Tribunal: TJMT
Processo: 1009597-52.2021.8.11.0003
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-16
Data de publicação: 2022-12-20

Ementa:
DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO - CLÁUSULA PENAL – DEVIDA - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS REFORMA NO PONTO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO –SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – CONHEÇO DOS RECURSOS E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA – DOU PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA.
1- O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.
2- Tratando-se de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, os juros de mora e correção monetária sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve incidir a partir da data de cada desembolo.
3- O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
4-Depreende-se das alegações deduzidas na inicial e dos documentos carreados aos autos, que os fatos narrados não devem ser considerados causa ensejadora de dano moral, sendo impossível quantificar o prejuízo da parte requerente. Outrossim, não há notícia nos autos de que o autor comprador tenha tomado providências para construção de casa no período de mora da ré, encaminhado projeto de edificação para municipalidade, não justificando a simples descumprimento contratual da demandada o pagamento de indenização.
5- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009597-52.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MAGDA OLIVEIRA FLAVIO MANZATTO - CPF: 847.208.836-72 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), MAGDA OLIVEIRA FLAVIO MANZATTO - CPF: 847.208.836-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DA KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E PROVEU O APELO DE MAGDA OLIVEIRA FLÁVIO MANZATTO.

E M E N T A

DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO - CLÁUSULA PENAL – DEVIDA - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS REFORMA NO PONTO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO –SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – CONHEÇO DOS RECURSOS E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA – DOU PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA.

1- O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.

2- Tratando-se de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, os juros de mora e correção monetária sobre o valor a ser restituído em decorrência das parcelas adimplidas deve incidir a partir da data de cada desembolo.

3- O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

4-Depreende-se das alegações deduzidas na inicial e dos documentos carreados aos autos, que os fatos narrados não devem ser considerados causa ensejadora de dano moral, sendo impossível quantificar o prejuízo da parte requerente. Outrossim, não há notícia nos autos de que o autor comprador tenha tomado providências para construção de casa no período de mora da ré, encaminhado projeto de edificação para municipalidade, não justificando a simples descumprimento contratual da demandada o pagamento de indenização.

5- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017).

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Dupla Apelação Cível interpostas por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e MAGDA OLIVEIRA FLAVIO MANZATTO contra a sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão do Contrato e Devolução do Dinheiro c/c Indenização por dano moral e material no 1009597-52.2.021.811.0003, perante a 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie JULGO PROCEDENTE a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Materiais e Morais' proposta por MAGDA OLIVEIRA FLAVIO, em desfavor de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com qualificação nos autos, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 08 de julho de 2018, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa ré a restituição dos valores pagos pela autora, sem qualquer decote, em parcela única, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão; condenar a empresa ré no valor de 10% (dez por cento), sobre o valor das parcelas pagas, conforme determina a cláusula 3a, § 6o, alínea ‘b’, do contrato; condenar a empresa ré no pagamento da importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, devendo ser corrigido: juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a contar desta decisão, bem como nas custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação. Transitada em julgado, o que deve ser certificado, expeça-se o necessário, após arquive-se. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Em suas razões de recurso, (id. 143530790), a KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, pugna pela reforma da sentença, argumentando que (i) É
indevida a aplicação da multa penal, e segundo alega, não houve atraso na entrega do empreendimento
, e sim da manifestação de vontade do apelado em rescindi-lo, atribuindo à promitente vendedora a culpa exclusiva pela rescisão, situação que autoriza a retenção de no mínimo 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos,
em cumprimento as clausulas contratuais devidamente anuídas pelas partes; (ii) fala que segundo entendimento consolidado junto ao STJ, a fixação dos juros moratórios é a partir do transito em julgado; (iii) que descumprimento contratual, não gera dano moral, alternativamente pela redução do quantum. Por fim, que os débitos oriundos do IPTU,
sejam assumidos pela parte autora ora apelante, ou caso contrário, que seja autorizado o desconto em eventual liquidação de sentença. decotado da restituição valor referente as despesas de IPTU, durante a vigência s
endo assim, pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Contrarrazões apresentada (id. 143530797) pelo desprovimento do recurso.

Nas razões recursais da Sra MAGDA OLIVEIRA FLAVIO MANZATTO, (id. 143530797), pugna pela reforma da sentença ora objurgada, tão somente para incidir a correção monetária a partir do desembolso e não a partir da citação, como fundamentado pelo juízo a quo. Nesses termos pede pelo provimento do presente recurso.

