Tribunal: TJMT
Processo: 1027012-02.2019.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-04-21

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1027012-02.2019.8.11.0041- Capital.
Apelante: Andyara Ferreira Lemes
Apelado: CX Construções Ltda.
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO. ACÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. UNIDADE HABITACIONAL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO A TERCEIRO. CLÁUSULA DE COMPROMISSO ARBITRAL. NULIDADE. MÉRITO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. INEXISTÊNCIA. ATO ILÍCITO NÃO EVIDENCIADO. DANOS MATERIAL E MORAL. INDEVIDOS. SENTENÇA RATIFICADA. RECURSO DESPROVIDO.
A transferência da construção do empreendimento imobiliário a terceira empresa alheia ao contrato de compra e venda, não afasta a responsabilidade da empresa contratada pelo inadimplemento das cláusulas contratuais, sendo, por isso parte legítima, para figurar no polo passivo da ação em que se objetiva a resolução do aludido contrato.
Em se tratando de contrato de adesão, a legalidade da cláusula compromissária arbitral esta condicionada a concordância do consumidor, não sendo suficiente a aceitação realizada no momento da assinatura do contrato.
Não existindo atraso na entrega do empreendimento, não há que se falar em rescisão do contrato de compra e venda por culpa do vendedor, e, por conseguinte, descabido o pedido de ressarcimento por danos materiais e morais.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1027012-02.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[ANDYARA FERREIRA LEMES - CPF: 022.675.111-26 (APELANTE), LEONARDO LEINER LEAL ROSA - CPF: 840.301.601-82 (ADVOGADO), CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (APELADO), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no 1027012-02.2019.8.11.0041- Capital.

Apelante
: Andyara Ferreira Lemes

Apelado
: CX Construções Ltda.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO. ACÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. UNIDADE HABITACIONAL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO A TERCEIRO. CLÁUSULA DE COMPROMISSO ARBITRAL. NULIDADE.

MÉRITO.

INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. INEXISTÊNCIA. ATO ILÍCITO NÃO EVIDENCIADO. DANOS MATERIAL E MORAL. INDEVIDOS. SENTENÇA RATIFICADA. RECURSO DESPROVIDO.

A transferência da construção do empreendimento imobiliário a terceira empresa alheia ao contrato de compra e venda, não afasta a responsabilidade da empresa contratada pelo inadimplemento das cláusulas contratuais, sendo, por isso parte legítima, para figurar no polo passivo da ação em que se objetiva a resolução do aludido contrato.

Em se tratando de contrato de adesão, a legalidade da cláusula compromissária arbitral

esta condicionada a concordância do consumidor, não sendo suficiente a aceitação realizada no momento da assinatura do contrato.

Não existindo atraso na entrega do empreendimento, não há que se falar em rescisão do contrato de compra e venda por culpa do vendedor, e, por conseguinte, descabido o pedido de ressarcimento por danos materiais e morais.

Recurso desprovid
o.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no 1027012-02.2019.8.11.0041- Capital.

Apelante
: Andyara Ferreira Lemes

Apelado
: CX Construções Ltda.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por A
ndyara Ferreira Lemes

contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,

nos autos
da
Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais no 1027012-02.2019.8.11.0041,

proposta em face de
CX Construções Ltda
., que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa, que restaram suspensos, com base no §3o do art. 98 do CPC.

Inconformada, recorre a autora, ora apelante, sustentando o equívoco da decisão recorrida, quanto à inexistência de novação do contrato, e a desistência do termo de transação e do pedido de desligamento da comissão de moradores, vez que não fora consolidado, em razão do pedido de retirada do qual a construtora fora notificada.

Segue defendendo a manutenção das obrigações originárias do contrato, e a responsabilidade da empresa-ré em ressarcir-lhe os danos experimentados pelo inadimplemento do instrumento.

Afirma o descumprimento do prazo de entrega a unidade residencial, que ultrapassou os limites legais, e por isso, a declaração da resolução do contrato é um direito do contratante, com a restituição das perdas e danos, nele incluídos, a devolução do sinal em dobro, multa penal, e os danos extrapatrimoniais.

Requer, assim, o provimento do apelo com a inversão do ônus de sucumbência.

Em contrarrazões, coligidas no Id n. 120446023, a apelada sustenta, em preliminar, a ilegitimidade passiva, decorrente da transferência da responsabilidade do empreendimento. Pontua, ainda, a existência de cláusula arbitral.

