Tribunal: TJMT
Processo: 1000556-98.2019.8.11.0078
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-11-21

Ementa:
E M E N T A
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CONDENATÓRIA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE PARCERIA - LOTEAMENTO - CULPA EM PARTE DO AUTOR – FALTA DE DILIGÊNCIA - DESCUMPRIMENTO TOTAL DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO RÉU – APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA CONFORME PREVISTA NO CONTRATO – REDUÇÃO E READEQUAÇÃO – POSSIBILIDADE – ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL – PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO E NÃO DA CAUSA – ARTIGO 85, § 2o, DO CPC/15 - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Havendo descumprimento da totalidade da obrigação contratual, aplica-se a cláusula penal compensatória, se pactuada, a exemplo dos autos.
Nos termos do artigo 413 do Código Civil e levando-se em consideração aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, havendo no contrato cláusula penal compensatória manifestamente excessiva, pode o juiz proceder sua redução, visando evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes, muito mais ainda quando a parte autora não teve diligência necessária para verificar a possibilidade do loteamento na área de sua propriedade perante o ente municipal, para, posteriormente realizar o pacto.
Ademais, ainda que possível a redução da multa, esta deve ser fixada em atendimento aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade da culpa de cada parte, para evitar enriquecimento sem causa da parte demandante como também da parte demandada.
O percentual de honorários advocatícios deve incidir sobre o valor da condenação e não da causa, quando possível sua mensuração na sentença, como no caso dos autos. Aplica-se o valor da causa tão somente em caso da impossibilidade de mensuração. Inteligência do artigo 85, § 2o, do CPC/15.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 1000556-98.2019.8.11.0078

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[ESPÉCIES DE CONTRATOS, COMPROMISSO, INTERPRETAÇÃO / REVISÃO DE CONTRATO, LIMINAR]

RELATOR:
DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:
[PARTICIPARAM DESTE JULGAMENTO OS EXMOS. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO - RELATORA, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO - 1o. VOGAL, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA - 2a. VOGAL, DES. JOÃO FERREIRA FILHO (CONV.) - 3o. VOGAL E DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS (CONV.) - 4o VOGAL.

Parte(s):

[KARINY SILVA POMPERMAYER - CPF: 014.448.091-30 (APELANTE), DILVIO SALVADOR MARTINS - CPF: 041.425.698-05 (ADVOGADO), KAROLINY SILVA POMPERMAYER - CPF: 040.774.601-31 (APELANTE), HONORIO CARLOS POMPERMAIER - CPF: 329.444.541-53 (APELANTE), OPARANA IMOBILIARIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - EPP - CNPJ: 26.611.136/0001-21 (APELADO), ANDRE LUIZ FARIA - CPF: 531.350.241-72 (ADVOGADO), LUCIANO JOSE SPIELMANN - CPF: 027.773.729-00 (APELADO), ANDRE LUIZ FARIA - CPF: 531.350.241-72 (ADVOGADO), LUCIANO JOSE SPIELMANN - CPF: 027.773.729-00 (APELANTE), OPARANA IMOBILIARIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - EPP - CNPJ: 26.611.136/0001-21 (APELANTE), DILVIO SALVADOR MARTINS - CPF: 041.425.698-05 (ADVOGADO), HONORIO CARLOS POMPERMAIER - CPF: 329.444.541-53 (APELADO), KARINY SILVA POMPERMAYER - CPF: 014.448.091-30 (APELADO), KAROLINY SILVA POMPERMAYER - CPF: 040.774.601-31 (APELADO), LUIZ HENRIQUE BARBOSA MATIAS - CPF: 824.928.831-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, VENCIDOS A 1a E O 2o. VOGAL.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CONDENATÓRIA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE PARCERIA - LOTEAMENTO - CULPA EM PARTE DO AUTOR – FALTA DE DILIGÊNCIA - DESCUMPRIMENTO TOTAL DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO RÉU – APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA CONFORME PREVISTA NO CONTRATO – REDUÇÃO E READEQUAÇÃO – POSSIBILIDADE – ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL – PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO E NÃO DA CAUSA – ARTIGO 85, § 2o, DO CPC/15 - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Havendo descumprimento da totalidade da obrigação contratual, aplica-se a cláusula penal compensatória, se pactuada, a exemplo dos autos.

Nos termos do artigo 413 do Código Civil e levando-se em consideração aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, havendo no contrato cláusula penal compensatória manifestamente excessiva, pode o juiz proceder sua redução, visando evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes, muito mais ainda quando a parte autora não teve diligência necessária para verificar a possibilidade do loteamento na área de sua propriedade perante o ente municipal, para, posteriormente realizar o pacto.

Ademais, ainda que possível a redução da multa, esta deve ser fixada em atendimento aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade da culpa de cada parte, para evitar enriquecimento sem causa da parte demandante como também da parte demandada.

O percentual de honorários advocatícios deve incidir sobre o valor da condenação e não da causa, quando possível sua mensuração na sentença, como no caso dos autos. Aplica-se o valor da causa tão somente em caso da impossibilidade de mensuração. Inteligência do artigo 85, § 2o, do CPC/
15.-

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA):

Eminentes pares:

Trata-se de recursos de apelação cível, um interposto por
KARINY SILVA POMPERMAYER, KAROLINY SILVA POMPERMAYER e HONÓRIO CARLOS POMPERMAYER
(
ID no 94904735
) e outro por
OPARANÁ IMOBILIÁRIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA – EPP
(
ID no 94904741
) em face da sentença que
julgou parcialmente procedente
a
Ação Ordinária no 1000556-98.2019.8.11.0078,
ajuizada pelos primeiros apelantes contra o segundo, para:

*declarar rescindindo o Contrato de Parceria e, consequentemente, dissolver a Sociedade de Propósito Específico (VALE DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA), retornando as partes ao
status quo ante
;

*condenar a empresa requerida ao pagamento de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde a data em que deveria ter sido iniciada a execução das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário.

*Tendo em vista que a parte autora decaiu em parte mínimo do seu pedido, condenou a empresa requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Os embargos de Declaração de
OPARANÁ IMOBILIÁRIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA – EPP e OUTRO,
foram rejeitados no
ID no 94904737
.

RECURSO DE APELAÇÃO DOS AUTORES KARINY SILVA POMPERMAYER, KAROLINY SILVA POMPERMAYER e HONÓRIO CARLOS POMPERMAYER

Insatisfeitos com a sentença, pretendem os autores/apelantes tão somente que seja aplicada aos réus/apelados
OPARANÁ IMOBILIÁRIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA – EPP e LUCIANO JOSE SPIELMANN,
a multa de acordo com previsto na
Cláusula Oitava do Contrato de Parceria
, sob o argumento de a multa aplicada de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) se mostra singela.

