Tribunal: TJMT
Processo: 0001804-29.2016.8.11.0044
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-07
Data de publicação: 2023-02-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR DE JULGAMENTO “EXTRA PETITA” – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DESCUMPRIMENTO DELIBERADO DE CLÁUSULA PROBITIVA DE ALIENAÇÃO DO BEM – CESSÃO DE DIREITO CARACTERIZADA POR MÁ-FÉ – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 1.201, 1.220, 1.248, 1.253 e 1.255, “CAPUT”, TODOS DO CÓDIGO CIVIL - INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA DEVIDAMENTE FIXADO – REQUERIDOS SUCUMBENTES EM GRANDE MAIORIA DOS PEDIDOS – SENTENÇA MANTIDA - APELOS DESPROVIDOS.
Não merece guarida a alegação de afronta ao princípio da dialeticidade, eis que as razões da apelação interposta por PAULO DUARTE, JURCELINO MARTINS DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE E PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE são suficientes e aptos a contrapor a sentença recorrida, salientando-se que levantaram preliminar de ilegitimidade passiva, bem como defenderam a boa-fé e de retenção de benfeitorias no imóvel litigioso.
Malgrado a alegação de necessidade de acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva dos Apelantes, sob o fundamento de que não fizeram parte do instrumento contratual firmado entre FABRICIO LORENZI e FABIANO LORENZI e OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO, é fato que eles (PAULO DUARTE, JURCELINO MARTINS DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE E PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE) são beneficiários de direitos inerentes ao imóvel em questão, inclusive obrigaram-se a honrar ônus decorrentes do mencionado contrato, o qual é discutido neste apelo; portanto, considero demonstrada a legitimidade passiva.
No tocante a preliminar de julgamento “extra petita”, posiciono-me pela sua rejeição, eis que os Apelados, na condição de Autores, após apresentarem os fatos e defenderem o direito que julgavam possuir, requereram a rescisão contratual, a indenização por perdas e danos materiais e morais c/c reintegração de posse. Assim, considere-se albergada a pretensão de indenização por perdas, a qual foi reconhecida com o decreto sentencial, mostrando-se perfeitamente plausível que o Juízo “a quo” decida a esse respeito, considerando-se que, efetivamente, a parte vencedora do pleito processual suportou indevidamente e por má-fé da parte adversa perdas pela ausência de posse do imóvel.
Não deve ser acolhida a preliminar de cerceamento de defesa, pois não houve qualquer afronta ao contraditório e a ampla defesa em razão da prova pericial, eis que as partes especificaram as provas que pretendiam produzir, foram produzidas provas orais, foi acolhido pedido de prova emprestada e foi elaborado laudo pericial, sendo apresentados quesitos, os quais foram contestados, ocorrendo esclarecimentos e alegações finais; portanto, não houve qualquer nulidade processual nos autos.
Nos termos dos artigos 1.201, 1.220, 1.248, 1.253 e 1.255, “caput”, todos do Código Civil, é viável a rescisão contratual ante ao inadimplemento e também em face de descumprimento de cláusula proibitiva de alienação, mantendo-se o débito, de modo que a cessão de direitos a terceiros mostra-se ilegal e de má-fé, cabendo, portanto, a reintegração de posse no imóvel, bem como a indenização a título de alugueres, pelo período de uso do imóvel, utilizando o valor de mercado para locação no período de posse indevida, salientando-se a ausência do direito de retenção de benfeitorias existentes no imóvel, tendo em vista a ausência de boa-fé negocial.
Não merece reparos a sentença que arbitrou o pagamento de custas e despesas processuais àquele vencido na grande maioria dos pedidos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001804-29.2016.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Posse, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE (APELANTE), FABRICIO LORENZI - CPF: 000.372.851-06 (APELADO), EDUARDO FONSECA VILLELA - CPF: 045.368.446-78 (ADVOGADO), FABIANO LORENZI - CPF: 003.284.781-56 (APELADO), JOSE LUIZ LORENZI - CPF: 025.860.299-68 (APELADO), OTACIR ROSSATO - CPF: 259.507.380-04 (APELANTE), ROBERTO ZAMPIERI - CPF: 091.384.438-13 (ADVOGADO), NEVIO MANFIO - CPF: 433.274.350-49 (ADVOGADO), MARTA TERESA ROSSATO - CPF: 907.827.551-00 (APELANTE), PAULO RENATO DUARTE - CPF: 003.849.221-04 (APELANTE), TIANE VIZZOTTO - CPF: 985.565.760-87 (ADVOGADO), ANDREIA CRISTIANE HECK - CPF: 907.909.791-87 (ADVOGADO), WILLIAN MARTINS DUARTE - CPF: 966.513.931-20 (APELANTE), Priscila Ribeiro Avila Duarte (APELANTE), JURCELINO MARTINS DUARTE - CPF: 845.585.551-72 (APELANTE), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (ADVOGADO), PERSIO OLIVEIRA LANDIM - CPF: 710.893.811-15 (ADVOGADO), MARCOS SOUZA DE BARROS - CPF: 329.042.741-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR DE JULGAMENTO “EXTRA PETITA” – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DESCUMPRIMENTO DELIBERADO DE CLÁUSULA PROBITIVA DE ALIENAÇÃO DO BEM – CESSÃO DE DIREITO CARACTERIZADA POR MÁ-FÉ – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 1.201, 1.220, 1.248, 1.253 e 1.255, “CAPUT”, TODOS DO CÓDIGO CIVIL - INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA DEVIDAMENTE FIXADO – REQUERIDOS SUCUMBENTES EM GRANDE MAIORIA DOS PEDIDOS – SENTENÇA MANTIDA -

APELOS DESPROVIDOS.

Não merece guarida a alegação de afronta ao princípio da dialeticidade, eis que as razões da apelação interposta por PAULO DUARTE, JURCELINO MARTINS DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE E PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE são suficientes e aptos a contrapor a sentença recorrida, salientando-se que levantaram preliminar de ilegitimidade passiva, bem como defenderam a boa-fé e de retenção de benfeitorias no imóvel litigioso.

