Tribunal: TJMT
Processo: 1001288-97.2018.8.11.0051
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-13
Data de publicação: 2022-07-14

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – SUSPEIÇÃO DA TESTEMUNHA – CONTRADITA EM SEDE RECURSAL – PRECLUSÃO – INTERMEDIÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL RURAL – NÃO COMPROVAÇÃO – IMÓVEL ADQUIRIDO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR – NEGÓCIO ALCANÇADO SEM PROVA DA PARTICIPAÇÃO DO AUTOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
No que tange ao afastamento da prova testemunhal, em razão de sua suposta imparcialidade, eis que se tratava da pessoa que vendeu a propriedade aos requeridos, verifica-se que a contradita da testemunha não se deu em momento oportuno, visto que não houve qualquer manifestação da defesa nesse sentido antes de se colher o compromisso legal da referida testemunha, operando-se a preclusão temporal.
Constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.
No caso, se não restou demonstrado nos autos que o autor realizou, de fato, a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da propriedade rural, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001288-97.2018.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[FRANCISCO RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 174.526.601-10 (APELANTE), VALDIR ARIONES PIMPINATI JUNIOR - CPF: 206.425.998-82 (ADVOGADO), FABIANO MORAES PIMPINATI - CPF: 251.118.908-90 (ADVOGADO), SADI LUIZ PICCININ JUNIOR - CPF: 878.628.161-53 (APELADO), LORIVALDO FERNANDES STRINGHETA - CPF: 708.499.008-91 (ADVOGADO), SADI LUIZ PICCININ - CPF: 192.730.450-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – IMPROCEDÊNCIA – CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – SUSPEIÇÃO DA TESTEMUNHA – CONTRADITA EM SEDE RECURSAL – PRECLUSÃO – INTERMEDIÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL RURAL – NÃO COMPROVAÇÃO – IMÓVEL ADQUIRIDO POR INTERMÉDIO DE OUTRO CORRETOR – NEGÓCIO ALCANÇADO SEM PROVA DA PARTICIPAÇÃO DO AUTOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

No que tange ao afastamento da prova testemunhal, em razão de sua suposta imparcialidade, eis que se tratava da pessoa que vendeu a propriedade aos requeridos, verifica-se que a contradita da testemunha não se deu em momento oportuno, visto que não houve qualquer manifestação da defesa nesse sentido antes de se colher o compromisso legal da referida testemunha, operando-se a preclusão temporal.

Constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da comissão de corretagem, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

No caso, se não restou demonstrado nos autos que o autor realizou, de fato, a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da propriedade rural, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
FRANCISCO RODRIGUES DE OLIVEIRA
contra a sentença que julgou improcedente a
Ação de Cobrança
proposta em face de
SADI LUIZ PICCININ JUNIOR e SADI LUIZ PICCININ,
e condenou o requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor atualizado da causa, ficando sobrestada a exigibilidade de tais verbas, ante o benefício da gratuidade.

O apelante alega, em suma, que houve equívoco de interpretação de como o negócio jurídico fora realizado.

Aduz que o juiz singular desconsiderou totalmente o depoimento da única testemunha ouvida em juízo, a qual fora arrolada pelo autor, ora recorrente, sendo que, em contrapartida, levou em consideração o que foi dito pela testemunha arrolada pelos requeridos, a qual, por sua vez, fora ouvida na qualidade de informante, ante o acolhimento da contradita.

Assevera que quando da audiência de instrução, a testemunha ALVARO ARACIM PAIM DE CASTRO, arrolada pelo apelante, fora coagida pelos apelados, uma vez que fora ameaçada pelos recorridos, que estavam fora da sala de audiência.

Afirma o recorrente que fora contratado para encontrar uma fazenda que estivesse à venda na região de Diamantino ou Nova Mutum, e isso o recorrente se desincumbiu satisfatoriamente, tanto é assim, que após ser informado pela testemunha ALVARO que havia uma fazenda sendo vendida naquela região, imediatamente entrou em contrato com o Sr. VALDECI, para que este contatasse o corretor do proprietário da fazenda, conhecido como Branco, para que marcassem de se encontrarem para conhecerem referida fazenda.

Relata que a obrigação de acompanhar todo negócio era do corretor Branco, pois este estava defendendo os interesses do vendedor, tendo o apelante tão somente sido contratado para localizar fazendas à venda naquela região específica, para que os apelados pudessem analisar o interesse de adquiri-la.

