Tribunal: TJMT
Processo: 0001407-28.2015.8.11.0036
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-04
Data de publicação: 2022-11-04

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL URBANO – AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E REGISTRO – IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A ação de adjudicação compulsória é cabível quando a parte, munida de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel. Justamente por isso, não é a via adequada para suprir desmembramento e registro de matrícula.
Somente após o desmembramento do imóvel e o seu regular registro no cartório competente é que o autor da ação poderá proceder à pretendida adjudicação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001407-28.2015.8.11.0036
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EUDES MORAES DE SOUZA - CPF: 106.862.401-97 (APELADO), ALFREDO DE OLIVEIRA WOYDA - CPF: 022.977.939-52 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO PIRES DE SOUZA - CPF: 203.693.871-04 (APELANTE), MARCO ANTONIO PIRES DE SOUZA - CPF: 203.693.871-04 (ADVOGADO), ANTONIO DE SOUZA SOBRINHO - CPF: 007.747.151-20 (APELANTE), CONSUELO PIRES DE SOUZA MACHADO GOMES - CPF: 617.040.161-34 (APELANTE), REINALDO RODRIGUES DE ALMEIDA - CPF: 005.627.341-04 (ADVOGADO), MONICA PIRES DE SOUZA VENTURATO MONTEIRO - CPF: 344.568.301-82 (APELANTE), Ivana Pires de Souza (APELANTE), PAULO ROBERTO MACHADO GOMES - CPF: 078.507.431-72 (APELADO), IVANA PIRES DE SOUZA - CPF: 217.092.538-43 (APELADO), REINALDO RODRIGUES DE ALMEIDA - CPF: 005.627.341-04 (ADVOGADO), EUDES MORAES DE SOUZA - CPF: 106.862.401-97 (APELANTE), ALFREDO DE OLIVEIRA WOYDA - CPF: 022.977.939-52 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO PIRES DE SOUZA - CPF: 203.693.871-04 (TERCEIRO INTERESSADO), ANTONIO DE SOUZA SOBRINHO - CPF: 007.747.151-20 (TERCEIRO INTERESSADO), CONSUELO PIRES DE SOUZA MACHADO GOMES - CPF: 617.040.161-34 (TERCEIRO INTERESSADO), MONICA PIRES DE SOUZA VENTURATO MONTEIRO - CPF: 344.568.301-82 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA AUXILIADORA PIRES DE SOUZA (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE ANTÔNIO DE SOUZA SOBRINHO (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE MARIA AUXILIADORA PIRES DE SOUZA (TERCEIRO INTERESSADO), MARCO ANTONIO PIRES DE SOUZA - CPF: 203.693.871-04 (APELADO), CONSUELO PIRES DE SOUZA MACHADO GOMES - CPF: 617.040.161-34 (APELADO), MONICA PIRES DE SOUZA VENTURATO MONTEIRO - CPF: 344.568.301-82 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL URBANO – AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E REGISTRO – IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A ação de adjudicação compulsória é cabível quando a parte, munida de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel. Justamente por isso, não é a via adequada para suprir desmembramento e registro de matrícula.

Somente após o desmembramento do imóvel e o seu regular registro no cartório competente é que o autor da ação poderá proceder à pretendida adjudicação.

TERCEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0001407-28.2015.8.11.0036

APELANTE:

EUDES MORAES DE SOUZA

APELADOS:

PAULO ROBERTO MACHADO GOMES, IVANA PIRES DE SOUZA, MARCO ANTONIO PIRES DE SOUZA, CONSUELO PIRES DE SOUZA MACHADO GOMES e MÔNICA PIRES DE SOUZA VENTURATO MONTEIRO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
EUDES MORAES DE SOUZA
pelo qual objetiva a reforma da sentença proferida pelo MMo Juiz da Vara Única da Comarca de Guiratinga-MT,
Dr.
Aroldo José Zonta Burgarelli,
que nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória, julgou improcedentes os pedidos postos pelo autor da ação, inerentes a ordem de despejo da parte requerida e constituir a propriedade do imóvel objeto da ação ao requerente (apelante), e ao final o condenou
ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados estes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da ação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Em suas razões recursais (Id 133718325), o apelante (Eudes) aduz que a sentença recorrida
“
não aplicou ao caso concreto o que dispõe o art. 25 da Lei 7.357/1985, bem como a distribuição do ônus da prova que estabelece o art. 373 do CPC...”
(sic).

