Tribunal: TJMT
Processo: 0000718-64.2009.8.11.0045
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-04
Data de publicação: 2022-03-05

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – DANO MATERIAL COMPROVADO – DEVER DE INDENIZAR – CLAUSULA PENAL – COMPENSAÇÃO COM ARRAS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Se incontroversa a relação contratual havida entre as partes quanto a inadimplência do vendedor, ora apelado, perfeitamente possível a rescisão do contrato, que se dá na forma do art. 475 do CC/02, e a consequente indenização pelos danos materiais efetivamente comprovados.
Havendo no mesmo contrato a previsão de arras confirmatórias e multa contratual, e ocorrendo a rescisão do contrato por inadimplemento do comprador, de ser possibilitada a restituição da quantia paga como sinal, o qual deverá ser compensado com o valor devido a título de multa contratual por inadimplemento.
Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000718-64.2009.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Aquisição]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PACIFICO LONDERO - CPF: 166.076.860-87 (APELADO), EDUARDO RAFAEL BUSS - CPF: 615.913.350-00 (ADVOGADO), ZEFERINO BORTOLON - CPF: 643.910.609-06 (APELANTE), PEDRO OVELAR - CPF: 453.275.641-34 (ADVOGADO), LIVIA COMAR DA SILVA - CPF: 256.733.428-96 (ADVOGADO), ZENIR TEREZA MATTJIE - CPF: 762.718.700-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – DANO MATERIAL COMPROVADO – DEVER DE INDENIZAR – CLAUSULA PENAL – COMPENSAÇÃO COM ARRAS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Se incontroversa a relação contratual havida entre as partes quanto a inadimplência do vendedor, ora apelado, perfeitamente possível a rescisão do contrato, que se dá na forma do art. 475 do CC/02, e a consequente indenização pelos danos materiais efetivamente comprovados.

Havendo no mesmo contrato a previsão de arras confirmatórias e multa contratual, e ocorrendo a rescisão do contrato por inadimplemento do comprador, de ser possibilitada a restituição da quantia paga como sinal, o qual deverá ser compensado com o valor devido a título de multa contratual por inadimplemento.

Sentença mantida.

TERCEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0000718-64.2009.8.11.0045

APELANTE:

ZEFERINO BORTOLON

APELADO:

PACIFICO LONDERO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ZEFERINO BORTOLON

contra sentença proferida pelo MM Juiz
Cristiano dos Santos Fialho,
da 3a Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos e Pedido de Liminar de Reintegração de Posse Inaudita Altera Parte ajuizada por
PACIFICO LONDERO,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para
“CONFIRMAR, na sua feição integral, a tutela de urgência precedentemente concedida e, como corolário natural: a) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes (fls. 22/23), declarando consolidada a posse do bem imóvel objeto da avença, nas mãos do requerente; b) CONDENAR o requerido ao pagamento da multa contratual, equivalente ao valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, a partir do descumprimento da obrigação (30/11/2008), e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir da data da citação (06/05/2009), ressalvada a compensação com o valor adimplido (R$ 70.000,00). c) CONDENAR o requerido ao pagamento de indenização, por danos materiais, do valor de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, a partir do ajuizamento da ação (02/03/2009), e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir da data da citação (06/05/2009); d) INDEFERIR o requerimento de indenização por danos morais; e) DECLARAR encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil/2015” – sic
Id. 105846057
.

Por fim, em razão da sucumbência parcial, distribuiu o pagamento das custas processuais na proporção de 30% ao requerente e remanescente de 70% a ser suportado pela parte requerida, condenando o requerente, na mesma oportunidade, no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, arbitrados no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e, também, o requerido no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 15% sobre o valor da condenação, ficando suspensa a obrigação imposta ao réu, por ser beneficiário da justiça gratuita.

Em seu recurso, Zeferino Bortolon, sob a alegação de má apreciação das provas produzidas nos autos, aponta que
“durante a instrução processual, que não houve prejuízo material ao ora apelado, uma vez que, apesar de ter sido relatado o suposto “desmanche” de uma pocilga, o que ficou comprovado, na verdade, foi apenas a retirada do seu telhado, a fim de eliminar o mau cheiro e evitar surgimento/propagação de doenças, conforme a prova fotográfica anexada”
– sic.

