Tribunal: TJMT
Processo: 1029216-02.2020.8.11.0003
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-22
Data de publicação: 2022-06-23

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – RECURSO DA REQUERIDA – PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO NÃO CONHECIDA - CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL DA COMPRADORA - PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS A SER RETIDO PELAS APELANTES – MULTA PELO ROMPIMENTO CONTRATUAL PELA APELADA – FRUIÇÃO – DÉBITO DECORRENTE DO IPTU – VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1- A prejudicial de prescrição não comporta conhecimento e não há interesse recursal quanto à alegada impossibilidade de devolução de taxa de intermediação e corretagem, porque não há qualquer indício de que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) foi pago a esse título pela Recorrida, ao contrário, da prova documental produzida pelas Recorrentes ressai evidente que tal quantia foi paga a título de sinal.
2- Se o relato dos fatos na petição inicial deixa inconteste que a Apelada requereu a rescisão do contrato, sob a tese de que não tem mais condições financeiras de honrar o compromisso assumido, não há como afastar sua culpa pela rescisão contratual.
3- Mantém-se o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores atualizados pagos pela Autora/Apelada, pois de acordo com o contrato é suficiente para cobrir as despesas tributárias e administrativas, incluindo, caso alguma parcela tenha sido paga em atraso, o valor cobrado a título de multa e juros de mora, além do direito de reter 10% (dez por cento) do valor pago pela Recorrida, em virtude da multa pela rescisão contratual.
4- De acordo com a jurisprudência é vedada a cobrança de taxa de fruição de terreno não edificado. Contudo, para não incorrer em reformatio in pejus, mantém-se a retenção dos valores a este título, que deverá observar a Cláusula 17a do Contrato, ou seja, as Apelantes poderão reter o valor de 1% (um por cento) do valor total da compra, com correção monetária desde a inadimplência.
5- Não é possível a retenção do valor referente a eventual débito decorrente do IPTU, pois conforme a jurisprudência, “com a rescisão contratual retorna-se ao status quo ante e, tratando-se de IPTU, encargo que têm natureza propter rem, não há falar em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da apelante”. (TJ-MS - AC: 08059664720198120029).
6- Não é possível a retenção de valor pago a título de sinal, sob pena de bis in idem.
7- No julgamento do REsp. 1.740.911/DF, sob a sistemática dos repetitivos, o STJ, firmou entendimento de que nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029216-02.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JESSICA KAROLAINE PIRES DE OLIVEIRA - CPF: 060.438.931-00 (APELADO), GETULIO BALDOINO DA SILVA TERRA JUNIOR - CPF: 018.800.771-75 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SCP M AUXILIADORA - CNPJ: 27.825.073/0001-79 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – RECURSO DA REQUERIDA – PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO NÃO CONHECIDA - CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL DA COMPRADORA - PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS A SER RETIDO PELAS APELANTES – MULTA PELO ROMPIMENTO CONTRATUAL PELA APELADA – FRUIÇÃO –

DÉBITO DECORRENTE DO IPTU – VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

1- A prejudicial de prescrição não comporta conhecimento e não há interesse recursal quanto à alegada impossibilidade de devolução de taxa de intermediação e corretagem, porque não há qualquer indício de que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) foi pago a esse título pela Recorrida, ao contrário, da prova documental produzida pelas Recorrentes ressai evidente que tal quantia foi paga a título de sinal.

2- Se o relato dos fatos na petição inicial deixa inconteste que a Apelada requereu a rescisão do contrato, sob a tese de que não tem mais condições financeiras de honrar o compromisso assumido, não há como afastar sua culpa pela rescisão contratual.

3- Mantém-se o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores atualizados pagos pela Autora/Apelada, pois de acordo com o contrato é suficiente para cobrir as despesas tributárias e administrativas, incluindo, caso alguma parcela tenha sido paga em atraso, o valor cobrado a título de multa e juros de mora, além do direito de reter 10% (dez por cento) do valor pago pela Recorrida, em virtude da multa pela rescisão contratual.

4- De acordo com a jurisprudência é vedada a cobrança de taxa de fruição de terreno não edificado. Contudo, para não incorrer em
reformatio in pejus
, mantém-se a retenção dos valores a este título, que deverá observar a Cláusula 17a do Contrato, ou seja, as Apelantes poderão reter o valor de 1% (um por cento) do valor total da compra, com correção monetária desde a inadimplência.

