Tribunal: TJMT
Processo: 1009472-55.2019.8.11.0003
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-08
Data de publicação: 2023-03-09

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDOS – RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO.
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.
A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.
No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar bis in idem.
Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.
O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.
Demostrado que a demandante decaiu de parte mínima do pedido, não cabe falar em sucumbência recíproca.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009472-55.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PATRICIA INES CASALI - CPF: 424.393.531-91 (APELADO), JULIANO DA SILVA BARBOZA - CPF: 016.613.821-50 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), JULIANO DA SILVA BARBOZA - CPF: 016.613.821-50 (ADVOGADO), PATRICIA INES CASALI - CPF: 424.393.531-91 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO. AUTORA PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – CORRETAGEM – COBRANÇA EXPRESSA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS –
TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDOS – RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.

O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Demostrado que a demandante decaiu de parte mínima do pedido, não cabe falar em sucumbência recíproca.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1009472-55.2019.8.11.0003

APELANTE (s): SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., PATRICIA INES CASALI.

APELADO (s): SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., PATRICIA INES CASALI.

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Devolução de Valores n. 1009472-55.2019.8.11.0003, da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

APELAÇÕES
interpostas por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda. e por Patrícia Inês Casali.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Pedido de Devolução de Valores, ajuizada por Patrícia Inês Casali em desfavor de Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (preferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou parcialmente procedente
o pedido inicial, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda, bem como determinar que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 30.589,95, procedendo a retenção de 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês e, ainda, declarar válida a cláusula 17a no que tange a taxa de fruição e determinar que a demandante restitua os valores às requeridas, em relação ao tempo de fruição no imóvel.

Condenou as demandadas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação.

APELOS
: as requeridas
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras
sustentam, em síntese, que a retenção de 10% dos valores pagos não tem aptidão de recompor o necessário equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, porquanto necessário que a devolução obedeça a sistemática prevista na cláusula 18a do Instrumento contratual, ou seja, que devem ser retidos valores referentes as despesas administrativas, tributárias, multa contratual, fruição e o valor do IPTU.

Afirma que o STJ estabelece que a retenção seja de 25% das quantias pagas, bem assim a ocorrência da prescrição trienal para a cobrança da comissão de corretagem e, ainda, que o valor pago a título de sinal deverá ser retido em razão do caráter indenizatório diante do não cumprimento das cláusulas contratuais; a não incidência dos juros moratórios no valor a ser restituído, ou que sejam contados a partir do trânsito em julgado da ação, conforme o Tema 1002 do STJ.

Argumenta ainda que decaiu sobre parte mínima do pedido, porquanto deve ser redimensionado o percentual da sucumbência em seu desfavor.

A autora,
Patrícia Inês Casali
, por sua vez, sustenta que a nulidade da cláusula 17a do contrato que prevê expressamente a cobrança da taxa de fruição, de impostos e de demais despesas judiciais.

CONTRARRAZÕES
: foram apresentadas por ambas as partes no Id. 157741648 e Id. 157741649.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso da parte requerida está em saber se é caso de majorar o percentual de retenção sobre os valores pagos no contrato imobiliário em questão, bem como se é caso de abatimento dos valores referentes ao IPTU; saber da incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e, ainda, saber se cabe redimensionar os percentuais dos ônus de sucumbência.

O cerne do recurso da autora está em saber se é caso de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição e, por conseguinte declarar nula a cláusula 17a do contrato em questão.

Na origem, a lide advém do instrumento particular de compra e venda de imóvel e parcelamento imobiliário do Loteamento Parque dos Lírios Ma Auxiliadora, na cidade de Rondonópolis/MT (Contrato n. 1812/2014), para aquisição de 1 (um) lote de terreno para construção, denominado Lote n. 001, da Quadra n. 35, com área de 218,87 m2, no valor de R$ 56.058,00 (cinquenta e seis mil e cinquenta e oito reais).

Narra a inicial que a autora pagou uma parcela à vista no importe de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), a título de sinal e parcelou o restante em 150 (cento e cinquenta) prestações de R$ 352,39 (trezentos e cinquenta e dois reais e trinta e nove centavos) reajustáveis, bem assim que já fora efetuado o pagamento do importe total de R$ 30.589,95 (trinta mil, quinhentos e oitenta e nove reais e noventa e cinco centavos), porém, que em razão de problemas financeiros comunicou as requeridas o interesse em rescindir o contrato, que lhe informado que somente teria direito a restituição de R$13.806,01 (treze mil oitocentos e seis reais e um centavos), diluídos em 14 (quatorze) meses.

Diante disso, pugnou pela nulidade das cláusulas contratuais números 17, 18, 29 e 34 com a efetiva rescisão do contrato com a restituição dos valores pagos, com a retenção do percentual máximo de 10% em favor das requeridas.

