Tribunal: TJMT
Processo: 0003405-47.2018.8.11.0029
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-09
Data de publicação: 2022-08-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDA E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA PARTE AUTORA PARA IMPUGNAR A CONTESTAÇÃO – FALHA PROCEDIMENTAL QUE NÃO IMPORTOU EM PREJUÍZO AO PROCESSO – CONJUNTO PROBATÓRIO DOCUMENTAL SUFICIENTE À RESOLUÇÃO DA LIDE – IMPERTINÊNCIA DA PRODUÇÃO DE PROVA ORAL – CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO – DENUNCIAÇÃO DA LIDE – INÉPCIA – AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE HIPÓTESE LEGAL DE CABIMENTO – CPC, ART. 125 – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RETORNO DOS CONTRATANTES AO STATUS QUO ANTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA – CC, ART. 413 – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – BASE DE CÁLCULO – VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO E O DOS AUTORES DESPROVIDO. 1. “O reconhecimento da nulidade de atos processuais exige efetiva demonstração de prejuízo suportado pela parte interessada, em respeito ao princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief)” (STJ - Quarta Turma - AgRg no AgRg no AREsp 4.236/GO, Rel.Ministro Raul Araújo, julgado em 25/02/2014). 2. O imediato julgamento da lide é cabível e oportuno quando o julgador averiguar que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), autorizando a dispensa da dilação probatória, sobretudo quando a prova pretendida pela parte não tiver aptidão de influenciar na resolução do mérito. 3. A denunciação da lide só é admitida nas hipóteses previstas numerus clausus em lei, e não em todo e qualquer caso em que a parte ache justa e necessária a inclusão de terceiro na lide. 4. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, cujo implemente independe de expresso pedido das partes a respeito. 5. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003405-47.2018.8.11.0029
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Arrendamento Mercantil]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOSE DAVID JAZINSKI - CPF: 392.537.169-91 (APELADO), DIANARY CARVALHO BORGES - CPF: 364.002.468-00 (ADVOGADO), IRIANE DE FATIMA JAZINSKI - CPF: 017.028.679-78 (APELADO), JOSE GILBERTO ROTA - CPF: 032.393.118-95 (APELANTE), CELSON JESUS GONCALVES FALEIRO - CPF: 194.165.801-63 (ADVOGADO), TULIO TOYAMA FALEIRO - CPF: 023.444.061-90 (ADVOGADO), MURILLO SILVA ROTA - CPF: 725.293.501-91 (APELANTE), MOISES MARCA MARCELINO DE LIMA - CPF: 730.217.921-20 (APELANTE), MURILLO SILVA ROTA - CPF: 725.293.501-91 (TERCEIRO INTERESSADO), VALMOR BISSOLOTTI - CPF: 517.995.029-53 (TERCEIRO INTERESSADO), CELSON JESUS GONCALVES FALEIRO - CPF: 194.165.801-63 (ADVOGADO), JOSE GILBERTO ROTA - CPF: 032.393.118-95 (APELADO), MOISES MARCA MARCELINO DE LIMA - CPF: 730.217.921-20 (APELADO), MURILLO SILVA ROTA - CPF: 725.293.501-91 (APELADO), DIANARY CARVALHO BORGES - CPF: 364.002.468-00 (ADVOGADO), IRIANE DE FATIMA JAZINSKI - CPF: 017.028.679-78 (APELANTE), JOSE DAVID JAZINSKI - CPF: 392.537.169-91 (APELANTE), WILSON VICENTE LEON JUNIOR - CPF: 907.633.861-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DOS RÉUS E DESPROVEU O DO AUTOR.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDA E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA PARTE AUTORA PARA IMPUGNAR A CONTESTAÇÃO –
FALHA PROCEDIMENTAL QUE NÃO IMPORTOU EM PREJUÍZO AO PROCESSO – CONJUNTO PROBATÓRIO DOCUMENTAL SUFICIENTE À RESOLUÇÃO DA LIDE – IMPERTINÊNCIA DA PRODUÇÃO DE PROVA ORAL – CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO –
DENUNCIAÇÃO DA LIDE – INÉPCIA – AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE HIPÓTESE LEGAL DE CABIMENTO – CPC, ART. 125 –
RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RETORNO DOS CONTRATANTES AO
STATUS QUO ANTE
– RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA – CC, ART. 413 – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – BASE DE CÁLCULO – VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO E O DOS AUTORES DESPROVIDO. 1. “
O reconhecimento da nulidade de atos processuais exige efetiva demonstração de prejuízo suportado pela parte interessada, em respeito ao princípio da instrumentalidade das formas (
pas de nullité sans grief
)” (STJ - Quarta Turma - AgRg no AgRg no AREsp 4.236/GO, Rel.Ministro Raul Araújo, julgado em 25/02/2014). 2.
O imediato julgamento da lide é cabível e oportuno quando o julgador averiguar que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), autorizando a dispensa da dilação probatória, sobretudo quando a prova pretendida pela parte não tiver aptidão de influenciar na resolução do mérito. 3.
A denunciação da lide só é admitida nas hipóteses previstas
numerus clausus
em lei, e não em todo e qualquer caso em que a parte ache justa e necessária a inclusão de terceiro na lide. 4
. Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao
status quo ante
, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, cujo implemente independe de expresso pedido das partes a respeito. 5. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JOSÉ GILBERTO ROTA, MURILLO SILVA ROTA e MOISÉS MARCA MARCELINO DE LIMA, e também por JOSÉ DAVID JAZINSKI e IRIANE DE FATIMA JAZINSKI, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Canarana/MT, que nos autos da ação de “
Resolução Contratual c/c Perda e Danos
”
(Proc. no 0003405-47.2018.8.11.0029 - Código 69597), ajuizada pelos segundos apelantes contra os primeiros, julgou o pedido parcialmente procedente para

“
declarar a resolução do contrato firmado entre as partes
(promessa de compra e venda de imóvel)
, e
(...)
condenar os requeridos ao pagamento da multa contratual igual a 10% sobre o valor total da transação, conforme estipulado na cláusula X do instrumento contratual
”
(cf. Id. no
97129972 - pág. 68/75).

