE DO PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA (20%) – POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE PERCENTUAL ENTRE 10% e 25% - PRECEDENTES DO STJ - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”) - DESCABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.
Não merece guarida a alegação de impossibilidade de intervenção estatal, em homenagem ao princípio do “pacta sunt servanda”, sobretudo diante da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da constatação de ilegalidade perpetradas pelo contrato firmado (pretensão de retenção de 30% dos valores pagos pela consumidora, pretensão de abatimentos de tais valores, a título de taxas, tributos e taxas de retenção, todas incompatíveis, pois não houve a transferência do imóvel para a consumidora)
“(...) 3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.
“(...) 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nos 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 2018699 / RJ AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2021/0348665-5 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 09/11/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 16/11/2022)”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003490-97.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[CURB URBANISMO LTDA - CNPJ: 07.495.163/0001-31 (APELANTE), EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - CPF: 010.027.584-24 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), MARIA BESSA DA FONSECA - CPF: 638.086.928-04 (APELADO), RODOLPHO AUGUSTO SOUZA DE VASCONCELLOS DIAS - CPF: 841.490.511-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA –

COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO (CONDOMÍNIO URBANÍSTICO VERANA VÁRZEA GRANDE I) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – MITIGAÇÃO DO “PACTA SUNT SERVANDA” – EXISTÊNCIAS DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EXORBITANTES (RETENÇÃO EM PERCENTUAL ACIMA DO PERMITIDO, PRETENSÃO DE ABATIMENTO DE VALOR A SER DEVOLVIDO A TÍTULO DE TAXAS DE CONSUMO, TRIBUTOS E TAXAS DE RETENÇÃO) – INVIABILIDADE - PRETENSÃO DE

RETENÇÃO DE 30% DO VALOR PAGO PELA CONSUMIDORA – PLAUSIBILIDADE DO PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA (20%) – POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE PERCENTUAL ENTRE 10% e 25% - PRECEDENTES DO STJ

- IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”) -

DESCABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

Não merece guarida a alegação de impossibilidade de intervenção estatal, em homenagem ao princípio do “pacta sunt servanda”, sobretudo diante da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da constatação de ilegalidade perpetradas pelo contrato firmado (pretensão de retenção de 30% dos valores pagos pela consumidora, pretensão de abatimentos de tais valores, a título de taxas, tributos e taxas de retenção, todas incompatíveis, pois não houve a transferência do imóvel para a consumidora)

“(...)
3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

“(...) 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nos 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 2018699 / RJ AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2021/0348665-5 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 09/11/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 16/11/2022)”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
CURB URBANISMO LTDA E OUTRO(S)
, em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da Segunda Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Pedido de Tutela de Urgência n. 1003490-97.2018.8.11.0002, proposta por
MARIA BESSA DA FONSECA
(Apelada),
JULGOU PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA URBANISMO LTDA.
, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:
a)

DECLARAR
rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes, que tem como objeto a Unidade Autônoma no 4 – Quadra 15 – do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”;
b)

Declarar
nulas as cláusulas 5.6, A, B, C, D e 5.6.1 do capítulo V, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado entre as partes,
c)
CONDENAR

