Tribunal: TJMT
Processo: 1001279-21.2021.8.11.0055
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-27
Data de publicação: 2022-07-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – PRESCRIÇÃO DECENAL – TERMO INICIAL – DATA FINAL DA AVENÇA - ARRAS CONFIRMATÓRIAS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESENVOLSO DE CADA PARCELA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Mesmo quando a rescisão se dá por culpa do comprador é assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.
A prescrição para a restituição das parcelas pagas é decenal e tem seu termo inicial na data final prevista no contrato.
Não havendo previsão contratual de que ouve pagamento de arras, não há o que reter a esse título.
A correção monetária sobre a restituição de parte das prestações pagas deve incidir desde cada desembolso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001279-21.2021.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RAYA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 02.547.711/0001-06 (APELANTE), NAIARA CRISTINA TONETTA - CPF: 039.246.431-48 (ADVOGADO), TULINEY FERREIRA MENDES BORBA - CPF: 001.420.601-35 (ADVOGADO), GUMERCINDO VICENTE PEREIRA - CPF: 044.426.799-91 (APELANTE), VANESSA VALQUIRIA DE JESUS CUNHA - CPF: 005.963.561-45 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR
– DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – PRESCRIÇÃO DECENAL – TERMO INICIAL – DATA FINAL DA AVENÇA - ARRAS CONFIRMATÓRIAS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESENVOLSO DE CADA PARCELA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Mesmo quando a rescisão se dá por culpa do comprador é assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.

A prescrição para a restituição das parcelas pagas é decenal e tem seu termo inicial na data final prevista no contrato.

Não havendo previsão contratual de que ouve pagamento de arras, não há o que reter a esse título.

A correção monetária sobre a restituição de parte das prestações pagas deve incidir desde cada desembolso.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Reintegração de Posse julgada parcialmente procedente para:

“...declarar rescindido o contrato objeto dos autos, restabelecendo o status quo ante, de modo que deverá a parte autora restituir à parte requerida 75% dos valores por ela pagos, incluindo as arras, ambos corrigidos monetariamente pelo índice INPC a partir de cada desembolso.

Apesar de ter havido sucumbência recíproca, considerando que a parte requerida é revel e não constituiu advogado, condeno apenas a parte requerida ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, devendo a parte requerida arcar com 60% das verbas.”

A apelante alega que a culpa pela rescisão foi integralmente da compradora que deixou de pagar as parcelas do imóvel e, por isso, não tem direito a restituição de nenhum valor que foi pago.

Alternativamente, se reconhecido o dever de retenção de apenas parte do que foi adimplido, pede que seja declarada a prescrição, já que o termo inicial desta deve ser a data de quitação de cada parcela.

E, se não for admitida a prescrição, pede que a correção monetária incida somente a partir da sentença.

Pugna pela condenação da apelada em perdas e danos, que afirma ter de ser outro valor que não o que ficar retido das parcelas pagas.

Pede que a verba honorária seja integralmente arcada pela apelada.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Reintegração de Posse julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda (Id n. 134220150) do lote n. 12-A, da Rua 14-B, quadra 16, no Loteamento Jardim Olímpico, em Tangará da Serra, por R$18.800,00 para pagamento em 47 parcelas mensais e sucessivas de R$400,00, sendo a primeira em 2/2/2011, a segunda em 28/2/2011 e as demais todo dia 10 de cada mês.

A avença foi rescindida ante a inadimplência dos apelantes, desse modo, sob esse prisma serão apreciados os pedidos da apelante.

O termo inicial da prescrição para a Ação de Rescisão Contratual, no que diz respeito à restituição de parte do que foi pago pela compradora é a data final estipulada no contrato, neste caso, 10/12/2014. Como o prazo é decenal, e a determinação de restituição se deu em 24/2/2022, não ocorreu a prescrição.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO.
PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO. DECENAL. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO. DATA FINAL PREVISTA NO CONTRATO.
APLICAÇÃO DO CDC. REALIZADA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CARACTERIZADA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

(...)

2.
O vencimento antecipado do contrato de financiamento imobiliário por inadimplemento do devedor não altera o termo inicial da prescrição, ficando mantida a data estipulada no contrato. Precedentes.
”

(AgInt no AREsp n. 1.947.468/PR, rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, jul. 28/3/2022, DJe de 30/3/2022).

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL.

1. A Corte Especial definiu ser decenal o prazo prescricional incidente sobre a pretensão reparatória fundada em responsabilidade civil contratual. (EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019) 2.
Dessarte, é decenal o prazo de restituição das parcelas pagas em contrato de compra e venda de imóvel em virtude da rescisão contratual
.”
(AgInt no AREsp n. 1.988.601/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julg. em 28/3/2022, DJe de 30/3/2022).

A jurisprudência consolidada do STJ admite que se a rescisão for por culpa do adquirente, a retenção do valor pago será até o limite de 25% (Súmula 543 do STJ).

Para ilustrar:

“
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes.

1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes.

2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido
". (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/06/2017, DJe de 01/08/2017).

Em relação à retenção das arras confirmatórias, “
o arrependimento do comprador não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
.”
(STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF), no entanto, no contrato objeto deste feito, não há especificação de nenhum valor pago a esse título, desse modo, não há o que reter.

Quanto à correção monetária, o termo inicial é a data do pagamento de cada parcela.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. (...) CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.

(...)

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.

6.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso. Precedentes.

7. Agravo interno não provido.”
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, julg. 20/6/2022, DJe de 24/6/2022).

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL MOTIVADO POR INTERESSE DOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO (20% DOS VALORES PAGOS) PREVISTOS CONTRATUALMENTE. REFORMA. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA PAGAMENTO.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO NÃO FORMULADO NA INICIAL. REFORMA. SÚMULA No 7 DO STJ.

(...)

2. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

5.
A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso.

(...)”.
(AgInt no REsp n. 1.940.984/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julg. em 6/6/2022, DJe de 8/6/2022).

No que diz respeito ao pedido de lucros cessantes, pedido realizado em razão de a compradora ter utilizado o imóvel em período que não pagou as parcelas, a retenção de 25% do valor pago tem justamente a função de compensar esse prejuízo, por esse motivo, não cabe cumular ambas as condenações.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/07/2022