Tribunal: TJMT
Processo: 1020638-50.2020.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-15
Data de publicação: 2022-06-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – ABUSIVA – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR –RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1-São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).
2-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora, é a medida que se impõe.
3- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020638-50.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[DANIELLE DE JESUS SILVA - CPF: 006.221.941-35 (APELADO), MURILO HENRIQUE QUEIROZ DE LIMA - CPF: 039.925.491-94 (ADVOGADO), PRISCILLA PEREZ GOES - CPF: 021.120.071-90 (ADVOGADO), DANIELLY CRISTINA ROCHA CAMPOS - CPF: 029.659.511-05 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – ABUSIVA – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR –RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1-São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

2-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora, é a medida que se impõe.

3- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017).

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por Por Do Sol Urbanizacoes Ltda contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 1020638-50.2020.811.0003, perante a 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Ex Positis, e de tudo mais que dos autos consta julgo procedente o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, vez que caracterizada a inadimplência da demandante. Declaro nula a cláusula Quinta, alínea “f”, do contrato objeto da lide. Determino que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, bem como R$ 4.309,62 (quatro mil trezentos e nove reais e sessenta e dois centavos) a título de IPTU, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado. Condeno a demandada ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios, estes a favor do patrono da autora, que arbitro em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações necessárias. P.R.I.C."

Em suas razões de recurso, (id. 127687426), a Construtora Por Do Sol Urbanizações Ltda, pugna pela reforma na sentença, para tanto, alega que (i) Deve prevalecer a liberdade contratual entre os contratantes, emanado pelo Principio da Autonomia da Vontade; (ii) fala do principio da Boa Fé Objetiva e da pacta sunt servanda; (iii) Salienta que foi convencionado entre as partes clausula de irrevogabilidade e irretratabilidade, a qual impede arrependimento e obriga o cumprimento integral do contrato;(iv) Pugna que seja decotado da restituição valor referente as despesas de IPTU nos anos de 2019,2020,2021 e 2022, conforme Cláusula do referido contrato. Por fim, alternativamente, requer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pela e sendo assim, pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Contrarrazões apresentada (id. 127687430.) pelo desprovimento do recursos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por Por Do Sol Urbanizacoes Ltda contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização no 1020638-50.2020.811.0003, perante a 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que julgou procedente o presente feito.

Cinge-se dos autos que DANIELLE DE JESUS SILVA ajuizou a Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução dos Valores Pagos em face de PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, ora apelante, alegando que em 11.05.2018, firmou contrato de compra e venda com a empresa/apelante para aquisição de um imóvel urbano, localizado no loteamento residencial Parque das Laranjeiras, quadra no 24,lote 20, na cidade de Rondonópolis-MT, no valor de R$ 117.902,40 (cento e dezessete mil, novecentos e dois reais e quarenta centavos), cujo montante foi parcelado em 181 (cento e oitenta e uma) parcelas de R$ 652,23 (seiscentos e cinquenta e dois reais e vinte e três centavos), sendo que os valores seriam reajustados anualmente pelo INPC. Que até a 21a parcela o valor das parcelas correspondia ao valor acima citado e, a partir da 22a, o valor passou a ser de R$ 722,35 (setecentos e vinte e dois reais e trinta e cinco centavos), as quais foram pagas até o dia 30 de junho de 2020. Alega ter quitado o valor de R$ 17.087,24 (dezessete mil e oitenta e sete reais e vinte e quatro centavos). Argumenta que em razão de problemas financeiros, comunicou a ré do interesse em rescindir o contrato, contudo a ré não efetuou a devolução da quantia paga.

Segundo consta dos autos o autor em razão de problemas financeiros, comunicou a ré do interesse em rescindir o contrato, sendo-lhe negado, sob o fundamento da existência de cláusula de irrevogabilidade.

O juízo “a quo” julgou procedentes os pedidos e determinou que a empresa/apelante retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, bem como R$ 4.309,62 (quatro mil trezentos e nove reais e sessenta e dois centavos) a título de IPTU, devolvendo o restante a autora ora apelada, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado. Condenou ainda a demandada ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios, estes a favor do patrono da autora, que arbitro em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.

A Construtora/Apelante pugna pela manutenção da relação contratual nos exatos termos do Instrumento Particular celebrado.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC.

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO – JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)”. (N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020).

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido. (N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

Desse modo, deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento.

No que tange ao pagamento do IPTU relativos aos anos 2019,2.020, 2.021 e 2.022 a cargo da autora/apelante, o pleito não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento da respectivas rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a autora/apelante sequer entrou na posse do imóvel, não havendo a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que,"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

Com essas considerações, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO. E, em atendimento ao que determina o art. 85, §§ 11, do CPC, em razão do trabalho elaborado pelo patrono da apelada em grau recursal, majoro a verba honorária sucumbencial a ele devida, que foi fixada na r. sentença, em 15% (quinze por cento) para o patamar de 17% (dezessete por cento)

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/06/2022