Argumenta que
“sem documentos comprobatórios das alegações do apelado, a r. sentença concluiu que: o objeto do contrato firmado entre as partes foi apenas o imóvel comercial, e não todo o imóvel alienado matrícula desmembrada, a ação de adjudicação seria impossível, pela inexistência de matricula do imóvel objeto do contrato
”
(sic).

Assevera que
“
ao formalizar Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, o fez conforme estava registrado na matricula do imóvel, n° 6.799 do 1o Oficio Registral, e não em razão de área menor, ou imóvel menor. Fosse como argumentado na r. sentença, as partes teriam descrito de forma diferente do que esta estabelecido no Instrumento Particular, que faz lei entre partes”
(sic).

Afirma que as alegações dos apelados de que o objeto do contrato era apenas sobre o imóvel comercial, contraria a prova dos autos mediante as assertivas de que
“(...) o contrato descreve todos os limites da matrícula no 6799; na Prefeitura existe única e exclusivamente um imóvel, embora conste duas construções, como prevê a própria matrícula; jamais houve exclusão de parte dos bens edificados na Matrícula 6.799, ao contrário, do contrato resta clara a descrição de todos os limites da matrícula; deve ser interpretado o contrato pelo princípio da Boa- Fé Contratual, em que as partes não limitaram os limites territoriais, pretendendo reduzir o imóvel descrito na matrícula 6.799, ao contrário, a descreveram por completo. Razão pela qual o objeto do contrato é a totalidade lá descrita”
(sic).

A par desses apontamentos, requer o conhecimento e provimento do recurso de apelação, a fim de
“reformar a sentença recorrida e acolher
o pedido inicial de adjudicação compulsória, para determinar a expedição de oficio ao cartório de registro imobiliário, de modo a registrar o imóvel de matrícula 6.799, em nome apelante, assim como determinar o despejo dos apelados para entregarem a posse do imóvel”
(sic).

De lado oposto, nas contrarrazões (Id 133718341), os apelados afirmam ser
“incontroverso
que o imóvel objeto do pedido de adjudicação é composto por 2 (duas) acessões independentes e com destinações diversas”
(sic).

Apontam o acerto da sentença recorrida mediante a assertiva de que
“
a adjudicação pretendida não poderia ser acolhida porque o contrato através do qual o Apelante pauta sua pretensão diz respeito apenas à parte comercial do imóvel”
(sic).

Afirmam
“
ao contrário do que pontifica o Apelante, não foi todo o imóvel que foi objeto do contrato estabelecido entre as partes, mas sim e tão somente a área e edificação de cunho comercial. A casa não estava incluída na negociação”
(sic).

Argumentam ainda que
“
anexaram o laudo de avaliação que demonstra que, na época da negociação, o valor total do imóvel comercial era de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), dos quais R$ 80.000,00(oitenta mil reais) referir-se-iam ao valor do imóvel comercial e o restante (R$200.000,00) era o valor da casa - laudo de id. 34042304”
(sic).

Por fim, os apelados postulam o desentranhamento das peças juntadas no recurso apelatório, o desprovimento recursal e a manutenção da sentença recorrida.

Preparo recolhido, conforme certidão de Id 134378669.

É o relato.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O caso na origem envolve ação de adjudicação compulsória aforada por Eudes Moraes de Souza (apelante) em desfavor de Antônio Souza Sobrinho e Maria Auxiliadora Pires de Souza, em face de negócio jurídico entabulado entre as partes na data de 07/02/2014, cujos termos foram convencionados em instrumento particular de compra e venda de imóvel.

Extrai-se que os requeridos originários (Antônio Souza Sobrinho e Maria Auxiliadora Pires de Souza) faleceram no curso do processo, sendo os seus herdeiros incluídos no polo passivo, diante da inexistência de testamento ou inventário.

Os autos alcançaram sentença que julgou procedente os pedidos postos na ação para determinar a adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide em favor do requerente e a respectiva desocupação pelos requeridos (Id 34042325 – pág. 01/02).

Em sede de recurso de apelação sob minha relatoria, a sentença foi anulada por ausência de citação do cônjuge de uma das herdeiras (acórdão de Id 133718284).

Retornado os autos ao juízo
a quo
e regularizada a marcha processual, sobreveio novel sentença, agora de improcedência, no tocante a constituição da propriedade do imóvel ao autor da ação (apelante) e o pleiteado despejo dos apelados, ao fundamento de que
“
o imóvel discutido não possui matrícula própria”

(Id 81964308).

