Tribunal: TJMT
Processo: 1002511-64.2020.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-08
Data de publicação: 2022-02-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL. MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO MOTIVADA QUE SE DEU POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA. APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO TEMA 971 DO STJ. TAXA DE RETENÇÃO E CLAUSULA PENAL INDEVIDAS. EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU. INVIABILIDADEL. AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR. ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR. PRECEDENTES DO STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA. TEMA 1002 STJ. INAPLICABILIDADE. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR. VALOR ARBITRADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APLICABILIDADE DO CARÁTER PUNITIVO E PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora.
2. O descumprimento contratual consistente em atraso na entrega do imóvel, sem justificativa hábil da promitente vendedora, gera direito ao comprador de pleitear, em seu favor, a restituição integral das parcelas pagas.
3. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
4. Consoante o Tema 971 do STJ, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante.
5. Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ.
6. “Os juros de mora incidem desde a citação nos casos de responsabilidade contratual. ” (STJ - AgInt no REsp: 1719574 SP 2018/0013611-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2018)
7. A frustração decorrente do longo e injustificado atraso na entrega do imóvel ultrapassa a esfera do mero aborrecimento ou transtorno diário, atingindo a esfera íntima do consumidor, notadamente ao considerar que deflagrou situação de angústia quanto à expectativa de residir na casa própria, caracterizando a ocorrência do dano moral.
8. Para a fixação da quantia indenizatória, deve-se levar em consideração a extensão do dano, ao comportamento dos envolvidos, às condições econômicas das partes, à repercussão do fato, além da observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como o caráter punitivo e pedagógico da condenação, a fim de que não se caracterize enriquecimento ilícito.
9. Sentença mantida.
10. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002511-64.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LOURENCO LUIZ DE JESUS - CPF: 514.158.441-00 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.
ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL.
MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO MOTIVADA QUE SE DEU POR CULPA DO VENDEDOR.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA. APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO TEMA 971 DO STJ
. TAXA DE RETENÇÃO E CLAUSULA PENAL INDEVIDAS.
EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU. INVIABILIDADEL. AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR. ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR. PRECEDENTES DO STJ.
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA. TEMA 1002 STJ. INAPLICABILIDADE. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR. VALOR ARBITRADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

APLICABILIDADE DO CARÁTER PUNITIVO E PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1.
Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora
.

2. O descumprimento contratual consistente em atraso na entrega do imóvel, sem justificativa hábil da promitente vendedora, gera direito ao comprador de pleitear, em seu favor, a restituição integral das parcelas pagas.

3. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

4.
Consoante o Tema 971 do STJ, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante
.

5.

Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ.

6. “Os juros de mora incidem desde a citação nos casos de responsabilidade contratual. ” (STJ - AgInt no REsp: 1719574 SP 2018/0013611-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2018)

7. A
frustração decorrente do longo e injustificado atraso na entrega do imóvel ultrapassa a esfera do mero aborrecimento ou transtorno diário, atingindo a esfera íntima do consumidor, notadamente ao considerar que deflagrou situação de angústia quanto à expectativa de residir na casa própria, caracterizando a ocorrência do dano moral.

8. Para a fixação da quantia indenizatória, deve-se levar em consideração a extensão do dano, ao comportamento dos envolvidos, às condições econômicas das partes, à repercussão do fato, além da observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade,
bem como o caráter punitivo e pedagógico da condenação, a fim de que não se caracterize enriquecimento ilícito.

