Tribunal: TJMT
Processo: 1017618-39.2017.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-19
Data de publicação: 2022-07-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA – AUTORIZAÇÃO DE VENDA COM EXCLUSIVIDADE CONDICIONADA À PRAZO ESTABELECIDO ENTRE PROPRIETÁRIA E ADMINISTRADORA – VENDA DO BEM REALIZADA PELO CORRETOR APÓS FINDADO O PRAZO DE EXCLUSIVIDADE, E POSTERIOR À NOTIFICAÇÃO DA PROPRIETÁRIA INFORMANDO A RESCISÃO DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO – INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO PELO CORRETOR – PEDIDO DE CONVOCAÇÃO DA PROPRIETÁRIA NA FIGURA DE LITISCONSORTE PASSIVO NECESSÁRIO – MEDIDA DISPENSÁVEL – PROMITENTE-COMPRODORA QUE PRETENTE A DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO À TÍTULO DE SINAL – DEVOLUÇÃO DEVIDA PELO CORRETOR – PAGAMENTO DE DESPESAS DO NEGÓCIO CELEBRADO NÃO COMPROVADAS – MULTA DEVIDA PELA NÃO CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO DEVIDA PELO RÉU/CORRETOR – INCIDÊNCIA DA MULTA SOBRE O VALOR PAGO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO EM OBSERVÂNCIA AS CIRCUSTÂNCIAS DA CAUSA – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Uma vez que o contrato de compra e venda realizado pelo corretor da administradora do imóvel ocorreu sem a ciência da proprietária, após findado o prazo de exclusividade da venda, e posterior à notificação da proprietária da rescisão contratual de administração do bem, deve o corretor arcar com as cominações cabíveis da não concretização do negócio, em prol da promitente-compradora, incidindo aí, a devolução do valor pago à título de sinal, bem como a multa contratual, que deve recair sobre o valor efetivamente pago. 2. O art. 47, caput, do CPC estabelece que só há “litisconsórcio necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os litisconsortes no processo”, o que não ocorre no caso dos autos. 3. Para além do inadimplemento contratual, no caso, o inescusável propósito do corretor de lucrar em detrimento da autora, já que sabia, ou pelo menos poderia perfeitamente saber que o imóvel já não estava mais disponível para a venda, a sujeitou à aspectos de desrespeito, humilhação, engano e trapaça, suficientes à caracterização do dano moral. 4. O valor fixado a título de indenização por dano moral deve ser pautado com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, e as características individuais das partes. Litisconsorte passivo necessário.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017618-39.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ELAINE NUNES DA SILVA - CPF: 854.899.561-00 (APELANTE), DIEGO RONDON GRACIOSO - CPF: 011.432.091-84 (ADVOGADO), ADAO ARRUDAS SILVA - CPF: 560.719.227-04 (APELANTE), MILTON CORREA DE MORAES - CPF: 353.913.081-00 (ADVOGADO), ADAO ARRUDAS SILVA - CPF: 560.719.227-04 (APELADO), MILTON CORREA DE MORAES - CPF: 353.913.081-00 (ADVOGADO), ELAINE NUNES DA SILVA - CPF: 854.899.561-00 (APELADO), DIEGO RONDON GRACIOSO - CPF: 011.432.091-84 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA – AUTORIZAÇÃO DE VENDA COM EXCLUSIVIDADE CONDICIONADA À PRAZO ESTABELECIDO ENTRE PROPRIETÁRIA E ADMINISTRADORA – VENDA DO BEM REALIZADA PELO CORRETOR APÓS FINDADO O PRAZO DE EXCLUSIVIDADE, E POSTERIOR À NOTIFICAÇÃO DA PROPRIETÁRIA INFORMANDO A RESCISÃO DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO – INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO PELO CORRETOR – PEDIDO DE CONVOCAÇÃO DA PROPRIETÁRIA NA FIGURA DE LITISCONSORTE PASSIVO NECESSÁRIO – MEDIDA DISPENSÁVEL – PROMITENTE-COMPRODORA QUE PRETENTE A DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO À TÍTULO DE SINAL – DEVOLUÇÃO DEVIDA PELO CORRETOR – PAGAMENTO DE DESPESAS DO NEGÓCIO CELEBRADO NÃO COMPROVADAS – MULTA DEVIDA PELA NÃO CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO DEVIDA PELO RÉU/CORRETOR – INCIDÊNCIA DA MULTA SOBRE O VALOR PAGO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO EM OBSERVÂNCIA AS CIRCUSTÂNCIAS DA CAUSA – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Uma vez que o contrato de compra e venda realizado pelo corretor da administradora do imóvel ocorreu sem a ciência da proprietária, após findado o prazo de exclusividade da venda, e posterior à notificação da proprietária da rescisão contratual de administração do bem, deve o corretor arcar com as cominações cabíveis da não concretização do negócio, em prol da promitente-compradora, incidindo aí, a devolução do valor pago à título de sinal, bem como a multa contratual, que deve recair sobre o valor efetivamente pago. 2. O art. 47, caput, do CPC estabelece que só há “
litisconsórcio
necessário
, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os
litisconsortes
no processo
”, o que não ocorre no caso dos autos. 3. Para além do inadimplemento contratual, no caso, o inescusável propósito do corretor de lucrar em detrimento da autora, já que sabia, ou pelo menos poderia perfeitamente saber que o imóvel já não estava mais disponível para a venda, a sujeitou à aspectos de desrespeito, humilhação, engano e trapaça, suficientes à caracterização do dano moral. 4. O valor fixado a título de indenização por dano moral deve ser pautado com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, e as características individuais das partes. Litisconsorte passivo necessário.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
ELAINE NUNES DA SILVA e por ADÃO ARRUDA SILVA contra a r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Indenização por Danos Materiais e Morais
” ajuizada pela primeira apelante contra o segundo (Proc. no 1017618-39.2017.8.11.0041), julgou o pedido parcialmente procedente “
p
ara condenar o requerido a restituir a parte autora o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), a ser corrigido pelo INPC desde o desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; condenar o requerido ao pagamento da multa contratual em 20% sobre o valor da venda do imóvel, na quantia de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), a ser corrigido pelo INPC, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir da citação
”, e ainda, impor condenação ao pagamento de custas e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. A r. sentença rejeitou o pedido de condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais (cf. Id. no 99981825).

