Tribunal: TJMT
Processo: 1008463-92.2018.8.11.0003
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-09
Data de publicação: 2022-08-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – INOCORRÊNCIA – OBRAS DE SANEAMENTO BÁSICO E DE SISTEMA DE REDE ELETRICA – RISCOS INERENTES AO EMPREENDIMENTO –CULPA EXCLUSIVA DAS COMPROMISSÁRIAS VENDEDORAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – TAXA DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO – INOCORRÊNCIA – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – GRATUIDADE DA JUSTIÇA – IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DO BENEFÍCIO AO AUTOR – PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE POBREZA – INDÍCIOS OBJETIVOS DE CAPACIDADE ECONÔMICA INCOMPATÍVEL – REVOGAÇÃO DA MEDIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Os fatores alegados pela Construtora/ré como motivo de atraso na entrega da obra relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com o consumidor/autor ou, então, eximir-se de responsabilidade ao atribuí-los a terceiros, afinal, inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela fornecedora de serviço, de modo que, ao estipular os termos do contrato, já deveria ter levado em conta a possibilidade de ocorrência de contratempos. 2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3. “Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). (...). Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 20/08/2019 - DJe 23/08/2019). 4. O atraso na entrega da obra, por si só, não importa em dano moral indenizável, de modo que, se não houver comprovação de que, do inadimplemento contratual pela construtora, decorreu para o comprador alguma situação constrangedora, humilhante e moralmente lesiva, que repercuta diretamente na esfera de dignidade da vítima, não é cabível indenização por dano moral só por conta do inadimplemento. Precedentes do STJ. 5. A simples declaração formal de que a parte não possui atualmente “condições de pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo próprio ou de sua família” só deve ser recepcionada de plano pelo julgador quando nenhuma circunstância objetiva compromete a veracidade dessa afirmação, ou seja, enquanto for manifestamente veraz e, portanto, digna de total credibilidade, e o julgador não disponha de fundadas razões para indeferir o pedido (Lei no 1.060/50, art. 5o).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008463-92.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[HILTO SCHLICHTING - CPF: 282.639.449-53 (APELANTE), EDILMA AVELINO DOS SANTOS ROSSONI - CPF: 630.571.151-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – INOCORRÊNCIA – OBRAS DE SANEAMENTO BÁSICO E DE SISTEMA DE REDE ELETRICA – RISCOS INERENTES AO EMPREENDIMENTO –CULPA EXCLUSIVA DAS COMPROMISSÁRIAS VENDEDORAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – TAXA DE CORRETAGEM
– PRESCRIÇÃO
– INOCORRÊNCIA – DANO MORAL –
NÃO CONFIGURADO – INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – GRATUIDADE DA JUSTIÇA – IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DO BENEFÍCIO AO AUTOR –
PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE POBREZA – INDÍCIOS OBJETIVOS DE CAPACIDADE ECONÔMICA INCOMPATÍVEL – REVOGAÇÃO DA MEDIDA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
. 1. Os fatores alegados pela Construtora/ré como motivo de atraso na entrega da obra relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com o consumidor/autor ou, então, eximir-se de responsabilidade ao atribuí-los a terceiros, afinal, inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela fornecedora de serviço, de modo que, ao estipular os termos do contrato, já deveria ter levado em conta a possibilidade de ocorrência de contratempos. 2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3
. “
Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). (...). Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 20/08/2019 - DJe 23/08/2019). 4.
O atraso na entrega da obra, por si só, não importa em dano moral indenizável, de modo que,

se não houver comprovação de que, do inadimplemento contratual pela construtora, decorreu para o comprador alguma situação constrangedora, humilhante e moralmente lesiva, que repercuta diretamente na esfera de dignidade da vítima, não é cabível indenização por dano moral só por conta do inadimplemento. Precedentes do STJ. 5.
A simples declaração formal de que a parte não possui atualmente “condições de pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo próprio ou de sua família” só deve ser recepcionada de plano pelo julgador quando nenhuma circunstância objetiva compromete a veracidade dessa afirmação, ou seja, enquanto for manifestamente veraz e, portanto, digna de total credibilidade, e o julgador não disponha de fundadas razões para indeferir o pedido (Lei no 1.060/50, art. 5o).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Revisão de Cláusulas, Devolução de Parcelas Pagas e Indenização por Dano Moral
”

