Tribunal: TJMT
Processo: 1037436-74.2017.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-13
Data de publicação: 2022-09-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C REPARAÇÃO POR DANOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA PELA CONSTRUTORA/RÉ APÓS O AJUIZAMENTO DA LIDE, MAS ANTES DA CITAÇÃO – SUPERVENIENTE PERDA PARCIAL DO OBJETO – NUANCE QUE NÃO JUSTIFICA A PRETENDIDA EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO E NÃO ENSEJA IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL, EIS QUE PRESENTES OS REQUISITOS DO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA QUANTO À PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA ÀS MULTAS CONTRATUAIS POR DEMORA NA OUTORGA DA ESCRITURA E ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DA ESCRITURA EXIGÍVEL NO PRAZO DE TRINTA DIAS CONTADO A PARTIR DA ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO À BAIXA DA HIPOTECA – FALTA DE DEFINIÇÃO DE TERMO FINAL DA OBRIGAÇÃO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA DATA DE CONSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA EM MORA QUANTO À OBRIGAÇÃO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DA DATA DE ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCIADOR – CIRCUNSTÂNCIA QUE INVIABILIZA A PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO À MULTA CONTRATUAL POR DEMORA NA OUTORGA DA ESCRITURA FACE À IMPOSSIBILIDADE DE CONSTATAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA – PEDIDO DE CONDENAÇÃO À MULTA CONTRATUAL PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA – APLICAÇÃO DO CDC À ESPÉCIE – PREVISÃO CONTRATUAL QUE AFASTA A OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR – ABUSIVIDADE – ALEGAÇÃO DE EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE” ANTES DO DECURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – IRRELEVÂNCIA – TERMO FINAL FIXADO NA DATA DA EFETIVA ENTREGA DA POSSE DIRETA DA UNIDADE AUTÔNOMA – PRECEDENTES DO STJ – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL VERIFICADO – CONDENAÇÃO ÀS MULTAS CONTRATUAIS PREVISTAS PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PESSOA JURÍDICA – DESCABIMENTO – DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM VALOR PERCENTUAL SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ PREJUDICADO. 1. A adjudicação compulsória consiste no direito real conferido ao comprador, oriundo de contrato de promessa/compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, de exigir a outorga da escritura definitiva do bem ante a recusa ou mora do vendedor, desde que adimplida a contraprestação devida (CC, art. 1.418). 2. O cumprimento da obrigação contratual após o ajuizamento da demanda, mas antes da citação, enseja reconhecimento da superveniente perda parcial do objeto da pretensão de adjudicação compulsória, mas, presentes os requisitos no art. 1.418 do Código Civil e havendo pedidos de condenação às multas contratuais e indenização por danos morais, essa circunstância não enseja extinção do processo sem resolução do mérito por superveniente falta de interesse de agir (CPC, art. 485, VI), não conduz à improcedência do pedido autoral, e, face o princípio da causalidade, não afasta a condenação da ré aos ônus sucumbenciais correspondentes à adjudicação compulsória. 3. Se a obrigação contratual de outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel somente era exigível após o decurso do prazo de trinta dias contado da anuência do agente financiador à baixa da hipoteca, a pretensão de condenação da Construtora à multa contratual por atraso na outorga do aludido documento depende da demonstração da data da anuência do agente financiador, devendo ser rejeitado o pleito se, como no caso, não houve demonstração desses marcos temporais e, consequentemente, do alegado inadimplemento da obrigação pela Construtora. 4. “Há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento, desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional” (AgInt no REsp n. 1.973.751/SP). 5. Conforme pacífica jurisprudência do eg. STJ, reputa-se adimplida a obrigação de entrega da obra somente na data da efetiva entrega da posse direta da unidade autônoma ao comprador, essa entendida como a data da entrega das chaves do imóvel, e não da data da expedição do “Habite-se” (Tema no 966). 6. Deve ser mantida sentença de improcedência de pedido de indenização por danos morais por atraso na outorga da escritura pública de compra e venda e por atraso na entrega da obra se a pretensão, deduzida por pessoa jurídica, envolve apenas alegação de violação de patrimônio imaterial subjetivo. 7. De acordo com o princípio da causalidade, os ônus sucumbenciais devem ser imputados à parte que deu causa ao ajuizamento da demanda. 8. Havendo condenação, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados em percentual sobre o valor desta, sendo vedada a fixação por equidade, na forma do art. 85, §8o, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037436-74.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SEDARE ANESTESIOLOGIA LTDA - CNPJ: 36.906.311/0001-61 (APELANTE), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO), HESA 114- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.856.888/0001-48 (APELADO), GABRIELA KIAPINE SILVA - CPF: 376.257.888-57 (ADVOGADO), JULIO NICOLAU FILHO - CPF: 075.823.918-10 (ADVOGADO), HESA 114- INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.856.888/0001-48 (APELANTE), JULIO NICOLAU FILHO - CPF: 075.823.918-10 (ADVOGADO), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO), SEDARE ANESTESIOLOGIA LTDA - CNPJ: 36.906.311/0001-61 (APELADO), REGINA BONILHA DOS SANTOS - CPF: 365.449.058-10 (ADVOGADO), REGINA BONILHA DOS SANTOS - CPF: 365.449.058-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DA AUTORA E JULGOU PREJUDICADO O RECURSO DA RÉ.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C REPARAÇÃO POR DANOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA PELA CONSTRUTORA/RÉ APÓS O AJUIZAMENTO DA LIDE, MAS ANTES DA CITAÇÃO – SUPERVENIENTE PERDA PARCIAL DO OBJETO – NUANCE QUE NÃO JUSTIFICA A PRETENDIDA EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO E NÃO ENSEJA IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL, EIS QUE PRESENTES OS REQUISITOS DO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA QUANTO À PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA ÀS MULTAS CONTRATUAIS POR DEMORA NA OUTORGA DA ESCRITURA E ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DA ESCRITURA EXIGÍVEL NO PRAZO DE TRINTA DIAS CONTADO A PARTIR DA ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO À BAIXA DA HIPOTECA – FALTA DE DEFINIÇÃO DE TERMO FINAL DA OBRIGAÇÃO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA DATA DE CONSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA EM MORA QUANTO À OBRIGAÇÃO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DA DATA DE ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCIADOR – CIRCUNSTÂNCIA QUE INVIABILIZA A PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO À MULTA CONTRATUAL POR DEMORA NA OUTORGA DA ESCRITURA FACE À IMPOSSIBILIDADE DE CONSTATAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA – PEDIDO DE CONDENAÇÃO À MULTA CONTRATUAL PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA – APLICAÇÃO DO CDC À ESPÉCIE – PREVISÃO CONTRATUAL QUE AFASTA A OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR – ABUSIVIDADE – ALEGAÇÃO DE EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE” ANTES DO DECURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – IRRELEVÂNCIA – TERMO FINAL FIXADO NA DATA DA EFETIVA ENTREGA DA POSSE DIRETA DA UNIDADE AUTÔNOMA – PRECEDENTES DO STJ – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL VERIFICADO – CONDENAÇÃO ÀS MULTAS CONTRATUAIS PREVISTAS PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PESSOA JURÍDICA – DESCABIMENTO – DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM VALOR PERCENTUAL SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ PREJUDICADO. 1. A
adjudicação

