Tribunal: TJMT
Processo: 0018310-43.2015.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-18
Data de publicação: 2022-05-24

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÕES DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE DOZE ÁREAS CONJUNTAS – ENTRADA EM DINHEIRO E ENTREGA DE DOIS IMÓVEIS RURAIS, VEÍCULOS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS – RESTRIÇÕES À TRANSFERÊNCIA – BENS QUE DEVERIAM ESTAR LIVRES E DESEMBARAÇADOS - CLÁUSULA DESCUMPRIDA PELOS COMPRADORES – PARCELAS ANUAIS – PAGAMENTO CONCOMITANTE COM A TRANSFERÊNCIA DE UMA DAS TERRAS NEGOCIADAS – PROVIDÊNCIA NÃO ADOTADA PELOS VENDEDORES - INADIMPLEMENTO RECÍPROCO – RETORNO DAS PARTES AO STATU QUO ANTE – DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS IMÓVEIS ADQUIRIDOS (PELOS COMPRADORES), E DOS VEÍCULOS E IMPLEMENTOS RECEBIDOS COMO PARTE DA ENTRADA E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO – FRUIÇÃO PELOS ADQUIRENTES – INDENIZAÇÃO DEVIDA – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - DEDUÇÃO DA QUANTIA RECEBIDA EM ESPÉCIE DEVIDAMENTE CORRIGIDA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Deve ser reconhecida a culpa recíproca e, por conseguinte, rescindido o Contrato de Compra e Venda quando demonstrado nos autos o descumprimento de suas cláusulas por ambas as partes.
Mesmo efetivada a tradição dos veículos que correspondiam à parte do valor da entrada, a pendência de ônus sobre eles configura inobservância à obrigação de serem entregues livres e desembaraçados bem como à previsão de imissão na posse e transferência do domínio das áreas rurais negociadas e daquelas dadas em pagamento, também integrantes do montante alusivo à entrada e princípio de pagamento do preço.
Não se aplica a Exceção de Contrato não Cumprido quando os contratantes espontaneamente deixam de atender às responsabilidades assumidas na espera de que o outro o faça primeiro.
A rescisão contratual com o retorno das partes ao statu quo ante impõe a improcedência da Ação de Reintegração de Posse proposta pelos compradores e que tem por objeto as áreas que ainda não haviam sido transmitidas, além da imediata reintegração dos vendedores na posse das terras que se encontram em poder daqueles.
Os compradores devem remunerar os vendedores pelo longo tempo que usufruíram das áreas sem nenhuma contrapartida, observada a vocação econômica dos imóveis (fins agropastoris, lavouras, etc), a ser apurada em liquidação de sentença, com dedução da quantia recebida pelos vendedores em espécie, corrigida monetariamente, com remuneração do capital em 1% ao mês, a título de juros.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0018310-43.2015.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[NILSON MULLER - CPF: 194.925.960-91 (APELANTE), GUSTAVO EMANUEL PAIM - CPF: 015.228.541-50 (ADVOGADO), HAIANA KATHERINE MENEZES FOLLMANN - CPF: 014.601.481-26 (ADVOGADO), RICARDO NIGRO - CPF: 544.586.681-53 (ADVOGADO), ILOIDE AUGUSTA MULLER - CPF: 871.821.061-91 (APELANTE), NORBERTO MANICA - CPF: 335.499.829-68 (APELADO), THIAGO OLIVEIRA AMADO - CPF: 001.202.741-32 (ADVOGADO), RICARDO FERREIRA DE ANDRADE - CPF: 840.049.321-49 (ADVOGADO), JACIELE DE MELO CURPENTINO RAITER - CPF: 089.873.366-97 (APELADO), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (ADVOGADO), SEBASTIAO MONTEIRO DA COSTA JUNIOR - CPF: 939.017.801-06 (ADVOGADO), RICARDO NIGRO - CPF: 544.586.681-53 (ADVOGADO), DIOGO GALVAN - CPF: 027.561.739-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÕES DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CONSTITUÍDO POR DOZE ÁREAS – ENTRADA EM DINHEIRO E ENTREGA DE DUAS ÁREAS RURAIS, VEÍCULOS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS – RESTRIÇÕES À TRANSFERÊNCIA – BENS QUE DEVERIAM ESTAR LIVRES E DESEMBARAÇADOS - CLÁUSULA DESCUMPRIDA PELOS COMPRADORES – PARCELAS ANUAIS – PAGAMENTO CONCOMITANTE COM A TRANSFERÊNCIA DE UMA DAS TERRAS NEGOCIADAS – PROVIDÊNCIA NÃO ADOTADA PELOS VENDEDORES - INADIMPLEMENTO RECÍPROCO – RETORNO DAS PARTES AO
STATU QUO ANTE
– DEVOLUÇÃO IMEDIATA, PELOS COMPRADORES, DOS IMÓVEIS ADQUIRIDOS E, PELOS VENDEDORES, DA QUANTIA RECEBIDA EM ESPÉCIE, VEÍCULOS E IMPLEMENTOS – PENALIDADE FIRMADA NO CONTRATO E PERDAS E DANOS – NÃO INCIDÊNCIA NO CASO – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Deve ser reconhecida a culpa recíproca e, por conseguinte, rescindido o Contrato de Compra e Venda quando demonstrado nos autos o descumprimento de suas cláusulas por ambas as partes.

Mesmo efetivada a tradição dos veículos que correspondiam à parte do valor da entrada, a pendência de ônus sobre eles configura inobservância à obrigação de serem entregues livres e desembaraçados bem como à previsão de imissão na posse e transferência do domínio das áreas rurais negociadas e daquelas dadas em pagamento, também integrantes do montante alusivo à entrada e princípio de pagamento do preço.

Não se aplica a Exceção de Contrato não Cumprido quando os contratantes espontaneamente deixam de atender às responsabilidades assumidas na espera de que o outro o faça primeiro.

A rescisão contratual com o retorno das partes ao
statu quo ante
impõe a improcedência da Ação de Reintegração de Posse proposta pelos compradores e que tem por objeto as áreas que ainda não haviam sido transmitidas, além da imediata reintegração dos vendedores na posse das terras que se encontram em poder daqueles, em razão do período em que têm (os compradores) delas desfrutado.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Anoto pedido de preferência com sustentação oral do advogado Marcelo Souza de Barros, OAB/GO 31153, pela apelante, bem como do advogado Thiago Oliveira Amado, OAB/MT 11506-O, pelo apelado.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Apelações Cíveis em Ação de Resolução Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais julgada
improcedente
e em Ação de Reintegração de Posse julgada
procedente
, em sentença conjunta, para confirmar em definitivo a tutela antecipada e, desse modo, determinar a reintegração do apelado (Norberto Mânica) na posse dos imóveis descritos nos itens “A” a “G” da inicial da Possessória, nos termos do art. 1.012, §1o, inciso V, do CPC, com a expedição de todos os documentos necessários, e condenar os apelantes ao pagamento das custas referentes a ambas as Ações e dos honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atualizado de cada uma das causas (Id 113555458).

