Tribunal: TJMT
Processo: 1002674-27.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-23
Data de publicação: 2022-08-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PREJUDICIAL DE MÉRITO – COBRANÇA INDEVIDA DE JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – INVIABILIDADE – PRESCRIÇÃO – PRAZO DECENAL – REJEITADA - MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – COMPROVADO - TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – DANOS MORAIS – CABIMENTO – EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE – NÃO CONFIGURADAS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - OBEDIÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
É indiscutível a possibilidade de revisão dos contratos firmados, desde que demonstrada a abusividade contratual, mormente quando incide o Código Consumerista, mostrando-se plausível a inversão do ônus da prova, sendo que ela não necessariamente induz ao sucesso das alegações da parte hipossuficiente, uma vez que elas devem estar em consonância com o direito e com as provas dos autos.
“Segundo precedentes da Corte Superior, o prazo prescricional da pretensão, relacionada à responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil e não trienal, pois, o prazo prescricional do art. 206, §3o, inc. V, do mesmo códex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que não é o caso dos autos. Recurso provido. (N.U 1022508-50.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/07/2021, Publicado no DJE 06/08/2021)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.729.593/SP que firmou o entendimento de que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
“(...) em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância(...)(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).
A demora injustificada da entrega da obra por mais de 26 (vinte e seis) meses para o recebimento do imóvel superam o mero dissabor e fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002674-27.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), BRUNO KENJI YKEGAYA - CPF: 071.977.919-79 (APELADO), ISRAEL ASSER EUGENIO - CPF: 017.508.341-03 (ADVOGADO), LUCIANA FABRICIA ROSA BARROS - CPF: 699.598.621-00 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), JOMAS FULGENCIO DE LIMA JUNIOR - CPF: 864.629.201-06 (ADVOGADO), KASSIA RABELO SILVA - CPF: 791.687.361-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PREJUDICIAL DE MÉRITO – COBRANÇA INDEVIDA DE JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – INVIABILIDADE – PRESCRIÇÃO – PRAZO DECENAL – REJEITADA - MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – COMPROVADO - TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – DANOS MORAIS – CABIMENTO – EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE – NÃO CONFIGURADAS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - OBEDIÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

É indiscutível a possibilidade de revisão dos contratos firmados, desde que demonstrada a abusividade contratual, mormente quando incide o Código Consumerista, mostrando-se plausível a inversão do ônus da prova, sendo que ela não necessariamente induz ao sucesso das alegações da parte hipossuficiente, uma vez que elas devem estar em consonância com o direito e com as provas dos autos.

“Segundo precedentes da Corte Superior, o prazo prescricional da pretensão, relacionada à responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil e não trienal, pois, o prazo prescricional do art. 206, §3o, inc. V, do mesmo códex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que não é o caso dos autos. Recurso provido. (N.U 1022508-50.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/07/2021, Publicado no DJE 06/08/2021)

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.729.593/SP que firmou o entendimento de que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”

“(...)

em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância(...)
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

A demora injustificada da entrega da obra por mais de 26 (vinte e seis) meses para o recebimento do imóvel superam o mero dissabor e fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ II – SPE LTDA,
em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos de Ação

de Indenização por Danos Materiais e Morais (n.1002674-27.2020.8.1.0041), movida por
BRUNO KENJI YKEGAYA
,
JULGOU PROCEDENTE

o pedido inicial para condenar as

requeridas, solidariamente, pagar à parte requerente: 1) R$ 3.815,29 (três mil oitocentos e quinze reais e vinte e nove centavos), relativo as parcelas da fase de obra pagas injustamente nos meses 10/2012 a 02/2014, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso; 2) R$ 10.000,00 (dez mil reais), pelos danos morais, acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária (INPC) a partir do presente decisum. 3) a título de cláusula penal moratória, devidamente atualizado (INPC) e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, valor este a ser apurado em fase de cumprimento de sentença. Condenou, por fim, a parte requerida ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios, que arbitrou em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, de acordo com a orientação contida no parágrafo 2o do art. 85 do CPC.

Em síntese, as apelantes defendem o provimento do Recurso de Apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo, preliminarmente, acerca da ocorrência da prescrição trienal
da pretensão de recebimento dos valores referentes aos juros de obra no período de novembro/2012 a fevereiro/2014, devendo ser extinto o feito nos termos do artigo 487, II do CPC.

No mérito, defendem a ausência de atraso e abusividade no prazo estipulado para a conclusão e entrega da unidade que ocorreu seguindo disposição contratual.

Alega que no referido instrumento, consta claramente todos os fatos/dados pertinentes a negociação formalizada entre as partes.