as requeridas a restituírem à parte autora, em parcela única o valor equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos (R$22.012,29), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir a partir do trânsito em julgado da decisão (conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002) e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, conforme extrato do cliente constante no id. 20643079
. A sentença, portanto, ratificou a tutela de urgência concedida e, diante da sucumbência da parte Requerida,
CONDENOU-A
ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios ao advogado da parte contrária, que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Em síntese, após os Apelantes alegam que “(...) firmaram “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra” (“Contrato”), objetivando a venda e compra do lote 04, da quadra 15, do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, pelo valor de R$ 114.169,43 (cento e quatorze mil, cento e sessenta e nove reais e quarenta e três centavos), sendo que, em 25/05/2017, requereu a rescisão do contrato e o ressarcimento dos valores pagos, no montante de R$22.012,29 9 (vinte e dois mil, doze reais e vinte e nove centavos); que “(...) a Apelada alega que as Apelantes informaram que devolveriam apenas 15.408,64 (quinze mil, quatrocentos e oito reais e cinquenta e sessenta e quatro centavos), 30% dos valores pagos, e requereu (i) a rescisão do contrato; (ii) devolução imediata dos valores pagos; (iii) retirada do nome da Apelada dos cadastros de proteção ao crédito”; que “(...) As Apelantes ofereceram contestação, aduzindo que (i) a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos é legítima, já que a causa de pedir fática se refere à desistência imotivada da Apelante, tendo nas Apelantes custos oriundos do Contrato que devem ser suportados pela Apelada; (ii) os juros moratórios devem incidir somente do trânsito em julgado; (iii) inexistência de dano moral; (iv) subsidiariamente, fixação do quantum em consonância com a razoabilidade. 6. Inobstante as ponderações das Apelantes, foi proferida r. sentença, a qual julgou procedente a demanda, (i) declarando a rescisão do contrato entabulado entre as partes; (ii) declarando a nulidade das cláusulas 5.6, A, B, C, D e 5.6.1 do capítulo V, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda; (iii) condenando as Apelantes a restituírem à Apelada 80% (oitenta por cento dos valores pagos) com incidência de juros de mora de 1% a.a. a partir da citação e correção monetária pelo INPC do desembolso de cada parcela. 7. Opostos embargos de declaração pelas Apelantes, o M.M. Juízo a quo acolheu em parte o pleito, determinando a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) a.a. a partir do trânsito em julgado, nos termos da decisão emanada do E. STJ no Tema 1002”.

Defendem a reforma da sentença, em razão do “pacta sun servanda”, obrigatoriedade de cumprimento do contrato pelas partes, atrelado ao princípio da probidade e da boa-fé, mencionado acerca da validade das disposições contratuais.

Destaca que “(...) no ato de celebração do Contrato, as partes tiveram inequívoca ciência dos termos contratuais, inclusive no que diz respeito aos valores do lote, das parcelas mensais a serem pagas e dos termos e condições relativos à eventual rescisão contratual, tendo anuído expressamente, valendo-se da sua autonomia privada”.

Esclarece que “(...) autonomia privada é compreendida como "direito indeclinável da parte de auto regulamentar os seus interesses, decorrente da dignidade humana, mas que encontra limitações em normas de ordem pública, particularmente nos princípios sociais contratuais."

Sustentam a impossibilidade de relativização do “pacta sunt servanda” ao caso, sendo vedada a intervenção estatal para tanto, eis que não há onerosidade excessiva, lesão ou qualquer outra discrepância entre as obrigações livremente assumidas entre as partes.

Diz a rescisão decorreu por desistência imotivada do comprador, caracterizando a culpa do comprador; e, diante disso, é necessária a retenção de 30% dos valores pagos sobre o montante a ser restituído, não se justificando a manutenção da sentença que determinou a devolução de 80% dos valores pagos.

Requer o provimento do recurso para: “(i) julgar integralmente improcedente a demanda, diante da ausência de culpa das Apelantes quanto à resilição imotivada da Apelada, mantendo-se incólumes as cláusulas 5.6, A, B, C, D e 5.6.1 do capítulo V, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda. (ii) Subsidiariamente, caso se entenda pela possibilidade de rescisão contratual, o que se admite ad argumentandum tantum, requer seja dado PARCIAL PROVIMENTO ao presente recurso, a fim de: a) Autorizar a retenção pelas Apelantes de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pela Apelada, a título de compensação dos gastos de propaganda e administração do imóvel, nos termos da uníssona jurisprudência”.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso. Pede, ainda, “(...) a condenação dos Apelantes no pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais recursais, nos termos do artigo 85, § 1o, do Código de Processo Civil, pois o Recurso de Apelação é claramente procrastinatório na medida em que a decisão atacada está devidamente fundamentada e calcada em dispositivos imperativos da legislação vigente”.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste recurso consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Pedido de Tutela de Urgência n. 1003490-97.2018.8.11.0002, proposta por
MARIA BESSA DA FONSECA
(Apelada),
JULGOU PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA URBANISMO LTDA., extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:
a)

DECLARAR
rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes, que tem como objeto a Unidade Autônoma no 4 – Quadra 15 – do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”;
b)