Malgrado a alegação de necessidade de acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva dos Apelantes, sob o fundamento de que não fizeram parte do instrumento contratual firmado entre FABRICIO LORENZI e FABIANO LORENZI e OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO, é fato que eles (PAULO DUARTE, JURCELINO MARTINS DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE E PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE) são beneficiários de direitos inerentes ao imóvel em questão, inclusive obrigaram-se a honrar ônus decorrentes do mencionado contrato, o qual é discutido neste apelo; portanto, considero demonstrada a legitimidade passiva.

No tocante a preliminar de julgamento “extra petita”, posiciono-me pela sua rejeição, eis que os Apelados, na condição de Autores, após apresentarem os fatos e defenderem o direito que julgavam possuir, requereram a rescisão contratual,
a indenização por perdas
e danos materiais e morais c/c reintegração de posse. Assim, considere-se albergada a pretensão de indenização por perdas, a qual foi reconhecida com o decreto sentencial, mostrando-se perfeitamente plausível que o Juízo “a quo” decida a esse respeito, considerando-se que, efetivamente, a parte vencedora do pleito processual
suportou indevidamente e por má-fé da parte adversa perdas pela ausência de posse do imóvel
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Não deve ser acolhida a preliminar de cerceamento de defesa, pois não houve qualquer afronta ao contraditório e a ampla defesa em razão da prova pericial, eis que as partes especificaram as provas que pretendiam produzir, foram produzidas provas orais, foi acolhido pedido de prova emprestada e foi elaborado laudo pericial, sendo apresentados quesitos, os quais foram contestados, ocorrendo esclarecimentos e alegações finais; portanto, não houve qualquer nulidade processual nos autos.

Nos termos dos artigos 1.201, 1.220, 1.248, 1.253 e 1.255, “caput”, todos do Código Civil, é viável a rescisão contratual ante ao inadimplemento e também em face de descumprimento de cláusula proibitiva de alienação, mantendo-se o débito, de modo que a cessão de direitos a terceiros mostra-se ilegal e de má-fé, cabendo, portanto, a reintegração de posse no imóvel, bem como a indenização a título de alugueres, pelo período de uso do imóvel, utilizando o valor de mercado para locação no período de posse indevida, salientando-se a ausência do direito de retenção de benfeitorias existentes no imóvel, tendo em vista a ausência de boa-fé negocial.

Não merece reparos a sentença que arbitrou o pagamento de custas e despesas processuais àquele vencido na grande maioria dos pedidos
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R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelações Cíveis, interpostos por
PAULO DUARTE, JURCELINO MARTINS DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE E PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE
e por
OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Paranatinga/MT que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Ação de Reintegração de Posse c/c pedido liminar c/c Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais n. 0001804-29.2016.8.11.0044, ajuizada por
FABRÍCIO LORENZI e FABIANO LORENZI
em face de OTACIR ROSSATO, MARTA TERESA ROSSATO, PAULO RENATO DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE, PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE, JUSCELINO MARTINS DUARTE,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido para: “a) Declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra do Imóvel Rural com Cláusula de Irretratabilidade entabulado pela parte autora Fabrício Lorenzi e Fabiano Lorenzi e requeridos Otacir Rossato e Marta Teresa Rossato; b) Determinar a restituição da área em favor dos autores, solicitando aos requeridos Paulo Renato Duarte e Outros que desocupem no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias a área denominada “Fazenda Zanin” devidamente descrita na inicial; c) Determinar aos requeridos, concorrentemente, o adimplemento dos valores relativos aos aluguéis desde a formalização do contrato rescindido até a efetiva desocupação, aos quais serão apurados em liquidação de sentença, na forma do artigo 509, do Código de Processo Civil”, CONDENANDO os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios à parte autora, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (NCPC, art. 85, § 2o).

Em síntese, os Apelantes
PAULO DUARTE, JURCELINO MARTINS DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE E PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE,
suscitam preliminar de ilegitimidade passiva, pois o pedido versa sobre rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel rural com cláusula de irretratabilidade, entabulado entre os Apelados e os Requeridos Otacir Rossato e Marta Teresa Rossado, negócio jurídico que os Apelantes não fazem parte.

Alegam, inclusive, que diante da rejeição da mencionada preliminar, em juízo saneador, houve a interposição de agravo de instrumento; todavia, ele não foi conhecido, à luz do artigo 1.015 do CPC; entretanto, com fulcro no artigo 1.009, § 1o do CPC, requerem os Apelantes a apreciação da preliminar de ilegitimidade passiva na contestação.

No mérito, dizem que “(...) a Magistrada considerou que a ausência de pagamento implica na rescisão do instrumento firmado, no caso, do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra do Imóvel Rural com Cláusula de Irretratabilidade e que, com o inadimplemento, os Requeridos Otacir e Marta Rossato deram ensejo a sua rescisão. 03. Entendeu também que os ora Apelantes são responsáveis pela rescisão, pois tinham conhecimento da vedação de alienação existente no referido instrumento e mesmo assim entabularam contrato particular de cessão de direitos do instrumento particular de venda e compra e imóvel rural com os Requeridos Otacir e Marta Rossato, sem a anuência dos Apelados, o que tornou a posse exercida por estes de má-fé”; que “(...) De fato, os Apelantes firmaram contrato particular de cessão de direitos do instrumento particular de venda e compra de imóvel rural com os Requeridos Otacir e Marta Rossato para a compra do imóvel rural de 2.498,66 hectares descrito na exordial”; que “(...) No ato da assinatura do referido instrumento, os Apelantes tinham ciência que o imóvel vendido havia sido adquirido dos Apelados, porém, não tiveram acesso ao Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra do Imóvel Rural com Cláusula de Irretratabilidade firmado entre aquelas partes para a ciência dos seus termos, cláusulas e condições”; que “(...) em momento algum os Apelados imaginaram que o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra do Imóvel Rural com Cláusula de Irretratabilidade continha cláusula que proibia a alienação do imóvel, uma vez que estava sendo oferecido a venda”; que “(...) Seria ilógico imaginar que um bem exposto a venda, com ampla divulgação e oferecido as pessoas por intermédio inclusive de corretores, não pudesse ser vendido”; que “(...) Para pessoas humildes e honestas, como os Apelantes e seus familiares, não se imaginaria tal possibilidade, nem tamanha falta de caráter dos vendedores, Otacir e Marta Rossato, que plenamente cientes da proibição de alienar o imóvel rural, o venderam sem qualquer ressalva”. (ID. Num. 140196746 - Pág. 11 e 12)

