Tribunal: TJMT
Processo: 1005160-22.2019.8.11.0040
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-08
Data de publicação: 2022-02-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO C/C RESSARCIMENTO DE VALORES ADIMPLIDOS, APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL INVERSA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA DE IMÓVEIS – ACOLHIMENTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – ATRASO INJUSTIFICÁVEL NA ENTREGA DE LOTE ADQUIRIDO PELO AUTOR PARA CONSTRUÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO JUSTO E RAZOÁVEL – CLÁUSULA PENAL – INVERSÃO – POSSIBILIDADE – RECURSO DA EMPRESA DALLA VALLE PROVIDO E DESPROVIDO O RECURSO DA EMPRESA PREDIAL EMPREENDIMENTOS. 1. Tratando-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não há como condenar a corretora de Imóveis, em solidariedade com a empresa loteadora, ao ressarcimento dos valores pagos, quando comprovada a atuação apenas como intermediadora da negociação, sem extrapolar os limites da sua função. (...)Preliminar rejeitada e recursos parcialmente providos. (TJMG – 20a Câmara Cível - Apelação Cível no 1.0000.21.082998-2/001 - Rel. Des. Manoel dos Reis Morais - DJe 30/06/2021). 2. O juiz tem o dever-poder de julgar antecipadamente a lide, desprezando a produção de provas, ao constatar que os elementos presentes nos autos já possuem suficiente força para sustentar a conclusão decisória. Assim, nada impede que o juiz julgue desde logo a causa, tal como aconteceu no presente caso. 3. Demonstrado o atraso injustificado na entrega do lote adquirido para fins de construção, resta configurado o dano moral indenizável na modalidade “in re ipsa”, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo. 4. O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva. 5. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (STJ. REsp 1631485/DF).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005160-22.2019.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LUCIENE DOS SANTOS PINTO - CPF: 066.152.463-92 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (APELADO), PREDIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 19.926.041/0001-31 (APELANTE), ROBERTO DE OLIVEIRA - CPF: 591.700.770-53 (ADVOGADO), ADRIANA GONCALVES PEREIRA NERVO - CPF: 016.710.369-56 (ADVOGADO), DALLA VALLE & DALLA VALLE LTDA - EPP - CNPJ: 01.970.302/0001-55 (TERCEIRO INTERESSADO), NOVA CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - CNPJ: 15.920.659/0001-33 (TERCEIRO INTERESSADO), DALLA VALLE & DALLA VALLE LTDA - EPP - CNPJ: 01.970.302/0001-55 (APELANTE), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE DALLA VALLE & DALLA VALLE LTDA - EPP E DESPROVEU O DA PREDIAL EMPREENDIIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO C/C RESSARCIMENTO DE VALORES ADIMPLIDOS, APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL INVERSA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA DE IMÓVEIS – ACOLHIMENTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – ATRASO INJUSTIFICÁVEL NA ENTREGA DE LOTE ADQUIRIDO PELO AUTOR PARA CONSTRUÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO JUSTO E RAZOÁVEL – CLÁUSULA PENAL – INVERSÃO – POSSIBILIDADE – RECURSO DA EMPRESA DALLA VALLE PROVIDO E DESPROVIDO O RECURSO DA EMPRESA PREDIAL EMPREENDIMENTOS.
1. Tratando-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não há como condenar a corretora de Imóveis, em solidariedade com a empresa loteadora, ao ressarcimento dos valores pagos, quando comprovada a atuação apenas como intermediadora da negociação, sem extrapolar os limites da sua função. (...)Preliminar rejeitada e recursos parcialmente providos. (TJMG – 20a Câmara Cível - Apelação Cível no 1.0000.21.082998-2/001 - Rel. Des. Manoel dos Reis Morais - DJe 30/06/2021). 2.
O juiz tem o dever-poder de julgar antecipadamente a lide, desprezando a produção de provas, ao constatar que os elementos presentes nos autos já possuem suficiente força para sustentar a conclusão decisória. Assim, nada impede que o juiz julgue desde logo a causa, tal como aconteceu no presente caso. 3.
Demonstrado o atraso injustificado na entrega do lote adquirido para fins de construção, resta configurado o dano moral indenizável na modalidade “in re ipsa”, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo. 4. O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva.
5. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (STJ. REsp 1631485/DF).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1005160-22.2019.8.11.0040 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE SORRISO