A autora apelou da sentença, pleiteando a condenação do réu também ao pagamento de indenização por danos morais no valor estimado de R$ 20 mil, pois, segundo diz, a ação lesiva praticada injustamente pelo requerido lhe causou “
dor, tristeza, constrangimento, humilhação, vexame
” (cf. Id. no 99981831).

O réu apelou da sentença, arguindo, preliminarmente, nulidade do ato sentencial, nos moldes do art. 115, I, do CPC, por falta de inclusão no polo passivo da litisconsorte necessária Elenice de Souza Lobo, que era a proprietária do imóvel em questão, e que, tendo instituído réu/apelante administrador do imóvel, decidiu e autorizou vende-lo, razão pela qual o réu, devidamente autorizado, negociou o imóvel com a autora pelo preço de R$ 140 mil, recebendo dela o valor inicial de R$ 40 mil, sucedendo, porém, que, posteriormente, a proprietária Elenice disse que “
havia recebido uma outra proposta de compra do imóvel, no valor de R$ 170.000,00
”, e mesmo tendo o réu informado à proprietária que já havia negociado o bem com a autora, isto “
de nada adiantou
”, de modo que, tendo a proprietária dado causa à dissolução do negócio, deve ser convocada para responder.

No mérito, insiste em que a culpa pelo desfazimento do negócio foi da proprietária Elenice, que, embora tenha negado, sabia da negociação e mesmo assim vendeu o imóvel para terceiro por preço maior; diz que o valor do sinal (R$ 40 mil) de fato foi pago pela compradora, mas alega que, após a negociação, fez gastos para providenciar a documentação necessária á realização do financiamento junto à CEF, e o valor remanescente seria enviado à proprietária após o pagamento de registros e certidões, o que só não ocorreu à falta de tempo hábil, ante a quebra contratual por parte da proprietária; afirma que não deve responder pela multa contratual, pois não teve culpa alguma no caso, já que o negócio, reafirma, só não se consumou em razão da quebra do contrato pela proprietária.

