Tribunal: TJMT
Processo: 0000597-65.2016.8.11.0053
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-11
Data de publicação: 2022-10-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA PARA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INOCORRÊNCIA – FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE À COMPREENSÃO DOS MOTIVOS DA IRRESIGNAÇÃO E PRETENSÃO RECURSAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – CONJUNTO PROBATÓRIO DOCUMENTAL IDÔNEO E SUFICIENTE À SOLUÇÃO DO LITIGIO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – CINCO ÁREAS RURAIS CONTÍGUAS – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – INCABIVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – MANIFESTA INTENÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES EM MANTER O NEGÓCIO – PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – OBRIGAÇÃO CONTRATUAL QUE SE TORNOU IMPOSSÍVEL – INOCORRÊNCIA – DUAS GLEBAS PENDENTES DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – INEXISTÊNCIA DE IMPOSSIBILIDADE FÁTICA OU JURÍDICA DE FUTURA REGULARIZAÇÃO E TITULARIZAÇÃO DAS ÁREAS – QUITAÇÃO DO PREÇO EXIGIDO POR UM DOS TRÊS IMÓVEIS – TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DO BEM DEVIDA – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO PREÇO DO SEGUNDO IMÓVEL – DIVERGÊNCIA QUANTO AO TOTAL DEVIDO – FRAÇÃO MÍNIMA DA OBRIGAÇÃO – TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE CABÍVEL MEDIANTE DEPÓSITO DO SALDO DEVEDOR REMANESCENTE EM JUÍZO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Sendo possível extrai das razões recursais os fundamentos de fato e de direito que, em abstrato, possuem aptidão para ensejar e justificar a revisão do quadro decisório acertado na decisão, resta satisfatoriamente atendido o princípio da dialeticidade recursal. 2. O imediato julgamento da lide é cabível e oportuno quando o julgador averiguar que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), autorizando a dispensa da dilação probatória, sobretudo quando a prova pretendida pela parte não tiver aptidão de influenciar na resolução do mérito. 3. É lícita a suspensão do pagamento das parcelas contratuais diante do inadimplemento de obrigações assumidas pela outra contratante, sobretudo quanto há expressa previsão contratual autorizativa. 4. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 5. Havendo prova do adimplemento do preço exigido, é conferido compromissário comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva do bem, inclusive com a subsunção da vontade da parte ante a injusta recusa ou mora do vendedor. 6. Diante do pagamento substancialmente do preço do imóvel, e constando ajuste contratual de concomitância entre o pagamento da parcela final e a outorga da escritura, deve ser admitida a pretensão cominatória referente à transferência da titularidade do bem, mas desde que seja depositado nos autos (ou entregue diretamente aos réus) o produto faltante (devidamente atualizado) para completar o preço estipulada no contrato. 7. Em razão do princípio da preservação do contrato, sendo materialmente possível o cumprimento da obrigação contratual, e não demonstrada a existência de onerosidade excessiva, não há falar em resolução do contrato por impossibilidade do objeto, devendo ser privilegiar a vontade manifestada pelos contratantes, com manutenção das obrigações às quais as partes se comprometeram.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 0000597-65.2016.8.11.0053

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Compra e Venda]

RELATOR:
EXMO. SR. DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

REDATOR DESIGNADO: EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:
[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ALCINDO JORGE SCHINOCA - CPF: 720.846.188-00 (APELADO), EDNELSON ZULIANI BELLO - CPF: 628.523.028-53 (ADVOGADO), MARICILDA APARECIDA SCHINOCA - CPF: 798.032.291-68 (APELADO), GILMAR CURIONI - CPF: 016.183.668-23 (APELANTE), LUIS MARCELO BENITES GIUMMARRESI - CPF: 407.472.201-15 (ADVOGADO), REGINA ROSA DA SILVA CURIONI - CPF: 619.281.009-53 (APELANTE), NAOIOSHI ISHIZAKI - CPF: 143.086.659-49 (APELANTE), BIANKA VENANCIO LAHR - CPF: 031.705.961-01 (ADVOGADO), ARI BORBA DE OLIVEIRA - CPF: 235.864.000-04 (ADVOGADO), NAOIOSHI ISHIZAKI - CPF: 143.086.659-49 (TERCEIRO INTERESSADO), MANUELA VIEIRA NEMES - CPF: 705.724.611-00 (ADVOGADO), PAULA ASSUMPCAO DE ALMEIDA TEIBEL - CPF: 719.464.541-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO 2o VOGAL (DES. JOÃO FERREIRA FILHO), ACOMPANHADO PELA 1a VOGAL (DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO), 3o VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO) E 4a VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA), VENCIDO O RELATOR, QUE PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO POR OUTRO FUNDAMENTO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA PARA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INOCORRÊNCIA – FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE À COMPREENSÃO DOS MOTIVOS DA IRRESIGNAÇÃO E PRETENSÃO RECURSAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – CONJUNTO PROBATÓRIO DOCUMENTAL IDÔNEO E SUFICIENTE À SOLUÇÃO DO LITIGIO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – CINCO ÁREAS RURAIS CONTÍGUAS – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – INCABIVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS COMPROMISSÁRIOS VENDEDORES – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – MANIFESTA INTENÇÃO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES EM MANTER O NEGÓCIO – PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – OBRIGAÇÃO CONTRATUAL QUE SE TORNOU IMPOSSÍVEL – INOCORRÊNCIA – DUAS GLEBAS PENDENTES DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – INEXISTÊNCIA DE IMPOSSIBILIDADE FÁTICA OU JURÍDICA DE FUTURA REGULARIZAÇÃO E TITULARIZAÇÃO DAS ÁREAS – QUITAÇÃO DO PREÇO EXIGIDO POR UM DOS TRÊS IMÓVEIS – TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DO BEM DEVIDA – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO PREÇO DO SEGUNDO IMÓVEL – DIVERGÊNCIA QUANTO AO TOTAL DEVIDO – FRAÇÃO MÍNIMA DA OBRIGAÇÃO – TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE CABÍVEL MEDIANTE DEPÓSITO DO SALDO DEVEDOR REMANESCENTE EM JUÍZO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Sendo possível extrai das razões recursais os fundamentos de fato e de direito que, em abstrato, possuem aptidão para ensejar e justificar a revisão do quadro decisório acertado na decisão, resta satisfatoriamente atendido o princípio da dialeticidade recursal.

2. O imediato julgamento da lide é cabível e oportuno quando o julgador averiguar que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), autorizando a dispensa da dilação probatória, sobretudo quando a prova pretendida pela parte não tiver aptidão de influenciar na resolução do mérito.

3. É lícita a suspensão do pagamento das parcelas contratuais diante do inadimplemento de obrigações assumidas pela outra contratante, sobretudo quanto há expressa previsão contratual autorizativa.

4. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), estabelecendo que, “
nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

5. Havendo prova do adimplemento do preço exigido, é conferido compromissário comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva do bem, inclusive com a subsunção da vontade da parte ante a injusta recusa ou mora do vendedor.

6. Diante do pagamento substancialmente do preço do imóvel, e constando ajuste contratual de concomitância entre o pagamento da parcela final e a outorga da escritura, deve ser admitida a pretensão cominatória referente à transferência da titularidade do bem, mas desde que seja depositado nos autos (ou entregue diretamente aos réus) o produto faltante (devidamente atualizado) para completar o preço estipulada no contrato.

7. Em razão do princípio da preservação do contrato, sendo materialmente possível o cumprimento da obrigação contratual, e não demonstrada a existência de onerosidade excessiva, não há falar em resolução do contrato por impossibilidade do objeto, devendo ser privilegiar a vontade manifestada pelos contratantes, com manutenção das obrigações às quais as partes se comprometeram.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS (RELATOR):

Recurso de apelação cível interposto por
GILMAR CURIONI e REGINA OSA DA SILVA CURIONI
contra sentença proferida nos autos Ação Cominatória Para Outorga de Escrituras C/C Declaração de Suspensão de Aquisição e Exercício e Direito, Por Falta de Cumprimento de Encargo em Negócio Jurídico Realizado com Condição Suspensiva e de Levantamento de Gravames, aforada por
ALCINDO JORGE SCHINOCA E MARCILDA APARECIDA SCHINOCA,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos para
“DETERMINAR aos requeridos transfiram as propriedades dos imóveis das Áreas 01, 02 e 03 (matrículas n.o 984, 5774 e 5777 do CRI de Santo Antônio de Leverger), relativas à “Fazenda Viacampus”, quando assim lhes for possível, aos requerentes.”.
E, ainda,
JULGO PROCEDENTES os pedidos reconvencionais vindicados por Gilmar Curioni, Regina Rosa da Silva Curioni, em face de Alcindo Jorge Schinoca e Marcilda Aparecida Schinoca, para CONDENAR os requerentes a pagar os tributos que incidem nos imóveis litigiosos, como previsto em contrato, desde agosto de 2010, bem assim os respectivos tributos vindouros. Os quejandos pendentes das parcelas “b”, “c”, “d” e “e”, da Cláusula 4 do contrato, pagas parcialmente e com atraso, poderão ser apurados em liquidação de sentença (CPC, art. 509, I). Julgo extinto este processo, com resolução de mérito, à luz do art. 487, I do CPC. Custas processuais divididas à metade entre os litigantes. Sem honorários advocatícios, pela sucumbência recíproca.”.

Preliminarmente os apelantes almejam a nulidade da sentença, suscitando cerceamento de defesa ao indeferimento das provas requeridas, tais sejam:
Prova Pericial
: de natureza contábil-financeira, de modo a apurar a quantia efetivamente paga pela parte requerente à parte requerida. Justifica a necessidade e pertinência, vez que restou controvertida, na contestação apresentada, a validade dos documentos de no 4 e 5 acostados à petição inicial, que foram considerados em duplicidade ao documento de no 6;”;
Vistoria e Constatação:
a ser feita por Oficial de Justiça sobre a efetiva existência de soja depositada no armazém da parte requerente e que seria destinado ao adimplemento do contrato, para fins de afastar a alegação de que somente não foi pago a parcela, por falta de escrituração dos imóveis;
Requisição de Informações à Intermat:
para obter informações detalhadas do andamento dos processos administrativos de regularização das áreas 1 e 2 do contrato, denominadas “áreas brancas”; e
prova testemunhal
: para fins de comprovar que em 2.011 a parte ré pediu para não celebrar qualquer escritura porque não possuía caixa fiscal suficiente e pediram que a dita escrituração fosse postergada.

Defende que é incontroverso o inadimplemento pelos apelantes quanto as duas primeiras parcelas e que não houve o pagamento integral do valor devido e, também que, ao contrário do que consta na sentença, não houve o reconhecimento pelos apelantes de adimplemento das áreas 4 e 5, conforme consta da contestação.

No mérito, assevera que a sentença contém equívocos de raciocínio; que o valor do sinal (6.000 sacas de soja) foi pago regularmente; contudo, já na primeira parcela não houve o pagamento regular e que
“Na época de vencimento desta parcela, a saca de soja estava cotada a aproximadamente R$40,00 (quarenta reais), o que equivale dizer que, durante quase 4 meses, os apelantes suportaram um prejuízo de aproximadamente R$1milhão, quantia esta que impactou em toda a programação de fluxo de caixa – não só dos apelados, mas também da empresa Viacampus Comércio e Representações Ltda., da qual eram e são sócios, e que ocasionou contratempos que culminaram na dificuldades de adimplência junto à Bayer S.A., como adiante será demonstrado.”.

Continua explicando que a parcela de 30/04/2.011, também não foi paga regularmente e nem integralmente, permanecendo saldo devedor de 2.956 sacas. A parcela do ano seguinte (2.012), da mesma forma, não foi paga regularmente, houve amortização, restando saldo devedor acumulado de 2.219 sacadas de soja. A situação do ano seguinte (2.013) foi a mesma: não houve pagamento regular e integral, acumulando saldo devedor de 8.219 sacas.

Segundo explica, nenhum outro pagamento foi realizado.

Os apelantes asseveram que os apelados afirmam pagamento integral, utilizando-se recibos em duplicidade. Argumenta que basta uma simples análise para constatar que os documentos 4 e 5, referem-se aos pagamentos de R$ 205.450,00 para o apelante Gilmar e para o outro requerido Naoioshi, os quais estão contidos também no documento 6, com a indicação da mesma data (30.11.2020). Também aduz que o laudo que atesta quantificação de soja depositada no armazém é de 2.016, enquanto que a inadimplência se verifica desde os idos de 2.013.

Adiante afirmam:
“o ponto central da pretensão deduzida pelos apelados, que é a de que embora tenham realizado pagamentos em quantia suficiente para obter a escrituração das áreas de no 4 e 5 do contrato, tal situação lhes foi negada, o que lhe autorizaria a interrupção dos pagamentos. Esta alegação não condiz com a realidade, por várias ordens de razão que foram demonstradas na contestação, e neste ato reiteradas.”.

Apontam ainda que há diferença de 41,2432 hectares a serem pagos e, somente por esta diferença, a escrituração das áreas “4” e “5”, como pretendida pelos apelados, já não seria devida, o que fulmina o argumento de que a suspensão dos pagamentos decorreria da mora dos apelantes.

Argumenta ainda que a cláusula “5”, do contrato previa que os promitentes compradores poderiam exigir o cumprimento, contudo, nunca haviam exigido, até que se utilizaram da ação para interromper os pagamentos.

No que tange a áreas “1” e “2”, afirmam que a providência depende da finalização dos processos administrativos de titulação dos respectivos imóveis, e que é sabido a grande morosidade do Intermat, nos processamentos de pedidos de tal natureza. Assim, defendem que o posicionamento dos apelados ao exigir a escrituração de tais áreas, suspendendo o pagamento do contrato, implica na impossibilidade e manutenção do próprio contrato.

