Tribunal: TJMT
Processo: 0001393-63.2014.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-22
Data de publicação: 2023-11-22

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 0001393-63.2014.8.11.0041 – Cuiabá
Apelantes: Ginco Urbanismo Ltda. e Global Consultoria Imobiliária Ltda.
Apelados: Alfredo Takesawa Junior e Monika Luiza Ferraz Takesawa.
E M E N T A
APELAÇÕES CÍVEIS - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEITADA – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NA SENTENÇA PARA CONDENAÇÃO DA IMOBILIÁRIA - ACOLHIDA – EXTINÇÃO DA AÇÃO EM FACE DA PARTE POR ILEGITIMIDADE PASSIVA NOS TERMOS DO ARTIGO 485, INCISO VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR – POSSIBILIDADE - TEMA 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - RESPONSABILIDADE DAS DEMANDADAS – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR DO QUANTUM MANTIDO – CONDENAÇÃO DO AUTOR NOS HONORÁRIOS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO DA GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA E DESPROVIDO DA GINCO URBANISMO.
In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade da apelante, já que também integrou a cadeia negocial, participando da venda do empreendimento como parceira e atuando como representante das demais empresas que integram a lide.
Não demonstrada a culpa da corretora pelo não cumprimento do contrato, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva ao pagamento de penalidades decorrentes do contrato de compra e venda e indenização decorrente do inadimplemento, extinguindo a parte da demanda, nos termos do art. 485, VI, do CPC.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
O c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda.
Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, motivo pelo qual, o quantum indenizatório fixado na sentença deve ser mantido.
Se, em relação a uma parte o feito é extinto sem julgamento do mérito por ilegitimidade passiva da ré, sob a égide do princípio da causalidade, deve o autor arcar com o pagamento dos honorários do advogado vencedor, aplicando-se, sobre este o percentual sobre o valor atualizado dado a demanda, que não restou impugnado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001393-63.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.312.770/0001-44 (TERCEIRO INTERESSADO), GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A - CNPJ: 58.507.286/0001-86 (TERCEIRO INTERESSADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (TERCEIRO INTERESSADO), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (TERCEIRO INTERESSADO), ALFREDO TAKESAWA JUNIOR - CPF: 912.340.341-15 (APELADO), FABIO ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 902.012.991-00 (ADVOGADO), MONIKA LUIZA FERRAZ TAKESAWA - CPF: 914.856.571-72 (APELADO), GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.312.770/0001-44 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), CARLOS ROBERTO DE SIQUEIRA CASTRO - CPF: 367.167.747-34 (ADVOGADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A - CNPJ: 58.507.286/0001-86 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), GUSTAVO GONCALVES GOMES - CPF: 084.424.117-20 (ADVOGADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), JOAO CARLOS POLISEL - CPF: 340.046.371-04 (ADVOGADO), GAIA DE SOUZA ARAUJO MENEZES - CPF: 022.321.631-30 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), DIANARU DA SILVA PAIXAO - CPF: 997.658.961-15 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO FONTES MAYA FERREIRA - CPF: 024.934.837-31 (ADVOGADO), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (APELANTE), DIANARU DA SILVA PAIXAO - CPF: 997.658.961-15 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO FONTES MAYA FERREIRA - CPF: 024.934.837-31 (ADVOGADO), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (APELADO), DIANARU DA SILVA PAIXAO - CPF: 997.658.961-15 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), JOSE EDUARDO FONTES MAYA FERREIRA - CPF: 024.934.837-31 (ADVOGADO), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), ALFREDO TAKESAWA JUNIOR - CPF: 912.340.341-15 (APELANTE), FABIO ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 902.012.991-00 (ADVOGADO), MONIKA LUIZA FERRAZ TAKESAWA - CPF: 914.856.571-72 (APELANTE), CARLOS ROBERTO DE SIQUEIRA CASTRO - CPF: 367.167.747-34 (ADVOGADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), GUSTAVO GONCALVES GOMES - CPF: 084.424.117-20 (ADVOGADO), GUSTAVO GONCALVES GOMES - CPF: 084.424.117-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA GINCO URBANISMO LTDA. DESPROVIDO E O DA AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRAÇÃO LTDA. PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no 0001393-63.2014.8.11.0041 – Cuiabá

Apelantes
: Ginco Urbanismo Ltda. e Global Consultoria Imobiliária Ltda.

