Tribunal: TJMT
Processo: 1003254-62.2021.8.11.0028
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-24
Data de publicação: 2022-08-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO – SUPOSTO ACORDO VERBAL DE PRORROGAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA – PREVISÃO CONTRATUAL EM SENTIDO CONTRÁRIO – AUSÊNCIA DE PROVA DO ADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS – CLÁUSULA EXCLUDENTE DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – VALIDADE – SÚMULA 335 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO
1. Incumbe ao reconvindo impugnar especificamente a tese de inadimplemento de aluguéis deduzida na reconvenção, a rigor do art. 341 do CPC, sob pena de presunção de veracidade.
2. Ao locatário que alega a prorrogação verbal da locação, de modo contrário à forma especial e ao tempo previstos no contrato, incumbe comprovar a tese com prova mais robusta que o isolado depoimento de uma funcionária ouvida na condição de informante.
3. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003254-62.2021.8.11.0028
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Benfeitorias, Indenização por Dano Moral, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ODAILSON ANTONIO VIEIRA EIRELI - ME - CNPJ: 17.013.797/0001-64 (APELANTE), IZONILDES PIO DA SILVA - CPF: 240.559.211-87 (ADVOGADO), IAGO CAMPANHA LUCENA DE ARAUJO E CUNHA - CPF: 048.174.411-86 (ADVOGADO), LUIZ JUAREZ BENTO DA SILVA - CPF: 310.055.430-20 (APELADO), ODILA ZORZI - CPF: 144.445.690-34 (ADVOGADO), ALVARO ALEXANDER DE OLIVEIRA - CPF: 006.422.441-46 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO – SUPOSTO ACORDO VERBAL DE PRORROGAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA – PREVISÃO CONTRATUAL EM SENTIDO CONTRÁRIO – AUSÊNCIA DE PROVA DO ADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS – CLÁUSULA EXCLUDENTE DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – VALIDADE – SÚMULA 335 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO

1. Incumbe ao reconvindo impugnar especificamente a tese de inadimplemento de aluguéis deduzida na reconvenção, a rigor do art. 341 do CPC, sob pena de presunção de veracidade.

2. Ao locatário que alega a prorrogação verbal da locação, de modo contrário à forma especial e ao tempo previstos no contrato, incumbe comprovar a tese com prova mais robusta que o isolado depoimento de uma funcionária ouvida na condição de informante.

3. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
ODAILSON ANTÔNIO VIEIRA EIRELI – ME
, contra a sentença que, nos autos da “Ação de Obrigação de Fazer c/c Reparação por Danos Morais” que propôs em face de
LUIZ JUAREZ BENTO DA SILVA
, julgou
improcedentes
os pedidos iniciais e
parcialmente procedentes
os pedidos da reconvenção, de forma a declarar a rescisão do contrato de locação, condenando o reconvindo/apelante ao pagamento dos aluguéis vencidos, além de cláusula penal no importe de R$ 26.400,00, e determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

A apelante alega ter comprovado o cumprimento do acordo de parcelamento firmado com a ré e o descumprimento, por parte desta, do contrato de locação, eis que a locadora estaria se recusando, arbitrariamente, a receber o pagamento das prestações pendentes. Reafirma que celebrou um acordo verbal de prorrogação da locação pelo prazo de três anos, o que teria sido confirmado pelas informantes ouvidas em juízo. Diz ter realizado benfeitorias estimadas em cerca de R$ 70.000,00, as quais deveriam ser indenizadas, apesar da cláusula contratual que exclui o direito à indenização; cláusula essa que se alega abusiva.

A apelada apresentou contrarrazões no id. 131576262.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A inicial indica que a autora figura como locatária de um imóvel comercial situado em Poconé, com base em contrato de locação com vigência de 20/10/2019 a 20/10/2022.

A autora afirmou que, após inadimplir “alguns aluguéis”, firmou acordo de parcelamento com a ré, na importância de R$ 8.800,00, que seria paga em dezesseis prestações contidas em notas promissórias.

Alega-se que, apesar do termo de parcelamento, a ré passou a recusar o recebimento das prestações acordadas e ameaçar o rompimento do contrato, negociando com terceiros a locação do mesmo imóvel. Além disso, a ré teria desrespeitado um acordo
verbal
por meio do qual a vigência da locação teria sido prorrogada por
três anos
, bem como as benfeitorias realizadas no imóvel, que totalizam cerca de R$ 70.000,00.

Requereu a condenação da ré a aceitar o pagamento das prestações do acordo de parcelamento, honrar o suposto acordo verbal de prorrogação e pagar indenização por danos morais, ou, em caso de resolução, a aplicação de multa contratual e a indenização pelas benfeitorias realizadas, sem prejuízo da compensação por dano moral.