Assevera que o financiamento foi formalizado em 18/03/2011 e, portanto, o prazo inicial para a finalização das obras era 18/03/2012. Assim, alegam que há que se falar em atraso na conclusão da obra eis que “tão logo o Habite-se fora expedido, as Apelantes aguardaram que o Apelado realizasse o pagamento para entregar a posse ao Apelado”.

Defendem a impossibilidade de revisão judicial do contrato, ante a ausência de requisitos, devendo-se aplicar o “pacta sunt servanda”, e também da não abusividade das cláusulas contratuais firmadas.

Alegam ainda, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral.

Pugnam pela reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente.

Requer o conhecimento e provimento do recurso de apelação para o fim de reformar a sentença, de acordo com as razões expostas. Subsidiariamente, pleiteiam a minoração do dano moral.

Contrarrazões (id.126165766).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DA PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO.

Em sua tese recursal, as requeridas apontam, preliminarmente, a prescrição da pretensão indenizatória, ao argumento do decurso do prazo trienal previsto no §3o, V, do art. 206 do CC, para ressarcimento do dano material.

Sem razão, porquanto, o prazo prescricional da pretensão, relacionada à responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do C. Civil, e não trienal, pois, o prazo prescricional do art. 206, §3o, inc. V, do mesmo Códex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que não é o caso dos autos. Nesse sentido a jurisprudência deste Tribunal, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRESCRIÇÃO RECONHECIDA COM BASE NO ART. 206, §3o DO CÓDIGO CIVIL – AFASTADA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 205 DO CC – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇA DE JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – PRAZO DECENAL – PRECEDENTES DO STJ E DO TJMT – SENTENÇA DESCONSTITUÍDA – RECURSO PROVIDO.
Segundo precedentes da Corte Superior, o prazo prescricional da pretensão, relacionada à responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil e não trienal, pois, o prazo prescricional do art. 206, §3o, inc. V, do mesmo códex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que não é o caso dos autos
. Recurso provido. (N.U 1022508-50.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/07/2021, Publicado no DJE 06/08/2021)

Assim, tendo o
dies a quo
do prazo prescricional ocorrido em setembro de 2011 e a ação ajuizada em 23/01/2020, clara a inocorrência da prescrição, motivo pelo qual
afasto a prejudicial de mérito
.

V O T O - M É R I T O

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ II – SPE LTDA,
em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos de Ação

de Indenização por Danos Materiais e Morais (n.1002674-27.2020.8.1.0041), movida por
BRUNO KENJI YKEGAYA
,
JULGOU PROCEDENTE

o pedido inicial para condenar as

requeridas, solidariamente, pagar à parte requerente: 1) R$ 3.815,29 (três mil oitocentos e quinze reais e vinte e nove centavos), relativo as parcelas da fase de obra pagas injustamente nos meses 10/2012 a 02/2014, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso; 2) R$ 10.000,00 (dez mil reais), pelos danos morais, acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária (INPC) a partir do presente decisum. 3) a título de cláusula penal moratória, devidamente atualizado (INPC) e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, valor este a ser apurado em fase de cumprimento de sentença. Condenou, por fim, a parte requerida ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios, que arbitrou em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, de acordo com a orientação contida no parágrafo 2o do art. 85 do CPC.

Primeiramente, convém consignar que é indiscutível a possibilidade de revisão dos contratos firmados, desde que demonstrada a abusividade contratual, eis que, conforme bem asseverado pelo Magistrado “a quo”, incide o Código Consumerista, mostrando-se plausível a inversão do ônus da prova, sendo que ela não necessariamente induz ao sucesso das alegações da parte hipossuficiente, uma vez que elas devem estar em consonância com o direito e com as provas dos autos.

Pois bem.

O ponto principal desta apelação concerne na análise acerca da continuidade da cobrança dos chamados “juros de obra”, depois de recebida a posse do imóvel, ou seja, depois da conclusão do empreendimento, em que foi construída a unidade habitacional n. 94 do Empreendimento Rio Claro – 1a Etapa, localizado no Jardim das Palmeiras, em Cuiabá/MT; do atraso na entrega da obra, bem como do suposto dano moral suportado pela parte autora em face do atraso da entrega do imóvel.

Convém registrar a legalidade da taxa de evolução da obra, eis que disciplinada no Contrato entabulado, salientando que o contrato particular de venda e compra de imóvel já declinado possui relação com o objeto do contrato assinado com a instituição financeira, eis que direciona a fase de evolução de obra com a entrega do imóvel, onde se começa a amortizar a dívida.

