Tribunal: TJMT
Processo: 1037554-11.2021.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-26
Data de publicação: 2023-04-28

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORS PAGOS – PRECEDENTES RECENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a parte recorrente ataca os fundamentos da sentença, restando atendido ao princípio da dialeticidade.
Segundo precedentes recentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por entender ser este percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
Se a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037554-11.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 25.292.994/0001-98 (APELANTE), RODOLFO DA SILVA GUIMARAES - CPF: 047.828.551-50 (ADVOGADO), VIVIANE LOPES DE ALMEIDA - CPF: 033.499.081-52 (ADVOGADO), ADRIANES BRAZ DE SALES - CPF: 439.537.352-68 (APELADO), ISAQUE LEVI BATISTA DOS SANTOS - CPF: 030.119.241-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORS PAGOS – PRECEDENTES RECENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a parte recorrente ataca os fundamentos da sentença, restando atendido ao princípio da dialeticidade.

Segundo precedentes recentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por entender ser este percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Se a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
contra a sentença proferida na
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição dos Valores Pagos
ajuizada por
ADRIANES BRAZ DE SALES,
que julgou procedente a ação para
declarar
a rescisão contratual; bem como
condenar
a requerida à devolução do valor de R$ 12.723,97 (doze mil setecentos e vinte e três reais e noventa e sete centavos), em favor da autora, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso, já deduzido o percentual de 10%.

Condenou, ainda, a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2o e 3o, do CPC/15.

Em suas razões recursais, a requerida/apelante alega
que, segundo o contrato firmado entre as partes, no caso de rescisão do contrato, serão deduzidas das parcelas pagas pelo adquirente, os custos relativos às despesas de comercialização, administrativos e havidas com impostos.

Aduz que a retenção de 10% dos valores pagos, como estabelecido na sentença, apenas alargaria o prejuízo sofrido pela apelante, que teria de devolver ao inadimplente mais do que efetivamente recebeu, não se observando qualquer compensação dos gastos advindos da avença.

Sustenta que os juros moratórios só podem ser computados a partir do trânsito em julgado e não da citação do réu, conforme entendimento do STJ.

Afirma que eventual devolução de valores também deve sofrer dedução da indenização por fruição do imóvel, correspondente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para que seja reconhecida a culpa da apelado na rescisão contratual, com a retenção dos valores pagos no patamar de 25% dos valores pagos. Requer que a incidência de juros seja a partir do trânsito em julgado e condenar o apelado ao pagamento da indenização a título de fruição em razão da indisponibilidade do bem.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 160544721,
alegando a preliminar de inépcia recursal pela ausência das razões de reforma da sentença recorrida. No mérito, requereu o desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO (AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE)

Em suas contrarrazões, a parte apelada suscita a presente preliminar, sob o argumento de que a apelante não impugnou especificamente os fundamentos da sentença em sua peça recursal.

É cediço que a apelação deve atacar os fundamentos da sentença, em atendimento aos requisitos dispostos no artigo 1.010 do CPC/15. Confira-se:

“
Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

II - a exposição do fato e do direito;

III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade;

IV - o pedido de nova decisão.
”.

Nos termos do artigo supracitado, tem-se que a motivação configura um dos pressupostos do recurso, devendo constar a fundamentação na qual o recorrente baseia seu pedido de reforma da sentença. Tal fundamentação é responsável por limitar a matéria que será devolvida ao juízo de segundo grau.

No caso em exame, denota-se das razões recursais que a apelante, mesmo que de forma sucinta, insurge-se contra a sentença, pugnando pela reforma da sentença a fim de que seja retido
25% dos valores pagos. Requer, ainda, a incidência de juros seja a partir do trânsito em julgado e condenação do apelado ao pagamento da indenização a título de fruição em razão da indisponibilidade do bem.

Assim, constata-se que a apelante atendeu ao princípio da dialeticidade e aos requisitos previstos no artigo 1.010 do CPC/15, em especial o inciso II, trazendo os fundamentos de fato e de direito, tanto é que a parte apelada apresentou contrarrazões, rebatendo as alegações das recorrentes.

