Tribunal: TJMT
Processo: 0012307-40.2013.8.11.0004
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-13
Data de publicação: 2022-04-14

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 0012307-40.2013.8.11.0004 – Barra do Garças
Apelante: Raquel Ferreira da Silva
Apeladas: Administrabem Participações Ltda. e outra
E M E N T A
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – EXISTÊNCIA DE PENHORA ADVINDA DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA – RESCISÃO POR CULPA DAS VENDEDORAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA REFORMADA – ÔNUS SUCUMBENCIAL DEVIDO – RECURSO PROVIDO.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.
No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante a venda indevida de imóveis penhorados, a compradora faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.
Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.
A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. Inteligência do art. 85, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0012307-40.2013.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Anulação, Perdas e Danos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[RAQUEL FERREIRA DA SILVA - CPF: 043.568.711-54 (APELADO), APOENA CAMERINO DE AZEVEDO - CPF: 707.423.241-68 (ADVOGADO), PAULO EMILIO MONTEIRO DE MAGALHAES - CPF: 617.247.261-53 (ADVOGADO), ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELANTE), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO), JARBAS MOREIRA JUNIOR - CPF: 703.756.401-00 (ADVOGADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (APELANTE), ROGERIO BALDUINO LOPES DE CARVALHO - CPF: 809.152.641-53 (ADVOGADO), VANESSA KRISTINA GOMES - CPF: 885.906.901-72 (ADVOGADO), THALITA BARBOSA DE SOUZA LUZ - CPF: 038.729.591-74 (ADVOGADO), MARIANA ALMEIDA E SILVA STACIARINI - CPF: 901.223.801-34 (ADVOGADO), ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (APELADO), JARBAS MOREIRA JUNIOR - CPF: 703.756.401-00 (ADVOGADO), MARIANA ALMEIDA E SILVA STACIARINI - CPF: 901.223.801-34 (ADVOGADO), ROGERIO BALDUINO LOPES DE CARVALHO - CPF: 809.152.641-53 (ADVOGADO), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO), THALITA BARBOSA DE SOUZA LUZ - CPF: 038.729.591-74 (ADVOGADO), VANESSA KRISTINA GOMES - CPF: 885.906.901-72 (ADVOGADO), APOENA CAMERINO DE AZEVEDO - CPF: 707.423.241-68 (ADVOGADO), PAULO EMILIO MONTEIRO DE MAGALHAES - CPF: 617.247.261-53 (ADVOGADO), RAQUEL FERREIRA DA SILVA - CPF: 043.568.711-54 (APELANTE)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.
E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
n
o
0012307-40.2013.8.11.0004 – Barra do Garças

Apelante:
Raquel Ferreira da Silva

Apeladas:
Administrabem Participações Ltda. e outra

E M E N T A

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
– CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – EXISTÊNCIA DE PENHORA ADVINDA DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA – RESCISÃO POR CULPA DAS VENDEDORAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA REFORMADA – ÔNUS SUCUMBENCIAL DEVIDO – RECURSO PROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante a venda indevida de imóveis penhorados, a compradora faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.

A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. Inteligência do art. 85, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
n
o
0012307-40.2013.8.11.0004 – Barra do Garças

Apelante:
Raquel Ferreira da Silva

Apeladas:
Administrabem Participações Ltda. e outra

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Raquel Ferreira da Silva, em face da r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que nos autos da ação de anulação de negócio jurídico c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral que move contra Administrabem Participações Ltda. e outra, julgou improcedente o feito, condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inconformada, a apelante sustenta que a rescisão dos contratos se deu por culpa das empresas apeladas, que comercializaram lotes penhorados judicialmente, agindo com dolo, nos termos do art. 171, do C. Civil, cujo desembaraço ocorreu apenas mediante a formalização de TAC junto ao Ministério Público, porém, sem efeito para o caso concreto, causando-lhe prejuízo. Segue sustentando, que o TAC firmado com Ministério Público prevê o direito dos adquirentes dos lotes em efetuar o distrato dos contratos de compra e venda, com a devolução das quantias pagas, devidamente corrigidas, além de indenização, devendo ser aplicado o quanto disposto no art. 374, do CPC. Firme no seu propósito, alega que tendo as empresas apeladas dado causa a rescisão contratual, não há que se falar em retenção de valores, motivo pelo qual o montante pago deve ser devolvido de forma integral, nos termos da súmula 543, do STJ. Alega ainda, que as empresas apeladas devem arcar com as multas previstas nos pactos, ante o caráter bilateral das penalidades, por terem comercializado lote sabidamente penhorado. Defende a existência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação totalmente procedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 118420748), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 13 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
n
o
0012307-40.2013.8.11.0004 – Barra do Garças