Adiante, defendem o princípio do
pacta sunt servanda
, bem como que seja observado o disposto nos artigos 421, 421-A e 422, todos do Código Civil.

No mais, ponderam que a redução da multa para valor tão ínfimo, premia os apelados, não se prestando à condenação, nem mesmo à função pedagógica que dela se espera.

Concluem informando que tiveram que arcar com pesados honorários advocatícios para defender os seus direitos, todavia, a sentença condenou os réus/apelados à título de cláusula penal em quantia que sequer cobre os valores desembolsado para custear os aludidos honorários advocatícios.

Por fim, pugnam pelo provimento do recurso, com a finalidade de reformar parte da sentença recorrida, para condenar os apelados ao pagamento integral da multa contratual prevista
na CLÀUSULA OITAVA
do
CONTRATO DE PARCERIA
, no importe de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), ou no valor a ser majorado pelo justo arbítrio deste Tribunal.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DE OPARANÁ IMOBILIÁRIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA – EPP

Em suma, pretende o réu/apelado a reforma da sentença para manter o CONTRATO DE PARCERIA e da Sociedade de Propósito
Especifico
em razão de inexistência de vícios.

Adiante, pondera que das provas coligidas aos autos demonstram que as partes litigantes celebraram o “
Instrumento Particular de Parceria na Implantação de Loteamentos Urbanos e Outras Avenças
”, tendo como objeto a implantação de empreendimento imobiliário (lotes urbanos) sobre duas áreas de terras pertencentes aos autores/apelados (
Lotes 18 e 19 da Quadra 03 do Loteamento
Cidezal
V, situado em Sapezal – MT
).

Informa que a sentença entendeu que o objeto do contrato era impossível, em razão da existência de decretos municipais renovados ano a ano, suspendendo a aprovação de novos loteamentos na região de abrangência dos imóveis em questão. Todavia, no seu entender, o objeto do contrato é lícito, possível e determinado, uma vez que não existe lei no âmbito do município de Sapezal a impedir a aprovação do loteamento pretendido. O que efetivamente existe é um DECRETO que vem sendo editado há quatro anos (cujo vencimento ocorre na data de 14/07/2021), contrariando, inclusive, o estudo que originou sua edição.

Enfatiza que o Decreto em questão (
no 28/2017
), que está prestes a ser revogado, foi expedido para valer enquanto a municipalidade realizasse um estudo ambiental para apurar a viabilidade de se aprovar novos loteamentos naquela região.

Declara que o estudo que justificou a edição do referido Decreto foi realizado pelo Departamento de Meio Ambiente da Prefeitura Municipal de Sapezal, concluindo-se pela viabilidade de se aprovar novos loteamentos no âmbito dos lotes
nos
16, 17, 18-A, 18-B, 19, 19-A, 27, 28, 29 e 30 da quadra no 03 do loteamento
Cidezal
V.

Reafirma ainda que o fato de existir decreto municipal vedando a momentânea aprovação de novos loteamentos na área debatida não torna o negócio impossível, pelo que a sentença deve ser reformada, não apenas para manter a contratação tal como efetivada, como também para afastar as demais determinações nela lançadas.

Salienta também a apelante que desde o momento da entabulação do contrato de parceria, adotou várias providências com a finalidade de edificar o loteamento. Fez reuniões com membros da Prefeitura Municipal de Sapezal, com o Oficial do Cartório de Imóveis, tudo no afã de concretizar a parceria, bem como realizou diversos gastos para viabilizar o negócio, quer seja para registro da escritura de compra e venda, parcelamento e remembramento de lotes, além de outros gastos, todos comprovados através dos documentos de
ID 30398294
e seguintes.

No mais, alega que desconhecia a existência do decreto que suspendia a aprovação de loteamentos na região dos imóveis objeto do litígio, e que não houve má-fé de sua parte, tanto que investiu importância significativa para obter a aprovação necessária. Inclusive, ainda não se deu por vencida e até hoje continua agindo no intuito de ver o decreto revogado, sobretudo porque o estudo de impacto ambiental foi realizado e concluiu pela possibilidade de aprovar os loteamentos pretendidos.

Concluindo, declara a apelante que diligenciou para cumprir sua parte no contrato, assim, a seu ver, não se mostra justo que seja penalizada pela rescisão do contrato, se não contribuiu com culpa ou dolo. Além de rescindir o contrato sem culpa das partes, deve ser observado o que restou ajustado em contrato, mais especificamente em seu
PARÁGRAFO ÚNICO DA CLÁUSULA TERCEIRA
, através do qual ajustaram livremente que em caso de inviabilidade técnica constatada por quaisquer dos órgãos públicos envolvidos na aprovação do projeto, não haveria aplicação de penalidade a quaisquer das partes.

Alternativamente, pontua que, acaso essa C. Câmara Julgadora entenda que não há espaço para manutenção do contrato, que sua rescisão então ocorra sem culpa das partes, haja vista que não houve ação ou omissão de qualquer delas que seja apta a caracterizar inadimplemento contratual, devendo, em razão disso, ser afastada a Cláusula Penal e ordenar a restituição das importâncias empreendidas para aprovação do loteamento, bem como seja adequadamente distribuída a sucumbência. Todavia, se a apelante não conseguir seu intento, que seja então a verba honorária fixada sobre o valor da condenação e não sobre o valor da ação, como fixado na sentença.

Por derradeiro, requer:

“3.1-O recebimento e regular processamento deste Recurso de Apelação, o qual deverá ser ao final provido para o fim de reformar a r. sentença de primeiro grau, mantendo inalterada a contratação, julgando -se improcedentes os pedidos deduzidos pelos Autores/Apelados, condenando-os ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais;

3.2-Acaso essa C. Câmara entenda que a rescisão do contrato deve perdurar, que seja afastada a culpa da Apelante e isentando-a do pagamento da cláusula penal, redistribuindo a verba sucumbencial, levando em conta a pretensão e o resultado obtido pelos Autores (pediam cláusula penal de R$ 1.000.000,00 e obtiveram R$ 50.000,00);

3.3-Por fim, postula a Apelante que em qualquer do resultado, que o valor da condenação seja fixado sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, em observância ao que prescreve o § 2o do art. 85 do CPC”.

DAS CONTRARRAZÕES

No ID no 94904739
, a ré/apelada
OPARANÁ IMOBILIÁRIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA – EPP
, apresentou suas contrarrazões, rebatendo a peça recursal em todos os seus termos, alegando ausência de preparo recursal, sob o argumento de que o deferimento de recolhimento das custas iniciais ao final do processo, não se estende ao grau recursal. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso.

Nos termos da certidão de
ID no 99397469
, decorreu o prazo legal sem que os autores/apelados oferecem suas contrarrazões.

