Tribunal: TJMT
Processo: 1004792-87.2020.8.11.0004
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-10
Data de publicação: 2022-08-17

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DA COMPRADORA – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DIREITO DE RESTITUIR 80% DAS PARCELAS ADIMPLIDAS E EM PARCELA ÚNICA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DA INTERMEDIADORA REJEITADA – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS ALTERADOS – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1 - A legitimidade para a causa deve ser aferida diante do objeto litigioso, da situação discutida no processo que concede ou não o atributo da legitimidade às partes litigantes. Portanto, tem-se legitimidade sempre à luz de determinada situação, valendo lembrar que todos os fornecedores que integram a cadeias de prestação do serviço respondem por suas decorrências, possuindo legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
2 – O Poder Judiciário consolidou o entendimento no sentido de resguardar certos direitos ao adquirente, inclusive para pleitear a rescisão contratual em decorrência da situação financeira em que este se encontra, pouco importando o motivo da mora.
3 - Entendido que o desfazimento do negócio se deu em razão da falta de interesse de sua continuidade por parte da compradora, os valores já pagos devem ser restituídos, com direito de retenção de parte do montante com a finalidade de compensação com gastos diversos, estando razoável o percentual de 20% do valor pago.
4 - O pagamento deve ser feito pelas Apelantes de uma vez só, o que implica dizer que não há razão para permitir a sua eternização por meio de parcelamento.
5 - O valor a ser restituído – 80% do valor pago – deverá ser corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.
6 - O mero ajuizamento da Ação de Rescisão de Contrato com pedido de restituição de parcelas pagas porque não foi possível dar continuidade no pagamento das prestações do contrato de compra de lote, por si só, não é capaz de ofender à honra de quem, por meses, estava com parcelas em atraso, vindo agora se encobrir com o manto da hipossuficiência contratual para alegar que foi moralmente ofendida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004792-87.2020.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[HELENA DE SOUZA PORTO - CPF: 572.277.211-91 (APELADO), KELLY LORRAINE RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 060.898.411-61 (ADVOGADO), DEYBSON IBIAPINO COSTA SANTOS - CPF: 033.193.911-86 (ADVOGADO), BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.583.875/0001-05 (APELANTE), CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS - CPF: 064.955.791-36 (ADVOGADO), UNIAO DO LAGO PARTICIPACOES DE EMPREENDIMENTOS LTDA. - CNPJ: 18.996.061/0001-16 (APELANTE), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE –
DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DA COMPRADORA
– NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DIREITO DE RESTITUIR 80% DAS PARCELAS ADIMPLIDAS E EM PARCELA ÚNICA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DA INTERMEDIADORA REJEITADA – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS ALTERADOS – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

1 - A
legitimidade
para a causa deve ser aferida diante do objeto litigioso, da situação discutida no processo que concede ou não o atributo da
legitimidade às partes litigantes
. Portanto, tem-se
legitimidade
sempre à luz de determinada situação, valendo lembrar que todos os fornecedores que integram a cadeias de prestação do serviço respondem por suas decorrências, possuindo
legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

2 – O Poder Judiciário consolidou o entendimento no sentido de resguardar certos direitos ao adquirente, inclusive para pleitear a rescisão contratual em decorrência da situação financeira em que este se encontra, pouco importando o motivo da mora.

3 - Entendido que o desfazimento do negócio se deu em razão da falta de interesse de sua continuidade por parte da compradora, os valores já pagos devem ser restituídos, com direito de retenção de parte do montante com a finalidade de compensação com gastos diversos, estando razoável o percentual de 20% do valor pago.

4 - O pagamento deve ser feito pelas Apelantes de uma vez só, o que implica dizer que não há razão para permitir a sua eternização por meio de parcelamento.

5 - O valor a ser restituído – 80% do valor pago – deverá ser corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.

6 -
O mero ajuizamento da Ação de Rescisão de Contrato com pedido de restituição de parcelas pagas porque não foi possível dar continuidade no pagamento das prestações do contrato de compra de lote, por si só, não é capaz de ofender à honra de quem, por meses, estava com parcelas em atraso, vindo agora se encobrir com o manto da hipossuficiência contratual para alegar que foi moralmente ofendida.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela
BG2 Empreendimentos Imobiliários
e pela
União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda.

em virtude da sentença proferida pela
Juíza da 2.a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda c/c Repetição do Indébito ajuizada por
Helena de Souza Porto
.

