Tribunal: TJMT
Processo: 1011174-53.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-12
Data de publicação: 2023-04-19

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –– CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE DIVERGENTE DA CONSTANTE DO INSTRUMENTO CONTRATUAL – NÃO COMPROVAÇÃO - ENTREGA DO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DEFINITIVO – FORMALIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO – RECEBIMENTO DAS CHAVES E DOCUMENTOS DA UNIDADE HABITACIONAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O contrato preliminar de promessa de compra e venda, apenas cria uma obrigação às partes, qual seja, comprar/vender a coisa, de acordo com preço, prazo e condições estabelecidas, por meio do contrato preliminar, vendedor e comprador não concretizam o negócio, apenas delineiam as condições do contrato, e assumem a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o qual, constitui documento hábil para transferir a propriedade do imóvel, vez que consiste em uma assunção de obrigação irretratável.
Comprovado nos autos que o imóvel que foi entregue ao consumidor é a unidade habitacional referida no objeto do contrato de compra e venda definitivo, em relação ao qual foi formalizado financiamento e recebido pelo comprador sem qualquer ressalva, não há que se falar em descumprimento contratual.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011174-53.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CLAUDOMIRO LUIZ DE MIRA - CPF: 111.653.748-62 (APELANTE), THAIS STELLATO CALIXTO DOS SANTOS ANDRADE - CPF: 998.152.571-53 (ADVOGADO), TIRANTE CONSTRUTORA E CONSULTORIA LTDA - CNPJ: 04.603.651/0001-27 (APELADO), ALBERTO DA CUNHA MACEDO - CPF: 536.502.631-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –– CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE DIVERGENTE DA CONSTANTE DO INSTRUMENTO CONTRATUAL – NÃO COMPROVAÇÃO - ENTREGA DO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DEFINITIVO – FORMALIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO – RECEBIMENTO DAS CHAVES E DOCUMENTOS DA UNIDADE HABITACIONAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O contrato preliminar de promessa de compra e venda, apenas cria uma obrigação às partes, qual seja, comprar/vender a coisa, de acordo com preço, prazo e condições estabelecidas, por meio do contrato preliminar, vendedor e comprador não concretizam o negócio, apenas delineiam as condições do contrato, e
assumem a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o qual,
constitui documento

hábil para transferir a propriedade do imóvel, vez que consiste em uma assunção de obrigação irretratável.

Comprovado nos autos que o imóvel que foi entregue ao consumidor é a unidade habitacional referida no objeto do contrato de compra e venda definitivo, em relação ao qual foi formalizado financiamento e recebido pelo comprador sem qualquer ressalva, não há que se falar em descumprimento contratual.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Claudomiro Luiz de Mira
, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca da Capital, que nos autos
da A
ção Declaratória de Descumprimento Contratual c.c Indenização por Danos Morais, proposta em face de
Tirante Construtora e Consultoria Ltda
., julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, e condenou o autor ao pagamento de multa de 2% sobre o valor atualizado da causa por litigância de má-fé, além das despesas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que fixou em 10% sobre o valor da causa, observada a regra do §3o do art. 98 do CPC.

Inconformado, recorre o autor, ora apelante, sustentando o equivoco da sentença recorrida, sob o argumento de que apenas tomou conhecimento de que o imóvel recebido era diferente do adquirido junto à construtora, no ato da entrega das chaves, quando apôs assinatura no termo de recebimento, por receio de perder os valores pagos até aquele momento.

Diz que restou comprovado nos autos, que o imóvel que escolheu fora o Lote n. 23-B, quadra 81, do loteamento Residencial Paiaguás, e que lhe foi entregue imóvel diverso.

Segue, alegando a existência de dano moral porque a entrega de imóvel diferente das especificações escolhidas ultrapassa o simples descumprimento contratual.

Em contrarrazões, coligidas no Id n. 155673832, o apelado rechaça as razões recursais e pede pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 12 de abril de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de a
ção declaratória de descumprimento contratual c.c indenização por danos morais, proposta por Claudomiro Luiz de Mira, objetivando a condenação da empresa - Tirante Construtora e Consultoria Ltda.-, ao pagamento de multa contratual por descumprimento de contrato de compra e venda, além de compensação financeira por dano moral.

