Tribunal: TJMT
Processo: 1025641-71.2017.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-02-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – TAXAS DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – LUCROS CESSANTES – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.
O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.
No que tange aos lucros cessantes, o STJ já decidiu que são devidos durante a mora do vendedor, sem necessidade de comprovação de prejuízo (EREsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018 - Info 626). E, considerando que o contrato adota o sistema de multipropriedade imobiliária, que dá ao consumidor a possibilidade de realizar a compra de cada fração/cota da unidade, com o direito vitalício ao uso do local por períodos durante o ano, tem-se que os lucros cessantes devem ser calculados com base no valor das diárias praticadas à época, e não de forma mensal.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025641-71.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A. - CNPJ: 14.773.721/0001-49 (APELANTE), RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO), ELAINE MATTOS MOTTA - CPF: 041.374.728-07 (APELADO), VALDERY MACHADO PORTELA - CPF: 127.333.128-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – TAXAS DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – LUCROS CESSANTES – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

No que tange aos lucros cessantes, o STJ já decidiu que são devidos durante a mora do vendedor, sem necessidade de comprovação de prejuízo (EREsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018 - Info 626). E, considerando que o contrato adota o sistema de multipropriedade imobiliária,
que dá ao consumidor a possibilidade de realizar a compra de cada fração/cota da unidade, com o direito vitalício ao uso do local por períodos durante o ano, tem-se que os lucros cessantes devem ser calculados com base no valor das diárias praticadas à época, e não de forma mensal.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes julgada parcialmente procedente para “
condenar a requerida a indenizar a parte autora a título de lucros cessantes, equivalente ao valor do aluguel mensal do imóvel adquirido, compatível com a média praticada no mercado a época do evento, a ser apurado na fase de liquidação de sentença por arbitramento, desde 07/2015 (mês subsequente ao prazo de entrega) até a data da efetiva entrega do imóvel
”.

Além da condenação da autora ao pagamento das custas e honorários em 10% sobre o proveito econômico, considerando que ela decaiu na maior parte dos pedidos.

A apelante alega que não houve inadimplemento de sua parte, uma vez que “
a apelada omitiu estar inadimplente com as taxas de condomínio, o que, por força do que dispõe a convenção de condomínio vigente, impede a utilização do empreendimento
”.

Aduz que “
foi condenada em indenizar a apelada por lucros cessantes de forma indevida, já que, ao contrário do que consta da r. sentença de mérito, lucros cessantes não se presumem e inexiste nos autos qualquer prova de sua ocorrência, o que, permissa vênia, torna inviável/improcedente o pedido
”.

Subsidiariamente diz que “
os critérios de cálculo devem ser retificados, uma vez que, se trata de fração ideal de imóvel e não imóvel completo, e, ainda, o direito de usufruir e/ou locar a fração ideal de imóvel é limitado a 04 (quatro semanas por ano), não sendo sequer razoável condenação em pagamento mensal
”.

Pleiteia que o valor da condenação seja limitado ao montante estimado pela apelada em sua inicial (R$ 18.000,00) ou a 28 dias por ano/fração ideal, conforme o contratado, pelo período de Julho/2015 a 01/08/2016 (data da entrega do empreendimento), e no valor equivalente a fração/percentual referente à hospedagem em cada diária (aproximadamente 40% da tarifa), pois ela é composta de hospedagem e alimentos/bebidas que são disponibilizadas exclusivamente pelo Resort.

Contrarrazões no Id n. 112604609.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes julgada parcialmente procedente para “
condenar a requerida a indenizar a parte autora a título de lucros cessantes, equivalente ao valor do aluguel mensal do imóvel adquirido, compatível com a média praticada no mercado a época do evento, a ser apurado na fase de liquidação de sentença por arbitramento, desde 07/2015 (mês subsequente ao prazo de entrega) até a data da efetiva entrega do imóvel
”.

As partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Imóvel para entrega futura de 02 bangalôs (Cota de Unidade Hotelaria Autônoma) no Empreendimento Malai Manso Hotel Iate Golfe & Resort, por R$ 79.700,00 (Id n. 100287498).

Em virtude do atraso na conclusão da obra, a apelada pleiteou em juízo R$ 10.000,00 a título de dano material, R$ 9.370,00 pelos danos morais e o valor aproximado de R$ 18.000,00 pelos lucros cessantes.

Inicialmente cumpre apurar se de fato houve o atraso alegado pela autora.

O empreendimento de grandes proporções teve extensa divulgação de que as frações hoteleiras seriam entregues até 12-2014. Conforme entendimento consolidado na jurisprudência, este período poderia ser prorrogado por mais 180 dias.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRORROGAÇÃO POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ
– NULIDADE DE CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO EXCESSIVA APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE NA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE FIXA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL - DEVER DE PAGAMENTO – LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM – DANOS MATERIAIS VERIFICADOS E DEVIDOS - PREJUÍZO PRESUMIDO - NÃO COMPROVADA HIPÓTESE DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO - VALOR ARBITRADO - PRINCÍPIO RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Consoante entendimento emanado pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de tolerância quando expressamente prevista no contrato, de forma clara e objetiva e em prazo razoável, é perfeitamente válida. “[...] A cláusula contratual que estipula datas distintas para a entrega do imóvel é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de desvantagem e insegurança”. (...)
No tocante aos lucros cessantes, o entendimento majoritário do STJ é de que a inexecução do contrato de promessa de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o lucros cessantes, que se presumem, pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora.
O caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas sim o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria a recorrente a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento, gerando, portanto, o dever de indenizar. [...]

(TJ-MT - APL: 00271786120138110041 MT, Relator: NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 27/02/2018, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 02/03/2018)

Desse modo, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria estar pronto em 06-2015, o que não foi demonstrado pela ré já que não rebateu as alegações da requerente.

Assim, com a inversão do ônus probatório (id. 112605990), incumbia à apelante mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta para ser utilizada, o que não fez. Logo, é evidente o inadimplemento contratual.

Quanto às taxas condominiais, tem-se que a apelada não estava na posse do imóvel e a Construtora deve arcar com essas obrigações até o dia da entrega das chaves.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL
– IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC)– DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO. Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual. Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).
O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.
“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971). As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes. Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

(TJ-MT 10034322620208110002 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/10/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2021)

No que tange aos lucros cessantes, o STJ já decidiu que
são devidos durante a mora do vendedor, sem necessidade de comprovação de prejuízo
(EREsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018 - Info 626).

Já o período de incidência, tem-se que as partes pactuaram o direito de uso, através do sistema fracionado de multipropriedade, que dá ao consumidor a possibilidade de realizar a compra de cada fração/cota da unidade (apartamento ou bangalô), com o direito vitalício ao uso do local por quatro períodos de 7 dias durante o ano (cláusula 3.1.1).

Portanto, devem ser calculados com base no preço médio das diárias à época, e não de forma mensal como consignado na sentença, a partir do mês subsequente ao prazo que deveria ser entregue até a efetiva transferência da posse.

A quantia deverá ser apurada em liquidação de sentença tendo em vista a inconsistência probatória quanto ao valor da diária já que a ré alega que a hospedagem inclui alimentos e bebidas fornecidos por ela.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso apenas para determinar que os lucros cessantes sejam calculados com base no preço médio das diárias do imóvel adquirido.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2022