9. Sentença mantida.

10. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por K
appa Empreendimentos Imobiliários LTDA.,
(Id. 112986032), contra sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da ação de rescisão contrato c/c/ restituição de valores e indenização por dano moral no
1002511-64.2020.8.11.0003
, ajuizada pelo
Lourenço Luiz de Jesus
, que julgou procedentes

os pedidos iniciais para:
1)
declarar rescindido o contrato objeto da lide;
2)
determinar que a empresa ré restitua os valões pagos pelo autor, sem decote, em parcela única com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do trânsito em julgado da sentença;
3)
condenar a empresa ré no valor de 10% (dez por cento), sobre o valor das parcelas pagas, conforme determina a cláusula 4.1, do contrato;
4)
condenar a empresa ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido com juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a contar desta decisão;
5)
condenar a empresa ré a efetuar a devolução da importância de R$ 451,10 (quatrocentos e cinquenta e um reais e dez centavos), devidamente corrigido: juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária INPC a contar do desembolso, bem como como condenou a empresa ré nas custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação.

Inconformada com a sentença a parte Apelante recorre argumentando em síntese:
1)
a culpa exclusiva do apelado na rescisão contratual em razão de sua desistência imotivada;
2)
a necessidade de afastar a multa em desfavor da apelante;
3)
a necessidade de afastar os juros moratórios a partir da citação, devendo ser computados a partir do trânsito em julgado da sentença;
4)
inexistência de dano moral;
5)
a responsabilidade do apelada pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU no imóvel durante o período de posse.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do Recurso de Apelação para: a) reconhecer a culpa exclusiva do Apelado pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou,
alternativamente
, aplicando o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme decisões de casos análogos, bem como para afastar a incidência da multa contratual em desfavor da Apelante;

b)
que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo;
c)
afastar qualquer indenização por danos morais, haja vista sua inexistência no caso em tela, ou,
alternativamente
, para aferição de valores de condenação por danos morais, deverá ser considerado o binômio REPARAÇÃO/PUNIÇÃO para mensurar o quantum indenizatório, minorando consideravelmente a condenação imposta;
d)
declarar a responsabilidade do Apelado ao pagamento dos débitos de IPTU vencidos e não pagos durante a vigência contratual, autorizando ainda o desconto dos débitos de IPTU de responsabilidade do Apelado que eventualmente foram pagos pela Apelante;

Contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Lourenço Luiz de Jesus ajuizou ação de rescisão de contrato c/c/ devolução de quantias pagas c/c danos morais e materiais em face de Kappa Empreendimentos Imobiliários LTDA narrando que, no dia 27 de julho de 2.014, firmou com a parte ré /apelante instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel no 2119/2014, localizado no Loteamento Residencial Parque Rosa Borro, Lote 15, Quadra 24, na Cidade de Rondonópolis, medindo 200.00 m2.

Narrou que o imóvel em questão foi comercializado pela requerida em fase de construção, cujo início havia se dado em 16/08/2016 e deveria ser entregue em
16/08/2018
, conforme cláusula 4a do instrumento contratual, todavia a infraestrutura do empreendimento até data de agosto de 2019 encontrava-se inacabada.

Asseverou que é plenamente cabível a rescisão do contrato motivado pela não entrega do imóvel pela requerida no prazo acordado.

Afirmou que, tal situação que lhe causou danos de ordem moral, pois frustrou seus planos.

Outrossim, sustentou a ocorrência de danos materiais, consubstanciados nos valores que despendeu a título de pagamento do IPTU.

Ao final requereu a rescisão do contrato e a condenação da requerida à devolução do valor pago, ressarcimento do valor pago a título do IPTU,

além de reparação por danos morais, sugerindo o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Devidamente citada a requerida apresentou contestação rebatendo os argumentos do autor.

As partes foram intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, sendo que as requeridas/apelantes se manifestaram pelo julgamento antecipado da lide.

Após, sobreveio a sentença objurgada (Id. 112986029).

Pois bem.

Registro que a situação retratada nos autos atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, pois se trata de nítida relação de consumo.

Em suas razões a empresa apelante argumenta que “o Apelado alega de forma genérica o atraso nas obras de infraestrutura do loteamento, e por conta disso, pleiteia a rescisão contratual por culpa da Apelante com a restituição integral dos valores pagos.” (Id. 112986032, pág. 7), de forma que a rescisão contratual se dá unicamente em razão da desistência do apelada, configurando a sua culpa exclusiva.

