Tribunal: TJMT
Processo: 1003132-15.2018.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-15
Data de publicação: 2023-03-15

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO PARA CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER DE ENTREGA REGULARIZADA DE CONDOMÍNIO DE ACORDO COM CONTRATO E ACORDO COLETIVO C/C COM PAGAMENTO DE ALUGUERES CONFORME CLÁUSULA CONTRATUAL, DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS POR ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – QUANTUM FIXADO A TÍTULO DE ALUGUÉIS ACIMA DA MÉDIA DE MERCADO – NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO – PRECEDENTES – ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA – CRITÉRIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE ATENDIDOS NO CASO CONCRETO – MANUTENÇÃO DO VALOR ARBITRADO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Se a quantia arbitrada a título de aluguéis está superior ao praticado no mercado imobiliário para locação, seu valor merece minoração, a fim de se adequar aos valores de mercado e evitar o enriquecimento ilícito dos autores.
A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda, cujo montante deve pautar-se nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.
Em atenção ao princípio da causalidade, se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários, tal como ocorrido no caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003132-15.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[ALEXANDRE AMADEU FERREIRA NUNES - CPF: 622.427.251-49 (APELADO), MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 973.366.881-87 (ADVOGADO), KARYNNE ARJONA UMENO - CPF: 924.551.661-04 (APELADO), FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 14.051.271/0001-80 (APELANTE), THYAGO RIBEIRO DA ROCHA - CPF: 705.484.121-20 (ADVOGADO), FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 14.051.271/0001-80 (APELANTE), FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A - CNPJ: 12.398.880/0001-85 (APELANTE), FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A - CNPJ: 12.398.880/0001-85 (APELANTE), GRUPO DIAS INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 12.419.872/0001-78 (APELANTE), GRUPO DIAS INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S.A. - CNPJ: 12.419.872/0001-78 (APELANTE), JOAQUIM LUIZ BERGER GOULART NETTO - CPF: 993.369.281-04 (ADVOGADO), FERNANDA OLIVEIRA FRANCA - CPF: 041.630.861-96 (ADVOGADO), FERNANDA FAVETTI - CPF: 988.683.301-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO PARA CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER DE ENTREGA REGULARIZADA DE CONDOMÍNIO DE ACORDO COM CONTRATO E ACORDO COLETIVO C/C COM PAGAMENTO DE ALUGUERES CONFORME CLÁUSULA CONTRATUAL, DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS POR ATRASO NA ENTREGA DE OBRA –
QUANTUM
FIXADO A TÍTULO DE ALUGUÉIS ACIMA DA MÉDIA DE MERCADO – NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO – PRECEDENTES – ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA – CRITÉRIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE ATENDIDOS NO CASO CONCRETO – MANUTENÇÃO DO VALOR ARBITRADO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

– PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE –
SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se a quantia arbitrada a título de aluguéis está superior ao praticado no mercado imobiliário para locação, seu valor merece minoração, a fim de se adequar aos valores de mercado e evitar o enriquecimento ilícito dos autores.

A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda,
cujo montante
deve pautar-se nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

Em atenção ao princípio da causalidade, se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários, tal como ocorrido no caso.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1003132-15.2018.8.11.0041

APELANTES:

FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA;
GRUPO DIAS INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A; EMPESA IMOBILIÁRIA SENHOR DOS PASSOS LIMITADA ME E FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

APELADOS:

ALEXANDRE AMADEU FERREIRA NUNES E KARYNNE ARJONA UMENO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA;
GRUPO DIAS INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A; EMPESA IMOBILIÁRIA SENHOR DOS PASSOS LIMITADA ME
e
FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
,
contra r. sentença proferida pela MM. Juiz da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Yale Sabo Mendes
, lançada nos autos da Ação para Cumprimento de Obrigações de Fazer de Entrega de Condomínio de acordo com o Contrato e Acordo Coletivo c/c Pagamento de Alugueres, Danos Materiais e Morais por Atraso na Entrega da Obra no 1003132-15.2018.8.11.0041 ajuizada por
ALEXANDRE AMADEU FERREIRA NUNES
e
KARYNNE ARJONA UMENO
,
que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar as requeridas
ao pagamento da multa prevista no item 8.3 do contrato, com início em 16/05/2016, no valor médio do aluguel de R$3.837,50 (três mil, oitocentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos) mensalmente, até a data da efetiva imissão na posse, a ser apurado em liquidação de sentença; ao pagamento do valor de R$1.689,88 (mil, seiscentos e oitenta e nove reais e oitenta e oito centavos), acrescidos de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do efetivo desembolso; ao pagamento de danos materiais no importe de R$338,00 (trezentos e trinta e oito reais), acrescido de juros demora de 1 % (por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data do efetivo prejuízo.

