Tribunal: TJMT
Processo: 1001680-48.2018.8.11.0015
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-27
Data de publicação: 2023-06-28

Ementa:
APELAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CESSÃO DO DIREITO DE POSSE. ESCRITURA. DEVER DE LIVRE ACESSO AO IMÓVEL. NÃO CUMPRIMENTO PELO VENDEDOR. OBRIGAÇÃO EXPRESSA NA ESCRITURA. INADIMPLEMENTO EVIDENCIADO. MULTA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. NÃO REDUÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO DESPROVIDO.
1- O esbulho é evidente, pois, mesmo que o apelante diga que a apelada pode usar do imóvel como bem entender, em verdade restringe seu acesso à área, pois sabe, e sabia, que a passagem se daria pelo seu imóvel, de área maior, e na escritura consta sua obrigação de “livre acesso” à área adquirida. Certamente que o vendedor deve facilitar meios para o acesso. Não apenas vender o imóvel e, posteriormente, sugerir que o comprador tome suas medidas individuais para usar o bem, quando o “livre acesso” é um dever contratual do vendedor.
2- O art. 422 estabelece que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
3- Quanto ao pedido de redução da multa, é genérico e inespecífico, de modo que não se pode apreciar os motivos do requerimento. O percentual foi contratualmente estabelecido e coadunado por ambas as partes, e, havendo descumprimento e ausentes motivos determinantes e demonstrados da necessidade de minoração, deve ser mantido. Mesmo que se alegue impossibilidade de pagamento, não houve pedido específico em contestação, de modo que se trata de inovação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001680-48.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[COMPANHIA ENERGETICA SINOP S/A - CNPJ: 19.527.586/0001-75 (APELADO), ALEXANDRE DOS SANTOS PEREIRA VECCHIO - CPF: 887.813.649-20 (ADVOGADO), NILTON FERREIRA DE SOUZA - CPF: 103.122.378-98 (APELANTE), ANTONIO FERNANDO ALVES DOS SANTOS - CPF: 905.685.088-15 (ADVOGADO), Réus incertos (APELANTE), ANDRE VIEIRA - CPF: 787.358.581-68 (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CESSÃO DO DIREITO DE POSSE. ESCRITURA. DEVER DE LIVRE ACESSO AO IMÓVEL. NÃO CUMPRIMENTO PELO VENDEDOR. OBRIGAÇÃO EXPRESSA NA ESCRITURA. INADIMPLEMENTO EVIDENCIADO. MULTA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. NÃO REDUÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO DESPROVIDO.

1- O esbulho é evidente, pois, mesmo que o apelante diga que a apelada pode usar do imóvel como bem entender, em verdade restringe seu acesso à área, pois sabe, e sabia, que a passagem se daria pelo seu imóvel, de área maior, e na escritura consta sua obrigação de “livre acesso” à área adquirida. Certamente que o vendedor deve facilitar meios para o acesso. Não apenas vender o imóvel e, posteriormente, sugerir que o comprador tome suas medidas individuais para usar o bem, quando o “livre acesso” é um dever contratual do vendedor.

2- O art. 422 estabelece que “
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé
”.

3- Quanto ao pedido de redução da multa, é genérico e inespecífico, de modo que não se pode apreciar os motivos do requerimento. O percentual foi contratualmente estabelecido e coadunado por ambas as partes, e, havendo descumprimento e ausentes motivos determinantes e demonstrados da necessidade de minoração, deve ser mantido. Mesmo que se alegue impossibilidade de pagamento, não houve pedido específico em contestação, de modo que se trata de inovação.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1001680-48.2018.8.11.0015

APELANTE: NILTON FERREIRA DE SOUZA

APELADO: COMPANHIA ENERGETICA SINOP S/A

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recurso de Apelação interposto por
NILTON FERREIRA DE SOUZA
, em face de sentença proferida em Ação de Reintegração de Posse no 1001680-48.2018.8.11.0015, da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop
/MT, movida pela
COMPANHIA ENERGETICA SINOP S/A
, em que se julgou procedente o pedido, declarando-se a “
posse em mãos da autora, do bem imóvel discriminados no auto de reintegração de posse
”, com condenação do requerido/apelante em “
multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre o valor indenizado, o que, na prática, corresponde a quantia de R$ 90.530,10 (noventa mil, quinhentos e trinta reais e dez centavos)
” (id. 163729185).

Afirma o apelante que “
não tentou em momento algum esbulhar a área da apelada, muito menos que houvesse se negado a desocupar a referida área indicada. Ademais, não há porque o apelante se opor a posse definitiva da apelada, posto já ter recebido o seu direito e aquela tinha total acesso a pretensa área
”.