Com essas considerações,
rejeito
a preliminar.-

VOTO (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

ADRIANES BRAZ DE SALES
ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual

c/c Restituição dos Valores Pagos
em face de
GMP 67 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA,
alegando que, em 19 de junho de 2018, celebrou contrato com a requerida mediante instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel, Loteamento Residencial Parque Bela Conquista, Lote 28, Quadra 24, Alameda 15, Cuiabá/MT, no valor total de R$ 111.041,35 (cento e onze mil quarenta e um reais e trinta e cinco centavos).

Afirmou que efetuou o pagamento no montante de R$ 14.137,75 (quatorze mil cento e trinta e sete reais e setenta e cinco centavos), no entanto, por questões financeiras, ficou impossibilitado de efetuar o pagamento do remanescente, razão pela qual optou por rescindir o contrato junto à requerida.

Relatou que ao tentar a rescisão contratual e a devolução de valores pagos, fora informado que a construtora reteria o valor pago, conforme consta na cláusula do instrumento contratual.

Discorreu sobre a ilegalidade da referida cláusula e sobre o direito de ver ressarcido em quantia maior.

Requereu a procedência da ação para que sejam declaradas nulas as cláusulas o contrato e que a requerida seja condenada à restituição do valor pago, bem como à condenação em danos morais.

Concessão da gratuidade da justiça no ID no 160544692.

A douta magistrada singular, Dra. Edna Ederli Coutinho, julgou procedente a ação, conforme relatado.

Contra a sentença, foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados no ID no 160544716.

Inconformada, recorreu a requerida.

Pois bem.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Extrai-se dos autos que as partes firmaram, em 19/06/2018, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do Loteamento Residencial Bela Conquista, quadra 24, lote 28, na alameda 15, em Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 111.041,35 (cento e onze mil quarenta um reais e trinta e cinco centavos), consoante se vê de ID no 160544685.

O autor/apelado, afirma na inicial que adimpliu com o importe de R$ 14.137,75 (quatorze mil cento e trinta e sete reais e setenta e cinco centavos) e por dificuldades financeiras, ficou impossibilitado de efetuar o pagamento do remanescente, razão pela qual optou por rescindir o contrato junto à requerida.

Assim, induvidoso nos autos a culpa do autor/apelado pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Logo, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula 543 do STJ,
in verbis:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
.

Em relação ao percentual legal a ser aplicado, há muito era pacífica a jurisprudência da possibilidade de retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a título de retenção.

Contudo, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de
retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.979.216/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 22/9/2022.) destaquei

No mesmo sentido:
“AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1923246 / SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, julgado em 14/11/2022; AgInt no AREsp 2087706 / ES, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 10/10/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 1979216 / RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 12/09/2022; AgInt nos EDcl no REsp 1988820 / SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julgado em 16/05/2022.”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência do promissário comprador, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante.

Portanto, no caso, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo autor/apelado, é medida que se impõe, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.

DOS JUROS DE MORA

No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por
desistência do adquirente
, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do
trânsito em julgado da decisão
condenatória.

Confira:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2.
O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes.
3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.”
(STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (Destaquei).

Ainda, o seguinte julgado do STJ:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3.
'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
'
(REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido"
(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018). destaquei

Assim, neste item não agiu com acerto a d. juíza singular, pois determinou que sobre o valor a ser restituído fosse acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

Desse modo, imperiosa a sua reforma, pois os juros moratórios devem ter seu termo inicial a
partir do trânsito em julgado da sentença condenatória
.

DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL

No que tange ao pleito de retenção por fruição ao fundamento de que o bem se tornou indisponível, verifica-se que razão não assiste ao apelante.

Registra-se que não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição como pretendido pela requerida/apelante, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE.

(...)

2.
Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA”.

(TJGO, Apelação (CPC) 5285443-98.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5a Câmara Cível, julgado em 05/11/2020, DJe de 05/11/2020). destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DANO MORAL. APLICAÇÃO DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE JUSTIFIQUE TAL TAXA.

(...)

IV -
Tratando-se de lote vago sem qualquer edificação, não há falar em proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido, capaz de ensejar a recomposição a título de sua fruição.

(...)

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA.”

(TJGO, Apelação Cível 5524135-85.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). REINALDO ALVES FERREIRA, 1a Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe de 02/02/2021). destaquei

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar parcialmente a sentença para que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora, e incidir juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/04/2023