Apontam que “(...) O contrato particular de cessão de direitos do instrumento de compra e venda de imóvel rural foi firmado entre os Apelante e os Requeridos Otacir e Marta na data de 27 de fevereiro de 2.014, e o Sr. José Jaime de Melo Neto enviou o e-mail com cópia do contrato (firmado entre os Apelados e os Requeridos Otacir e Marta) ao filho do Sr. Sebastião, o Apelante Paulo Renato, na data de 10 de junho de 2.014. 11. O que implica dizer que o e-mail foi enviado aos Apelantes em data posterior a celebração do contrato de cessão de direitos, comprovando que os Apelantes não tiveram acesso ao contrato antes da celebração do instrumento de cessão. 12. O referido depoimento corrobora o que os Apelantes falam desde o início, que somente tiveram acesso ao instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel rural firmado entre os Apelados e os Requeridos Otacir e Marta após a formalização do Instrumento de cessão de direitos”. (ID. Num. 140196746 - Pág. 13)

Argumentam que “(...) ninguém compraria um imóvel pagando de entrada a importância de R$ 2.385.000,00 (dois milhões, trezentos e oitenta e cinco mil reais), adiantaria a importância de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), mais o montante de 15.000 (quinze mil) sacas de soja e dispensaria o requisito obrigatório para a validade do contrato firmado, no caso, a anuência expressa dos proprietários. 15. Também não se dispensaria carta de anuência, documento sem o qual não é possível a obtenção de financiamento para plantio. Sem plantio como os Apelantes cumpririam com as obrigações assumidas no contrato firmado? 16. Por qual motivo os Apelantes teriam adquirido o imóvel senão para nele desenvolver atividade produtiva? O próprio “contrato particular de cessão de direitos do instrumento particular de venda e compra de imóvel rural” prevê como forma de pagamento entrega de produto soja, como os Apelantes iriam efetuar o pagamento das parcelas sem a produção dos grãos?”. (ID. Num. 140196746 - Pág. 14)

Assevera que não houve ciência dos Apelantes, muito menos dispensa pelos Apelantes da anuência expressa dos antigos proprietários ou ainda da carta de anuência; sendo que a “(...) A presunção de ciência e de má-fé gerada na sentença recorrida advém dos depoimentos do representante dos Apelados, Sr. José Luiz Lorenzi e do Requerido Otacir Rossato, bem como de um depoimento transcrito do Sr. José Jaime (informante), o qual não consta seu vídeo/áudio nos autos e contraria o depoimento prestado pelo mesmo em juízo, devendo, dessa forma, ser desconsiderado”. (ID. Num. 140196746 - Pág. 15)

Mencionam que não há comprovação de má-fé dos Apelantes, não podendo haver presunção apenas; e que, “(...) No ato da formalização do contrato particular de cessão de direitos do instrumento particular de venda e compra e imóvel rural, os cedentes, Sr. Otacir e Marta Rossato, assumiram o compromisso de providenciar os documentos necessários para o exercício da posse junto aos proprietários primitivos e carta de anuência para viabilidade da atividade agrícola no imóvel, mas nunca mencionaram cláusula impeditiva de alienação. Nessa condição os Apelantes ingressaram no imóvel e realizaram as benfeitorias para viabilizar o uso do mesmo; mas “(...) Ao tentarem registrar uma CPR descobriram que o contrato firmado entre os Cedentes Sr. Otacir e Marta Rossato e os Apelados continha clausula proibitiva de venda. Ainda, que os Cedentes haviam registrado sobre a área penhor sobre as safras 2014 e 2015, posteriormente a assinatura do contrato de cessão, impossibilitando qualquer financiamento para os Apelantes. 28. Passado algum tempo, tomaram ciência que os Cedentes Otacir e Marta Rossato estavam tentando vender o imóvel novamente, possivelmente na tentativa de enriquecer ilicitamente as custas de outrem”; que “(...)Diante das manobras dos Requeridos Otacir e Marta, o Sr. Sebastião, genitor e sogro dos Apelantes, procurou o Sr. José Luiz Lorenzi, genitor dos Apelados, para comporem com relação aos fatos. O Sr Sebastião propôs o pagamento da parcela descrita na alínea D, mas, em contrapartida, deveria ser “retirado da jogada” os Requeridos Otacir e Marta, ou seja, os Apelados deveriam rescindir o contrato existente com os Requeridos Otacir e Marta, e firmar novo instrumento diretamente com os Apelantes”.

(ID. Num. 140196746 - Pág. 16 e 17)

Asseveram que a tentativa de composição e a proposta de pagamento demonstram a boa-fé dos Apelantes, que não imaginavam que estavam adquirindo imóvel que não pudesse ser vendido; que “(...) A proposta de pagamento da parcela inadimplida corrobora que a suspensão dos pagamentos se deu, inicialmente, porque os Apelantes descobriram que haviam sido enganados pelos Requeridos e que não adiantava pagar as parcelas senão a quem de direito”; que “A única má-fé comprovada nos autos advém dos Cedentes/Requeridos Otacir e Marta Rossato que, mesmo cientes de que não poderiam alienar o imóvel rural adquirido por meio do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel rural, colocaram o imóvel a venda e venderam aos Apelantes”. (ID. Num. 140196746 - Pág. 18 e 19)

Dizem que “(...) a sentença recorrida refere que existe grande diferença entre a anuência dos Apelados em relação ao contrato de cessão de direitos entabulados entre os Apelantes e Requeridos Otacir e Marta, e sua ciência posterior a formalização do negócio (...)”; que “(...) De fato, os Apelados não prestaram anuência expressa no contrato particular de cessão de direitos do contrato de compra e venda firmado entre os Apelantes e os Cedentes/ Requeridos Otacir e Marta Rossato. Porém, ao tomarem ciência da formalização do referido instrumento, passaram a ter atitudes de anuência com o negócio entabulado entre aquelas partes”; que “(...) Num primeiro momento a anuência se deu pela inércia dos Apelados, que ao serem cientificados da existência do contrato, conforme comprova o depoimento do Sr. Otacir Rossato e José Jaime, nada fizeram”.

