Tribunal: TJMT
Processo: 0004954-42.2015.8.11.0015
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-05
Data de publicação: 2023-07-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO – LEILÃO EXTRAJUDICIAL E CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DOS LEILÕES PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – IRRELEVÂNCIA – INEXISTÊNCIA DO § 2o-A, DO ARTIGO 27, DA LEI No 9.514/97 À ÉPOCA DOS LEILÕES – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO TEMPUS REGIT ACTUM (ART. 6o, DA LINDB) – IMÓVEL ARREMATADO EM QUANTIA CORRESPONDENTE A 15% (QUINZE POR CENTO) DA AVALIAÇÃO INICIAL – PREÇO VIL – LEILÃO ANULADO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
In casu, quando da realização dos leilões em 11.09.2014 e 25.09.2014 não havia a necessidade da intimação do devedor, visto que o § 2o-A, do artigo 27, da Lei no 9.514/1997, que fixa a necessidade da comunicação do devedor para tais atos, somente foi incluído em nosso ordenamento jurídico em 11.07.2017, por meio da Lei no 13.465/2017. Portanto, como o ato foi realizado na vigência da Lei no 9.514/1997, por tal fato, as questões de direito devem ser resolvidas em consonância com esse regramento legal, em observância ao ato jurídico perfeito (art. 5o, inciso XXXVI, da CF) e ao princípio tempus regit actum (art. 6o da LINDB).
“A jurisprudência desta Corte tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem.” (AgInt no AREsp 903.138/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 24/11/2016)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0004954-42.2015.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[IVANIR VERONESE - CPF: 595.437.289-68 (APELANTE), FABIO AUGUSTO SANTA ROSA - CPF: 138.242.278-43 (ADVOGADO), RODOBENS ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA. - CNPJ: 51.855.716/0001-01 (APELADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), RODOBENS ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA. - CNPJ: 51.855.716/0001-01 (REPRESENTANTE), ANTONIO MARCOS DE MOURA ALVES - CPF: 007.279.409-70 (APELADO), LUCAS DOS REIS FRIGERI - CPF: 087.903.419-02 (ADVOGADO), CARLOS ALEXANDRE VIEIRA MANFRINATO - CPF: 050.145.039-42 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ PERROUD SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 059.736.509-10 (ADVOGADO), ANDRE LUIS FEDELI - CPF: 260.857.338-01 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO – LEILÃO EXTRAJUDICIAL E CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DOS LEILÕES PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – IRRELEVÂNCIA – INEXISTÊNCIA DO § 2o-A, DO ARTIGO 27, DA LEI No 9.514/97 À ÉPOCA DOS LEILÕES – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO
TEMPUS REGIT ACTUM
(ART. 6o, DA LINDB) – IMÓVEL ARREMATADO EM QUANTIA CORRESPONDENTE A 15% (QUINZE POR CENTO) DA AVALIAÇÃO INICIAL – PREÇO VIL – LEILÃO ANULADO –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

In casu
, quando da realização dos leilões em 11.09.2014 e 25.09.2014 não havia a necessidade da intimação do devedor, visto que o § 2o-A, do artigo 27, da Lei no 9.514/1997, que fixa a necessidade da comunicação do devedor para tais atos, somente foi incluído em nosso ordenamento jurídico em 11.07.2017, por meio da Lei no 13.465/2017. Portanto, como o ato foi realizado na vigência da Lei no 9.514/1997, por tal fato, as questões de direito devem ser resolvidas em consonância com esse regramento legal, em observância ao ato jurídico perfeito (art. 5o, inciso XXXVI, da CF) e ao princípio
tempus regit actum
(art. 6o da LINDB).

“A jurisprudência desta Corte tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem.”
(AgInt no AREsp 903.138/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 24/11/2016)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por IVANIR VERONESE visando modificar a sentença de ID 143422872 prolatada pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop, que, nos autos da AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO n.o 0004954-42.2015.8.11.0015, ajuizada em face de RODOBENS ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA. e ANTÔNIO MARCOS DE MOURA ALVES, julgou improcedente os pedidos iniciais, condenando a recorrente ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como aos honorários de sucumbência na quantia equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Nas razões de ID 143422872, a parte recorrente sustenta, em síntese, a irregularidade dos leilões realizados, posto que não fora intimada pessoalmente acerca deste ato, bem como aduz que o preço pelo qual o imóvel foi arrematado seria vil.

