Tribunal: TJMT
Processo: 1010902-45.2019.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-23
Data de publicação: 2022-03-05

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO PARA RECONHECIMENTO DE TITULARIDADE SOBRE IMÓVEL E CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – MERA AVERBAÇÃO DE PROPOSTA DE COMPRA – DIREITO PESSOAL – INOPONÍVEL ‘ERGA OMNES’ – AVERBAÇÃO CANCELADA PELO NOTÁRIO REGISTRADOR – AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PRESCRITA – LEI 6766/1979 – BEM DE PROPRIEDADE DA VENDEDORA – ARTIGO 1.245 E § 1o DO CC - IMPOSSIBILIDADE DO PRETENDIDO – ARTIGO 1228 DO CC – SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. Recurso conhecido e provido.
(1)- Mera averbação de uma PROPOSTA DE COMPRA de um imóvel na respectiva matrícula, posteriormente cancelada pelo Notário Registrador, pelo não pagamento do convencionado na forma do contratado e com espeque na Lei 6.766/1979, não confere titularidade (propriedade), não confere direito real oponível para pretensão de anular venda posterior do imóvel feito pelo proprietário a terceiros. Desta forma, não apresenta o suporte jurídico prescrito no artigo 1.228 do Código Civil, permanecendo a propriedade ao promitente vendedor, na forma do artigo 1245 e § 1o do mesmo comando legal substantivo.
(2)- Neste contexto, não tem condições jurídicas de anular a venda posterior feito pelo proprietário a terceiros formalizado em Escritura Pública de Compra e Venda e a transferência da propriedade, por força do registro feito na matrícula e em conformidade com o que prescreve o Código Civil Brasileiro em relação a contratos de compra e venda de imóveis.
(3)- O eventual descumprimento contratual, se realizado pela proponente vendedora, é questão que está afeta ao direito de cunho eminentemente pessoal e se revolve por outra ação se, porventura, comprovada a lesão do direito e não atinge terceiros que já tem a propriedade consolidada em seu nome por um ato jurídico perfeito e acabado.
(4)- Sentença que afirma que mera AVERBAÇÃO de uma PROPOSTA DE COMPRA, transfere a titularidade não está dentro do figurino jurídico e, desta forma, impõe-se, em grau recursal o conhecimento e provimento do apelo e, por consequência, julgar improcedente a demanda, com inversão do ônus da sucumbência.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010902-45.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Aquisição]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[JOSE PEREIRA PINTO - CPF: 064.429.353-53 (APELADO), MANOEL CESAR DIAS AMORIM - CPF: 362.984.761-72 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELANTE), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELANTE), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO), CARTEIRA DE IDENTIDADE (APELADO), CARTEIRA DE IDENTIDADE registrado(a) civilmente como CARTEIRA DE IDENTIDADE (APELADO), JESSE SILVA PINTO (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO PARA RECONHECIMENTO DE TITULARIDADE SOBRE IMÓVEL E CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – MERA AVERBAÇÃO DE PROPOSTA DE COMPRA – DIREITO PESSOAL – INOPONÍVEL ‘ERGA OMNES’ – AVERBAÇÃO CANCELADA PELO NOTÁRIO REGISTRADOR – AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PRESCRITA – LEI 6766/1979 – BEM DE PROPRIEDADE DA VENDEDORA – ARTIGO 1.245 E § 1o DO CC - IMPOSSIBILIDADE DO PRETENDIDO – ARTIGO 1228 DO CC – SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. Recurso conhecido e provido.

(1)- Mera averbação de uma PROPOSTA DE COMPRA de um imóvel na respectiva matrícula, posteriormente cancelada pelo Notário Registrador, pelo não pagamento do convencionado na forma do contratado e com espeque na Lei 6.766/1979, não confere titularidade (propriedade), não confere direito real oponível para pretensão de anular venda posterior do imóvel feito pelo proprietário a terceiros. Desta forma, não apresenta o suporte jurídico prescrito no artigo 1.228 do Código Civil, permanecendo a propriedade ao promitente vendedor, na forma do artigo 1245 e § 1o do mesmo comando legal substantivo.

