Tribunal: TJMT
Processo: 1009972-91.2023.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-13
Data de publicação: 2023-09-15

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1009972-91.2023.8.11.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – APURAÇÃO DE DANOS MATERIAIS EMERGENTES – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – LUCROS CESSANTES – LAUDO PERICIAL – DIVERGÊNCIA FUNDADA – NOVA AVALIAÇÃO – POSSIBILIDADE – ART. 873, I E III, DO CPC – AGRAVO INTERNO – PERDA DO OBJETO - RECURSO PROVIDO.
É admitida, excepcionalmente, a realização de nova avaliação, na hipótese de erro ou dolo do avaliador, ou ainda, havendo fundada dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel, em particular quando demonstrado pelo executado fundadas dúvidas quanto ao método de avaliação e a discrepância de valores levadas a termo pelo perito.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009972-91.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Valor da Execução / Cálculo / Atualização]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BRUNO RAMOS DOMBROSKI - CPF: 008.480.020-83 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVANTE), ALCIMAR GOLDONI - CPF: 452.012.269-49 (AGRAVADO), OLIDES CARBONERA GOLDONI - CPF: 017.069.239-61 (AGRAVADO), ALEXANDRE PERES DO PINHO - CPF: 603.700.411-00 (PROCURADOR), ANTONIO JOAO DE CARVALHO JUNIOR - CPF: 770.426.971-20 (PROCURADOR), BIANCA DE PAULA SWIECH AYOUB - CPF: 781.552.159-20 (PROCURADOR), ANGELA TEREZINHA SALVADOR - CPF: 651.554.591-68 (TERCEIRO INTERESSADO), DALCIO TAVARES SALVADOR - CPF: 093.634.759-72 (TERCEIRO INTERESSADO), SANDRA MARA SALVADOR SEGNER - CPF: 723.744.111-68 (TERCEIRO INTERESSADO), MARCELO PEDRO SALVADOR - CPF: 014.000.411-47 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1009972-91.2023.8.11.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO – LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – APURAÇÃO DE DANOS MATERIAIS EMERGENTES – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – LUCROS CESSANTES – LAUDO PERICIAL – DIVERGÊNCIA FUNDADA – NOVA AVALIAÇÃO – POSSIBILIDADE – ART. 873, I E III, DO CPC – AGRAVO INTERNO – PERDA DO OBJETO - RECURSO PROVIDO.

É admitida, excepcionalmente, a realização de nova avaliação, na hipótese de erro ou dolo do avaliador, ou ainda, havendo fundada dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel, em particular quando demonstrado pelo executado fundadas dúvidas quanto ao método de avaliação e a discrepância de valores levadas a termo pelo perito.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1009972-91.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL SA

AGRAVADO: ALCIMAR GOLDONI, OLIDES CARBONERA GOLDONI
PROCURADOR: ANTONIO JOAO DE CARVALHO JUNIOR, ALEXANDRE PERES DO PINHO, BIANCA DE PAULA SWIECH AYOUB

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Agravo de Instrumento interposto pelo
Banco do Brasil S.A.
, de decisão que na Liquidação de Sentença promovida por
Alcimar Goldoni e Olides Carbonera
:
a)
homologou o laudo elaborado pelo perito judicial para declarar liquidado o valor de R$ 243.529.705,50, a título de danos materiais emergentes (avalição do imóvel), bem como das quantias de R$ 26.617.576,98 e R$ 6.709.263,20, referente a lucros cessantes (safras de soja e milho, respectivamente);
b)
determinou o imediato pagamento do valor de R$ 48.968.510,68, tido por incontroverso, sendo R$ 22.864.882,37 a título de dano material e R$ 21.656.945,52 referente a lucros cessantes e R$ 4.451.683,79 de honorários advocatícios).

Explica se tratar de liquidação de sentença proferida na ação indenizatória julgada parcialmente procedente para condenar a instituição financeira ao pagamento de: danos materiais (referentes ao imóvel com área total de 1.630,5379 hectares, pelo valor de mercado a ser apurado em liquidação de sentença); lucros cessantes (correspondentes a duas safras anuais – soja e milho – na área de 1.334,32 hectares); danos morais no valor de R$ 600.000,00 em favor dos requerentes agravados Alcimar Goldoni e Olides Carbonera Goldoni e em R$ 300.000,00, a ser rateado entre os demais requerentes, além de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor das condenações.

Complementa que os agravados, ao promover a liquidação da parte da sentença, apontaram o crédito no valor de R$ 134.143.445,00, sendo R$ 67.382.636,63 referente ao valor atualizado do imóvel, R$ 3.333.389,84 pelo custo de abertura da área e R$ 63.427.418,60 a título de lucros cessantes.

