Tribunal: TJMT
Processo: 1029526-93.2017.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-03-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E PEDIDO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NÃO DEMONSTRADOS – REPARAÇÕES INDEVIDAS – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – RECURSO NÃO PROVIDO.
Inexiste dever de indenizar por dano moral se não demonstrados os vícios de construção alegados, sobretudo quando a perícia conclui que os defeitos encontrados no imóvel são decorrentes da falta de manutenção preventiva por parte do autor.
No que tange à comissão de corretagem, a Ação se submete à prescrição trienal quando o consumidor questiona o excesso da cobrança (Tema 938 do STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029526-93.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Corretagem, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ROSEMEIRE DA SILVA AMORIM - CPF: 002.381.571-05 (APELANTE), ALESSANDRO CASTRO DA SILVA - CPF: 023.436.831-40 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E PEDIDO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NÃO DEMONSTRADOS – REPARAÇÕES INDEVIDAS – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

Inexiste dever de indenizar por dano moral se não demonstrados os vícios de construção alegados, sobretudo quando a perícia conclui que os defeitos encontrados no imóvel são decorrentes da falta de manutenção preventiva por parte do autor.

No que tange à comissão de corretagem, a Ação se submete à prescrição trienal quando o consumidor questiona o excesso da cobrança (Tema 938 do STJ).

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Reparação c/c Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Pedido de Nulidade de Cláusula Contratual abusiva julgada improcedente, com condenação da autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa, porém suspensa a exigibilidade da obrigação nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

A apelante alega “
que seu imóvel sofreu e sofre com infiltrações e goteiras insuportáveis, ou seja, o imóvel foi entregue com defeito oculto à recorrente
”.

Argui que é ilegal a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem, e pede a devolução em dobro.

Contrarrazões nos Id n. 119630559.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação em Ação de Reparação c/c Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Pedido de Nulidade de Cláusula Contratual abusiva julgada improcedente, com condenação da autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa, porém suspensa a exigibilidade da obrigação nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

As partes firmaram
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda
(Id n. 91054965 - Pág. 14) do apartamento n. 207, bloco F, Condomínio Spázio Cristalli, no bairro Coxipó da Ponte, em Cuiabá-MT,
por R$94.362,00.

Incide nesta lide o Código de Defesa do Consumidor, como já consignado na primeira instância.

A apelante ingressou em juízo sob a alegação de que foi enganada quanto ao pagamento da comissão de corretagem na quantia de R$1.456,00

pois acreditava se tratar de parte do negócio.

Aduz que o imóvel foi entregue com defeito oculto consistente em “
infiltrações e goteiras insuportáveis
”.

Pugna pela restituição em dobro da quantia paga a título de corretagem, além de R$50.000,00 pelos danos morais suportados.

O art. 373, I, do CPC, estabelece que “
o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito
”.

Extrai-se do processo, especialmente do laudo técnico anexado no Id. n 119630539, que foram feitas modificações não previstas no projeto do apartamento, tais como instalação de ar-condicionado Split nos cômodos (inclusive na sala), apesar de a estrutura do prédio suportar apenas ar de janela,

pois não há dreno embutido na parede; ausência de reaplicação de silicone (selante de vedação de esquadrias), o que facilita a entrada de água das chuvas; parede com acabamento “
fora do prumo”
, dentre outras.

Em vista disso, o perito concluiu que:

Nas respostas dos quesitos é possível afirmar que a falta dos documentos necessários para a análise cronológica das datas, foi prejudicial em vários itens. A autora não trouxe aos autos comprovação das alegações e o réu mencionou os documentos, mas não apresentou o anexo.

(...)

Mas é possível concluir que a falta de manutenção do imóvel é a provável causa das anomalias (defeitos) encontradas
:

- Infiltração nas janelas com a entrada da água da chuva é causada devido o ressecamento do elemento de vedação (silicone). O uso de silicone nas extremidades de uma janela externa elimina 90% das infiltrações. A vedação com silicone é resistente a expansões e contrações térmicas e oscilações do vento. O silicone tem a validade de 15 meses, com a data vencida, o produto perde sua funcionalidade.

- A concepção do projeto do imóvel prevê ar condicionado tipo caixa que tem o dreno externo, apenas nos quartos 01 e 02. A sala não tem instalação para ar condicionado nem na estrutura, nem na instalação elétrica.

- O banheiro apresentou infiltração no encanamento do apartamento de cima, o 307, onde foi sanado e foi reparado o gesso e a pintura. Na data da vistoria, foi detectado manchas no gesso que foi devido a problemas na última pintura.

- Ralo da cozinha com pouco escoamento da água. O ralo possui um sistema de proteção que evita que detritos maiores caiam em seu interior. Essa proteção é feita por uma grelha de plástico. Mesmo assim, o ralo pode entupir com fios de cabelos, resíduos de sabonete, grampos e outros pequenos objetos que caem nos ralos. Os ralos devem ser limpos regularmente
.

Posto isso, infere-se que as mencionadas infiltrações e goteiras não são provenientes de defeitos de construção, e sim da falta de manutenção regular e preventiva do imóvel.

Por conseguinte, a autora não faz jus à reparação por danos morais.

Para ilustrar:

APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA -
INUNDAÇÃO EM IMÓVEL - VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVA.
O indeferimento de realização de prova testemunhal não implica cerceamento de defesa quando os elementos dos autos são suficientes para proferir a sentença.
Não demonstrada a alegada existência de vícios construtivos no imóvel adquirido pelo consumidor, improcede a pretensão de indenização por eventuais prejuízos de ordem material e moral.

(TJMG, AC. 10000211941372001, relator juiz de Direito Joemilson Donizetti Lopes (convocado), julgado em 03/02/2022, 15a Câmara Cível, publicação em 09/02/2022).

RESPONSABILIDADE CIVIL. AQUISIÇÃO DE CASA PRÉ-FABRICADA. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA. ÔNUS DA PARTE AUTORA. IMPROCEDÊNCIA. Ao demandante competia fazer prova de que a casa pré-fabricada adquirida estava inacabada e apresentou defeitos, ônus probatório do qual não se desincumbiu.
Inexistindo prova técnica capaz de atestar os apontados vícios de construção, deve ser indeferido pedido de indenização por perdas e danos
. Improcedência mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA.
(Apelação Cível n. 70073774739, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, relator Des. Túlio de Oliveira Martins, julgado em 27/07/2017, Diário da Justiça de 08/08/2017).

Em relação à corretagem, no REsp n. 1.599.511/SP, confirmado no Tema 938, ficou estabelecido que o prazo prescricional trienal incide quando se questiona a abusividade da cobrança; e é essa a hipótese destes autos.

A comissão de corretagem foi paga em 23-08-2010 (id. 119630453), momento em que começa a contagem do prazo prescricional. Logo, no que diz respeito a essa taxa, a Ação proposta em 24-09-2017, conforme o entendimento do STJ, está prescrita.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e majoro a verba honorária para 15% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/03/2022