Tribunal: TJMT
Processo: 0018413-67.2014.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-30
Data de publicação: 2023-09-03

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL –QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – PRECEDENTES – DANOS MATERIAIS – REEMBOLSO DOS ALUGUÉIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.
É devida à reparação pelo dano material, decorrente dos alugueis pagos pelo comprador, no atinente ao período de atraso na entrega do imóvel, haja vista a necessidade de alocação extraordinária de recursos do adquirente com moradia, quando já poderia estar usufruindo o bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0018413-67.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), MARIA ANGELICA SILVA DA COSTA ZANATA - CPF: 848.078.141-68 (ADVOGADO), MARIA IZABEL SILVA DA COSTA CEZAR - CPF: 003.244.151-76 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), IMOBILIARIA RODOBENS LTDA - CNPJ: 11.126.558/0001-34 (APELANTE), IMOBILIARIA RODOBENS LTDA - CNPJ: 11.126.558/0001-34 (REPRESENTANTE), VERA SONIA FARIA DE JESUS BARROS - CPF: 651.216.351-68 (APELADO), FERNANDA DE PAULA GIACOMINI - CPF: 987.469.871-34 (ADVOGADO), NEIRISVALDO BARROS - CPF: 329.415.011-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
– CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL
–
QUANTUM
INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – PRECEDENTES – DANOS MATERIAIS – REEMBOLSO DOS ALUGUÉIS – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente dos alugueis pagos pelo comprador, no atinente ao período de atraso na entrega do imóvel, haja vista a necessidade de alocação extraordinária de recursos do adquirente com moradia, quando já poderia estar usufruindo o bem.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍCEL No
0018413-67.2014.8.11.0041

APELANTES: S
ISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ VI - SPE LTDA. e IMOBILIÁRIA RODOBENS LTDA

APELADOS:
VERA SONIA FARIA DE JESUS BARROS e NEIRISVALDO BARROS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
S
ISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ VI - SPE LTDA.
e
IMOBILIÁRIA RODOBENS LTDA
, contra sentença proferida pelo juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, lançada nos autos da
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e materiais
ajuizada por
VERA SONIA FARIA DE JESUS BARROS
e
NEIRISVALDO BARROS
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para:
“CONDENAR SOLIDARIAMENTE as rés SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA CUIABÁ VI SPE LTDA. e IMOBILIÁRIA RODOBENS LTDA. ao pagamento de: 1) Indenização por DANOS MATERIAIS na quantia de R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais), referente aos aluguéis pagos durante o período de atraso. O valor deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data de vencimento de cada prestação locatícia; 2) Indenização por DANOS MORAIS no valor equivalente a R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC a partir da data desta sentença”
(sic).

Por fim, condenou as requeridas ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios de sucumbência fixadas em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.

Inconformadas, as apelantes alegam que a “
promessa de compra e venda prevê de forma clara que o prazo para entrega da unidade era 31/05/2014
” (sic), de modo que deve ser considerado “
o prazo de entrega determinado no contrato de compra e venda, bem como contabilize o prazo de tolerância de 180 dias, legalmente admitidos pelo Superior Tribunal de Justiça, afastando, assim, a ocorrência de atraso na entrega da unidade
”
(sic).

Argumentam que “
o Compromisso de Compra e Venda firmado pelos Apelados com as Apelantes é ato jurídico perfeito e válido, pois não contém qualquer vício de consentimento (erro, dolo ou coação)
” (sic).

Aduzem que os apelados não comprovaram o pagamento de aluguéis no período do suposto atraso, pois não juntaram os comprovantes referentes ao período de março a setembro de 2014, pelo qual entende que deve ser afastada a condenação por danos materiais.

Defendem que “
não há nestes autos Excelências, qualquer tipo de responsabilidade à título de indenização por danos morais a ser imputado às Apelantes, posto que seria necessário e imprescindível a comprovação da grave ofensa injusta, ou a violação agressiva de um direito, cujas consequências fossem capazes de causar grandes traumas à vítima do dano, tais como um atropelamento com ferimento, cujas sequelas marquem o resto da vida, ou perda de um filho, ou ainda, a desmoralização que venha a prejudicar a vítima na convivência social ou profissional, ou seja, não ocorreu nada parecido no caso em tela
” (sic).

Com essas considerações, pugnam pelo provimento do recurso
(Id
. 166295425
).

Devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões (id. 174774656).

Preparo recolhido (Id.
166358679).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tem-se dos autos que as partes celebraram em 28/04/2012 proposta de compra no 888 (código da proposta no. 66813), referente à unidade no 280, modelo M 40, Fachada F2, 4a Etapa, Empreendimento Rio Cachoeirinha, localizado no Jardim Imperial, em Cuiabá/MT, pelo preço de R$98.026, 57 (noventa e oito mil, vinte e seis reais e cinquenta e sete centavos), a ser pago nas condições descritas na proposta (sinal, parcelas mensais, parcelas intermediárias e financiamento), consoante id. 166295414 - Pág. 26.

