Tribunal: TJMT
Processo: 0001886-88.2018.8.11.0109
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-03-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PERDAS E DANOS – INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – NEGOCIAÇÃO REALIZADA POR PROCURAÇÃO PÚBLICA – OUTORGADO SEM PODERES PARA VENDA EM NOME PRÓPRIO –TRANSAÇÃO EM SEU PROVEITO – ALIENAÇÃO PARA TERCEIROS – PREÇO VIL – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – SIMULAÇÃO CARACTERIZADA – ANULAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É evidente a ilegitimidade passiva das instituições financeiras que não participaram da relação jurídica que se visa anular.
É nula a venda realizada em nome próprio por outorgado sem poderes específicos para essa finalidade.
A compra de imóvel por preço muito inferior à média praticada na região e a ausência de prova de pagamento caracterizam simulação de negociação e má-fé dos terceiros que anuíram com esses fatos, o que impõe a declaração de nulidade da transação e o retorno da propriedade ao status quo ante.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001886-88.2018.8.11.0109
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Propriedade, Bloqueio de Matrícula]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FRANCISCO FLAVIO VITORINO - CPF: 158.782.959-20 (APELANTE), ALCIDES BATISTA DE LIMA NETO - CPF: 275.900.738-30 (ADVOGADO), MARLEI DOS REIS VITORINO - CPF: 370.460.129-20 (APELANTE), CELSO LUIZ PADOVANI - CPF: 546.553.409-59 (APELADO), POLIANA GALADINOVIC DE OLIVEIRA - CPF: 045.392.751-35 (ADVOGADO), CRISTIANE BULGARELLI PADOVANI - CPF: 493.072.319-15 (APELADO), ADILSON FRANCISCO FISTAROL - CPF: 325.248.971-68 (APELADO), LANEREUTON THEODORO MOREIRA - CPF: 918.097.979-34 (ADVOGADO), ALGACIR FISTAROL - CPF: 639.992.269-00 (APELADO), JUCIANA ANGELI FISTAROL - CPF: 621.970.451-72 (APELADO), CEZAR DE ANGELO VELLINI - CPF: 117.570.869-00 (APELADO), JOSE FABIO MARQUES DIAS JUNIOR - CPF: 778.791.201-49 (ADVOGADO), APARECIDA PERES VELLINI - CPF: 005.401.819-60 (APELADO), ELIANE FATIMA FERRARI - CPF: 631.363.331-87 (APELADO), ELISABETE DOMINGUES VELLINI DE MORAES - CPF: 088.929.048-25 (APELADO), JOAO LUIZ CAMPANA DE MORAES - CPF: 045.358.268-03 (APELADO), MARIA BEATRIZ BUENO DOMINGUES - CPF: 430.593.008-01 (APELADO), MARIANA BUENO DOMINGUES - CPF: 469.223.058-41 (APELADO), RAFAEL DOMINGUES DE MORAES - CPF: 018.969.575-79 (APELADO), JULIANY ISHII DE SOUZA - CPF: 007.720.671-12 (APELADO), MARILIA DOMINGUES DE MORAES - CPF: 026.434.955-51 (APELADO), DANILO LEANDRO SANTOS DE CASTRO - CPF: 839.819.425-15 (APELADO), BANCO COOPERATIVO SICREDI S.A. - CNPJ: 01.181.521/0001-55 (APELADO), ZILAUDIO LUIZ PEREIRA - CPF: 732.812.639-68 (ADVOGADO), JEAN CARLOS ROVARIS - CPF: 980.851.821-49 (ADVOGADO), BANCO COOPERATIVO SICREDI S.A. - CNPJ: 01.181.521/0001-55 (REPRESENTANTE), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), BERNARDO RODRIGUES DE OLIVEIRA CASTRO - CPF: 966.587.381-49 (ADVOGADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), EVANDRO CESAR ALEXANDRE DOS SANTOS - CPF: 129.551.388-94 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (REPRESENTANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/5807-67 (APELADO), LAUREN ELLWANGER SEFERIN - CPF: 956.524.500-53 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (REPRESENTANTE), DEIVISON VINICIUS KUNKEL LOPES DE SOUZA - CPF: 007.121.011-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PERDAS E DANOS – INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – NEGOCIAÇÃO REALIZADA POR PROCURAÇÃO PÚBLICA – OUTORGADO SEM PODERES PARA VENDA EM NOME PRÓPRIO –TRANSAÇÃO EM SEU PROVEITO – ALIENAÇÃO PARA TERCEIROS – PREÇO VIL – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – SIMULAÇÃO CARACTERIZADA – ANULAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É evidente a ilegitimidade passiva das instituições financeiras que não participaram da relação jurídica que se visa anular.

