Tribunal: TJMT
Processo: 0000874-14.2013.8.11.0077
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-09
Data de publicação: 2022-03-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS AJUSTADAS - RECEIO DE FUTURO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INAPLICABILIDADE – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO – VIABILIDADE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS – IMPOSSIBILIDADE – DIREITO DE LEVANTAMENTO ASSEGURADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A exceção de contrato não cumprido não encontra aplicação em caso de suspensão do pagamento pelo comprador, em decorrência de receio/suspeita de eventual futuro descumprimento de obrigação assumida pelo do vendedor.
Havendo a resolução do contrato, a posse exercida se torna injusta, portanto precária, de modo a justificar a determinação da reintegração da parte autora na posse do imóvel litigioso.
Em que pese não ser cabível a indenização ou o direito de retenção sobre as benfeitorias voluptuárias, tendo a posse sido exercida de boa-fé, é assegurado ao detentor o direito ao levantamento dos melhoramentos realizados, caso o proprietário opte por não adquiri-las, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000874-14.2013.8.11.0077
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compromisso]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ONOFRE ATANAZIO GOMES - CPF: 161.228.959-20 (APELANTE), JULIANO SOUZA QUEIROZ - CPF: 855.393.761-53 (ADVOGADO), SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL - CNPJ: 44.423.259/0001-10 (APELADO), MOACIR ALMEIDA FREITAS JUNIOR - CPF: 502.494.871-87 (ADVOGADO), GUSTAVO GUILHERME COSTA SALAZAR - CPF: 999.988.581-00 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO SILVA SOUZA QUEIROZ - CPF: 044.679.801-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS AJUSTADAS - RECEIO DE FUTURO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INAPLICABILIDADE – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO – VIABILIDADE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS – IMPOSSIBILIDADE – DIREITO DE LEVANTAMENTO ASSEGURADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A exceção de contrato não cumprido não encontra aplicação em caso de suspensão do pagamento pelo comprador, em decorrência de receio/suspeita de eventual futuro descumprimento de obrigação assumida pelo do vendedor.

Havendo a resolução do contrato, a posse exercida se torna injusta, portanto precária, de modo a justificar a determinação da reintegração da parte autora na posse do imóvel litigioso.

Em que pese não ser cabível a indenização ou o direito de retenção sobre as benfeitorias voluptuárias, tendo a posse sido exercida de boa-fé, é assegurado ao detentor o direito ao levantamento dos melhoramentos realizados, caso o proprietário opte por não adquiri-las, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
Onofre Atanazio Gomes
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos, ajuizada pela
São Jose S.A. Agrícola e Pastoril
, para: a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças, em razão do inadimplemento da parte ré, por falta de pagamento das parcelas do preço ajustado; b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide; c) determinar que a parte autora devolva à parte ré a quantia paga, acrescida de juros legais e correção monetária, desde a data do pagamento até a data da devolução; e d) reconhecer o direito da parte ré de retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis, que deverão ser indenizadas pela parte autora, após apuração em liquidação de sentença. Considerando a sucumbência recíproca, condenou cada parte ao pagamento de metade das custas, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, vedada a compensação.

O apelante sustenta a impossibilidade de decretação da rescisão contratual, tendo em vista a necessidade de reconhecimento da exceção de contrato não cumprido, em aplicação à norma do artigo 476 do Código Civil, porquanto a autora/apelada não cumpriu com as suas obrigações assumidas no contrato.

Para tanto, alega que suspendeu o pagamento das parcelas do contrato, ao tomar conhecimento de que a parte autora, ora apelada, não teria condições de promover a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel, tendo em vista parecer emitido pelo INCRA, noticiando a impossibilidade de ratificação do título de domínio da vendedora, condição essa indispensável para a transferência da propriedade e a realização do registro da escritura.

Afirma que a documentação juntada pela própria autora demonstra que não seria possível a ela dar cumprimento à sua parte da obrigação, decorrente da impossibilidade de transferência de domínio com o devido registro, o que conferiu a ele (apelante) o direito de suspender os pagamentos, com base na exceção de contrato não cumprido.

Neste sentido, diz que a sentença deve ser reformada, a fim de que seja reconhecida a inexigibilidade da obrigação, tendo em vista a não entrega da outorga pela parte apelada.

Assevera a impossibilidade de reintegração de posse, com fundamento no retorno das partes ao
status quo ante
, porque a parte autora não era possuidora da área, que já era ocupada por ele (apelante) há cerca de 10 (dez) anos antes da celebração do contrato, como reconhecido na própria avença.

Sustenta a existência do direito à retenção e indenização, também, em relação às benfeitorias voluptuárias.

Ao final, pugna pela reforma da sentença, a fim de que seja julgado improcedente o pedido de rescisão contratual, mantendo-se o ajuste, bem como declarada sua inexigibilidade, tendo em vista o não cumprimento das cláusulas contratuais, com base no artigo 104, II, e 476 do Código Civil, ou, alternativamente, para que seja indeferida a reintegração de posse.

As contrarrazões não foram apresentadas (id. 115325484).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A apelada
São Jose S. A. Agrícola e Pastoril
ajuizou Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos em face do réu, ora apelante, alegando que, em 29/10/2003, os litigantes celebraram Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de uma área rural de 44,22 ha, destacada da Fazenda Antonieta, situada no município de Vila Bela da Santíssima Trindade/MT.