5- Não é possível a retenção do valor referente a eventual débito decorrente do IPTU, pois conforme a jurisprudência,
“com a rescisão contratual retorna-se ao status quo ante e, tratando-se de IPTU, encargo que têm natureza propter rem, não há falar em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da apelante”
. (TJ-MS - AC: 08059664720198120029).

6- Não é possível a retenção de valor pago a título de sinal, sob pena de
bis in idem
.

7- No julgamento do REsp. 1.740.911/DF, sob a sistemática dos repetitivos, o STJ, firmou entendimento de que nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1029216-02.2020.8.11.0003

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela empresa
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda.
,
JM Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e
Master Construtora, Incorporada e Negócios Imobiliários Ltda.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3.a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos ajuizada por
Jessica Karoline Pires de Oliveira
.

O Julgador rejeitou a prejudicial de prescrição. No mérito, acolheu os pedidos da Autora/Apelada, declarou rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda, determinou que a Apelante restitua o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, além de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor indenizatório.

Nas razões do Recurso, as Recorrentes insistem na tese de prescrição da taxa de intermediação e corretagem, sob a argumento de que o prazo prescricional é de 03 (três) anos e que o pagamento, na hipótese, ocorreu por meio de cheque pós-datado para 07/07/2014, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais); contudo, a Ação foi ajuizada em 08/12/2020; logo, no seu entender deve ser declarado prescrito o direito de restituição desse montante.

No mérito, alegam que a rescisão do contrato se deu por culpa da Recorrida que, na petição inicial, admite diversas vezes que sua situação financeira sofreu alteração e que não tem como dar continuidade ao pagamento das prestações pactuadas.

Assevera que, tanto é verdade, que a Recorrida reconhece a culpa pela rescisão contratual e pede seja reconhecido o direito de retenção de 10% (dez por cento).

No que tange ao valor a ser ressarcido, aduzem que deve ser observada a sistemática prevista na Cláusula 18a do Contrato firmado entre as partes.

Pedem, portanto, que a sentença seja reformada, para declarar a inexistência de culpa das Apelantes na rescisão contratual, que ocorreu mediante pedido da Apelada, determinando que a restituição leve em consideração as retenções, multa contratual, fruição e desconto do IPTU em aberto até a data da rescisão.

Subsidiariamente, requerem seja autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, independente da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela empreendedora com o loteamento.

De outro norte, alegam que embora a Julgadora singular tenha declarado válida a cláusula de cobrança de taxa de fruição, deixou de especificar o percentual, a data de incidência e a forma de cobrança.

Sustentam que a Recorrida está em débito desde 30/11/2019 e que o percentual estabelecido contratualmente a título de fruição é de 1% (um por cento) do valor atualizado por mês de inadimplência. Requerem que o valor devido a título de taxa de fruição seja descontado do valor a ser devolvida para a Apelada.

Também alegam que a Julgadora singular indeferiu o pedido de abatimento dos valores referentes aos tributos em aberto e, assim, requerem, caso seja constatada inadimplência em relação ao IPTU, autorização para descontar do valor a ser restituído, no período em que a Recorrida esteve na posse do imóvel.

Alegam que o caso deve ser aplicado o Tema 1002 do STJ, ou seja, que não há falar em devolução dos valores pagos acrescidos de juros moratórios, pois não incorreu em mora, de modo que o encargo deve incidir apenas depois do trânsito em julgado.

Ainda sustentam que deve ser excluído dos valores a serem restituídos, aquilo que foi pago pela Recorrida como juros e multa, conquanto tais quantias decorrem da mora do Apelada no cumprimento de suas obrigações.

Aduzem que não há falar em devolução da taxa de intermediação e corretagem, pois foi previamente convencionada entre as partes, com o pagamento apartado e direto ao corretor.

Subsidiariamente, caso o Tribunal entenda que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) não se trata de intermediação e corretagem, sustentam a legalidade da retenção do valor pago a título de sinal.

Por fim, as Recorrentes alegam que inobstante tenha ocorrido atraso na entrega do loteamento Parque dos Lírios, tal fato ocorreu por culpa de terceiros.