Declara que “
somente não autorizava a apelada passar por dentro de sua área com os maquinários da companhia elétrica para alcançar sua área, posto que tal procedimento lhe acarretava muitos prejuízos, haja vista que o apelante, naquela ocasião mantinha uma plantação de feijão/arroz e, certamente as máquinas acabariam destruindo sua plantação, que por sinal lhe era mantida como subsistência familiar. Porém, a apelada poderia tranquilamente, sem qualquer prejuízo, fazer a incursão até a sua área pelo lote do vizinho, o qual estava totalmente livre de qualquer beneficiamento
.”

Expõe que, “
no que tange a informação da apelada que tenha tentado realizar notificação formal, extrajudicial do Requerido para desocupação imediata da área não procede, haja vista que a qualquer momento poderia eles ter adentrado em sua área por caminhos outros, sem, contudo, danificar a existência da plantação do apelante, e não necessariamente pela sua área, fato que se utilizaram deste argumento para ingressar com a ação possessória sob alegação de que o apelante não desocupava a área
”.

Aduz que, “
ao confeccionar a Escritura Publica de Cessão de Direitos Sobre a Posse da Terra Nua e Indenização de Benfeitorias, a apelada não tomou o devido cuidado para informar na escritura pública o direito de acesso, passagem (servidão) até a sua área, o que certamente ocasionou certos dissabores não só com o apelante bem como com outros vizinhos
”.

Sustenta que “
já houve ocasião na facilitação da entrada de representantes da apelada, no entanto, ao final foi verificado certas destruição de alguns de seus bens, fato que motivou a proibição de entrada pela sua área
”.

Diz que, “
em razão da condicionante de “Cláusula Constituti” inserida no aludido instrumento (cláusula terceira), ao que tudo indica, nos dá a compreensão de que a apelada pensa que comprou a área em sua totalidade e está agindo como se fosse dona de toda a propriedade, o que não é verdade, mas tão só da porção de 38,7547 ha destacada da parte maior
”.

Fala que “
não há prova robusta e, quiçá, em tese, o pretenso esbulho praticado pelo apelante, fato aqui não há falar em condenação ao pagamento da cláusula penal prevista e convencionada na escritura, bem como cominação da pecúnia de R$ 1.000,00 por dia caso insista em cometer esbulho ou turbação, por total incompatibilidade e inexistência racional
”.

Em suma, requer que o recurso seja “
PROVIDO para reformar a sentença recorrida, no sentido de acolher o pedido inicial do requerido Apelante de que não houve a prática do esbulho e Afastar a referida multa contratual aplicada, ou a sua redução observada equidistância financeira entre apelante e apelada
” (id. 163729186).

Em contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 163729189).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recurso de Apelação interposto por
NILTON FERREIRA DE SOUZA
, em face de sentença proferida em Ação de Reintegração de Posse no 1001680-48.2018.8.11.0015, da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop
/MT, movida pela
COMPANHIA ENERGETICA SINOP S/A
, em que se julgou procedente o pedido, declarando-se a “
posse em mãos da autora, do bem imóvel discriminados no auto de reintegração de posse
”, com condenação do requerido/apelante em “
multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre o valor indenizado, o que, na prática, corresponde a quantia de R$ 90.530,10 (noventa mil, quinhentos e trinta reais e dez centavos)
” (id. 163729185).

A apelada ajuizou a presente demanda visando obter acesso ao imóvel adquirido do apelante, de uma área de 38,7547 ha, parte de um todo maior de 92,8967 ha, localizado no Lote 158 do Projeto de Assentamento Wesley Manoel dos Santos, município de Sinop/MT.

A aquisição desta parcela da área maior é incontroversa. A controvérsia recai no impedimento de acesso pelo apelante na área vendida à apelada, vez que, para ingressar no local, há necessidade de passagem por dentro da área do vendedor.

A despeito de o apelante dizer que o acesso da apelada ao imóvel teria que se dar por imóveis de vizinhos, pois, ao permitir prévio acesso, ela teria lhe causado danos à sua plantação e semoventes, fato é que o contrato é claro no dever da parte vendedora/cedente de “
transmitir desde já o direito de libre acesso e uso do imóvel, para os gins de que bem entender a OUTORGADA/CESSIONÁRIA, notadamente (e não exclusivamente) para preparação e efetiva inundação da área como reservatório da UHE Sinop, comprometendo-se a não apresentar qualquer óbice a esse direito
”, conforme cláusula 6o, alínea ‘g’, da escritura de cessão de direitos de posse (id. 163726320):

O esbulho é evidente, pois, mesmo que o apelante diga que a apelada pode usar do imóvel como bem entender, em verdade restringe seu acesso à área, pois sabe, e sabia, que a passagem se daria pelo seu imóvel, de área maior, e na escritura consta sua obrigação de “livre acesso” à área adquirida. Como acessar? Certamente que o vendedor deve facilitar meios para tanto. Não apenas vender o imóvel e, posteriormente, sugerir que o comprador tome suas medidas individuais para usar o bem, quando o “livre acesso” é um dever contratual do vendedor.

