Tribunal: TJMT
Processo: 0028118-60.2012.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-03-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA ARRAS DE NEGÓCIO – INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES – CONFIGURAÇÃO - RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR - CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DA ARRAS CONFIRMATÓRIA - NECESSIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 418 DO CC – INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIVILIDADE – CUMULAÇÃO VEDADA – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Configurada a inexecução do contrato por parte do vendedor, é lícito ao comprador exercer seu direito de rescisão da avença, bem como de reaver o que pagou, a título de arras/sinal, nos termos do artigo 418 do Código Civil.
É inadmissível a devolução das arras ou sinal em cumulação com a incidência da cláusula penal, porquanto tal providência acabaria por impor, ao inadimplente, dupla penalização em razão do mesmo fato, circunstância vedada pelo ordenamento jurídico, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0028118-60.2012.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compromisso]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (APELADO), GUSTAVO LORENZI DE CASTRO - CPF: 149.018.558-59 (ADVOGADO), MAYCON RODRIGO KELM - CPF: 704.320.821-15 (ADVOGADO), LUIZ RODRIGUES WAMBIER - CPF: 215.477.859-34 (ADVOGADO), MARIA LUCIA LINS CONCEICAO DE MEDEIROS - CPF: 519.718.879-00 (ADVOGADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (APELADO), ELOA DE CARVALHO LOURENCO - CPF: 317.755.861-20 (APELANTE), TATIANE CARLA GOMES DE CASTRO - CPF: 780.094.721-15 (ADVOGADO), LUIZ CARLOS DE CARVALHO - CPF: 459.299.711-53 (APELANTE), ODETE LOPES DE ALCANTARA - CPF: 930.361.839-49 (APELANTE), TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM WAMBIER - CPF: 033.622.348-01 (ADVOGADO), EVARISTO ARAGAO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 875.456.759-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA ARRAS DE NEGÓCIO – INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES – CONFIGURAÇÃO - RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR - CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DA ARRAS CONFIRMATÓRIA - NECESSIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 418 DO CC – INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIVILIDADE – CUMULAÇÃO VEDADA – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Configurada a inexecução do contrato por parte do vendedor, é lícito ao comprador exercer seu direito de rescisão da avença, bem como de reaver o que pagou, a título de arras/sinal, nos termos do artigo 418 do Código Civil.

É inadmissível a devolução das arras ou sinal em cumulação com a incidência da cláusula penal, porquanto tal providência acabaria por impor, ao inadimplente, dupla penalização em razão do mesmo fato, circunstância vedada pelo ordenamento jurídico, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
Eloa de Carvalho Lourenco, Luiz Carlos de Carvalho
e por
Odete Lopes de Alcântara
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou procedentes os pedidos formulados na
Ação de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda Cumulada Com Pedido de Devolução de Sinal de Negócio
, ajuizada pelo
Itau Unibanco S.A.
, para declarar a rescisão do compromisso de compra e venda firmado entre as partes, em 18.01.2011, e condenar os réus, ora apelantes, a promoverem a restituição do valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) recebidos a título de arras confirmatórias, bem como a pagarem multa penal de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente recebido, calculada em R$ 8.000,00 (oito mil reais), atualizados com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo, a partir da citação. Por conseguinte, condenou os réus ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC, com as ressalvas do artigo 98, §3o, porque a parte é beneficiária da justiça gratuita.

Os apelantes sustentam a impossibilidade de rescisão do contrato, uma vez que, por ocasião da assinatura do ajuste, em 2011, o banco era conhecedor da existência de pendências sobre o imóvel, uma vez que foram comunicados por e-mail em 2010, e, ainda assim, insistiu em formalizar o contrato.

Alegam, dessa forma, que não se pode falar em culpa deles (recorrentes) pelo inadimplemento do contrato, já que, antes da celebração do contrato, informaram ao banco recorrido as intempéries a serem desenroladas, enfatizando, ainda, que a instituição financeira anuiu com a prorrogação do prazo de entrega das documentações exigidas, por meio de correspondência eletrônicas trocadas entre as partes.

