Tribunal: TJMT
Processo: 1007944-66.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-16
Data de publicação: 2022-11-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 1007944-66.2019.8.11.0041
APELANTE:
GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
APELADO:
CONDOMINIO DO RESIDENCIAL LISBOA
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – NATUREZA PROPTER REM – EMPRESA REQUERIDA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – CARÁTER EXTRACONCURSAL – EXTINÇÃO DO FEITO – DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
As taxas condominiais são responsabilidade da proprietária do imóvel, uma vez que se trata de obrigação propter rem, ou seja, a dívida vincula-se à coisa, cabendo ao proprietário arcar com o pagamento das cotas condominiais. Logo, a parte apelante é legitima para figurar no polo passivo.
As despesas condominiais, cuja obrigação possui natureza propter rem e são qualificadas como crédito extraconsursal, não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial, motivo pelo qual deve ser mantida a sentença que reconheceu a responsabilidade da empresa apelante ao pagamento dos débitos condominiais em aberto.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007944-66.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CONDOMINIO DO RESIDENCIAL LISBOA - CNPJ: 19.365.927/0001-53 (APELADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (APELANTE), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (APELANTE), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), LEONARDO SULZER PARADA - CPF: 704.909.961-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 1007944-66.2019.8.11.0041

APELANTE:

GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

APELADO:

CONDOMINIO DO RESIDENCIAL LISBOA

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

–

AÇÃO DE COBRANÇA – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – NATUREZA
PROPTER REM
– EMPRESA REQUERIDA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – CARÁTER EXTRACONCURSAL – EXTINÇÃO DO FEITO – DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

As taxas condominiais são responsabilidade da proprietária do imóvel, uma vez que se trata de obrigação
propter rem
, ou seja, a dívida vincula-se à coisa, cabendo ao proprietário arcar com o pagamento das cotas condominiais. Logo, a parte apelante é legitima para figurar no polo passivo.

As despesas condominiais, cuja obrigação possui natureza
propter rem
e são qualificadas como crédito extraconsursal, não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial, motivo pelo qual deve ser mantida a sentença que reconheceu a responsabilidade da empresa apelante ao pagamento dos débitos condominiais em aberto.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

contra a sentença que na
Ação de Cobrança no 1007944-66.2019.8.11.0041
ajuizada em face de
CONDOMINIO DO RESIDENCIAL LISBOA,
julgou procedente o pedido formulado na inicial para condenar o requerido a pagar à parte requerente os débitos condominiais em aberto, conforme planilha, acrescido de multa de 2% (dois por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária (INPC) a partir do vencimento de cada prestação, bem como consignou que os valores deverão ser liquidados mediante simples cálculos aritméticos na forma do art. 509, §2o, do CPC/15.

Condenou, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, de acordo com o art. 85, § 2o, do CPC/15.

Argui, preliminarmente, a ilegitimidade pelo pagamento das cotas condominiais, uma vez que o imóvel objeto da demanda se encontra na responsabilidade e posse de terceiros, qual seja, ELAINE DA CONCEIÇÃO SILVA, sendo que a cota condominial inadimplida corresponde às despesas dos meses após a entrega das chaves da unidade imobiliária, portanto, a responsabilidade pelo pagamento do débito é do possuidor do imóvel.

No mérito, a apelante alega que no dia 30/11/2017, após realização da Assembleia Geral de Credores, o plano recuperacional apresentado foi devidamente aprovado e homologado em 06/12/2017, conforme ata e sentença que concedeu a Recuperação Judicial do Grupo PDG.

Sustenta que, ainda que exista liquidez do crédito, a apelante encontra-se impossibilitada de adimplir qualquer obrigação em razão da natureza concursal.

Afirma que entre outros efeitos relativos à aprovação do plano de recuperação judicial, merece destaque a novação dos créditos exequendos, o concurso de credores e a extinção das ações individuais de execução.

