Tribunal: TJMT
Processo: 1003264-09.2020.8.11.0007
Órgão julgador: LUCIA PERUFFO
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-02-15
Data de publicação: 2022-02-16

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1003264-09.2020.8.11.0007
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUCIA PERUFFO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[ANDERSON PAULO ROSSI - CPF: 707.735.721-04 (RECORRENTE), ANDERSON PAULO ROSSI - CPF: 707.735.721-04 (ADVOGADO), ALESSANDRO GOMES RIBEIRO - CPF: 941.033.641-49 (ADVOGADO), SAN REMO CONSTRUCOES E INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 04.449.330/0001-10 (RECORRIDO), SANMATTA RARYME SOUZA - CPF: 014.414.081-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUCIA PERUFFO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso Inominado: 1003264-09.2020.8.11.0007

Origem: JUIZADO ESPECIAL DE ALTA FLORESTA

Recorrente(s): ANDERSON PAULO ROSSI

Recorrido(s): SAN REMO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES SPE LTDA

Juíza Relatora: LÚCIA PERUFFO

Data do Julgamento: 15/02/2022

EMENTA

RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE – ATRASO NA ENTREGA E EXIGÊNCIA DE ADITIVO CONTRATUAL – PLEITO DE RESCISÃO E DEVOLUÇÃO E VALORES E MULTA E LUCROS CESSANTES – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES ABATIDA A MULTA – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE – PLEITO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL E LUCROS CESSANTES E APLICAÇÃO INVERTIDA DA CLÁUSULA PENAL – OFERTA NÃO CUMPRIDA – ALTERAÇÃO UNILATERAL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DA PROMOVIDA PELA RESCISÃO CONTRATUAL – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL SEM MULTA – PLEITO DE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PREVISÃO – PLEITO DE LUCROS CESSANTES – IMÓVEL NÃO ENTREGUE – AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO – AUSÊNCIA DE INTERESSE NA MANTENÇA DO CONTRATO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A responsabilidade do fabricante e do fornecedor de serviços é objetiva, pelo que responde, independentemente de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores em decorrência da falha na prestação de serviço, nos termos do artigo 14, do Código de Defesa do Consumidor.

Em assim sendo, considerando que a rescisão contratual fora motivada por culpa da promovida, não há se falar em retenção de multa que se trata de penalidade aplicação ao consumidor que, por sua vontade, desiste do contrato, o que não é o caso.

Entretanto, no que se refere aos lucros cessantes e à aplicação invertida de multa contratual razão não assiste ao consumidor, pois como sustentado em sentença não houve pagamento dos valores e não há previsão para tanto, especialmente porque a parte promovente optou por não aguardar a conclusão da obra, requerendo a rescisão contratual, não havendo lucros cessantes em razão da rescisão que se dará em valor integral.

Sentença parcialmente reformada.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Egrégia Turma:

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto pela parte promovente, ora Recorrente, contra a sentença prolatada nos autos supramencionados, a qual julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para declarar a rescisão contratual em razão da inadimplência da promovida e a condenar a restituir as valores pagos, com abatimento da multa contratual, conforme dispositivo que cito:

Ante o exposto, CONFIRMO OS TERMOS DA TUTELA DE URGÊNCIA, DECRETO A REVELIA DA PARTE REQUERIDA e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para:

a) DECLARAR rescindido o contrato havido entre as partes, objeto desta demanda, ante a inadimplência da requerida;

b) CONDENAR a requerida a restituir a parte autora o valor de R$ 14.101,38 (quatorze mil, cento e um reais e trinta e oito centavos), já descontado o percentual de 15% da multa contratual rescisória, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice INPC a partir da data do desembolso (Súmula 43 do STJ), e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação (artigo 405 CC), não havendo que se indenizar em danos morais.

Sem custas processuais e honorários advocatícios, conforme inteligência dos artigos 54 e 55 da Lei no. 9.099/95..

A parte promovente, ora Recorrente, nas razões recursais, sustentou a necessidade de reforma da sentença para: a) afastar a aplicação, em desfavor do recorrente, da multa contratual; b) aplicar a inversão da cláusula penal, nos termos do contrato, com as devidas correção e juros; c) condenar a recorrida ao pagamento de lucros cessantes.

