Tribunal: TJMT
Processo: 1017433-93.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-16
Data de publicação: 2022-02-17

Ementa:
EMENTA
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO – RESOLUÇÃO CONTRATUAL PELA VIA JUDICIAL – DIREITO POTESTATIVO – INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CC – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO VERIFICADO – INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO BEM – TERMO A QUO – INGRESSO DOS DEVEDORES NO IMÓVEL – COMPENSAÇÃO AO MONTANTE ALCANÇADO ATÉ A VERIFICAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA.
O inadimplemento do contrato, matéria incontroversa nos autos, a teor do artigo 475 do Código Civil, autoriza a efetiva resolução do contrato, que constitui direito potestativo da parte adimplente.
A aplicação do instituto do adimplemento substancial pressupõe o descumprimento de parte mínima da obrigação contratada, o que, no caso dos autos, não pode ser reconhecida, já que o valor alcançado pela apelante não ultrapassa sequer a 50% (cinquenta por cento) do preço ajustado, o que não pode ser considerado ínfimo, sob pena de caracterizar exacerbada onerosidade à parte credora.
Uma das consequências da resolução contratual é o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato resolvido, os quais poderão ser compensados com os valores alcançados até a verificação da situação de inadimplência, a ser objeto de liquidação de sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017433-93.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ANTONIVAN JOSE DE ARAUJO OLIVEIRA - CPF: 523.219.081-49 (APELANTE), JORDAN NAVES COSTA - CPF: 729.604.341-53 (ADVOGADO), ISABELLY DE SOUZA MORAES COSTA - CPF: 050.051.011-36 (ADVOGADO), CHRISTINE MARIA SILVA CARVALHO - CPF: 621.806.221-04 (APELANTE), EWERTON JOSE CARVALHO - CPF: 050.996.161-43 (ADVOGADO), JOSEMAR HONORIO BARRETO JUNIOR - CPF: 866.064.171-04 (ADVOGADO), ZEUXIS FERREIRA - CPF: 487.574.031-04 (APELANTE), JOAO BATISTA DE MORAES - CPF: 374.925.861-91 (ADVOGADO), CHRISTINE MARIA SILVA CARVALHO - CPF: 621.806.221-04 (APELADO), EWERTON JOSE CARVALHO - CPF: 050.996.161-43 (ADVOGADO), JOSEMAR HONORIO BARRETO JUNIOR - CPF: 866.064.171-04 (ADVOGADO), ZEUXIS FERREIRA - CPF: 487.574.031-04 (APELADO), JOAO BATISTA DE MORAES - CPF: 374.925.861-91 (ADVOGADO), ANTONIVAN JOSE DE ARAUJO OLIVEIRA - CPF: 523.219.081-49 (APELADO), JORDAN NAVES COSTA - CPF: 729.604.341-53 (ADVOGADO), ISABELLY DE SOUZA MORAES COSTA - CPF: 050.051.011-36 (ADVOGADO), FLAVIO JOSE FERREIRA - CPF: 209.127.901-30 (ADVOGADO), FLAVIO JOSE FERREIRA - CPF: 209.127.901-30 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DE ANTONIVAN JOSE DE ARAUJO OLIVEIRA PROVIDO E O DE CHRISTINE MARIA SILVA CARVALHO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO – RESOLUÇÃO CONTRATUAL PELA VIA JUDICIAL – DIREITO POTESTATIVO – INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CC – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO VERIFICADO –
INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO BEM – TERMO
A QUO
– INGRESSO DOS DEVEDORES NO IMÓVEL – COMPENSAÇÃO AO MONTANTE ALCANÇADO ATÉ A VERIFICAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA –
RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DO AUTOR PROVID
O – SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA.

O inadimplemento do contrato, matéria incontroversa nos autos, a teor do artigo 475 do Código Civil, autoriza a efetiva

resolução do contrato, que constitui direito potestativo da parte adimplente.