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por DALLA VALLE & DALLA VALLE LTDA – EPP, e também por PREDIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a r. sentença proferida pelo MMo. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que nos autos da ação de
“Resolução de Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Ressarcimento de Valores Adimplidos, Aplicação de Cláusula Penal Inversa e Indenização por Danos Morais”
(Proc. no 1005160-22.2019.8.11.0040), ajuizada contra as apelantes por LUCIENE DOS SANTOS PINTOS, julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de compra e venda do lote n. 14 da Quadra 7-A, do residencial Santa Clara II, na cidade de Sorriso/MT, celebrado entre as partes; a sentença condenou as rés, de forma solidária, à devolução de todos os valores pagos pela autora, com correção monetária a partir do pagamento de cada parcela e juros de mora desde a citação; ao pagamento da cláusula penal na razão de 10% sobre o valor do contrato; à indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, e, ainda, ao pagamento de custas e honorários advocatícios (Id. 108536997).

A apelante Dalla Valle argui preliminar de ilegitimidade passiva, dizendo que apenas atuou como prestadora de serviços de corretagem nos termos da Lei Federal n. 650/78. No mérito, afirma que não cometeu qualquer irregularidade na venda dos lotes integrantes do loteamento pertencente à empresa Predial Empreendimentos, pessoa que figura no contrato de compra e venda firmado com a apelante, e sendo assim descabe sua condenação à devolução, enquanto corretora, de qualquer valor pago pela apelante, até porque não tem competência para promover a rescisão do contrato, nem pode fazer a restituição daquilo que não recebeu, já que não recebeu qualquer valor referente às parcelas do preço, mas apenas o valor devido pelo comprador a título de correção.

Pede, pois o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva, e, consequentemente, excluída qualquer obrigação indenizatória (Id. 108537001)

A apelante Predial Empreendimentos arguiu preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide.

No mérito, nega tenha cometido qualquer ato ilícito passível de indenização, eis que não houve atraso na entrega do loteamento, muito menos quebra da promessa de entrega no prazo de 6 meses, conforme dito pela apelante, já que a obrigação era de entrega no prazo de 4 anos, conforme Lei Federal n. 6766/69. Sustenta que somente em 14.8.2019 foi autorizada pela prefeitura de Sorriso/MT a realizar a implantação do loteamento, não havendo, portanto, qualquer irregularidade por parte da empresa. Afirma que não deu causa à rescisão do contrato, mas sim a apelante, que deixou de adimplir as parcelas do preço, pelo que não se pode falar em multa contratual.

Pede, pois, o provimento do recurso para que seja julgado improcedente o pedido dada a inexistência de qualquer ato ilícito praticado; alternativamente, pede a redução do valor indenizatório, eis que fixado fora dos padrões de razoabilidade (Id. 108537008).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 108537013, a apelada pugna pelo desprovimento dos recursos apresentados.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 21 de janeiro de 2022.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O (preliminar de cerceamento de defesa)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

“O juiz pode julgar antecipadamente a lide se os elementos constantes dos autos forem suficientes à formação de sua convicção”
(STJ – Primeira Turma - AgRg no Ag 1112762/RS - Rel. Min. ARI PARGENDLER– Julg. em 07/08/2014, DJe 18/08/2014).

Nos termos do art.
4
93
do
CPC
/15
, se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento da lide, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a sentença.

No caso, a sentença foi proferida sem a realização da audiência de instrução e julgamento, mas as provas já presentes nos autos já autorizavam o magistrado a julgar a lide naquele momento.

A respeito do tema, ensina Alexandre Câmara Freitas:

“Sendo a matéria controvertida exclusivamente de direito, faz-se desnecessária a colheita de provas, na medida em que o direito deve ser conhecido pelo órgão judicial. Caberá, então, o julgamento antecipado do mérito. Ainda neste inciso I do art. 330 se prevê a situação em que haja controvérsia também sobre matéria fática, mas os elementos já constantes dos autos sejam suficientes para o julgamento do mérito, não havendo necessidade de colheita de outras provas.” (CÂMARA, Alexandre Freitas, Lições de Direito Processual Civil, 19a edição, Rio de Janeiro: Editora Lúmen Júris, 2009, p. 344).