Requereu o provimento do recurso para reformar a sentença proferida, nos termos dos pedidos acima indicados.

Após indeferimento do pedido de gratuidade e determinação de recolhimento a parte promovente promoveu o recolhimento das custas e despesas processuais.

Não houve apresentação de contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares,

O caso posto a julgamento se refere a rescisão de contrato de multipropriedade, com as demais implicações decorrentes, pois alega a parte promovente que firmou contrato de promessa de compra e venda no regime de multipropriedade, por meio de cotas imobiliárias, de um empreendimento que seria construído em Caldas Novas/GO, denominado Toulon Park Residence Resort, cuja entrega do imóvel estava prevista para 31/07/2019 pelo que, por duas cotas, pagaria o montante de R$ 35.800,00, sendo uma entrada de R$ 3.580,00 e o restante dividido em 72 parcelas de R$ 447,50.

Todavia, alega que, em junho de 2019, recebeu um termo aditivo de alteração da data de entrega do empreendimento para 31/12/2023, ou seja, um atraso de 04 anos, bem como que sua possibilidade de uso seria condicionada à assinatura do termo relativo a outro apartamento, sem dispor, contudo, da mesma estrutura de lazer que seria construída no imóvel adquirido, bem ainda que os contratos passariam a ser regidos pela Lei 13.786/2018 (Lei do distrato imobiliário), o que se negou a assinar, pois prejudicial aos seus interesses.

Com isso, em janeiro de 2020, entrou em contato com a promovida a fim de obter um acordo extrajudicial para rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos até ali, num total de R$ 16.557,50 sem a necessidade de qualquer correção, sendo que, após esse contato, houve a suspensão das cobranças das parcelas até que, em 11/10/2019, a promovida contatou a parte promovente, por e-mail, apresentando uma proposta com previsão de retenção do valor da entrada, além de multa de 15% do valor do contrato e o restante devolvido em iguais parcelas pagas, ou seja, em 29 parcelas.

Portanto, seriam retidos R$ 3.580,00 relativos às entradas, mais 5.370,00 referente a 15% do valor dos contratos, totalizando 8.950,00 retidos, com isso, o reembolso seria de apenas 7.639,86 reais para ambos os contratos, o que negou.

Propôs-se a presente ação visando as seguintes pretensões: b) à restituição, em sua integralidade, dos valores pagos, hoje contabilizados em 16.557,50 (dezesseis mil, quinhentos e cinquenta e sete reais e cinquenta centavos), acrescidos de juros de mora e correção monetária desde a data do desembolso; c) ao pagamento de R$ 5.370,00 (cinco mil, trezentos e setenta reais), referentes a inversão da multa contratual (cláusula penal), contidas nos parágrafos segundo e terceiro, do inciso V, da cláusula nona dos contratos; d) e, de forma subsidiária, caso não entenda pela inversão da multa contratual “b”, declarar a anulação dos parágrafos segundo e terceiro, do inciso V, da cláusula nona dos contratos; e) ao pagamento de valores a título de indenização por danos materiais, na forma de lucros cessantes, em valor equivalente a R$ 4.000,00 (quatro mil reais) por semana não utilizada pelo Autor, calculados até o final da resolução da lide; f) em honorários advocatícios e despesas processuais de acordo com o ônus da sucumbência.

O magistrado de origem, como exposto acima, julgou parcialmente procedente a pretensão inicial apenas para determinar a restituição dos valores pagos com incidência da multa contratual, contra o que se insurge a parte promovente, pois pretende a devolução integral, sem abatimento de multa, pretende a obtenção da inversão da multa contratual e pretende lucros cessantes.

Pois bem.

Compulsando os autos e analisando as provas produzidas, entendo que o recurso deve ser parcialmente provido apenas no que se refere à devolução integral dos valores pagos, pois a rescisão se deu por culpa exclusiva da parte promovida que além de prorrogar a entrega da obra, ainda exigiu o aditamento contratual para aquisição de nova unidade, sem os mesmos benefícios.