A aplicação do instituto do adimplemento substancial pressupõe o descumprimento de parte mínima da obrigação contratada, o que, no caso dos autos, não pode ser reconhecida, já que o valor alcançado pela apelante não ultrapassa sequer a 50% (cinquenta por cento) do preço ajustado, o que não pode ser considerado ínfimo, sob pena de caracterizar exacerbada onerosidade à parte credora.

Uma das consequências da resolução contratual é
o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato resolvido, os quais poderão ser compensados com os valores alcançados até a verificação da situação de inadimplência, a ser objeto de liquidação de sentença.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1017433-93.2020.8.11.0041

APELANTES: ANTONIVAN JOSÉ DE ARAÚJO OLIVEIRA e
CHRISTIANE MARIA SILVA CARVALHO

APELADOS: OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cuida de apreciar recursos de apelação interpostos, respectivamente, por
ANTONIVAN JOSÉ DE ARAÚJO OLIVEIRA
e
CHRISTIANE MARIA SILVA CARVALHO
nos autos da presente Ação de Rescisão Contratual, cumulada com pedido de Reintegração de Posse, pelos quais objetivam a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Vandymara Galvão Ramos Paiva Zanolo
,

que, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e, reconhecendo o inadimplemento pelos requeridos, rescindiu o contrato de compra e venda objeto da lide, determinou, em antecipação de tutela, a reintegração do imóvel à parte autora, assim como condenou os demandados ao pagamento do valor
“
equivalente a 1% sobre o valor do contrato (R$ 8.800,00), por mês de fruição do imóvel, a partir de 21/12/2018 até a efetiva reintegração de posse do autor no imóvel
”
e, também, ordenou o retorno das partes ao
status quo ante
, mediante a devolução pelo autor dos valores pagos,
“
ficando autorizado, contudo, a promover à retenção do valor da condenação dos requeridos pela fruição do imóvel
”
, a ser apurado de acordo com os seguintes parâmetros:

“O valor devido pelos requeridos, de R$ 8.800,00 mensais a partir de 20/01/2019 (trinta dias após o inadimplemento) até a data da devolução do imóvel ao autor, deve ser corrigido a partir da mesma data (20/01/2019) pelo INPC.

Os valores apurados, corrigidos pelo INPC na forma determinada, devem ser compensados com os valores pagos pelos requeridos, devidamente atualizados pelo INPC a partir de cada pagamento.

Havendo saldo credor em favor do autor, sobre tal saldo os requeridos deverão pagar juros de mora de 1% ao mês a partir da intimação para o pagamento.

Havendo saldo credor em favor dos requeridos, deve o autor promover ao depósito em até 10 dias após a desocupação do imóvel pelos requeridos, sendo que após tal prazo incidirão juros de mora de 1% ao mês.”

Por fim, diante da sucumbência mínima do autor, condenou os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor total da condenação pela fruição do imóvel, devidamente atualizado (
sic,
Id 111405984).

Em suas
razões
, o apelante
ANTONIVAN JOSÉ DE ARAÚJO OLIVEIRA
defende a reforma parcial da sentença proferida pelo juízo
a quo
.

Argumenta, nesse sentido, que o juízo sentenciante, embora, com acerto, tenha condenado os demandados ao pagamento do valor R$ 8.800,00 (oito mil e oitocentos reais) mensais ao autor, a título de fruição do imóvel, assim o determinou que ocorresse somente a partir de 21/12/2018, data em que se verificou o inadimplemento dos requeridos em relação as parcelas ajustadas no contrato de compra e venda do imóvel.

Afirma, dessa forma, que o valor fixado a título de fruição do bem, na linha de entendimento firmado na jurisprudência, deve incidir desde quando os demandados ingressaram e passaram a usufruir do imóvel, isto é, desde 20/12/2017, até a data da efetiva devolução da casa.

Salienta, a respeito, que o citado entendimento
“
tem o objetivo de evitar o enriquecimento sem causa por parte dos compradores e impedir que o vendedor suporte maiores prejuízos.
”

Pugna, ao fim, e por tudo o que foi dito, pelo provimento do recurso para que
”
os Apelados sejam obrigados a pagar, a título de indenização pela fruição do imóvel, 1% (um por cento) do valor contratual do imóvel, por mês de ocupação, devendo este pagamento ter como termo inicial a data da entrega das chaves e a posse no imóvel – 20 de dezembro de 2017 – até a efetiva imissão de posse do imóvel.
”

(
sic,
Id 111406002).

