Tribunal: TJMT
Processo: 1019080-18.2021.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-06
Data de publicação: 2022-04-29

Ementa:
E M E N T A
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA C/C COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PRAZO DETERMINADO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRORROGAÇÃO DO CONTRATO PELO MESMO PRAZO EM QUE O SHOPPING ESTEVE COM SUAS ATIVIDADES PARALISADAS EM DECORRÊNCIA DO COVID – TEORIA DA IMPREVISÃO – APLICABILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, de modo que, presentes os requisitos, a sua manutenção é medida que se impõe.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019080-18.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Liminar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ANDRESSA CAROLINE TRECHAUD - CPF: 011.948.691-14 (ADVOGADO), CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA - CNPJ: 18.346.168/0001-19 (AGRAVANTE), BR MALLS ADMINISTRACAO E COMERCIALIZACAO 01 - CNPJ: 02.299.270/0001-70 (AGRAVANTE), ELADIO MIRANDA LIMA - CPF: 020.470.787-09 (ADVOGADO), RAFAELA TAVARES CALAZANS - CNPJ: 31.565.981/0001-48 (AGRAVADO), GISELE DA SILVA NASCIMENTO - CPF: 880.396.331-68 (ADVOGADO), ARTHUR DE ARAUJO ALCANTARA - CPF: 278.946.218-62 (ADVOGADO), CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 15.423.664/0001-30 (TERCEIRO INTERESSADO), ALEXANDRE MIRANDA LIMA - CPF: 074.357.357-95 (ADVOGADO), PABLO HERTZ BRUZZONE LEAL - CPF: 098.666.157-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA C/C COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PRAZO DETERMINADO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRORROGAÇÃO DO CONTRATO PELO MESMO PRAZO EM QUE O SHOPPING ESTEVE COM SUAS ATIVIDADES PARALISADAS EM DECORRÊNCIA DO COVID – TEORIA DA IMPREVISÃO – APLICABILIDADE – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO
.

O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, de modo que, presentes os requisitos, a sua manutenção é medida que se impõe.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1019080-18.2021.8.11.0000

AGRAVANTE(S):

CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ e BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO 01

AGRAVADO(S):

RAFAELA TAVARES CALAZANS

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por
CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ e BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO 01
contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra.
Olinda de Quadros Altomare Castrillon
, nos autos de
Ação Ordinária
no
1030433-29.2021.811.0041
, ajuizada por
RAFAELA TAVARES CALAZANS
,
que deferiu parcialmente
a tutela vindicada determinando “a
PRORROGAÇÃO
do contrato de locação
pelo prazo de 10 (dez) meses
,
a partir de 23 de outubro de 2021
, sob pena de aplicação das medidas necessárias para a efetivação da tutela, conforme art. art. 297, do Código de Processo Civil”
(sic)
.

Em suas razões recursais os agravantes aduzem que o Juízo
a quo
, de forma manifestamente teratológica, determinou a prorrogação forçada do contrato de locação pelo prazo de 10 (dez) meses, sendo que foi ajustado expressamente o termo do acordo para 22.10.2021,
“em gritante violação à norma legal que rege as relações locatícias e ao direito potestativo do locador de dispor de sua propriedade”
(...),
“violando claramente o disposto nos arts. 54, 56, 57 da Lei 8245/91”
(sic).

Discorrem que a autora/agravada alegou na inicial que, em razão da pandemia, foram adotadas medidas extremas de restrição de circulação de pessoas, o que impactou diretamente no rendimento dos lojistas. E, em razão do fechamento, a autora não estava usufruindo do contrato, entendendo que teria ocorrido a suspensão contratual, não podendo o negócio jurídico se encerrar ao término de 36 (trinta e seis) meses.

Assevera que
“o contrato de locação objeto da presente ação foi celebrado entre as partes em 04.06.2018 e teve seu prazo de locação expressamente convencionado em 36 (trinta e seis) meses, a contar da inauguração do Shopping Estação Cuiabá, que ocorreu em 23.10.2018”
(sic).

Argumenta que
“considerando o legítimo desinteresse da agravante na manutenção do contrato de locação, enviou, em 08.06.2021, notificação à ora agravada para comunicar que o Instrumento de Contrato de Locação estará rescindido a partir do término do prazo previsto contratualmente, qual seja, 22.10.2021”
(sic).