Apelante:
Raquel Ferreira da Silva

Apeladas:
Administrabem Participações Ltda. e outra

V O T O

Cinge-se dos autos que Raquel Ferreira da Silva ajuizou ação de anulação de negócio jurídico c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral em desfavor de Administrabem Participações Ltda. e outra, aduzindo que as partes firmaram contratos de compra e venda de lote urbano, referente aos terrenos ns. 08 e 10, localizados no empreendimento denominado ‘Residencial São Conrado’, pelo montante total de R$ 72.334,08 (setenta e dois mil, trezentos e trinta e quatro reais e oito centavos), além de ter efetuado o pagamento de IPTU, contudo, foi amplamente divulgado pelos meios de comunicação, após investigação do Ministério Público através de inquérito civil, que a área do referido empreendimento estava penhorada pela União em ação de execução fiscal (Proc. N. 654-51.2012.4.01.3605), motivo pelo qual manejo a demanda visando a nulidade do negócio jurídico, com a devolução em dobro dos valores pagos, bem como a indenização por dano moral.

Após o devido processo legal, a douta magistrada
a quo
, sob o fundamento de que a autora não apresentou prova de que se soubesse da pendência jurídica existente não realizaria o negócio e que o TAC firmado entre as empresas rés e o Ministério Público deixou os lotes livres e desembaraçados, julgou improcedente o feito, condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (id. 118420738).

Irresignada, a apelante sustenta que a rescisão dos contratos se deu por culpa das empresas apeladas, que comercializaram lotes penhorados judicialmente, agindo com dolo, nos termos do art. 171, do C. Civil, cujo desembaraço ocorreu apenas mediante a formalização de TAC junto ao Ministério Público, porém, sem efeito para o caso concreto, causando-lhe prejuízo.

Segue sustentando, que o TAC firmado com Ministério Público prevê o direito dos adquirentes dos lotes em efetuar o distrato dos contratos de compra e venda, com a devolução das quantias pagas, devidamente corrigidas, além de indenização, devendo ser aplicado o quanto disposto no art. 374, do CPC.

Firme no seu propósito, alega que tendo as empresas apeladas dado causa a rescisão contratual, não há que se falar em retenção de valores, motivo pelo qual o montante pago deve ser devolvido de forma integral, nos termos da súmula 543, do STJ.

Alega ainda, que as empresas apeladas devem arcar com as multas previstas nos pactos, ante o caráter bilateral das penalidades, por terem comercializado lote sabidamente penhorado.

Defende a existência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação totalmente procedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

Pois bem.
Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação, precipuamente ante o fato
d
este Tribunal já ter decidido ações sobre a matéria, inclusive com a presença das empresas demandadas.

Inicialmente,
mister
se faz constar que o cerne da questão está em saber se a pretensão de nulidade dos contratos de compra e venda de imóveis urbanos firmados entre as partes se dá por desistência imotivada da compradora ou se por culpa das vendedoras, bem como, na hipótese da existência de responsabilidade das mesmas, se a quantia paga pela consumidora deve ser devolvida de forma integral ou parcial, com a retenção dos descontos previstos no pacto, e se houve ou não a prática de ato ilícito apto a ensejar a condenação no pleito indenizatório.