É nula a venda realizada em nome próprio por outorgado sem poderes específicos para essa finalidade.

A compra de imóvel por preço muito inferior à média praticada na região e a ausência de prova de pagamento caracterizam simulação de negociação e má-fé dos terceiros que anuíram com esses fatos, o que impõe a declaração de nulidade da transação e o retorno da propriedade ao
status quo ante.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível de sentença que, em Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública de Compra e Venda com Perdas e Danos, reconheceu a ilegitimidade passiva do Banco Bradesco S.A., do Banco Cooperativo SICREDI/MT e do Banco do Brasil, e julgou improcedente a Ação, com condenação dos autores às custas e aos honorários advocatícios na proporção de 15% sobre o valor atualizado da causa (
pro rata
), ou seja 1/8 (um oito avos), visto que foram oito contestações apresentadas.

Os apelantes alegam a legitimidade dos Bancos credores hipotecários uma vez que, em caso de procedência da lide, essa garantia perderá seu efeito.

Aduzem que outorgaram escritura pública para o réu Celso Luiz Padovani para que pudesse vender a Fazenda Ribeirão Grande, de sua propriedade, mas ele a desmembrou e vendeu por preço irrisório, sem o conhecimento deles, não lhes repassou o dinheiro, e ainda adquiriu parte da área. Afirmam que, desse modo, cuida-se de negócios simulados.

Assinalam que, embora na escritura pública exista cláusula de quitação, nenhum dos compradores comprovou tê-la efetuado.

Acrescentam que não se trata de terceiros de boa-fé já que participaram ativamente da escrituração simulada e do registro de quitação falso.

Ressaltam que o “Termo de Retificação” de acordo judicial realizado extrajudicialmente, utilizado como prova de que tinham ciência da negociação, não tem validade jurídica e que a assinatura é falsificada.

Contrarrazões nos Ids n. 105697970, 105697972, 105697974, 105697976, 105697978, 105697980, 105697982 e 112742518.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível de sentença que, em Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública de Compra e Venda com Perdas e Danos, reconheceu a ilegitimidade passiva do Banco Bradesco S.A., do Banco Cooperativo SICREDI/MT e do Banco do Brasil, e julgou improcedente a Ação, com condenação dos autores às custas e aos honorários advocatícios na proporção de 15% sobre o valor atualizado da causa (
pro rata
), ou seja 1/8 (um oito avos), visto que foram oito contestações apresentadas.

Os apelantes ajuizaram a presente Ação em 10/8/2018 sob o argumento de serem proprietários da Fazenda Ribeirão Grande, com 4.250,00ha (Id n. 105697953, pág. 112 e seguintes), e que em 22/11/2005, mediante Escritura Pública (Id n. 105697953, pág. 158), outorgaram ao réu Celso Luiz Padovani poderes para vendê-la e receber o pagamento.

Afirmam que só souberam que a área havia sido vendida quando se depararam com lançamentos no Imposto de Renda em virtude da comunicação da transação efetuada pelo Cartório à Receita Federal. Acrescentam que não poderiam sequer ter feito essa declaração no IR tampouco o pagamento, uma vez que não sabiam da venda e nem receberam o valor.

