Tribunal: TJMT
Processo: 0013298-12.2007.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-30
Data de publicação: 2022-03-30

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0013298-12.2007.8.11.0041
Apelação no 0013298-12.2007.811.0041
Apelantes: Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal
Apelados: Elifas Levi Parreira e Rose Marya Boabaid Parreira
EMENTA:
APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – CERCEAMENTO DE DEFESA E FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL AFASTADOS – INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES DEMONSTRADA – POSSIBILIDADE DA RESCISÃO DO CONTRATO – INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO QUE DISPENSA PEDIDO EXPRESSO – DANOS MORAIS VERIFICADOS – DIMINUIÇÃO DO VALOR – POSSIBILIDADE.
Demonstrada a inadimplência por parte dos promitentes compradores, possível a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.
A indenização por fruição não exige pedido expresso na petição inicial, porquanto trata-se de consectário da rescisão do contrato e de retorno aos status quo ante, bem assim atende ao princípio da vedação do enriquecimento sem causa.
A indenização tem por pressuposto a demonstração do ilícito e da obrigação de indenizar, que se verificados, levam à procedência do pleito indenizatório, com o arbitramento em valor razoável e que também atenda ao caráter pedagógico.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013298-12.2007.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ELIFAS LEVI PARREIRA - CPF: 021.747.151-04 (APELADO), KLEBER TOCANTINS MATOS - CPF: 832.845.911-68 (ADVOGADO), ALEX TOCANTINS MATOS - CPF: 376.429.871-53 (ADVOGADO), THAIS REGINA RETORE - CPF: 003.235.231-02 (ADVOGADO), JOAO PAULO CALVO - CPF: 922.210.681-49 (ADVOGADO), ROSE MARY BOABAID PARREIRA - CPF: 405.791.661-04 (APELADO), ESPOLIO DE LEONIDAS NASCIMENTO VIDIGAL (APELANTE), BRUNO FELIPE MONTEIRO COELHO - CPF: 009.351.431-06 (ADVOGADO), GIOVANE GUALBERTO DE ALMEIDA - CPF: 226.016.038-79 (ADVOGADO), REGINA SENA VIDIGAL - CPF: 468.506.191-87 (APELANTE), HELENE SENA VIDIGAL - CPF: 009.538.341-74 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0013298-12.2007.8.11.0041

Apelação no
0013298-12.2007.811.0041

Apelantes:
Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal

Apelados:
Elifas Levi Parreira e Rose Marya Boabaid Parreira

EMENTA
:

APELAÇÃO -
RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

– CERCEAMENTO DE DEFESA E FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL AFASTADOS – INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES DEMONSTRADA – POSSIBILIDADE DA RESCISÃO DO CONTRATO – INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO QUE DISPENSA PEDIDO EXPRESSO – DANOS MORAIS VERIFICADOS – DIMINUIÇÃO DO VALOR – POSSIBILIDADE.

Demonstrada a inadimplência por parte dos promitentes compradores, possível a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.

A indenização por fruição não exige pedido expresso na petição inicial, porquanto trata-se de consectário da rescisão do contrato e de retorno aos status quo ante, bem assim atende ao princípio da vedação do enriquecimento sem causa.

A indenização tem por pressuposto a demonstração do ilícito e da obrigação de indenizar, que se verificados, levam à procedência do pleito indenizatório, com o arbitramento em valor razoável e que também atenda ao caráter pedagógico.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0013298-12.2007.8.11.0041

Apelação no
0013298-12.2007.811.0041

Apelantes:
Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal

Apelados:
Elifas Levi Parreira e Rose Marya Boabaid Parreira

RELATÓRIO
.

E. Câmara
.

Apelação
interposta pelo requerido
Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal
.

AÇÃO
:

Rescisão Contratual de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Indenização Por Danos Morais c/c Pedido de Antecipação de Tutela

n
o
0013298-12.2007.811.0041, código no 300010
proposta por
Elifas Levi Parreira e Rose Marya Boabaid Parreira
em face de
Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal
.