O argumento da empresa recorrente não prospera.

O conjunto probatório dos autos, da conta que a referida rescisão se deu pelo atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento e, via de consequência, da entrega do lote adquirido, ou seja, o apelado somente requereu a rescisão contratual porque a empresa apelante deu causa ao atrasar de forma injustificada a obra.

A empresa recorrente, se comprometeu a entregar as obras de infraestrutura em julho de 2018 (Id. 112987977), todavia após diversos atrasos anteriores, que são de conhecimento público e notório na Comarca de Rondonópolis/M, estabeleceu novo prazo para entrega, qual seja: agosto de 2019, consoante amplamente divulgado em suas mídias sociais (Id. 1129879706 – pág. 06), configurando aproximadamente 01 (um) ano de atraso, isto é,
a própria empresa recorrente confirma a existência do atraso na entrega do imóvel
.

Frise-se, qua não há nos autos, seja na contestação seja em contrarrazões, nenhuma justificativa da empresa recorrente do porquê do atraso. E, quanto à peça defensiva do primeiro grau o magistrado de primeira instância pontou na sentença:

“[...] Como consta dos autos, mormente do contido na peça de bloqueio, a empresa ré nada e/ou quase nada diz sobre o atraso na entrega do imóvel. [...]” (Id. 112986029, pág. 3)

Além disso, não é demais dizer que a obra também ficou paralisada em razão de impasses ambientais que, inclusive, foram objeto da ação civil pública n. 10605-28.2014.8.11.0003 ajuizada pelo Ministério Público Estadual, uma vez que a loteadora não possuía licença ambiental de instalação do loteamento, fato este que sequer foi citado pela empresa recorrente (Id. 112986004).

Nessa linha é fato público e notório que o atraso na entrega das obras se deu por culpa exclusiva da empresa recorrente e não do recorrido, e como é cediço os fatos públicos e notórios independem de prova nos atermos do art.

374, I do CPC.

É sabido que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo considerado razoável, a

prorrogação do prazo de entrega de 06 (seis) meses, ou 180 (cento e oitenta) dias, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra.

Logo, o empreendimento deveria ser entregue até o mês de janeiro de 2019, considerando-se um eventual atraso de 06 (seis) meses, porém, até julho de 2019, ainda não havia sido entregue, evidenciando mais de 10 (dez) meses de atraso, não havendo qualquer sombra de dúvida que a perda do interesse do comprador se deu em razão da falha ocorrida e não por vontade própria. Assim, resta incontroversa a responsabilidade da empresa apelante pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(destaquei).

Portanto, comprovada que a culpa pela rescisão contratual é da empresas apelante (vendedora) a devolução integral das parcelas pagas é medida que se impõe, conforme previsto na súmula 543 do STJ, não ocorrendo no caso concreto nenhuma ofensa aos artigos 394, 407, 412, 419, 422, 722, 723, 724, 725, 884 e 944 do Código Civil, artigos 20 e 21 da LINB, artigos 2o, 5o incisos II, LXXIV e XXXVI e 170 da Constituição Federal.

Frise-se, a condenação da apelante é totalmente decorrente da sua incúria quanto à entrega do imóvel pretendido pela apelada, razão pela qual a sentença deve ser mantida no tocante à restituição integral dos valores.

Destarte, sendo a empresa vendedora, ora recorrente, quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, a cláusula penal ajustada na avença firmada entre as partes, deverá ser revertida em favor do consumidor adquirente, ora apelado, ainda que convencionada apenas em favor da loteadora alienante, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 971):

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – destaquei)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – destaquei)

Sendo assim, escorreita a sentença ao condenar a empresa recorrente a pagar ao autor a multa de 10% prevista no contrato.

