Tribunal: TJMT
Processo: 1007874-64.2018.8.11.0015
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-09
Data de publicação: 2022-03-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 23% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.
É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido suas obrigações.
As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).
Aquele que deu causa à propositura da Ação deve responder pelas custas processuais e honorários advocatícios (princípio da causalidade).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007874-64.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[WESLLEY REINALDO PONTES - CPF: 026.736.281-18 (APELADO), EZEQUIEL LOPES DOS SANTOS - CPF: 018.854.181-08 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0001-68 (APELANTE), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0001-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA
– ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 23% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS
–
ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido suas obrigações.

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “
não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).

Aquele que deu causa à propositura da Ação deve responder pelas custas processuais e honorários advocatícios (princípio da causalidade).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível de sentença proferida nestes termos em
Ação de Rescisão Contratual
:

1) JULGO EXTINTO O PROCESSO, em face de AM3 empreendimentos Imobiliários Ltda,

sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, inciso VI do Código de Processo Civil, ante a ausência de legitimidade passiva;

2) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido vertido na peça inicial ajuizada por Weslley Reinaldo Pontes contra SPE – Atalaia Empreendimentos Imobiliários Ltda, para o fim de:

a) Declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva do autor;

b) Condenar a requerida a devolver 77% dos valores comprovadamente pagos pelo autor (incluindo o valor pago a título de arras), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.o do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ – REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil;

c) Indeferir os demais requerimentos;

d) Declarar encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil/2015.

Ambas as partes foram condenadas a arcarem com as custas processuais e os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa - 70% ao encargo do autor e 30% ao encargo das rés.

As apelantes arguem que “
o D. magistrado confundiu a retenção dos 23% referentes às despesas administrativas, com a retenção do sinal, que é a pena convencional pelo inadimplemento contratual, perceba que são de natureza distintas, não configurando bis in idem
”.

Buscam a aplicação da Lei 13.786/18, em especial o art. 32-A, no que tange à restituição dos valores pagos.

Aduzem que o IPTU é ônus do comprador, que a retenção das arras/sinal deve se dar em 23% sobre a importância a ser devolvida, e que a restituição deve ocorrer em espaço de tempo igual ao do adimplemento ou em 12 vezes.

Alegam que sucumbiram em parte mínima já que o autor deu causa à rescisão imotivada, portanto não lhes incumbiria o ônus das custas e da verba honorária.

Contrarrazões no Id. n. 116615531.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual extinta em relação à apelante AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda, sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva (art. 485, inciso VI, do CPC), e julgada procedente no que concerne à outra apelante (SPE - Atalaia Empreendimentos Imobiliários LTDA) para declarar rescindido o contrato, determinar que ela devolva 77% da quantia paga, com incidência de correção monetária pelo IPC-Fipe desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios de 12% ao ano a partir do trânsito em julgado.

Ambos os litigantes foram condenados às custas processuais e aos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa - 70% ao encargo do autor e 30% ao encargo da ré.

Em 09-08-2014 eles firmaram o Contrato de Compromisso de Compra e Venda do

lote n. 17, quadra n. 26, com 467,50 m2, no loteamento Jardim Boungainville, em Sinop-MT, por R$144.564,63 (Id n. 116615451).

O apelado (autor) argumenta na inicial que não deu continuidade à avença porque não tinha mais condições de pagar as prestações.

Aduz que deu R$5.104,23 de sinal, mais 12 parcelas de R$774,78, 12 de R$883,31, 12 de R$1.044,02 e 1 de R$1.087,93 referente às 180 prestações acordadas, e que solicitou a devolução, o que, no entanto, foi negado.

O juízo de origem determinou a retenção de 23%, como previsto na cláusula 14.

O caso concreto se submete ao Código de Defesa do Consumidor uma vez que a Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18) não se aplica às avenças celebradas antes de sua vigência (Temas 970 e 971 do STJ - REsp 1.498.484, REsp 1.635.428, REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485).

O
STJ autoriza nas relações de consumo a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, é mitigado o princípio
pacta sunt servanda
(AgRg no REsp 1422547/RS).

O contrato ora em discussão contém cláusula de irretratabilidade (décima sétima), ou seja, não prevê o direito de arrependimento. Portanto, o sinal pago tem caráter confirmatório. Além disso, a desistência do comprador
“não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).

Logo, é indevida a cumulação da retenção de parte da quantia paga com os valores dados como adiantamento e garantia de conclusão do negócio (sinal), e o percentual de retenção recai sobre o que o comprador já entregou, e não sobre o total pactuado.

Para ilustrar:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE.
PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015.
3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c)
prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)
.
5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7.
Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).
8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.
(STJ – Resp. 1617652-DF 2016/0202087-2, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 26/09/2017, Terceira Turma, publicado no DJe de 29/09/2017).

Quanto ao IPTU, o adquirente é responsável pelo pagamento durante o período em que esteve na posse do imóvel.

Todavia,

não há nos autos prova alguma de parcelas em aberto, tampouco da data de entrega das chaves pelo apelado, embora este afirme que devolveu o bem em questão assim que notificou a apelante a respeito da resilição contratual (10-2017), e juntou comprovante de quitação do IPTU até o presente ano.

Assim, por inexistirem evidências em sentido contrário no que tange ao período em que o apelado permaneceu no local, considera-se a data mencionada na inicial, uma vez que, na dúvida, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC), e a partir daí não há mais a obrigação de arcar com o IPTU.

Por fim, aquele que deu causa à propositura da demanda responde pelas despesas judiciais (princípio da causalidade). A recusa da Construtora em devolver a quantia na forma da lei motivou o ajuizamento da Ação. Dessa maneira, impõe-se o reconhecimento da sucumbência recíproca.

Pelo exposto,
nego
provimento
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante para 15% do valor da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/03/2022