Tribunal: TJMT
Processo: 1024740-06.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-05-10

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES – CONTRATO DE LOCAÇÃO BUILD TO SUIT – CONSTRUÇÃO DE PRÉDIO COMERCIAL PARA FUNCIONAMENTO DE AGÊNCIA BANCÁRIA – DENÚNCIA DO CONTRATO POR PARTE DO BANCO LOCADOR – FECHAMENTO DA AGÊNCIA – PREVISÃO NO CONTRATO COM LIBERAÇÃO DA PENALIDADE LEGAL – PRELIMNAR DE JULGAMENTO EXTRA E CITRA PETITA – AMBAS REJEITADAS – TERMO FINAL DA LOCAÇÃO OCORRIDA NO DECORRER DO TRÂMITE PROCESSUAL – RECEBIMENTO DAS CHAVES E RETOMADA DA POSSE DO IMÓVEL PELA LOCADORA CONCOMITANTE AO TERMO FINAL DO PRAZO DA LOCAÇÃO (120 MESES) – ALUGUEIS DEVIDOS ATÉ A RETOMADA DA POSSE – DANOS EMERGENTES CONFIGURADOS – VALOR APURADO POR PERÍCIA JUDICIAL E ATUALIZADOS POR MEIO DE CONSECTÁRIOS LEGAIS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DO BANCO DO BRASIL S.A. DESPROVIDO – RECURSO DA VÉRTIA EMPREENDIMENTOS IMONILIÁRIOS PROVIDO EM PARTE.
1 - Não há falar em julgamento extra petita pelo fato de o Juiz acolher a tese defensiva suscitada pela própria Imobiliária, no sentido de que, na hipótese, o Locatário encerrou suas atividades no Bairro onde estava instalado, concluindo que não há razão para aplicar a multa de pagamentos dos alugueres vincendos até o termo final porque, pelo princípio pacta sunt servanda, há previsão no contrato que possibilita a rescisão unilateral em caso de encerramento das atividades. Este capítulo da sentença encontra eco no art. 4o c/c 54-A, § 2o, da Lei 8.245/91.
2 – No caso, não há uma linha sequer sobre lucros cessantes, muito menos há pedido expresso nesse sentido. O que existe nas petições apresentadas na fase da instrução é o reiterado anúncio do descaso do Locatário em promover os reparos do imóvel, a depredação e a piora da situação em virtude do transcurso do tempo, além do aumento dos preços dos materiais de construção. Preliminar de julgamento citra petita rejeitada.
3 - Ao contrário do alegado pelo Banco Locatário, o termo final do vínculo locatício não se deu com a notificação extrajudicial encaminhada por e-mail em 15/08/2016, muito menos com a consignação das chaves em 18/08/2017, conforme concluiu o Juiz da causa. No caso em particular, a despeito de consignadas as chaves em 18/08/2017, a Locadora Imobiliária não as aceitou e a discussão em torno da justa causa da recusa prosseguiu, cabendo ao Banco Locatário pagar os alugueis vencidos no decorrer do trâmite processual, o que coincide com o término final do contrato, marcado para 29/10/2020, já que a própria Locadora anunciou a retomada da posse do imóvel em 30/10/2020.
4 - Na espécie, está clarividente que o Locatário descumpriu seu dever de conservação e, por isso, tem a obrigação de reparar os danos, pouco importando se houve agravamento pela depredação que atribui à invasão de transeuntes, já que tal evento ocorreu durante o período em que o Locatário estava em poder das chaves.
5 - Em que pese à Locatária ter manifestado, em 2016/2017, que os reparos lhe custariam em torno de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), não há elementos no sentido de que esse valor tornou-se ponto incontroverso (ou tenha sido objeto de negociação conclusiva).
6 - A responsabilidade do Locatário pelos danos materiais do imóvel é no montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), e inexiste razão para alteração desse valor, uma vez que será corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença), acrescido de juros legais de 1% ao mês a contar da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024740-06.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/3444-43 (APELADO), NELSON FEITOSA JUNIOR - CPF: 903.673.671-49 (ADVOGADO), FABIULA MULLER - CPF: 965.365.439-04 (ADVOGADO), GUSTAVO RODRIGO GOES NICOLADELI - CPF: 729.961.619-04 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (REPRESENTANTE), VERTIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 09.126.594/0002-37 (APELANTE), RODRIGO LEITE DE BARROS ZANIN - CPF: 182.746.248-58 (ADVOGADO), LEONARDO BOAVENTURA ZICA - CPF: 658.540.391-68 (ADVOGADO), LEONARDO BOAVENTURA ZICA - CPF: 658.540.391-68 (ADVOGADO), RODRIGO LEITE DE BARROS ZANIN - CPF: 182.746.248-58 (ADVOGADO), VERTIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 09.126.594/0002-37 (APELADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/3444-43 (APELANTE), FABIULA MULLER - CPF: 965.365.439-04 (ADVOGADO), GUSTAVO RODRIGO GOES NICOLADELI - CPF: 729.961.619-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU AS PRELIMINARES, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE VERTIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E DESPROVEU O APELO DO BANCO DO BRASIL S/A., NOS TERMOS DO VOTO DA 1a. VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA). O RELATOR RETIFICOU O VOTO ANTERIORMENTE PROFERIDO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES – CONTRATO DE LOCAÇÃO
BUILD TO SUIT
– CONSTRUÇÃO DE PRÉDIO COMERCIAL PARA FUNCIONAMENTO DE AGÊNCIA BANCÁRIA – DENÚNCIA DO CONTRATO POR PARTE DO BANCO LOCADOR – FECHAMENTO DA AGÊNCIA – PREVISÃO NO CONTRATO COM LIBERAÇÃO DA PENALIDADE LEGAL – PRELIMNAR DE JULGAMENTO
EXTRA
E
CITRA PETITA
– AMBAS REJEITADAS – TERMO FINAL DA LOCAÇÃO OCORRIDA NO DECORRER DO TRÂMITE PROCESSUAL – RECEBIMENTO DAS CHAVES E RETOMADA DA POSSE DO IMÓVEL PELA LOCADORA CONCOMITANTE AO TERMO FINAL DO PRAZO DA LOCAÇÃO (120 MESES) – ALUGUEIS DEVIDOS ATÉ A RETOMADA DA POSSE – DANOS EMERGENTES CONFIGURADOS – VALOR APURADO POR PERÍCIA JUDICIAL E ATUALIZADOS POR MEIO DE CONSECTÁRIOS LEGAIS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO DO BANCO DO BRASIL S.A. DESPROVIDO
–
RECURSO DA VÉRTIA EMPREENDIMENTOS IMONILIÁRIOS PROVIDO EM PARTE
.

1 - Não há falar em julgamento
extra petita
pelo fato de o Juiz acolher a tese defensiva suscitada pela própria Imobiliária, no sentido de que, na hipótese, o Locatário encerrou suas atividades no Bairro onde estava instalado, concluindo que não há razão para aplicar a multa de pagamentos dos alugueres vincendos até o termo final porque, pelo princípio
pacta sunt servanda
,
há previsão no contrato
que possibilita a rescisão unilateral em caso de encerramento das atividades. Este capítulo da sentença encontra eco no art. 4o c/c 54-A, § 2o, da Lei 8.245/91.

2 – No caso, não há uma linha sequer sobre lucros cessantes, muito menos há pedido expresso nesse sentido. O que existe nas petições apresentadas na fase da instrução é o reiterado anúncio do descaso do Locatário em promover os reparos do imóvel, a depredação e a piora da situação em virtude do transcurso do tempo, além do aumento dos preços dos materiais de construção. Preliminar de julgamento
citra petita
rejeitada.

3 - Ao contrário do alegado pelo Banco Locatário, o termo final do vínculo locatício não se deu com a notificação extrajudicial encaminhada por
e-mail
em 15/08/2016, muito menos com a consignação das chaves em 18/08/2017, conforme concluiu o Juiz da causa. No caso em particular, a despeito de consignadas as chaves em 18/08/2017, a Locadora Imobiliária não as aceitou e a discussão em torno da justa causa da recusa prosseguiu, cabendo ao Banco Locatário pagar os alugueis vencidos no decorrer do trâmite processual, o que coincide com o término final do contrato, marcado para 29/10/2020, já que a própria Locadora anunciou a retomada da posse do imóvel em 30/10/2020.

4 - Na espécie, está clarividente que o Locatário descumpriu seu dever de conservação e, por isso, tem a obrigação de reparar os danos, pouco importando se houve agravamento pela depredação que atribui à invasão de transeuntes, já que tal evento ocorreu durante o período em que o Locatário estava em poder das chaves.

5 - Em que pese à Locatária ter manifestado, em 2016/2017, que os reparos lhe custariam em torno de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), não há elementos no sentido de que esse valor tornou-se ponto incontroverso (ou tenha sido objeto de negociação conclusiva).

6 - A responsabilidade do Locatário pelos danos materiais do imóvel é no montante de
R$ 641.937,37

(seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)
, e inexiste razão para alteração desse valor, uma vez que será corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença), acrescido de juros legais de 1% ao mês a contar da citação.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 1024740-06.2017.8.11.0041 interposto por VERTIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e BANCO DO BRASIL SA. contra sentença proferida na “Ação de Consignação de Chaves de Imóvel Locado” onde litigou BANCO DO BRASIL SA em desfavor de VERTIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., perante a 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT.

Prolatada a sentença que consta sob o ID 95646084, assim exarou:

“JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido do autor para rescindir o contrato de locação a partir de 18/08/2017.

Frente aos danos causados ao imóvel, condeno o autor/locatário a indenizar o requerido/locador pelos danos causados ao imóvel objeto da locação, no montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), a ser corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), acrescido de juros legais de 1% ao mês.

Determino, que do montante fixado do laudo, deverão ser descontados os valores pagos à título de aluguel a partir de 18/08/2017.

Condeno, ainda, a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais, e honorários advocatícios, este que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2o, do Novo Código de Processo Civil.”

Irresignada, a Ré/recorrente em sua apelação (ID 95646095) apresentou tese preliminar de sentença extra petita, a requerer sua reforma, afirmando que a decisão sentencial usou por fundamento matéria não suscitada na inicial, por conseguinte, não impugnada em sede de contestação, e a manutenção da forma como proferida afronta o direito ao contraditório e ampla defesa da Apelante, cerceando a sua defesa.

Complementou sua argumentação acerca da rescisão do contrato em razão do encerramento das atividades não ter sido matéria abordada na petição inicial, tão pouco aventada em contestação. Assim o reconhecimento da possibilidade de rescisão do contrato (encerramento de sua atividade), por motivo que não foi objeto de contestação - feriu o Princípio do contraditório e ampla defesa, situação essa que a sentença ao decidir/fundamentar, julgou medida diversa da postulada – julgamento extra petita.

Neste sentido insurgiu contra a sentença que não observou o fato de que o Recorrido não trouxe provas que justificassem que o imóvel deixou de lhe servir (motivo do distrato), violando assim o que preconiza o art. 373, I do CPC.

Alegou ausência de julgamento dos pedidos formulados em sede de Reconvenção na sentença combatida, tornando-a citra petita. Requer seja julgado os pedidos da reconvenção a sanar vício da sentença.

Afirmou que o pedido de indenização pelos lucros cessantes apresentado em sede de reconvenção, não foi julgado pelo Juízo de piso, que deixou de observa os danos causados pelo autor/recorrido que tornaram o imóvel imprestável a ser recolocado no mercado para locação imediata, por exclusiva culpa do apelado.

Requer que os valores constatados em perícia técnica a resultar no valor total de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), e utilizados em sentença/condenação a reparação por danos causados pelo autor/locatário, sejam atualizados por índice que recompõe a perda na área da construção civil.

Já o banco autor/recorrente, por sua vez em recurso de apelação (ID 95646099) requer seja reformada o decisum, a fim de considerar pela data limite da notificação extrajudicial como encerramento da relação locatícia em 15/08/2016 (notificação por e-mail), sendo que, a consignação das chaves em juízo, apenas formalizou o ato de entrega do imóvel. Não sendo ato imprescindível para findar o vínculo face às notificações extrajudiciais encaminhadas ao Locador/Apelado e a ausência de justa recusa para receber o bem imóvel (inteligência do art. 544, inc. II, do CPC)

Argumentou que o Locador/apelada não poderia recusar a receber as chaves do imóvel, pois eventuais pendências deveriam ser resolvidas em ação própria, sendo que, no presente caso, o Banco não pode ser penalizado por um valor exorbitante que passou de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais) em 2017 (valor inclusive pedido pela Ré/recorrida em tratativas para o fim da relação locatícia).

Por fim requer seja a sentença reformada para a devolução dos valores pagos a título de aluguel desde a data da notificação da parte Apelada, através da cadeia de e-mails e excluída a condenação ao pagamento de indenização aos danos ocasionados ao imóvel. Requer a condenação dos honorários de sucumbências e custas processuais somente a parte apelada/requerida.

Contrarrazões da parte Requerida sob ID no 95646107 e da Autora ID no 95646109.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de “AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL LOCADO” proposta por BANCO DO BRASIL SA., doravante denominado recorrente/recorrido, em desfavor do VERTIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. doravante denominada recorrida/recorrente.

O juiz a quo JULGOU JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido do autor para rescindir o contrato de locação a partir de 18/08/2017. E complementou:

Frente aos danos causados ao imóvel, condenou o autor/locatário a indenizar o requerido/locador pelos danos causados ao imóvel objeto da locação, no montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), a ser corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), acrescido de juros legais de 1% ao mês.

Determinou, que do montante fixado do laudo, deverão ser descontados os valores pagos à título de aluguel a partir de 18/08/2017.

Condenou, ainda, a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais, e honorários advocatícios, este que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2o, do Novo Código de Processo Civil.

A tese recursal do Recorrente/autor funda-se na a fim de considerar pela data limite da notificação extrajudicial como encerramento da relação locatícia em 15/08/2016 (notificação por e-mail), sendo que, a consignação das chaves em juízo, apenas formalizou o ato de entrega do imóvel. Não sendo ato imprescindível para findar o vínculo face às notificações extrajudiciais encaminhadas ao Locador/Apelado e a ausência de justa recusa para receber o bem imóvel (inteligência do art. 544, inc. II, do CPC).

Requereu seja a sentença reformada para a devolução dos valores pagos a título de aluguel desde a data da notificação da parte Apelada, através da cadeia de e-mails e excluída a condenação ao pagamento de indenização aos danos ocasionados ao imóvel. Insurgiu que a condenação dos honorários de sucumbências e custas processuais devem somente à parte apelada/requerida.

A tese recursal da Recorrente/requerida firmou em tese preliminar de sentença extra petita, a requerer sua reforma, afirmando que a decisão sentencial usou por fundamento matéria não suscitada na inicial, por conseguinte, não impugnada em sede de contestação, e a manutenção da forma como proferida afronta o direito ao contraditório e ampla defesa da Apelante.

Argumentou acerca da rescisão do contrato em razão do encerramento das atividades não ter sido matéria abordada na petição inicial, tão pouco aventada em contestação. Assim o reconhecimento da possibilidade de rescisão do contrato (encerramento de sua atividade), por motivo que não foi objeto de contestação - feriu o Princípio do Contraditório e Ampla Defesa, situação essa que a sentença ao decidir/fundamentar, julgou medida diversa da postulada – julgamento extra petita.

Insurgiu contra a sentença que não observou o fato de que o Recorrido não trouxe provas que justificassem que o imóvel deixou de lhe servir (motivo do distrato), violando assim o que preconiza o art. 373, I do CPC.

Alegou ausência de julgamento dos pedidos formulados em sede de Reconvenção (indenização pelos lucros cessantes), tornando a sentença citra petita. Requer seja julgado os pedidos da reconvenção a sanar vício da sentença.