Condenou ainda as requeridas ao pagamento no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir deste
decisum
, a título de danos morais, bem como nas custas/despesas processuais e dos honorários advocatícios em favor do r. causídico da parte autora, os quais foram fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o do CPC.

As apelantes defendem em suas razões recursais que a sentença de piso, no tocante à condenação ao pagamento dos alugueres, está desprovida de fundamentação quanto à motivação do seu arbitramento no valor de R$3.837,50 (três mil, oitocentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos), dado que tais valores de aluguéis impraticáveis na região, conforme as avaliações mercadológicas de 3 (três) imobiliárias trazida pelas recorrentes.

Além disso, mensuram que também deixou de apreciar os orçamentos apresentados por elas, de modo que postulam que
“seja recalculado o montante arbitrado a título de aluguel mens
al,

levando em consideração os valores apresentados pelos Recorrentes desde a contestação e não analisados pelo magistrado a quo”
(sic)
.

De outro lado, asseveram que “
o atraso na entrega de imóvel é passível apenas de restituição material, sendo inaplicável, portanto, o pleito indenizatório à título de dano moral”
(sic).

Argumentam que a situação dos autos foi claramente aliada aos documentos carreados para concluir que houve atraso na entrega do empreendimento, contudo, não permaneceram silentes, inertes e insensíveis diante de eventuais transtornos daí decorrentes.

Sustentam que
“o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento no sentido de que o mero descumprimento contratual, no caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais”
(sic).

Declaram
“ausente a demonstração de ofensa à personalidade, honra e/ou dignidade, por isso, requerem o afastamento da condenação na indenização por dano moral”
(sic). Subsidiariamente, postulam pela sua minoração, em atendimento aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Ainda, verberam que os autores/recorridos decaíram da maior parte dos pedidos, motivo pelo qual requerem seja invertido o ônus sucumbência, na forma do artigo 86, parágrafo único, do CPC.

A par desses argumentos, pedem pelo provimento do recurso, na forma da fundamentação supra (Id. 150573428).

Os apelados ofertaram as contrarrazões, em que rebatem as razões recursais levantadas pelas apelantes, pugnando, ao final, pelo desprovimento do recurso (Id. 150573432).

Houve recolhimento do preparo, conforme Id. 150573430.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
ALEXANDRE AMADEU FERREIRA NUNES
e
KARYNNE ARJONA UMENO
ajuizaram
ação para cumprimento de obrigações de fazer de entrega regularizada de condomínio de acordo com contrato e acordo coletivo c/c pagamento de alugueis, danos materiais e danos morais por atraso na entrega de obra, movida em face de
FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA;
GRUPO DIAS INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A; EMPESA IMOBILIÁRIA SENHOR DOS PASSOS LIMITADA ME
e
FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
,
tendo como objeto o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção e Outras Avenças, da unidade n. 05, Quadra 02, do Condomínio Residencial Pacem, firmado em 11/12/2013 no valor de R$400.100,00 (quatrocentos mil e cem reais).

Relatam que nos termos da Cláusula 8a do referido instrumento particular, a unidade seria entregue aos autores até 15/05/2015, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o qual findar-se-ia, portanto, em 15/11/2015, porém, em 27/04/2015, a corré Fatex SPE informou aos adquirentes que se valeria do prazo de tolerância para a conclusão do empreendimento.