Alegou que foi ajustado o preço de R$ 11.425,94 (onze mil quatrocentos e vinte e cinco reais e noventa e quatro centavos), com cláusula de equivalência em @ de boi, ou seja, 193,66@ de boi, que deveriam ser pagas em cinco parcelas, a primeira à vista, e as demais com vencimento anual, sendo a @ do boi calculada conforme a média do valor de mercado dos frigoríficos de Pontes e Lacerda/MT e Cáceres/MT, apurada no dia do pagamento.

Afirmou que houve o pagamento apenas da primeira parcela, razão pela qual o requerido foi notificado e constituído em mora.

Pleiteou pela a rescisão da avença, a reintegração na posse e a condenação do requerido em danos materiais e morais.

Ao analisar a pretensão posta em julgamento, em cotejo com os argumentos lançados na peça defensiva e com arrimo no acervo probatório colacionado aos autos, o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para declarar a rescisão do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças, em razão do inadimplemento da parte ré; determinar a determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide; determinar que a parte autora devolva à parte ré a quantia paga, acrescida de juros legais e correção monetária, desde a data do pagamento até a data da devolução; e, por fim, para reconhecer o direito da parte ré de retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis, que deverão ser indenizadas pela parte autora, após apuração em liquidação de sentença.

Pois bem.

A despeito dos argumentos lançados, não merece prosperar a alegada impossibilidade de rescisão contratual, em aplicação ao instituto da exceção de contrato não cumprido, estampado na norma do artigo 476 do Código Civil, porque, consoante se depreende das assertivas lançadas pelo próprio requerido/apelante, foi ele quem primeiramente descumpriu o contrato ao suspender o pagamento das parcelas ajustadas, ao presumir que a parte autora não teria condições de promover,
futuramente
,
a transferência do imóvel, em razão de conclusão exarada em parecer emitido pelo INCRA.

Disso se infere que, antes mesmo de possibilitado eventual descumprimento do contrato por parte da autora, o réu afirma que,
antevendo a possibilidade de futuro inadimplemento
, deliberou, unilateralmente, por interromper o pagamento das prestações avençadas.

Nesse passo, como dito antes, ressoa inequívoco que o inadimplemento ocorreu primeiramente e, porque não dizer, somente por parte do requerido, que não promoveu o pagamento do preço ajustado.

De igual modo, também se mostra incabível a aplicação da exceção de contrato não cumprido, porque inexiste cláusula condicionando o adimplemento das prestações às providências reputadas devidas pelo apelante e tidas por ele como imprescindíveis para a outorga do título de domínio da área.

Como se não bastasse, havendo justo receio do inadimplemento da contraprestação ajustada, caberia ao requerido, ora apelante, ter consignado as parcelas vencidas em juízo e exigido o cumprimento das respectivas medidas e/ou requerer a adjudicação compulsória do imóvel, porquanto o simples temor de futura inadimplência do vendedor, não justifica a mora do comprador.

Nesse contexto, inviável o reconhecimento da excludente de responsabilidade da

exceptio non adimpleti contractus
.

Analisando matéria semelhante, este tribunal assim teve a oportunidade de decidir:

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLÊNCIA – ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO COM BASE NA PENDÊNCIA DA DOCUMENTÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL NEGOCIADO – INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS – NÃO DEMONSTRADA – RECURSO IMPROVIDO. Os compradores não podem invocar a exceção de contrato não cumprido relativo à obrigação dos vendedores de outorgar a escritura do imóvel para justificar o inadimplemento da parcela contratada, porque aquela obrigação seria exigível após o pagamento integral do preço
. (TJMT – RAC 124845/2008 – 3a CÂMARA CÍVEL – RELATOR: DESEMBARGADOR GUIOMAR TEODORO BORGES – 26/01/2009)

Também não merece reparos a sentença, no que diz respeito à reintegração de posse, porquanto, havendo a resolução do contrato, a posse exercida se torna injusta, portanto precária, de modo a justificar a determinação da reintegração da parte autora na posse do imóvel em questão.

A contrário sensu, o Superior Tribunal de Justiça assim decidiu:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA EM VIRTUDE DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA SEM QUE TENHA HAVIDO MANIFESTAÇÃO JUDICIAL ACERCA DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO, AINDA QUE ESTE CONTE COM CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. 1. Não há violação ao artigo 535 do CPC quando a Corte de origem aprecia a questão de maneira fundamentada, apenas não adotando a tese do recorrente. 2. É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório. 4. Recurso provido em parte, para afastar a antecipação de tutela.
(REsp 620.787/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, REPDJe 15/06/2009, REPDJe 11/05/2009, DJe 27/04/2009)

Todavia, no tocante às benfeitorias voluptuárias, em que pese não ser cabível a indenização ou o direito de retenção, tendo a posse sido exercida pelo requerido, inquestionavelmente, de boa-fé, já que, inicialmente, lastreada em justo título, deve ser-lhe assegurado o direito ao levantamento dos melhoramentos realizados, caso o proprietário opte por não adquiri-las, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Essa é a dicção do artigo 1.2019 do Código Civil:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Como se vê, a súplica recursal merece acolhida parcial.

Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo, apenas para assegurar ao requerido, ora apelante, o direito ao levantamento das benfeitorias voluptuárias realizadas no imóvel em questão, mantendo inalterada a sentença nos demais tópicos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/03/2022