Tribunal: TJMT
Processo: 1017936-72.2022.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-16
Data de publicação: 2022-11-18

Ementa:
AGRAVANTE(S):
LUIZ ARAUJO SILVA E OUTRA
AGRAVADO(S):
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - LIMINAR INDEFERIDA – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR – REJEIÇÃO - FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO EM DEMANDA AJUIZADA PELO LOCATÁRIO – POSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.
Demonstrado pela parte autora/agravada os requisitos para propor a ação revisional de aluguel (pedido, elementos fornecidos pelo autor e o decurso do prazo de três anos), resta demonstrada a legitimidade para requerer ao magistrado a fixação do aluguel provisório, com base nos percentuais estabelecidos pela lei de locação, o que afasta a preliminar de falta de interesse de agir.
Nos termos do art. 68, inc. II, alínea “b” da Lei n 8.245/91, possível é a fixação de aluguel provisório com base nos elementos de convicção reunidos, desde que observados os limites descritos pela norma de regência.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017936-72.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ELISABETE APARECIDA DA SILVEIRA ARAUJO DA SILVA - CPF: 557.446.131-53 (ADVOGADO), LUIZ ARAUJO DA SILVA - CPF: 292.727.341-34 (AGRAVANTE), VANILDA CRISTINA RICARDO DA SILVA - CPF: 581.239.971-91 (AGRAVANTE), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (AGRAVADO), MARIA ELISA PERRONE DOS REIS TOLER - CPF: 183.338.838-00 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS - CPF: 135.107.208-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

LUIZ ARAUJO SILVA E OUTRA

AGRAVADO(S):

BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - LIMINAR INDEFERIDA – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR – REJEIÇÃO - FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO EM DEMANDA AJUIZADA PELO LOCATÁRIO – POSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.

Demonstrado pela parte autora/agravada os requisitos para propor a ação revisional de aluguel (pedido, elementos fornecidos pelo autor e o decurso do prazo de três anos), resta demonstrada a legitimidade para requerer ao magistrado a fixação do aluguel provisório, com base nos percentuais estabelecidos pela lei de locação, o que afasta a preliminar de falta de interesse de agir.

Nos termos do art.
68
, inc.
II
, alínea “b” da Lei n
8.245
/91, possível é a
fixação
de
aluguel

provisório
com base nos elementos de convicção reunidos, desde que observados os limites descritos pela norma de regência.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
LUIZ ARAUJO SILVA E OUTRA
contra a decisão proferida na
Ação Revisional de Aluguel no 1003950-64.2021.8.11.0007
movida pelo
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.,
que deferiu a liminar para fixar o aluguel provisório em R$ 4.134,46 (quatro mil, cento e trinta e quatro reais e quarenta e seis centavos), conforme o valor inicialmente estabelecido (R$ 4.000,00), decorrente do contrato de locação não residencial acostado aos autos da Ação Revisional de Aluguel firmado pelas partes (ID 60031723).

Arguem a preliminar de falta de interesse de agir, uma vez que o agravado não comprovou a negativa do agravante em chegar a um consenso no que se refere ao valor do aluguel.

No mérito, alegam que em setembro/2017 as partes celebraram Contrato de Locação não Residencial, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, sendo que o índice entabulado no contrato (IGPM), teve um aumento desproporcional nos últimos 12 (doze) meses, sendo que o agravado alegou que tentou realizar um acordo extrajudicial para redução do valor do aluguel, mas como não obteve êxito, ajuizou a presente ação.

Asseveram que o agravado em momento algum sofreu abalo financeiro que pudesse prejudicá-lo, ainda mais com lucro líquido exorbitante em 2021, portanto, não há qualquer comprovação eficaz de desequilíbrio financeiro que pudesse alterar as condições contratuais pré-fixadas, motivo pelo qual deve ser determinada a suspensão da decisão que fixou aluguel provisório, devendo ser mantido o valor contratado até o julgamento da demanda.

Por fim, pugnam pelo provimento do recurso e reforma da decisão, a fim de que o valor do aluguel seja corrigido no importe de R$ 6.777,01 (seis mil, setecentos e setenta e um reais e um centavo) ao mês, de maneira que o contrato seja cumprido em suas cláusulas originárias até o final da demanda, ou alternativamente, que o valor do aluguel retroaja ao valor previamente fixado entre as partes até o final da lide.