Os réus/apelantes sustentam a nulidade da sentença apelada por violação ao princípio da não supressa, do contraditório e da ampla defesa, pois, segundo dizem, da forma em que veio aos autos, o pronunciamento judicial importou em “
sentença surpresa
”, eis que “
o Juízo a quo simplesmente recebeu a inicial, contestação, e, após, num total ‘apagão’, deixou de determinar vários e previstos atos processuais,
(sentenciou o feito),
causando enormes prejuízos aos apelantes ao omitir a apresentação de réplica
(...)
, arts. 350 a 352 do CPC; especificação de provas, arts. 357, II, e 367/370 do CPC; despacho saneador, art. 357 CPC; eventual realização de perícia
(...)
, arts. 434 e ss do CPC; audiência de instrução, art. 368 do CPC; apresentação de razões finais, art. 364 CPC
”; em específico à dispensa da fase instrutória, destacam que, na contestação, expressamente pleitearam “
a permissão para provar os fatos aqui narrados por todos os meios de provas em direito permitidos
”, em especial com “
a

oitivas dos autores e testemunhas a serem arroladas
”, e também para seja determinado ao “
mandatário dos autores
(que apresentasse)
nos autos todos os comprovantes de débitos atualizados, de maneira analítica, das empresas Banco Bradesco, Vale Produtos e Louis Dreyfus Comodites, visando dar total transparência a situação posta,
(...)

(até porque)
o sr. José David Jazinski escamoteia as informações
”.

Insistem em que é cabível e necessária a denunciação da lide a Juraci Ponso Fabrício, já que ele é o atual possuidor do imóvel urbano dado em pagamento de parcela do contrato objeto da lide, e, sendo assim, caso confirmada a resolução da promessa de compra e venda, inevitavelmente será atingido pelos efeitos da decisão judicial proferida nestes autos.

Afirmam o adimplemento substancial do contrato, de modo a infirmar a pretensão rescisória deduzida nos autos, devendo o caso ser resolvido por meio da cobrança do saldo residual e, no máximo, com acréscimo de eventual indenização a título de “
perdas e danos
”; argumentam, nesse sentido, que restou demonstrada a “
realização de diversos pagamentos,
(...)
orçados em 85%
(do preço total do contrato)
, o que, inclusive, induziu os apelados a autorizarem a outorga da escritura de compra e venda de área de 112 ha, que deu origem à matrícula 18.250
”, e enfatizam que “
os próprios apelados confessaram ter recebido todos os pagamentos até a letra ‘g’ do contrato
”, incluindo o fato de “
ter recebido

imóvel urbano, consistente em casa com 141 m2, Lote 03, Qd 05, Parque Flamboyant, situada em Canarana-MT
”, correspondente à prestação estipulada na letra “f” do contrato.

Ressaltam que, “
além dos pagamentos
(...)
admitidos pelo apelado José David Jazinsk
(...)
, houve ainda vários pagamentos, produtos e insumos agrícolas, bem como devem ser contabilizados, a título de crédito em favor dos apelantes, as rendas anuais de soja não recebidas
(...)
em razão do Instrumento Particular de Arrendamento de Imóvel Rural
”, e que, em particular, em relação à prestação vista na letra “g”, “
o Juízo desconsiderou totalmente a prova de pagamento expresso na Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel
(...)
, que prova a quitação do item ‘3.1’ do 1o Aditivo
(...)
, fato confessado expressamente pelos apelados na petição inicial
”, já que a “
outorga da citada Escritura Pública teve como origem decisão homologatória do CEJUSC de Canarana do teor do Termo de Sessão de Mediação e/ou Conciliação
(...)
, subscrito por José David Jazinski, José Gilberto Rota, Dirceu L. Backes
”.

Em todo caso, aduzem que, ainda que mantida a resolução do contrato, ao se considerar que “
pagaram parte substancial do preço da avença entabulada entre as partes
”, mostra-se “
totalmente ilegal e iníqua a imposição da multa contratual de 10%
,
devendo, caso não anulada a sentença, e/ou caso ela não venha a ser reformada,
(...)
ser minorada a multa
(...)
para o índice de 1% sobre o valor do trato,
(...)
em fiel obediência ao disposto do art. 413 do CC
”, e que, somado a isso, deve ser expressamente determinada “
tanto a restituição do imóvel urbano situado no perímetro urbano de Canarana (casa com 141m2, lote 03, qd 05, Parque Flamboyant, Canarana – MT), fixando-se prazo de 5 dias, quanto a incidência de juros e correção monetária, a partir das respectivas datas dos desembolsos, de todas as parcelas adimplidas pelos requeridos,
(...)
, sob pena de ocorrência de locupletamento ilícito
”.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para que, reconhecido o cerceamento de defesa, seja cassada a sentença apelada, determinando-se o retorno dos autos à origem, ou, alternativamente, seja ela reformada, a fim de dar total improcedência ao pedido deduzido na inicial (cf. Id. no 97129973 - pág. 25/65).

Os autores/apelantes interpuseram apelo adesivo, objetivando apenas a readequação do parâmetro a ser observado para o cálculo dos honorários advocatícios, eis que, no caso, “
o proveito econômico perseguido na ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda é o próprio valor do contrato, dessa forma, a fixação da verba honorária deve contemplar, no mesmo vértice, o valor do proveito econômico obtido com a tutela, entretanto, a sentença exarada arbitrou a verba honorária apenas sobre o valor da multa contratual, quando o negócio, como um todo, foi rescindido, retornando ao status quo ante
”, e, por isso, pedem o provimento do recurso para sejam os réus condenados ao “
pagamento de honorários advocatícios sobre o proveito econômico obtido, in casu, o próprio valor do contrato
” (cf. Id. no 97129973 - pág. 113/116).

Os autores apresentaram contrarrazões ao apelo adversário, dando pontual combate às razões invocadas e torcendo pelo seu desprovimento
(cf. Id. no 97129973 - pág. 88/100).