A Juíza sentenciante (i) rescindiu o contrato entabulado entre as partes; (ii) anulou as alíneas “a”, “b”, “c”, “d” e “e” inseridas no §5o da Cláusula 16a e alíneas “b”, “c”, “d” e “e” inseridas no § 1o da Cláusula 16a; (iii) condenou as Apelantes ao pagamento de danos morais, por falha na prestação dos serviços, fixando no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária da sentença; (iv) condenou as Apelantes à restituição simples dos valores pagos pela Apelada, imediatamente e em parcela única, de 80% dos valores pagos, atualizados monetariamente desde maio/2020 e acrescidos de juros de 1% ao mês a contar da citação.
Ao final, condenou as Apelantes no ônus da sucumbência e arbitrou os honorários em 10% do valor da condenação.

Inconformadas, as Apelantes recorrem alegando, preambularmente, que o caso versa sobre rescisão contratual em que a Apelada pede a nulidade das penalidades impostas na Cláusula 16a (décima sexta) e a restituição dos valores pagos, bem como indenização por suposto dano moral.

Asseverou que a própria Apelada disse, na inicial, que estava em mora em relação às parcelas vencidas em fevereiro, março, abril e maio de 2020, de maneira que deve suportar as penas contratuais ínsitas na Cláusula 16a.

Em síntese, redarguiu que a Apelante
União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda.
é parte ilegítima para responder aos termos desta ação. Afirma que é possível a aplicação da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) ao caso concreto, o que significa que a rescisão somente poderia ocorrer depois de quitado o preço.

Sustenta que, em caso de ser mantida a rescisão, a Apelada tem o dever de pagar a multa penal sobre o valor atualizado do contrato, e não do valor pago. Além disso, assevera que é devida a taxa de fruição do imóvel, o valor do IPTU e que o montante a ser restituído deve ser feito em 12 (doze) parcelas, observada a carência mínima de 01 (um) ano.

Alega que os juros de mora são devidos a partir do trânsito em julgado, e não da citação.

Por fim, questiona a sua condenação por danos morais, alegando que não está configurado o nexo causal, tratando-se de mera discussão contratual. Alternativamente, pugna pela redução do
quantum
.

As contrarrazões foram apresentadas no ID 123174197.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido no ID 127743175.

É o necessário relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Exsurge dos autos que, 24/11/2014,
Wender da Silva Santos
adquiriu o lote n.o 16, quadra A68, com área de 250,90m2 no Loteamento Jardim dos Ipês em Barra do Garças/MT, ao custo de R$ 41.032,53 (quarenta e um mil e trinta e dois reais e cinquenta e três centavos) e assumiu a obrigação de pagar 240 parcelas no valor inicial de R$ 157,00 (cento e cinquenta e sete reais), cujo valor seria reajustado conforme o Índice da Construção Civil, com início em 01/03/2015.

Em 1o/04/2019, a Apelada
Helena de Souza Porto
adquiriu os direitos sobre lote mencionado acima mediante o pagamento do ágio no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), o que corresponderia ao total de 49 (quarenta e nove) das 240 (duzentos e quarenta) parcelas contratadas, conforme “Termo Aditivo de Cessão/Transferência dos Direitos Aquisitivos do Contrato Particular no 2655 de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno”, assinado pelas Apelantes. Ficou ajustado que a Apelada assumiu a obrigação de pagar 191 (cento e noventa e uma) prestações remanescentes no valor inicial de R$ 214,83 (duzentos e quatorze reais e oitenta e três centavos), reajustado pelo ICC - Índice da Construção Civil, vencendo a 1a em 10/04/2019.

De acordo com os documentos que instruem a inicial, a Apelada foi constituída em mora em 07/10/2020, já que não conseguiu dar continuidade no pagamento. Considerando que não tinha mais interesse no negócio, decidiu pôr fim ao vínculo contratual mediante o manejo desta demanda.

Consoante a petição inicial, a decisão de resilir o contrato ocorreu no mesmo dia da constituição em mora (23/06/2016), com contra notificação extrajudicial encaminhada para a Apelante
BG2 Empreendimentos Imobiliários
, que assinou o aviso de recebimento em 09/11/2020.