(2)- Neste contexto, não tem condições jurídicas de anular a venda posterior feito pelo proprietário a terceiros formalizado em Escritura Pública de Compra e Venda e a transferência da propriedade, por força do registro feito na matrícula e em conformidade com o que prescreve o Código Civil Brasileiro em relação a contratos de compra e venda de imóveis.

(3)- O eventual descumprimento contratual, se realizado pela proponente vendedora, é questão que está afeta ao direito de cunho eminentemente pessoal e se revolve por outra ação se, porventura, comprovada a lesão do direito e não atinge terceiros que já tem a propriedade consolidada em seu nome por um ato jurídico perfeito e acabado.

(4)- Sentença que afirma que mera AVERBAÇÃO de uma PROPOSTA DE COMPRA, transfere a titularidade não está dentro do figurino jurídico e, desta forma, impõe-se, em grau recursal o conhecimento e provimento do apelo e, por consequência, julgar improcedente a demanda, com inversão do ônus da sucumbência.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Na origem, ação nominada de RECONHECIMENTO DE DOMÍNIO C/C ANULAÇÃO DE ATOS JURÍDICOS proposta por JOSÉ PEREIRA PINTO e JESSE SILVA PINTO em face de EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA e CARLOS BARBOSA-IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA, todos identificados nos autos. Afirmou desobediência contratual já que, antes residia um pacto registrado no que tange a aquisição do imóvel. E, neste contexto, almejou a declaração de nulidade do ato jurídico que constou o cancelamento da averbação do Contrato de Compromisso de Compra entre EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA e JOSÉ PEREIRA PINTO, inclusive destacado na matrícula 69925 (AV-1) e os posteriores atos subsequentes, tais como ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E VENDA, matricula 69925 (AV-2) realizado entre EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA (Financial Imobiliária) e CARLOS BARBOSA MÓVEIS EEMPREENDIMENTOS LTDA, registrada à margem da matricula 62.295 (R-2). Em consequência, DECLARARAR NULOS a AV-1, da matricula, datado de 13.03.2009, de Cancelamento do CONTRATO DE COMPRA E VENDA realizada com o Requerente e o R-2, realizado entre EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA – FINANCIAL IMOBILIÁRIA e a CARLOS BARBOSA MOVEIS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS. Que em face dos aspectos trazidos linhas acima, que a AÇÃO SEJA JULGADA PROCEDENTE, declarando que o REQUERENTE é legitimo proprietário do imóvel, isto é, do LOTE 06, da QUADRA 72, do LOTEAMENTO PARQUE PAIAGUÁS, em VÁRZEA GRANDE-MT, registrado na matrícula de número 62.925, livro 02, ficha 01, do CRI – CRI correspondente. De consequência, que o imóvel seja registrado em nome de JOSÉ PEREIRA PINTO e sua esposa. Culminou, procedência do pedido, condenação dos requeridos nos custos do processo e honorários advocatícios, sugerindo 20% sobre o valor da causa. (R$ 70.000,00 em 26/08/2019). (ID-100274472).

Alcançando a fase sentencial, o magistrado de piso que a subscreveu – DR. ANDRÉ MAURÍCIO LOPES PRIOLI - ID 100275526 – fazendo suas razões de fato e de direito, concluiu pela PROCEDÊNCIA DO PLEITO INICIAL e, por consequência, determinou o cancelamento das averbações de compra e venda firmada entre as empresas requeridas – AV-1 e R-2 (MATRICULA N. 62295-CRI-VG), com retorno da titularidade dominial em favor nome dos autores – JOSÉ PEREIRA PINTO e JESSE SILVA PINTO. Condenou as empresas vencidas no processo nos custos processuais e honorários, arbitrando estes em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado dado a demanda (artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Embargos Declaratórios conhecidos e providos e, neste contexto, registrou que, em analisando a usucapião como matéria de defesa, esta situação, somente através da ação própria (ID-100275531).