(ID. Num. 140196746 - Pág. 20)

Mencionam que “(...) Os Apelados em momento algum fizeram contato com os Apelantes ou enviaram notificação aos Cedentes/ Requeridos Otacir e Marta Rossato ou, ainda, aos Apelantes, visando impedir o negócio firmado”; e que “(...)Num segundo momento, a anuência se deu pela própria ação dos Apelados. 08. Note-se que o Instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre Fabricio e Fabiano Lorenzi e Otacir e Marta Rossato foi celebrado na data de 10 de julho de 2.013, o contrato particular de cessão de direitos do contrato de compra e venda firmado entre os Embargantes e Otacir e Marta Rossato foi celebrado na data de 27 de fevereiro de 2.014. 09. Em março/abril de 2.015 os Apelados, Srs Fabricio e Fabiano Lorenzi, receberam dos Apelantes a quantia de 15.000 sacas de soja em pagamento da parcela contratual daquele ano, aceitando o produto e dando quitação. 10. Na época não houve qualquer recusa dos Apelados no recebimento da quantia, também nada foi questionado acerca dos Apelantes, mesmo cientes que estes haviam adquirido o imóvel. 11. Os Apelados somente foram alegar a existência de cláusula proibitiva de venda no ano de 2.016, dois anos depois da celebração do contrato particular de cessão de direitos do contrato de compra e venda de imóvel rural e um ano depois da interposição da ação de rescisão contratual movida pelo Cedente/Requerido Otacir em face dos Apelantes”. (ID. Num. 140196746 - Pág. 22)

Ressaltam que a sentença é “ultra petita”, pois os Apelados, em momento algum, postularam indenização pelo tempo em que os Apelantes permaneceram no imóvel, de modo que o julgador deve se abster de considerar questões alheias ao direito material posto em juízo.

Sustentam que a decisão viola ao princípio da inércia do Judiciário, bem como os do devido processo legal e ampla defesa, uma vez que os Apelantes não tiveram a oportunidade de se defender do deferido em sentença, sem que houve qualquer pedido da parte.

Alegam que a sentença decretou o perdimento dos valores pagos pelos Apelados, sem direito de retenção ou indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, sob o fundamento de que as benfeitorias realizadas são acessões e não benfeitorias como descreve o laudo pericial; todavia, o entendimento é

equivocado, pois os Apelantes compraram o bem sem a ciência da cláusula contratual que impedia a aquisição do mesmo, não havendo por parte desses, a má-fé presumida;

tanto que amparados no contrato firmado – de cessão de direitos do instrumento particular de venda e compra e imóvel rural – ingressaram no imóvel e realizaram benfeitorias (limpeza da área, correão do solo para o plantio, implantação de casa residencial, alongamento de cantina, alongamento de alojamento, implantação de galinheiro, implantação de pocilga, reforma e ampliação do sistema viário interno e servidão de passagem, Implantação da Torre de Telecomunicações, aquisição e instalação do motor/gerador de energia, casa para gerador de energia, casa para energia, rede elétrica ligada ao grupo motor/gerador, caixa d ́água e poço artesiano, etc.).

Frisam que, à luz do artigo 96 do Código Civil,

as benfeitorias no imóvel eram necessárias a sua própria utilização e para dar a ele destinação social, qual seja: desenvolvimento da atividade agrícola; e que o direito de indenização por benfeitorias decorre do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, com fulcro nos artigos 884 ao 886 do Código Civil, devendo, ainda, ser assegurado ao possuidor de boa-fé a indenização pelas benfeitorias (artigo 1.219 do CC).

Asseveram, ainda, que, caso fosse comprovada a má-fé, que não é o caso dos autos, ainda assim as benfeitorias necessárias deveriam ser indenizadas nos termos do artigo 1.220 do CC.

