Tribunal: TJMT
Processo: 0022155-03.2014.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-02-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – PERCENTUAL INALTERADO - TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO
I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.
II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.
III – Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0022155-03.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ALINE DAYANE SILVA SANTIAGO - CPF: 016.944.391-43 (APELADO), ELIZABETH MACEDO SILVA - CPF: 770.780.711-15 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – PERCENTUAL INALTERADO - TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO

I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

III – Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de
recurso de apelação cível
, interposto por
RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA SPE LTDA
,

contra a sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos” proposta por
ALINE DAYANE SILVA SANTIAGO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato e condenar as rés à restituição do valor pago pela autora, com a retenção de 10% desse montante.

As apelantes defendem a incidência da Lei n. 13.786/2018, especialmente no que tange aos parâmetros para a restituição de prestações por consequência da resolução imputável ao promitente comprador. Caso não se aplique a nova lei, propõem a aplicação do percentual máximo admitido pelo Superior Tribunal de Justiça para fins de retenção. Por fim, militam pela alteração do termo
a quo
dos juros moratórios.

Contrarrazões pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Trata-se de ação de rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel cumulada com pedido de restituição de prestações, proposta pela promissária compradora em face dos promitentes vendedores.

A sentença declarou a rescisão do contrato por iniciativa da autora e condenou as rés ao ressarcimento das prestações, com a retenção de 10% do montante adimplido pela promissária compradora.

Feito esse introito, o pedido de aplicação das disposições contidas na Lei n. 13.786/2018 não merece prosperar, pois
o contrato discutido nos autos foi celebrado antes da vigência do novo regime contratual
.

A propósito:

“CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Rescisão do contrato e devolução de parcelas pagas – Recorridos que requereram o desfazimento do avençado, por condições financeiras pessoais desfavoráveis – Inexistência de mora dos recorridos, o que lhes concede o direito de pleitear a devolução de valores pagos, nos moldes do artigo 53 do CDC – Sentença que determinou o direito da recorrente à retenção de parte do valor já pagos no importe de 20% (vinte por cento) – Percentual bem apurado –Valor pretendido pelo recorrido devidamente demonstrado de forma documental nos autos – Devolução do valor pago pela recorrida, de forma integral, em uma parcela, que se afigura de rigor – Inteligência da Súmula 543, do STJ
– Contrato celebrado anteriormente à vigência da Lei 13.786/2018, que não se aplica, portanto, ao presente caso, pelo fato do contrato apresentar-se como ato jurídico perfeito, bem como pelo princípio "tempus regit actum"
– Valor da comissão de corretagem/arras que não deve ser retido pelo recorrente, posto que tal montante constitui parte do preço global do imóvel – Sentença mantida – RECURSO IMPROVIDO.”

(TJ-SP - RI: 10014437320198260431 SP 1001443-73.2019.8.26.0431, Relator: Betiza Marques Soria Prado, Data de Julgamento: 31/07/2020, 1a Turma Cível e Criminal, Data de Publicação: 31/07/2020)

O pleito de retenção de 25% das prestações pagas pelo autor também não merece deferimento.

É certo que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário comprador, o Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2
. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)

No caso, entendo como razoável a limitação da retenção ao patamar de 10%, sobretudo porque o cronograma inicialmente pactuado não foi cumprido pela ré, que o prorrogou antes da desistência operada pela promissária compradora, evidenciando a reduzida gravidade do inadimplemento imputado à autora.

Por outro lado, o pedido de alteração do termo
a quo
dos juros moratórios deve ser acolhido, considerando que tais encargos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, como estabelecido no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso da ré, de modo a alterar o termo
a quo
dos juros moratórios para a data do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2022