Entende que
“sendo a locação não residencial discutida nos presentes autos por prazo determinado, tendo sido a agravada previamente notificada, atendido o disposto na Lei no 8.245/91, deve a locatária efetuar a imediata desocupação do imóvel quando findo o prazo de vigência, sob pena de abuso de direito”
(sic).

Diz que a agravada omitiu os descontos que lhe foram concedidos em razão da pandemia, e ainda acha
“que deve receber benesse adicional, que os outros lojistas do Shopping não tiveram”
(sic).

Ressalta que
“nada justifica, nesse contexto, uma intervenção judicial no relacionamento entre as partes, muito menos ainda concedendo benesses adicionais à agravada (superiores às que o Shopping já concedeu), sem se ponderar, também, os efeitos negativos dessa medida para o Shopping (igualmente afetado pela pandemia)”
(sic).

Termina dizendo que
“nos casos em que a locação comercial é convalidada em prazo indeterminado, como é o caso dos autos, a partir de 22.10.2021, a denúncia vazia configura-se DIREITO POTESTATIVO do locador, requer-se a atribuição de efeito suspensivo sobre a decisão agravada, até que seja julgado o mérito do presente recurso”
(sic).

No mérito, requer
“seja dado provimento ao presente agravo de instrumento, revogando-se a decisão agravada, determinando-se que se respeite o prazo de vigência contratual, prestigiando também o pacta sunt servanda e as condições livremente pactuadas”
(sic).

Preparo recursal recolhido (Id. 106628973).

A tutela recursal foi por mim
indeferida
em 29/10/2021 (Id. 107142481), o que ensejou a interposição do agravo interno de Id. 109725963 pelos ora agravantes.

A agravada ofertou contrarrazões (Id. 110572452), sustentando a manutenção dos efeitos da decisão recorrida, sob o fundamento de que
“A PROBABILIDADE DO DIREITO resta caracterizada diante da demonstração inequívoca do constante na cláusula 06, que garante a RAFAELA TAVARES CALAZANS, o período de locação de 36 meses, para o exercício de sua atividade no Shopping Estação Cuiabá
” – sic, sendo que o
“o RISCO DA DEMORA, fica caracterizado pelo fato de a Agravada não ter usufruído na totalidade dos 36 meses pactuados no contrato de locação, ou seja, tal circunstância confere grave risco de perecimento do resultado útil do processo, se não houver a manutenção/prorrogação do contrato de locação”
– sic
.

Aduz que
“que mesmo em tempos de pandemia e fechamento total/parcial das atividades comerciais a Agravada NUNCA deixou de honrar com os compromissos junto ao Agravante”
– sic e que
“que continua, TEMPESTIVAMENTE, com a hombridade que lhe é costumeira e habitual, arcando com seu dever moral e financeiro de quitar todas as despesas, referente a aluguel, condomínio, etc”
– sic
.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS
ANDRESSA CAROLINE TRECHAUD - OAB/MT No 14099 E ARTHUR DE ARAUJO ALCANTARA – OAB/MT No 19718.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Constata-se pela leitura do recurso interposto que o Consórcio Empreendedor Shopping Estação Cuiabá busca a reforma do comando judicial que prorrogou a vigência do contrato de locação por mais 10 (dez) meses, a partir de 23 de outubro de 2021.

Eis o teor da decisão recorrida, proferida em 02/09/2021, na parte que interessa neste momento:

“(...) Analisando detidamente os autos e os documentos acostados, observa-se que o pedido permite parcial provimento.

Primeiro, importante ressaltar que, diante da pandemia pelo COVID-19 e o fechamento do Shopping Estação Cuiabá, a parte autora informa que ocorreu a queda exorbitante de seu faturamento e, mesmo que tenha sido autorizada a retomada dos serviços, até a presente data a situação não se normalizou, permanecendo sem movimento de clientes.

Verifica-se da análise dos pedidos que a parte autora pretende a manutenção/prorrogação do contrato de locação pelo prazo mínimo de 18 (dezoito) meses, haja vista que em razão da interrupção do funcionamento por motivo alheio à vontade das partes, o contrato deveria ser automaticamente suspenso, garantindo à autora, com a retomada das atividades, a prorrogação contratual para a normalização de sua receita.

Não ignora esta Magistrada, por óbvio, a situação pela qual o país passou e vem passando, a exemplo de muitos outros países no Mundo, por conta da pandemia de COVID-19.