Os apelantes alegam que são proprietários de
19.749,7146ha
, constituídos pelas Fazendas
Pingo D’Água
(3.103,6799ha – matrícula 15.636),
São José
(3.403,3282ha – matrícula 15.577),
Campina Verde
(3.507,5340ha – matrícula 15.638),
Campina Verde II
(3.250,1236ha – matrícula 15.639),
Lago Rico – Gleba A
(728,6013ha – matrícula 15.578),
Lago Rico – Gleba B
(918,0789ha – matrícula 15.579),
Lago Rico – Gleba C
(904,9075ha – matrícula 15.580),
Lago Rico Gleba D
(895,1963ha – matrícula 15.581),
Barra da Gaivota – Gleba A
(787,0480ha – matrícula 15.584),
Barra da Gaivota Gleba B
(779,4517ha – matrícula 15.585),
Barra da Gaivota Gleba C
(778,3284ha – matrícula 15.586) e
Barra da Gaivota Gleba D
(693,4368ha – matrícula n. 15.587), todas objeto do Instrumento Particular de Compra e Venda firmado em
10-10-2014
com os apelados e adquirentes.

Sustentam que o inadimplemento dos apelados ocorreu já com a integralização do montante correspondente ao sinal (entrada), pois, além da importância em moeda corrente, deram em pagamento duas áreas rurais localizadas no município de Itiquira, caminhões, cavalos mecânicos e tratores.

Acrescentam que alguns dos caminhões e as áreas rurais apresentavam gravames, e que os adquirentes/apelados se comprometeram a quitar as dívidas e entregá-los livres e desembaraçados.
Registram que a posse desses dois imóveis nem chegaram a ser entregues
.

Aduzem que em razão da desavença instaurada já desde o início, e considerando o
parágrafo único da cláusula 4a
, que previa a
transferência gradativa
e em conformidade com os pagamentos,
permaneceram na posse
dos imóveis
São José
,
Campina Verde
,
Lago Rico Gleba A
,
Lago Rico Gleba B
,
Lago Rico Gleba C
e
Lago Rico Gleba D
, que totalizam 13.607,77ha.

Arguem que, no entanto,
imitiram os apelados
na posse das Fazendas
Pingo D’Água
,
Barra da Gaivota Gleba A
,
Barra da Gaivota Gleba B
,
Barra da Gaivota Gleba C
e
Barra da Gaivota Gleba D,
que somam 6.141,94ha.

Informam que em
18-12-2015
ajuizaram
Ação de Rescisão
e em
4-5-2016
os apelados propuseram no foro da situação dos imóveis (Comarca de São Felix do Araguaia-MT) a
Ação de Reintegração de Posse
, cujo cumprimento da liminar ficou sobrestado até a fase de produção de provas na Ação de Rescisão, consoante acórdão proferido no
AI 1009710-20.2018
.

Apontam que em
7-8-2017
foi julgada
procedente a Ação de Rescisão
,

com o retorno das partes ao
status quo ante
, mas esse
entendimento
foi
anulado
na
Apelação n. 10.769/2018
, que acolheu a arguição de cerceamento de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide.

Dizem ainda que com o retorno dos autos foi deferida a produção das provas requeridas e determinada a reunião dos processos por conexão.

Assinalam que em seguida foi estabelecido que se realizassem duas perícias (
imobiliária e contábil
), porém, antes mesmo de se proceder à segunda (contábil), sobreveio a sentença ora recorrida, prolatada em
10-8-2021
,
agora pela improcedência da Ação
, sem que houvesse alteração do conjunto probatório suficiente sobretudo para a antecipação da tutela.

Argumentam que, ao contrário da conclusão exarada na sentença aqui impugnada, “
o arcabouço probante de ambas as demandas revela o claro inadimplemento contratual dos Apelados, ensejador da procedência da Ação de Resolução do Contrato de Compra e Venda ajuizada pelos Apelantes e da improcedência da Ação de Reintegração de Posse intentada pelos Recorridos
”.

Ressaltam a prevenção da Quarta Câmara de Direito Privado e do relator em vista do julgamento de 7 Agravos de Instrumento e 1 Apelação Cível (1001732-60.2016, 1008807-19.2017, 1011974-44.2018, 1001416-76.2018, 1009710-20.2018, 1004953-12.2020, 1021297-68.2020, 1004938-43.2020 e 10769/2018).

Especificamente em relação ao mérito, alegam a insubsistência dos fundamentos da sentença e o incontroverso inadimplemento contratual dos apelados, porquanto, pelos 19.749,46ha que adquiriram, obrigaram-se a pagar-lhes R$44.820.000,00, integralizados pela
entrada
de
R$9.038.196,00
, representados por 167.374 sacas de soja, e mais
R$35.781.804,00
, representados por 662.626 sacas de soja, em 9 parcelas anuais e sucessivas de 73.625,11 sacas.

Destacam que ficou convencionado que o
sinal
e princípio de pagamento de R$9.038.196,00 seriam quitados com o depósito em
moeda corrente de R$600.000,00
(11.111 sacas de soja) e com a
entrega
de
duas propriedades rurais
(matrículas 3814 e 3813, do RGI de Itiquira-MT) no valor de R$5.073.192,00, equivalentes a 93.948 sacas de soja;
3

caminhões
marca Iveco, modelo Stralis HD –
420CV,
por R$660.000,00 (12.222 sacas de soja);
3

caminhões
marca Iveco, modelo Straus HD,
380 CV
, por R$480.000,00 (8.889 sacas de soja);
3

carretas

Rodotrem
graneleiro, 9 eixos curtos, por R$360.000,00 (6.667 sacas de soja);
2 carretas Bitrem
de 7 eixos (Bicaçamba), por R$260.000,00 (4.815 sacas de soja);
1

carreta semirreboque
, 3 eixos (caçamba), por R$80.000,00 (1.481 sacas de soja);
5 tratores
por R$725.000,00 (13.426 sacas de soja); e
2

colheitadeiras
por R$800.000,00 (14.815 sacas de soja).

Registram que a
cláusula III item “a)”
determina expressamente que “(...)

todos os Certificados de Registro de Veículo – CRV, serão entregues no ato da assinatura deste, livres e desembaraçados, e aptos a imediata transferência aos VENDEDORES
”, o que não foi respeitado já que 2 caminhões e uma carreta continham ônus.

Dizem que essa questão não foi contestada pelos apelados, que se limitaram a argumentar que a posse foi efetivada.

Aduzem que, portanto, cuida-se de fato incontroverso (art. 341, do CPC), e que, por consequência, é evidente o inadimplemento do sinal e princípio de pagamento, além do
error in judicando
na sentença ao concluir que basta a tradição para se considerar satisfeita a obrigação
.

Reportam-se ao
§2o da mesma cláusula III
, assim redigida - “
§2o - Os bens oferecidos a título de pagamento como entrada de negócio serão avaliados pelos VENDEDORES, para posterior ajuste de valores e imediata transferência por parte dos COMPRADORES aos VENDEDORES, finalizando assim esta primeira parte do presente contrato,
que terá sua plena validade no momento em que forem concretizadas todas as cláusulas acima, de
transferência de valores, caminhões, tratores e lavratura da escritura pública das áreas citadas a título de pagamento inicial
, onde todos devem estar
livres e desembaraçados
de todo e qualquer ônus e ou responsabilidade, seja monetária, fiscal, de impostos e taxas, municipais, estaduais, federais, multas ou trabalhistas que possam advir até a presente data ou são de total responsabilidades dos COMPRADORES
”.