A consumidora pediu, em síntese:
(i)
a declaração de nulidade das alíneas “b”, “c”, “d” e “e” do §1o da Cláusula 16a do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno”, bem como as alíneas “a”, “b”, “c”, “d” e “e” inseridas no §5o também da Cláusula 16a do mesmo instrumento, por serem abusivas;
(ii)
a rescisão do contrato por culpa das Apelantes, com a restituição integral das parcelas pagas e, caso fique reconhecido o rompimento por ato voluntário da compradora, a retenção de 10% do valor pago, além de
(iii)
indenização por danos morais.

A Cláusula 16a tem a seguinte redação:

Cláusula 16a:
DA RESCISÃO CONTRATUAL, DAS PENALIDADES, DA CONDIÇÃO E DA FORMA DE RESTITUIÇÃO DO SALDO
.

(...) Segunda situação: com o vencimento antecipado das parcelas (cláusula 15a) e transcorrido o prazo de 15 dias (parágrafo 1o e 2o da cláusula 15a), a vendedora poderá rescindir o contrato, de pleno direito, independentemente de nova notificação, aviso ou interpelação, hipótese em que a vendedora poderá dispor, vender ou transferir o lote/terreno a terceiros.

§ 1o das penalidades pela rescisão – havendo a rescisão contratual, por vontade ou culpa exclusiva do comprador e nos moldes da segunda situação, serão aplicadas ao comprador as seguintes penalidades:

a) perda da posse e dos direitos aquisitivos do lote/terreno, cabendo ao comprador restituir a posse livre de pessoas e coisas e sem débitos de qualquer natureza sobre o lote/terreno;

b) perda da quantia referente ao sinal de negócio;

c) multa compensatória em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado deste contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão;

d) perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas financeiras, publicitárias, lançamento e de indenização por perdas e danos emergentes;

e) indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado deste contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data de assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando que ocorrer por último.

Na
contestação
da
BG2 Empreendimentos Imobiliários
,esta arguiu que a rescisão contratual se deu opção unilateral da Apelada, pois se arrependeu do negócio e não conseguiu dar continuidade no pagamento do saldo devedor sem justa causa. Na verdade, a Apelante se opôs ao rompimento contratual, tanto que suscitou ser a Apelada carecedor da ação por falta de interesse de agir.

Mais adiante, sustentou a higidez da Cláusula 16a, a fim de que os encargos, multa e penalidades sejam validados. Isto é, se insurgiu quanto à restituição de todas as parcelas pagas pela Apelada, aduzindo que faria
jus
à retenção do sinal, além de ter direito de reter 10% do valor atualizado do contrato, de ter receber o valor do IPTU, mais as parcelas que venceram após a notificação extrajudicial e os honorários advocatícios previstos no contrato (20% do valor do débito).

Com base nesses argumentos, pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais, em especial a sua condenação por danos morais.

Já a
União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda.
suscitou a sua ilegitimidade para responder aos termos da ação, uma vez que não participou da relação inicial entabulada com
Wender da Silva Santos
, muito embora tenha intermediado a cessão dos direitos feitos entre o comprador originário e a Apelada.

Por se tratar de questão meramente de direito, a instrução foi encerrada antecipadamente. Ao prolatar a sentença, a Julgadora rejeitou a preliminar de ilegitimidade e, no mérito, declarou a resolução do Contrato de Compra e Venda do imóvel por iniciativa da compradora, fundada no óbice em conseguir honrar os pagamentos. De conseguinte, determinou a restituição de 80% do valor pago pela Apelada, corrigido pelo INPC a contar de maio/2020 e acrescido dos juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.

Feita a retrospectiva, observa-se que a propositura da ação se deu por ato voluntário da Apelada, que deixou de efetuar o pagamento das prestações vencidas em fevereiro, março, abril e maio de 2020 sob a frágil alegação de que as Apelantes não lhes enviou o boleto de cobrança; por isso, resolveu rescindir o negócio, reclamando o direito de ficar com 100% das parcelas pagas, além de ser indenizada por danos morais.

Desde logo, antecipo que a
preliminar de ilegitimidade passiva
arguida pela Apelante
União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda.
não merece prosperar.