Salienta que a submissão do crédito à recuperação judicial independe da data do trânsito em julgado da decisão que reconheceu sua existência, eis que o requisito determinante para submissão é o fato gerador do crédito.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso a fim de que seja reformada a sentença para julgar improcedente a demanda.

Contrarrazões (ID
135738277
), pelo desprovimento.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A apelante
GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA
suscita a preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o imóvel
se encontra na responsabilidade e posse de terceiro que não fez parte do processo, ou seja, ELAINE DA CONCEIÇÃO SILVA, possuidora do imóvel.

Todavia, tal arguição não merece prosperar.

Analisando o conteúdo probatório dos autos, mais precisamente certidão inteiro teor do imóvel (ID 135738223), nesta se constata que o imóvel continua registrado em nome da empresa requerida, circunstância a não ensejar dúvida acerca da legitimidade da parte recorrente para figurar no polo passivo da demanda.

No caso, a apelante, proprietária do imóvel, não trouxe nenhuma prova aos autos de que teria dado ciência ao condomínio acerca da negociação de compra e venda e consequente imissão de posse, portanto, deve ser considerada corresponsável pelas dívidas condominiais.

Salienta-se que a responsabilidade da apelante, proprietária do imóvel, em arcar com as taxas condominiais restou demonstrada, pois se trata de obrigação
propter rem
, ou seja, a dívida vincula-se à coisa, cabendo ao proprietário/possuidor arcar com o pagamento das cotas condominiais.

Além disso, em se tratando de dívida condominial, a alteração da titularidade do imóvel em nada afeta a obrigação, que estará sempre vinculada à coisa e a quem figura como seu proprietário.

Assim, restando incontroverso ser a apelante proprietária do imóvel, o fato de não estar residindo e usufruindo do bem não retira a sua responsabilidade pelo pagamento, uma vez que os gastos de conservação e manutenção do condomínio não cessam.

Nesse sentido:

“"O entendimento desta Corte também é tranquilo no sentido de que os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem"
(AGA 305718/RS, 3a Turma do STJ, Rel. Min. Carlos Alberto Meneses Direito, j. 29/08/2000).

Posto isso,
rejeito
a preliminar de ilegitimidade passiva.-

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
CONDOMINIO DO RESIDENCIAL LISBOA
ajuizou a
Ação de Cobrança no 1007944-66.2019.8.11.0041
em face de
GOLDFARB PDG 3 INCORPORAÇÕES LTDA,
alegando que a requerida é legítima proprietária do apartamento no 14 da torre 02, que compõe o CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL LISBOA, e responde, juntamente com os demais condôminos pelas despesas de conservação e funcionamento do condomínio (ID 135738223).

Alegou que a requerida não tem cumprido essa obrigação, estando em mora quanto ao pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias correspondentes aos meses de 05/09/2014, 05/10/2014, 05/11/2014, 05/12/2014, 05/01/2015, 05/02/2015, 05/03/2015 e 05/04/2015, totalizando o valor de R$ 5.488,61, atualizado até fevereiro/2019, conforme planilha de cálculo de ID 135738225.

Aduziu que nesse período, as despesas comuns do condomínio foram aprovadas em assembleia geral dos condôminos, inclusive quanto ao rateio das mesmas entre todos, resultando-se a fixação do valor mensal das taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias. É oportuno salientar que as resoluções tomadas em Assembleia Geral, obrigam a todos os condôminos.

Assim, ajuizou a demanda pugnando pela procedência dos pedidos iniciais com a condenação da parte requerida ao pagamento das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas e acrescidas de correção monetária (média de IGPM/INPC) e juros de mora 1% ao mês, a partir do vencimento de cada taxa condominial, multa de 2% sobre o montante do débito das taxas condominiais vencidas a partir de 05/09/2014, atualizadas até a data do seu efetivo pagamento, bem como aos ônus de sucumbência e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, do CPC/15).

Na contestação, a requerida arguiu a preliminar de não submissão dos débitos cobrados na recuperação judicial e a ilegitimidade passiva. No mérito, requereu a improcedência dos pedidos.

