Tribunal: TJMT
Processo: 1001465-23.2020.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-10-26

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PAGAMENTO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PRESCRIÇÃO DECENAL – PRELIMINARES AFASTADAS – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESSARCIMENTO DEVIDO – DANO MORAL DEMONSTRADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados, portanto, configura legítima para atuar no polo passivo a empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.
A pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser ajuizada durante o prazo decenal.
O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância (REsp: 1729593/SP).
O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente, a ser arbitrado com razoabilidade.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001465-23.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EMANUELLE JULIA ALVES PEREIRA - CPF: 022.556.121-27 (APELADO), LUCIANA FABRICIA ROSA BARROS - CPF: 699.598.621-00 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), JOMAS FULGENCIO DE LIMA JUNIOR - CPF: 864.629.201-06 (ADVOGADO), ISRAEL ASSER EUGENIO - CPF: 017.508.341-03 (ADVOGADO), KASSIA RABELO SILVA - CPF: 791.687.361-34 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PAGAMENTO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PRESCRIÇÃO DECENAL – PRELIMINARES AFASTADAS – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESSARCIMENTO DEVIDO – DANO MORAL DEMONSTRADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados, portanto, configura legítima para atuar no polo passivo a empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.

A pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser ajuizada durante o prazo decenal.

O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância (REsp: 1729593/SP).

O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente, a ser arbitrado com razoabilidade.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1001465-23.2020.8.11.0041

APELANTE: RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA.

APELADO: EMANUELLE JULIA ALVES PEREIRA

Proc. referência
: Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais n. 1001465-23.2020.8.11.0041 – 7a Vara Cível de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por RNI Negócios Imobiliários S.A. e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá II – SPE Ltda.

AÇÃO
: Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Emanuelle Julia Alves Pereira em desfavor de RNI Negócios Imobiliários S.A. e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá II – SPE Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível de Cuiabá)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda para condenar as requeridas, solidariamente, a pagar à autora o valor de R$5.261,04 (cinco mil duzentos e sessenta e um reais e quatro centavos), relativo as parcelas da fase de obra (juros de obra) pagas no período de 28.02.2013 a 28.02.2014, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso, bem como ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), pelos danos morais, acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária (INPC) a partir do arbitramento.

Por considerar a sucumbência mínima da autora, condenou as requeridas ao pagamento das custas do processo e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.

APELO
: as apelantes sustentam, sem síntese, ilegitimidades passivas em relação à cobrança dos juros de obra, bem como a ocorrência da prescrição da pretensão indenizatória, porque o prazo aplicável é de trienal, conforme o art. 206, §3o, IV e V, do Código Civil.

Defende ainda a não ocorrência de atraso na entrega da unidade imobiliária conforme a disposição contratual, bem como a impossibilidade de revisão judicial do contrato diante da aplicação do pacto sunt servanda e, ainda, o não cabimento da indenização por dano moral, por se tratar de mero aborrecimento ou desconforto por parte da apelada.

Assim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença impugnada e julgar totalmente improcedentes os pedidos da demanda, subsidiariamente, postula a redução do valor da condenação.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 144800811.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de reconhecer a ilegitimidade passiva das requeridas apelantes, bem como se houve a prescrição da pretensão indenizatória referente aos juros de obra no contrato imobiliário e, ainda, saber se é caso de afastar o dano moral, subsidiariamente, se cabe a redução do valor da condenação arbitrada na sentença.

A lide advém do Contrato de Compra e Venda da unidade 185 do empreendimento Rio Claro - 2a etapa, localizado no bairro Jardim das Palmeiras, em Cuiabá, ao argumento de que a previsão de entrega do imóvel estava estabelecida para setembro de 2011, todavia, foi entregue somente em 27.02.2013, bem assim que foram cobrados indevidamente juros de obras após a conclusão, no período de 28.02.2013 a 28.02.2014, o que teria ensejado danos patrimoniais e extrapatrimoniais.

A sentença de parcial procedência dos pedidos reconheceu o atraso na entrega do imóvel em questão, a cobrança indevida dos juros de obra e o abalo moral indenizável, decisão que é objeto deste recurso.

Ilegitimidade passiva das requeridas apelantes quanto à devolução dos valores pagos a título de juros de obra

A arguição das apeladas de ilegitimidades passivas para responder pela restituição de valores a título de taxa de evolução da obra, sobre o fundamento de que foram pagos à Caixa Econômica Federal, em decorrência do contrato de financiamento, não carece de acolhimento.

Veja-se que por se tratar de matéria afeta ao Código de Defesa do Consumidor, a requerida, apelada, enquanto fornecedora (art. 18 do CDC) é responsável pelo ressarcimento dos danos advindos à parte consumidora.

