Tribunal: TJMT
Processo: 1032285-25.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-09
Data de publicação: 2022-03-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DISTRATO NÃO ASSINADO PELAS PARTES – INVALIDADE – INADIMPLÊNCIA - NÃO OCORRÊNCIA - BOLETOS DOS BALÕES CONGELADOS INDEVIDAMENTE – DEVER DE EMISSÃO DOS BOLETOS SEM A INCIDÊNCIA DE JUROS - FINANCIAMENTO A SER REALIZADO NO PRAZO E JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PREVISTOS CONTRATUALMENTE – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A teor do que dispõe o artigo 472 do Código Civil “o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato”, logo, se a obrigação foi contraída por escrito a sua desoneração deve obedecer à mesma forma, não possuindo valor jurídico o distrato no qual ausente as assinaturas das partes.
2. Até porque, no e-mail em questão a autora/apelante solicita a análise do pedido do distrato por ela enviado, bem como destaca que esta à disposição para uma possível negociação de acordo, ou seja, o distrato apenas se daria depois de as partes chegarem a um acordo, o que poderia inclusive viabilizar o pagamento das parcelas pela autora/apelante.
3. Como se isso não bastasse, observa-se que esta demanda foi ajuizada em 21/07/2020, ou seja, 06 (seis) dias depois do vencimento do primeiro Balão, que se deu em 15/07/2020, o que afasta a possibilidade de distrato por inadimplência da autora/apelante, mormente se se considerar que a autora/apelante requereu, na inicial, fossem autorizados os depósitos dos valores referentes aos balões.
4. Aliás, importa mencionar que ao tempo do ajuizamento da ação, ainda não era obrigatória a realização do financiamento do imóvel, consoante disposição do próprio contrato.
5. Desse modo, não havendo inadimplência por parte da autora/apelante e que se cogitar a realização do financiamento antes do prazo contratualmente previsto, bem como não assinado o distrato pelas partes, ele é inexistente, portanto, a ré/apelada não poderia ter procedido ao congelamento dos boletos referentes aos balões, o que conduz à procedência do pedido inicial.
6. Por fim, restou pactuado que o financiamento do imóvel dar-se-ia junto à Caixa Econômica Federal, cláusula com a qual a autora/apelante anuiu, de modo que a avença deve ser cumprida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032285-25.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Entregar]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LIZA ANDREIA DA COSTA - CPF: 699.465.901-15 (APELANTE), THALYTA GOMES DE SOUSA - CPF: 745.355.011-49 (ADVOGADO), CLAUDETE MEDEIROS VIEIRA - CPF: 780.764.471-00 (ADVOGADO), CUIABA COXIPO ECHER 30 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.537.371/0001-30 (APELADO), ANDRE LUIZ FARIA - CPF: 531.350.241-72 (ADVOGADO), RODRIGO DIRENE DE MORAES - CPF: 009.050.671-50 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DISTRATO NÃO ASSINADO PELAS PARTES – INVALIDADE – INADIMPLÊNCIA - NÃO OCORRÊNCIA - BOLETOS DOS BALÕES CONGELADOS INDEVIDAMENTE – DEVER DE EMISSÃO DOS BOLETOS SEM A INCIDÊNCIA DE JUROS - FINANCIAMENTO A SER REALIZADO NO PRAZO E JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PREVISTOS CONTRATUALMENTE – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A teor do que dispõe o artigo 472 do Código Civil “o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato”, logo, se a obrigação foi contraída por escrito a sua desoneração deve obedecer à mesma forma, não possuindo valor jurídico o distrato no qual ausente as assinaturas das partes.

2. Até porque, no e-mail em questão a autora/apelante solicita a análise do pedido do distrato por ela enviado, bem como destaca que esta à disposição para uma possível negociação de acordo, ou seja, o distrato apenas se daria depois de as partes chegarem a um acordo, o que poderia inclusive viabilizar o pagamento das parcelas pela autora/apelante.

3. Como se isso não bastasse, observa-se que esta demanda foi ajuizada em 21/07/2020, ou seja, 06 (seis) dias depois do vencimento do primeiro Balão, que se deu em 15/07/2020, o que afasta a possibilidade de distrato por inadimplência da autora/apelante, mormente se se considerar que a autora/apelante requereu, na inicial, fossem autorizados os depósitos dos valores referentes aos balões.

4. Aliás, importa mencionar que ao tempo do ajuizamento da ação, ainda não era obrigatória a realização do financiamento do imóvel, consoante disposição do próprio contrato.