Declarar
nulas as cláusulas 5.6, A, B, C, D e 5.6.1 do capítulo V, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado entre as partes,
c)
CONDENAR

as requeridas a restituírem à parte autora, em parcela única o valor equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos (R$22.012,29), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir a partir do trânsito em julgado da decisão (conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002) e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, conforme extrato do cliente constante no id. 20643079
. A sentença, portanto, ratificou a tutela de urgência concedida e, diante da sucumbência da parte Requerida,
CONDENOU-A
ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios ao advogado da parte contrária, que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Primeiramente,
defiro
o pedido para que “(...) as futuras intimações sejam publicadas exclusivamente em nome do advogado EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES, inscrito na OAB/SP sob o no 275.372, sob pena de nulidade, em razão de sua plausibilidade.

Os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

- alegação de impossibilidade de relativização do “pacta sunt servanda”, eis que as partes são obrigadas a cumprirem o contrato livremente firmado, tendo em vista a ausência de ilegalidade/onerosidades excessivas impostas;

- impossibilidade de intervenção estatal, diante da autonomia da vontade das partes que firmaram o instrumento contratual.

- Alegação no sentido de que a rescisão decorreu por desistência imotivada do comprador, caracterizando a culpa do comprador; e, diante disso, é necessária a retenção de 30% dos valores pagos sobre o montante a ser restituído, não se justificando a manutenção da sentença que determinou a devolução de 80% dos valores pagos.

De início, é pertinente destacar que ao caso incide o Código de Defesa do Consumidor, norma pela qual, em tese e sempre que possível legalmente, deve-se interpretar as cláusulas contratuais firmadas a favor do consumidor.

Dentro desse contexto, considera-se perfeitamente possível a intervenção do judiciário, mitigando-se o “pacta sunt servanda”, quando se verifica desvantagem excessiva em desfavor do consumidor, parte hipossuficiente na demanda.

No caso, considero ilegal a Cláusula Contratual que estabelece a restituição de 70% do valor pago, sem computar taxas de juros de mora eventualmente cobrados, devendo ser descontados tributos e taxas calculados sobre o valor do imóvel.

É que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válida a retenção entre 10% e 25% do valor pago, em razão de rescisão por culpa da compradora.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nos 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 2018699 / RJ AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2021/0348665-5 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 09/11/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 16/11/2022)”.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INÉPCIA. PETIÇÃO INICIAL. SÚMULA No 7/STJ. VALOR DA CAUSA. PARTE CONTROVERTIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. COBRANÇA. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REVISÃO. SÚMULA No 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede seu conhecimento, a teor da Súmula no 282/STF. 4. Na hipótese, a Corte local entendeu que os fatos foram narrados com clareza e que o pedido é determinado, esbarrando o acolhimento da tese de inépcia da petição inicial na censura da Súmula no 7/STJ. 5. De acordo com o disposto no artigo 292, II, do CPC/2015, o valor da causa nas ações que tenham por objeto a rescisão de ato jurídico deve corresponder à parte controvertida. 6. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. 7. Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. 8. Não é devida a taxa de ocupação se o imóvel nem sequer foi entregue. Precedentes. 9. A revisão do quantitativo em que as partes foram vencedoras ou vencidas na demanda, assim como a existência de sucumbência mínima ou recíproca, com a fixação dos respectivos valores, encontra óbice na Súmula no 7/STJ. 10. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1884664 / SP AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2021/0125066-2 Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 25/04/2022 Data da Publicação/Fonte DJe 05/05/2022)”

Desse modo, não merece reparo a sentença no que tange à fixação de 20% dos valores pagos, que deverão ser restituídos à compradora/autora.

Também se mostra ilegal a pretensão contratual de abatimento de valores em razão de previsão no instrumento sob a rubrica de “taxas de consumo, tributos e taxas de retenção”, simplesmente porque não houve a transferência do bem à compradora, diante da sua desistência.

No tocante à retenção de valores a título de IPTU, também me posiciono pela manutenção da sentença, pois, com a rescisão do contrato, o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”, para o caso de não haver débitos anteriores à rescisão.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade. (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Conclui-se, assim, que não deve ser reformada a sentença, qual, em parte, transcrevo:

“(...)
o caso está sujeito às regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. A parte autora é hipossuficiente na relação, devendo ter facilitada a defesa dos seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova (art. 6°, VIII, do Código de Defesa do Consumidor).

