Tribunal: TJMT
Processo: 1036661-88.2019.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-13
Data de publicação: 2022-07-19

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N.o 9.514 DE 1997 – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – INVIABILIDADE – PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA E DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
As partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, razão pela qual não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, haja vista que lei especial deve prevalecer sobre regra geral.
Não há como rescindir o contrato com a devolução das quantias pagas, tendo em vista que a compra e venda se operou de forma definitiva, restando apenas à alienação fiduciária do bem para a garantia da dívida, de forma que a quitação do contrato deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei no. 9.514/1997, sendo, de rigor, a manutenção da sentença primeva.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036661-88.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GIANNI LAMONACA - CPF: 453.220.821-15 (APELANTE), THAYANE PINHEIRO DO NASCIMENTO - CPF: 030.159.461-96 (ADVOGADO), ANA MARTHA THEODORO LAMONACA - CPF: 482.447.401-91 (APELANTE), BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
– INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N.o 9.514 DE 1997 – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – INVIABILIDADE – PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA E DO STJ – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

As partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, razão pela qual não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, haja vista que lei especial deve prevalecer sobre regra geral.

Não há como rescindir o contrato com a devolução das quantias pagas, tendo em vista que a compra e venda se operou de forma definitiva, restando apenas à alienação fiduciária do bem para a garantia da dívida, de forma que a quitação do contrato deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei no. 9.514/1997, sendo, de rigor, a manutenção da sentença primeva.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1036661-88.2019.8.11.0041

APELANTES:

GIANNI LAMONACA E OUTRA

APELADO:

BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
GIANNI LAMONACA E OUTRA
, contra sentença proferida pelo juízo da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr. Yale Sabo Mendes
, lançada nos autos da Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas
,
ajuizada em desfavor de
BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e condenou a
parte Autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, §2o do NCPC, ficando
suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita
, nos termos do artigo 98, §3o do mesmo
Códex
.

Os apelantes, em suas razões recursais, afirmam que
“
Não pode prosperar a injustiça imposta aos recorrentes. No caso, a ré tomou o bem tendo já recebido quase R$51.000, 00 (CINQUENTA E UM MIL REAIS) prestações do contrato de alienação fiduciária. Assim, em razão de não coadunar com a realidade jurídica, deve haver restituição, ainda que parcial, dos valores pagos sob pena de ocorrer um verdadeiro enriquecimento sem causa do recorrido”
(sic).

Dizem que deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor
que busca invalidar a relação contratual pela quebra de equilíbrio entre as partes, pois o estipulante outorga todas as vantagens em detrimento do aderente, retirando-lhes as vantagens e designando-lhe os ônus derivados do contrato.

Aduzem que
considerando a resilição do contrato operada, que aqui se requer por cautela o seu reconhecimento ou declaração, deve a requerida ser compelida a restituir aos requerentes os valores pagos, retendo-se, se for o caso, o percentual de 10% (dez por cento) de tais valores.

Com essas considerações, pugnam pelo provimento do recurso para julgar procedente a pretensão inicial (Id. 123337146).

Contrarrazões ofertadas no Id. 123337148, pugnando inicialmente pela revogação da gratuidade da justiça concedida aos autores e, no mérito, pelo desprovimento do recurso.

A parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, consoante certidão acostada no Id. 123888457.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, mantenho os benefícios da gratuidade da justiça deferida na origem, porquanto não vislumbro a comprovação de qualquer fato novo que enseje a revogação da benesse concedida.

Infere-se dos autos que os autores visam a resolução do contrato de compra e venda de imóvel celebrado junto à ré, com a restituição dos valores pagos, ressalvada a retenção de 10% (dez por cento), além de indenização por danos morais.

Após regular processamento do feito, o Magistrado
a quo
julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que o contrato contém pacto adjeto de alienação fiduciária, de modo que seria aplicável na espécie o procedimento expropriatório específico da Lei no. 9.514/1997, em detrimento das disposições consumeristas.

Inconformados, os autores recorrem pugnando pela reforma integral da sentença de origem, nos termos relatados em suas razões recursais, com inversão do ônus sucumbencial.

Pois bem. A questão posta em debate diz respeito se é aplicável ao presente caso a Lei no. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, de modo que se torne inviável o acolhimento do pedido de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, por liberalidade dos compradores.

Os autos relevam que os autores
firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a requerida na data de 02 de novembro de 2014, tendo por objeto a aquisição de um imóvel no Condomínio Belvedere ll, localizado na Rua no. 9, no bairro Jardim Imperial, quadra 08, Lote 43, na Alameda Lealdade, registrado sob a matrícula no. 121.181, folha 026, Livro 02, perante o Registro de Imóveis de 6o Serviço Notarial, no valor de R$133.248,20 (cento e trinta e três mil, duzentos e quarenta e oito reais e vinte centavos).

Infere-se, ainda, da petição inicial que houve o adimplemento pelos autores de R$50.110,93 (cinquenta mil, cento e dez reais e noventa e três centavos), no entanto, devido a dificuldades financeiras não puderam manter o pagamento, momento em que tentaram a resilição administrativamente, sem êxito.

Em razão da ocorrência dos fatos acima delineados, os autores ajuizaram a presente ação em 22/08/2019, com o objetivo rescindir o contrato de compra e venda, com a devolução dos valores pagos, além de pleitearem a condenação da parte requerida ao pagamento de danos morais em razão da inscrição do nome do autor Gianni Lamonaca nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito relativa ao inadimplemento do contrato ora discutido.