O juiz tem o dever-poder de julgar antecipadamente a lide, desprezando a produção de provas desnecessárias e/ou redundantes, e, conquanto as partes (advogados) batam com insistência na tecla de que o discernimento quanto à utilidade e cabimento deste ou daquele elemento de prova não pode ficar exclusivamente a mercê do que se passa na cabeça do juiz, a verdade é que as coisas não poderiam ser de outra forma, pois, do contrário, ou seja, se o juiz estivesse obrigado a esticar a instrução para produzir toda e qualquer prova requerida pelos litigantes, o processo judicial não teria fim, daí porque o legislador optou por outorgar o juiz a prerrogativa de discernir privativamente sobre o cabimento das provas cabíveis e necessárias à integralização da cognição, dispondo, ao lado disso, vários outros incentivos para que a lide seja julgada o mais breve possível, inclusive em função do mandamento constitucional da duração razoável do processo. É questão de escolha política do legislador.

Assim, ao constatar que os elementos presentes nos autos já possuem suficiente força para sustentar a conclusão decisória, nada impede que o juiz julgue desde logo a causa, tal como aconteceu no presente caso.

Isso posto, rejeito a preliminar.

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A arguição preliminar de ilegitimidade “ad causam” feita pela apelante Dalla Valle mantém relação direta com o mérito da causa, com o qual, portanto, será envolvida, analisada e decidida.

Em 24.6.2015, Luciene dos Santos Pintos firmou com a empresa Dalla Valle um pré-contrato para a aquisição do lote urbano n. 14, localizado na Quadra 7-A do residencial Santa Clara II, na cidade de Sorriso/MT, pelo valor de R$ 96.356,40, pagando entrada de R$ 3.500,00, e assumindo o pagamento diferido de mais 140 parcelas mensais de R$ 688,26, com a promessa de que, no prazo máximo de 6 meses após o pagamento da primeira parcela, o lote estaria pronto e liberado para construção.

Relata que, somente em 10.2.2017, após várias tratativas com a empresa Valle, foi chamada para a assinatura do contrato de compra e venda, momento em que tomou ciência de que o lote pertencia à empresa Predial Empreendimentos, e que a empresa Dalla Valle apenas prestava serviços de corretagem à venda do loteamento.

Informa que, mesmo tendo pago cerca de 35 parcelas, até a presente data o imóvel não foi entregue e liberado para construção.

A empresa Predial Empreendimentos sustenta que jamais houve promessa de entrega do loteamento no prazo alegado pela apelante, nem mesmo há qualquer prova nos autos que indique isso; diz que o contrato de compra e venda foi assinado somente em 10.2.2017, e que o documento assinado em 24.6.2015 era apenas para análise de crédito.

Constou da sentença o seguinte:

De prancha, decreto a revelia da requerida "Nova Capital", pois devidamente citada, manteve-se inerte.

Com efeito, nota-se que o cerne do imbróglio diz respeito ao direito à rescisão contratual, em razão de inadimplemento, bem como, se caso o for, a devolução das prestações pagas, aplicação de cláusula pena, e indenização por danos morais.

Sobre a questão da legitimidade da cadeia de imobiliárias, verifica-se que há provas nos autos atestando que todas as demandadas participaram do processo de negociação e cobrança das obrigações contratuais junto à consumidora autora, na forma dissertada na peça preambular, de maneira que irrelevante o fato de a celebração do contrato de compromisso de compra e venda ter se realizado entre a imobiliária Predial e a demandante, sem a assinatura das demais, até porque não há provas de que tipo de negócio existe entre as empresas requeridas, além do próprio engajamento conjunto na venda do lote, pois em face da responsabilidade solidária imposta a todos os integrantes da cadeia de prestadores do serviço, imperioso reconhecer a legitimidade de todas.

(...)

Noutro giro, no que tange à rescisão contratual, bem como ao inadimplemento, ou seja, a falha na prestação do serviço, certo é que, corroborando o argumentado na decisão que deferiu a tutela de urgência, há provas suficientes de que tal fato é incontroverso, seja pelos documentos amealhados à peça exordial, seja em razão do que fora alinhavado nas

contestações, pois de acordo com o princípio da impugnação específica, extrai-se que o imóvel ainda não foi liberado para construção, em que pese estarmos no ano de 2021, isto é, 6 anos após a assinatura do pré-contrato

Não é razoável que o consumidor espere de forma indefinida para poder utilizar o que está pagando, se o pré-contrato é expresso em informar o termo de 150 meses para a assinatura da compra e venda, porquanto não é da praxe a compra de propriedade nua, no caso de imóvel urbano, sem que se tenha um prazo razoável para a regularização do lote, que não pode ser
ad eternum
.