Nas contrarrazões, os r
éus afirmam que o

“
recurso adesivo sequer deve ser apreciado, eis que não atende os ditames da lei, especialmente os preceitos do art. 997, caput e §1o, do CPC
, (...)
uma vez que não se trata aqui de ‘vencidos autor e réu’, portanto, inconteste a preclusão acerca da repulsa autoral acerca dos honorários fixados
”, e, se não bastasse, é evidente o fato de que o

“
apelo adesivo não tem nenhuma pertinência com o recurso principal
”, e, além disso, os autores carecerem de interesse recursal, na medida em que “
o Juízo a quo meramente limitou-se a atender o pleito do recorrente quando da prolação da sentença
”, nos exatos termos do pedido formulado na petição inicial
(cf. Id. no 97129973 - pág. 132/136).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

Exmoo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de ação de resolução de contrato, cujo objeto é o negócio documentado pelo “
Instrumento Particular de

Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural
”, onde figuram como promitentes vendedores os autores José e Iriane Jazinski e, como promitentes compradores, os réus José Rota, Murillo Rota e Moisés Lima, envolvendo a venda das “
áreas rurais denominadas Fazenda São Marcos, com área total de 100,00 ha, e Fazenda José Pedro, com área total de 100,00 ha, e que serão desmembradas da matrícula no 5.851 do SRI de Canarana-MT
” (cláusula 1a), pelo preço total de R$ 1.897.000,00 (cláusula 3a) (cf. Id. no 97129971 - pág. 20/27), que, de acordo com o resumo dos autores, seria quitado da seguinte forma:

“a) R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) à vista;

b) R$ 82.000,00 (oitenta e dois mil reais) mediante entrega de semente de soja, no prazo de 4 dias;

c) R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), mediante entrega de defensivos agrícolas, no prazo de 4 dias;

d) R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), mediante entrega de 126 ton. de adubo e 42 ton. de Potássio KCL, no prazo de 4 dias

e) R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), mediante assunção de dívida dos promitentes vendedores perante a empresa AGRO ARAGUAIA de Canarana;

f) R$ 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil reais), mediante entrega de uma casa aos promitentes vendedores, que pertencia ao requerido JOSÉ GILBERTO ROTA, e cuja efetiva transmissão se operaria quando a casa estivesse concluída (parágrafo primeiro);

g) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) em 30/04/2016, mediante depósito em conta corrente dos promitentes vendedores;

h) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) em 30/04/2017, mediante depósito em conta corrente dos promitentes vendedores;

i) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) em 30/04/2018, mediante depósito em conta corrente dos promitentes vendedores;

j) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) em 30/04/2019, mediante depósito em conta corrente dos promitentes vendedores.”

Considerando a pluralidade de atores e relações jurídicas que permeiam a questão controvertida nos autos, não só é oportuno e recomendável, mas realmente imprescindível iniciar a
abordagem do conflito sob breve visão retrospectiva dos principais episódios ligados aos imóveis em litigio,
focalizada, evidentemente, naqueles estritamente necessários à adequada compreensão
dos contornos da lide.

Em 01.06.1992, os autores José e Iriane Jazinski adquiriam, em condomínio com o casal Pedro e Maria Ritzman (terceiros estranhos à lide), por meio de escritura pública de compra e venda outorgada por Felipe e Francini Backes, imóvel com área de 200 ha, esta “
desmembrada da área maior
(400 ha)
, designada por Lote no 12, Loteamento Canarana III, denominada Fazenda José Pedro
”, objeto da matrícula no 5.851 do SRI da comarca de Canarana-MT (cf. Id. no 97129971 - pág. 45). Esse negócio deu origem abertura da matrícula no 14.498.

Em 30.09.2010, José Jazinski e Pedro Ritzman celebraram novo negócio com Felipe e Francini Backes, dessa vez, uma promessa de compra e venda da outra metade do imóvel de matrícula no 5.851 (200 ha remanescentes).

Em 22.07.2014, Pedro Ritzman firmou com Valmor Bisolotti a promessa de compra e venda da área de 213 ha do imóvel de matrícula no 5.851, sendo a extensão da área posteriormente retificada, em aditivo contratual, para 200 ha.

Em
10.11.2014, o autor José Jazinski acertou com os réus José Rota, Murillo Rota e Moisés Lima a promessa de compra e venda dos outros 200 ha do imóvel de matrícula no 5.851, isto é, o contrato objeto desta lide.

Embora não conste dos autos dados informativos inequívocos a esse respeito, é seguro dizer que, no momento em que celebraram as promessas de compra e venda, José Jazinski e Pedro Ritzman exerciam a posse da área total do imóvel de matrícula no 5.851 (400 ha), e que, apesar de ambas as avenças conterem cláusula de imediata
imissão na posse
(clausula 5a), ao que tudo indica, eles (ou, ao menos, o autor José Jazinski) nunca chegaram a efetivamente sair da área, ou seja, a transferir a posse para os promissários compradores, seja aos réus José, Murillo e Moisés, seja a Valmor Bissolotti, tanto é que, meses depois, a fim de regularizar e formalizar a permanência dos promitentes vendedores na área, veio a celebração de um contrato de arrendamento rural.

Em 12.02.2015, o autor José Jazinski ajustou com os réus o arrendamento rural da área de 200 ha com vigência
até 31.04.2019, e, no mesmo dia, acertou com
Valmor Bissolotti o arrendamento dos outros 200 ha com prazo final em 31.08.2019.

Em 10.07.2017, em função de composição intermediada pelo

CEJUSC da comarca de Canarana, Felipe e Francini Backes (ainda proprietários do imóvel de matrícula no 5.851 na ocasião), o autor José Jazinski e os réus José e Murillo Rota e Moisés Lima formalizaram acordo, instrumentalizado por meio do “
Contrato Particular de Assunção de Dívidas e Avenças Referente Compra e Venda de Imóvel Rural
”, onde os réus assumiram a obrigação de quitar o débito do autor junto com os Backers em função do contrato de promessa de compra e venda celebrado em 2010, e, em contrapartida, os Backers comprometeram-se a transferir diretamente aos réus a titularidade do quinhão do imóvel devido a José Jazinski, a saber, 100 dos 200ha da área do imóvel (a outra metade está prometida a Pedro Ritzman); em razão dessa transação, abriu-se a matricula no 18.520, “
com área de 112.0749 ha
(...)
localizada sob parte do Lote no 12, Loteamento Canarana III, denominada Fazenda São Marcos
”.

