Tribunal: TJMT
Processo: 1001882-61.2018.8.11.0003
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-24
Data de publicação: 2022-05-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DO CONSUMIDOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DOS VALORES PAGOS - VIABILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL – RECURSO DESPROVIDO.
É de se manter o percentual de retenção das parcelas pagas em 10% sobre o total pago pelo comprador, eis que dentro dos parâmetros definidos pelo Superior Tribunal de Justiça.
O termo inicial da incidência de correção monetária quando a lide versa sobre restituição de valor decorrente de rescisão contratual, a correção monetária incide a partir de cada desembolso, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001882-61.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[LETICIA APARECIDA DOS SANTOS - CPF: 014.981.451-83 (APELADO), AUGUSTO MATHIAS DE OLIVEIRA - CPF: 032.299.191-90 (ADVOGADO), IMOBILIARIA RODOBENS LTDA - CNPJ: 11.126.558/0001-34 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), IMOBILIARIA RODOBENS LTDA - CNPJ: 11.126.558/0001-34 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - RONDONOPOLIS I - SPE LTDA - CNPJ: 09.195.379/0001-07 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), IMOBILIARIA RODOBENS LTDA - CNPJ: 11.126.558/0001-34 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL -

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DO CONSUMIDOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DOS VALORES PAGOS - VIABILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL – RECURSO DESPROVIDO.

É de se manter o percentual de retenção das parcelas pagas em 10% sobre o total pago pelo comprador, eis que dentro dos parâmetros definidos pelo Superior Tribunal de Justiça.

O termo inicial da incidência de correção monetária quando a lide versa sobre restituição de valor decorrente de rescisão contratual, a correção monetária incide a partir de cada desembolso, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1001882-61.2018.8.11.0003

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - RONDONOPOLIS I - SPE LTDA

APELADO: LETICIA APARECIDA DOS SANTOS

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - RONDONOPOLIS I - SPE LTDA
contra a r. sentença proferida pela MM.a Juíza de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos de ação de
ação de rescisão de contrato imobiliário e devolução de valores pagos c/c danos morais
proposta por
LETICIA APARECIDA DOS SANTOS
, julgou parcialmente procedente os pedidos e acolheu a preliminar arguida no que tange a prescrição ao recebimento do valor da corretagem e declarou
rescindido
o contrato de promessas de compra e venda de imóvel sob o n° 2388 (Id. 15988877). Determinou que as requeridas retenham 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante a autora, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Considerando que a demandante decaiu em parte do pedido, condenou ambas as partes na sucumbência recíproca, as custas processuais deverão ser repartidas em 50% para cada parte, arbitro os honorários advocatícios em R$ 1.000,00 (um mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8o e 86 do CPC, deixando de determinar a compensação dos honorários advocatícios, em razão do contido no artigo 85, §14o, do CPC, que privilegia o entendimento já defendido por parte do STJ, segundo o qual os honorários sucumbenciais possuem natureza alimentar e devem, portanto, receber o mesmo tratamento privilegiado que o ordenamento jurídico confere às outras quantias que possuem essa mesma natureza. A sucumbência em relação a autora somente será exigido se presentes os requisitos legais, vez que ela é beneficiária da assistência judiciária gratuita. Transitada em julgado, encaminhe ao departamento competente para as providências cabíveis, ao arquivo com baixa e anotações necessárias.

Em razões recursais, sustenta pela culpa exclusiva da vítima porquanto se comprometeu “
a efetuar o pagamento de R$ 84.336,18 (oitenta e quatro mil trezentos e trinta e seis reais e dezoito centavos), divididos em “Parte A”, no valor de R$ 9.530,79 (nove mil quinhentos e trinta reais e setenta e nove centavos), divididos nos termo do contrato, e “Parte B” no valor de R$74.805,39 (setenta e quatro mil oitocentos e cinco reais e trinta e nove centavos) até o dia 30/11/2011. 10. Contudo, a Apelada arcou com o pagamento de apenas R$4.112,87 (quatro mil cento e doze reais e oitenta e sete centavos), referente ao sinal e início do pagamento, inclusos na Parte “A”.”,
não se mostrando, portanto, legítima a retenção de apenas 10%. Assegura a validade do contrato, inexistindo erro, dolo, coação ou fraude; a impossibilidade de revisão do contrato; e a incidência de juros a partir do transito em julgado. Requer, ao final, a reforma da decisão.