5. Desse modo, não havendo inadimplência por parte da autora/apelante e que se cogitar a realização do financiamento antes do prazo contratualmente previsto, bem como não assinado o distrato pelas partes, ele é inexistente, portanto, a ré/apelada não poderia ter procedido ao congelamento dos boletos referentes aos balões, o que conduz à procedência do pedido inicial.

6. Por fim, restou pactuado que o financiamento do imóvel dar-se-ia junto à Caixa Econômica Federal, cláusula com a qual a autora/apelante anuiu, de modo que a avença deve ser cumprida.

R E L A T Ó R I O

Eminentes Pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
LIZA ANDREIA DA COSTA,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer no 1032285-25.2020.8.11.0041, ajuizada em face de
CUIABA COXIPO ECHER 30 INCORPORACOES SPE LTDA.
, nos termos do art. 487, I do CPC, julgou improcedente o pedido inicial. Por consequência, condenou a parte autora ao pagamento das custas judiciais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, §§ 1o e 2o, do CPC (ID 113556975 – fls. 173/176).

Irresignada, a autora/apelante aduz que, comprovou que foi coagida e impedida, de forma ilícita, de cumprir com sua obrigação contratualmente pactuada.

Sustenta que, mesmo tendo solicitado o distrato por e-mail, ele não se concretizou, tendo em vista o valor já investido. Sendo assim, a apelante organizou suas finanças para continuar a adimplir o contrato pactuado, todavia, para sua surpresa, quando pediu a emissão do boleto balão do mês Julho/2020 a

apelada havia feito o congelamento/suspensão, alegando que teria ocorrido o distrato, impossibilitando a recorrente de pagar a parcela.

Argumenta que, adimpliu pontualmente o cronograma de pagamento estabelecido pela requerida, conforme comprovantes de pagamentos anexados à exordial.

Afirma que, as duas parcelas ”balão” somente não foram quitadas porque a ré, no intuito de forçar de forma arbitrária e abusiva que a requerente fizesse o financiamento antecipado, providenciou o congelamento dos “balões”, sob o argumento de resguardar o direito da autora, conforme confessado em contestação.

Sustenta que, não assinou o termo de distrato, conforme previsto no contrato pactuado, sendo o distrato produzido de forma unilateral pela recorrida, sem conter a assinatura da apelante, o que, por si só, deixa evidente o julgamento equivocado da magistrada de primeiro grau.

Menciona que, quando da assinatura do contrato, indagou ao preposto da apelada quanto ao financiamento do imóvel ser realizado somente pela Caixa Econômica Federal, todavia este lhe informou que ela poderia fazê-lo com qualquer instituição bancária, e que utilizava o sistema da caixa somente para simulação do empréstimo imobiliário, a fim de dar agilidade ao contrato, sendo assim, confiando no vendedor, assinou a simulação que foi devidamente aprovada e cujo documento foi anexado para aprovação de seu cadastro.

Diz que, em todo momento, fez requerimento para que fosse deferido o pedido de depósito nos autos, para não incorrer em mora, tendo em vista o congelamento das parcelas balão por parte da apelada, que impossibilitava a emissão dos boletos, motivo que demonstra que a apelante tem total interesse em manter o contrato.

Assevera que, em sede de impugnação, a apelante deixou claro o interesse em manter o contrato pactuado, inclusive concordando em realizar o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, todavia, no prazo estipulado no contrato e não ao contrário com entendeu a nobre magistrada (ID 113556977).

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 113556980).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

A autora/apelante afirma que, em 14/08/2019, adquiriu o imóvel Lote 44 da quadra b, no futuro Condomínio Residencial Viva Cuiabá, pelo valor de R$ 175.500,00 (cento e setenta e cinco mil e quinhentos reais), sendo que desse montante, o valor de R$ 35.100,00 (trinta e cinco mil e cem reais) seria pago em 06 (seis) parcelas e mais 02 (dois) balões da seguinte forma:
1a
– 1/1 - parcela de R$ 2.650,00 (dois mil e seiscentos e cinquenta reais), paga em 16/08/2019;
2a
– 1/6 - parcela de R$ 4.056,25 (quatro mil e cinquenta e seis reais e vinte cinco centavos), paga em 18/09/2019;
3a
– 2/6 - parcela de R$ 4.056,25 (quatro mil e cinquenta e seis reais e vinte cinco centavos), paga em 15/10/2019;
4a
– 3/6 - parcela de R$ 4.056,25 (quatro mil e cinquenta e seis reais e vinte cinco centavos), paga em 15/11/2019;
5a
- 4/6 - parcela de R$ 4.056,25 (quatro mil e cinquenta e seis reais e vinte cinco centavos), paga em 15/12/2019;
6a
– 5/6 – parcela de R$ 4.056,25 (quatro mil e cinquenta e seis reais e vinte cinco centavos), paga em 15/01/2020;
7a
- 6/6 - parcela de R$ 4.056,25 (quatro mil e cinquenta e seis reais e vinte cinco centavos), paga em 15/03/2020;
Balão
– 1/2 –de R$ 4.056,25 (quatro mil e cinquenta e seis reais e vinte cinco centavos), com vencimento em 15/07/2020;
Balão
– 2/2 –de R$ 4.056,25 (quatro mil e cinquenta e seis reais e vinte cinco centavos), com vencimento em 15/09/2020.

