Tribunal: TJMT
Processo: 0001937-80.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-05-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E DANOS MORAIS E RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR LEGITIMIDADE PASSIVA CORRETORA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS- CORRETORA- INEXISTÊNCIA DE SOLIDARIEDADE QUANTO AO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR - MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS –RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I - A corretora de imóveis que apenas faz a aproximação das partes para realização do contrato não responde solidariamente pelas consequências advindas do atraso na entrega da unidade imobiliária pela construtora
II - “Encontra-se consolidado o entendimento do STJ, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, da necessidade de restituição dos valores pagos de uma única vez e de forma imediata (Súmula no 543 do STJ e REsp no 1300418/SC)”.
III- O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001937-80.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CARLOS ROBERTO PURCINELLI - CPF: 040.961.748-23 (APELANTE), RODRIGO PALOMARES MAIOLINO DE MENDONCA - CPF: 013.946.171-00 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (APELADO), CAROLINE ARAUJO FERNANDES - CPF: 383.687.708-23 (ADVOGADO), FABIO JOSE DOS SANTOS - CPF: 007.319.501-43 (ADVOGADO), UBALDO JUVENIZ DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 213.120.148-65 (ADVOGADO), VERO EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 13.631.489/0001-41 (APELADO), EDUARDO ANTUNES SEGATO - CPF: 004.440.001-27 (ADVOGADO), MGARZON BRASILBROKERS INTELIGENCIA IMOBILIARIA (APELADO), ARTHUR EDMUNDO DE SOUZA RIOS JUNIOR - CPF: 993.289.331-53 (ADVOGADO), MGARZON BRASILBROKERS INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA (TERCEIRO INTERESSADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), ARTHUR EDMUNDO DE SOUZA RIOS JUNIOR - CPF: 993.289.331-53 (ADVOGADO), HUGO ALEXANDRE CORREIA BARBO DE SIQUEIRA - CPF: 013.841.271-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, DESPROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR. VENCIDA A 2a. VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO).

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E DANOS MORAIS E RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR LEGITIMIDADE PASSIVA CORRETORA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS- CORRETORA- INEXISTÊNCIA DE SOLIDARIEDADE QUANTO AO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR - MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I - A corretora de imóveis que apenas faz a aproximação das partes para realização do contrato não responde solidariamente pelas consequências advindas do atraso na entrega da unidade imobiliária pela construtora

II - “Encontra-se consolidado o entendimento do STJ, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, da necessidade de restituição dos valores pagos de uma única vez e de forma imediata (Súmula no 543 do STJ e REsp no 1300418/SC)”.

III- O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por CARLOS ROBERTO PURCINELLI contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização por dano moral e material no 0001937-80.2016.811.0041, perante a 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Diante do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial por Carlos Roberto Purcinelli, para condenar as rés Construtora Lopes S.A e Vero Empreendimentos Ltda., a realizarem a transferência imediata das parcelas já quitadas sobre o imóvel 905,para a unidade 904 devendo ser retido a título de multa contratual a quantia de 15% (quinze por cento), e o saldo ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado[1]. Alternativamente, se já quitada a unidade 904 ou havendo remanescente após a transferência, a devolução para o autor deverá se dar em espécie. Considerando que o autor decaiu na maior parte do pedido, condeno-o ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em R$ 4.000,00, com base no que dispõe o artigo 85, §2o c/c §8o, do Novo Código de Processo Civil, contudo, fica a exigibilidade suspensa, vez que defiro seu pedido de gratuidade da justiça, não apreciado anteriormente. Em razão da ilegitimidade passiva da ré MGarzon (Tropical Corretora) para responder pelo atraso na obra, rescisão e devolução de quantia paga, julgo extinto o processo em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em R$ 3.000,00, com base no que dispõe o artigo 85, §2o c/c §8o, do Novo Código de Processo Civil, contudo, fica a exigibilidade suspensa, por ser beneficiário da gratuidade da justiça. Convém registrar que, conforme Portaria Conjunta n. 291/2020-PRES e art. 246 § 1o, do CPC, com exceção das microempresas e das empresas de pequeno porte, as empresas públicas e privadas são obrigadas a manter cadastro nos sistemas de processo em autos eletrônicos, para efeito de recebimento de citações e intimações, as quais serão efetuadas preferencialmente por esse meio. Assim, se for o caso, atentem-se as partes para o devido cadastro, sob pena de possível aplicação de multa pela violação ao princípio da cooperação (art. 6o, CPC) e litigância de má-fé, por resistência injustificada ao andamento do processo (art. 80, IV, CPC). Com o trânsito em julgado, certifique-se, procedendo às anotações de estilo, após arquivem-se os autos. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se

