Tribunal: TJMT
Processo: 0029062-57.2015.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-23
Data de publicação: 2022-02-26

Ementa:
E M E N T A
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INOCORRÊNCIA – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO – PREQUESTIONAMENTO – RECURSO REJEITADO.
Para que seja cabível os embargos de declaração, é necessário haver conexão entre a matéria arguida e os requisitos ensejadores, conforme preconizam os artigos 1.022 e 489, §1o, do CPC.
Sendo interposto com fim específico de rediscutir a matéria, os embargos de declaração deve ser conhecido e desprovido.
Os embargos de declaração é o meio adequado para o simples objetivo de prequestionar matéria como pressuposto para interpor recurso à instância superior.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0029062-57.2015.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[FABRINI DA ROCHA LIMA - CPF: 282.372.478-84 (EMBARGADO), ANDREIA CRISTINA NOITE IZABEL - CPF: 831.011.601-20 (ADVOGADO), TATIANE DE BARROS RAMALHO - CPF: 874.071.161-72 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (EMBARGANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (EMBARGANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), UNIVERSAL COMERCIO E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 13.817.558/0001-06 (EMBARGANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (EMBARGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (EMBARGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.
E M E N T A

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INOCORRÊNCIA – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO –

PREQUESTIONAMENTO – RECURSO REJEITADO.

Para que seja cabível os embargos de declaração, é necessário haver conexão entre a matéria arguida e os requisitos ensejadores, conforme preconizam os artigos 1.022 e 489, §1o, do CPC.

Sendo interposto com fim específico de rediscutir a matéria, os embargos de declaração deve ser conhecido e desprovido.

Os embargos de declaração é o meio adequado para o simples objetivo de prequestionar matéria como pressuposto para interpor recurso à instância superior.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração interposto por RNI Negócios Imobiliários S.A. e outra contra o v. acórdão proferido no recurso de apelação n. 0029062-57.2015.8.11.0041 apreciado por esta Câmara, sob o argumento de estar eivado de omissão e contradição.

Inconformadas, as embargantes
sustentam que o v. acórdão foi omisso e contraditório quanto a condenação ao pagamento de indenização por atraso na obra de abril de 2015 a junho de 2015, referente a supostos alugueis, uma vez que o habite-se já havia sido expedido há muito tempo, não havendo ainda qualquer prova de despesas locatícias.

Seguem sustentando, que também há contradição e omissão no v. acordão em relação à sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral, haja vista que ocorreu mero descumprimento contratual, de modo que a referida condenação está em desacordo com o entendimento do STJ.

Firmes no seu propósito, alegam que o v. acórdão foi igualmente omisso e contraditório acerca da comissão de corretagem, pois, não observou as cláusulas contratuais que previam a responsabilidade do embargado pelo seu pagamento.

Por fim, pleiteia o acolhimento dos embargos, sanando os vícios apontados, suscitando ainda, o prequestionamento da matéria para efeito de eventual interposição de recurso a instância superior.

A parte embargada apresentou manifestação (id. 115692483), pugnando pela rejeição do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

Pois bem. Apesar das embargantes alegarem a ocorrência de omissão e contradição no v. acórdão, faz-se necessário destacar que a sua real intenção é ter o mérito da questão reapreciado, o que não se enquadra nas hipóteses de interposição de embargos de declaração.

De acordo com o art. 1.022, do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

“I -
esclarecer obscuridade ou eliminar contradição
;

II -
suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento
;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único.
Considera-se omissa a decisão que
:

I –
deixe de se manifestar sobre teses firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento
;

II –
incorra em qualquer das condutas descritas no
art. 489, §1o
.
”
(negritei e grifei)

Já o referido art. 489, §1o, do CPC, assim dispõe:

“§1o. Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.”

Não obstante, a contradição apenas ocorre dentro da própria decisão e não quanto aos argumentos ou provas apresentadas pelas partes.

Nesse sentido, é a jurisprudência pacífica do STJ, confira,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

[...]

