Tribunal: TJMT
Processo: 1003579-87.2022.8.11.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Seção de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-21
Data de publicação: 2022-07-22

Ementa:
RECLAMAÇÃO – ACÓRDÃO DE TURMA RECURSAL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – RECURSO REPETITIVO (TEMA 971 DO C. STJ) – RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.
No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso injustificado na entrega da infraestrutura do empreendimento, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.
Tese fixada no Tema 971, do c. STJ, in verbis: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003579-87.2022.8.11.0000
Classe:

RECLAMAÇÃO (12375)
Assunto:

[Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANDERSON PAULO ROSSI - CPF: 707.735.721-04 (ADVOGADO), ANDERSON PAULO ROSSI - CPF: 707.735.721-04 (RECLAMANTE), 2a TURMA RECURSAL TEMPORÁRIA (RECLAMADO), ALESSANDRO GOMES RIBEIRO - CPF: 941.033.641-49 (ADVOGADO), MATO GROSSO- MINISTÉRIO PÚBLICO (CUSTOS LEGIS), SAN REMO CONSTRUCOES E INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 04.449.330/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), TURMA RECURSAL UNICA DO ESTADO DO MATO GROSSO (RECLAMADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, JULGOU PROCEDENTE A RECLAMAÇÃO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

RECLAMAÇÃO – ACÓRDÃO DE TURMA RECURSAL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – RECURSO REPETITIVO (TEMA 971 DO C. STJ) – RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso injustificado na entrega da infraestrutura do empreendimento, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

Tese fixada no
Tema 971, do c. STJ, in verbis: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

R E L A T Ó R I O

Trata-se de reclamação proposta por Anderson Paulo Rossi, em face do acórdão proferido pela Turma Recursal Única dos Juizados Especiais do Estado de Mato Grosso, que proveu parcialmente o recurso inominado interposto contra a sentença de parcial procedência proferida pelo Juizado Especial Cível da Comarca de Alta Floresta, na ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por perdas e danos e lucros cessantes movida contra San Remo Construções e Incorporações SPE Ltda.

Em síntese, extrai-se dos autos que a Magistrada de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a empresa ré à devolução parcial dos valores pagos pelo autor em virtude do atraso na entrega do empreendimento imobiliário denominado “
Toulon Park Residence Resort
” na cidade turística de Caldas Novas-GO, afastando o pedido de condenação a título de inversão da cláusula penal estipulada apenas em favor da construtora.

Por conseguinte, a 2a Turma Recursal Temporária do Estado de Mato Grosso confirmou a improcedência do pedido de inversão da cláusula penal, condenando, todavia, a construtora à devolução integral dos valores pagos pelo consumidor em virtude do inadimplemento da empresa ré.

O reclamante sustenta, em suma, que a Turma Recursal reclamada proferiu decisão contrária ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp. n. 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, julgados sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 971), ao analisar a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em favor da construtora. Aduz que existindo cláusula no contrato de adesão com esta penalidade, deve ser invertida em favor do reclamante. Ao final, pugna pelo acolhimento da reclamação, culminando com a cassação do acórdão.

O pleito liminar foi indeferido (id. 125200173).

As informações foram prestadas (id. 126611665).

Devidamente intimada, a San Remo Construções e Incorporações SPE Ltda. deixou transcorrer o prazo sem apresentar contestação. (id. 130614182).

A Procuradoria Geral de Justiça, através da Dra. Eunice Helena Rodrigues de Barros (id. 131322670), se absteve de emitir parecer.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que o reclamante Anderson Paulo Rossi moveu ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por perdas e danos e lucros cessantes contra San Remo Construções e Incorporações SPE Ltda., alegando que firmou em 02 de janeiro de 2017, contrato de promessa de compra e venda no regime de multipropriedade, por meio de duas cotas imobiliárias, de um empreendimento que seria construído no município de Caldas Novas-GO, denominado
Toulon Park Residence Resort,
cuja a data de entrega do imóvel estava prevista para 31.07.2019. Informa que cada cota imobiliária possui um contrato, com cláusulas, prazos e valores semelhantes.

Sustenta que após a aquisição das cotas, o reclamante já esteve em Caldas Novas por três oportunidades, sempre nos meses de janeiro, nos anos de 2018, 2019 e 2020, para vistoriar a obra, mas que nunca teve início.

Afirma que em maio de 2019, recebeu termo aditivo que previa: 01) alteração da data de entrega do empreendimento para 31 de dezembro 2023 (04 anos a mais do que previsto inicialmente); 02) a possibilidade de uso, condicionada à assinatura do termo, de outro apartamento sem dispor, contudo, da mesma estrutura de lazer que seria construída no imóvel adquirido; 03) que os contratos passariam a ser regidos pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do distrato imobiliário).