Sustenta que cumpriu aquilo que lhe fora solicitado pelos apelados, e por isso tem o direito de ser remunerado.

Aduz que houve, portanto, flagrante afronta aos artigos 722 e 725, ambos do Código Civil, e do princípio da dignidade humana, eis que o apelante após prestar seus serviços, conforme pactuado, nada irá receber.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença, julgando procedentes os pedidos iniciais, além de condenar os apelados aos ônus da sucumbência, arbitrados em 20% do valor da causa.

As contrarrazões foram juntadas no ID no 130819725, ocasião em que se pediu o desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
FRANCISCO RODRIGUES DE OLIVEIRA
ingressou com a
Ação de Cobrança
em desfavor de
SADI LUIZ PICCININ JUNIOR e SADI LUIZ PICCININ,
visando o recebimento de honorários devidos em razão de intermediação de venda de imóvel rural.

Parta tanto, alegou que tendo sido procurado pelos requeridos no início de 2017 para localização de imóvel rural que pudesse servir ao cultivo de lavoura e à criação de gado, contratou um segundo corretor, Sr. SILVINO RUPOLO, o qual então sugeriu uma área de 1.490 hectares na região de Nova Mutum.

Aduziu que o negócio se concretizou e os requeridos adquiriram, então, o imóvel por R$ 35.150.0000,00, obrigando-se, então à comissão de 5%.

Asseverou que o negócio somente ocorreu tendo em vista o trabalho do autor, que encontrou a área e apresentou para os requeridos, restando, portanto, a obrigação dos requeridos em saldar os honorários do seu representante, o ora requerente.

Ao final, requereu a procedência da ação e a condenação dos requeridos ao pagamento de honorários de corretagem, na percentagem de 5% sobre o valor efetivo da aquisição do imóvel pelos compradores, mais juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, incidentes a partir da realização do negócio, ocorrida em agosto/2017.

Os requeridos apresentaram resposta, alegaram que o imóvel rural indicado pelo requerente seria outro, denominado de “Fazenda Jatobá”, que não teria despertado o interesse dos requeridos. Em razão disso, um outro corretor, de apelido “Branco”, sabedor da intenção de compra, teria sugerido outro imóvel, “Fazenda São Francisco”, essa assim adquirida pelos requeridos, com a intermediação daquele outro corretor.

O juiz
a quo,
Dr. André Barbosa Guanaes Simões julgou improcedente a ação, consoante relatado.

Insatisfeito com a sentença, recorre o autor.

Pois bem.

Da imparcialidade da testemunha.-

No que tange ao afastamento da prova testemunhal em razão de sua suposta imparcialidade, eis que se tratava da pessoa que vendeu a propriedade aos requeridos, verifica-se que a contradita da testemunha não se deu em momento oportuno, visto que não houve qualquer manifestação da defesa nesse sentido antes de se colher o compromisso legal da referida testemunha, operando-se a preclusão temporal, embora ouvida como informante.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CERCEAMENTO DE DEFESA - CONTRADITA EM SEDE RECURSAL - PRECLUSÃO - SERVIDÃO DE PASSAGEM - TUTELA DE URGÊNCIA - MERA TOLERÂNCIA - EXISTÊNCIA DE OUTRO ACESSO AO IMÓVEL - CONVENIÊNCIA DA PARTE - REQUISITOS -AUSÊNCIA. -
A parte poderá requerer a contradita da testemunha até o momento de sua qualificação, conforme disposto no art. 457, § 110 do Código de Processo Civil, sob pena de preclusão
. - Para a concessão da tutela de urgência, mostra-se necessária a comprovação de probabilidade do direito alegado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. - A servidão decorre da necessidade de passagem, e não, da maior comodidade do usuário, não sendo admitida a presunção da existência de servidão, como se infere do art. 1.378 do Código Civil, devendo haver prova cabal da sua existência. - Os atos de mera tolerância não induzem à proteção possessória, pois esta ê exercida em caráter precário.

(TJMG- Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.146243-1/001, Relator (a): Des.(a) Renan Chaves Carreira Machado (JD Convocado), 12a CÂMARA CIVEL, julgamento em 24/06/2020, publicação da sumula em 29/06/2020) preclusão

Ademais, a mera alegação de ter sido a pessoa que vendeu a propriedade aos requeridos não a torna suspeita, mormente quando a contradita não apresenta elementos concretos para demonstrar a propalada suspeição e a testemunha se compromete em juízo a relatar a verdade dos fatos.