Asseveram que caso houvesse o escoamento do prazo de tolerância, restou pactuado no contrato de compra e venda o pagamento de
“multa correspondente ao valor mensal do aluguel cobrado no mercado imobiliário local, por imóvel do mesmo padrão, tamanho e localização do imóvel objeto da presente promessa, por mês de atraso”
, ressaltando-se que
“o valor do aluguel mensal será apurado pela média aritmética do valor da avaliação apresentado por 03 (três) imobiliárias locais”
(Cláusulas 8.3 e 8.3.1 da promessa de compra e venda firmada).

Alegam que após a notificação de rescisão (particular), a FATEX Construtora e Incorporadora Ltda se reuniu com os autores e lhes ofereceu uma proposta mais favorável, firmando-se, em 18/02/2016, o Termo Aditivo ao Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção e Outras Avenças, em que ficou repactuada a data de entrega do empreendimento para 15/05/2016, isentando-se a corré Fatex SPE, até 15/05/2016, do pagamento de multa mensal em valor correspondente ao aluguel de imóvel com mesmas características.

Aduzem que posteriormente a isso, novamente não houve cumprimento do prazo repactuado por parte das requeridas e que somente em setembro/2018, ou seja, depois de aproximadamente 477 (quatrocentos e setenta e sete) dias da data aprazada para a entrega do Condomínio – 15/05/2016 –, é que os autores receberam as chaves, data em que o Contrato de Financiamento foi averbado pelo Cartório de Cuiabá.

A par desses argumentos, requeram a procedência da demanda, para condenar as rés a cumprirem com a obrigação de fazer de entrega total do Condomínio Residencial Pacem, regularizando de forma total o Condomínio, com a devida emissão de ‘habite-se’; condenar as rés ao pagamento de multa de forma solidária (art. 3o e arts. 18 e ss., do CDC), correspondente ao aluguel mensal de imóvel com mesmas características do adquirido pelos autores, no importe mensal de R$3.837,50 (três mil, oitocentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos), correspondente à média das três avaliações realizadas, sendo que o valor total devido no período de 16/05/2016 a 05/09/2017 importa em R$70.077,87 (setenta mil, setenta e sete reais e oitenta e sete centavos).

Pleitearam, ainda, a condenação das corrés solidariamente ao cumprimento de obrigação de fazer (art. 3o c/c arts. 18 e ss., do CDC) no que tange ao acordo coletivo firmado também com os autores, sendo ordenando que adquiram e procedam a instalação de todas as benfeitorias indicadas pela comissão dos adquirentes, mencionadas no parágrafo “10.6”; condenar as rés solidariamente (art. 3o e arts. 18 e ss., do CDC) em obrigação de fazer consistente em proceder a instalação dos móveis e decoração das áreas comuns do empreendimento – churrasqueira, salão de festas, piscina e playground; que procedam ao necessário para que o fornecimento de água e escoamento de esgoto do Condomínio Residencial Pacem esteja com a correta e perfeita interligação com a rede municipal

Também pugnaram pela condenação das requeridas ao pagamento da indenização por danos morais, no importe de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) para cada um dos autores; a condenação solidária das rés para que efetuem o ressarcimento dos danos materiais no importe de R$338,00 (trezentos e trinta e oito reais); e pelo ônus sucumbencial.

Após regular processamento do feito, sobreveio a sentença ora impugnada, em que o magistrado singular julgou procedentes os pedidos iniciais formulados pelos autores, para condenar as requeridas ao:

“i) pagamento de prevista no item 8.3 do Contrato com início em 16/05/2016, valor médio do aluguel é de R$ 3.837,50 (três mil oitocentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos) mensal, até a data da efetiva imissão na posse, a ser apurado em liquidação de sentença;

ii) pagamento no valor de R$1.689,88 (hum mil seiscentos e oitenta e nove reais e oitenta e oito centavos), acrescidos de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do efetivo desembolso;

(iii) pagamento de danos materiais no importe de R$ 338,00 (trezentos e trinta e oito reais), acrescidos de juros demora de 1 % (por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data do efetivo prejuízo;

iv) pagamento no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir deste decisum, a título de danos morais; e

v) pagamento das custas e honorários advocatícios em favor do r. causídico da parte Autora, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o do CPC.”