Requer, assim, o provimento do seu apelo para ser reformada a sentença combatida, julgando procedente o seu pleito inaugural,
“declarando-se nulo o leilão extrajudicial e a arrematação referente ao procedimento decorrente do contrato de participação em consórcio n. 903198, Cota de Consórcio no 135 – Grupo no 1545 – junto à empresa Rodobens Administradora de Consórcio Ltda, juntamente com as averbações na matrícula do imóvel (N. 20.421), mediante ofício ao CRI de Sinop/MT.”

Contrarrazões em ID 143422872 (pág. 80) e ID 143422872 (pág. 117) pelo desprovimento do recurso. Não há preliminares.

Tentada conciliação, a empresa de consórcio litigante informou não ter interesse (ID 166139670).

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

A controvérsia central do feito reside em duas teses: verificar se é necessária a intimação do devedor acerca dos leilões extrajudiciais realizados e se, em caso afirmativo, o valor de arrematação do imóvel foi adequado.

Pois bem.

É cediço que a alienação fiduciária de bens imóveis é regulada pela Lei n. 9.514/97 e, no que concerne às formalidades exigidas para o procedimento de expropriação extrajudicial, em caso de inadimplemento, dispõe o artigo 26:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”

Com efeito, a consolidação da propriedade do bem dado em garantia à parte fiduciária, com a consequente realização da execução extrajudicial da garantia advinda de contrato de alienação fiduciária, somente é devida mediante o cumprimento dos requisitos indicados na Lei no 9.514/97.

Vale dizer, não basta o inadimplemento do devedor fiduciante. É imprescindível, também, sua constituição em mora, mediante a notificação extrajudicial a ser realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis, a qual deverá ser pessoal, ou, quando o obrigado estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, somente então, por edital.

Frise-se que, tratando-se referida notificação extrajudicial de pressuposto para a constituição em mora do devedor, com a consequente consolidação da posse à fiduciária, esta deve ser cumprida na forma da lei de regência, sendo os atos subsequentes viáveis somente após o seu cumprimento.

No caso, quando da realização dos leilões em 11.09.2014 e 25.09.2014 não havia a necessidade da intimação do devedor, ou seja, da parte apelante, visto que o § 2o-A, do artigo 27, da Lei no 9.514/1997, que fixa a necessidade da comunicação do devedor para tais atos, somente foi incluído em nosso ordenamento jurídico em 11.07.2017, por meio da Lei no 13.465/2017.

Portanto, como o ato foi realizado em 11.09.2014 e 25.09.2014, na vigência da Lei no 9.514/1997, por tal fato, as questões de direito devem ser resolvidas em consonância com esse regramento legal, em observância ao ato jurídico perfeito (art. 5o, inciso XXXVI, da CF) e ao princípio
tempus regit actum
(art. 6o da LINDB).

Este fato foi confirmado pelo Juízo
a quo
quando da prolação da sentença ao fixar o quanto segue:

“Como se vê, a lei vigente à época estabelecia a intimação do devedor para fins de purgação da mora e não para os demais atos após a consolidação da propriedade.

Assim, desnecessária a intimação pessoal dos devedores a respeito da data da alienação extrajudicial do bem dado em garantia, pois ausente obrigação legal nesse sentido.”

Superada esta questão, passamos à análise acerca do valor de arrematação do imóvel e se este foi adequado.

Acerca da matéria preceitua o parágrafo único do artigo 891 do Código de Processo Civil,
in verbis
:

“Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.”

Ainda, oportuno fazer menção que, como no antigo Código de Processo Civil de 1973, não havia critérios objetivos para a configuração de preço vil, como no atual, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça adotou como parâmetro o valor equivalente a 50% da avaliação do bem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO PELA CONFIRMAÇÃO DA DECISÃO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE SUSPENDEU OS EFEITOS DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. VALOR DO IMÓVEL. PREÇO VIL. PREMISSA FÁTICA. ANÁLISE DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC/1973. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem.
2. Diante das circunstâncias fáticas do caso, o acórdão estadual firmou premissa quanto ao fato de o valor da aquisição do bem ser considerado vil, porquanto correspondente a 48% do valor venal do imóvel. Dessa forma, qualquer alteração nesse quadro demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado a esta Corte em virtude do óbice da Súmula n. 7/STJ. 3. Ademais, é firme o posicionamento do STJ no sentido de que é inviável a interposição do especial no qual se visa a discutir o preenchimento, ou não, dos requisitos da antecipação da tutela previstos no art. 273 do CPC de 1973, porquanto tal discussão ensejaria o reexame do substrato fático-probatório levado em consideração pelas instâncias ordinárias, o que é vedado no âmbito do recurso especial, em virtude do óbice do enunciado da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno improvido.”
(AgInt no AREsp 903.138/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 24/11/2016)