Informam que, como noticiado na Ação de Resolução Contratual às fls. 755/761,
o conjunto composto pelo caminhão Iveco, placa GZV-9423, avaliado em R$220.000,00, e o semirreboque carreta Randon, placa DAH-6983 e DAH-7038, avaliados em R$60.000,00, não pode compor o pagamento da entrada porque são objeto de ilícito penal por apresentarem caracteres adulterados e posterior remarcação, bem como de Boletim de Ocorrência e Laudo Pericial Criminal, o que impede a transferência.

Destacam que “
Não há dúvidas, portanto, quanto à mora dos compradores Apelados, na forma do art. 394 do CC/2002, o que reclama, por si só, independentemente de qualquer outro desdobramento fático-processual, o acolhimento do pleito resolutório”
.

Para reforçarem essa arguição e a de evidente equívoco da sentença, transcrevem aresto desta Câmara, da relatoria do Des. Guiomar Teodoro Borges, julgado em 26-8-2020 (ApC 1000140-63.2016.8.11.0005).

Enfatizam ainda o “
explícito entendimento antagônico gravado nas duas sentenças pelo mesmo juiz
”, uma vez que a primeira julgou procedente a Ação de Resolução por reconhecer a inadimplência dos apelados/compradores, e a segunda, por reconhecer a inadimplência dos apelantes/vendedores, sem que houvesse produção de prova que justificasse a alteração do entendimento a respeito do cumprimento das cláusulas contratuais, já que a única perícia realizada (agronômica) não tem relação alguma com a transferência dos veículos, de forma que “
não é possível extrair do caderno processual nada, absolutamente nada, que justifique a mudança de compreensão do julgador da instância originária
”.

Aduzem que, além disso, os apelados
não fizeram a transferência nem da posse e nem da propriedade dos dois imóveis
(matrículas 3.813 e 3.814, do RGI de Itiquira), que igualmente integralizavam o pagamento da entrada.

Salientam que aí também se firma a convicção de que as sentenças são diametralmente opostas, pois na primeira constou que os apelados estavam inadimplentes porque não entregaram esses imóveis livres e desembaraçados, e na segunda foi consignado exatamente o contrário.

Nesse ponto transcrevem parte do
decisum
recorrido para comprovarem que o julgador deu sentido errôneo à cláusula contratual ao registrar que “
não há termo certo e determinado para que os Apelantes procedam com a transferência da propriedade dos imóveis objeto do Contrato de Compra e Venda, notadamente o imóvel de matrícula no 15.636
”, reportando-se ao parágrafo único da cláusula 4, que transcrevem:

“As escrituras serão outorgadas, mediante integralização de pagamento na ordem cronológica já ajustada de comum acordo, ficando desde já acordado que os VENDEDORES, estarão transferindo aos COMPRADORES como primeira área a FAZENDA PINGO D’ÀGUA objeto de matrícula no 15.636, e as demais sucessivamente, conforme ordem cronológica de pagamentos e de comum acordo entre as partes, o qual será oficializado mediante ADITIVO contratual quando ocorrer.
[...]”.

Asseveram que
não
há “
termo certo e definido para a outorga das escrituras das matrículas que compõem a área rural objeto do Contrato de Compra e Venda
”, e que, por conseguinte, não se pode afirmar que não cumpriram a obrigação, até porque, como assinalado na inicial da Ação de Resolução, “
o negócio jurídico em voga foi firmado pelos Vendedores com a finalidade específica de saldar pendências junto a seus credores que, em razão da perspectiva de recebimento de seus créditos com a liquidação patrimonial em questão, se posicionavam com flexibilização de prazos e abatimentos nos respectivos saldos devedores, permitindo a solução das pendências de forma mais suave e vantajosa aos apelantes
”, fato expressamente previsto na cláusula 8a, § Único, mas em nenhum momento impugnado pelos apelados.

Em seguida reproduzem o teor desse mencionado dispositivo:

[...]
Os COMPRADORES
tem plena ciência de toda e qualquer negociação envolvendo entidades financeiras e ou afins
, ficando a cargo dos VENDEDORES, até o término do pagamento conforme acordado acima terem quitado todo e qualquer débito que possa haver sob sua responsabilidade,
não implicando tais gravames, como quebra contratual e ou não cumprimento do presente
.

Pontuam que, diante dessa cláusula, “
todo o acervo do pagamento da entrada devido pelos Apelados (os valores, móveis e imóveis) se prestariam à solução das pendências junto aos credores dos Apelantes em composições amigáveis para que se atingisse a finalidade precípua da venda das áreas: quitação de dívidas dos Apelantes
”, viabilizando a posterior transferência em favor dos apelados, de forma que “
a existência de ônus na área de matrícula no 15.636, que momentaneamente impedia a outorga da escritura de transferência da propriedade em prol dos Apelados, não pode ser havida como quebra ou inadimplência contratual por parte dos Apelantes
”.

E mais, que, inversamente do que está escrito no
decisum
, as áreas entregues pelos apelados como pagamento da entrada deveriam estar livres e desembaraçadas para que eles (apelantes) as alienassem e utilizassem do produto para baixar os gravames dos imóveis negociados no Contrato, conforme
§2o do item III na cláusula Preço e Condições do Pagamento
.

Aduzem que, por esse prisma, levando-se em conta que as áreas com matrículas 3.813 e 3.814, que integralizavam o pagamento da entrada, continham restrições judiciais que inviabilizaram a venda, é claro o inadimplemento nesse ponto, além da não entrega da posse.

Sustentam que, no entanto, mesmo assim imitiram os apelados na posse dos imóveis com matrículas 15.636, 15.584, 15.585, 15.586 e 15.587,
os quais vêm ocupando há vários anos sem nenhuma contraprestação
.

Arguem que, na hipótese de ser reconhecido o inadimplemento recíproco, situação que também exigiria a resolução contratual com o retorno das partes ao
statu quo ante
, não se pode cogitar em Exceção de Contrato não Cumprido, pois seria notório que os apelados não obedeceram aos termos pactuados, já que não lhes transferiram (aos apelantes) dois caminhões, uma carreta e as duas áreas rurais situadas em Itiquira-MT (matrículas 3.813 e 3.814).

Dizem que, à vista disso, o inadimplemento
não
é exclusivo deles (apelantes), como registrado na sentença recorrida, mas sim, no mínimo, recíproco, o que afastaria a aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido.

Ressaltam que a sentença é equivocada nesse ponto porque, mesmo confirmando a inobservância contratual por ambas as partes, arremata “
que o negócio não pode ser resolvido, julgando assim improcedente a Ação de Resolução ajuizada pelos Apelantes e, por outro lado, procedente a Reintegração de Posse em favor dos Apelados
”.

Explicam que a jurisprudência recente do STJ é pela inaplicabilidade da teoria do contrato não cumprido (RESP 1758795-DF), e que o TJMT e outros Tribunais do país têm o mesmo posicionamento, consoante arestos que colacionam, inclusive o do processo n. 0048868-78.2015, de relatoria do Des. José Zuquim Nogueira.

Ao final, suscitam que os apelados violaram
o princípio
pacta sunt servanda
e o da
boa-fé contratual,
bem como a
ausência de pagamento e/ou consignação das parcelas anuais vincendas
, o que levaria à resolução da avença e à improcedência da Ação Possessória, até mesmo da condenação em danos materiais e morais e perdas e danos, com a
revogação da antecipação da tutela
, ante a ausência dos requisitos autorizadores (Ids 113555473 e 113555474).