SENTENÇA (Juízo da 3a Vara Cível de Cuiabá)
:
julgou
parcialmente procedente
a ação, determinou a rescisão da compra e venda do imóvel objeto da lide (
apartamento de no 902 no Condomínio Vaticano Edifício Leão XIII, situado no bairro Bandeirantes
, nesta Capital) e a restituição pelos autores, aqui apelados aos requeridos, aqui apelantes, do valor do ágio e daqueles já pagos pelos requeridos, de modo intempestivo, a título de quitação extemporânea do contrato de financiamento.

Condenou os requeridos ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel, a partir da posse até a data da efetiva desocupação, “
salvo o período em que foram efetuados os pagamentos das prestações do financiamento (fls. 40 e 51)
”, devendo o valor dessa indenização ser atrelado ao do aluguel mensal vigente no mercado para um apartamento do mesmo tipo, estado de conservação e localização.

Condenou ainda, os requeridos, ao pagamento de danos morais no valor de R$30.000,00
, corrigido pelo INPC a partir da data da sentença e acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.

Autorizou a compensação de valores.

Condenou, por fim
, os requeridos ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor das condenações.

Julgou improcedente a Reconvenção
e
condenou os requeridos reconvintes ao pagamento das custas processuais da Reconvenção e ao de honorários advocatícios
arbitrados em R$1.500,00.

Sustentam cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide, por entenderem ser necessária a produção de prova em audiência de instrução e julgamento.

Alegam que foram intimados para especificar as provas que pretendiam produzir e que requereram a oitiva dos autores e de testemunhas. Todavia o processo foi julgado antecipadamente, inclusive, sem fundamentar o motivo de não ouvir as partes e testemunhas.

Alegam também a nulidade da sentença em razão de julgamento
extra-petita
, notadamente na parte que condenou, sem que tenha tais pedidos na petição inicial, os requeridos, aqui apelantes, ao pagamento de indenização a título de aluguéis pelo período que utilizaram o apartamento e também ao pagamento de danos morais.

Alternativamente, pugnam pela redução do prazo da indenização para o período de 03 anos antes da sentença, respeitando a prescrição trienal prevista no art. 206, §3o, I e IV, do Código Civil.

Sustentam a falta de interesse processual superveniente quanto a rescisão do contrato, ao argumento de que houve, ainda que atrasado (21.6.2013), a quitação do contrato de financiamento junto a Caixa Econômica Federal.

No mérito, invocam o princípio do adimplemento substancial para afastar a rescisão do contrato, ao argumento de pagamento substancial no primeiro momento, no valor de R$35.000,00 e, posteriormente, por ter sido feita a quitação do contrato de financiamento (ano de 2013) após negociação entre os apelados e a filha dos apelantes, Sra.
Helene Sena Vidigal
.

Arguem que os apelados não agiram com lealdade, porquanto negaram a fornecer a escritura pública, mesmo tendo recebido o valor do ágio (R$35.000,00) e a posterior quitação do contrato de financiamento junto a Caixa Econômica Federal. De modo que defendem, assim, a procedência de sua Reconvenção, a fim de que os autores reconvindos, aqui apelados, sejam compelidos a outorgarem a escritura pública do apartamento objeto da lide.

Defendem a exclusão da sua condenação por danos morais no valor de R$30.000,00.

Arguem que a sentença foi contraditória ao consignar em determinada parte a falta de comprovação da inscrição no cadastro de dívida ativa do município e da notificação da Caixa Econômica Federal apta a gerar a inscrição nos órgãos de proteção ao crédito, e em outro ponto, entendeu, de forma contrária, que houve comprovação de que os autores foram cadastrados na divida ativa do município.

Alegam que o documento citado pela sentença se trata de mero extrato de débitos e imprestável, portanto, para comprovar inscrição e nome na dívida ativa do município.

Alternativamente, defendem a redução do valor da compensação moral, de R$30.000,00 para R$1.000,00.

Pugnam pela fixação de correção monetária e de juros para a restituição dos valores que pagaram para os autores, promitentes compradores, aqui apelados.

Pedem a reforma da sentença também quanto aos ônus de sucumbência, a fim de que sejam invertidos.

Após pedirem a concessão de assistência judiciária, pugnam pelo provimento do apelo.