A requerida
CHRISTIANE MARIA SILVA CARVALHO
, nas suas
razões
, postula, inicialmente, pela concessão das benesses da gratuidade da justiça, alegando, para tanto, condição de hipossuficiência econômico-financeira.

Salienta, quanto ao mérito, que o juízo se equivoca quando conclui que
“os requeridos não tem intenção de quitar o contrato”
, revelando-se omisso
“
quanto a análise proposta de acordo apresentada pela apelante/requerida, e quanto as intenções de quitação do débito”
, cujo omissão não foi sanada nos embargos de declaração opostos em face da sentença.

Frisa, no mais, e também como matéria de fundo, que o juízo sentenciante
“embasou todo o processo de persuasão racional em uma premissa visivelmente equivocada”
, isso porque na contestação
“informou expressamente como pretendia realizar o pagamento do débito”
, assim como mencionou a intenção de quitar o contrato, para, assim, evitar a rescisão contratual pretendida pela parte adversa, cuja explanação, incluída da demonstração de várias tentativas de conciliação com a parte autora, no entanto, foi ignorada na sentença.

Afirma, inclusive, que a proposta de acordo apresentada à parte autora, além de razoável e viável para as partes, evidencia a boa-fé da apelante, mesma condição que não se constata na conduta do apelado, uma vez que, nos autos, pediu o cancelamento da audiência de conciliação, não apresentou contraproposta ao acordo e nem, ao menos, respondeu as tentativas de conciliação manifestadas para a solução do caso.

Destaca, nesse sentido, que
“o autor/apelado NÃO demonstrou a sua boa fé objetiva, sendo que as suas atitudes demonstram que ele NÃO tinha interesse em receber o seu crédito, mas sim que sua a única intenção era recuperar a posse do imóvel, e obter indenização, não se atendo, pois, a função social de um contrato de compra e venda de imóvel urbano.”

Menciona, nesta mesma toada, que
“analisando-se a boa fé objetiva da apelante/requerida, as propostas de acordo formalizadas (R$ 550.000,00) pela recorrente, e os valores já efetivamente pagos pela apelante, conclui-se que NÃO é justo, e nem minimante razoável acolher-se o pedido de reintegração de posse, e a rescisão do contrato.”

Pontua, igualmente, que no contrato de compra e venda de imóvel pactuado entre as partes não há cláusula resolutiva, mais que isso, apresenta cláusula que dispõe acerca da irretratabilidade e da irrevogabilidade do negócio, tema que, embora suscitado na contestação, também não foi considerado na sentença.

Afirma, sobre isso, que
“inobstante os muitos fundamentos consignados na contestação, a i. sentença se focou exclusivamente na citada tese do ‘adimplemento substancial’, e, via de consequência, não analisou com o devido esmero e atenção os outros argumentos apresentados na peça de defesa.”

Menciona que
“
o que foi pactuado entre as partes (na citada cláusula quarta) é que inadimplemento do contrato por qualquer das partes gerava a outra parte o direito exigir o cumprimento da obrigação
”
e não o de postular a rescisão do contrato e a reintegração na posse do imóvel.

Reitera, desse modo, que
“
além de não existir cláusula resolutiva expressa no contrato objeto desta lide, no presente caso concreto ainda existem duas cláusulas (quarta e quinta) que tratam expressamente sobre o inadimplemento, a irretratabilidade, e a irrevogabilidade, ou seja, existem cláusulas contratuais expressas que estabelecem justamente que o contrato NÃO pode ser rescindido, e que na hipótese de inadimplemento a parte inocente pode exigir o cumprimento da obrigação, com juros legais, correção monetária e perdas e danos.
”

Roga, com base nisso, pela atribuição de feito suspensivo ao apelo e, ao final, pelo provimento do recurso, para o fim de que seja reformada a sentença e, assim, julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial, promovendo-se, por fim, a inversão dos ônus de sucumbência (Id 111406015).