(Proc. no
1008463-92.2018.8.11.0003
), ajuizada contra as apelantes por HILTON SCHLICHTING, julgou o pedido procedente para declarar “
rescindidos os contratos pactuados entre as partes
”, e condenar “
as demandadas, solidariamente, a promover a devolução integral do valor pago pelo autor, no importe de R$ 131.787,20 (cento e trinta e um mil setecentos e oitenta e sete reais e vinte centavos), devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de 1% ao mês, ambos a partir do desembolso,
(...) (e)
ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), fixando, desde já, juros de mora legais em 1% (um por cento) ao mês, nos termos do art. 406 do CC/2002, c/c o § 1o do art. 161 do CTN, cuja incidência deverá se dar a partir da citação, bem como a correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença
” (
cf. Id. no 122587849).

As apelantes argui a nulidade do capítulo da sentença que o condenou a pagar indenização por dano moral por “
julgamento extra petita
”, eis que “
o pedido da parte apelada na petição de inicial se limitou a requerer a indenização por danos morais pela não devolução integral e imediata das prestações pagas, inclusive, na peça de defesa, todos os argumentos trazidos para a não condenação em indenização por danos morais foram acerca da restituição das prestações
”, mas, apesar disso, o juiz sentenciante fundamentou a condenação indenizatória no atraso na entrega da obra.

Suscita a prescrição da pretensão ressarcitória do despendido a título de “
taxa de intermediação e corretagem
”, aduzindo que “
o pagamento dos valores ocorreu em 07/05/2014, sendo R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada um dos lotes 002, 003, 030 e 031 e R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) para os lotes 001 e 032, totalizando a cifra de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais), (então), considerando que a presente demanda foi ajuizada em 24/09/2018, verifica-se que quando do protocolo da petição inicial, o pleito de restituição da taxa de intermediação e corretagem já estava fulminado pela prescrição trienal
”.

Sustenta que, “
conforme documentação apresentada em sede de contestação, os contratos já haviam sido rescindidos por falta de pagamento em 02/07/2018, antes mesmo do ingresso da presente demanda,
(pois)
o apelado encontrava-se em débito desde 20/09/2017, e, em 04/06/2018, foi notificado para regularizar os pagamentos no prazo de 30 dias, porém, permaneceu inerte e, diante da inércia, os contratos foram rescindidos por inadimplência em 02/07/2018
”, e que, como se trata de rescisão contratual por culpa do comprador, “
a metodologia de devolução dos valores pagos deve obedecer à sistemática prevista na Cláusula 18a do Instrumento contratual. Nos termos da referida cláusula, a Apelante verifica o total de valores pagos pelo adquirente e deduz, impostos em aberto, despesas tributárias (5% sobre o valor pago corrigidos monetariamente), despesas administrativas (5% sobre o valor pago corrigidos monetariamente), multa contratual (10% sobre o valor do atualizado do imóvel) e fruição (1% do valor do contrato, por mês de inadimplência), restituindo o saldo remanescente através de crédito na conta corrente indicada por ele
”, ou, na pior das hipóteses, de acordo com a orientação da jurisprudência do STJ, deve ser estabelecido o direito de retenção de 25% dos valores pagos até a resolução, e, quanto à restituição em si, como “
a mora só restará eventualmente caracterizada após o trânsito em julgado,
(...),
o termo inicial para a incidência de juros é a data do trânsito em julgado da ação
”, e, “
em razão do serviço de prestado, tendo o corretor direito à remuneração que, de acordo com o recibo pelas partes, é de responsabilidade do requerente
”, descabe incluir no total o valor destinado ao pagamento da taxa de corretagem.

Alega, sob outro enfoque, que “
o atraso na entrega das unidades do loteamento Parque dos Lírios à Prefeitura de Rondonópolis/MT
(...)
decorreu de circunstâncias imprevisíveis, bem como de fato de terceiro
”, discorrendo longamente sobre os entraves criados e problemas enfrentados com o Poder Público Municpal à conclusão do empreendimento.