compulsória
consiste no direito real conferido ao comprador, oriundo de contrato de promessa/compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, de exigir a outorga da escritura definitiva do bem ante a
recusa
ou mora do vendedor, desde que adimplida a contraprestação devida (CC, art. 1.418). 2. O cumprimento da obrigação contratual após o ajuizamento da demanda, mas antes da citação, enseja reconhecimento da superveniente perda parcial do objeto da pretensão de adjudicação compulsória, mas, presentes os requisitos no art. 1.418 do Código Civil e havendo pedidos de condenação às multas contratuais e indenização por danos morais, essa circunstância não enseja extinção do processo sem resolução do mérito por superveniente falta de interesse de agir (CPC, art. 485, VI), não conduz à improcedência do pedido autoral, e, face o princípio da causalidade, não afasta a condenação da ré aos ônus sucumbenciais correspondentes à adjudicação compulsória. 3. Se a obrigação contratual de outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel somente era exigível após o decurso do prazo de trinta dias contado da anuência do agente financiador à baixa da hipoteca, a pretensão de condenação da Construtora à multa contratual por atraso na outorga do aludido documento depende da demonstração da data da anuência do agente financiador, devendo ser rejeitado o pleito se, como no caso, não houve demonstração desses marcos temporais e, consequentemente, do alegado inadimplemento da obrigação pela Construtora. 4.

“Há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento, desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional” (AgInt no REsp n. 1.973.751/SP). 5. Conforme pacífica jurisprudência do eg. STJ, reputa-se adimplida a obrigação de entrega da obra somente na data da efetiva entrega da posse direta da unidade autônoma ao comprador, essa entendida como a data da entrega das chaves do imóvel, e não da data da expedição do “Habite-se” (Tema no 966). 6. Deve ser mantida sentença de improcedência de pedido de indenização por danos morais por atraso na outorga da escritura pública de compra e venda e por atraso na entrega da obra se a pretensão, deduzida por pessoa jurídica, envolve apenas alegação de violação de patrimônio imaterial subjetivo. 7. De acordo com o princípio da causalidade, os ônus sucumbenciais devem ser imputados à parte que deu causa ao ajuizamento da demanda. 8. Havendo condenação, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados em percentual sobre o valor desta, sendo vedada a fixação por equidade, na forma do art. 85, §8o, do CPC.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por HESA 114 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e por SEDARE ANESTESIOLOGIA LTDA contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Adjudicação Compulsória c/c Indenização por Danos Morais
” (Proc. no 1037436-74.2017.8.11.0041), ajuizada pela segunda apelante contra a primeira, julgou o pedido parcialmente procedente, confirmando a liminar concedida no Id. no 108993959 que determinou que a requerida promovesse de imediato “
os atos necessários para OUTORGA da ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA das salas 2601, 2602, 2603 e 2604 do EDIFÍCIO HELBOR DUAL BUSINESS OFFICE & CORPORATE, localizado na Avenida Dr. Hélio Ribeiro, no525, bairro Alvorada, nesta Capital, em favor da Autora
”, mas, negou o pedido autoral referente “
a anulação do disposto na cláusula 5.7 e inversão das cláusulas 13.3 e 17.5, do contrato, para aplicação das multas contratuais ali previstas em desfavor da ré
”, por entender que “
em se tratando de aquisição para investimento, não há incidência das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, devendo as cláusulas serem aplicadas da forma como foram estabelecidas (pacta sunt servanda)
”; a r. sentença impôs o rateio igualitário do ônus sucumbenciais, inclusive dos honorários advocatícios, estes que fixou em 15% sobre o valor atribuído à causa (cf. Id. no 108994044).

A requerida HESA 114 reafirma em seu apelo a perda do superveniente do objeto da ação, relacionado ao pedido de adjudicação, pois, quando citada e intimada da decisão deferitória do pedido antecipatório em 21.06.2019, já havia efetivado a outorga definitiva das escrituras em prol da compradora, realizada em 07.08.2018; nega veementemente que houve recusa à realização da outorga para a compradora, alegando que “
a cláusula 17.2 dos instrumentos contratuais
(...)
previu a obrigação da vendedora de outorgar as escrituras públicas em favor dos compradores

que promovessem a quitação da unidade com recursos próprios, no prazo de 30 (trinta) dias contados da liberação da unidade pelo Agente Financeiro
”, sendo assim, o prazo de trinta dias começaria a contar apenas com a liberação do gravame sobre os imóveis, isso quando a compradora notificasse a requerida após a quitação do preço avençado, bem como da constituição do condomínio, condições estabelecidas mediante contrato.

Defende, então, que, “
nos exatos termos da cláusula 17.2 aventada pela autora, a apelante teria até 03 de junho de 2018 para outorgar a escritura pública à apelada, sendo importante destacar que, especificamente, a lavratura da escritura dependia da adoção das providências necessárias pela autora, em especial, do pagamento dos emolumentos necessários
”, as quais ficaram pendentes do mês de maio/2018 a agosto/2018, decorrente da “
desídia exclusiva da apelada
” (cf. Id. no 108994052 - Pág. 14).

Alongam em razões para defender que foi a autora que sucumbiu em maior parte dos pedidos iniciais, isto é, “
dos 4 (quatro) pedidos formulados, a apelada sucumbiu em 3 (três)
”, razão pela qual deve arcar integralmente com o ônus sucumbencial; de modo subsidiário, suplicam pela aplicação da verba sucumbencial em observância ao princípio da equidade (art. 85, §8o, do CPC), pois, “
considerando que o valor atualizado da causa comporta a monta de R$ 3.647.797,71, 7,5% de referido valor perfaz a quantia de R$ 273.584,83
”, quantia esta que “
sem o intuito de desmerecer o trabalho do patrono da parte adversa
(sic)” nem de longe remunera com justeza o trabalho desenvolvido pelos patronos da parte adversa que se limitou “
a apresentação de petição inicial e réplica
” o que “
representa nítida transgressão aos critérios atinentes à proporcionalidade e razoabilidade
” (sic – cf. Id. no 108994052 - Pág. 19/23).