Sem contrarrazões (id. 101151082).

O pedido de assistência judiciária foi indeferido (id. 116266986 e id. 117168955) e os recorrentes fizeram o recolhimento do preparo (id. 118428456).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0013298-12.2007.8.11.0041

Apelação no
0013298-12.2007.811.0041

Apelantes:
Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal

Apelados:
Elifas Levi Parreira e Rose Marya Boabaid Parreira

VOTO

E. Câmara
.

Apelação
interposta pelo requerido
Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal
.

AÇÃO
:

Rescisão Contratual de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Indenização Por Danos Morais c/c Pedido de Antecipação de Tutela

n
o
0013298-12.2007.811.0041, código no 300010
proposta por
Elifas Levi Parreira e Rose Marya Boabaid Parreira
em face de
Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal
.

SENTENÇA (Juízo da 3a Vara Cível de Cuiabá)
:
julgou
parcialmente procedente
a ação, determinou a rescisão da compra e venda do imóvel objeto da lide (
apartamento de no 902 no Condomínio Vaticano Edifício Leão XIII, situado no bairro Bandeirantes
, nesta Capital) e a restituição pelos autores, aqui apelados aos requeridos, aqui apelantes, do valor do ágio e daqueles já pagos pelos requeridos, de modo intempestivo, a título de quitação extemporânea do contrato de financiamento.

Condenou os requeridos ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel, a partir da posse até a data da efetiva desocupação, “
salvo o período em que foram efetuados os pagamentos das prestações do financiamento (fls. 40 e 51)
”, devendo o valor dessa indenização ser atrelado ao do aluguel mensal vigente no mercado para um apartamento do mesmo tipo, estado de conservação e localização.

Condenou ainda, os requeridos, ao pagamento de danos morais no valor de R$30.000,00
, corrigido pelo INPC a partir da data da sentença e acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.

Autorizou a compensação de valores.

Condenou, por fim
, os requeridos ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor das condenações.

Julgou improcedente a Reconvenção
e
condenou os requeridos reconvintes ao pagamento das custas processuais da Reconvenção e ao de honorários advocatícios
arbitrados em R$1.500,00.

O cerne da Apelação é saber se é caso de reconhecer a ocorrência de cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide
.

Alternativamente, se é caso de reconhecer a ocorrência de julgamento
extra-petita
nas condenações de indenização por tempo de uso do apartamento e por danos morais. Também se é caso de redução do prazo da indenização de pagamento de alugueis pelo tempo de uso do apartamento para o período de 03 anos antes da sentença, respeitando a prescrição trienal prevista no art. 206, §3o, I e IV, do Código Civil
.

Ainda em pedido alternativo, saber se é caso de reconhecer a existência de falta de interesse processual superveniente quanto a rescisão do contrato
.

No mérito, saber se é caso de aplicação do princípio do adimplemento substancial para afastar a rescisão do contrato e se é caso de compelir os autores, promitentes vendedores, aqui apelados, outorgarem a escritura pública do apartamento
.

Saber também se é caso de exclusão da condenação por danos morais. Alternativamente, se é caso de redução do valor da compensação moral, de R$30.000,00 para R$1.000,00 e de fixação de correção monetária e de juros para a restituição dos valores que os requeridos, promitentes compradores, aqui apelantes, pagaram para os autores, promitentes compradores, aqui apelados
.

Por fim, saber acerca da inversão dos ônus de sucumbência
.

Cuida-se,
na origem
, de Ação de
Rescisão Contratual de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse e Indenização Por Danos Morais c/c Pedido de Antecipação de Tutela

proposta
em 02.10.2007
por
Elifas Levi Parreira e Rose Marya Boabaid Parreira
, aqui apelados,

em face de
Espólio de Leonidas Nascimento Vidigal e Regina Sena Vidigal
, aqui apelantes, em que os autores, aqui apelados,
alegaram terem firmado com os requeridos, aqui apelantes, em 29.03.2000
, o
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, com Sessão de Direitos Sobre Imóvel Financiado”
( fls.51/53), que teve por objeto o
apartamento de no 902 no Condomínio Vaticano Edifício Leão XIII, situado no bairro Bandeirantes, nesta Capital
, tendo ficado o imóvel hipotecado à Caixa Econômica Federal (CEF) em razão do financiamento contraído pelos autores, promitentes vendedores, aqui apelados, para pagamento do preço de Cz$6.646.823,00 (fls.35/37).