Em suas razões de recurso, (id. 115947520), O apelante CARLOS ROBERTO PURCINELLI, aduz pela reforma da sentença, e, em preliminar pugna pela legitimidade da Empresa MGARZON (TROPICAL CORRETORA) para responder solidariamente junto aos outros partícipes da cadeia de fornecedores, nos termos do artigo 7o Parágrafo Único. No mérito (i) Alega que houve atraso por parte das Empresas apeladas, e por esse motivo suspendeu os pagamento das parcelas, ocasionando a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos apelados; (ii) fala que não há que se falar em retenção de valor em favor da parte apelada. Por fim, pugna pela condenação da parte apelada ao pagamento de indenização por dano morais, para isso, levanta a tese “ TEORIA DO DESVIO PRODUTIVO do Consumidor”, em como da inversão do ônus sucumbêncial.

Contrarrazões apresentada (id. 115947523), pela manutenção da sentença ora objurgada.

É o relatório.

V O T O (PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA DA MGARZON - TROPICAL CORRETORA)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por CARLOS ROBERTO PURCINELLI contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização por dano moral e material no 0001937-80.2016.811.0041, perante a 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Anoto de início, que a relação travada entre as partes é de natureza consumerista, devendo ser aplicado ao caso os ditames contidos no CDC.

Inicialmente, o apelante levanta preliminar de legitimidade passiva da MGarzon (Tropical Corretora) para responder solidariamente junto com as demais apeladas pelo suposto descumprimento contratual relacionado ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide e que foi celebrado entre os litigantes.

Da analise dos autos, é possível observar que a MGarzon (Tropical Corretora), atuou apenas como intermediadora, exercendo a função de aproximação entre os contratantes, conforme se verifica da Proposta de Compra com Recibo de Sinal (id. 115946981).

Por todo o exposto, conclui-se que a MGarzon (Tropical Corretora), não é preposta ou representante das construtoras, e sim uma empresa autônoma, que apenas intermediou o negócio de compra e venda do imóvel, razão pela qual não se pode reconhecer a responsabilidade solidária da apelante quanto às questões relativas ao atraso na entrega da obra.

Neste sentido, confira-se a jurisprudência:

“não pode ser responsabilizada pela devolução dos valores pagos pelo apelante à primeira apelada, tais como sinal, taxas condominiais, despesas com reforma, entre outras. Precedentes. (...)”(Acórdão n.1149850, 00095612020168070001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES 1a Turma Cível, Data de Julgamento: 07/02/2019, Publicado no DJE: 13/02/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

“(...) 2. A empresa que prestou serviços de intermediação do negócio jurídico, não pode ser responsabilizada pelo atraso na entrega do imóvel, nem tampouco pela restituição de valores diversos da comissão de corretagem. (...)” (Acórdão n.1052581, 20150110282020APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/08/2017, Publicado no DJE: 11/10/2017. Pág.: 176-189)

Por tais razões, rejeito a preliminar suscitada.

É como voto.

À UNANIMIDADE REJEITOU A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Quanto à questão meritória. Insta ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, in verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).

Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Venda e Compra de Imóvel em questão, nos limites do pedido.

Nesse sentido, a cerne da questão trata-se em verificar se de fato houve atraso considerável na entrega do imóvel, a ensejar possível pagamento de danos morais, bem como a devolução integral do investimento.

Da analise do contrato, note-se que as partes firmaram em 13/07/2013 Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de de duas unidades autônomas, sendo 904 e 905, no Empreendimento Vero, Torre Dom Bosco, e restou pactuado que a entrega das obras seria em janeiro/2015, com tolerância de mais 180 dias, ou seja prazo limite em julho/2015, no valor inicialmente proposto de R$ 181.084,38 (cento e oitenta e um mil, oitenta e quatro reais e trinta e oito centavos) (ID’ 115947454 -), o qual restou consignado que o Promitente comprador iria assumir o referido nas seguintes condições:

“04 – CONDIÇÕES DE PAGAMENTO DO IMÓVEL.

F(1). SINAL: R$ 17.524,41 (dezessete mil, quinhentos e vinte e quatro reais e quarenta e um centavos, divididos em 29 (vinte e nove) parcelas consecutivas no valor de R$604,29 (seiscentos e quatro reais e vinte e nove centavos.