Elementar que para aferir acerto ou eventual reparo na sentença recorrida, imprescindível remeter ao exame do que dispôs o contrato de compra e venda firmado entre as partes.

No referido documento/instrumento (Id 34042403 – pág. 01/02), a cláusula primeira estabelece o objeto do negócio:

“CLÁUSULA PRIMEIRA: OS PROMITENTES VENDEDORES declaram que são legítimos proprietários de um imóvel comercial urbano, edificado sobre duas frações dos lotes n° 11 e 12, Q-M. fazendo o de n° 12, medindo 15 metros de frente para a Rua João Pessoa, por 38,0m de ambos os lados, limitando-se a direita com a propriedade do Sr. Pedro Antunes de Souza e a esquerda com a propriedade do Edimar Barbosa de Souza e aos fundos, com propriedade de Sebastião Ferreira de Menezes. Devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Guiratinga-MT, constante da matricula atual 6799...”.

Já na cláusula segunda, as partes convencionaram o valor e as condições de pagamento correspondente à negociação:

“CLÁUSULA SEGUNDA: OS PROMITENTES VENDEDORES declaram expressamente que vendem o imóvel comercial urbano descrito na cláusula anterior no valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) que será pago integralmente a vista, no ato da assinatura do presente instrumento particular de venda e compra de imóvel comercial urbano, em moeda corrente do País.”

Na cláusula terceira do referido instrumento, as partes estabeleceram a entrega da posse do imóvel:

“CLÁUSULA TERCEIRA: OS PROMITENTES VENDEDORES comprometem-se a entregar ao PROMISSÁRIO COMPRADOR o imóvel comercial urbano totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus no prazo máximo de 18 (dezoito) meses, vencendo tal prazo em 31 de agosto de 2015.”

Inconformado com a sentença de improcedência, o apelante (Eudes) aduz que ao
“
formalizar o Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, o fez conforme estava registrado na matricula do imóvel, n° 6.799 do 1o Oficio Registral, e não em razão de área menor, ou imóvel menor. Fosse como argumentado na r. sentença, as partes teriam descrito de forma diferente do que esta estabelecido no Instrumento Particular, que faz lei entre partes”
(sic).

Afirma ainda o recorrente que
“ao contrário do que imaginou o MM. Juiz, embora existe de fato duas construções, estas não são divididas. Além disso, o contrato firmado entre as partes é cristalino em englobar todos os limites da matrícula n° 6.799 do objeto, da forma como está registrado. Portanto, as alegações do Apelado quando afirma que o objeto do contrato era apenas sobre o imóvel comercial, está contrária a prova dos autos”
(sic).

De modo a aferir de que lado reside o melhor direito, necessário se faz ater-se ao que de concreto está comprovado nos autos, sem espaço para interpretações ou elucubrações.

A existência de duas construções sobre a área, ou seja, uma comercial e outra residencial, se mostra inequívoca diante do reconhecimento expresso de ambas as partes, aliado a elementos probatórios juntados aos autos (medidor individual de energia elétrica, fotos – Id 34042304 – pág. 07 e Id 34042303 – pág. 01/06).

Quanto a questão se o contrato de venda e compra de imóvel abrangeu ou não a integral área ou somente parte dela, cerne da presente demanda judicial, extrai-se do referido documento as reiteradas descrições de tratar-se de
“imóvel comercial urbano, edificado sobre duas frações dos lotes no 11 e 12”
(cláusula 1a).

Consta ainda na cláusula 2a a venda do
“imóvel comercial urbano no valor de R$70.000,00 (...)”.

Assim, muito embora o contrato seja silente acerca das menções ao imóvel residencial, não se pode descurar a explícita descrição correspondente ao “imóvel comercial”.

Não se pode olvidar ainda a juntada aos autos (Id 34042304 – pág.6) do laudo de avaliação subscrito por profissional inscrito no CRECI-MT (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) com a indicação de valores individualizados dos imóveis (comercial e residencial), sendo a avaliação do imóvel comercial consentânea ao valor convencionado no contrato firmado entre as partes.

Em que pese o autor da ação (apelante) discordar do referido laudo, sua irresignação não se fez acompanhada de prova em sentido oposto ao arguido, permanecendo no campo da alegação.

Quanto a alegação de que o juízo
a quo
não aplicou ao caso concreto o que dispõe o art. 25 da Lei no. 7.357/1985, vejamos o que estabelece aludida norma:

“Art. 25 Quem for demandado por obrigação resultante de cheque não pode opor ao portador exceções fundadas em relações pessoais com o emitente, ou com os portadores anteriores, salvo se o portador o adquiriu conscientemente em detrimento do devedor.”