Corrobora a assertiva a cláusula décima do contrato de compra e venda definitivo, que estipula a entrada na posse do imóvel em favor do consumidor, embora precária diante da não transferência do título, que se daria ao final do pagamento, o que não ocorreu, diante da não regularização do lote, o que implica na incidência das requeridas, ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula vigésima primeira, na razão de 10% , que evidentemente não será sobre o valor devido (pois esta seria fixada para o caso de inadimplemento da autora), mas sobre o valor de todo o contrato, já que nada foi entregue a demandada

Aliás, percebe-se, como da praxe, que o contrato foi redigido somente levando-se em consideração os interesses de uma das partes.

Por outro lado, a arguição de inadimplemento da autora resta frustrada diante do deferimento da medida liminar, anterior ao período de incidência das parcelas ditas como não pagas, por uma das requeridas

Ademais, evidente que o pré-contrato não era somente análise de crédito. Uma simples olhadela no instrumento permite tal conclusão, dado que até arras prevê, caracterizando-se como promessa de compra e venda.

Neste diapasão, sendo que a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, isto é, independente de culpa, conforme o art. 14, caput, do CDC, e só se afasta se o fornecedor provar alguma das circunstâncias previstas no art. 14, § 3o, do mesmo diploma legal, tenho que a ação deve ser julgada integralmente procedente

E nos termos do art. 475 do Código Civil,
"a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

Ante o inadimplemento contratual da parte ré, em razão da falha na prestação do serviço, à demandante assiste direito a indenização por perdas e danos, na espécie, sendo o prejuízo material suplantado pela cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, além da devolução das parcelas pagas, em consonância com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

De outro turno, é evidente o dano moral, pois os transtornos decorrentes da falta de entrega do lote para a construção supera um simples desconforto e contratempo da vida cotidiana e têm o condão de atingir, sobremaneira, o psiquismo de qualquer indivíduo colocado nas mesmas circunstâncias, com nítidos reflexos na sua dignidade.

Em relação ao quantum, tenho que o valor de R$5.000,00 é suficiente e adequado ao caso em concreto, observando-se as condições econômicas das partes, o aspecto pedagógico, e os valores envolvidos

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a ação, para: A) DECLARAR a rescisão do contrato entre as partes, e via de consequência, B) RATIFICAR a liminar, vedando-se a cobrança, bem como, para C) CONDENAR a parte requerida, de forma solidária, à devolução de todos os valores pagos pela autora, com correção monetária à incidir à partir de cada pagamento, e juros de mora desde a citação, e por fim, CONDENAR a parte demandada ao pagamento da cláusula penal na razão de 10% sobre o valor do contrato, e D) CONDENAR ao pagamento de danos morais, no valor de R$5.000,00.

Condeno ainda
a parte vencida ao pagamento das custas e despesas processuais

A empresa Dalla Valle & Dalla Valle Ltda argui sua ilegitimidade passiva ao argumento de não que não figurou como parte no Contrato de Compra e Venda celebrado entre a apelada e a empresa/apelante Predial Empreendimentos Imobiliários, tendo atuado à margem preparatória do negócio apenas como mera intermediadora da contratação, ou seja, atuou apenas como mera prestadora de serviços de corretagem, nos termos da Lei Federal n. 6530/78.

De fato, tanto no “pré-contrato”, celebrado pelas partes em 24.6.2015, quanto no “contrato de compra e venda” assinado em 10.2.2017, não existe qualquer ajuste capaz de ensejar o reconhecimento da responsabilidade solidária da empresa/apelante Dalla Valle, que atuou como mera intermediadora da venda do imóvel, não tendo recebido, conforme demonstram as provas e a própria natureza do pacto principal, qualquer parcela do preço pela venda do lote, mas sim a remuneração devida a título de corretagem.

Ora, a pretensão autoral está centrada exclusivamente no fato de a compradora não ter recebido o lote adquirido da empresa Predial Empreendimentos, sendo esta a pessoa responsável exclusivamente pela implantação e entrega do empreendimento, fato este que em nada se relaciona com o serviço de intermediação prestado pela corretora de imóveis (Dalla Valle & Dalla Valle Ltda).