A
legitimidade
para a causa deve ser aferida diante do objeto litigioso, da situação discutida no processo que concede ou não o atributo da
legitimidade às partes litigantes
. Portanto, tem-se
legitimidade
sempre à luz de determinada situação, valendo lembrar que todos os fornecedores que integram a cadeia de prestação do serviço respondem por suas decorrências, possuindo
legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

No caso, está translúcido que a União intermediou a cessão dos direitos sobre o lote, conforme se vê do recorte de imagem abaixo:

Portanto, não tenho dúvidas em afirmar que a
União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda.
é corresponsável pelos fatos articulados nesta demanda, razão porque
rejeito a preliminar
.

No que toca ao cerne da questão, a
Lei 13.786/18 prevê a possibilidade de resolução do instrumento particular de compra e venda por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação localizada solo urbano. Vale dizer, o consumidor adquirente pode optar pela rescisão contratual e judicial, justificada por sua inadimplência.

Conforme jurisprudência pacífica, a possibilidade de rescisão contratual e pedido de devolução dos valores pagos não afronta eventual Cláusula de irrevogabilidade, porque referida cláusula regula o arrependimento e a desistência. Por isso, a rescisão provocará a devolução dos valores pagos pelo promissário adquirente e, por corolário, o retorno da posse e propriedade do imóvel para a empresa ou incorporadora.

Ocorre que, a par do que se vê nestes autos, o contrato prevê multa penal em caso de rescisão por opção do promissário comprador - fundada em inadimplência - com base no valor atual da dívida, ou atualizado do imóvel, o que afronta o art. 67-A, inciso II, da Lei 4.594/64, que determina que a retenção seja calculada com base no valor pago pelo consumidor.

De acordo com o que foi explicado na decisão que agregou suspensividade a este recurso, ao longo dos anos, o Poder Judiciário consolidou o entendimento no sentido de resguardar certos direitos ao adquirente, inclusive para pleitear a rescisão contratual em decorrência da situação financeira em que este se encontra, pouco importando o motivo da mora. Assim, é perfeitamente admissível a rescisão do contrato de compra e venda estabelecido entre as partes, nos termos do art. 473 do CC, o que torna quebradiça a tese central das Apelantes de que a Apelada somente poderia pedir a rescisão depois de quitado o preço.

A título de ilustração, colaciono o julgado abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL FORMULADO PELO AUTOR. RÉS QUE INFORMAM NÃO SER POSSÍVEL O DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, VISTO QUE O CONTRATO FOI CELEBRADO COM CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. SUSTENTAM AINDA NÃO SER POSSÍVEL A DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO. SENTENÇA QUE RESCINDE A AVENÇA E DETERMINA A RESTITUIÇÃO DE 75% DA QUANTIA PAGA PELO AUTOR. APELO DAS RÉS.

Apelantes que não trazem nenhum fundamento idôneo de fato ou de direito que dê azo à modificação da sentença.

A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade constante na avença deve ser interpretada no sentido de inviabilizar o exercício do direito de arrependimento, ou seja, em caso de desistência do adquirente ele perderá o sinal pago, conforme estatui a primeira parte do artigo
418
do
Código Civi
l.
Contudo, apesar de previsto o pagamento das arras confirmatórias no contrato, pelo que consta, elas não foram de fato exigidas p
elas rés, o que implica na impossibilidade de excluí-las do cálculo do valor a ser restituído ao autor.

O E. STJ, em reiteradas decisões, nesses casos, além de determinar a rescisão da avença, tem limitado a retenção entre 10 e 25% do valor pago pelo adquirente, quando desiste da aquisição do imóvel sem culpa da construtora
.
Precedentes. Cláusulas contratuais que estipulam a impossibilidade de rescisão do contrato e perda de valores pagos são abusivas e nulas de pleno direito, além de violar o princípio da boa-fé. Inteligência dos artigos
51
,
II
,
IV
e
53
do
CDC
. Inaplicabilidade do artigo
63
da Lei
4.591
/64
. Sentença mantida. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
. (
0021406-89.2016.8.19.020
3 – APELAÇÃO - Des (a). MURILO ANDRÉ KIELING CARDONA PEREIRA - Julgamento: 14/3/2018 – Sem destaques no original).