In casu
, tenho que a MMa Juíza não andou bem ao asseverar que a autora não apresentou prova de que se soubesse da pendência jurídica existente não realizaria o negócio e que a existência de TAC firmado entre as empresas rés e o Ministério Público deixou os lotes livres e desembaraçados, inexistindo prejuízo, pois, o conjunto probatório produzido durante a marcha processual, da conta que a venda dos lotes ocorreu com a existência de penhora judicial que recaiu sobre a matrícula originária de n. 39.634, posteriormente unificada na matrícula n 59.740, à época da negociação, nos autos da execução fiscal n. 0000654-51.2012.4.01.3605, em trâmite pela Justiça Federal de Barra do Garças (id. 18649455 – pág. 10/11, id. 18649456, id. 18649457 e id. 18649458).

Além disso, também restou comprovada a aludida averbação às margens das matrículas n. 60.194 e n. 60.195, conforme descrito no TAC n. 016/2013/1oPJC/MPE/MT firmado entre as empresas rés e o Ministério Público, cujas cláusulas terceira e quinta asseguram os direitos dos consumidores adquirentes dos lotes já vendidos quanto a eventual ressarcimento, sendo assegurado, ainda, o direito de efetuarem o distrato do contrato de compra e venda firmado entre as partes (id. 18649033 – pág. 02/03 e id. 18649034).

Sendo assim, conforme se verifica das provas trazidas à baila, o TAC assumido pelas empresas rés é perfeitamente aplicável ao caso, uma vez que os lotes adquiridos pela autora têm origem na matrícula n. 59.740, de modo que a pretensão de decretação da rescisão contratual encontra respaldo jurídico nas obrigações que foram assumidas pelas mesmas no Termo de Ajustamento de Conduta alhures, conforme previsão da cláusula décima primeira, reafirmo.

Desse modo, com a devida vênia, os fundamentos postos na r. sentença não merecem permanecer, haja vista o descumprimento contratual por parte das apeladas afetas a irregularidade na comercialização dos terrenos pertencentes ao loteamento São Conrado, em razão da penhora judicial, devidamente comprovados no TAC n. 016/2013, dando lastro a rescisão contratual motivada.

Não obstante, o art. 374, inc. I, do CPC, é suficientemente claro ao dispor que os fatos notórios independem de prova.

Nesta esteira, não é demais dizer que o fato de ter havido baixa da penhora judicial não isenta as empresas rés da responsabilidade pela rescisão contratual. Neste sentido,
verbis
:

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA –
IMÓVEIS PENHORADOS EM AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL – VENDA INDEVIDA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR
– COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – MULTA CONTRATUAL A FAVOR DO COMPRADOR – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – APELO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.

[...]

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Na espécie, em que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual a título de multa contratual, bem assim dos encargos
.

[...]”
(TJMT, RAC n. 0014419-74.2016.8.11.0004, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.12.2020 – negritei)

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
IMÓVEL PENHORADO NA JUSTIÇA FEDERAL – LOTEAMENTO IRREGULAR – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODAS AS PESSOAS FÍSICAS OU JURÍDICAS LIGADAS AO GRUPO ECONÔMICO
– ART. 47 DA LEI N. 6.766/79 – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO APENAS PARA O ADQUIRENTE INADIMPLENTE – INVERSÃO – POSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS - JUROS DE MORA DEVIDOS – ABALO EMOCIONAL NÃO DEMONSTRADO – REPARAÇÃO DESCABIDA – RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Caracteriza-se a irregularidade do loteamento quando, mesmo sendo objeto de constrição judicial, é comercializado como livre e desembaraçado
.

“Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público.”
(art. 47 da Lei n. 6.766/79).

No julgamento do Tema 971, o STJ definiu que
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(Súmula n. 543 do STJ)
.

[...]
”.
(TJMT, RAC n. 0008052-68.2015.8.11.0004, 4a Câm. Dir. Priv., Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 29.04.2020– negritei)

Assim, resta incontroversa a responsabilidade das empresas apeladas pela pretensão de rescisão dos contratos entabulados entre as partes.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei e grifei).