2. A
contradição permissiva da oposição de embargos de declaração é a que se faz presente dentro da própria decisão, e não quanto aos argumentos ou provas apresentadas pelas partes.
[...]”
(REsp n.
928075
/PE, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. 04.09.2007 – negritei)

Assim, nenhuma das hipóteses acima elencadas quanto à omissão e contradição estão configuradas no acórdão embargado.

Na verdade, as matérias articuladas no apelo e nas contrarrazões foram apreciadas e bem fundamentadas, a teor do que dispõe o art. 93, inc. IX, da CF, porém, esta Câmara chegou à conclusão diversa da pretendida pelas embargantes, justificando assim a interposição do presente recurso.

Ademais, toda a matéria debatida neste declaratório foi amplamente analisada no v. acórdão, demonstrando que seu real interesse é a reapreciação da celeuma.

Para que não paire qualquer dúvida, colaciono parte do v. acórdão em que consta a matéria julgada,
verbis
:

“Inicialmente,
mister
se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c. STJ, verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nessa trilha, vale frisar que não há ofensa ao ato jurídico perfeito, ao princípio do pacta sunt servanda, ou a função social da norma, como bem disse o i. Desembargador Salim Schead dos Santos,
do Tribunal Catarinense
,
verbis:

“[...]
importante ressaltar que a revisão contratual
não constitui ofensa ao ato jurídico perfeito
,
primeiramente, pelo reconhecimento do caráter relativo do princípio do pacta sunt servanda e, em segundo lugar, pela previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor
(art. 6o, inciso V). Note-se que a revisão visa manter o equilíbrio através do expurgo das cláusulas potestativas (absolutamente nulas) e da correção das cláusulas afetadas pela nulidade relativa.
Objetiva, portanto, a manutenção contratual
, em respeito ao princípio da conservação dos contratos.”
(RAC n. 2005.030158-1 – negritei e grifei)

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta ao art. 422, do C. Civil.

Visto isso, no tocante à comissão de corretagem pela vendo do bem objeto da demanda, consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça
no julgamento dos
Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente
.

In casu, em análise detida do instrumento firmado entre as partes, não se verifica qualquer contratação expressa atinente à comissão de corretagem.

Na verdade, destaco que nos documentos constante dos autos, denominados de “Instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda” (id. 99759499 – pág. 45/48) e “Proposta de Compra” (id. 99759500 – pág. 25/26), por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida taxa, uma vez que além de não encontrar previsão contratual expressa, no referido documento não constam sequer os valores discriminados nas cláusulas atinentes ao preço da aludida.

Com efeito, verifica-se tão somente a previsão referente a custos e despesas, porém, sem a especificidade exigida pelo c. STJ
.

Vale citar as teses firmadas no STJ, no tema 938, relacionado aos precedentes suscitados da reclamação, verbis:

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP).

(ii, parte final)
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”. (negritei)

Assim, para que a comissão seja imputada ao comprador-consumidor é imprescindível o ajuste ou a disposição contratual expressa a respeito, com destaque ao valor da comissão de forma clara e incontestável, mencionando que a comissão será imputada ao comprador, “sob pena de vigorar a regra geral, que reserva ao vendedor a imputação da comissão”.

Nota-se também nos precedentes a necessidade de informação do preço total da aquisição com destaque no valor da comissão, o que também não ocorreu na espécie.

Neste sentido este Tribunal já decidiu, in litteris:

“RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL – IRRESIGNAÇÃO CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO POR TURMA RECURSAL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – DESDE QUE PREVIAMENTE CONTRATADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI) – ABUSIVIDADE NA COBRANÇA – INAPLICABILIDADE NO CASO EM TELA – ACÓRDÃO REFORMADO – RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que o contrato contenha cláusula expressa, o que não ocorreu no caso em tela.