Afirma que não assinou o referido termo aditivo, pois já havia cumprido com suas obrigações até aquele momento, sendo que eventual assinatura lhe traria prejuízos. Assim, com o término do prazo para entrega da obra, além dos 180 dias de tolerância, não havendo previsão concreta da entrega do imóvel, resolveu desfazer o negócio de forma amigável, comunicando a construtora.

Prossegue afirmando que em 11.10.2019, a empresa ré encaminhou
e-mail
ao reclamante apresentando proposta que previa a retenção dos valores de entrada, além de 15% dos valores contratados, sendo o restante devolvido em iguais números de parcelas pagas pelo autor (29 parcelas). Em termos de valores, seriam retidos R$ 3.580,00 (três mil quinhentos e oitenta reais) relativos ao valor de entrada, mais R$ 5.370,00 (cinco mil trezentos e setenta reais) referente a multa de 15% do valor dos contratos, totalizando R$ 8.950,00 (oito mil novecentos e cinquenta reais). Ao final, o reembolso seria de apenas R$ 7.639,86 (sete mil seiscentos e trinta e nove reais e oitenta e seis centavos), devolvidos em 29 parcelas de 263,44 (duzentos e sessenta e três reais e quarenta e quatro centavos).

Após o regular trâmite processual, a d. Magistrada do Juizado Especial Cível da Comarca de Alta Floresta, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato havido entre as partes, ante a inadimplência da empresa requerida, além de condená-la à restituição do valor de R$ 14.101,38 (quatorze mil cento e um reais e trinta e oito centavos), já descontado o percentual de 15% da multa contratual rescisória (id. 50591962 – autos de origem).

O reclamante insurge-se manejando recurso inominado (id. 51732262).

Por sua vez, a Turma Recursal, em voto de relatoria da d. Juíza de Direito Lúcia Peruffo, deu provimento parcial ao recurso apenas no que se refere à devolução integral dos valores pagos, tendo em vista que a rescisão se deu por culpa exclusiva da parte promovida, além de afastar a retenção do valor da multa contratual. Por outro lado, confirmou a improcedência do pedido de inversão da cláusula penal em favor do autor.

Inconformado, o reclamante sustenta neste feito, em suma, que a Turma Recursal reclamada proferiu decisão contrária ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp. n. 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, julgados sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 971), ao analisar a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em favor da construtora.

Em seu reclamo, alega que existindo cláusula no contrato de adesão com esta penalidade, deve ser invertida em favor do reclamante, observando a tendência mundial de se exigir a reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor.

Demonstra que a Primeira Turma Recursal Temporária julgou recurso inominado n.o 1002894-30.2020.8.11.0007, em caso análogo, sendo favorável à inversão da cláusula penal.

Ao final, pugna pelo acolhimento da reclamação, culminando com a cassação do acórdão proferido pela Turma Recursal Única.

Pois bem. A reclamação tem embasamento na seguinte decisão proferida pela Turma Recursal, cuja ementa transcrevo:

“RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE – ATRASO NA ENTREGA E EXIGÊNCIA DE ADITIVO CONTRATUAL – PLEITO DE RESCISÃO E DEVOLUÇÃO E VALORES E MULTA E LUCROS CESSANTES – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES ABATIDA A MULTA – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE – PLEITO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL E LUCROS CESSANTES E APLICAÇÃO INVERTIDA DA CLÁUSULA PENAL – OFERTA NÃO CUMPRIDA – ALTERAÇÃO UNILATERAL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DA PROMOVIDA PELA RESCISÃO CONTRATUAL – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL SEM MULTA – PLEITO DE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE PREVISÃO – PLEITO DE LUCROS CESSANTES – IMÓVEL NÃO ENTREGUE – AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO – AUSÊNCIA DE INTERESSE NA MANTENÇA DO CONTRATO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A responsabilidade do fabricante e do fornecedor de serviços é objetiva, pelo que responde, independentemente de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores em decorrência da falha na prestação de serviço, nos termos do artigo 14, do Código de Defesa do Consumidor.

Em assim sendo, considerando que a rescisão contratual fora motivada por culpa da promovida, não há se falar em retenção de multa que se trata de penalidade aplicação ao consumidor que, por sua vontade, desiste do contrato, o que não é o caso.

Entretanto, no que se refere aos lucros cessantes e à aplicação invertida de multa contratual razão não assiste ao consumidor, pois como sustentado em sentença não houve pagamento dos valores e não há previsão para tanto, especialmente porque a parte promovente optou por não aguardar a conclusão da obra, requerendo a rescisão contratual, não havendo lucros cessantes em razão da rescisão que se dará em valor integral.