Contrarrazões apresentada (id. 143530803), pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Dupla Apelação Cível interpostas por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e MAGDA OLIVEIRA FLAVIO MANZATTO contra a sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão do Contrato e Devolução do Dinheiro c/c Indenização por dano moral e material no 1009597-52.2.021.811.0003, perante a 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Inicialmente, tendo em vista que a matéria constante nas razões recursais da Construtora KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA abrange também a matéria tratada no recurso do Sra MAGDA OLIVEIRA FLAVIO MANZATTO, passarei a análise dos recursos em conjunto.

Anoto de início, que a relação travada entre as partes é de natureza consumerista, devendo ser aplicado ao caso os ditames contidos no CDC.

Pois bem. Deflui dos autos que na data de 08 de julho de 2018 a autora/apelante celebrou com a empresa/apelante, Contrato compra e venda de um lote no Residencial Parque Rosa Bororo, com área de 200,00m2 localizado no Residencial Parque Rosa Bororo, Quadra 37, Lote 29, pelo valor integral de R$ 81.903,60 (oitenta e um mil, novecentos e três reais e vinte e oito centavos), que a previsão para início da construção seria em maio de 2014, com prazo de entrega em setembro de 2018, o que não ocorreu; que, até o mês de agosto de 2019, a obra encontrava-se inacabada; que, procurou a ré por diversas vezes para solucionar a questão, não obtendo êxito; que, já pagou a quantia de R$ 11.867,37 (onze mil e oitocentos e sessenta e sete reais e trinta e sete centavos).

Ao analisar o feito, o Magistrado de piso, por entender que houve culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, porque ultrapassado o prazo de entrega do empreendimento.

No caso, dos documentos colacionados, verifica-se que ficou incontroverso o atraso na entrega do empreendimento, porquanto, apesar de se tratar de loteamento campestre, a infraestrutura prometida não foi entregue na data estipulada no contrato, cujo prazo final, era o mês de setembro de 2018, conforme disposto na cláusula 17a do pacto firmado entre as partes.

Logo, a relação jurídica em discussão deve ser elucidada à luz do disposto no Código de Defesa do Consumidor, por se enquadrarem as partes litigantes nos conceitos de consumidor e fornecedor, consoante os artigos 2o e 3o da referida norma (Lei n. 8.078/1990).

Também, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso, ficou demonstrada culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, como bem pontuou o magistrado a quo na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve:

“(...)Diante disso, resta evidente nos autos o inadimplemento contratual pela ré, haja vista que, até a presente data, não há informação da entrega das obras de infraestrutura finalizadas. Se não bastasse, inadmissível que os riscos da atividade empresarial e os prejuízos decorrentes de falha no planejamento da construtora sejam repassados ao consumidor, tornando-o o único prejudicado por fatos inteiramente alheios à sua esfera de controle. Assim, diante do cenário dos autos, considero indiscutível a responsabilidade da empresa ré pelo atraso verificado. Alega a requerida que em caso de rescisão do contrato devem prevalecer as cláusulas contratuais, mormente as que se referem à indenização. No caso vertente, consoante alhures explicitado, resta evidente o descumprimento das cláusulas contratuais pela requerida, diante o atraso na entrega das obras de infraestrutura do imóvel adquirido pela autora. Nesse contexto, verificado o descumprimento contratual por parte da requerida, é admitida a rescisão do pacto de compra e venda em questão, com a devolução dos valores pagos, sob pena de enriquecimento ilícito da Construtora. Ressalta-se que, diferente do que faz crer a requerida, levando-se em consideração a sua culpa exclusiva pelo desfazimento do negócio, não há que se falar em retenção de quaisquer valores. Portanto, o que realmente se verifica é uma prática ilícita da construtora que anunciou e vendeu a unidade imobiliária sem ter condições de cumprir com o negócio pactuado, portanto, não tem o direito de reter qualquer percentual a título de compensação pelo rompimento do ajuste, até porque quem deu causa ao mesmo foi a própria empresa, prejudicando a promitente compradora. (...).'

Portanto, ante a resolução do contrato por inadimplemento do requerido, deve este proceder à imediata devolução de R$ 11.867,37 (onze mil e oitocentos e sessenta e sete reais e trinta e sete centavos), nos termos da parte dispositiva da sentença a quo.

Assim, realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (Súmula 543/STJ), como determinado na sentença.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ. 2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA, ora agravante. Incidência da Súmula 543/STJ. 3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Da multa moratória

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

No caso concreto, no que tange à multa contratual, a cláusula 16a, § 6o, alínea ‘b’, do contrato, que trata da mora e do inadimplemento, ficou estabelecida a multa de 10% (dez por cento) do valor das parcelas pagas, devidamente corrigidos.

