Tribunal: TJMT
Processo: 1004570-96.2018.8.11.0002
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-27
Data de publicação: 2022-07-31

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CERCEAMENTO DE DEFESA - INCLUSÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - DESCABIMENTO - PRELIMINAR REJEITADA - LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL - OBRA EMBARGADA - IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL - IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA - CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - CABIMENTO - PRECEDENTES - DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO – 1o APELO - CONHECIDO E DESPROVIDO - 2o APELO - CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Ausente o interesse dos órgãos públicos na lide e não fazendo eles parte do contrato objeto do feito, sua ausência no processo não configura cerceamento de defesa.
A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor.
“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive omissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ).
A inadimplência contratual que autorize a reparação por dano moral exige a efetiva demonstração do abalo sofrido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004570-96.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Propriedade, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JULIANA TROVISCO MESQUITA - CPF: 006.034.981-67 (APELADO), ATHENA CAMPOS DUARTE ANTELO SILVA - CPF: 024.903.061-62 (ADVOGADO), SONIA MARIA HOFMAN - CPF: 640.994.900-68 (ADVOGADO), LEONARDO NOGUEIRA DE CAMPOS - CPF: 921.392.131-49 (APELADO), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELANTE), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), ATHENA CAMPOS DUARTE ANTELO SILVA - CPF: 024.903.061-62 (ADVOGADO), JULIANA TROVISCO MESQUITA - CPF: 006.034.981-67 (APELANTE), LEONARDO NOGUEIRA DE CAMPOS - CPF: 921.392.131-49 (APELANTE), SONIA MARIA HOFMAN - CPF: 640.994.900-68 (ADVOGADO), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELADO), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, 1o CONHECIDO E DESPROVIDO E 2o CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CERCEAMENTO DE DEFESA - INCLUSÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - DESCABIMENTO - PRELIMINAR REJEITADA - LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL - OBRA EMBARGADA - IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL - IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA - CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - CABIMENTO - PRECEDENTES - DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO –
1o APELO - CONHECIDO E DESPROVIDO - 2o APELO - CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Ausente o interesse dos órgãos públicos na lide e não fazendo eles parte do contrato objeto do feito, sua ausência no processo não configura cerceamento de defesa.

A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor.

“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive omissão de corretagem. Precedentes.”
(AgInt no REsp 1837228/RJ).

A inadimplência contratual que autorize a reparação por dano moral exige a efetiva demonstração do abalo sofrido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelações cíveis interpostas por CIJ IMÓVEIS LTDA - EPP e por JULIANA TROVISCO MESQUITA e outro visando modificar a sentença, de Id. n.o 116751490, proferida pelo MM Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, Dr. Luis Otávio Pereira Marques, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização Por Danos Materiais e Morais n.o 1004570-96.2018.8.11.0002, ajuizada por JULIANA TROVISCO MESQUITA E LEONARDO NOGUEIRA DE CAMPOS, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindindo o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, encartado no id. 13455749 a 13464188, firmado entre os autores e a requerida e condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 8.662,86 (oito mil seiscentos e sessenta e dois reais e oitenta e seis centavos), a título de devolução das quantias pagas, conforme extrato de id. 15321439, cujo valor deverá corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; bem como inverter a da Cláusula Décima Quarta, parágrafo 7a em favor dos autores fixando multa no percentual de 10% sobre o valor do contrato (R$ 72.234,00), o qual deverá ser corrigido monetariamente pelo IGPM-FGV desde a rescisão, ou seja, desde a prolação da sentença.

Por fim, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões de Id. n.o 116751494, a 1a apelante, CIJ IMÓVEIS LTDA - EPP., alega preliminar de cerceamento de defesa em razão ante o não acolhimento da denunciação da lide ao INCRA e ao do Município de Várzea Grande.

No mérito, alega que não houve descumprimento contratual de sua parte visto que têm buscado junto aos órgãos competentes autorização para fracionamento do solo, pretende o afastamento da sua culpa, condenação em devolução de valores e absolvição da multa contratual.

Os autores, por sua vez, em suas razões de Id no 116451499, pretendem a devolução da comissão de corretagem e reforma da sentença para condenar a ré a indenizá-los moralmente em razão da não entrega do imóvel.

Contrarrazões apresentadas somente pelos autores buscando o desprovimento do recurso da parte adversa, conforme Id. no 116751503, sem preliminares.