Requer que os valores constatados em perícia técnica a resultar no valor total de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), e utilizados em sentença/condenação a reparação por danos causados pelo autor/locatário, sejam atualizados por índice que recompõe a perda na área da construção civil

Pois bem coligadas as provas e o exame dos efeitos legais daquele fato processual consubstanciam trabalho a ser empreendido pelo juiz de conformidade com o princípio da persuasão racional nas provas ou convencimento motivado, derivando que eventual interpretação dissonante do retratado nas provas e na lei processual civil poderá ensejar a reforma do julgado.

O caso sob análise se trata de locação de imóvel urbano não residencial, cuja aquisição e/ou construção do bem em locação é acertado previamente pelas partes a fim de atender os requisitos e necessidades do locatário, nos termos da Lei 8.245/1991.

O entendimento que se extrai dos fatos elencados dos autos e principalmente do contrato de locação firmados entres as partes é que poderia se tratar de locação built to suit, assim manifestado pelas partes. Com observação particular de cláusula penal com critério do princípio contratual – Pacta sunt Servanda, ao estabelecer multa diversa ao enunciado 67 da II Jornada de Direito Comercial.

67. Na locação built to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.

Como bem observou o juízo de piso pela possibilidade de haver resilição contratual por parte do locatário (unilateral), mediante pagamento de multa previamente convencionada em contrato, com condições livremente estabelecidas pelos contratantes, bem se abrigou a locação sob a égide da norma, mais especificamente em seu artigo 54-A da Lei 8.245/1991, não houve ato ilícito pelo locatário em rescindir o contrato na modalidade antecipada.

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

De fato o locatário e locador, em meio a tratativas para resilição do contrato e a devolução do imóvel (fato esse iniciado ainda no ano de 2016 pelo Banco do Brasil em denúncia antecipada de contrato via e-mail), na data de 29/05/2017 resultaram em termo de resilição do contrato de locação, a qual dispunha como condição do locador em receber o imóvel urbano e dar por rescindido o contrato, o pagamento de indenização de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais) pelo locatário com o fim de “encerramento das obrigações de forma global”.

Da negação aos termos postos e condições impostas pelo locador para rescisão do contrato e recebimento das chaves, adveio a ação de consignação de chave de imóvel locado do locatário.

Expresso está em contrato a possibilidade de resilição unilateral do contrato, bem como a exclusão de responsabilidade a qualquer título, a retirar de plano qualquer possibilidade de configuração de conduta ilícita ao locatário, vejamos a Cláusula Décima Terceira: Poderá o Locatário dar por findo o contrato, isento de responsabilidade a qualquer título, inclusive aluguéis vincendos, em caso de aquisição ou construção de sua sede própria nesta cidade, se o prédio alugado tornar-se insuficiente para o bom funcionamento de seus serviços, ou se vier a encerrar ou não iniciar as atividades da dependência a que se destina o imóvel.”

Nestes termos a sentença por seu Juízo a quo bem asseverou da possibilidade de denúncia antecipada do contrato, em observância a norma do art. 54-A da Lei no 8.245/91 e amparada em previsão contatual expressa, a não configurar ilícito ensejador de nulidade.

E ainda denota-se dos autos em apreço, que o Banco do Brasil encerrou suas atividades na localidade/bairro onde estava instalado, a consubstanciar na lógica falta de interesse em manter o contrato de locação. Situação essa impugnada pela Requerida em todo processo de consignação.

Assim não pode prosperar alegação recursal da recorrente/requerida acerca do motivo de encerramento das atividades suscitadas pela recorrente/autora (falta de interesse por encerramento de sua atividade), não ter sido matéria abordada na petição inicial. Por derradeiro não pode se falar em sentença extra petita.

Afasto o alegado cerceamento de defesa alegado pela Recorrente/requerida. Presente nos autos elementos suficientes ao convencimento do magistrado, levados em discussão processual todos fatos e provas produzidas pelas partes que restaram concluídas e maduras à decisão judicial, sem qualquer ofensa ao princípio da ampla defesa.

Em verdade tem-se que o divisor de águas da lide se deu pelo fato do Locador determinar condições extras contratuais a recebimento das chaves e resilição do contrato, sob o argumento/condição manifestado em sua peça contestatória (ID 95645986): “Ao mínimo, ao pleitear a devolução das chaves, caberia ao Requerente estar como imóvel apto a ser devolvido, o que ficou comprovado que não está, reiterando, que já era de seu conhecimento este estado desde fevereiro de 2017, conforme e-mail trocado entre as partes em de 24/05/2017 à 05:34 PM.”

Assim tenho por injusta a recusa do Locador em cumprir com ditame contratual de atendimento a possibilidade de denúncia antecipada do contrato nos termos da cláusula Décima Terceira, pelo argumento de o imóvel necessitar reparos/reformas. Decerto, os reparos pendentes poderiam ser exigidos em ação própria para esse fim, mas não ser utilizados como “justificativa” condicionante ao cumprimento de cláusula contratual como posto pelo locador.

De fato o que se revelou foi induvidosa intenção do locador em opor resistência infundada a obedecer comando do locatário com fundamento legal em contrato. Conduta essa considerada em jurisprudência pacificada pelos Tribunais Pátrios como injusta e ausência de motivo a recusar chave. Vejamos:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DA PROPRIETÁRIA EM RECEBÊ-LAS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. Não há falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação, quando atendido o ordenamento jurídico, que adotou o princípio do livre convencimento motivado ou persuasão racional do Juiz. Assim, todas as decisões judiciais devem ser assentadas em razões jurídicas, cuja invalidade decorre da falta destas, consoante estabelecem os artigos 93, inc. IX, da Constituição Federal, e 458, do Código de Processo Civil o que inocorreu no presente feito. A existência de débitos pendentes ou a necessidade de reparos e consertos no imóvel não são óbices para o recebimento das chaves, tampouco podem ser considerados como justo motivo para a recusa. Eventual reparação a ser suportada pela locatária pode ser reivindicada através da via procedimental adequada. Manutenção da sentença de procedência da ação. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível No 70030095251, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 29/04/2010)

De outra sorte importa em ressaltar que o provimento de ação de consignação, a ensejar em ato ilícito do locador que injustificadamente não recebeu as chaves, não desonera o locatário de arcar com as suas responsabilidades contratuais, de modo que, o perecimento do imóvel, por suas depredações não naturais de uso, terá que responder pelos prejuízos a que deu causa, nos termos do Art. 569, inc. IV do Código Civil. Assim

Art. 569. O locatário é obrigado:

(...)

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Com a sentença trouxe o entendimento do Superior Tribunal de Justiça que com a entrega das chaves pelo locatário, pôs fim à relação locatícia em lide, desta forma, ante a consignação em juízo das chaves na data de 18/08/2017 (certidão ID 95644983), tenho por justo o acolhimento de anseio recursal da Recorrente/autora a fim de considerar que das tratativas para resilição do contrato de locação que ocorreram desde o ano de 2016 e que por força de recusa injusta do recebimento das chaves, somente chegou ao entendimento razoável apresentado pelo locador, em março/2017, com a confecção de documento de termo de rescisão do contrato de locação com o orçamento à época, devendo assim ser considerado a título de reparos e reformas ao imóvel locado o valor de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais) corrigidos monetariamente.

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE OBRIGAÇÕESACESSÓRIAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DA OBRIGAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES. MULTA PENAL. VALOR DA CAUÇÃO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão, contradição ou negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019).

A título de melhor demonstração da efetiva necessidade de reparos pelo valor ora apresentado no Termo de Rescisão em março/2017, são as fotos apresentadas pelo oficial de justiça em diligência das condições do imóvel na data de 05/02/2018 (ID 95645959), e que posteriormente, na realização de perícia técnica nomeada pelo Juízo, após quase 2 (dois) anos - em 06/11/2019, os estragos, pelas fotos do laudo técnico, são outros e maiores.

Acolho o argumento de reforma da r. sentença da Recorrente/autora neste ponto.

De outra sorte não assiste razão ao apelo da recorrente/requerida a reforma sentença sob o escopo de ausência de julgamento dos pedidos formulados em sede de Reconvenção (indenização pelos lucros cessantes), tornando a sentença citra petita, haja vista que o juízo de piso bem decidiu pela condenação da Recorrida/autora aos danos materiais acometidos ao imóvel locado a título de reforma/reparos, entendendo por clara manifestação comprobatória dos autos ao contexto da relação contratual. Não devendo falar assim em possível lucro cessante ante a falta de pedido e provas a comprovar o dano material neste espeque.

Isto posto, CONHEÇO dos recursos, NEGO PROVIMENTO AO APELO DA VERTIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO BANCO DO BRASIL S.A., no sentido de reformar sentença a tão somente fixar como condenação do Banco/Locatário pelos danos causados ao imóvel objeto da locação, no valor consensual entre as partes contido no Termo de Rescisão do Contrato de Locação, no montante de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Em decorrência da sucumbência recíproca em sede da ação por cognição de chave em juízo e reconvenção, as despesas processuais devem ser redistribuídas em proporção de pedidos vencidos e perdidos, das custas processuais, restando bem rateadas na proporção de 50% (cinquenta por cento) a cargo da parte do Banco do Brasil S/A e 50% (cinquenta por cento) à Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda, sobre 10% (dez por cento) do valor da condenação (artigo 85, § 2o, do Novo Código de Processo Civil).

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

RECURSO DE APELAÇÃO No 1024740-06.2017.8.11.0041

VOTO VISTA (1a VOGAL)

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos e os argumentos apresentados pelas partes.

Em 29/10/2010, o
Banco do Brasil S.A
. celebrou com a
Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda
. o Contrato de Locação no 2010444800001 atinente ao imóvel comercial situado na Avenida Beira Rio, no 3.100, Bairro Grande Terceiro, com 999,69m2 de área total, sendo 540m2 de área construída conforme as exigências do locatário, pelo prazo de 10 (dez) anos, a começar de 29/10/2010, com término previsto para 29/10/2020, pelo valor mensal inicial de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme
Cláusula Terceira
.

A
Cláusula Sexta
diz que correrão por conta do LOCADOR todos os encargos fiscais que incidem ou venham a incidir sobre o imóvel, exceto os impostos (IPTU) e taxas de água e luz.

Eis a redação da
Clausula Sétima
: Ficarão igualmente sob a responsabilidade do LOCADOR as despesas de todas as reparações de que necessitar o imóvel locado, obrigando-se, porém, o LOCATÁRIO, a fazer por sua conta as pequenas reparações de estragos que não provenham do tempo ou do uso.

Já na
Clausula Décima Terceira
ficou convencionado que: Poderá o LOCATÁRIO dar por findo o contrato, isento de responsabilidade a qualquer título, inclusive aluguéis vincendos, em caso de aquisição ou construção de sua sede própria nesta cidade, se o prédio alugado
tornar-se insuficiente para o bom funcionamento
de seus serviços,

ou se vier a encerrar ou não iniciar as atividades da dependência a que se destina o imóvel
(sem destaques no original).

Cláusula Décima Quarta
: A infração de qualquer cláusula contratual sujeitará o infrator à
multa equivalente a 03 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente à data da infração
, irredutível, facultando a outra parte considerar rescindido o contrato, independente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial.

De acordo com a narrativa do Locatário (Banco do Brasil S.A.), o prédio tornou-se insuficiente para o bom funcionamento da agência e, por esse motivo, resolveu denunciar o contrato com a notificação extrajudicial da Imobiliária Locadora. A despeito disso, a Locadora recusou receber as chaves porque exigia que o Locatário efetuasse todos os reparos que o prédio necessitava e que, na época (2016/2017), girava em torno de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), conforme troca de
e-mails
que foram juntados com a inicial.

Na visão do Locatário, a reforma do prédio não era motivo para a recusa do recebimento das chaves, já que tal pretensão poderia ser reclamada em ação própria, motivo pelo qual ajuizou Ação de Consignação de Chaves de Imóvel Locado e pugnou pela
rescisão unilateral
do vínculo contratual, com a designação de hora e local para a consignação das chaves, pondo fim à locação.

A demanda foi distribuída em 11/08/2017. Com a inicial, o Banco juntou o comprovante de pagamento dos alugueis de junho/2016 a junho/2017.

Quanto aos
e-mails
trocados entre as partes contratantes, reputo necessário dizer que, em
15/08/2016
, a Imobiliária (já notificada da intenção de o locador denunciar o contrato) enviou para a gerência do Banco Locador o
orçamento
dos serviços de limpeza, pintura e reforma do imóvel, cuja resposta do Locatário ocorreu em
29/09/2016
com o seguinte teor:

Boa tarde, Elza!

Conforme nosso contato telefônico nesta data,
encaminho minuta de rescisão do contrato de aluguel do imóvel para a sua apreciação
e providências de coleta de assinatura com firmas reconhecidas em cartório (três vias).

Por oportuno, adianto que o processo de pagamento das custas da reforma do prédio estão em fase de liberação pela área responsável da empresa.

Aguardo seu retorno para dar seguimento no assunto.

Att,

Simone Taveira de Carvalho (Gerente de Segmento)
(sem destaques no original).

De posse da minuta, a Imobiliária Locadora requisitou a análise da sua equipe jurídica, a qual recomendou a definição prévia do orçamento, pois da forma como a minuta fora apresentada pelo Locatário, a Locadora estava dando total quitação, inclusive quanto às despesas com reforma. Referida minuta dispunha que a Locadora se exoneraria de qualquer outra despesa mediante a quitação de
R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais)
, dando por rescindido o contrato de locação.

Ocorre que a proposta acima mencionada
não foi aceita
pela Imobiliária, conforme demonstra a contra notificação enviada ao Banco em
29/05/2017
(Id 95644974 - Pág. 3), juntada pelo próprio Locatário com a peça inicial.

Deferida a tutela de urgência, as chaves foram consignadas em
18/08/2017
, conforme Termo de Consignação em Juízo juntado no ID 95644984 - Pág. 1. Na oportunidade seguinte, a Imobiliária pugnou pela constatação
in loco

antes
de retirar as chaves depositadas em juízo, já que um dos motivos para sua recusa era a depredação do prédio comercial, o que foi deferido pelo Julgador.

Antes de cumprido o mandado de constatação, o Locatário compareceu aos autos dizendo que a multa de que trata a
Cláusula Décima Quarta
(03 alugueis na data da infração) fora quitada em 16/01/2017, e que estavam sendo pagos os alugueis vencidos durante o trâmite processual,
mesmo depois de depositadas as chaves.
Contra estes fatos não houve controvérsia, apesar de tal petição
não
ter sido acompanhada dos respectivos comprovantes de pagamento dos alugueis vencidos a partir de
setembro/2017 até o prazo final do contrato (29/10/2020), já que a sentença fora prolatada em 26/abril/2021
.

Prosseguindo no relato dos fatos, o mandado de Constatação foi cumprido pelo Oficial de Justiça entre
18 e 19/janeiro/2018
e o Auto juntado no Id 95645960 - Pág. 1 até Pág. 34. Por oportuno, esclareço que no ID 95646965 foi juntado o Termo de Recebimento das Chaves pelo Oficial de Justiça
Jorge Elias dos Santos
, que as devolveu tão logo cumprida a ordem judicial.

Instados a se manifestar, a Locadora Imobiliária se recusou receber as chaves antes de reformado o imóvel; ao ensejo, pediu a revogação da tutela de urgência. Noutro lado, o Locatário limitou-se a dizer que as chaves já haviam sido consignadas e afirmou que continuava pagando os alugueis vencidos durante o trâmite processual.

Designada a audiência de conciliação, o Locatário manifestou desinteresse. Apesar disso, o ato foi reagendado e a tentativa de composição infrutífera, consoante Termo juntado no ID 95646982.