Contrarrazões nos Ids. 111406038, 111406040 e 111406042.

A apelante noticiou a concessão, em procedimento autônomo, de efeito suspensivo ao recurso interposto (Ids 111406043 e 111406046).

Processados os recursos, vieram os autos à conclusão.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

De início, cabe frisar que a apelante
CHRISTIANE MARIA SILVA CARVALHO
formula pedido de gratuidade de justiça, trazendo documentação para fins de comprovação da alegada condição de hipossuficiência financeira.

A respeito, o artigo 99,
caput
e § 1o, do Código de Processo Civil reconhece a possibilidade da parte formular o pedido de gratuidade da justiça na via recursal, senão vejamos:

“Art. 99. O
pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado
na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou
em recurso
.

§ 1o
Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância
, o
pedido poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo
, e não suspenderá seu curso.”

Nada há que impeça, portanto, o pedido de justiça gratuita nesta via recursal.

No caso, porém, verifico que os documentos anexados pela apelante são insuficientes para verificar a condição de hipossuficiência alegada e, assim, viabilizar a concessão do benefício pretendido.

A apelante, ao que consta dos documentos que instruem o feito, é advogada e, até março de 2021, lecionava em instituição de ensino superior (Id 111406022)
.

Assim, em que pese tenha demonstrado o desligamento das atividades profissionais de professora universitária, não comprovou quais são os rendimentos auferidos pelo exercício da advocacia.

Lado outro, se verifica que a apelante, apesar de ter comprovado o afastamento temporário de seu ofício por questões de saúde, no período, recebeu benefício previdenciário no valor mensal de R$ 5.525,00 (Id 111406016).

Ademais, se constata que a apelante, ao menos por enquanto, vem obtendo rendimentos com a locação do imóvel objeto do presente litígio, no valor mensal de R$ 7.596,00, conforme comprova o documento anexado no Id 111406005.

Desse modo, embora não se exija que a parte apresente condição de miserabilidade para que seja agraciada com a justiça gratuita, vê-se que, na hipótese dos autos, a renda auferida pela apelante destoa, e muito, do que entendo razoável e adequado para o reconhecimento da hipossuficiência financeira para fins da concessão do benefício.

Dada, portanto, a ausência de provas quanto a necessidade de usufruir das benesses da justiça gratuita, já que os documentos apresentados não revelam conteúdo suficiente à constatação da hipossuficiência financeira alegada,
INDEFIRO
o pedido formulado pela apelante, que, nos termos do § 7o do artigo 99 do Código de Processo Civil,
fica autorizada a comprovar o recolhimento do preparo ao final
,
sob pena de anotação do saldo devedor e inscrição em dívida ativa
.

Sem outras questões preliminares a demandar enfrentamento, passo, de pronto, ao exame das questões de fundo.

Sobre o litígio, verifica-se que a parte autora,
ANTONIVAN JOSÉ DE ARAÚJO OLIVEIRA
, formulou pedido de
rescisão
de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel residencial localizado no Condomínio Belvedere, Unidade de no 29, Avenida das Palmeiras, Jardim Imperial, nesta Capital, firmada com os requeridos,
CHRISTIANE MARIA SILVA CARVALHO
e
ZEUXIS FERREIRA
, em 16 de dezembro de 2017, pelo valor de R$ 880.000,00 (oitocentos e oitenta mil reais), ao argumento de que, das três parcelas avençadas, realizaram o pagamento apenas do sinal e de parte da segunda prestação.

O juízo de primeiro grau, em a sentença proferida nos autos, acolheu em parte os pedidos formulados pelo requerente e, assim,
reconheceu o inadimplemento pela parte demandada, rescindiu o contrato de promessa de compra e venda objeto da lide, determinou, em antecipação de tutela, a reintegração do imóvel ao promitente-vendedor, assim como condenou os demandados ao pagamento do valor de
1% sobre o valor do contrato (R$ 8.800,00), por mês de fruição do imóvel, a partir de 21/12/2018 até a efetiva reintegração de posse do autor no imóvel
e, também, ordenou o retorno das partes ao
status quo ante
, mediante a devolução pelo autor dos valores pagos,
autorizando-o, ao fim, a promover à retenção do valor da condenação dos requeridos pela fruição do imóvel
.