Adiante, quanto a área “3”, afirmam que: “
continha, e ainda contém, hipotecas constituídas em favor do Banco John Deere S.A. pelo anterior proprietário – Sr. Ermes Rubin Pasqualotto, que comprometeu-se aos respectivos cancelamentos, e não os fez, o que levou os apelantes a ajuizarem a ação cominatória no 8592- 32.2009.8.11.0003 que tramitou pela 3a vara cível da Comarca de Rondonópolis, MT, já com sentença favorável, já transitada em julgado. A permanência deste gravame – alheio à vontade dos apelantes – impossibilita a outorga de escritura e, assim sendo, há impossibilidade de manutenção do próprio contrato.”.
E ainda quanto a área 3,
“, conforme os apelados informam na própria petição inicial, à margem desta matrícula (984) consta averbação que dá conta da existência de Ação Declaratória de Falsificação e Nulidade de Ato Jurídico c.c Anulatória de Registro c.c Reivindicatória com Tutela Antecipada, da qual os apelantes NÃO são partes, em que originários proprietários objetivam o desfazimento das alienações anteriormente realizadas, o que torna impossível aos apelantes a outorga da respectiva escritura”.

Defendem que não se trata de descumprimento do pacto por parte dos apelantes, mas, de verdadeira impossibilidade material para o adimplemento da obrigação que lhes caberia, caso o preço total já tivesse sido pago, o que atrai a regra prevista no artigo 248 do CC, vez que se a obrigação restou impossível por razões ou fatos não creditáveis à responsabilidade dos apelantes, é caso de resolvê-la, sem ônus.

Argumentam que, em que pese a fundamentação da sentença, a existência de gravame sobre a área “3” e pendências de regularização junto ao Intermat, sobre as áreas “1” e “2”, são do conhecimento dos apelados.

Nesse cenário, com relação as áreas “1”, “2” e “3”, almejam a resolução parcial do contrato, ao argumento de que:
“resta evidente a impossibilidade de manutenção do contrato, na parte em que trata das obrigações de pagamento (pelos apelados), e de transferência de domínio (pelos apelantes) referentes às “áreas brancas” (1 e 2) e ao imóvel objeto da matrícula 984 do RGI de Santo Antônio do Leverger (área 3), devendo ser decretada a sua resolução parcial, de acordo com o disposto nos arts 248 e 478, ambos do Código Civil, devendo ser lembrado que tal medida NÃO ensejará qualquer prejuízo aos apelados, vez que por tais áreas não realizaram qualquer pagamento, e as estão explorando economicamente há seis anos, sem contrapartida aos apelantes.”.

Por fim, afirmam que os autores decaíram quase totalidade de seus pedidos, portanto, a sentença deve ser reformada condenando-os ao pagamento dos honorários de sucumbência, fixando-os em 10% sobre 80%, do valor da causa.

Nas contrarrazões, os apelantes suscitam ofensa à dialeticidade, pois as razões recursais não atacam os fundamentos da sentença. No mérito, os apelantes rechaçam as razões recursais e pugnam pela majoração dos honorários recursais.

Foi deferida justiça gratuita para a apelação, (id. 126355195 - Pág. 2).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA PAULA ASSUMPÇÃO TEIBEL – OAB/MT No 10.251.

VOTO – PRELIMINAR CONTIDA NAS CONTRARRAZÕES (OFENSA Á DIALETICIDADE)

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS (RELATOR):

Sem delongas, não há falar em ofensa à dialeticidade, pois o recurso impugna trecho por trecho da fundamentação da sentença, demonstrando a parte a irresignação quanto à conclusão adotada. É o que quanto basta.

Ante todo exposto,
rejeito a preliminar.

VOTO – PRELIMINAR CONTIDA NA APELAÇÃO (NULIDADE DA SENTENÇA – INDEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVAS)

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS (RELATOR):

Em apertada síntese, aduzem os apelantes que a sentença acabou por cercear sua defesa, ofendendo aos princípios do contrário e da ampla defesa, ao indeferir a produção de provas requeridas, que são as seguintes:

“a) prova pericial, de natureza contábil-financeira, de modo a apurar a quantia efetivamente paga pela parte requerente à parte requerida. Justifica-se a necessidade e pertinência desta prova, vez que restou controvertida, na contestação apresentada, a validade dos documentos de no 4 e 5 acostados à petição inicial, que foram considerados em duplicidade ao documento de no 6. Com efeito, os documentos 4 e 5 referem-se aos pagamentos que totalizam R$205.450,00 (duzentos e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais) para o requerido Gilmar e para o requerido Naoioshi, os quais estão contidos também no documento 6, com a indicação da mesma data (30.11.2010). A elucidação da alegada duplicidade é importante porque reflete na proporcionalidade dos efetivos pagamentos realizados, e que impactam na eventual resolução do processo quanto à correspondente proporcionalidade do contrato a ser adimplido;

b) vistoria e constatação, a ser feita por Oficial de Justiça acompanhado de preposto da parte requerida, sobre a efetiva existência de soja depositada no armazém da parte requerente, e que seria – segundo suas alegações – destinada ao adimplemento do contrato. Justifica-se a necessidade e pertinência desta prova, vez que à petição inicial foi anexado o documento no 22, consistente em suposto Laudo que atestaria a quantificação de soja armazenada pela parte requerente. A efetiva constatação da soja armazenada é fundamental vez que a alegação constante da petição inicial é a de que a parte requerente somente não realizou o pagamento regular do contrato à vista da falta de escrituração dos imóveis, no entanto, é de se ver que a inadimplência da parte requerente provém desde a parcela vencida em 2013, enquanto que o citado Laudo é de 2016;

c) requisição de informações à Intermat, a ser feito pelo Juízo, de modo a obter informações detalhadas do andamento dos processos administrativos de regularização das áreas 1 e 2 do contrato, denominadas “áreas brancas”. Justifica-se a necessidade e pertinência desta prova, vez que a parte requerente informa que a parte requerida não realizou as diligências que lhe competiam para a regularização das áreas, o que se traduz em impedimento de escrituração. Ocorre, no entanto, que embora não tenham ainda sido finalizados, os processos administrativos estão recebendo andamento regular por parte do requerido, que procedeu à todas as providências necessárias. Esta demonstração é importante à medida em que demonstra total boa-fé da parte requerida no cumprimento regular de suas obrigações que decorrem do contrato firmado;

d) prova testemunhal, mediante oitiva das testemunhas a serem oportunamente arroladas. Justifica-se a necessidade e pertinência desta prova, pois inúmeros fatos relatados na contestação apresentada são fundamentais para o bom entendimento do processo e regular solução da lide. Veja-se que, por exemplo, a parte requerente afirma que a parte requerida omitiu-se, ou recusou-se, em outorgar a escritura definitiva das áreas 4 e 5 do contrato. No entanto, foi demonstrado em contestação que, além da parte requerente não ter solicitado tal escrituração na época, ao contrário disso, a parte requerente afirmou, em 2011, que não podiam celebrar qualquer escritura porque não possuíam caixa fiscal suficiente, e pediram que a dita escrituração fosse postergada. Este fato, por si só, retira qualquer resquício de que a parte requerida tenha permanecido em mora.”.

