Tribunal: TJMT
Processo: 1006023-29.2018.8.11.0002
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-21
Data de publicação: 2023-03-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA IMÓBILIÁRIA C/C CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO E REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIADADE. REJEITADA. PROCEDIMENTO DE CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO. REGULARIDADE. FRAUDE. NÃO CONSTATADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
Não há que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade, uma vez que a parte se insurge contra a sentença e discute argumentos e matérias que foram deduzidos no Juízo de piso.
Verificada a regularidade do procedimento de cancelamento das averbações, não se evidencia nenhuma nulidade nos atos praticados.
Cabia a parte autora comprovar a fraude, porém não o fez.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006023-29.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Direito de Imagem, Direito de Imagem, Tabelionatos, Registros, Cartórios]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SONIA REGINA DE OLIVEIRA - CPF: 024.268.438-61 (APELANTE), MARINA VARJAO FORTES - CPF: 032.278.641-00 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), BRUNO LINS RIOS - CPF: 006.728.551-19 (ADVOGADO), SILMAR SILVA - CPF: 330.112.659-68 (APELADO), DANIEL LIMA DE REZENDE - CPF: 992.897.251-68 (APELADO), 1. SERVICO NOTARIAL E DE REGISTROS - CNPJ: 00.964.635/0001-09 (APELADO), LAZARO ROBERTO SOUZA - CPF: 248.795.922-34 (ADVOGADO), ANA MARIA DE ARRUDA PAULA (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA IMÓBILIÁRIA C/C CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO E REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C REPARAÇÃO DE DANOS.

PRELIMINAR. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIADADE.

REJEITADA.

PROCEDIMENTO DE CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO.

REGULARIDADE.

FRAUDE.

NÃO CONSTATADA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO.

Não há que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade, uma vez que a parte se insurge contra a sentença e

discute argumentos e matérias que foram deduzidos no Juízo de piso.

Verificada a regularidade do procedimento de cancelamento das averbações, não se evidencia nenhuma nulidade nos atos praticados.

Cabia a parte autora comprovar a fraude, porém não o fez.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Apelação Cível interposta por
SONIA REGINA DE OLIVEIRIA
contra a

sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Imobiliária c/c Cancelamento de Averbação e Registro Imobiliário c/c Compensação por Dano Moral com pedido de Tutela de Urgência, julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa nos termos do art. 98, §o 3o, do CPC. (Id. 143524887).

A apelante afirma que teve seus lotes no 02, 03 e 04 revendidos sem o seu consentimento, por meio de fraude cometida pela apelada
Ana Maria de Arruda Paula,
ao apelado

Silmar Silva
, pelo valor de
R$ 2.000,00

(dois mil reais)
cada.

Aduz que nunca soube do negócio jurídico, nunca foi notificada a respeito do cancelamento de averbação pelo cartório.

Afirma que ao solicitar a certidão de seus imóveis junto ao cartório, se deparou com a certidão informando que o imóvel teria sido vendido pela imobiliária para
Silmar e Daniel
, ocasião em que procedeu a notificação dos apelados.

Defende a nulidade de
todos os atos praticados nas matrículas a partir do dia 17/08/1992, pois a apelante nunca foi notificada sobre o cancelamento da averbação. A notificação por edital procedida pela parte apelada a respeito do cancelamento das averbações se mostra equivocada, pois a apelante nunca mudou de endereço.

Alega que o cartório não teve o compromisso de cumprir o que preconiza a Lei do Código Civil, eis que dessa forma pode-se concluir que o Cartório e os recorridos foram omissos no ato da aquisição e registro da escritura na matrícula do imóvel, agindo de má-fé em todos os aspectos.

Prossegue dizendo que o Cartório não observou os ditames legais e não há provas nesse sentido, razão pela qual deve ser reconhecida a nulidade do cancelamento das averbações bem como todos os atos subsequentes
.

Argumenta que teve seu direito de defesa cerceado em razão da ausência de notificação prévia a respeito do cancelamento das averbações, sendo impedida de se defender administrativamente.