Argumentam que ambas as partes manifestaram interesse na descontinuidade do ajuste, circunstância que afasta a culpa e, por conseguinte, a necessidade de devolução de dinheiro ou multa.

Sustentam a possibilidade de retenção das arras confirmatórias, em caso de inexecução do contrato, nos termos do artigo 418 do Código Civil.

Asseveram a impossibilidade de devolução da quantia de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) com cumulação da incidência da cláusula penal, porquanto acarretaria dupla penalização, a retenção das arras tem caráter indenizatório, tal como a cláusula penal, conforme entendimento jurisprudencial do STJ.

As contrarrazões vieram ao id. 117185958.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

No caso em apreço, o
Itaú Unibanco
ajuizou esta
Ação de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda Cumulada Com Pedido de Devolução de Sinal de Negócio
em face dos apelantes, aduzindo que, em 18/01/2011, celebrou com eles Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, por meio do qual seriam adquiridos 03 (três) lotes urbanos localizados no Bairro Jardim Primavera, nesta Capital, matriculados sob n. 13532, n. 3134 e n. 7658, do CRI do 7o Ofício de Cuiabá – MT.

Alegou que foi ajustado o preço global de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), a ser pago da seguinte forma: R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), a título de sinal do negócio, e R$ 720.000,00 (setecentos e vinte mil reais), por ocasião da entrega dos imóveis livres e desembaraçados de quaisquer ônus e outorgada escritura pública definitiva, o que deveria ter ocorrido no prazo de 120 (cento e vinte) dias, contados da assinatura do contrato.

Afirmou que, decorrido o prazo, não houve a outorga da escritura definitiva, tendo em vista a existência de certidões positivas de ações contra o
Espólio de Lázara Severina Lopes
, proprietária anterior dos imóveis e por meio da qual os bens foram transferidos aos réus por sucessão, razão pela qual, em 06.02.2012, notificou os réus noticiando o desinteresse na continuidade da avença, tendo, em seguida, sido contra notificados pelos réus, ocasião em que eles simplesmente requerem a continuidade da execução do contrato, sem qualquer manifestação acerca da regularização da situação verificada.

Nesse contexto, ajuizou esta ação, objetivando a declaração da rescisão do contrato por culpa dos vendedores, que deixaram de cumprir a Cláusula 3a do Quadro 06 do instrumento contratual, que estabelecia a obrigação de apresentar todas as certidões negativas devidas, no prazo de até 10 dias úteis antes da assinatura da escritura definitiva.

Ao analisar a pretensão posta em julgamento, em cotejo com os argumentos lançados na peça defensiva e com arrimo no acervo probatório colacionado aos autos, o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para declarar a rescisão do compromisso de compra e venda firmado entre as partes e condenar os réus, ora apelantes, a promoverem a restituição do valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) recebidos a título de arras confirmatórias, bem como a pagarem multa penal de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente recebido, calculada em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Pois bem.

A despeito dos argumentos lançados, o simples fato de o banco comprador ter ciência da existência de pendência judicial sobre os imóveis, não conduz ao entendimento de que aceitariam essa condição indefinidamente.

Tanto que, consoante se infere da Cláusula 5.2 do instrumento contratual colacionado aos autos (117184144 - Pág. 27), o banco concedeu o prazo de 120 (cento e vinte) dias, para que os apelantes providenciassem a entrega dos bens negociados,
totalmente livres e desembaraçados de quaisquer ônus
, bem como
a outorga da escritura definitiva
, devidamente acompanhada da documentação relacionada na Cláusula 3a do Item 6, que deveriam ser entregues em até 10 (dez) dias úteis antes de findo aquele prazo, o que, confessadamente inocorreu, mesmo depois de decorrido mais de um ano do prazo avençado.

Desse modo, tem-se configurada o inadimplemento do vendedor, justificador da rescisão contratual.