Sustentou a apelante – CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA-MICRO EMPRESA, desajuste jurídico em relação à sentença proferida nos autos. Sustentou, em suas alegações recursais, os tópicos seguintes: (1) – DO NÃO CABIMENTO DE AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE DOMÍNIO – Sustenta que esta ação de natureza real tem como fundamento do pedido e propriedade e o direito de seqüela inerente a ela, como estabelecido no artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro. (2)- DA PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA – Sustentou, para firmar esta tese recursal, que, na espécie vertente, deve ser aplicado o prescrito no § 3o, inciso IV, do Código Civil, ou seja, apenas 03 (três) anos. Sustentou que a escritura foi lavrada no ano de 2009, tendo ultrapassado o lapso temporal de 10 (dez) anos. (3)- No mérito, afirma que comprou o lote em questão, imbuído de boa fé. Que o apelado adquiriu o lote há mais de 30 (anos) e somente agora resolveu formalizar a transferência – Que residiu legalidade da decisão do Juiz Diretor do Foro quando do cancelamento da averbação que possibilitou, por conseqüência, a transferência do lote através de escritura pública de compra e venda. Sustenta a prioridade pelo registro da propriedade em seu nome, registrando que a mesma exerce, há mais de 10 (dez), anos, posse mansa e pacifica sobre o citado imóvel. Derradeiramente, retenção por benfeitorias. Trouxe aspectos sobre aquisição de boa fé, prescrição aquisitiva por força da USUCAPIÃO.

Fazendo contraditório, em longo arrazoado (ID-100272058), sustentaram os apelados pelo desprovimento recursal e as consequências pertinentes.

Colocar em pauta para julgamento junto à colenda 2a. Câmara Cível de Direito Privado deste sodalício mato-grossense. Providências necessárias.

Cumpram-se.

Des. Sebastião de Moraes Filho – Relator.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Presentes os requisitos formais de admissibilidade do recurso, dele conheço e passo à análise recursal.

Atento aos limites recursais prescritos no artigo 1.013 do Código de Processo Civil, não residindo aspectos de serem vistos em conjunto, passo a analisá-los de forma separada. Até porque, conforme retratado nos argumentos recursais reside questão de, se acatado um argumento o seguinte pode residir perda superveniente do objeto recursal.

Deve ser visto, em primeiro plano, a questão pertinente ao não cabimento da ação. Esta questão tem várias nuances jurídicas em face dos fatos apresentados e a correspondente aplicação do dispositivo legal pertinente a espécie.

Pois bem!

Sustenta que esta ação de natureza real tem como fundamento do pedido e propriedade e o direito de seqüela inerente a ela, como estabelecido no artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro.

Conforme consta dos autos, os autores adquiriram o imóvel em questão através da FINANCIAL IMOBILIÁRIA, em data de 22 de Outubro de 1986, com pagamento de entrada e prestações. (ID-100274479), através de PROPOSTA DE COMPRA. Registra a matrícula 69915, que o imóvel em apreço, tinha como proprietária EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DAGUIA e que, em relação ao contrato firmado com JESSE PEREIRA PINTO, foi averbado a existência deste contrato em 30/08/82, ainda na primitiva matricula de numero 21602, 5o Serviço de Registro Imobiliário de Cuiabá, transferida para o CRI de VÁRZEA GRANDE-MT.

Posteriormente, ainda como consta da matricula 69925, (AV-1), esta averbação foi cancelada, nos termos da Lei 6.766, de 19/12/1979, em 13 de março de 2009. E com este cancelamento, estando livre e desembaraçado, a proprietária EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA, primeira requerida, em data de 26 de março de 2009, o domínio do bem foi transferido para CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, ao preço de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais). Deve ser visto que no ID-100274497, reside toda cadeia dominial e, de igual sorte, àquela averbação à margem da matricula em relação à aquisição do bem pelo autor, ora apelado.