Sobre esse ponto, aduz que a parte autora não comprovou que o material oriundo do desmonte foi extraviado da propriedade, tampouco o
“eventual locupletamento ou enriquecimento do ora apelante, decorrente da venda locação, arrendamento ou venda do imóvel do ora apelado, nem de seus frutos ou benfeitorias a terceiros” – sic,
de modo que não há falar em indenização por dano material.

Sustenta que
“restituiu a posse ao ora apelado desde a época da propositura desta ação, no início do ano de 2009, não havendo que se cogitar em perdas e danos, lucros cessantes, nem danos emergentes
” – sic.

Ressalva que, juntamente com a Organização Não Governamental denominada Ação Organização da Vida, foi vítima de perseguição política, sendo, ainda, taxado pela “imprensa marrom” como estelionatários e desordeiros, o que resultou no enfraquecimento do Projeto de Moradias Populares e nos pedidos dos associados pelo reembolso do que pagaram, tornando, assim, a obrigação contraída junto ao apelado excessivamente onerosa ao ora apelante.

Sob esse prisma, defende
“a necessidade de modificação da decisão apelada para RECONHECER A ALTERAÇÃO PÓS-CONTRATUAL DO ESTADO DE FATO DO APELANTE e IMPEDIR A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL, representada pela aplicação de multa contratual de 20% sobre o valor do contrato, em razão de se tratar de QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA” – sic.

Assim, pugna pela reforma parcial da sentença em relação à condenação ao pagamento da multa contratual e do dano material, ratificando, ainda, a permanência da justiça gratuita já concedida em primeira instância.

Contrarrazões ofertadas pelo apelado, onde pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Os autos revelam que a presente Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Perdas e Danos e Reintegração de Posse foi ajuizada por
Pacífico Londero, ora apelado, em desfavor do ora apelante, Zeferino Bortolon, onde alega que vendeu para o requerido, em 04/08/2008, um imóvel denominado Chácara no 76, com área de 5,8677 hectares, Bairro Cidade Nova, em Lucas do Rio Verde/MT, pelo preço de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), que deveria ser pago mediante a entrega de dinheiro, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) no ato da assinatura do contrato, de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) no dia 30/09/2008 e de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) no dia 30/11/2008.

No entanto, afirma que só recebeu R$70.000,00 do preço avençado, sendo que notificou o comprador/requerido/apelante em 18/12/2008, o qual se manteve inerte e que, ainda, além de vender a área para terceiros, destruiu os galpões que existiam no local, pugnando, assim, pela imediata reintegração na posse do bem, o que foi deferido pelo magistrado de primeiro grau.

No mérito, requereu a rescisão do contrato, mediante perda do sinal e a condenação do requerido ao pagamento do valor da multa contratual e de indenização por danos morais e materiais.

Já o requerido, ora apelante, Zeferino Bortolon, juntamente com Organização Não Governamental Ação Organização da Vida, apresentou contestação na origem refutando todos os pontos alegados pela parte autora, ressalvando que não há falar em cumulação da cobrança de arras com a multa contratual, a qual deve ser compensada com o valor já pago.

Após o reconhecimento da ilegitimidade da passiva da Organização Não Governamental Ação Organização da Vida e a sua exclusão da lide (fls. 292/293 – dos autos físicos), a Sra. Zeni Terezinha Matjie foi admitida na condição de assistente simples ativa (fl. 498) e, após a instrução processual, sobreveio a sentença de parcial procedência, já que o pedido a titulo de dano moral foi rechaçado pelo julgador de primeiro grau, insurgindo-se o apelante quanto a condenação pelos danos materiais e multa contratual.

Pois bem. Desde já adianto que a bem lançada sentença não merece qualquer reparo.

É que os autos revelam que o objeto da venda e compra firmada em 04 de agosto de 2008 pelas partes que aqui litigam, diz respeito sobre uma chácara – denominada n.o 76, setor 5, quadra 999, com área de 5,8677ha, com uma casa de alvenaria e outra de madeira, dois galpões médios de madeira, localizada na Rua Constantina, Bairro Cidade Nova, em Lucas do Rio Verde/MT.

