Tribunal: TJMT
Processo: 1000972-16.2020.8.11.0051
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-01
Data de publicação: 2022-11-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENOS – IMÓVEIS OCUPADOS POR TERCEIRO – POSTERIOR AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – REVELIA -COMPRADORES QUE NÃO ADOTARAM AS CAUTELAS MÍNIMAS PARA VERIFICAR A SITUAÇÃO DOS BENS QUANDO DA AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS – RISCO ASSUMIDO – RECURSO DESPROVIDO. 1. O eg. Superior Tribunal de Justiça, adotou o posicionamento no sentido de que “só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição” (STJ – Terceira Turma - RMS 27358 /RJ - Ministra NANCY ANDRIGHI – Julgado em 05.10.2010 – DJe 25.10.2010). 2. Ao realizar negócio envolvendo bem imóvel sem diligenciar para constatar a situação do bem, adotando as cautelas e medidas necessárias, está o comprador assumindo o risco do negócio, ficando sujeito às intempéries do risco que assumiu, pois é seu dever diligenciar a favor dos seus interesses.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000972-16.2020.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VALDO SCHWANKE - CPF: 026.534.279-15 (APELANTE), ALEXANDRE ADAELSIO DA CRUZ - CPF: 846.432.509-68 (ADVOGADO), ILGA KUBLIK SCHWANKE - CPF: 570.018.631-49 (APELANTE), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENOS – IMÓVEIS OCUPADOS POR TERCEIRO – POSTERIOR AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – REVELIA -COMPRADORES QUE NÃO ADOTARAM AS CAUTELAS MÍNIMAS

PARA VERIFICAR A SITUAÇÃO DOS BENS QUANDO DA AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS – RISCO ASSUMIDO
– RECURSO DESPROVIDO. 1.
O eg. Superior Tribunal de Justiça, adotou o posicionamento no sentido de que
“só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição
” (STJ – Terceira Turma -
RMS

27358
/RJ -
Ministra NANCY ANDRIGHI – Julgado em 05.10.2010 – DJe 25.10.2010).

2.
Ao realizar negócio envolvendo bem imóvel sem diligenciar para constatar a situação do bem, adotando as cautelas e medidas necessárias, está o comprador assumindo o risco do negócio, ficando sujeito às intempéries do risco que assumiu, pois é seu dever diligenciar a favor dos seus interesses.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
VALDO SCHWANKE e ILGA KUBLIK SCHWANKE
contra a sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Verde, que nos autos da ação de
“Indenização por Danos Morais e Materiais”
(Número Único 1000972-16.2020.8.11.0051), ajuizada pelos apelantes contra
EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA
,
proclamou a revelia da apelada, mas
julgou improcedente o pleito autoral por entender que os apelantes não comprovaram “
que a parte ré tinha conhecimento da situação possessória envolvendo os imóveis
(adquiridos pelos autores)
e a omitiu dolosamente com vistas a concretizar a compra e venda de tais bens
”, ademais, “
os requerentes não demonstraram terem diligenciado, ao tempo do negócio jurídico, com vistas a aferir a situação dos imóveis, razão pela qual, à míngua da comprovação da conduta desidiosa da ré, devem os próprios suportarem as consequências da frustração do negócio jurídico, já que intuitivo terem assumido riscos
” (cf. Id. no 140288703)
.

Os apelantes circunstanciam que
“propuseram a presente Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais, com o intuito de se verem ressarcidos pela perda de 02 (dois) terrenos que adquiriram da requerida, e que estavam sob situação possessória de terceira pessoa, que acabou assumindo a titularidade e posse dos referidos bens, por intermédio de Exceção de Usucapião apresentada nos autos de no 6116-03.2014.811.0012 – código 337858”
(cf. Id. no 140288708 - pág. 2); defendem que a “
controvérsia existente no caso em testilha remete ao fato de que o dano restou configurado justamente no ato em que a demandada firmou (...) declaração na Escritura Pública de Compra e Venda
” de que os imóveis adquiridos por eles estavam livres e desembaraçados “
de todo e qualquer ônus judicial ou extrajudicial, hipoteca legal ou convencional, foro ou pensão
” (cf. Id. no 140288708 - pág. 4), sustentando por isso ser “
irrelevante
” se a apelada tinha ciência da ocupação dos imóveis por terceiros e asseveram que se a apelada “
tivesse constatado a real situação do imóvel (ocupado por terceiros), não teria firmado tal cláusula constando que os imóveis se encontravam livres e desembaraçados
” (cf. Id. no 140288708 - pág. 7).