Cinge-se que a ação foi proposta pelo autor relatando que adquiriu um imóvel no empreendimento habitacional Residencial Paiaguás pelo valor total de R$ 103.800,00 (cento e três mil e oitocentos reais), mediante pagamento de entrada e parcelas, além de subsidio do Governo Federal.

Seguiu narrando que na ficha cadastral e no contrato firmado com a construtora o imóvel contratado era o lote 23-B, da quadra 81, todavia, recebeu imóvel diverso, qual seja, lote 23-A, da mesma quadra.

Em razão de tal fato, manejou a demanda inicial objetivando a declaração do descumprimento contratual, o recebimento da multa decorrente, além do ressarcimento dos danos morais.

Decorrida a marcha processual, saneado o feito, e realizada instrução processual mediante designação de audiência para colheita de depoimento pessoal e das testemunhas arroladas, sobreveio sentença de mérito, julgando improcedentes os pedidos formulados na peça inicial.

Inconformado, recorre o autor.

Fundamenta as razões recursais, alegando o descumprimento contratual consubstanciado na entrega de imóvel diferente das especificações da unidade adquirida, constante de contrato particular de promessa de compra e venda.

A irresignação não prospera, vez que o conjunto fático probatório produzido nos autos, não corrobora a assertiva do recorrente consistente na entrega de imóvel diverso do adquirido no contrato de compra e venda.

Deveras, perscrutando as provas jungidas, consta que inicialmente o autor formalizou com a construtora proposta preliminar de compra e venda de uma unidade autônoma no conjunto habitacional denominado Residencial Paiaguás, no município de Várzea Grande, constando no quadro de resumo do citado instrumento – unidade habitacional unifamiliar a ser edificada no Lote n. 23-B, quadra 81, como apontado pelo recorrente (id n. 155673275).

Todavia, quando da celebração do contrato definitivo de compra e venda, restou consignado no instrumento a unidade autônoma – Lote n. 23-A, quadra 81 (id n. 155673277), imóvel este efetivamente entregue pela construtora, ora apelada, ao autor.

Nesse desiderato, não há que se falar em descumprimento contratual, vez que, como sabido, o contrato preliminar de promessa de compra e venda, apenas cria uma obrigação às partes, qual seja, comprar/vender a coisa, de acordo com preço, prazo e condições estabelecidas, tanto é que uma das características é a possibilidade de arrependimento, podendo as partes desistirem do negócio, logo, é

retratável, e não cria direito real de aquisição, nos termos do art. 1.417 do C. Civil.

Assim, por meio do contrato preliminar, vendedor e comprador não concretizam o negócio, apenas delineiam as condições do contrato, e
assumem a obrigação de celebrar o contrato definitivo
.

Sobre a natureza da promessa de compra e venda esclarece o doutrinador Carlos Alberto Gonçalves,
in litteris
:

“
Essa avença constitui o contrato preliminar, que tem sempre por objeto a efetivação de um contrato definitivo
. Contrato preliminar ou pactum de contrahendo (como era denominado no direito romano), ou ainda contrato- promessa, é aquele que tem por objeto a celebração de um contrato definitivo. Tem, portanto, um único objeto. Acentua, com clareza, ENZO ROPPO que, com o contrato-promessa as partes obrigam-se, sem mais, a concluir um contrato com um certo conteúdo. “A peculiaridade de tal instrumento jurídico é justamente esta: as partes já definiram os termos essenciais da operação econômica que tencionam realizar (suponhamos, a venda de um imóvel por um certo preço), mas não querem passar de imediato a atuá-la juridicamente, não querem concluir, desde já, o contrato produtor dos efeitos jurídico-econômicos próprios da operação; preferem remeter a produção de tais efeitos para um momento subsequente, mas, ao mesmo tempo, desejam a certeza de que estes efeitos se produzirão no tempo oportuno, e por isso não aceitam deixar o futuro cumprimento da operação à boa vontade, ao sentido ético, à correção recíproca, fazendo-a, ao invés, desde logo matéria de um vínculo jurídico. Estipulam, então, um contrato preliminar, do qual nasce precisamente a obrigação de concluir, no futuro, o contrato definitivo, e, com isso, de realizar efetivamente a operação econômica prosseguida.
”( D
ireito Civil Brasileiro- Contratos e Atos Unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2017. Pag. 203)