Pois bem.
No que diz respeito à condução da produção de provas, assim como à hipótese de julgamento antecipado da lide, sabe-se que, em atenção ao princípio do livre convencimento motivado, cabe ao juiz, destinatário da prova, a apreciação da adequação da produção probatória ao caso dos autos.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PERITO. EXCEÇÃO DE SUSPEIÇÃO. ELEMENTOS. AUSÊNCIA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.

[...]

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que
o juiz é o destinatário da prova e pode, assim, indeferir, fundamentadamente, aquelas que reputar desnecessárias, de acordo com o princípio do livre convencimento motivado, não havendo, no caso, cerceamento de defesa.

3. Hipótese em que o Tribunal local considerou desnecessária a produção de mais provas, além daquelas que já se encontravam no processo, para o julgamento do incidente de suspeição do perito.

4. A alegação de suspeição do perito foi rejeitada porque o Tribunal a quo entendeu que o pagamento da passagem aérea pela parte adversa do excipiente, ora agravante, não caracterizava dádiva ou presente a denotar motivo para suspeição do perito," mas sim despesa ordinária para a realização da prova "e concluiu que" meras suspeitas, infundadas em elementos concretos de interesse em favorecer qualquer das partes, não justificam seja declarada a suspeição. "

[...]

6. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp 1897124/MA, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 22/10/2021)

Dito isto, o magistrado sentenciante fundamentou o indeferimento da pretensão de produção de provas, argumentando ser
“totalmente desnecessária a realização de prova pericial, depoimento pessoal ou oitiva de testemunhas, pois que o cerne desta lide se coaduna ao adimplemento (ou não) de parcelas de contrato de compra e venda de imóveis”
. Portanto, não há falar em cerceamento de defesa.

De fato, as provas pretendidas pela parte são totalmente desnecessárias.

Senão, vejamos.

A alegada duplicidade na comprovação do pagamento, se for o caso, pode ser constatada sem necessidade de perícia. Aliás, na impugnação a contestação, os apelados confirmam o lapso na juntada.

A vistoria e constatação requerida em 2.018, se mostra totalmente descabida, pois, o laudo teria sido elaborado em 2.016; da mesma forma que alega imprestabilidade do laudo elabora em 2.016 para fins de comprovação de inadimplência de 2.013, assim também o é agora, ou mesmo em 2.018 quando requerida. Se não bastasse, o laudo juntado pela parte apelada é totalmente irrelevante, tanto que não foi utilizado como razões de decidir da sentença, até porque é introverso que houve a suspensão do pagamento, sendo desimportante se tinha sacas armazenadas ou não.

Também, as informações solicitadas da INTERMAT poderiam ter sido juntadas pela própria parte postulante e, se não bastasse, a determinação de transferência das áreas “01” e “02”, conforme consta da sentença é “quando assim lhes for possível, aos requerentes” e não há conclusão diferente da mencionada pelos apelantes, que estão em andamentos os processos administrativos relativos as áreas 1 e 2.

Por fim, quanto a pretendida produção de prova testemunhal, também totalmente desnecessária, pois, eventual situação de falta de caixa contábil é de 2.011, quando ainda estava no nascedouro a situação entre as parte.

O
e-mail
de id. 124272112 - Pág. 76, demonstra que, em 2.014, os apelantes já haviam requerido a escrituração parcial e, posteriormente, em 2015, através da Ação de Notificação Judicial.

Ante todo exposto,
REJEITO A PRELIMINAR.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS (RELATOR):

Inicialmente, preenchidos os requisitos legais,
recebo
o recurso de apelação, em seu duplo efeito.

Passo à apreciação.

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de apelação cível interposto por GILMAR CURIONI e REGINA OSA DA SILVA CURIONI contra sentença proferida nos autos Ação Cominatória Para Outorga de Escrituras C/C Declaração de Suspensão de Aquisição e Exercício e Direito Por Falta de Cumprimento de Encargo em Negócio Jurídico Realizado com Condição Suspensiva e de Levantamento de Gravames aforada por ALCINDO JORGE SCHINOCA E MARCILDA APARECIDA SCHINOCA que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos para
“DETERMINAR aos requeridos transfiram as propriedades dos imóveis das Áreas 01, 02 e 03 (matrículas n.o 984, 5774 e 5777 do CRI de Santo Antônio de Leverger), relativas à “Fazenda Viacampus”, quando assim lhes for possível, aos requerentes.”.
E, ainda,
“JULGO PROCEDENTES os pedidos reconvencionais vindicados por Gilmar Curioni, Regina Rosa da Silva Curioni, em face de Alcindo Jorge Schinoca e Marcilda Aparecida Schinoca, para CONDENAR os requerentes a pagar os tributos que incidem nos imóveis litigiosos, como previsto em contrato, desde agosto de 2010, bem assim os respectivos tributos vindouros. Os quejandos pendentes das parcelas “b”, “c”, “d” e “e”, da Cláusula 4 do contrato, pagas parcialmente e com atraso, poderão ser apurados em liquidação de sentença (CPC, art. 509, I). Julgo extinto este processo, com resolução de mérito, à luz do art. 487, I do CPC. Custas processuais divididas à metade entre os litigantes. Sem honorários advocatícios, pela sucumbência recíproca.”.

As teses dos apelantes são as seguintes:

i) É incontroverso o inadimplemento pelos apelados, pois não houveram pagamentos no prazo e alguns parciais; e que não houve reconhecimento de pagamento quanto as áreas “4” e “5”; que há recibo em duplicidade; que existe saldo, quanto as áreas “4” e “5”, de 41,2432 hectares.

ii) Quanto às áreas “1” e “2”, depende de processo do Intermat;

iii) A área “3”, contém hipoteca e há contra ela, Ação Declaratória de Falsificação e Nulidade de Ato Jurídico cc Anulatória de Registro cc Reivindicatória.

iv) Requer, quanto as áreas “1”, “2” e “3”, a resolução parcial do contrato, ante a impossibilidade de cumprimento, com amparo no artigo 248 CC, alegando ausência de culpa e prejuízo;

v) Que as pendências são de conhecimento dos apelados; e

vi) Que seja reconhecida a sucumbência integral em desfavor dos autores/apelados.