Em 27.09.2017, os réus José e Murillo Rota e Moisés Lima, em conjunto com Valmor Bissolotti, propuseram a ação de
“
Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Cobrança
”
em desfavor do autor José Jazinski (Proc. no 0002848-94.2017.8.11.0029 - Código 63305), objetivando a declaração de resolução do respectivo arrendamento rural e a condenação do arrendatário ao pagamento das prestações em aberto.

Em 30.08.2018, sobreveio o ajuizamento desta demanda
(Proc. no 0003405-47.2018.8.11.0029 - Código 69597), onde os autores buscam a declaração de resolução da promessa de compra e venda por culpa dos réus, com a condenação destes ao pagamento da multa compensatória.

Segundo a petição inicial, “
a
partir da letra ‘f’ da cláusula 3a, os requeridos passaram a inadimplir o contratado. Justamente a letra ‘f’ que se refere a uma casa, no valor de R$ 275.000,00, que deveria ser entregue perfeitamente acabada e quitada, mas não o fizeram, obrigando aos autores, que haviam se comprometido de transferir tal imóvel a terceiros, a concluir a obra
”, sendo que “
as prestações de 2017 e 2018
(250 mil reais cada)
não foram pagas (confissão expressa de inadimplemento ínsita na notificação anexa)
”
(cf. Id. no 97129971 - pág. 6/17).

Na contestação, os réus não negaram que inadimpliram com determinadas prestações contratuais, ao invés disso, ou, melhor, apesar disso, sustentaram que, como já quitaram parte substancial do preço ajustado, o negócio deve ser mantido, resolvendo-se as pendencias por meio da cobrança/execução do saldo devedor.

Afirmaram que, “
até a data de 29.11.2016,
(...)
pagaram o valor certo de R$ 1.182.699,00 em dinheiro e em bens, e, até o final de abril deste ano de 2019, o valor acima atingirá próximo de R$ 1.500.000,00, em face da contabilização das rendas de soja devidas pelo autor
(...)
conforme contrato de arrendamento rural que
(José Jasinski)
deixou de pagar
”, e, nesse sentido, em reforço à tese de adimplemento substancial do contrato, argumentam que os autores só anuíram com a “
transmissão de parte da propriedade aos requeridos
(...)
porque sabiam, estavam certos de que tal transmissão era em atendimento às normas do compromisso de venda, estavam satisfeitos com seus rendimentos, e tal outorga é prova da quitação do preço, pelo menos, em relação à área escriturada de 112 ha de matrícula
no 18.250
”. Por via das dúvidas, denunciaram a lide a
Juraci Posso Fabrício, atual possuidor da casa dada em pagamento da prestação correspondente à letra “f” da cláusula 3a do contrato, eis que ele poderá vir a ser atingido pelos efeitos de eventual sentença de procedência do pedido

(cf. Id. no 97129971 - pág. 75 ao 97129972 - pág. 13).

Logo após a contestação, objetivando julgar conjuntamente o mérito da presente lide com o da ação de resolução do arrendamento rural, o MM. Juiz decidiu decretar prematuramente o encerramento da fase postulatória, sem oportunizar aos autores a chance de impugnar a contestação, e convocar os autos para imediato julgamento da lide, dispensando a instauração da fase instrutória.

Na sentença, o MM. Juiz indeferiu a denunciação da lide por considerar que “
a ampliação subjetiva ulterior da lide poderá causar tumulto processual e prejudicar a celeridade e economia do feito
”, e, no mérito, concluiu pela parcial procedência do pedido formulado pelos autores José e Iriane Jazinski ao fundamento de que, “
p
ela análise da defesa, os requeridos não refutaram a alegação da inadimplência, tornando-se esse fato incontroverso nos autos
”, e, constatada a culpa dos promitentes compradores à rescisão do pacto, condenou-os ao pagamento da multa ajustada na “
cláusula décima do instrumento negocial, que faculta à parte inocente requerer a cobrança de cláusula penal correspondente a 10% do valor do contrato
”.
Eis o dispositivo sentencial:

“Ante o exposto, JULGO PARCIAMENTE PROCEDENTE a ação ajuizada por JOSÉ DAVID JAZINSKI e IRIANE DE FÁTIMA JAZINSKI em face de JOSÉ GILBERTO ROTA, MURILLO SILVA ROTA e MOISÉS MARCA MARCELINO DE LIMA para declarar a resolução contratual firmada entre as partes, e assim faço com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC.

CONDENO os requeridos ao pagamento da multa contratual igual a 10% sobre o valor total da transação, conforme estipulado na Cláusula X do Instrumento de Compra e Venda (fls. 18/26).

Diante do decaimento em parte mínima dos pedidos, de acordo com o artigo 21, parágrafo único, do Código de Processo Civil, e por força do princípio da causalidade, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10 % do valor da condenação relativa ao pagamento da multa.”

Embora o juiz não tenha seguido à risca o roteiro processual, não diviso motivo idôneo a justificar a declaração de nulidade da sentença, e isso por uma razão bastante elementar, a saber, a inexistência de efetivo prejuízo em decorrência do vício processual cometido na espécie.

A intimação do autor para que se manifeste a respeito de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito suscitado na constatação é norma cogente (CPC, art. 350), cuja inobservância representa grave vício processual, mas que, de modo algum, implica em automática nulidade dos atos processuais subsequentes (CPC, art. 278), exigindo-se, antes, concreta demonstração de que resultou em prejuízo à parte ou ao processo (CPC, art. 277).

Logo,
se a impugnação à contestação é ato que atende apenas ao interesse dos autores, e se eles, os próprios sujeitos lesados, não se queixaram da falha procedimental, certamente não são os réus que poderão formular queixas em seu lugar, muitos menos os que poderiam sair prejudicados à falta da prática do ato processual.

Sem prejuízo, não há nulidade. É a máxima consubstanciada no
princípio
pas de nullité sans grief
(CPC, art. 277), sendo que, “
d
e acordo com a moderna ciência processual, que coloca em evidência o princípio da instrumentalidade e o da ausência de nulidade sem prejuízo (pas de nullité sans grief), antes de se anular todo o processo ou determinados atos, atrasando, muitas vezes em anos, a prestação jurisdicional, deve-se perquirir se a alegada nulidade causou efetivo prejuízo às partes
”

(STJ - Terceira Turma - REsp 1276128/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 17/09/2013).

