Tribunal: TJMT
Processo: 1006266-36.2019.8.11.0002
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-22
Data de publicação: 2022-06-23

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS – COBRANÇA DA TAXA EVOLUÇÃO DE OBRA – LEGALIDADE NO CASO – AVERBAÇÃO DO HABITE-SE DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL PARA A ENTREGA DO IMÓVEL – COBRANÇA FEITA ATÉ UM MÊS ANTES DE ENCERRADA A OBRA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
1 – Segundo iterativa jurisprudência do STJ e dos Tribunais Pátrios, é ilícito o repasse dos "juros de obra” ou “juros de evolução de obra” ou “taxa de evolução da obra” ou outra nomenclatura equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.
2 - No caso concreto, a data prevista para a expedição a entrega das chaves era 31/05/2018, não tendo sido possível aferir se fora pactuado prazo de tolerância, haja vista que tanto a Apelante, quanto o Apelado juntaram apenas o resumo do ajuste.
3 – Na espécie, a averbação do “habite-se” foi efetivada em 29/05/2018, ou seja, dentro do prazo de entrega do imóvel previsto no contrato (31/05/2018), o que significa dizer que as cobranças dos juros de obra impugnados nesta ação - outubro/2017 a fevereiro de 2018 – eram devidas pelo consumidor, não havendo qualquer traço de cobrança indevida no período apontado na inicial. Sentença reformada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006266-36.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - CPF: 039.250.866-41 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), FABERSON LUIS SOTT - CPF: 029.698.431-02 (APELADO), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS –

COBRANÇA DA TAXA EVOLUÇÃO DE OBRA – LEGALIDADE NO CASO – AVERBAÇÃO DO HABITE-SE DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL PARA A ENTREGA DO IMÓVEL – COBRANÇA FEITA ATÉ UM MÊS ANTES DE ENCERRADA A OBRA – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PROVIDO.

1 – Segundo iterativa jurisprudência do STJ e dos Tribunais Pátrios
, é ilícito o repasse dos "juros de obra” ou “juros de evolução de obra” ou “taxa de evolução da obra” ou outra nomenclatura equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.

2 - No caso concreto, a data prevista para a expedição a entrega das chaves era
31/05/2018
, não tendo sido possível aferir se fora pactuado prazo de tolerância, haja vista que tanto a Apelante, quanto o Apelado juntaram apenas o resumo do ajuste.

3 – Na espécie, a averbação do “habite-se” foi efetivada em 29/05/2018, ou seja, dentro do prazo de entrega do imóvel previsto no contrato (31/05/2018), o que significa dizer que as cobranças dos juros de obra impugnados nesta ação - outubro/2017 a fevereiro de 2018 – eram devidas pelo consumidor, não havendo qualquer traço de cobrança indevida no período apontado na inicial. Sentença reformada.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1006266-36.2019.8.11.0002

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MRV Engenharia e Participações S.A.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2.a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na
Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Repetição do Indébito c/c Indenizatória por Dano Morais,
ajuizada por
Faberson Luis Sott
.

O Juiz sentenciante condenou a Apelante à restituição das parcelas concernentes a taxa de evolução de obra e que foram pagas depois da expedição do “habite-se” pela Prefeitura, no período compreendido entre outubro/2017 a fevereiro de 2018, computando 05 (cinco) prestações de R$ 837,67 (oitocentos e trinta e sete reais e sessenta e sete centavos), totalizando a quantia de R$ 4.216,69 (quatro mil duzentos e dezesseis reais e sessenta e nove reais), que deverá ser atualizado pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação.

Diante da sucumbência recíproca, condenou o Apelado em 40% (quarenta por cento) das custas processuais, ao passo que a Apelante ficou com os 60% (sessenta por cento) restantes.

Quanto aos honorários advocatícios, fixou em 10% do proveito econômico obtido, apurado entre a diferença do montante pedido (valor da causa) e o valor condenação, que deverão ser arcados pela Apelante. Relativamente ao Apelado, fixou os honorários em R$ 1.000,000 (mil reais), nos termos do art. 85, §§8o c/c art. 86,
caput
, todos do CPC, ficando expressamente vedada a compensação e mantida a Justiça Gratuita do Apelado.

Em suas razões, a Apelante sustenta ser lícita a cobrança dos juros de obra até a data da averbação do “habite-se” na matrícula do imóvel. Nessa linha de ideias, disse que não há falar em abusividade na cobrança da mencionada taxa de outubro/2017 até maio/2018, uma vez que a averbação fora efetivada em 29/05/2018.

Mais adiante, discorreu longamente sobre o conceito de Taxa de Evolução de Obra e que, na hipótese, o Apelado pagou tais cobranças até a data em que o “habite-se” foi averbado (29/05/18), não havendo que falar em repetição do indébito, em especial porque sequer tinha recebido as chaves do imóvel.

Firme nesses argumentos, a Apelante requer a reforma da sentença para julgar improcedentes todos os pedidos iniciais.