Afirmaram que na data da contratação transferiram formalmente a posse do apartamento, mediante pagamento, pelos requeridos, aqui apelantes, do ágio de R$35.000,00, bem assim que os requeridos, promitentes compradores, aqui apelantes, ainda comprometeram a continuar a pagar as prestações do financiamento junto a CEF e a fazerem o pagamento de impostos, taxas e contribuições fiscais de incidência.

Alegaram que foi pactuado que a transferência da propriedade somente se efetuaria quando da quitação do imóvel junto a CEF.

Arguiram que,
a partir do mês de outubro de 2000
, as prestações não foram mais pagas e cumulou até a data da propositura da ação (02.10.2007), o montante de R$387.639,37 e que também os requeridos, promitentes compradores, aqui apelantes, não pagaram os tributos e demais contribuições do imóvel, o que ocasionou a inscrição do nome dos autores, aqui apelados, no cadastro de Dívida Ativa do Município.

Assim os autores, promitentes vendedores, aqui apelados, propuseram a ação em que pretendem a rescisão do contrato de compra e venda e a consequente reintegração de sua posse no imóvel objeto da lide, bem como que para que fossem os requeridos, aqui apelados, condenados à ao pagamento de danos morais no montante do débito, ou seja, R$387.639,37.

Quanto ao cerceamento de defesa, decorrente do julgamento antecipado da lide, tem-se, assim como consignado pela sentença, ser desnecessária a realização de audiência de instrução e julgamento.

A alegação de que a oitiva dos autores, promitentes vendedores, aqui apelados, e das testemunhas serviria para demonstrar a existência de eventuais tratativas entre as partes para a quitação do imóvel e para a solução do litigio não se sustenta, porquanto os autores já negaram que tivessem participado de “tratativas”. Além do que, a questão se resolve pela prova documental já produzida.

O conjunto probatório revela-se, pois, suficiente para dirimir a lide, como pontuado pelo prolator da sentença, cujo fragmento se transcreve:

“
É o necessário relato. Fundamento e Decido.

O feito admite o julgamento antecipado do seu mérito,
na medida em que desnecessário se mostra a produção de outras provas, além da prova documental já existente nos autos (art. 347, CPC)
. Ressalto, que os requeridos pugnaram pela produção de provas (testemunhal e depoimento pessoal dos autores),
que se mostram desnecessários ante a documentação carreada aos autos
.

Contudo, a
esse respeito, o c. STJ, em v. acórdão relatado pelo eminente Ministro Athos Carneiro, assim decidiu:

"Em matéria de julgamento antecipado da lide, predomina a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização da prova em audiência ante as circunstâncias de cada caso e a necessidade de não ofender o princípio basilar do pleno contraditório."
[1]

Vale ressaltar que o Código de Processo Civil adotou o princípio do livre convencimento do juiz, de sorte que cabe a ele, como destinatário da prova, verificar a real necessidade de outros elementos para formação do próprio convencimento.

Nesse sentido é pacífico o entendimento da doutrina e jurisprudência, ao que o eg. Tribunal de Justiça de Mato Grosso já assentou:

“AÇÃO REVISIONAL – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA DE NULIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA – RECURSO DESPROVIDO.
O juiz, na condição de dirigente do processo, é o destinatário da atividade probatória das partes, a qual tem por finalidade a formação da sua convicção acerca dos fatos sob controvérsia, podendo dispensar a produção das provas que achar desnecessária à solução do feito, conforme lhe é facultado pela lei processual civil, sem que isso configure supressão do direito de defesa das partes.
Tratando-se de revisão de contrato, basta a análise do pacto firmado. A simples interposição de recurso de apelação não implica litigância de má-fé, sendo um mero exercício do direito garantido pelo princípio do contraditório e ampla defesa.” (Ap, 424/2014, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data do Julgamento 14/05/2014, Data da publicação no DJE 19/05/2014 – Negritei)

As provas pleiteadas pelas partes não possuem o condão de suprir ou substituir a prova documental colacionada e a matéria de direito que incide sobre o presente feito
. Outrossim, o julgamento antecipado da causa vertente não representa cerceamento de defesa ou violação ao princípio do contraditório, evitando-se que a causa tenha seu desfecho protraído, homenageando-se, desse modo, a tão colimada celeridade processual.

