Tribunal: TJMT
Processo: 1021892-80.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-01-26
Data de publicação: 2022-01-31

Ementa:
E M E N T A
AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO – SALA COMERCIAL –– ASSOCIAÇAO ALPHA MALL – CONDOMÍNIO DE FATO – COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL - POSSIBILIDADE – ENCARGOS LOCATÍCIOS PREVISTOS NO CONTRATO – RECURSO DESPROVIDO.
É perfeitamente possível, de acordo com a doutrina e abalizada jurisprudência, a instituição por associação de lojistas, de condomínio de fato, para prestação de serviço comuns, e a cobrança de taxa condominial e demais encargos dos locatários de imóveis constantes do empreendimento comercial.
Havendo previsão expressa no contrato de locação, como encargo locatício a taxa condominial, constitui obrigação do locatário o pagamento da taxa.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1021892-80.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[ALPHA BEER CONVENIENCIA E COMERCIO DE BEBIDAS LTDA - ME - CNPJ: 17.043.376/0001-86 (APELANTE), ALESSANDRO TARCISIO ALMEIDA DA SILVA - CPF: 570.512.241-15 (ADVOGADO), ALPHA MALL CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 06.343.499/0001-16 (APELADO), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO), THAYELLE CRISTINNE AMORIM VENDRAMINI - CPF: 040.428.721-23 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

E M E N T A

AÇÃO DE COBRANÇA

-

CONTRATO DE LOCAÇÃO – SALA COMERCIAL –– ASSOCIAÇAO ALPHA MALL – CONDOMÍNIO DE FATO – COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL - POSSIBILIDADE – ENCARGOS LOCATÍCIOS PREVISTOS NO CONTRATO – RECURSO DESPROVIDO.

É

perfeitamente possível, de acordo com a doutrina e abalizada jurisprudência, a instituição por associação de lojistas,

de condomínio de fato, para prestação de serviço comuns, e a cobrança de taxa

condominial e demais encargos dos locatários de imóveis constantes do empreendimento comercial.

Havendo previsão expressa no contrato de locação, como encargo locatício a taxa condominial, constitui obrigação do locatário o pagamento da taxa.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Alpha Beer Conveniência e Comércio de Bebidas Ltda-ME,
contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de cobrança ajuizada por
Alpha Mall Cuiabá Empreendimentos Imobiliários, julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte requerida, ao pagamento dos aluguéis vencidos e da taxa condominial referente ao imóvel – sala comercial 08-B, Lote C02, Quadra 01- situado no Alpha Mall 2 – Jardim Itália.

Inconformada, recorre a requerida, ora apelante, quanto ao capítulo da sentença que condenou a empresa ao pagamento da taxa condominial referente ao período anterior a criação do condomínio.

Pede, assim, pela reforma integral da sentença, para que seja afastada a condenação ao pagamento da taxa condominial, com a inversão do ônus de sucumbência, por ter decaído da parte mínima do pedido.

Em contrarrazões, coligidas no Id n. 109048481, a apelada contrapõe-se as razões recursais, e pede pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá 26 de janeiro de 2.022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

Na origem, cuida-se de ação de cobrança de alugueis c.c despejo e arresto de bens, objetivando a ordem de despejo da requerida - Alpha Beer Conveniência e Comércio de Bebidas Ltda-ME-, e o adimplemento dos encargos contratuais do imóvel – sala comercial 08-B, Lote C02, Quadra 01- situado no Alpha Mall 2 – Jardim Itália , inclusive, os valores referentes aos aluguéis.

Ultimada a instrução processual, a magistrada
a quo
julgou procedente a pretensão inicial e condenou o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos, referentes aos meses de julho/2014 a maio/2017, bem como do débito condominial, acrescidos dos consectários legais.

Condenou, ainda, ao ressarcimento das custas processuais e dos honorários advocatícios que arbitrou em 15% sobre o valor da condenação.

Não concordando com o édito sentencial, recorre a requerida, ora apelante, insurge-se contra o capítulo da sentença que determinou o pagamento da taxa condominial, combatendo a exigência do encargo anterior a constituição do condomínio.

Sustenta o apelante, a impossibilidade de pagamento de taxa condominial. Diz que a apelada assumiu a obrigação de entregar o estatuto de criação do condomínio, cujo encargo não cumpriu, de modo que não pode exigir taxa respectiva se não houve instituição do condomínio.

Nesse ponto, aduz que o estatuto de criação da associação não constitui condomínio, porquanto, são figuras jurídicas distintas, e que em ata de audiência a apelada assumiu a obrigação de criá-lo, reconhecendo a sua inexistência.

Assim é que a questão recursal cinge-se em aquilatar se a apelante possui a obrigação de pagar taxa condominial referente à sala comercial 08-B, Lote C02, Quadra 01- situado no Alpha Mall 2 – Jardim Itália -, do contrato de aluguel, objeto da ação de cobrança originário.