No
ID no 99536985
, os autores/apelados requereram a deserção do recurso interposto pela ré/apelante pelo descumprimento do artigo 1.007 do CPC/15, bem como pugnaram para devolução do prazo para apresentar suas contrarrazões. No
ID no 100126960
, fizeram os mesmos pedidos.

No
ID no 102683998
, a apelante
OPARANÁ IMOBILIÁRIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA – EPP
denunciou ocorrência de fato novo, ou seja, que através do Despacho no 016/2021, o Prefeito Municipal de Sapezal expressou não ter a intenção de renovar a edição do Decreto no 079/2020, relativamente à área integrada pelos Lotes
nos
16, 17, 18-A, 18-B, 19-A, 27, 28, 29 e 30, da Quadra no 03, Loteamento
Cidezal
V, com base no Auto de Inspeção no 026/2019).

Assim, no entender a apelante, diante dessa nova posição do ente municipal, deve ter prosseguimento a parceria firmada entre os litigantes, haja vista que, se em algum momento, o objeto do contrato foi impossível, traduzindo em negócio jurídico inválido e acarretando sua nulidade, tal situação já não existe, estando o caminho aberto para o loteamento ser aprovado e executado, o que reforça a tese recursal apresentada pela apelante.

Os autores/apelados se manifestaram sobre os fatos novos no
ID no106105460
e ratificaram os pedidos de deserção e da devolução do prazo para apresentarem as contrarrazões.

No
ID no 106551954
, os autores apelantes foram intimados para comprovarem suas condições de hipossuficientes, bem como a ré apelante intimado para complementar o preparo, sob pena de deserção.

No
ID no 116218971
, a ré apelante juntou comprovação de pagamento das custas de preparo complementares.

Por sua vez, no
ID no 118091961
, os autores apelantes apresentaram documentação comprovando suas condições de hipossuficientes.

No
ID no 116218971
, a ré apelada requereu o indeferimento do pedido de assistência judiciária dos autores apelantes.

É o
relatório.-

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO ANDRE LUIZ FARIA OAB/MT 2398.

V O TO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA):

Eminentes pares.

Inicialmente, diante da documentação apresentada pelos autores/apelantes nos
ID no 118091961, ID no 118097978, ID no 118097955, ID no 118097972, ID no 118097979 e ID no 118097988
, mantenho a justiça gratuita concedida na origem, sendo assim, ficam os autores isentos do pagamento do preparo.

Contudo, no tocante à abertura do prazo para apresentação das contrarrazões ao recurso da requerida/apelante, tal pedido deve ser indeferido, uma vez que os autores/apelados tiveram acesso ao processo por inúmeras vezes após a apresentação do recurso de apelação da requerida, sem, contudo, apresentar qualquer manifestação, portanto, estando precluso o seu direito.

Feitas tais ponderações, passo apreciar o mérito recursal.

Extrai-se dos autos que os autores
KARINY SILVA POMPERMAYER, KAROLINY SILVA POMPERMAYER e HONÓRIO CARLOS POMPERMAYER
propuseram Ação Ordinária no 1000556-98.2019.8.11.0078 em face de
OPARANÁ IMOBILIÁRIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA EPP e LUCIANO JOSÉ SPIELMANN
, alegando ser proprietários dos lotes matriculados sob os números 8936, 8937, 8938, 8939, 8940, 8941, 8968, 8969, 8970, 8971, 8972, 8979, 8980, 8981, 8982, 8317 e 8316, todos do Cartório de Registro de Imóveis de Sapezal/MT.

Discorreram que o demandado Luciano os procurou afirmando ter expertise em aprovação e comercialização de loteamentos urbanos, sendo que, após tratativas, as partes firmaram com a empresa requerida (OPARANÁ IMOBILIÁRIA) um contrato particular de parceria para implantação de loteamentos urbanos, constituindo, para tanto, uma
Sociedade de Propósito Específico
, denominada ‘Vale do Sol’, cujo objetivo seria a elaboração, execução e implantação de tudo quanto fosse necessário à comercialização dos imóveis pertencentes aos requerentes.

Informaram os autores que, inobstante a formalização do negócio jurídico ainda no ano de 2018, a parte requerida não teria cumprido sua obrigação contratual, qual seja, implementar medidas necessárias ao início do loteamento, sendo que o principal impedimento para deflagração dos trabalhos seria a vigência de
Decretos Municipais (28/2017, 31/2018, 28/2019 e 79/2020)
que obstam a aprovação de qualquer loteamento na Zona Residencial ZR3 e Zona Comercial Central 2 ZCC2.

Declararam que a parte requerida, conhecedora das normativas vigentes no município atinentes ao ramo imobiliário, por óbvio tinham ciência sobre a disposição inserta no
Decreto Municipal 28/2017 e seguintes
, sendo que pactuaram com os requeridos negócio jurídico sabidamente impossível.

Pontuaram ainda que os demandados teriam ficado incumbidos de realizar o
repasse aos autores das primeiras vendas dos loteamentos
, no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), entretanto, não havia sido efetivado qualquer pagamento em favor dos requerentes.

Por derradeiro, os autores aditaram a inicial, postulando pela declaração de nulidade do negócio jurídico entabulado e, alternativamente, pela rescisão contratual pelo descumprimento, objetivando, em ambas as hipóteses, o retorno das partes ao
status quo ante
, pretendendo, no mais, a condenação dos requeridos ao pagamento de multa contratual.

Citados, os requeridos apresentaram contestação, por meio da qual suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva de LUCIANO JOSÉ SPIELMANN, e no mérito, requereram a improcedência da ação, ao argumento de que o objeto do contrato é lícito, possível e determinado, bem como que não houve descumprimento contratual para se falar em rescisão.

A preliminar de ilegitimidade passiva de LUCIANO JOSÉ SPIELMANN foi acolhida, sendo o processo extinto em relação ao aludido requerido.

Pois bem.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que o aludido CONTRATO DE PARCERIA foi pactuado pelas partes em
01 de março de 2018
. Confira a parte inicial e final:

(...).

Em razão desse contrato, as partes constituíram uma
SPE (SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO)
, através de
CONTRATO PARTICULAR DE PARCERIA NA IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTOS URBANOS E OUTROS AVENÇAS
,
assinado em
12 de novembro de 2018
. Confira:

(...).

Portanto, conforme se denota, ambos os contratos foram assinados quanto estava vigente o
Decreto Municipal 28/2017
de
06/03/2017
:

No caso em comento, verifica-se que ambas as partes agiram com negligência ao assinarem os contratos, uma parte com menos outra com maior grau de culpa.

Com relação aos autores, os quais se qualificaram à época da assinatura do contrato como empresários e proprietários dos lotes, não foram diligentes ao não se informar junto à Prefeitura Municipal sobre a possibilidade da realização de loteamento no local.