Assim, a prova testemunhal pode ser utilizada como prova nos autos, razão pela qual rejeito a tese de afastamento da prova testemunhal.

Do mérito.

Registra-se que a sentença reconheceu que o negócio da compra e venda foi concretizado não pelo corretor apelante, mas por um terceiro corretor, de modo que aplicou o disposto no art. 726 do Código Civil.

No recurso, o apelante sustenta seu inconformismo ao argumento de que fora contratado pelos apelados para encontrar uma fazenda que estivesse à venda na região de Diamantino ou Nova Mutum, e isso o recorrente se desincumbiu satisfatoriamente, portanto, tem o direito de ser remunerado pelos apelados.

Pois bem. Extrai-se dos autos que os requeridos, ora apelados, procuraram o autor/apelante para aquisição de imóvel rural em determinada região do Estado.

Consta, ainda, que o negócio firmado entre as partes não foi instrumentalizado por escrito, o que demonstra que o ajuste foi verbal, aceitando o autor, ora apelante o encargo, sem, contudo, consignar o acordo em contrato escrito.

E, segundo a inicial, o autor teria obtido o apoio do corretor SILVANO RUPOLO, conhecido como “Branco”, para indicar, aos requeridos, o imóvel, pactuando-se o percentual de 5% do valor da venda como sua comissão.

Em audiência de instrução foi colhida a oitiva da testemunha arrolada pelos requeridos/apelados, JAIR CARAFINI na condição de informante. Vejamos (ID no 130819695):

O informante JAIR CARAFINI, disse: “s
eu SADI estava na região olhando outra fazenda pelo que o meu corretor falou na época e ele ficou sabendo que seu SADI estava atrás de fazenda e ofereceu a minha; o meu corretor que era o BRANCO tinha levado o seu SADI na minha fazenda; o BRANCO seria o SILVINO, ele foi meu corretor; a conversa que eu escutei foi que seu SADI veio olhar uma fazenda Jatobá com o FRANCISCO, foi ali naquele momento que o BRANCO ofereceu a fazenda;

Perguntado se nessa ida com seu corretor na fazenda o seu FRANCISCO estava junto ou não, respondeu que:
“parece que estava e estava mostrando outra fazenda; não que essa pessoa tenha tido alguma coisa com o meu negócio;

Ao ser indagado como que o FRANCISCO autor da ação e o BRANCO se conheceram, respondeu: “
pelo que eu fique sabendo ele estava mostrando uma fazenda para o Sr. SADI que a tal da Jatobá, e encontrou, seu SADI encontrou com o BRANCO que é o meu corretor, ai escutou nessa fazenda que ce está falando ai, é o mais ou menos que eu sei por cima, e parece que o BRANCO escutou que seu SADI estava comprando fazenda, e o BRANCO ofereceu a fazenda minha para o seu SADI.

Com efeito, o acervo probatório produzido nos autos, mediante prova oral, extrai-se que as partes se dirigiram, em um primeiro momento, à Fazenda Jatobá, porque seria ela a que o autor/apelante sugeria à venda.

Se não bastasse, até mesmo o autor/apelante em seu depoimento confirmou que os requeridos também analisaram a Fazenda Jatobá, conforme relatou o juízo
a quo.

Por outro lado, não há provas de que algum trabalho tenha sido realizado pelo autor/apelante para a oferta da Fazenda São Francisco. Pelo contrário, o que se tem prova é de que os requeridos adquiriram a
Fazenda São Francisco
por
intermédio do corretor “BRANCO”
.

Neste sentido, está fundamentada a sentença recorrida:

“(...)

Sob outra perspectiva, nada há, nos autos, a revelar algum trabalho ou alguma diligência adotada pelo Requerente para a oferta da Fazenda São Francisco. Para além da evidente ausência de instrumento escrito, na inicial, sequer se indicou o nome do imóvel vendido. Tampouco se juntou, por exemplo, alguma das certidões que o corretor, certamente, haveria de ter buscado perante os cartórios correspondentes para conhecer a situação do imóvel antes de oferecê-lo, com alguma segurança, aos Requeridos. O proprietário da Fazenda São Francisco, em seu depoimento, afirmou, categoricamente, sequer ter conhecido o Requerente e duvidava ter entrado em contato com ele uma única vez sequer, assim a desprestigiar a versão de que teria havido a intermediação afirmada na inicial.