Com efeito,

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. SÚMULA No 7/STJ. 1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. 2. Rever o acórdão que afastou o cerceamento de defesa implicaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula no 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ - AgRg no AREsp: 636461 SP 2014/0328023-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2015).

Assim, com esteio nos ensinamentos jurisprudenciais firmados pelos Tribunais Superiores,
diante das provas já produzidas nos autos
, passo ao julgamento antecipado da lide nessa oportunidade, na medida em que o feito encontra-se inserido na Meta 2/CNJ-2021, sendo certo que tal hipótese dá ensejo a inobservância da ordem cronológica, na esteia do que preconiza o art. 12, § 2o, VII do CPC.”

(grifei).

No que diz respeito a alegação de falta de interesse processual será resolvida juntamente com o mérito do recurso, porquanto a solução do mérito já encerrará também a questão da referida falta de interesse processual.

Verifica-se que a
contratação com os requeridos, promitentes compradores, aqui apelantes, ocorreu em 29.3.2000

e a inadimplência iniciou
a partir do mês de outubro de 2000
, ocasião em que as prestações do financiamento não foram mais pagas e a dívida acabou por acumular,
até a data da propositura da ação (05.7.2007)
, no montante de R$387.639,37.

Verifica-se ainda,
o não pagamento, pelos requeridos, promitentes compradores, aqui apelantes, do IPTU de vários anos e de taxas condominiais de vários meses (05.6.2014, 05.8.2014, 05.5.2015, 05.11.2016, 05.12.2016, 05.1.2017, 05.3.2017, 05.4.2017, 05.5.2017, 05.07.2017 e 05.8.2017), no valor total de R$8.900,66
.

Aliás, os autores, promitentes vendedores, aqui apelados, foram processados pelo Condomínio na Ação de Cobrança no 1026454-98.2017.811.0041, em trâmite na 7a Vara Cível, por dívidas de obrigação dos requeridos, promitentes compradores, aqui apelantes.

O imóvel foi adquirido pelos autores, aqui apelados,
em 30.6.1988
pelo preço de Cz$8.306.987,00, dos quais foram pagos pelos autores, aqui apelados, o valor de Cz$6.652.164,00, sendo o restante objeto do contrato de financiamento firmado com a CEF, com prazo de 240 meses.

E a venda foi feita para os requeridos, promitentes compradores, aqui apelantes, em 29.3.2000
, ocasião em que pagaram aos autores, promitentes vendedores, aqui apelados, o valor de R$35.000,00 de ágio e se obrigaram a continuar a pagar as parcelas do financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal.

A ação foi proposta em 02.10.2007, ou seja, quando já existia a inadimplência com o contrato de financiamento junto a Caixa Econômica Federal e as dividas de IPTU e de taxa de condomínio.

Realça-se que a quitação do financiamento somente ocorreu em 21.6.2013, ou seja, 13 anos após o início da inadimplência (outubro de 2000). Aliás, também é de ressaltar a existência da divida de taxas de condomínio de vários anos e que os autores, promitentes vendedores, aqui apelados,
ainda estão sendo executados pela referida dívida
.

Aliás, os autores, promitentes vendedores, aqui apelados, foram condenados na mencionada Ação de Cobrança de taxas de condomínio, cujo fragmento da sentença proferida em 22.2.2019 se transcreve:

“
ANTE O EXPOSTO
, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PROCEDENTE
o pedido formulado na inicial para
CONDENAR solidariamente os Requeridos
,
ELIFAS LEVI PARREIRA e ROSE MARY BOABAID PARREIRA
, pagarem à parte Requerente,
CONDOMINIO VATICANO,

os débitos condominiais referente aos meses de

05/06/2014, 05/08/2014, 05/05/2015, 05/11/2016, 05/12/2016, 05/01/2017, 05/03/2017, 05/04/2017, 05/05/2017, 05/07/2017 e 05/08/2017
, conforme planilha de ID. 9601867, acrescido de multa de 2% (dois por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária (INPC) a partir do vencimento de cada prestação,
assim como as cotas condominiais vencidas e não pagas no curso da lide até a data do efetivo pagamento, nos termos do art. 323 do CPC.”
(grifei).