Pois bem.
No que tange ao primeiro item, a sentença fundamenta o seguinte:

“Com efeito, nesta demanda alguns pontos restaram incontroversos: (i) o inadimplemento dos requerentes em relação às três últimas parcelas do contrato (nos anos de 2014, 2015 e 2016); (ii) o pagamento parcial e com atraso das outras parcelas; (iii) o inadimplemento dos requeridos em deixar de transferir a propriedade dos imóveis (Áreas 04 e 05), não obstante o pagamento das respectivas parcelas.

Destarte, ambos os litigantes se encontram inadimplentes em relação às obrigações contratadas.

Porém, consta do contrato entabulado entre as partes que, à medida que os pagamentos fossem realizados, os compradores (ora requerentes) poderiam exigir a respectiva transferência dos imóveis (Cláusula 5).

Neste sentido, vislumbra-se da prefacial, e isso foi reconhecido pelos requeridos (CPC, art. 374, II), que houve o adimplemento das Áreas 04 e 05, mas inexistiu a respectiva transferência dos imóveis.

(...)

Fixa-se, assim, uma primeira vertente: (i) houve o pagamento das parcelas “a”, “b”, “c”, “d” e “e”, da Cláusula 4 do contrato avençado; (ii) as parcelas “b”, “c”, “d” e “e”, da Cláusula 4 do contrato foram pagas parcialmente e com atraso, o que poderá ser apurado em liquidação de sentença; (iii) as parcelas “f”, “g” e “h”, da Cláusula 4 do contrato estão inexigíveis, frente a pendência nos imóveis das Áreas 01, 02 e 03.”

O reconhecimento do pagamento das áreas “4” e “5”, consta do
e-mail
juntado pelo próprio apelante. Vejamos:

“Prezado Sr. Schinoca,

A respeito de vossa manifestação, tenho a considerar o seguinte:

O valor que já foi pago por Vossa Senhoria lhe dá direito a escrituração parcial dos imóveis vendidos, mas conforme consta no contrato, essa escrituração parcial é um direito que os compradores (Vossa Senhoria) poderão exercer, e até o presente momento não tinham exercido
. Com a manifestação deste e­mail, entendo que Vossa Senhoria está solicitando a escrituração parcial equivalente e na proporção dos valores pagos, o que resultado em pedido de escrituração das áreas n. 4 e 5, letras "d" e "e" da cláusula segunda do contrato, ao que não me oponho e será imediatamente providenciado.

No entanto, e principalmente considerando que somente agora esta solicitação está sendo feito, essa situação não lhe dá direito a suspender os pagamentos das demais parcelas, e nem lhe dá direito a providenciar os documentos para escrituração das demais áreas. Ao contrário, o pagamento pontual é condição para que as demais áreas sejam escrituradas,
e se não houve o pagamento restante, somente as referidas áreas 4 e 5 do contrato é que devem ser escrituradas.

Por estas razões, é a presenta para contranotificar Vossa Senhoria, no sentido de que pague os valores vencidos no prazo de 15 dias, sob pena de incidência da cláusula que prevê o vencimento antecipado de todas as demais parcelas, o que nos dará direito a imediata cobrança dos valores devidos.

Gilmar Curion”.

Se não bastasse, consta dos autos, “proposta de composição de lide”, assinada em 17 de abril de 2.019, assinada pelos apelantes, embora, lamentavelmente não tenha se concretizado, traz informações importante para os autos. Vejamos:

“... A concretização do acordo com a credora Bayer S.A., também fica condicionada a concomitante transferência de domínio, mediante outorga de escritura de compra e venda, das áreas objeto das
matrículas 5.777 e 5.774
, as quais compõem, em parte, o imóvel negociado
e já foram pagas com suficiência relativa a quantidade de hectares
, tal como, disposto no contrato celebrado entre as partes.

O pagamento do preço da outra área de terras denominada “área branca, que também compõe parte do imóvel negociado, e que se encontra pendente de regularização (emissão de título de domínio) pelo Instituto de Terras de Mato Grosso- Intermat, fica postergado para quando os requeridos puderem transmitir domínio da referida área, livre e desembarcado, mediante outorga da competente escritura pública de compra e venda.

(...)

Os requisitos conjuntamente reconhecem e admitem estar em mora com os requerentes, com a obrigação de promover a titularização (escrituração) de quantidade de área (hectares) já paga, razão pela qual concordam em e que os requerentes com a posse da totalidade do imóvel transacionado, composto das 05 (cinco) áreas, identificadas no contrato celebrado.”.

Ou seja, por duas vezes, ainda que extrajudicialmente, já reconheceram os apelantes, o pagamento suficiente para regularização das áreas “4” e “5”.

Ademais, a sentença não exclui a tese de que houve pagamento parcial e com atraso das parcelas “b”, “c”, “d” e “e”, contudo, os atrasos e pendências poderão ser objeto de liquidação de sentença.

Aliás, saldo credor, em face de pagamento parcial (segunda e quarta parcela), é inclusive confessado pelos apelados na impugnação a contestação (124272113 - Pág. 26); assim, embora as partes divirjam um pouco quanto ao valor, a situação está clara quanto à existência de saldo.

Também, a respeito da duplicidade de pagamento, embora confirmado pelos apelados o equívoco, (id. 124272113 - Pág. 26) reputo necessário individualizar os pagamentos, para, no cumprimento de sentença, não gere novos questionamentos.

Reconheço que houveram os seguintes pagamentos:

- 6.000 sacas de sinal (declarado por ambos).

- 41.000 sacas, referente ao pagamento da primeira parcela (124272110 - Pág. 49)

- 38.044 sacas, referente ao pagamento (parcial) da segunda parcela.

- 36.737,63 sacas, referente ao pagamento da terceira parcela, com saldo credor.

- 30.000,00 sacas, referente ao pagamento (parcial) da quarta parcela.

Somando-se os pagamentos já realizados,
chega-se a 151.781,63

sacas de sojas já pagas
, o que é mais do que suficiente para a escrituração das áreas denominadas de “4” e “5”, que correspondem as matrículas 5.774 e 5.777, que possuem áreas de 869,4062 ha e 661,112 ha, respectivamente, conforme matriculas existentes nos autos.

Dito isto, somada os hectares das áreas “4” e “5” chega-se ao total de
1.530,5182ha.
Considerando o valor pago pelos apelados de 151.781,63 sacas de soja e que, segundo o contrato 1 ha, equivale a 98,243 sacas de soja, tem-se que já pagaram por
1.544,96127 ha
, de modo que corresponde à escrituração das áreas respectivas.

Não há qualquer desacerto na sentença, ainda que se reconheça pagamento parcial, da parcela 2 e 4, é incontroverso que já houve pagamento suficiente para escrituração das áreas “4” e “5”, nos exatos termos do contrato.

Apenas para registro, as alegações de que nunca foram compelidos à escrituração das áreas, se mostra em desacordo com o
e-mail,
já mencionado, que o apelante recebeu como pedido de regularização e, posteriormente, a Ação de Notificação Judicial.

