Tribunal: TJMT
Processo: 1007594-44.2020.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-02
Data de publicação: 2023-08-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS – ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS – DESNECESSIDADE – CONTRATO DE LOCAÇÃO – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL –PRELIMINAR REJEITADA – INADIMPLEMENTO DO IPTU – ÔNUS DO LOCATÁRIO – PREVISÃO CONTRATUAL – EXCESSO DE EXECUÇÃO – SITUAÇÃO NÃO CONFIGURADA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Não é exigida a assinatura de duas testemunhas no Contrato de Locação para que constitua título executivo extrajudicial (art. 784, III, do Código de Processo Civil).
Compete ao locatário o pagamento do IPTU se assumiu essa obrigação contratualmente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007594-44.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DOCE LAR CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 23.198.511/0001-65 (APELANTE), JUSSIANNEY VIEIRA VASCONCELOS - CPF: 978.477.801-78 (ADVOGADO), ANDREA MELLO PONCIONI - CPF: 179.806.648-33 (APELADO), MAINA PONCIONI CEZAR - CPF: 020.593.891-43 (ADVOGADO), FLAVIO FREIRE PONCIONI - CPF: 020.785.691-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS – ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS – DESNECESSIDADE – CONTRATO DE LOCAÇÃO – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL –
PRELIMINAR REJEITADA
– INADIMPLEMENTO DO IPTU – ÔNUS DO LOCATÁRIO – PREVISÃO CONTRATUAL – EXCESSO DE EXECUÇÃO – SITUAÇÃO NÃO CONFIGURADA –
RECURSO NÃO PROVIDO.

Não é exigida a assinatura de duas testemunhas no Contrato de Locação para que constitua título executivo extrajudicial (art. 784, III, do Código de Processo Civil).

Compete ao locatário o pagamento do IPTU se assumiu essa obrigação contratualmente.

R E L A T Ó R I O

Apelação em Embargos à Execução julgados parcialmente procedentes, apenas para excluir do cálculo os honorários advocatícios e determinar o prosseguimento da lide originária.

A apelante alega a nulidade da Execução uma vez que o Contrato de Locação anexado aos autos não contém assinatura de duas testemunhas.

Aduz também excesso na cobrança do IPTU de 2018 e 2019, bem como da mora dos aluguéis e da multa contratual (ID 171756510).

Nas contrarrazões a apelada pugna pelo não provimento do Recurso (ID 171756514).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR

Ausência de Pressupostos Processuais

A apelante pugna pela extinção da Execução sem julgamento do mérito uma vez que o Contrato de Locação não contém assinatura de duas testemunhas.

Contudo, esse tipo de avença constitui título executivo extrajudicial, portanto não há essa exigência.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ASSINATURAS DE DUAS TESTEMUNHAS. DESNECESSIDADE.1. O contrato de locação não precisa estar assinado por duas testemunhas para servir como título executivo extrajudicial.2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 970.755/RS, relatora ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgamento em 21-3-2017, DJe de 7-4-2017).

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

A apelante alega que os valores referentes ao IPTU de 2018 e 2019 não estão previstos no Contrato de Locação firmado com a autora, ônus esse que seria desta última (locadora), portanto não podem constar como exigíveis no título executivo judicial. Argui também excesso na cobrança da mora dos aluguéis e da multa contratual.

Nos Embargos pleiteia a extinção da Execução n. 1046593-09.2019.811.0041, em que a apelada busca o recebimento da quantia inadimplida, os quais foram julgados parcialmente procedentes nestes termos:

Diante do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os presentes
EMBARGOS À EXECUÇÃO
,
apenas para excluir do cálculo apresentado pelo exequente o valor a título de honorários advocatícios
, determinando o prosseguimento da execução em seus ulteriores termos.
Por conseguinte, julgo extinto o presente feito, com resolução do mérito, nos termos dos artigos 316 e 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sucumbente em maior parte o executado, ora embargante, condeno-o ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da diferença entre o valor executado e o reconhecido nos presentes embargos, nos termos do art. 85, §2o, CPC
.

A mora do aluguel, a multa e o IPTU estão previstos contratualmente, e não há prova de que a apelada tenha descumprido os termos convencionados, tampouco de abuso ou ilegalidade nas cláusulas.

Desse modo, não procede o argumento de inexigibilidade do título e excesso na Execução.

Sobre a matéria, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –PRESCRIÇÃO – ALEGAÇÃO INFUNDADA – ART. 240, § 3o, DO CPC, E SÚMULA 106 DO STJ – NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL – ARGUIÇÃO IMPROCEDENTE –

DILIGÊNCIA NO ENDEREÇO INDICADO NO CONTRATO –

OUTRAS TENTATIVAS EM LOCAIS DIVERSOS SEM SUCESSO – ESGOTAMENTO DAS VIAS LEGAIS – ART 256, § 3o, DO CPC – ILIQUIDEZ E INEXIGIBILIDADE DOS VALORES COBRADOS – PRORROGAÇÃO DA AVENÇA – RESPONSABILIDADE

DO FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES –

CLÁUSULA EXPRESSA –

INEFICÁCIA DO LAUDO DE VISTORIA FINAL POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO FIADOR – ARGUMENTO INCONSISTENTE –

PROCEDIMENTO ACOMPANHADO E ASSINADO PELO LOCATÁRIO – INADIMPLEMENTO DO IPTU – ÔNUS DO LOCATÁRIO – PREVISÃO CONTRATUAL – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Proposta a ação no prazo fixado para o seu exercício, a demora na citação, por motivos inerentes ao mecanismo da justiça, não justifica o acolhimento da arguição de prescrição ou decadência”. (Súmula 106 do STJ).

Frustrada a citação realizada no endereço indicado no contrato, assim como as demais tentativas em locais diversos, é evidente o esgotamento das diligências para a localização do fiador e, portanto, válida a citação por edital, com amparo no §3o do art. 256 do CPC.

O fiador não fica desobrigado no caso de prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado se houver cláusula que disponha sobre sua responsabilidade até a efetiva entrega das chaves.

Comprovado que o locatário acompanhou a vistoria final, não procede a alegação de nulidade do documento por ausência de notificação prévia do fiador.

Constatada a necessidade de reparos no imóvel para que a entrega ocorra nos termos convencionados, é devido o ressarcimento dos valores gastos para esse fim.
É ônus do locatário produzir prova da quitação do IPTU se consta na avença que esse pagamento é incumbência sua.
"A distribuição dos ônus sucumbenciais está relacionada com a quantidade de pedidos requeridos na demanda e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pleito. O acolhimento de apenas um dos pedidos dentre dois realizados implica sucumbência recíproca.

(REsp 1646192/PE).
(N.U 1005360-21.2022.8.11.0041, julgamento em 14-9-2022, DJE de 19-9-2022).

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso.
Condeno a apelante a arcar, em ambas as lides, com as despesas judiciais e os honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/08/2023