Do
decisum
, as partes apelam.

Pois bem.

No tocante, e conforme acima relatado, a apelante reforça, inicialmente, que, ao contrário do afirmado na sentença, demonstrou o interesse na quitação do contrato, comprovando que, em diversas ocasiões, propôs o cumprimento da obrigação assumida na avença, revelando estar de boa-fé na relação contratual, cujo instrumento, argumenta, não prevê cláusula resolutiva e, no caso de inadimplemento, estabelece a possibilidade de execução da avença, com a exigência do cumprimento da obrigação, assim como dispõe de cláusulas que impõe a irretratabilidade e a irrevogabilidade do pacto.

É a síntese dos fundamentos do pedido de reforma.

A respeito, fica claro que a apelante, adquirente do imóvel em questão, não nega a situação de inadimplemento, tanto que expressamente anuncia o incessante interesse na solução do débito, motivo do pedido de resolução da avença.

O inadimplemento, portanto, é matéria incontroversa nos autos, fato que, a teor do artigo 475 do Código Civil, autoriza a efetiva

resolução do contrato, senão vejamos:

“
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

A requerida, no entanto, embora não negue o inadimplemento das prestações assumidas por ocasião do contrato, a evitar a solução legal dada à hipótese, invoca a pretensão de quitação da avença.

Sobre o pleito defensivo, o próprio dispositivo legal é claro ao estabelecer que
a parte lesada pelo inadimplemento
– no caso, o credor –
pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento
.

É clara, portanto, a faculdade que a lei atribui ao credor adimplente e, assim, diante do inadimplemento do devedor, como ocorre, poderá: pedir o cumprimento da obrigação ou, se preferir, a resolução do contrato.

A conduta do credor, nestes termos, não depende da presença de cláusula resolutiva na avença pactuada – conforme argumenta a apelante -, pois, como no caso dos autos, a faculdade em dar solução ao contrato decorre da própria lei.

Cuida-se do que a doutrina convencionou chamar de
cláusula resolutiva tácita
ou
implícita
, senão vejamos
[1]
:

“A faculdade resolutória pode ser objeto de cláusula resolutiva expressa. A resolução convencional, efetivada extrajudicialmente, amparada pelo art. 474 do Código Civil [...]. Cuidaremos agora, à luz do realçado art. 475 da resolução legal, que autoriza a parte não inadimplente a pleitear judicialmente a resolução do contrato descumprido.

Aqui incide a cláusula resolutiva tácita (ou implícita). Descumprido o contrato bilateral, concede a lei ao interessado a legitimidade ad causam para iniciar o processo em face do parceiro faltoso, visando à resolução do contato. Não cabe a atuação direta do contratante, pois o juiz apreciará a conduta da contraparte. Destarte, interpelada a parte com a fixação de prazo para o cumprimento da prestação que lhe compete (art. 474, CC) e escoado este, abre-se a via da resolução legal.”

A resolução contratual, como visto, é direito potestativo da parte adimplente
[2]
.

Assim, apesar de constar no contrato que, em caso de inadimplemento, as partes poderão exigir o cumprimento da obrigação (Cláusula Quarta – Id 111405458), a lei, como visto, oferece mais que isso, e, nesse cenário, faculta não só à exigência do cumprimento, mas também o pedido de
rescisão
do contrato.

Lado outro,
muito embora se reconheça o esforço expendido pela apelante, no sentido de ver solvida a questão pelas vias conciliatórias, o inadimplemento do contrato é patente e a possibilidade de resolução judicial é evidente.