Diz que apontou excessos e incorreções na avaliação do imóvel, sendo apresentado pela instituição financeira, um laudo do valor do imóvel em R$ 36.012.806,46, sendo então, requerido à realização de perícia técnica.

Aponta que com o prosseguimento da liquidação e a apresentação do laudo do perito, em impugnação, demonstrou que a avaliação pericial foi sustentada em métodos equivocados e em desconformidade com o título executivo.

Alega que em manifestação, o perito não esclareceu os questionamentos e manteve o valor apurado, o que foi alvo de nova impugnação, inclusive com a juntada de parecer de seu assistente técnico e pedido de nova avaliação com base em valores de negócios efetivamente concretizados na região.

Aduz que o Juízo, ao invés de intimar o perito para nova manifestação, acabou por homologar o laudo pericial e determinou a intimação do banco para pagar a quantia de R$ 48.969.510,68, que entendeu por incontroversa.

Sustenta que a premissa adotada na avaliação se mostra equivocada, porque se utilizou como comparativo de preço, 06 eventos imobiliários, sendo 05 meras ofertas que não se converteram em venda efetiva, e somente uma tratou de venda efetivada, mas que fora excluída da média utilizada para o cálculo.

Realça que ao impugnar o laudo de avaliação, formulou quesito solicitando ao perito que diligenciasse junto ao cartório de Nova Ubiratã, para obter cópia de 4 matrículas que foram objeto de compra/venda na região, para servir de base confiável da avaliação. Diz, contudo, que em sua resposta, o perito afirmou que ser ônus do litigante, o que fere o disposto no art. 473, § 3o, do CPC.

Alerta que na avaliação deve-se levar em conta que o preço das ofertas se apresentam superestimados, daí porque a necessidade de confrontar com dados de transações efetivamente ocorridas.

Argui, de outro turno, o cerceamento de defesa, porque após os esclarecimentos do perito e nova impugnação, o Juízo homologou o laudo, sem oportunizar a prestação de novos esclarecimentos pelo expert, em ofensa ao disposto no art. 477, § 2o, do CPC.

Assevera, ainda, que a decisão que entendeu ter valor incontroverso carece de fundamentação. Realça que não reconhece nenhum valor como incontroverso, em particular em relação aos danos emergentes (valor do imóvel). Ao contrário, diz que destacou que a fórmula utilizada pelo perito é equivocada. Complementa que a decisão também não demonstra de que forma o valor de R$ 47.536.904,52, já penhorado nos autos, teria sido abatido do valor total supostamente admitido como incontroverso.

Sustenta que o feito ainda está em fase de liquidação de sentença, não havendo que falar em intimação da parte para pagamento sob o rito do cumprimento de sentença. No ponto, aduz também pela nulidade diante da ausência de fundamentação.

Noticia o equívoco do cálculo dos lucros cessantes. Explica que o perito se utilizou de dados da Conab, quando o correto seria de informações do IMEA. Realça, assim, haver um custo superestimado de mais de R$ 6.000.000,00, referente às safras de soja. Já quanto às safras de milho, diz que o perito contabilizou a produção sobre 100% da área, quando o estimado é de 70% do cultivo da segunda safra de milho, o equivalente a 934 hectares, além de que o valor apurado tem inconsistência nas quantidades lançadas a título de produtividade (sc/ha), quando comparadas com as informações disponibilizadas pelo IMEA.

Diante do constatado, aduz ser necessário à substituição do perito, nos termos do art. 468, I e II do CPC.

Realçam ainda, que a decisão se apresenta
ultra petita
, porque na sua inicial, os exequentes apontam como valor dos danos materiais o montante de R$ 67.382.636,63, valor a ser observado como limite de indenização.

Requerem a concessão da antecipação de tutela a fim de suspender a decisão agravada até o julgamento deste recurso pelo mérito. No mérito, postula pelo provimento do recurso para reformar a decisão agravada, afastar a homologação do laudo pericial e que outro seja realizado por novo perito.

Tutela recursal parcialmente concedida para suspender a decisão agravada que homologou o laudo pericial. (id. 168108658).

Embargos de Declaração (id. 169448199) desprovidos (ids. 169627683).

Contraminuta (id. 17438156). Destacam inicialmente, que o parecer técnico apresentado pelo agravante foi elaborado por profissional graduado em contabilidade, área alheia ao objeto da perícia, logo, sem habilidade técnica para inferir acerca de avaliação de imóveis rurais, muito menos sobre lucros cessantes advindos das safras e lavouras. Anotam, de outra via, que a empresa nomeada para a realização da perícia é inscrita no CRA/MT, no CREA/MT, no CORECON/MT e no IBAPE/MT, ao passo que o perito que realizou o trabalho é engenheiro agrônomo.