Também não há falar em nulidade por violação ao principio da não surpresa, porquanto
“
descabe alegar surpresa se o resultado da lide encontra-se previsto objetivamente no ordenamento disciplinador do instrumento processual utilizado e insere-se no âmbito do desdobramento causal, possível e natural, da controvérsia. Cuida-se de exercício da prerrogativa jurisdicional admitida nos brocados iura novit curia e da mihi factum, dabo tibi ius
” (STJ - Segunda Turma - RMS 54.566/PI, Relator Ministro Herman Benjamin, julgado em 19/9/2017, DJe 9/10/2017), lembrando que a “
aplicação do princípio da não surpresa não impõe, portanto, ao julgador que informe previamente às partes quais os dispositivos legais passíveis de aplicação para o exame da causa. O conhecimento geral da lei é presunção jure et de jure
” (STJ - Quarta Turma - EDcl no REsp 1.280.825/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 27/6/2017, DJe de 1/8/2017).

Finalmente, nos termos do art. 355, I, do CPC, mais do que uma faculdade processual, o julgamento antecipado da lide constitui verdadeiro poder-dever do julgador quando verificar que o conjunto probatório disponível nos autos é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional, eis que este possui o dever de velar pela rápida e adequada solução do litígio, sendo que a solução da lide em tempo razoável, sem desnecessários desgastes/desdobramentos, é expectativa legitima das partes, e tão fundamental quanto qualquer outra garantia processual.

Logo, assim como no caso em questão, se estiver patente que a solução da lide, em razão da natureza da questão controvertida, demanda apenas a apreciação de prova documental, não havendo nada de pertinente à solução do conflito a ser acrescido por outros meios de prova, o juiz não só pode, mas deve enfrentar diretamente a matéria de mérito e, assim, desde logo, resolver o litigio.

O mérito da presente lide circunscreve à discussão em torno do cumprimento de obrigações ajustadas em documento escrito, cuja prova do adimplemento, sob a ótica dos réus/promitentes compradores, dada a natureza da contraprestação que lhes cabia, depende única e exclusivamente de comprovação documental, mormente ao se considerar que as parcelas contratuais efetivamente controvertidas, aqueles apontadas como totalmente inadimplidas pelos autores, consistem em obrigação de pagar valores em espécie (cláusula 3a, letra “h” e ss), o que, portanto, esvazia qualquer mínima pertinência ou utilidade da produção da prova oral em audiência, e, como não há nada que denote eventual dificuldade ou impossibilidade dos réus de conseguirem acessar documentos que façam prova da entrega de tais valores na data do respectivo vencimento, realmente não vejo em que medida seria preciso instaurar a fase instrutória para que, só então, e não no momento da contestação, os réus trouxessem a estes autos a documentação comprobatória dos pagamentos que eles afirmam ter realizado durante a relação negocial.

Observo, a propósito, que, na data em que a contestação veio a estes autos (
11.04.2019), das dez prestações estipuladas no contrato, somente a última ainda não havia vencido (30.04.2019), e que, ao se analisar o andamento do feito da demanda conexa (Proc. no 0002848-94.2017.8.11.0029), logo se vê que os réus
tinham acesso e em seu poder prova dos pagamentos alegados, tanto é que, para além dos documentos que acompanharam a exordial,
em manifestação incidental datada de 26.03.2019, eles arrostaram naqueles autos uma série de novos documentos relativos à relação negocial mantida com os aqui autores, sendo
inexplicável o porquê, sobretudo diante do princípio da eventualidade, não fizeram o mesmo nestes autos no momento processual oportuno e adequado. Em todo caso, como será melhor explorado na sequência, essa circunstância não irá se traduzir em prejuízo aos réus ou à solução do conflito, eis que, como dito, ante o conteúdo da exposição autoral, a controvérsia efetivamente reside no que tange às 3 últimas parcelas do contrato, sendo que a discussão sobre o adimplemento ou não de tais prestações envolve matéria eminentemente de direito.

Anoto, ademais, que, somente a partir da leitura das razões expostas pelos réus, sequer é possível compreender o porquê, dentro do âmbito de cognição cabível nesta lide, eles almejam que seja d
eterminado ao “
mandatário dos autores
(que apresentasse)
nos autos todos os comprovantes de débitos atualizados, de maneira analítica, das empresas Banco Bradesco, Vale Produtos e Louis Dreyfus Commodities, visando dar total transparência à situação
”,
e, ao considerar o pleito a partir de uma leitura mais ampla do quadro controvertido, vê-se, de pronto, que inexiste necessidade/utilidade a motivar e autorizar a adoção de tal providência, eis que, apesar de os autores aventarem, na exposição inicial, que o inadimplemento teria os impossibilitado de cumprir com os compromissos que assumiram perante as empresas acima relacionadas, o que teria resultado, por culpa dos réus, em enormes prejuízos financeiros, o fato é que a questão desborda dos limites objetivos desta lide, não havendo formulação de pedido específico em relação a esse ponto na petição inicial, sendo, aliás, admitido e ressalvado pelos próprios autores que a matéria deverá ser objeto de ação própria.

Enfim,
não há censura a ser feita
à opção do magistrado de julgar antecipadamente o mérito da lide, eis que a
dispensa da produção de prova não importou em prejuízo ao direito de defesa dos réus/apelantes, e, além disso, não havendo prejuízo, não há nulidade
, então, alcançada a finalidade instrumental do processo, eventual
error in procedendo
no processamento da causa não é motivo suficiente para invalidar a sentença ora hostilizada.