A referida ação está agora em fase de cumprimento de sentença.

Também, dos vários anos de dívida de IPTU, ainda restaram, sem pagar, conforme consignado pela sentença, duas parcelas do ano de 2018.

Logo, a soma de todos estes fatores bem demonstra o interesse processual dos autores, promitentes vendedores, aqui apelados, como, aliás, registrou a sentença impugnada, cujo fragmento se transcreve:

“
No caso em tela, entendo que a preliminar não se sustenta. Note-se, que a presente demanda foi distribuída em
05.07.2007
(id. 39474103 - Pág. 2) e a quitação mencionada só ocorreu em
21.06.2013.
Contudo, na referida data não houve a quitação de todas as obrigações, pois é certo que na contestação alegou-se que todas as dívidas referentes a IPTU teriam sido quitadas,
com exceção de duas parcelas do ano de 2018.

É certo que "O fato constitutivo, modificativo ou extintivo de direito, superveniente à propositura da ação deve ser levado em consideração, de ofício ou a requerimento das partes, pelo julgador, uma vez que a lide deve ser composta como ela se apresenta no momento da entrega da prestação jurisdicional." (REsp 540.839/PR, Rel. Min. LAURITA VAZ, Quinta Turma, DJ 14/5/07).

Contudo, não se deve esquecer que no caso em tela a presente demanda restou
sentenciado em 25.08.2009.
O eg. TJMT anulou a r. sentença em sede de apelação, em julgamento realizado em
10.07.2013
(id.

39474108 - Pág. 28), ocasião que persistiam débitos referentes a parcelas relativas ao IPTU, por exemplo.

Interessante é que foi arguido em sede de apelação a falha na citação dos requeridos, e com o retorno dos autos ao primeiro grau não houve apresentação de citação. Na realidade, diversas diligências foram realizadas na tentativa de citação válida das partes, até que se deferiu a citação editalícia da requerida, conforme se depreende do documento do id. 39474109 - Pág. 45/46.

Outrossim, é certo que existem pedidos de danos morais na inicial, não havendo, assim que se falar em perda superveniente do interesse processual.

Assim sendo,
REJEITO a preliminar de perda superveniente do interesse processual.”

(grifo próprio e nosso).

Assim, a tese de falta de interesse processual superveniente não procede, porquanto a quitação do contrato de financiamento junto a Caixa Econômica Federal somente ocorreu em 2013, quando já decorrido mais de 13 anos da inadimplência (ano de 2000), inclusive, sem que tenham sido quitadas as demais dívidas de obrigação dos requeridos, promitentes compradores, aqui apelantes, a exemplo das taxas de condomínio que estão sendo executados contra os autores, promitentes vendedores, aqui apelados.

Na contestação, quanto a defesa do mérito, os requeridos, aqui apelantes, limitaram a arguir a impossibilidade da rescisão do contrato tão somente pelo fundamento de ter ocorrido a superveniente quitação do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Nada alegaram quanto a pagamento substancial.

Assim, a alegação de adimplemento substancial sequer foi postulada na fase própria, ou seja, na contestação e foi arguida apenas nas razões do apelo, fato que configura inovação em sede de recurso, aliás, vedado, e prejudica a parte contrária que sequer pode manifestar sobre tal fato. Nem a sentença pronunciou sobre este aspecto, porquanto não foi arguida na contestação, reitera-se.

No que diz respeito a condenação de indenização por uso do apartamento, fruição, tem-se que agiu com acerto a sentença impugnada,
porquanto, conforme a orientação jurisprudencial, essa indenização não exige pedido expresso
, por ser consectário lógico decorrente da rescisão do contrato de compra e venda e, também, em atenção ao princípio da vedação do enriquecimento indevido.