É sabido que ninguém pode ser obrigado a contratar ou a permanecer vinculado a contrato que não mais lhe interessa. Todavia, há de ser observada as consequências jurídicas decorrentes de tal ato.

No entanto, o contrato questionado por meio deste feito diz respeito a compra e venda de imóvel
com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia
, formalizado através de escritura levada à registro na matrícula imobiliária (Id 123338493 - Pág. 1 e 2), anterior a própria citação da parte demandada/recorrida, disciplinado pela Lei no. 9.514, de 1997, norma especial e posterior ao CDC, a prevalecer, portanto, sobre as disposições consumeristas.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADA COM PEDIDO LIMINAR, RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N.o 9.514 DE 1997 –

INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – PRECEDENTES DO STJ
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. 1
. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor
(AgInt no REsp 1750435/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018). 2. O resgate de parte daquilo que se deu em pagamento na dívida assumida só poderia ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda fosse superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos da espécie o promitente comprador tem apenas uma mera expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial. 3. In casu, o contrato foi devidamente registrado na matrícula do imóvel e garantiu a propriedade resolúvel do contratado, não sendo assim possível a resilição de negócio jurídico perfeito e acabado sem a indicação de vício. 4. Mesmo descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária.”
(TJ-MT 10436086120198110041 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 25/05/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2021)

Não se trata de um simples compromisso de compra e venda, mas sim de compra e venda efetiva, com a transferência da propriedade, de modo que não há como ser determinada a resolução do contrato, já que a compra e venda se operou de forma definitiva, restando apenas à alienação fiduciária do bem para a garantia da dívida.

Portanto, aplicável ao caso o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei no. 9.514/97,
in litteris
:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.”

Observa-se que desde 13 de fevereiro de 2017 os autores estão inadimplentes, de modo que deve ser seguido o procedimento disciplinado na referida lei.

No momento em que consolidada a propriedade do imóvel em mãos do credor fiduciário, o contrato, a rigor, estará resolvido. Tanto é que após a venda extrajudicial do imóvel, cabe ao credor restituir ao fiduciante a importância que sobejar.

Na hipótese de não cumprimento da obrigação dos devedores de pagamento das parcelas, a credora não promove a resilição do contrato. Ela, na verdade, executa a dívida, que recai sobre o imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do art. 26 e seguintes da Lei no. 9.514/97.

Nesse contexto, caso não purgada a mora, após o cumprimento das demais etapas do procedimento executivo, o ajuste entre as partes, no que diz respeito à devolução de valores, é feito nos termos do artigo 27, § 4o, da Lei no. 9.514/97, não havendo espaço para a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, como pretendido pelos autores.

Sob essa perspectiva e guardadas as peculiaridades dos casos, confira-se o apontamento deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE – LEI 9.514/97 – NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC – RECURSO NÃO PROVIDO. "
A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial
". (AgInt no REsp 1.822.75).”
(TJ-MT – AC: 10015065820188110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 23/09/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/09/2020)

Neste mesmo viés, é o entendimento de outros Tribunais Pátrios. Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – INADIMPLÊNCIA COMPRADOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL VALORES QUITADOS – IMPOSSIBILIDADE – LEI 9.514/97
– CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. – A alienação fiduciária de imóveis é regulamentada pela Lei n. 9.514, de 1997, norma especial e posterior ao CDC tendo seu regramento próprio
– Nos contratos regidos pela Lei no 9.514/1997, constatado o inadimplemento pelo comprador, aplicam-se as regras dos artigos 26 e 27 da referida norma, não havendo que se falar em rescisão do contrato, conforme decisões reiteradas do Superior Tribunal de Justiça
– Recurso ao qual se dá provimento.”
(TJ-MG – AC: 10000204949648001 MG, Relator: Lílian Maciel, Data de Julgamento: 04/11/2020, Câmaras Cíveis / 20a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/11/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. A constituição da alienação fiduciária em garantia, prevista na Lei no 9.514/97, pela sua própria natureza, importa em alienação do domínio, de modo que o inadimplemento do comprador fiduciante conduz ao retorno da propriedade ao vendedor fiduciário.
Inviável o acolhimento do pedido de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, por liberalidade do comprador, quando firmado com cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada na matrícula do bem. Aplicação de legislação específica sobre o tema - Lei 9.514/1997, a afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor
. Precedentes jurisprudenciais desta Corte.NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.(Apelação Cível, No 70082269705, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 25-09-2019)”
(TJ-RS – AC: 70082269705 RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Data de Julgamento: 25/09/2019, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 07/10/2019)

Portanto, entende-se possível a rescisão contratual e/ou distrato diante do manifesto desinteresse dos autores, porém, seguindo-se à expropriação da garantia na forma da Lei no. 9.514/1997.

Logo, não há falar em restituição dos valores pagos como pretendido ou indenização a título de dano moral, porque foram os autores que deram causa a resolução contratual e a inscrição do nome do autor Gianni nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito se deu em virtude do confessado inadimplemento, de modo que inexiste violação ao direito da personalidade dos autores.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

Por consequência, deixo de arbitrar honorários na presente fase recursal (art. 85, §11, do NCPC), haja vista que o já houve o arbitramento em 20% sobre o valor da causa, ou seja, o teto máximo previsto no §2o do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2022