Contrarrazões no Id. 119835577.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

De acordo com a petição inicial, em 20/06/2019, a Autora/Apelada firmou contrato com as empresas, que tem por objeto um lote de terra localizado no Loteamento Parque dos Lírios, em Rondonopólis-MT, pelo preço de R$ 50.143,00 (cinquenta mil, cento e quarenta e três reais)

A Recorrida alegou que pagou o total de R$ 30.000,00 (trinta mil reais); todavia, teve queda no rendimento, ficou desempregada e não tem condições de honrar o compromisso, motivo pelo qual requereu a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos.

Sustentou que o imóvel não foi entregue na data mencionada e que diante da pandemia da Covid-19 sofreu grande impacto financeiro e insistiu que não tem mais condições de pagar as parcelas.

Afirmou que comunicou as Apeladas sobre seu interesse na rescisão contratual; todavia, foi informada que o contrato prevê cláusula de irrevogabilidade e, por esse motivo, não poderia rescindi-lo.

Assim, promoveu o feito, requereu a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos e a retenção de, no máximo, 10% (dez por cento) pelas empresas.

Na Contestação, as Apelantes suscitaram a prescrição do direito de pleitear a restituição da taxa de intermediação e corretagem. A prejudicial foi rejeitada pela Juíza singular ao fundamento de que
“o distrato ocorreu por culpa da demandada”
e que, portanto, deve
“ser observado o prazo decenal, por aplicação do art. 205 do CC.”

No mérito, a Juíza singular consignou que
“a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da requerida, visto que, mediante o atraso na entrega de obras de infraestrutura do loteamento, a requerente ficou impossibilitado de construir dentro do lote adquirido.”

Firmou convicção de que
“o descumprimento da avença se deu por única e exclusiva culpa da requerida”
e, por esse motivo deve
“responder pelas consequências do inadimplemento, nos exatos termos do art. 475 do CC em vigor”
.

De outro norte, consignou que
“na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória”
.

Reputou suficiente e lícita a dedução de 10% (dez por cento) no valor das parcelas, para cobrir as despesas com o empreendimento.

No que tange ao pagamento de impostos pendentes, tendo em vista que a obrigação é
propter rem
, isto é, recai sobre o proprietário em cujo o imóvel está registrado, afastou a obrigação de pagamento pela Recorrida.

Com relação à taxa de fruição do imóvel, a Julgadora
a quo
consignou que
“conforme entendimento pacificado pelo STJ – Súmula 83, é perfeitamente cabível a cobrança da referida taxa, isto é, enseja a retribuição proporcional pelo tempo de permanência, de forma a não permitir o enriquecimento ilícito do consumidor”
.

Registrou que a correção monetária deve incidir a contar do desembolso e os juros desde a citação.

Na parte dispositiva da sentença, contudo, a Julgadora singular declarou rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda, determinou que a Apelante restitua o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, além de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor indenizatório.
Ou seja, determinou a restituição de todo o valor pago pela Recorrida.

Conforme exposto, as Recorrentes insistem na tese de
prescrição da taxa de intermediação e corretagem
, sob o argumento de que o prazo prescricional é de 03 (três) anos e que o pagamento, na hipótese, ocorreu por meio de cheque pós-datado para 07/07/2014, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais); contudo, a Ação foi ajuizada em 08/12/2020; logo, no seu entender deve ser declarado prescrito o direito de restituição desse montante.

De outro norte, aduzem que não há falar em devolução da taxa de intermediação e corretagem, pois foi previamente convencionada entre as partes, com o pagamento apartado e direto ao corretor.

A prejudicial não comporta conhecimento, e não há interesse recursal quanto à alegada impossibilidade de devolução de taxa de intermediação e corretagem porque
não existe qualquer indício de que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) foi pago a esse título pela Recorrida
.

Com efeito,
do Extrato Financeiro da Venda juntado pelas próprias Recorrentes no Id. 119835471, ressai
evidente
que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) foi pago a título de sinal
.

Assim, sem maiores delongas
não conheço da prejudicial de prescrição e do argumento de que não é possível a devolução da taxa de corretagem e intermediação
.

No que tange à
culpa pela rescisão contratual
, em que pese as judiciosas razões expostas pela Julgadora singular, o relato dos fatos na petição inicial deixa inconteste que
a Apelada requereu a rescisão do contrato, sob a tese de que não tem mais condições financeiras de honrar o compromisso assumido
.

Em relação ao
percentual dos valores pagos a ser retido pelas Apelantes
, diante da rescisão do contrato por iniciativa da compradora (Apelada), não se olvida que
“segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta”.
(REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).