Apelados
: Alfredo Takesawa Junior e Monika Luiza Ferraz Takesawa.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA

E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE
I
LEGITIMIDADE PASSIVA - REJEITADA – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NA SENTENÇA PARA CONDENAÇÃO DA IMOBILIÁRIA - ACOLHIDA – EXTINÇÃO DA AÇÃO EM FACE DA PARTE POR ILEGITIMIDADE PASSIVA NOS TERMOS DO ARTIGO 485, INCISO VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR – POSSIBILIDADE - TEMA 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - RESPONSABILIDADE DAS DEMANDADAS – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR DO
QUANTUM
MANTIDO – CONDENAÇÃO DO AUTOR NOS HONORÁRIOS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO DA GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA E DESPROVIDO DA GINCO URBANISMO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade da apelante, já que também integrou a cadeia negocial, participando da venda do empreendimento como parceira e atuando como representante das demais empresas que integram a lide.

Não demonstrada a culpa da corretora pelo não cumprimento do contrato, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva ao pagamento de penalidades decorrentes do contrato de compra e venda e indenização decorrente do inadimplemento, extinguindo a parte da demanda, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

O c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, motivo pelo qual, o quantum indenizatório fixado na sentença deve ser mantido.

Se, em relação a uma parte o feito é extinto sem julgamento do mérito por ilegitimidade passiva da ré, sob a égide do princípio da causalidade, deve o autor arcar com o pagamento dos honorários do advogado vencedor, aplicando-se, sobre este o percentual sobre o valor atualizado dado a demanda, que não restou impugnado.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no 0001393-63.2014.8.11.0041 – Cuiabá

Apelantes
: Ginco Urbanismo Ltda. e Global Consultoria Imobiliária Ltda.

Apelados
: Alfredo Takesawa Junior e Monika Luiza Ferraz Takesawa.

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de recursos de apelação interpostos sucessivamente por
Ginco Urbanismo

Ltda.
e
Global Consultoria Imobiliária Ltda.
, em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível de Cuiabá, que nos autos da
ação de reparação por dano moral e material, ajuizada por
Alfredo Takesawa Junior e Monika Luiza Ferraz Takesawa,

julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar as empresas rés a indenizarem os autores pelos danos materiais sofridos, consistentes na cláusula penal moratória de 2% do valor do contrato por mês de atraso, gerando um montante de R$ 41.735,07 (quarenta e um mil setecentos e trinta e cinco reais e sete centavos), os quais deverão ser acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do desembolso de cada prestação. Ainda, condenar pelos danos morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Por fim, condenou
as rés, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, Ginco Urbanismo, aponta preliminarmente, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, uma vez que não figurou em nenhum momento na cadeia de fornecimento, tampouco fez parte do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, sendo apenas mandatária.

No mérito, sustenta que, ao revés do que consignou o Juiz sentenciante, não é possível acolher o pedido de inversão da cláusula penal, uma vez que a cláusula 6a do contrato incide apenas sobre parcelas eventualmente inadimplidas e as obrigações em apreço não possuem natureza heterogênea, daí porque não há o que converter e consequentemente arbitrar.

Também, afirma que é inconcebível a obrigação de pagamento de cláusula penal na ordem de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel em favor dos autores, ora apelados, em razão de não haver supedâneo contratual que a albergue a referida pretensão.

Destaca a inexistência de dano moral decorrente de atraso em entrega de unidade imobiliária, pois só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos a ofensa à honra, dignidade, personalidade, o que,
in casu
, não ocorreu e subsidiariamente a redução do quantum indenizatório para patamar proporcional.

Por sua vez, a Global Consultoria Imobiliária Ltda., aduz preliminarmente, ausência de fundamentação para sua condenação, uma vez que não aponta qualquer falha da Corretora apelante, reconhecendo a regularidade da sua atuação ao julgar improcedente o pedido de comissão de corretagem e condenando o atraso na entrega do imóvel, de modo que requer a nulidade da sentença.

Além, disso, em preliminar requer a sua ilegitimidade passiva da no tocante ao descumprimento do contrato pelo incorporador, pois sua atuação se limita às tratativas preliminares, na intermediação imobiliária, encerrando-se quando da celebração da Promessa de Compra e Venda, conforme o Tema 1073 do STJ.