Realçam que o laudo especificou o método utilizado e a pesquisa se valores orientou a avaliação, além de ter sido realizada inspeção
in loco
, com descrição precisa do imóvel avaliado. Por sua vez, fixou os lucros cessantes a partir de referências fornecidas por entidade oficial e respondeu aos quesitos formulados pelas partes. Alertam não haver motivo justificador para a substituição do perito para nova avaliação.

Informam que retomada a execução movida pelo Banco do Brasil S.A. em face de Cléo Luiz Bertei e Rosane Bertei (Proc. 000345-75.1991.8.11.0041, em trâmite na 4a vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá), o imóvel em questão foi novamente penhorado e avaliado por oficial de justiça em 700 sacas de soja o hectare (R$ 173.903.166,18, o que contou com a concordância do credor, ora agravante, que pleiteou sua homologação.

Contudo, dizem que naqueles autos, os devedores Cléo e Rosane, não concordaram com referida avaliação, de maneira que apresentaram laudo técnico de avaliação no valor de R$ 222.483.898,71 ou 867,10 sacas de soja por hectare, o que foi anuído pelo credor, aqui agravante.

Requerem o desprovimento do recurso.

Agravo Interno (id. 172251195).

Manifestação do banco agravante postulando a atribuição de efeito suspensivo em relação ao levantamento da quantia depositada judicialmente.

Em manifestação, os agravados Alcimar Goldoni e Olides Carbonera Goldoni, rebatem o pedido de atribuição de efeito suspensivo (id. 179608168).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1009972-91.2023.8.11.0000

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O recurso é de decisão que na Liquidação de Sentença promovida por Alcimar Goldoni e Olides Carbonera:
a)
homologou o laudo elaborado pelo perito judicial para declarar liquidado o valor de R$ 243.529.705,50, a título de danos materiais emergentes (avalição do imóvel), bem como das quantias de R$ 26.617.576,98 e R$ 6.709.263,20, referente a lucros cessantes (safras de soja e milho, respectivamente);
b)
determinou o imediato pagamento do valor de R$ 48.968.510,68, tido por incontroverso, sendo R$ 22.864.882,37 a título de dano material e R$ 21.656.945,52 referente a lucros cessantes e R$ 4.451.683,79 de honorários advocatícios).

Trata-se de Liquidação de Sentença para apurar os danos materiais (referentes ao imóvel com área total de 1.630,5379 hectares, pelo valor de mercado a ser apurado em liquidação de sentença) e lucros cessantes (correspondentes a duas safras anuais – soja e milho – na área de 1.334,32 hectares).

Diante da divergência de valores apresentados por uma e outra parte, o Juízo determinou a realização de perícia técnica, que concluiu pelo valor de R$ 243.529.705,50, a título de danos materiais emergentes (avalição do imóvel), bem como das quantias de R$ 26.617.576,98 e R$ 6.709.263,20, referente a lucros cessantes (safras de soja e milho, respectivamente).

Ao que consta, o banco agravante, por meio de laudo técnico elaborado por perito assistente, impugnou o laudo pericial e, em particular em relação à avaliação da área, sustentou que os métodos aplicados estão equivocados ao utilizar como parâmetro
ofertas
de imóveis na região, que no seu entender, são superestimadas.

Com efeito, em exame ao laudo pericial, verifica-se que dos imóveis utilizados como parâmetro no preço da área, aquele que foi efetivamente objeto de venda, foi descartado, sendo utilizado somente os preços de ofertas de imóveis. Nesse sentido, consignou:

“9.2 – Pesquisa de Mercado

Para estabelecer a função estimadora do ‘valor mais provável do imóvel objeto de desapropriação’
, colecionou-se uma amostra com seis eventos imobiliários, sendo um negócio efetivamente realizado, cinco ofertas, cujas fontes de informações são merecedoras de confiança por refletir a opinião de valor de convicção das terras na região. A pesquisa não padece de nenhum vício, no sentido de ter sido selecionada segundo um interesse qualquer, pois confirmam uma expectativa de valor, conforme negócios realizados, que orienta o mercado de terras na região de interesse, todos localizados em uma mesma região.”

Ora, a toda evidência, não se pode ter como base de preço imobiliário o
“valor mais provável do imóvel”,
utilizando-se como parâmetros somente ofertas de imóveis a venda, que podem ter seu preço superestimado e representam “uma expectativa de valor”, como afirmado pelo próprio perito.