Com efeito, entendido que o desfazimento do negócio se deu em razão da falta de interesse de sua continuidade por parte da compradora, os valores já pagos devem ser restituídos, com direito de retenção pelas Apelantes de parte do montante com a finalidade de compensação com gastos diversos, tais como: propaganda, tributos, vendedores, despesas administrativas, dentre outros. E, segundo o STJ, esta retenção pode variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. No caso concreto, a Juíza fixou o percentual de 20%, o que reputo razoável, não havendo motivos para sua alteração.

No que se refere ao pedido de retenção do valor pago como sinal ou ágio, é pacífico o entendimento de que tal valor tem natureza jurídica de princípio de pagamento, e se inclui na base de cálculo do valor a ser restituído, sob pena de enriquecimento sem causa.

Quanto à devolução das quantias em parcela única, o Colendo Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou a respeito, tendo proferido o Enunciado de Súmula no 543, que tem a seguinte redação:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".

Conforme relatado, foi a Apelada quem deu causa à rescisão por ato voluntário, o que levou a Juíza a condenar as Apelantes à restituição simples dos valores pagos pela Apelada, imediatamente e em parcela única, de 80% dos valores pagos, atualizados com os consectários legais, isto é, parcialmente.

O pagamento deve ser feito pelas Apelantes de uma vez só, o que implica dizer que não há razão para permitir a sua eternização por meio de parcelamento.

Acerca da correção monetária, cuja matéria é de ordem pública, portanto, cognoscível pelo julgador não, cabendo a alegação de reformatio in pejus, a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária
das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
" ( AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017) ( AgInt no REsp 1839011/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020. Sem destaques no original).

Na espécie, a Juíza determinou que os valores fossem atualizados monetariamente desde maio/2020; todavia, a correção deverá ocorrer, mês a mês, conforme o pagamento.

No que tange ao termo inicial dos juros de mora, o assunto já está sacramentado por meio do Tema no 1.002 do STJ, o qual dispõe que incidem a partir do trânsito em julgado.

Nesse sentido, colaciono o julgado seguinte:

APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA. DESFAZIMENTO VOLUNTÁRIO DO CONTRATO PELO PROMITENTE COMPRADOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, COM A RESTITUIÇÃO DE 80% DO VALOR VERTIDO PARA AQUISIÇÃO DA UNIDADE, EXCLUINDO-SE A COMISSÃO DE CORRETAGEM, COM CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS LEGAIS DA SENTENÇA. RECURSO DE AMBAS AS PARTES.

1. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade que é nula a teor do disposto no art.
51
do
CDC
.

3. Ausência de comprovação da insustentabilidade econômica do promitente comprador que não se sustenta.

4. Tendo o próprio autor reconhecido que a desistência se deu em razão da impossibilidade de continuar arcando com as prestações, não havendo falha na prestação do serviço, pode o promitente-vendedor reter percentual do que foi pago, cujo percentual fixado na sentença em 20% está alinhado à jurisprudência do STJ, não sendo aplicável ao caso os termos da Lei no. 13.786/2018, por ser posterior à celebração do contrato.

5. Arras confirmatórias que não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador.

6. Descabimento de retenção de valores relativos à personalização da unidade, pois, além de não se observar qualquer desvalorização do imóvel com tal alteração, a futura alienação do mesmo resultaria em enriquecimento indevido da ré.

7. Devolução de personalização “excluseven” que se impõe, na forma pleiteada pelo autor, ou seja, devolução de 80% dos valores pagos.

8. Correção monetária que apenas visa recompor a efetiva desvalorização da moeda ao longo do tempo para preservar o seu poder aquisitivo original, devendo incidir desde desembolso de cada parcela comprovadamente paga.

9. Juros de mora que devem ser fixados a contar do trânsito em julgado da condenação, tendo em vista que a rescisão contratual se deu por vontade do comprador. Aplicação do Tema 1002 do STJ.

10. Flexibilização do critério de devolução dos valores que não merece acolhimento. Súmula 543 do STJ.

RECURSOS CONHECIDOS, PROVIDO O RECURSO DO AUTOR E PROVIDO PARCIALMENTE O RECURSO DA RÉ
. (
Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro TJ-RJ - APELAÇÃO: APL 0008118-51.2019.8.19.0209 – rel. Des. João Batista Damasceno – julgado em 26/01/2022).