Aduzem que “(...) A Magistrada homologou o laudo pericial elaborado pelo Sr. Perito, o qual apontou como devido em favor dos Apelantes o valor de R$ 332.698,44 (trezentos e trinta e dois reais, seiscentos e noventa oito reais e quarenta e quatro centavos) pela implantação de casa residencial, alongamento de cantina, alongamento de alojamento, implantação de galinheiro e implantação de pocilga. E o valor de R$ 94.032,68 (noventa e quatro mil, trinta e dois reais e sessenta e oito centavos) pela retirada de restos culturais de uma área de 187,12 hectares”; que “(...)Os Apelantes concordaram com o valor de R$ 332.698,44 (trezentos e trinta e dois reais, seiscentos e noventa oito reais e quarenta e quatro centavos) referente as benfeitorias denominadas edificação/implantação de casa residencial, alongamento de cantina, alongamento de alojamento, implantação de galinheiro e implantação de pocilga. 03. Porém, alegaram que com relação as benfeitorias não reprodutivas instituídas, o laudo pericial não valorou a reforma e ampliação de sistema viário interno e a servidão de passagem, construída pelos Apelantes, conforme contrato de servidão acostado nos autos ID 56753334, fls. 320/323, além de ter atribuído a construção das mesmas ao antigo proprietário, o que contaria a prova dos autos”; que “(...)Quando os Apelantes tomaram posse do imóvel em julho de 2.014, não havia acesso direto a propriedade denominada de “Fazenda Zanin”, o mesmo se dava pela fazenda vizinha da área, e o sistema viário interno (estradas) era precário. 05. Como os Apelantes adquiriram o imóvel para agricultura necessitavam de estradas trafegáveis e também do acesso direto à propriedade, sem ter que ficar passando pela propriedade de terceiros”; que “(...) Assim, procederam a reforma das estradas existentes e construíram estradas novas. Implantaram também a servidão de passagem ligando o imóvel a Rodovia BR-242, numa extensão de 4.000 metros de comprimento por 12 metros de largura, conforme contrato de servidão firmado entre os Apelantes e o Srs. Enio e Veronice Serafini, ID 56753334, fls. 320/323. 07. Os Apelantes apontaram o que para a realização das benfeitorias foram utilizadas trator de esteira, manilhas e horas de trator, num custo total de R$ 204.000,00 (duzentos e quatro mil reais). 08. O laudo pericial também não considerou os valores relativos a Torre de Telecomunicações, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e o valor do motor/gerador de energia, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), ambos implantados pelos Apelantes. 09. As benfeitorias denominadas casa para gerador de energia, casa para energia, rede elétrica ligada ao grupo motor/gerador, caixa dágua e poço artesiano foram atribuídas ao Apelados, mas as mesmas foram implantadas e custeadas pelos Apelantes. Assim, os valores constantes no laudo pericial referente as benfeitorias acima descritas devem ser adicionados ao valor da indenização a ser pagos aos Apelantes. 10. Com relação a benfeitoria denominada no laudo pericial de retirada de restos culturais, foi atribuído aos Apelantes indenização no valor de R$ 94.032,68 (noventa e quatro mil, trinta e dois reais e sessenta e oito centavos) pela limpeza de uma área de 187,12 hectares. Ocorre que os Apelantes procederam a limpeza de uma área de 1.200 hectares. 11. Quando os Apelantes tomaram posse do imóvel em julho de 2.014, a área de 1.200 hectares estava desmatada, aberta, mas em estado de abandono, tomada por rebrotes de vegetação nativa (popularmente conhecida como juquira), além de várias outras espécies de vegetação espontânea (plantas daninhas), especialmente, do popular capim custódio, planta perene que chega a 3 metros de altura e cresce em forma de touceiras, o que torna difícil a sua remoção. 12. Além da vegetação sobre a área, haviam também muitos tocos remanescentes de vegetação nativa enterrados e muitos troncos de árvores por toda a extensão da área. 13. Assim, para que os Apelantes pudessem preparar o solo para o plantio foi necessário realizar a limpeza completa da terra, o que ocorreu no período de julho a outubro de 2.014, a fim de proceder o plantio no mês de novembro de 2.014. 14. Para a limpeza da área os Apelantes tiveram que contratar mais três funcionários e utilizar os seguintes serviços: trator com grade pesada, trator com grade intermediária, garfo enleirador e espinha de peixe, e corrente niveladora. Foram realizados também os serviços de enleiramento, destoca, limpeza e catação manual. 15. Em outubro do ano seguinte, 2.015, foi necessário repetir o processo de catação de tocos, desta vez, de forma menos intensiva, sem uso de maquinário pesado. 16. No ano de 2.016 foi necessário a aplicação de calcário dolomítico sobre a área, para a correção do solo, arcando os Apelantes com as despesas do produto, frete, aplicação, incorporação e nivelamento. 17. Destarte, para realização dos trabalhos acima citados, os Apelantes tiveram um custo final de R$ 1.542.000,00 (um milhão quinhentos e quarenta e dois mil reais), conforme laudo do assistente técnico acostado. 18. Diante do exposto, deve ser atribuído aos Apelantes os seguintes valores: - a importância de R$ 332.698,44 (trezentos e trinta e dois reais, seiscentos e noventa oito reais e quarenta e quatro centavos) pela implantação de casa residencial, alongamento de cantina, alongamento de alojamento, implantação de galinheiro e implantação de pocilga. - a importância de R$ 204.000,00 (duzentos e quatro mil reais) pela construção, reforma e ampliação do sistema viário interno e servidão de passagem; - a importância de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) pela Implantação da Torre de Telecomunicações; - a importância de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) pela aquisição e instalação do motor/gerador de energia; - a importância de R$ 79.149,11 (setenta e nove mil, cento e quarenta e nove reais e onze centavos) pelas benfeitorias já avaliadas pelo laudo pericial denominadas casa para gerador de energia, casa para energia, rede elétrica ligada ao grupo motor/gerador, caixa dágua e poço artesiano; - a importância de R$ 1.542.000,00 (um milhão quinhentos e quarenta e dois mil reais) pelas benfeitorias de remoção de restos culturais e preparo do solo”.

(ID. Num. 140196746 - Pág. 34 a 37)

Requerem a concessão de efeito suspensivo ao apelo, até o final do julgamento deste apelo.

Requerem a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, por não possuírem condições, no momento, para arcar com o valor das custas processuais de valores tão expressivos.

Requerem o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, e o julgamento de extinção do feito.

Subsidiariamente, pedem a nulidade da decisão quanto à condenação em indenização pelo tempo em que os Apelantes permaneceram no imóvel após sua constituição em mora.

Ainda subsidiariamente, pedem que deva ser observado que o “arrendamento” não se deu de forma típica, não podendo ser comparado em questão de valores a um arrendamento normal.

Requerem “(...) seja reformada a sentença para reconhecer a boa-fé dos Apelantes, o direito compensar as parcelas pagas aos Apelados, o direito de retenção e indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel”; e que “(...) seja revogada a sentença de piso para determinar a realização de nova perícia, não sendo esse o entendimento de Vossa Excelências, requer sejam acolhidos os valores apontados pelos Apelantes pelas benfeitorias realizadas. h) por fim, requerem a inversão do ônus sucumbencial”. (ID. Num. 140196746 - Pág. 37 e 38)

Por sua vez, OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSADO, em síntese, sustentam que a sentença recorrida não reflete o conjunto probatório dos autos, uma vez que é incontroversa a ciência e anuência tácita dos Apelados/Autores quanto à tradição da coisa para terceiro, e ainda a comprovação da transmissão da obrigação de quitação do pagamento das parcelas contratadas, situação que afasta a alegada má-fé dos Apelantes.

Preliminarmente, defende a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, eis que prolatada decisão “surpresa” – sem que a parte pudesse obter esclarecimento/complementação pericial.

Sustenta, ainda preliminarmente, que a sentença é “extra petita”, pois não há pedido acerca de “alugueres inadimplidos”, de modo que é nulo o decreto sentencial.

Defende a necessidade de redistribuição do ônus de sucumbência, pois os Apelados lograram êxito em apenas parte de seus pedidos; que “(...) os apelados postularam resumidamente pela: rescisão do contrato, reintegração de posse, perda e retenção os valores pagos, indenização por danos material no valor de R$314.000,00 (trezentos e quatorze mil reais), e ainda indenização por danos morais na importância equivalente a 200 (duzentos) salários mínimos. Quando da sentença, tais pedidos foram acolhidos na sua parcialidade, indeferindo o pedido de indenização por danos morais e materiais, o que levou os Apelados a decair em parcela considerável dos seus pleitos”.