Afirma que os fatos discutidos nos autos não importam em dano moral indenizável, seja porque o “
Superior Tribunal de Justiça já assentou que, nas hipóteses de atraso na entrega do imóvel, só haverá falar em danos morais quando o julgado apontar elementos que demonstrem que o atraso afetou de maneira excepcional direito do adquirente
”, seja porque

“
o autor em nenhum momento comprova qualquer conduta abusiva das requeridas, tampouco o vergastado descaso,
(...)
, também não comprova nenhuma conduta abusiva e não comprova sua alegação de que a empresa pretendeu devolver o valor em outro imóvel
”.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para
seja “
reformada a sentença recorrida, declarando a rescisão a pedido da parte apelada, com a aplicação das penalidades previstas contratualmente ou, subsidiariamente, com a aplicação de retenção de 25% das quantias pagas e fruição, com aplicação de juros de 1% a partir do trânsito em julgado
”, e, consequentemente, dada a improcedência do pedido ressarcitório da taxa de corretagem e do indenizatório a título de danos morais
(cf. Id. no 122587851).

O apelado ofertou contrarrazões junto ao Id. no 122587862, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O mérito da lide envolve discussão a respeito do culpado pela rescisão dos seis compromissos de compra e venda de imóveis celebrados entre autor e rés, todos eles datados de 07.06.2014, tendo por objeto os Lotes no 01, 02, 03, 30, 31 e 32 do Loteamento Parque dos Lírios, com previsão de entrega da obra, segundo a exposição inicial, para, no máximo, seis meses após a celebração do negócio (cf. Id. no 64951035).

Na sentença, ao enfrentar o mérito da questão controvertida, o MM. Juiz concluiu que as rés/apelantes/compromissarias vendedoras deram causa à resolução contratual sob os seguintes fundamentos:

“(O autor) alega que, em junho de 2014, adquiriu das demandadas 06 lotes urbanos denominados Loteamento Parque dos Lírios, no valor de R$ 60.960,00, cada um. Ocorre que, em 2016, ao procurar a parte demandada obteve a informação de que não poderia construir em razão de irregularidades no loteamento, porém, que seriam sanadas até o início de 2017, o que não ocorreu até o momento.

Informa, ainda, que ao procurar a parte demandada para rescisão extrajudicial dos contratos, não concordou com os termos para a aludida rescisão, mormente os valores que seriam retidos e a forma de devolução dos valores devidos, em razão de nunca ter usufruído dos imóveis.

Pugna, por isso, pela rescisão dos contratos formalizados entre as partes, sem qualquer ônus ao autor, além da determinação de que as demandadas promovam a devolução dos valores recebidos (R$ 112.787,20), bem como dos valores pagos à título de comissão de corretagem (R$ 19.000,00), tudo devidamente corrigido, bem como sejam as demandadas condenadas ao pagamento de danos morais no importe de R$ 10.000,00.

(...)

Pois bem. O loteamento está paralisado por determinação judicial, segundo documentos colacionados no processo, existindo impedimento para reinício e finalização da obra, sendo certo que até o momento não retornou ao seu regular andamento, conforme outros casos semelhantes em pesquisa no site do TJMT, onde diversos compradores também pugnam pela rescisão do contrato, de modo que resta incontroverso o atraso na entrega do imóvel, consequentemente o descumprimento contratual pela parte demandada.

Não há falar em ocorrência de caso fortuito ou força maior, diante do risco inerente à atividade exercida pela parte demandada, não podendo sob esta alegação eximir-se da responsabilidade na demora na entrega dos imóveis, haja vista que todos estes fatores são previsíveis.

Assim, considerando a boa-fé e a função social do contrato, ao deixar de atender as expectativas do consumidor, de agir com lealdade e respeito, a parte demandada viola o direito básico do mesmo, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos, sendo considerada abusiva qualquer cláusula em disposição em contrário, em conformidade também com o disposto no artigo 475 do Código Civil: (...).”

A tese recursal de que a culpa pela rescisão contratual seria do autor/compromissário comprador por inadimplemento das parcelas contratuais desde o final de 2017 é descartada de plano, na medida em que as rés/apelantes sequer confrontaram a alegação autoral de que, segundo a divulgação/publicidade relativa ao empreendido, as obras seriam entregues 6 meses depois da assinatura do contrato, ou seja, no mais tarda, lá pelo final de 2014, contudo, passados quase quatro anos, quando da propositura desta ação, a obra continuava sem nenhuma expectativa legítima/tangível de que seria entregue. Aliás, em caso semelhante, envolvendo a situação do
Loteamento Parque dos Lírios, este Tribunal de Justiça
já decidiu que:

“Inicialmente, de se ressaltar a aplicação do art.30 do CDC, ‘toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado’.