Ademais, do contrato entabulado, verifica-se que a CEF atuou como mero agente operador do financiamento para a aquisição da unidade imobiliária, porquanto não detém a legitimidade para responder pelas obrigações contratuais e eventuais cobranças indevidas que deu causa quanto ao atraso na entrega do imóvel.

Saliente-se, conforme o entendimento assente no STJ, a cobrança da taxa de obra dos compradores de imóveis é considerada lícita, mas passa a ser ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega da obra, que, descumprido, atrai a legitimidade das construtoras no que tange à devolução dos valores cobrados indevidamente.

Assim,
rejeita-se
a preliminar de ilegitimidade passiva da parte requerida para a devolução de valores a título de taxa de obra.

Prescrição

As apelantes arguem a prescrição ao fato de que teria ocorrido 3 (três) anos da data dos pagamentos indevidos até o ajuizamento da Ação, com fundamento no art. 206, §3o, IV e V, do Código Civil.

Ocorre que a pretensão de indenização em casos de inadimplemento contratual deve ser ajuizada durante o prazo decenal, como já decidiu esta Egrégia Quarta Câmara, ao julgar caso semelhante. Nesse sentido: (N.U 1052581-05.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 01/12/2021, publicado no DJE 07/12/2021).

Registra-se que o referido entendimento está em conformidade com o Superior Tribunal de Justiça, a saber:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017. 2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002). 3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica-se a Súmula 168/STJ ("Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado"). 4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança. 5.
Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3o, V, do CC/02, com prazo de três anos.
6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito. 7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados. 8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia. 9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos. (EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018).

No mesmo sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
JUROS DE OBRA. PRESCRIÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA PRESCRIÇÃO DECENAL
. DECISÃO MANTIDA. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, nos termos do que entende o STJ, deve ser aplicado o prazo decenal do art. 205 do CC; não prazo trienal do art. 206, §3o, V, do CC, o qual se refere à responsabilidade extracontratual (EResp 1280825/RS). AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento, No 50158558920218217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em: 29/04/2021)

Assim, evidencia-se que não houve o decurso de tempo entre os pagamentos contestados (02/2013 a 02/2014) e o ajuizamento da ação indenizatória (14/01/2020).

Afasta-se
a arguição de prescrição.

Mérito

Registra-se, inicialmente, que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo,
não há falar que as cláusulas contratuais não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

Do conjunto fático-probatório ficou demonstrado o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, conforme consignado na sentença, cujo fragmento se corrobora e transcreve:

“Extrai-se dos autos, que no dia 03/02/2011 foi firmado entre as partes o ‘Instrumento Particular de Compromisso de venda e compra de fração ideal a que corresponderá unidade autônoma futura, e outras avenças” de ID. 32378575 referente a Casa no 185, Modelo TN57B, Fachada F1, 2a Etapa do Condomínio “Rio Claro’.

Restou convencionado
na cláusula 6a do referido contrato, o prazo de 12 (doze) meses contados da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a VENDEDORA e AGENTE FINANCEIRO, a saber
:

‘6. DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA. 6.1. A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir de liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinados à execução de tais obras. 6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação. 6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente, para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo da conclusão da Unidade Autônoma vinculada à etapa que corresponder à primeira Liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo para a conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior. 6.2. O COMPRADOR será comunicado por escrito do início do prazo aqui fixado.’

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção,
o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
:

‘RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.’ (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Registra-se que os contratos que não preveem um prazo final para entrega do imóvel ao consumidor são abusivos, pois ferem o princípio da publicidade previsto no Código de Defesa do Consumidor.

Assim,
É DE SE RECONHECER O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, PORQUANTO O CONTRATO DE COMPRA E VENDA FOI FIRMADO 03/02/2011 COM ENTREGA PREVISTA PARA 21/05/2012, CONFORME INFORMATIVO DE ID. 27979918, QUE ACRESCIDO DE 120 DIAS DE TOLERÂNCIA, ESTABELECIDA EM CONTRATO (CLÁUSULA 6.1), TERIA COMO PRAZO FINAL PARA ENTREGA SETEMBRO DE 2012.

Portanto, observa-se que
houve atraso na efetiva entrega do imóvel
, posto que as chaves somente foram entregues em 23/02/2013 (ID. 27983671), ou seja, 05 (cinco) meses após o prazo de tolerância”.

Como se vê, o entendimento da sentença está alinhado com o do Superior Tribunal de Justiça, portanto é de ser mantido.

Da taxa de evolução da obra

A cobrança da mencionada taxa de evolução de obra deriva do contrato de financiamento é devida ao credor fiduciário, desde a aprovação do financiamento até a conclusão da obra.

Logo, ocorrendo o atraso injustificado na entrega do imóvel, como no caso, não é justo impor ao adquirente o pagamento de tal encargo.

Cumpre ressaltar ainda e, como já anotado na sentença recorrida, o Superior Tribunal de Justiça, firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância (REsp: 1729593/SP).