Requerem “(...) que o presente recurso seja CONHECIDO E PROVIDO, concedendo a gratuidade da justiça aos Apelantes, em observância aos requerimentos descritos alhures, a fim de que a sentença apelada seja reformada para: i) Que sejam acolhidas as preliminares arguidas, ante a flagrante nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em decorrência da prolação de decisão surpresa, sem oportunizar aos Apelantes a complementação do laudo pericial quanto às benfeitorias realizadas no imóvel sub judice, e ainda por ter sido prolatada de forma Extra Petita, já que não foi congruente com os limites dos pedidos elencados na exordial, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico, e não pode ser mantido por este E. Tribunal, ensejando, portanto, na cassação da r. sentença; ii) Caso superada as preliminares arguidas, no mérito, rogam os Apelantes pela reforma da sentença de piso, a fim de que seja reconhecido a ausência de infração contratual pelos Apelantes, já que ao contrário do disposto na r. sentença, fora efetivamente comprovado pelo conjunto fático probatório dos autos, que os Apelados não nutriam apenas ciência acerca da revenda do imóvel, como também, ANUÍRAM TACITAMENTE COM A TRADIÇÃO DA COISA À TERCEIROS, no momento em que receberam o pagamento parcial da parcela “c” descrita no contrato primitivo, diretamente dos 2o, 3o e 4o requeridos, afastando, portanto, quaisquer alegações de desconhecimento sobre a transação, e por consequência a alegação de má-fé e perdimento dos valores pagos e benfeitorias realizadas no imóvel sub judice; iii) Roga ainda que, uma vez rescindido o contrato primitivo, com o retorno das partes ao status quo antes, sejam os Apelados condenados na restituição dos valores pagos pelos Apelantes pela aquisição do imóvel, e ainda, no dever de indenizar os Apelantes pelas benfeitorias realizadas, ora descritas pormenorizadamente no parecer técnico vide id n. 79102043, sob pena de enriquecimento ilícito dos Apelados, o que também não pode ser admitido por este E. Tribunal; iv) Na remota hipótese de ser mantida a sentença apelada, requer sejam reduzidas as penalidades ali arbitradas, levando em consideração os precedentes jurisprudenciais pátrios sobre os casos análogo aos dos autos, condenando os Apelados, ainda, no pagamento do ônus sucumbencial”.

Prequestiona a matéria a fim de que possam ser interpostos recursos aos Tribunais Superiores.

As contrarrazões foram ofertadas por FABRICIO LORENZI, FABIANO LORENZI e JOSÉ LUIZ LORENZI (ID ́s. Nums. 140195367 e 140195369) e por OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO (ID. Num. 141960672), ambos pugnando pelo desprovimento do recurso interposto pela parte adversa.

O apelo foi recebido em ambos os efeitos. Foram concedidas as benesses da justiça gratuita aos Apelantes.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

P R E L I M I N A R
-
afronta ao princípio da dialeticidade recursal, arguida por OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO.

Não merece guarida a alegação de afronta ao princípio da dialeticidade, eis que as razões da apelação interposta por
PAULO DUARTE, JURCELINO MARTINS DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE E PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE
são suficientes e aptos a contrapor a sentença recorrida, salientando-se que levantaram preliminar de ilegitimidade passiva, bem como defenderam a boa-fé e de retenção de benfeitorias no imóvel litigioso.

Assim,
REJEITO
a preliminar suscitada.

V O T O

P R E L I M I N A R -

ilegitimidade passiva
– arguida pelos Apelantes
PAULO DUARTE, JURCELINO MARTINS DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE E PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE.

Malgrado a alegação de necessidade de acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva dos Apelantes, sob o fundamento de que não fizeram parte do instrumento contratual firmado entre FABRICIO LORENZI e FABIANO LORENZI e OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO, é fato que eles (
PAULO DUARTE, JURCELINO MARTINS DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE E PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE)
são beneficiários de direitos inerentes ao imóvel em questão, inclusive obrigaram-se a honrar ônus decorrentes do mencionado contrato, o qual é discutido neste apelo; portanto, considero demonstrada a legitimidade passiva.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar suscitada.

V O T O

P R E L I M I N
A R
– alegação de sentença “extra petita”, pois não há pedido acerca de “alugueres inadimplidos”, de modo que é nulo o decreto sentencial.

No tocante a esta preliminar, posiciono-me pela sua rejeição, eis que os Apelados, na condição de Autores, após apresentarem os fatos e defenderem o direito que julgavam possuir, requereram a rescisão contratual,
a indenização por perdas
e danos materiais e morais c/c reintegração de posse.

Assim, considere-se albergada a pretensão de indenização por perdas, a qual foi reconhecida com o decreto sentencial, mostrando-se perfeitamente plausível que o Juízo “a quo” decida a esse respeito, considerando-se que, efetivamente, a parte vencedora do pleito processual
suportou perdas pela ausência de posse do imóvel
.

Diante disso,
REJEITO

também essa preliminar.

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA
– sob a alegação de que foi prolatada decisão “surpresa” – sem que a parte pudesse obter esclarecimento/complementação pericial.

Melhor sorte também não socorre a este pleito preliminar. Não houve qualquer afronta ao contraditório e a ampla defesa em razão da prova pericial, eis que, muito bem consignou o Juízo “a quo” que:

“(...) Instadas as partes especificarem as provas que pretendiam produzir, os autores pugnaram pelo julgamento antecipado.

Os requeridos Paulo Renato Duarte e Outros pugnaram pela prova oral e pericial.

Já os réus Otacir Rossato e Marta Teresa pugnaram pela prova emprestada e prova oral.

(...)

Audiência de instrução realizada às fls. 67/69 Ref. 56755048), oportunidade em que foi realizada a oitiva das testemunhas José Jaime de Melo Neto, Sebastião Manoel Duarte, bem como o depoimento pessoal de José Luiz Lorenzi e Otacir Rossato.

