Tribunal: TJMT
Processo: 1019073-34.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-04-30

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – LEGISLAÇÃO REGENTE – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019073-34.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (APELANTE), ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - CPF: 162.039.578-95 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (REPRESENTANTE), JOSE BONIFACIO DE ANDRADE NETO - CPF: 851.500.881-53 (APELADO), FABIO ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 902.012.991-00 (ADVOGADO), GESSICA BRUGNHAGO VITALINO - CPF: 047.807.131-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – LEGISLAÇÃO REGENTE – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No
1019073-34.2020.8.11.0041

APELANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

APELADO:
JOSÉ BONIFÁCIO DE ANDRADE NETO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
contra a sentença
proferida pelo
MMo Juiz da 4a Vara Especializada de Direito Bancário da Comarca de Cuiabá,
Dr. Paulo de Toledo Ribeiro Junior,
nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Consolidação de Propriedade c/c Quitação de Obrigação, Indenização por Danos Morais ajuizada por
JOSÉ BONIFÁCIO DE ANDRADE NETO,
que
julgou procedente os pedidos da inicial e, com base na ausência de comprovação da regular notificação prévia do mutuário para constituí-lo em mora, declarou nula a consolidação da propriedade do imóvel realizada na margem da matrícula no 27.833, registrada no
Cartório do 7o Oficio de Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, condenando-o ao pagamento de custas processuais e aos honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa.

Em suas razões (Id 114904059), o apelante defende a legalidade do procedimento expropriatório do imóvel, mediante a assertiva de que a intimação para purgação da mora foi enviada para o endereço do respectivo imóvel, bem como assevera que a lei regente não determina que a intimação para purgação da mora deva ser encaminhada ao endereço residencial do devedor fiduciante.

Pugnou o recorrente para que o recurso seja conhecido e provido a fim de reformar a r. sentença e julgar a improcedência da ação judicial.

Nas contrarrazões (Id. 114904064) o apelado refutou os temas apontados pelo apelante e destacou a inexistência do procedimento de sua intimação para a purgação da mora, quer seja na forma pessoal, quer seja, por jornal de grande circulação na comarca do imóvel. Requereu o desprovimento recursal e a manutenção integral da sentença de primeiro grau.

Certidão de inexistência de processo a gerar prevenção (Id 115112956).

Certificado o recolhimento do preparo recursal (Id 115135468).

Processado o recurso, vieram os autos à conclusão.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O presente recurso tem por finalidade reformar sentença que
julgou procedente ação declaratória, consubstanciada na ausência de comprovação da notificação prévia do mutuário para constituí-lo em mora, e
declarou a nulidade da consolidação da propriedade de imóvel descrito como apartamento residencial no 1004, localizado no 10o pavimento, da torre 01 do Edifício Arboretto, situado na Avenida São Sebastião, no 1.617, Bairro Goiabeiras, Cuiabá-MT, averbada na margem da matrícula no 28.883 junto ao Cartório do 7o Ofício de Registro de Imóveis da Quarta Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, sem prejuízo de condenar o apelante ao pagamento das custas processuais e aos honorários advocatícios, estes fixados no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

Nas razões recursais o apelante ressalta o pleno conhecimento do apelado sobre as consequências decorrentes da inadimplência do contrato de financiamento e a ausência de interesse daquele em equacionar as pendências diretamente entre as partes.

Aduz a inexistência de nulidade no procedimento de consolidação da propriedade em favor da instituição bancária ao argumento de que a intimação do apelado para purgação da mora constou o endereço do imóvel objeto do contrato de financiamento entre as partes.

Assevera que a Lei no 9.514/97 em seu art. 26, não estabelece que a intimação para purgação da mora deva ser enviada para o endereço residencial do fiduciante. Acrescenta que o apelado foi notificado sobre as datas dos leilões extrajudiciais, por intermédio de telegrama encaminhado para seu endereço residencial.

O recorrente invoca ainda, o princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), e ao concluir seu inconformismo, reitera a inexistência de ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade em seu favor.

Em lado oposto, o apelado afirma que o objeto do processo não consiste em revisão contratual ou validade de suas cláusulas, mas sim, na ausência de notificação pessoal do agravado para fins de purgação da mora.