Na hipótese concreta, contudo, o próprio contrato firmado entre as partes estabelece que 10% (dez por cento) do valor pago pela Recorrida é suficiente para cobrir as despesas administrativas e tributárias.

Com efeito, de acordo com a Cláusula 18.a do Contrato, ocorrendo a rescisão do instrumento, do valor pago corrigido pela Apelada, excluindo multa e juros de mora, seriam debitados o valor do IPTU;
despesas tributárias correspondente a 5% (cinco por cento) do valor pago e corrigido; despesas administrativas, também correspondentes a 5% (cinco por cento) do valor pago pela compradora e corrigido
, multa contratual no importe equivalente a 10% (dez por cento) do
valor atualizado do contrato
; fruição de 1% (um por cento) do valor do contrato corrigido, por mês de inadimplência; e também seria debitado o valor da intermediação, sendo que a restituição poderia ser efetivada em tantas parcelas quantas forem aquelas do recebimento a partir da primeira revenda do imóvel.

Na sentença, embora tenha sido garantido o direito de retenção de 10% (dez por cento) do valor pago, no fim, a Juíza determinou a devolução de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), quantia que a Recorrida efetivamente pagou.

Assim, o caso não se amolda à jurisprudência da Corte Superior porque de acordo com a Segunda Seção, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, é adequado e suficiente para cobrir
as despesas gerais
e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor e, neste caso, além das despesas gerais, as empresas Apelantes pretendem, também a manutenção da sentença no que tange à fruição do imóvel, ver garantido o direito de abater o valor do IPTU e da multa contratual.

Mantenho, portanto, o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores atualizados pagos pelo Autor/Apelante, pois de acordo com o contrato é suficiente para cobrir as despesas tributárias e administrativas, incluindo, caso alguma parcela tenha sido paga em atraso, o valor cobrado a título de multa e juros de mora
.

No que concerne à
multa pelo rompimento contratual pela Apelada
, o importe equivalente a 10% (dez por cento) do
valor atualizado do contrato
, se mostra abusivo, pois coloca a consumidora em excessiva desvantagem, além de ofender a legislação consumerista.

Assim, tendo em vista que o artigo 413 do Código Civil, o qual determina que o Juiz deve reduzir equitativamente a penalidade quando há o cumprimento parcial da obrigação e quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo,
fixo a multa contratual em 10% (dez por cento) do valor
efetivamente pago
pela Autora/Apelante
.

Para ilustrar que o entendimento se amolda à jurisprudência dominante quanto ao tema, transcrevo precedente do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul e de Minas Gerais:

RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL
. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL AFASTADA. ASSINATURA DE DISTRATO QUE NÃO IMPEDE A CONSUMIDORA DE DISCUTIR A ABUSIVIDADE DE CLÁSULAS CONTRATUAIS UNILATERALMENTE ESTABELECIDA PELA CONSTRUTORA DEMANDADA.
CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO QUE SE MOSTRA ABUSIVA. MULTA QUE DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR PAGO
. INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO No 71007101306.RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
(TJ-RS - Recurso Cível: 71009433616 RS, Relator: Luís Francisco Franco, Data de Julgamento: 26/11/2020, Terceira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 30/11/2020). (sem grifos no original)

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - PARCELAS PAGAS - RESTITUIÇÃO DOS VALORES QUITADOS - CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO - ABUSIVIDADE - ALTERAÇÃO DA BASE DE INCIDÊNCIA DA MULTA
- DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO. A cláusula penal por inadimplemento que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato de compra e venda é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de extrema desvantagem. Em tais situações, deve ser alterada a base de cálculo da incidência da multa, que corresponderá ao valor quitado pelo comprador. [...].
(TJ-MG - AC: 10143170041287001 MG, Relator: Valéria Rodrigues Queiroz, Data de Julgamento: 19/12/2019, Data de Publicação: 22/01/2020). (sem grifos no original)

Portanto,
além dos 10% (dez por cento) correspondentes às despesas tributárias e administrativas, garanto às empresas Apelantes, o direito de reter 10% (dez por cento) do valor pago pela Recorrida, a título de multa pela rescisão contratual
.

No que tange à fruição, de acordo com a jurisprudência é vedada a cobrança de taxa de fruição de terreno não edificado.

Para ilustrar, transcrevo precedente do STJ publicado em 31/03/2022:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.