No mérito, defende que a sentença deve ser reformada, haja vista, que a falha se deu por conta do atraso nas obras e tal situação é de responsabilidade exclusiva da Incorporadora, porém condenou a Corretora, solidariamente, com ela no tocante ao pagamento de penalidades decorrentes do contrato aquisitivo e indenização também decorrente desse inadimplemento.

Pugna pelo descabimento da indenização por dano moral, por ausência de violação do direito da personalidade e subsidiariamente pela redução do
quantum
indenizatório por ser excessivo.

As contrarrazões foram ofertadas pelos apelados no id. 174216475 e id 174216476, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença.

É o relatório.

Cuiabá, 22 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no 0001393-63.2014.8.11.0041 – Cuiabá

Apelantes
: Ginco Urbanismo Ltda. e Global Consultoria Imobiliária Ltda.

Apelados
: Alfredo Takesawa Junior e Monika Luiza Ferraz Takesawa.

V O T O

Na origem, cuida-se de ação de reparação por dano material e moral proposta por Alfredo Takesawa Junior e sua esposa Monika Luiza Ferraz Takesawa, objetivando a condenação da Gold Yellow Empreendimentos Imobiliários S/A, PDG Realty S/A Empreendimentos, Ginco Urbanismo Ltda. e Global Consultoria Imobiliária Ltda.
,
ao ressarcimento dos prejuízos experimentados, em razão do atraso na entrega do imóvel urbano, localizado no Condomínio Village do Bosque.

Narram os autores na inicial que no mês de outubro de 2009 foram até o estande de vendas e adquiriram junto a Ginco uma unidade imobiliária, n. 12, quadra 02, localizada no Condomínio Village do Bosque, pelo valor de R$ 208.675,38 (duzentos e oito reais e seiscentos e setenta e cinco reais e trinta e oito centavos).

Seguiram relatando que foram pagos o total de 9.469,56 (nove mil quatrocentos e sessenta e nove reais e cinquenta e seis centavos), a título de comissão de corretagem, o que entendem ser indevido, já que não contrataram, sequer anuíram com a intermediação da imobiliária.

Afirmam que

o pagamento real do imóvel ficou ajustado conforme item “H do quadro resumo”, onde pagaram rigorosamente as parcelas contratuais e o valor da corretagem totalizando R$ 269.787,91 (duzentos e sessenta e nove mil setecentos e oitenta e sete reais e noventa e um centavos).

Asseveram que o imóvel estava com previsão de entrega para
março de 2012
, com dilação do prazo por 180 dias, resultando em um prazo máximo de entrega em
setembro de 2012
, no entanto, as chaves foram entregues somente na data de
29.07.2013
, fora do prazo pactuado, conforme id. 105070503 – Pág. 198-TJMT.

Diante desse cenário, manejaram a ação originária, requerendo a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, em dobro, os aluguéis a título de lucros cessantes, o pagamento da multa moratória à base de 2%, além dos danos morais.

Ultimado o trâmite processual, o togado
a quo
, julgou parcialmente procedente a pretensão posta na inicial, para 1) condenar as rés a indenizarem os autores pelos danos materiais sofridos, consistentes na cláusula penal moratória de 2% do valor do contrato por mês de atraso, gerando um montante de R$ 41.735,07 (quarenta e um mil setecentos e trinta e cinco reais e sete centavos), os quais deverão ser acrescidos de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do desembolso de cada prestação; 2) condenar a indenizarem os autores pelos danos morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Não concordando com o édito sentencial, insurgem-se a Ginco Urbanismo Ltda. e Global Consultoria Imobiliária Ltda.

Passo a análise da preliminar apresentada pela Ginco Urbanismo Ltda., de ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, uma vez que não figurou em nenhum momento na cadeia de fornecimento, tampouco integrou quaisquer um dos instrumentos contratuais celebrados.

Razão não lhe assiste.

Isso porque, basta uma simples análise do conjunto probatório produzido nos autos para se verificar que a apelante participou de todos os atos de lançamento do empreendimento, constando expressamente o nome da empresa no convite do evento.