Nesse passo, embora os réus, ora apelados, aleguem
“que não houve prática abusiva, sendo que o valor do imóvel em ambos os leilões seguiu estritamente a legislação vigente, sem nenhum defeito ou vício”,
após detida análise de todo o conjunto probatório, a meu ver, restou caracterizado que o imóvel da autora, ora apelante, foi alienado e arrematado por preço vil, o que não se pode admitir.

Explico.

O instrumento particular de compra e venda de bem imóvel com caráter de escritura pública, com recursos advindos do fundo comum de grupo de consórcio, e pacto adjeto de constituição e alienação da propriedade fiduciária em garantia constante nos autos foi assinado em 20.10.2003, ou seja, há quase vinte anos.

Como cediço, o preço dos imóveis sobem naturalmente, seja pela valorização do mercado, seja pela inflação, seja por construção de benfeitorias, dentre outras situações.

Portanto, o preço de um imóvel pactuado em 2003, certamente não deve servir como referencial de preço justo pelo simples fato de constar em uma cláusula de um contrato unilateral redigido por uma instituição financeira.

Um imóvel em lote de 2.500,00 metros quadrados, com área construída de 400,00 metros quadrados, situado na zona urbana do pujante município de Sinop, avaliado inicialmente em 2014 no valor de R$575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), ser arrematado, mesmo que em segunda praça, pela módica quantia de R$90.000,00 (noventa mil reais) é situação irregular que salta aos olhos.

Levando-se em conta o entendimento jurisprudencial do c. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, inexistindo parâmetros objetivos, considerava-se preço vil a venda do imóvel por preço inferior a 50% (cinquenta por cento) do preço da avaliação, restou claramente demonstrado que o valor de arrematação do imóvel destacado, sem dúvida alguma, é preço vil, haja vista que atingiu cerca de 15% (quinze por cento) do preço da avaliação à época.

Não bastasse isso, espancando de vez qualquer dúvida de que a instituição financeira litigante alienou extrajudicialmente o imóvel da autora, ora recorrente, por preço vil, está o fato de que, ao iniciar a execução extrajudicial a financeira, estava ciente das benfeitorias necessárias realizadas pela apelante em seu imóvel (construção de prédio de 400,00 metros quadrados), embora não tenha ocorrido nenhum tipo de averbação na matrícula a este título, visto que se tratava de um conhecido hotel na comarca de origem.

Em outras palavras, é evidente que a avaliação efetuada pela financeira litigante, ao iniciar a execução extrajudicial, não estava adequada na mesma proporção do aumento da área construída do imóvel da autora, ora apelada, caracterizando, como já enfatizado anteriormente, a alienação e arrematação do imóvel por preço vil.

Ademais, consta nos autos documento de ID 143422865, que avalia o imóvel em 10.02.2015 em R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais). Portanto, há excepcional diferença entre o valor de mercado do imóvel e o preço pago em arrematação.

Portanto, os leilões extrajudiciais objeto da presente demanda devem ser anulados, bem como todos os atos posteriores.

Dispositivo.

Com estas considerações, CONHEÇO do recurso de apelação cível apresentado e
DOU-LHE PROVIMENTO
para julgar PROCEDENTE a demanda, declarando nulos os leilões extrajudiciais e a arrematação referente ao procedimento decorrente do contrato de participação em consórcio n. 903198, Cota de Consórcio no 135 – Grupo no 1545 – junto à empresa recorrida, juntamente com as averbações na matrícula do imóvel (no. 20.421), do CRI de Sinop/MT.

Inverto o ônus sucumbencial, fixando os honorários advocatícios em favor da parte apelante na mesma quantia arbitrada em primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/07/2023