Tribunal: TJMT
Processo: 0001836-94.2016.8.11.0024
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-03
Data de publicação: 2022-08-08

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA – LEI 9.514/97 – CONSTITUIÇÃO EM MORA COMPROVADA NO CASO – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO – CONSOLIDAÇÃO AVERBADA NA MATRÍCULA – LEILÕES EXTRAJUDICIAIS – REALIZAÇÃO ANTES DO ADVENTO DA LEI 13.465/2017 – DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR NO CASO CONCRETO – RELATIVIZAÇÃO PARCIAL DA NORMA – PERMISSÃO PARA RENOVAR O 2o LEILÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – 10% DO VALOR DA CAUSA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DO BANCO PROVIDO EM PARTE.
1 - Se a devedora fiduciante foi validamente intimada/notificada em 09/06/2016 para purgar a dívida no valor da atualizado e optou em se manter silente, não há outra conclusão a não ser validar, na íntegra, o processo que consolidou a propriedade do lote urbano nas mãos da credora fiduciante.
2 - Com a Lei 13.465/2017, que passou a vigorar em 08/09/2017, tornou-se obrigatória a intimação do devedor fiduciário acerca das datas dos leilões, mediante correspondência dirigida ao endereço do contrato. Isso quer dizer que, antes, era desnecessária a intimação pessoal acerca dos leilões para que o devedor pudesse purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, tal como ocorreu na situação em exame.
3 - A despeito de não se exigir, no caso concreto, a obrigatoriedade de intimação prévia da data dos leilões, é possível relativizar tal norma apenas para permitir que seja novamente marcada a data do 2o leilão, sobretudo porque no lugar em que o imóvel se localiza está estabelecida a pousada que movimenta a municipalidade, de maneira que a sua imediata desativação acarretará prejuízos à atividade empresarial.
4 - Está pacificado, atualmente, que é inviável a fixação de honorários de sucumbência por apreciação equitativa quando o valor da condenação ou o proveito econômico forem elevados. Tema 1.076 julgado pelo STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001836-94.2016.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO UNIAO E NEGOCIOS - SICOOB INTEGRACAO - CNPJ: 08.742.188/0001-55 (APELANTE), CLAUDIA REGINA OLIVEIRA SANTOS FERREIRA - CPF: 622.127.611-04 (ADVOGADO), EDUARDO ALVES MARCAL - CPF: 902.715.131-87 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO UNIAO E NEGOCIOS - SICOOB INTEGRACAO - CNPJ: 08.742.188/0001-55 (REPRESENTANTE), MC - HOTELARIA E TURISMO LTDA - ME - CNPJ: 10.981.042/0001-04 (APELADO), VINICIUS RODRIGUES TRAVAIN - CPF: 285.749.688-54 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DO
PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA
– LEI 9.514/97 – CONSTITUIÇÃO EM MORA COMPROVADA NO CASO – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO – CONSOLIDAÇÃO AVERBADA NA MATRÍCULA – LEILÕES EXTRAJUDICIAIS – REALIZAÇÃO ANTES DO ADVENTO DA LEI 13.465/2017 – DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR NO CASO CONCRETO – RELATIVIZAÇÃO PARCIAL DA NORMA – PERMISSÃO PARA RENOVAR O 2o LEILÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – 10% DO VALOR DA CAUSA – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO DO BANCO PROVIDO

EM PARTE
.

1 - Se a devedora fiduciante foi validamente intimada/notificada em 09/06/2016 para purgar a dívida no valor da atualizado e optou em se manter silente, não há outra conclusão a não ser validar, na íntegra, o processo que consolidou a propriedade do lote urbano nas mãos da credora fiduciante.

2 - Com a Lei 13.465/2017, que passou a vigorar em 08/09/2017, tornou-se obrigatória a intimação do devedor fiduciário acerca das datas dos leilões, mediante correspondência dirigida ao endereço do contrato. Isso quer dizer que, antes, era desnecessária a intimação pessoal acerca dos leilões para que o devedor pudesse purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, tal como ocorreu na situação em exame.

