Tribunal: TJMT
Processo: 1006172-54.2020.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-18
Data de publicação: 2022-05-18

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – INAPLICABILIDADE DA MULTA MORATÓRIA EM CASO DE RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS – RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO
1. Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, sobre as quais incidem juros moratórios a partir da citação.
2. Inaplicável a multa moratória diante da resolução do contrato por inadimplemento absoluto.
3. Configurado o atraso na entrega do imóvel, é cabível a indenização na forma de aluguel mensal de imóvel assemelhado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006172-54.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUCIA SOLANGE FERREIRA ARCANJO - CPF: 622.439.501-20 (APELADO), DJEYMES AMELIO DE SOUZA BAZZI - CPF: 915.451.962-49 (ADVOGADO), MATHEUS AMELIO DE SOUZA BAZZI - CPF: 061.639.571-05 (ADVOGADO), MARCIO DE NATAL ARCANJO - CPF: 821.342.861-72 (APELADO), SORAIDE ISABEL FERREIRA - CPF: 667.165.781-53 (APELADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELADO), DJEYMES AMELIO DE SOUZA BAZZI - CPF: 915.451.962-49 (ADVOGADO), LUCIA SOLANGE FERREIRA ARCANJO - CPF: 622.439.501-20 (APELANTE), MARCIO DE NATAL ARCANJO - CPF: 821.342.861-72 (APELANTE), MATHEUS AMELIO DE SOUZA BAZZI - CPF: 061.639.571-05 (ADVOGADO), SORAIDE ISABEL FERREIRA - CPF: 667.165.781-53 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – INAPLICABILIDADE DA MULTA MORATÓRIA EM CASO DE RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS – RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO

1. Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, sobre as quais incidem juros moratórios a partir da citação.

2. Inaplicável a multa moratória diante da resolução do contrato por inadimplemento absoluto.

3. Configurado o atraso na entrega do imóvel, é cabível a indenização na forma de aluguel mensal de imóvel assemelhado.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois recursos de apelação, o primeiro interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA
e
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
, o segundo por
LUCIA SOLANGE FERREIRA ARCANJO
,
MARCIO DE NATAL ARCANJO
e
SORAIDE ISABEL FERREIRA
, ambos com o escopo de reformar a sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Danos Morais” em epígrafe, proposta pelos segundos apelantes em face dos primeiros, julgou
parcialmente procedentes
os pedidos iniciais para declarar rescindidos os contratos de promessa de venda e compra de imóveis, condenando os réus à restituição das prestações pagas pelos autores, além do pagamento de multa moratória no patamar de 30% sobre o valor pago na vigência dos contratos.

Os réus, primeiros apelantes, defendem que os contratos discutidos nos autos não se submetem ao Código de Defesa do Consumidor, afirmam a validade das cláusulas contratuais e que a rescisão deve ser declarada por culpa dos compradores. Sustentam que não houve atraso na entrega do imóvel, razão pela qual entendem necessária a retenção de 30% das prestações pagas pelos autores, que também devem ser condenados a arcar com o pagamento de tributos e outras obrigações relativas ao bem. Por fim, aduzem a inaplicabilidade da multa moratória e a necessidade de alteração do marco inicial dos juros moratórios.

Os autores, segundos apelantes, defendem a ocorrência de dano moral e o preenchimento dos pressupostos da indenização a título de lucros cessantes, além da inocorrência de sucumbência recíproca.

Contrarrazões nos ids. 124075115 e 124075117.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Preambularmente, a relação jurídica existente entre as partes possui índole consumerista e se submete aos preceitos da Lei n. 8.078/1990, eis que os autores figuram como destinatários finais dos produtos oferecido pelas rés (art. 2o), ao passo em que estas desenvolvem atividade de construção e comercialização de bem imóvel, revestindo-se da condição de fornecedoras, nos termos do art. 3o, “caput” e §1o da lei protetiva.

A tese de que a extinção do vínculo contratual deve ser imputada aos autores, não merece acolhimento.

Embora as rés tenham se comprometido a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e complementares, que abrangiam portaria, clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, tal como expressamente previsto nas cláusulas 7.1 e 7.2 do contrato pactuado entre as partes, até o mês de março de 2019, já computado o prazo de tolerância (id. 124071964 – 9), os autores comprovaram que, na época da propositura da ação, as referidas obras não foram concluídas, a teor das fotografias apresentadas junto à inicial.

Logo, aplica-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador:

“Súmula n. 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Também não há que se falar em retenção do valor das obrigações tributárias e administrativas incidentes sobre o imóvel, eis que, conforme a jurisprudência do STJ, tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
(...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
5. Agravo interno a que se nega provimento.“

(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)

Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituído incidem a partir da citação, tal como estabelecido na sentença, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente (Tema 1002/STJ).