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO ELETRÔNICO CONCLUÍDO, COM ARREMATAÇÃO DO BEM. POSTERIOR ALEGAÇÃO DE INCAPACIDADE TÉCNICA DO LEILOEIRO E DESCUMPRIMENTO DO TEMPO MÍNIMO DE EXERCÍCIO PROFISSIONAL (CPC/2015, ART. 880, § 3o). NULIDADE. INEXISTÊNCIA. LEILOEIRO PÚBLICO CREDENCIADO PELO TRIBUNAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO APÓS NOMEAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO EXECUTADO. PRECLUSÃO (CPC/2015, ARTS. 277 E 282, § 1o). AGRAVO IMPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, 'O reconhecimento da nulidade de atos processuais exige efetiva demonstração de prejuízo suportado pela parte interessada, em respeito ao princípio da instrumentalidade das formas (pas de nullité sans grief)' (AgRg no AgRg no AREsp 4.236/GO, Rel.Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/02/2014, DJe de 02/04/2014). 2. Cabe à parte, na primeira oportunidade que tiver nos autos, alegar a nulidade absoluta, sob pena de preclusão (CPC/2015, art. 277). (...).” (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 1.930.980/SP, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 13/12/2021, DJe de 1/2/2022)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NULIDADE NA INTIMAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO. PRINCÍPIO PROCESSUAL DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. AUSÊNCIA DE PROCURAÇÃO. ENUNCIADO N. 115 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. (...). 2. ‘O reconhecimento da nulidade de atos processuais exige efetiva demonstração de prejuízo suportado pela parte interessada, em respeito ao princípio da instrumentalidade das formas (
pas de nullité sans grief
)’ (AgRg no AgRg no AREsp n. 4.236/GO). (...).” (STJ – Quarta Turma - AgInt no AREsp 603.130/RS, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 20/02/2018, DJe 27/02/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO ESPECÍFICA DOS ADVOGADOS DA RECORRENTE. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS TERMOS DA RECONVENÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. DISPENSA DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL E TESTEMUNHAL REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. 1. O entendimento do Tribunal a quo coaduna-se à jurisprudência do STJ, que já decidiu que a ausência de intimação dos advogados do reconvindo para o oferecimento de contestação à reconvenção não enseja nulidade quando inexiste prova do prejuízo à parte, exatamente como o caso dos autos, em que houve ciência inequívoca da reconvenção por parte da recorrente. (...)” (STJ - Segunda Turma - REsp 1707702/PR, Rel. Ministro Herman Benjamin, julgado em 07/12/2017, DJe 19/12/2017)

Quanto à
denunciação da lide, é flagrante a inépcia do pedido formulado nos autos. Só se admite a denunciação da lide nas hipóteses legais taxativamente prescritas no art. 125 do CPC, e não em todo e qualquer caso em que a parte ache justa e necessária a inclusão de terceiro na lide, até porque a
denunciação da lide possui finalidade bastante especifica, sendo instrumento processual que permite que uma das partes traga ao processo um terceiro que tem responsabilidade de ressarci-la pelos eventuais danos advindos do resultado desse processo. O direito regressivo do réu contra o terceiro é o fator crucial a justificar e legitimar a denunciação da lide.

Logo, como os réus sequer balbuciaram argumento devotado a convencer da presença de uma das hipóteses legais de cabimento da medida, e considerando que a pretensão por eles deduzida em face do terceiro
Juraci Posso Fabrício
não envolve qualquer espécie de “
direito regressivo”, a denunciação da lide deduzida na espécie sequer chega a ultrapassar a fase de admissibilidade.

Finalmente, adentrando o mérito da causa,
não se pode negar que a fundamentação sentencial está muito aquém do esperado e necessário ante a complexidade – aqui,
entendido como a diversidade de conceitos e bens jurídicos envolvidos na lide
–

da situação discutida nos autos, no entanto, embora singelo, o raciocínio decisório depreendeu os dois pontos essenciais para o desate da lide, a saber, o fato de que “
os requeridos não refutam a alegação da inadimplência
” e o de que “
o

contrato de compra e venda, bem como mencionado contrato de arrendamento, não previam nenhuma cláusula que autorizasse a compensação das parcelas dos pagamentos entre eles
”.

Retomando as considerações acima iniciadas envolvendo o cumprimento das obrigações assumidas pelos promitentes compradores, o cenário ora considerado é o seguinte: não há dissenso quanto ao correto cumprimento do contrato até a parcela descrita na letra “e” da cláusula 3a, isto é, 4 das 10 parcelas convencionadas como forma de pagamento do preço foram adequadamente observadas (letras “a” a “d”); embora a destempo, as 3 parcelas subsequentes (letras “e” a “g”) também foram integralmente adimplidas; por fim, as 3 últimas parcelas (letras “h” a “j”) foram deliberadamente inadimplidas.

Segundo os autores/promitentes vendedores, a gênese da inexecução contratual foi o atraso na quitação do saldo devedor de 110 mil reais perante a empresa
Agro Araguaia (letra
“e”), e, quanto isso, os réus/promitentes compradores não levantaram objeção específica. Sucede que, mesmo fora do prazo previsto, os réus satisfizeram integralmente a obrigação, quitando a dívida dos autores perante a credora indicada, o que contou com expressa anuência destes (cf. Id. no 97129973 - pág. 71), inexistindo indício de que essa falta gerou prejuízo financeiro imediato à parte ou ao contrato.

Idêntico raciocínio vale à obrigação de entregar um imóvel, uma casa situada no loteamento Parque Flamboyant (letra “f”), eis que, embora se queixem do atraso e da qualidade da obra entregue, os autores nada provaram nesse sentido, bem assim a de entregar 250 mil reais até o dia 30.04.2016 (letra “g”), haja vista que, nos termos do negócio trilateral convencionado entre os ora litigantes e os terceiros
Felipe e Francini Backes, o autor José Jasinski cedeu esse crédito aos Backes, a fim de quitar a sua parcela do preço do contrato celebrado entre eles nos idos de 2010, de modo que, a partir de então, da perspectiva dos autores, a parcela restou adimplida
(cf. Id. no 97129973 - pág. 70/72).

Em relação às obrigações remanescentes de pagar os
250 mil reais no dia 30 de abril dos três anos subsequentes (2017, 2018 e 2019), é ponto pacífico o de que não houve a entrega de tais valores conforme o convencionado contratualmente, não foi entregue dinheiro nas mãos do credor, nem transferido crédito via transação bancária, o que, então, sem dúvida, configurou inexecução de parte significativa do contrato e, por conseguinte, resultou em sua resolução por culpa exclusiva dos réus/promitentes compradores.