Dentro dessa ótica, não há como aquilatar de ilegal a cobrança da taxa de evolução da obra, eis que, no início o imóvel foi adquirido na planta, e com as obras em andamento, e, efetivamente, com a conclusão, os valores do imóvel tomam outra proporção. Isso é facilmente perceptível no mercado.

Assim, a cobrança da taxa de evolução da obra busca equilibrar o valor do negócio e indexar o saldo devedor, até a fase de amortização, procedimento que se mostra legal.

Nesse sentido, é a orientação do STJ:

“CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1o DA LEI No 4.864/65; E 46 DA LEI No 10.931/04.

[...]
6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor
,
do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso especial provido”.
(REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014)
(negritei)

A esse respeito, de acordo com a documentação acostada na inicial, verifica-se do termo de recebimento de chaves e imissão de posse, que a unidade habitacional foi entregue à parte autora, ora apelada, em 23 de outubro de 2012 (Id n.126165157), a partir de quando não mais poderia ser exigido o encargo, vez que, comprovadamente a obra já estava concluída, e não há amortização do saldo devedor financiado nesse período, não havendo que se falar no dever de pagamento do referido encargo pelo autor.

Todavia, a cobrança do encargo e o respectivo adimplemento pelo autor ainda perdurou pelo período de 29/10/2012 até 29/02/2014 (id. 126165702 - Pág.8), consoante se extrai dos documentos colacionados nos ids. 126165160, 126165161 e 126165162), totalizando o montante de R$ 3.815,29 (três mil, oitocentos e quinze reais e vinte e nove centavos), o que se mostra indevido, sendo imperativa a sua devolução, na forma simples.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.729.593/SP que firmou o entendimento de que “
é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
” (negritei)

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CARACTERIZADA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

O STJ em Recurso Repetitivo assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, quando há previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (TEMA 971 - REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

O Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a cobrança dos “juros de obras, taxa de obra e/ou taxa de evolução de obra” é ilícita após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves do imóvel incluído o prazo de tolerância
(REsp: 1729593/SP
)” .(RAC N. 0036836-41.2015.8.11.0041, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, J. 02.22.22)

No tocante às alegações de inexistência de atraso na entrega da obra, tenho que não assiste razão a Apelante.

Nesse ponto, restou consignado pelo Douto Juiz na r.sentença objurgada (id. 126165702- Pág.5/6):

“Extrai-se dos autos, que no dia 28/08/2010 foi firmado entre as partes o “Instrumento Particular de Compromisso de venda e compra de fração ideal a que corresponderá unidade autônoma futura, e outras avenças” de ID. 31606393 referente a Casa no 94, Modelo TN57A, Fachada F4, 1a Etapa do Condomínio “Rio Claro”.

Restou convencionado na cláusula 6a do referido contrato, o prazo de 12 (doze) meses contados da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a VENDEDORA e AGENTE FINANCEIRO
, a saber:

“6. DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA.

6.1. A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir de liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinados à execução de tais obras.

6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação.

6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente, para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo da conclusão da Unidade Autônoma vinculada à etapa que corresponder à primeira Liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo para a conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior.

6.2. O COMPRADOR será comunicado por escrito do início do prazo aqui fixado.”

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE

DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Registra-se que os contratos que não preveem um prazo final para entrega do imóvel ao consumidor são abusivos, pois ferem o princípio da publicidade previsto no Código de Defesa do Consumidor.

Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado 28/08/2010 com entrega prevista para agosto de 2011 que acrescido de 120 dias de tolerância, estabelecida em contrato (cláusula 6.1), teria como prazo final para entrega dezembro de 2011.

Assim, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 120 (cento e vinte) dias se encerraria em dezembro de 2011, no entanto, as chaves somente foram entregues em 23/10/2012 (ID. 28297923), ou seja quase 26 (vinte e seis) meses após a assinatura do contrato.

A sentença não merece qualquer reparo nesse ponto.

A douta sentença recorrida reconheceu como abusivo contrato firmado entre as partes por não prever um prazo final para a entrega do imóvel ao autor por ferir o princípio da publicidade previsto na legislação consumerista, reconhecendo o atraso na entrega do imóvel porquanto que o contrato entre as partes foi firmado em

28/08/2010 com entrega prevista para agosto de 2011 que, acrescido do prazo de tolerância de 120 dias, estabelecido em contrato (cláusula 6.1), teria como prazo final

a entrega em dezembro/2011.

Contudo, consoante termo de recebimento de chaves e imissão de posse (Id n.126165157) somente restaram entregues a parte autora no dia 23/10/2012, perfazendo, assim, quase 26 (vinte e seis) meses após a assinatura do contrato.