O preço total ajustado foi de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), sendo R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) no ato da assinatura do contrato, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) no dia 30/09/2008 e R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) no dia 30/11/2008, sob pena de rescisão automática do contrato, devolução do imóvel e perda dos valores já pagos, consoante cláusula terceira do contrato.

Ocorre que é incontroverso nos autos que o comprador pagou apenas o valor de R$70.000,00 (setenta mil reais), sendo que na condição de réu não se desincumbiu do ônus de comprovar a quitação integral da obrigação assumida, razão pela qual deve responder pela inadimplência contratual.

Eis o que dispõe o artigo 475 do Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Nesse norte, diferente do que alega o apelante e como muito bem analisado pelo Juízo
a quo,
o conjunto de provas produzido no processo, mormente o teor das fotográficas juntadas nas fls. 53/55 dos autos físicos, é possível divisar que os dois galpões médios de madeira, descritos no contrato de compra e venda firmado entre as partes (fls. 22/23), foram desmanchados/removidos, por culpa exclusiva do requerido.

A fim de evitar tautologia, trago à baila o excerto da sentença a respeito da prova testemunhal sobre o dano material e o quantum a ser ressarcido pelo ora apelante:

“(...) Efetivamente, a testemunha Isac Nascimento Marques, em seu depoimento (CD – fl. 468), mencionou que faz parte de uma Organização Não Governamental e que o requerido Zeferino Bortolon ofereceu o imóvel para que fosse desenvolvido um projeto social de assentamento de famílias. No local havia algumas casas e que foi preciso desmanchar os galpões porque estavam “bem precários”. O requerido havia comprado o imóvel do requerente e vendeu o bem para a ONG, que assumiu as obrigações contratuais perante o autor. Todavia, a ONG não conseguiu quitar o débito que assumiu porque o projeto não se desenvolveu em razão de problemas políticos. A ONG pagou somente 70 mil reais, sendo 20 mil para o autor e 50 mil para o requerido.

A testemunha Hilário Etges, no mesmo sentido (CD – fl. 524), referiu que sobe que o autor vendeu a chácara para o requerido e que as pessoas que ocuparam o imóvel removeram galpão, galinheiro e estrebaria que havia no local.

A testemunha Cristiano José Pettenon, igualmente (CD – fl. 524), disse que conhecia o imóvel do autor e soube que o local tinha sido invadido, sendo que após a desocupação não viu mais o estábulo e o galpão.

Totalmente viável, portanto, a pretensão do autor de reparação dos prejuízos materiais experimentados.

Em relação ao ‘quantum’ indenizatório, considerando-se as características do bem imóvel, composto por uma área de terras de 5,8677ha, com uma casa de alvenaria e outra de madeira, em rua perimetral à cidade de Lucas do Rio Verde/MT, aliadas ao teor do depoimento das testemunhas inquiridas, que mencionaram que o valor atual das benfeitorias gira em torno de 90 a 100 mil reais (CD – fl. 524), à míngua da existência de outros dados objetivos acerca da extensão do prejuízo, considero que a quantia de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), equivalente a 10% (dez por cento) do preço ajustado, se consolida razoável e adequada, com a realidade dos autos, para fins de reparação do dano material. (...)” – sic Id.

105846057.

Nesse diapasão, como as testemunhas ouvidas em juízo reforçaram os fatos alegados pela parte autora quanto ao dano material, a alegação do apelante de que se tratava de uma pocilga e que o material não foi extraviado em nada altera o seu dever de indenizar.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL –
RELAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE
– MULTA DE MORA – DEVIDA – PERDA DO SINAL – POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DOS ART. 418 E 475 DO CÓDIGO CIVIL – GASTOS DEVIDAMENTE COMPROVADO –
RESSARCIMENTO PELO PREJUÍZO – INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL DEVIDO
– SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA REFORMADA NESSE TOCANTE – RECURSO DOS AUTORES PROVIDO – RECURSO DA PARTE REQUERIDA DESPROVIDO.
Se incontroversa a relação contratual havida entre as partes, quanto a inadimplência dos apelados, perfeitamente possível a rescisão do contrato, que se dá na forma do art. 475 do CC/02, e a consequente indenização pelos danos materiais efetivamente comprovados.