Discorre sobre os prejuízos materiais e moral que suportou, os quais devem ser reparados pelos apelados.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença,

decretando a inexistência do negócio jurídico imperfeito e consequente
anulação do cancelamento da averbação AV1 (13/05/2013) e R-2 (27/06/2013) da Escritura de Compra e Venda
nas matriculas
no 90.347, 90.348, lavradas nas fls. 038/040, 038/040 no livro no 632 datada em 21/05/2013
,
e matrícula no 90.349, lavrada nas fls. 058/059 no livro no 632, datada em 23/05/2013,
ambas no Cartório do 1o Ofício de Várzea Grande - MT,
ficha 01, livro 02
, bem como sejam os apelados condenados a reparar os danos materiais e moral, e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 20% (vinte por cento). (id. 143524888)

Apresentadas as contrarrazões, em preliminar foi arguida ofensa ao princípio da dialeticidade e no mérito, pugnou pela manutenção da sentença. (id. 143524901)

Intimada, a apelante refutou a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. (id. 155986667)

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

A apelante ajuizou
ação declaratória de nulidade de escritura imobiliária c/c

cancelamento de averbação e registro imobiliário c/c indenização por danos morais com pedido de tutela antecipada

contra

Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda, Silmar Silva, Daniel Lima Resende, 1o Serviço Notarial e de Registros de Várzea Grande-MT e Antônia de Campos Maciel,
alegando em síntese, que adquiriu em 17.08.1992, 03 (três) imóveis, correspondente as matriculas n.o 90.347, 90.348 e 90.349 do 5o Serviço Notarial de Cuiabá-MT, após transferidos para o 1o Oficio de Várzea Grande-MT,

e que sem seu conhecimento e consentimento, mediante fraude, tais imóveis tiveram cancelada as averbações nas respectivas matriculas imobiliárias e foram revendidos.

Tentou resolver amigavelmente, porém sem êxito, o que motivou a presente ação em que visa a anulação do cancelamento das averbações e das Escrituras de Compra Venda, bem como, a reparação por danos material e moral.

Citados os réus, apenas a apelada Antônia de Campos Maciel contestou, alegando a ilegitimidade passiva do Cartório do 1o Serviço Notarial de Várzea Grande-MT, prescrição do direito da autora e, no mérito defendeu a regularidade do procedimento e pugnou pela improcedência dos pedidos.

A apelante impugnou a contestação, e intimadas as partes para manifestarem interesse na produção de provas, ambas requereram o julgamento antecipado da lide.

Após, foi proferida a sentença de improcedência dos pedidos iniciais.

Quanto a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade, não prosperam as alegações, uma vez que a apelante combate a sentença e traz argumentos que foram debatidos nos autos.

Por isso, rejeito a preliminar.

No que tange ao mérito, a apelante, em apertada síntese, pretende reformar a sentença, sob o argumento de que teve seus lotes no 02, 03 e 04 correspondente as matriculas n.o 90.347, 90.348 e 90.349 do 5o Serviço Notarial de Cuiabá-MT, após transferidos para o 1o Oficio de Várzea Grande-MT,

revendidos sem o seu consentimento por meio de fraude cometida pela apelada
Ana Maria de Arruda Paula,
ao apelado

Silmar Silva
, pelo valor de
R$ 2.000,00

(dois mil reais)
cada.

Aduz que nunca soube do negócio jurídico, nunca foi notificada a respeito do cancelamento de averbação pelo cartório.

Extrai-se dos autos que a apelante adquiriu os imóveis por meio de 3 (três) Instrumentos Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Loteado, firmados em 02/05/1992, com pagamento de uma entrada e mais 40 (quarenta) parcelas cada contrato (id. 143524823-Pág. 1/6), e que referidos instrumentos foram averbados nas respectivas matrículas imobiliárias, de n. 90.347, 90.348, 90.349, do Cartório do 1o Ofício Notarial e de Registro de Várzea Grande.

Em 13/05/2013 houve o cancelamento da averbação das averbações, e depois foi registrada a Escritura Pública de Compra e Venda para Daniel Lima de Rezende e Silmar Silva. (id. 143524823-Pág. 13/18)

A apelante alega que o cancelamento das averbações, assim como a venda de seus lotes ocorreu mediante fraude, uma vez que não teve conhecimento do cancelamento das averbações e nem autorizou as vendas.

Esta é a controvérsia dos autos.

Dos contratos firmados pela a apelante, verifica-se que a forma de pagamento estabelecida foi uma entrada e mais 40 (quarenta) parcelas, cada contrato, e em caso de inadimplência havia expressa previsão de rescisão do contrato.

“Cláusula 3 – Se forem observados, por culpa ou inadimplência do (s) PROMITENTE (S) COMPRADOR(ES) quaisquer motivos de rescisão do presente contrato, e este(s) ainda não tiverem quitado o equivalente a 1/3 (um terço) do preço total neste instrumento previsto, nenhuma quantia lhe será devolvida, haja vista o que dispõe o art. 35 da Lei n. 6.766 de 19/12/1979.

(...)