Ou seja, a oferta vincula o proponente, nos exatos termos da proposta.

Vale ainda frisar que, ao contrário do que tentam fazer crer as requeridas, a cláusula vigésima primeira do contrato, o prazo trienal para a entrega da infraestrutura – funcionando, obviamente – deve ser contado a partir da aprovação do loteamento.

E este, como a próprias rés reconhecem nas razões de recorrer, se deu em 13/11/2012, com a edição do Decreto no 6.761/2012.

Feitas essas considerações, o que se deve ter em mente é que ao colocar as unidades do empreendimento à venda ao público aberto, a loteadora deve ter um cronograma, com previsões de prazo máximo de atraso, sobretudo quando a finalização da obra depender de terceiros, ainda mais quando estes serviços dizem respeito à infraestrutura do empreendimento.

Ora, quem adquire o terreno em um loteamento destinado a imóveis habitacionais, pretende fazer de tal espaço a sua morada ou para a residência de outrem. Eis a função social do contrato de compra e venda de terreno habitacional. E água e esgoto são serviços de necessidade básica de uma habitação minimamente digna.

É a loteadora que, antes de colocar o bem à venda, deve se certificar de que terá a infraestrutura básica que garanta a utilidade mínima do imóvel que aliena. Nesse viés, a cláusula vigésima segunda, não tem o condão de, por si só, eximir as requeridas dos riscos do empreendimento que resolveram explorar.

Primeiramente porque, consoante o inciso III do art.51 do CDC, “são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que” (caput) e “transfiram responsabilidades a terceiros” (inciso III).

De igual modo, preceitua o art.424 do CC/2002, “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”.

Com isso, não há como afastar a responsabilidade das requeridas por fortuitos internos ou inerentes à atividade do empreendimento/unidades de terrenos postos à venda.” (TJMT – 2a Câmara de Direito Privado – RAC 1007218-46.2018.8.11.0003, Rel. Desa. Marilsen Andrade Addario, julgado em 04/11/2020, Publicado no DJE 11/11/2020)

Em reforço às ponderações finais do julgado acima transcrito, c
hega a ser absurdo cogitar que os problemas relacionados à infraestrutura de rede elétrica e/ou obras de saneamento básico são eventos imprevisíveis ou inesperados no ramo de atividade das rés/apelantes, quem dirá de caso fortuito, ou, de outro modo, circunstancia que fuja da atividade e responsabilidade de uma empreiteira.

Os fatores que, segundo as rés, motivaram o atraso na entrega da obra estão intrinsecamente relacionados com o risco da sua atividade de empresa, sendo defeso dividi-lo com o consumidor/autor ou, então, eximir-se de responsabilidade ao atribuir a terceiros, pois, repito, inerente ao ramo da atividade profissional por elas exercida e comercializada, sendo irreprochável a conclusão sentencial nesse ponto, já que a mora realmente se deu por fatos imputáveis única e exclusivamente à responsabilidade das rés/apelantes, devendo elas arcarem com as consequências daí decorrentes.

Incide, no caso, portanto, a orientação da
Súmula 543 do STJ de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
”, incluindo, aqui, o cobrado do consumidor a título de taxa de corretagem, porque,
conforme também já definiu o STJ, existe uma “
distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora)
”, o que resulta na

“
inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora
” (STJ - Terceira Turma - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 20/08/2019), então,
como a pretensão autoral é de reparação civil decorrente do atraso da entrega do imóvel, ou seja, em razão do alegado inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora, aplica-se à espécie o

prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

A propósito:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitórias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel. 2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula. 4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)". 5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato. 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1737992/RO - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 20/08/2019 - DJe 23/08/2019)

Sobre os danos morais, ainda na esteira da jurisprudência do STJ, a orientação interpretativa estabelecida pela Corte Superior é a de que
não se pode falar em dano moral indenizável em razão do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, uma vez que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, de modo que a caracterização do dever de indenizar por danos extrapatrimoniais fica reservada à hipótese em que demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato.