O caso em tela não se amolda à norma indicada, pois, o que se discute nos presentes autos não diz respeito à exceções fundadas em relações pessoais, e sim, a existência dos requisitos essenciais para sedimentar a ação ajuizada.

Da mesma forma, não prospera a arguição de erro na aplicação do ônus da prova, eis que, nos termos do que dispõe o art. 373 do CPC, tendo o autor da ação alegado fato constitutivo de seu direito, cabível aos requeridos a demonstração de ato impeditivo em relação ao postulado pelo requerente.

Portanto, considerando as reiteradas afirmações averbadas no instrumento particular de venda e compra de imóvel, de que o bem negociado entre as partes corresponde ao “imóvel comercial”, aliado a inequívoca existência de dois imóveis na área, um comercial e outro residencial, sem o desmembramento e registro individual de matrícula, mostra o acerto da sentença recorrida.

É cediço que a ação de adjudicação compulsória tem por finalidade transferir, através de registro de imóvel, a propriedade ao comprador do bem no caso de recusa do vendedor, após receber a totalidade do preço.

Todavia, torna-se juridicamente impossível o pedido de
adjudicação

compulsória
que recaia sobre área integrante de um todo maior, não individualizada e sem o regular registro.

Nesse sentido, precedente jurisprudencial do e. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, inclusive desta Câmara, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E INDIVIDUALIZAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO – IMPOSSIBILIDADE
– EXTINÇÃO DO PROCESSO – VERBA HONORÁRIA DE SUCUMBÊNCIA ARBITRADA POR EQUIDADE – REFORMA PARA PERCENTUAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA – RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.
A ação de adjudicação compulsória é cabível quando a parte, munida de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel. Na hipótese, em que o imóvel não está devidamente desmembrado e individualizado perante o Registro Imobiliário, mostra-se impossível a adjudicação pretendida, porquanto merece ser mantida a sentença de extinção do feito.
Considerado que, na hipótese, não há condenação, e não é caso de mensurar o proveito econômico do vencedor, cabível arbitrar os honorários advocatícios de sucumbência em 10% sobre o valor atualizado da causa, em conformidade com o art. 85, § 2o do CPC. Precedentes do STJ.”
(TJ-MT 00270711220168110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 17/03/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/03/2021)

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - JULGAMENTO DO RECURSO DE APELAÇÃO COM BASE EM FUNDAMENTAÇÃO NÃO AVENTADA NOS AUTOS - INOBSERVÂNCIA DOS ARTIGOS 9o E 10 DO CPC – ERRO MATERIAL - CIRCUNSTÂNCIA QUE GERA NULIDADE DO DECISUM – MANIFESTAÇÃO DAS PARTES ACERCA DO TEMA – INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO AFASTADA –
IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL SEM MATRÍCULA E NÃO INDIVIDUALIZADO – NECESSIDADE DE PRÉVIA REGULARIZAÇÃO DA SITUAÇÃO DA ÁREA
– EMBARGOS ACOLHIDOS - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. A inobservância dos artigos 9o e 10 do Código de Processo Civil (princípio da “não surpresa”) implica em erro material, razão pela qual é de rigor o acolhimento dos Embargos de Declaração, por se tratar de causa de nulidade absoluta. Segundo entendimento reiterado no Superior Tribunal de Justiça, o “ art. 10 do CPC/2015 estabelece que o juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício.” ( REsp 1787934/MT, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 22/02/2019).
A ausência de prévia averbação do desmembramento de lote urbano, e posterior abertura de matrícula individualizada, impede que se proceda com o registro junto ao Cartório de Imóveis, objetivo único da ação de adjudicação compulsória.”

(TJ-MT - AC: 00074527220148110007 MT, Relator: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Data de Julgamento: 13/11/2019, Vice-Presidência, Data de Publicação: 17/02/2020)

Nesse contexto, a sentença recorrida não merece reparo, pois, evidenciado nos autos a ausência de requisito essencial para o êxito da ação de adjudicação compulsória, correspondente ao desmembramento e registro do imóvel objeto da demanda judicial.

Diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
EUDES MORAES DE SOUZA,
mantendo-se incólume a sentença de primeiro grau.

Com fulcro nas disposições do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil, procedo à
majoração
dos honorários advocatícios de sucumbência para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2022