Por fim, foram apresentadas alegações finais pelas partes (fls. 79/83, fls. 84/98 e fls. 99/125 - mov. 56755048). Em regime de exceção foi deferida a prova pericial para apuração de valors relativa a retenção de befeitorias, fls. 129/130 (Id. 56755048).

As partes apresentaram quesitos, fls. 149/150, 151/156, 157/160 (mov. 56755048).

O laudo pericial encontra-se encartado às fls. 218/273 (Id. 56755048).

A parte autora apresentou manifestação e reiterou os memoriais finais Ref. 64018787.

Os réus Paulo Renato Duarte e Outros apresentaram manifestação, Id. 64323022 e, os réus Otacir Rossato e Marta no mov. 66705276.

Devidamente intimado, o senhor perito apresentou os esclarecimentos pleiteados pelos requeridos (Ref. 76489127).

(...)

Vale ressaltar, de início, que foi preservado no presente feito a garantia constitucional do contraditório, além da ampla defesa, de modo que não paire dúvidas sobre qualquer irregularidade que possa ser apontada para macular o procedimento.

Nesta oportunidade, homologo o laudo pericial apresentado à Ref. 76489127, uma vez que ausente qualquer ocorrência de erro ou dolo nas razões apresentadas pelo senhor perito.

Antes de adentar ao mérito da ação, impende deixar registrado que ambas as partes já apresentaram alegações finais em momento anterior a determinação da realização da perícia técnica, bem como que manifestaram-se acerca do laudo apresentado pelo senhor perito”.

Desse modo, não há falar em decisão surpresa, pois houve plena possibilidade de manifestação acerca do laudo pericial encartado nos autos.

Diante disso,
REJEITO
a preliminar agitada.

V O T O

-

M É R I T O

O objeto destes apelos consiste em analisar e dirimir se está correta ou não a sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Ação de Reintegração de Posse c/c pedido liminar c/c Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais n. 0001804-29.2016.8.11.0044, ajuizada por
FABRÍCIO LORENZI e FABIANO LORENZI
em face de
OTACIR ROSSATO, MARTA TERESA ROSSATO (apelantes), PAULO RENATO DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE, PRISCILA RIBEIRO AVILA DUARTE, JUSCELINO MARTINS DUARTE (apelantes),

JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido para: “a)
Declarar rescindido
o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra do Imóvel Rural com Cláusula de Irretratabilidade entabulado pela parte autora Fabrício Lorenzi e Fabiano Lorenzi e requeridos Otacir Rossato e Marta Teresa Rossato; b)
Determinar a restituição da área em favor dos autores
, solicitando aos requeridos Paulo Renato Duarte e Outros que desocupem no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias a área denominada “Fazenda Zanin” devidamente descrita na inicial; c)
Determinar aos requeridos, concorrentemente, o adimplemento dos valores relativos aos aluguéis
desde a formalização do contrato rescindido até a efetiva desocupação, aos quais serão apurados em liquidação de sentença, na forma do artigo 509, do Código de Processo Civil”,
CONDENANDO
os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios à parte autora, os quais foram arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (NCPC, art. 85, § 2o).

Pois bem. Após a devida análise tem-se que a sentença recorrida deve manter-se intacta, eis que, após a devida instrução e análise de provas, abordou as questões atinentes à lide com o devido esmero, posicionando-se pela procedência parcial dos pedidos formulados, no sentido de rescindir o contrato, determinar a restituição da área em favor dos autores/apelados e também determinou o adimplemento dos valores relativos aos aluguéis desde a formalização do contrato rescindido até a efetiva desocupação.

Digo que a sentença não merece reparos, pois ficou comprovado que foi entabulado ato negocial entre FABRÍCIO LORENZI e FABIANO LORENZI, os quais firmaram contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com os Requeridos/Apelantes: OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO, sendo que no contrato mencionado havia cláusula proibindo a alienação do imóvel. Ainda assim, os Requeridos/Apelantes, inadimplentes, com os valores da transação, cederam os direitos do bem aos também Requeridos e Apelantes: PAULO RENATO DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE e JURCELINO MARTINS DUARTE.

Assim, apesar de OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO alegarem que FABRICIO LORENZI e FABIANO LORENZI tiveram ciência da transação ocorrida entre OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO e PAULO RENATO DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE e JURCELINO MARTINS DUARTE, não há elemento de prova algum que corrobore com tal alegação; o que há é a verificação de descumprimento contratual por inadimplência de parcelas contratadas; e mais, o descumprimento de cláusula contratual de alienação do bem.

Assim, simplesmente em razão disso, é perfeitamente plausível a rescisão do negócio, ante a inadimplência e a possibilidade de inclusão de cláusula contratual de não alienação do imóvel, sendo possível a alienação apenas quando houve anuência do proprietário vendedor, o que não ocorreu no caso.

Nesse sentido, colaciono trecho da sentença:

“(...) O litígio gira em torno do descumprimento de contrato de venda e compra de imóvel por inadimplemento das parcelas contratuais, bem como quebra da cláusula de impedimento de alienação do imóvel.

Ora, a realização de um contrato obriga as partes a cumprirem as prestações entabuladas, sendo ínsito a todo pacto bilateral que sua inadimplência poderá acarretar a rescisão, por se tratar de cláusula resolutiva tácita. Demais disso, admitir tal possibilidade seria ir de encontro aos princípios que regem a relação contratual, quais sejam, da probidade e boa-fé.

É inegável a responsabilidade dos requeridos Paulo Renato Duarte e Outros quando estes tinham ciência de contrato anterior de Compra e Venda e, com a vedação de alienação ou transferência da área e, mesmo assim, entabularam negócio com os requeridos Otacir e Marta Rossato e tornando-se inadimplentes.

No mesmo sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO PADRÃO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DA POSIÇÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE PRÉVIA ANUÊNCIA DO PROMITENTE-VENDEDOR. EXIGÊNCIA DE QUITAÇÃO DAS DÍVIDAS CONTRATUAIS E DO IMPOSTO MUNICIPAL. DESVANTAGEM EXCESSIVA PARA O CONSUMIDOR NÃO CARACTERIZADA.1. Não é abusiva a cláusula que proíbe o promitente-comprador do imóvel de ceder sua posição contratual a terceiro sem prévia anuência do promitente-vendedor. Precedentes.2. Não implica desvantagem exagerada para o promitente-comprador a cláusula que condiciona a cessão do contrato à prévia quitação dos débitos contratuais e do imposto municipal.3. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. (STJ, REsp 1027669/SC , Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 02/12/2014, DJe 18/05/2015)”.