Pede, pois, a reforma da sentença, para que o pedido seja julgado integralmente improcedente, cassando a sentença de mérito que ratificou a decisão antecipatória, com a inversão do ônus sucumbencial; alternativamente, requer que o ônus sucumbencial seja integralmente incumbido à autora (CPC, parágrafo único, art. 86), ou, subsidiariamente, sejam os honorários fixados por equidade.

A autora/apelante insurge-se contra a ausência de aplicação das normas do CDC ao caso
sub judice
, porquanto “
o juiz de piso utilizou tão somente o fato de que os imóveis foram alienados assim que o gravame foi baixado, o que é um absurdo
(sic)”; sustenta que a aquisição das unidades comerciais “
tinha por finalidade promover a transferência da sede do recorrente para o edifício, no intuito de fornecer melhor estrutura aos seus cooperados, clientes e fornecedores
”, no entanto, durante o lapso temporal da aquisição dos bens até realmente recebe-los, a autora “
reviu seu planejamento e deliberou pela não transferência de sua sede, inclusive para evitar ainda mais gastos, considerando os prejuízos que já vinha enfrentando
”, e somente por isso, que, após a quitação dos imóveis (16.03.2015), após a entrega dos bens (21.12.2015), e após a data do ajuizamento da ação (13.12.2017), que a autora decidiu vender os imóveis para o Grupo Scheffer, o que se perfectibilizou apenas em 03.09.2018, e ademais, é evidente que, se a apelante pagou “
pelas 04 salas comerciais, o valor total de R$ 2.424.755,25
” e vendeu os bens por R$ 2.500.000,00, não obteve qualquer lucro que viabilize a tese de que os imóveis foram adquiridos “
para investimento
” (sic – cf. Id. no 108994056 - Pág. 9/12).

Sustenta, portanto, que, comprovada a relação consumerista entre os litigantes, cabe perfeitamente a análise e procedência dos pedidos de “
inversão das cláusulas 13.3 e 17.5
” em desfavor da requerida, impondo-lhe o pagamento das penalidades contratuais cabíveis, tanto pelo atraso na entrega da obra como pela excessiva mora em realizar a outorga definitiva da escritura à autora, bem como ao pagamento de indenização por danos morais, “
em razão dos abusos e desmandos contratuais praticados pela recorrida
”.

No mais, alega que considerando “
o valor do pleito da adjudicação
” e o valor dos pedidos julgados improcedentes, a parte requerida decaiu em maior parte dos pedidos, devendo arcar integralmente com o ônus sucumbencial; pede, ainda, a aplicação literal do art. 85, §2o, do CPC, a fim de que a porcentagem de 15% fixado aos honorários advocatícios incida sobre o proveito econômico obtido.

Pede, pois, a reforma da sentença, para que seja declarada a nulidade “
da cláusula 5.7 do referido pacto
”, bem como que a ré/apelada seja condenada ao pagamento das “
multas previstas na cláusula 13.3 dos
contratos” pelo atraso na entrega dos imóveis e “
ao pagamento de multa penal prevista na cláusula 17.5
” pela mora na outorga dos bens, e também, ao pagamento de R$ 100 mil a título de indenização por danos morais; de todo modo, pede que o ônus sucumbencial seja atribuído integralmente à parte requerida, ou, de modo subsidiário, para que o percentual de 15% fixados aos honorários advocatícios incidam sobre o valor do proveito econômico obtido (cf. Id. no 108994056 - Pág. 48).

Nas contrarrazões ao apelo da Construtora/ré, a autora argui preliminar de deserção do apelo dizendo que ré/apelante “
recolheu o preparo recursal no valor de R$ 8.819,58
” por ter indevidamente indicado como valor da causa o montante “
corresponde à sua cota parte na condenação ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, na proporção 50%
”, quando, na realidade, deveria ter indicado o próprio valor da causa, que originariamente era de R$ 3.089.808,02, já que “
pleiteia a reforma integral da sentença e não só a revisão da fixação dos honorários
”; no mais, refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo da parte adversa (cf. Id. no 120117959).

Nas suas contrarrazões, a Construtora/ré/apelada dá pontual combate às razões do recurso da autora e pede seu desprovimento (cf. Id. no 108994061).

Intimada pela decisão vinculada ao Id. no 120689954, a Construtora/ré/apelante complementou o preparo recursal (cf. Id. no 121664984).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

De início, anoto que resta superada a arguição preliminar de deserção do apelo da Construtora/ré, eis que complementado o recolhimento do preparo (cf. Id. no
121664984).

A autora SEDARE Anestesiologia ajuizou a ação de “
Adjudicação Compulsória
” contra a requerida HESA 114 – Investimentos Imobiliários lastreada no “
Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial
”
, celebrado entre as partes em 19.12.2011, envolvendo a aquisição das unidades 2601, 2602, 2603 e 2604 do empreendimento “
Edifício Helbor Dual Business Office & Corporate
”, localizado na Av. Dr. Hélio Ribeiro, no 525, Alvorada, do município de Cuiabá/MT.

Expôs que apesar de ter quitado o preço avençado em 20.03.2015, a requerida deixou de cumprir sua parte obrigacional prevista na cláusula 17.2, qual seja, promover a outorga definitiva da escritura dos imóveis adquiridos; disse que, em 30.01.2017, a ré informou à requerente que “
para realização da escritura era necessário realizar o procedimento de baixa de hipoteca junto ao banco financiador da obra
” e que “
o procedimento levaria aproximadamente 180 (cento e oitenta) dias
”, divergindo daquilo que restou pactuado na avença contratual; narrou, ainda, que, “
o contrato firmado entre as partes não menciona qualquer penalidade ao Requerido, pela ausência de outorga das escrituras de compra e venda livre de ônus de dívidas
”, mas, lado outro, “
prevê na cláusula 17.5. sobre a obrigação do Comprador em tomar todas as providências a seu encargo para receber a escritura de venda e compra em 30 (trinta) dias, sob pena de incidência de multa penal equivalente a um salário mínimo por mês de atraso, até o cumprimento da obrigação
”, afirmando, com isso, que a penalidade deveria ser aplicada “
por analogia
” à Construtora/ré.