Nas contrarrazões
os apelados argumentam que não descumpriram o contrato e relacionam os itens entregues e o correspondente em sacas de soja, somando a quantidade de 70.928,04 sacas e o valor em espécie alusivo a 73.436,96 sacas, num total de 144.365 sacas do produto.

Dizem também que
os apelantes teriam confessado o recebimento mediante a entrega dos bens e registro nas atas
constantes nas págs. 51 a 57.

Alegam que, embora
não tenham sido efetivamente transferidos
, os cavalos e a carreta estão na posse dos apelantes, por isso “
o valor devido a título de entrada sem qualquer vinculação, foi quitado, sobrando inclusive saldo para abater da próxima parcela
[...]”. Descrevem os itens e seus respectivos valores (R$3.965.000,00).

Suscitam que, “
ao contrário do que os Apelantes buscam maliciosamente induzir, apesar de terem a obrigação contratual de pagar R$3.965.000,00
[...]
antes da transferência da Fazenda Pingo D’Água,
restou incontroverso nos autos que os apelados realizaram o pagamento de, ao menos, R$8.119.108,60

[...]
até o presente momento, de modo que não há falar-se em rescisão contratual em razão da inadimplência destes
”.

Enfatizam ainda que
não configura inadimplemento a não transferência de apenas um caminhão, duas carretas e um trator
, pois foram estimados em R$545.000,00 e “
restou incontroverso nos autos o pagamento de, ao menos, R$4.154.108,60 [...]
acima do valor pactuado a ser pago antes da transferência da Fazenda Pingo D’Água
”.

Aduzem que se trata de situação
irrelevante,

impertinente e desarrozoada, já que a posse foi transferida
e o montante pago até o momento supera o que deveria ser quitado como entrada. E mais, que o suposto antagonismo ocorrido não justifica por si só a reforma da sentença, já que
a não realização da transferência da titularidade dos veículos não configura inadimplência deles (apelados), porque teriam pago quantia muito acima da estipulada como entrada
.

Quanto às duas áreas, assinalam que os 763,8055ha referem-se à soma de ambas, compõem as Fazendas Santa Catarina e SM5, e a
transferência seria concomitante
com a da Fazenda Pingo D’Água, como disciplinado na cláusula 4 e devidamente reconhecido na sentença. Da mesma forma, as
9 parcelas iguais, anuais
e sucessivas de 73.625,11 sacas de soja, como firmado no parágrafo único da mesma cláusula 4,
também seriam quitadas depois da transferência da Fazenda Pingo D’Água
.

Para corroborar suas alegações inserem trechos separados de cada uma das condições constantes na respectiva cláusula e a interpretação que seria correta, e concluem que a intenção
dos apelantes
é induzir este Tribunal a erro “
quando
tentam atribuir ao parágrafo único da cláusula 8o do contrato em análise, sentido que não lhe foi conferido e, aliás, sequer pode ser presumido ou interpretado, pois o fato dos apelados ter ciência dos gravames existentes na matrícula dos imóveis adquiridos até aquela data não tornaria obrigatória a transferência dos bens permutados em momento anterior ao expressamente previsto no parágrafo único da cláusula 4a
[...]
”.

Depois arguem a impossibilidade de se reconhecer o inadimplemento recíproco uma vez que na sentença foi consignado o não cumprimento de sua parte (dos apelados), porquanto
o contrato estabelece que a transferência das matrículas mencionadas na cláusula 4, parágrafo único, deve ocorrer de forma concomitante, mas não define o prazo
.

Destacam que, como os apelantes ainda não baixaram os ônus que pendem sobre a Fazenda Pingo D’Água, não há como exigir que eles (apelados) transfiram a propriedade das duas áreas rurais,
até porque o contrato não estipula o tempo
.

Anotam que não houve violação ao princípio
pacta sunt servanda
pois a importância que quitaram seria superior ao pagamento previsto para a entrada e anterior à transferência da Fazenda Pingo D’Água.

Acrescentam que, assim, configura litigância de má-fé o ajuizamento da Ação de Rescisão, visto que,
mesmo inadimplentes no tocante à omissão a respeito da existência de ônus
sobre as duas áreas dadas em pagamento (item III, §2o),
quitaram valor muito maior,
e que, além do mais,

os apelantes
deveriam ter buscado certidão no respectivo Cartório Imobiliário,
e nem sequer

comprovaram
que o suposto vício impediria a conclusão do negócio
, como determina o art. 147 do CC.

Afirmam que agiram de boa-fé, tanto assim que, mesmo sem receberem a transferência da propriedade da Fazenda Pingo D’Água, entregaram grande quantidade de sacas de soja e continuam se reunindo com os apelantes para obterem o adimplemento.

Informam que o notificaram de que
grande parte da área adquirida fica alagada no período das chuvas, fato desconhecido no momento da formalização do Contrato e apurado na perícia,
o que reduziria consideravelmente o valor comercial das terras e caracterizaria a situação descrita no art. 147 do Código Civil.

Apontam que os apelantes oneraram os imóveis mesmo antes da rescisão em garantia de dívida de R$201.957.050,00; a inexistência de dano indenizável, muito menos emergentes, lucros cessantes, morais ou por negociações que perderam; e ausência de prova de que estariam negociando as dívidas para transferirem os bens que alienaram totalmente desembaraçados.

Por outro lado, alegam estar comprovado que o empregado dos apelantes procedeu ao despejo do empregado deles (apelados) mesmo depois de terem-lhes transmitido a posse no Contrato, o que teria dado origem à Ação Possessória.

Por fim, argumentam estarem preenchidos os requisitos autorizadores da antecipação da tutela deferida na sentença (Id. 113555490).

É o relatório.

SUSTENTAÇÕES ORAIS

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS MARCELO SOUZA DE BARROS, OAB/GO 31153, E THIAGO OLIVEIRA AMADO, OAB/MT 11506-O.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Como relatado, a controvérsia se limita à interpretação da cláusula contratual que dispõe sobre a quitação do preço,
especificamente a parcela referente à entrada e princípio de pagamento
, firmada no instrumento constante do Id 113550454 (fls. 42-49 do feito físico).

Os apelantes ingressaram com a Ação de Resolução do Contrato com amparo nos imóveis e móveis dados em pagamento, sob o argumento de que as áreas rurais não foram entregues e possuem restrição judicial que impede a transferência do domínio, assim como alguns caminhões contêm ônus e a obrigação dos apelados era de entregá-los livres e desembaraçados, até porque seriam alienados para quitar encargos incidentes sobre alguns dos imóveis negociados na referida avença (Id 113533991).

Os apelados, por sua vez, arguem que, somados a quantia em dinheiro e o valor dos bens entregues aos apelantes, o montante supera consideravelmente aqueles relacionados no item referente ao pagamento do sinal, de maneira que os ônus sobre alguns dos bens móveis são ínfimos frente à importância paga.

No tocante às duas áreas rurais situadas em Itiquira-MT, dizem que a liberação seria concomitante com o recebimento da propriedade da Fazenda Pingo D’Água, o que também não teriam cumprido os apelantes.

A sentença acolheu o argumento dos apelados
e julgou improcedente a Ação de Rescisão e procedente a Ação Possessória; reconheceu o inadimplemento dos apelantes; aplicou o instituto da Exceção de Contrato não Cumprido em favor dos apelados e os reintegrou na totalidade das áreas negociadas na avença.

