Tribunal: TJMT
Processo: 1002194-71.2017.8.11.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-23
Data de publicação: 2022-11-28

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1002194-71.2017.8.11.0003 – Rondonópolis
Apelantes: Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Manoel Alves dos Santos Filho
Apelados: os mesmos
E M E N T A
RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – IPTU INDEVIDO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – HONORÁRIO RECURSAL.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.
Diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor é cabível a devolução da comissão de corretagem, pois visa garantir a restituição integral dos valores pago pelo comprador.
As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.
No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus à devolução integral dos valores pagos.
Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.
Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002194-71.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MANOEL ALVES DOS SANTOS FILHO - CPF: 460.882.531-34 (APELADO), GILBERTO DE MORAES VIANA - CPF: 730.387.841-68 (ADVOGADO), ROSA SOUZA DA SILVA - CPF: 010.512.731-02 (APELADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), FABIANO RODRIGUES COSTA - CPF: 039.978.526-42 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), FABIANO RODRIGUES COSTA - CPF: 039.978.526-42 (ADVOGADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (APELADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), GILBERTO DE MORAES VIANA - CPF: 730.387.841-68 (ADVOGADO), MANOEL ALVES DOS SANTOS FILHO - CPF: 460.882.531-34 (APELANTE), ROSA SOUZA DA SILVA - CPF: 010.512.731-02 (APELANTE), FREDERICO RODRIGUES DE SANTANA - CPF: 736.733.151-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
n
o
1002194-71.2017.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelantes:
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Manoel Alves dos Santos Filho

Apelados:
os mesmos

E M E N T A

RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – IPTU INDEVIDO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – HONORÁRIO RECURSAL.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor é cabível a devolução da comissão de corretagem, pois visa garantir a restituição integral dos valores pago pelo comprador.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus à devolução integral dos valores pagos.

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
n
o
1002194-71.2017.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelantes:
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Manoel Alves dos Santos Filho

Apelados:
os mesmos

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação interpostos em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da ação de resolução contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral movida por Manoel Alves dos Santos Filho e Rosa Souza da Silva contra Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. e J. Virgílio Lançamentos de Imóveis Ltda., julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, declarando rescindido o contrato objeto da lide, condenando a ré a restituir a quantia paga pelos autores
. Ao final, condenou os litigantes na sucumbência
pro rata
, na proporção de 35% para a parte autora e 65% para a ré, arbitrando honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, restando a exigibilidade suspensa em relação aos demandantes.

Inconformada, a Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. sustenta que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do autor, diante da sua desistência imotivada, devendo ser aplicada a cláusulas contratuais de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Alega ser indevida a restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem. Assevera ser devido o abatimento de eventual débito de IPTU incidente sobre o imóvel. Defende a alteração do
dies a quo
dos juros de mora. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, devendo o apelado arcar com a integralidade do ônus sucumbencial.

De outra banda, Manoel Alves dos Santos Filho recorre adesivamente
defendendo
a existência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral. Requer a reforma parcial da sentença, para julgar a ação totalmente procedente, devendo a empresa ré arcar com a integralidade do ônus sucumbencial.

As contrarrazões foram apresentadas pelos autores (id. 141262740), e pelas demandadas (id. 141262747 e 141262749), ambos pugnando pelo desprovimento dos recurso apresentado pela parte adversa.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 23 de novembro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
n
o
1002194-71.2017.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelantes:
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Manoel Alves dos Santos Filho

Apelados:
os mesmos

V O T O

Cinge-se dos autos que Manoel Alves dos Santos Filho e Rosa Souza da Silva ajuizaram ação de resolução contratual c/c devolução de quantia paga e indenização por danos material e moral em desfavor da Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. e J. Virgílio Lançamentos de Imóveis Ltda., aduzindo que, em 17.11.2014, as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, referente ao terreno localizado na quadra 21, lote 10, do empreendimento denominado “
Residencial Parque Rosa Bororo
”, pelo montante de R$

47.964,95
(quarenta e sete mil, novecentos e sessenta e quatro reais e noventa e cinco centavos), a ser pago mediante entrada no valor de
R$ 1.138,75
(um mil, cento e trinta e oito reais e setenta e cinco centavos), e o valor residual dividido em 180 (cento e oitenta) parcelas de
R$ 253,06
(duzentos e cinquenta e três reais e seis centavos),
sendo a entrega prevista para o final de 2016.

Asseverou que após a compra, foram surpreendidos com a informação de que a obra do loteamento fora embargada por decisão judicial desde 23.09.2014, sendo que a ré agiu com má-fé ao proceder com a venda. Afirmou que diante da informação e do atraso das obras, procurou rescindir o contrato junto às demandadas, contudo, a tentativa restou inexitosa, dando ensejo ao ajuizamento da presente demanda.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, declarando rescindido o contrato objeto da lide, condenando a ré a restituir aos autores a quantia de
R$ 4.483,91 (quatro mil, quatrocentos e oitenta e três reais e noventa e um centavos). Ao final, condenou os litigantes na sucumbência
pro rata
, na proporção de 35% (trinta e cinco por cento) para a parte autora e 65% (sessenta e cinco por cento) para a ré, arbitrando honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, restando a exigibilidade suspensa em relação aos demandantes.