Dessa forma, ante a responsabilidade das vendedoras pela rescisão contratual, a restituição das parcelas pagas pela compradora deve ocorrer de forma simples e integral, cujo montante deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Por conseguinte, repiso que constatada a venda de bem penhorado judicialmente e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Destarte, sendo as empresas vendedoras, ora apeladas, quem deu causa à rescisão do contrato, ante a venda de lotes penhorados judicialmente, a cláusula penal ajustada nas avenças firmadas entre as partes, deverá ser revertida em favor da consumidora adquirente, ora apelante, ainda que convencionada apenas em favor da loteadora alienante, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o
rito dos recursos repetitivos
, senão vejamos,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

Sendo assim, no caso em voga a
cláusula dezessete,
letra “b”, prevê em favor da alienante uma multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da venda do imóvel, em função da desistência da adquirente, a título de cláusula penal, o que deve ser estendido à autora, ora recorrente. Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL – RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO
TEMA 971 DO STJ
– RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.

Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.

Ao contrário, consoante o
Tema 971 do STJ
, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante
.

[...]

O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral
.”
(RAC n. 1006475-36.2018.8.11.0003, 2a Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 02.09.2020 – negritei e grifei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO EM VIRTUDE PROBLEMAS AMBIENTAIS – ATRASO INJUSTIFICADO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS EM FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA – EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR – PRECEDENTES DO STJ –JUROS DE MORA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE – INCIDÊNCIA DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora
.

2. Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ.

[...]

4.
Demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, devem ser reparados os danos materiais experimentados pelo adquirente
, restando configurado ainda o dano moral indenizável na modalidade
“in re ipsa”
, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo
.

5. O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva.”
(RAC n. 1005762-61.2018.8.11.0003, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 26.01.2021 – negritei e grifei)

Ultrapassada essa questão, no tocante ao dano moral,
é cediço que a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância das empresas rés, ora apelada, terem comercializado lotes embaraçados judicialmente, confere-se a compradora, ora apelante, o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das empresas rés, ora recorridas, pelo dano sofrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria à autora a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das rés, ora apeladas, quanto ao dano sofrido pela autora, ora apelante, em razão do erro cometido.

Restando dessa forma caracterizado o dever de indenizar, passo ao arbitramento do
quantum
indenizatório que deve atender aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade, a extensão do dano causado, de modo a atender sua dupla finalidade, qual seja, amenizar a dor da vítima e punir a conduta ilícita do ofensor.

Sobre o tema, ensina José Raffaelli Santini:

“Na verdade, inexistindo critérios previstos por lei a indenização deve ser entregue ao livre arbítrio do julgador que, evidentemente, ao apreciar o caso concreto submetido a exame fará a entrega da prestação jurisdicional de forma livre e consciente, à luz das provas que forem produzidas. Verificará as condições das partes, o nível social, o grau de escolaridade, o prejuízo sofrido pela vítima, a intensidade da culpa e os demais fatores concorrentes para a fixação do dano, haja vista que costumeiramente a regra do direito pode se revestir de flexibilidade para dar a cada um o que é seu. [...] O que prepondera, tanto na doutrina, como na jurisprudência, é o entendimento de que a fixação do dano moral deve ficar ao prudente arbítrio do juiz.”
(Dano moral: doutrina, jurisprudência e prática, Agá Júris, 2000, p.45)

Nesta ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito a vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido coibindo a conduta negligente do agente.

Não é demais ressaltar, que o valor indenizatório devido no dano moral tem dupla função: compensatória em relação ao dano sofrido e penalizadora pela conduta negligente do agente causador.

Logo, considerando o grau de responsabilidade da ré frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pela autora,
fixo o valor da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo este justo para reparar o dano moral sofrido
.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser reformada para julgar a ação parcialmente procedente, com a rescisão dos contratos firmados entre as partes, condenando as empresas rés a restituir, de forma simples e integral, e sem qualquer desconto, os valores pagos pela autora pelos imóveis objeto da demanda, inclusive as parcelas do IPTU, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, bem como ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre o referido valor, a título de cláusula penal, além de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, incidindo juros de mora de 1% ao mês desde a citação válida e correção monetária pelo INPC desde a data do arbitramento, além das custas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO.

Cuiabá, 13 de abril de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/04/2022