Tribunal: TJMT
Processo: 1000006-96.2017.8.11.0006
Órgão julgador: EDSON DIAS REIS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2023-07-25
Data de publicação: 2023-08-07

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO COM MUNICÍPIO - TÉRMINO DO CONTRATO - PRORROGAÇÃO TÁCITA DA AVENÇA - ART. 56 DA LEI No 8.245/91 - RESPONSABILIDADE POR ALUGUEIS E ENCARGOS ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - ALUGUÉIS DEVIDOS - PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
1. “Uma vez incontroversa a celebração do contrato de locação e findo o prazo inicial do ajuste, a falta de comprovação da devolução do imóvel (livre, desembaraçado e nas condições em que recebeu) por parte da municipalidade locatária importa prorrogação tácita da avença, nos termos do art. 56 da Lei no 8.245/91, sendo devido o pagamento de aluguéis até a efetiva entrega das chaves, sob pena de se configurar o enriquecimento sem causa da Administração.” (RN no 1.0000.19.129870-2/001, 19a CCív/TJMG, rel. Des. Bitencourt Marcondes, DJe 31/1/2020).
2. Apelo provido, sentença reformada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1000006-96.2017.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
DES(A). EDSON DIAS REIS

Turma Julgadora:

[DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GRACIEMA RIBEIRO DE CARAVELLAS, DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO]

Parte(s):

[MARIA JOSE STAEL DE SOUZA ARAUJO - CPF: 354.415.427-72 (APELANTE), JAIME SANTANA ORRO SILVA - CPF: 072.390.368-98 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE CACERES - CNPJ: 03.214.145/0001-83 (APELADO), MUNICIPIO DE CACERES - CNPJ: 03.214.145/0001-83 (REPRESENTANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), RENATA LAUDELINA DE PAULA - CPF: 317.958.518-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO
, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO COM MUNICÍPIO - TÉRMINO DO CONTRATO - PRORROGAÇÃO TÁCITA DA AVENÇA - ART. 56 DA LEI No 8.245/91 - RESPONSABILIDADE POR ALUGUEIS E ENCARGOS ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - ALUGUÉIS DEVIDOS - PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1. “Uma vez incontroversa a celebração do contrato de locação e findo o prazo inicial do ajuste, a falta de comprovação da devolução do imóvel (livre, desembaraçado e nas condições em que recebeu) por parte da municipalidade locatária importa prorrogação tácita da avença, nos termos do art. 56 da Lei no 8.245/91, sendo devido o pagamento de aluguéis até a efetiva entrega das chaves, sob pena de se configurar o enriquecimento sem causa da Administração.” (RN no 1.0000.19.129870-2/001, 19a CCív/TJMG, rel. Des. Bitencourt Marcondes, DJe 31/1/2020).

2. Apelo provido, sentença reformada.

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

MARIA JOSE STAEL DE SOUZA ARAUJO

APELADO(S):

MUNICÍPIO DE CÁCERES

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. EDSON DIAS REIS

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MARIA JOSE STAEL DE SOUZA ARAUJO

em face de sentença proferida pelo Juízo da 4 a Vara Cível

- Fazenda Pública - da Comarca de Cáceres, MM. Henriqueta Fernanda C.A.F.Lima, que nos autos da Ação ordinária de cobrança no 1000006-96.2017.8.11.0006 julgou improcedentes os pedidos iniciais, visto que vedada a cobranças de aluguéis extracontratuais por ausência de previsão legal ou contratual expressa ou verbalmente ajustada, tais como os débitos referentes ao fornecimento de água, eis que devidamente quitados pelo ente municipal.

Em suas razões recursais a apelante alega ocorreu a prorrogação tácita do contrato de locação do imóvel, já que incontroverso que a entrega das chaves se deu apenas em novembro/2015, quando o término do contrato ocorrera em abril/2013.

Com isso, pugna pela reforma da r. sentença, acolhendo os pedidos da inicial.

Em suas contrarrazões - id. 131748697 -, o apelado requereu a manutenção da decisão prolatada.