O próprio magistrado de origem fundamentou que diante de rescisão contratual por culpa da promovida assiste ao consumidor o direito de restituição integral, conforme trecho que cito:

Nesta linha de intelecção, foi firmado entre as partes contratos, do quais estabelecem o regime de multipropriedade (26 cotas imobiliárias) contendo em ambos, na cláusula segunda dos respectivos contratos, o prazo para entrega do empreendimento até 31 de Julho de 2019, fato que não ocorreu, o que pode ensejar na rescisão do contrato por parte do adquirente comprador.

A jurisprudência pátria vem seguindo o posicionamento firmado na Súmula 543 do STJ no sentido de admitir a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assegurando a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, no caso de a rescisão ocorrer por culpa do fornecedor/vendedor, ou parcial, para o caso de ter sido motivada por ato do consumidor/comprador. Cito as jurisprudências:

“EMENTA: CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE UNIDADE COMERCIAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RECONHECIMENTO – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS QUE DEVE SER COMPUTADO EM DIAS CORRIDOS – PRECEDENTES DESTE E. TJSP E DO C. STJ – DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJSP - Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda: 10277270220198260114, Relator: ANDRADE NETO, Data de Julgamento: 29/10/2020, 30a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 29/10/2020).”

“EMENTA: Apelação cível - ação rescisória de contrato cumulada com restituição de valores - aquisição de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade em empreendimento hoteleiro ("time sharing") - incidência da Lei no 8.078/90 - direito potestativo da compradora, ainda que inadimplente, à rescisão do ajuste, com restituição dos valores desembolsados, nos termos das Súmulas nos 543 do e. STJ e 1 desta c. Corte, autorizada, todavia, a retenção de 20% do volume, gizadas as circunstâncias - termo "a quo" dos juros moratórios com repouso no trânsito em julgado, e assim por inexistente mora da promissária compradora - correção monetária com fluência a partir de cada desembolso - redução da verba honorária indevida - equilibrado manejo das diretrizes informadas pelo artigo 85, §2o, incisos I a IV, do CPC - sentença reformada - recursos parcialmente providos. (TJSP - Apelação Cível: 10038988620198260309, Relator: TERCIO PIRES, Data de Julgamento: 09/12/2019, 34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 09/12/2019)”.

Ressalta-se que no caso de rescisão, como na espécie, é inviável a exclusão de qualquer parcela que compôs o preço total do negócio outrora firmado, em observância ao Princípio da Não Contradição, ou seja, não pode a ré pretender que as arras sejam parte integrante do valor total do negócio, passível de cobrança do comprador, e simultaneamente parte estranha ao negócio e insuscetível de devolução, em caso de distrato.

Em assim sendo, considerando que a rescisão contratual fora motivada por culpa da promovida, não há se falar em retenção de multa que se trata de penalidade aplicação ao consumidor que, por sua vontade, desiste do contrato, o que não é o caso.

Entretanto, no que se refere aos lucros cessantes e à aplicação invertida de multa contratual razão não assiste ao consumidor, pois como sustentado em sentença não houve pagamento dos valores e não há previsão para tanto, conforme trecho que cito:

Por conseguinte, é necessário esclarecer que o Tema 971 do STJ, não diz que a cláusula penal estipulada contra o comprador do imóvel deve ser aplicada ao promitente vendedor automaticamente, mas sim que deve servir de parâmetro na fixação de indenização no caso de atraso da entrega do imóvel.

Há de se considerar que a requerida realizou termo aditivo (Id. 35420907) prorrogando a data de entrega do imóvel, o que em tese não estaria descumprindo o contrato, mas o atraso é motivo que enseja a rescisão pelo adquirente.

Nesta monta, havendo prorrogação da data de entrega do imóvel, ainda que não anuente o consumidor, não há que se falar em inversão da cláusula penal, tampouco em lucros cessantes, já que o imóvel sequer chegou a ser entregue, assim como a parte adquirente não quitou integralmente o bem imóvel.

Com efeito, diante da rescisão motivada pela parte promovida, não há se falar em aplicação invertida da cláusula penal e nem em lucros cessantes não comprovados, pois faz jus ao consumidor por tais motivos à restituição integral.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto, posto que tempestivo e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO apenas para determinar que a restituição dos valores pagos se dê na forma integral, sem desconto de qualquer percentual, mantida a sentença nos demais termos, com fulcro no artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Deixo de condenar a parte Recorrente ao pagamento de honorários advocatícios em razão do resultado do julgamento.