Aqui, nesse ponto, cabe citar que, de forma bastante tímida, os réus ventilaram a tese de que as parcelas em questão teriam sido adimplidas em função de uma espécie de “compensação” entre tais débitos e os créditos por eles havidos contra os autores em razão do inadimplemento dos alugueis do arrendamento rural, na verdade, para ser mais exato, o que se tem é que os réus simplesmente afirmaram que “
f
oram contabilizadas as rendas/créditos anuais de soja em face da existência de créditos do contrato de arrendamento de imóvel rural firmado entre as partes
”, e, por isso, não se poderia falar em inexecução contratual.

Todavia, conforme observou o magistrado, não consta do contrato de promessa de compra e venda, nem do contrato de arrendamento rural, cláusula que vincule um pacto ao outro, nada que condicionasse o cumprimento de determinada obrigação contratual ao prévio implemento de compromisso assumido no outro negócio, tampouco há disposição admitindo a compensação entre créditos ou, de outro modo, autorizando a satisfação da dívida de forma diversa da ajustada contratualmente.

Inexiste, no mais, mínimo indício de que
autores/promitentes vendedores
anuíram expressamente ou, então, adotaram comportamento que denotasse a aceitação da pretensa compensação, e, para além disso, nota-se que as prestações derivadas de cada contrato são de natureza distinta, ou seja, não são fungíveis (CC, art. 369).

Seguindo essa linha de raciocínio, logo também se descarta a tese de adimplemento substancial do contrato, eis que não há como se cogitar, ao menos não sob enfoque minimamente sério e racional, que o inadimplemento de 750 mil reais representa fatia ínfima do preço contratual (
≅
1,9 milhão de reais), e, ainda que o saldo devedor não fosse tão expressivo, para que a teoria fosse aplicável à espécie, além de as prestações terem sido substancialmente adimplidas (condição objetiva), também seria necessário, por imperativo da boa-fé objetiva (CC, art. 422), que os devedores apresentem fundamento idôneo para justificar sua mora (condição subjetiva), afinal, o Judiciário não pode secundar que, por mero capricho, a seu talante, o dever decida deixar de adimplir a parcela final do contrato na forma convencionada, sob pena de se incentivar o comportamento contraditório, o aproveitamento da própria torpeza e enriquecimento sem causa.

Mesmo lançando ao caso o olhar mais benevolente possível com o fito de prestigiar o princípio da preservação dos contratos, dado o alto grau de litigiosidade entre as partes e a ausência de maiores dados informativos acerca das características dos imóveis, não vejo como admitir a viabilidade da pretensão de se manter/preservar parte do negócio jurídico, porque,
conquanto o contrato encerre a promessa de venda de imóveis vizinhos (matrícula no
14.498 e 18.520)
, com a mesma metragem (ao menos, no papel), incrustados na mesma região
,
não constam dos autos dados ou elementos que permitam afirmar que ambas as áreas possuem o mesmo valor de mercado, de modo a conduzir à conclusão de que o adimplemento de 50% do preço ajustado seria satisfatório a concretizar a compra de um dos imóveis, assim como não há informações que sugiram a estimativa de preço individualizado de cada área, e, somado a isso, o contexto fático visto na disputa dos autos não coaduna com a alegação dos réus de que os autores anuíram com a transferência da titularidade de um dos imóveis por já estarem “satisfeitos” com o pagamento dado por aquele bem, na verdade, interpretação muito mais condizente do episódio é a de que, para economizar com as despesas cartorárias e abreviar o caminho registral a ser trilhado, mesmo sem a quitação do contrato, os autores acharam conveniente admitir que aqueles que até então figuravam como titulares registrais (isto é, formalmente proprietários, mas que há muito tiveram esvaziado o seu direito real de propriedade em razão de negócio realizado com o autor, este que, desde de 2010, possuía, usava, usufruía do bem de forma plena) transferissem a titularidade do bem diretamente aos réus, uma vez que estes, por sua vez, comprometeram-se a saldar dívida que os autores tinham perante àqueles terceiros/titulares registrais, e isso como forma alternativa de pagamento de uma das parcelas do preço do contrato em litigio (letra “g”). Ou seja, em resumo, para economizar tempo e dinheiro, ao invés de uma operação triangular, os autores fizeram uma ponte direta entre os réus (devedores) e os terceiros (credores), nada mais, nada menos, não sendo possível extrair desse fato o significado que os réus procuram empregar, a saber, o de aquiescência dos autores com a ideia de cindir o negócio original em dois, um negócio autônomo para cada

imóvel, e de pronta satisfação em relação ao quitação de um deles.

Havendo a procedência do pedido de resolução contratual, o retorno da situação jurídica dos contratantes ao
status quo ante
é decorrência lógica e necessária, efeito automático e
ex lege
do pronunciamento jurisdicional, de modo que, rescindido o contrato de promessa de compra e venda, os imóveis necessariamente deverão ser devolvidos aos vendedores, cabendo a estes, em contrapartida, restituírem aos compradores o que receberam em decorrência do contrato, a fim de, em qualquer hipótese, evitar-se o enriquecimento imotivado e indevido da contraparte.

Em termos práticos, em liquidação da sentença, para apurar a quantia exata a ser restituída aos réus, deverá ser considerado o correspondente pecuniário das prestações contratuais adimplidas (letras “a” a “g”), exceto em relação à parcela descrita na letra “f” (casa no loteamento
Parque Flamboyant), cuja propriedade não chegou a ser transferida aos autores, sendo entregue apenas a posse em caráter precário, sendo, então, o caso de se restituir aos réus à posse do imóvel. Para o cálculo, o valor de cada parcela deve ser
acrescido de correção monetária (INPC) desde o desembolso e de juros de mora
a partir da liquidação da condenação,
afinal, como a rescisão contratual se deu por culpa dos compradores, não há falar em mora dos vendedores até aqui, e, como só há mora
quando existe obrigação líquida, certa, exigível e vencida, antes da liquidação em fase própria, não se pode dizer que os autores/promitentes vendedores estavam em mora.
Em contrapartida, embora não haja necessidade de ordenar a reintegração/imissão dos autores/promitentes vendedores na posse dos imóveis, uma vez que eles nunca chegaram a sair dali efetivamente, como ocorreu o cumprimento antecipado da obrigação contratual no que concerne à transmissão, ainda que por intermedia pessoa (Backers), da propriedade de um dos imóveis aos réus (matrícula no 18.250), por imperativo lógico e natural do regresso das partes ao
status quo
, deve haver a transferência da titularidade do referido bem para o nome dos autores.