É praticamente a mesma coisa que adquirir um imóvel, sem tomar as cautelas necessárias, tal como requerer uma certidão da matrícula do bem, a fim de verificar as averbações existentes, para evitar dores de cabeça no futuro.

Ademais, a parceria foi realizada em uma cidade de porte pequeno, onde praticamente todos se conhecem, possibilitando fácil acesso às informações nos órgãos competentes, mesmo para estranhos.

Se não bastasse, não estamos diante de pessoas simples, de leigos ou ingênuos, mas sim, de pessoas do ramo empresarial, que de costume exercem sua atividade econômica e comercial com um mínimo de organização, sempre visando lucros nos negócios entabulados.

Por outro lado, a empresa requerida exerce suas atividades em loteamentos, de modo a ser sabedora da legislação municipal vigente, sendo que tinha, à época da formalização do negócio jurídico, conhecimento de que vigia decreto municipal impeditivo à fiel implementação do loteamento, portanto, deveria pelo menos informar aos autores.

A bem da verdade, os contratos foram assinados em data próxima do vencimento do
Decreto Municipal no 28/2017
, provavelmente na crença de que não seria renovado, cuja vigência é no exercício de cada ano. No entanto, tais decretos estavam sendo renovados há quatro (04) anos, portanto, sendo incerta a data que haveria liberação para deflagração dos loteamentos na área dos autores – o que de fato não pode ocorrer, já que o
Decreto Municipal no 28/2017
foi prorrogado
pelo
Decreto
Municipal no 31/2018
:

Diante dessas renovações constantes dos decretos, correta a rescisão contratual, conforme decidido pelo Juízo singular, pois não podem os autores aguardarem
ad aeternum
pela autorização estatal para empregarem aos seus lotes a finalidade descrita nos contratos pactuados.

Vale ressaltar ainda que a
cláusula oitava
do contrato de parceria previa que, em caso de descumprimento contratual, a parte infratora se obrigaria ao pagamento de multa no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

Não é de se olvidar que
a cláusula penal é também conhecida como multa convencional ou sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas especiais ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento.

A cláusula penal visa assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato. Nesse caso, a multa é estabelecida pelo Código Civil, que determina, no
artigo 409
, que a cláusula penal estipulada em conjunto com a obrigação pode se referir à inexecução completa da obrigação, de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora:

“Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora”.

Existem dois tipos de cláusula penal: a compensatória, que pode gerar multa por descumprimento total ou parcial de obrigações previstas em leis ou contratos, e outra na hipótese de mora, ou seja, de atraso.

A multa compensatória ocorreria no caso de, por exemplo, um inquilino desocupar o imóvel antes do fim do prazo locatício – a cláusula penal compensatória, nesse caso, poderia ser estipulada no pagamento do valor de três aluguéis. Como o próprio nome já diz, a cláusula compensatória visa compensar a parte lesada pela quebra do contrato. A cláusula penal, funciona, na prática, como uma prévia avaliação das perdas e danos sem necessidade de comprovação.

Já a multa moratória, aplicada para os casos de inadimplemento – ou seja, em que há atraso no cumprimento de determinada obrigação – pode ser aplicada se, por exemplo, o inquilino não pagar o aluguel dentro do prazo.

Sobre o tema,
ensina

ARNALDO WALD
:

“A cláusula penal é um pacto acessório, regulamentado pela lei civil (
arts
. 408 a 416), pelo qual as partes, por convenção expressa,
submetem o devedor que descumprir a obrigação a uma pena ou multa no caso de mora (cláusula penal moratória)
ou
de inadimplemento (cláusula penal compensatória)
”. (
Direito Civil. Direito das obrigações e teoria geral dos contratos. 21a ed. Saraiva: São Paulo, 2013. p. 192.).
Grifei
.

Ainda sobre o tema, convém citar as lições de

SÍLVIO DE SALVO VENOSA
:

"A cláusula penal pode dirigir-se à inexecução completa da obrigação (inadimplemento absoluto), ao descumprimento de uma ou mais cláusulas do contrato ou ao inadimplemento parcial, ou simples mora. A cláusula penal ou multa pode ser estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior.
Quando a multa é aposta para o descumprimento total da obrigação, ou de uma de suas cláusulas, será compensatória
. Como denota a própria rotulação, sua finalidade é compensar a parte inocente pelos entraves e infortúnios decorrentes do descumprimento.
Quando se apõe a multa para o cumprimento retardado da obrigação, mas ainda útil para o credor, a cláusula penal será moratória
. Nessa hipótese, o devedor moroso pagará um plus pelo retardamento no cumprimento de sua obrigação. A cláusula penal compensatória constitui prefixação de perdas e danos. Sua maior vantagem reside no fato de que basta ao credor provar o inadimplemento imputável ao devedor, ficando este obrigado ao pagamento da multa estipulada. Não existindo a previsão de multa, deve o credor, como regra geral, provar a ocorrência de perdas e danos e seu respectivo montante. Na multa, ocorrendo seus pressupostos de exigibilidade, ela é devida, sem discussão. Pode até mesmo ocorrer que, no caso concreto, o valor da multa seja superior ao efetivo prejuízo sofrido pela parte, mas esse aspecto será, em princípio, irrelevante. Esse tema, contudo, permite variações, como veremos. A cláusula penal constitui de qualquer forma um reforço ao liame contratual."
(Código Civil interpretado. Sílvio de Salvo Venosa; coautora Cláudia Rodrigues. – 4. ed., – São Paulo: Atlas, 2019.).
Grifei
.

É importante salientar ainda que, e
mbora a cláusula penal seja elemento oriundo de convenção entre os contratantes,
seja compensatória ou moratória
, a sua fixação não fica ao total e ilimitado alvedrio destes, pois necessário se faz preservar o equilíbrio econômico/financeiro e evitar o excesso configurador do enriquecimento sem causa. Nesse ínterim, a multa contratual deve ser proporcional ao dano sofrido pela parte cuja expectativa restou frustrada, não podendo se traduzir em valores exorbitantes ao descumprimento do contrato.

Ainda, no caso em comento, deve ser levado em consideração os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, uma vez que a parte autora também contribuiu com uma pequena parcela de culpa quando da assinatura dos contratos, pois se fosse um pouco diligente poderia facilmente ter conhecimento da possibilidade ou não de utilizar sua área para loteamento.