A questão é saber se aquela averbação procedida às margens da matricula e, posteriormente, desfeita, por decisão administrativa do Diretor do Foro da Comarca de Várzea Grande suplanta juridicamente a escritura publica formalizada do imóvel a atual proprietária CARLOS BARBOSA IMOVEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS.

Ao contrário do posicionamento jurídico adotado pela sentença recorrida, entendo que, esta está a gozar de imperfeição jurídica e, neste contexto, merece reforma para, ao final, julgar improcedente a demanda e inverter o ônus da sucumbência.

Afirmou, de forma juridicamente equivocada a sentença quando o magistrado, ao fazer seu convencimento, assim afirmou:

‘De início, o que se percebe da matricula trazida no processo é que não foi compromisso de compra e venda que foi averbado, mas sim titularidade do imóvel em nome do autor JOSÉ PEREIRA FILHO, senão observe o teor da averbação: AVERBAÇÃO – O imóvel descrito encontra-se averbado em nome de JOSÉ PEREIRA PINTO, conforme matricula n° 21602, aos 30/08/1982 – 5o Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá/MT’. (sic).

Conforme consta da inicial, o próprio AUTOR lastreia como questão de fato a embasar o pedido, justamente o CONTRATO DE PROPOSTA DE COMPRA (ID-100274479), traçando, inclusive, a forma do pagamento parcelado e sua quitação. Desta forma, sobretudo em se tratando de fato incontroverso que não necessita de prova (artigo 374, inciso III, do Código de Processo Civil). Neste contexto, fundamentou equivocado quando afirmou se tratar de prova de titularidade do autor em relação ao citado imóvel.

Isto porque, segundo o que dispõe o § 1o, do artigo 1.245, do Código Civil Brasileiro, a prova de propriedade sobre um bem imóvel não se dá por mera averbação de uma proposta de compra como, de forma equivocada, aduziu o magistrado que subscreveu a sentença recorrida. Esta se dá pelo registro do título translativo no Cartório de Registro Imobiliário e precedida da necessária e impostergável Escritura Pública de Compra e Venda e com os recolhimentos dos tributos e emolumentos necessários, o que não pode registrar com os dizeres constantes da AVERBAÇÃO e baseado em documento que não concede ao AUTOR esta situação de proprietário daquele bem.

Por outro lado, não se pode esquecer que, nos termos do artigo 1.227 do Código Civil Brasileiro, os direitos reais sobre bens imóveis constituídos ou transmitidos, por atos entre vivos, só se adquirem com o Registro no Cartório de Registro de Imóveis do referido título. Sendo assim, a titularidade, que deve ser entendido coproprietário, que, no caso, diz respeito ao direito de os autores/apelados usarem, gozarem e disporem do bem e o direito de reavê-lo do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha, dentro do prescrito pelo artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro, não se acha presente.

E, ainda em sequência, surge um novo empecilho jurídico para a manutenção da sentença recorrida em face da equivocada posição meritória trazida nos autos pelo magistrado que a subscreveu. A documentação trazida nos autos, em especial o Edital (ID-100275547), expedido pelo CRI correspondente, na forma da Lei 6766, de 19/12/1979, restou à parte autora, devidamente intimada que, em relação ao citado lote 06, Quadra 72, do Loteamento, em nome de JOSÉ PEREIRA PINTO (autor), de que, se não comprovasse quitação, aquele contrato estaria desfeito e, consequentemente, seria cancelada a averbação feita junto a matricula correspondente. Em nenhum momento, a rigor da inicial, registrou o autor qualquer anormalidade em relação a este expediente administrativo que trata do assunto e, neste viés, em primeiro compasso, deveria o autor, anular a decisão correspondente.