Sentença parcialmente reformada.

Recurso parcialmente provido.
(Id. 79748135 – autos de origem)

O reclamante sustenta que o acordão acima transcrito, ao afastar a aplicação da cláusula penal invertida, desrespeitou o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp. n. 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, julgados sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 971),
verbis:
"
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
.
" (destaquei).

In casu
, conforme se depreende da cláusula segunda do contrato entabulado entre as partes,
o empreendimento deveria ser entregue até o dia 31 de julho de 2019, considerando-se ainda um eventual atraso de 06 (seis) meses, porém, tal fato não aconteceu, uma vez que a construtora apresentou termo aditivo para entrega até 31 de dezembro de 2023 (id. 35420907), não havendo qualquer sombra de dúvida de que a perda do interesse do comprador se deu em razão da falha ocorrida e não por vontade própria.

Assim, resta incontroversa a responsabilidade da empresa requerida pela rescisão do contrato entabulado entre as partes, consoante reconhecido tanto pela magistrada de origem quanto pela Turma Recursal.

Dito isso, sendo a empresa construtora quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, a cláusula penal na avença firmada entre as partes deverá ser revertida em favor do consumidor adquirente, ora reclamante, ainda que convencionada apenas em favor da construtora, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o
rito dos recursos repetitivos
, senão vejamos,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

Sendo assim, no caso em voga, a
cláusula nona, inciso V, parágrafos segundo e terceiro (id. 35420902 – autos de origem)
, prevêm em favor da alienante uma multa de 15% (quinze por cento) sobre o valor do contrato, em função da desistência do adquirente, a título de cláusula penal, o que deve ser estendido ao reclamante, por exigir reciprocidade entre as penalidades impostas às partes.

Nesse sentido soa a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL – RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA –
APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO
TEMA 971 DO STJ
– RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE
– JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.

Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.

Ao contrário, consoante o
Tema 971 do STJ
, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante
.

[...]

O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.”
(RAC n. 1006475-36.2018.8.11.0003, 2a Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Marilsen Andrade Addário, j. 02.09.2020 – destaquei e grifei)

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR
– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RENTENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM E AO IPTU – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, §3o, IV, DO CC) – INAPLICABILIDADE -
CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DEMORA SUPERIOR A 12 MESES – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA
– RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA RÉ NÃO PROVIDO.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. (Súmula 543/STJ).

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.
(...)
”
(RAC n. 1001590-08.2020.8.11.0003, 4a Câm. Direito Privado, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 01.12.2021 – destaquei).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INDISPONIBILIDADE DO BEM DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO DECORRENTE DE LIMINAR DEFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA CONTRA A VENDEDORA – INFRINGÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento. A indisponibilidade do bem decretada em ação civil pública que ainda está em curso, mesmo revogada tal decisão com provimento de agravo de instrumento, acarreta insegurança jurídica acerca da possibilidade de nova decisão nesse sentido, o que ensejou, in casu, na rescisão do contrato por descumprimento de cláusula que previa que o bem deveria ser vendido livre e desembaraçado de qualquer ônus ou responsabilidade, assim perdurando por toda a vigência do contrato.

“Inversão da cláusula penal. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese no Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Caso em que prevista cláusula penal para o caso de rescisão apenas em favor da empresa vendedora, deverá ocorrer a inversão da cláusula em favor dos compradores (...)”
(Apelação Cível, No 70071987291, Décima Sétima Câmara Cível - Regime de Exceção, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Afif Jorge Simões Neto, Julgado em: 13-12-2019).”
(RAC n. 1000432-21.2019.8.11.0077, Vice-Presidência, Câmaras Isoladas de Direito Privado, Rela. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 05.05.2020 – destaquei).

Portanto, observa-se que o aresto recorrido não se encontra em conformidade com a orientação do c. STJ, pois, para este caso, deve ser entendida a possibilidade de reversão em favor do comprador da multa incidente em caso de inadimplemento da parte ré.

Assim, merece
parcial

procedência a demanda de origem
, a fim de determinar a que a multa contratual de 15% (quinze por cento) prevista no parágrafo terceiro, da cláusula nona, inciso V, do contrato firmado entre as partes (id. 35420902 – autos de origem) seja convertida em favor do reclamante.

Nos termos do art. 55, da Lei n. 9.099/95, condeno a ré ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Ante ao exposto, julgo
procedente
a reclamação e, por consequência,
parcialmente procedente
a ação de origem.

Cuiabá, 27 de junho de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/07/2022