Na contestação, a Imobiliária asseverou que o negócio firmado entre as partes se deu na forma conhecida como
built to suit
, em que a Locadora assume os custos de construção do imóvel comercial mediante a contrapartida de recebimento do valor dos alugueis com prazo certo, e que no caso o prazo estipulado é de 10 (dez) anos. Isto é, a Imobiliária construiu o prédio onde funcionou a Agência Bancária UNIC conforme projeto estrutural e segundo as exigências do Banco do Brasil S.A.; por isso, o prazo da locação teve como propósito compensar o investimento feito.

Sustentou que o locatário não deixou claro que as instalações já não eram adequadas para o funcionamento e, em verdade, a rescisão unilateral se deu em razão do fechamento da Agência UNIC. Com base nesses argumentos, bem como no fato de o imóvel ter sido totalmente depredado, a começar pelo estacionamento até as áreas de uso interno, o que impedia a sua colocação no mercado imobiliário antes da reforma (de responsabilidade do locatário, no seu ponto de vista), defendeu ser justa a recusa em receber as chaves. Por isso, pediu a manutenção do vínculo contratual.

Em
Reconvenção
, se rescindido o Contrato de Locação, a Imobiliária apresentou os seguintes pedidos contrapostos:
(i)
recebimento dos alugueis vincendos até o fim do prazo estipulado para vigência do pacto (29/10/2020), e
(ii)
indenização pelos prejuízos decorrentes das instalações danificadas (danos emergentes), já que o Banco Locatário deveria devolver o prédio no mesmo estado que o recebeu (novo ou em bom estado de conservação). Ao ensejo, juntou proposta de reparos feita por empresa do ramo na ordem de R$ 310.345,72 (trezentos e dez mil trezentos e quarenta e cinco reais e setenta e dois centavos).

Desde já adianto que
não
há
pedido expresso de lucros cessantes
na contestação e em nenhuma outra petição protocolizada no decorrer da instrução.

Em seguida, diante da necessidade de apurar quais foram os danos causados no imóvel, pelo Julgador foi deferida prova pericial e nomeada a empresa REAL BRASIL CONSULTORIA LTDA, além da prova testemunhal e depoimento das partes. A audiência e a perícia foram realizadas, cujo laudo está encartado no ID 95646058 – Pág. 3 até Pág. 41.

Saliento que no ID 95646054 - pág. 01 foi juntado o Termo de Entrega das Chaves, assinado em 06/11/2019, exclusivamente para a realização da perícia.

De acordo com a empresa nomeada para a perícia, cuja vistoria foi realizada no mesmo dia da retirada das chaves (06/11/2019), durante os trabalhos, verificou-se que o imóvel se encontrava com alto grau de deterioração, tendo sido alvo de depredação e invasão de transeuntes. Depois de realizados todos os procedimentos descritos no trabalho pericial, bem como procedidas as análises técnicas, foram levantados os itens danificados e cotejados com tabelas de composição de preços, com vista a apurar o valor necessário para os reparos, chegando-se ao montante de
R$ 613.990,51 (seiscentos e treze mil novecentos e noventa reais e cinquenta e um centavos)
.

Instada a se manifestar, a Imobiliária asseverou que o trabalho pericial não fez menção à necessidade de reparo no sistema de ar condicionado, em que pese ter apontado que todo o sistema fora retirado e que os difusores estavam ausentes, o que implicaria na readequação do valor dos danos emergentes e pediu para incluir a despesa de
R$ 27.946,86 (vinte e sete mil novecentos e quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos)
, totalizando a previsão de gasto com a reforma a importância de
R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)
. Este montante foi
ratificado
pela Perita, conforme laudo complementar juntado no ID 95646079 (pág. 01 a 04).

Noutro lado, o Banco do Brasil não se opôs ao laudo da perícia, limitando-se a requerer “
a hasta pública do bem
” (petição juntada no ID 95646065).

Pouco antes de encerrada a instrução, ou seja, em 30/10/2020, a Locadora compareceu nos autos (petição do ID 95646071) ressaltando que o termo final do contrato ocorreu em
29/10/2020
e, por não haver mais vínculo locatício,
declarou a retomada da posse do imóvel em 30/10/2020
. Ressalto que
não
há lavratura do Termo de Recebimento/Entrega das Chaves formalizando o ato.

Em seguida, sobreveio a sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais e, também, dos pedidos contrapostos apresentados na Reconvenção.

O Juiz sentenciante rescindiu
o Contrato de Locação a partir de
18/08/2017
(consignação das chaves) por denúncia do Banco locatário.

Diante dos danos constatados no imóvel, condenou o Locatário ao pagamento de indenização por
danos emergentes
no montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Verbete 362 da Súmula do STJ) e acrescido de juros de 1% ao mês. Determinou que, desse montante, deverão ser decotados os alugueis pagos a partir de 18/08/2017.

Ao final, condenou o
Banco do Brasil S.A
. ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

- No Recurso de Apelação interposto pelo

Banco do Brasil S.A
., o Apelante requer seja considerada como data final do vínculo locatício a notificação extrajudicial efetuada em
15/08/2016
por meio de
e-mail
, posto que, no seu entender, a consignação das chaves apenas formalizou o ato de entrega do imóvel, conforme inteligência do art. 544, II, do CPC.

Alega que a Apelada não poderia recusar o recebimento das chaves, pois eventuais pendências deveriam ser resolvidas em ação própria. No mais, asseverou que não pode ser penalizado com a condenação ao pagamento de danos emergentes (reparos no imóvel) em valor superior a R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais) que foi pleiteado pela própria Apelada em 2016/2017.

Em suma, pugna que a rescisão contratual seja considerada a partir da data da notificação da Apelada, bem como pede seja excluída a sua condenação ao pagamento de indenização pelos danos ocasionados ao imóvel, uma vez que os estragos constatados se deram em razão de vandalismo dos transeuntes.

Ao final, requer a inversão do ônus da sucumbência.

- No Recurso de Apelação interposto pela empresa Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda
, a Apelante assegura que a sentença é
extra petita
e que foi cerceada no direito de defesa. Sustenta que o Locatário afirmou que promoveu a denúncia do contrato porque “
o imóvel se tornara insuficiente para o bom funcionamento
”; todavia, o Banco não comprovou tal circunstância.

Assevera que o Julgador não

enfrentou o ponto acima mencionado e que, na sentença, o motivo para deferir a rescisão sem a incidência da penalidade legal (pagamento de todos os alugueis até o fim do prazo contratado) foi o “
encerramento das atividades
”, residindo aí o julgamento fora do pedido.

Além disso, argui que a sentença é
citra petita
porque não foi analisado o pedido de condenação do Banco Apelado ao pagamento de indenização por lucros cessantes.

Sustenta que o imóvel ficou desocupado
de
agosto/2017 (consignação das chaves)
até
outubro/2020 (termo final do contrato e declaração formal de retomada da posse), ou seja, por 37 (trinta e sete) meses, em razão da falta dos reparos que possibilitariam nova locação. Diante disso, requer, agora de maneira expressa, a indenização por lucros cessantes referente ao período indicado.

Quanto ao mérito, entende que os danos emergentes fixados na sentença no montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), já estão defasados, devendo ser atualizados de acordo com a realidade econômica da construção civil.

Contextualizados os principais pontos do processo, passo ao enfrentamento das
preliminares
arguidas pela empresa
Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda.

- Julgamento
Extra Petita:

Pelo princípio da congruência, adstrição ou correlação, costuma-se afirmar que “
toda a demanda é o projeto da sentença que o demandante queria quanto à sua estrutura e quanto ao seu conteúdo
”. A demanda assinala os limites dentro dos quais deve se exercitar pelo juiz a sua função jurisdicional. Como diz a doutrina, “
a sentença não pode descarrilar nem parar no caminho e nem ir além da estrada traçada pela vontade do jurisdicionado
” (OLIVEIRA, Vallisney. Nulidade da sentença e o princípio da congruência. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 67-79).

Desse modo, “
a sentença deve ser o reflexo da demanda
”. (COUTURE, Eduardo J.
Introdução ao estudo do processo civil
: discursos, ensaios e conferências. Tradução de Hiltomar Martins Oliveira. Belo Horizonte: Líder, 2003, p. 50; CARNELUTTI, Francesco.
Derecho y proceso
. Tradução de Santiago Sentís Melendo. Buenos Aires: EJEA, 1971, p. 195).

O art. 492 do CPC prevê que “
é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado
”. O princípio da congruência exige correlação entre os fundamentos da sentença e a causa de pedir do autor e as alegações de defesa, bem como entre o dispositivo da sentença e os pedidos formulados pelas partes.

Entende-se que a congruência deve ser observada em
relação aos pedidos
formulados pelas partes (inclusive a reconvenção do réu). Vale dizer, a congruência é o dever dúplice de que o juiz responda “
sobre tudo o que foi pedido
” e “
só sobre o que foi pedido
”.

Será
extra petita
quando o Juiz decidir sobre questão não proposta ou apresentada, ou seja, questão alheia ou estranha ao direito material discutido em juízo, e isso diz respeito aos pedidos formulados por ambas as partes.

No caso concreto, conforme relatado, segundo argumentos do Banco Locatário, a reforma do imóvel comercial não era motivo para recusa do recebimento das chaves, já que tal pretensão poderia ser reclamada em ação própria, e por isso ajuizou a Ação de Consignação de Chaves de Imóvel Locado e pugnou pela
rescisão unilateral
do vínculo contratual com a designação de hora e local para a consignação das chaves, pondo fim à locação. Tal pedido foi apreciado pelo Juiz da causa de maneira fundamentada, e a decisão não extrapolou o pedido formulado pelo Banco.

Segundo as irresignações da Imobiliária Locadora, o Juiz sentenciante analisou
causa de pedir
diversa daquela arguida pelo Banco, posto que este afirmou, na petição inicial, que o imóvel se tornara insuficiente para o bom funcionamento da agência, ao passo que o Julgador
a quo
entendeu que, a despeito desse argumento, o Banco tinha autorização contratual (
Cláusula Décima Terceira)
para denunciar o contrato com base no encerramento das atividades. E para que não paire dúvida sobre o teor do mencionado item contratual, faço questão de transcrevê-lo mais uma vez:

“
Poderá o LOCATÁRIO dar por findo o contrato, isento de responsabilidade a qualquer título, inclusive aluguéis vincendos, em caso de aquisição ou construção de sua sede própria nesta cidade, se o prédio alugado
tornar-se insuficiente para o bom funcionamento
de seus serviços,
ou se vier a encerrar ou não iniciar as atividades da dependência a que se destina o imóvel
” (sem destaques no original).

Ao prolatar a sentença, o Julgador registrou que a solução da lide exigia definir se ocorreu o descumprimento contratual, ficando ao encargo do Locatário Apelado comprovar o pagamento dos alugueres, encargos locatícios e a multa prevista na cláusula Décima Quarta, e ao encargo da Locadora comprovar se foi justa a recusa do recebimento das chaves, além de demonstrar os prejuízos e danos causados ao imóvel.

O Julgador obtemperou ser fato incontroverso que o imóvel foi construído nos moldes pretendidos pelo Banco Locatário, o que caracteriza a locação
built to suit
, sobretudo diante da confirmação do preposto da Imobiliária na audiência de Instrução e Julgamento, Robson Reis, o qual afirmou que “
o prédio foi construído para o Banco locar
.
O Banco estabeleceu os pré-requisitos da construção
. O Banco recebeu o prédio recém-construído”.

Na sentença ficou esclarecido que, nos contratos
built to suit
, não pode haver rescisão contratual pelo Locador e, no caso do Locatário, a rescisão é possível desde que pague a multa estipulada que, a rigor, corresponde aos alugueis que seriam devidos até o final da locação. Tal modalidade de contrato está regulada pela Lei 8.245/1991, com as alterações dadas pela Lei 12.744/2012.

Para o julgador singular, conquanto não comprovada a insuficiência do imóvel para o bom funcionamento da agência (tese arguida pelo Locatário), ficou evidente que o motivo da denúncia contratual foi o fechamento da agência bancária, permitindo ao Locatário pôr fim ao vínculo contratual sem o pagamento da multa consistente nos alugueis vincendos até o termo final. Este o limite da lide.

Nota-se que o Juiz da causa afirmou que a “
Cláusula Décima Terceira do instrumento em tela é expressa ao prever que a locação poderia ser rescindida antes de transcorridos cento e vinte meses de vigência do contrato
.
Assim, afastável a conclusão de que o descumprimento de tal obrigação, vale dizer, a rescisão antecipada do negócio, importa no pagamento dos alugueres vincendos até o encerramento do contrato
”.

E continuou explicitando que “
a aplicação do pretendido pelo requerido ao afirmar que se trata de locação built to suit restou impossibilitada, uma vez que a aplicação de tal dispositivo
invariavelmente invalidaria a cláusula décima terceira do contrato de locação que expressamente resguarda o direito da locatária de valer-se da resilição unilateral
” (sem destaques no original).

Portanto, não há falar em julgamento
extra petita
pelo fato de o Juiz acolher a tese defensiva suscitada pela própria Imobiliária, no sentido de que, na hipótese, o Locatário encerrou suas atividades no Bairro onde estava instalado, concluindo que não há razão para aplicar a multa de pagamentos dos alugueres vincendos até o termo final porque, pelo princípio
pacta sunt servanda
,
há previsão no contrato
que possibilita a rescisão unilateral em caso de encerramento das atividades. Este capítulo da sentença encontra eco no art. 4o c/c 54-A, § 2o, da Lei 8.245/91.

Feitos esses esclarecimentos,
rejeito a preliminar julgamento
extra petita
.

- Julgamento
Citra Petita:

A Imobiliária Recorrente alega, com base em argumentos frágeis, que a sentença deixou de analisar o pedido de condenação do Banco Apelado ao pagamento de indenização por
lucros cessantes
, haja vista que o imóvel ficou desocupado
de
agosto de 2017 (data da consignação das chaves em juízo)
até
outubro de 2020 (termo final do vínculo locatício e declaração de retomada da posse do imóvel), ou seja, durante 37 (trinta e sete) meses, em razão da falta de reparos que impossibilitava nova locação.

Quanto ao vício da omissão (
citra
ou
infra petita
), a tutela jurisdicional não pode conter menos do que o pretendido, ou seja, é necessário que a sentença analise tudo o que foi pedido expressamente pelas partes.

Nas ações dúplices, como é o caso destes autos, a Imobiliária Apelante tinha todo o direito de manifestar sua pretensão em pedido contraposto; contudo, conforme minudentemente relatado, em sede de
Reconvenção
, caso fosse rescindido o Contrato de Locação, formulou os seguintes pedidos contrapostos:

(i)
Recebimento dos alugueis vincendos até o fim do prazo combinado (29/10/2020);

(ii)
Indenização pelos prejuízos causados às instalações (danos emergentes), já que o Locador deveria devolver o prédio no mesmo estado que o recebeu (novo ou em bom estado de conservação).

Ao ensejo, juntou orçamento dos reparos subscrito por empresa do ramo, na ordem de R$ 310.345,72 (trezentos e dez mil trezentos e quarenta e cinco reais e setenta e dois centavos).

Repito: não há uma linha sequer sobre lucros cessantes, muito menos há pedido expresso nesse sentido. O que existe nas petições apresentadas na fase da instrução é o reiterado anúncio do descaso do Locatário em promover os reparos do imóvel, a depredação e a piora da situação em virtude do transcurso do tempo, além do aumento dos preços dos materiais de construção.

Dito isso,
rejeito a preliminar de julgamento
citra petita
e não conheço do pedido de indenização por lucros cessantes.

Passo, agora, ao enfrentamento da tese recursal do Banco Locatário no tocante à
data final do vínculo locatício, além dos danos emergentes, assim como o seu montante
(tese recursal da Locadora).

Ao contrário do alegado pelo Banco Locatário, o termo final do vínculo locatício não se deu com a notificação extrajudicial encaminhada por
e-mail
em
15/08/2016, muito menos com a consignação das chaves em 18/08/2017
, conforme concluiu o Juiz da causa.