Alonga em considerações firme na linha de que a responsabilidade pela frustração do negócio se deve exclusivamente à ação da proprietária, e, assim, pede o provimento do apelo, inicial e preferencialmente para que seja nulificada a sentença em razão da falta de integração da proprietária Elenice de Souza Lobo à lide como litisconsorte passiva necessária (CPC, arts. 114 e 115). Todavia, não sendo este o entendimento, pede o provimento do recurso para que, reformada integralmente a sentença, “
seja intimada a Sra. ELENICE DE SOUZA LOBO, proprietária do imóvel sob judice, para figurar no polo passivo da presente ação
”, para que responda pela quebra contratual. Pede, ainda, que, caso mantida a condenação, então que seja excluída multa contratual de 20%, eis que “
não teve qualquer culpa no insucesso do negócio
”, e, por fim, que seja redimensionada a verba sucumbencial, notadamente o valor dos honorários advocatícios (cf. Id. no 99981834).

A autora ofertou contrarrazões ao apelo do réu (cf. Id. no 99981839), e este ao apelo autoral (cf. Id. no 99981838), cada qual lutando pelo desprovimento do recurso adversário.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença apelada resolveu a lide sob os seguintes fundamentos:

“
Elaine Nunes da Silva
ajuizou Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais em desfavor de
Adão Arruda Silva
,
ambos qualificados nos autos, alegando que procurou o réu por ser corretor de imóveis e este lhe ofereceu o imóvel localizado na Rua Barra do Bugres, no 09, Qd. 14, bairro CPA II, nesta Capital, no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), o qual foi aprovado pela autora e as partes firmaram contrato de compra e venda, e a autora efetuou o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) à vista, sendo que o restante seria após a entrega da documentação do bem, conforme pactuado.

Narra que o réu solicitou o prazo de seis meses para que pudesse regularizar toda a documentação do imóvel e entregá-lo para a autora; que após tal prazo, a autora resolveu ir até o imóvel e tomou conhecimento de que o bem havia sido vendido para outra pessoa há seis meses e que o requerido, inclusive, já havia até recebido a comissão pelo negócio.

Assevera que as partes de comum acordo resolveram desfazer o negócio, que o requerido reconheceu o erro e se comprometeu a devolver o valor para a autora, mas não cumpriu a promessa.

Requer a procedência da demanda para que o requerido seja condenado a restituir para a autora o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); ao pagamento da multa contratual em R$ 28.000,00; ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), além das verbas de sucumbência.

O réu apresentou contestação (Id. 12316196), requerendo a citação de
Elenice de Souza Lobo na condição de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, reconhece que recebeu o valor de R$ 40.000,00 da autora, e aduz que solicitou os documentos do imóvel
para a proprietária Elenice, mas esta demorou a entregá-los; que ficou sabendo que Elenice havia vendido o imóvel, no valor de
R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais); que o réu tinha com a proprietária autorização para venda do bem com exclusividade, mas ela quebrou o contrato de administração; que o réu ainda tentou explicar para a proprietária Elenice que já havia negociado o imóvel com a autora, mas sem sucesso, sendo o negócio desfeito por culpa da proprietária; que tentou realizar a devolução do valor para autora; que não praticou ato ilícito e não possui dever de indenizar.

Requer a improcedência do pleito inicial, com condenação da parte autora ao pagamento das verbas de sucumbência.

Réplica no arquivo de Id. 12676325.

O pedido do réu de citação de
Elenice como litisconsórcio passivo necessário foi indeferido (Id. 156136470).

No arquivo de Id. 23344152 consta decisão deferindo a produção de prova oral.

Audiência de instrução e julgamento foi realizada (Id. 52836940), e as partes apresentaram as alegações finais (Ids. 54404539 e 55612832).

(..)