Ressaltam que o pleito autoral está fundado na conduta negligente da apelada em não conferir a real situação dos imóveis quando da venda realizada aos apelantes e aduzem que “
adotando fundamentação diversa daquela argumentada pelos apelantes na exordial, o juízo a quo julgou improcedente a presente ação, ante a ausência de provas acerca da ciência ou não dos requeridos da situação possessória ora descrita. Porém, este não foi o objeto do pedido inicial, e sim a conduta negligente da ré”
(Id. no 140288708 - pág. 11); alegam que não diligenciaram para constatar a situação dos imóveis diante da afirmação na escritura pública de compra e venda dos imóveis de que estariam livres e desembaraçados, o que lhes conferiu segurança e que por “
a requerida trata-se de empresa atuante no mercado imobiliário local, razão pela qual os autores acreditaram que, pela vasta experiência no ramo, não daria vazão a tamanha intempérie
” e defendem que, de todo modo, “
tal fato não gera o condão de descaracterizar a responsabilidade e o ato ilícito praticado pela apelada
” (Id. no 140288708 - pág. 14).

Pedem, pois, reforma da sentença, para que a apelada seja condenada ao pagamento de indenização por danos materiais e morais
.

A apelada revel não ofertou contrarrazões ao recurso (cf. Id. no 140288711).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exm
o
. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O art. 344 do CPC/2015 estabelece que, se “
o réu não contestar a ação, será revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor
”; no caso, indene de dúvida que a
apelada é revel.

Conforme leciona Nelson Nery Junior, “
a presunção de veracidade dos fatos alegados, em consequência da revelia, não é absoluta, podendo ceder ante a evidência dos autos, de acordo com o livre convencimento do juiz
” (Código de processo civil comentado, 11a Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010).

O principal efeito da revelia é a presunção de veracidade quanto às alegações fáticas deduzidas pela parte autora na petição inicial, mas ele só terá cabimento se o conjunto probatório dá suporte à narrativa fática autoral, e não contrarie a convicção do julgador, de modo que a decretação revelia do réu, por si só, não tem como resultado automático a procedência do pedido, tampouco impede a apreciação das questões de direito.

Nesse sentido:

EMENTA:
APELAÇÃO CIVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AÇÃO
REVISIONAL
. 1.
Revelia
. Não incidência do efeito previsto nos artigos 341 e 344 do NCPC, tendo em vista que a
matéria
objeto da demanda é eminentemente de
direito
. (...). RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJRS - Décima Quarta Câmara Cível - Apelação Cível No 70082705468 – Rela. Desa
Judith dos Santos Mottecy -
Julgado em 26.09.2019)

EMENTA: VOTO MÉDIO: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - ENCARGOS MORATÓRIOS. (...).APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO - NULIDADE CONTRATUAL - PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - REPRODUÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA INICIAL - INOCORRÊNCIA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - REVELIA - PRESUNÇÃO RELATIVA DA VERACIDADE DOS FATOS - CLÁUSULAS ABUSIVAS - AUSÊNCIA DE PROVAS - TARIFA DE CADASTRO - INÍCIO DA RELAÇÃO - POSSIBILIDADE - JUROS REMUNERATÓRIOS - LEI DE USURA - INAPLICABILIDADE - CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS - CONTRATAÇÃO EXPRESSA - LEGALIDADE - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA - NÃO PREVISTA - ENCARGOS MORATÓRIOS. (...). A presunção de veracidade como efeito da revelia é relativa e diz respeito tão somente aos fatos alegados pelo autor, pelo que não conduz a procedência automática do pedido do autor, sobretudo nos casos em que discutida apenas matéria de direito. (...). (TJMG - 15a Câmara Cível - Apelação Cível no 1.0479.13.012992-3/001 – Rela Desa.
Valéria Rodrigues Queiroz
- Julgamento em 16/05/2019 – DJE em 28/05/2019)