A liminar postulada foi indeferida (ID 142748178).

Contraminuta (ID 145571183), pelo desprovimento
.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO – FALTA DE INTERESSE DE AGIR

Suscitam os agravantes a falta de interesse de agir do agravado em relação ao pedido de rescisão contratual, sob o argumento de que o agravado não demonstrou a negativa dos recorrentes em chegar a um consenso sobre o valor do aluguel.

É certo que o art. 19 da Lei no 8.245/91, dispõe que:

"
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

No caso, verifica-se que a legitimidade do autor para propor a ação revisional, uma vez que formulou, de forma expressa, pedido de aluguel provisório indicando o valor do aluguel cuja fixação pretende, bem como forneceu elementos que comprovam, ainda que em caráter provisório, o valor do aluguel almejado, conforme se vê dos documentos de ID
60031727
- autos de origem, e por fim, a decorrência do prazo de três anos (art. 19 da Lei no 8.245/91).

Dessa forma, presentes estes três requisitos – pedido, elementos fornecidos pelo autor e o decurso do prazo de três anos –, resta demonstrada a legitimidade da parte agravada para requerer ao magistrado a fixação do aluguel provisório, com base nos percentuais estabelecidos pela lei do inquilinato.

Diante disso,
rejeito a preliminar de falta de interesse de agir.-

V O T O

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Depreende-se dos autos que
BANCO SANTANDER (BRASIL
)
S/A
ajuizou a
Ação Revisional de Aluguel no 1003950-64.2021.8.11.0007
em face de
LUIZ ARAÚJO DA SILVA e VANILDA CRISTINA RICARDO DA SILVA
, aduzindo que em 01/09/2017, celebrou com os requeridos, na qualidade de usufrutuários e, com anuência dos proprietários Leandro Araújo da Silva e Valéria Araújo da Silva, o “Contrato de Locação Não Residencial”, por meio do qual o imóvel localizado na Av. Ludovico da Riva Neto, s/n, Bairro Canteiro Central, Cidade de Alta Floresta/MT foi alugado pelo prazo de 60 (sessenta) meses, no valor mensal de R$ 4.000,00, o qual deveria ser corrigido anualmente com base na variação do índice IGP-M/FGV (ID 60031723).

Alegou que em razão da pandemia da Covid-19, ocorreu um aumento desproporcional de determinados índices econômicos, dentre os quais o IGP-M/FGV, cuja variação acumulada nos últimos 12 (doze) meses – entre maio/2020 e maio/2021 – alcançou 37,04%.

Assim, contatou os requeridos buscando a alteração consensual do Contrato de Locação, com a substituição do IGP-M/FGV pelo IPCA/IBGE, uma vez que aquele índice perdeu sua função de meramente recompor as perdas inflacionárias, tornando-se instrumento de enriquecimento injustificado.

Asseverou que, diante da recusa dos requeridos, ajuizou a ação revisional, considerando que o valor do aluguel não se encontra descolado do valor de mercado, pois em razão da aplicação do índice IGP-M/FGV, este deve ser revisto, nos termos do art. 19 da Lei no. 8.245/1991.

Aduziu que em razão da utilização do IGP-M/FGV como índice de correção monetária, atualmente arca com aluguel em valor superior ao preço de mercado, pagando o montante de R$ 5.168,08, ou seja, 29,2% acima do valor de mercado (estimado em R$ 4.000,00), conforme laudo de avaliação de ID 60031727.

Ao final, requereu a fixação do aluguel provisório, no valor de R$ 4.134,46, a ser corrigido monetariamente pelo índice IPCA/IBGE, nos termos do art. art. 68, II, ‘b’, da Lei no 8.245/91, e no mérito a procedência da ação, fixando-se o valor de aluguel em patamar não superior a R$ 4.000,00, qual seja, o do laudo de avaliação valor justo de mercado, bem como alterando-se o índice de correção monetária vigente para o IPCA/IBGE, com efeitos retroativos desde a citação.