Ademais, aduziu que houve atraso na entrega da obra das unidades, que deveria ter findado em 30.10.2015, mas foi entregue apenas em 20.12.2015; assim, a requerida deveria arcar com as penalidades cabíveis impostas pela cláusula 13.3, “
sendo que a primeira penalidade será de caráter compensatório no percentual correspondente a 2% (dois por cento) calculado sobre o valor pago, e a segunda penalidade de caráter moratório, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês, até a conclusão física da obra
”.

Pleiteou, por fim, em sede de tutela de urgência, que a Construtora/ré fosse compelida à proceder com “
a adjudicação compulsória da Sala 2601, registrada sob a matrícula no 100.128, Sala 2602, registrada sob a matrícula no 100.129, Sala 2603, registrada sob a matrícula no 100.130, Sala 2604, registrada sob a matrícula no 100.131, todas registradas no Livro 02, no 2o Serviço Notarial e Registral da 1a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, de forma imediata
” para à autora/compradora, e no mérito, fosse a requerida condenada as penalidades contratuais previstas nas cláusulas 13.3 e 17.5 do pacto celebrado, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 100 mil.

A decisão vinculada ao Id. no 108993959 deferiu o pedido antecipatório sob os seguintes fundamentos:

“(...) No tocante a probabilidade do direito pleiteado, identifico a verossimilhança fática está representada pelo Contrato de Promessa de Venda e Compra firmado entre as partes (Id.11112571), especialmente no que tange ao item 17.1, vejamos: 17.1. Uma vez efetivada a instituição do condomínio e o(s) COMPRADOR(ES) tenha(m) quitado o preço na forma combinada, a VENDEDORA outorgará a escritura de venda e compra para o(s) COMPRADOR(ES) do imóvel aqui negociado, livre de ônus e dívida, ou a quem ele vier a indicar. (sic, pág.06 Id.11112571)

Face a isso, verifico nos Ids.11112533 e 11112538 (matrículas dos imóveis adquirido), a prova da legitimidade da Requerente para a propositura desta ação, bem como a averbação da instituição do condomínio e da hipoteca firmada entre a Requerida e o Banco Bradesco.

Na sequência, extrai-se dos extratos financeiros de cada unidade adquirida, anexados aos Ids.11112517, 11112522, 11112526 e 11112530, que as salas estão completamente quitadas, o que subsidia o dever de a Requerida promover a outorga das escrituras em favor da Autora.

Aliado a isso, as certidões anexadas ao Id.11112538 pág.9 a 12, demonstram que a Ré é a atual proprietária das salas e que as matrículas estão gravadas por hipoteca, o que corrobora a necessidade de baixa das hipotecas gravadas a fim de que seja outorgada escritura em favor da Autora.

Destarte, inexiste justificativa plausível para que a Requerida não tenha, até o presente momento, realizado os atos necessários à escrituração dos imóveis adquiridos pela Autora, restando robustamente demonstrada a probabilidade do direito da Requerente ao deferimento da medida vindicada.

Neste ponto, importante destacar que, mesmo que a Autora estivesse de posse de toda a documentação necessária à escrituração, inclusive o termo de quitação previsto no item 17.3.1, seria impossível promover a escrituração dos imóveis antes que a Ré levante a garantia hipotecaria.

Assinalo que, a Súmula 308 do STJ é clara no sentido de garantir que o gravame da garantia do negócio jurídico realizado entre a Requerida e a instituição financeira não produz eficácia perante terceiro adquirente do imóvel, porém inviabiliza a transferência da matrícula, devendo a Requerida promover o levantamento da hipoteca entregando a titularidade dos bens livre e desembaraçada ao Requerente (item 17.1).

Quanto ao perigo da demora ou risco ao resultado útil do processo, este se mostra presente e é certo, mormente a ofensa aos direito do consumidor/Autora que, honrou com sua obrigação pecuniária, na integra, e mesmo assim está sendo impedida de exercer o domínio pleno sobre os imóveis adquiridos em razão do inadimplemento contratual da Requerida, se mostrando abstrata a extensão dos danos experimentados pela Autora.

Derradeiramente, reputo inexistente o perigo da irreversibilidade da medida de urgência à Requerida, já que as salas estão integralmente quitadas, e eventual prejuízo poderá ser reclamado em juízo no momento oportuno e através da via adequada.

ANTE O EXPOSTO, estando devidamente preenchidos os requisitos legais, nos termos do art. 300, do CPC, DEFIRO TUTELA DE URGÊNCIA perquirida pela parte Requerente, para DETERMINAR que a Requerida HESA 114 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA no PRAZO de 05 (cinco) dias promova os atos necessários para OUTORGA da ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA das salas 2601, 2602, 2603 e 2604 do EDIFÍCIO HELBOR DUAL BUSINESS OFFICE & CORPORATE, localizado na Avenida Dr. Hélio Ribeiro, no525, bairro Alvorada, nesta Capital, em favor da Autora SEDARE ANESTESIOLOGIA LTDA, sob pena de multa no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia de descumprimento.” (cf. Id. no 108993959).

Saneado o feito e perfectibilizado o juízo cognitivo, a MMa. Juíza de origem julgou parcialmente procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

“É incontroverso que a empresa autora adquiriu da empresa ré, através do Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial a ser Construída e Outras Avenças, as Salas números 2601, 2602, 2603 e 2604, do Empreendimento Comercial Edifício Helbor Dual Business Office & Corporate, localizado na Avenida Dr. Hélio Ribeiro, no 525, Alvorada, Cuiabá/MT, os quais estão registrados nas matrículas de números 100.128, 100.129, 100.130 e 100.131, perante o Segundo Serviço Notarial e Registral da 1a Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT.

Também é incontroverso que a autora/compradora efetuou a quitação de todas as unidades adquiridas em 20 março de 2015, passando a exercer a posse dos bens a partir do Recebimento das Chaves, ocorrido no dia 21 de dezembro de 2015.

Assim, passados mais 02 (dois) anos da quitação integral dos bens e quase 02 (dois) anos da entrega das chaves, a ré ainda não havia cumprido com a obrigação de transferência do registro do imóvel.

A adjudicação compulsória possui natureza pessoal e permite ao comprador, ou ao cessionário de seus direitos, a aquisição do domínio do imóvel prometido à venda, com a outorga de escritura através da sentença substitutiva da vontade dos contratantes.