No entanto, o juízo de origem não fez referência alguma à solução do litígio no que concerne à transferência da posse e do domínio das duas áreas dadas em pagamento e daquelas objeto do Contrato,
principalmente quanto aos ônus que sobre elas incidem,
tampouco às 9 parcelas anuais que integralizariam o pagamento do preço. Ateve-se a consignar que a posse dos dois imóveis, o respectivo domínio e as parcelas anuais dependiam da transferência da propriedade da Fazenda Pingo D’Água (Id 113555458).

Pelo Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural objeto da Ação de Resolução Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais firmado em
10-10-2014,
os apelantes venderam para os apelados
19.749,7146 hectares
constituídos por 12 áreas rurais denominadas

Fazendas
Pingo D’Água
(3.103,6799ha – matrícula 15.636),
São José
(3.403,3282ha – matrícula 15.577),
Campina Verde
(3.507,5340ha – matrícula 15.638),
Campina Verde II
(3.250,1236ha – matrícula 15.639),
Lago Rico – Gleba A
(728,6013ha – matrícula 15.578),
Lago Rico – Gleba B
(918,0789ha – matrícula 15.579),
Lago Rico – Gleba C
(904,9075ha – matrícula 15.580),
Lago Rico Gleba D
(895,1963ha – matrícula 15.581),
Barra da Gaivota – Gleba A
(787,0480ha – matrícula 15.584),
Barra da Gaivota Gleba B
(779,4517ha – matrícula 15.585),
Barra da Gaivota Gleba C
(778,3284ha – matrícula 15.586) e
Barra da Gaivota Gleba D
(693,4368ha – matrícula n. 15.587), situadas no município de Luciara, comarca de São Felix do Araguaia
(Id 113550454, fls. 42-49).

No
item III do Contrato
fixaram a importância de R$44.820.000,00, equivalentes a 830.000 sacas de soja, e como seriam integralizadas.

Seguem transcritas as condições estipuladas:

III. DO PREÇO E CONDIÇÕES DO PAGAMENTO:

O presente negócio será adimplido por meio de sinal, em moeda corrente,
juntamente

com a permuta de uma Fazenda localizada no Município de Itiquira – MT e permuta de caminhões, tratores e colheitadeiras
abaixo descritas e
nove parcelas anuais
que os COMPRADORES desde já se obrigam a adimplir, nos seguintes moldes:

a)

Valor total da Fazenda à venda de 44.820.000,00 (...), equivalentes a 830.000 sacas de soja, de 60 quilogramas cada no padrão de exportação CONCEX, que será pago da seguinte forma: neste ato, em moeda corrente deste País em conta a ser indicada pelos VENDEDORES aos COMPRADORES, a importância de R$600.000,00 (seiscentos mil reais), equivalente a 11.111,00 sacas de soja que deverá ser dada em cheque nominal ao Sr. Nilson Müller no ato da assinatura do presente; uma área de terras pastais e lavradias situada na zona rural do Município e Comarca de Itiquira, Estado de mato Grosso, com área de 585,8527ha [...], no lugar denominado “Fazenda SM5”, dentro das confrontações e limites descritos na matrícula registrada sob no 3714, no Livro [...], e uma área de terras pastais e lavradias, situada na zona rural do Município de Itiquira, Estado de Mato Grosso, com área de 177,9528ha [...], no lugar denominado “FAZENDA SANTA CATARINA”, dentro das confrontações e limites descritos na matrícula registrada sob no 3813, no Livro [...], num total de 763,8055ha [...], a ser permutada pela quantidade de 93.948,00 [...] sacas de soja, equivalente à valor de R$5.073.192,00 [...];
três caminhões
cavalos mecânicos Marca IVECO Modelo STRALIS HD –
420CV
avaliados pelas partes no valor de R$660.000,00 [...], equivalentes a 12.222,00 [...] sacas de soja;
três caminhões
cavalos mecânicos, marca IVECO, modelo STRALIS HD –
380CV
, avaliados pelas partes em R$480.000,00 [...], equivalente à 8.889,00 [...] sacas de soja;
três carretas Rodo-Trem graneleiro
, 9 eixos curto (marcas NOMA, RANDON e GUERRA), respectivamente, avaliados em R$360.000,00 [...], equivalentes a 6.667,00 [...] sacas de soja;
2

(duas) carretas Bitrem
de 7 eixos (Bicaçamba), avaliadas em R$260.000,00 [...] equivalente à 4.815,00 [...] sacas de soja;
1 carreta semi-reboque
três eixos,
completamente livres e desembaraçadas de todo e qualquer ônus e ou responsabilidade
, seja monetária, fiscal, de impostos e taxas, municipais, estaduais, federais, multas ou trabalhistas que possam advir até a presente data ou são de total responsabilidade dos COMPRADORES”.

Rege-se inclusive o contrato sobre as seguintes cláusulas
:

CLÁUSULA 1
. DA POSSE:

Os VENDEDORES
consolidam a posse direta da totalidade dos imóveis no ato da assinatura do presente
,
aos compradores na posse da área dos imóveis que atualmente exercem.

[...]

CLÁUSULA 4. DA RESPONSABILIDADE

Os
VENDEDORES

fornecerão
toda e qualquer documentação aos COMPRADORES para os devidos procedimentos para requerer o que de direito sobre os bens imóveis constantes ao presente instrumento, para as efetivas lavraturas das escrituras de compra e venda
comprometendo-se a entregar todas as matrículas acima citadas livres e desembaraçadas para transferência e averbação junto ao Cartório CRI de São Felix do Araguaia.

§ Único. As escrituras serão outorgadas, mediante integralização de pagamentos na ordem cronológica já ajustada de comum acordo,
ficando desde já acordado que os VENDEDORES estarão transferindo aos COMPRADORES como primeira área a FAZENDA PINGO D’ÁGUA,
objeto da matrícula no 15.636, e as demais assim sucessivamente, conforme ordem cronológica de pagamentos e de comum acordo entre as partes, o qual será oficializado mediante ADITIVO contratual quando ocorrer.
Tal transferência e escrituração, caso não venham a serem realizadas, sujeitará os VENDEDORES à suspensão de
novos pagamentos anuais e sucessivos e concomitantemente a esta transferência, será transferida pelos Compradores aos Vendedores, as áreas permutadas, relativas as matrículas nr. 3.814 da área de 585,8527has e da matrícula nr. 3.813 da área de 177,9528ha.

CLÁUSULA 5.
Ficam eleitas as mesmas cláusulas e obrigações dos VENDEDORES para com os COMPRADORES
quando compete a transferência e escrituração dos bens acima citados a título de entrada
, arcando cada parte com suas devidas responsabilidades de formalização ou fornecimento de documentações
.

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS:

[...]

CLÁUSULA 7.
Os direitos e obrigações decorrentes do presente instrumento poderão ser cedidos e transferidos a terceiros, total ou parcialmente, pelos VENDEDORES, pois fica desde já expressamente aceito pelos COMPRADORES este direito, tendo este instrumento poder de procuração, ressalvando que estes se obrigam a outorgar as escrituras nos moldes já estabelecidos em favor do COMPRADOR ou de quem indicar.

CLÁUSULA 8. [...]