É notória a possibilidade de, no âmbito das relações privadas, a ocorrência de revisão contratual decorrente de fato superveniente que ocasiona a onerosidade excessiva, diante da aplicação da teoria da imprevisão. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO E TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. HIPÓTESES DE CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Esta Corte Superior sufragou o entendimento de que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva). (...) 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1316595/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2017, DJe 20/03/2017)

Dispõe, ainda, o art. 317, do Código Civil:

Art. 317. Quanto, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação

Desse modo, observa-se presente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, tendo em vista a notória ocorrência, nesse momento processual, de desequilíbrio contratual e econômico, uma vez que a autora manteve periodicamente todos os pagamentos inerentes ao contrato de locação e está sendo prejudicada financeiramente pelo fato de ter permanecido impedida de realizar as atividades de seu ramo por considerável período do contrato de locação.

Assim, em atenção à teoria da imprevisão, que permite a revisão do contrato quando da ocorrência de fatos novos e imprevisíveis às partes, é possível a prorrogação do contrato de locação após o seu término, garantindo às partes o restabelecimento do equilíbrio contratual e econômico.

No entanto, entendo que o pedido de manutenção/prorrogação pelo prazo mínimo de 18 (dezoito) meses extrapola o período razoável para a prorrogação contratual em sede de tutela de urgência, sendo esse prazo muito superior ao período em que as atividades ficaram efetivamente paralisadas.

Diante do exposto,
DEFIRO PARCIALMENTE
a tutela vindicada e
DETERMINO
a
PRORROGAÇÃO
do contrato de locação
pelo prazo de 10 (dez) meses
,
a partir de 23 de outubro de 2021
, sob pena de aplicação das medidas necessárias para a efetivação da tutela, conforme art. art. 297, do Código de Processo Civil (...)”

(Id. 64512971 – autos de origem)
.

D
a leitura, extrai-se que a Magistrada de primeiro grau à época da decisão sopesou a repercussão da pandemia de Covid-19 especificamente nos shoppings centers, eis que na hipótese dos autos ocorreu o fechamento do Shopping Estação Cuiabá e, quando do retorno, o movimento dos consumidores não se normalizou de plano, impactando, assim, na exorbitante queda do faturamento da empresa agravada.

Em outras palavras, foi concedido um “fôlego” à agravada, a fim de recuperar o período em que, apesar de adimplente com os aluguéis, suas vendas foram mínimas.

Ocorre que o negócio jurídico entabulado pelas partes em 30 de agosto de 2018, por meio de um contrato atípico de locação e outras avenças de loja de uso comercial, referente à instalação de uma loja varejista de bebidas, possui o prazo determinado de 36 (trinta e seis) meses a contar da inauguração do shopping, que ocorreu em 23/10/2018.

Nesses casos, a Lei no. 8.245/91 dispõe:

“
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

§ 1o O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:

a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

§ 2o As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas”.

“
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado,
prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei
.

§1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”

“Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados”.

“
Art. 56.
Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
”

O agravante aduz que, c
onsiderando o legítimo desinteresse na manutenção do contrato de locação, notificou a agravada em 08/06/2021, noticiando que em 22/10/2021 o negócio estaria rescindindo, razão pela qual entende que a tutela antecipada concedida na origem não se mostra razoável, sobretudo porque já concedeu, por livre iniciativa, inúmeros descontos durante todo o período de fechamento e reabertura do shopping, inexistindo, portanto, os requisitos autorizadores da medida, quais sejam,
periculum in mora
e
fumus boni iuris
, e pelo fato de tal medida permitir à agravada alcançar situação de nítida vantagem, com relação aos demais lojistas do empreendimento.

De fato, em que pese todos os dissabores experimentados pelos lojistas durante a pandemia que assolou o mundo, como é o caso da agravada, as regras pactuadas no contrato de locação afastam a fumaça do bom direito, requisito inerente à análise do pedido que ensejou a decisão agravada.