A d. Procuradoria de Justiça, por não vislumbrar interesse público no feito, absteve de se manifestar sobre o mérito da causa

- id. 132386174.

É o relatório.

Edson Dias Reis

Juiz de Direito Convocado

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMO. SR. DR. EDSON DIAS REIS

Egrégia Câmara:

Como se extrai do relatório, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MARIA JOSE STAEL DE SOUZA ARAUJO

em face de sentença proferida pelo Juízo da 4 a Vara Cível

- Fazenda Pública - da Comarca de Cáceres, MM. Henriqueta Fernanda C.A.F.Lima, que nos autos da Ação ordinária de cobrança no 1000006-96.2017.8.11.0006 julgou improcedentes os pedidos iniciais, visto que vedada a cobranças de aluguéis extracontratuais por ausência de previsão legal ou contratual expressa ou verbalmente ajustada, tais como os débitos referentes ao fornecimento de água, eis que devidamente quitados pelo ente municipal.

De início, ressalto que se encontram presentes os requisitos extrínsecos, quais sejam, tempestividade, regularidade formal e preparo, bem como os intrínsecos, entre eles, cabimento, legitimidade, interesse recursal e ausência de fato extintivo ou impeditivo de recorrer, que autorizam reconhecer a admissibilidade e a apreciação da pretensão recursal.

O juízo
a quo
julgou improcedente a pretensão inicial sob o seguinte fundamento:

“(...)Em análise ao Contrato Administrativo, não vislumbro cláusula expressa de prorrogação automática do contrato, sendo que a Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) só permite tal prorrogação acaso escrita ou verbalmente ajustada tal cláusula. Neste sentido:

“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (...)”

Urge ressaltar que a Lei do Inquilinato é plenamente aplicável no vertente caso, por mais que figure no polo passivo o ente municipal, em razão de que a própria lei não exclui expressamente a aplicação dela neste tipo de relação, e a jurisprudência pátria tem se posicionado favoravelmente a aplicação da lei em face do ente municipal.

Primeiramente a Lei n. 8.245/1991 apenas faz exceção aos imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios e suas autarquias e fundações públicas:

“Art. 1o A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a)as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

Ainda acerca do tema, vejamos o posicionamento jurisprudencial pátrio:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. FAZENDA PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO - LEI 8.245/91 NOS TERMOS DO ART. 62, §3o, I, DA LEI No 8.666/93. INADIMPLEMENTO. COMPROVAÇÃO. PAGAMENTO DEVIDO. HONORÁRIOS. CAUSA DE BAIXA COMPLEXIDADE. 1. Aplica-se o disposto nos arts. 55 e 58 a 61 desta Lei e demais normas gerais, no que couber aos contratos de seguro, de financiamento, de locação em que o Poder Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado. Como no caso não há nenhuma normativa na Lei 8.666/93 sobre a ação de despejo por falta de pagamento, aplica-se na íntegra a Lei 8.245/91 no que tange ao tema em comento, até porque, no caso, não há choque entre as legislações citadas, devendo-se obediência, tão somente as normas do art. 62, § 3o, I, bem como artigos n. 55 e 58 a 61, da Lei 8.666/93. 2. Em não havendo o pagamento dos alugueres ou atraso é possível a decretação do despejo. Em não tendo o ente público cumprido com sua obrigação de pagar os alugueres em dia, bem como não desocupado o imóvel conforme avençado contratualmente, embora notificado extrajudicialmente para tanto, verifica-se que a procedência da ação era medida que se impunha, mormente considerado o prazo de 6 meses para a desocupação, possibilitando amplo período para a Administração se organizar. 3. Em se tratando de causa de baixa complexidade, a fixação de honorários em percentual máximo se mostra descabido, sendo passível de reforma nesse ponto a r. sentença. 4. Recurso conhecido e PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-TO – APL: 00185119220188270000, RELATOR: MAYSA VENDRAMINI ROSAL, DATA DE PUBLICAÇÃO: 20/08/2018).” (grifei)

Todavia, colhe-se dos autos que os aluguéis contratuais foram devidamente quitados, isto é, do período compreendido entre março/2012 a março/2013, destaca-se a declaração inserta no Id. 1977495 e trazida pela própria requerente, em que a imobiliária dá total quitação ao Contrato Administrativo n. 018/2014 – PGM e ainda atesta que o imóvel fora entrega em perfeitas condições.