No mérito, diz que houve repactuação do prazo de entrega, por meio de termo de transação, ao qual anuiu a apelante. Questiona o valor declarado a titulo de sinal, e ao arremate, requer o desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá 13 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no 1027012-02.2019.8.11.0041- Capital.

Apelante
: Andyara Ferreira Lemes

Apelado
: CX Construções Ltda.

V O T O

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual e venda c.c indenização por danos morais, na qual se objetiva a desconstituição de contrato de compra e venda de imóvel urbano localizado no empreendimento denominado “Condomínio Aquila Residence”, com o ressarcimento dos danos materiais e extrapatrimoniais, em razão do descumprimento do prazo de entrega da unidade habitacional.

Decorrido o trâmite processual, o magistrado
a quo
sentenciou antecipadamente o feito para julgar improcedentes os pedidos iniciais, fundamentando as razões de decidir no termo de transação firmado entre a construtora e a comissão de representantes dos adquirentes do empreendimento residencial, da qual integra a parte autora, quanto à nova data de entrega do imóvel.

Não concordando com o édito judicial, recorre a autora, ora apelante.

Em preliminar contrarrecursal, a apelada questiona a sua ilegitimidade passiva, baseada na transferência de responsabilidade do empreendimento para terceiro – empresa AVA-, além da incompetência da justiça estadual, em razão da existência de cláusula de compromisso arbitral no contrato de compra e venda.

Quanto à ilegitimidade passiva, sem razão. Isto porque o contrato de compra e venda da unidade imobiliária foi firmado entre a autora e a Caixa Construções Ltda., e eventual transferência da construção do empreendimento a terceira empresa não afasta a responsabilidade da contratada pelo inadimplemento das cláusulas contratuais, sendo, por isso parte legítima, para figurar no polo passivo da ação em que se objetiva a resolução do aludido contrato.

Posto isso,
afasto
a preliminar.

No que pertine a existência de cláusula compromissória arbitral, não se olvide que é possível a utilização de arbitragem para resolução de litígios originados de relação de consumo. Todavia, em se tratando de contrato de adesão, a legalidade da cláusula esta condicionada a concordância do consumidor, não sendo suficiente a aceitação realizada no momento da assinatura do contrato.

Inexistindo aceitação, é de ser declarada nula, na forma do art. 51, VII, do CDC.

Em caso análogo, inclusive, onde sobre o mesmo empreendimento, assim deliberou este Sodalício, vejamos:

“ APELAÇÃO –
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA C/C INDENIZAÇÃO MATERIAL E MORAL E TUTELA ANTECIPADA – CONTRATO DE ADESÃO – ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE JUÍZO ARBITRAL – NECESSIDADE DA AQUIESCÊNCIA DO CONSUMIDOR –
APELAÇÃO PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA.

Conforme é a orientação do STJ, “Nos termos da jurisprudência firmada no âmbito do superior tribunal de justiça,
a validade da cláusula compromissória, em contrato de adesão caracterizado por relação de consumo, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes, consolidando-se o entendimento de que o ajuizamento, por ele, de ação perante o poder judiciário caracteriza a sua discordância em submeter-se ao juízo arbitral,
não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização”. (REsp 1785783/GO, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3a

Turma, julgado em 05/11/2019, DJe 07/11/2019)”.
(RAC N.

0029061-38.2016.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, J. 06.05.20 - negritei).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO COM CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. EXTINÇÃO DA AÇÃ SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE ADESÃO.

DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. AJUIZAMENTO DA AÇÃO NA JUSTIÇA ESTADUAL. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. EXEGESE DO INCISO VII DO ART. 51 DO CDC. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO.

1. A existência de cláusula compromissória de arbitragem nos contratos de natureza consumerista não os excluem da apreciação do Poder Judiciário.

2. Constatado o fato de que a controvérsia em questão se submete aos ditames do CDC, não se pode ignorar os termos do seu art. 51, VII, que estabelece serem nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que determinem a utilização compulsória da arbitragem.

3. Só há falar em eficácia da cláusula compromissória já prevista em contrato de adesão se o consumidor vier a tomar a iniciativa do procedimento arbitral, ou se vier a ratificar posteriormente a sua instituição, no momento do litígio em concreto, confirmando a intenção da eleição de outrora.