Opostos embargos de declaração pelas demandadas, estes foram julgados parcialmente procedentes, apenas com o fito de reconhecer o erro material na sentença, fazendo constar a alteração do número do processo no início da sentença para “Processo no 1003132-15.2018.8.11.0041”.

Irresignadas, as recorrentes apresentaram o presente recurso de apelação e alegam, em síntese, que a r. sentença proferida não foi apreciada a questão levantada acerca do valor médio do aluguel, mediante análise das avaliações mercadológicas de 03 (três) diferentes imobiliárias apresentadas por elas em sede de contestação, demonstrando que, supostamente, o valor do aluguel praticado na região é “bem abaixo” do valor “exorbitante” comprovado pelos recorridos, qual seja, de R$3.837,50 (três mil, oitocentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos).

Além disso, questionam que a r. sentença proferida teria se baseado tão somente na ocorrência do atraso na entrega do imóvel adquirido para a concessão do pedido de dano moral, ao passo que entendem que não teria restado comprovada a circunstância excepcional que demonstra ter havido significativa ofensa ao direito de personalidade dos recorridos, bem como que houve equívoco quanto à divisão do ônus sucumbencial.

Pois bem. Inicialmente mister consignar que a
hipótese dos autos representa uma relação de consumo e está sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, consubstanciada na prestação de serviços firmada entre a instituição bancária e o consumidor final.

O artigo 3o, § 2o, do Código de Defesa do Consumidor define como serviço
“qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração,
inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito
e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

A primeira irresignação das recorrentes recai sobre a não apreciação da questão levantada acerca do valor médio do aluguel, apresentado em sede de contestação, eis que juntaram aos autos avaliações mercadológicas de 03 (três) diferentes imobiliárias, demonstrando que, supostamente, o valor do aluguel praticado na região é “bem abaixo” do valor “exorbitante” comprovado pelos autores/recorridos, qual seja, de R$3.837,50 (três mil, oitocentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos).

Quanto ao tópico, analisando detidamente os fólios, tenho que a irresignação merece acolhida.

Isso porque, o item 8.3 do Contrato de Compra e Venda, assim dispunha quanto ao pagamento dos alugueres:

“8.3.
Caso o atraso na conclusão da obra seja superior a 06 (seis) meses a contar do prazo definido no item “8.1” acima, a INCORPORADORA pagará ao ADQUIRENTE, a partir do 7o (sétimo) mês, uma multa correspondente ao valor mensal do aluguel cobrado no mercado imobiliário local, por imóvel do mesmo padrão tamanho e localização do imóvel
objeto da presente promessa
por mês de atraso
.”

Assim, é incontroverso que restou acordado entre as partes que se houvesse atraso na entrega da obra incorreria em multa mensal contratualmente prevista em valor correspondente ao aluguel.

Contudo, considerando que as avaliações mercadológicas servem para aferir o valor da multa, já que a quantia daí decorrente, conforme previsão contratual, teriam como parâmetro, valores de aluguéis de imóvel de mesmo padrão e localidade, é que as requeridas/apelantes acostaram aos autos avaliação de 3 (três) imobiliárias que comprovam que o valor é bem abaixo daqueles apresentados pelos requerentes/recorridos.

Para fazer uma comparação, necessário mensurar em planilha, para fins de facilitar a visualização das três avaliações mercadológicas apresentados por ambas as partes.

REQUERENTES – AVALIAÇÕES DE MERCADO IMOBILIÁRIO

NOME DA EMPRESA

VALOR

Ideale Negócios Imobiliários Ltda ME

R$ 4.200,00

Know House

R$ 3.000,00

Rbizanon Imóveis

R$4.312,50

REQUERIDAS – AVALIAÇÕES DE MERCADO IMOBILIÁRIO

NOME DA EMPRESA

VALOR

VENEZA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA

R$ 2.000,00

PGB ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

R$ 1.800,00

OMEGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

R$ 1.600,00

Considerando que todos os orçamentos cumpriram com as qualificações técnicas previstas na avença – imóvel de mesmo padrão –, tem-se que a média aritmética a ser observada no caso concreto deve corresponde ao produto daquelas apresentadas pelos autores (R$3.887,50) com os das requeridas (R$1.800,00), de modo que chegamos ao valor médio de
R$2.843,75
(dois mil, oitocentos e quarenta e três reais e setenta e cinco centavos), de modo a evitar enriquecimento de qualquer das partes.