TAXA DE OCUPAÇÃO DO BEM. TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE
. SÚMULA N. 83/STJ. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1.
Consoante entendimento desta Corte, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedente.
2. A Súmula n. 83 do STJ aplica-se aos recursos especiais interpostos com fundamento tanto na alínea "c" quanto na alínea "a" do permissivo constitucional. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem o revolvimento do contexto fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 4. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou a prova dos autos, especialmente as cláusulas contratuais, para concluir que não há prova da ocupação do imóvel e para afastar a cobrança da respectiva taxa. Alterar tal conclusão é inviável em recurso especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1920828/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 28/03/2022, DJe 31/03/2022). (sem grifos no original)

Para não incorrer em
reformatio in pejus
, todavia, mantenho a retenção dos valores a este título, que deverá observar a Cláusula 17a do Contrato, ou seja, as Apelantes poderão reter o valor de 1% (um por cento) do valor total da compra, com correção monetária desde a inadimplência
.

Quanto ao pedido de reter
valor referente a eventual débito decorrente do IPTU, não é possível
pois conforme a jurisprudência,
“com a rescisão contratual retorna-se ao status quo ante e, tratando-se de IPTU, encargo que têm natureza propter rem, não há falar em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da apelante”
. (TJ-MS - AC: 08059664720198120029 MS 0805966-47.2019.8.12.0029, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 18/10/2021, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 25/10/2021).

Ademais,
“a responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU, pelo comprador de terreno adquirido em loteamento novo, inicia-se com a sua imissão na posse do imóvel”
. (TJ-SP - AC: 10102148120208260309 SP 1010214-81.2020.8.26.0309, Relator: Itamar Gaino, Data de Julgamento: 28/06/2021, 21a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2021) e, na hipótese não há qualquer indício de que a Apelada tenha tomado posse do imóvel.

Assim, sob qualquer ângulo, deve ser mantida a sentença, pois as Apelantes respondem pelo pagamento do IPTU.

Em relação ao
pedido subsidiário
das empresas para que lhes seja
garantida a retenção do valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) pago a título de sinal, não comporta acolhida
.

Ademais, de acordo com a jurisprudência,
“a cumulação da retenção de arras ou sinal e a imposição de cláusula penal configura bis in idem.”
(TJ-MG - AC: 10000204973135001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 30/09/2020, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2020).

Para exemplificar:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL AFASTADA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. PROCESSO RELATIVO À RELAÇÃO OBRIGACIONAL E NÃO A DIREITOS REAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRINCÍPIO DE FACILITAÇÃO DA DEFESA DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR AFASTADA.
DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE. RETENÇÃO DO SINAL OU ARRAS. BIS IN IDEM. NATUREZA INDENIZATÓRIA
. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. [...].

5.
A retenção de parte dos valores vertidos pelo promissário comprador juntamente com o sinal configura bis in idem e, por consequência, provoca o enriquecimento ilícito da promitente vendedora, pois ambos ostentam natureza indenizatória
. [...].
(TJ-DF 07343853120188070001 DF 0734385-31.2018.8.07.0001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 09/06/2020, 3a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/06/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada). (sem grifos no original)

Quanto ao termo inicial dos juros de mora, não há mais discussão, pois no julgamento do REsp. 1.740.911/DF, sob a sistemática dos repetitivos, o STJ, firmou entendimento de que nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Ou seja,
“a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes do STJ. No que concerne aos juros de mora, o Tema 1002 do STJ define que sua incidência é a partir do trânsito em julgado da decisão. [...].
(AgInt no AgInt no AREsp 1644843/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020).

Diante do exposto,
dou parcial provimento

ao Recurso
, declaro que a rescisão do contrato ocorreu por culpa da Recorrida; garanto às Apelantes o direito de reter 10% (dez por cento) do valor pago pela Recorrida, a título de multa pela rescisão contratual; esclareço que as Apelantes poderão reter, à título de fruição, o valor de 1% (um por cento) do valor total da compra, com correção monetária desde a inadimplência; e altero o termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado do acórdão.

Ante à reforma da sentença e da sucumbência recíproca, condeno cada parte ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) do valor da causa, com a ressalva de que, em relação à Apelada a exigibilidade está suspensa conforme previsão do artigo 98, § 3.o, do CPC.

Não há falar em majoração de honorários (art. 85, § 11, CPC), porque de acordo com o STJ
“não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais de sucumbência no caso de parcial provimento ao recurso”.
(AgInt no AREsp 1451789/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/06/2022