Tribunal: TJMT
Processo: 1018999-35.2022.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-09
Data de publicação: 2022-11-11

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – CARTA PREATÓRIA - PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO – CABIMENTO - REQUISITOS DEMONSTRADOS – LONGO LAPSO TEMPORAL – PROVA DE VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL RURAL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO
Em vista da discrepância entre os valores defendidos por cada interessado (diferença de 309,92%), afigura-se razoável a nova avaliação do bem, na forma almejada pelo agravante, a fim de garantir que a sua arrematação em futuro leilão, ocorra por preço condizente com a atual realidade do mercado imobiliário local (Comarca de Paranatinga).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018999-35.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução, Atos executórios]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE MARIO GERALDO (AGRAVANTE), MARIO GERALDO - CPF: 125.042.709-68 (TERCEIRO INTERESSADO), LUIZ FERNANDO VILLA MORELI - CPF: 021.054.061-30 (ADVOGADO), PAULO MORELI - CPF: 408.061.469-15 (ADVOGADO), ANTONIO ELSON SABAINI - CPF: 391.580.989-68 (ADVOGADO), MARIO GERALDO - CPF: 125.042.709-68 (AGRAVANTE), ANTONIO VILLA - CPF: 122.108.469-00 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – CARTA PREATÓRIA - PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO – CABIMENTO - REQUISITOS DEMONSTRADOS – LONGO LAPSO TEMPORAL – PROVA DE VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL RURAL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO

Em vista da discrepância entre os valores defendidos por cada interessado (diferença de 309,92%), afigura-se razoável a nova avaliação do bem, na forma almejada pelo agravante, a fim de garantir que a sua arrematação em futuro leilão, ocorra por preço condizente com a atual realidade do mercado imobiliário local (Comarca de Paranatinga).

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto pelo ESPÓLIO DE MARIO GERALDO, representado pela sua inventariante JANE GERALDO VERTUAN, com o fito de reformar a decisão que, nos autos da Carta Precatória de n. 1001739-12.2019.811.0044, extraída da Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por ANTÔNIO VILLA, indeferiu o pedido de nova avaliação do imóvel rural penhorado nos autos da execução.

Para tanto, aduz o agravante que, o pedido de suspensão do leilão do bem imóvel, tem como base a necessidade de nova avaliação, pois considerado o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por hectare, enquanto avaliações de empresas locais apontam a média de R$ 22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos reais) por hectare, o que foi referendado por profissional da região, que indicou o valor de R$ 20.496,00 (vinte mil quatrocentos e noventa e seis reais) por hectare.

Argumenta que a modificação da avaliação inicial decorre da valorização de terras produtivas, notadamente da área em questão, que possui capacidade para implementação de cultivo de soja, sendo evidente a mudança da realidade fática.

O pedido liminar de efeito suspensivo foi indeferido.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Como cediço, a realização de nova avaliação demanda a demonstração de erro da avaliação ou de dolo do avaliador, da modificação superveniente do preço do imóvel ou dúvida quanto o valor atribuído ao bem, consoante a regra disposta nos incisos I, II e III, do artigo 873, do Código de Processo Civil.

A propósito:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Na espécie, sem maiores esforços, verifica-se que, em razão do longo lapso temporal decorrido desde a última avaliação, realizada em 27.02.2019 (id no 26722755), ou seja, há quase 4 anos, bem como do laudo apresentado pela agravante no id no 144100667, o imóvel pode ter valorizado exponencialmente, o que demanda nova avaliação.

Explico.

Consoante se extrai do laudo de avaliação realizado por Oficial de Justiça, cada hectare foi inicialmente avaliado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), o que, multiplicado pelo total da área de
4.195,40 ha alcança a soma de R$ 20.977.000,00 (vinte milhões novecentos e setenta e sete mil reais).

Nesse primeiro laudo de avaliação realizado pelo Sr. meirinho, foi descrito que o imóvel possui aproveitamento para pastagens nativas, formadas ou lavoura de grãos, bem como as seguintes benfeitorias existem, a saber:

Em que pese a veracidade e legitimidade da avaliação realizada por oficial de justiça, o novel laudo apresentado por perito particular contratado pelo executado, ora agravante, elaborado por profissional com formação em Engenharia Florestal, indica um cenário de grande disparidade entre o valor inicial e o que efetivamente seria correto.

Mais precisamente, a avaliação em questão considerou toda a infraestrutura do local e o potencial econômico e comercial da área, tendo concluído que cada hectare tem o valor de R$
20.496,00 (vinte mil quatrocentos e noventa e seis reais), o que resultaria no valor de R$ 85.988.918,40 (oitenta e cinco milhões novecentos e oitenta e oito mil novecentos e dezoito reais e quarenta centavos) pelo total da área.

Nesse particular, em vista da discrepância entre os valores defendidos por cada interessado (diferença de 309,92%), afigura-se razoável a nova avaliação do bem, na forma almejada pelo agravante, a fim de garantir que a sua arrematação em futuro leilão, ocorra por preço condizente com a atual realidade do mercado imobiliário local (Comarca de Paranatinga).

Em caso semelhante, decidiu o Tribunal de Justiça do Paraná:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. OFICIAL DE JUSTIÇA. CRITÉRIOS ART. 115 CNCGJ. NÃO PRESENTES. NOVA AVALIAÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE. ART. 873, INCISO I DO CPC. DISCREPÂNCIA DE VALORES. CONSTATADA. DÚVIDA ACERCA DO VALOR ATRIBUÍDO AO BEM. PREÇO DE MERCADO. CONSIDERADO. PROVA APTA A DESCONSTITUIR O ATO. NOVA AVALIAÇÃO. DETERMINADA. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL A SER REALIZADA POR PROFISSIONAL HABILITADO NO CREA. DESNECESSIDADE. AVALIAÇÃO QUE EXIGE CONHECIMENTOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO LOCAL E DAS CARACTERÍSTICAS DO BEM, DISPENSANDO A NOMEAÇÃO DE PROFISSIONAL HABILITADO NO CREA. PRECEDENTES DO STJ. ÔNUS DO REQUERENTE. ART. 95 CPC. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 13a C. Cível - 0039240-09.2022.8.16.0000 - Curiúva - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO FERREIRA DE MORAES - J. 21.10.2022)

Então, com supedâneo nos incisos II e III do artigo 873 do CPC, ou seja, considerando o grande lapso temporal desde a última avaliação realizada e a fundada dúvida quanto ao valor atribuído ao bem, em razão das informações acerca do valor real do imóvel, é de se deferir a realização de nova avaliação.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a decisão de base e determinar a realização de nova avaliação do imóvel rural penhorado nos autos da execução e registrado na matrícula de no 6.724, do CRI da Comarca de Paranatinga-MT, denominado “Fazenda Vale dos Sonhos”.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/11/2022