Cláusula 6 – No caso de atraso(s) no(s) pagamento(s), o presente compromisso será considerado rescindido de pleno direito, nos termos da Lei n. 6.766 de 19/12/1979.”

Ao contestar a ação, a apelada Antonia de Campos Maciel afirmou ter procedido o

cancelamento das averbações, em razão do pedido formulado por Ana Maria de Arruda Paula, na qualidade de proprietária da Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda, e que seguiu os ditames legais.

Com a contestação, vieram o requerimento administrativo, onde se vê que o pedido de cancelamento da averbação se deu em razão da inadimplência da apelante, pois ela pagou apenas 3 (três) parcelas, além disso, foram apresentados os editais de notificação da apelante.

A Lei n. 6.766/79 dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, diz:

“Art
. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

(...)

§ 6
o
Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.”

Decorridos 26 (vintes e seis) anos da assinatura do instrumento particular de compra e venda, sem que a apelante procedesse a transferência dos imóveis, pretende a apelante reivindicar a propriedade dos imóveis, porém ela não trouxe prova da quitação dos contratos e nem refutou a inadimplência, se restringiu a alegar a nulidade da notificação realizada pelo Cartório e fraude na venda a terceiros.

Quanto ao procedimento de cancelamento da averbação, como já mencionado, ele teve início por provocação do vendedor dos imóveis, decorrente da inadimplência da apelante.

A apelada ao confirmar os requisitos legais para efetuar o cancelamento das averbações, procedeu a intimação da apelada por meio de edital, publicados por 3 (três) vezes em datas diferentes: 23/03/2013, 24/03/2013 e 25/03/2013, haja vista não terem sido localizadas pessoalmente no endereço informado por Ana Maria de Arruda Paula, proprietária da Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda, tudo nos exatos termos do Art. 49, § 2o da Lei 6.766/79.

A Juíza ainda consignou que não foi comprovada a propriedade nem a fraude alegada pela apelante, uma vez que os imóveis estavam livres e desimpedidos em razão da inadimplência contratual da apelante.

Eis o trecho da sentença:

“(...)

Nesta senda, alega a autora que realizou contrato de compra e venda com a Imobiliária requerida, da qual fora averbado na matrícula e, desta avença houve integral

pagamento.

Contudo, tal questão não restou demonstrada nos autos.

Diante disso, cabe a parte autora demonstrar o real implemento dos pagamentos dos imóveis compromissados, consoante disposição do artigo 476 do CC, que autoriza a parte exigir da outra, a exação, quando cumprida a obrigação.

De mais, é necessário entender os seguintes questionamentos:

Como se dá o cancelamento dessa averbação?

Lecionando sobre a natureza do direito do compromissário, que lhe advém do registro do contrato de compromisso de compra e venda, assevera o emérito e saudoso Prof. Orlando Gomes:
“Do fato de ser direito real extraem-se as seguintes consequências: a) investido na posse do bem, pode o titular usá-lo sem restrições e fruir suas utilidades; b) o direito do promitente comprador é oponível a terceiros; c) pode aliená-lo mediante cessão; d) responde pelas obrigações, que gravam o imóvel, de natureza fiscal ou civil; e) extingue-se com o cancelamento da averbação.”
(Contratos - 17a edição - 1996 - Forense - p. 246)

Assim, parece evidente que a empresa requerida, realmente, tinha legitimidade para requerer o cancelamento da averbação do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, até porque, houve o efetivo cancelamento (artigo 250, inciso III da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973).

Neste contexto, verifica-se ainda que, à época da aquisição dos imóveis pelos requeridos, os imóveis estavam livres e desembaraçados, isso somente ocorreu porque a imobiliária requerida providenciou o cancelamento da averbação de domínio anteriormente existente em nome da autora.

Porquanto, repita-se, caberia à parte autora demonstrar seu efetivo cumprimento obrigacional, pois não se confere se houve o pagamento avençado pela parte nos contratos de compromisso de compra e venda capaz de ensejar a nulidade do cancelamento da averbação, e consequentemente a venda realizada a terceiros.

(...)”

Sendo assim, do conjunto probatório, não ficou demonstrada fraude na venda dos lotes objetos da lide e tampouco irregularidade no procedimento do cancelamento das averbações, destacando que a apelante em momento algum comprova a quitação dos contratos de comproCa e venda dos lotes,

logo não merece reparos a sentença.

Ante o exposto, DESPROVEJO O RECURSO.

E nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 5% (cinco por cento) os honorários advocatícios, cuja exigibilidade fica suspensa nos termos do art. 98, § 3o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/03/2023