Logo, é evidente que a sentença merece reforma nesse ponto, pois o magistrado acatou integralmente o valor indicado pelos autores, na média acima informada, sem, contudo, analisar também os valores indicados pelas requeridas/apelantes, a justificar, por isso, a reparação da sentença no ponto.

Diante disso, se a quantia arbitrada está superior ao praticado no mercado imobiliário para locação, mister a necessidade da sua minoração, a fim de evitar o enriquecimento ilícito dos autores/apelados.

A propósito, segue jurisprudência deste Tribunal de Justiça em casos análogos:

“APELAÇÃO CÍVEL –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – LUCROS CESSANTES E MULTA CONTRATUAL DEVIDOS
– DANOS MORAIS COMPROVADOS – VALOR MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.
O promitente-vendedor deve arcar com os lucros cessantes pelo período de atraso na entrega do imóvel, independentemente da comprovação de prejuízo,
cujo valor deverá ser a média de aluguéis de unidade habitacional semelhante a que é objeto do feito e na mesma região da sua construção
.

É devida multa contratual pelo atraso na entrega quando devidamente ajustada e o apartamento não for entregue na data convencionada
. A compra do imóvel que não foi entregue gera frustrações para além do mero dissabor e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.”
(TJ-MT 10035681620178110006 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 17/11/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2021)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C LUCROS CESSANTES COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA –
CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUEL PELA CONSTRUTORA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
– ALEGAÇÃO DE DEMORA DA ENTREGA DAS CHAVES EM RAZÃO DA TARDIA LIBERAÇÃO DO “HABITE-SE” PELA PREFEITURA MUNICIPAL – DESCABIMENTO – CIRCUNSTÂNCIA PREVISTA PELAS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS –
QUANTUM FIXADO A TÍTULO DE ALUGUÉIS ACIMA DA MÉDIA DE MERCADO – POSSIBILIDADE DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DA PARTE – MINORAÇÃO DO VALOR
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias se submetem à legislação consumerista. 2. Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB e na liberação do documento “habite-se” pela Prefeitura Municipal, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já deve estar inclusa no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. 3. Descumprido o contrato entabulado entre as partes pela empresa construtora, esta responde pela obrigação acordada no respectivo instrumento, o que enseja o pagamento de aluguéis até o efetivo cumprimento contratual. 4 -
Se a quantia arbitrada está aquém da executada no mercado imobiliário para locação e além da capacidade financeira do Agravado em manter a prestação, minora-se o valor fixado, a fim de evitar o enriquecimento ilícito da parte
.”
(AI 108422/2016, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 18/04/2017, Publicado no DJE 25/04/2017) (TJ-MT - AI: 01084223320168110000 108422/2016, Relator: DES. JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 18/04/2017, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/04/2017)

Ademais, as recorrentes alegam que restou
“ausente a demonstração de ofensa à personalidade, honra e/ou dignidade, por isso, requerem o afastamento da condenação na indenização por dano moral”
(sic), e de forma subsidiária, pedem pela sua minoração.

Sobre esse ponto, e para evitar tautologia desnecessária, importante transcrever parte do
decisum
que bem fundamentou essa parte que interessa,
verbis:

“(...) Na Cláusula 3.4 constou que o empreendimento seria concluído e entregue até 15.05.2015, sendo que a 8.2 estipulou que a ré teria 06 (seis) meses de prorrogação para a entrega das chaves do imóvel ao comprador, a contar após a data prevista para conclusão das obras. Assim o termo final para a entrega da unidade residencial à autora era 15.11.2015.

Como sabido, a cessão de crédito consiste em um negócio jurídico no qual o cedente transfere direitos ao cessionário, que substituirá o credor originário na relação obrigacional e assumirá todos os direitos e obrigações advindos do crédito objeto da cessão.