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL.
JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. LEGISLAÇÃO NÃO INDICADA. SÚMULA N. 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA AGRAVANTE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 2
. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021).
3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 4. Prevalece no STJ o entendimento de que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp n. 1.639.314/MG, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 10/4/2017), o que não ocorreu no caso. 5. É deficiente a fundamentação do recurso que deixa de indicar a legislação federal objeto de afronta. Aplicação da Súmula n. 284/STF.

6. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 7. No caso concreto, o Tribunal de origem reconheceu que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da agravante. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 8. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no REsp 1918772/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 18/10/2021)

Contudo, o pedido de afastamento da multa moratória merece deferimento.

Isso porque, a resolução do contrato teve como fundamento o descumprimento do prazo de entrega do imóvel.

Em que pese a não entrega do imóvel no tempo e modo ajustados entre as partes caracterize, inicialmente, inadimplemento relativo, este inadimplemento converteu-se em absoluto no momento em que a autora optou pela resolução do contrato, o que torna inaplicável a multa moratória.

Assim, a cláusula penal moratória perde, com a resolução do contrato, a função de indenizar a continuidade da avença parcialmente descumprida.

A propósito, esclarece Hamid Charaf Bdine Jr (Código Civil Comentado. 8. ed. Barueri, SP: Manole, 2014. p. 411):

“Diversamente da cláusula penal compensatória, a moratória não se destina a substituir a prestação no caso de total inadimplemento. Seu objetivo é “punir o devedor que presta morosamente”, porque não substitui a prestação e tem caráter punitivo é que pode ser cumulada com a exigência da prestação. A identificação da cláusula moratória resulta do fato de ela referir-se ao descumprimento de uma cláusula contratual ou de uma de suas prestações,
mas não do inadimplemento absoluto, quando haveria cláusula penal compensatória
.” (destaquei)

Quanto ao recurso dos autores, é cediço que, tratando-se de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, sendo necessária a efetiva comprovação de lesão a direito da personalidade da pretensa vítima.

A propósito:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA C/C PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – QUESTÃO JÁ DECIDIDA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO TRANSITADO EM JULGADO – REAPRECIAÇÃO EM APELAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – PRECLUSÃO CONSUMATIVA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, §3o, IV, DO CC) – INAPLICABILIDADE – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR COMPROVADA - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ - CLÁUSULA PENAL - CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES – IMPOSSIBILIDADE - LESÃO EXTRAPATRIMONIAL NÃO COMPROVADA – REQUISITO NECESSÁRIO - REPARAÇÃO AFASTADA – RECURSO DA PARTE AUTORA NÃO PROVIDO – RECURSO DAS RÉS – PARCIALMENTE PROVIDO. As questões já submetidas a esta Câmara em Agravo de Instrumento transitado em julgado não podem ser reapreciadas em sede de apelação, pois sobre elas se operou a preclusão consumativa. O prazo prescricional trienal (art. 206, § 3°, IV do CC) é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor (AgInt no REsp 1853761/SP). Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. (Súmula 543/STJ). Havendo cláusula penal em favor do consumidor, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes.
“O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária fundamentação complementar que demonstre a gravidade da circunstância fática, a ensejar a pretendida indenização. Precedentes.” (AgInt no AREsp 1211877/RJ).
”

(N.U 0005362-15.2015.8.11.0021, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/03/2022, Publicado no DJE 14/03/2022)

No caso, não foi demonstrada qualquer excepcionalidade apta a legitimar a indenização almejada pelos autores, do que se infere o acerto da sentença ao julgar o pedido improcedente.

Entretanto, os lucros cessantes restaram caracterizados, decorrendo diretamente da privação do uso, gozo e disposição dos bens imóveis desde o fim do prazo de tolerância até a data da propositura da ação resolutória.

Assim, a indenização deve ser deferida e compreenderá o período transcorrido desde a data seguinte ao término do prazo de tolerância até o ajuizamento da ação resolutória, e será calculada em sede de liquidação, tendo como parâmetro o aluguel mensal de imóvel assemelhado

Esse entendimento coaduna com a jurisprudência repetitiva do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
. ATRASO NA ENTREGA.
LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NESTA CORTE SUPERIOR
.
CULPA PELO ATRASO. INVIABILIDADE DE REEXAME. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A Segunda Seção desta eg. Corte, em sede de julgamento repetitivo, fixou, entre outras teses, que, "(...) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27/9/2019).
3. É inviável o reexame das provas dos autos , a teor do que dispõe a Súmula no 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido.”

(AgInt no REsp 1869662/RN, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020)

Finalmente, correta a distribuição recíproca dos honorários sucumbenciais, tendo em vista que os autores decaíram em parcela substancial dos pedidos iniciais, o que exige a aplicação do art. 86 do CPC:

“Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.”

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso
dos réus
para afastar a multa moratória e
dou parcial provimento
ao recurso
dos autores
para deferir o pedido de indenização por lucros cessantes, cujo montante será definido em liquidação de sentença e abrangerá o período entre a data seguinte à do término do prazo de tolerância e a data do ajuizamento da ação, tendo como parâmetro o valor do aluguel mensal de imóvel assemelhado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/05/2022