Assim, não havendo previsão contratual para prorrogação deste, tampouco, sendo amparada pela legislação vigente tal prorrogação sem previsão contratual escrita ou verbal, não há que se falar em aluguéis devidos pelo ente municipal.

Quanto à cobrança de débitos provenientes do serviço de água (Id. 19777508), tenho que estes já foram quitados pelo ente municipal, visto que o documento juntado pela autora data de 21/08/2015, enquanto que o documento trazido pela parte requerida data de 28/06/2017, que demonstra a quitação total do débito (Id. 13078156). Deste modo, também não há que se falar em cobrança de tais valores pela parte autora.

Por fim, quanto à alegação do não cumprimento da cláusula contratual no que tange a entrega do imóvel em perfeitas condições pelo locatário, tenho que consta da inicial pedido específico quanto a isso, ademais, em que pese asseverar a parte autora que teve que arcar com reformas no imóvel, não trouxe aos autos qualquer comprovante ou nota fiscal de serviço que demonstre o prejuízo sofrido, repisa-se que o documento trazido pela própria requerente ao Id. 1977495 atesta que o imóvel estava em perfeitas condições no ato da entrega, deste modo, também não há que se falar em descumprimento por parte do ente municipal.

À luz do exposto, julgo improcedentes os pedidos iniciais, visto que vedada a cobranças de aluguéis extracontratuais por ausência de previsão legal ou contratual expressa ou verbalmente ajusta, tal como aos débitos referentes ao fornecimento de água, eis que devidamente quitados pelo ente municipal. (...)”

Irr
esignado, a parte apelante se insurge quanto ao
decisum
apresentando o presente recurso.

O cerne da controvérsia recursal restringe-se a verificar se há ou não direito ao recebimento de valores provenientes de aluguéis e demais taxas de serviço e reforma pela locadora de imóvel ao ente municipal.

Extrai-se dos autos que a Requerente informou na exordial que em 28/03/2012 as partes firmaram contrato de locação do imóvel localizado na Travessa Jacobina, 139, Bairro Cavalhada, Cáceres-MT, com prazo inicial de 12 meses a contar de 01/03/2012, no valor mensal de R$ 1.936,67, para fins de funcionamento no local de unidade do Centro de Referência Especializada da Assistência Social-CRAS da Secretaria Municipal de Ação Social e que perdurou até a data de 17/11/2015 quando a chave foi devolvida pela parte requerida, conforme assinado pelo representante da requerente.

Todavia, a parte requerida deixou de efetuar o pagamento mensal do aluguel desde o primeiro mês de locação, ademais, entregou o imóvel em péssimas condições, levando a parte requerente a ter que reformar o imóvel.

É cediço que o contrato administrativo tem por característica a presença da Administração em um dos polos da relação contratual. Todavia, também são celebrados, pela Administração, contratos regidos pelo direito privado.

De acordo com José dos Santos Carvalho Filho:

“É evidente que, quando a Administração firma contratos regulados pelo direito privado, situa-se no mesmo plano jurídico da outra parte, não lhe sendo atribuída, como regra, qualquer vantagem especial que refuja às linhas do sistema contratual comum. Na verdade, considera-se que, nesse caso, a Administração age n seu "ius gestionis", com o que sua situação jurídica muito se aproxima da do particular.

(...)

São contratos de direito privado da Administração, por exemplo, a compra e venda, a doação, a permuta e outros do gênero.”
(
Manual de direito administrativo. 27. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo : Atlas, 2014. p. 174)

E
specificamente quanto às locações, o doutrinador esclarece:

“As locações também são contatos de direito privado, figure a Administração como locadora ou como locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire ao locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela Administração, até porque, se ela o despejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso. Trata-se, pois de opção administrativa. Assim, a despeito de estarem mencionadas no Estatuto, as alienações e locações consubstanciam contratos de direito privado. Em que as partes estão no mesmo nível jurídico, sem qualquer preponderância da Administração sobre o particular...”
(op. cit., p. 191)

Portanto, o contrato de locação, mesmo estando o ente público em um dos polos, é regido pelas normas do direito privado.