Destacam que após esse fato revogaram a Procuração concedida a Celso Luiz Padovani, contudo a área de sua propriedade já havia sido desmembrada e vendida.

Assinalam que, além dos terceiros adquirentes (demandados), o outorgado escriturou para ele próprio 640ha, mesmo sem poderes para essa finalidade. E mais, que não foi cumprida a cláusula de quitação firmada nos Contratos, e que o preço negociado é muito inferior ao de mercado, o que caracterizaria simulação.

Necessário esclarecer que no que se refere à questão decidida na Possessória que tramitou na Vara de Direito Agrário, na qual figuram os autores e alguns dos réus da presente demanda, e cujo objeto é a mesma área aqui em discussão, não há na Procuração e nem em alguma das Escrituras Públicas de Compra e Venda menção àquela demanda. Além disso, os autores continuaram proprietários da fração de terras ora controvertida depois do desmembramento de área maior.

De qualquer forma, se lá fosse determinada sua transferência para os réus desta lide, esse assunto devia ser resolvido em Cumprimento de Sentença naqueles autos, e não por outros meios.

Importante registrar também que a mencionada Procuração foi concedida em 2005, muito antes da referida composição naquele processo, e em 2014, quando lavrada a Escritura de Compra e Venda, o imóvel era uno, em nome dos autores e sem qualquer averbação daquela Ação nas margens da matrícula.

Desse modo, a análise neste momento restringe-se às negociações entre o outorgante e o outorgado e à legalidade das vendas cujos contratos constam nestes autos.

Há três pontos distintos a serem considerados - a legitimidade dos Bancos que financiaram os imóveis para os compradores; a aquisição pelos terceiros de parte da área desmembrada; a possibilidade de o outorgado comprar fração das terras para a qual recebeu Procuração para venda.

Os Bancos não participaram em momento algum da transação (Compra e Venda), não mantiveram nenhum vínculo com os autores/outorgantes e nem com o réu/outorgado (que procedeu à venda), mas sim com os terceiros compradores, que buscaram financiamento e colocaram como garantia, cada qual, a porção adquirida.

E como havia regular Procuração para a celebração do Contrato, nada impedia as instituições financeiras de, se assim optassem, participarem da lide como terceiros interessados na condição de assistentes, e não de requeridos, em razão do interesse na garantia contratual, no entanto, essa é uma opção dos bancos e não um dever.

No que concerne à venda, os autores não negam a legitimidade da Procuração na época do desmembramento e da negociação. Arguem, no entanto, que houve simulação, questionam a boa-fé dos terceiros sob o argumento de que o preço indicado nos Contratos é insignificante e mesmo assim eles não produziram prova da quitação, e alegam que o outorgado não tinha poderes para alienar para si mesmo.

No referido Instrumento (Id n. 105697953, pág. 158) foram concedidos ao outorgado (apelado) “
amplos e gerais poderes, para o fim especial de
vender, ceder, doar, prometer vender, transferir ou de qualquer forma alienar, desmembrar, o imóvel constituído por um imóvel rural com área de 4.250,00ha (quatro mil, duzentos e cinquenta hectares), denominado FAZENDA RIBEIRÃO GRANDE, unificação de 53 áreas menores, do loteamento Maiká, I, situada no município de Marcelândia, comarca de Colíder-MT
...” .

Portanto,

não lhe foi autorizado comprar em nome próprio, e, conforme enuncia o art. 117 do Código Civil, “
é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo”.

Ademais, ele não comprovou o pagamento nem sequer da parte que teria comprado em seu nome, o que confirma a simulação e a consequente nulidade.

Sobre as vendas com a referida Procuração o outorgado desmembrou e alienou a área consoante anotado nas seguintes Escrituras Públicas de Compra e Venda:

1.