Sustenta que, antes mesmo de pagar as parcelas balão, a ré/apelada lhe coagiu a efetuar o financiamento com a Caixa Econômica Federal, sem que as obras tivessem sido iniciadas, o que discordou, gerando o pedido da ré/apelada para a autora/apelante assinar o distrato, que não foi aceito por restar informado que perderia 42%(quarenta e dois por cento) do valor que pagou.

Defende que, não conseguiu quitar as parcelas balão, pois os boletos já estavam cancelados.

Na contestação, a ré/apelada alega, em síntese, que a autora/apelante quem pediu o distrato via e-mail, por não ter mais condições financeiras de honrar as prestações, razão pela qual restaram suspensas as parcelas balão; bem como que a autora/apelante tinha ciência que deveria efetuar o financiamento junto a CEF, inclusive, possuía crédito pré-aprovado junto àquele banco, não restando provada qualquer situação de que a ré/apelada tenha exigido o financiamento antes do prazo contratual.

A magistrada singular, nos termos do art. 487, I do CPC, julgou improcedente o pedido inicial. Por consequência, condenou a parte autora ao pagamento das custas judiciais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, §§ 1o e 2o, do CPC (ID 113556975), sentença contra a qual a autora/apelante se insurge.

Pois bem.

Embora a ré/apelada tenha colacionado aos autos um e-mail (ID 113556964 - Pág. 1 – fls. 156), no qual a autora/apelante solicita o distrato, uma vez que não teria mais condição de honrá-lo, certo é que a autora/apelante não assinou o distrato apresentado pela ré/apelada.

Logo, não sendo o distrato firmado pela parte que se obriga, o mesmo não chega a consumar-se, tratando-se de ato inexistente.

Com efeito, a teor do que dispõe o artigo 472 do Código Civil
“o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato”
, logo, se a obrigação foi contraída por escrito a sua desoneração deve obedecer à mesma forma, não possuindo valor jurídico o distrato no qual ausente as assinaturas das partes.

Apenas para registro, segue precedente:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – TÍTULO EXECUTIVO – CPC, ART. 585, II C/C LEI No 8.906/94, ART. 24 – LEGITIMIDADE PASSIVA DOS CONTRATANTES CONFIGURADA – INSTRUMENTO DE DISTRATO NÃO ASSINADO PELAS PARTES – INVALIDADE – QUITAÇÃO DA DÍVIDA NÃO COMPROVADA – NÃO INCIDÊNCIA DO CDC – MULTA CONTRATUAL DEVIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A falta de identificação das testemunhas não descaracteriza o título executivo extrajudicial, já que tal requisito não está dentre aqueles exigidos pelo art. 585, II do CPC, sobretudo quando ausente alegação de falsidade do documento ou inexistência da relação jurídica. Ademais, nos termos do art. 24 da Lei no 8.906/94, o contrato de honorários advocatícios é título extrajudicial, independente da assinatura de testemunhas. 2. Aquele que contratou os serviços advocatícios é parte legítima para figurar no polo passivo da lide executiva. 3.
O instrumento de distrato não assinado pelas partes não possui força obrigatória ou qualquer validade jurídica
. [...].
(N.U 0012428-59.2010.8.11.0041, , JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 25/02/2014, Publicado no DJE 07/03/2014)

Até porque, no e-mail em questão a autora/apelante solicita a análise do pedido do distrato por ela enviado, bem como destaca que esta à disposição para uma possível negociação de acordo, ou seja, o distrato apenas se daria depois de as partes chegarem a um acordo, o que poderia inclusive viabilizar o pagamento das parcelas pela autora/apelante.