No caso dos autos, observo que as partes firmaram o contrato de locação de imóvel de propriedade da autora pelo prazo de 12 meses, com início em 01/03/2012, no valor mensal de R$ 1.936,67 – id. 131746824.

Nesse passo, constato que apesar do término do contrato ter se dado em 01/03/2013, somente em 17/05/2015 foram devolvidas as chaves à proprietária ou seu representante, conforme termo de entrega em id. 131746825, após realizadas as obras de reforma pela prefeitura municipal.

O atraso na devolução do imóvel foi declarado pelo Secretário de Obras e Serviços Urbanos do Município de Cáceres, conforme o referido termo de entrega.

Por outro lado, embora o município tenha alegado que tentou por diversas vezes a entrega das chaves à proprietária e que somente não teria realizado tal entrega por negativa da autora em receber, não há nos autos qualquer comprovação que sustente tal alegação.

Assim, o quadro fático que se delineia é no sentido de que entre os meses de abril de 2013 e novembro de 2015 o recorrido ocupou o imóvel pertencente ao recorrente e não efetuou o pagamento dos aluguéis.

Ainda, infere-se que o ente municipal não nega a utilização do referido imóvel, limitando-se a alegar que o local estava desocupado, porém, passando por reformas.

No entanto, findo o prazo do contrato de aluguel, em março de 2013, o Município de Cáceres não desocupou o imóvel, ou seja, a municipalidade continuou a utilizar o imóvel, sem, contudo, efetuar os pagamentos dos aluguéis devidos.

É certo que o ônus da prova quanto à efetiva entrega do imóvel, findo o prazo de locação, seria do Município, sob pena de incorrer em prorrogação tácita do contrato de locação.

E mais, consoante os ditames do art. 373 do CPC/15, recai sobre o Município o ônus da prova quanto ao pagamento dos aluguéis, não havendo qualquer elemento de prova que demonstre que o Município tenha entregado o imóvel ou que não mais o ocupe, ao contrário, não houve celebração de qualquer outra avença a partir contrato, cujo vencimento se deu em março/2013.

Logo, assiste razão ao apelante, devendo a r. sentença ser reformada, uma vez que comprovada a responsabilidade do ente municipal pelo pagamento de alugueis por ausência de contrato de locação, pois, a prorrogação foi tácita.

Dessa forma, findo o prazo do contrato, se o Município continuou a ocupar imóvel pertencente ao recorrido, não é possível se valer da própria torpeza para se enriquecer sem causa e às custas da ocupação de imóvel que não lhe pertence sem a devida contraprestação.

Portanto, uma vez incontroversa a celebração do contrato de locação e findo o prazo do ajuste, o ônus de comprovar a efetiva entrega do imóvel, por constituir fato extintivo do direito do autor/locador, incumbiria ao réu/locatário (art. 373, II, do CPC), sob pena de prorrogação tácita da avença, nos termos da norma inserta no art. 56 da Lei no 8.245/91.

Diante desse contexto, operada a prorrogação tácita do contrato, por força da regra acima mencionada, exsurge para o locatário a obrigação de quitar os encargos da locação até o momento da efetiva entrega de chaves, sendo, portanto, o caso de manutenção da sentença.

A propósito, eis a jurisprudência:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL – MUNICÍPIO – PRORROGAÇÃO TÁCITA DO PACTO – RESPONSABILIDADE POR ALUGUEIS E ENCARGOS ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – TEMA 905 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de locação de imóvel particular celebrado com ente público rege-se pelas normas do direito privado.

2. Não tendo o Município desocupado o imóvel alugado, após o fim do prazo previsto no aditivo ao contrato de locação, é responsável pelo pagamento dos valores devidos a esse título, por ter permanecido no imóvel, porquanto houve a prorrogação tácita da avença.