Registra-se, inicialmente, que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

A controvérsia consiste em analisar se houve
atraso injustificado na entrega da unidade habitacional passível de indenização por danos morais e lucros cessantes.

No contrato de financiamento, formalizado em 28/03/2013 (id. 166295414 - Págs. 36-59), constou que o prazo para o término da construção seria de 12 meses, ou seja, o termo final para a entrega das chaves seria em
28/03/2014
, enquanto na proposta de compra consta que o imóvel seria entregue em
31/05/2014
(id. 166295414 - Pág. 26).

Desta maneira, diante da existência de dois prazos distintos para a conclusão da unidade habitacional, cabe a interpretação mais vantajosa ao consumidor, conforme o artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, como bem observado pela magistrada sentenciante.

Ademais, os apelantes pugnam pela aplicação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, haja vista ter sido reconhecida a sua legitimidade pelo Superior Tribunal de Justiça.

Ressalta-se que não há qualquer abusividade na estipulação da chamada “cláusula de tolerância” em contratos desta natureza, se mostrando inclusive razoável sua fixação, tendo em vista a complexidade do objeto contratual, qual seja a construção civil, conforme entendimento já pacificado.

Nessa toada, a Lei no. 13.786/2018 acrescentou na Lei n.o 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) a previsão expressa da validade da cláusula de tolerância,
verbis
:

“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento,
desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada
, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.”

Ocorre que,
in casu
, os apelantes em nenhum momento comprovaram a existência de tal cláusula, de modo que não se desincumbiram do seu ônus probatório quanto a quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores apelados, nos termos do art. 373, II do CPC.

Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de financiamento firmado em 28/03/2013 previa o prazo para o término da construção para março de 2014, conforme previsão em contrato, no entanto, as chaves somente foram entregues em
26/09/2014
.

Logo, considerando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como observada a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da parte compradora foi atingido pela conduta ilícita das apelantes, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel.

Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

A propósito:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – APLICABILIDADE DO CDC – DANO MORAL DEVIDO
– SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT 10048919220188110015 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA
– CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES – NÃO CABIMENTO – TEMA 970 DO STJ – CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – IDENTIDADE DE FATOS GERADORES –
DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – MANUTENÇÃO
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. (...)” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/07/2019, publicado no DJE 06/08/2019). Diante do descumprimento exclusivo da ré quanto ao prazo de entrega do imóvel, mostra-se inevitável a aplicação da cláusula penal em caso de impontualidade, devendo ela arcar com o valor no percentual previsto no contrato. O entendimento do STJ é no sentido de que no caso em que há cláusula penal (moratória ou compensatória) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes. Ademais, a cumulação das multas compensatória e moratória não é cabível quando há identidade de fatos geradores. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.”
(TJ-MT 10228477720178110041 MT, Relator: DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 26/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/10/2022)

Levando-se em consideração o caso em análise, tenho que o valor da condenação de
R$8.000,00 (oito mil reais)
fixado na sentença merece ser mantido, vez que está de acordo com os precedentes deste Câmara em situações similares.

De mais a mais, as apelantes defendem a inexistência do dever de reembolso – danos materiais, contudo, sem razão as recorrentes.

Isso porque a parte autora demonstrou que, em razão da demora na entrega do imóvel, foi obrigada a entabular contrato de aluguel entre os períodos de atraso, pelo valor mensal de R$900,00 (novecentos reais), conforme se depreende do contrato de locação e recibos de meses posteriores ao ajuizamento da presente demanda (Ids. 166295415 - Págs. 14-18), ônus que deve ser suportado pela parte requerida, no período de 29/03/2014 a 25/09/2014, que contribuiu para o inadimplemento contratual.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR COISA CERTA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM MANTIDO
– RESSARCIMENTO COM DESPESAS DE ALUGUÉIS COMPROVADAS
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial, devendo ser mantido o valor da indenização fixado na sentença, vez que atendeu aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma a evitar enriquecimento indevido.

O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de aluguéis a título de lucros cessantes, haja vista a necessidade de alocação extraordinária de recursos do adquirente com moradia, quando já poderia estar usufruindo o bem.
”
(N.U 0031554-85.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023, Publicado no DJE 30/04/2023)

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE – INEXISTÊNCIA – FORTUITO INTERNO - ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – DANO MATERIAL DEVIDO – ALUGUEL – DATA DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - DANO MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – PEQUENO ATRASO - MINORAÇÃO - JUROS DE MORA – DIES A QUO – CITAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

(...)

É devida à reparação pelo dano material, decorrente dos alugueis pagos pelo comprador, no atinente ao período de atraso na entrega do imóvel, devendo ser considerado, no caso em voga, o dia posterior ao prazo de tolerância contratual até a efetiva entrega das chaves.
(...).” (N.U 1012128-02.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/07/2023, Publicado no DJE 09/07/2023)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso para manter a sentença invectivada, e, por consequência,
majoro
os honorários recursais de 15 para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/08/2023