In casu
, apesar de a ré (promitente vendedora) ter contestado o pedido formulado, ao argumento de que a outorga da escritura estava condicionada à baixa da hipoteca junto ao agente financiador do empreendimento e não à quitação do preço das unidades, é certo que referida hipoteca não tem eficácia perante o adquirente do imóvel, conforme disposição da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.
(...)

Sobre a questão, dispõe o artigo 1.418 do Código Civil:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode
exigir
do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a
outorga da escritura definitiva de compra e venda
, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Merece acolhimento, portanto, o pedido inicial de adjudicação compulsória.

No que concerne a anulação do disposto na cláusula 5.7 e inversão das cláusulas 13.3 e 17.5, do contrato, para aplicação das multas contratuais ali previstas em desfavor das rés, verifico a impossibilidade de procedência dos pedidos, haja vista que a relação em questão não se amolda à consumerista.

Em que pese a relação de consumo restar configurada nos contratos de compra e venda de negócios referentes ao comércio, no caso em comento a aquisição se tratou de investimento, uma vez que restou demonstrado nos autos a imediata alienação de todas as unidades pela autora à Agropecuária Scheffer Ltda., logo após à transferência do registro do bem.

Assim, em se tratando de aquisição para investimento, não há incidência das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, devendo as cláusulas serem aplicadas da forma como foram estabelecidas (
pacta sunt servanda
). (...)

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, verifica-se dos autos que inexiste demonstração de que o atraso de 52 dias na entrega do empreendimento causou abalo ou prejuízo à imagem da empresa autora, pessoa jurídica, pois, em se tratando de pessoa jurídica que, como é cediço, não é passível de abalo psíquico, sofrimento, etc., devendo o alegado dano moral infringir diretamente a sua imagem, além de estar cabalmente comprovado. (...)

No que diz respeito à demora na outorga da Escritura Pública para transferência do registro dos imóveis, tal fato, por si só, não induz ao dever de reparação civil.

Posto isto,
nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil,

julgo parcialmente procedente
a ação de adjudicação compulsória proposta por SEDARE ANESTESIOLOGIA LTDA. em desfavor de HESA 114 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CONFIRMO a liminar concedida no Id 11697617.

Diante da sucumbência recíproca, custas e honorários advocatícios sucumbenciais
pro rata
. Arbitro os honorários em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.” (cf. Id. no 108994044).

Nas razões recursais, a Construtora/ré insiste no argumento de que “
não há falar em inadimplemento da
(ré)
apelante que pudesse motivar o ajuizamento da presente demanda
”, fato ocorrido em 13/12/2017, porque, como já havia informado nos autos em 28/06/2019 (cf. Id. no 108993978), a presente demanda consubstanciada no pedido de adjudicação (i.e. outorga definitiva das escrituras pela vendedora), perdeu seu objeto, pois, antes mesmo de ser citada e intimada da decisão deferitória do pedido antecipatório na data de 21/06/2019, a vendedora já havia realizado a outorga definitiva das escrituras em prol da autora/compradora em 07/08/2018 (cf. Id. no 108993980 - Pág. 1/4).

A adjudicação compulsória consiste basicamente no direito real conferido ao comprador, oriundo de contrato de promessa/compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, de exigir a outorga da escritura definitiva do bem ante a recusa ou mora do vendedor, desde que adimplida a contraprestação devida (CC, art. 1.418), requisitos evidentemente preenchidos na hipótese dos autos.

Todavia, se, como no caso, a Construtora/ré já transferira à compradora/autora o domínio do imóvel antes mesmo de sua citação para a demanda, realmente de rigor o reconhecimento da superveniente perda parcial do objeto da ação, pelo menos em relação ao pedido de adjudicação compulsória.

O reconhecimento de perda superveniente do objeto da pretensão de adjudicação compulsória, porém, é totalmente inócuo, pois não enseja extinção do feito sem resolução do mérito por falta de interesse de agir (CPC, art. 485, VI), não resulta na improcedência da pretensão autoral porque não afasta a presença dos requisitos à adjudicação compulsória, não impede, de forma alguma, o prosseguimento da demanda para apuração das alegadas infringências contratuais por parte da Construtora/ré, e, conforme se verá mais adiante, não projeta efeitos práticos quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais. Trata-se, em verdade, de providência ser qualquer finalidade útil.

Pois bem. O contrato firmado entre as litigantes prevê, em seus itens 17.1 e 17.2, integrantes da Cláusula XVII – “
Da Escritura de Venda e Compra
”, o seguinte:

“17.1.
Uma vez efetivada a instituição do condomínio e o(s) COMPRADOR(ES) tenha(m) quitado o preço na forma combinada, a VENDEDORA outorgará a escritura de venda e compra para o(s) COMPRADOR(ES) do imóvel aqui negociado,
livre de ônus e dívidas
, ou a quem ele vier a indicar.
(...)

17.2.
Usando o(s) COMPRADOR(ES) do(s) seu(s) direito(s) de quitar o saldo do preço mediante financiamento bancário
, a escritura de venda e compra será outorgada nos moldes do Sistema Financeiro da Habilitação, ou Sistema Financeiro Imobiliário.
No caso de o(s) COMPRADOR(ES) liquidar(em) o preço com recursos próprios
, a VENDEDORA outorgará a escritura de venda e compra para o(s) COMPRADOR(ES), do imóvel aqui negociado,
livre de ônus e dívidas
, ou a quem ele vier a indicar, em até 30 (trinta dias) da liberação da unidade pelo Agente Financeiro, a que se obriga a VENDEDORA
”

(
grifei
e
destaquei
).

Extrai-se da leitura dos referidos termos que o pacto não prevê data pré-definida à realização da outorga definitiva dos respectivos imóveis, condicionando-a, de modo concomitante, à quitação do preço pelo comprador na forma convencionada e à constituição/efetivação do condomínio (item 17.1), sendo que, caso o comprador tenha contraído financiamento bancário para quitação do preço, a escritura seria “
outorgada nos moldes do Sistema Financeiro da Habilitação, ou Sistema Financeiro Imobiliário
”, ou, caso o comprador tenha pagado o preço da compra “
com recursos próprios
”, ou seja, sem financiamento bancário, a Construtora outorgaria a escritura de venda e compra para viabilizar a transferência do domínio do “
imóvel aqui negociado,

livre de ônus e dívidas,
(...)
em até 30 (trinta dias) da liberação da unidade pelo Agente Financeiro, a que se obriga a VENDEDORA
”.