Ressalte-se que vige no direito civil brasileiro a autonomia de vontade no negócio jurídico, sendo que a liberdade de contratar pode ser vista sob o prisma da liberdade propriamente dita ou pelo aspecto da escolha da modalidade do contrato.

Assim, um contrato válido e eficaz deve ser cumprido pelas partes, diante do princípio
pacta sunt servanda,
onde o acordo de vontade faz lei entre as partes.

Confira-se a normativa legal do Código Civil:

“Art. 421.
A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422.

Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Quanto à responsabilidade civil, o artigo 186 do Código Civil estabelece que “
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

E ainda, o artigo 926 do mesmo código dispõe que “
Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Para a configuração do dever de indenizar é necessária a presença simultânea de três elementos essenciais, quais sejam: a ocorrência induvidosa do dano; a culpa, o dolo ou má-fé do ofensor; e o nexo causal entre a conduta ofensiva e o prejuízo da vítima.

É cediço que a Constituição Federal, em seu artigo 5o, incisos V e X, assegura o direito à imagem das pessoas, bem como a inviolabilidade da intimidade, da vida privada e da honra, resguardando, para tanto, o direito à indenização pelo dano material ou moral resultante de sua violação.

Verifica-se que as partes realmente firmaram em 28/07/2016 contrato de compra e venda acerca do imóvel localizado na Rua Barra do Bugres, no 09, Qd. 14, bairro CPA II, nesta Capital, no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) – Id. 8022752, e incontroverso que a autora efetuou o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) para o requerido (art. 374, II, CPC).

Observa-se também a proprietária
Elenice autorizou
o requerido
a realizar a venda do imóvel com exclusividade até 25/04/2017, pelo qual receberia comissão de 5% sobre o valor total da venda, e se comprometeu a depositar o valor líquido na conta corrente em nome de Elenice ou Natanair (Id. 12318785).

Em que pese o argumento do réu de que não deu causa à rescisão, há de se ponderar que a testemunha e proprietária do imóvel Elenice afirmou que desconhecia a venda realizada pelo requerido para a autora, ou seja, ele não comunicou ela acerca do negócio, o que é reforçado pelo fato de que no contrato de compra e venda consta como vendedor o réu Adão e não a proprietária Elenice.

Sobre a quantia recebida pelo réu da autora de R$ 40.000,00 em 28/07/2016, o requerido, apesar de alegar que foi notificado pela proprietária Elenice sobre a rescisão da administração imobiliária, vê-se que esta se deu apenas em 18/08/2016 (Id. 12318848), e ele não apresentou qualquer documento para comprovar que efetuou algum pagamento acerca da regularização da documentação do imóvel ou que tenha
depositado valor na conta corrente em nome de Elenice ou Natanair, conforme consignado na autorização de venda (Id. 12318785), reforçando a conclusão de que a proprietária não sabia do negócio, assim, o réu deve restituir a autora integralmente.

Observa-se que restou pactuada na cláusula 6a (Id. 8022752), que em caso de descumprimento, fica a parte infratora sujeita ao pagamento de multa de 20% sobre o valor da venda, portanto, tal penalidade deverá ser suportada pelo requerido, já que, como dito acima, o contrato foi firmado por ele

como vendedor e não como representante, e se eventualmente entender pela responsabilidade de Elenice, deverá se valer da via própria, vez que nestes autos está em discussão o contrato firmado entre as partes Elaine e Adão.

Quanto ao dano moral, deve-se observar que é aquele que lesiona a esfera personalíssima das pessoas violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra e imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente.

Maria Helena Diniz assevera que o dano moral é uma
lesão a um interesse que visa a satisfação ou gozo de um bem jurídico extrapatrimonial contido nos direitos da personalidade.”
(DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 7: Responsabilidade Civil, 17a Edição, São Paulo: Saraiva, 2003.).

Segundo Silvio Venosa, dano moral
“é o prejuízo que afeta o animo psíquico, moral e intelectual da vítima.”
(
In
Direito Civil. Responsabilidade Civil. Quarta edição. Ed. Atlas 2004).