De mais a mais, não é de se olvidar que é cabível a redução equitativa da multa penal, nos termos do
artigo 413 do Código Civil
:

“
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Ainda, deve o
artigo 413 do Código Civil
ser interpretado em conformidade com uma nova concepção social contratual, prestigiando a pacificação de conflitos e repudiando o enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, também de
SÍLVIO DE SALVO VENOSA
:

"Esse é o sentido finalmente adotado pelo vigente Código, neste art. 413.
Note que a presente lei usa o verbo dever. Nesse caso, a redução passa a ser definitivamente um dever do juiz, e não mais uma faculdade
.
Cabe ao juiz também, no caso concreto, reduzir a multa se esta for manifestamente excessiva, levando-se em conta a natureza e a finalidade do negócio
.
O campo é o da equidade. Não há padrão ou limites apontados pela lei. O princípio se coaduna com a finalidade social do contrato que o corrente Código atribui, bem como com a boa-fé objetiva. O dispositivo em exame não pode ser afastado pela vontade das partes: disposição nesse sentido, a nosso ver, será ineficaz."
(Código Civil interpretado. Sílvio de Salvo Venosa; coautora Cláudia Rodrigues. – 4. ed., – São Paulo: Atlas, 2019).
Grifei.

Assim sendo, entendo que a multa penal fixada pelo Juízo de
R$-50.000,00 (cinquenta mil reais)
, ficou um pouco aquém da razoabilidade e proporcionalidade da culpa de cada parte, devendo ser elevado para
R$100.000,00 (cem mil reais)
para evitar enriquecimento sem causa da parte demandante como também da parte demandada.

Quanto o pedido da requerida/apelante para que o valor da
sucumbência seja
fixado sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, em observância ao que prescreve o
§ 2o do art. 85 do CPC/15
, procede o seu inconformismo – até porque, nos termos do citado ordenamento jurídico,
os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, no valor atualizado da causa.

"Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou,
não sendo possível mensurá-lo
,
sobre o valor atualizado da causa
, atendidos:"

Portanto, no caso em tela, como é possível mensurar na sentença o valor certo na condenação, os honorários advocatícios ter como parâmetro tal condenação.

Sobre tema do STJ e do TJSP:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - VALOR DA CONDENAÇÃO - AGRAVO DESPROVIDO. Nas ações em que há condenação, como na hipótese dos autos, ainda que haja sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor da condenação."
(STJ -
AgInt
no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1451323 -
MG ,
Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - julgamento: 10/08/2020).

"Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores - Compra e venda de bem imóvel Sentença de procedência Insurgência da ré no tocante a verba honorária arbitrada Valor da condenação é mensurável Necessidade de arbitramento da verba honorária em função do valor da condenação Aplicação do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil Sentença reformada Recurso provido”
(TJSP, 2a Câmara de Direito Privado, Apelação no 1002274-69.2017.8.26.0471, Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone, j. em 22/02/2019)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
dos autores KARINY SILVA POMPERMAYER, KAROLINY SILVA POMPERMAYER e HONÓRIO CARLOS POMPERMAYER, para elevar a multa penal de
R$-50.000,00 (cinquenta mil reais)
para
R$100.000,00 (cem mil reais).

De igual sorte,
DOU PARCIAL

PROVIMENTO AO RECURSO
de OPARANÁ IMOBILIÁRIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA EPP
e ,
para que o percentual de honorários advocatícios fixados na r. sentença incidam sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, mantida no mais, a sentença recorrida.

É como
voto.-

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (1o VOGAL):

Eminentes Pares,

Peço vênia à eminente relatora para divergir no tocante à aplicação da multa, porque devemos baixar os fatos à realidade e analisar a situação recíproca dos protagonistas deste evento.

No caso, deparamo-nos com uma situação criada em Sapezal, uma cidade pequena, em todos se conhecem, assim as partes não poderiam ignorar que naquele local não poderia residir este loteamento.

Portanto, houve violação ao art. 422 do Código Civil, o princípio da boa-fé, pois ambos agiram com má-fé, havendo uma concorrência de culpa na elaboração desse instrumento, de modo que a multa de 50 mil reais fixada na sentença é equânime e satisfaz a ambas as partes.

Desse modo, a única discordância que tenho em relação ao voto da eminente relatora é no que tange ao valor da multa, que mantenho no valor de 50 mil reais, conforme fixado na sentença.

No mais, acompanho o substancioso voto da eminente relatora.

É como me posiciono.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2a VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

EM 27 DE JULHO DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO, EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA DA 2a VOGAL – DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA. A RELATORA PROVEU EM PARTE AMBOS OS RECURSOS. O 2o VOGAL DIVERGIU APENAS COM RELAÇÃO À MULTA.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 24 DE AGOSTO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2a VOGAL):

Egrégia Câmara:

Em síntese, as Apelantes
Kariny
Silva
Pompermayer
e outros ajuizaram a Ação Ordinária em desfavor da empresa
Oparaná
Imobiliária, Incorporadora e Construtora Ltda. e outro, ao argumento de que, em 01/03/2018, firmaram com os Requeridos o “Contrato Particular de Parceria na Implantação de Loteamentos Urbanos e Outras Avenças”, cujo objeto era a implantação de empreendimento imobiliário (lotes urbanos) a ser construído sobre áreas de terras pertencentes aos Autores.

No Contrato, as partes também ajustaram que o empreendimento seria implementado por meio da constituição de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), que seria criada e que figurariam como sócios para gerirem, em conjunto, o referido empreendimento. Assim, em 12/11/2018, constituíram a Sociedade Limitada de Propósito Específico denominada Vale do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

Alegaram que os Requeridos não cumpriram sua parte da avença, pois deixaram de implementar medidas necessárias ao início do loteamento.

Argumentaram que, conhecedores das normativas vigentes no Município atinentes ao ramo imobiliário, por óbvio os Requeridos tinham ciência de que não era possível promover o empreendimento, diante da norma impeditiva - Decreto Municipal 28/2017.

Afirmaram que o Prefeito
Sapazel
editou novos Decretos nos anos seguintes, também obstando o empreendimento naquele local (Decretos n.o 28/2019 e 79/2020) e, assim, concluíram que os Requeridos pactuaram negócio jurídico sabidamente impossível.

Requereram a declaração de nulidade do negócio jurídico e, alternativamente, a rescisão do contrato por descumprimento, objetivando, em ambas as hipóteses, o retorno das partes ao
status quo ante
e a condenação dos Requeridos ao pagamento de multa moratória da Cláusula 8.a do Contrato.

O Juiz singular acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva do Requerido Luciano José
Speielmann
e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarou rescindido o Contrato de Parceria, dissolveu a Sociedade de Propósito
Especifico
, determinou o retorno das partes ao
status quo ante
e, com fundamento na Cláusula 8.a do Contrato de Parceria, condenou a empresa
Oparaná
Imobiliária ao pagamento da multa contratual; todavia, reduziu-a para R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Por fim, fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor da causa, e condenou os Autores a arcar com 20% e a empresa Requerida ao pagamento de 80% dessa verba.

Ambas as partes recorreram da sentença.

A Relatora, Desembargadora
Marilsen
Andrade, proveu parcialmente ambos os Recursos.