Em outras palavras, no item 17.2, a Construtora/vendedora/ré assumiu o compromisso de formalizar o ato dentro do prazo de 30 dias contados “
da liberação da unidade pelo Agente Financeiro
” que ela escolheu para financiar o empreendimento, qual seja, o Banco Bradesco, e o termo inicial do trintídio deve ser entendido como a data do levantamento, pelo Banco Bradesco, da hipoteca recainte sobre o imóvel.

Assim, apesar das relevantes ponderações feitas pela autora em impugnação à contestação acerca do caráter inusitado da disposição contratual que condiciona a obrigação de outorga da escritura pública à anuência do agente financeiro contratado pela própria Construtora, fato é que não houve fixação de termo de vencimento da obrigação de outorga da aludida escritura, e, como não há pedido de reconhecimento de abusividade contratual nesse ponto, cabe perquirir quando se deu a constituição da vendedora em mora em relação a essa obrigação, nos moldes do art. 397 do Código Civil.

Na petição inicial, a autora não diz quando, mas afirma que “
encaminhou notificação extrajudicial para empresa Requerida, informando que as matrículas dos imóveis adquiridos ainda se encontravam averbadas com hipotecas ao Banco Bradesco, e diante da quitação de todas as unidades na data de 25/03/2015, solicitou a baixa imediata da referida hipoteca, bem como que promovessem os atos necessários para transferência do imóvel para seu nome
”, e que, em 30/01/2017, recebeu da Construtora/ré resposta com informação de que, antes da outorga da escritura “
era necessário realizar o procedimento de baixa de hipoteca junto ao banco financiador da obra
”, o que, nas palavras da inicial, “
levaria aproximadamente 180 (cento e oitenta) dias
” (sic – cf. Id. no 108993061 - Pág. 4).

Na contestação, a Construtora não nega que, de fato, recebeu essa “
notificação extrajudicial
” com solicitação de “
baixa imediata da referida hipoteca
”, e nem que, em resposta datada de 30/01/2017, informara que a providência “
levaria aproximadamente 180 (cento e oitenta) dias
”, mas assegura que, “
em 03 de maio de 2018 o Agente Financiador emitiu o anexo Instrumento Particular de Quitação
(...)
, no qual solicitou o cancelamento da hipoteca
”, que “
comunicou à autora a finalização dos trâmites que a ela incumbiam para a outorga da escritura na data de 09 de maio de 2018
”, e que “
as escrituras pleiteadas pela autora na presente demanda foram devidamente lavradas em 07 de agosto de 2018, sendo certo que
(...)
o lapso temporal entre o envio da documentação pela ré (no mês de maio) e a lavratura do documento (mês de agosto) decorre de desídia exclusiva da autora
” (sic – cf. Id. no 108993991 - Pág. 14/16).

Assim, como a exigibilidade da obrigação de outorga da escritura, bem ou mal, estava condicionada à “
liberação da unidade pelo Agente Financeiro, a que se obriga a VENDEDORA
”, e como houve demonstração de que o Banco Bradesco anuiu à baixa da hipoteca em 03/05/2018, fato comunicado à compradora por e-mail datado de 09/05/2018, passando, a partir de então, de depender de providências afetas à própria compradora/autora, não se pode falar em inadimplemento contratual apto a ensejar a almejada aplicação de multa, daí porque deve ser mantida a r. sentença nesse aspecto.

De outro lado, no tocante ao atraso na entrega da obra, a pretendida condenação da Construtora/ré ao pagamento da multa prevista no item 13.3 depende do reconhecimento de abusividade do item 5.7 do mesmo pacto, o que foi negado pela r. sentença apelada ao fundamento de que, “
em se tratando de aquisição para investimento, não há incidência das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, devendo as cláusulas serem aplicadas da forma como foram estabelecidas (
pacta sunt servanda
)
”, e a justificativa de que a aludida aquisição se deu “
para fins de investimento
” advém da decorrência lógica da “
imediata alienação de todas as unidades pela autora à Agropecuária Scheffer Ltda., logo após à transferência do registro do bem
”.

Esse posicionamento, “
data venia
”, não deve prosperar.

Primeiro que, neste caderno processual, inexistem fatos ou indícios que indiquem que esse tipo de negociação contratual se trata de prática rotineira da autora “
SEDARE Anestesiologia Ltda.-EPP
” com o intuito angariar frutos financeiros em prol da sociedade de médicos anestesiologistas; depois, a autora afirma – e não há prova que diga o contrário – que adquiriu as salas comerciais para a transferência de sua sede, mas que veio a desistir da alteração do local muito tempo depois, argumento coerente, pois, de fato, as salas comerciais foram adquiridas nos idos de 2011 e entregues no final de 2015, ou seja, de lá para cá, muita coisa pode ter mudado.
Não fosse por isso, a autora pagou pelas quatro unidades comerciais “
o valor de R$ 2.424.755,25
” e vendeu todas elas por R$ 2,5 milhões, ou seja, o lucro obtido com a alienação das salas comerciais, por si só, não viabiliza a tese de que os aludidos imóveis foram adquiridos para investimento.

Deste modo, e considerando que o Superior Tribunal de Justiça há muito tem admitido “
o abrandamento da regra
(da teoria finalista)
quando ficar demonstrada a condição de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica da pessoa jurídica, autorizando, excepcionalmente, a aplicação das normas do CDC (teoria finalista mitigada)
” (AgInt no AREsp 1.973.453/RS), entendo que, no caso, há clara e inequívoca relação consumerista, de modo que os pedidos autorais devem ser analisados à luz das disposições legais insculpidas pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90).

E ainda que, de fato, a
aquisição tivesse ocorrido “
para fins de investimento
”, isso não afastaria, “
per se
”, a aplicação do CDC à espécie, conforme já decidiu o eg. STJ:

“
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. (...) IMÓVEL ADQUIRIDO EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. CDC. APLICABILIDADE. ATIVIDADE ECONÔMICA. EXPLORAÇÃO PELO ADQUIRENTE. (...) 5.
Há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento
,
desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional
. 6. O acórdão vergastado assentou que não há exploração de atividade econômica hoteleira pela agravada. Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula no 7 do STJ” (STJ – 3a Turma – AgInt no REsp n. 1.973.751/SP – Rel. Ministro Moura Ribeiro – j. 15/8/2022, DJe de 17/8/2022 –
grifei
e
destaquei
).