É, sem dúvida alguma, cabível e devida a incidência da multa compensatória contratualmente estipulada à hipótese de inexecução do negócio, contudo, mostra-se pertinente a queixa dos réus em relação à redução equitativa da penalidade em virtude do parcial cumprimento do trato (CC, art. 413), afinal, conforme já definiu o eg. STJ, “
no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

Em se tratando de apreciação equitativa, é evidente que “
n
ão é necessário que a redução da multa, na hipótese de adimplemento parcial da obrigação, guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação cumprida, sobretudo quando o resultado final ensejar o desvirtuamento da função coercitiva da cláusula penal
” (STJ - Terceira Turma - REsp no 1.803.803/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 9/11/2021, DJe de 25/11/2021), então, diante de todas as considerações acima delineadas sobre os contornos do conflito, considerando que a avença foi firmada entre pessoas em igualdades de condições negociais, que, embora não tenha sido substancial, os pagamentos efetivados ao longo da relação contratual estão longe de ser ínfimos ou depressíveis, indiscutivelmente representando mais de 60% do preço total, admito ser justo, razoável e proporcional que o valor da multa penal seja reduzido de 10 para 5% do valor do contrato.

Quanto ao apelo adesivo dos autores, “
a jurisprudência do STJ está consolidada no sentido da possibilidade de manejar recurso adesivo em apelação na hipótese em que se pretende apenas a majoração da verba honorária estipulada em sentença
” (STJ - Segunda Turma - AgInt no REsp 1.710.637/GO, Rel. Ministro Herman Benjamin, julgado em 22/5/2018, DJe 23/11/2018).

Nesse sentido:

“EMENTA: RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS PARA FORMALIZAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CABIMENTO DE RECURSO ADESIVO. INTERESSE RECURSAL. 1. RECURSO ESPECIAL DE CMP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 1.1. Controvérsia em torno do interesse recursal da parte demandante, ora recorrente, na interposição, na origem, de recurso adesivo contra sentença de improcedência, que fora objeto de apelação pela parte demandada para impugnar o valor dos honorários advocatícios. 1.2. Consoante o art. 997 do CPC, são requisitos para o cabimento do recurso interposto na forma adesiva a interposição do recurso principal e a existência de sucumbência recíproca (material), esta entendida como a existência de interesse recursal da parte em obter no mundo dos fatos tudo aquilo que poderia ter conseguido com o processo. Precedente da Corte Especial. 1.3. No caso, inobstante a improcedência do pedido formulado na petição inicial, a parte demandada possuía interesse recursal em postular a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em valor alegadamente aquém do previsto em lei. 1.4. Destarte, uma vez admitida a interposição da apelação principal, tem direito a parte autora de se valer do recurso adesivo, não estando obrigada a interpor a apelação de forma independente. Precedentes. (...).”
(STJ - Terceira Turma -
REsp n. 1.854.670/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 10/5/2022, DJe de 13/5/2022)

“EMENTA:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA DO REQUERIDO. 1. Nos termos do artigo 500 do CPC/1973, é requisito para o cabimento do recurso adesivo a sucumbência recíproca, entendida como a existência de interesse das partes em obter a reforma da decisão impugnada, ou seja, a existência de sucumbência material, não apenas formal. Precedente da Corte Especial. 2. Consoante a jurisprudência deste Tribunal, tem interesse em recorrer a parte que busca majoração dos honorários advocatícios. 3. No caso em tela, a casa bancária interpôs, em face da sentença de improcedência do pedido autoral, recurso de apelação buscando a majoração da verba honorária, ao que se seguiu apelo adesivo dos autores. Uma vez conhecido o recurso principal, impõe-se o conhecimento do adesivo. Precedente. 4. Agravo regimental desprovido.” (STJ - Quarta Turma - AgRg no AREsp 364.820/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, julgado em 27/2/2018, DJe 2/3/2018)

“EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ADESIVO EM APELAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ESTIPULADOS EM SENTENÇA. CABIMENTO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido da possibilidade de se manejar recurso adesivo em apelação na hipótese em que se pretende apenas a majoração da verba honorária estipulada em sentença. Precedentes: REsp 1030254/GO, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJe de 29.9.2008; AgRg no REsp 1040312/RS, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe de 11.9.2008; REsp 936.690/RS. Rel. Min. José Delgado, Primeira Turma, DJ de 27.2.2008; REsp 489.186/RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ 3.8.2006. 2. Recurso especial provido.” (STJ - Segunda Turma - REsp n. 1.276.739/RS, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, julgado em 17/11/2011, DJe de 28/11/2011)

Por outro lado, a jurisprudência do STJ também já definiu que “
o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2o e 8o do art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2o); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2o); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2o)
” (STJ - Segunda Seção - REsp n. 1.746.072/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, julgado em 13/2/2019), logo, havendo condenação na espécie, esta deve ser a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais, inclusive porque a condenação em questão representa o efeito proveito econômico obtido com a demanda, afinal, o negócio foi desfeito e, por isso, os contratantes devem regressar (virtualmente) à posição que se encontrava antes de sua celebração, sendo que, dessa relação, o único efeito que remanescerá será a penalidade que os réus deverão pagar por quebrarem o pacto.

Pelo exposto, provejo em parte o recurso dos réus José Rota, Murillo Rota e Moisés Lima, para reduzir o valor da
multa penal para 5% sobre o valor do contrato e, de forma expressa, conforme as considerações delineadas acima, estabelecer os critérios a serem observados à liquidação da sentença, e nego provimento ao apelo adesivo dos autores. M
antenho a distribuição do ônus de sucumbência nos moldes fixados na sentença, eis que, apesar de retificar o desfecho decisório no que toca ao valor da multa, ainda permanece hígida a conclusão de que os autores sucumbiram em parte mínima do pedido.

Custas recursais
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/08/2022