Com efeito, partilho do mesmo entendimento do Juiz da causa no ponto em que diz que o Banco Locatário não comprovou a efetiva
tentativa
de devolução das chaves, sendo insuficiente o simples envio de
e-mail
para a Locadora manifestando a intenção de resilir o contrato. A notificação extrajudicial e a correspondência eletrônica encaminhada pelo Banco não implicam ato de entrega e de devolução da posse, mas apenas a intenção de fazê-lo. Como bem disse o Juiz sentenciante, “
ainda que a locadora tenha se furtado ao recebimento imediato, o locatário se manteve na posse do imóvel, tanto é que pagou os alugueis e encargos inclusive após a entrega das chaves em Juízo
”.

A jurisprudência caminha no mesmo sentido, a exemplo do julgado abaixo:

APELAÇÃO - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES - ALEGAÇÃO DE PERDAS E DANOS DECORRENTES DA RESCISÃO ANTECIPADA - RECUSA ILEGÍTIMA - RESPONSABILIDADE PELOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - LOCADOR - TERMO FINAL DO CONTRATO - DATA DO DEPÓSITO DAS CHAVES.

O direito do locador à reparação das perdas e danos não pode ser oposto como justificativa para limitar o direito potestativo do locatário à resilição do contrato.

O encerramento da relação locatícia só se dá com a efetiva entrega das chaves, sendo irrelevante, para este fim, a data em que o locador foi notificado do interesse da locatária de resilir
.

Com a resistência baseada em eventuais créditos decorrentes da rescisão antecipada do contrato, reconhece-se a ilegitimidade da recusa feita pelo locador, obrigando-o pelos ônus sucumbenciais advindos da presente ação de consignação de chaves.
(TJ-MG - AC: 10000210861829001 MG, Relator: Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 15/10/2021, Câmaras Cíveis / 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/10/2021) (sem destaques no original).

Muito embora a Cláusula 13a do Contrato permita ao Locatário pôr fim ao vínculo contratual antes de alcançado o prazo de 120 (cento e vinte) meses em razão do encerramento das suas atividades, no caso em particular, a despeito de consignadas as chaves em 18/08/2017, a Locadora Imobiliária
não
as aceitou, ou seja,
não
recebeu as chaves e a discussão em torno da justa causa da recusa prosseguiu. Tal situação, no meu modo de ver, significa que
a locação não findou em 18/08/2017
. Trocando em miúdos, cabia ao Banco Locatário pagar os alugueis vencidos no decorrer do trâmite processual, o que coincide com o término final do contrato,
marcado para 29/10/2020
, já que a própria Locadora
anunciou a retomada da posse do imóvel em 30/10/2020
(petição do ID 95646071).

Portanto, o encerramento do contrato não se deu no momento da entrega das chaves do imóvel em Juízo em
18/08/2017
, e sim em 29/10/2020, sendo este o último mês em que o Banco Locatário deveria pagar o valor do aluguel.

Quanto ao
dever de indenizar o prejuízo relativo aos danos causados no imóvel
, não há reparo a ser feito na sentença, em especial no tocante ao montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Verbete 362 da Súmula do STJ) e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação. Neste ponto, em particular, peço imensas
venias
ao nobre Relator, para divergir do seu entendimento.

O Banco do Brasil manifestou a intenção de rescindir o vínculo locatício em
setembro/2016
, o que não foi aceito pela Imobiliária sem a reforma do prédio construído para o locatário em 2010. Com isso, o Banco ficou na posse do imóvel até o termo final do contrato (
29/10/2020)
, já que, apesar de as chaves terem sido consignadas, não foram aceitas pela Locatária. Durante esse tempo, o imóvel ficou abandonado e foi

depredado, conforme constatou o Oficial de Justiça que esteve no local e elaborou o
Auto
de id. 11623826, e certificou, de forma geral, que o imóvel estava sujo e muito danificado.

Na constatação realizada em
18 e 19/janeiro/2018,
ficaram evidenciados os seguintes danos:

1 – Pátio da entrada e estacionamento (no 01):

1.1 Portão principal sem cadeado e com a corrente solta (foto no1) 1.2 Instalação elétrica do posto de transformação inexistente (fotos no 2 e 3)

1.3 Piso do estacionamento com trincas (fotos no 4)

1.4 Pastilha da fachada danificada (foto no 5)

1.5 Motor elétrico do portão inexistente

1.6 Caixa de passagem e cabos de fibra óptica danificados (foto no 6) 1.7 Pintura externa danificada e piso rachado (foto no 7)

1.8 Há fios que indicam a instalação e câmeras, mas não existem (foto no 8)

1.9 Vegetação cobrindo parcialmente o estacionamento (foto no 9 e 10)

2 Salão principal (no 02)

2.1 Porta de vidro temperado da entrada principal quebrada (foto no 1 e 2)

2.2 Pisos danificados (fotos no 3,4 e 5)

2.3 Infiltração de água no forro de gesso (fotos no 6 e 7)

2.4 Forro de gesso danificado em diversos lugares (foto no 8,9 e 10) 2.5 Instalação elétrica do piso inexistente e todas as tomadas danificadas (fotos no 11,12 e 13)

2.6 Distribuição da instalação elétrica do forro inexistente, restam apenas as eletrocalhas e parte delas danificadas (fotos no 14 e 15) 2.7 Pintura danificada;

3. Sala no fundo a direita (no03)

3.1 Instalação elétrica das tomadas e interruptores inexistente

3.2 Parede de gesso cartonado com parte danificado (fotos no 1 e 2) 3.3 As portas não fecham e os visores de vidros não inexistente (foto no 3)

3.4 Forro de gesso danificado (fotos no 4 e 5 )

3.5 Instalação elétrica no forro inexistente

3.6 Pintura danificada

4. Sala entrada lado esquerdo (no04)

4.1 Instalação elétrica inexistente (foto no 1)

4.2 Portas danificadas (foto no 2) 4.3 Forro danificado (foto no 3)

4.4 Instalação de cobre do ar cond. inexistente

4.5 Sala do cofre sem instalação elétrica

4.6 Pintura danificada

5. Sala do arquivo (no05)

5.1 Porta de madeira danificada (foto no 1)

5.2 Instalação elétrica inexistente

5.3 Pintura danificada

6. Sala do rack (no06)

6.1 Porta danificada

6.2 Instalação elétrica inexistente (fotos no 1 e 2)

6.3 Piso elevado danificado (fotos no 3 e 4)

6.4 Instalação de cobre do ar cond. inexistente (foto no 5)

6.5 Quadro de rede e telefonia danificado (foto no 6)

6.6 Pintura danificada

8. Sala copa (no08)

8.1 Torneiras da pia e tanque inexistente (fotos no 1 e 2 )

8.2 Instalação elétrica inexistente

8.3 Divisória de granito danificada e sem porta (fotos no 3 )

8.4 Forro de gesso danificado (fotos no 4)

8.5 Pintura danificada

9. WC feminino (no09)

9.1 Torneiras dos lavatórios inexistentes (fotos no 1)

9
.2 Instalação elétrica inexistente (foto no2

9.3 Divisória de granito dos vasos sanitários danificadas e sem portas (fotos no 3 e 4)

9.4 Forro de gesso danificado ( foto no 5)

9.5 Pintura danificada

10. WC masculino (no10)

10.1 Torneiras dos lavatórios inexistente (fotos 1)

10.2 Instalação elétrica inexistente

10.3 Divisória de granito dos vasos sanitários danificados e sem portas (fotos no 2 e 3)

10.4 Forro de gesso danificado (foto no 4)

10.5 Pintura danificada

11. WC PNE (no 11)

11.1 Instalação elétrica inexistente

11.2 Torneira do lavatório inexistente

11.3 Lavatório danificado (foto no 1)

11.4 Forro de gesso danificado (foto no 2)

12. Corredores (no12)

12.1 Quadro geral de energia elétrica danificado (fotos no 1)

12.2 Quadro geral dos ar condicionados danificado (fotos no 2 )

12.3 instalação elétrica inexistente

12.4 pintura danificada

13. COBERTURA (no 13)

13.1 Calha de concreto com trincas e impermeabilização danificada (fotos no 1 e 2)

13.2 Rufos danificados (fotos no 3)

13.3 Para raio inexistente (fotos 4,5 e 6)

13.4 Caixas d’água danificadas, sem registro geral e tubulação hidráulica danificadas (fotos no 7,8,9 e 10)

15. CORREDOR LATERAL DIREITA (no 15)

15.1 Mato tomou conta (foto no 1).

Não custa relembrar que, até a entrega/recebimento das chaves, o Locatário tem o
dever
de conservar o imóvel e restituí-lo no estado em que o recebeu, sobretudo quando o recebeu recém-construído. Essa é a exegese do art. 23, III da Lei 8.245/91.

Na espécie, está clarividente que o Locatário descumpriu seu dever de conservação e, por isso, tem a obrigação de reparar os danos, pouco importando se houve agravamento pela depredação que atribui à invasão de transeuntes, já que tal evento ocorreu durante o período em que o Locatário estava em poder das chaves.

Quanto ao
valor dos danos
, estão descritos no Auto de Constatação e reiterados no Laudo Pericial, e reputo relevante anotar que as tratativas iniciadas por
e-mail
não evoluíram para o acordo. Isto é, em que pese à Locatária ter manifestado, em 2016/2017, que os reparos lhe custariam em torno de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), não há elementos no sentido de que esse valor tornou-se ponto incontroverso (ou tenha sido objeto de negociação conclusiva), tanto que a Locatária, ao contestar, trouxe novo orçamento no montante de R$ 310.345,72 (trezentos e dez mil trezentos e quarenta e cinco reais e setenta e dois centavos) – Documento juntado no ID 95645987 – pág. 71 a 217.

Dito isso, o valor que melhor se adequa ao caso é aquele apontado pelo
expert
no Laudo Pericial (Id 30643394), no qual consta que:
“(...) para que o imóvel volte as condições normais e possibilite sua regular utilização, o custo para reparo perfaz a importância de
R$ 613.990,51
(seiscentos e treze mil e novecentos e noventa reais e cinquenta e um centavos), conforme demonstrado nas tabelas em anexo e quadros dispostos no curso do laudo pericial
”, cujo valor foi retificado em laudo complementar vez que faltou incluir o valor referente ao sistema de ar condicionado, alegando que “
retificamos a conclusão, apresentando que para o imóvel voltar as condições normais e possibilite sua regular utilização, o custo para reparo perfaz a importância de
R$ 641.937,37
(seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)”
.

Logo, segundo a minha avaliação de tudo o que consta dos autos, a responsabilidade do Locatário
Banco do Brasil S.A
. pelos danos materiais do imóvel é no montante de
R$ 641.937,37

(seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)
, e inexiste razão para alteração desse valor, uma vez que será corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença), acrescido de juros legais de 1% ao mês a contar da citação.

Ressalto que do montante acima
não
há que ser decotado o valor dos alugueis a partir de 18/08/2017, porque, repito, o vínculo locatício não se encerrou com a consignação das chaves, e perdurou durante o trâmite processual até alcançar o termo final do contrato (29/10/2020). Isso significa que o Banco Locatário tem a obrigação de comprovar o pagamento dos alugueis de agosto/2017 até outubro/2020, e ainda pagar os danos emergentes com os acréscimos legais.

Feitos esses apontamentos, peço
venia
ao Relator para dele divergir, em parte.
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso interposto pelo
BANCO DO BRASIL,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso interposto pela empresa
Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e defino como marco final do vínculo locatício 29/10/2020, ao invés da data da consignação das chaves (18/08/2017), conforme exposto neste voto, mantido o valor dos danos emergentes.

Considerando que o
Banco do Brasil S.A
. foi o único sucumbente, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

RECURSO DE APELAÇÃO No 1024740-06.2017.8.11.0041

VOTO VISTA (1a VOGAL)

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos e os argumentos apresentados pelas partes.

Em 29/10/2010, o
Banco do Brasil S.A
. celebrou com a
Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda
. o Contrato de Locação no 2010444800001 atinente ao imóvel comercial situado na Avenida Beira Rio, no 3.100, Bairro Grande Terceiro, com 999,69m2 de área total, sendo 540m2 de área construída conforme as exigências do locatário, pelo prazo de 10 (dez) anos, a começar de 29/10/2010, com término previsto para 29/10/2020, pelo valor mensal inicial de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme
Cláusula Terceira
.

A
Cláusula Sexta
diz que correrão por conta do LOCADOR todos os encargos fiscais que incidem ou venham a incidir sobre o imóvel, exceto os impostos (IPTU) e taxas de água e luz.

Eis a redação da
Clausula Sétima
: Ficarão igualmente sob a responsabilidade do LOCADOR as despesas de todas as reparações de que necessitar o imóvel locado, obrigando-se, porém, o LOCATÁRIO, a fazer por sua conta as pequenas reparações de estragos que não provenham do tempo ou do uso.

Já na
Clausula Décima Terceira
ficou convencionado que: Poderá o LOCATÁRIO dar por findo o contrato, isento de responsabilidade a qualquer título, inclusive aluguéis vincendos, em caso de aquisição ou construção de sua sede própria nesta cidade, se o prédio alugado
tornar-se insuficiente para o bom funcionamento
de seus serviços,

ou se vier a encerrar ou não iniciar as atividades da dependência a que se destina o imóvel
(sem destaques no original).

Cláusula Décima Quarta
: A infração de qualquer cláusula contratual sujeitará o infrator à
multa equivalente a 03 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente à data da infração
, irredutível, facultando a outra parte considerar rescindido o contrato, independente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial.

De acordo com a narrativa do Locatário (Banco do Brasil S.A.), o prédio tornou-se insuficiente para o bom funcionamento da agência e, por esse motivo, resolveu denunciar o contrato com a notificação extrajudicial da Imobiliária Locadora. A despeito disso, a Locadora recusou receber as chaves porque exigia que o Locatário efetuasse todos os reparos que o prédio necessitava e que, na época (2016/2017), girava em torno de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), conforme troca de
e-mails
que foram juntados com a inicial.

Na visão do Locatário, a reforma do prédio não era motivo para a recusa do recebimento das chaves, já que tal pretensão poderia ser reclamada em ação própria, motivo pelo qual ajuizou Ação de Consignação de Chaves de Imóvel Locado e pugnou pela
rescisão unilateral
do vínculo contratual, com a designação de hora e local para a consignação das chaves, pondo fim à locação.

A demanda foi distribuída em 11/08/2017. Com a inicial, o Banco juntou o comprovante de pagamento dos alugueis de junho/2016 a junho/2017.

Quanto aos
e-mails
trocados entre as partes contratantes, reputo necessário dizer que, em
15/08/2016
, a Imobiliária (já notificada da intenção de o locador denunciar o contrato) enviou para a gerência do Banco Locador o
orçamento
dos serviços de limpeza, pintura e reforma do imóvel, cuja resposta do Locatário ocorreu em
29/09/2016
com o seguinte teor:

Boa tarde, Elza!

Conforme nosso contato telefônico nesta data,
encaminho minuta de rescisão do contrato de aluguel do imóvel para a sua apreciação
e providências de coleta de assinatura com firmas reconhecidas em cartório (três vias).

Por oportuno, adianto que o processo de pagamento das custas da reforma do prédio estão em fase de liberação pela área responsável da empresa.

Aguardo seu retorno para dar seguimento no assunto.

Att,

Simone Taveira de Carvalho (Gerente de Segmento)
(sem destaques no original).

De posse da minuta, a Imobiliária Locadora requisitou a análise da sua equipe jurídica, a qual recomendou a definição prévia do orçamento, pois da forma como a minuta fora apresentada pelo Locatário, a Locadora estava dando total quitação, inclusive quanto às despesas com reforma. Referida minuta dispunha que a Locadora se exoneraria de qualquer outra despesa mediante a quitação de
R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais)
, dando por rescindido o contrato de locação.