Na hipótese apresentada, vê-se que situação vivenciada pela parte autora, por si só, não é capaz de caracterizar o dano, uma vez que suas consequências normais se traduzem em aborrecimentos insuscetíveis de acarretar interferências à esfera extrapatrimonial, e também não restou suficientemente demonstrado (art. 373, I, CPC).

Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Novo Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para condenar o requerido a restituir a parte autora o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), a ser corrigido pelo INPC desde o desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; condenar o requerido ao pagamento da multa contratual em 20% sobre o valor da venda do imóvel, na quantia de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), a ser corrigido pelo INPC, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir da citação.

Por ter a autora decaído em parte mínima, condeno o requerido ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do Novo Código de Processo Civil.” (cf. Id. no

A primeira consideração cabível, sobretudo em virtude de ter o réu/apelante praticamente esgotado toda sua munição crítica e retórica contra a sentença na peleja pela declaração de nulidade do ato sentencial em razão da falta de convocação processual da proprietária Elenice de Souza Lobo ao polo passivo, para que ela ali residisse na condição de litisconsorte passivo necessário, é que o pedido de citação/convocação de Elenice foi indeferido pela decisão vinculada ao Id. no
156136470, e contra essa decisão o réu/apelante não interpôs o recurso processual cabível.

Ademais, ainda que a integração de Elenice fosse realmente indispensável, tal falha em nada pode afetar a integridade de eventual direito do réu ao ressarcimento em ação regressiva caso fosse, como de fato ocorreu, condenado ao pagamento indenizatório pleiteado pela autora, não havendo, por outro lado, qualquer razão jurídica ou evidência factual que permita a conclusão de que, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença resolutória da lide entre autora e réu dependeria necessariamente da citação/convocação da proprietária do imóvel (CPC, art. 114), já que a autora questionou a ação lesiva exclusivamente praticada pelo réu, e não possível coparticipação da proprietária no imbróglio.

De todo modo, como o problema da alegada responsabilidade da proprietária Elenice permeia a discussão do mérito por insistência enfática do réu, referida questão será envolvida e analisada no reexame do caso, até porque a sentença a menciona e muito bem define a importância do papel de cada uma das personagens desse caso, especialmente o papel nocivo e inescusável desempenhado pelo réu.

A prova dos autos mostra que em 28/07/2016 autora e réu celebraram um contrato de compra e venda envolvendo o imóvel localizado na Rua Barra do Bugres, no 09, Qd. 14, Bairro CPA II, nesta Capital, pelo valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), sendo incontroverso, até porque, além da prova documental, o réu de modo algum nega esse fato, que a autora efetuou o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) para o requerido a título de sinal, ou seja, início de pagamento do preço.

É dos autos também que a proprietária do imóvel, a Sra. Elenice de Souza Lobo, autorizou o requerido a vende-lo com exclusividade, mas até a data de 25/04/2017, ficando ajustado que, caso a venda se realizasse dentro do quadrante temporal fixado e pelo preço razoável que o mercado permitisse, o réu receberia comissão de 5% sobre o valor total da venda, tendo o corretor se comprometido a depositar o valor líquido do preço na conta corrente da proprietária Elenice, ou de Natanair.

Sucedeu, então, que, em 28/07/2018, ou seja, além da data ajustada com a proprietária para que o imóvel fosse alienado sob atuação exclusiva do réu (25-04-2017), autora e réu celebraram contrato de compra e venda envolvendo o imóvel em questão, e aqui já começa a se tornar percebível a divergência jurídica da conduta do réu no caso, pois, mesmo sabendo que já não possuía mais exclusividade para negociar o imóvel, mesmo assim celebrou o contrato com a autora, recebendo considerável soma a título de sinal, e, mais grave ainda, deixando não apenas de comunicar o fato à proprietária, mas de repassar a esta o valor da parte do pagamento inicial do preço.

A proprietária do imóvel Elenice afirmou que desconhecia a venda realizada pelo réu à autora, porquanto em momento algum foi comunicada não apenas do interesse da autora na aquisição do imóvel, mas da celebração do contrato e do pagamento do sinal, cujo valor em qualquer medida lhe foi repassado. Não se compreende como o réu não tenha não apenas comunicado previamente a proprietária, mas sobretudo colocado frente à frente as duas partes interessadas.

