Tribunal: TJMT
Processo: 0001820-73.2008.8.11.0040
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-13
Data de publicação: 2023-12-18

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 0001820-73.2008.8.11.0040 – Sorriso.
Apelante: José Cassimiro Viana.
Apelados: José do Nascimento de Jesus e outros.
E M E N T A
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – AUSENCIA DOS REQUISITOS – ARTIGOS 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO - REQUISITO ESSENCIAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
São requisitos da adjudicação compulsória a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, além da perfeita identificação e descrição do bem.
Ausente a prova da quitação do preço, ônus do qual não se desincumbiu o autor, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001820-73.2008.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Ato / Negócio Jurídico, Posse, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSE CASSIMIRO VIANA - CPF: 919.061.138-15 (APELANTE), ALAN EDEN LUVISA DA ROCHA - CPF: 034.432.941-03 (ADVOGADO), MARCOS VINICIUS MENDES DE MORAES - CPF: 069.323.178-50 (ADVOGADO), GERALDO ABBADE - CPF: 012.957.219-53 (ADVOGADO), JOSE DO NASCIMENTO DE JESUS - CPF: 459.192.911-68 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), TERESINHA PEREIRA BORRASCA - CPF: 623.790.549-91 (APELADO), EDITE NASCIMENTO DE SOUZA - CPF: 027.582.358-03 (TERCEIRO INTERESSADO), HEBER PEREIRA BASTOS - CPF: 865.807.101-44 (ASSISTENTE), TEREZINHA ALVES PEREIRA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no
0001820-73.2008.8.11.0040 – Sorriso.

Apelante:
José Cassimiro Viana.

Apelados:
José do Nascimento de Jesus e outros.

E M E N T A

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – AUSENCIA DOS REQUISITOS – ARTIGOS 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO - REQUISITO ESSENCIAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

São requisitos da adjudicação compulsória a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, além da perfeita identificação e descrição do bem.

Ausente a prova da quitação do preço, ônus do qual não se desincumbiu o autor, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
0001820-73.2008.8.11.0040 – Sorriso.

Apelante:
José Cassimiro Viana.

Apelados:
José do Nascimento de Jesus e outros.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por José Cassimiro Viana visando reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Sorriso, que nos autos da ação de adjudicação compulsória movida contra José do Nascimento de Jesus e Teresinha Pereira Borrasca, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Inconformado, o apelante recorre aduzindo, em suma, que houve o pagamento do preço e que este foi destinado a pessoa autorizada pelo próprio vendedor, bem como não há nada estranho em nenhuma forma de pagamento, todas feita conforme instrumentos públicos, registrados e assinados por todas as partes e anuentes.

Segue sustentando que a divergência de CPF se deu em razão de erro de digitação, bem como o preenchimento dos requisitos necessários para a adjudicação compulsória do bem. Pugna pela reforma da sentença.

Contrarrazões no id. 178997720, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 13 de dezembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
0001820-73.2008.8.11.0040 – Sorriso.

Apelante:
José Cassimiro Viana.

Apelados:
José do Nascimento de Jesus e outros.

V O T O

Cinge-se dos autos que José Cassimiro Viana ajuizou Ação de Adjudicação Compulsória de imóvel em face de José do Nascimento de Jesus e Teresinha Pereira Borrasca, almejando a transferência do domínio do Lote Urbano 01, situado na Quadra 44 F, Loteamento Gleba Sorriso, com área de 800 metros quadrados, escriturado em nome do recorrido, José do Nascimento de Jesus, com matrícula n. 9970.

Asseverou que adquiriu a “posse” da área da segunda demandada, que por sua vez, teria adquirido a “posse” da área do primeiro requerido, e que ambos encontravam-se em local incerto e não sabido.

Alegou, portanto, que em razão do pagamento integral do preço avençado pelo imóvel, tem direito à adjudicação compulsória do bem, com a transferência do domínio para si.

Os requeridos não foram citados pessoalmente, posto isso, ocorreu a citação por edital e a atuação da Defensoria Pública como curadora especial (id. 70725099 - Pág. 46- autos de origem).

Edite Nascimento de Souza compareceu aos autos requerendo que fosse reconhecida como única herdeira do senhor José do Nascimento de Jesus (primeiro demandado) e que desconhecia qualquer negociação de venda do imóvel. Id. 70723837 - Pág. 29.

Luzia Ribeiro da Silva peticionou almejando ser aceita em “intervenção de terceiro”, porquanto deveria ser ela a adjudicadora do bem, pois o teria comprado da única herdeira, Edite, pelo valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em 01 de outubro de 2010 e, portanto que fosse deferido o pedido para reconhecê-la como legítima proprietária do imóvel, id. 71555609 - Pág. 2 – autos de origem.

A terceira interessada Edite Nascimento de Souza foi excluída da lide, conforme decisão acostada no id. 114011196.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Irresignado, o autor interpõe o presente recurso, sustentando que houve o pagamento do preço e que este foi destinado a pessoa autorizada pelo próprio vendedor, bem como não há nada estranho em nenhuma forma de pagamento, todas feita conforme instrumentos públicos, registrados e assinados por todas as partes e anuentes.

Segue sustentando que a divergência de CPF se deu em razão de erro de digitação, bem como o preenchimento dos requisitos necessários para a adjudicação compulsória do bem. Pugna pela reforma da sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, tenho que a sentença está bem posta e não merece reparo. Explico.