Deu parcial provimento ao Apelo dos Autores e majorou a multa penal para R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Proveu parcialmente o Recurso da empresa
Oparaná
Imobiliária Incorporadora e alterou a base de cálculo dos honorários advocatícios para o valor da condenação.

O Desembargador Sebastião de Moraes Filho divergiu quanto à majoração da multa, que manteve em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Pedi vista para melhor compreender o caderno processual e, assim, firmar convicção segura quanto à controvérsia.

Pois bem.
No que concerne ao Recurso de Apelação interposto pela empresa
Oparaná
Imobiliária, Incorporadora e Construtora Ltda. EPP
, a pretensão recursal consiste na reforma integral da sentença, e seja mantida a contratação originária, ou, alternativamente, declarada a rescisão do Contrato de Parceria sem culpa de quaisquer das Partes, para que seja afastada a Cláusula Penal e ordenada a restituição, pelos Apelados, dos valores gastos com o empreendimento, redistribuindo o ônus sucumbencial.

Ainda, se mantida a sentença, requer que os honorários advocatícios incidam sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa.

A tese que embasa o Apelo e que justifica o pleito de manutenção do contrato de parceria, cujo objeto é a implantação de empreendimento imobiliário (lotes urbanos) sobre duas áreas de terras pertencentes aos Recorridos (Lotes 18 e 19 da Quadra 03 do Loteamento
Cidezal
V, situado em Sapezal), é a de que, diferente do entendimento exposto pela Julgadora
a quo
, o contrato é lícito, possível e determinado, pois não existe Lei no Município de Sapezal que impede a aprovação do loteamento.

Sustenta que existe Decreto que tem sido reeditado há quatro anos e que venceria na data do protocolo do Recurso de Apelação (isso é: em 14/07/2021).

Assevera que o fato de existir esse Decreto que impede a momentânea aprovação de novos loteamentos na região do empreendimento não torna o negócio impossível.

Ou seja, sob o argumento de que o decreto municipal que veda momentaneamente a aprovação de novos loteamentos na área debatida não torna o negócio impossível, pugna pela reforma da sentença para manter a contrato de parceria.

Em que pese às razões expostas pela Apelante, tal qual os nobres colegas, tenho que a sentença deve ser mantida hígida porque desde a celebração do contrato de parceria até a prolação da sentença o caso era sim de impossibilidade de cumprimento da avença, uma vez que os imóveis que deveriam ser loteados e vendidos estão na área que o Município de Sapezal obstou a aprovação de novos loteamentos.

Em outros termos, quando celebrado o contrato o fim destinado não era possível de ser alcançado, já que não poderia ser realizado qualquer loteamento, edificação ou benfeitoria nos imóveis.

Não se pode olvidar que para a validade do negócio jurídico, dentre outros requisitos, o objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável (inciso II art. 104 do Código Civil).

No que concerne especificamente à possibilidade jurídica do objeto, oportuna a lição de Sílvio de Salvo Venosa:

Deve-se ter em mira que todo ato jurídico é praticado com vista a uma utilidade. Sob esse aspecto, o negócio deve gozar de proteção. [...] O objeto deve ser possível. [...] A impossibilidade pode emanar de leis físicas ou naturais, bem como de leis jurídicas, tendo-se aí a impossibilidade física e a impossibilidade jurídica
. (
in
Direito civil: parte geral. 9a Ed. São Paulo: Atal, 2009. Coleção direito civil; v.1. pg. 364).

Em outra obra, o doutrinador elucida que:

O objeto e as prestações de um contrato devem ser possíveis. Essa possibilidade tanto deve ser física como jurídica. A impossibilidade jurídica encontra obstáculo no ordenamento. A impossibilidade é física quando o contratante não tem condições de realizá-la.
(
in
Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 2. Ed. São Paulo: Atlas, 2002. Coleção direito civil; v.2. pg. 438).

Na hipótese, em virtude de os imóveis situarem integralmente em área que, desde o início da avença, não era possível lotear porque estava suspensa a aprovação de novos loteamentos urbanos e particulares naquela localidade por estar próxima à bacia hidrográfica da Prainha Municipal de Sapezal, tornou impossível o cumprimento do negócio jurídico de parceria que, conforme ressai da Cláusula Primeira tinha por objeto:

[...] a implantação de empreendimento imobiliário (lotes urbanos) a ser construído sobre as áreas de terras abaixo relacionada, de acordo com os ditames das Diretrizes Básicas expedidas pela Secretaria de Planejamento do município de Sapezal-MT, e em conformidade com a Lei Federal 6.766/79 e Lei Federal 9.785/99, que disciplinam o parcelamento de solo urbano.

O negócio, portanto, é nulo, nos termos do inciso II do artigo 166 do Código Civil e, de conseguinte, irretocável a sentença que declarou a nulidade e rescindiu o Contrato de Parceria, o Contrato de Sociedade de Propósito Específico, e determinou o retorno das partes aos
status quo ante
.

A única ressalva que promovo, com a devida
venia
à Relatora, é para que conste expressamente no Acórdão que, com a rescisão do contrato e o retorno das partes ao estado anterior, por consequência lógica, os Apelados deverão restituir à empresa Apelante todos os valores comprovadamente despendidos para a integralização do capital social da Sociedade de Propósito Específico, constante na Cláusula Segunda do Contrato Particular de Parceria, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, a ser apurado em liquidação de sentença.

Com efeito, para a integralização do capital social os Apelados teriam que transferir o direito de 100% (cem por cento) sobre a área resultante do desmembramento dos Lotes n.o 18 e 19; em contrapartida, a Apelante iria integralizar sua parte, por meio de (Cláusula Segunda):

a) Elaboração e aprovação de todos os projetos de infraestrutura necessários para a implantação do empreendimento imobiliário de acordo com a legislação vigente.

b) Implantação física do empreendimento imobiliário (loteamento urbano) de acordo com os projetos devidamente aprovados por todos os contratantes, objetivando o fracionamento do maior número de lotes possíveis sobre o imóvel, tudo conforme Decreto Municipal de aprovação dos loteamentos. As escolhas das denominações dos empreendimentos serão feitas oportunamente.

c) Efetuar o pagamento de todas as despesas com a aprovação, regularização e registro dos empreendimentos imobiliários junto à Prefeitura Municipal de Sapezal – MT, Instituto Ambiental, Cartório de Registro de Imóveis e demais órgãos competentes.

A devolução dos valores gastos pela
Apelante é
medida que se impõe para evitar o enriquecimento sem causa, pois com a rescisão dos contratos, os Recorridos voltaram a ter o direito de 100% do direito sobre os imóveis.