É como voto.

Lúcia Peruffo

Juíza de Direito

Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2022

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1003264-09.2020.8.11.0007
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
LUCIA PERUFFO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[ANDERSON PAULO ROSSI - CPF: 707.735.721-04 (RECORRENTE), ANDERSON PAULO ROSSI - CPF: 707.735.721-04 (ADVOGADO), ALESSANDRO GOMES RIBEIRO - CPF: 941.033.641-49 (ADVOGADO), SAN REMO CONSTRUCOES E INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 04.449.330/0001-10 (RECORRIDO), SANMATTA RARYME SOUZA - CPF: 014.414.081-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUCIA PERUFFO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso Inominado: 1003264-09.2020.8.11.0007

Origem: JUIZADO ESPECIAL DE ALTA FLORESTA

Recorrente(s): ANDERSON PAULO ROSSI

Recorrido(s): SAN REMO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES SPE LTDA

Juíza Relatora: LÚCIA PERUFFO

Data do Julgamento: 15/02/2022

EMENTA

RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE – ATRASO NA ENTREGA E EXIGÊNCIA DE ADITIVO CONTRATUAL – PLEITO DE RESCISÃO E DEVOLUÇÃO E VALORES E MULTA E LUCROS CESSANTES – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES ABATIDA A MULTA – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE – PLEITO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL E LUCROS CESSANTES E APLICAÇÃO INVERTIDA DA CLÁUSULA PENAL – OFERTA NÃO CUMPRIDA – ALTERAÇÃO UNILATERAL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DA PROMOVIDA PELA RESCISÃO CONTRATUAL – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL SEM MULTA – PLEITO DE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PREVISÃO – PLEITO DE LUCROS CESSANTES – IMÓVEL NÃO ENTREGUE – AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO – AUSÊNCIA DE INTERESSE NA MANTENÇA DO CONTRATO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A responsabilidade do fabricante e do fornecedor de serviços é objetiva, pelo que responde, independentemente de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores em decorrência da falha na prestação de serviço, nos termos do artigo 14, do Código de Defesa do Consumidor.

Em assim sendo, considerando que a rescisão contratual fora motivada por culpa da promovida, não há se falar em retenção de multa que se trata de penalidade aplicação ao consumidor que, por sua vontade, desiste do contrato, o que não é o caso.

Entretanto, no que se refere aos lucros cessantes e à aplicação invertida de multa contratual razão não assiste ao consumidor, pois como sustentado em sentença não houve pagamento dos valores e não há previsão para tanto, especialmente porque a parte promovente optou por não aguardar a conclusão da obra, requerendo a rescisão contratual, não havendo lucros cessantes em razão da rescisão que se dará em valor integral.

Sentença parcialmente reformada.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Egrégia Turma:

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto pela parte promovente, ora Recorrente, contra a sentença prolatada nos autos supramencionados, a qual julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para declarar a rescisão contratual em razão da inadimplência da promovida e a condenar a restituir as valores pagos, com abatimento da multa contratual, conforme dispositivo que cito:

Ante o exposto, CONFIRMO OS TERMOS DA TUTELA DE URGÊNCIA, DECRETO A REVELIA DA PARTE REQUERIDA e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para:

a) DECLARAR rescindido o contrato havido entre as partes, objeto desta demanda, ante a inadimplência da requerida;

b) CONDENAR a requerida a restituir a parte autora o valor de R$ 14.101,38 (quatorze mil, cento e um reais e trinta e oito centavos), já descontado o percentual de 15% da multa contratual rescisória, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice INPC a partir da data do desembolso (Súmula 43 do STJ), e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação (artigo 405 CC), não havendo que se indenizar em danos morais.

Sem custas processuais e honorários advocatícios, conforme inteligência dos artigos 54 e 55 da Lei no. 9.099/95..

A parte promovente, ora Recorrente, nas razões recursais, sustentou a necessidade de reforma da sentença para: a) afastar a aplicação, em desfavor do recorrente, da multa contratual; b) aplicar a inversão da cláusula penal, nos termos do contrato, com as devidas correção e juros; c) condenar a recorrida ao pagamento de lucros cessantes.

Requereu o provimento do recurso para reformar a sentença proferida, nos termos dos pedidos acima indicados.