Além disso, a previsão expressa acerca da irrevogabilidade e da irretratabilidade do contrato, esculpida na Cláusula Quinta do respectivo instrumento, importa deixar claro, não tem relação com a hipótese de inadimplemento, mas com o conteúdo das obrigações nele estabelecidas e eventual arrependimento.

É irrelevante, portanto, essa previsão contratual para supostamente impedir a resolução do contrato por descumprimento da obrigação firmada, que, como visto, é direito potestativo da parte adimplente.

Não se cogita, também, de suposto adimplemento substancial pela parte devedora. Veja-se que, a partir da análise principiológica dos contratos,
“é possível questionar a faculdade do exercício do direito potestativo à resolução contratual pelo credor, em situações caracterizadas pelo cumprimento de substancial parcela do contrato pelo devedor, mas em que, todavia, não tenha suportado adimplir pequena parte da obrigação.”
[3]

A aplicação do instituto do adimplemento substancial, como se vê, pressupõe o descumprimento de parte mínima da obrigação contratada, o que, no caso dos autos, não pode ser reconhecida, já que o valor alcançado pela apelante não ultrapassa sequer a 50% (cinquenta por cento) do preço ajustado, o que não pode ser considerado ínfimo, sob pena de caracterizar exacerbada onerosidade à parte credora.

Sobre a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, os precedentes desta Câmara Julgadora:

“
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS, LUCROS CESSANTES E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS
–
NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO
– OMISSÃO DOLOSA – INOVAÇÃO RECURSAL – LITIGÂNCIA DE MÁ -FÉ – INOCORRÊNCIA –
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO
– HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. O Tribunal não pode conhecer de matéria não suscitada e apreciada em primeiro grau, sendo inovação das teses sustentadas na contestação, sob pena de supressão de instância, vedado pelo nosso ordenamento jurídico. A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão do prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato.
O adimplemento substancial somente se caracteriza quando o pagamento é significativo, de modo a se aproximar da quantia final a ser adimplida, o que impossibilitaria a resolução contratual, o que não ocorreu na hipótese.
Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT 00035885720158110050 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 01/09/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/09/2021)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Deve ser declarada a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador.
Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.
Caso dos autos em que a manutenção do contrato caracteriza onerosidade excessiva ao credor, inexistindo o pagamento substancial do contrato.”
(TJ-MT - AC: 00127128220138110002 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 20/02/2019, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2019)

Nesse sentido, portanto, verificado o inadimplemento contratual, correta se mostra a
rescisão
do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e, por consequência, o retorno ao
status quo ante
.

É este, aliás, o entendimento jurisprudencial:

“
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – INADIMPLEMENTO COMPROVADO – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE
– ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.
Constatada a inadimplência do comprador, correta se mostra a rescisão do contrato de compra e venda e o retorno ao status quo ante.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT 10063631920198110040 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022).

Desprovida é de ser, portanto, a pretensão recursal que visa a reforma da sentença mediante a improcedência do pedido de resolução contratual.

O mesmo, porém, não se pode dizer em relação à pretensão recursal que vincula o pedido de reforma parcial da sentença formulado pela parte autora,
ANTONIVAN JOSÉ DE ARAÚJO OLIVEIRA
, cujo pleito se refere pontualmente à alteração do termo
a quo
da indenização fixada pela fruição do imóvel pela parte adversária.