Nesse sentido, em caso análogo envolvendo a empresa recorrente e o mesmo loteamento esse Tribunal já decidiu:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL – RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO TEMA 971 DO STJ – RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.

Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.

Ao contrário, consoante o Tema 971 do STJ, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante
. [...]

O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral
.”
(RAC n. 1006475-36.2018.8.11.0003, 2a Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 02.09.2020) (Destaquei)

Igualmente, o pedido da empresa recorrente consistente na retenção de 25% dos valores pagos não se sustenta.

Em primeiro lugar porque não há previsão contratual de restituição de 25% (vinte e cinco por cento), mas sim de 20% (vinte por cento) (cláusula 16, item 16.7).

Em segundo lugar no caso dos autos a rescisão do contrato se deu por culpa da apelante, razão pela qual não há falar em retenção de qualquer percentual do valor pago.

Registro, por oportuno, que o entendimento do STJ é claro que a retenção de valores pagos pelo vendedor somente se dá
em caso de inadimplência do comprador
, o que não aconteceu no caso concreto. Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA PARTE ADVERSA ACOLHIDA PELA DECISÃO MONOCRÁTICA. NECESSIDADE DE AJUSTAR O ACÓRDÃO ESTADUAL À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
De acordo com a jurisprudência do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel,
caso motivada por inadimplência do comprador
, gera o direito de retenção pelo vendedor de 25% das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.
2. Não há que se falar em resistência injustificada ensejadora de litigância de má-fé por parte da recorrente, quando a decisão da Corte local diverge do entendimento do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 714.250/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/09/2016, Dje 10/10/2016) (negritei e grifei).

Quanto ao pedido de dedução dos débitos relativos ao IPTU, observo que a cláusula oitava do contrato dispõe que o IPTU seria de responsabilidade do comprador/apelado.

Acerca do tema o entendimento dos Tribunais brasileiros, notadamente do eg. STJ é o de que, se houver descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, “
as despesas de condomínio e IPTU são obrigações de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente
”; em outras palavras, “
embora o IPTU tenha como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), não tendo os recorridos concorrido para o não recebimento do imóvel, não é obrigado a pagar as despesas condominiais nem o IPTU referentes ao período em que não havia sido imitido na posse
” (STJ – Decisão Monocrática –REsp1.697.414-SP – Julgado em: 29/09/2017 – DJe05/10/2017).

A propósito, colaciono julgado desta E. Primeira Câmara envolvendo a empresa recorrente acerca de atraso na obra do mesmo loteamento discutidos nestes autos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO EM VIRTUDE PROBLEMAS AMBIENTAIS – ATRASO INJUSTIFICADO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS EM FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA –
EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR – PRECEDENTES DO STJ
–JUROS DE MORA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE – INCIDÊNCIA DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora
.

2
. Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ.

[...] 4.
Demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, devem ser reparados os danos materiais experimentados pelo adquirente, restando configurado ainda o dano moral indenizável na modalidade “in re ipsa”, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo
.

5. “O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva.”
(RAC n. 1005762-61.2018.8.11.0003, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 26.01.2021) (Destaquei)

Ou seja, é incabível exigir do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais se ele foi impedido de exercer a posse efetiva sobre o imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora,
que, no caso, diga-se de passagem, nunca foi eximida da obrigação violada, conforme o posicionamento adotado pelo eg. STJ.

No tocante ao termo inicial dos juros de mora é cediço que o STJ ao julgar o REsp no 1740911 / DF sob o rito dos recurso repetitivos fixou a tese de que “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

Ocorre que, o entendimento acima seria admissível na hipótese em que a rescisão contratual ocorresse de forma imotivada pelo promitente compradoro. Confira trecho do voto conduto do julgamento do recurso repetitivo:

“[...] Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso,
não há que se falar em mora da vendedora
se a rescisão do contrato se deu por culpa dos compradores
com pedido de restituição de valores em desconformidade do que fora pactuado. [...]”