Reitera-se, no ponto, a regra do art. 723 do Código Civil, a imputar ao corretor a obrigação de informar sobre os riscos do negócio, o que haveria de incluir eventuais disputas ou gravames que, eventualmente, constassem das matrículas. Por força desse dispositivo, as diligências adotadas pelo Requerente para a intermediação da Fazenda São Francisco haveriam de ter deixado vestígios. Os contatos, as pesquisas, as avaliações e, ainda, as informações prestadas aos Requeridos haveriam de gerar documentos capazes de demonstrar, com a robustez necessária, a intermediação para a venda da Fazenda São Francisco. Assim houvesse ocorrido, então, o Requerente haveria juntado, em sua inicial, mais do que simples cópias de mensagens unilaterais encaminhadas por aplicativo de celular.”

Insta registrar que os print de mensagens por aplicativo de celular colacionadas no ID no 130818695 e 130818697, não fazem menção em nenhum momento acerca da Fazenda São Francisco, traduzindo apenas em indicação de número de telefone de “Branco” e de “Jair Carafini”.

Como cediço, tem-se como devida a comissão de corretagem quando demonstrada a prestação do serviço, consistente na efetiva aproximação e intermediação útil das partes, que tenha propiciado a compra e venda do imóvel.

É o que se extrai da leitura do artigo 727, do Código Civil, a saber:

“Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”

Dito isso, constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC/15.

Este, aliás, é o entendimento dominante da Corte Superior. Vejamos:

“É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.” (AgRg no AREsp no 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014), cujo valor se mostra devido ainda que comprovado exclusivamente por meio testemunhal
(AgInt no AREsp 298.360/MS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 05/06/2019).

Nesse mesmo sentido, é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça, inclusive de minha relatoria:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM
–
PARTE QUE ALEGA AUTORIZAÇÃO VERBAL CONFERINDO PODERES PARA NEGOCIAR IMÓVEL RURAL – TESE INÓCUA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUANTO A INTERMEDIAÇÃO
– PROVAS TESTEMUNHAIS QUE AFASTAM A EFETIVIDADE DA SUA PARTICIPAÇÃO NO NEGÓCIO – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Consoante firme orientação jurisprudencial, a comissão de corretagem prevista no art. 727 do CC/02 só é devida quando o negócio imobiliário se aperfeiçoa, o que se dá com a efetiva venda do imóvel e consequente pagamento integral do preço, hipótese diversa da dos autos
. Ademais, a simples aproximação das partes, por si só, sem expressa autorização da vendedora, e sem o resultado útil, não importa no direito à comissão da suposta intermediadora, notadamente se das provas testemunhais se confirma exatamente o contrário.

Não evidenciado o simples intuito de procrastinar a solução final do conflito, como no presente caso, não há se falar na aplicação da multa por litigância de má-fé prevista no novel CPC em seus arts. 80, VII e 81, §2o.

(N.U 0009528-33.2015.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/04/2020, Publicado no DJE 04/05/2020) destaquei

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRATO VERBAL DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM – IMPROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – ALEGADA INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – NÃO COMPROVAÇÃO
– ADQUIRENTE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL LINDEIRO E QUE JÁ ARRENDAVA A GLEBA ADQUIRIDA – INTERMEDIAÇÃO QUE SE REVELA DESNECESSÁRIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A teor do art. 333, I, do CPC/73, incumbe aos autores demonstrarem o fato constitutivo de seu direito, sob pena de improcedência da pretensão deduzida.
Não comprovado nos autos, nem mesmo através de prova oral, a contratação dos corretores e que estes tenham, efetivamente, aproximado as partes e intermediado o negócio, não há que se falar em cobrança da comissão de corretagem
, mormente se o adquirente era lindeiro e já arrendava a área vendida.”

(N.U 1000568-05.2017.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/09/2019, Publicado no DJE 18/12/2019) destaquei

No caso, não restou demonstrado nos autos que o autor intermediou, de fato, a venda do imóvel, ou seja, que atuou na venda da
Fazenda São Francisco
, sendo o negócio alcançado sem a sua participação, portanto, não há falar em recebimento da remuneração por comissão de corretagem.

Logo, a sentença recorrida não merece reparos.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau pelos seus próprios fundamentos.

No mais, majoro os honorários advocatícios, acrescentando mais 3% (três por cento) sobre o montante fixado na sentença, observando-se que a exigibilidade ficará suspensa por ser o autor beneficiário da justiça gratuita.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2022