Ocorre que a proposta acima mencionada
não foi aceita
pela Imobiliária, conforme demonstra a contra notificação enviada ao Banco em
29/05/2017
(Id 95644974 - Pág. 3), juntada pelo próprio Locatário com a peça inicial.

Deferida a tutela de urgência, as chaves foram consignadas em
18/08/2017
, conforme Termo de Consignação em Juízo juntado no ID 95644984 - Pág. 1. Na oportunidade seguinte, a Imobiliária pugnou pela constatação
in loco

antes
de retirar as chaves depositadas em juízo, já que um dos motivos para sua recusa era a depredação do prédio comercial, o que foi deferido pelo Julgador.

Antes de cumprido o mandado de constatação, o Locatário compareceu aos autos dizendo que a multa de que trata a
Cláusula Décima Quarta
(03 alugueis na data da infração) fora quitada em 16/01/2017, e que estavam sendo pagos os alugueis vencidos durante o trâmite processual,
mesmo depois de depositadas as chaves.
Contra estes fatos não houve controvérsia, apesar de tal petição
não
ter sido acompanhada dos respectivos comprovantes de pagamento dos alugueis vencidos a partir de
setembro/2017 até o prazo final do contrato (29/10/2020), já que a sentença fora prolatada em 26/abril/2021
.

Prosseguindo no relato dos fatos, o mandado de Constatação foi cumprido pelo Oficial de Justiça entre
18 e 19/janeiro/2018
e o Auto juntado no Id 95645960 - Pág. 1 até Pág. 34. Por oportuno, esclareço que no ID 95646965 foi juntado o Termo de Recebimento das Chaves pelo Oficial de Justiça
Jorge Elias dos Santos
, que as devolveu tão logo cumprida a ordem judicial.

Instados a se manifestar, a Locadora Imobiliária se recusou receber as chaves antes de reformado o imóvel; ao ensejo, pediu a revogação da tutela de urgência. Noutro lado, o Locatário limitou-se a dizer que as chaves já haviam sido consignadas e afirmou que continuava pagando os alugueis vencidos durante o trâmite processual.

Designada a audiência de conciliação, o Locatário manifestou desinteresse. Apesar disso, o ato foi reagendado e a tentativa de composição infrutífera, consoante Termo juntado no ID 95646982.

Na contestação, a Imobiliária asseverou que o negócio firmado entre as partes se deu na forma conhecida como
built to suit
, em que a Locadora assume os custos de construção do imóvel comercial mediante a contrapartida de recebimento do valor dos alugueis com prazo certo, e que no caso o prazo estipulado é de 10 (dez) anos. Isto é, a Imobiliária construiu o prédio onde funcionou a Agência Bancária UNIC conforme projeto estrutural e segundo as exigências do Banco do Brasil S.A.; por isso, o prazo da locação teve como propósito compensar o investimento feito.

Sustentou que o locatário não deixou claro que as instalações já não eram adequadas para o funcionamento e, em verdade, a rescisão unilateral se deu em razão do fechamento da Agência UNIC. Com base nesses argumentos, bem como no fato de o imóvel ter sido totalmente depredado, a começar pelo estacionamento até as áreas de uso interno, o que impedia a sua colocação no mercado imobiliário antes da reforma (de responsabilidade do locatário, no seu ponto de vista), defendeu ser justa a recusa em receber as chaves. Por isso, pediu a manutenção do vínculo contratual.

Em
Reconvenção
, se rescindido o Contrato de Locação, a Imobiliária apresentou os seguintes pedidos contrapostos:
(i)
recebimento dos alugueis vincendos até o fim do prazo estipulado para vigência do pacto (29/10/2020), e
(ii)
indenização pelos prejuízos decorrentes das instalações danificadas (danos emergentes), já que o Banco Locatário deveria devolver o prédio no mesmo estado que o recebeu (novo ou em bom estado de conservação). Ao ensejo, juntou proposta de reparos feita por empresa do ramo na ordem de R$ 310.345,72 (trezentos e dez mil trezentos e quarenta e cinco reais e setenta e dois centavos).

Desde já adianto que
não
há
pedido expresso de lucros cessantes
na contestação e em nenhuma outra petição protocolizada no decorrer da instrução.

Em seguida, diante da necessidade de apurar quais foram os danos causados no imóvel, pelo Julgador foi deferida prova pericial e nomeada a empresa REAL BRASIL CONSULTORIA LTDA, além da prova testemunhal e depoimento das partes. A audiência e a perícia foram realizadas, cujo laudo está encartado no ID 95646058 – Pág. 3 até Pág. 41.

Saliento que no ID 95646054 - pág. 01 foi juntado o Termo de Entrega das Chaves, assinado em 06/11/2019, exclusivamente para a realização da perícia.

De acordo com a empresa nomeada para a perícia, cuja vistoria foi realizada no mesmo dia da retirada das chaves (06/11/2019), durante os trabalhos, verificou-se que o imóvel se encontrava com alto grau de deterioração, tendo sido alvo de depredação e invasão de transeuntes. Depois de realizados todos os procedimentos descritos no trabalho pericial, bem como procedidas as análises técnicas, foram levantados os itens danificados e cotejados com tabelas de composição de preços, com vista a apurar o valor necessário para os reparos, chegando-se ao montante de
R$ 613.990,51 (seiscentos e treze mil novecentos e noventa reais e cinquenta e um centavos)
.

Instada a se manifestar, a Imobiliária asseverou que o trabalho pericial não fez menção à necessidade de reparo no sistema de ar condicionado, em que pese ter apontado que todo o sistema fora retirado e que os difusores estavam ausentes, o que implicaria na readequação do valor dos danos emergentes e pediu para incluir a despesa de
R$ 27.946,86 (vinte e sete mil novecentos e quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos)
, totalizando a previsão de gasto com a reforma a importância de
R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)
. Este montante foi
ratificado
pela Perita, conforme laudo complementar juntado no ID 95646079 (pág. 01 a 04).

Noutro lado, o Banco do Brasil não se opôs ao laudo da perícia, limitando-se a requerer “
a hasta pública do bem
” (petição juntada no ID 95646065).

Pouco antes de encerrada a instrução, ou seja, em 30/10/2020, a Locadora compareceu nos autos (petição do ID 95646071) ressaltando que o termo final do contrato ocorreu em
29/10/2020
e, por não haver mais vínculo locatício,
declarou a retomada da posse do imóvel em 30/10/2020
. Ressalto que
não
há lavratura do Termo de Recebimento/Entrega das Chaves formalizando o ato.

Em seguida, sobreveio a sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais e, também, dos pedidos contrapostos apresentados na Reconvenção.

O Juiz sentenciante rescindiu
o Contrato de Locação a partir de
18/08/2017
(consignação das chaves) por denúncia do Banco locatário.

Diante dos danos constatados no imóvel, condenou o Locatário ao pagamento de indenização por
danos emergentes
no montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Verbete 362 da Súmula do STJ) e acrescido de juros de 1% ao mês. Determinou que, desse montante, deverão ser decotados os alugueis pagos a partir de 18/08/2017.

Ao final, condenou o
Banco do Brasil S.A
. ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

- No Recurso de Apelação interposto pelo

Banco do Brasil S.A
., o Apelante requer seja considerada como data final do vínculo locatício a notificação extrajudicial efetuada em
15/08/2016
por meio de
e-mail
, posto que, no seu entender, a consignação das chaves apenas formalizou o ato de entrega do imóvel, conforme inteligência do art. 544, II, do CPC.

Alega que a Apelada não poderia recusar o recebimento das chaves, pois eventuais pendências deveriam ser resolvidas em ação própria. No mais, asseverou que não pode ser penalizado com a condenação ao pagamento de danos emergentes (reparos no imóvel) em valor superior a R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais) que foi pleiteado pela própria Apelada em 2016/2017.

Em suma, pugna que a rescisão contratual seja considerada a partir da data da notificação da Apelada, bem como pede seja excluída a sua condenação ao pagamento de indenização pelos danos ocasionados ao imóvel, uma vez que os estragos constatados se deram em razão de vandalismo dos transeuntes.

Ao final, requer a inversão do ônus da sucumbência.

- No Recurso de Apelação interposto pela empresa Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda
, a Apelante assegura que a sentença é
extra petita
e que foi cerceada no direito de defesa. Sustenta que o Locatário afirmou que promoveu a denúncia do contrato porque “
o imóvel se tornara insuficiente para o bom funcionamento
”; todavia, o Banco não comprovou tal circunstância.

Assevera que o Julgador não

enfrentou o ponto acima mencionado e que, na sentença, o motivo para deferir a rescisão sem a incidência da penalidade legal (pagamento de todos os alugueis até o fim do prazo contratado) foi o “
encerramento das atividades
”, residindo aí o julgamento fora do pedido.

Além disso, argui que a sentença é
citra petita
porque não foi analisado o pedido de condenação do Banco Apelado ao pagamento de indenização por lucros cessantes.

Sustenta que o imóvel ficou desocupado
de
agosto/2017 (consignação das chaves)
até
outubro/2020 (termo final do contrato e declaração formal de retomada da posse), ou seja, por 37 (trinta e sete) meses, em razão da falta dos reparos que possibilitariam nova locação. Diante disso, requer, agora de maneira expressa, a indenização por lucros cessantes referente ao período indicado.

Quanto ao mérito, entende que os danos emergentes fixados na sentença no montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), já estão defasados, devendo ser atualizados de acordo com a realidade econômica da construção civil.

Contextualizados os principais pontos do processo, passo ao enfrentamento das
preliminares
arguidas pela empresa
Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda.

- Julgamento
Extra Petita:

Pelo princípio da congruência, adstrição ou correlação, costuma-se afirmar que “
toda a demanda é o projeto da sentença que o demandante queria quanto à sua estrutura e quanto ao seu conteúdo
”. A demanda assinala os limites dentro dos quais deve se exercitar pelo juiz a sua função jurisdicional. Como diz a doutrina, “
a sentença não pode descarrilar nem parar no caminho e nem ir além da estrada traçada pela vontade do jurisdicionado
” (OLIVEIRA, Vallisney. Nulidade da sentença e o princípio da congruência. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 67-79).

Desse modo, “
a sentença deve ser o reflexo da demanda
”. (COUTURE, Eduardo J.
Introdução ao estudo do processo civil
: discursos, ensaios e conferências. Tradução de Hiltomar Martins Oliveira. Belo Horizonte: Líder, 2003, p. 50; CARNELUTTI, Francesco.
Derecho y proceso
. Tradução de Santiago Sentís Melendo. Buenos Aires: EJEA, 1971, p. 195).

O art. 492 do CPC prevê que “
é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado
”. O princípio da congruência exige correlação entre os fundamentos da sentença e a causa de pedir do autor e as alegações de defesa, bem como entre o dispositivo da sentença e os pedidos formulados pelas partes.

Entende-se que a congruência deve ser observada em
relação aos pedidos
formulados pelas partes (inclusive a reconvenção do réu). Vale dizer, a congruência é o dever dúplice de que o juiz responda “
sobre tudo o que foi pedido
” e “
só sobre o que foi pedido
”.

Será
extra petita
quando o Juiz decidir sobre questão não proposta ou apresentada, ou seja, questão alheia ou estranha ao direito material discutido em juízo, e isso diz respeito aos pedidos formulados por ambas as partes.

No caso concreto, conforme relatado, segundo argumentos do Banco Locatário, a reforma do imóvel comercial não era motivo para recusa do recebimento das chaves, já que tal pretensão poderia ser reclamada em ação própria, e por isso ajuizou a Ação de Consignação de Chaves de Imóvel Locado e pugnou pela
rescisão unilateral
do vínculo contratual com a designação de hora e local para a consignação das chaves, pondo fim à locação. Tal pedido foi apreciado pelo Juiz da causa de maneira fundamentada, e a decisão não extrapolou o pedido formulado pelo Banco.

Segundo as irresignações da Imobiliária Locadora, o Juiz sentenciante analisou
causa de pedir
diversa daquela arguida pelo Banco, posto que este afirmou, na petição inicial, que o imóvel se tornara insuficiente para o bom funcionamento da agência, ao passo que o Julgador
a quo
entendeu que, a despeito desse argumento, o Banco tinha autorização contratual (
Cláusula Décima Terceira)
para denunciar o contrato com base no encerramento das atividades. E para que não paire dúvida sobre o teor do mencionado item contratual, faço questão de transcrevê-lo mais uma vez:

“
Poderá o LOCATÁRIO dar por findo o contrato, isento de responsabilidade a qualquer título, inclusive aluguéis vincendos, em caso de aquisição ou construção de sua sede própria nesta cidade, se o prédio alugado
tornar-se insuficiente para o bom funcionamento
de seus serviços,
ou se vier a encerrar ou não iniciar as atividades da dependência a que se destina o imóvel
” (sem destaques no original).

Ao prolatar a sentença, o Julgador registrou que a solução da lide exigia definir se ocorreu o descumprimento contratual, ficando ao encargo do Locatário Apelado comprovar o pagamento dos alugueres, encargos locatícios e a multa prevista na cláusula Décima Quarta, e ao encargo da Locadora comprovar se foi justa a recusa do recebimento das chaves, além de demonstrar os prejuízos e danos causados ao imóvel.

O Julgador obtemperou ser fato incontroverso que o imóvel foi construído nos moldes pretendidos pelo Banco Locatário, o que caracteriza a locação
built to suit
, sobretudo diante da confirmação do preposto da Imobiliária na audiência de Instrução e Julgamento, Robson Reis, o qual afirmou que “
o prédio foi construído para o Banco locar
.
O Banco estabeleceu os pré-requisitos da construção
. O Banco recebeu o prédio recém-construído”.

Na sentença ficou esclarecido que, nos contratos
built to suit
, não pode haver rescisão contratual pelo Locador e, no caso do Locatário, a rescisão é possível desde que pague a multa estipulada que, a rigor, corresponde aos alugueis que seriam devidos até o final da locação. Tal modalidade de contrato está regulada pela Lei 8.245/1991, com as alterações dadas pela Lei 12.744/2012.

Para o julgador singular, conquanto não comprovada a insuficiência do imóvel para o bom funcionamento da agência (tese arguida pelo Locatário), ficou evidente que o motivo da denúncia contratual foi o fechamento da agência bancária, permitindo ao Locatário pôr fim ao vínculo contratual sem o pagamento da multa consistente nos alugueis vincendos até o termo final. Este o limite da lide.

Nota-se que o Juiz da causa afirmou que a “
Cláusula Décima Terceira do instrumento em tela é expressa ao prever que a locação poderia ser rescindida antes de transcorridos cento e vinte meses de vigência do contrato
.
Assim, afastável a conclusão de que o descumprimento de tal obrigação, vale dizer, a rescisão antecipada do negócio, importa no pagamento dos alugueres vincendos até o encerramento do contrato
”.

E continuou explicitando que “
a aplicação do pretendido pelo requerido ao afirmar que se trata de locação built to suit restou impossibilitada, uma vez que a aplicação de tal dispositivo
invariavelmente invalidaria a cláusula décima terceira do contrato de locação que expressamente resguarda o direito da locatária de valer-se da resilição unilateral
” (sem destaques no original).

Portanto, não há falar em julgamento
extra petita
pelo fato de o Juiz acolher a tese defensiva suscitada pela própria Imobiliária, no sentido de que, na hipótese, o Locatário encerrou suas atividades no Bairro onde estava instalado, concluindo que não há razão para aplicar a multa de pagamentos dos alugueres vincendos até o termo final porque, pelo princípio
pacta sunt servanda
,
há previsão no contrato
que possibilita a rescisão unilateral em caso de encerramento das atividades. Este capítulo da sentença encontra eco no art. 4o c/c 54-A, § 2o, da Lei 8.245/91.

Feitos esses esclarecimentos,
rejeito a preliminar julgamento
extra petita
.