Após indeferimento do pedido de gratuidade e determinação de recolhimento a parte promovente promoveu o recolhimento das custas e despesas processuais.

Não houve apresentação de contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares,

O caso posto a julgamento se refere a rescisão de contrato de multipropriedade, com as demais implicações decorrentes, pois alega a parte promovente que firmou contrato de promessa de compra e venda no regime de multipropriedade, por meio de cotas imobiliárias, de um empreendimento que seria construído em Caldas Novas/GO, denominado Toulon Park Residence Resort, cuja entrega do imóvel estava prevista para 31/07/2019 pelo que, por duas cotas, pagaria o montante de R$ 35.800,00, sendo uma entrada de R$ 3.580,00 e o restante dividido em 72 parcelas de R$ 447,50.

Todavia, alega que, em junho de 2019, recebeu um termo aditivo de alteração da data de entrega do empreendimento para 31/12/2023, ou seja, um atraso de 04 anos, bem como que sua possibilidade de uso seria condicionada à assinatura do termo relativo a outro apartamento, sem dispor, contudo, da mesma estrutura de lazer que seria construída no imóvel adquirido, bem ainda que os contratos passariam a ser regidos pela Lei 13.786/2018 (Lei do distrato imobiliário), o que se negou a assinar, pois prejudicial aos seus interesses.

Com isso, em janeiro de 2020, entrou em contato com a promovida a fim de obter um acordo extrajudicial para rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos até ali, num total de R$ 16.557,50 sem a necessidade de qualquer correção, sendo que, após esse contato, houve a suspensão das cobranças das parcelas até que, em 11/10/2019, a promovida contatou a parte promovente, por e-mail, apresentando uma proposta com previsão de retenção do valor da entrada, além de multa de 15% do valor do contrato e o restante devolvido em iguais parcelas pagas, ou seja, em 29 parcelas.

Portanto, seriam retidos R$ 3.580,00 relativos às entradas, mais 5.370,00 referente a 15% do valor dos contratos, totalizando 8.950,00 retidos, com isso, o reembolso seria de apenas 7.639,86 reais para ambos os contratos, o que negou.

Propôs-se a presente ação visando as seguintes pretensões: b) à restituição, em sua integralidade, dos valores pagos, hoje contabilizados em 16.557,50 (dezesseis mil, quinhentos e cinquenta e sete reais e cinquenta centavos), acrescidos de juros de mora e correção monetária desde a data do desembolso; c) ao pagamento de R$ 5.370,00 (cinco mil, trezentos e setenta reais), referentes a inversão da multa contratual (cláusula penal), contidas nos parágrafos segundo e terceiro, do inciso V, da cláusula nona dos contratos; d) e, de forma subsidiária, caso não entenda pela inversão da multa contratual “b”, declarar a anulação dos parágrafos segundo e terceiro, do inciso V, da cláusula nona dos contratos; e) ao pagamento de valores a título de indenização por danos materiais, na forma de lucros cessantes, em valor equivalente a R$ 4.000,00 (quatro mil reais) por semana não utilizada pelo Autor, calculados até o final da resolução da lide; f) em honorários advocatícios e despesas processuais de acordo com o ônus da sucumbência.

O magistrado de origem, como exposto acima, julgou parcialmente procedente a pretensão inicial apenas para determinar a restituição dos valores pagos com incidência da multa contratual, contra o que se insurge a parte promovente, pois pretende a devolução integral, sem abatimento de multa, pretende a obtenção da inversão da multa contratual e pretende lucros cessantes.

Pois bem.

Compulsando os autos e analisando as provas produzidas, entendo que o recurso deve ser parcialmente provido apenas no que se refere à devolução integral dos valores pagos, pois a rescisão se deu por culpa exclusiva da parte promovida que além de prorrogar a entrega da obra, ainda exigiu o aditamento contratual para aquisição de nova unidade, sem os mesmos benefícios.

O próprio magistrado de origem fundamentou que diante de rescisão contratual por culpa da promovida assiste ao consumidor o direito de restituição integral, conforme trecho que cito:

Nesta linha de intelecção, foi firmado entre as partes contratos, do quais estabelecem o regime de multipropriedade (26 cotas imobiliárias) contendo em ambos, na cláusula segunda dos respectivos contratos, o prazo para entrega do empreendimento até 31 de Julho de 2019, fato que não ocorreu, o que pode ensejar na rescisão do contrato por parte do adquirente comprador.