Entretanto, houve atraso significativo na conclusão da obra, o que está comprovado através dos documentos apresentados por ambas as partes, bem como confessado pela ré em sua defesa, uma vez que naquele momento ainda não havia obtido a expedição do Habite-se pela Prefeitura Municipal.

A jurisprudência pátria reconhece a validade do prazo de tolerância, desde que fixado até o limite de 180 (cento e oitenta dias) e observado o dever de informar e demais princípios da legislação consumerista. Assim, não é abusiva a estipulação de cláusula de tolerância, não trazendo desvantagem exagerada ao consumidor e não comprometendo, dessa forma, o princípio da equivalência das prestações.

A cláusula de tolerância é importante fator de mitigação dos riscos da atividade, pois atenua os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam a construção civil, como o excesso de chuvas ou a escassez de mão de obra.

(...)

O prazo de tolerância estabelecido é plenamente legal e válido, tendo em vista que ele existe justamente em razão da possibilidade de intercorrências durante a execução da obra, nos termos do art. 48, § 2o da Lei n. 4.591/1964 que determina a pactuação de eventual prorrogação do prazo de entrega.

O atraso deve ser computado a partir do término do prazo de 180 (cento e oitenta) dias. Após este período, o inadimplemento contratual está configurado.

Assim,
é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado 11 de dezembro de 2013 com entrega prevista para 15.05.2015, que acrescido de 180 dias de tolerância, estabelecida em contrato (cláusula 8,4), teria como prazo final para entrega novembro de 2015.

Portanto, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, posto que as chaves do imóvel foram entregues somente em Setembro/2018, ou seja, 38 (trinta e oito) meses após o prazo de tolerância.

O atraso na entrega do imóvel é considerado risco do empreendimento, não podendo ser partilhado com o consumidor o ônus de suportar as consequências da prestação do serviço, impondo à empresa o dever de reparar os danos causados.

(...)

Quanto à configuração do dano moral, de acordo com o CDC, todas as empresas que integram a cadeia da relação de consumo são responsáveis solidariamente e objetivamente pelos danos ocasionados ao consumidor, razão pela qual respondem solidariamente pela devolução de valores pagos e cobrados indevidamente, assim como por demais danos causados, conforme previsão do artigo 7o, parágrafo único, do referido códex.

Em que pese o mero inadimplemento contratual por si só, não gerar danos morais, a situação retratada nos autos revela-se além do que um simples descumprimento de obrigação, mas sim, circunstancia que afeta diretamente a vida da parte Requerente/Consumidora, causando-lhe profunda perturbação e aflição, atingindo os direitos da personalidade e enseja possibilidade de reparação.

A parte Requerida ultrapassou o limite do bom senso e da legalidade, frustrando sobremaneira a expectativa da entrega do imóvel na data aprazada, por motivos injustificáveis, haja vista que como reconhecido anteriormente, a parte Requerente não praticou qualquer ato que pudesse sobrestar a entrega das chaves. Ao revés, a parte Requerente efetuou o pagamento dos valores devidos.

Trata-se de dano moral
in re ipsa
, que dispensa a comprovação da extensão dos danos, sendo estes evidenciados pelas circunstâncias do fato.

É pacífico na nossa jurisprudência que o dano moral não depende de prova, bastando comprovação do fato que o causou, mesmo porque, o dano moral apenas é presumido, uma vez que é impossível adentrar na subjetividade do outro para aferir a sua dor e a sua mágoa.”
(Id. 150573420 – grifos nossos)

Conforme trecho acima, diferentemente do que alega as recorrentes, os danos morais no presente caso não são mero dissabor,
eis que não foi somente mero atraso na entrega do objeto de compromisso de compra e venda de imóvel, mas sim pelo atraso injustiçado, por reiteradas vezes, acima dos trinta meses do prazo de tolerância previamente ajustado e posteriormente repactuado, causando danos de esfera extrapatrimonial aos recorridos, os quais passaram por abalo emocional que superou o limite tolerável.