Nesse sentido:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (STJ - AgInt no AREsp n. 947.202/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento.” (STJ -AgInt no AREsp n. 1.020.223/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/11/2017, DJe 23/11/2017).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp n. 1.660.794/RO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/8/2018, DJe 24/8/2018).

Não se nega e nem se duvida do sentimento de frustração e revolta gerado em razão do descumprimento da obrigação contratual, no entanto, a questão é que a situação em si não foge da raia da repercussão normal inerente ao inadimplemento do negócio em questão, não havendo mínima prova de que, para além do desgosto e frustação comercial, o autor/apelado experimentou qualquer outra situação de magnitude excepcional que justifique ou autorize a condenação indenizatória, isto é, não há provas que demonstrem a existência de outros tipos de violações aos direitos da personalidade ou, então, excepcional intensidade daquela presumidamente sofrida, a qual é comumente aventada nas diversas demandas judiciais envolvendo o tema.

Enfim, para que esteja configurado o dano moral indenizável, o julgador deve ser capaz de identificar na hipótese concreta uma grave agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período de tempo desarrazoado. E, à falta de padrões éticos e morais objetivos ou amplamente aceitos em sociedade, cumpre ao julgador adotar a sensibilidade ético-social do homem comum, nem muito reativa a qualquer estímulo ou tampouco insensível ao sofrimento alheio, então, a partir dessa perspectiva, não sendo possível extrair dos fatos apresentados em Juízo a existência de abalo de ordem moral substancial e excepcionalmente gravoso, descabe a condenação indenizatória por danos morais, merecendo a sentença reparo nesse ponto.

Finalizando,
quanto à impugnação à concessão do benefício da AJG ao autor/apelado, destaco que a
exigência comprobatória da situação de miserabilidade econômica decorre expressamente do texto constitucional, já que o artigo 5o, LXXIV, da Constituição Federal prescreve que “
o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que
comprovarem insuficiência de recursos
”, e, do contrário, nenhum dispositivo constitucional assegura gratuidade da justiça à parte só por sua declaração de que dela carece. Não basta, po
rtanto
, a simples declaração autoindulgente de pobreza para
se
faça jus aos benefícios da gratuita da justiça, mas sim

comprovação razoável da insuficiência de recursos, ainda que momentânea, para arcar com o pagamento das custas processuais
, e,
ainda que assim não fosse, certo é que a
simples declaração formal de que a parte não possui atualmente “
condições de pagar as custas e taxas do processo
” só deve ser recepcionada de plano pelo julgador quando nenhuma circunstância objetiva comprometa a veracidade dessa afirmação (CPC, art. 99, §2o)
.

No caso, além de o autor/apelado não ter feito prova mínima da insipiência econômica alegada, não constando dos autos elementos probatórios concretos que permitam aferir a sua real capacidade econômico-financeira, os dados informativos objetivos disponíveis nos autos
o situa a
anos-luz
de
distância do perfil d
a
pessoa economicamente miseranda, verdadeira
mente
merecedora
e destinatária do benefício de
assist
encial da AJG, afinal, conforme ressaltado pelas rés/apelantes, “
o
a
pelado, na própria exordial afirma categoricamente que adquiriu os lotes para a construção de imóveis cuja finalidade é serem objetos de locação. Em segundo lugar, porque o fato de o
a
pelado ter efetuado a aquisição de 6 (sete) lotes, no valor de R$ 60.960,00 (sessenta mil, novecentos e sessenta reais) cada, já tendo pago em menos de dois anos a expressiva quantia de aproximadamente R$ 112.787,20 (cento e doze mil, setecentos e oitenta e sete reais e vinte centavos) evidencia a capacidade financeira do
a
pelado
”.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, para afastar a condenação indenizatória a título de danos morais e revogar a concessão do benefício da AJG ao autor/apelado. Frente a alteração do desfecho decisório, redistribuo os ônus de sucumbência na proporção de 70% às rés/apelantes e 30% ao autor/apelado, inclusive os honorários advocatícios, os quais mantenho no patamar fixado pela sentença.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/08/2022