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA VENDA DE IMÓVEL - CORRETORA - LEGITIMIDADE PASSIVA - SOLIDARIEDADE - ATUAÇÃO COMO INTERMEDIADORA - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO E REDUÇÃO - DANO MORAL - AUSÊNCIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - ÔNUS SUCUMBENCIAIS. A legitimidade passiva ad causam deve ser aferida
in status assertionis
, ou seja, à vista das afirmações da parte demandante, sem considerar as provas produzidas no processo. Tratando-se de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não há como condenar a corretora de Imóveis, em solidariedade com a empresa loteadora, ao ressarcimento dos valores pagos, quando comprovada a atuação apenas como intermediadora da negociação, sem extrapolar os limites da sua função. (...)Preliminar rejeitada e recursos parcialmente providos. (TJMG – 20a Câmara Cível - Apelação Cível no 1.0000.21.082998-2/001 - Rel. Des. Manoel dos Reis Morais - DJe 30/06/2021)

Sendo assim, deve ser acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva “ad causam”, arguida pela apelante Dalla Valle & Dalla Valle Ltda, para excluir a arguente dos laços da condenação solidária que lhe foi imposta pela sentença à restituição dos valores pagos pela compradora a título de pagamento do preço do lote, subsistindo, porém, a responsabilidade da arguente pela restituição do valor correspondente à prestação do serviço de corretagem.

A controvérsia gira em torno da data da entrega do loteamento; a assinatura do “pré-contrato” ocorreu em 24.6.2015, e até a data da propositura da ação (29.7.2019) a apelante ainda não tinha recebido o lote objeto da negociação (Lote n. 14, localizado na Quadra 7-A, do residencial Santa Clara II, na cidade de Sorriso/MT), para que dele pudesse dispor livremente, inclusive, se desejasse, realização alguma construção.

Sobre essa questão, destaco o que constava do pré-contrato:

9 – DO SINAL

O (A) PRETENSO (A) COMPROVADOR (A), para garantia e segurança da transação em comento, Dara em sinal do negócio, o valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), nesta nata.

10 – DO ACEITE

Sendo aceita a proposta pela VENDERORA conforme condições estabelecidas neste documento, (A) PRETENSO (A) COMPROVADOR (A), terá o prazo de 150 (cento e cinquenta) dias para assinatura do contrato definitivo, após a aprovação cadastral. E, no caso, de reprovação cadastral, (A) PRETENSO (A) COMPROVADOR (A), terá o prazo de 120 (cento e vinte) dias para a retirada do sinal.

Já o “contrato de promessa de compra e venda”, este celebrado pela comprado com a empresa Predial, estabelecia o seguinte:

“CLÁUSULA SEGUNDA: o preço ajustado entre as partes é de R$ 99.856,40 (noventa e nove mil, oitocentos e cinquenta e seis reais e quarenta centavos), que o COMPRADOR (ES) promete pagar à VENDEDORA, nas seguintes condições:

a) O (s) COMPRADORES pagará (ão) à título de ARRAS e princípio de pagamento o valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), que será confirmatória e amortizado do preço total supracitado se o (s) COMPRADOR (ES) cumprir (em) integralmente o presente contrato especialmente no caso do descumprimento de qualquer cláusula pactuada, cujo valor será retido em favor da VENDEDORA à título de perdas e danos, em conformidade com artigo 417 e seguintes do Código Civil Brasileiro.

b) As ARRAS descritas na alínea anterior serão pagas pelo (s) COMPRADOR (ES) em 1a parcela no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) com vencimento para 24/06/2015 em boleto, em boleto bancário.

c) O saldo de 96.356,40 (noventa e seis mil, trezentos e cinquenta e seis reais e quarenta centavos) serão pagos em 140 (cento e quarenta), parcelas mensais no valor de R$ 688,26 (seiscentos e oitenta e oito reais e vinte e seis centavos), vencíveis a partir de 15/04/2017 sucessivamente até o final em boleto bancário.

Como se vê, a alegação de que o prazo para entrega do imóvel seria contado a partir da assinatura do contrato principal, e não do “pré-contrato”, não procede, porque, primeiramente, o prazo para a assinatura do contrato definitivo não foi realizado dentro dos 150 dias estabelecidos no pré-contrato (24.6.2015), mais sim bem além do que fora lá estipulado (10.2.2017); depois, o “pré-contrato” não é mera análise de crédito, mas sim proposta clara de intenção de compra, e, mais do que isso, início da contratação destinada à transferência do imóvel à titularidade da compradora, já que prevê a entrega de valor do sinal (R$ 3.500,00), e, ainda, a estipulação de como deveria ser quitado o saldo devedor (140 parcelas mensais de R$ 688,26), constituem elementos constitutivos de obrigações recíprocas entre os signatários do instrumento preparatório da celebração do pacto definitivo, entre os pactuantes deste.