A propósito, segue jurisprudência do Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR
– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA –
DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO
– JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).”
(N.U 1004330-73.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/02/2023, Publicado no DJE 17/02/2023)

“APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA - ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA - CASO FORTUITO NÃO COMPROVADO – DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO - DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

O Código de Defesa do Consumidor (arts. 7o, 25, § 1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, portanto evidente a legitimidade destes para responderem por cobranças indevidas e demais danos sofridos pelo consumidor.

A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda.

Descabe a redução do valor da indenização por dano moral, se fixada em valor razoável e proporcional à extensão do dano.”
(TJ-MT - AC: 00360024320128110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 23/01/2019, Vice-Presidência, Data de Publicação: 25/01/2019)

E de outros Tribunais Pátrios:

“APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CDC. APLICAÇÃO. MORA. INCIDÊNCIA. DANOS MATERIAIS. ALUGUÉIS. RESSARCIMENTO.
DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE
. No compromisso de compra e venda, o promitente vendedor assume a obrigação de entregar o imóvel na data aprazada. Caso não cumpra o contrato deve arcar com a multa. Por se tratar de relação de consumo o contrato será interpretado em favor do consumidor, o qual se encontra em posição de vulnerabilidade diante do fornecedor, sendo ademais contrato típico de adesão, em que nada se altera do contrato, sendo um padrão das construtoras.
O dano moral se configura nos casos de descumprimento de prazo para entrega de imóvel.
”

(TJ-MG - AC: 10145140562664001 Juiz de Fora, Relator: Antônio Bispo, Data de Julgamento: 14/07/2022, Câmaras Cíveis / 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/07/2022)

“APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CDC. APLICAÇÃO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel incide o CDC, pois que há relação de consumo. O atraso injustificado na entrega de imóvel não se trata de mero aborrecimento ou simples frustração, gerando danos morais indenizáveis ao promissário comprador.”
(TJ-MG - AC: 50845896620168130024, Relator: Des.(a) Antônio Bispo, Data de Julgamento: 24/09/2020, 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/10/2020)

Desta forma, em que pese as recorrentes afirmarem que agiram de boa-fé, com idoneidade e transparência, obedecendo as normas legais, houve falha na prestação dos serviços, sendo que os danos ocasionaram transtornos tanto na esfera patrimonial quanto extrapatrimonial dos autores/recorridos, os quais são parte vulnerável face à empresa e seu poder de fornecer os serviços adequadamente, por isso, a manutenção da sentença que condenou as empresas à indenização por danos morais é medida que se impõe.

Uma vez definida a configuração da responsabilidade civil, resta analisar o
quantum
indenizatório.

No caso em análise, o montante de
R$15.000,00
(quinze mil reais) se mostra compatível com princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como com a finalidade punitivo-pedagógica da indenização, tendo em vista a situação fática descrita nos autos.

De mais a mais, as recorrentes alegaram ainda
que foi
“equivocado o julgado em relação aos honorários, pois ainda que haja condenação, as Apelantes sucumbiram em parte mínima quando confrontado com os inúmeros pedidos dos Autores nos termos em que foram pleiteados e julgados improcedentes”
.

Sobre o assunto, o Código de Processo Civil preleciona:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.”

“Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”

Desta forma, em atenção aos dispositivos legais mensurados, a sentença deve condenar o vencido a pagar honorários ao vencedor, sendo que, no caso concreto, os pedidos foram julgados procedentes, o que demonstra que as recorrentes, por óbvio, foram vencidas, devendo, portanto, serem responsabilizadas a arcarem integralmente com as despesas e honorários advocatícios, tal como arbitrado na sentença.

Além disso, o fato de a condenação ser menor ao que postulado na peça de ingresso, por si só, não enseja a sucumbência recíproca, tampouco autoriza o redirecionamento.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
interposto pelas apelantes, apenas para reformar em parte a sentença, no sentido de fixar a média dos valores da multa referente aos aluguéis o valor de R$2.843,75 (dois mil, oitocentos e quarenta e três reais e setenta e cinco centavos), para fins de se adequar à média mercadológica, mantendo-a nos demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/03/2023