Não fosse suficiente, através da matrícula do imóvel (id. 105070504 - Pág. 209/211-TJMT), extrai-se claramente a participação da ré, ora apelante, na cadeia de negócios realizado com os autores, ora apelados, haja vista que, juntamente com segunda ré PDG REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, figura como fiadora da primeira ré GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A., na abertura de crédito junto ao Banco Bradesco S.A. para promover a construção do Condomínio Village do Bosque, o que, evidentemente, refuta sua tese de ilegitimidade para figurar no polo passivo desta ação.

Ademais, conforme o entendimento já manifestado por este e. Tribunal, ao analisar situação semelhante, envolvendo a Ginco Urbanismo Ltda. e o aludido empreendimento,
“Na hipótese concreta, não há dúvidas sobre a legitimidade da Apelante, já que também integrou a cadeia negocial, participando da venda do empreendimento como parceira e atuando como representante das demais empresas que integram a lide.”
(RAC n. 0015261-11.2014.8.11.0041, 2a Câm. de Direito Privado, Rela. Desa. Clarice Claudino da Silva, j. 14.07.2021)

Destarte, o parágrafo único do art. 7o, do CDC, é suficientemente claro ao dispor que
“Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.”

À vista disso,
rejeito
a preliminar.

No mérito, a apelante Ginco Urbanismo sustenta que, ao revés do que consignou o Juiz sentenciante, não é possível acolher o pedido de inversão da cláusula penal, uma vez que a cláusula 6a do contrato incide apenas sobre parcelas eventualmente inadimplidas, daí porque não há o que converter e consequentemente arbitrar.

Não assiste razão à ré, ora apelante.

Embora não se conforme com o resultado da sentença recorrida, a inversão da cláusula penal, estipulada exclusivamente para comprador/consumidor nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto do contrato de compra venda, é perfeitamente cabível, independentemente de incidir apenas sobre parcelas eventualmente inadimplidas.

A propósito, acerca da inversão da cláusula penal, vejamos a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Tema de n.o 971, analisado sob a sistemática dos recursos repetitivos, em acórdãos assim ementados:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.”
(REsp 1614721/DF, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 - negritei)

Também, melhor sorte não socorre Ginco Urbanismo, ora apelante, quanto sua alegação de que, em razão de ser inconcebível a obrigação de pagamento de cláusula penal na ordem de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel em favor dos autores, ora apelados.

No caso em pauta, consta na cláusula 6.1, como multa moratória em desfavor da adquirente, o percentual de 2% sobre o valor total da prestação inadimplida ou débito já vencido (id. 105070501 – Pág. 122-TJMT).

Nesse ponto, o c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda.

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.
(STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

A propósito:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS DESDE A CITAÇÃO – CLÁSULA PENAL INVERTIDA EM FAVOR DO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – DESRESPEITO AO PRAZO DE TOLERÂNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTEPROVIDO. (...) “Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF), e “a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ).
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”
.

(STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).
O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em meses o prazo de tolerância de 180 dias e torna completamente incerta a concretização do sonho da casa própria gera angústia e frustração consideráveis a ponto de configurar dano moral indenizável. Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).”

(RAC n. 1031493-54.2021.8.11.0003, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 13.03.23 - negritei)

Dessa forma, tenho que o d. magistrado decidiu de
acordo com as diretrizes traçadas no Tema 971/STJ,
devendo a r. sentença ser mantida neste ponto.

Por sua vez Global Consultoria Imobiliária Ltda., em suas razões recursais, alega preliminarmente, a ausência de fundamentação, uma vez que, reconhece a regularidade da sua atuação ao julgar improcedente o pedido de comissão de corretagem e reconhece expressamente se tratar de atraso na entrega do imóvel.

Pois bem. De fato, a apelante só intermediou a negociação e recebeu a comissão de corretagem. O pagamento de penalidades decorrentes do contrato de compra e venda e indenização decorrente do inadimplemento, deve ser de responsabilidade pelas corrés, pois foram as destinatárias dos pagamentos.

A propósito:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA.
LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM.
ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019).
2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil.

3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente.
4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial.
(STJ – AgInt no REsp 1779271-SP 2018/0297009-0, T4 - Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 01.06.2021 - negritei).

Nesse sentido é a jurisprudência deste sodalício, em caso semelhante:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA –PRELIMINAR ACOLHIDA
– NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não demonstrada a culpa da corretora pela rescisão contratual, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva quanto à devolução do valor da amortização do preço do imóvel.

