Tribunal: TJMT
Processo: 1016283-69.2021.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-06
Data de publicação: 2022-07-07

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1016283-69.2021.8.11.0000
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTIVA – NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL – LIMINAR INDEFERIDA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PRÓPRIOS À ESPÉCIE – NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL – PRECEDENTE DO STJ E DESTA CORTE– RECURSO NÃO PROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
Conforme entendimento do STJ: “A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos”. (AgInt no AREsp n. 734.869/BA)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016283-69.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Liminar, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDSON JOSE DA SILVA JUNIOR - CPF: 124.200.596-03 (ADVOGADO), CONSTRUTORA BS S.A. - CNPJ: 00.521.472/0001-90 (AGRAVANTE), ELEANDRO DA ROSA - CPF: 995.973.650-49 (AGRAVADO), ELISA ALBINO DA SILVA DE CAMPOS PONTES - CPF: 008.696.061-07 (ADVOGADO), SAMUEL DE CAMPOS PONTES - CPF: 039.446.189-47 (ADVOGADO), EVANDRO SANTOS DA SILVA - CPF: 666.525.960-91 (ADVOGADO), BARBARA ELIZA BENITEZ DE ARAUJO - CPF: 024.961.841-90 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1016283-69.2021.8.11.0000

EMENTA:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTIVA – NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL – LIMINAR INDEFERIDA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PRÓPRIOS À ESPÉCIE – NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL – PRECEDENTE DO STJ E DESTA CORTE– RECURSO NÃO PROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

Conforme entendimento do STJ: “
A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
”. (AgInt no AREsp n. 734.869/BA)

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE: CONSTRUTORA BS S.A.

AGRAVADO: ELEANDRO DA ROSA

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c.c Reintegração de Posse n. 1007059- 84.2021.8.11.0040 - 3a Vara Cível da Comarca de Sorriso.

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Construtora BS S.A. contra a decisão que, na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse, ajuizada em desfavor de Eleandro da Rosa, indeferiu o pedido de liminar para o reconhecimento da resolução contratual e de reintegração de posse.

A Agravante sustenta que o agravado foi constituído em mora por meio de notificação extrajudicial, bem assim que há previsão contratual de cláusula rescisória expressa quanto ao ônus da inadimplência.

Alega que não foram considerados pelo Juízo de origem os documentos que justificam a resolução do contrato e demonstram o inadimplemento imotivado da parte compradora, porquanto a desnecessidade da prévia intervenção judicial para rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.

Afirma que a desídia nos pagamentos do contrato tem lhe trazido prejuízos financeiros.

Defende a presença dos requisitos e pugna pela antecipação dos efeitos da tutela para a imediata reintegração de posse do imóvel objeto da lide, no mérito, o provimento do recurso para a reforma da decisão agravada, confirmando-se a reintegração de posse pleiteada.

O pedido de antecipação dos efeitos da tutela pretendida para o recurso foi indeferida (Id. 101500489).

Contraminuta apresentada no Id. 132692186.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1016283-69.2021.8.11.0000

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se comporta reforma a decisão impugnada e, por conseguinte, determinar a reintegração de posse no imóvel objeto da lide.

Na espécie, cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, em que a autora agravante busca rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel de um imóvel edificado no empreendimento denominado “Condomínio Solar dos Bem Te Vis”, matriculado sob o n. 33.315 do CRI de Sorriso/MT, ao fundamento de suposta inadimplência parcial do comprador agravado.

O Juízo de origem indeferiu o pedido de tutela de urgência, por entender que não ficaram demonstrados os requisitos, notadamente a probabilidade do direito, porque incabível a reintegração de posse do imóvel em questão, sem antes decretar a rescisão contratual, decisão ora impugnada.

Para a recorrente, em razão da previsão de cláusula contratual resolutiva expressa, não haveria necessidade de decisão judicial para a resolução contratual, dessa forma, no seu entender, é caso de deferir a imediata reintegração de posse do imóvel objeto da lide.

Sucede que, diferentemente do argumento da recorrente, o entendimento assentado no STJ é no sentido de que a cláusula resolutiva expressa não tem efeito automático em relação à posse derivada de promessa de compra e venda de imóvel, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva.

Vejam-se os seguintes julgados:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA.1.
A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato
. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 734.869/BA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/10/2017, DJe 19/10/2017)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. NECESSIDADE. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DE PROVA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. NÃO PROVIMENTO.

1. "
É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
" (REsp 620787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 27/4/2009).

2. Não se admite o recurso especial quando sua análise depende de reexame de matéria de prova (Súmula 7 do STJ).

3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.329.000/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/2/2019, DJe de 14/2/2019.)

Ainda:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. AUSÊNCIA DE EFEITO AUTOMÁTICO
. SÚMULA 83/STJ. EVASÃO APÓS A NOTIFICAÇÃO DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. IRRELEVÂNCIA. JURISPRUDÊNCIA FIRMADA TAMBÉM COM BASE EM CASOS DE PACTUAÇÃO DE CONTRATOS PARITÁRIOS. PRECEDENTES. APLICAÇÃO DE DISPOSITIVO INFRACONSTITUCIONAL. QUESTÃO SUSCITADA APENAS EM AGRAVO INTERNO. INOVAÇÃO RECURSAL. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1.
É assente o entendimento desta Corte Superior no sentido de que a cláusula resolutiva expressa não possui efeito automático em relação à posse derivada de promessa de compra e venda de imóvel, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva
.