A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora. Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do inadimplemento contratual que leva à rescisão do contrato.
” (TJ-MT – RAC 00017393720158110022 MT, Relator: ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 24/06/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2020)

Já no que diz respeito à multa contratual, o magistrado de primeiro grau sopesou na sentença as arras e que

“ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, por culpa exclusiva do requerido/promitente-comprador,
tem o autor/promitente-vendedor direito ao recebimento da multa contratual, estabelecida em 20% sobre o valor do contrato (R$ 90.000,00),
ressalvada a compensação com o valor adimplido (R$ 70.000,00)
”

– sic e sem destaque no original.

As multas penais, como as compensatórias e as moratórias, representam sanções penais de caráter civil, fiscal ou administrativo, sendo pecuniária ou não, proveniente de infrações previstas em leis e em acordos, cujo objetivo é assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato, sendo que, consoante determina o artigo 409 do Código Civil, pode se referir à inexecução completa da obrigação, de alguma cláusula especial ou à mora.

Aliás, o Superior Tribunal de Justiça orienta que
“A cláusula penal, consistente na retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido
” ( REsp 963.073/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22.03.2011, DJe 16.04.2012)

Já o valor pago a título de arras é sinal de firmeza do contrato, que visa garantir a obrigação pactuada, ou seja, assegurar, indiretamente, a execução do contrato de compra e venda, podendo, dependendo da espécie - confirmatórias ou penitenciais -, conferir às partes o direito de arrependimento.

Na hipótese dos autos, perda do sinal encontra-se previsão na Clausula Terceira do Contrato de Compra e Venda, enquanto que a multa está expressamente estabelecida na Clausula Oitava,
in verbis
:

“TERCEIRA: Se o Comprador não cumprir, com os valores e prazos certos constantes neste instrumento, este Contrato será rescindido de imediato, sem qualquer interpelação judicial e ou extrajudicial, perdendo o Comprador qualquer valor que tenha dado por conta do negócio, devolvendo do imediato o imóvel ao proprietário Vendedor, livre de qualquer ônus”.

“OITAVA A parte que não cumprir, com o que determinado foi neste instrumento deverá pagar uma multa de 20 % do valor deste contrato, devendo indenizar a parte afetada de acordo com a lei em vigor, da responsabilidade civil”. – Id. 105840966

Nesse norte, a sentença recorrida não merece reparo algum, pois, além de aplicar a cláusula penal na forma do contrato, ainda determinou a compensação do valor já pago, eis que vedada a sua retenção pelo vendedor.

Tal entendimento se coaduna com o precedente desta Corte de Justiça, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL DECLARADA ABUSIVA – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANUTENÇÃO DO PERCNTUAL APLICADO PELA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Não havendo ato ilícito imputável às promitentes vendedoras, decorrente da não aprovação do financiamento imobiliário pretendido, seja por ausência de apresentação de documentos obrigatórios pelo promitente comprador, seja pelo não preenchimento dos requisitos exigidos, não há falar em culpa das promitentes vendedoras pela rescisão contratual, tampouco em reparação dos eventuais danos morais sofridos pelo consumidor.
2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
4. Não há razão para modificar os honorários de sucumbência quando o magistrado observa os ditames das alíneas do § 2o do artigo 85 do CPC, fixando remuneração justa, tendo em vista a baixa complexidade da demanda e a ausência de instrução processual.”
(TJ-MT – AC: 00547725020138110041 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 02/10/2018, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/10/2018)

No tocante à onerosidade excessiva do contrato afirmada pelo apelante, sob a justificativa de que foi boicotado e, por essa razão, o projeto a ser realizado no imóvel vendido pelo ora apelado não aconteceu, tenho que não merece qualquer acolhida.

Primeiro porque não há qualquer comprovação acerca do alegado e, depois, tal ônus não pode ser atribuído ao vendedor do imóvel que, consoante se extrai dos autos, cumpriu com as obrigações que assumiu.

Assim, diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2022