A comissão de corretagem é diferente da cobrança do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), o qual é considerado abusivo pelo STJ e não foi cobrado na demanda em análise
”. (TJMT, RCL n. 1010755-93.2017.8.11.0000, Seção de Dir. Priv., Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 19.04.2018 – negritei)

Ainda sobre o tema, veja:

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA COM RETENÇÃO DE 10% DO TOTAL PAGO. REDIMENSIONAMENTO DA CLÁUSULA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA E JURÍDICA. TEMA 938 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 1.040, INCISO III, DO CPC. ENCARGOS IMPOSTOS AO ADQUIRENTE PELA INCORPORADORA. ABUSIVIDADE VERIFICADA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. [...] Cabia às requeridas demonstrarem a ciência prévia e clara do adquirente sobre o ônus e o fato de não estar incluído no valor total do negócio a despesa correspondente à comissão de corretagem. Inexistindo tal conduta, a cobrança é abusiva. Havia flagrante confusão entre a incorporadora e a empresa que intermediava o negócio, tanto que os recibos da taxa SATI e da comissão de corretagem estão firmados por representantes da recorrente. Restituição devida, na forma simples. RECURSO IMPROVIDO”. (TJRS, Rec. Cív. n. 71005968409, 1a T. Rec. Cív., Rel. Dr. José Ricardo de Bem Sanhudo, j. 28.03.2017)

De tal modo, analisando o pedido inicial no que concerne à restituição dos valores pagos indevidamente pelo autor, entendo que diante da conduta irregular das construtoras rés, com a cobrança abusiva, sem dúvida enseja a compensação ou restituição da quantia paga indevidamente, de forma simples e, não em dobro, ante a falta de comprovação da má-fé.

Neste sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TR. PREVISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. (...) 3. A jurisprudência iterativa da Terceira e Quarta Turma orienta-se no sentido de admitir, em tese, a repetição do indébito, ficando relegado às instâncias ordinárias o cálculo do montante, a ser apurado, se houver, mas sempre na forma simples. Precedentes. 4. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (STJ, REsp 401.589/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. 04.10.2004 - grifei). "Direito civil. Agravo no agravo de instrumento. Repetição do indébito. Forma simples.
- O entendimento dominante neste STJ é no sentido de admitir a repetição do indébito na forma simples, e não em dobro, salvo prova da má-fé.
Negado provimento ao agravo.” (STJ, AgRg no AG 570.214/MG, Rela. Mina. Nancy Andrighi , j. 28.06.2004 - destaquei).

[...]

Avançando na elucidação da celeuma, pelo que se denota dos autos, há cláusula de tolerância prevista no contrato firmado entre as partes, a qual prorroga o prazo de entrega do imóvel por mais 180 (cento e oitenta) dias
.

Com efeito, o item 7 das Condições Gerais do Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, prevê:

“
7 – DO PRAZO DE CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE.
As obras da unidade objeto deste contrato deverão estar concluídas no prazo estimado previsto no Quadro VII, admitida como normal a tolerância inicial de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias, [...]” (id. 99759526 – pág. 10)

Nesta esteira, a previsão de prorrogação da entrega da obra por 180 (cento e oitenta dias) prevista, afigura-se lícita, uma vez que estabelecida de forma proporcional.

Digo isso, porque é de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 180 (cento e oitenta dias), tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, mormente no caso vertente que envolve inúmeras unidades autônomas
. Neste sentido, verbis:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”. (TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4a Câm. Dir. Priv., Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

Veja, que a Lei n. 4.591/64, regente da matéria afeta aos condomínios e as incorporações imobiliárias, legitima a previsão contratual de prazos e prorrogações, in litteris:

“Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

[...]

§ 2o Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação”.

Não obstantes tais constatações, o certo é que não prosperam as teses das apelantes relacionadas a inexistência de atraso, constando nas razões recursais que o habite-se foi disponibilizado em 12.09.2014, ou seja, dentro do prazo de tolerância pactuado entre as partes (id. 99759524).

Isso porque, as empresas apelantes entregaram o imóvel com diversos defeitos de fabricação conforme demonstram os documentos de id. 99759500 – pág. 36/52 e id. 99759501 – pág. 01/07, tendo realizado diversos agendamentos para vistoria, porém, sem providenciar o conserto devido, ficando evidenciado o atraso ocorrido além do limite tolerável pelos Tribunais Pátrios, mormente pelo fato das chaves terem sido entregues apenas em 18.06.2015 (id. 99759503 – pág. 16/17).