Os itens 5.7 e 13.3
do contrato celebrado pelas partes prevê o seguinte:

5.7. A data de conclusão das obras está prevista para 30/04/2015, o qual poderá ser antecipado ou prorrogado por até 180 (cento e oitenta) dias, sem necessidade de justificativa.
Pela demora na conclusão ou entrega da obra
(“do prazo de carência”)
nenhuma indenização será devida ou caberá ao(s) COMPRADOR(ES), quer moratória ou compensatória
, vez que tal ajuste é formalizado como condição básica desde negócio (
grifei
e
destaquei
).

Verifica-se, de imediato, que a disposição contratual coloca a consumidora em desvantagem exagerada, sendo claramente incompatível com a boa-fé e a equidade a previsão contratual que afasta qualquer possibilidade de indenização ao consumidor pelo inadimplemento da obrigação preponderante da Construtora no contrato de compra e venda de imóvel, que é a entrega da obra no prazo previsto.

Ademais, a previsão do item 5.7 é contraditória em relação à do item 13.3, que versa sobre as penalidades contratuais previstas para o caso de “
atraso injustificado na conclusão das obras
”.

Veja-se, a propósito, a literalidade do aludido item:

13.3.
Caso a demora no cumprimento da obrigação venha a ser causada pela VENDEDORA, por força de atraso injustificado na conclusão das obras, ela estará sujeira a duas penas pelo tempo que vier

a exceder, contado a partir do final do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias
, a saber:

a) uma de caráter compensatória, aplicável uma só vez, no percentual de 2% (dois por cento) calculado sobre o valor pago pelos COMPRADOR(ES), por conta do preço até a data da
conclusão física das obras
, excluídos do cálculo juros e multas moratórias por ele eventualmente pagas; e, b) outra de caráter moratório, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, calculada
pro rata dies.
Essa pena será mensal e cumulativa, incidindo sobre o valor pago pelo(s) COMPRADOR(ES)
até a data da conclusão física das obras
, excluídos do cálculo juros e multa moratórios por ele eventualmente pagas, mas corrigido pelo menos índice de correção ajustado para este contrato (
grifei
e
destaquei
).

No caso, a conclusão da obra estava prevista para a data de 30.04.2015, mas, com o prazo de tolerância de 180 dias, a Construtora/ré poderia finalizá-la até 30.10.2015; conquanto o “
Habite-se
”, que certifica que “
a edificação foi concluída e em perfeitas condições para a atividade indicada
”, tenha sido expedido na data de 29.10.2015 (cf. Id. no 108994029), é incontroverso nos autos que a entrega das chaves das unidades somente ocorreu em 21/12/2015 (cf. Id. no 108993090 a 108993093), sendo irrelevante, para fins de verificação de inadimplemento de obrigações contratuais, a assertiva feita em contestação de que “
o período de aproximadamente 1 (um) mês e meio para que a ré pudesse organizar o agendamento das vistorias, disponibilizando profissionais para tanto, e efetiva entrega das chaves das unidades de todas as torres construídas É ABSOLUTAMENTE RAZOÁVEL, não ensejando, notoriamente, o pagamento de indenização
” (sic – cf. Id. no 108993991 - Pág. 26/27), até por se tratar de providência afeta exclusivamente à atividade e organização funcional da própria Construtora.

Ademais, o eg. STJ já consolidou entendimento, inclusive em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, que o termo final da obrigação de entrega da obra deve ser entendido como a data da efetiva entrega da posse direta da unidade imobiliária ao comprador, ou seja, quando da entrega das chaves do imóvel (Tema no 966).

A propósito:

“
EMENTA:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado,
com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos” (STJ – 2a Seção – REsp n. 1.729.593/SP – Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze – j. 25/9/2019, DJe de 27/9/2019 –
grifei
).

“
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. (...) 13. De acordo com a jurisprudência do STJ, "há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves" (AgInt no REsp n. 1.792.742/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2019, DJe 308/2019). Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ.

14. O dissídio jurisprudencial constituiu inovação recursal, por falta de arguição oportuna no especial. Ainda que assim não fosse, a divergência jurisprudencial não foi demonstrada, ante a incidência das Súmulas n. 284, 282, 256 e 283 do STF e 7 e 83 do STJ” (STJ – 4a Turma – AgInt no AREsp n. 1.969.889/RJ – Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022).

“
EMENTA:
I. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. (...) CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PREVISÃO PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
CESSAÇÃO NA DATA DO HABITE-SE.

DESCABIMENTO. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. TEMA 966/STJ
. (...) 2.
Incidência da cláusula penal pertinente ao atraso na entrega da obra até à data da efetiva entrega das chaves
,
sendo descabida a pretensão de cessação dessa parcela indenizatória na data da concessão do "Habite-se" (Tema 996/STJ)
. 3. Ausência de prequestionamento do enunciado normativo do art. 86 do CPC/2015, tornando-se inviável de conhecimento a insurgência contra a distribuição dos encargos sucumbenciais, em virtude do óbice da Súmula 282/STF” (STJ – 3a Turma – REsp n. 1.827.060/SP – Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino – j. 22/2/2022, DJe de 25/2/2022 –
grifei
e
destaquei
).

Assim, deve ser reformada a r. sentença apelada nesse ponto, para que seja julgado procedente o pedido de condenação da Construtora/ré ao pagamento da multa do item 13.3 do contrato celebrado pelas partes, a saber, a penalidade compensatória de 2% sobre o valor pago pela compradora/autora até a data da conclusão física da obra, excluídos os encargos moratórios que eventualmente tenham incidido sobre alguma parcela contratual, e a penalidade moratória, essa calculada à razão de 0,5% desse mesmo valor, calculada “
pro rata dies
” entre o dia 30.10.2015, fixado como termo final para entrega da obra, e o dia 21/12/2015, dia da efetiva entrega das chaves das unidades autônomas, com correção monetária pelo “
mesmo índice de correção ajustado para (aquele) contrato
”.

No tocante ao pedido indenizatório, verifica-se que a r. sentença rechaçou a pretensão por entender que “
inexiste demonstração de que o atraso de 52 dias na entrega do empreendimento causou abalo ou prejuízo à imagem da empresa autora, pessoa jurídica, pois, em se tratando de pessoa jurídica que, como é cediço, não é passível de abalo psíquico, sofrimento, etc., devendo o alegado dano moral infringir diretamente a sua imagem
”, e por entender que a “
demora na outorga da Escritura Pública para transferência do registro dos imóveis
(...)
, por si só, não induz ao dever de reparação civil
”.

