Tribunal: TJMT
Processo: 1001453-34.2019.8.11.0044
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-08
Data de publicação: 2022-06-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO ENTABULADO ENTRE OS LITIGANTES – EVIDENCIADO O ADIMPLEMENTO DO COMPRADOR E A RECUSA DOS VENDEDORES EM PROCEDER A OUTORGA DA ESCRITURA – GEORREFERENCIAMENTO PRÉVIO À ESCRITURA – DESNECESSIDADE – APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - FIXAÇÃO EM PERCENTUAL - VALOR MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
A ação de adjudicação compulsória tem natureza constitutiva relacionada ao direito de propriedade de bem imóvel e tem como requisitos a prova do negócio realizado entre as partes, quitação das obrigações do comprador e resistência do vendedor em transferir a titularidade.
Descumprida pela ré a obrigação de outorgar a escritura à autora, incide a cláusula penal estipulada pelas partes no contrato de promessa de compra e venda.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001453-34.2019.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[HELIO RIBEIRO FILHO - CPF: 032.246.188-09 (APELADO), ISABELA COELHO VIEIRA RIBEIRO - CPF: 138.187.458-46 (APELADO), LUIZ ROBERTO DE PINA RIBEIRO - CPF: 041.602.368-12 (APELADO), SIMONE CATARINA RIZZI RIBEIRO - CPF: 078.863.458-51 (APELADO), MARIO SERGIO DE PINA RIBEIRO - CPF: 042.698.858-23 (APELADO), MARINA DE PINA RIBEIRO - CPF: 092.505.348-17 (APELADO), CASSIA DE PINA RIBEIRO - CPF: 067.959.538-40 (APELADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (APELANTE), RICARDO NEGRAO - CPF: 135.943.438-04 (ADVOGADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (APELANTE), GENILSON FERNANDES SANTANA - CPF: 936.094.697-49 (TERCEIRO INTERESSADO), LAISA DE FREITAS DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 016.146.971-08 (ADVOGADO), LAISA DE FREITAS DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 016.146.971-08 (ASSISTENTE), SILVIO RICARDO FISCHLIM - CPF: 269.179.958-19 (ADVOGADO), JOSIMAR LOULA FILHO - CPF: 419.955.381-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE DESPROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO ENTABULADO ENTRE OS LITIGANTES – EVIDENCIADO O ADIMPLEMENTO DO COMPRADOR E A RECUSA DOS VENDEDORES EM PROCEDER A OUTORGA DA ESCRITURA – GEORREFERENCIAMENTO PRÉVIO À ESCRITURA – DESNECESSIDADE – APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - FIXAÇÃO EM PERCENTUAL - VALOR MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

A ação de adjudicação compulsória tem natureza constitutiva relacionada ao direito de propriedade de bem imóvel e tem como requisitos a prova do negócio realizado entre as partes, quitação das obrigações do comprador e resistência do vendedor em transferir a titularidade.

Descumprida pela ré a obrigação de outorgar a escritura à autora, incide a cláusula penal estipulada pelas partes no contrato de promessa de compra e venda.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta por
ITAÚ UNIBANCO S. A.,
contra a sentença proferida pela Juíza da 2a Vara Cível da Comarca de Paranatinga, Dra. Luciana Braga Simão Tomazetti, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer (outorga de escritura pública) c/c Adjudicação no 1001453-34.2019.8.110044, julgou procedentes os pedidos constantes na exordial para condenar o demandado, ora apelante, a outorgar a escritura definitiva dos imóveis objeto das Matrículas no 1174, 1252, 1254, 1255, 1256, 1258 e 1259 do 1o RGI de Paranatinga em favor dos autores, HÉLIO RIBEIRO FILHO E OUTROS, e do terceiro interessado, GENILSON FERNANDES SANTANA, para que possam por sua conta providenciar o georreferenciamento e o registro dos bens a seu favor.

Condenou-o, ainda, ao pagamento da multa contratual, no valor de R$161.100,00 (cento e sessenta e um mil e cem reais) e das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. (Id. 114183493).

Em posterior decisão, a Magistrada
a quo
acolheu os embargos dos autores e do terceiro interessado (litisconsorte ativo) para acrescentar no valor da condenação a multa na proporção de R$25.584,66 (vinte e cinco mil, quinhentos e oitenta e quatro reais e sessenta e seis centavos), relativo ao segundo contrato de compra e venda não cumprido pelo réu, bem como para esclarecer que ao litisconsorte ativo cabe a proporção de 25% da multa contratual enquanto 75% se reservam aos autores. Consignou, ainda, que os honorários advocatícios sucumbenciais são devidos exclusivamente aos patronos da parte autora (Id. 114183515)

Em suas razões, de Id. 114183523, o banco apelante requer seja afastada a condenação à multa e aos honorários advocatícios, uma vez que não ofereceu resistência aos pedidos dos autores, apenas consignou que está pendente a providência dos mesmo relativa ao georreferenciamento e cadastro no CAR.