§ Único.
Os COMPRADORES tem plena ciência de toda e qualquer negociação envolvendo entidades financeiras e ou afins,
ficando a cargo dos VENDEDORES, até o término do pagamento conforme acordado acima terem quitado todo e qualquer débito que possa haver sob sua responsabilidade
, não implicando tais gravames, como quebra contratual e ou não cumprimento do presente.

(sem destaques no original).

O art. 421 do Código Civil reporta-se à função social do contrato, sobre a qual Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, citados em acórdão do TJSC, ensinam:

2. Cláusulas Gerais. As três cláusulas gerais constantes do dispositivo são: a) autonomia privada (liberdade de contratar); b) respeito à ordem pública; c) função social do contrato.

3. Autonomia Privada. O CC garantiu a autonomia privada, concedendo às partes o direito de contratar com liberdade, impondo como limites a ordem pública e a função social do contrato. Todos têm autonomia para declarar sua vontade e agir, autonomia da vontade essa decorrente do princípio da dignidade da pessoa humana (CF 1o III). Autonomia privada, como fonte normativa, está ligada à ideia de poder, isto é, da possibilidade de realizar, principalmente, negócios jurídicos bilaterais (contratos).

4. Natureza da norma. Ordem pública. A norma ora comentada é de ordem pública e de interesse social (CC, 2035, pár. Ún), constitui-se como cláusula limitadora da autonomia privada. Como é de ordem pública, o juiz deve aplicá-la de ofício (sua aplicação não exige a iniciativa da parte) a qualquer tempo e grau de jurisdição (não está sujeita à preclusão) [...].

5. Função social do contrato. A função social mais destacada do contrato é a econômica, isto é, de propiciar a circulação de riqueza, transferindo-a de um patrimônio para outro. Essa liberdade parcial de contratar, com objetivo de fazer circular riqueza, tem de cumprir sua função social tão ou mais importante do que o aspecto econômico do contrato [...]” (ApCiv 2004.021299, rel Des. José Volpato, j. 26-11-2004).
(Cristiano Imhof, Código Civil e sua interpretação jurisprudencial, Anotado artigo por artigo e Leis Civis Vigentes, 2a edição, editora Conceito, p. 503).

Na mesma obra, na página 504, foi reproduzido acórdão do TJRS em que constou que a função social do contrato não implica na socialização das relações jurídicas e não afasta o princípio
pacta sunt servanda
. Confira-se:

[...]
Entretanto, função social não implica dizer que haverá a socialização das relações jurídicas, mas que o contrato deve ser concebido como um instrumento materializado que objetive, precipuamente, a promoção de uma maior justiça nas trocas econômicas, sem descurar, todavia, da segurança jurídica. Quero com isso dizer que a função social do contrato, concebido no atual Código Civil, não afastou o princípio preconizador do cumprimento dos pactos – pacta sunt servanda. Até pelo contrário, pois interpretação diversa da norma em apreço revelaria descompasso com a própria Constituição Federal, a qual busca proteger o ato jurídico perfeito, de sorte que com mais razão é de ser reconhecida a higidez do contrato de permuta firmado entre as partes” (ApCiv n. 70014143564, rel. Des. Pedro Celso Dal Prá, j. 27-4-2006)

Sobre o adimplemento, fez-se alusão a Enunciados das Jornadas de Direito Civil do CJF, entre eles o n. 36, com o seguinte teor:

O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva balizada na aplicação do art. 475.
No caso concreto, consta do Contrato que o pagamento da quantia estipulada como “
entrada ou sinal
” seria integralizado
na data da assinatura
, com o depósito de R$600.000,00 em moeda corrente, e na
Dação em Pagamento
de duas áreas rurais situadas no município de Itiquira-MT, 6 caminhões, 6 carretas, 5 tratores e 2 colheitadeiras,
quando todos deveriam ser entregues livres e desembaraçados de quaisquer ônus, consoante item III, letra “a”, da avença
.

Todavia, extrai dos autos e foi confirmado nas contrarrazões, que as duas áreas rurais oferecidas em pagamento e alguns veículos têm restrições que impedem a transferência.

No decorrer da instrução processual, os apelantes também comprovaram que um caminhão e duas carretas são objeto de investigação criminal devido a rasuras no chassi. Porém,
a tradição foi efetivada na forma contratada, exceto a posse das duas áreas
, e os apelados não negam esse fato e nem a existência das restrições. Tanto é que sustentam que a transferência seria concomitante com a Fazenda Pingo D’Água, conforme previsão contratual, e que a pendência judicial não impediria a transferência do domínio, já que poderiam perfeitamente liberá-la no momento necessário.

Sobre os veículos, arguem que o pagamento em dinheiro somado ao preço de mercado superam o indicado no contrato como entrada, o que tornaria irrelevantes as restrições anunciadas.

Como visto, os vendedores (apelantes) estão na posse dos automóveis, mas nem todos estão livres e desembaraçados, situação essa dissonante da parte final da letra “a” do item III do Contrato, que dispõe sobre “
O preço e as condições de pagamento
”.

Autores e réus inseriram outras condições e registraram que o Contrato também por elas é regido.

A primeira de que os
vendedores
, na data da assinatura, transfeririam aos
compradores
a posse
“da área dos imóveis que atualmente exercem
”, dando a entender que seriam todas as negociadas no Contrato e sobre elas exerciam posse.

No entanto, eles mesmos (apelantes/vendedores) reconhecem que, diante do obstáculo ocorrido já no início,
se beneficiaram do teor da cláusula 4a,
que determina a transferência gradativa, e permaneceram na posse das Fazendas São José, Campina Verde, Lago Rico A, Lago Rico B, Lago Rico C e Lago Rico D, que somam 13.607,77ha, situados na margem oposta do Rio Xavantino (Id 113553460).

Alegaram ainda a entrega pelos apelados de apenas 4 dos 5 tratores que juntamente com os demais veículos e áreas integralizariam o montante correspondente à entrada, de modo que os apelados também se encontram inadimplentes quanto ao respectivo trator, fato igualmente não impugnado.

Em relação à concomitância estipulada na cláusula 4, os apelados sustentam que interromperam o cumprimento do compromisso que assumiram porque seria atribuição dos vendedores fazer a transferência da propriedade da Fazenda Pingo d’Água, devendo assim ser interpretada respectiva cláusula contratual, ou seja, a concomitância se reportaria à transferência do domínio, por isso não caracterizaria inadimplemento a não entrega das duas áreas rurais, embora os apelantes vendedores argumentem que nem mesmo as respectivas posses foram-lhes transferidas.

Está claro nos autos que praticamente todas as áreas negociadas, até mesmo as duas ofertadas em Dação em Pagamento, tinham e ainda têm ônus, inclusive reais. E mais, que os contratantes espontaneamente deixaram de atender às obrigações assumidas - os compradores, a transferência da posse das duas áreas; os vendedores, a transferência da posse da Fazenda Pingo D’Água, ambos aguardando que o outro as cumprisse primeiro.

No que concerne aos veículos, os compradores/apelados dizem que várias vezes estiveram reunidos com os vendedores com o intuito de resolverem a questão e que nas atas lavradas os vendedores confirmaram o pagamento do valor correspondente aos veículos, e em nenhum momento se referiram às restrições, e por isso concluem que eles anuíram com a entrega dos veículos na forma como foi efetivada, inclusive com as pendências.

