Tribunal: TJMT
Processo: 0027215-83.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-13
Data de publicação: 2022-07-17

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 0027215-83.2016.8.11.0041 – Capital
Apelante: Rodobens Incorporadora Imobiliária 348 - SPE Ltda.
Apelada: Clarinda Farrapo
E M E N T A
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – STJ, TEMA 1002 – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.
Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0027215-83.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CLARINDA FARRAPO CAVALCANTE - CPF: 531.290.169-53 (APELADO), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no
0027215-83.2016.8.11.0041 – Capital

Apelante:
Rodobens Incorporadora Imobiliária 348 - SPE Ltda.

Apelada:
Clarinda Farrapo

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – STJ, TEMA 1002
– SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento,
admitida a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
0027215-83.2016.8.11.0041 – Capital

Apelante:
Rodobens Incorporadora Imobiliária 348 - SPE Ltda.

Apelada:
Clarinda Farrapo

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Rodobens Incorporadora Imobiliária 348 - SPE Ltda., visando reformar a r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por dano moral que lhe move
Clarinda Farrapo
, julgou parcialmente procedente os pedidos na inicial, condenando a ré a promover a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida da autora, com exceção da taxa de corretagem, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso. Além disso, condenou as partes na sucumbência recíproca, arbitrando honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, observado o disposto no art. 98, §3o, do CPC, em relação à autora.

Inconformada, insurge-se a apelante aduzindo que a apelada deu causa à rescisão contratual, devendo ser mantido o disposto no contrato firmado entre as partes, notadamente a multa compensatória prevista na cláusula 6.5. Pugna pela alteração do
dies a quo
dos juros de mora, a fim de que incida somente a partir do trânsito em julgado. Pugna pela reforma da sentença.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id.
128141016
).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 13 de julho de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
0027215-83.2016.8.11.0041 – Capital

Apelante:
Rodobens Incorporadora Imobiliária 348 - SPE Ltda.

Apelada:
Clarinda Farrapo

V O T O

Cinge-se dos autos que
Clarinda Farrapo
ajuizou ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por dano moral contra Rodobens Incorporadora Imobiliária 348 - SPE Ltda., aduzindo que em 21.03.2014, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda, para aquisição da unidade imobiliária n. 66, Bloco 03, Etapa 01, do empreendimento denominado “
Golden Green Residence
”, com entrega prevista para 29.02.2016.

Alegou, em síntese, que efetuou o pagamento da entrada na quantia de R$ 5.372,31 (cinco mil, trezentos e setenta e dois reais e trinta e um centavos), mais parcelas que totalizaram
R$ 21.253,32 (vinte e um mil, duzentos e cinquenta e três reais e trinta e dois centavos)
. Aduziu que teve o financiamento do saldo devedor negado pelas instituições financeiras, razão pela qual procurou a construtora a fim de rescindir o contrato, contudo, não obteve resposta.

Diante disso, ajuizou a presente demanda, visando à rescisão do contrato, a declaração de nulidade das cláusulas abusivas e a condenação da ré na restituição dos valores pagos, além do dano moral correlato.

Após a instrução processual, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, condenando a ré a promover a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida da autora, com exceção da taxa de corretagem indicada no valor de R$ 13.777,44 (treze mil, setecentos e setenta e sete reais e quarenta e quatro centavos), acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso de cada prestação. Ao final, condenou as partes na sucumbência recíproca, arbitrando honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, restando a exigibilidade suspensa em relação à autora, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

Inconformada, insurge-se a apelante aduzindo que a rescisão se deu por culpa da apelada, que teve o pedido de financiamento imobiliário negado. Alega que deve ser mantido o disposto no contrato firmado entre as partes, notadamente a multa compensatória prevista na cláusula 6.5. Pugna pela alteração do
dies a quo
dos juros de mora, a fim de que incida somente a partir do trânsito em julgado.

Pois bem.
Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por culpa da autora/apelada, que não obteve aprovação na análise de crédito junto à instituição financeira, notadamente diante da ausência de irresignação da parte quanto a esse ponto.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”
.

É
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Em que pese o arrazoado trazido pela apelante, acerca da ausência de culpa e prevalência da cláusula pactuada em respeito à previsão contratual, tal alegação não tem a necessária sustentabilidade para ensejar a reforma da sentença, mormente porque, no ordenamento jurídico atual, todos os negócios jurídicos são submetidos ao princípio da boa-fé objetiva.

Ademais, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Neste contexto, a previsão contida na cláusula 6.5 (id.
128145238, p. 127)
, que prevê o perdimento de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, mais despesas com a venda, além de perdas e danos, revela-se abusiva e capaz de gerar enriquecimento ilícito ao vendedor, sobretudo em comparação aos percentuais admitidos pelas cortes superiores em casos tais.

Com efeito, o STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa do promissário comprador, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Nesse passo, tenho que andou bem a douta magistrada ao determinar a retenção de 10% do valor efetivamente pago pela promissária compradora, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial, mormente se tratando de empreendimento ainda não ocupado pela autora. Nesse sentido,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago.

Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.

2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno improvido.”
(STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.05.2021 – negritei)

Nesse sentido é o entendimento desta Câmara,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ –
PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE
– PERCENTUAIS EXORBITANTES – RESERVA FIXADA DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA MODIFICADA NESTE PONTO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).(...)”
(RAC n. 1006931-86.2018.8.11.0002, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 09.02.2022 - negritei)

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE –RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. (...)
”
(RAC n. 1004259-54.2019.8.11.0040, minha relatoria, j. 26.01.2022 - negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – INADIMPLEMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO ABUSIVA DE 50% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora. (...)
” (RAC n. 0040699-05.2015.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 01.12.2021 - negritei)

Logo,
entendo ser devida a retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pela promissária compradora, devendo a sentença ser mantida neste particular.

Superada essa questão, em relação ao
dies a quo
dos juros de mora, tenho que a razão acompanha a apelante, pois, conforme o entendimento
firmado pelo c. STJ, no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo,
“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1002, 2a Seção, j. 14.08.2019)

Nesse sentido já se manifestou esta Câmara, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

A correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, e
os juros de mora deste valor devem incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ
.”
(TJMT, RAC n. 1000881-24.2018.8.11.0041, 3a Câm. de Direito Privado, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 08.06.2022 – grifei e negritei)

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser parcialmente reformada, tão somente para determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 13 de julho de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2022