3 - A despeito de não se exigir, no caso concreto, a obrigatoriedade de intimação prévia da data dos leilões, é possível relativizar tal norma apenas para permitir que seja novamente marcada a data do 2o leilão, sobretudo porque no lugar em que o imóvel se localiza está estabelecida a pousada que movimenta a municipalidade, de maneira que a sua imediata desativação acarretará prejuízos à atividade empresarial.

4 - Está pacificado, atualmente, que é inviável a fixação de honorários de sucumbência por apreciação equitativa quando o valor da condenação ou o proveito econômico forem elevados. Tema 1.076 julgado pelo STJ.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 0001836-94.2016.8.11.0024

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela
Cooperativa de Crédito de Livre Admissão União e Negócios - SICOOB INTEGRAÇÃO
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2a Vara Cível da Chapada dos Guimarães nos autos da Ação de Reconhecimento de Nulidade de Alienação de Imóvel com Garantia Fiduciária (Lei 9.514/97) c/c Dação em Pagamento c/c Revisional ajuizada pela
MC Hotelaria e Turismo Ltda. - Me
.

O Juiz sentenciante rechaçou a tese de nulidade da alienação fiduciária como garantia de empréstimo imobiliário, bem como julgou improcedentes os pedidos revisionais. Por outro lado, acolheu o pedido de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia fiduciária nas mãos da Apelante, por falta de comprovação da intimação pessoal das datas dos leilões extrajudiciais e, por corolário, tornou sem efeito a Averbação AV-13 – 5.859 que consolidou a propriedade do imóvel nas mãos da Apelante. Ao final, condenou as partes no ônus da sucumbência
pro rata
e arbitrou os honorários em 10% sobre o valor do proveito econômico.

A
Apelante
recorre do capítulo da sentença que anulou a constituição plena da propriedade sobre o imóvel. Explicou que, em 2016, quando ocorreram os leilões, a legislação aplicável à matéria não exigia a intimação pessoal dos devedores. Disse que a legislação foi alterada com o advento da Lei no 13.465, de 11 de julho de 2017, sendo que esta questão não fora apreciada pelo Juiz da causa.

Assevera que apesar de a relação jurídica ter contornos de consumo, o dever de boa-fé continua imperativo no contrato, sendo irrepreensível e idôneo todo o procedimento administrativo de consolidação da propriedade fiduciária, e que a lei posterior não pode retroagir para alcançar fato pretérito, como é o caso do leilão agendado em 2016.

Explicitou que é incontroversa a mora da Apelada que, apesar de intimada, deixou transcorrer o prazo para pagamento da dívida em branco. Por isso, afirma que a declaração de nulidade de todo procedimento é contraditória e viola as disposições da Lei 9.514/97, porquanto observou todas as formalidades legais descritos no artigo 26 da Lei 9.514/97.

Na hipótese de ser mantida a nulidade dos leilões por falta de intimação pessoal da devedora Apelada, alega que não se pode macular todo o procedimento, uma vez que a constituição em mora é o ato jurídico perfeito, válido e eficaz da consolidação do imóvel, de maneira que a controvérsia deve ser limitar ao ato da venda apenas, o qual poderá ser refeito, caso este seja o entendimento do Órgão Colegiado, oportunizando à devedora (Apelada) o exercício do direito de preferência previsto pelo artigo 27 da Lei 9.514/1997.

Em síntese, afirmou que para os fins de purgação da mora foram estritamente cumpridos os requisitos previstos no art. 26, §§ 1o, 2o, 3o e 4o, da Lei no 9.514/1997.

Finalizou seu arrazoado pugnando para que a base de cálculo dos honorários advocatícios seja o valor da causa apontada pela empresa Apelada. Mais adiante, pugnou para que os honorários sejam fixados por apreciação equitativa, sobretudo em razão do valo elevado da causa.

Contrarrazões juntadas no Id 129998326.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Eminentes Pares,

Exsurge dos autos que, em 27/03/2015, a
MC Hotelaria e Turismo Ltda. - Me
(Pousada Casa da Quinera)
aderiu à Cédula de Crédito Bancário Pessoal com Alienação Fiduciária de Bens Imóveis n.o 5063-2 no valor de R$ 351.335,07 (trezentos e cinquenta e um mil trezentos e trinta e cinco reais e sete centavos), assumindo o compromisso de pagar uma parcela única de R$ 423.249,08 (quatrocentos e vinte e três mil duzentos e quarenta e nove reais e oito centavos), vencida em 02/10/2015.