As contrarrazões estão no ID. 122097493.

Eis o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Este é mais um caso em que o promitente comprador de imóvel na planta se insurge contra o pagamento de taxa de evolução de obras depois da expedição do “habite-se” por parte da Prefeitura do local do empreendimento.

Exsurge dos autos que, em 05/07/2016,
Faberson Luis Sott
celebrou com a
MRV Engenharia e Participações S.A.
o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda que tem como objeto uma unidade imobiliária no 204, Bloco 43, do Residencial Parque Chapada dos Buritis.

Em 05/10/2017, a Prefeitura Municipal de Várzea Grande expediu o “HABITE-SE” no 526/2017, referente ao Processo no 440245/2016 para a obra residencial multifamiliar Chapada dos Buritis, com 688 apartamentos, localizada na Avenida Alameda Júlio Muller, Bairro Cristo Rei, Várzea Grande/MT, com área total de 33.064m2, conforme Inscrição Imobiliária no 203.174.0003.0000.

De acordo com o Apelado, pagou a taxa de evolução da obra de outubro/2017 até fevereiro/2018, ou seja, durante os 05 (cinco) meses subsequentes à expedição do “habite-se” pelo Ente Municipal, correspondente à parcela mensal de R$ 837,67 (oitocentos e trinta e sete reais e sessenta e sete centavos), totalizando o pagamento acoimado de indevido na quantia de R$ 4.216,69 (quatro mil duzentos e dezesseis reais e sessenta e nove reais). A tese do pagamento está corroborada pela prova documental que instrui o pedido inicial.

Requereu, com base no entendimento consolidado na jurisprudência, em especial do STJ: (i) a declaração da ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após a expedição do “habite-se”, (ii) a devolução, em dobro, do valor pago e (iii) a condenação da Apelante ao pagamento de indenização por dano extrapatrimonial, sugerindo o montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Na peça defensiva, a Apelante suscitou a ilegitimidade passiva ao argumento de que a taxa de evolução da obra é paga diretamente à instituição financeira, além de ter sustentado a higidez da cobrança até o momento em que o “habite-se” é averbado na matrícula de cada imóvel individualizado.

Encerrada a instrução antecipadamente, já que a matéria é meramente de direito, o Juiz da causa prolatou a sentença recorrida e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Considerou ilegítima a cobrança da taxa de evolução de obra após 05/10/2017, data em que a Prefeitura Municipal de Várzea Grande expediu o “HABITE-SE” no 526/2017, e condenou a Apelante à restituição simples dos R$ 4.216,69 (quatro mil duzentos e dezesseis reais e sessenta e nove reais), atualizados pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação.

A sentença deu azo à interposição deste apelo apenas por parte da construtora.

A cobrança da taxa de evolução de obra é devida
durante
o período de construção do imóvel, pois corresponde ao repasse dos juros cobrados pela instituição financeira em virtude do financiamento da construção.

A existência desta taxa é informada no momento em que o consumidor assina o contrato de financiamento com o Banco financiador, não sendo passível de escolha, uma vez que a negativa ao pagamento da referida taxa sujeita o adquirente à incidência das multas já previstas na Promessa de Compra e Venda anteriormente assinada.

Em outras palavras, os juros de obra são devidos pelo adquirente do imóvel ao agente financeiro durante o período de construção, tendo início com a aprovação do financiamento e como termo final o término da obra, não podendo o consumidor suportar esse encargo após a expiração do prazo para entrega do imóvel, que se dá com a
averbação do “habite-se” no Ofício de Registro de Imóveis
, e não a mera expedição do documento por parte da Prefeitura Municipal.

No que se refere, especificadamente, à exigência da taxa de evolução de obra, o Superior Tribunal de Justiça entende ser ilegal tal cobrança somente se ficar comprovado que o consumidor pagou após o prazo de entrega das chaves, incluído o período de tolerância, a exemplo do julgado abaixo transcrito, que foi proferido em decisão unipessoal do Relator,
in verbis
:

Recursos especiais desprovidos. (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019, sem grifo no original) Dessa maneira, havendo atraso na entrega do empreendimento,
afigura-se descabido imputar ao adquirente o ônus de arcar com juros de evolução da obra no período de mora da ré até a efetiva entrega das chaves
, uma vez que não se pode penalizar o mutuário com referida incidência, considerando não ter sido ele quem deu causa ao atraso.

Desse modo,
ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra.
Isso porque o beneficiário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à promitente vendedora.
A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual
.
(
STJ 1977220 – Decisão Monocrática – rel. Ministro Marco Aurélio Belizze – DJe 11/05/2022
) (Sem destaques no original).

Oportuno registrar que, em caso semelhante, esta Câmara decidiu pela ilegalidade da cobrança dos juros de obra somente
após a entrega das chaves
, bem como pela restituição dos valores despendidos pelo adquirente:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DESCARACTERIZADO -
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA PERDUROU APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL
– RESTITUIÇÃO DEVIDA – TAXA DE DESPACHANTE – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I – A taxa de evolução da obra é cobrada do mutuário pelo agente financeiro desde o início da construção do empreendimento até a efetivação do contrato de financiamento, o que somente ocorre após a expedição da certidão de “habite-se”.