Nesse sentido, guardadas as peculiaridades de cada caso, é a jurisprudência desta Corte:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO RENOVATÓRIA –
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PRAZO DETERMINADO - TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA INDEFERIDA – AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS EM FUNÇÃO DO DECURSO DO PRAZO LEGAL - ARTIGO 51 § 5o DA LEI 8.245/91 – INDÍCIOS DE DECADÊNCIA – PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA – OPOSIÇÃO DO LOCADOR – PROBABILIDADE DO DIREITO INVERSO – RETOMADA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA
– RECURSO DESPROVIDO.
O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ausente um desses requisitos, o indeferimento da tutela de urgência é medida que se impões, muito mais ainda quando evidenciado a probabilidade de direito inverso. Findo o prazo do contrato de locação não residencial, não se pode falar em prorrogação automática quando a ela o locador se opõe formalmente, notificando a locatária de que não pretende renová-lo
. Ao locatário, interessado na renovação do pacto locatício, caberia ter se utilizado da ação renovatória no prazo legal, consoante o disposto no § 5o do art. 51 da Lei no 8.245/9. No entanto, não se valendo desta prerrogativa, padece do direito de permanecer no imóvel, como no caso, diante de fortes indícios de decadência do direito do agravante.”
(TJ-MT 10024914820218110000 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 05/05/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2021)

A propósito, esse também é o entendimento dos demais Tribunais Pátrios:

“APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO. LOCAÇÃO. IMÓVEL COMERCIAL. DENÚNCIA VAZIA. PRAZO DE VIGÊNCIA DETERMINADO. CESSÃO DE CONTRATO. AUSÊNCIA DE NOVAÇÃO. DESOCUPAÇÃO. NOTIFICAÇÃO REGULAR.
1. Nos termos do artigo 56 da lei no 8.245/91, o contrato de locação de imóvel não residencial, por prazo determinado, cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Também de acordo com o artigo 54 da mesma lei, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos. 2. Ocorrida a cessão do contrato de locação sem que tenha ocorrido novação ou mesmo alteração no prazo de vigência da locação, findo o prazo estipulado, a desocupação do imóvel é medida que se impõe. 3. Apelação cível conhecida e não provida.
”
(TJ-DF 07203847020208070001 DF 0720384-70.2020.8.07.0001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 18/08/2021, 7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 02/09/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – PRAZO INDETERMINADO – REQUISITOS – PRESENÇA. –
Tratando-se de despejo por denúncia vazia, caso a locadora não mais se interesse pela manutenção do contrato e provou ter notificado a locatária para desocupar o imóvel, deve ser reconhecido seu direito à decretação do despejo e retomada do bem
.”
(TJ-MG – AC: 10000210322590001 MG, Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 08/03/2022, Câmaras Cíveis / 12a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/03/2022)

Assim, diante de todo o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a decisão agravada e indeferir a tutela antecipada, restando
prejudicado
o agravo interno interposto pela ora agravante.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR
. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2o VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR
. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROC
HA (
1o VOGAL)

Aguardo o pedido de vista dos autos.

EM 16 DE MARÇO DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELO 2o VOGAL , DES. DIRCEU DOS SANTOS. A RELATORA PROVEU O RECURSO E JULGOU PREJUDICADO O AGRAVO REGIMENTAL E O 1o VOGAL AGUARDA.

SESSÃO DE 06 DE ABRIL DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

PRESIDIU ESTE JULGAMENTO O EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2o VOGAL)

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ E BR MALLS ADMINISTRAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO em face da decisão proferida pela MMa Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dra. Olinda de Quadros Altomare Castrillon, que, nos autos da Ação Ordinária no 1030433-29.2021.8.11.0041, que lhe move RAFAELA TAVARES CALAZANS, deferiu parcialmente a tutela de urgência pretendida para determinar a prorrogação do contrato de locação pelo prazo de 10 (dez) meses, a partir de 23/10/2021, sob pena de aplicação das medidas necessárias para a efetivação da tutela, conforme art. 297 do CPC.

Inconformada, a agravante recorre sustentando, em suma, que está impedida de exercer o seu regular direito de dispor de sua propriedade, que a agravada omitiu os descontos que lhe foram concedidos em razão da pandemia, que nada justifica a intervenção judicial no relacionamento entre as partes, uma vez que considerado o legítimo desinteresse da agravante na renovação do contrato, formalizou, mediante notificação à agravada, a rescisão do contrato a partir de 22/10/2021.

Dessa forma, pugna pela revogação da decisão agravada, determinando que seja respeitado o prazo de vigência contratual.

A Relatora, Exma. Desa. Antônia Gonçalves Siqueira, deu provimento ao recurso para reformar a decisão agravada e indeferir a liminar.

Pedi vista para melhor analisar o caso.

Pois bem.

Adianto que divirjo da Relatora, explico.

O cenário da pandemia que assolou não só esse País, mas o mundo inteiro, tornou-se um cenário de incerteza e abalo na atividade econômica de forma mundial, o que acarretou sobremaneira diversos desequilíbrios na ordem financeira e econômica, bem como nas relações contratuais.