O imóvel dado em garantia real do contrato em caráter fiduciário se trata do lote urbano com área de 1.591m2, localizado na Av. Boutre Mello, e é objeto da matrícula 5.859 do CRI do 1o Ofício de Chapada dos Guimarães/MT. O registro da alienação se deu por meio do R-5.859, de 13/05/2015; e, na época, o bem fora avaliado em R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais).

Segundo ressoa da imagem abaixo colacionada, a Apelada foi formalmente intimada para purgar a mora em 09/06/2016:

Isto é, em 22/04/2016, o valor da atualizado da dívida era de R$ 510.887,89 (quinhentos e dez mil oitocentos e oitenta e sete reais e oitenta centavos). E, considerando que a Apelada não quitou o débito no prazo concedido de 15 (quinze) dias, foi averbada a consolidação da propriedade do imóvel nas mãos da Apelante, nos termos do artigo 26 da Lei Federal no 9.514/1997.

Logo em seguida, foi agendada a data do 1o
leilão
extrajudicial, marcado para acontecer em 15/07/2016 e o 2o leilão para
27/07/2016
, sendo sugerido neste último o lance inicial de R$ 593.253,47 (quinhentos e noventa e três mil duzentos e cinquenta e três reais e quarenta e sete centavos).

Inconformada com o procedimento administrativo, a Apelada propôs a vertente demanda relatando que celebrou com a Apelante a renegociação de dívida e, em garantia, não viu alternativa senão entregar o imóvel de matrícula n.o 5.859 do CRI de Chapada dos Guimarães, que foi gravado com o ônus de alienação fiduciária à luz da Lei 9.514/97. Confessou ter deixado de adimplir o empréstimo sob o fundamento de crise no setor hoteleiro e que foi regularmente intimada para purgar a mora, tendo deixado transcorrer o prazo definido no artigo 26 da mencionada lei em branco.

Dentre os questionamentos feitos pela Apelada, está a desvirtuação da norma, uma vez que a alienação fiduciária de bem imóvel se destina a garantir o financiamento do imóvel adquirido, o que significa que, no seu entender, não poderia ser forçada a entregar seu patrimônio para garantia de empréstimo (crédito rotativo), como de fato aconteceu.

Questionou, ainda, a falta de esclarecimento da evolução do débito no momento em que foi intimada para purgar a mora e que o prazo de 15 (quinze) dias é extremamente exíguo para resolver e entender tais questões. Mais adiante, impugnou a falta de intimação pessoal da data do 2o leilão extrajudicial – agendado para 27/07/2016 – sendo-lhe retirada a chance de preferência.

Finalizou impugnando o percentual dos juros de mora de 9% ao mês (Cláusula Nona).

Requereu, em síntese, a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade nas mãos da apelante, e a revisão de todo o contrato, a fim de permitir o alongamento da dívida, possibilitando a sua quitação em 72 (setenta e duas) prestações iguais e sucessivas.

O pedido de tutela de urgência foi postergado, o que deu causa à interposição do Recurso de Agravo de Instrumento n.o 1000410-34.2018.8.11.0000, distribuído à minha relatoria, em que dei provimento para que os pleitos iniciais fossem apreciados antes de encerrada a instrução.

Na contestação, a Apelante defendeu a lisura do Procedimento Administrativo, sobretudo porque a Apelada sabia da existência da dívida e da chance de purgar a mora; mesmo assim, deixou que o prazo transcorresse em branco. Em vista disso, foi averbado na matrícula do imóvel o AV-13 – 5.859, com o seguinte teor:

Ato contínuo, a Apelante explicitou que procedeu ao agendamento dos leilões, sendo o 1o marcado para
15/07/2016
(valor inicial de arrematação R$ 801.420,00) e o 2o para
27/07/2016
(valor inicial de arrematação R$ 593.253,47). A venda foi anunciada no jornal “A Gazeta” nos dias 08, 11 e 13/7/2016, e também ficou disponível no site da empresa que realiza os leilões, tudo de conformidade com o artigo 27 da Lei 9.514/97, com a redação que vigorava naquela época, sendo prescindível da prévia intimação das datas dos leilões.