Ao apreciar o feito, o juiz
Dr. Jean Garcia de Freitas Bezerra
, deferiu a liminar
para fixar o valor do aluguel provisório em R$ 4.134,46, conforme relatado.

Contra a referida decisão, recorrem os requeridos.

Pois bem
.

Com efeito, a tutela provisória de urgência depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC/15,
in verbis
:

“
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1
o
Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
”.

No caso em apreço, plausível a concessão da tutela pretendida, na medida em que, em ação revisional de aluguel, a fixação do locativo provisório tem o fito de evitar que as partes adotem medidas para retardar o andamento do feito, tendo a lei, inclusive, disciplinado os parâmetros a serem adotados para a fixação do locativo.

Assim, é necessário observar a forma prevista no art. 68, II, “b”, da Lei 8.245/91, ou seja, quando a demanda revisional for ajuizada pelo locatário, o valor do aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do valor do aluguel vigente. Vejamos:

“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei no 12.112, de 2009)

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei no 12.112, de 2009)”

In casu
, nota-se que a demanda restou amparada por avaliação realizada por corretor especializado em locação de imóvel comercial, tomando como paradigma o laudo de avaliação de ID 60031727, tendo sido apurado que o valor da locação seria de R$ 4.000,00. Contudo, o valor atual da locação cobrado do agravante é R$ 5.168,08.

Assim, considerando o disposto na alínea “b”, do inciso II, do artigo 68, da Lei de Locação, mostra-se razoável a fixação do valor provisório do aluguel correspondente a 80% do valor atual, ou seja, R$ 4.134,46 e não pelo valor apurado pela parte de forma unilateral.

Daí porque, tendo em vista a possibilidade de fixação de locativo provisório em sede de ação revisional, devendo, entretanto, ser observada a regra contida no art. 68, II, “b”, da Lei de Locações, de rigor a antecipação da tutela para o fim de estabelecer o locativo provisório em 80% daquele atualmente em vigor, ou seja, R$ 5.168,00.

Nesse sentido, consignou o magistrado singular:

“[...]

Na hipótese, nos termos do art. 68, II, “b”, da Lei n. 8.245/91, ao despachar a inicial, impõe ao magistrado fixar o valor do aluguel provisório vindicado na revisional, a fim de buscar o equilíbrio contratual.

Assim, considerando que o dispositivo legal supracitado estabelece que, em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente, e que este, hodiernamente, foi estabelecido em R$ 5.168,08 (cinco mil, cento e sessenta e oito reais e oito centavos), tenho como razoável a fixação do aluguel provisório em R$ 4.134,46 (quatro mil, cento e trinta e quatro reais e quarenta e seis centavos), à vista do valor inicialmente estabelecido em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), conforme contrato acostado aos autos.

Nesse sentido:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS - ALUGUEL PROVISÓRIO - VALOR QUE DEVE SER SUPERIOR AO PLEITEADO – DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. O locador de imóvel comercial tem direito à renovação contratual desde que preenchidos, entre outros, os requisitos contidos nos artigos 51 e 71, da Lei no 8.245/91. Deve-se destacar que a fixação de aluguel provisório não pode ser inferior a 80% da diferença entre o valor atual e o proposto, à luz do art. 68, inciso II da Lei de Locação. (N.U 0025771-41.2016.8.11.0000, CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02/05/2018, Publicado no DJE 08/05/2018)

Logo, certificada a tempestividade, conheço do recurso e dou-lhe provimento, com fulcro no art. 1.022, II, do CPC, a fim de corrigir a omissão apontada, para fins de fixar o valor do aluguel provisório em R$ 4.134,46 (quatro mil, cento e trinta e quatro reais e quarenta e seis centavos), mantendo incólume os demais termos da decisão de ID 61696021
.”

(ID 70867751 – autos de origem)

Destarte, o valor arbitrado pelo magistrado “a quo”, reputa-se coerente e razoável aos ditames legais, devendo, pois, serem mantidos no valor de R$ 4.134,46, ou seja, 80% daquele atualmente em vigor (R$ 5.168,00), motivo pelo qual deve ser mantido.

Ante o exposto
, nego provimento ao recurso.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2022