Sobre o ponto, tem razão o apelante. A indenização estabelecida a título de fruição do bem pela parte inadimplente deve incidir desde a data do ingresso no imóvel, que, na hipótese dos autos, se remete ao dia 20 de dezembro de 2017, quando, segundo consta no contrato, foram entregues as chaves da casa nas mãos de
CHRISTIANE MARIA SILVA CARVALHO
e
ZEUXIS FERREIRA
, que, por motivo de coerência, deverá ser apurada em liquidação de sentença e compensada nos valores alcançados pela parte devedora até o efetivo inadimplemento, consoante, inclusive, já fiz constar em julgamento de situações análogas. Vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E FRUIÇÃO DE BEM – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR
– CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA –
DESCUMPRIMENTO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL
– RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ‘STATUS QUO ANTE’ –
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO
– CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A consequência da rescisão contratual
é a restituição das partes à situação anterior, pois a resolução da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago, e, de outro,
a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem, as quais podem ser compensadas, a ser objeto de liquidação de sentença
. Precedentes.”
(N.U 0035739-69.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/11/2020, Publicado no DJE 30/03/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA,
RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO
POR PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS LEONINAS – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – AVENTADA NEGOCIAÇÃO SUBJACENTE SIMULADA – INOCORRÊNCIA – ALEGADA OCORRÊNCIA DE ACORDO VERBAL CONDICIONANDO O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA À ENTREGA DO REGISTRO DA PROPRIEDADE, MEDIANTE AVERBAÇÃO DO GEORREFERENCIAMENTO DA ÁREA TOTAL – AUSÊNCIA DE PROVAS – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA –
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ‘STATUS QUO ANTE’ – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
– PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM GRAU DE RECURSO INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE PROVIDO. Verificado que as razões recursais trazem matérias que não foram aventadas durante a instrução processual, o que consubstancia em inequívoca inovação recursal, delas não se conhece. Em ação anulatória de negócio jurídico, a simulação não se presume, havendo necessidade de produção de provas necessárias à elucidação da controvérsia, de modo que, não se desincumbindo os autores do ônus de provar, nos termos do art. 373, I, do CPC, que a alienação subjacente de imóvel foi celebrada mediante simulação, improcedente é o pedido de declaração de sua nulidade. Da mesma forma, inexistindo provas acerca de celebração de acordo verbal condicionando o pagamento final à efetiva transferência da propriedade de imóvel rural, mediante registro do georreferenciamento e certificação da área respectiva, deve ser declarada a rescisão contratual, mormente considerando o flagrante o inadimplemento do promitente-comprador e a existência de cláusula compromissória expressa nesse sentido.
A consequência da rescisão contratual é
a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias eventualmente realizadas, e, de outro,
a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido, as quais podem ser compensada, a ser objeto de liquidação de sentença.
Precedentes. Nos termos da jurisprudência dominante do STJ, em caso de provimento parcial, é impossível a fixação de honorários recursais com observância ao art. 85, §11 do CPC (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).”
(N.U 0001972-41.2010.8.11.0044, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 03/06/2020, Publicado no DJE 08/06/2020)

Diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
CHRISTIANE MARIA SILVA CARVALHO
, e, também à vista do que foi expendido,
DOU PROVIMENTO
à apelação interposta por
ANTONIVAN JOSÉ DE ARAÚJO OLIVEIRA
, para o fim de fazer retroagir a
indenização estabelecida a título de fruição do bem à data de ingresso dos apelados no imóvel, que deverá ser apurada em liquidação de sentença e compensada nos valores alcançados pela parte devedora até o efetivo inadimplemento
.

Por corolário, e pelos fundamentos acima delineados,
REVOGO o efeito suspensivo
conferido nos autos da
Tutela Cautelar no. 1017497-95.2021.8.11.0000
.

Por fim,
determino
que a apelante
CHRISTIANE MARIA SILVA CARVALHO
recolha as despesas deste recurso de apelação no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de anotação do saldo devedor e inscrição em dívida ativa (Provimento no. 40/2014-CGJ e Provimento no. 80/2014-CGJ) ou protesto em cartório (Provimento no. 88/2014-CGJ e Instrução Normativa no. 10/2014/PRES/DGTJ).

É como voto.

[1]
FARIAS, Cristiano Chaves de.
Curso de direito civil: contratos
/ Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald – 7. Ed. – Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, p. 590.

[2]

“A resolução se prende aos contratos bilaterais, em que surge uma interdependência entre as prestações, pois toda a dinâmica da relação pressupõe a reciprocidade entre a prestação de uma parte e a contraprestação de outra.
A importância da resolução consiste na possibilidade de se corrigir o desequilíbrio superveniente, mediante o direito potestativo ao desfazimento da relação jurídica, com o retorno à situação originária
.”
(
Idem
, p. 591) – grifo nosso.

[3]

Idem
, p. 203.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/02/2022