II – Dessa forma, tendo em vista que o habite-se e entrega das chaves foram efetuados antes do prazo final contratual para entrega da obra, não existe em atraso da obra.

III – Entretanto, tendo em vista que o imóvel foi tempestivamente entregue em 22/04/2019, bem como tendo em vista que a cobrança da taxa de evolução da obra perdurou até 12/09/2019, correta a sentença de piso que declarou a
ilegalidade da cobrança
nesse período, bem como determinou o seu
ressarcimento
.

IV – A teor do disposto no art. 373, inciso I, do CPC, o ônus da prova pertence à parte autora, ora apelante, que dele não se desincumbiu, razão pela qual a sentença de piso não merece ser reformada.
(TJMT. RAC 1044741-07.2020.8.11.0041. Des. Sebastiao de Moraes Filho. Segunda Câmara de Direito Privado. Julgado em 09/06/2021. Publicado em 16/06/2021).

Ademais, insisto, os Tribunais já firmaram entendimento de que para efeitos de cumprimento de prazo de entrega, deve ser considerada a data da averbação do “habite-se”, e não sua simples liberação pelo Ente Municipal, momento em que o promitente comprador terá condições de efetivar o financiamento bancário, com o fim de quitar o saldo devedor e obter autorização para entrega da unidade.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA. EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. SENTENÇA MANTIDA. (...) 4
- A data que deve ser considerada para a conclusão da obra é aquela da averbação do habite-se, pois somente após esse procedimento é que se torna possível o financiamento bancário, com o fim de quitar o saldo devedor e obter autorização para entrega da unidade
.
5 - Apelo conhecido. Preliminares rejeitas. Recurso não provido.
(
TJ-DF – Acórdão no 0718830-71.2018.8.07.0001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 13/12/2019
). (Sem destaques no original)

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO. ATRASO NA OBRA. TERMO. FINAL. AVERBAÇÃO. HABITE-SE. TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. CONTRUTORA-VENDEDORA. IMISSÃO NA POSSE. PAGAMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALUGADO. COMPROVAÇÃO. SUFICIENTE.

[...]

2.
A data da conclusão das obras não corresponde à data da expedição da Carta do Habite-se, mas à data da averbação desta no registro de imóveis, porquanto somente após esse procedimento é que se torna possível o financiamento bancário com o fim de quitar o saldo devedor e obter autorização para entrega da unidade. Precedentes.

[...](
TJ-DF - Acórdão n.1113971, 20140111908440APC, Relator: ANA CANTARINO 8a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/08/2018, Publicado no DJE: 07/08/2018)
(Sem destaques no original)

EMm outros termos, é ilícito o repasse dos "juros de obra” ou “juros de evolução de obra” ou “taxa de evolução da obra” ou outra nomenclatura equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.

No caso concreto, a data prevista para a expedição a entrega das chaves era
31/05/2018
, não tendo sido possível aferir se fora pactuado prazo de tolerância, haja vista que tanto a Apelante, quanto o Apelado juntaram apenas o resumo do ajuste.

O “Habite-se” foi expedido em
05/10/2017
(ID no 122094986) e a obra se encerrou em 15/03/2018. Saliento que a
Averbação do “habite-se” foi efetivada em 29/05/2018
, ou seja, dentro do prazo de entrega do imóvel previsto no contrato (31/05/2018), o que significa dizer que as cobranças dos juros de obra impugnados nesta ação - outubro/2017 a fevereiro de 2018 – eram devidas pelo Apelado, não havendo qualquer traço de cobrança abusiva no período apontado na inicial.

Saliento, por oportuno, que o Apelado não comprovou ter recebido as chaves do seu imóvel antes de 31/05/2018, data final marcada no contrato para que a Apelante entregasse a unidade imobiliária adquirida. Aliás, o Apelado sequer informou quando foi imitido no imóvel.

É inconteste, portanto, que a obra foi concluída de modo tempestivo (15/03/2018) e o Apelado pagou a taxa de evolução da obra dentro prazo contratual, até fevereiro/2018, inexistindo motivos para restituir qualquer montante a esse título.

Portanto, não tenho dúvidas em afirmar que a sentença merece reforma para o fim de julgar improcedentes os pedidos iniciais, com a inversão do ônus da sucumbência em face do próprio Apelado.

Feitas essas considerações,
DOU PROVIMENTO AO RECURSO
, reformo a sentença e julgo improcedentes os pedidos iniciais formulados por
Faberson Luis Sott.

Por corolário, inverto o ônus da sucumbência, majoro os honorários fixados na origem de R$ 1.000,00 (um mil reais) para R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), nos termos do art. 85, §11, do CPC, já que o consumidor foi condenado no 1o grau; no entanto, suspendo a exigibilidade por ser beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/06/2022