Como se isso não bastasse, observa-se que esta demanda foi ajuizada em 21/07/2020, ou seja, 06 (seis) dias depois do vencimento do primeiro Balão, que se deu em 15/07/2020, o que afasta a possibilidade de distrato por inadimplência da autora/apelante, mormente se se considerar que a autora/apelante requereu, na inicial, fossem autorizados os depósitos dos valores referentes aos balões (ID 113554172 – fls. 48), pedido que foi reiterado ao ID 113554183 (fls. 61/62).

Ademais, embora conste dos autos o e-mail em que a própria autora/apelante quem solicitou o distrato, uma vez que não teria mais condição de honrá-lo (ID 113556964 - Pág. 1 – fls. 157), não há como precisar em que momento tal correspondência eletrônica foi enviada à ré/apelada.

Nesse contexto, impossível aferir se o congelamento das parcelas balão deu-se em razão da solicitação do distrato, ou se porque a autora/apelante estaria se negando a realizar o financiamento antes do prazo fixado em contrato.

Aliás, importa mencionar que ao tempo do ajuizamento da ação, ainda não era obrigatória a realização do financiamento do imóvel, porquanto o próprio contrato dispõe:

“Cláusula 20.5.
Após a entrega da documentação comprobatória da conclusão da obra, conforme item 10.1 das Cláusulas Gerais, o Adquirente terá prazo de sessenta dias para finalizar o processo de financiamento por ele obtido nos termos do item 20.1 das Cláusulas Gerais, com assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro, seguida do registro no Cartório de Imóveis competente e a consequente liberação dos recursos em favor da alienante
.”
(ID 113556962 - Pág. 16 – fls. 133)

A propósito:

“Cláusula 20.1. Poderá o Adquirente liquidar o saldo previsto no Quadro Resumo com recursos oriundos de financiamento que venha a obter, sob sua exclusiva conta e responsabilidade, perante agente financeiro e/ou mediante recursos do FGTS.”
(ID 113556962 - Pág. 16 – fls. 133)

Observa-se que Cláusula 20.5 prevê que, depois da entrega da documentação comprobatória da conclusão da obra, o Adquirente terá prazo de 60 (sessenta) dias para finalizar o processo de financiamento.

Importa trazer à colação o que prevê a Cláusula 10, que trata do prazo de entrega da obra:

“10.2. PRAZO DE ENTREGA.
Fica ajustado que as obras do imóvel objeto do presente instrumento contratual deverão estar concluídas, e o objeto do presente contrato entregue, até o último dia 24o (vigésimo quarto) mês após a assinatura do Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo
para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações, Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recursos do FGTS,
junto à Caixa Econômica Federal – CEF
, mesmo que o contrato com a instituição financeira constar prazo diferente do acima pactuado.”
(ID 113556962 - Pág. 9 – fls. 126)

No caso, o contrato foi assinado em
14/08/2019
(ID 113556962 - Pág. 21 – fls. 138), de modo que, de acordo com a Cláusula 10.2, a obra deveria ser entregue em
14/08/2021
, sendo que a partir desta data surgiria para a autora/apelante a obrigatoriedade de efetivar o financiamento do imóvel, conforme prevê a Cláusula 20.5., isto é, a data final para a autora/apelante financiar o imóvel dar-se-ia em 14/10/2021.

Ainda que assim não fosse, o Cronograma de Pagamentos (“Campo 7”) anexado aos autos pela própria ré/apelada indica que o financiamento deveria ser realizado em 01/01/2024 (ID 113556962 - Pág. 3 – fls. 120).

Desse modo, não havendo inadimplência por parte da autora/apelante e que se cogitar a realização do financiamento antes do prazo contratualmente previsto, bem como não assinado o distrato pelas partes, ele é inexistente, portanto, a ré/apelada não poderia ter procedido ao congelamento dos boletos referentes aos balões, o que conduz à procedência do pedido inicial.

Por fim, restou pactuado que o financiamento do imóvel dar-se-ia junto à Caixa Econômica Federal, cláusula com a qual a autora/apelante anuiu, de modo que a avença deve ser cumprida.

Pelo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso, para reformar a sentença, a fim de, nos termos do artigo 487, I, do CPC, julgar parcialmente procedente o pedido inicial, para declarar inválido o distrato apresentado pela ré, bem como determinar que esta emita os boletos referentes aos balões, sem a incidência de juros, aplicando-se apenas a correção monetária pelo INPC, a partir do vencimento de cada parcela.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/03/2022