A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a concretização do contrato. Entender de forma diferente oneraria em excesso tanto vendedor como comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da compra.

Não procede a alegação de culpa exclusiva do adquirente se a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade.

Quando a dissolução da avença ocorre por desistência motivada do promitente comprador, os juros moratórios incidem a partir da citação.”

(RAC n. 0014690-06.2015.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 22.09.2021 – negritei)

Posto isso, acolho a preliminar para afastar a responsabilidade solidária da apelante Global Consultoria Imobiliária Ltda., pelo pagamento de penalidade decorrente do contrato de compra e venda e indenização pelo inadimplemento do referido contrato, da qual não é parte integrante.

Avançando na resolução da celeuma, passo do mérito do recurso de apelação interposto pela Ginco Urbanismo Ltda., que defende, em suma, que o atraso na entrega do imóvel não caracteriza ato ilícito apto a ensejar o dever de indenizar.

Inicialmente, mister se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, dentre as quais também se inclui o imóvel urbano, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c. STJ,
verbis
:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP,3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Ultrapassada a questão,
ao que se verifica dos autos, tem-se que em face da circunstância da parte ré não ter cumprido com as obrigações assumidas, tornando-se inadimplente, confere-se ao comprador o direito pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas sim o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria ao autor/recorrente a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

Nesse sentido já se manifestou esta Câmara ao analisar situação semelhante, envolvendo o mesmo empreendimento,
verbis:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - EXTINÇÃO DO FEITO - RÉ EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CRÉDITO ILÍQUIDO - ART. 6o, §1o, DA LEI N. 11.101/2005 - PRELIMINAR REJEITADA - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – ENTREGA REALIZADA DEPOIS DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS – PEDIDO DE MINORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE - VALOR FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – INDENIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Inexistindo na espécie título judicial líquido, não cabe a suspensão ou a extinção do feito com base na recuperação judicial de uma das empresas rés (artigo 6o, §1o, da Lei n. 11.101/2005) O STJ decidiu que, em casos de atraso na entrega do imóvel por fato atribuível à construtora, o promitente comprador poderá pleitear indenização correspondente aos prejuízos materiais pela não fruição do imóvel durante o período da mora.
O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor.
A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.”
(RAC n. 0037188-62.2016.8.11.0041, 3a Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 27.07.2022 - negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DAS CHAVES – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.
Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais.
O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória.”
(RAC n. 0012496-33.2015.8.11.0041, 3a Câm. de Direito Privado, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 29.07.2020 - negritei)

Por conseguinte, tenho que agiu com o costumeiro acerto o douto magistrado neste ponto, pois concluiu pela responsabilidade das partes rés quanto ao dano sofrido pelos autores em razão do atraso cometido na entrega das chaves.

Assim, reconhecido o dano extrapatrimonial, passa-se ao arbitramento do
quantum
indenizatório, que é matéria de insurgência recursal do apelante.

Nesta ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito à vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido, coibindo a conduta negligente do agente causador.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5o, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, por ser de natureza subjetiva, não havendo valores preestabelecidos para cada caso.

Não é demais ressaltar que o valor indenizatório devido no dano moral tem dupla função: compensatória em relação ao dano sofrido e penalizadora pela conduta negligente do agente causador.

Logo, considerando o grau de responsabilidade das apelantes frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pela consumidora, entendo que a condenação das empresas demandadas, conforme fixado na sentença recorrida, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de dano moral, cumprirá a finalidade de inibir a partes rés na repetição da falha, considerando-se a sua capacidade econômica, bem como a imediata reparação do erro.

Nesse diapasão, a sentença merece ser reformada em parte para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela apelante Global Consultoria Imobiliária Ltda., quanto a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, extinguindo em relação a ela o feito, sem julgamento do mérito, nos moldes do art. 485, inciso VI, do CPC. E, ante ao princípio da causalidade, condeno o autor ao pagamento dos honorários advocatícios do seu advogado, este fixado, nos moldes do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em relação à condenação imposta a Ginco Urbanismo Ltda., ante o desprovimento do seu recurso, majoro os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Pelo exposto,
conheço dos recursos interpostos e
DOU PROVIMENTO

ao recurso de apelação interposto pela Global Consultoria Imobiliária Ltda. e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pela Ginco Urbanismo Ltda.

Cuiabá, 22 de novembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/11/2023