- Julgamento
Citra Petita:

A Imobiliária Recorrente alega, com base em argumentos frágeis, que a sentença deixou de analisar o pedido de condenação do Banco Apelado ao pagamento de indenização por
lucros cessantes
, haja vista que o imóvel ficou desocupado
de
agosto de 2017 (data da consignação das chaves em juízo)
até
outubro de 2020 (termo final do vínculo locatício e declaração de retomada da posse do imóvel), ou seja, durante 37 (trinta e sete) meses, em razão da falta de reparos que impossibilitava nova locação.

Quanto ao vício da omissão (
citra
ou
infra petita
), a tutela jurisdicional não pode conter menos do que o pretendido, ou seja, é necessário que a sentença analise tudo o que foi pedido expressamente pelas partes.

Nas ações dúplices, como é o caso destes autos, a Imobiliária Apelante tinha todo o direito de manifestar sua pretensão em pedido contraposto; contudo, conforme minudentemente relatado, em sede de
Reconvenção
, caso fosse rescindido o Contrato de Locação, formulou os seguintes pedidos contrapostos:

(i)
Recebimento dos alugueis vincendos até o fim do prazo combinado (29/10/2020);

(ii)
Indenização pelos prejuízos causados às instalações (danos emergentes), já que o Locador deveria devolver o prédio no mesmo estado que o recebeu (novo ou em bom estado de conservação).

Ao ensejo, juntou orçamento dos reparos subscrito por empresa do ramo, na ordem de R$ 310.345,72 (trezentos e dez mil trezentos e quarenta e cinco reais e setenta e dois centavos).

Repito: não há uma linha sequer sobre lucros cessantes, muito menos há pedido expresso nesse sentido. O que existe nas petições apresentadas na fase da instrução é o reiterado anúncio do descaso do Locatário em promover os reparos do imóvel, a depredação e a piora da situação em virtude do transcurso do tempo, além do aumento dos preços dos materiais de construção.

Dito isso,
rejeito a preliminar de julgamento
citra petita
e não conheço do pedido de indenização por lucros cessantes.

Passo, agora, ao enfrentamento da tese recursal do Banco Locatário no tocante à
data final do vínculo locatício, além dos danos emergentes, assim como o seu montante
(tese recursal da Locadora).

Ao contrário do alegado pelo Banco Locatário, o termo final do vínculo locatício não se deu com a notificação extrajudicial encaminhada por
e-mail
em
15/08/2016, muito menos com a consignação das chaves em 18/08/2017
, conforme concluiu o Juiz da causa.

Com efeito, partilho do mesmo entendimento do Juiz da causa no ponto em que diz que o Banco Locatário não comprovou a efetiva
tentativa
de devolução das chaves, sendo insuficiente o simples envio de
e-mail
para a Locadora manifestando a intenção de resilir o contrato. A notificação extrajudicial e a correspondência eletrônica encaminhada pelo Banco não implicam ato de entrega e de devolução da posse, mas apenas a intenção de fazê-lo. Como bem disse o Juiz sentenciante, “
ainda que a locadora tenha se furtado ao recebimento imediato, o locatário se manteve na posse do imóvel, tanto é que pagou os alugueis e encargos inclusive após a entrega das chaves em Juízo
”.

A jurisprudência caminha no mesmo sentido, a exemplo do julgado abaixo:

APELAÇÃO - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES - ALEGAÇÃO DE PERDAS E DANOS DECORRENTES DA RESCISÃO ANTECIPADA - RECUSA ILEGÍTIMA - RESPONSABILIDADE PELOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - LOCADOR - TERMO FINAL DO CONTRATO - DATA DO DEPÓSITO DAS CHAVES.

O direito do locador à reparação das perdas e danos não pode ser oposto como justificativa para limitar o direito potestativo do locatário à resilição do contrato.

O encerramento da relação locatícia só se dá com a efetiva entrega das chaves, sendo irrelevante, para este fim, a data em que o locador foi notificado do interesse da locatária de resilir
.

Com a resistência baseada em eventuais créditos decorrentes da rescisão antecipada do contrato, reconhece-se a ilegitimidade da recusa feita pelo locador, obrigando-o pelos ônus sucumbenciais advindos da presente ação de consignação de chaves.
(TJ-MG - AC: 10000210861829001 MG, Relator: Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 15/10/2021, Câmaras Cíveis / 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/10/2021) (sem destaques no original).

Muito embora a Cláusula 13a do Contrato permita ao Locatário pôr fim ao vínculo contratual antes de alcançado o prazo de 120 (cento e vinte) meses em razão do encerramento das suas atividades, no caso em particular, a despeito de consignadas as chaves em 18/08/2017, a Locadora Imobiliária
não
as aceitou, ou seja,
não
recebeu as chaves e a discussão em torno da justa causa da recusa prosseguiu. Tal situação, no meu modo de ver, significa que
a locação não findou em 18/08/2017
. Trocando em miúdos, cabia ao Banco Locatário pagar os alugueis vencidos no decorrer do trâmite processual, o que coincide com o término final do contrato,
marcado para 29/10/2020
, já que a própria Locadora
anunciou a retomada da posse do imóvel em 30/10/2020
(petição do ID 95646071).

Portanto, o encerramento do contrato não se deu no momento da entrega das chaves do imóvel em Juízo em
18/08/2017
, e sim em 29/10/2020, sendo este o último mês em que o Banco Locatário deveria pagar o valor do aluguel.

Quanto ao
dever de indenizar o prejuízo relativo aos danos causados no imóvel
, não há reparo a ser feito na sentença, em especial no tocante ao montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Verbete 362 da Súmula do STJ) e acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação. Neste ponto, em particular, peço imensas
venias
ao nobre Relator, para divergir do seu entendimento.

O Banco do Brasil manifestou a intenção de rescindir o vínculo locatício em
setembro/2016
, o que não foi aceito pela Imobiliária sem a reforma do prédio construído para o locatário em 2010. Com isso, o Banco ficou na posse do imóvel até o termo final do contrato (
29/10/2020)
, já que, apesar de as chaves terem sido consignadas, não foram aceitas pela Locatária. Durante esse tempo, o imóvel ficou abandonado e foi

depredado, conforme constatou o Oficial de Justiça que esteve no local e elaborou o
Auto
de id. 11623826, e certificou, de forma geral, que o imóvel estava sujo e muito danificado.

Na constatação realizada em
18 e 19/janeiro/2018,
ficaram evidenciados os seguintes danos:

1 – Pátio da entrada e estacionamento (no 01):

1.1 Portão principal sem cadeado e com a corrente solta (foto no1) 1.2 Instalação elétrica do posto de transformação inexistente (fotos no 2 e 3)

1.3 Piso do estacionamento com trincas (fotos no 4)

1.4 Pastilha da fachada danificada (foto no 5)

1.5 Motor elétrico do portão inexistente

1.6 Caixa de passagem e cabos de fibra óptica danificados (foto no 6) 1.7 Pintura externa danificada e piso rachado (foto no 7)

1.8 Há fios que indicam a instalação e câmeras, mas não existem (foto no 8)

1.9 Vegetação cobrindo parcialmente o estacionamento (foto no 9 e 10)

2 Salão principal (no 02)

2.1 Porta de vidro temperado da entrada principal quebrada (foto no 1 e 2)

2.2 Pisos danificados (fotos no 3,4 e 5)

2.3 Infiltração de água no forro de gesso (fotos no 6 e 7)

2.4 Forro de gesso danificado em diversos lugares (foto no 8,9 e 10) 2.5 Instalação elétrica do piso inexistente e todas as tomadas danificadas (fotos no 11,12 e 13)

2.6 Distribuição da instalação elétrica do forro inexistente, restam apenas as eletrocalhas e parte delas danificadas (fotos no 14 e 15) 2.7 Pintura danificada;

3. Sala no fundo a direita (no03)

3.1 Instalação elétrica das tomadas e interruptores inexistente

3.2 Parede de gesso cartonado com parte danificado (fotos no 1 e 2) 3.3 As portas não fecham e os visores de vidros não inexistente (foto no 3)

3.4 Forro de gesso danificado (fotos no 4 e 5 )

3.5 Instalação elétrica no forro inexistente

3.6 Pintura danificada

4. Sala entrada lado esquerdo (no04)

4.1 Instalação elétrica inexistente (foto no 1)

4.2 Portas danificadas (foto no 2) 4.3 Forro danificado (foto no 3)

4.4 Instalação de cobre do ar cond. inexistente

4.5 Sala do cofre sem instalação elétrica

4.6 Pintura danificada

5. Sala do arquivo (no05)

5.1 Porta de madeira danificada (foto no 1)

5.2 Instalação elétrica inexistente

5.3 Pintura danificada

6. Sala do rack (no06)

6.1 Porta danificada

6.2 Instalação elétrica inexistente (fotos no 1 e 2)

6.3 Piso elevado danificado (fotos no 3 e 4)

6.4 Instalação de cobre do ar cond. inexistente (foto no 5)

6.5 Quadro de rede e telefonia danificado (foto no 6)

6.6 Pintura danificada

8. Sala copa (no08)

8.1 Torneiras da pia e tanque inexistente (fotos no 1 e 2 )

8.2 Instalação elétrica inexistente

8.3 Divisória de granito danificada e sem porta (fotos no 3 )

8.4 Forro de gesso danificado (fotos no 4)

8.5 Pintura danificada

9. WC feminino (no09)

9.1 Torneiras dos lavatórios inexistentes (fotos no 1)

9
.2 Instalação elétrica inexistente (foto no2

9.3 Divisória de granito dos vasos sanitários danificadas e sem portas (fotos no 3 e 4)

9.4 Forro de gesso danificado ( foto no 5)

9.5 Pintura danificada

10. WC masculino (no10)

10.1 Torneiras dos lavatórios inexistente (fotos 1)

10.2 Instalação elétrica inexistente

10.3 Divisória de granito dos vasos sanitários danificados e sem portas (fotos no 2 e 3)

10.4 Forro de gesso danificado (foto no 4)

10.5 Pintura danificada

11. WC PNE (no 11)

11.1 Instalação elétrica inexistente

11.2 Torneira do lavatório inexistente

11.3 Lavatório danificado (foto no 1)

11.4 Forro de gesso danificado (foto no 2)

12. Corredores (no12)

12.1 Quadro geral de energia elétrica danificado (fotos no 1)

12.2 Quadro geral dos ar condicionados danificado (fotos no 2 )

12.3 instalação elétrica inexistente

12.4 pintura danificada

13. COBERTURA (no 13)

13.1 Calha de concreto com trincas e impermeabilização danificada (fotos no 1 e 2)

13.2 Rufos danificados (fotos no 3)

13.3 Para raio inexistente (fotos 4,5 e 6)

13.4 Caixas d’água danificadas, sem registro geral e tubulação hidráulica danificadas (fotos no 7,8,9 e 10)

15. CORREDOR LATERAL DIREITA (no 15)

15.1 Mato tomou conta (foto no 1).

Não custa relembrar que, até a entrega/recebimento das chaves, o Locatário tem o
dever
de conservar o imóvel e restituí-lo no estado em que o recebeu, sobretudo quando o recebeu recém-construído. Essa é a exegese do art. 23, III da Lei 8.245/91.

Na espécie, está clarividente que o Locatário descumpriu seu dever de conservação e, por isso, tem a obrigação de reparar os danos, pouco importando se houve agravamento pela depredação que atribui à invasão de transeuntes, já que tal evento ocorreu durante o período em que o Locatário estava em poder das chaves.

Quanto ao
valor dos danos
, estão descritos no Auto de Constatação e reiterados no Laudo Pericial, e reputo relevante anotar que as tratativas iniciadas por
e-mail
não evoluíram para o acordo. Isto é, em que pese à Locatária ter manifestado, em 2016/2017, que os reparos lhe custariam em torno de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), não há elementos no sentido de que esse valor tornou-se ponto incontroverso (ou tenha sido objeto de negociação conclusiva), tanto que a Locatária, ao contestar, trouxe novo orçamento no montante de R$ 310.345,72 (trezentos e dez mil trezentos e quarenta e cinco reais e setenta e dois centavos) – Documento juntado no ID 95645987 – pág. 71 a 217.

Dito isso, o valor que melhor se adequa ao caso é aquele apontado pelo
expert
no Laudo Pericial (Id 30643394), no qual consta que:
“(...) para que o imóvel volte as condições normais e possibilite sua regular utilização, o custo para reparo perfaz a importância de
R$ 613.990,51
(seiscentos e treze mil e novecentos e noventa reais e cinquenta e um centavos), conforme demonstrado nas tabelas em anexo e quadros dispostos no curso do laudo pericial
”, cujo valor foi retificado em laudo complementar vez que faltou incluir o valor referente ao sistema de ar condicionado, alegando que “
retificamos a conclusão, apresentando que para o imóvel voltar as condições normais e possibilite sua regular utilização, o custo para reparo perfaz a importância de
R$ 641.937,37
(seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)”
.

Logo, segundo a minha avaliação de tudo o que consta dos autos, a responsabilidade do Locatário
Banco do Brasil S.A
. pelos danos materiais do imóvel é no montante de
R$ 641.937,37

(seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)
, e inexiste razão para alteração desse valor, uma vez que será corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença), acrescido de juros legais de 1% ao mês a contar da citação.

Ressalto que do montante acima
não
há que ser decotado o valor dos alugueis a partir de 18/08/2017, porque, repito, o vínculo locatício não se encerrou com a consignação das chaves, e perdurou durante o trâmite processual até alcançar o termo final do contrato (29/10/2020). Isso significa que o Banco Locatário tem a obrigação de comprovar o pagamento dos alugueis de agosto/2017 até outubro/2020, e ainda pagar os danos emergentes com os acréscimos legais.

Feitos esses apontamentos, peço
venia
ao Relator para dele divergir, em parte.
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso interposto pelo
BANCO DO BRASIL,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso interposto pela empresa
Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e defino como marco final do vínculo locatício 29/10/2020, ao invés da data da consignação das chaves (18/08/2017), conforme exposto neste voto, mantido o valor dos danos emergentes.

Considerando que o
Banco do Brasil S.A
. foi o único sucumbente, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

RECURSO DE APELAÇÃO No 1024740-06.2017.8.11.0041

VOTO VISTA (1a VOGAL)

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos e os argumentos apresentados pelas partes.

Em 29/10/2010, o
Banco do Brasil S.A
. celebrou com a
Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda
. o Contrato de Locação no 2010444800001 atinente ao imóvel comercial situado na Avenida Beira Rio, no 3.100, Bairro Grande Terceiro, com 999,69m2 de área total, sendo 540m2 de área construída conforme as exigências do locatário, pelo prazo de 10 (dez) anos, a começar de 29/10/2010, com término previsto para 29/10/2020, pelo valor mensal inicial de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme
Cláusula Terceira
.

A
Cláusula Sexta
diz que correrão por conta do LOCADOR todos os encargos fiscais que incidem ou venham a incidir sobre o imóvel, exceto os impostos IPTU e taxas de água e luz.

Eis a redação da
Clausula Sétima
: Ficarão igualmente sob a responsabilidade do LOCADOR as despesas de todas as reparações de que necessitar o imóvel locado, obrigando-se, porém, o LOCATÁRIO, a fazer por sua conta as pequenas reparações de estragos que não provenham do tempo ou do uso.

Já na
Clausula Décima Terceira
ficou convencionado que: Poderá o LOCATÁRIO dar por findo o contrato, isento de responsabilidade a qualquer título, inclusive aluguéis vincendos, em caso de aquisição ou construção de sua sede própria nesta cidade, se o prédio alugado
tornar-se insuficiente para o bom funcionamento
de seus serviços,

ou se vier a encerrar ou não iniciar as atividades da dependência a que se destina o imóvel
(sem destaques no original).

Cláusula Décima Quarta
: A infração de qualquer cláusula contratual sujeitará o infrator à
multa equivalente a 03 (três) vezes o valor do aluguel mensal vigente à data da infração
, irredutível, facultando a outra parte considerar rescindido o contrato, independente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial.