Esse argumento é improcedente, até porque as atas registram “
Protocolos de Intenções
” em que cada uma das partes apresentou propostas para a solução da contenda, mas nenhuma delas se concretizou.

A sentença recorrida também julgou procedente a Ação de Reintegração de Posse ajuizada pelos apelados/compradores, na qual buscavam a retomada das Fazendas São José, Campina Verde, Campina Verde II, Lago Rico Glebas A, B. C e D.

Em aditamento à inicial, incluíram a Fazenda Pingo D’Água, que estaria ocupada por um ex-funcionário dos apelantes, sob a alegação de tê-la recebido em pagamento de encargos trabalhistas.

Posteriormente, aditaram de novo a inicial para inserir os vendedores no polo passivo, sob a justificativa de que o funcionário ali se encontrava a mando dos vendedores, sendo então excluído da lide, entendimento esse mantido no AI 1004953-12.2020.

A liminar foi deferida após a realização da audiência de justificação de posse, porém teve o seu cumprimento suspenso nos AI 1001732-60.2016 e 1008807-19.2017.

Amparada no inadimplemento dos apelantes e diante da improcedência da Ação de Resolução Contratual, com a consequente manutenção da avença, foi registrado na sentença o preenchimento dos requisitos elencados no art. 561 do CPC e a Ação Possessória julgada procedente, sendo ressaltado que no Laudo Pericial consta que
os vendedores
ocupam os imóveis com matrículas 15.369 (
Campina Verde II
), 15.638 (
Campina Verde
), 15.577 (
São José
), 15.578 (
Lago Rico A
), 15.579 (
Lago Rico B
), 15.580 (
Lago Rico C
) e 15.581 (
Lago Rico D
), e que a posse das Fazendas
Pingo D’Água
(matrícula 15.636),
Barra da Gaivota A
(15.584),
Barra da Gaivota B
(15.585),
Barra da Gaivota C
(15.586) e
Barra da Gaivota D
(15.587) vem sendo
exercida pelos apelados/compradores desde a celebração do Contrato.

O art. 112 do CC preceitua que “
Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem
”.

Nesse ponto, Maria Helena Diniz,

citada em acórdão do TJMG, anotado por Cristiano Imhof à p. 124 da obra em referência, ensina:

[...]
A interpretação do ato negocial situa-se na seara do conteúdo da declaração volitiva, pois o intérprete do sentido negocial não deve ater-se unicamente, à exegese do negócio jurídico, ou seja, ao exame gramatical de seus termos, mas sim em fixar a vontade, pactuando suas consequências jurídicas, indagando sua intenção, sem se vincular, estritamente, no teor linguístico do ato negocial. Caberá, então, ao intérprete investigar qual a real intenção dos contratantes, pois sua declaração apenas terá significação quando lhes traduzir a vontade realmente existente.

Não há como negar que as partes estabeleceram condições para a manutenção da avença, tais como a compra e venda de 12 áreas rurais, a integralização do preço com o pagamento de R$600.000,00 e a Dação em Pagamento, no ato da assinatura do Contrato, de duas áreas rurais e veículos, livres e desembaraçados de ônus.

Da mesma forma, que, apesar de efetivada a tradição dos veículos, à exceção de um trator, alguns apresentam restrições que impedem a transferência, e dois deles estão sob investigação criminal por adulteração.

Diante do obstáculo já com relação ao pagamento da entrada, os vendedores (apelantes) retiveram a posse de 7 das áreas negociadas, e os apelados/compradores, de duas áreas dadas em pagamento.

E mais, embora a letra “a)” do item III do Contrato determine a entrega no ato da assinatura da posse dos veículos e das duas áreas, eles não o foram na totalidade, e alguns deles o foram com restrições, inclusive criminais, os apelados/compradores se ampararam nessa cláusula e não entregaram a posse das duas áreas, e os apelantes/vendedores não imitiram os primeiros no restante das terras negociadas.

Nessa parte, importante consignar que tanto as duas áreas dadas em pagamento como as negociadas contêm ônus, principalmente a Fazenda Pingo D’Água, da qual a cláusula 4 estabelece a transferência concomitante, embora as duas primeiras em relação à posse e o domínio, e a segunda apenas no que diz respeito ao domínio.

Dessa maneira,
é flagrante o descumprimento recíproco.

E não se aplica

o instituto da exceção do contrato não cumprido em favor dos apelados/compradores, até porque não se cuida de obrigação correlata à da outra parte, já que nem mesmo a posse das duas áreas foi transmitida aos vendedores/apelantes.

A propósito da cláusula 4, apesar de não ser suficientemente clara, se reporta ao domínio, já que, pelo que foi apurado na perícia, a posse da Fazenda Pingo D’Água vem sendo plenamente exercida pelos apelados/compradores.

Vale transcrever mais uma vez o seu inteiro teor:

CLÁUSULA 4. DA RESPONSABILIDADE

Os VENDEDORES fornecerão toda e qualquer documentação aos COMPRADORES para os devidos procedimentos para requerer o que de direito sobre os bens imóveis constantes ao presente instrumento, para as efetivas lavraturas das escrituras de compra e venda comprometendo-se a entregar todas as matrículas acima citadas livres e desembaraçadas para transferência e averbação junto ao Cartório CRI de São Felix do Araguaia.

§ Único. As escrituras serão outorgadas, mediante integralização de pagamentos na ordem cronológica já ajustada de comum acordo, ficando desde já acordado que os VENDEDORES estarão transferindo aos COMPRADORES como primeira área a FAZENDA PINGO D’ÁGUA, objeto da matrícula no 15.636, e as demais assim sucessivamente, conforme ordem cronológica de pagamentos e de comum acordo entre as partes, o qual será oficializado mediante ADITIVO contratual quando ocorrer. Tal transferência e escrituração, caso não venham a serem realizadas, sujeitará os VENDEDORES à suspensão de novos pagamentos anuais e sucessivos e concomitantemente a esta transferência, será transferida pelos Compradores aos Vendedores, as áreas permutadas, relativas as matrículas nr. 3.814 da área de 585,8527has e da matrícula nr. 3.813 da área de 177,9528ha”.

Além disso, mesmo não imitindo os apelantes/vendedores na posse das duas áreas dadas em pagamento, não entregando um trator e constando ônus em alguns dos veículos entregues em pagamento, os apelados/compradores

optaram por interromper o pagamento do preço pactuado pela venda das 12 áreas, quando deveriam ter pleiteado a rescisão ou cumprido a sua parte e exigido judicialmente que os vendedores cumprissem a obrigação que assumiram, para evitar a constituição em mora.

Importante lembrar que os ônus reais existentes sobre as áreas
e de conhecimento dos apelados/compradores
, já que antecedentes à celebração do negócio jurídico, mesmo garantindo débitos de altos valores, não impedia a sua formalização, uma vez que a transferência do domínio independe do pagamento dos ônus.

Dessa maneira, impõe-se a reforma da sentença no ponto em que reconheceu a culpa exclusiva dos apelantes/vendedores.

Isso porque a hipótese é de
culpa concorrente das partes
no tocante ao item III e cláusula 4 (ausência de pagamento integral do montante equivalente à entrada e início de pagamento, existência de restrições sobre alguns dos veículos e não entrega de um trator, e ainda a falta de imissão na posse tanto nas duas áreas dadas em pagamento pelos compradores, como da posse das áreas retidas pelos vendedores, além da onerosidade e não transferência do domínio da Fazenda Pingo D’Água).