Irresignada, a Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. sustenta que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do autor, diante da sua desistência imotivada, devendo ser aplicada a cláusulas contratuais de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Alega ser indevida a restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem. Assevera ser devido o abatimento de eventual débito de IPTU incidente sobre o imóvel.

Firme no seu propósito, alega que o termo inicial dos juros de mora deve ser o transito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, devendo os apelados arcarem com a integralidade do ônus sucumbencial.

De outra banda, Manoel Alves dos Santos Filho recorre adesivamente
defendendo
a existência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral. Requer a reforma parcial da sentença, para julgar a ação totalmente procedente, devendo a empresa ré arcar com a integralidade do ônus sucumbencial.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação, precipuamente ante o fato deste Tribunal já ter decidido diversas ações sobre a matéria, inclusive com a presença da empresa demandada.

Inicialmente,
mister
se faz constar que o cerne da questão está em saber se a rescisão do compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano firmado entre as partes se deu por desistência imotivada dos compradores ou se por culpa da vendedora, bem como se a quantia paga pela consumidora deve ser devolvida de forma integral ou parcial, com a retenção dos descontos previstos no pacto, e se houve ou não a prática de ato ilícito apto a ensejar a condenação no pleito indenizatório.

In casu
, tenho que o MM. Juiz andou bem ao asseverar que a rescisão contratual em questão não se deu por desistência imotivada da parte autora, pois, o conjunto probatório produzido durante a marcha processual, da conta que a referida rescisão se deu pelo atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento e, via de consequência, da entrega do lote adquirido.

Digo isso, porque a construtora se responsabilizou pelas obras de infraestrutura do empreendimento, conforme projeto aprovado, consoante previsão contratual (id. 141262653), motivo pelo qual o comprador não poderia realizar as edificações no lote adquirido sem a conclusão das referidas obras
.

Sendo assim, conforme se verifica das provas trazidas à baila, a empresa ré se comprometeu a entregar as obras de infraestrutura em setembro de 2016, após diversos atrasos anteriores, que são de conhecimento público e notório na Comarca de Rondonópolis/MT (id. 141262656), os quais deram ensejo a inúmeras demandas, diga-se de passagem.

Não obstante, o art. 374, inc. I, do CPC, é suficientemente claro ao dispor que os fatos notórios independem de prova.

Além disso, não é demais dizer que a obra também ficou paralisada em razão de impasses ambientais que, inclusive, foram objeto da ação civil pública n. 10605-28.2014.8.11.0003 ajuizada pelo Ministério Público Estadual, uma vez que a loteadora não possuía licença ambiental de instalação do loteamento.

Nesta esteira, o atraso na entrega das obras de infraestrutura afigura-se ilícita, uma vez que totalmente desproporcional a eventuais atrasos.

Nesse sentido, bem salientou o douto magistrado,
verbis
:

“
Em detida análise do contrato em debate, verifica-se que no seu item “4”, encontra-se prevista a entrega para 06/09/2016 (id. 9437610 - Pág. 2) e na clausula 12.1 (id. 9437610 - Pág. 11), vincula a implantação listadas no item “4” ao o prazo previsto no art. 9° da Lei 6.766/79.

“4 - Diretrizes de execução de obras de infra-estrutura:

Infra-estrutura Início Término

Rede de água 06/09/2014 06/09/2016

Rede elétrica 06/09/2014 06/09/2016

Pavimentação 06/09/2014 06/09/2016

Rede de Esgoto 06/09/2014 06/09/2016”

“12.1. As obras acima listadas estão incluídas no preço do Imóvel e serão implantadas no prazo máximo previsto no art. 9° da Lei 6.766/79, buscando as diretrizes previstas no item 4 do Quadro Resumo.”

Sobre o tema, calha citar o entendimento pretoriano
infra
:

(...)

Iluminado por tais lições jurisprudenciais, entendo que o prazo de quatro anos previsto na Lei de Parcelamento do solo não deve ser imposto ao consumidor, por se tratar de compromisso assumido pelas requeridas perante a administração pública e não frente ao consumidor.

Ademais, é notória a paralização do empreendimento imobiliário em tela, diante dos documentos e reportagens acostadas aos autos.

Outrossim, oportunizada a parte ré manifestar interesse na produção de provas, deixando de comprovar a efetiva entrega/finalização do empreendimento.