De acordo com a narrativa do Locatário (Banco do Brasil S.A.), o prédio tornou-se insuficiente para o bom funcionamento da agência e, por esse motivo, resolveu denunciar o contrato com a notificação extrajudicial da Imobiliária Locadora. A despeito disso, a Locadora recusou receber as chaves porque exigia que o Locatário efetuasse todos os reparos que o prédio necessitava e que, na época (2016), girava em torno de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), conforme troca de
e-mails
que foram juntados com a inicial.

Na visão do Locatário, a reforma do prédio não era motivo para a recusa no recebimento das chaves, já que tal pretensão poderia ser reclamada em ação própria, motivo pelo qual ajuizou Ação de Consignação de Chaves de Imóvel Locado e pugnou pela
rescisão unilateral
do vínculo contratual com a designação de hora e local para a consignação das chaves, pondo fim à locação.

A demanda foi distribuída em 11/08/2017. Com a inicial, o Banco juntou o comprovante de pagamento dos alugueis de junho/2016 a junho/2017.

Quanto aos
e-mails
trocados entre as partes contratantes, reputo necessário dizer que, em
15/08/2016
, a Imobiliária (já notificada da intenção de o locador denunciar o contrato) enviou para a gerência do Banco Locador o
orçamento
dos serviços de limpeza, pintura e reforma do imóvel, cuja resposta do Locatário ocorreu em
29/09/2016
com o seguinte teor:

Boa tarde, Elza!

Conforme nosso contato telefônico nesta data,
encaminho minuta de rescisão do contrato de aluguel do imóvel para a sua apreciação
e providências de coleta de assinatura com firmas reconhecidas em cartório (três vias).

Por oportuno, adianto que o processo de pagamento das custas da reforma do prédio estão em fase de liberação pela área responsável da empresa.

Aguardo seu retorno para dar seguimento no assunto.

Att,

Simone Taveira de Carvalho (Gerente de Segmento)
(sem destaques no original).

De posse da minuta, a Imobiliária Locadora requisitou a análise da sua equipe jurídica, a qual recomendou a definição prévia do orçamento, pois da forma como a minuta fora apresentada pelo Locatário, a Locadora estava dando total quitação, inclusive quanto às despesas com reforma. Referida minuta dispunha que o Locador se exoneraria de qualquer outra despesa mediante a quitação de
R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais)
, dando por rescindido o contrato de locação.

Ocorre que a proposta acima mencionada
não foi aceita
pela Imobiliária, conforme demonstra a contra notificação enviada ao Banco em
29/05/2017
(Ids 95644974 a 95644974 - Pág. 3), juntada pelo próprio Locatário com a peça inicial.

Deferida a tutela de urgência, as chaves foram consignadas em
18/08/2017
, conforme Termo de ID 95644984 - Pág. 1. Na mesma oportunidade, a Imobiliária pugnou pela constatação
in loco

antes
de retirar as chaves depositadas em juízo, já que um dos motivos para sua recusa era a depredação do prédio comercial, o que foi deferido pelo Julgador.

A Constatação foi cumprida pelo Oficial de Justiça entre
18 e 19/janeiro/2018
e o Auto juntado no Id 95645960 - Pág. 1 até Pág. 34.

O Locatário compareceu aos autos dizendo que a multa de que trata a
Cláusula Décima Quarta
(03 alugueis na data da infração) fora quitada em 16/01/2017, e que estavam sendo pagos os alugueis vencidos durante o trâmite processual,
mesmo depois de depositadas as chaves.
Contra estes fatos não houve controvérsia, apesar de tal petição
não
ter sido acompanhada dos respectivos comprovantes de pagamento dos alugueis vencidos a partir de
setembro/2017 até o prazo final do contrato (29/10/2020), já que a sentença fora prolatada em 26/abril/2021
.

Na contestação, a Imobiliária asseverou que o negócio firmado entre as partes se deu na forma conhecida como
built to suit
, em que a Locadora assume os custos de construção do imóvel comercial mediante a contrapartida de recebimento do valor dos alugueis com prazo certo, e que no caso o prazo estipulado é de 10 (dez) anos. Isto é, na espécie, a Imobiliária construiu o prédio onde funcionou a Agência Bancária UNIC conforme projeto estrutural e segundo as exigências do Banco do Brasil S.A.; por isso, o prazo da locação teve como propósito compensar o investimento feito.

Sustentou que o locatário não deixou claro que as instalações já não eram adequadas para o funcionamento e que, em verdade, a rescisão unilateral se deu em razão do fechamento da Agência UNIC. Com base nesses argumentos, bem como no fato de o imóvel ter sido totalmente depredado, a começar pelo estacionamento até as áreas de uso interno, o que impedia a sua colocação no mercado imobiliário antes de concluída a reforma (de responsabilidade do locatário, no seu ponto de vista), defendeu ser justa a recusa em receber as chaves. Por isso, pediu a manutenção do vínculo contratual.

Em sede de
Reconvenção
, se rescindido o Contrato de Locação, a Imobiliária apresentou os seguintes pedidos contrapostos:
(i)
recebimento dos alugueis vincendos até o fim do prazo estipulado para vigência do pacto (29/10/2020), e
(ii)
indenização pelos prejuízos causados nas instalações danificadas (danos emergentes), já que o Banco Locatário deveria devolver o prédio no mesmo estado que o recebeu (novo ou em bom estado de conservação). Ao ensejo, juntou proposta de reparos a ser feita por empresa indicada pela Imobiliária na ordem de R$ 310.345,72 (trezentos e dez mil trezentos e quarenta e cinco reais e setenta e dois centavos).

Desde já adianto que
não
há
pedido expresso de lucros cessantes
na contestação e em nenhuma outra petição protocolizada no decorrer da instrução.

Em seguida, diante da necessidade de apurar quais foram os danos causados no imóvel, pelo Julgador foi deferida a prova pericial e nomeada a empresa REAL BRASIL CONSULTORIA LTDA, além da prova testemunhal e depoimento das partes. A audiência e a perícia foram realizadas, cujo laudo está encartado no ID 95646058 – Pág. 3 até Pág. 41.

De acordo com a empresa nomeada como responsável pela perícia, cuja vistoria fora realizada em 06/novembro/2019 (data da retirada das chaves depositadas em juízo), durante os trabalhos, verificou-se que o imóvel se encontrava com alto grau de deterioração, tendo sido alvo de depredação e invasão de transeuntes. Depois de realizados todos os procedimentos descritos no trabalho pericial, bem como procedidas as análises técnicas, foram levantados os itens danificados e cotejados com tabelas de composição de preços, com vista a quantificar o valor necessário para os reparos no montante de
R$ 613.990,51 (seiscentos e treze mil novecentos e noventa reais e cinquenta e um centavos)
.

Instada a se manifestar, a Imobiliária asseverou que o trabalho pericial não fez menção à necessidade de reparo no sistema de ar condicionado, em que pese ter apontado que todo o sistema fora retirado e que os seus difusores se encontravam ausentes, o que implicaria na readequação do valor dos danos emergentes e incluir a despesa de
R$ 27.946,86 (vinte e sete mil novecentos e quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos)
, totalizando o gasto com a reforma na importância de
R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)
. Anoto que este montante foi
ratificado
pela Perita.

Encerrada a instrução, sobreveio a sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais e, também, dos pedidos contrapostos apresentados na Reconvenção.

Rescindiu
o Contrato de Locação a partir de
18/08/2017
(consignação das chaves) por denúncia do Banco locatário.

Diante dos danos constatados no imóvel, condenou o Locatário ao pagamento de indenização por
danos emergentes
no montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Verbete 362 da Súmula do STJ) e acrescido de juros de 1% ao mês. Determinou que, desse montante, deverão ser descontados os alugueis pagos a partir de 18/08/2017.

Ao final, condenou o
Banco do Brasil S.A
. ao pagamento das custas, despesas processuais e os honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

- Do Recurso de Apelação interposto pelo

Banco do Brasil S.A
. O Apelante requer seja considerada como data final do vínculo locatício a notificação extrajudicial, efetivada em
15/08/2016
por meio de
e-mail
, posto que, no seu entender, a consignação das chaves apenas formalizou o ato de entrega do imóvel, conforme inteligência do art. 544, inc. II, do CPC.

Alega que a Apelada não poderia recusar o recebimento das chaves, pois eventuais pendências deveriam ser resolvidas em ação própria. No mais, asseverou que não pode ser penalizado com o pagamento de danos emergentes (reparos no imóvel) no valor superior a R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais) que foi pleiteado pela própria Apelada em 2016.

Em suma, pugna que a rescisão contratual seja considerada a partir da data da notificação da Apelada, bem como pede seja excluída a sua condenação ao pagamento de indenização pelos danos ocasionados ao imóvel, uma vez que os estragos constatados no imóvel se deram em razão de vandalismo dos transeuntes.

Ao final, requer a inversão do ônus da sucumbência.

- Do Recurso de Apelação interposto pela Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda
. A Apelante diz que a sentença é
extra petita
e que foi cerceada no direito de defesa. Sustenta que o Locatário afirmou que promoveu a denúncia do contrato porque “
o imóvel se tornara insuficiente para o bom funcionamento
”; todavia, o Banco não comprovou tal impossibilidade.

Assegurou que o Julgador não teria enfrentado o ponto acima mencionado. Ao contrário, sustentou que, na sentença, o motivo para validar a rescisão sem a incidência da penalidade legal (pagamento de todos os alugueis até o fim do prazo contratado) fora outro: “
encerramento das atividades
”, residindo aí o julgamento fora do que foi pedido.

Além disso, argui que a sentença é
citra petita
, uma vez que não foi analisado o pedido de condenação do Banco Apelado ao pagamento de indenização material por lucros cessantes.

Sustenta que o imóvel ficou desocupado
de
agosto/2017 (consignação das chaves)
até
outubro/2020 (termo final do contrato), ou seja, por 37 (trinta e sete) meses, em razão da falta de reparos que impossibilitava nova locação. Diante disso, requer, agora de maneira expressa, o reconhecimento e a indenização por lucros cessantes no período indicado.

Quanto ao mérito da questão, entende que os danos emergentes fixados na sentença, no montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), já estão defasados, devendo ser atualizados para a realidade econômica da construção civil.

Contextualizados os principais pontos do processo, passo ao enfrentamento das
preliminares
arguidas pela
Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda.

- Julgamento
Extra Petita:

Pelo princípio da congruência, adstrição ou correlação, costuma-se afirmar que “
toda a demanda é o projeto da sentença que o demandante queria quanto à sua estrutura e quanto ao seu conteúdo
”. A demanda assinala os limites dentro dos quais deve se exercitar pelo juiz a sua função jurisdicional. Como diz a doutrina, “
a sentença não pode descarrilar nem parar no caminho e nem ir além da estrada traçada pela vontade do jurisdicionado
” (OLIVEIRA, Vallisney. Nulidade da sentença e o princípio da congruência. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 67-79).

Desse modo, “
a sentença deve ser o reflexo da demanda
”. (COUTURE, Eduardo J.
Introdução ao estudo do processo civil
: discursos, ensaios e conferências. Tradução de Hiltomar Martins Oliveira. Belo Horizonte: Líder, 2003, p. 50; CARNELUTTI, Francesco.
Derecho y proceso
. Tradução de Santiago Sentís Melendo. Buenos Aires: EJEA, 1971, p. 195).

O art. 492 do CPC prevê que “
é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado
”. O princípio da congruência exige correlação entre os fundamentos da sentença e a causa de pedir do autor e as alegações de defesa, bem como entre o dispositivo da sentença e os pedidos formulados pelas partes.

Entende-se que a congruência deve ser observada em
relação aos pedidos
formulados pelas partes (inclusive a reconvenção do réu). Vale dizer, a congruência é o dever dúplice de que o juiz responda “
sobre tudo o que foi pedido
” e “
só sobre o que foi pedido
”.

Será
extra petita
quando o juiz decidir sobre questão não proposta nos autos, ou seja, questão alheia ou estranha ao direito material discutido em juízo e isso, insisto, diz respeito aos pedidos formulados por ambas as partes.

No caso concreto, conforme relatado, segundo argumentos do Banco Locatário, a reforma do imóvel comercial não era motivo para recusar receber as chaves, já que tal pretensão poderia ser reclamada em ação própria, motivo pelo qual ajuizou a Ação de Consignação de Chaves de Imóvel Locado e pugnou pela
rescisão unilateral
do vínculo contratual com a designação de hora e local para a consignação das chaves, pondo fim à locação. Tal pedido foi apreciado pelo Juiz da causa de maneira fundamentada, e a decisão não extrapolou o pedido formulado pelo Banco.

Segundo as irresignações da Imobiliária Locadora, o Juiz sentenciante analisou
causa de pedir
diversa daquela arguida pelo Banco, posto que este afirmou, na petição inicial, que o imóvel se tornara insuficiente para o bom funcionamento da agência, ao passo que o Julgador
a quo
entendeu que, a despeito desse argumento, o Banco tinha autorização contratual (
Cláusula Décima Terceira)
para denunciar o contrato com base no encerramento das atividades. E para que não paire dúvida sobre o teor do mencionado item contratual, faço questão de transcrevê-lo mais uma vez:

“
Poderá o LOCATÁRIO dar por findo o contrato, isento de responsabilidade a qualquer título, inclusive aluguéis vincendos, em caso de aquisição ou construção de sua sede própria nesta cidade, se o prédio alugado
tornar-se insuficiente para o bom funcionamento
de seus serviços,
ou se vier a encerrar ou não iniciar as atividades da dependência a que se destina o imóvel
” (sem destaques no original).

Ao prolatar a sentença, o Juiz da causa registrou que a solução da lide exigia definir se ocorreu o descumprimento contratual, ficando ao encargo do Locatário Apelado comprovar o pagamento dos alugueres, encargos locatícios e a multa prevista na cláusula Décima Quarta, e ao encargo da Locadora comprovar se foi justa a recusa do recebimento das chaves, além de demonstrar os prejuízos causados ao imóvel.

O Julgador obtemperou ser fato incontroverso que o imóvel fora construído nos moldes pretendidos pelo Banco Locatário, o que caracteriza a locação
built to suit
, sobretudo diante da confirmação do preposto da Imobiliária na audiência de Instrução e Julgamento, Robson Reis, o qual afirmou que “
o prédio foi construído para o Banco locar
.
O Banco estabeleceu os pré-requisitos da construção
. O Banco recebeu o prédio recém-construído”.

Na sentença ficou esclarecido que, nos contratos
built to suit
, não pode haver rescisão contratual pelo Locador e, no caso do Locatário, a rescisão é possível desde que pague a multa estipulada que, a rigor, corresponde aos alugueis que seriam devidos até o final da locação. Tal modalidade de contrato é regulada pela Lei 8.245/1991, com as alterações dadas pela Lei 12.744/2012.

Para o julgador, conquanto não comprovada a insuficiência do imóvel para o bom funcionamento da agência (tese arguida pelo Locatário), ficou evidente que o motivo da denúncia contratual foi o fechamento da agência bancária (tese arguida pela própria Locadora), tornando permitido ao Locatário pôr fim ao vínculo contratual sem incorrer no pagamento da multa de alugueis vincendos até o termo final. Eis o limite da lide!

Nota-se que o Juiz da causa foi didático ao dizer que a “
Cláusula Décima Terceira do instrumento em tela é expressa ao prever que a locação poderia ser rescindida antes de transcorridos cento e vinte meses de vigência do contrato
.
Assim, afastável a conclusão de que o descumprimento de tal obrigação, vale dizer, a rescisão antecipada do negócio, importa no pagamento dos alugueres vincendos até o encerramento do contrato
”.