Nesse ponto, a sentença consignou:

“(...)No que tange o pedido de condenação da empresa ré – multa cláusula penal – não vejo como não possa vingar, pois, verifica-se que tal penalidade consta do contrato, conforme se pode verificar pela cláusula 16, alínea ‘b’, no patamar de 10% (dez por cento), sobre o valor das parcelas pagas. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL. MULTA POR ATRASO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. I. Viável a rescisão da promessa de compra e venda firmada entre as partes, por culpa exclusiva da promitente-vendedora, em razão do largo atraso na obra, devendo haver o retorno ao status quo ante. II. Não incidência de cláusula penal, porque a promitentevendedora deu causa à rescisão. Os valores pagos pelo promitente-comprador deverão ser devolvidos na integralidade, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora legais a contar da citação. Incidência da Súmula n. 543 do STJ. III. Em decorrência do atraso na obra superior ao prazo de tolerância, deverá incidir a multa prevista na cláusula 18a, § 2o, fixada em favor do promitente-comprador. IV. Atinente ao pedido de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, no caso, vem fundamentado na pretensão de rescisão do contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. Não se trata de pretensão contra enriquecimento ilícito. Não há alegação de pagamento indevido. Assim, não é aplicável o prazo trienal previsto no art. 206, § 3o, IV, do Código Civil. A ré mostra-se legitimada e responsável por indenizar o autor pelos valores gastos a título de comissão de corretagem. V. Diante do novo resultado do julgamento, considerando que o autor ganhou todos os pedidos vertidos na inicial, deverá a ré arcar com a totalidade das custas processuais e totalidade dos honorários, os quais vão mantidos, em favor do patrono do autor, em 10% sobre o valor da condenação.RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME (TJ-RS - AC: 70072353105 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 30/03/2017, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 12/04/2017)

Do dano moral

Vale frisar, que a responsabilidade civil subjetiva é aquela causada por conduta culposa ou dolosa, ou seja, quando o agente causador do dano praticar o ato com negligencia ou imprudência ou conscientemente dirigir sua vontade à produção do resultado ilícito.

Nesse espeque existe também a responsabilidade civil objetiva, que dispensa a culpa.

A responsabilidade civil contratual verifica-se quando o dano em ocorre em detrimento da pactuação ou execução de um contrato entabulado entre os envolvidos. A responsabilidade extracontratual, que também é denominada de aquiliana, tem sua origem e desdobramentos a partir da lei de forma geral, e, quando violado não está expresso em nenhum contrato prévio entre os envolvidos.

Imprescindível salientar que a existência de dano é pré-requisito vital para a configuração de responsabilidade civil e indenização.

Preleciona o professor Rui Stoco:

“O dano é, pois, elemento essencial e indispensável à responsabilização do agente, seja essa obrigação originada de ato ilícito ou de inadimplemento contratual, independente, ainda, de se tratar de responsabilidade objetiva ou subjetiva.”
(STOCO, 2007, p. 128).

As partes firmaram em 08 de julho de 2018 um contrato particular de compra e venda de imóvel objeto do Residencial Parque Rosa Bororo, cujo prazo para a conclusão das obras de infraestrutura ficou estabelecida para setembro de 2018, o que não ocorreu até o ajuizamento desta ação, motivo pelo qual é patente o descumprimento contratual pela Construtora/apelante.

É incontroverso o descumprimento das cláusulas contratuais pela recorrente diante o atraso na entrega da obra, dessa forma, é permitido a rescisão contratual, devendo ocorrer a devolução dos valores pagos.

O Código Civil preleciona:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

A jurisprudência nacional já decidiu da mesma forma em caso análogo:

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E DAÇÃO EM PAGAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PERMUTA DE IMÓVEIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO PARCIAL DA AVENÇA. CABIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. - No caso, ainda que o pedido veiculado pela parte autora não esteja envolto da mais refinada técnica, possível seu exame de mérito.- Versando sobre questão exclusivamente de direito e estando em condições de imediato julgamento, aplicável ao caso a Teoria da Causa Madura, permitindo que seja proferida decisão desde logo por este Tribunal conforme termos do art. 1.013 , § 3o , inciso I do CPC .- Desta forma, merece reforma a sentença para julgar procedente a ação, para resolver a dação em pagamento dos apartamentos por parte da compra e venda do terreno o ressarcimento por parte dos réus, solidariamente responsáveis, à parte autora do preço dos apartamentos e respectivos boxes, a serem atualizados desde a data da firmatura dos contratos substitutos do primeiro, além dos juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (art. 405 do CC ).POR MAIORIA, DERAM PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA E JULGARAM PREJUDICADO O APELO DA RÉ. (TJ-RS - Apelação Cível AC 70083396671 RS - Data de publicação: 29/09/2020).