É incontroverso a existência de negócio jurídico entre as partes que firmaram “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” para a aquisição de lote urbano no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande” (id. 12981650 e 12981653).

A parte autora almeja a rescisão contratual e anulação de cláusulas contratuais tidas como abusivas, requerendo seja determinada a restituição da quantia paga de uma só vez e sem a retenção de 30%.

Já a requerida alega que as cláusulas são validas e a retenção do percentual é correta, pois prevista contratualmente.

No caso, é incontroverso que a rescisão contratual por vontade da requerente. Por consequência, deve ocorrer o restabelecimento do status quo ante, de modo que a parte autora faz jus à restituição dos valores pagos resguardado o direito da ré em ser ressarcida pelos custos operacionais.

Dito isso, cumpre analisar quanto a validade/legalidade das cláusulas do contrato impugnadas pela parte autora, quais sejam a cláusula do capítulo V – da mora e do inadimplemento, item 5.6, A, B, C, D e 5.6.1.

Em resumo, citadas as cláusulas estabelecem que em caso de retomada do imóvel pelo inadimplemento do adquirente, será restituído de apenas 70% (setenta por cento) do valor pago, sem computar taxas juros de mora eventualmente cobrados, devendo ser descontado tributos e taxas e 0,5 (zero virgula cinco por cento) ao mês calculado sobre o valor do imóvel. Ainda, a cláusula 5.6.1, estabelece que a restituição se dará em tantas parcelas quantas tiverem sido pagas à vendedora.

Cumpre anotar que, a relação jurídica ora em apreço foi firmada anteriormente à edição da Lei no 13.786/18, a qual acrescentou os artigos 35-A, 43-A e 67-A à Lei no 4.491/64, normatizando, assim, a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, suprindo lacuna do direito positivo, a qual já há tempos era reconhecida pela jurisprudência.

Nessa toada, o contrato firmado deve ser analisado à luz do entendimento jurisprudência majoritária.

Desta forma, apesar do contrato estabelecer a possibilidade de a vendedora reter 30% do valor pago pela compradora, a jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válido tão somente o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

Confira:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2.
A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos
. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019) – destaquei.

Ademais, segundo o previsto na Súmula 543 do STJ a devolução deverá ocorrer em parcela única, note:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Logo, deve ser reconhecida a nulidade das clausula acima citadas, pois consideradas abusivas pela jurisprudência dominante.

Na hipótese
sub judice
, em se tratando de lote não edificado e nunca ocupado, e considerando a culpa da parte autora pela rescisão do contrato, entendo suficiente para indenizar os prejuízos da vendedora a dedução de 20% dos valores pagos pelo comprador.

O valor desembolsado com o pagamento de prestações por parte do requerente, deve ser realizado em uma única parcela, sendo permitida a dedução da cláusula penal, observado o percentual de retenção ora fixado (20%).

Tais valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso dos valores, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação

Outrossim, não merece prosperar o pedido formulado pela parte ré para que seja abatido do valor a ser devolvido as taxas de consumo, tributos e taxas de retenção, pois tais responsabilidades somente são transferidas ao adquirente quando o imóvel lhe é entregue, o que não ocorreu.

Destarte, embora a cláusula 6.1 do contrato estabeleça a imediata transmissão a posse do imóvel aos compradores é certo que o imóvel não foi entregue à parte autora, já que não foram concluídas todas as obras de infraestrutura do condomínio o que impedia o usufruto do bem pela adquirente.

Neste sentido, colaciono o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)

(...)”.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo, mantendo inalterada a sentença combatida.

Não acolho o pedido de aplicação de multa por utilização de recurso meramente protelatório, eis que se trata de instrumento recursal viável aos interesses da parte Apelante, ressaltando-se que, apesar das teses nele lançadas não serem acolhidas, são dignas de respeito.

Majoro a verba honorária advocatícia para 20% do valor atualizado da condenação, à luz do artigo 85, § 11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/04/2023