Noutro giro, a apelada quitou cerca de 35 parcelas da dívida contratual, de modo que não procede a arguição de inadimplemento contratual, uma vez que lhe foi deferido medida liminar, anterior ao período de suspensão das parcelas não quitadas.

Da mesma forma, não se mostra razoável a demora para entrega do lote para construção. Os e-mails apresentados pela apelada provam que não havia data específica para a entrega do empreendimento, mas sim a promessa protelatórias de que
“mais 30 e está liberado”
,
“fevereiro libera”
(Id. 108529594 – pág. 1-8).

Certo é que o “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, conforme bem definiu a sentença, previa que
“a entrada na posse do imóvel em favor do consumidor, embora precária diante da não transferência do título, que se daria ao final do pagamento, o que não ocorreu, diante da não regularização do lote”
.

A própria empresa/apelante corrobora a assertiva da ocorrência de demora e mora por conta de irregularidade no loteamento; ela diz que somente em 13.07.2017 a Prefeitura de Sorriso/MT, após edição da Lei n. 2746/2017, autorizou a execução do referido loteamento, e que somente em 14.8.2019, através da
“Certidão de Recebimento de Infraestrutura”
, liberou os lotes para construção; ou seja, quando foi assinado o “pré-contrato” (24.6.2015) a empresa sequer tinha a autorização execução do loteamento Santa Clara II.

Da mesma forma, a alegação de que o prazo para a entrega do lote era de 4 anos, nos termos da Lei n. 6766/69, não prospera, já que, entre a data da assinatura do “pré-contrato” (24.6.20150) e a liberação pela Prefeitura para construção no referido loteamento (14.8.2019), passaram-se mais de 5 anos.

Portanto, comprovada a mora injustificável da vendedora, decorrente, sobretudo, da existência de irregularidade no projeto de implantação do loteamento, aspecto atribuível exclusivamente à responsabilidade da Construtora, é cabível não apenas o desfazimento contratual, mas também o dever de indenizar o dano moral sofrido pela adquirente logrado e ludibriada, e não
se pode admitir que a situação enfrentada pela apelada tenha ficado apenas no plano do mero aborrecimento, ou que não restou provado o efetivo sofrimento moral, pois, entre outros, houve frustração do sonho da construção no lote recém adquirido enquanto a vendedora se locupletava com o recebimento das parcelas do preço; o atraso na entrega invariavelmente gerou frustração, ansiedade e sentimento de ludibrio, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.

Nesse sentido:

“EMENTA: (...) CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – (...) – DEMORA DA ENTREGA DAS CHAVES EM RAZÃO DA TARDIA LIBERAÇÃO DO “HABITE-SE” PELA PREFEITURA MUNICIPAL – DESCABIMENTO – CIRCUNSTÂNCIA PREVISTA PELAS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS – (...) DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – (...) O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração é prova suficiente do dano moral causado à contraente” (TJMT – 2a Câm. Cível – RAC 59817/2014 – Rel. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO – j. 03/12/2014, Data da publicação no DJE 10/12/2014).

Quanto ao valor indenizatório, admito que, ante a gravidade da conduta lesiva, a extensão da situação danosa, que perdurou por um bom tempo, e o potencial econômico da apelante, o valor de R$ 5.000,00 fixado pela sentença, faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Da mesma forma perfeitamente cabível a condenação da empresa/apelante ao pagamento da cláusula penal prevista no contrato à parte apelada, pois conforme entendimento do eg. Superior Tribunal de Justiça,
"no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor"
(STJ. REsp 1631485/DF).

Isto posto, nego provimento ao recurso da apelante Predial Empreendimento Imobiliários, mas dou parcial provimento ao recurso da empresa Dalla Valle & Dalla Valle, apenas para reconhecer sua ilegitimidade passiva para responder pela restituição solidária de valores referentes ao preço do imóvel, devendo restituir o valor recebido a título de comissão/corretagem.

Custas pela empresa/apelante Predial Empreendimentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/02/2022