Ao proferir sentença, o magistrado
Dr. Yale Sabo Mendes
julgou procedente a ação, conforme já relatado.

Contra referida sentença, a parte requerida recorreu.

Pois bem.

De início, salienta-se que o débito exequendo se refere à contribuições condominiais.

Assim, no caso, sem olvidar a natureza
propter rem
da obrigação condominial, têm-se que o processo de recuperação judicial não exonera a apelante de concorrer para o rateio das despesas destinadas à manutenção e conservação do condomínio.

Sobre o tema, Flavio Tartuce conceitua:

“A obrigação propter rem é aquela que deve ser realizada por uma pessoa, por consequência de seu domínio ou sua posse sobre alguma coisa móvel ou imóvel. Entre vários exemplos pode-se citar a obrigação que o proprietário do imóvel tem de pagar as despesas do condomínio, previsto no artigo 1.345 do código civil brasileiro de 2002, uma vez que o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde por tais débitos, que acompanham a coisa.”
(
TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 2: direito das obrigações e responsabilidade civil. 9. Ed. São Paulo: MÉTODO, 2014).

Salienta-se que a jurisprudência é firme em sobrepor o crédito condominial a outros direitos reais de garantia.

Por essa razão, em que pese a Lei de Falência e Recuperações Judiciais prever a suspensão das ações e execuções da empresa em processo de recuperação judicial, além de submetê-los à condição do plano de recuperação, a jurisprudência e a doutrina majoritária são firmes no sentido de que esta não atinge as ações relativas às taxas de condomínio inadimplidas.

A inaplicabilidade da submissão ao plano e da suspensão as ações relativas aos créditos oriundos de taxas condominiais se deve ao fato de tais créditos possuírem caráter extraconcursal, não se sujeitando a habilitação no Juízo da Recuperação Judicial, tampouco a inclusão no quadro geral de credores, pois são considerados encargo da massa.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. 1. Controvérsia acerca da necessidade de suspensão de ação de cobrança de despesas condominiais ante a superveniência da decretação da falência do devedor. 2. Caráter extraconcursal do crédito decorrente de despesas condominiais, não se sujeitando, portanto, à habilitação e inclusão no quadro geral de credores. 3. Desnecessidade de suspensão da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar de crédito extraconcursal. 4. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
(Recurso Especial n° 1.534.433/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 27/03/2017)

Assim, os débitos executados compreendem o conceito de despesas necessárias à administração do condomínio, configurando, assim, crédito extraconcursal.

Portanto, os débitos condominiais enquadram-se como crédito extraconcursal, ou seja, não se sujeitam à habilitação de crédito e à consequente suspensão dos feitos prevista na Lei de Recuperação Judicial.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À FALÊNCIA. NATUREZA PROPTER REM. CARÁTER EXTRACONCURSAL. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO DOS CRÉDITOS. NÃO CABIMENTO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pela Lei de Falências. 2. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (
AgInt nos EDcl no REsp n. 1.758.897/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 21/10/2019, DJe de 29/10/2019.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. POSTERIOR FALÊNCIA DA ORA RECORRENTE. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À FALÊNCIA QUE SE REFEREM À MANUTENÇÃO DA COISA. NATUREZA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE OS CRÉDITOS ATRIBUÍDOS À MASSA FALIDA. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO DOS CRÉDITOS. CARÁTER EXTRACONCURSAL. ENTENDIMENTO DOMINANTE NESTA CORTE. SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos no Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A atual jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências. Precedentes.

3. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior
advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei.

4. Agravo interno não provido, com imposição de multa.
(STJ, AgInt no RECURSO ESPECIAL no 1.646.272-SP, TERCEIRA TURMA, Rel. Min, MOURA RIBEIRO, julgado em 24/04/2018, DJe de 30/04/2018).

Desse modo, não há falar em extinção de feito, uma vez que as taxas condominiais não devem se submeter ao concurso de credores por se tratar de crédito extraconcursal.

Desta forma, impõe-se a manutenção da sentença singular.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2022