Mantida a sentença quanto à rescisão, a Apelante alega que não lhe pode ser imputada qualquer responsabilidade porque
“ela também foi vitimada pelo Decreto que vem suspendendo a aprovação de loteamentos na área atingida pelo negócio.”

Argumenta que adotou diversas providências com a finalidade de edificar cumprir o contrato e teve inúmeros gastos para viabilizar o negócio. Assim, insistindo na tese de que
“desconhecia a existência do decreto que suspendia a aprovação de loteamentos na região dos imóveis objeto do
litigio
, não houve má-fé de sua parte, tanto que investiu importância significativa para obter a aprovação necessária.”

Reitera que diligenciou para cumprir sua parte na avença e, por esse motivo, não é justo que seja penalizada pela rescisão do contrato, se não contribuiu com culpa ou dolo.

Pede que seja aplicado parágrafo único da Cláusula Terceira do Contrato, no qual foi ajustado pelas partes que, em caso de inviabilidade técnica constatada por quaisquer dos órgãos públicos envolvidos na aprovação do projeto, não haveria aplicação de penalidade a qualquer dos contratantes.

De fato, no Contrato de Parceria as partes convencionaram que:

[...] em caso de inviabilidade técnica constatada por quaisquer dos órgãos públicos e/ou concessionárias de serviços públicos, tais como: Município de Sapezal-MT (aprovação de projetos e emissão de diretrizes básicas para implantação de loteamentos); Concessionárias de fornecimento e ligação de água potável; concessionárias de fornecimento de energia elétrica suficiente para abastecimento de todas as unidades imobiliárias; órgãos ambientais (todas as questões ambientais devidamente justificadas por este órgão relativas à reserva legal, APP, impacto ambiental e de vizinhança,
etc
), dentre outros órgãos competentes no âmbito municipal, estadual e federal, o presente instrumento tornar-se-á totalmente sem qualquer efeito, devendo retornar as partes ao status quo ante, sem qualquer direito a indenização ou ônus para ambas as partes
.

No primeiro momento poder-se-ia pensar em equívoco da Julgadora
a quo
quando aplicou a Cláusula Oitava do Pacto, segundo a qual o descumprimento, por qualquer uma das partes, sujeitará o infrator ao pagamento de multa, sem prejuízo de indenização por perdas e danos. Contudo, em análise acurada do caderno processual, constata-se que a Recorrente deu causa à rescisão porque tentou vender os lotes antes de concluído o loteamento, ou seja, o imbróglio teve início neste momento, pois os Recorridos queriam que fosse cumprido o parágrafo primeiro, da Cláusula Quarta do Contrato de Parceria, cuja redação tem o seguinte teor:

A venda dos lotes terá início depois de cumpridas todas as formalidades exigidas pelos órgãos públicos, que culminará com os registros do loteamento perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sapezal-MT.

Em outros termos, a Apelante almejava dar início a venda dos lotes antes que o loteamento fosse aprovado pela Prefeitura Municipal de Sapezal, e enquanto estava vigente o Decreto que impedia o empreendimento, conforme se extrai da Notificação enviada pelos Recorridos com o intuito de fazer a Recorrente cumprir o Contrato de Parceria tal qual ajustado,
“abstendo-se de ceder, transferir, vender, ou por qualquer outro título ou forma alienar parte, fração ou totalidade dos imóveis a serem loteados, até que esteja aprovado e registrado o loteamento urbano”
, reiterando que se opunham
“a realização de qualquer alienação, antes de aprovado e registrado o loteamento.”
(Pág. 2 – Id. 94904630).

A Apelante, contudo, afirmou que era indispensável que os lotes individualizados fossem comercializados e que não havia qualquer motivo que impedisse a alienação, bem como que a negativa da venda poderia resultar na exclusão dos Apelados do quadro de sócios da SPE Vale do Sol e destituição do Recorrido Honório Carlos
Pompermayer
do cargo de administrador, além de responsabilizá-los por eventual prejuízo causado à SPE pela perda da oportunidade de venda dos lotes, por meio de propositura de demanda judicial (Contra notificação – Id. 94904635).

Tendo em vista que os Recorridos são (eram) sócios minoritários na SPE (Sociedade de Propósito
Específico
), criada para gerir o referido empreendimento, em reunião daquela Sociedade, o tema - venda dos lotes - foi colocado em debate e votação.

A Apelante (sócia majoritária) votou pela aprovação da venda dos lotes pelo valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) a vista ou parcelado em até 60 vezes com juros e correção; os sócios minoritários, ora Recorridos, votaram pela não aprovação da venda.

Conforme se extrai dos autos, a pedido das partes aquela reunião foi suspensa para tentativa de solução amigável; contudo, o impasse persistiu, o que culminou no ajuizamento da demanda pelos Apelados. No pedido liminar, requereram fosse
obatada
a venda dos lotes desmembrados da área maior, suspensos os poderes do representante legal da empresa Apelante, Luciano José Spielmann, para atuar sozinho pela SPE, bem como autorizada a averbação da existência desta Ação nas matrículas dos lotes desmembrados, cujo pleito foi acolhido pela Julgadora singular (Id. 94904579).

Dessa forma, entendo que não deve ser acolhido o pedido da Recorrente para que seja afastada a incidência de cláusula penal.

Quanto à distribuição do ônus
da
sucumbência, o pedido recursal não comporta provimento haja vista que a Apelante quer fazer crer que, porque os Recorridos pediram a condenação da multa contratual pactuada e, em razão de o valor ter sido reduzido pela Julgadora singular, os Autores/Apelados lograram êxito em 5% (cinco por cento) sobre o valor perseguido e, assim, as verbas devem ser rateada de forma igualitária; entretanto, está mais do que claro que o objeto da Ação foi alcançado, ou seja, apesar de ter sido reduzida, a multa contratual foi aplicada; logo, o pedido foi procedente.

Sabe-se que o artigo 413, do Código Civil, dispõe sobre o dever do Juiz de reduzir equitativamente a penalidade se a obrigação principal tiver sido parcialmente cumprida ou a penalidade imposta for excessiva.

Aliás, o Conselho da Justiça Federal firmou entendimento no sentido de que a adequação do valor da pena prescinde de pedido do litigante interessado, podendo ser realizada de ofício pelo magistrado (Enunciado 356 do CJF).

Portanto, não há falar em rateio igualitário do ônus
da
sucumbência; de conseguinte, também neste tópico, acompanho o voto precedente.

Por fim, em relação à base de cálculo dos honorários advocatícios, tal qual a Relatora, entendo que o pedido recursal deve ser acolhido, haja vista que, nos termos do artigo 85, § 2.o, do CPC, os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, no valor atualizado da causa e, neste caso, como há condenação, os honorários advocatícios devem ter como base tal montante.

