Tribunal: TJMT
Processo: 1009319-05.2019.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-05
Data de publicação: 2022-07-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – EMBARGOS MONITÓRIOS PROCEDENTES – NULIDADE DA AUDIÊNCIA – ALEGAÇÃO DE DEPOIMENTO LIDO EM PAPEL/INDUZIDO – VÍCIO NÃO ALEGADO NA PRIMEIRA OPORTUNIDADE – NULIDADE REJEITADA - HONORÁRIOS DE CORRETAGEM – APROXIMAÇÃO DAS PARTES, CONTUDO, SEM A ASSINATURA DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO – NÃO CABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Nos termos do artigo 278 do CPC “a nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão”, o que não se verifica, vindo a fazê-la somente em apelação, após a sentença que lhe é desfavorável.
“2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor.” (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1928461/CE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022)
Portanto, a aproximação das partes, sem a assinatura de contrato, não é apta a embasar pedido de honorários de corretagem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009319-05.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[BENTO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 37.429.487/0001-32 (APELANTE), PAULO GIOVANNI TAQUES DE OLIVEIRA GOMES - CPF: 037.891.461-88 (ADVOGADO), ARMANDO ANTONIO SANTANA SALIONI - CPF: 045.713.211-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL DEMIAN GOMES DE CARVALHO - CPF: 956.505.041-72 (ADVOGADO), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 344.392.341-00 (APELADO), PAULO HENRIQUE GAIVA MUZZI registrado(a) civilmente como PAULO HENRIQUE GAIVA MUZZI - CPF: 904.312.601-25 (ADVOGADO), KEYLLA CRISTINA DE ARRUDA GAIVA - CPF: 830.194.131-68 (APELADO), MARCO ANTONIO ELIAS IZAC - CPF: 624.891.516-49 (APELADO), FELIPE FELIX DOS SANTOS - CPF: 048.297.731-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – EMBARGOS MONITÓRIOS PROCEDENTES – NULIDADE DA AUDIÊNCIA – ALEGAÇÃO DE DEPOIMENTO LIDO EM PAPEL/INDUZIDO – VÍCIO NÃO ALEGADO NA PRIMEIRA OPORTUNIDADE – NULIDADE REJEITADA - HONORÁRIOS DE CORRETAGEM – APROXIMAÇÃO DAS PARTES, CONTUDO, SEM A ASSINATURA DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO – NÃO CABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do artigo 278 do CPC
“a nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão”,
o que não se verifica, vindo a fazê-la somente em apelação, após a sentença que lhe é desfavorável.

“2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor.”
(AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1928461/CE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022)

Portanto, a aproximação das partes, sem a assinatura de contrato, não é apta a embasar pedido de honorários de corretagem.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
BENTO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ME
que acolheu os Embargos Monitórios movido por
FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO, KEYLLA CRISTINA DE ARRUDA GAIVA E MARCOS ANTÔNIO ELIAS IZAC
e julgou improcedente a presente Ação Monitória, condenando a parte embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios rateados igualmente entre os patronos dos embargantes, fixados em 10% sobre o valor atualizado da ação principal.

Preliminarmente a apelante suscita a nulidade da audiência de instrução, sob a alegação de que o apelado Marcos Antônio Elias Izac, no seu depoimento pessoal, estava lendo um papel, dificultando que o magistrado constatasse esse fato quando, a todo momento, esteve em um ambiente escuro durante a audiência, em ofensa ao artigo 387 do CPC.

Aponta ainda que a Apelada Keylla Cristina de Arruda Gaiva, estava recebendo orientações do que falar e como falar para induzir a interpretação da magistrada a seu favor.

No mérito, explica que o apelado Marco Antônio, procurou seus serviços para contratar serviço de venda de um imóvel, situado no Bairro Despraiado, em Cuiabá. Iniciada a prestação dos serviços, com divulgação em site, houve interesse de um casal em fazer a compra do bem. Finalizada as tratativas, inclusive com contrato redigido, o casal, por motivo pessoal, acabou por desistir da compra, o que fez com que a apelante colocasse novamente o anuncio de venda do imóvel em seu “site”.

Continua: “Após isso, houve manifestação, através de conversas por email, no próprio “site” da recorrente, através de “chat”, e também através de aplicativo de mensagens de celular, por parte dos primeiro e segundo recorridos no intuito de realizar a compra do imóvel. Esses recorridos, por coincidência, são amigos próximos da família do representante legal da autora, o que levou a autora, após diversas etapas de mediação do diálogo entre compradores e vendedor, fornecer contato direto dos primeiro e segundo recorridos com o terceiro recorrido para que pudessem chegar a um acordo e, posteriormente, vierem até a recorrente para realizar contrato de compra e venda e para serem assessorados na transmissão do imóvel.”.