Percebe-se que no julgamento realizado o STJ condicionou a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado somente se a rescisão se deu por culpa do comprador.

Todavia, no caso dos autos a resolução contratual se deu por culpa da empresa apelante, razão pela qual os juros moratórios devem incidir a partir da citação nos termos do artigo 405 do Código Civil.

A propósito:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2.
Os juros de mora incidem desde a citação nos casos de responsabilidade contratual
. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1719574 SP 2018/0013611-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2018) (Destaquei)

Quanto ao dano moral, a meu sentir, não assiste razão à apelante.

Não se olvida que o simples descumprimento contratual não tem o condão de gerar dano moral, porém, no caso dos autos, o imóvel
deveria ter sido entregue em
janeiro de 2019 (já incluído o prazo de 180 dias de tolerância)
. Todavia
como visto o imóvel não foi entregue dentro do prazo acordado em razão da incúria da recorrente
, circunstância que, ao contrário das alegações recursais, gera direito à indenização por parte da Ré/Apelante.

Isso porquê, a frustração decorrente do longo e injustificado atraso na entrega do imóvel ultrapassa a esfera do mero aborrecimento ou transtorno diário, atingindo a esfera íntima do consumidor, notadamente ao considerar que deflagrou situação de angústia quanto à expectativa de residir na casa própria.

Portanto, como no caso concreto estão presentes todos os elementos configuradores da responsabilidade do fornecedor. Feita essa ponderação passo ao exame do valor fixado pelo magistrado “a quo
”,
eis que a Apelante requereu a sua minoração.

É cediço o entendimento na doutrina e jurisprudência pátria no sentido de que as indenizações por danos extrapatrimoniais devem ser arbitradas sopesando sempre os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, em atenção ao grau de culpa do ofensor, extensão dos danos, capacidade econômica das partes, bem como a natureza penal e compensatória. A primeira com caráter de sanção imposta ao ofensor, por meio da diminuição de seu patrimônio, e a segunda com natureza de reparação pecuniária, a fim de ensejar satisfação mitigadora do dano sofrido.

Ademais, a fixação dos danos morais deve se pautar por critérios que não impliquem enriquecimento do lesado, nem ser tão ínfimo que se torne irrisório para o ofensor, devendo observar a proporcionalidade e razoabilidade na apuração do valor, garantindo assim o disposto no art. 5o, V, da Constituição Federal.

Ao observar os fatores elencados, tenho que o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) fixados pelo magistrado de primeira instância, a título de indenização por danos morais mostra-se compatível, considerando as particularidades do pleito e dos fatos assentados, porquanto ajustado comando disposto no art. 944 do Código Civil, bem como observados os princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade na fixação do quantum indenizatório.

É a jurisprudência:

“DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C DANO MORAL – INSCRIÇÃO INDEVIDA DO NOME NO CADASTRO RESTRITIVO AO CRÉDITO – TELEFONIA – DEVER DE INDENIZAR - VALOR JUSTO E ADEQUADO –RECURSO DESPROVIDO.

Para que haja a inscrição do nome do devedor perante o órgão de proteção ao crédito, dentre outros requisitos, a dívida deve existir e ser devidamente comprovada a inadimplência.

A inscrição indevida do nome nos órgãos de proteção ao crédito, por si só configura o dano moral.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto
.”(Ap 35386/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 17/06/2015, Publicado no DJE 25/06/2015) (destaquei)

Assim, escorreita a decisão monocrática, razão pela qual não há reparos a serem feitos.

Por fim, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que,
tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida
(EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Em razão do desprovimento da irresignação da recorrente, de rigor a imposição dos honorários recursais, majorando-se a verba arbitrada em desfavor da parte recorrente para 15% (quinze por cento), sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11 do Código de Processo Civil,
valor que entendo razoável em relação a todo o trabalho até aqui realizado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/02/2022