Certamente que, se a intenção das partes fosse que o acesso não fosse dado pelo imóvel do vendedor, para passagem, haveria cláusula específica nestes termos, impedindo a entrada da apelada por dentre o imóvel do apelante, mas não é o caso. O impedimento adveio posteriormente à devida notificação, com continuação do óbice de acesso, que é permitido, a princípio, por força da decisão liminar proferida neste processo, amparada por força contratual.

Pela mesma cláusula 6a, alínea ‘b’, há a obrigação de desocupação da área em 30 dias a partir do pagamento do valor correspondente, que foi efetuado em 17/04/2017 (id. 163726320, p. 08).

Notificação foi procedida em 13/12/2017, e consta informação de recusa pelo apelante, que disse que apenas autorizaria entrada mediante ordem judicial (id. 163726322). Evidente esbulho, descumprimento de obrigação contratual.

Destaca-se que não se discute a posse do apelante em relação aos demais 54,142 ha, e nem a apelada pede a posse nesta área, como tenta fazer crer o apelante, mas tão apenas na parte contratualmente vinculativa às partes, tanto que, quando do cumprimento da liminar possessória, ficou claro que o acesso seu deu por “
carreador de acesso aos fundos da área
”, onde estão os 38,7547 há de direito de posse da parte autora.

O Código Civil trouxe a
“valorização da eticidade nas condutas, que devem pautar-se pela lealdade e pela honestidade, primando pelo reto proceder objetivo, em que o propósito de não lesar direitos alheios traduz-se em atitudes concernentes com a ordem social vigente”
. (Código Civil interpretado: artigo por artigo, parágrafo por parágrafo/Costa Machado, organizador; Silmara Juny Chinellato, coordenadora. 9. ed. – Barueri, SP, Manole, 2016, p. 203).

O art. 422 estabelece que “
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé
”.

Já o art. 113 do CC dispõe que
“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”.

Nos termos do art. 221,
“O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.”

Evidenciado o descumprimento do contrato pelo apelante, deve incidir a multa contratualmente entabulada, não havendo impedimento para sua exigência e condenação neste feito.

Neste sentido:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido
.” (STJ - REsp: 1498484 DF 2014/0306634-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/05/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 25/06/2019).

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM - LUCROS CESSANTES PELA NÃO FRUIÇÃO - CABIMENTO. 1. Consoante reiterado entendimento jurisprudencial, havendo descumprimento injustificado do prazo contratual para a entrega do imóvel objeto de compra e venda, presume-se o prejuízo do promissário comprador pela não fruição do bem durante o período da mora do vendedor, ensejando o dever de reparação por lucros cessantes. 2. Apelação parcialmente provida.”
(TJ-MG - AC: 50004027820158130245, Relator: Des.(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 09/09/2020, 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/09/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MORA DO VENDEDOR - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - PRAZO DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADO - LUCROS CESSANTES - INDENIZAÇÃO DEVIDA - DANOS MORIAS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - MULTA MORATÓRIA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. Configurado o atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, é devida a reparação de danos materiais, na modalidade de lucros cessantes, ao comprador que, por culpa da construtora, deixar de auferir rendimentos relativos aos aluguéis que, no período de mora, poderia receber, presumindo-se o prejuízo sofrido. Não tendo a construtora cumprido o prazo de entrega do imóvel residencial ou comprovado a existência de motivo de força maior a impedir de fazê-lo, assume, com sua inércia, o ônus de indenizar o promissário-comprador pelos danos morais decorrentes da inadimplência contratual - Mostra-se desnecessária a comprovação objetiva do dano moral, haja vista que esse se presume na hipótese - O valor da indenização deve ser estimado em consonância com a natureza e extensão do dano extrapatrimonial, pautando-se sempre pela razoabilidade e proporcionalidade, de forma a não ocasionar o enriquecimento sem causa do credor, e a cumprir o seu objetivo pedagógico, desmotivando futuras imprudências do devedor -Estabelecida no contrato multa moratória apenas para hipótese de inadimplemento do comprador, tal multa deve ser aplicada, por extensão, à hipótese de inadimplemento do vendedor - É cabível o reembolso, ao comprador, dos valores pagos a título de taxa de evolução da obra no período em que o vendedor incorreu em mora.”
(TJ-MG - AC: 10024141137356001 Belo Horizonte, Relator: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 09/04/2019, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2019).

Quanto ao pedido de redução da multa, é genérico e inespecífico, de modo que não se pode apreciar os motivos do requerimento. O percentual foi contratualmente estabelecido e coadunado por ambas as partes, e, havendo descumprimento e ausentes motivos determinantes e demonstrados da necessidade de minoração, deve ser mantido.

Mesmo que se alegue impossibilidade de pagamento, não houve pedido específico em contestação, de modo que se trata de inovação.

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso.

Majoro os honorários para 15%, que se mantém com a exigibilidade suspensa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/06/2023