Nesse sentido, diante de tal cenário é cediço que a agravada teve prejuízos de ordem financeira com seu faturamento mensal prejudicado, bem como abalo em sua atividade em decorrência da pandemia, o que somente será possível se reerguer com o exercício da atividade normalizando, o que está acontecendo recentemente.

Assim, a considerar todo o período de suspensão de sua atividade e em se tratando de fato imprevisível, que refoge à relação contratual estabelecida, enseja a interferência para regular tais condições a impedir que se estabeleça o desequilíbrio contratual constatado.

Ressalva-se ainda que, a agravada se manteve adimplente mesmo diante da situação calamitosa, e, pode-se considerar que diante da paralisação das atividades por certo período razoável concluir pela suspensão do contrato celebrado entre as partes, posto que numa análise superficial, a agravada deixou de atuar, contudo, não deixou de adimplir a obrigação contratual, qual seja, o pagamento dos aluguéis.

É notória a possibilidade de, no âmbito das relações privadas, a ocorrência de revisão contratual decorrente de fato superveniente que ocasiona a onerosidade excessiva, diante da aplicação da teoria da imprevisão. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO E TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. HIPÓTESES DE CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Esta Corte Superior sufragou o entendimento de que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva). (...) 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1316595/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2017, DJe 20/03/2017)

Dispõe, ainda, o art. 317, do Código Civil:

Art. 317. Quanto, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

É cediço que há diversas demandas semelhantes em trâmite no tribunais pátrios em razão da pandemia que assola o Planeta, razão pela qual medidas significativas em favor dos locadores estão sendo tomadas, como por exemplo, a prorrogação dos contratos, redução ou isenção de aluguéis e taxas de condomínios por determinados períodos, entre outros, vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO -
LOCAÇÃO - SHOPPING CENTER - DECISÃO AGRAVADA QUE CONCEDEU A TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DOS ALUGUERES E ENCARGOS DESDE MAIO/2020 ATÉ QUE SEJA AUTORIZADO PELO PODER PÚBLICO O COMPLETO FUNCIONAMENTO DO COMÉRCIO - REFORMA PARCIAL NOS TERMOS DE ENTENDIMENTO JÁ FORMADO POR ESTA CÂMARA, NO SENTIDO DE DEFERIR À AUTORA A REDUÇÃO DE 30% SOBRE OS ALUGUERES VENCIDOS A PARTIR DE JUNHO/2020, NÃO INCIDINDO SOBRE OS ENCARGOS CONTRATUAIS.
Agravo de instrumento parcialmente provido.” (TJSP, Agravo de Instrumento no 2174099-17.2020.8.26.0000, Rel. Jayme Queiroz Lopes, j. 28/10/2020).”

“APELAÇÃO CÍVEL. REVISIONAL.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. SALÃO DE BELEZA. PANDEMIA DE CORONAVÍRUS. INTERRUPÇÃO DAS ATIVIDADES. TEORIA DA IMPREVISÃO. REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. I
-
A pandemia da Covid-19 e a suspensão das atividades comerciais no Distrito Federal são fatos públicos e notórios e que representaram eventos de força maior, imprevistos e inevitáveis, a alterar as bases contratuais estabelecidas entre as partes, art. 317 do CC. Mantida a r. sentença que acolheu o pedido de redução do valor do aluguel em 50% durante o período em que a empresa permaneceu impedida de exercer sua atividade comercial de salão de beleza
. II - A sucumbência na demanda foi recíproca e proporcional, logo, ambas as partes devem arcar com o pagamento dos respectivos ônus. III - Apelação parcialmente provida. (TJDF, Acórdão 1327224, 07130221720208070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 17/3/2021, publicado no DJE: 13/4/2021)”

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RENOVATÓRIA E REVISIONAL DE LOCAÇÃO. CUMULAÇÃO DE AÇÕES PERMITIDA.
ALUGUERES PROVISÓRIOS. PANDEMIA COVID 19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REEQUILÍBRIO ENTRE CONTRATANTES.
DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. Não há óbice à cumulação da ação renovatória de locação com a ação revisional de cláusula contratual, por haver interligação entre as pretensões, notadamente porque a revisão influencia no ânimo de renovar o contrato locatício. 2.
É razoável e equânime manter temporariamente o aluguel correspondente a 80% do valor atual, de forma a aliviar as despesas do locatário durante a crise provocada pela pandemia da Covid-19, até a prolação da sentença, que avaliará, de forma exauriente, as pretensões de renovação e reajuste da locação.
3. A medida é reversível, pois caso seja julgado improcedente o pedido revisional caberá à parte autora arcar com a integralidade dos alugueres, ante o caráter provisório e precário da tutela de urgência concedida. 4. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Unânime.? (TJDF, Acórdão 1354148, 07108524120218070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 26/7/2021)”

“AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. DIREITO CIVIL.
LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. PANDEMIA. DEFERIMENTO. IMPREVISIBILIDADE. ART. 317 CÓDIGO CIVIL
. 25% DO VALOR. MESES DE AGOSTO E SETEMBRO DE 2020. 1.
Recurso tirado contra decisão que, em ação revisional de aluguel de loja em shopping na qual a agravada alega que a situação econômica resultante da pandemia desencadeada pelo novo coronavírus teria retirado sua renda o que obsta o pagamento do aluguel. 2. Os elementos de convicção não se mostram suficientes a permitir a suspensão da r. decisão agravada que, atenta aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, aplicou a redução de 25%, nos meses de agosto e setembro de 2020.
3. O percentual definitivo a ser estipulado somente será analisado de forma completa após a instrução da ação com a análise do faturamento da agravada-autora. 4. Negou-se provimento ao agravo de instrumento. Julgou-se prejudicado o Agravo Interno. (Acórdão 1320016, 07401276920208070000, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 18/2/2021, publicado no DJE: 18/3/2021)”

“RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO –
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. Decisão agravada que denegou pleito de prorrogação de prazo para desocupação do imóvel. Pleito para concessão de prazo suplementar com fulcro nos efeitos da pandemia COVID-19. Possibilidade de concessão de prazo suplementar, em razão de caso fortuito e de força maior devido à pandemia, necessário para restabelecer o equilíbrio contratual. Decisão parcialmente reformada. Recurso de agravo de instrumento em parte provido para estender o prazo para desocupação voluntária do imóvel
.” (TJSP, Agravo de Instrumento no 2174029-97.2020.8.26.0000, Rel. Marcondes D’Angelo, j. 05/11/2020).

Dispositivo.

Por todo o exposto, peço vênia à Relatora, mas divirjo do seu voto para
negar provimento ao recurso.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (1o VOGAL)

Acompanho o voto do Desembargador Dirceu dos Santos para nego provimento ao recurso.

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMA. SRA. DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

O pedido de vista é a oportunidade que temos de refletir sobre a matéria, que é nova para a Câmara,
retifico
meu voto a fim de manter a decisão de primeiro grau e negar provimento ao recurso. Explico:

Como já relatado,
a agravante busca a reforma do comando judicial que prorrogou a vigência do contrato de locação por mais 10 (dez) meses, a partir de 23 de outubro de 2021, eis que sopesado
à época a repercussão da pandemia de Covid-19 especificamente nos shoppings centers, eis que na hipótese dos autos ocorreu o fechamento do Shopping Estação Cuiabá e, quando do retorno, o movimento dos consumidores não se normalizou de plano, impactando, assim, na exorbitante queda do faturamento da empresa agravada.

Ocorre que, como bem sopesado pela divergência, a peculiaridade do caso é fato imprevisível, que refoge à relação contratual estabelecida e torna necessária a regulação das condições anteriormente instituída pelas partes aqui envolvidas, a fim de impedir que se estabeleça o desequilíbrio contratual constatado, sobretudo porque a agravada se manteve adimplente mesmo diante da situação calamitosa.

Até porque, a incidência da teoria da imprevisão é de cunho excepcional e requer a ocorrência e comprovação de fatos imprevisíveis e extraordinários, de maneira a tornar a contratação expressivamente onerosa a um dos contratantes, o que é evidente na hipótese dos autos, haja vista que deve ser sopesado não só o tempo em que os shoppings centers ficaram fechados, como também o período em que o movimento dos consumidores permaneceu baixo devido a pandemia que assolou o país.

Sob esse prisma, nada mais justo a extensão do prazo locatício na forma estabelecida pela decisão agravada.

Assim, diante de todo o exposto,
retifico anteriormente proferido para

NEGAR PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

EM 06 DE ABRIL DE 2022:

POR UNANIMIDADE DESPROVEU O RECURSO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/04/2022