Os apelantes ajuizaram a presente ação alegando, em suma, que adquiriram da requerida um total de 10 (dez) terrenos urbanos, dentre os quais os lotes no 01, 02 e 03, da quadra 11, do Loteamento Jardim Paula III, no Município de Várzea Grande/MT, contudo, posteriormente, tiveram conhecimento de que os imóveis foram invadidos por Maria Rita Rodrigues dos Santos, então, ajuizaram ação de reintegração de posse, mas foi julgada improcedente, sendo acolhida a tese de exceção de usucapião, tendo restado judicialmente comprovado que Maria Rita Rodrigues dos Santos, terceira possuidora dos imóveis, lá se encontrava há mais de 20 (vinte) anos; informam que não obstante tenham obtido êxito em relação a um dos bens (lote no 01), alegaram terem experimentado danos de ordem material e moral.

Registre-se que, no caso, conquanto cause estranheza os apelantes não pleitearem a rescisão de contrato os apelantes, com restituição do preço pago por eles para a aquisição dos imóveis e retorno das partes ao
status quo ante
, fato é que os apelantes pretendem tão somente a indenização por danos materiais referentes ao custeio com os impostos dos imóveis adquiridos e as despesas com o manejo da ação de reintegração de posse movida por eles contra terceiro para obter a posse dos imóveis adquiridos por eles junto à apelada, mais a indenização pelos danos morais que alegaram ter sofrido.

Os apelantes insistem na procedência do pleito alegando ter a apelada agido de forma negligente ao firmar a compra e venda dos imóveis com os apelantes, mais especificamente por constar da escritura de compra e venda que os imóveis estavam livres e desembaraçados
“
de todo e qualquer ônus judicial ou extrajudicial, hipoteca legal ou convencional, foro ou pensão
” (cf. Id. no 140288708 - pág. 4), quando, na realidade, os imóveis estavam ocupados por terceiro.

Anoto que, leitura atenta a r. sentença prolatada naquela ação de reintegração de posse movida pelos apelantes contra terceiro, constata-se que

o manejo de ação possessória pelos apelantes se mostrou via inadequada considerando que os apelantes detinham a propriedade dos imóveis (cf. Id. no 140289172

- Número Único 6119-03.214.8.11.0002 – 2a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande), o que não se confunde com o regular exercício possessório, acresço, ainda, que, não obstante o acolhimento da tese de exceção de usucapião pelo julgador, constou da r. sentença que “o acolhimento da exceção de usucapião não permite a declaração de domínio por não prescindir do procedimento especial com o cumprimento das formalidades exigidas”; cabia ao apelantes o ajuizamento da ação reivindicatória.

É certo que, pela autonomia da vontade, ninguém é obrigado a contratar, contudo, se o fizer, deve cumprir o avençado, e não se ignora que o art. 422 do CC dispõe que os “
contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé
”.

Sabe-se que a lavratura de escritura de compra e venda trata-se da perfectibilização do negócio, mas as tratativas negociais entre os interessados se iniciam muito antes disso, daí porque nota-se a fragilidade da tese dos apelantes que se agarram exclusivamente na afirmação constante da escritura pública de compra e venda de que os imóveis estavam livres e desembaraçados
“
de todo e qualquer ônus judicial ou extrajudicial, hipoteca legal ou convencional, foro ou pensão
” (cf. Id. no 140288708 - pág. 4), para alegar que a apelada adotou conduta negligente.