No que tangem às áreas “1”, “2” e “3”, a sentença é a seguinte:

“...Outrossim, ao arrepio da Cláusula 5.3, não houve a baixa nos gravames pendentes nas Áreas 01, 02 e 03.

Aliás, efetivamente, esta Cláusula 5.3 autoriza a suspensão dos pagamentos até a regularização de pendências, como ônus reais ou outros encargos.

Portanto, a suspensão dos pagamentos das prestações contratadas, pelos requerentes, em nosso sentir, não ocorreu à sorrelfa legal, pois que estribada em cláusula contratual expressa e permissiva, aceita por ambas as partes.

Poder-se-ia, inclusive, dizer que tais prestações são inexigíveis, já que não houve a correspectiva prestação dos requeridos (no caso, retirar os ônus e encargos pendentes sob as Áreas 01, 02 e 03), consoante previsto em contrato encetado entre os litigantes.

O fato do atraso e parcial inadimplemento das outras parcelas poderá ser discutido em cumprimento de sentença ou ação própria, se o caso.

Demais disso, por fim, o fato de terceiros impedirem a retirada dos ônus e encargos pendentes nas Áreas 01, 02 e 03 não pode ser direcionado aos requerentes, pois que se trata de negócio jurídico realizado com outras pessoas afora os requerentes (res inter alios).

Como não houve a intervenção dos requerentes nestes atos, não se lhes pode irradiar quaisquer responsabilidades.

Fixa-se, assim, uma primeira vertente: (i) houve o pagamento das parcelas “a”, “b”, “c”, “d” e “e”, da Cláusula 4 do contrato avençado; (ii) as parcelas “b”, “c”, “d” e “e”, da Cláusula 4 do contrato foram pagas parcialmente e com atraso, o que poderá ser apurado em liquidação de sentença; (iii) as parcelas “f”, “g” e “h”, da Cláusula 4 do contrato estão inexigíveis, frente a pendência nos imóveis das Áreas 01, 02 e 03.

Com lastro nestas premissas, a rescisão contratual não pode ser reconhecida frente à teoria do pagamento substancial do contrato. Os requerentes, como reconheceram os requeridos em sua defesa, quitaram boa parte das parcelas contratadas, não se podendo ignorar tal fato.

Além disso as parcelas restantes ainda se se mostram inexigíveis.

De fato, em nosso sentir, incide a citada teoria in casu.

Isto porque o inadimplemento decorre ao atraso no pagamento das prestações, além de valores que ficaram pendentes de adimplemento.

Percebe-se, assim, que, diante do valor inicial do contrato, frente ao saldo remanescente (que será apurado em liquidação de sentença), houve um significativo pagamento de valor, razão pela qual a rescisão contratual não deve ser declarada (lembrando que as três últimas parcelas se se mostram inexigíveis).

A jurisprudência acoroçoa tal entendimento: (...)

Por tais razões, frente aos ditames da boa-fé contratual (CC, art. 422), mister a continuidade do que fora contratado, com a condenação, contudo, do saldo remanescente, nos termos acima expostos.

Em relação aos pedidos iniciais para determinar aos requeridos a transferência das Áreas 01, 02 e 03, tais pleitos se se mostram impossíveis, pois que não dependem da exclusiva vontade dos requeridos, mas, sim, de terceiros alheios a esta lide.

Os requerentes declararam ciência expressa dos ônus e encargos pendentes nos imóveis (Cláusula 5.3), destarte, não podem, agora, queixarem-se de tais máculas.

força destes ônus de terceiros e força vinculativa dos contratos.

A compensação pleiteada pelos requerentes poderá ser realizada por expresso acordo entre as partes, sendo desnecessária qualquer intervenção judicial.

As perdas e danos aludidas pelos requerentes não restaram demonstradas, pois que não houve efetiva comprovação de sua existência. Não se pode, simplesmente, presumir as perdas decorrentes de parcial inadimplemento. A este será atualizado e incidirá juros (CC, art. 404).

Por fim, não há falar em má-fé processual, pois que inexistente o dolo para vindicada condenação.

Em relação à reconvenção temos que o pedido deve ser tido por procedente.

Com efeito, a Cláusula 7 do contrato entabulado dispõe que os compradores (ora requerentes) ficariam responsáveis pela quitação de todos os tributos incidentes sob os imóveis, desde a data do ingresso na posse, ou seja, desde agosto do ano de 2010”.

Não chego à outra conclusão.

A sentença deu resolução prática à pendenga existente entre as partes; de um lado, reconheceu a necessidade de se aguardar a concretização das situações que dependem movimentação de terceiros, envolvendo as áreas “1”, “2” e “3”; e do outro, reconheceu a validade da cláusula contratual quanto à necessidade/possibilidade de suspensão das parcelas “f”, “g” e “h”, até que as pendências sejam solucionadas.

Há disposição contratual que autoriza a suspensão do pagamento das parcelas relativas, prevista na cláusula “5.3”. e “5.5”, em caso de não regularização das questões pendentes.

Adiante, sem razão os apelantes ao requererem a aplicação do artigo 248 do Código Civil, para o fim de decretação da resolução parcial do contrato quanto as áreas “1”, “2” e “3”.

O artigo está assim redigido:

“Art. 248. Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos.”

Não há falar em impossibilidade definitiva do cumprimento das obrigações, que se mostram temporárias, conforme já restou reconhecido na r. sentença.

Veja-se quanto a área “1” e “2”, a pendência temporária existente é a tramitação dos processos administrativos junto ao INTERMAT; portanto, a não ser pelo decurso de tempo, não há impedimento definitivo a ser reconhecido.

No que tange á área “3”, existem hipotecas constituídas em favor do Banco Johnn Deere, ainda do antigo proprietário da área; contudo, já houve sentença favorável aos apelantes, de modo que não há impossibilidade permanente.

Também, quanto à
Ação Declaratória de Falsificação e Nulidade de ato Jurídico c/c Anulatória de Registro cc Reivindicatória
, na qual os apelantes não são partes, em que os originários proprietários objetivam o desfazimento das alienações anteriormente realizadas, o que tornaria impossível aos apelantes a outorga da respectiva escritura, caberá, se for o caso de decisão favorável à parte postulante, aos apelantes defender a área, com as medidas judiciais cabíveis; eventualmente, se for o caso, o contrato prevê a responsabilidade pela evicção do imóvel (cláusula 10).

Como se vê, não há qualquer situação de impossibilidade permanente para fins o fim aplicação da tese mencionada, até porque todas as situações eram de conhecimento dos apelantes, inclusive a ação alhures mencionada, pois, a averbação se deu aos 22/11/2.010, assim, muito próximo da assinatura do contrato entre as partes e antes do recebimento da primeira parcela.