Em resumo, o valor a ser restituído – 80% do valor pago – deverá ser corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.

Finalmente, no que tange à condenação das Apelantes ao pagamento de
indenização por danos morais
sem que tenha sido apontado em quê consiste a ofensa à honra ou ao âmago, isto é, a um dos direitos de personalidade da Apelada, a meu sentir, deve ser extirpada da sentença.

No ponto, filio-me ao entendimento de que o mero ajuizamento da Ação de Rescisão de Contrato com pedido de restituição de parcelas pagas porque não foi possível dar continuidade no pagamento das prestações do contrato de compra de lote, por si só, não é capaz de ofender à honra de quem, por meses, estava com parcelas em atraso, não sendo admissível bater às portas do Judiciário se encobrindo com o manto da hipossuficiência contratual para alegar que foi moralmente ofendida. Na verdade, a propositura da ação estava calcada em prova da constituição em mora válida, inexistindo sequer indício de que a honra da consumidora tenha sido maculada.

A Corte Superior de Justiça tem reconhecido, paulatinamente, o excesso que se vinha verificando na postulação e no deferimento de indenizações por pretensos danos extrapatrimoniais em situações que não se amoldariam ao nobre instituto, notadamente quando não há violação aos direitos da personalidade daquele que se diz prejudicado, tal qual verificado na espécie. Abaixo transcrevo julgado que traduz minha linha de entendimento,
in verbis
:

“(...)

4.
O direito à compensação de dano moral, conforme a expressa disposição do art. 12 do CC, exsurge de condutas que ofendam direitos da personalidade (como os que se extraem, em numerus apertus, dos arts. 11 a 21 do CC), bens tutelados que não têm, per se, conteúdo patrimonial, mas extrema relevância conferida pelo ordenamento jurídico, quais sejam: higidez física e psicológica, vida, liberdade (física e de pensamento), privacidade, honra, imagem, nome, direitos morais do autor de obra intelectual. Nessa linha de intelecção, como pondera a abalizada doutrina especializada, mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são tão intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo
.

5. Os "danos morais", reconhecidos pelo Tribunal de origem, limitam-se a "dissabores por não ter havido pronta resolução satisfatória, na esfera extrajudicial, obrigando o consumidor a lavrar boletim de ocorrência em repartição policial". Certamente, não se pode tomar o dano moral em seu sentido natural, e não jurídico, associando-o a qualquer prejuízo incalculável, como figura receptora de todos os anseios, dotada de uma vastidão tecnicamente insustentável, e mais comumente correlacionando-o à dor, ao aborrecimento, sofrimento e à frustração. Essas circunstâncias todas não correspondem ao seu sentido jurídico, a par de essa configuração ter o nefasto efeito de torná-lo sujeito ao subjetivismo de cada um.

6. É o legislador que está devidamente aparelhado para a apreciação e efetivação das limitações necessárias à autonomia privada em face dos outros valores e direitos constitucionais. A condenação por dano moral, em casos que não afetem interesses existenciais merecedores de tutela, sanciona o exercício e o custo da atividade econômica, onerando o próprio consumidor, em última instância.

7. Recurso especial provido para restabelecimento do decidido na sentença
.
(REsp 1406245/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 10/02/2021). (sem destaques no original)

No caso, a Apelada sequer disse por que teve a honra ofendida. Na verdade, foi muito clara ao dizer na inicial que estava em atraso com 04 (quatro) parcelas, fato este que poderia dar causa, até mesmo, à negativação do seu nome sem que a sua honra fosse atingida. Portanto, afasto a condenação por danos morais.

Feitas essas considerações,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO
interposto pela
BG2 Empreendimentos Imobiliários
e pela
União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda.

Determino que o valor a ser restituído – 80% do valor pago – seja corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.

Excluo a indenização por danos morais.

De conseguinte, redistribuo o ônus da sucumbência em 70% para as Apelantes e 30% para a Apelada, fiando mantido o percentual dos honorários fixados na sentença, vedada a compensação. Ressalvo que fica mantida a suspensão da exigibilidade em face da Apelada por ser beneficiária da justiça gratuita.

Deixo de majorar os honorários recursais porque não tem cabimento em casos de parcial provimento do recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/08/2022