Ao realizar negócio envolvendo bem imóvel sem diligenciar para constatar a situação do bem, adotando as cautelas e medidas necessárias, está o comprador assumindo o risco do negócio, ficando sujeito às intempéries do risco que assumiu, pois é seu dever diligenciar a favor dos seus interesses.

Na hipótese, os apelantes sequer tiveram a acuidade de visitar
os imóveis que estavam adquirindo, pois, se tivessem diligenciado ao menos nesse sentido, teriam constatado de imediato que os imóveis estavam ocupados por terceiro, já que, como afirmado por eles, a r. sentença prolatada nos autos da ação de reintegração de posse há mais de 20 anos a terceira comprovou exercer posse sobre os imóveis.

O eg. Superior Tribunal de Justiça, adotou o posicionamento no sentido de que
“só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição
” (STJ – Terceira Turma -
RMS

27358
/RJ -
Ministra NANCY ANDRIGHI – Julgado em 05.10.2010 – DJe 25.10.2010).

Yussef Said Cahali ensina que:

“Não encontramos fundamentação convincente (se é que existe), para a afirmação, no caso, de uma pretensa presunção de boa-fé ou inocência em favor do adquirente que terá deixado de tomar, quando do negócio, as cautelas elementares devidas, beneficiando-se de sua própria omissão ou desídia" (Fraudes contra credores. São Paulo: RT, 4a ed., p. 506).

No caso, ou os apelantes não adotaram as mínimas cautelas
para a concretização e segurança jurídica do negócio, notadamente

quanto à situação do imóvel, visitação
in loco
, verificando se sobre a coisa não pendiam ônus judiciais ou extrajudiciais capazes de invalidar a alienação, obtendo certidões junto aos cartórios de distribuição, informando-se, ainda, sobre a situação pessoal da alienante, de modo que, não o fazendo, assumiram o risco futuro de comprar mal, não sendo cabível a indenização pleiteada em benefício da omissão e desídia dos apelantes que, ao adquirirem os imóveis, sequer diligenciaram para visitar o imóvel, pois, se assim tivessem procedido,
teriam constatado de imediato que os imóveis estavam ocupados por terceiro, ou, então, a ocupação dos imóveis não era ignorada pelos apelantes, e não obstante, optaram por celebrar o negócio, adquirindo os imóveis; de todo modo, sob qualquer ótica, os apelantes assumiram o risco do negócio, não sendo cabível a indenização pleiteada.

Nesse sentido:

EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR NECESSIDADE DE REGISTRO DOS FORMAIS DE PARTILHA. DEMORA ATRIBUIDA AO REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSENCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE HOUVE FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO PELA IMOBILIÁRIA REQUERIDA. COMPRADORES QUE ASSUMIRAM O RISCO AO ADQUIRIR UM IMÓVEL SEM REALIZAR AS DILIGÊNCIAS QUE LHES COMPETIAM ACERCA DA REGULARIDADE DO IMÓVEL ADQUIRIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJRS – Quarta Turma Recursal Cível - Recurso Cível no 71006870414 – Rela. MMa. Juíza de Direito
Glaucia Dipp Dreher
- Julgado em 17-08-2017)

EMENTA: RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE TERRENO ENTRE PARTICULARES. ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR, APÓS O AJUIZAMENTO DE AÇÃO DO MUNICÍPIO DE FARROUPILHA PARA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA REALIZADA SEM NENHUM CUIDADO OU DILIGÊNCIA PARA VERIFICAR A SITUAÇÃO DO TERRENO. RISCO DO NEGÓCIO ASSUMIDO PELO AUTOR, PRINCIPALMENTE DIANTE DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA ACERCA DA SITUAÇAO DO TERRENO, CONFORME CONSTA EXPRESSAMENTE NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E ADENDO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTE A AÇÃO. (TJRS - Quarta Turma Recursal Cível

- Recurso Cível no 71006172027 – Rela. MMa. Juíza de Direito
Glaucia Dipp Dreher
- Julgado em 29-07-2016)

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Custas pelos apelantes
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/11/2022