Vendedores: Francisco Flávio Vitorino e Marlei dos Reis Vitorino

Comprador: Adilson Francisco Fistarol

Data: 3/11/2014

Área: 248,4559has

Preço e forma de pagamento: R$ 199.000,00 – valor já integralmente recebido do comprador, com plena quitação na Escritura Pública.

Id n. 105697953 - Pág. 159/168

2.

Vendedores: Francisco Flávio Vitorino e Marlei dos Reis Vitorino

Comprador: Algacir Fistarol

Data: 3/11/2014

Área: 257,0061has

Preço e forma de pagamento: R$ 206.000,00 – valor já integralmente recebido do comprador, com plena quitação na Escritura Pública.

Id n. 105697953 - Pág. 169/105697955 - Pág. 5

3.

Vendedores: Francisco Flávio Vitorino e Marlei dos Reis Vitorino

Compradores: Celso Luiz Padovani e Cristiane Bulgareli Padovani

Data: 3/11/2014

Área: 639,4239has

Preço e forma de pagamento: R$ 500.000,00 – valor já integralmente recebido do comprador, com plena quitação na Escritura Pública.

Id n. 105697955 - Pág. 6/14

4.

Vendedores: Francisco Flávio Vitorino e Marlei dos Reis Vitorino

Compradores: Cezar de Angelo Vellini e Aparecida Peres Vellini

Data: 3/11/2014

Área: 146,9487has

Preço e forma de pagamento: R$ 160.000,00 – valor já integralmente recebido do comprador, com plena quitação na Escritura Pública.

Id n. 105697955 - Pág. 15/24

5.

Vendedores: Francisco Flávio Vitorino e Marlei dos Reis Vitorino

Compradores: Eliane Fátima Ferrari e Juciana Angeli Fistarol

Data: 3/11/2014

Área: 250,1152has

Preço e forma de pagamento: R$ 200.000,00 – valor já integralmente recebido do comprador, com plena quitação na Escritura Pública.

Id n. 105697955 - Pág. 25/34

6.

Vendedores: Francisco Flávio Vitorino e Marlei dos Reis Vitorino

Compradores: Elisabete Domingues Vellini de Moraes e João Luis Campana de Moraes

Data: 3/11/2014

Área: 38,0948has

Preço e forma de pagamento: R$ 140.000,00 – valor já integralmente recebido do comprador, com plena quitação na Escritura Pública.

Id n. 105697955 - Pág. 35/49

7.

Vendedores: Francisco Flávio Vitorino e Marlei dos Reis Vitorino

Compradores: Maria Beatriz Bueno Domingues e Mariana Bueno Domingues

Data: 3/11/2014

Área: 260,5937has

Preço e forma de pagamento: R$ 290.000,00 – valor já integralmente recebido do comprador, com plena quitação na Escritura Pública.

Id n. 105697955 - Pág. 50/59

8.

Vendedores: Francisco Flávio Vitorino e Marlei dos Reis Vitorino

Compradores: Rafael Domingues de Moraes e Marília Domingues de Moraes

Data: 3/11/2014

Área: 262,6969has

Preço e forma de pagamento: R$ 299.000,00 – valor já integralmente recebido do comprador, com plena quitação na Escritura Pública.

Id n. 105697955 - Pág. 60/69

Quanto aos terceiros interessados, cumpre examinar se a venda por preço abaixo do praticado no mercado e a sua não quitação configura transação simulada.

Nenhuma das partes produziu prova concreta do valor do hectare no momento da negociação, já que o documento trazido pelos autores no Id n. 105697955, pág. 176, em que foi estimado em R$24.000, 00 o hectare, não contém data e nem procedência, portanto é inapto para essa finalidade.

Todavia, extrai-se da planilha de referência de terras do INCRA que já em 2011 (as vendas foram em 2014) o preço médio do hectare naquela localidade era R$3.000,00 (
http://appssenarmt.org.br/portal/famato/arquivos/Planilha_Ref_Precos_Terras_INCRA-MT_2011.pdf
), quantia bem acima daquela pela qual foi vendido o imóvel, o dobro do preço da venda aos terceiros e o triplo da venda realizada em nome próprio.