Assim, entendo não estão presente nos autos, elementos ensejadores para condenação da Construtora Apelante ao pagamento de dano moral.

É importante mencionar que a reparação do dano é garantida tanto pelo inciso X, do art. 5o, da Constituição Federal de 1988, como pelo art. 186 do Código Civil, bem como pelo art. 6°, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor, e não pode deixar de ser observada, uma vez que no presente caso, restou patente a desídia da reclamada.

Tal responsabilidade é afastada apenas quando comprovada que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (§ 3o, inc. I e II, do art. 14, do CDC). Sendo o ônus da prova relativo a essas hipóteses do prestador do serviço e não tendo ele se desincumbido do ônus que lhe cabia deve ser responsabilizado pelos danos causados a reclamante.

O dano moral passível de indenização é aquele consistente na lesão de um bem jurídico extra patrimonial contido nos direitos da personalidade, tais como: vida, integridade corporal, no seu aspecto subjetivo, liberdade, honra, decoro, intimidade, sentimentos afetivos e a própria imagem.

Depreende-se das alegações deduzidas na inicial e dos documentos carreados aos autos, que os fatos narrados não devem ser considerados causa ensejadora de dano moral, sendo impossível quantificar o prejuízo da parte autora ora apelante.

Outrossim, não há notícia nos autos de que o autor comprador tenha tomado providências para construção de casa no período de mora da ré, encaminhado projeto de edificação para municipalidade, não justificando a simples descumprimento contratual da demandada o pagamento de indenização.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE TERRENO. TABELA PRICE. LEGALIDADE NO CASO CONCRETO. ATRASO NA ENTREGA DO LOTE. DANO MORAL. NÃO OCORRÊNCIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. Tabela Price: A simples utilização do sistema Price de amortização por si só não enseja o reconhecimento de abusividade dos juros remuneratórios ajustados, máxime quando pactuados juros de 12% ao ano, os quais foram convertidos para taxa mensal equivalente de 0,9489% ao mês, antes de ser calculada a prestação fixa pelo sistema Francês de amortização. Ausência de abusividade no caso concreto. II. Dano moral: Para que o dano moral seja indenizável, deve haver ato ilícito capaz de atingir direito da personalidade daquele que o sofreu, situação não verificada no caso dos autos. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível No 70073712390, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 31/08/2017).

As lições de Moacyr Amaral Santos, na obra "Primeiras Linhas de Direito Processual Civil", vol. 2, 12.a edição, 1989, Ed. Saraiva, págs. 346/347) ensinam que:

“O critério para distinguir a qual das partes incumbe o ônus da prova de uma afirmação é o interesse da própria afirmação. Cabe provar a quem tem interesse de afirmar; portanto, quem apresenta uma pretensão cumpre provar-lhe os fatos constitutivos e quem fornece a exceção cumpre provar os fatos extintivos ou as condições impeditivas ou modificativas”.

Incumbe ao reclamante provar a veracidade de seus alegados quanto aos fatos constitutivos do seu direito nos termos do art. 373, inciso I, do NCPC.

A doutrina coaduna:

“A regra do ônus da prova é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, julgar o mérito e colocar fim ao processo. Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos” (Prova, Revista dos Tribunais, 2009, p. 160 )”.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora a incidir sobre tais valores, não há qualquer reparo a ser feito, pois acertadamente o Juízo a quo fixou a partir da citação e não do trânsito em julgado, como pretende a autora apelante.

Nesse sentido:

'APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE COMERCIAL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura pelo vendedor, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ. Recurso desprovido.' (TJ-MT 10274300820178110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES, Data de Julgamento: 14/07/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2021).

Com essas considerações, conheço dos recursos, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, tão somente para afastar a condenação ao pagamento de danos morais, e NEGO PROVIMENTO ao recurso da Sra MAGDA OLIVEIRA FLAVIO MANZATTO.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL):

Senhor Presidente,

Data vênia, entendo que há uma retificação a fazer na sentença, é com relação ao Recurso da MAGDA OLIVEIRA FLAVIO MANZATTO, porque se os valores devem ser devolvidos integrais, sem o decote, os juros de mora e a correção monetária devem ter como termo inicial o desembolso.

Portanto, nesse ponto, o recurso da MAGDA OLIVEIRA FLAVIO MANZATTO deve ser provido.

É como voto.

V O T O (RETIFICADO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Desembargadora Marilsen Andrade Addário,

Vossa Excelência está correta, acolho as achegas feitas por Vossa Excelência.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO APARECIDO GUEDES (1o VOGAL):

Acompanho o voto do relator, com as achegas da Desembargadora Marilsen Andrade Addário.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2022