Nesse contexto, não há que se falar em descumprimento contratual, vez que o contrato definitivo de compra e venda formalizado entre as partes, o qual foi objeto de registro em cartório e vinculado ao financiamento junto ao agente financeiro – Caixa Econômica Federal, logo, instrumento hábil a conferir ao contratante o direito real de aquisição, a teor dos artigos 1.225
[1]
, VII, 1.417
[2]
e 1.418, todos do C. Civil,

descreveu que a unidade habitacional adquirida pelo mutuário era o Lote n. 23-A, da quadra 81, do Loteamento Paiaguás, cujo imóvel foi efetivamente entregue pela construtora e recebido pelo comprador sem qualquer ressalva.

Ressalta-se que apenas
o contrato definitivo de compra e venda, com o respectivo registro, que é hábil para transferir a propriedade do imóvel, vez que consiste em uma assunção de obrigação irretratável.

Além disso, como pontuou o togado
a quo
, o autor, ora apelante, firmou inúmeras declarações contendo a unidade Lote 23-A, como o imóvel adquirido, a exemplo dos termos de declaração recebimento do contrato (id n. 15563788), do projeto arquitetônico e elétrico (id n. 155673789), de entrega da construção e de vistoria de entrega do imóvel (id n. 155673789 e 155673790).

Transcrevo excerto da sentença no ponto:

“
Destaca-se, ainda, que o termo de vistoria de entrega de imóvel foi preenchido à mão e, neste momento, a parte autora disse que “até esse momento nada a declarar”, no campo de observações que poderia fazer quanto ao imóvel que estava sendo entregue, ou seja, aceitando o imóvel da forma como lhe foi entregue.

Naturalmente, ao adquirir algum bem que não apresenta as especificidades contratadas, externa a insatisfação na primeira oportunidade oferecida, ainda mais quando o suposto prejuízo é aparente, como é o caso de imóvel em localização diversa.

No particular, além da inexistência de prova de descontentamento prévio, a parte autora firmou inúmeros documentos contendo o lote 23 A como sendo o adquirido, inclusive o contrato de financiamento junto à CEF, desse modo, a parte autora, em verdade, teve conhecimento de que o imóvel

adquirido era o 23 A e não o 23 B, em tempo muito anterior à própria entrega [...]”.
Id n. 155673827.

Evidencia-se, ainda, que o autor quando ouvido em audiência ratificou que quando da assinatura dos documentos do contrato definitivo de compra e venda do imóvel, tomou conhecimento das características do imóvel adquirido, anuindo com as especificações pelo fato de já ter feito compromissos financeiros (mídia Id n. 155673821)

Ressaltou o e. magistrado que não houve vicio de consentimento na assinatura do instrumento contratual ou no preenchimento dos documentos referentes ao imóvel, como se infere: “
Verifica-se, ainda, que não foi apontado qualquer vício de consentimento na assinatura ou no preenchimento destes documentos, ou seja, foram assinados por livre e espontânea vontade, razão pela qual reputo como válidos os documentos em sua integralidade”.

Id n. 155673827.

Diante desse cenário, a prova documental e oral produzida atesta que o imóvel adquirido pelo autor por meio de contrato definitivo de compra e venda foi a unidade habitacional unifamiliar Lote 23-A, da quadra 81, do Loteamento Residencial Paiaguás, de modo que não há que se falar em descumprimento contratual.

Em caso análogo já pronunciei nesse sentido:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ART. 373, I, CPC/15 – ÔNUS DA PROVA – FECHAMENTO DA EMPRESA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO -

RECURSO DESPROVIDO.

O art. 373, I, do CPC preceitua que cabe a quem alega, comprovar o fato constitutivo de seu direito, de modo que competia aos apelantes demonstrar de forma real o descumprimento do contrato de compra e venda
. Não tendo se desincumbido de provar as suas alegações, o desprovimento é medida que se impõe.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas
.” (RAC n.

0003580-82.2012.8.11.0051, 3a Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. 23.01.19 - negritei).

Desta feita, não merece reparos a sentença recorrida, pois, em consonância com a doutrina e jurisprudência pátria.

Desta feita, desprovido o recurso de apelação
, deve ser majorada a verba honoraria na fase recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, que fixo em 15%, observado o disposto no §3o do art. 98 do citado Código.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 12 de abril de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/04/2023