Posteriormente, apesar de no primeiro momento, pensar que não havia sido concretizado o negócio, veio a descobrir a negociação foi realizada, sem que houvesse pagamento de honorários de corretagem.

Segundo conta, tentou acordo, enviar notificação extrajudicial, no intuito de resolver o mais pacificamente possível o problema, contudo, sem êxito.

Em que pese isto, segundo afirma, a sentença está fundamentada em negociação não concluída por motivo adverso: que a negociação foi realizada em outro momento, cerca de 60 dias posterior e com outro corretor.

Nesse cenário, defende que após todo esforço da imobiliária, um terceiro estranho a negociação, amigo íntimo do vendedor do imóvel, ingressou nas tratativas já finalizadas e simplesmente redigiu os documentos necessários para a concretização da venda.

Ainda pontua que a própria sentença afirma que a apelante aproximou as partes e, ainda, na audiência tudo foi confirmado, apenas alegando as partes que não houve a concretização naquele momento.

Assim, ainda que se afirme que não tem direito a 100% da corretagem, tem, sim, direito de receber pelo trabalho de aproximação das partes.

Ademais, segundo aponta, a sentença não analisou o pedido.

Cita o julgado prolatado pelo Superior Tribunal de Justiça, no Agravo Interno no Recurso Especial n. 1.504.306, de relatoria do Excelentíssimo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 16/03/2017, para amparar suas pretensões.

Ao final requer a reforma da sentença, julgando-se improcedentes os pedidos formulados nos embargos monitórios, condenando-as ao pagamento, total ou parcial dos honorários de corretagem, devidos à apelante, além das custas e honorários sucumbenciais. Em caso de desprovimento do recurso, apresentou prequestionamento.

Nas contrarrazões, Frederico Leôncio e Keylla Cristina, preliminar, requerem o reconhecimento da deserção, em face do não pagamento do parcelamento. Pela rejeição da preliminar de nulidade da audiência e, no mérito, afirma que a apelante não obteve êxito na venda de imóvel aos apelados; que as atividades exercidas ficaram no campo de propostas e contrapropostas que não chegaram a se concretizar, portanto, o negócio não enseja o pagamento de honorários.

Por fim, defende que a apelante está se utilizando do processo com intuito de obter vantagem.

Também o apelado Marco Antonio Elias Izac pugna pela rejeição da preliminar, e, no mérito, desprovimento do recurso, com a majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR (NULIDADE DA AUDIÊNCIA)

Inicialmente, recebo o recurso de apelação em efeito devolutivo, eis que rejeitou a tese de deserção, pois, havendo pedido de parcelamento, as custas ficam sobrestadas até posterior decisão do Relator.

O parcelamento foi deferido e paga a primeira parcela, nos termos da decisão.

Passo à apreciação.

Em síntese, o apelante alega que o apelado Marco Antônio estava lendo um papel, em seu depoimento e que a apelada Keylla, recebia orientações de como falar, para induzir a julgadora do feito.

Não há que se falar em reconhecimento da nulidade requerida. Isso porque, ainda que fosse o caso, apenas a título de argumentação, não se identifica do termo da audiência, qualquer observação do advogado da parte apelante a respeito. Ou seja, a parte saiu intimada de que o próximo passo seria a apresentação das alegações finais e nada invocou.

Nas alegações finais, o apelante fez discreta menção a respeito, apenas alegando que “
O Sr. Marcos Izac, durante suas declarações, estava, por diversas vezes, claramente lendo papeis com declaração que, possivelmente, foi orientado a dar, possivelmente dobrando a realidade a seu favor
”, não requerendo a nulidade da audiência.

Também, quanto a Kelly, declarou tão somente que:
“Alguém estava falando ao fundo durante as declarações prestadas, indicando que possivelmente estava sendo orientada para induzir a intepretação a seu favor, bem como que dessas informações específicas de seu interesse na causa”.

O artigo 278 do CPC disciplina que
“a nulidade dos atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão”.
No caso, conforme posto, não houve a alegação da primeira oportunidade.

Ao contrário, o apelante esperou a prolação da sentença, com suscitação tardia da nulidade, ou seja, após resultado que lhe foi desfavorável, e, para ele, se houve vício, era óbvia a sua ciência, pois estava presente à audiência, o que configura a nulidade de algibeira, que não se coaduna com a boa-fé processual, que é rechaçada pelo STJ, inclusive em caso de nulidade absoluta.