Destarte, entendo que MMa Juíza andou bem ao determinar que a construtora efetue o pagamento dos alugueis pelo período do atraso na entrega do imóvel, pois, o c. STJ possui entendimento consolidado no sentido de que nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse do imóvel, consoante se observa na espécie, há presunção relativa da existência de dano material na modalidade de lucros cessantes
, senão, vejamos, verbis:

“CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO.

[...]

6.
A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73). Precedentes.

7. Recurso especial parcialmente conhecido, e nessa parte, provido.” (REsp n. 1.633.274/SP, 3a Turma, Rela. Min. Nancy Andrighi, j. 08.11.2016 – negritei)

Todavia, a d. magistrada não andou bem ao determinar o pagamento dos alugueis dos meses de fevereiro de 2015 a junho de 2015, pois, conforme admitido pelo próprio autor na sua exordial, o prazo de tolerância para entrega das chaves era até 30.03.2015.

Assim, a r. sentença merece ser reformada nesse ponto, para determinar que as construtoras rés realizem o pagamento dos alugueis pagos pelo autor no período de 01.04.2015 a 18.06.2015, data da entrega das chaves, acrescido de juros de mora e correção monetária na forma fixada pela MMa Juíza
.

[...]

Avançando na elucidação da celeuma, a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda. defendem que o atraso ocorrido na entrega do imóvel configura mero descumprimento contratual, não sendo passível de geral indenização por dano moral.

Na hipótese em voga, resta devidamente comprovado o atraso na entrega do imóvel superior a 03 (três meses) do prazo de tolerância.

Sendo assim, repiso que constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Como já explanado, a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância das apelantes RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda. não terem cumprido as obrigações assumidas, tornando-se inadimplentes, confere-se ao comprador o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das recorrentes pelo dano sofrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria ao autor a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento
.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos, verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.” (RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.” (RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.” (RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das apelantes quanto ao dano sofrido pelos apelados, em razão do erro cometido
.”
(id. 113684471 – negritei e grifei)

À vista disso, resta evidente a ausência de omissão e contradição no v. acórdão quanto ao pagamento de indenização por atraso na obra de abril de 2015 a junho de 2015, referente as despesas locatícias, tendo em vista que as empresas embargantes entregaram o imóvel com diversos defeitos de fabricação conforme demonstram os documentos de id. 99759500 – pág. 36/52 e id. 99759501 – pág. 01/07, realizando diversos agendamentos para vistoria, porém, sem providenciar o conserto devido, ficando evidenciado o atraso ocorrido além do limite tolerável pelos Tribunais Pátrios, mormente pelo fato das chaves terem sido entregues apenas em 18.06.2015 (id. 99759503 – pág. 16/17).

Destarte, reafirmo que o pagamento dos alugueis referente ao período de atraso é devido, pois, o c. STJ possui entendimento consolidado no sentido de que nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse do imóvel, consoante se observa na espécie, há presunção relativa da existência de dano material na modalidade de lucros cessantes, mormente pelo fato de existir prova nos autos que demonstram o efetivo pagamento.

No que se refere a condenação das embargantes ao pagamento de indenização por dano moral, destaco que, na espécie, o atraso na entrega do imóvel não se trata de mero descumprimento contratual, não retratando uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício, impondo-se o reconhecimento da responsabilidade das recorrentes pelo dano sofrido, razão pela qual não há que se falar em omissão e contradição também nesse ponto.

Avançando na elucidação da celeuma, também inexiste omissão e contradição no tocante à comissão de corretagem, pois, no caso específico dos autos, por orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente, o que definitivamente não ocorreu.

Isso porque, em análise detida do instrumento firmado entre as partes, não se verifica qualquer contratação expressa atinente à comissão de corretagem, mas, apenas e tão somente, a previsão referente a custos e despesas, porém, sem a especificidade exigida pelo c. STJ.

Na verdade, com a devida vênia, as alegações das embargantes demonstram manifesta vontade em tumultuar o feito, atitude que beira a má-fé, diga-se de passagem, ficando as mesmas advertidas desde já das penalidades previstas nos arts. 1.026 e 81, ambos do CPC.

Portanto, se com tal conclusão a parte discorda, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Posto isso,
REJEITO
os embargos de declaração.

Cuiabá, 23 de fevereiro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/02/2022