A insurgência recursal nesse ponto, todavia, se prende à alegação de que a empresa autora “
certamente fez planejamentos, projetos e estabeleceu suas expectativas em conformidade a data prevista para entrega
”, e que esses foram frustrados porque “
a recorrida ultrapassou todos os limites do razoável
”, e “
somente realizou a entrega dos imóveis em 21/12/2015, ou seja, 52 dias após o prazo já estabelecido de carência
”, de modo que “
não
(seria)
razoável que diante deste quadro se considere apenas mero aborrecimento
”, porquanto evidente que seus planos “
acabaram reformulados à força, ante a insegurança gerada pela falta de documentação que lhe garantisse sua propriedade, em razão dos abusos e desmandos contratuais praticados pela recorrida
” (sic – cf. Id. no 108994056 - Pág. 26).

Não se verifica, portanto, impugnação específica ao único fundamento da conclusão sentencial de improcedência do pedido indenizatório, que é a falta de demonstração de prejuízo à imagem da pessoa jurídica perante seus clientes e/ou à sociedade, mas mera insistência da alegação de abalo de aspectos psíquicos da empresa autora, que não pode, enquanto pessoa jurídica e não natural, sentir frustrações, medos, aborrecimentos, inseguranças ou qualquer vulneração de índole subjetiva.

Assim, deve ser mantida a sentença quanto à improcedência do pedido indenizatório.

Por fim, quanto aos ônus sucumbenciais, inclusive honorários advocatícios, anoto que, sob a ótica do princípio da causalidade, e considerando a perda superveniente do objeto apenas em relação ao pedido de adjudicação, é evidente que se a Construtora/ré não tivesse cumprido a obrigação de outorga da escritura pública de compra e venda após o ajuizamento da demanda, mas antes de sua citação para o processo, o pedido da parte autora teria sido julgado procedente, devendo, portanto, ser mantida a conclusão de rateio proporcional dos ônus sucumbenciais.

A propósito:

“EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CAUTELAR – CRÉDITO BUSCADO NA AÇÃO QUE FOI INSERIDO E SE SUBMETE AO PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL DOS REQUERIDOS – EXTINÇÃO, SEM JULGAMENTO DE MÉRITO DA AÇÃO – PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – ART. 85, § 10, CPC – PEDIDO PARA QUE A FIXAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SE DÊ POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA - ARTIGO

85, §8o, DO CPC - INOCORRÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. É de se aplicar na espécie o princípio da causalidade, segundo o qual os ônus da sucumbência são imputados a parte que deu causa ao ajuizamento da ação. Ainda que tenha ocorrido à perda superveniente do objeto, não se pode imputar a empresa autora credora o pagamento dos honorários advocatícios, porquanto não deu causa à demanda” (TJMT – 4a Câmara de Direito Privado – RAC 0006732-65.2017.8.11.0051 – Rel. Des. GUIOMAR TEODORO BORGES, Julgado em 22/06/2022, DJE 24/06/2022).

Todavia, considerando a reforma da sentença no tocante à condenação da Construtora/ré ao pagamento das multas do item 13.3 do contrato celebrado pelas partes, admito que a autora sucumbiu apenas em relação ao pedido de aplicação de multa contratual por atraso na outorga da escritura pública e ao pedido de indenização por danos morais, o que não pode ser entendido como sucumbência em proporção igualitária.

No mais, não merece acolhimento o pedido de fixação de honorários advocatícios sucumbenciais por equidade, na forma do art. 85, §8o, do CPC, formulado ao fundamento de que “
é exagerado e excessivo o montante correspondente a 10%
” sobre o valor atualizado da causa, pois, conforme jurisprudência consolidada pela
2a Seção do eg. STJ, a norma do §8o do mencionado artigo de lei “
transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação, o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixo
”.

A propósito:

“
EMENTA:
(...) JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015, ART. 85, §§ 2o E 8o. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2o). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8o). (...) 4. Tem-se, então,
a seguinte ordem de preferência
: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2o); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2o); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2o); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8o). 5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que
o § 2o do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória
, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que
o § 8o do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária
, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo” (STJ – 2a Seção – REsp 1.746.072/PR – Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI – Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO – j. 13/02/2019, DJe 29/03/2019 –
grifei
e
destaquei
).

Aliás, ao julgar os REsp no 1.850.512/SP e 1.877.883/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema no 1.076), a eg. Corte Especial do STJ decidiu pela inviabilidade da fixação de honorários de sucumbência

por apreciação equitativa quando o valor da condenação ou o proveito econômico forem elevados, o que fulmina a pretensão recursal da Construtora nesse sentido.

A propósito:

“
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. ART. 85, §§ 2o, 3°, 4°, 5°, 6o E 8o, DO CPC. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. VALORES DA CONDENAÇÃO, DA CAUSA OU PROVEITO ECONÔMICO DA DEMANDA ELEVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA. (...) 24. Teses jurídicas firmadas: i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo” (STJ – Corte Especial – REsp n. 1.850.512/SP – Rel. Ministro Og Fernandes – j. 16/3/2022, DJe de 31/5/2022).

No caso, como houve condenação da Construtora ao pagamento das multas do item 13.3 do contrato celebrado pelas partes, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2o, do CPC.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao recurso da autora, para reformar a r. sentença e condenar a Construtora/ré ao pagamento da multa do item 13.3 do contrato celebrado pelas partes, a saber, a penalidade compensatória de 2% sobre o valor pago pela compradora/autora até a data da conclusão física da obra, excluídos os encargos moratórios que eventualmente tenham incidido sobre alguma parcela contratual, e a penalidade moratória, essa calculada à razão de 0,5% desse mesmo valor, calculada “
pro rata dies
” entre o dia 30.10.2015, fixado como termo final para entrega da obra, e o dia 21/12/2015, dia da efetiva entrega das chaves das unidades autônomas, com correção monetária pelo “
mesmo índice de correção ajustado para (aquele) contrato
”.

Considerando a reforma da sentença, redistribuo, na proporção de 30% para a autora e 70% para a Construtora/ré, os ônus sucumbenciais, inclusive honorários advocatícios, estes que, considerando a complexidade da demanda e o relevante tempo exigido para o trabalho dos causídicos constituídos pelas partes, fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2o, do CPC, restando, por fim,
prejudicado
o apelo da Construtora/ré.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2022