E mais, nenhum dos compradores comprovou o pagamento nem para o outorgante e nem para o outorgado, e este não mostrou ter quitado a parte que comprou para si e nem que transferiu aos autores qualquer montante.

O STJ reconhece como relativamente válida a quitação na Escritura Pública.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONSISTENTE EM CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ESCRITURA PÚBLICA AQUISITIVA OUTORGADA POR TERCEIROS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS DIRETAMENTE AO COMPRADOR, A PEDIDO DO VENDEDOR, PROPRIETÁRIO DE FATO - PREÇO E QUITAÇÃO FICTÍCIA CONSTANTE NO DOCUMENTO PÚBLICO QUE NÃO RETIRA A EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO PACTUADA COM O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO - DECLARAÇÕES DAS PARTES AO OFICIAL DE REGISTRO QUE POSSUEM PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE ADMITINDO-SE PROVA EM CONTRÁRIO - INSURGÊNCIA DO EMBARGANTE.

Cinge-se a controvérsia acerca da interpretação e alcance dos arts. 215, caput, e 216 do Código Civil vigente, especificamente, no caso ora em exame, se a escritura pública ostenta presunção absoluta (jure et de jure) ou relativa (juris tantum) de veracidade e se por instrução probatória é possível elidir a força probante do instrumento.

1.
A fé pública atribuída aos atos dos servidores estatais e aos documentos por eles elaborados, não tem o condão de atestar a veracidade do que é tão somente declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes, pois a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, não dos fatos subjacentes a ele ligados.

1.1 As declarações prestadas pelas partes ao notário, bem ainda o documento público por ele elaborado, possuem presunção relativa (juris tantum) de veracidade, admitindo-se prova em contrário. Precedentes.

2. A quitação, quando considerada ficta, exarada para fins de transferência de propriedade, exige prova do pagamento para que seja reputada consumada.

2.1 Consoante delineado pela Corte local, com amparo nos elementos de convicção dos autos, inviável conferir o atributo de prova plena, absoluta e incontestável à escritura aquisitiva - como pretende a insurgente - a fim de desconstituir a exigibilidade do crédito executado, pois no documento não consta pagamento algum na presença do servidor cartorário ao exequente ou aos antigos proprietários e, por consequência, não existe relação direta, ou prejudicial, entre o que foi declarado na escritura e a obrigação de pagar assumida pela recorrente perante o exequente no contrato particular de compromisso de compra e venda.

2.2 O acolhimento da pretensão recursal, no sentido de atribuir validade absoluta às declarações constantes na escritura pública, para elidir a exigibilidade do título exequendo, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada a esta Corte Superior em razão do óbice da Súmula no 7/STJ.

2. Para caracterização do dissídio jurisprudencial constante na alínea "c" do permissivo constitucional é necessário que a parte recorrente apresente paradigmas de mesma similitude fática consoante previsão dos artigos 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1o e 2o, do RISTJ, o que não ocorre no caso, inviabilizando o conhecimento do reclamo no ponto.

3. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.
(REsp 1288552/MT, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 02/12/2020).

Posto isso, é evidente a simulação (inciso II do §1o do art. 167 do Código Civil), que se configura na condição e na cláusula inverídicas. Assim, impõe-se a anulação de todas as Escrituras Públicas, visto que a concordância dos terceiros na compra por preço vil e a não demonstração do pagamento por nenhum meio revelam que não agiram de boa-fé, imprescindível nas relações contratuais.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para declarar a nulidade do desmembramento do imóvel objeto do feito bem como de todas as Escrituras Públicas de Compra e Venda, além de extinguir as matrículas derivadas das vendas e determinar o retorno ao
status quo ante
na
matrícula única.

Inverto o ônus da sucumbência, que fica ao encargo dos réus, de forma solidária

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/03/2022