O C. Civil assim dispõe em relação à adjudicação de imóvel:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Desta forma, portanto, cabe ao postulante demonstrar: i) a existência de obrigação oriunda de contrato de promessa de compra e venda de imóvel; ii) a quitação do preço pelo promitente comprador; iii) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura e, iv) a perfeita identificação e descrição do bem.

Extrai-se dos documentos acostados nos autos, que tanto a parte autora, como as demais pessoas que tentaram intervir no processo, conduziram a absoluta ausência de lastro probatório suficiente para reconhecer que teria ocorrido a alienação do bem imóvel à parte recorrente.

Outrossim, a pretensão recursal de reforma da sentença ao fundamento de que a nota promissória seria um comprovante de mercadorias decorrentes de pagamento feito à segunda recorrida Terezinha Pereira Borrasca, não é suficiente para fins de conduzir o reconhecimento de pagamento parcial capaz de adjudicar um bem imóvel, interferindo no direito constitucional de propriedade.

Por outro lado, acerca do direito real, o art. 1.417, do C. Civil preceitua que
“Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e
registrada no Cartório de Registro de Imóveis
,
adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
”
(negritei).

No tocante aos requisitos necessários para a obtenção do direito real, Francisco Eduardo Loureiro diz,
verbis
:

“
O contrato de compromisso de compra e venda, desde que subordinado a certos requisitos
–
impossibilidade de arrependimento e registro imobiliário

-, converte-se de direito de crédito em direito real de aquisição
.

(...)

O que se extrai do preceito em estudo é a presença de dois requisitos cumulativos, para que o contrato de compromisso de compra e venda, que gera apenas direito de crédito, converta-se me direito real e ganhe oponibilidade contra todos, a saber: a) não contenha cláusula de arrependimento; b)
seja registrado no Registro Imobiliário competente
.”
(Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência, coordenador Cezar Peluso, 8a ed. ver. e atual. - Barueri, SP: Manole 2014, p. 1377 – grifei e negritei).

Desse modo, o promissário comprador poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, caso seja titular do direito real, condição implementada através do registro imobiliário do compromisso de compra e venda, o que também não ocorreu nos autos.

Nesse sentido julgou este Tribunal,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – REGISTRO IMOBILIÁRIO – AUSÊNCIA – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 1417 E 1418 DO CC - SÚMULA 239 DO STJ – INAPLICABILIDADE – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.

1. Os artigos 1417 e 1418 do Código Civil preveem que
o promissário comprador somente poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, se for titular do direito real, condição que só se implementa através do registro imobiliário do contrato particular do compromisso de compra e venda
.

2. Recurso desprovido. Sentença mantida.”
(RAC n.

106252/2012, 1a Câm. de Dir. Púb. e Coletivo, Rela. Desa. Maria Erotides Kneip Baranjak, j. 30.04.2013 - negritei)

Em relação a necessidade do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a obtenção da titularidade de direito real, após ampla discussão jurisprudencial, o STJ editou a Súmula 239, com o seguinte enunciado:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Contudo, em sentido diametralmente oposto ao alegado pelo apelante, o verbete sumular está associado aos casos em que o promitente comprador litiga única e diretamente com o vendedor, sem envolvimento de terceiros, o que definitivamente não é o caso dos autos.

Acerca do tema, o Enunciado n. 95, da I Jornada de Direito Civil, elucida:

“Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).”

Compulsando os autos, verifico que o proprietário registral do imóvel é o requerido José do Nascimento de Jesus e não consta qualquer documento de procuração outorgando poderes do proprietário do imóvel ao terceiro que teria recebido o pagamento pela “primeira” venda do bem.

Desse modo, em que pesem os argumentos vertidos pelo apelante, não há fundamento recursal para desamparar as razões da sentença de mérito. Nesse passo, tenho que andou bem o douto magistrado ao asseverar,
verbis
:

“No caso dos autos, contudo, o requerente não logrou êxito em demonstrar, documentalmente, a quitação do preço supostamente pago pela aquisição do bem imóvel descrito na inicial, senão vejamos.

Inicialmente
há que se registrar o estranho fato de que no contrato de Id. 70723816 - Pág. 23 em que a segunda demandada teria vendido a posse do imóvel ao autor, não há a qualificação do suposto promitente comprador, ora demandante, quanto ao seu endereço de residência, além disso, o CPF informado no documento é o de número 000.723.878-96, enquanto que na exordial o postulante informa o CPF de no 919.061.138-15. Além disso, o autor pretende comprovar a quitação da suposta aquisição por meio da nota promissória no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), juntada no Id. 70723816 - Pág. 24 e pelo documento emitido pela “Loja Avenida” no Id. 70723816 - Pág. 25, referente à supostas mercadorias entregues à vendedora, segunda requerida. A despeito dessa estranha forma de pagamento, o fato é que a segunda demanda, que teria adquirido o imóvel do primeiro réu, supostamente teria pago o preço do bem a uma terceira pessoa, totalmente estranha ao feito, conforme se vê no “recibo” de Id. 70723816 - Pág. 28. Não há, nos autos, qualquer documento de procuração outorgando poderes do proprietário do imóvel, Sr. José do Nascimento de Jesus a este terceiro que teria recebido o pagamento pela primeira venda do bem. Deste modo, não sendo comprovada a quitação da promessa de compra e venda do bem noticiado na exordial, a pretensão do autor não merece prosperar
.”
(id. 178997703 - Pág. 4 – negritei e grifei).

À vista disso, ausente a prova da quitação do preço, ônus do qual não se desincumbiu o autor, é imperiosa a improcedência da adjudicação compulsória.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está alinhada com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 13 de dezembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/12/2023