R$ 1.847,14 (um mil novecentos e quarenta e sete reais e quatorze centavos), dividido em 06 (seis parcelas). E, uma parcela única de R$5.841,43 (cinco mil oitocentos e quarenta e um reais e quatorze centavos) com vencimento em 20/12/2014

F(2) R$146.035,70 (cento e quarenta e seis mil, trinta e cinco reais e setenta centavos) com vencimento no dia 30/01/2015 ou até 30 (trinta) dias contados da averbação da construção.

F(3) PREVISÃO PARA ENTREGA DAS CHAVES

A data prevista para entrega das chaves é de janeiro de 2015, com tolerância de 180 dias, sendo obrigado do comprador estar em dias com as prestações, sem prejuízo das demais obrigações.

Pois bem. Quanto à insurgência do autor/apelante que alega não ter dado azo à ruptura contratual, diante de sua suposta inadimplência.

Vale ressaltar que a regra consumerista prevista no CDC atinente ao caso em tela:

“Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Art. 48. As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos. (...) Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;”

O que de fato motiva a possibilidade e plausibilidade da causa de pedir é o descumprimento contratual por uma das partes, ou seja, a inobediência passível de rompimento do pactuado no instrumento de compra e venda, lembrando que, a inadimplência da obrigação de pagar ou atraso na entrega do imóvel não rescinde automaticamente o instrumento e a relação entre os contratantes.

In casu, a empresa/apelada sustenta que os imóveis objetos da lide, estavam devidamente prontos para serem entregues dentro do prazo contratual especificamente na data de 21/102014), conforme documento (id. 115947456) “AUTO DE CONCLUSÃO” (habitesse), e que somente não foram entregue ao apelante, devido a inadimplência deste, e que de fato restou devidamente comprovado nos autos, como bem laborou o sentenciante primevo, vejamos:

“Pelo extrato financeiro de Id. 26843450, vê-se que o autor efetuou o pagamento das parcelas sobre a unidade 905 apenas até o mês 2/2015, sem comprovar o pagamento da parcela única final – “parcela de chaves” de R$ 146.035,70 com vencimento para 30/01/2015 (item F.2 do quadro de resumo – Id. 26843636), ou seja, ele não suspendeu o pagamento a partir de julho/2015 (se considerar a data originária do contrato com a prorrogação - 180) em razão da mora da ré pela entrega da obra, o que é aceito na jurisprudência (REsp. 1.729.593-SP), mas simplesmente deixou de cumprir sua parte na obrigação. Assim, mesmo que o empreendimento estivesse pronto, o autor não poderia receber o imóvel, vez que a adimplência do contrato é condição para recebimento das chaves, conforme avençado. O distrato foi assinado pelas partes em dezembro/2015 (Id. 26843636 – pág. 6)”

Nesse sentido, incumbe à parte apelante provar a veracidade de seus alegados na qualidade de consumidora, nos termos do art. 373, inciso I, do NCPC, da qual não se desincumbiu.

Nesse sentido, conforme comprovado nos autos, a rescisão contratual foi por culpa do comprador em virtude de sua inadimplência contratual, assim, mantenho a retenção a título de multa contratual em 15% (quinze por cento), nos termos estabelecidos na sentença a quo e contratualmente pactuado, é a medida que se impõe.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE provimento
, E, em atendimento ao que determina o art. 85, §§ 11, do CPC, em razão do trabalho elaborado pelo patrono da apelada em grau recursal, majoro a verba honorária sucumbencial em relação ao desprovimento do recurso inicialmente fixada na r. sentença, em R$4.000, 00 (quatro mil reais) para R$4.500,00 (quatro mil e quinhentos), e em relação a declaração de ilegitimidade passiva da ré MGarzon (Tropical Corretora), majoro os honorários recursais fixados na origem em R$3.000,00 (três mil reais) para R$3.500,00 (três mil e quinhentos reais). Ficando desde já suspensa a exigibilidade, por ser a autora/apelante beneficiária da justiça gratuita, conforme art. 98 da lei 13105/15.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1a VOGAL)

Acompanho o voto do relator.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL)

Senhor Presidente:

Neste caso, peço vênia a Vossa Excelência para
dar parcial provimento ao recurso
, porque quando o comprador não utiliza do imóvel, não toma posse, o imóvel continua recém-construído e a construtora e a vendedora podem revendê-lo em valores atualizados, inclusive valorizados para outro consumidor.

Assim, não vejo um prejuízo tão evidente a implicar na fixação de 15%, portanto, em casos tais em que sequer houve o uso ou posse do imóvel por parte do comprador desistente, fixo o valor a título de multa contratual em 10% (dez por cento) e, no mais, acompanho o voto de Vossa Excelência.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/04/2022