Por fim, quanto à sucumbência, tenho que o magistrado sentenciante decidiu de forma correta, ao fixar custas em metade para cada litigante e sem honorários, em razão da sucumbência recíproca, ante a particularidade do caso, somada ao princípio da razoabilidade e proporcionalidade, pois dos pedidos deduzidos na inicial restou reconhecida a mora quanto à escrituração das áreas “4” e “5, determinação de escrituração das respectivas áreas, autorização de suspensão dos pagamentos quanto as áreas “1”, “2” e “3”; foram afastados os pedidos de indenização, fixação de prazo para titulação das “áreas brancas”, aplicação do artigo 501, do CPC e eventual compensação de valores.

Na reconvenção, foi requerida rescisão parcial do contrato, retorno das partes ao status “quo ante” e a determinação de recolhimento das obrigações tributárias. Somente o recolhimento das obrigações tributárias foi acolhido, o que nem sequer foi resistido em impugnação pelos apelados e devidamente quitado.

Desta forma, não há falar em sucumbência integral revertida em desfavor dos apelados.

Ante todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
tão-somente para reconhecer que os comprovantes de pagamento juntados nos id’s. 124272110 - Pág. 45 e Pág 47, se referem ao pagamento contido no recibo de id. 124272110 - Pág. 49, lançado no dia 30/11/2.010.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (2o VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO (1a VOGAL)

Aguardo o pedido de vista dos autos.

EM 30 DE AGOSTO DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA PRÓXIMA SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DO DIA 03/09/2022, EM VIRTUDE DO PEDIDO DE VISTA DO 2o VOGAL (DES. JOÃO FERREIRA FILHO). O RELATOR PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO E A 1a VOGAL (DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO) AGUARDA.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 13 DE SETEMBRO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O VISTA (V E N C E D O R)

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (2o VOGAL)

Egrégia Câmara:

Pedi vista dos autos para melhor avaliar a discussão em torno dos pagamentos realizados pelos compradores/autores/reconvindos/apelados em função do contrato objeto da lide, aspecto este fundamental à exata delimitação e definição da solução a ser dada à lide.

Recapitulando, em recorte específico quanto ao pagamento do preço contratual, isto é, a quantidade de sacas de soja entregues ao longo da relação negocial, segundo consta da petição inicial, “
os autores/compradores já realizaram pagamentos, aos réus/vendedores, do equivalente a
155.781 sacos de soja
, que, por sua vez, corresponde ao pagamento da
área de 1.583,2866 ha
”, logo, “
o

valor já pago é mais que suficiente para fazer face à escrituração e transferência de domínio das áreas supra descritas: ‘Área 04, objeto da matrícula no 122, do C.R.I. de Santo Antônio do Leverger, MT, com área de 816,8682 há’ e ‘Área 05, objeto da matrícula no 986 do C.R.I. de Santo Antônio do Leverger, MT, com área 708,2550 há’, as quais somam a quantia de
1.525,1232 ha
” (cf. Id. no 124272110 - pág. 10).

Em resposta, os réus/reconvintes/apelantes afirmaram que, na realidade, “
os requerentes efetuaram o pagamento de
145.781 sacas de soja
, permanecendo devidas 8.219 sacas de soja, considerando apenas as parcelas de 2010, 2011, 2012 e 2013
”, alegando ser mendaz “
a afirmativa contida na petição inicial, de que os requerentes já pagaram a totalidade de 155.781,36 sacas de soja
”, isso porque a “
diferença (entre a alegação dos requerentes em sua petição inicial e demonstração de pagamentos ora realizada) reside no fato de que os requerentes utilizaram os recibos que anexam à sua exordial (documentos 4 e 5) em duplicidade ao documento 6
”, já que

“
os documentos 4 e 5 referem-se aos pagamentos de R$ 205.450,00 para os requeridos Gilmar e Naoioshi, os quais estão contidos também no documento 6, inclusive com a indicação da mesma data (30.11.2010)
”; sendo assim, considerando que “
as partes pactuaram o preço equivalente a 98,243 sacas de soja por hectare,
(...)
o pagamento de
145.781 sacas de soja
equivale a
1.483,88 ha
”, tratando-se de quantia bastante inferior à área total das glebas 4 e 5 “
que totalizam

1.525,1232 ha
”

(cf. Id. no 124272112 - pág. 61 e 62).

Na réplica à contestação, os autores/apelados expressamente admitiram o equívoco no volume de soja entregue indicado na inicial (155.781,36 sacas de soja), justificando que, “
por lapso do patrono dos autores,
(...)
, de fato, houve consideração, em duplicidade, dos recibos relativos ao pagamento da quantia de 10.000 sacas de soja, uma vez que não se percebeu que os volumes especificados nos recibos (docs. 4 e 5) integram outro recibo (doc. 6)
”, e, em consonância com o indicado na contestação, reconheceram que “
pagaram a quantia de
145.781 sacas de soja
, cujo volume equivale ao pagamento de
1.483,8818 ha
”, e que, “
segundo consta nas novas matrículas dos registros sob os no 5774 e 5777
(antigas matrículas no 122 e 986),
a soma das referidas áreas totaliza a quantia de
1.530,5182 ha
”, porém, mesmo assim, eles continuaram a insistir que fazem jus à imediata transferência de ambos os imóveis (área 4 e 5), pois, “
como está previsto no contrato, a integralização do saldo, no montante de 4.581,70 de sacas de soja
(diferença necessária à integralização do pagamento, segundo seus cálculos)
, ocorrerá prontamente no ato e concomitante à outorga das escrituras públicas de compra e venda das áreas 4 e 5,
(...)
, nos moldes do ajuste formalizado na cláusula 5.2 do contrato
” (cf. Id. no 124272113 - pág. 25 e 26).

Há, portanto, como se vê, o consenso entre os litigantes sobre o fato de que os imóveis designados como área 4 e 5 somam
1.530,5182 ha
e

que, em números absolutos, foram entregues
145.781 sacas de soja
, cujo volume equivale ao pagamento de
1.483,8818 ha
.

É exatamente o que se extrai da análise da documentação arrostada aos autos, desde que se atente que o documento 6, o recibo datado de 25.03.2011, no valor de R$ 41.000,00, foi emitido apenas para formalmente reconhecer o pagamento das prestações “a” e “b” do contrato (R$ 6.000,00 e R$ 35.000,00), refletindo o mesmo conteúdo dos recibos individuais juntados nos documentos 4 e 5 (cf. Id. no 124272110 - pág. 46/49), residindo, aqui, o erro que levou à equivocada conclusão do voto do ilustre Relator Des. Sebastiao Barbosa Farias de que o total pago seria o de
151.781,63 sacas de sojas
.