O 1o apelante, devidamente intimado, deixou de apresentar contrarrazões, conforme certidão de Id. no 116751515.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais ajuizada pelos 2o apelantes em decorrência do contrato firmado com a 1a apelante referente ao imóvel: Lote 07, quadra E, situado no loteamento denominado Sítio de Recreio Shallon, na cidade de Várzea Grande- MT, firmado em 18/11/2016, no valor de R$72.234,00 (setenta e dois mil, duzentos e trinta e quatro reais) a ser pago em 120 (cento e vinte) parcelas de R$601,95 (seiscentos e um reais e noventa e cinco centavos).

O Ministério Público do Meio Ambiente ajuizou a Ação Civil Pública no 659-81.2017.8.11.0082 (Cód. no 33048), em trâmite na Vara Especializada do Meio Ambiente da Comarca de Cuiabá.

Em 30.05.2017, o MM. Juiz Rodrigo Roberto Curvo deferiu a liminar para embargar a obra, devido a irregularidades com o licenciamento ambiental, que impediram a conclusão da obra e imissão na posse, razão pela qual os autores pretendem o distrato, restituição dos valores pagos e indenização moral.

Conforme relatado, a sentença foi de parcial procedência e ambas as partes recorreram.

As rés suscitam preliminar de cerceamento de defesa em razão do não acolhimento da denunciação da lide ao INCRA e ao Município de Várzea Grande.

No entanto, trata-se de contrato particular entre entes privados e nenhum desses dois órgãos públicos participa dele ou tem gerência sobre as cláusulas firmadas, o que afasta qualquer responsabilidade ou interesse para se manifestarem no feito. Desse modo, não há fundamento para a inclusão no processo.

Ademais, caso as rés se sintam prejudicadas, devem ajuizar demanda própria contra o Incra e o Município de Várzea Grande.

No mesmo sentido, esta Corte já decidiu:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICIPIO DE VÁRZEA GRANDE – ENTES QUE NÃO FAZEM PARTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. No caso concreto em que o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para manifestarem no feito, porquanto inócua será a intimação, porquanto não caracteriza cerceamento de defesa o indeferimento do pedido para a realização da diligência. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.Precedentes do STJ.”
(RAC n. 1003301-22.2018.8.11.0002, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, julg. 08/07/2020, DJE 10/07/2020).

Ante o exposto
REJEITO a preliminar.

Pois bem.

No mérito, o autor pede a devolução da comissão de corretagem e indenização por danos morais que diz ter suportado em virtude da não entrega do imóvel. Já as rés alegam que não houve descumprimento contratual de sua parte visto que têm buscado junto aos órgãos competentes autorização para fracionamento do solo.

Conforme acima descrito, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel mas, em vista de decisão proferida na Ação Civil Pública no 659-81.2017.811.0082 em trâmite na Vara Especializada do Meio Ambiente em Cuiabá, a obra foi paralisada por irregularidades no licenciamento ambiental, e com isso o autor ficou impedido de imitir-se na posse.

Esse fato evidencia o vício no contrato que possibilita seu rompimento por culpa do vendedor já que o objeto não foi entregue e não há previsão para que isso aconteça. Era obrigação dos vendedores, antes de colocarem os lotes à venda, certificarem-se da lisura do licenciamento.

O desatendimento de eventuais obrigações relativas à autorização do empreendimento imobiliário não é capaz de justificar a impossibilidade de entregar o imóvel comercializado, porquanto dentro da ala de previsibilidade da requerida a necessidade de adequação da área às condições ambientais e legais e, isso, obviamente deve anteceder a venda dos imóveis.

Dessa forma, considerando que a requerida se comprometeu a realizar a entrega do lote 07, Quadra E do Condomínio Recreio Shallon aos requerentes, porém encontra-se impossibilitada de realizar a comercialização do imóvel em virtude de decisão proferida na Ação Civil Pública no 659- 81.2017.811.0082 em trâmite perante a Vara Especializada do Meio Ambiente em Cuiabá, inexiste alternativa senão reconhecer a inadimplência da requerida, que faz nascer para os requerentes à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Sobre a restituição dos valores pagos, o STJ definiu em jurisprudência uníssona que, quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a devolução do total pago, incluindo a comissão de corretagem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. (...) 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF,Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019). Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma,julg. em 30/11/2020,DJe 04/12/2020)”

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. (...) 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma,julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020).

No que concerne à indenização, é necessária demonstração efetiva do abalo sofrido, pois a inadimplência contratual por si só não é suficiente para autorizar essa condenação.

Para ilustrar:

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES – NÃO CUMULAÇÃO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – APELO DA CONSTRUTORA REQUERIDA PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. (...) O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.” (RAC n. 0032622-70.2016.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, julg. 27/01/2021, DJE 27/01/2021).

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço dos recursos,
NEGO PROVIMENTO AO 1o APELO E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO 2o APELO para determinar a restituição da corretagem.

Inaplicável o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/07/2022