Sucessivamente, pugna pela redução dos honorários advocatícios.

As contrarrazões aportaram no Id. 114183531, por meio das quais o apelado pugna pelo desprovimento do recurso. Sem preliminares.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de Ação de Execução de Obrigação de Fazer c/c Adjudicação Compulsória, ajuizada por HÉLIO RIBEIRO FILHO E OUTROS, ora apelados, em desfavor do BANCO ITAÚ UNIBANCO S. A., ora apelante.

Em apertada síntese, narram os autores que firmaram contrato de compra e venda com Genilson Fernandes Santana em 29.06.2002, adquirindo diversas áreas, das quais, somadas, totalizam 4.301 hectares, sendo os autores proprietários de 75% dos imóveis e o Litisconsorte Ativo Necessário proprietário de 25% dos imóveis.

Afirmam que os autores são proprietários de 75 % dos imóveis e o Litisconsorte Ativo Necessário de 25% dos imóveis, conforme descrito nos contratos e aditivo.

Narram que, após o pagamento dos contratos, notificaram o réu para outorgar a Escritura Definitiva dos Imóveis, de acordo com o previsto na cláusula 9.a do Contrato.

Relatam que, passados mais de seis anos da notificação, notificaram novamente o réu para cumprir com o contrato, outorgando a Escritura Definitiva e, novamente, o réu manteve-se inerte.

Ao final requerem que seja julgada procedente a presente ação, com a condenação do réu no pagamento da multa contratual, condenação para outorgar a Escritura Definitiva dos Imóveis registrados no 1.o Serviço de Registro de Imóveis de Paranatinga, sob os números 1174, 1252, 1254, 1255, 1256, 1258 e 1259.

Conforme relatado, a Magistrada
a quo
julgou procedente a demanda para determinar a adjudicação compulsória dos imóveis em litígio para os autores e para o litisconsorte ativo, conforme consta em contrato, e condenou o apelante ao pagamento de multa (cláusula penal).

O banco apelante relata que não ofereceu resistência aos pedidos ao argumento que não outorgou as escrituras pois ainda está pendente a realização do georreferenciamento e inscrição no CAR, providência que deveria ser tomada pelos apelados e não fizeram, razão pela qual pugna pelo afastamento da cláusula penal fixada.

Pois bem.

No que pertine a Adjudicação, o Código Civil, em seus arts. 1.417 e 1.418, estabelece que:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no cartório de registro de imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
.

No mais, é cediço que o georreferenciamento é requisito para o registro do imóvel, mas não impede a lavratura da escritura.

Vejamos o que determina a Instruçãono 26/2005 do INCRA:

“5. Da Lavratura da Escritura

Com a finalidade de lavrar a escritura na forma prevista no § 6o do art. 22, da Lei no 4.947, de 1966, com a nova redação dada pela Lei no 10.267, de 2001, os interessados deverão comparecer ao serviço notarial munidos do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR em vigor e do comprovante de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR relativo aos últimos 5 (cinco) exercícios, conforme previsto na Lei no 7.433 de 18 de dezembro de 1985 e no Decreto no 93.240 de 09 de setembro de 1986, devendo ser indicado na escritura os endereços completos do adquirente e do transmitente.

Se no momento da lavratura da escritura, já houver sido obtida a Certificação do INCRA, o notário deverá fazer constar da escritura o número da certificação, bem como transcreverá o memorial descritivo.

A ausência da descrição georreferenciada e da respectiva certificação não se constituem em impeditivo à lavratura da escritura.

6. Do registro

O interessado deverá comparecer ao Serviço de Registro de Imóveis para os procedimentos previstos nos §§ 5o e 6o do art. 9o do Decreto no 4.449, de 2002.”

Dessa forma, a sentença merece ser mantida no ponto.

Com relação aos honorários de sucumbência, na hipótese, esses devem ser arbitrados de acordo com os requisitos do §2o do art. 85 do CPC.

A propósito:

“
Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Logo, observando os critérios legais, tais como, o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, verifico que a quantia fixada em primeiro grau foi arbitrada de maneira adequada, não havendo o que se falar em redução.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro os honorários advocatícios em sede recursal para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/06/2022