Aliás, ainda que houvesse o vício, não há qualquer prejuízo a ser reconhecido, pois, o que foi levado em consideração pela magistrada sentenciante, como fundamento para decidir, é que contribuiu, embora a Imobiliária tenha aproximado as partes, o negócio de compra e venda não se concretizou, com seus serviços.

A ausência de prejuízo é inclusive demonstrada pelo apelante quando alega que a sentença confirma a aproximação das partes, que a audiência também assim o fez. O que pensa na matéria, que é causa de mérito, é se os atos realizados pela Imobiliários, são ou não aptos a embasar pedido de honorários de corretagem.

Se não bastasse, após assistir a audiência realizada não identifiquei o cenário de má-fé alegado pela apelante; além disso, a magistrada condutora se mostrou totalmente presente ao ato, de modo que não identificou qualquer irregularidade, inclusive, repito, não invocadas pelo advogado da parte, no momento adequado.

Ante o exposto
REJEITO A PRELIMINAR DE NULIDADE DA AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO.

VOTO – MÉRITO

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de apelação cível interposto por BENTO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ME que acolheu os Embargos Monitórios movido por FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO, KEYLLA CRISTINA DE ARRUDA GAIVA E MARCOS ANTÔNIO ELIAS IZAC e julgou improcedente a presente Ação Monitória, condenando a parte embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios -rateados iguais entre os patronos dos embargantes- fixados em 10% sobre o valor atualizado da ação principal.

Em síntese, o apelante alega que o apelado Marco Antônio lhe procurou com a intenção de vender um imóvel; houve divulgação no seu site e, posteriormente, um casal (ora apelados) se interessou por ele; chegaram a redigir contrato de compra e venda, contudo, o casal desistiu por questões pessoais. Depois de cerca de 60 dias, ficou sabendo que a concretização do negócio havia se realizado, contudo, com pagamento de corretagem a um terceiro corretor amigo, sem que lhe tenha sido pago os honorários de corretagem a que faz direito.

Segundo defende, faz jus aos honorários de corretagem pelo serviço prestado, integralmente ou parcialmente.

Da sentença se extraem as seguintes premissas:

- Que a Imobiliária, embora tenha contribuído para aproximação das partes, o negócio de compra e venda não foi concluído, em razão de a proposta envolver a entrega de dois terrenos e os apelados Frederino e Keylla não conseguiram crédito para financiamento do imóvel;

- A negociação foi realizada em momento posterior com outro corretor; e

- Não havia contrato de exclusividade com o apelado Marco Antônio Elias Izac.

Pois bem.

Para julgamento do caso, trago a colação aresto recente do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE DEMANDADA

1. A alegação de afronta ao artigo 535, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973, foi realizada de forma genérica, sem efetiva demonstração da negativa de prestação jurisdicional e omissão do Tribunal a quo no exame de teses imprescindíveis para o julgamento da lide, impede o conhecimento do recurso especial ante a deficiência na fundamentação. Incidência da Súmula 284/STF.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor. Incidência da Súmula 83/STJ.

2.1 Na hipótese, o negócio fora despeito pela vendedora após o pagamento das arras e a assinatura de compromisso de compra e venda, ajuste no qual continha cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e de que, na hipótese de distrato, a parte infratora arcaria com o pagamento da comissão de corretagem. A vendedora efetuou o pagamento da multa contratual às compradoras, porém não adimpliu com a comissão de corretagem devida, dando ensejo à presente ação de cobrança.

3. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela insurgente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a responsabilidade quanto ao desfazimento do negócio e o pagamento da comissão de corretagem, com uma nova análise fático probatória dos autos e do instrumento contratual, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7/STJ.

4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AgInt no AREsp 1128381/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/03/2022, DJe 21/03/2022) destaquei

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS.INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA.
AUSÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL.
COMISSÃO DEVIDA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Ação de cobrança de comissão de corretagem.

2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.

3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

5. É devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes.

Precedentes.

6. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1928461/CE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022)

Ou seja, para análise, cabe a verificação se houve a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda, ainda que sobrevenha distrato imotivado.

No caso, embora a aproximação das partes, elaboração do contrato de compra e venda, a negociação não se concretizou, com a assinatura das partes, pois, a proposta inicial envolvendo não foi aceita, nem a contraproposta.

Desta feita, acertada a r. sentença, pois, a comissão de corretagem só seria cabível caso, após o trabalho de aproximação das partes, houve o aperfeiçoamento do negócio imobiliário, o que não se verificou.

Por fim, também não há falar em pagamento parcial, pois, a prestação do serviço de corretagem engloba a aproximação e a concretização e não pode ser parcelado.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/07/2022