A tentativa de conciliação foi infrutífera e o pedido de tutela de urgência indeferido, conforme decisão proferida no ID 129998318 – págs. 46/50 – o que rendeu ensejo à interposição de novo Recurso de Agravo de Instrumento – n.o 1007244-53.2018.8.11.0000 – e que foi julgado pelo Órgão Colegiado, sendo provido em parte para suspender o 2o leilão extrajudicial, conforme ementa que abaixo transcrevo:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL - SUSPENSÃO DE HASTA PÚBLICA – PLEITO INDEFERIDO PELO JUIZ A QUO – VÍCIO FORMAL – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO CREDOR DA DATA, HORA E LOCAL DAS HASTAS PÚBLICAS - INAPLICABILIDADE DO CDC EM CONTRATO DE MÚTUO PARA CAPITAL DE GIRO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que, tratando-se de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei no 9.514/97, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Na hipótese, a instituição bancária Agravada procedeu tão somente à intimação/notificação do credor para constituí-lo em mora, sem comunicar quanto à hasta pública, nos termos da legislação vigente, o que demanda reconhecer que houve descumprimento do preceito legal a ensejar a modificação da decisão invectivada.

Logo, tendo em vista que os procedimentos inerentes à expropriação extrajudicial do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, em tese, ocorreram ao arrepio da Lei, assiste razão à Agravante no que tange à necessidade de suspender qualquer ato de reintegração do imóvel em favor da instituição credora, até o completo exame do mérito da ação ordinária

Evidenciada a plausibilidade do direito invocado pela Agravante quanto à nulidade do ato pela falta de intimação pessoal da devedora, máxime porque, além ser requisito formal de validade do procedimento, a publicidade das praças se mostra imprescindível para garantir o último momento para purgação da mora

Também está evidente o perigo da demora, uma vez que no lugar de localização do imóvel está estabelecida a pousada, que movimenta a municipalidade, e cuja desativação acarretará prejuízos à atividade empresarial da Agravante.

Por fim, o CDC o CDC não é aplicável nas operações de mútuo bancário para obtenção de capital de giro, pois nesses casos, o tomador do empréstimo não se enquadra no conceito de consumidor, o destinatário final do produto ou serviço, nos termos do artigo 2o do CDC. Isso porque, o crédito no empréstimo de capital de giro não se destina a financiar o consumo, mas sim a fomentar a atividade econômica de quem o contratou
. (sessão realizada em 28/02/2019).

Logo em seguida foi encerrada a instrução e prolatada a sentença recorrida. O Juiz sentenciante rechaçou a tese de desvirtuação da Lei 9.514/97 pelo fato de a alienação fiduciária ter sido a garantia do empréstimo de capital de giro, e julgou improcedentes os pedidos revisionais face à arguição genérica das abusividades.

Por outro lado, anulou todo o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia fiduciária nas mãos da Apelante, por falta de comprovação da intimação pessoal das datas dos leilões extrajudiciais e, por corolário, tornou sem efeito a Averbação AV-13 – 5.859 que consolidou a propriedade do imóvel nas mãos da Apelante.

Ao final, condenou as partes no ônus da sucumbência
pro rata
e arbitrou os honorários em 10% sobre o valor do proveito econômico.

Nas razões do apelo, a Cooperativa Apelante devolveu três matérias para o duplo grau de revisão: (i) a nulidade do procedimento administrativo regulado pelo artigo 26 da Lei 9.514/97, (ii) a impossibilidade de repristinação da Lei no 13.465, de 11/07/2017, que incluiu o artigo 27, § 2o-A na Lei 9.514/97 e passou a exigir a prévia da data dos leilões, e (iii) a readequação dos honorários advocatícios, a fim de que a base de cálculo seja o valor atribuído à causa ou que seja fixado em valor certo, por apreciação equitativa.

Diante disso, passo a enfrentar o apelo por tópicos.