Com essas considerações, assim como o Desembargador Sebastião de Moraes Filho, no que tange ao Recurso de Apelação da empresa
Oparaná
Imobiliária, Incorporadora e Construtora Ltda. – EPP, acompanho o voto da Relatora
,
ressalvando que, no meu entender, deve constar expressamente no Acórdão que, com a rescisão do contrato e o retorno das partes ao estado anterior, por consequência lógica, os Apelados deverão restituir à empresa Apelante todos os valores comprovadamente despendidos para a integralização do capital social da Sociedade de Propósito Específico, constante na Cláusula Segunda do Contrato Particular de Parceria, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, a ser apurado em liquidação de sentença.

Em relação ao Apelo de
Kariny
Silva
Pompermayer
e outros, com a devida
venia
ao entendimento da Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
, no meu modo de ver, a multa não deve ser majorada.

Conforme bem exposto pela Relatora, os autos revelam que os Autores/Apelantes são empresários e não pessoas leigas e ingênuas e, dessa forma, não foram diligentes ao não se informar junto à Prefeitura Municipal sobre a possibilidade da realização de loteamento no local.

Assim, diferente da conclusão da nobre colega, tal qual o Desembargador Sebastião de Moraes Filho, tenho que a multa penal fixada pelo Julgador singular (R$ 50.000,00) não está aquém da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando o grau de culpa dos Autores/Apelantes.

Conforme a lição de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de A. Nery, a análise sobre o valor da multa contratual deve ser realizada de forma ampla,
“devem ser buscados outros critérios para a aferição da necessidade da redução equitativa da pena pelo juiz, como, por exemplo, o grau da culpa, a função social do contrato e a base econômica em que foi celebrado."
(in Código Civil Comentado, 1a edição em e-book. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014; artigo 413).

Na hipótese, como bem exposto nos votos, tanto da Relatora quanto do 1.o Vogal, o negócio jurídico foi realizado em Sapezal, Município de porte pequeno deste Estado, o que torna mais fácil acesso às informações nos órgãos competentes, mesmo para estranhos, o que afasta a verossimilhança de que os Autores/Apelantes não sabiam que, pelo menos naquela época, naquele local não poderia ser implementado o loteamento.

Com essas considerações,
respeitado o entendimento da Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
, acompanho o voto do Desembargador Sebastião de Moraes Filho e mantenho a multa em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Logo,
divergindo da Relatora
,
nego provimento ao Recurso de Apelação interposto pela empresa por
Kariny
Silva
Pompermayer
e outros
e, em atenção ao artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados em favor do Recorrido para 11% (onze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

V O TO (RATIFICADO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA):

Eminentes Pares,

Ouvi atentamente o voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva, peço vênia, obviamente, respeito o entendimento contrário para manter a multa contratual em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), mas estou ainda mais convencida de que o valor da multa por mim fixado foi o balizamento mais adequado ao caso.

Digo mais, quando as duas partes se uniram na elaboração desse contrato para a finalidade de implantação de loteamentos urbanos e outras avenças, certamente ambos tinham a intenção de que o projeto fosse adiante com a finalidade de loteamento e venda a terceiros.

No entanto, o que se observa nos autos é que o contrato foi cumprido até certo ponto por ambas as partes, mas por desarranjo comercial entre as partes, a parte autora obrigou-se a ingressar em juízo.

A sócia majoritária, como bem explanado no voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva, insistiu com sua ganância em votar pela aprovação da venda de lotes ao preço de R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais), mesmo sabendo que havia o impedimento do decreto municipal para esse loteamento.

Imaginem o que teríamos se esses lotes fossem vendidos a terceiros? Acredito que seria semelhante aos processos que estamos julgando de um loteamento de Rondonópolis, em que há uma ação civil pública, proposta pelo Ministério Público, com liminar que veda a venda de lotes, mas mesmo assim, o empreendimento vendeu os lotes para terceiros desavisados/consumidores, e depois verificaram que não poderiam construir e começaram a ajuizar ações contra a parte vendedora.

No caso dos autos, se as vendas dos lotes tivessem ocorrido aos consumidores desavisados ao preço de R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais), como queria a sócia majoritária, certamente os autores seriam responsabilizados nessas possíveis ações movidas por esses compradores.

Este é ponto que forçou os autores a ingressar na Justiça e pedir uma liminar para obstar a venda desses lotes, ou seja, obstar a ganância dessa empresa que estava na posição de sócia majoritária e insistia em promover a venda dos lotes a terceiros/consumidores desaviados e de boa-fé ao preço de R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais).

Portanto, por providência da parte autora, os lotes não foram vendidos e culminou com essa demanda que estamos a julgar. Assim, entendo que o valor da multa de R$100.000,00 (cem mil reais) está muito bem balizado, com a devida vênia da divergência.

E mais, se em todo o contexto fático apurou-se que a culpa da rescisão do contrato deu-se única e exclusivamente em razão da parte requerida, ora apelante, certamente, a OPARANA IMOBILIÁRIA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA assumiu o risco quando despendeu valores para levar adiante esse projeto, mesmo sabendo do decreto municipal impeditivo.

Portanto, se a OPARANA despendeu por conta e risco valores para levar adiante esse projeto, mesmo sabendo do impedimento do decreto Municipal, não há como determinar que a parte vencedora dessa rescisão devolva os valores despendidos. Não vejo enriquecimento ilícito, porque se não fosse o erro, a culpa e ganância da OPARANA em levar adiante esse contrato com o impedimento do Decreto Municipal, tudo isso não teria acontecido.

Assim sendo, a culpa foi da própria apelante, inclusive reconhecido no voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva, de modo que não vejo a configuração de enriquecimento ilícito da parte autora, uma vez que não foi ela que despendeu esses valores. Os valores foram despendidos para o projeto lançado pela própria requerida/apelante.

Desse modo, com a devida vênia, não vejo como determinar que os Apelados restituam à empresa Apelante todos os valores comprovadamente despendidos para a integralização do capital social da Sociedade de Propósito Específico, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, como consta do voto da Desa. Clarice Claudino da Silva.

Com essas considerações, mantenho meu voto da íntegra, respeitando os posicionamentos
divergentes.-

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Eminentes Pares,

Há duas divergências, sendo uma com relação à devolução dos valores despendidos para a integralização do capital social da Sociedade e outra com relação ao valor da multa prevista no contrato.

Diante da divergência aplicaremos o art. 942 do CPC.

EM 24 DE AGOSTO DE 2022:

CONCLUSÃO DO JULGAMENTO ADIADA PARA A SESSÃO DO DIA 19.10.2022. EM RAZÃO DA DIVERGÊNCIA SERÃO CONVOCADOS DOIS MAGISTRADOS PARA APLICAR O DISPOSTO NO ARTIGO 942 DO CPC.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 26 DE OUTUBRO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (3o VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto da relatora.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (4o VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto da relatora.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022