A sentença impugna por ambas as partes julgou parcialmente procedente o pedido da demanda, porém condenou a autora ao pagar a taxa de fruição.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Nesse contexto,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado em 25% do valor pago.

Consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite
, como ocorre no caso das cláusulas 17a e 18a do contrato ora discutido, que prevê a retenção de percentual muito acima, ou seja, extrapola o referido percentual de 25%, considerados os valores cobrados cumulados a título de:

multa rescisória, juros, taxas de fruição, administrativas, impostos, tributos e contribuições existentes sobre o negócio jurídico.

A propósito:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015.

Desse modo, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva da promitente compradora, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ.

Ressalta-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual sob pena de configurar
bis in idem
.

No que tange ao pagamento do IPTU e demais encargos sobre o imóvel, o pleito não merece prosperar.

Registra-se que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da apelante, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a vendedora a existência de qualquer débito em aberto deixado pela promitente compradora.

No mesmo sentido, não cabe falar em retenção a título de taxa de fruição.
Veja-se que o pagamento da respectiva rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto se trata de loteamento de terreno não edificado.

Conforme o entendimento jurisprudencial do Tribunal Superior, nas
rescisões
de
contrato
de promessa de compra e venda, seja por
culpa
do contratante ou da contratada, é cabível a fixação de valor referente à taxa de ocupação do imóvel durante a execução do
contrato
.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO.
COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL.
RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos
valores
pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.

3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de
rescisão
do
contrato
de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do
contrato
de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o
contrato
tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.

5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta.

7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.

8. Recurso especial não provido. (REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)

Ocorre que conforme se extrai do julgado acima, o pagamento de indenização pelo interregno de
fruição
do bem pressupõe o
efetivo uso e gozo do imóvel
, porquanto é insuficiente tão somente a imissão na posse, porque essa verba visa afastar eventual enriquecimento sem causa do promitente
comprador
decorrente de moradia graciosa.

Frisa-se, não há falar em indenização pela
fruição
do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano não edificado, circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pela promitente-compradora a gerar concreto prejuízo à promitente-vendedora.

Realça-se, o fato de o bem de ficado indisponível ao vendedor durante a vigência do contrato não enseja a pretendida indenização.

Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de
fruição
pretendida pelas demandantes, porque não houve a efetiva utilização do bem.

No que tange ao pleito para a restituição seja com base nos valores fixos das parcelas e não aqueles dispendidos pela autora a título de juros e multas decorrentes da mora, não merece prosperar.

A uma, porque não ficou demonstrado o atraso no pagamento das parcelas, a duas, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de a restituição ocorrerá sobre o valor efetivamente pago, máxime considerado que a retenção da qual as requeridas serão beneficiadas também incidirá sobre o percentual desse montante, vale dizer, sobre o valor efetivamente pago.

Como dito alhures, não cabe falar em restituição dos valores observados a metodologia da cláusula 18a do instrumento contratual.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

No que tange a taxa da intermediação ou corretagem, tem-se que o recibo de R$3.200,00 (três e mil e duzentos reais) (Id. 157741598) colacionado aos autos se refere ao pagamento do valor
a título de sinal
, fato que é corroborado pelo contrato, na parte que trata do preço e condições de pagamento do imóvel (Id. 157741598 - pág. 1) e pelo demonstrativo de pagamento emitido pela Sólida Empreendimento.

Realça-se o valor
do sinal,
no montante R$3.200,00 (três e mil e duzentos reais), está expressamente estabelecido no contrato e, apesar de o referido valor, frisa-se, do sinal, ter sido recebido por suposto corretor, Sr. Eduardo Coelho da Silva, inscrito no CRECI/MT 11614, não há qualquer menção que a quantia se refere à comissão de corretagem.

Logo, não há falar em prescrição ou de retenção a título de comissão de corretagem.

Quanto a alegação de que há abusividade na cláusula 17a do contrato que prevê a cobrança da taxa de fruição, tributos e demais despesas, com razão a autora, porquanto é caso de reconhecer a nulidade da referida cláusula contratual.

Por derradeiro, no que toca ao redimensionamento dos ônus de sucumbência, para que sejam arcados também pela autora, ou em menor percentual pelas requeridas, o pleito não merece prosperar, mormente considerado o provimento do seu apelo da demandante.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
interposto pelas requeridas
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras
para reformar, em parte, a sentença impugnada e estabelecer em 25% (vinte e cinco por cento) o percentual de retenção dos valores pagos pelo contrato de compra e venda objeto da lide, bem como determinar a incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

Dá-se provimento
ao Apelo da autora
Patrícia Inês Casali
para afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição e declarar nula a cláusula 17a do contrato em questão.

Considerado o provimento de ambos os recursos, deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/03/2023