Quanto a este aspecto, a sentença tem absoluta razão quando diz que o valor de R$ 40 mil, recebido pelo réu da autora em 28/07/2016, foi retido propositalmente pelo requerido justamente porque ele já tinha conhecimento do desinteresse da proprietária, eis que a notificação da rescisão da administração imobiliária se deu em 18/08/2016 (cf. Id. n 12318848); ademais, não procede a escusa de que parte substancial do valor do sinal fora gasto com despesas relativas à documentação relacionada ao caso, já que o réu não apresentou qualquer documento para comprovar que efetuou algum mísero pagamento no interesse da regularização da documentação do imóvel, ou, como seria muito mais de rigor, que depositou o valor na conta corrente de Elenice ou Natanair, conforme consignado na autorização de venda, o que torna inafastável a conclusão de que a proprietária desconhecia o negócio.

A r. sentença destaca que, nos termos da cláusula 6a do contrato, que em caso de descumprimento da avença, fica a parte infratora sujeita ao pagamento de multa de 20% sobre o valor da venda, mas, conquanto tal penalidade deva ser suportada pelo requerido, até porque o contrato foi celebrado por ele pessoalmente, como vendedor, e não como representante da proprietária, tenho que o percentual da multa deve incidir apenas sobre o valor efetivamente recebido pelo réu, e não “sobre o valor da venda”, já que a venda não se concretizou e, por outro lado, a autora/compradora não realizou o pagamento da integralidade do preço.

A cláusula penal constitui prévia estimativa de indenização pela frustração do negócio, mas, para que o efeito compensatório seja operado com justeza e comedimento, será preciso que haja equivalência equitativa entre a extensão econômica do dano sofrido pela parte afetada pelo inadimplemento, e o locupletamento injusto obtido pelo infrator responsável pela quebra contratual; ora, não haveria justiça na multa de 20% sobre a totalidade do valor da dívida contraída para pagamento diferido, quando a parte afetada pelo inadimplemento tenha efetuado o pagamento apenas da primeira prestação, correspondente à parte ínfima do preço ou do valor total do negócio.

Assim, o réu deve restituir o valor do sinal recebido (R$ 20 mil), e responder pela multa contratual de 20%, mas não sobre o valor total do preço, e sim sobre o valor que efetivamente lhe foi entregue pela autora (R$ 40 mil).

Por outro lado, em relação à pretensão recursal da autora, para que o réu também responda por indenização por dano moral, admito que, também neste particular, a sentença não deu a solução mais justa e adequada a este aspecto do problema; o que houve, na verdade, não foi mero inadimplemento contratual decorrente de falha culposa no calculismo relapso do réu, mas propósito de lucrar em detrimento da autora, já que o réu sabia, ou pelo menos poderia perfeitamente saber que o imóvel já não estava mais disponível para a venda, até porque, se tinha alguma dúvida quanto a isso (eis que o prazo de exclusividade já tinha expirado), bastava contatar a proprietária, mas preferiu contratar com a autora, já recebendo desta considerável soma financeira a título de sinal, que foi retida e jamais devolvida mesmo quando o logro se tornou evidente.

Sem dúvida alguma, para além do mero aborrecimento, a autora foi impiedosamente lograda, e os aspectos de desrespeito, humilhação, engano e trapaça envolvidos no caso, ao lado da caracterização do inadimplemento contratual, configuram dano moral indenizável, de modo que, dadas as especificações concretas do caso, tenho que a autora/apelante deve ser indenizada pelos danos morais sofridos.

Pelo exposto, provejo em parte o apelo do réu para determinar que o percentual de 20% da multa contratual incida apenas sobre o valor do sinal efetivamente aditado pela autora; por outro lado, provejo o apelo da autora para impor ao réu condenação ao pagamento de indenização por danos morais, cujo valor fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil) reais, mantidos os demais termos da sentença.

Custas
pro rata.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2022