Destarte, compulsando os autos, verifico que as razões de fato e de direito relatadas pela parte autora, bem como, diante das provas colacionadas ao processo, tenho que sua pretensão merece parcial acolhimento, uma vez que a parte requerida em sede de contestação indica a conclusão da obra em setembro/2018 (id. 25120742 - Pág. 6), ou seja, em data muito além da estipulada contratualmente, não restando demonstrado na liça, que a demora teria ocorrido por fatos alheios a sua vontade, ou mesmo de demonstrar a conclusão do empreendimento dentro do prazo pactuado, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, inciso II, do CPC.”
(id. 141262733)

Destarte, é sabido que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 06 (seis) meses, ou 180 (cento e oitenta) dias, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra. Neste sentido,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”.
(TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4a Câm. de Direito Privado, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

Por conseguinte, o empreendimento deveria ser entregue até o mês de março de 2017, considerando-se um eventual atraso de 06 (seis) meses, porém, na contestação a ré asseverou que a obra fora entregue em setembro de 2018, evidenciando aproximadamente 02 (dois) anos de atraso, não havendo qualquer sombra de dúvida que a perda do interesse da parte compradora se deu em razão da falha ocorrida e não por vontade própria.

Assim, resta incontroversa a responsabilidade da empresa ré pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei e grifei).

Outrossim, também não assiste razão à apelante para que as eventuais despesas de IPTU sejam suportadas pelos apelados, haja vista que não estavam na posse do imóvel, devendo a própria construtora arcar com a referida obrigação. A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega
. [...]”
(TJMT, RAC n. 1003432-26.2020.8.11.0002, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 06.10.2021 – negritei)

Ademais, no tocante à restituição da comissão de corretagem, não se desconhece o entendimento do Superior Tribunal de Justiça nos Recursos Especiais n. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmado sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que, uma vez prevista expressamente no contrato de compra e venda que a comissão de corretagem ficará ao encargo da compradora, não é devida tal restituição no caso de rescisão contratual.

No entanto, a própria Corte Superior também entende que uma vez resolvido o contrato por inadimplência do vendedor, como é a hipótese dos autos, torna-se cabível o retorno das partes ao
status quo ante,
com a devolução integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem.

Nesse sentido já se manifestou esta Câmara,
verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RECURSO ACOLHIDO.

Diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor é cabível a devolução da comissão de corretagem, pois visa garantir a restituição integral dos valores pago pelo comprador.
”

(RED n. 1017662-58.2017.8.11.0041, 3a Câm. de Direito Privado, minha relatoria, j. 19.07.2022 - negritei)

Avançando na resolução da celeuma, restando evidente que, no caso específico dos autos, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não há que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo incidir desde a citação, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Dessa forma, a r. sentença deve ser mantida neste ponto, devendo a restituição das parcelas pagas pela compradora ocorrer de forma integral, ante a responsabilidade da vendedora pela rescisão contratual.

Ultrapassada essa questão, no tocante ao dano moral, objeto do recurso adesivo aviado por
Manoel Alves dos Santos Filho
,
é cediço que a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância da empresa ré não ter cumprido com as obrigações assumidas, tornando-se inadimplente, confere-se ao comprador o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade da empresa ré pelo dano sofrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria aos autores a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade da ré quanto ao dano sofrido pela parte autora em razão do erro cometido, motivo pelo qual a r. sentença merece reforma neste ponto.

Restando dessa forma caracterizado o dever de indenizar, passo ao arbitramento do
quantum
indenizatório que deve atender aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade, a extensão do dano causado, de modo a atender sua dupla finalidade, qual seja, amenizar a dor da vítima e punir a conduta ilícita do ofensor.

Sobre o tema, ensina José Raffaelli Santini:

“Na verdade, inexistindo critérios previstos por lei a indenização deve ser entregue ao livre arbítrio do julgador que, evidentemente, ao apreciar o caso concreto submetido a exame fará a entrega da prestação jurisdicional de forma livre e consciente, à luz das provas que forem produzidas. Verificará as condições das partes, o nível social, o grau de escolaridade, o prejuízo sofrido pela vítima, a intensidade da culpa e os demais fatores concorrentes para a fixação do dano, haja vista que costumeiramente a regra do direito pode se revestir de flexibilidade para dar a cada um o que é seu. [...] O que prepondera, tanto na doutrina, como na jurisprudência, é o entendimento de que a fixação do dano moral deve ficar ao prudente arbítrio do juiz.”
(Dano moral: doutrina, jurisprudência e prática, Agá Júris, 2000, p.45)

Nesta ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito a vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido coibindo a conduta negligente do agente.

Não é demais ressaltar, que o valor indenizatório devido no dano moral tem dupla função: compensatória em relação ao dano sofrido e penalizadora pela conduta negligente do agente causador.

Logo, considerando o grau de responsabilidade da empresa ré frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pela parte autora,
fixo o valor da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo este justo para reparar o dano moral sofrido
.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece reforma parcial para condenar a empresa ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral causado à parte autora, incidindo juros de mora de 1% ao mês desde a citação válida e correção monetária pelo INPC desde a data do arbitramento, bem como a integralidade do ônus sucumbencial.

De outra banda, conforme requerido em sede de contrarrazões, estando desprovido o recurso da empresa ré, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço dos recursos, e
NEGO PROVIMENTO
ao apelo aviado pela Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., e
DOU PROVIMENTO

ao recurso adesivo interposto por Manoel Alves dos Santos Filho.

Cuiabá, 23 de novembro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/11/2022