4. “
Dessarte, a instauração da arbitragem pelo consumidor vincula o fornecedor, mas a recíproca não se mostra verdadeira, haja vista que a propositura da arbitragem pelo policitante depende da ratificação expressa do oblato vulnerável, não sendo suficiente a aceitação da cláusula realizada no momento da assinatura do contrato de adesão.”
. (REsp 1189050/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 14/03/2016)

5. “
Na hipótese sob julgamento, a atitude da recorrente (consumidora) de promover o ajuizamento da ação principal perante o juízo estatal evidencia, ainda que de forma implícita, a sua discordância em submeter-se ao procedimento arbitral, não podendo, pois, nos termos do art. 51, VII, do CDC, prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização, visto ter-se dado de forma compulsória
.” (REsp 1628819/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/02/2018, DJe 15/03/2018
)” (RAC N.

1024893-39.2017.8.11.0041, Rel. Des. Sebastiao Barbosa Farias, Vice-Presidência, J. 19.03.21).

Ultrapassada as questões prévias, no mérito,
o propósito recursal consiste na reforma da sentença para o fim de determinar a rescisão de contrato de compra, com o ressarcimento das perdas e danos decorrentes, por alegado inadimplemento da construtora quanto ao prazo de entrega da unidade habitacional.

No capítulo, o juiz
a quo
afastou a resolução do contrato, fundamentado na existência de termo de transação firmado entre as partes (construtora e autora, por meio de comissão de adquirentes), repactuando novo prazo para entrega do empreendimento imobiliário, ainda em vigência, ao qual anuiu a parte autora.

Insurge-se a recorrente, ponderando que não anuiu com o compromisso, por ter se retratado posteriormente, contranotificando a construtora da desistência do termo de transação proposto.

No entanto, em que pese os argumentos envidados, não há como acolher a pretensão recursal, vez que, como bem pontuou o togado
a quo
, em 07.12.17 as partes, por meio de assembleia constituída, firmaram Termo de Transação, repactuando a entrega do empreendimento para 31.12.19, cujo instrumento negocial assentiu a autora, vez que fez parte da comissão que integrou o negócio jurídico (Id

n. 120434997).

O alegado pedido de distrato quanto ao termo de transação apenas foi realizado pela parte autora em 11.02.19, como se verifica do Id n. 120445952, quando ainda vigente o

prazo repactuado para entrega do empreendimento, de sorte que não há que se falar em inadimplemento pela construtora, já que, como dito, ao formalizar o termo de acordo a apelante

assentiu expressamente

com as alterações

do contrato originário, vinculando-se aos novos termos propostos, aos quais, apenas veio a se contrapor mais de um ano da celebração do ajuste.

Logo, não há como escudar na intitulada “contranotificação”, como fundamento a amparar a rescisão do contrato por inadimplemento da construtora, porquanto, ao tempo do pedido de retratação, a construtora não se encontrava em mora.

Desta feita, não existindo atraso na entrega do empreendimento, não há que se falar em rescisão do contrato de compra e venda por culpa do vendedor, e, por conseguinte, descabido o pedido de ressarcimento por danos materiais e morais.

A propósito:

“ APELAÇÃO CÍVEL – AÇ
ÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – ATRASO DE OBRA
– DATA DA ENTREGA DA OBRA VINCULADA A FINANCIAMENTO – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 996 DO STJ – CLÁUSULA DECLARADA NULA –
ATRASO NÃO VERIFICADO – ATO ILÍCITO INEXISTENTE – DANO MORAL E MATERIAL NÃO CONFIGURADO
– SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” – Tema 996 do STJ.

Embora o contrato de compra e venda firmado entre as partes contenha cláusula contratual que condicione a data da entrega do imóvel à concessão do financiamento, que foi declarada nula, pela documentação constante dos autos não se evidencia atraso, considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Assim, por não haver atraso na entrega do imóvel, não há falar em pagamento de indenização por danos morais e materiais
” (RAC N.

1017406-47.2019.8.11.0041, 3a Câmara de Direito Privado. Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, J. 04.03.22 - negritei)

Diante desse cenário, agiu com o costumeiro acerto o togado singular, e, por isso, não merece reparos a sentença recorrida, pois consentânea com a jurisprudência e entendimento desta Corte.

Desprovido o recurso,
impõe-se a majoração dos honorários recursais, que fixo em 15% (quinze por cento), na forma do §11 do art. 85 do CPC, permanecendo a exigibilidade suspensa,
como determina o art. 98, § 3o, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 13 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/04/2022