2. Dessa forma, mostra-se escorreita a decisão monocrática ao fazer incidir o Enunciado n. 83/STJ, sendo irrelevante, para a solução desta controvérsia, eventual evasão de um dos recorridos após a notificação da resolução contratual.

3. Esclareça-se, quanto ao tema, que a jurisprudência desta Corte Superior foi firmada não apenas com base em situações nas quais houve a pactuação de contratos de adesão, havendo precedentes ancorados em casos que versam sobre contratos paritários.

4. A pretensão de aplicação do art. 1o, parágrafo único, do Decreto-Lei n. 745/1969, não foi trazida nas razões do recurso especial, tendo sido suscitada somente no agravo interno, configurando-se, portanto, em indevida inovação recursal.

5. Agravo interno parcialmente conhecido para, nesta extensão, negar-lhe provimento. (AgInt no AREsp n. 1.170.673/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/5/2018, DJe de 18/5/2018.)

Sobre o tema, esta Corte de Justiça decidiu:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA -
TUTELA DE URGÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - IMPOSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DILAÇÃO PROBATÓRIA - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO – PRECEDENTE DO STJ
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“[...]
É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. 3. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório
". (REsp 620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009). [...]”(AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013) (N.U 1015360-14.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2020, Publicado no DJE 17/02/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO CUMULADO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS JUSTIFICADORES DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA – RECURSO DESPROVIDO

Para a concessão da tutela de urgência devem estar presentes os requisitos insculpidos no art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
No caso, não é possível o deferimento de reintegração na posse, em ações que visam à resolução do contrato de promessa de compra e venda até que, de fato, ocorra a resolução do contrato, razão pela qual, deve ser mantida a decisão agravada.

(N.U 1006926-36.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/10/2019, Publicado no DJE 05/11/2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – CONTRATO DE PERMUTA – ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – NÃO CABIMENTO – AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESCISÃO DO CONTRATO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“Diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva norteador dos contratos, na antecipação de tutela reintegratória de posse, é imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa”. (STJ - Quarta Turma - AgRg no REsp 969.596/MG - Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA - Julgado em 18/05/2010 - DJe 27/05/2010) (N.U 1003521-89.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/06/2019, Publicado no DJE 11/06/2019)

Da mesma forma, decidiu esta e. Quarta Câmara de Direito Privado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO - PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INVIABILIDADE – AUDIÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO PRÉVIA – DESNECESSIDADE - AUSÊNCIA DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL - PRECEDENTES DO STJ - RECURSO NÃO PROVIDO.

“(...)

2.
É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
.

3.
Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório
.” (STJ - REsp 620787/SP).

(N.U 1003274-16.2016.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/03/2017, Publicado no DJE 03/04/2017)

Registra-se, no mesmo sentido, a decisão proferida no Agravo de Instrumento n. 1013605-86.2018.8.11.0000, julgado em 27/03/2019:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DECISÃO QUE DEFERIU A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA PARA REINTEGRAR OS AGRAVADOS NA POSSE DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO DOS VENDEDORES SEM A PRÉVIA RESOLUÇÃO CONTRATUAL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Para que se considere a posse injusta, de tal forma que se possa autorizar a reintegração dos vendedores na posse do imóvel, é necessária a prévia resolução do contrato de promessa de compra e venda. Portanto, incompatível com a antecipação da tutela.

Assim, não cabe falar em
desnecessidade da prévia intervenção judicial para rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.

A d
ecisão impugnada está em conformidade com o entendimento do STJ e deste Tribunal de Justiça,
como se vê do fragmento que se transcreve:

“Não obstante,
não se figura recomendável, a priori, o deferimento de antecipação de tutela na ação de reintegração de posse, que tem por objeto a rescisão de contrato de compra e venda, vez que, a posse do requerido advém de contrato,
devendo primeiramente ser analisada a questão contratual, com intuito de por fim ao contrato e, a partir daí, viabilizar a reintegração de posse
.

Outrossim, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já decidiu no sentido de que, mesmo que haja cláusula contratual resolutiva expressa, por inadimplemento, é imprescindível a prévia intervenção judicial para rescisão do contrato de compra e venda, já que necessária a verificação de pressupostos que justificam a cláusula da resolução e o próprio inadimplemento da parte compradora.

(...).

Destarte, incabível a concessão da tutela antecipada para a reintegração liminar da parte requerente na posse do imóvel sem que antes se decida acerca da resolução do contrato, vez que a reintegração de posse, como postulada, é consequência da rescisão.

Assim, até que decrete a rescisão contratual, não se vislumbra a configuração da turbação ou esbulho na área, estando, pois, ausente o pressuposto da probabilidade do direito invocado para determinar a reintegração de posse do imóvel
”.

Dessa forma, mostra-se razoável, ainda que haja inadimplência e mora, manter o promitente comprador, que exerce posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda, no imóvel objeto da ação de reintegração de posse proposta pela promitente vendedora, aqui agravante, até que haja decisão acerca da higidez do negócio pactuado.

Realça-se, a questão demanda dilação probatória na origem.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a decisão impugnada.

É como voto.

(10)

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/07/2022