A jurisprudência pátria vem seguindo o posicionamento firmado na Súmula 543 do STJ no sentido de admitir a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assegurando a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, no caso de a rescisão ocorrer por culpa do fornecedor/vendedor, ou parcial, para o caso de ter sido motivada por ato do consumidor/comprador. Cito as jurisprudências:

“EMENTA: CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE UNIDADE COMERCIAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RECONHECIMENTO – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS QUE DEVE SER COMPUTADO EM DIAS CORRIDOS – PRECEDENTES DESTE E. TJSP E DO C. STJ – DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJSP - Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda: 10277270220198260114, Relator: ANDRADE NETO, Data de Julgamento: 29/10/2020, 30a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 29/10/2020).”

“EMENTA: Apelação cível - ação rescisória de contrato cumulada com restituição de valores - aquisição de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade em empreendimento hoteleiro ("time sharing") - incidência da Lei no 8.078/90 - direito potestativo da compradora, ainda que inadimplente, à rescisão do ajuste, com restituição dos valores desembolsados, nos termos das Súmulas nos 543 do e. STJ e 1 desta c. Corte, autorizada, todavia, a retenção de 20% do volume, gizadas as circunstâncias - termo "a quo" dos juros moratórios com repouso no trânsito em julgado, e assim por inexistente mora da promissária compradora - correção monetária com fluência a partir de cada desembolso - redução da verba honorária indevida - equilibrado manejo das diretrizes informadas pelo artigo 85, §2o, incisos I a IV, do CPC - sentença reformada - recursos parcialmente providos. (TJSP - Apelação Cível: 10038988620198260309, Relator: TERCIO PIRES, Data de Julgamento: 09/12/2019, 34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 09/12/2019)”.

Ressalta-se que no caso de rescisão, como na espécie, é inviável a exclusão de qualquer parcela que compôs o preço total do negócio outrora firmado, em observância ao Princípio da Não Contradição, ou seja, não pode a ré pretender que as arras sejam parte integrante do valor total do negócio, passível de cobrança do comprador, e simultaneamente parte estranha ao negócio e insuscetível de devolução, em caso de distrato.

Em assim sendo, considerando que a rescisão contratual fora motivada por culpa da promovida, não há se falar em retenção de multa que se trata de penalidade aplicação ao consumidor que, por sua vontade, desiste do contrato, o que não é o caso.

Entretanto, no que se refere aos lucros cessantes e à aplicação invertida de multa contratual razão não assiste ao consumidor, pois como sustentado em sentença não houve pagamento dos valores e não há previsão para tanto, conforme trecho que cito:

Por conseguinte, é necessário esclarecer que o Tema 971 do STJ, não diz que a cláusula penal estipulada contra o comprador do imóvel deve ser aplicada ao promitente vendedor automaticamente, mas sim que deve servir de parâmetro na fixação de indenização no caso de atraso da entrega do imóvel.

Há de se considerar que a requerida realizou termo aditivo (Id. 35420907) prorrogando a data de entrega do imóvel, o que em tese não estaria descumprindo o contrato, mas o atraso é motivo que enseja a rescisão pelo adquirente.

Nesta monta, havendo prorrogação da data de entrega do imóvel, ainda que não anuente o consumidor, não há que se falar em inversão da cláusula penal, tampouco em lucros cessantes, já que o imóvel sequer chegou a ser entregue, assim como a parte adquirente não quitou integralmente o bem imóvel.

Com efeito, diante da rescisão motivada pela parte promovida, não há se falar em aplicação invertida da cláusula penal e nem em lucros cessantes não comprovados, pois faz jus ao consumidor por tais motivos à restituição integral.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto, posto que tempestivo e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO apenas para determinar que a restituição dos valores pagos se dê na forma integral, sem desconto de qualquer percentual, mantida a sentença nos demais termos, com fulcro no artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Deixo de condenar a parte Recorrente ao pagamento de honorários advocatícios em razão do resultado do julgamento.

É como voto.

Lúcia Peruffo

Juíza de Direito

Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/02/2022