Com efeito, ressalvadas as especificações do caso concreto, sobre o tema, esta Egrégia Corte decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. OMISSÃO DA EMPRESA CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR. PEDIDO DE MINORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALOR FIXADO A TÍTULO DE DANOS MORAIS DENTRO DOS PARÂMETROS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DEVOLUÇÃO DO VALOR REFERENTE A TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA COBRADO NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

(...).

5.
Deve ser reconhecida a responsabilidade da construtora pelo adimplemento da taxa de evolução de obra, se houve atraso na entrega do imóvel, mormente, se existente cláusula contratual em que figura como fiadora do comprador perante a Instituição Financeira.

6. Sentença mantida. 7. Recurso desprovido. (N.U 0035085-19.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 12/05/2020, publicado no DJE 20/07/2020) (destaquei)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS EM COMUNICAR O AGENTE FINANCEIRO QUANTO AO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CARACTERIZADA – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURADOS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Apesar do contrato celebrado entre as partes ter sido confeccionado pela Caixa Econômica Federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, de modo que não pode responder pelo atraso na entrega do imóvel, que é inteiramente da construtora/vendedora.

2.
Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança indevida, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.

3. Consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.

4. Logo, é das rés/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pela autora/apelada a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves à autora (que, como dito, deu-se em 08/08/2015) até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença, e deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.

(...).

(N.U 1010396-20.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 05/08/2020, publicado no DJE 09/08/2020) (destaquei)

Nessa linha, observa-se que a cobrança da chamada taxa de evolução da obra é perfeitamente cabível somente sobre as parcelas devidas durante o período de construção do imóvel objeto do contrato de compra e venda ora analisado.

Assim, não comporta reforma a sentença ao determinar o reembolso da taxa de evolução da obra, notadamente por se tratar de relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Dano moral

Com relação aos danos morais, não há dúvidas que a demora na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, de modo que a espera na entrega ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, sendo passível de indenização.

Frisa-se, o fato gerador do dano moral se mostra bem marcante, porquanto o descumprimento da obrigação, revelado no atraso da entrega do imóvel por vários meses ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, dá ensejo à obrigação de indenizar.

Por deveras conhecida a via crucis que esse comportamento da empreendedora causa na vida daqueles que, quase sempre, a duras penas, busca a satisfação psicológica de obter a tranquilidade que o abrigo da causa própria lhe proporciona.

Dizer que esse injustificado atraso fica apenas no conceito de dissabor, é negar, a não mais poder, nossos valores culturais.

A propósito:

APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRAZO QUE EXTRAPOLA O DE PRORROGAÇÃO – DANO MORAL DEVIDO – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – NÃO INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA – NÃO POSSIBILIDADE – ORIENTAÇÃO DO STJ – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1- A cessão de direitos ocorrida entre o apelado e sua ex-companheira se ocorreu antes da informação de prorrogação da data de entrega do imóvel, de modo que impertinente a alegação da construtora de que o autor sabia do atraso.

2- Desnecessidade de enfrentamento sobre abusividade da cláusula contratual de prorrogação, pois reconhecida como legal na sentença.

3- Condenação em dano material que é devida, entretanto, tendo em vista que o prazo de prorrogação também foi extrapolado, tendo a própria construtora ressarcido o autor em valor correspondente a lucros cessantes devidos a título de aluguel pelo atraso.

4-
O atraso na entrega do imóvel residencial, adquirido para moradia própria, enseja mais do que mero dissabor ao consumidor, mas efetivo abalo suscetível de indenização. Evidente que a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico do autor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano.

5- “Nos termos da jurisprudência desta Corte, a mora na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, excluída a má-fé da construtora, não autoriza a suspensão da correção monetária do saldo devedor. [...] A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco das dívidas de valor.” (AgInt no REsp 1679469/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/12/2018, DJe 01/02/2019) (N.U 0050652-27.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 29/07/2020, Publicado no DJE 03/08/2020) (g.n)

Ainda sobre o tema, ressalvada as especificações do caso concreto:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL CONFIGURADO
– QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel , enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.

Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais
.

O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória. (N.U 0001825-05.2014.8.11.0002, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020).

No que tange ao
quantum
do dano moral, considerada a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitado o critério da razoabilidade, tem-se que a quantia de R$10.000,00 (dez mil reais) fixada pela sentença mostra-se razoável e condizente com a situação fática e está em conformidade com o entendimento desta Eg. Câmara, em casos assemelhados. Logo, não comporta redução.

Frisa-se que a indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, a fim de compensar o sofrimento da vítima e desencorajar a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a sentença recorrida.

Deixa-se de aplicar o disposto no §11 do art. 85 do CPC, em razão de os honorários advocatícios já terem sido fixados no percentual máximo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022