O contrato de financiamento de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, sob no 074408230011150 (Id 114903 995) estabelece em seu conteúdo, notadamente na cláusula 15, que dispõe sobre a perda da propriedade, o seguinte teor:

“DESATENDIDA PELO COMPRADOR AS OBRIGAÇÕES PREVISTAS NESTE CONTRATO E DECORRIDO O PRAZO DE CARÊNCIA DE 30 DIAS, INDICADO NO ITEM 1-F DO QR,
O SANTANDER
, EM CONFORMIDADE COM O DISPOSTO NO ART. 26, § 1o DA LEI No 9.514/97,
INTIMARÁ O COMPRADOR

PARA
QUE, NO PRAZO DE 15 DIAS, VENHA
PURGAR
A MORA E PAGAR AS PRESTAÇÕES VENCIDAS E AS QUE VENCEREM NO CURSO DA INTIMAÇÃO, ACRESCIDAS DE TODOS OS ENCARGOS E DESPESAS...

15.1- A INTIMAÇÃO SERÁ EFETUADA PELO OFICIAL DO SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA ONDE SE LOCALIZAREM OS IMÓVEIS, POR SEU PREPOSTO OU PELO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS DA COMARCA, OU AINDA, PELO CORREIO, COM AVISO DE RECEBIMENTO PELO COMPRADOR OU POR QUEM DEVA RECEBER A INTIMAÇÃO”.

Vê-se que o próprio contrato firmado entre as partes, disciplina o procedimento de intimação do comprador para a purgação da mora, em conformidade com a norma cogente preconizada no art. 26 de Lei no 9.514/1997 que
dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências:

“Art. 26
. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o
- Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3o
A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3
o
-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253
e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§ 3
o
-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.”

Assim é possível constatar, sem esforço de interpretação, a norma imperativa da lei regente, impõe de modo imprescindível a intimação do fiduciante para a purgação da mora, estabelecendo inclusive, os procedimentos pertinentes em caso da sua não localização pessoal.

Ocorre que o magistrado de primeiro grau ressalvou na sentença que
“a notificação pessoal não ocorreu por um erro crasso do Requerido eis que enviou a notificação para o endereço do imóvel objeto do contrato de financiamento, Avenida São Sebastião, no 1.617, bairro Goiabeiras, Cuiabá – MT,
quando na realidade o Requerente jamais deixou de residir no endereço que ele próprio declinou no contrato
, Rua Buenos Aires, no 410, Edifício American Park, Jardim das Américas, Cuiabá – MT,
endereço este para onde todas as correspondências enviadas pelo banco réu foram recebidas, exceto a notificação extrajudicial para purgação da mora”

- sic e sem destaque no original.

De fato, ao perscrutar o contrato de venda e compra acostado no Id. 114904031 pelo próprio apelante quando da apresentação de sua contestação, é possível observar que o endereço do apelado é o sito a
Rua Buenos Aires, no 410, Edifício American Park, Jardim das Américas, Cuiabá – MT
e não a do imóvel financiado.

Aliás, este também é o endereço anotado na matrícula do imóvel, quando foi averbada a sua aquisição pelo apelado (114904036).

Aliado a isso, consta dos autos
que o juízo
a quo
inverteu o ônus da prova com base na aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários, mas, no entanto, o ora apelante deixou de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo ao direito vindicado pelo apelado (art. 373, II do Código de Processo Civil), sobretudo porque não trouxe aos autos qualquer documento que demonstre o envio da notificação no endereço do contrato.

Portanto, a ausência de intimação pessoal da devedora para purgar a mora, fato incontroverso nos autos, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor.

Nesse sentido, em casos similares, esta Corte de Justiça já se pronunciou:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 –
INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA
– INTIMAÇÃO POR EDITAL – IRREGULARIDADE – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

É inválida a intimação do devedor por edital quando não precedida a diligência no endereço fornecido no ato de assinatura do contrato.

A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor
.”
(00016583320178110050, Terceira Câmara de Direito Privado. Relator Des. DIRCEU DOS SANTOS. Data de Julgamento: 09/06/2021. Data de Publicação: 18/06/2021).

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL –
AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA
- LUGAR INCERTO E NÃO SABIDO – NÃO OCORRÊNCIA – IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO POR EDITAL –
NULIDADE
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Tratando-se de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei no 9.514/97, é imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante, para purgação da mora, sendo inválida a intimação do devedor por edital quando não esgotados todos os meios disponíveis para sua localização no endereço do contrato.

Eivado de nulidade está o ato de consolidação da propriedade, se não observadas as diretrizes do art. 26 da Lei n. 9.514/97. Recurso desprovido”.

(00144594220168110041 MT, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Julgamento: 13/10/2021. Publicação: 17/10/2021).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação aforado pelo
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
(Id 114904059) e mantenho incólume a sentença proferida no Juízo
a quo
(Id 114904057).

Com fulcro nas disposições do artigo 85, § 11o do Código de Processo Civil, procedo à majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído à causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/04/2022