Logo, objetivamente, os pagamentos efetuados pelos autores não são suficientes para quitar o preço integral de ambos os imóveis (áreas 4 e 5), e, considerando que a definição desse ponto necessariamente exige comprovação probatória de natureza documental, definitivamente não altera essa conclusão, na verdade, nenhum influência exerce sobre o desfecho decisório, o fato de que, em tratativas extrajudiciais, em troca de mensagens via e-mail, o réu ter dito que não se opunha ao “
pedido de escrituração das áreas n. 4 e 5, letras ‘d’ e ‘e’ da cláusula segunda do contrato
”, ou, mais tarde, ao ofertar proposta de transação, negócio cuja natureza pressupõe concessões, fez constar que, em relação aos imóveis de “
matrículas 5.777 e 5.774
(...)
foram pagas com suficiência relativa a quantidade de hectares
”, muito menos servem para subsidiar, do ponto de vista jurídico-processual, a conclusão sentencial de que se trata de fato confessado pela parte contrária (CPC, art. 374, II), mormente ao se considerar que, em Juízo, na contestação e demais manifestações constante dos autos, os réus sempre foram unívocos ao sustentarem a insuficiência do pagamento para quitar o preço das áreas em questão.

Assim, não se pode admitir a procedência do pedido autoral em relação aos imóveis de matrícula no 5.777 e 5.774 ao fundamento de que o preço ajustado contratualmente foi integralmente quitado, afinal, isso não reflete a realidade vista nos autos, e, se os pagamentos verificados não foram suficientes para pagar o preço de 2 das 5 áreas, não há como se cogitar, ao menos não sob enfoque minimamente sério e racional, que o adimplemento de menos de 60% do contrato, e isso segundo os cálculos dos próprios autores, seria o suficiente para caracterizar o adimplemento substancial do contrato.

Ora, se os autores/compradores têm justo motivo, inclusive com respaldo em previsão contratual, para suspender o pagamento das parcelas remanescentes, é lícito que assim procedam até que a parte contrária cumpra com as obrigações que assumiram contratualmente, sem que isso implique em mora, inadimplemento ou desfazimento do negócio, no entanto, se eles deliberadamente escolheram por não pagar e esperar, mantendo vivo o negócio mesmo diante do inadimplemento dos vendedores com as obrigações acessórias, não cabe admitir a sua pretensão adjudicatória quanto ao que ainda não pagou, até porque o direito conferido ao compromissário comprador de exigir a outorga da escritura definitiva do bem ante injusta recusa ou mora do vendedor depende da prova do adimplemento da contraprestação devida (CC, art. 1.418), sendo assim, não há nada que justifique a inclusão da área 3, o imóvel de matrículas no 984 do SRI da comarca de Santo Antônio de Leverger/MT, no dispositivo sentencial, devendo o pedido autoral ser julgado improcedente em relação a esse bem.

Raciocínio diverso, porém, aplica-se à situação das áreas 4 e 5, ou , mais precisamente, em relação à área 5, registrada na matrícula no 5.777, com área de 661,112 ha, considerando que os pagamentos feitos foram destinados e suficientes para saldar o preço da área 4, de maior extensão e, portanto, proveito econômico ao comprador (matrícula no 5.774, com área de 869,4062 ha), pois, a despeito da divergência quanto à saldo necessário para quitar esse imóvel, aqui, sim, é possível dizer que o preço da área foi substancialmente pago, sendo que o saldo remanescente, ao que tudo indica, é de menos de 5 mil sacas de soja, e essa circunstância, quando considerada lado a lado com a previsão contratual de que deve haver concomitância entre o pagamento do preço necessário e a outorga da escritura, aliada ainda ao fato de que os réus/vendedores sequer cumpriram com sua obrigação acessória de entregar o imóvel livre e desembaraçado, permite a conclusão de que deve ser assegurado aos autores/compradores a titularidade da propriedade do imóvel de matrícula no 5.777 (área 5) por transferência do vínculo dominial por força de ordem judicial substitutiva da atuação direta e pessoal dos vendedores/proprietários, mas desde que seja depositado nos autos (ou entregue diretamente aos réus) o produto faltante (devidamente atualizado) para completar o preço estipulada no contrato, ou seja, nesse ponto, deve os efeitos da decisão judicial ficar condicionada ao pagamento ou depósito judicial do valor.

Quanto aos demais imóveis objetos do contrato (área 1 e 2, “
denominada Área Branca, objeto de regularização junto ao Intermat
”), cumpre-me apenas reforçar que, em razão dos princípios mais sobranceiros que regem as relações jurídicas contratuais, a saber, autonomia da vontade, função social do contrato e da boa-fé objetiva, decorrendo dessa tríade apolínea o princípio da preservação do contrato, em sendo materialmente possível a execução contratual, deve se privilegiar a vontade manifestada pelos contratantes, com manutenção das obrigações às quais as partes se comprometeram, logo, considerando que os compradores/autores/reconvindos a todo momento manifestaram o interesse em manter o contrato em relação às áreas brancas, mesmo ante a “
grande morosidade do Intermat nos processamentos de pedidos de tal natureza
”, e uma vez que não há nada que conduza à conclusão da impossibilidade fática ou jurídica de que o processo administrativo de regularização e titularização das áreas venha a ser concluído futuramente, com certeza não configura óbice a isso o dito “
protesto administrativo
” citado pelos apelantes na petição vinculada ao Id. no, já que se trata de manifestação dos autores/apelados vinculada ao resultado desta demanda, conforme ressalva feita ao final do documento, não há respaldo jurídico algum à pretensão dos réus/reconvinte de ver declarada a resolução do contrato por superveniente impossibilidade do objeto ou do cumprimento da obrigação.

Pelo exposto, divirjo em parte do voto do relator, e assim o faço para votar pelo parcial provimento ao recurso, a fim de retificar o dispositivo sentencial, a fim de excluir do comando judicial a ordem referente ao imóvel de matrícula no 984, devendo o pedido autoral ser julgado improcedente em relação a esse ponto, e condicionar os efeitos da decisão relativa ao imóvel de matrícula no 5.777 ao prévio deposito judicial ou pagamento direto do produto/valor faltante (devidamente atualizado) para completar o preço estipulada contratualmente; mantendo, no mais, inalterada a sentença em referencia ao imóvel de matrícula no 5.777.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO (2a VOGAL)

Com a devida vênia, acompanho o voto divergente inaugurado pelo Desembargador João Ferreira Filho.

EM 13 DE SETEMBRO DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA PRÓXIMA SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DO DIA 11/10/2022, PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO PREVISTA NO ART. 942, CPC. O RELATOR PROVEU O RECURSO E O 2o VOGAL (DES. JOÃO FERREIRA FILHO) O PROVEU PARCIALMENTE, SENDO ACOMPANHADO PELA 1a VOGAL (DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO).

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 11 DE OUTUBRO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO):

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA PAULA ASSUMPÇÃO DE ALMEIDA TEIBEL – OAB/MT No 10251.

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (3o VOGAL – CONVOCADO)

Com a devida vênia, acompanho o voto do 1o vogal, Desembargador João Ferreira Filho.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (4a VOGAL – CONVOCADA)

Com a devida vênia, acompanho o voto do 1o vogal, Desembargador João Ferreira Filho.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/10/2022