-
Da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária à luz do artigo 26 da Lei 9.514/97:

A Apelante reafirmou que todo o procedimento exigido pela Lei 9.514/97 foi, rigorosamente, obedecido e que, apesar de validamente constituída em mora, a Apelada nada fez para quitar a dívida, sendo imperiosa a reforma da sentença para validar a consolidação averbada na matrícula sob o AV-13 – 5.859.

Quando o devedor fiduciante torna-se inadimplente, no todo ou em parte, o credor fiduciário – em expectativa real de direito de propriedade – deverá notificá-lo assegurando-lhe prazo de carência, previsto em contrato, para que pague o valor devido; impondo a lei, por consequência imediata, a transferência da propriedade em favor do fiduciário caso não pague.

Para fins do disposto no artigo 26 da Lei 9.514/97, preceitua o § 1o que compete ao credor fiduciante instaurar procedimento administrativo no Cartório de Registro de Imóveis no qual se encontra registrado o imóvel, o que dá ensejo à emissão de notificação a ser cumprida pelo Oficial de Registro para que, no prazo de 15 (quinze) dias, o devedor satisfaça a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, acrescido dos juros convencionais, das penalidades e dos demais encargos contratuais, além dos tributos e despesas com a cobrança e intimação.

No caso, a inadimplência da Apelada é fato incontroverso, pois confessou isso em sua exordial quando disse que deixou de adimplir o empréstimo vencido em 02/10/2015.

Além disso, não tenho dúvida em afirmar que a Apelada foi regularmente intimada pelo Oficial de Registro de Imóveis do 1o Ofício de Chapada dos Guimarães em 09/06/2016 e deixou que o prazo legal de 15 (quinze) dias escoasse sem que alguma providência fosse tomada, como por exemplo, a renegociação do débito. Aliás, tal postura inerte foi apresentada pela própria Apelada em sua peça inicial.

Ora, se a Apelante foi validamente intimada/notificada em 09/06/2016 para purgar a dívida atualizada em 22/04/2016, no valor da atualizado de R$ 510.887,89 (quinhentos e dez mil oitocentos e oitenta e sete reais e oitenta centavos), e optou em se manter silente, não há outra conclusão a não ser validar, na íntegra, o processo que consolidou a propriedade do lote urbano com área de 1.591m2, localizado na Av. Boutre Mello, matrícula 5.859 do CRI do 1o Ofício de Chapada dos Guimarães/MT, nas mãos da Apelante.

Por isso, chancelo o registro do AV-13/5.859, de 24/08/2016, já que está comprovado o preenchimento do requisito do artigo 26, § 7o, da Lei Federal no 9.514/1997. Logo, merece reforma este capítulo da sentença.

- Intimação Pessoal das datas dos leilões extrajudiciais:

Após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, em cumprimento ao preceituado no art. 27 da Lei 9.514/1997, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data da averbação de que trata o já mencionado § 7o do art. 26, o credor deverá promover o leilão para a venda do imóvel, a menos que o devedor fiduciante pague a dívida antes de registrada a consolidação da propriedade na matrícula do imóvel (§8o, artigo 26), sendo a única hipótese em que ficam dispensados os procedimentos do art. 27.

Em
08/09/2017
entrou em vigor a Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou alguns dispositivos da Lei 9.514/97, dentre eles o artigo 27 que trata do leilão público, sendo alterada a redação do § 1o e incluídos os §§ 2o-A e 2o-B, que assim versam:

Artigo 27. Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 1o Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. (
Revogado
)

§ 1
o
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
(Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017)

§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
.
(Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

§ 2o -B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida
, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso,
pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão
, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

(Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
.

Com a atual regra que, repito, passou a vigorar em
08/09/2017
, tornou-se obrigatória a intimação do devedor fiduciário acerca das datas dos leilões, mediante correspondência dirigida ao endereço do contrato. Isso quer dizer que,
antes
, era
desnecessária
a intimação pessoal sobre os leilões para que o devedor pudesse purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

A propósito da alteração da norma, o STJ já se manifestou sobre a desnecessidade da intimação, sobretudo em princípio da irretroatividade da lei,
in verbis
:

“(...) Impende destacar, por oportuno, que, ao meu sentir, a alteração da redação original do art.
39
, caput e inciso
II
, da Lei
9.514
/1997, estabelecida pela Lei n.
13.465
, de 11 de julho de 2017,
que limitou a aplicação do disposto nos arts.
29
a
41
do Decreto-Lei
70
/1966 exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca
não
se aplica ao leilão extrajudicial em litígio,
porquanto a lei nova não pode retroagir para convalidar irregularidades praticadas em procedimentos executivos praticados sob a égide da legislação revogada pelo legislador
. (
RECURSO ESPECIAL No 1.674.963 – RS (2017/0126154-2) – rel. Lázaro Guimarães (Desembargador convocado do TRF 5a Região – julgado em 23/10/2017
).