Da mesma forma, à luz do artigo 1.201 do Código Civil, mostra-se plausível a conclusão acerca da ausência de boa-fé dos Requeridos, posto que são responsáveis pelo inadimplemento, tendo ciência da cláusula que proibia a alienação.

Há elementos que corroboram com a conclusão disposta na sentença, dentre eles: a ausência de anuência dos Autores/Apelados no ato da assinatura do contrato de cessão de direitos – bem como a dificuldade de obtenção de investimentos – tendo em vista a ausência da anuência dos Autores/Apelados.

Também cumpre salientar a conclusão lógica da Magistrada quando os Apelantes OTACIR e MARTA ROSSATO tentaram atribuir o risco do inadimplemento aos Autores/Apelados – sendo que os devedores, a partir do ato negocial de cessão – seriam os Requeridos/Apelantes PAULO RENATO DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE e JURCELINO MARTINS DUARTE.

Isso seria, evidentemente, enriquecimento sem causa.

Portanto, há demonstração cabal de descumprimento contratual tanto pelo inadimplemento – quanto pelo fato de descumprimento da clausula de não alienação do imóvel, sem a ciência dos Autores/Vendedores originários/Apelados.

Nesse viés, é cabível a indenização pelo tempo em que os requeridos estiveram na área, de maneira indevida, de modo que os Autores sejam ressarcidos em razão do tempo em que não puderam utilizar a área de sua propriedade, cuja posse não detinha por ato viciado formulado entre os Requeridos/Apelantes.

Também não há falar em boa-fé dos Apelados PAULO RENATO DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE e JURCELINO MARTINS DUARTE, pois permaneceram na área por anos, sem adimplir o débito existente, mostrando-se justa a responsabilização a título de arrendamento pelo período em que permaneceram no imóvel (produzindo e usufruindo da posse).

Portanto, escorreita a indenização a título de perdas e danos, devendo os Requeridos PAULO RENATO DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE e JURCELINO MARTINS DUARTE indenizarem os Autores (com pagamento de alugueres) em relação ao período em que utilizaram a área, impedindo a posse dos Autores.

Desse modo, impõe-se a rescisão contratual – contrato de compra e venda existente entre FABRICIO LORENZI e FABIANO LORENZI e OTACIR ROSSATO e MARTA TERESA ROSSATO, voltando as partes ao “status quo ante”, devendo haver a restituição do bem; e também que os Autores sejam indenizados a título de perdas e danos, com recebimento de alugueres, pelo período em que ficaram impedidos de utilizar o bem – de acordo com os termos da sentença – observando-se o valor de mercado para locação no correspondente período, que deverá ser apurada em fase de liquidação de sentença.

No que diz respeito às benfeitorias realizadas, melhor sorte não socorre aos recorrentes, à luz do artigo 1.220, 1.248, 1.253 e 1.255, “caput”, todos do Código Civil, diante da posse de má-fé, pois rechaçada a boa-fé dos possuidores PAULO RENATO DUARTE, WILLIAN MARTINS DUARTE e JURCELINO MARTINS DUARTE.

Verifica-se, portanto, a ausência de direito de retenção por benfeitorias. A esse respeito, diz a sentença:

“(...) Ante a inadimplência prolongada e precoce, deixaram os requeridos de figurarem como possuidores de boa-fé, respaldados pelo contrato firmado, para adquiriu a qualidade de possuidores de má-fé, de modo que a estes caberia apenas o ressarcimento das benfeitorias necessárias, não lhe assistindo, ainda, o direito de qualquer retenção, nos exatos termos do art. 1.220, do Código Civil:

“Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.”

Na hipótese em apreço, muito embora estes aleguem terem realizado benfeitorias, não terá direito a qualquer indenização ou retenção.

Explico: Construções não se enquadram entre as benfeitorias propriamente ditas. São acessões, conforme definição constante do art. 1.248 do Código Civil:

“A acessão pode dar-se:

(...)

V - por plantações ou construções”.

Neste enfoque, devem obedecer às regras especiais, indicadas nos artigos 1.253 a 1.257, do Código Civil, dentre as quais se prevê que, aquele que edifica em terreno alheio, perde o que construiu em proveito do proprietário, no caso, a autora, “in litteris”:

“Art. 1.255: Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”.

Ora, da leitura atenta de referido dispositivo legal, depreende-se que somente tem direito à indenização aquele que procedeu de boa-fé, o que não é o caso dos requeridos.

A má-fé no caso concreto é patente, pois os requeridos possuíram área alheia e construíram ilegalmente, apesar de cientes de que contava apenas com a posse precária, uma vez que a posse definitiva ocorreria após a quitação integral da quantia ajustada a título de preço da área.

Não é demais ressaltar que os requeridos estavam cientes da cláusula em que vedava a transferência do imóvel, de modo que de forma ilegal entabularam contrato de cessão de direitos, dos quais, inclusive, foi objeto da ação de no 0001742.29.2015.8.11.0044, em trâmite nesta vara.

Logo, não caberá qualquer indenização ou direito de retenção aos requeridos, tanto por força do disposto no art. 1.220, do Código Civil, quanto por aplicação do art. 1.255, “caput”, do mesmo diploma legal.

Neste ponto, imperioso esclarecer que, muito embora no laudo pericial o senhor perito nomeie as construções como “benfeitorias”, nota-se que se trata na verdade de acessões”.

No tocante à condenação por sucumbência – considero pertinente a conclusão constante do dispositivo da sentença, pois os Autores lograram êxito na grande maioria dos pedidos, motivo pelo qual é plausível que os Requeridos arquem com o pagamento das custas e também dos honorários advocatícios.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
aos apelos interpostos.

Considere-se prequestionada toda a matéria ventilada para fins de eventuais recursos destinados aos Tribunais Superiores.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro a verba honorária advocatícia para 20% (vinte por cento) do valor da causa, observando-se o disposto no artigo 98, § do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2023