A ré apresentou contestação com reconvenção (id. 131576168), alegando que a autora inadimpliu tarifas de consumo de água e do IPTU, além do acordo de parcelamento e dos aluguéis vencidos posteriormente. Pleiteou a resolução do contrato, com o pagamento das prestações vencidas e do IPTU pendente, além da aplicação de multa contratual.

A sentença julgou
improcedentes
os pedidos iniciais e
parcialmente procedentes
os pleitos reconvencionais, nos termos relatados.

Resumida a controvérsia, passo ao enfrentamento das teses recursais.

A tese de que as partes realizaram acordo de prorrogação do contrato de locação carece de respaldo probatório mínimo.

O contrato de locação dispôs, na cláusula XI, que a renovação contratual ocorreria
após o vencimento
e de
forma expressa
(id. 131575195 – 4). Ocorre que, segundo a autora, a suposta renovação teria ocorrido
verbalmente
e cerca de
um ano antes do vencimento
do prazo de locação, o que contraria flagrantemente a forma e o tempo exigidos na cláusula supracitada.

E as mensagens trocadas entre a esposa do representante da autora e a ré, apresentadas junto à inicial (id. 131575192), não indicam, nem minimamente, o ânimo de renovar o contrato por parte da locadora ou a existência de ajustes anteriores nesse sentido, considerando que os locatários se limitaram a pleitear a retenção de benfeitorias e a dilação do prazo de restituição do imóvel, sem mencionar o suposto acordo verbal, alegado apenas judicialmente.

Em verdade, a suposta prorrogação é escorada exclusivamente no depoimento de uma das funcionárias da autora, ouvida na condição de informante, o que, a toda evidência, não se revela suficiente para superar a previsão contratual em sentido contrário.

Por outro lado, embora alegue a recusa indevida, pela ré, do recebimento das prestações do acordo de parcelamento, a autora não comprovou o adimplemento dos aluguéis subsequentes, não abrangidos pela renegociação, deixando, inclusive, de impugnar especificamente a tese lançada em reconvenção, descumprindo o ônus atribuído pelo art. 341 do CPC.

Tanto as prestações do acordo quanto os aluguéis subsequentes poderiam ser consignados em juízo, na hipótese de recusa de recebimento por parte da locadora, conforme art. 335, I do CC, não apenas por apreço à técnica jurídica, mas, principalmente, por imperativo de segurança jurídica, assegurando a credora em face de eventual intuito protelatório.

De qualquer modo, o acordo alusivo às prestações antigas e vencidas não retira da credora o direito de resolver o contrato de locação por inadimplemento, máxime porque o débito negociado não deixaria de ser cobrado em caso de resolução e despejo, a rigor do art. 62, I da Lei do Inquilinato. E a autora, como já consignado, não comprovou o pagamento dos aluguéis subsequentes, o que igualmente legitimaria o pedido resolutório formulado pela credora.

Finalmente, o pedido de indenização por benfeitorias é desprovido de respaldo legal ou contratual.

O art. 35 da Lei n. 8.245/1991 permite, expressamente, que o contrato afaste o direito de indenização ou retenção por benfeitorias:

“Art. 35.
Salvo expressa disposição contratual em contrário
, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

No caso, o contrato de locação foi claro ao estabelecer, na cláusula XII, que eventuais benfeitorias, ainda que autorizadas, seriam desde logo incorporadas ao imóvel sem direito a indenizações (id. 131575195 – 4):

“XII – INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO: Toda e qualquer benfeitoria autorizada pelo LOCADOR, ainda que útil ou necessária fique automaticamente incorporada ao imóvel, não podendo o LOCATÁRIO pretender qualquer indenização ou ressarcimento, bem como arguir direito de retenção por elas”

Não há que se falar em abusividade, eis que, além de expressamente permitida pela lei de regência e pela jurisprudência (Súmula n. 335, STJ), a cláusula foi entabulada por pessoas maiores e capazes em uma negociação paritária, o que afasta teses de vulnerabilidade típicas de relações de consumo, como a genericamente ventilada pela autora em suas razões recursais.

A propósito, esta Câmara assim decidiu:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO COMERCIAL - DESCUMPRIMENTO DOS TERMOS PACTUADOS - NÃO CARACTERIZAÇÃO - CLÁUSULA PENAL - CONDENAÇÃO INDEVIDA - BENFEITORIA NECESSÁRIA - RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE REPARAÇÃO - LEGALIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO.

Constando no contrato que qualquer reparo que não implicasse na alteração da estrutura do imóvel poderia ser realizado sem prévia autorização ou fiscalização do sublocatário, a sua não anuência não caracteriza descumprimento da avença.

"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." (Súmula 335/STJ). E se convencionada entre as partes, não cabe reparação.”

(N.U 0003566-48.2014.8.11.0045, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 30/05/2018, Publicado no DJE 05/06/2018)

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso e majoro os honorários advocatícios ao patamar de 15% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/08/2022