3. Nas condenações judiciais em geral da Fazenda Pública, os juros de mora correspondem aos índices da remuneração oficial da caderneta de poupança, e a correção monetária ao IPCA-, NOS TERMOS DO TEMA 905 DO STJ.

(N.U 0002088-38.2015.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, GILBERTO LOPES BUSSIKI, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 23/05/2023, Publicado no DJE 31/05/2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - COBRANÇA DE ALUGUEIS - MUNICÍPIO - PRORROGAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO - RESPONSABILIDADE POR ALUGUEIS E ENCARGOS ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - REDUÇÃO - IMPOSSIBILIDADE. 1- O contrato de locação de imóvel particular celebrado com ente público rege-se pelas normas do direito privado; 2- Não tendo o Município desocupado o imóvel alugado, após o fim do prazo previsto no aditivo ao contrato de locação, é responsável pelo pagamento dos valores devidos a esse título, por ter permanecido no imóvel, porquanto houve a prorrogação tácita da avença; 3 - Nos termos do § 2o do artigo 85 do CPC/15, os honorários devem ser fixados equitativamente pelo magistrado e estabelecidos em termos justos, considerando-se a importância e a presteza do trabalho profissional, assim como a imprescindibilidade de o causídico ser remunerado condignamente, de acordo com a complexidade da causa, o conteúdo do trabalho jurídico apresentado e a maior ou menor atuação no processo, sem, contudo, onerar excessivamente o réu. (TJ-MG - AC: 10433120127264001 MG, Relator: Renato Dresch, Data de Julgamento: 28/02/2019, Data de Publicação: 12/03/2019).

REEXAME NECESSÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO COM MUNICÍPIO. TÉRMINO DO CONTRATO. PRORROGAÇÃO TÁCITA DA AVENÇA. ART. 56 DA LEI No 8.245/91. ALUGUÉIS DEVIDOS. PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. (...) 1. Uma vez incontroversa a celebração do contrato de locação e findo o prazo inicial do ajuste, a falta de comprovação da devolução do imóvel (livre, desembaraçado e nas condições em que recebeu) por parte da municipalidade locatária importa prorrogação tácita da avença, nos termos do art. 56 da Lei no 8.245/91, sendo devido o pagamento de aluguéis até a efetiva entrega das chaves, sob pena de se configurar o enriquecimento sem causa da Administração. (RN no 1.0000.19.129870-2/001, 19a CCív/TJMG, rel. Des. Bitencourt Marcondes, DJe 31/1/2020 - ementa parcial)

Por outro l
ado, o direito não assiste à autora/apelante quanto às cobranças de valores de reforma, pois não demonstradas quaisquer despesas nesse sentido e o Município, por sua vez, comprovou ter realizado as reformas no imóvel para efetuar a entrega das chaves – id. 131748681.

Do mesmo modo, também não assiste razão quanto à cobrança referente aos débitos provenientes do serviço de água, tenho que estes já foram quitados pelo ente municipal, visto que o documento trazido pela parte requerida demonstra a quitação total dos débitos junto à concessionária nos anos de 2012, 13, 14 e 15 - id. 131748653.

Ante o exposto, conheço do recurso e DOU PARCIAL PROVIMENTO, REFORMANDO A SENTENÇA, para o fim de condenar o Município de Cáceres ao pagamento dos aluguéis à parte apelante compreendido o período entre os meses de abril de 2013 a novembro de 2015, no valor mensal de R$ 1.936,67, fixando que os índices de correção e juros de mora são os aplicáveis à caderneta de poupança – Temas 810 do STF e 905 do STJ -, e, após o advento da emenda constitucional n. 113/2021, a Taxa Selic como índice de referência a ser utilizado uma única vez.

Ante o resultado do julgamento, inverto a sucumbência.

Os honorários advocatícios, em razão da impossibilidade de fixação em quantia certa, deverão ser arbitrados somente no juízo de execução, quando liquidado o julgado, respeitando os critérios e limites estabelecidos no § 4o inciso II do artigo 85 do atual Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/07/2023