Desta feita, restou claro o inadimplemento contratual das apeladas, consistente no atraso na entrega do imóvel.

No que diz respeito ao pedido de não incidência inversão da clausula contratual, de igual sorte, não assiste razão as apelantes.

Na espécie, a multa contratual está prevista (tão somente para os compradores) conforme consta no Capitulo 5o do instrumento contratual formado entre as partes (id.126165197).

A questão afeta à possibilidade de inversão da cláusula penal prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em favor do consumidor se encontra firmada, em sede de recurso submetido ao rito dos recursos repetitivos, em um único acórdão proferido pelo STJ, o qual fora ementado nos seguintes termos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.(REsp 1614721/DF, Relator(a) Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140), Órgão Julgador S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data do Julgamento 22/05/2019. Data da Publicação/Fonte DJe 25/06/2019).

Da leitura do acórdão acima transcrito, abstrai-se que é possível a inversão do encargo moratório previsto em contrato apenas em desfavor do consumidor.

Logo, correta a sentença nesse ponto, devendo ser invertida a multa compensatória imposta apenas ao comprador ora apelado para que seja atribuída à vendedora/apelante a sanção pecuniária, pois foi ela quem deu causa ao atraso da obra.

Por fim, quanto aos danos morais, igualmente não merece reforma a r. sentença, pois, o STJ já sedimentou o entendimento de que
“no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.
( REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Mesmo que não se trate de dano
in re ipsa,
no caso em análise, houve grande atraso para entrega do imóvel (quase 26 (vinte e seis) meses após a assinatura do contrato), qual atraso se mostra desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor, trazendo sofrimento e frustação ao apelado.

Deste modo, restaram incontestes a responsabilidade da apelante, eis que os danos morais suportados pelo autor, superaram e em muito a categoria de mero aborrecimento, bem como o nexo de causalidade entre um e outro, do que se verifica pela presença de todos os requisitos necessários para a configuração do dever reparatório da requerida.

Superada a questão da responsabilidade da construtora pelos danos morais alegados, passa-se à análise do valor arbitrado a título de indenização, objeto contíguo do inconformismo da apelante.

Quanto aos critérios de fixação do dano moral, ressalta-se que por ser este entranhado de subjetividade, deve o Juiz, utilizando-se de uma certa dose de discricionariedade, fixá-lo de modo que não constitua uma fonte de enriquecimento, mas também não seja de valor inexpressivo a tal ponto que impossibilite a compensação do sofrimento trazido pela parte ofendida.

Nessa linha, são os ensinamentos do magistério de MARIA HELENA DINIZ:

"Na reparação do dano moral, o magistrado deverá apelar para o que lhe parecer equitativo ou justo, agindo sempre com um prudente arbítrio, ouvindo as razões das partes, verificando os elementos probatórios, fixando moderadamente uma indenização. O valor do dano moral deve ser estabelecido com base em parâmetros razoáveis, não podendo ensejar uma fonte de enriquecimento nem mesmo se irrisório ou simbólico. A reparação deve ser justa e digna. Portanto, ao fixar o quantum da indenização, o juiz não procederá a seu bel prazer, mas como um homem de responsabilidade, examinando as circunstâncias de cada caso, decidindo com fundamento e moderação." (Revista Jurídica Consulex, no 3, de 31/03/97).

Deve-se levar em conta em que grau o prejuízo causado influiu no sentimento daquele que pleiteia a reparação, a sua condição social, a circunstância em que ocorreu o evento danoso, a intensidade da culpa, bem como o tempo de atraso na entrega do bem e, ainda, a capacidade econômica do ofensor e a repercussão do fato lesivo no seio da comunidade.

A fixação do valor reparador deve compensar a humilhação moral provocada pelo abalo de crédito do autor e, ao mesmo tempo, constituir-se-á numa sanção ao ofensor, impondo-lhe maior diligência na atuação, tendo, outrossim, conotação pedagógica.

Tomando-se por base os aspectos do caso concreto - extensão do dano, condições socioeconômicas, condições psicológicas, grau de culpa dos envolvidos e o tempo de atraso na entrega do imóvel, entendo que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se razoável e capaz de proporcionar à vítima satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito, produzindo no ofensor, em contrapartida, impacto patrimonial bastante para dissuadi-lo de igual e novo atentado à dignidade das pessoas.

Diante de todas as circunstâncias, não há dúvida de que a sentença que julgou procedente a ação deve ser mantida.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Para os fins do §11o., do artigo 85, do CPC, deixo de majorar os honorários advocatícios, tendo em vista a r. sentença ter condenado o valor máximo disposto no artigo 85, §2, CPC.

É como voto

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/08/2022