Tribunal: TJMT
Processo: 1005297-18.2019.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-13
Data de publicação: 2022-10-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – ROMPIMENTO DA AVENÇA JUSTIFICADA – TAXA DE OCUPAÇÃO INDEVIDA – NECESSIDADE – CÁLCULO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – MÉDIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL SEMELHANTE NA MESMA REGIÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não comprovado o pagamento das parcelas da compra e venda de imóvel, justifica-se a rescisão do contrato.
É devido o pagamento de aluguel pelo uso indevido do imóvel, que deve ser calculado em liquidação de sentença, considerando o valor médio da locação de edificação semelhante na mesma região.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005297-18.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FRANCISLENE MARIA DO COUTO PAIVA - CPF: 546.330.011-91 (APELANTE), LEONARDO PAIVA BOROTTA - CPF: 033.738.461-45 (ADVOGADO), VICTOR GUILHERME MOYA - CPF: 042.957.081-35 (ADVOGADO), H9 ADMINISTRACAO DE IMOVEIS EIRELI - ME - CNPJ: 19.946.315/0001-54 (APELADO), JOAO ACASSIO MUNIZ JUNIOR - CPF: 704.628.441-53 (ADVOGADO), CAROLINE ALMEIDA ARAUJO - CPF: 054.622.961-18 (ADVOGADO), DRIELLE BIANCA SILVA ELOY - CPF: 046.262.401-35 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – ROMPIMENTO DA AVENÇA JUSTIFICADA – TAXA DE OCUPAÇÃO INDEVIDA – NECESSIDADE – CÁLCULO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – MÉDIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL SEMELHANTE NA MESMA REGIÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não comprovado o pagamento das parcelas da compra e venda de imóvel, justifica-se a rescisão do contrato.

É devido o pagamento de aluguel pelo uso indevido do imóvel, que deve ser calculado em liquidação de sentença, considerando o valor médio da locação de edificação semelhante na mesma região.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente
para DECLARAR rescindido o contrato litigioso, bem como DETERMINAR a consequente reintegração da autora na posse do imóvel descrito na inicial, devendo a parte requerida desocupar o mencionado bem, no prazo de 15 (quinze) dias.

Pelos mesmos fundamentos, para DETERMINAR, a título de multa contratual e indenização por perdas e danos, que a autora possa reter a integralidade das arras, bem como CONDENAR a ré a indenizar à autora, no valor apurado de R$ 112.000,00 (cento e doze mil reais), atinente à diferença apurada entre o jungido e o período de fruição, importe que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data deste comando judicial e acrescido de juros moratórios legais de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

Expeça-se mandado de reintegração de posse, o qual deve ser cumprido com toda cautela que se fizer necessária, cabendo aos executores da ordem judicial todo o cuidado que se poderia exigir em situações desta natureza, evitando-se tanto quanto possível, o conflito ou a contenda física com os réus.

Em face do princípio da causalidade, as despesas processuais e os honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, deverão ser suportados pela parte requerida.

A apelante alega que, no tempo e modo devidos, se prontificou a realizar o pagamento, conforme ajustado – com sacas de soja, no entanto, a apelada se recusou a receber em razão da variação do preço das
commoditie
no local de pagamento por meio de sessão de crédito.

Alternativamente, pugna pela minoração da taxa de ocupação, fixada em 0,5% do valor do imóvel (R$ 8.000,00) por mês, uma vez que, segundo alega, nenhuma locação de imóvel residencial é nessa quantia.

Pede o provimento do Recurso para manter o negócio jurídico e conceder 30 dias para a quitação do débito ou que a taxa de ocupação seja apurada em liquidação de sentença, considerando-se o valor médio de locação de imóveis do mesmo padrão ou reduzida para 0,2% do que vale o imóvel (R$ 2.800,00).

Contrarrazões no Id n. 143951920.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel (Id n. 143953807) em que a apelante adquiria um imóvel residencial nos lotes 4/5 da quadra 22, do loteamento Vila Gloulart, em Rondonópolis-MT, por R$ 1.600.000,00 a serem pagos da seguinte forma:

- R$ 400.000,00 no ato da assinatura do contrato;

- R$ 1.200.000,00 em 3 parcelas anuais em sacas de soja padrão exportação, preço disponível, na quantidade de sacas a seguir estipuladas:

- 6.250 sacas de soja para depósito nos Armazéns da Agrícola Alvorada, na cidade de Primavera do Leste/MT, em 30/5/2017 em nome da apelada;

- 5.000 sacas de soja para depósito nos Armazéns da Agrícola Alvorada, na cidade de Primavera do Leste/MT, em 30/5/2018 em nome da apelada;

- 3.750 sacas de soja para depósito nos Armazéns da Agrícola Alvorada, na cidade de Primavera do Leste/MT, em 30/5/2019 em nome da apelada.

Ficou ainda ajustado que esses pagamentos seriam considerados realizados apenas após a comprovação dos depósitos dos produtos.

A apelada ajuizou a presente Ação visando o rompimento da avença ante a inadimplência do apelante.

Embora a apelante alegue que o terceiro garantidor teria assinado cessão de direitos de sacas de soja referente à primeira parcela (6.250 sacas), em favor do proprietário-administrador da apelada e que ela se recusou em receber em razão do preço das commodities, não há prova efetiva nos autos de que os grãos estavam, de fato, disponíveis no vencimento das parcelas, tampouco da recusa do recebimento.

Ademais, caso, de fato, quisesse quitar e houvesse a recusa, deveria ter-se utilizado da Ação de Consignação em Pagamento, o que garantiria seu direito de manutenção do Contrato ao demonstrar, por esse meio, a boa-fé em efetuar o pagamento na forma e data devidos.

Quanto à taxa de fruição, é devida já que o apelante vem ocupando desde 2017 sem a devida quitação das parcelas, no entanto, o valor devido deve corresponder a locação de imóvel de padrão semelhante na mesma região, a ser apurado em liquidação de sentença.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
. SINAL. VALOR DADO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. REDUÇÃO EQUITATIVA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL
. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES.

(...)

2. O direito de recebimento de indenização a título de aluguel do promissário comprador que, mesmo dando causa à rescisão, permanece na posse do imóvel, decorre da privação do promitente vendedor do uso do imóvel, à luz do disposto nos artigos 402, que trata das perdas e danos, 419, que trata da indenização suplementar às arras confirmatórias, além dos artigos 884 e 885, que versam sobre o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, todos do Código Civil.

3.
Nesse contexto, o encargo locatício mostra-se devido durante todo o período de ocupação, ainda que não haja pedido expresso na petição inicial, visto que é consectário lógico do retorno ao status quo ante pretendido com a ação de rescisão de promessa de compra e venda, sob pena de premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final do processo.

4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no REsp n. 1.167.766/ES, rel. Min. Raul Araújo, rel. para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, julg. em 16/11/2017, DJe de 1/2/2018).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para determinar que o valor da ocupação do imóvel seja apurado em liquidação de sentença, considerando o valor médio de locação de imóvel semelhante na mesma localização.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/10/2022