Neste sentido, o STJ:

“
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
. SINAL. VALOR DADO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. REDUÇÃO EQUITATIVA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO
. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR.
PRECEDENTES
.

1. Nos termos do Enunciado n° 165, da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais.

2. O direito de recebimento de indenização a título de aluguel do promissário comprador que, mesmo dando causa à rescisão, permanece na posse do imóvel,
decorre da privação do promitente vendedor do uso do imóvel, à luz do disposto nos artigos 402, que trata das perdas e danos, 419, que trata da indenização suplementar às arras confirmatórias, além dos artigos 884 e 885,
que versam sobre o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, todos do Código Civil
.

3. Nesse contexto, o encargo locatício mostra-se devido durante todo o período de ocupação,
AINDA QUE NÃO HAJA PEDIDO EXPRESSO NA PETIÇÃO INICIAL
,
visto que é consectário lógico do retorno ao status quo ante pretendido com a ação de rescisão de promessa de compra e venda
,
SOB PENA DE PREMIAR OS INADIMPLENTES COM MORADIA GRACIOSA E ESTIMULAR A PROTELAÇÃO DO FINAL DO PROCESSO
.

4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no REsp 1167766/ES, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2017, DJe 01/02/2018) (grifei).

No mesmo norte, veja a orientação do TJ do Distrito Federal e Territórios:

“
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO. COMPRA E VENDA.
RETORNO AO STATUS QUO ANTE. TAXA DE FRUIÇÃO CABIMENTO
.

1.

A taxa de fruição é devida na medida em que o promissário comprador permaneceu na posse do imóvel,
devendo tal situação ser remunerada, já que o contrato fora rescindido, havendo devolução de parte da quantia paga,
o que se mostra consentâneo com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa
.

2.

2. Apelação conhecida e não provida.”
(TJDFT, Proc. 0710165-95.2020.807.0001, 7a Turma Cível, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, Data de Julgamento: 17.11.2021) (grifei).

O prazo da indenização pela fruição é o mesmo considerado pela sentença, ou seja, o período em que a parte usufruiu o imóvel, porquanto atende as orientações jurisprudenciais.

Quanto a condenação por danos morais, ao contrário da narrativa dos recorrentes, os autores, aqui apelados, fizeram o pedido desta condenação na petição inicial.

E o ilícito restou demonstrado, porquanto os autores, promitentes vendedores, tiveram prejuízos que ultrapassaram o mero dissabor, a exemplo de terem sido processados pelo Condomínio do Edifício onde localiza-se o apartamento por dívida de taxas de condomínio, que, inclusive, estão sendo agora executados.

Quanto ao valor da compensação moral, arbitrado em R$30.000,00, mostra-se excessivo, porquanto ainda que a situação tenha perdurado por longo tempo necessário observar que a indenização por danos morais não há que servir de enriquecimento indevido. A fixação há que atender também o princípio da razoabilidade.

E verificadas as circunstâncias, tem-se que o valor dos danos morais, R$30.000,00, quase alcançou o valor do ágio do apartamento (R$35.000,00).

Assim, possível a diminuição, o que se faz para R$15.000,00.

Sobre os valores das restituições (ágio e quitação do financiamento) que serão feita pelos autores, promitentes vendedores, aqui apelados, há que incidir a correção monetária pelo INPC, a partir da data dos respectivos pagamentos. Descabe, entretanto, a incidência de juros de mora, porquanto não configurada mora dos autores, promitentes vendedores, neste caso.

O fato de ter ocorrido a diminuição do valor dos danos morais e a incidência de correção monetária sobre os valores das restituições não enseja alteração na condenação dos ônus de sucumbência. Logo, é de ser mantida a condenação arbitrada pela sentença.

Isto posto,
dá-se parcial provimento ao apelo
apenas para diminuir, de R$30.000,00 para R$15.000,00, o valor da compensação moral e para determinar a incidência da correção monetária sobre o valor das restituições que deverão ser feitas pelos autores, aqui apelados, aos requeridos, aqui apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/03/2022