Portanto, até prova em sentido contrário, o que não reside nestes autos, no que tange ao cancelamento daquela averbação, a proprietária EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA praticou aquele ato dentro do exercício regular de direito, não constituindo ato ilícito, dentro do comando legal consubstanciado pelo artigo 188, inciso I, do Código Civil Brasileiro.

E, derradeiramente, compulsando os autos e, precisamente a matrícula de número 62.925, do CRI de Várzea Grande, constata-se o cancelamento daquela averbação, empreendida no ano de 1982 (AV-1) foi cancelada em data de 13 de março de 2009. E, em relação à venda do lote que, de direito pertencia a EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA, foi registrada em data de 26 de março de 2009, data posterior em nome da adquirente CARLOS BARBOSA IMOVEIS EMPREENDIMENTOS LTDA. Certo é que, analisando ainda o R-2 do da matricula 62925, a escritura foi lavrada em data anterior ao cancelamento da averbação, precisamente em data de 18/02/2009, mas que o que deve prevalecer, no caso, é que, mero ato administrativo pendente já que tal expediente se deu em face daquele Edital, pelo prazo de 30 (trinta) dias, para que o autor JOSÉ PEREIRA PINTO comprovasse que estava em dias com suas obrigações de pagamento assumido. Os Editais foram todos publicados, dando conhecimento do fato, no mês de Outubro de 2007 e, não se tem idéia de que o autor comprovou que estava em dias com as prestações.

Aliás, vige um brocardo ‘QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO’. Essa é uma verdade em relação ao direito imobiliário no Brasil, como, de resto, repita-se, está consagrado no artigo 1.245 e seu §1o, do artigo 1245 do Código Civil Brasileiro que consagrou que:

‘Art. 1245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (caput). §

1o - Enquanto não registrar o titulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.’

Portanto, em que pesem os argumentos expendidos na inicial, aceitos pelo magistrado de piso, consolidando em procedência da ação proposta, não se vê possível a sua manutenção em grau recursal. Isto porque, aquele registro onde, de forma equivocada, o magistrado na sentença consignou a existência de titularidade, sendo mera anotação na margem da matrícula, posteriormente cancelada, por não constituir em direito real oponível ‘erga omnes’ o que faz com que a mesma não pode anular o ato posterior consagrado na Escritura Pública de Compra e Venda regularmente feita e registrada passando o imóvel a pertencer à apelante CARLOS BARBOSA IMOVEIS EMPREENDIMENTOS LTDA, este com fiel cumprimento do prescrito no artigo 1.245 do CC, citado textualmente linhas acima.

Desta forma, no caso em apreço, trata-se de mero direito pessoal, isto é, eventual descumprimento do contrato por parte da empresa que vendeu o imóvel através daquela PROPOSTA e, mais tarde, se ilegal, o que não se vislumbra em face do CANCELAMENTO feito na forma da lei, voltou a negociá-lo, agora de forma convencional prevista em lei, à apelante.

Derradeiramente, não estando obrigado o Poder Judiciário incursionar sobre todos os aspectos trazidos em grau recursal desde que, mesmo que seja por um, chega ao convencimento, quanto o bastante os argumentos acima e, por consequência, dispensável imiscuir sobre a prescrição, boa fé do apelado (adquirente) em como a existência de eventual prescrição aquisitiva por força da USUCAPIÃO. Consigno derradeira, que dando azo aos argumentos recursais, a pretensão recursal é TRIUNFANTE.

Forte nos argumentos acima, CONHEÇO DO RECURSO e LHE DOU PROVIMENTO, para reformar a sentença guerreada e JULGAR IMPROCEDENTE a ação nominada como RECONHECIMENTO DE DOMÍNIO C/C ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO formulado pelo autor em face dos requeridos, invertendo-se o ônus da sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/02/2022