Em contrarrazões a apelada requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

Tem-se dos autos que a apelada ingressou com a presente ação enfatizando
ter firmado instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel e outras avenças sob o n° 2388, pelo qual se obrigava a adquirir um imóvel localizado na Alameda das Rosas, casa n° 12, modelo A, fachada F1, localizada na 2a etapa, no condomínio Terra Nova, nesta urbe; que o valor do contrato foi de R$ 84.336,18 (oitenta e quatro mil, trezentos e trinta e seis reais e dezoito centavos); que pagou a importância de R$ 3.058,83 (três mil e cinquenta e oito reais e oitenta e três centavos) como entrada e 04 (quatro) parcelas de R$ 1.070,00 (mil e setenta reais) pelo contrato; que em razão de problemas financeiros, procurou as rés para negociação extrajudicial para rescindir o contrato, sendo-lhe negado. Requereu a rescisão do contrato e a consequente devolução do saldo remanescente atualizado.

Pois bem. C
onforme leciona DE PLÁCIDO E SILVA,
"a cláusula penal ou a multa compensatória é a que se institui no contrato, representando a prévia determinação dos prejuízos, que possam advir pela inexecução do contrato, como indenização ou pagamento que venha a contrabalançar o montante dos mesmos prejuízos. Estes prejuízos entendem-se as perdas e danos resultantes ou consequentes da falta de cumprimento do contrato."

(Vocabulário Jurídico, Rio de Janeiro, Forense, 1996, p. 218).

Assim sendo, considerando que a apelante deu causa à
rescisão
do contrato, as parcelas pagas por ele devem ser restituídas parcialmente, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in
verbis:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador
- integralmente, em caso de
culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador
quem deu causa ao desfazimento.
”

Diante do pacifico entendimento de legalidade quanto ao direito de promover a
retenção
, em decorrência da
culpa
exclusiva da apelada, resta a discussão sobre percentual legal a ser aplicado.

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o percentual de
retenção
pode flutuar de 10% a 25% sobre o total pago pelo
comprador
:

“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
.
RESCISÃO
. INADIMPLÊNCIA DO
COMPRADOR
. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO.
RETENÇÃO
DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO.
1. A rescisão
de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel
, em caso de
rescisão
motivada por inadimplência do
comprador
, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a
retenção
, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel
e a eventual utilização do bem pelo
comprador
.
2. O percentual de retenção
- fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso.
3. Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418
do
CC/02
(art.
1.097
do
CC/16
), são integralmente perdidas por aquele que der causa à
rescisão
.
4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção
sobre os valores pagos pelo
comprador
.
5. Recurso especial a que se nega provimento"
(STJ - REsp no. 1224921/PR - Rel. Mina. Nancy Andrighi - DJe de 11.05.2011).

Assim, a magistrada firmou o percentual de 10% estando o percentual fixado dentro dos limites jurisprudenciais aceitos, de modo que sua manutenção é medida impositiva.

Acerca do termo inicial da correção monetária sobre os valores a serem restituídos, cumpre esclarecer que versando a lide sobre restituição de valor decorrente de
rescisão

contratual
, a correção monetária incide a partir de cada desembolso, conforme entendimento do STJ:

"AGRAVO INTERNO EM AGRAVO (ART.
1.042
DO
NCPC
)- AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO A INADMISSÃO DO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ. (...)
2
. "A matéria relativa aos juros de mora e à correção monetária é de ordem pública, pelo que a alteração do termo inicial de ofício no julgamento de recurso de apelação pelo tribunal na fase de conhecimento do processo não configura reformatio in pejus." (
AgRg no AREsp 455.281/RS
, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2014, DJe 25/06/2014) (...) 4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1039441/MG
, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 19/04/2017).

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso. Considerando a sucumbência recíproca, majoro os honorários advocatícios em relação ao apelante em R$ 200,00 (duzentos reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/05/2022