A autora sustenta a obrigação fundamentada no Estatuto Social da Associação Alpha Mall Cuiabá,

constituindo
condomínio de fato, que prevê a

cobrança da taxa instituída para custeio das despesas coletivas do empreendimento comercial.

Por sua vez, a apelante, defende a necessidade de criação de condomínio edilício, para legitimar a cobrança da taxa condominial.

Baldados os esforços argumentativos da apelante, razão não lhe assiste, isto porque a despeito da natureza jurídica do Estatuto da Associação Alpha Mall se tratar de condomínio de fato ou condomínio edilício, o fato é que há no contrato de locação, precisamente, no paragrafo primeiro da
Cláusula 18a
, expressa previsão da cobrança de taxa de condomínio, vejamos:

“
Cláusula 18a - As despesas de telefonia, energia elétrica, taxa condominial e IPTU são de exclusiva responsabilidade da LOCATÁRIA, assim também os tributos inerentes e incidentes sobre a atividade desenvolvida no Imóvel locado. Tais despesas, como as de energia, da área de uso exclusivo serão calculadas em função do consumo de cada condômino/LOCATÁRIO, apuradas por meio de relógio/medidor individual e pagas diretamente a concessionária fornecedora.

Paragrafo primeiro -
A

taxa condominial será calculada com base nas frações ideais locadas e contemplará as despesas de TV por assinatura e segurança assim como a taxa de condomínio da Associação Alphaville Cuiabá
e todas as outras despesas pertinentes ao bom funcionamento do condomínio Alpha Mall
”. (Id 109041626)

Assim é que, ao assinar o contrato de locação a requerida era conhecedora da taxa mencionada, tinha conhecimento de que além das despesas de aluguel, estavam incluídas nas obrigações locatícias, energia elétrica, impostos e a taxa de condomínio.

De mais a mais, é perfeitamente possível, de acordo com a doutrina e abalizada jurisprudência, a instituição por associação de lojistas, de condomínio de fato, para prestação de serviço comuns, e a cobrança de taxa condominial e demais encargos dos locatários de salas localizadas no empreendimento comercial.

Nesse sentido colaciono jurisprudência desta Corte, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO “DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C RESPONSABILIDADE CIVIL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS” – COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO CONDOMINIAL – CONDOMÍNIO DE FATO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES PREVIAMENTE CONSTITUÍDA – ACEITAÇÃO DO ENCARGO PELA ADQUIRENTE DO IMÓVEL – COBRANÇA REALIZADA PELO RESPONSÁVEL PELA IMPLANTAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DO LOTEAMENTO – POSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE QUESTIONAMENTO ACERCA DA EXISTÊNCIA E REGULARIDADE DO DÉBITO – INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO EM RAZÃO DO NÃO PAGAMENTO DO ENCARGO – ILEGALIDADE NÃO VERIFICADA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL
(...) RECURSO DESPROVIDO. 1.
Tratando-se de “condomínio de fato”, nada impede que o seu administrador realize a cobrança da taxa instituída para custeio das despesas coletivas do loteamento, especialmente quando previsto em contrato
. 2.
“À luz dos princípios da socialidade e da proporcionalidade, é razoável que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do ‘condomínio de fato’
”. (TJMT – Segunda Câmara Cível – Ap. 178.846/2015 – Rel. Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO – j. 13/04/2016). 3.
Comprovada a existência de relação jurídica entre as partes e não havendo questionamento acerca da regularidade ou existência do débito, deve ser mantida a sentença que julga improcedente o pedido autoral, já que não há ilegalidade na cobrança da aludida “taxa de manutenção condominial”, tampouco na inscrição dos dados da autora em cadastros de restrição ao crédito, em razão do inadimplemento verificado
. (...)
(TJMT. RAC n. . 0006947-96.2010.8.11.0015, 1a Câmara de Direito Privado , Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 19.12.19, negritei).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL – CONDOMÍNIO DE FATO – CONTRIBUIÇÃO DE MANUTENÇÃO – USUFRUIÇÃO DE SERVIÇOS E UTILIDADES OFERECIDAS NO LOTEAMENTO – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – INADIMPLEMENTO – INSCRIÇÃO NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO – REGULARIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

O proprietário do lote integrante da região cujos moradores constituíram associação para prestação de serviços comuns deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio das despesas daí decorrentes, não sendo lícito, adequado e muito menos razoável que usufrua dos benefícios sociais sem a devida contraprestação,
fator que legitima a cobrança e inscrição do nome do beneficiário inadimplente nos cadastros de proteção ao crédito”.
(RAC N.

0008308-80.2012.8.11.0015, 4
a
Câmara de Direito Privado. Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, Julgado em 24.10.18).

Dessa forma, a d. magistrada agiu com o costumeiro acerto na espécie, não merecendo reparos a sentença hostilizada.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 26 de janeiro de 2.022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2022