No caso em exame, conforme documento juntado pela Apelante no ID 129998318 – págs. 08 a 11 – os leilões foram designados inicialmente para
15/07/2016
às 10h00min (1o leilão) e para
27/07/2016
às 10h00min (2o leilão) e ambos foram infrutíferos. Ao que consta dos autos, não houve arrematante!

A despeito de não se exigir, no caso concreto, a obrigatoriedade de intimação prévia da data dos leilões,
ouso relativizar tal norma
apenas para permitir que seja novamente marcada
a data do 2o leilão
, ratificando, na íntegra os fundamentos por mim expostos por ocasião do julgamento do RAI n.o 1007244-53.2018.8.11.0000, sobretudo porque no lugar em que o imóvel se localiza está estabelecida a pousada que movimenta a municipalidade, de maneira que a sua imediata desativação acarretará prejuízos à atividade empresarial.

Além disso, está translúcido que a Apelada tem a intenção de pagar ou, ao menos, renegociar a dívida, sendo esses fatores que permitem autorizar o eventual exercício do direito de preferência. No mais, verifico que a Apelante não se opôs a renovação de tal ato de venda.

Ressalvo, por oportuno, que o 2o leilão deverá seguir o que determina o § 2o do artigo 27 da Lei 9.415/97: “
§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”.

Diante de tudo o que foi exposto até aqui, dúvidas não há de que a sentença merece alguns ajustes, a fim de que seja anulado apenas o 2o leilão, pelos fundamentos expostos neste voto.

-
Dos Honorários Advocatícios:

A Apelante pretende a readequação dos honorários advocatícios, a fim de que a base de cálculo seja o valor atribuído à causa ou que seja fixado em valor certo por apreciação equitativa.

De proêmio, convém registrar que a Apelada decaiu da maioria dos pedidos, uma vez que apenas o 2o leilão deverá ser agendado e realizado. Logo, faço a readequação do ônus da sucumbência, o qual deverá ser suportado exclusivamente pela Apelada.

Quanto à fixação entre os percentuais de 10% e 20% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2.o do CPC vigente, tenho que merece acolhida.

O STJ afetou o Recurso Especial n.o 1.812.301 - SC (2019/0130927-0), conjuntamente com o Recurso Especial no 1.822.171/SC, sob o regime dos recursos repetitivos, delimitando a seguinte controvérsia: "
(Im)possibilidade de fixação de honorários advocatícios por equidade nas causas de valor elevado (vultoso, exorbitante), sobretudo quando quantificável a condenação ou o proveito econômico (art. 85, § 2°), por interpretação extensiva ao § 8° do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015
" – Tema 1.076 – o qual foi julgado em decisão recente.

Está pacificado, atualmente, que é inviável a fixação de honorários de sucumbência por apreciação equitativa quando o valor da condenação ou o proveito econômico forem elevados.

Por isso, concluo que são devidos os honorários advocatícios no percentual de 10% (vinte por cento) do valor da causa, que é o valor da dívida no importe de R$ R$ 510.887,89 (quinhentos e dez mil oitocentos e oitenta e sete reais e oitenta e nove centavos).

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto pela
Cooperativa de Crédito de Livre Admissão União e Negócios - SICOOB INTEGRAÇÃO
, reformo a sentença, confirmo a consolidação da propriedade do imóvel nas mãos da Apelante, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97.

Faculto nova realização do 2o leilão extrajudicial.

Inverto o ônus da sucumbência e condeno
MC Hotelaria e Turismo Ltda. - Me
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor atualizado da causa.

Deixo de arbitrar honorários recursais por não ter cabimento nas hipóteses em que o apelo é provido em parte.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/08/2022