Aliás, chama atenção pela discrepância de valores entre aqueles imóveis apenas objeto de oferta e o efetivamente vendido. Veja-se a tabela de preços, sendo os elementos 1 a 5 referente a imóveis em oferta e o elemento 6, o imóvel objeto de venda (id. 92545667 fl. 19 – autos de origem):

Elemento 1 – R$ 143.170,00/ha

Elemento 2 – R$ 159.801,00/ha

Elemento 3 – R$ 157.481,30/ha

Elemento 4 – R$ 143.169,64/ha

Elemento 5 – R$ 143.155,28/ha

Elemento 6 -

R$ 100.829,55/ha

Sucede que o perito, baseado na homogeneização e critérios estatísticos (Critério de Exclusão de Chauvene), acabou por excluir o norte de preço do único imóvel efetivamente negociado, abarcando para a média os valores dos imóveis em oferta de venda, fato que gera fortes dúvidas a conclusão do perito.

Em conclusão, o perito apurou o valor médio por hectare em R$ 149.355,44/ha, equivalente a 853,75 sc/ha, e valor total do imóvel em R$ 243.529.705,50.

Com efeito, dispõe o art. 873, do CPC:

“Art. 873. É admitida nova avaliação:

I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

...

III – o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.”

Na hipótese, a impugnação apresentada pelo Banco do Brasil S.A. aponta, de forma fundamentada e pertinente, possíveis equívocos e discrepâncias na forma de apuração da média de preço do imóvel objeto da perícia, o que revela fundada dúvidas no valor atribuído pelo perito.

Nesse sentido:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO E HOMOLOGOU O LAUDO DE AVALIAÇÃO – NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO – POSSIBILIDADE – FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATUAL DO IMÓVEL – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 873, INCISO III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Havendo discrepância considerável entre o valor da avaliação promovida pelo Oficial de Justiça e do Avaliador particular apresentada pela parte, revela-se necessário proceder à nova avaliaçãodo bem penhorado, nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil.

Na hipótese, não há como refutar a dúvida sobre o valor atribuído ao imóvel penhorado, sobretudo pelo decurso do prazo superior a 02 (dois) anos da última avaliação, bem como em razão do notório aquecimento no setor imobiliário nos últimos anos pós-pandemia, além da grande discrepância entre a estimativa trazida pela parte e o laudo subscrito pelo Oficial de Justiça avaliador.

(N.U 1007685-92.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/06/2022, Publicado no DJE 06/07/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO DA PARTE REQUERIDA E HOMOLOGOU A AVALIAÇÃO FIRMADA PELO OFICIAL DE JUSTIÇA - PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO – ALEGAÇÃO DE DISCREPÂNCIA ENTRE A PERÍCIA OFICIAL E A DO ASSISTENTE TÉCNICO - FUNDADA DÚVIDA NA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL - ART. 873, III, DO CPC – AGRAVO CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO.

Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve diminuição no valor do bem; ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (CPC, art. 873).

No caso, foi realizada a avaliação judicial do imóvel penhorado, em 22/12/2020, ocasião em que o Oficial de Justiça Avaliador atribuiu o valor de R$ 1.764.416,64 (hum milhão, setecentos e sessenta e quatro mil, quatrocentos e dezesseis reais e sessenta e quatro).

Ao passo que os Agravantes juntaram Laudo de Avaliação particular, realizado por perito judicial imobiliário, em fevereiro/2019, atribuindo ao imóvel penhorado o valor total de R$ 7.600.000,00 (sete milhões e seiscentos mil reais).

Tal fato, por si só, já incute no julgador dúvidas sobre qual avaliação mais se aproxima do valor de mercado, havendo relevante diferença nos valores apurados.

A discrepância de valor atribuído por um perito especializado na questão e o valor atribuído pelo perito judicial, leva à conclusão de que, efetivamente, existe fundada dúvida em relação ao real valor do imóvel.

Logo, a pretensão de nova avaliação enquadra-se perfeitamente no dispositivo processual, qual seja, artigo 873, incisos I e III, do CPC.

(N.U 1015493-85.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/12/2021, Publicado no DJE 17/12/2021)

Logo, procede o pedido de nova avaliação do imóvel a título de danos materiais emergentes, bem como dos lucros cessantes, já que pontuada divergência de parâmetros e valores.

Com o julgamento do presente recurso pelo mérito, o Agravo Interno perde o objeto.

Posto isto,
dá-se provimento ao recurso a fim de determinar que seja realizada nova avaliação sobre o imóvel com matrícula n. 4.911 do CRI de Nova Ubiratã para fins de apuração dos danos materiais emergenciais e dos lucros cessantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2023