Impede registrar que não há que se cogitar da ocorrência da prorrogação tácita do prazo para a entrega dos documentos e da escritura definitiva, mormente por tempo indeterminado, como querem fazer crer os apelantes, porquanto, tendo o propalado prazo sido ajustado por contrato, eventual prorrogação somente se revestiria de eficácia, se formalizado por instrumento de igual ou de semelhante valor jurídico, a exemplo da celebração do competente aditivo, ou, no mínimo, de algum documento escrito, firmado com o inequívoco propósito de promover tal prorrogação, devidamente assinado pelas partes, porém, jamais, por meio de troca de conversas eletrônicas.

Nesse contexto, é forçoso concluir que eventual aceitação na dilação do prazo para a apresentação da documentação exigida, constituiu mera liberalidade do comprador que, despois de vislumbrar a inércia dos vendedores em adotar as providências necessárias para a consecução dos documentos, pelo quais se comprometeram, mesmo após decorrido 01 (um) ano do término do prazo previsto no contrato, entendeu bem exercer seu direito de rescisão da avença, consoante permissivo expresso na Cláusula nona do item 6 do contrato:

“Cláusula nona: Fica a critério do COMPRADOR a escolha de uma das seguintes alternativas, se os VENDEDORES deixarem de atender tempestivamente o disposto nas cláusulas terceira e/ou quarta e/ou quinta, todas do item 6 – “CLÁUSULAS E CONDIÇÕES GERAIS” deste instrumento:

Exigir dos VENDEDORES o integral cumprimento de suas obrigações contratuais com as cominações de mora;

Considerar rescindido o presente compromisso, sujeitando-se os VENDEDORES às correspondentes sanções legais e contratuais
, sem prejuízo da penalidade abaixo estipulada.”
(id. 117184144 - Pág. 28, fls. 33)

No tocante à devolução do sinal de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), pago aos requeridos, ora apelantes, no ato da assinatura do contrato, é inquestionável a necessidade da devolução do valor ao banco comprador, uma vez que, além da previsão contratual expressa no item 5 da Cláusula 5 do ajuste, trata-se de providência legal em caso de inexecução do contrato, pelo vendedor, nos termos do artigo 418 do Código Civil:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Todavia, relativamente à impossibilidade de devolução da referida quantia em cumulação com a incidência da cláusula penal, razão assiste aos apelantes, porquanto tal providência acabaria por impor, ao inadimplente, dupla penalização em razão do mesmo fato, circunstância vedada pelo ordenamento jurídico, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS DISPOSITIVOS INDICADOS. SÚMULAS N 282 E 284 DO STF. CERCEAMENTO DE DEFESA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO PARCELADA DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts. 7°, 11, 139, I, 489, 494, II, e 1.022 do CPC/2015 e 2°, 3°, e 6° da LINDB quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. A deficiência na fundamentação do recurso, de modo a impedir a compreensão da suposta ofensa ao dispositivo legal invocado, obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284 do STF). Ademais, os dispositivos legais não foram enfrentados pelo acórdão recorrido, o que obsta o conhecimento do recurso especial por falta de prequestionamento, a teor da Súmula n. 282 do STF. 3. O Tribunal de origem concluiu pela inexistência de cerceamento de defesa. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial (Súmula n. 7 do STJ). 4. A análise das razões apresentadas pela recorrente - quanto à possibilidade de cumulação das arras com a cláusula penal, uma vez que as arras têm natureza penitencial - demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 5. No caso, o acórdão impugnado pelo recurso especial está em conformidade com a jurisprudência do STJ ao
não permitir a retenção de valor estabelecido a título de cláusula penal cumulada com arras confirmatórias
. 6. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 7. Nos termos da Súmula n. 543 desta Corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 8. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1831105/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2021, DJe 03/03/2021)

Pelo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo, apenas para excluir a condenação dos apelantes ao pagamento da multa de 10% (dez por cento), estipulada na cláusula penal, mantendo inalterada a sentença nos demais tópicos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/03/2022