Quanto à Ação de Reintegração de Posse, cuida-se de Compra e Venda de Imóvel Rural, e, segundo a jurisprudência corrente, a reintegração é consequência da resolução do negócio jurídico.

Nestes autos, apenas os apelantes pleiteiam a rescisão, mas o quadro fático deixa evidente a impossibilidade de manutenção da avença, em virtude da animosidade entre as partes e o litígio instaurado já no pagamento da entrada e princípio do pagamento.

Como consectário da sentença de procedência da Ação de Resolução do Contrato de Compra e Venda, o rompimento da relação contratual implica no retorno das partes ao
statu quo ante
e na
imediata
reintegração dos apelantes/vendedores na posse das áreas neste momento exercida pelos compradores, quais sejam,
Fazendas Pingo D’Água, Barra da Gaivota – Gleba A, Barra da Gaivota – Gleba B, Barra da Gaivota – Gleba C e Barra da Gaivota – Gleba D
, respectivamente matrículas n. 15.636, 15.584, 15.585, 15.586 e 15.587,
das quais usufruem sem nenhuma contraprestação desde a celebração do contrato em 10-10-2014
.

Em contrapartida, os apelantes/vendedores devolverão aos compradores os 6 caminhões, marca Iveco, modelo Atralis HD, sendo 3 com 420CV e 3 com 380CV, as 3 carretas Rodotrem graneleiro, 9 eixos, as 2 carretas Bitrem, 7 eixos e 1 semirreboque, 3 eixos, quatro tratores e 2 colheitadeiras, além dos R$600.000,00, com correção monetária a partir do pagamento e juros a contar da citação.

Por outro lado, não procede a pretensão dos apelantes/vendedores de indenização, porque a arguida degradação não ficou comprovada, como mostra o Laudo Pericial (Id 113555032). De qualquer forma, a culpa recíproca afasta a incidência de responsabilidades, portanto não se pode cogitar nesta lide em penalidade e/ou perdas e danos.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso interposto pelos vendedores, para reformar a sentença, reconhecer a
culpa recíproca
das partes pelo rompimento do Contrato, julgar
procedente a Ação de Resolução Contratual
e, por consequência,
improcedente a Ação Possessória
ajuizada pelos compradores/apelados.

Determino a
imediata
reintegração dos vendedores na posse dos imóveis que se encontram em poder dos apelados/compradores, que delas usufruem sem nenhuma contraprestação desde 10-10-2014, revogando-se, por conseguinte, a antecipação da tutela deferida na sentença.

Da mesma forma, a devolução dos veículos e pagamento do valor recebido na data da celebração da avença, devidamente corrigido.

Invertidos os ônus de sucumbência.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL)

Aguardo o pedido de vista.

EM 20 DE ABRIL DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO, DEVIDO PEDIDO DE VISTA DO 1o VOGAL (DES. GUIOMAR). O RELATOR VOTOU PELO PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. A 2a VOGAL AGUARDA.

SESSÃO DE 18 DE MAIO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO POR VIDEOCONFERÊNCIA)

SESSÃO DE 18 DE MAIO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO POR VIDEOCONFERÊNCIA)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES
(1o VOGAL)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Apelação
interposta pelos autores,
Nilson Muller e esposa
, em face de
Norberto Mânica e esposa
, contra a sentença que, conjuntamente, julgou
improcedente
a Ação de
Ação de Resolução Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos Materiais e Morais proposta por
Nilson Muller e esposa
, aqui apelantes,
e procedente a Ação de
Reintegração de Posse
proposta por
Norberto Mânica e esposa
, aqui apelados.

A lide é fruto do pedido de rescisão do contrato de compra e venda de imóveis rurais
Fazendas
Pingo D’Água
(3.103,6799ha – matrícula 15.636),
São José
(3.403,3282ha – matrícula 15.577),
Campina Verde
(3.507,5340ha – matrícula 15.638),
Campina Verde II
(3.250,1236ha – matrícula 15.639),
Lago Rico – Gleba A
(728,6013ha – matrícula 15.578),
Lago Rico – Gleba B
(918,0789ha – matrícula 15.579),
Lago Rico – Gleba C
(904,9075ha – matrícula 15.580),
Lago Rico Gleba D
(895,1963ha – matrícula 15.581),
Barra da Gaivota – Gleba A
(787,0480ha – matrícula 15.584),
Barra da Gaivota Gleba B
(779,4517ha – matrícula 15.585),
Barra da Gaivota Gleba C
(778,3284ha – matrícula 15.586) e
Barra da Gaivota Gleba D
(693,4368ha – matrícula n. 15.587), todas objeto do Instrumento Particular de Compra e Venda firmado com os requeridos, aqui apelados, e adquirentes, em
10-10-2014
, ao fundamento de inadimplência contratual por parte dos promitentes compradores, requeridos e aqui apeados.

Do exame que fiz do quadro fático que envolve o negócio jurídico firmado entre as partes, cheguei a mesma conclusão visualizada pelo e. relator. É mesmo caso de rescisão da avença por compra recíproca.

Nota-se que os pactuantes, cada qual a seu modo, imputa ao outro a culpa pela regular execução da compra e venda de execução escalonada no tempo. E, hoje, decorridos quase oito anos, não se visualiza melhor sorte que não a rescisão da avença.

Anota-se, no entanto, que a rescisão por culpa recíproca restabelece as partes ao status quo. É dizer, o promissário comprador restitui ao promitente vendedor o imóvel objeto de avença, cuja a posse lhe fora transmitida por ocasião da avença desfeita, enquanto que o promitente vendedor deve restituir aquele outro, o que efetivamente recebeu.

No caso, observa-se que o r. relator determinou que o vendedor restituísse ao comprador o valor recebido, corregido monetariamente; já com relação ao promissário comprador, a consequência foi a emissão do comprador na posse da área que, ao que consta, dele flui por todos esses anos.

Logo, se imputa ao proveniente vendedor a obrigação de remunerar o capital recebido (juros de 1%) ao mês, (além da correção monetária), mutatis mutandis, há que se tributar ao promissário comprador remuneração pela fruição da área por esses longos anos.

O quadro assim reclama porque o proprietário comprador inclusive não entregou as duas áreas que seriam inclusive parte da entrada da compra, cujo restante do pagamento restou escalonado em mais 09 parcelas.

De sorte que
acompanho o eminente r. relator
no que toca ao reconhecimento de culpa recíproca, caso em que o restabelecimento das partes ao
status quo
importa em que o promitente vendedor restitua ao promissário comprador o valor que recebeu, corrigido monetariamente, com remuneração do capital em 1% ao mês, a título de juros. Em contrapartida, - aqui divergência - o promitente comprador deve remunerar o promitente vendedor pela fruição da área no período, observada a vocação econômica do imóvel. (fins agro pastorais, lavoras etc.), a ser apreciado em liquidação de sentença, compensando-se os valores.

É como voto.

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Retifico parcialmente o meu voto para aderir ao entendimento firmado pelo douto 1o vogal, de que o comprador deverá pagar aos vendedores, conforme a vocação econômica do imóvel, a apuração de haveres, cujo valor será obtido em liquidação de sentença, com compensação, em moeda, do montante recebido por eles (vendedores).

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL)

De acordo.

EM 18 DE MAIO DE 2022:

PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/05/2022