E continua explicitando que “
a aplicação do pretendido pelo requerido ao afirmar que se trata de locação built to suit restou impossibilitada, uma vez que a aplicação de tal dispositivo
invariavelmente invalidaria a cláusula décima terceira do contrato de locação que expressamente resguarda o direito da locatária de valer-se da resilição unilateral
” (sem destaques no original).

Portanto, não constitui julgamento
extra petita
o fato de o Juiz acolher a tese defensiva suscitada pela própria Imobiliária, no sentido de que, na hipótese, o Locatário encerrou suas atividades no Bairro onde estava instalado, concluindo que não há razão para aplicar a multa de pagamentos dos alugueres vincendos até o termo final porque, porque pelo princípio
pacta sunt servanda
,
há previsão no contrato
que possibilita a rescisão unilateral em caso de encerramento das atividades. Este capítulo da sentença encontra eco no art. 4o c/c 54-A, § 2o, da Lei 8.245/91.

Feitos esses esclarecimentos,
rejeito a preliminar julgamento
extra petita
.

- Julgamento
Citra Petita:

A Imobiliária Recorrente alega, com base em argumentos frágeis, que a sentença deixou de analisar o pedido de condenação do Banco Apelado ao pagamento de indenização por
lucros cessantes
, posto que, desde a contestação, asseverou que o imóvel ficou desocupado
de
agosto de 2017 (data da consignação das chaves em juízo)
até
outubro de 2020 (termo final do vínculo locatício), ou seja, durante 37 (trinta e sete) meses, em razão da falta de reparos que impossibilitava nova locação.

Quanto ao vício da omissão (
citra
ou
infra petita
), a tutela jurisdicional não pode conter menos do que o pretendido, ou seja, é necessário que a sentença analise tudo o que foi pedido expressamente pelas partes.

Nas ações dúplices, como é o caso destes autos, a Imobiliária Apelante tinha todo o direito de manifestar sua pretensão em pedido contraposto; contudo, conforme minudentemente relatado, em sede de
Reconvenção
, caso fosse rescindido o Contrato de Locação, apresentou os seguintes pedidos contrapostos:

(i)
Recebimento dos alugueis vincendos até o fim do prazo combinado (29/10/2020);

(ii)
Indenização pelos prejuízos causados às instalações (danos emergentes), já que o Locador deveria devolver o prédio no mesmo estado que o recebeu (novo ou em bom estado de conservação).

Ao ensejo, juntou orçamento dos reparos a ser feita por empresa indicada pela Imobiliária, na ordem de R$ 310.345,72 (trezentos e dez mil trezentos e quarenta e cinco reais e setenta e dois centavos).

Repito: não há uma linha sequer sobre lucros cessantes, muito menos há pedido expresso nesse sentido. O que existe nas petições apresentadas na fase da instrução é o reiterado anúncio do descaso do Locatário em consertar o imóvel, a depredação e a piora da estrutura em virtude do transcurso do tempo, além do aumento dos preços dos materiais de construção.

Dito isso,
rejeito a preliminar de julgamento
citra petita
e não conheço do pedido de indenização por lucros cessantes.

Passo, agora, ao enfrentamento da tese recursal do Banco Locatário no tocante à
data final do vínculo locatício, além dos danos materiais emergentes, assim como o seu montante
(tese recursal da Locadora).

Ao contrário do alegado pelo Banco Locatário, o termo final do vínculo locatício não se deu com a notificação extrajudicial encaminhada por
e-mail
em
15/08/2016, muito menos com a consignação das chaves em 18/08/2017
, conforme concluiu o Juiz da causa. Explico:

De começo, partilho do mesmo entendimento do Juiz da causa no ponto em que diz que o Banco Locatário não comprovou a efetiva
tentativa
de devolução das chaves, sendo insuficiente o simples envio de
e-mail
para a Locadora manifestando a intenção de resilir o contrato. A notificação extrajudicial e a correspondência eletrônica encaminhada pelo Banco não implicam ato de entrega e de devolução da posse, mas apenas a intenção de fazê-lo. Como bem disse o Juiz sentenciante, “
ainda que a locadora tenha se furtado ao recebimento imediato, o locatário se manteve na posse do imóvel, tanto é que pagou os alugueis e encargos inclusive após a entrega das chaves em Juízo
”.

A jurisprudência caminha no mesmo sentido, a exemplo do julgado abaixo:

APELAÇÃO - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES - ALEGAÇÃO DE PERDAS E DANOS DECORRENTES DA RESCISÃO ANTECIPADA - RECUSA ILEGÍTIMA - RESPONSABILIDADE PELOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - LOCADOR - TERMO FINAL DO CONTRATO - DATA DO DEPÓSITO DAS CHAVES.

O direito do locador à reparação das perdas e danos não pode ser oposto como justificativa para limitar o direito potestativo do locatário à resilição do contrato.

O encerramento da relação locatícia só se dá com a efetiva entrega das chaves, sendo irrelevante, para este fim, a data em que o locador foi notificado do interesse da locatária de resilir
.

Com a resistência baseada em eventuais créditos decorrentes da rescisão antecipada do contrato, reconhece-se a ilegitimidade da recusa feita pelo locador, obrigando-o pelos ônus sucumbenciais advindos da presente ação de consignação de chaves.
(TJ-MG - AC: 10000210861829001 MG, Relator: Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 15/10/2021, Câmaras Cíveis / 15a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/10/2021) (sem destaques no original).

Muito embora a Cláusula 13a do Contrato permita ao Locatário pôr fim ao vínculo contratual antes de alcançado o prazo de 120 (cento e vinte) meses em razão do encerramento das suas atividades, no caso em particular, a despeito de consignadas as chaves em 18/08/2017, a Locadora Imobiliária
não
as aceitou, ou seja,
não
recebeu as chaves porque a discussão em torno da justa causa na recusa prosseguiu. E tal situação, no meu modo de ver, significa que
a locação não findou em 18/08/2017
. Trocando em miúdos, cabia ao Banco Locatário pagar os alugueis vencidos no decorrer do trâmite processual, o que coincide com o término final do contrato, marcado para 20/10/2020, já que a sentença foi prolatada em 26/04/2021.

Portanto, o encerramento do contrato não se deu no momento da entrega das chaves do imóvel em Juízo em
18/08/2017
, e sim com a prolação da sentença (ocorrida em 26/04/2021); contudo, considerando que o contrato terminou antes, em 20/10/2020, este é o último mês em que o Banco Locatário deveria pagar o valor do aluguel.

Quanto ao
dever de reparar os danos causados no imóvel
, igualmente, não há reparo a ser feito na sentença, em especial no tocante ao montante de R$ 641.937,37 (seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos), corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Verbete 362 da Súmula do STJ) e acrescido de juros de 1% ao mês. Neste ponto, em particular, peço imensas
venias
ao nobre Relator, para divergir do seu entendimento.

O Banco do Brasil manifestou a intenção de rescindir o vínculo locatício em
setembro/2016
, o que não foi aceito pela Imobiliária sem a reforma completa do prédio construído para o locatário em 2010. Com isso, o Banco ficou na posse do imóvel até o termo final do contrato (
20/10/2020)
, já que apesar de as chaves terem sido consignadas, não foram aceitas pela Locatária. Durante esse tempo, o imóvel ficou abandonado e depredado, conforme constou o Oficial de Justiça que esteve no local e elaborou o
Auto de Constatação
de id. 11623826, e certificou, de forma geral, que o imóvel estava sujo e muito danificado.

Na constatação realizada entre
18 e 19/janeiro/2018,
ficaram evidenciados os seguintes danos:

1 – Pátio da entrada e estacionamento (no 01):

1.1 Portão principal sem cadeado e com a corrente solta (foto no1) 1.2 Instalação elétrica do posto de transformação inexistente (fotos no 2 e 3)

1.3 Piso do estacionamento com trincas (fotos no 4)

1.4 Pastilha da fachada danificada (foto no 5)

1.5 Motor elétrico do portão inexistente

1.6 Caixa de passagem e cabos de fibra óptica danificados (foto no 6) 1.7 Pintura externa danificada e piso rachado (foto no 7)

1.8 Há fios que indicam a instalação e câmeras, mas não existem (foto no 8)

1.9 Vegetação cobrindo parcialmente o estacionamento (foto no 9 e 10)

2 Salão principal (no 02)

2.1 Porta de vidro temperado da entrada principal quebrada (foto no 1 e 2)

2.2 Pisos danificados (fotos no 3,4 e 5)

2.3 Infiltração de água no forro de gesso (fotos no 6 e 7)

2.4 Forro de gesso danificado em diversos lugares (foto no 8,9 e 10) 2.5 Instalação elétrica do piso inexistente e todas as tomadas danificadas (fotos no 11,12 e 13)

2.6 Distribuição da instalação elétrica do forro inexistente, restam apenas as eletrocalhas e parte delas danificadas (fotos no 14 e 15) 2.7 Pintura danificada;

3. Sala no fundo a direita (no03)

3.1 Instalação elétrica das tomadas e interruptores inexistente

3.2 Parede de gesso cartonado com parte danificado (fotos no 1 e 2) 3.3 As portas não fecham e os visores de vidros não inexistente (foto no 3)

3.4 Forro de gesso danificado (fotos no 4 e 5 )

3.5 Instalação elétrica no forro inexistente

3.6 Pintura danificada

4. Sala entrada lado esquerdo (no04)

4.1 Instalação elétrica inexistente (foto no 1)

4.2 Portas danificadas (foto no 2) 4.3 Forro danificado (foto no 3)

4.4 Instalação de cobre do ar cond. inexistente

4.5 Sala do cofre sem instalação elétrica

4.6 Pintura danificada

5. Sala do arquivo (no05)

5.1 Porta de madeira danificada (foto no 1)

5.2 Instalação elétrica inexistente

5.3 Pintura danificada

6. Sala do rack (no06)

6.1 Porta danificada

6.2 Instalação elétrica inexistente (fotos no 1 e 2)

6.3 Piso elevado danificado (fotos no 3 e 4)

6.4 Instalação de cobre do ar cond. inexistente (foto no 5)

6.5 Quadro de rede e telefonia danificado (foto no 6)

6.6 Pintura danificada

8. Sala copa (no08)

8.1 Torneiras da pia e tanque inexistente (fotos no 1 e 2 )

8.2 Instalação elétrica inexistente

8.3 Divisória de granito danificada e sem porta (fotos no 3 )

8.4 Forro de gesso danificado (fotos no 4)

8.5 Pintura danificada

9. WC feminino (no09)

9.1 Torneiras dos lavatórios inexistentes (fotos no 1)

9
.2 Instalação elétrica inexistente (foto no2

9.3 Divisória de granito dos vasos sanitários danificadas e sem portas (fotos no 3 e 4)

9.4 Forro de gesso danificado ( foto no 5)

9.5 Pintura danificada

10. WC masculino (no10)

10.1 Torneiras dos lavatórios inexistente (fotos 1)

10.2 Instalação elétrica inexistente

10.3 Divisória de granito dos vasos sanitários danificados e sem portas (fotos no 2 e 3)

10.4 Forro de gesso danificado (foto no 4)

10.5 Pintura danificada

11. WC PNE (no 11)

11.1 Instalação elétrica inexistente

11.2 Torneira do lavatório inexistente

11.3 Lavatório danificado (foto no 1)

11.4 Forro de gesso danificado (foto no 2)

12. Corredores (no12)

12.1 Quadro geral de energia elétrica danificado (fotos no 1)

12.2 Quadro geral dos ar condicionados danificado (fotos no 2 )

12.3 instalação elétrica inexistente

12.4 pintura danificada

13. COBERTURA (no 13)

13.1 Calha de concreto com trincas e impermeabilização danificada (fotos no 1 e 2)

13.2 Rufos danificados (fotos no 3)

13.3 Para raio inexistente (fotos 4,5 e 6)

13.4 Caixas d’água danificadas, sem registro geral e tubulação hidráulica danificadas (fotos no 7,8,9 e 10)

15. CORREDOR LATERAL DIREITA (no 15)

15.1 Mato tomou conta (foto no 1).

Ora, não custa relembrar que, até a entrega/recebimento das chaves, o Locatário tem o
dever
de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, além de ser obrigado a promover os reparos necessários e entregar o imóvel em bom estado de conservação, sobretudo quando o recebeu recém-construído. Essa é a exegese do art. 23, III da Lei 8.245/91.

Na espécie, está clarividente que o Locatário descumpriu seu dever de conservação e, por isso, tem a obrigação de reparar os danos, pouco importando se houve agravamento pela depredação que atribui à invasão de transeuntes, já que tal evento ocorreu durante o período em que o Locatário estava em poder das chaves.

Quanto ao
valor dos danos
, estão descritos no Auto de Constatação e reiterados no Laudo Pericial, e reputo relevante anotar que as tratativas iniciadas por
e-mail
não foram evoluíram para o acordo. Isto é, em que pese à Locatária ter manifestado, em 2016, que os reparos lhe custariam em torno de R$ 166.000,00 (cento e sessenta e seis mil reais), não há elementos firmes no sentido de que esse valor é ponto incontroverso (ou tenha sido objeto de negociação conclusiva), tanto que a Locatária, ao contestar, trouxe novo orçamento no montante de R$ 310.345,72 (trezentos e dez mil trezentos e quarenta e cinco reais e setenta e dois centavos).

Dito isso, no meu modo de ver, o valor que melhor se adequa ao caso é aquele apontado pelo
expert
no Laudo Pericial (Id 30643394), no qual consta que:
“(...) para que o imóvel volte as condições normais e possibilite sua regular utilização, o custo para reparo perfaz a importância de
R$ 613.990,51
(seiscentos e treze mil e novecentos e noventa reais e cinquenta e um centavos), conforme demonstrado nas tabelas em anexo e quadros dispostos no curso do laudo pericial
”, cujo valor foi retificado em laudo complementar vez que faltou incluir o valor referente ao sistema de ar condicionado, alegando que “
retificamos a conclusão, apresentando que para o imóvel voltar as condições normais e possibilite sua regular utilização, o custo para reparo perfaz a importância de
R$ 641.937,37
(seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)”
.

Logo, segundo a minha avaliação de tudo o que consta dos autos, a responsabilidade do Locatário
Banco do Brasil S.A
. pelos danos materiais do imóvel é no montante de
R$ 641.937,37

(seiscentos e quarenta e um mil novecentos e trinta e sete reais e trinta e sete centavos)
, e inexiste razão para alteração desse valor, uma vez que será corrigido pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença), acrescido de juros legais de 1% ao mês a contar da citação.

Advirto que do montante acima
não
há o que ser decotado do valor dos alugueis a partir de 18/08/2017, máxime porque, repito, o vínculo locatício não se encerrou com a mera consignação das chaves, e perdurou no trâmite processual até alcançar o termo final do contrato (20/10/2020). Isso significa que o Banco Locatário tem a obrigação de comprovar os alugueis pagos de agosto/2017 até outubro/2020, e ainda pagar os danos emergentes com os acréscimos legais.

Feitos esses apontamentos, peço
venia
ao relator para divergir, em parte, do seu entendimento, e
NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso interposto pelo
BANCO DO BRASIL S.A
.

DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso interposto pela
Vertia Empreendimentos Imobiliários Ltda.
para definir como marco final do vínculo locatício 20/10/2020, e não a data da consignação das chaves em juízo (18/08/2017), conforme exposto neste voto.

Considerando que o
Banco do Brasil S.A
. foi a única parte sucumbente, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL)

Com a devida vênia, acompanho o voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva.-

VOTO
(RETIFICAÇÃO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Nesta oportunidade, gostaria de retificar meu voto para acompanhar em todos os termos a eminente Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

EM 27 DE ABRIL DE 2022:

POR UNANIMIDADE, REJEITOU AS PRELIMINARES, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE VERTIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E DESPROVEU O APELO DO BANCO DO BRASIL S/A., NOS TERMOS DO VOTO DA 1a. VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA). O RELATOR RETIFICOU O VOTO ANTERIORMENTE PROFERIDO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/04/2022