Tribunal: TJMT
Processo: 0019039-68.2019.8.11.0055
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-15
Data de publicação: 2022-06-16

Ementa:
RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL - TESE DE APLICABILIDADE DO RITO EXPROPRIATÓRIO DECORRENTE DA LEI N. 9.514/97 – NÃO ACOLHIMENTO – RECURSO PROVIDO PARA COMPLEMENTAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO – SEM EFEITOS INFRINGENTES
O procedimento expropriatório específico da Lei n. 9.514/1997 não é exigível caso o contrato que serve de título à propriedade fiduciária não tenha sido registrado em cartório. Assim, na ausência do registro, é admissível a resilição do contrato de compra e venda do imóvel por iniciativa do adquirente, ressalvada a retenção parcial do montante pago na vigência do negócio. Precedentes desta Câmara e da Terceira Turma do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019039-68.2019.8.11.0055
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JUCINEIDE DOS SANTOS ZAFFONATO - CPF: 768.214.551-04 (EMBARGADO), LAUREN JULIE LIRIA FERNANDES TEIXEIRA ALVES - CPF: 050.979.681-82 (ADVOGADO), GUSTAVO HENRIQUE TEIXEIRA ALVES - CPF: 026.203.151-58 (ADVOGADO), ROBERTO CARLOS ZAFFONATO - CPF: 806.737.089-34 (EMBARGADO), CRISLAINE SANTOS ZAFFONATO - CPF: 051.503.901-27 (EMBARGADO), BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA - CNPJ: 13.358.002/0001-07 (EMBARGANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, SEM EFEITOS INFRINGENTES.

E M E N T A

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL - TESE DE APLICABILIDADE DO RITO EXPROPRIATÓRIO DECORRENTE DA LEI N. 9.514/97 – NÃO ACOLHIMENTO – RECURSO PROVIDO PARA COMPLEMENTAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO – SEM EFEITOS INFRINGENTES

O procedimento expropriatório específico da Lei n. 9.514/1997 não é exigível caso o contrato que serve de título à propriedade fiduciária não tenha sido registrado em cartório. Assim, na ausência do registro, é admissível a resilição do contrato de compra e venda do imóvel por iniciativa do adquirente, ressalvada a retenção parcial do montante pago na vigência do negócio. Precedentes desta Câmara e da Terceira Turma do STJ.

R E L A T Ó R I O

O Superior Tribunal de Justiça anulou acórdão anterior, proferido no julgamento de embargos declaratórios, para que esta Corte reexamine “com maior acuidade” a tese de incidência da Lei n. 9.514/1997, de modo a romper a barreira do prequestionamento.

O recurso de embargos de declaração foi aviado pela
BRDU SPE TANGARÁ DA SERRA LTDA
nos autos em que contente com
JUCINEIDE DOS SANTOS ZAFFONATO, ROBERTO CARLOS ZAFFONATO
e
CRISLAINE SANTOS ZAFFONATO
, objetivando a reforma do acórdão que deu provimento ao recurso de apelação interposto pela embargante apenas para autorizar a retenção de 15% do valor adimplido e modificar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais.

Em síntese, a embargante sugere que, no julgamento do recurso de apelação, esta Câmara se equivocou ao afastar a incidência da Lei n. 9.514/97 e autorizar a resilição do contrato de compra e venda garantido por alienação fiduciária, sem a adoção do rito expropriatório. Diz que a ausência de registro do contrato não afasta a incidência da lei especial.

Não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Ante a determinação exarada no julgamento do recurso especial, passa-se ao reexame da tese recursal para repelir qualquer obstáculo ao enfrentamento direto da matéria nas instâncias superiores.

Esta Câmara possui o entendimento de que o procedimento expropriatório específico da Lei n. 9.514/1997 não é exigível caso o contrato que serve de título à propriedade fiduciária não tenha sido registrado em cartório. Assim, na ausência do registro, é admissível a resilição do contrato de compra e venda do imóvel por iniciativa do adquirente, ressalvada a retenção parcial do montante pago na vigência do negócio.

Entre todos, cito o seguinte julgado, de relatoria do e. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – DESNECESSIDADE
– RETENÇÃO DE 10% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS - RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA - NÃO OCORRÊNCIA – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido com suas obrigações.
Ainda que o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a ausência de registro retira a garantia real, o que dispensa a obrigatoriedade de leilão extrajudicial para que seja devolvida ao comprador a importância que pagou, sob pena de a avença configurar simples crédito.
O percentual de retenção recai sobre a quantia paga, e não sobre o valor total pactuado. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem a possibilidade de direito de arrependimento e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF). Os encargos pactuados em razão da inadimplência, como juros de mora, não devem ser restituídos, considerando que são ônus decorrentes do atraso no pagamento das parcelas pela adquirente. Aquele que deu causa a Ação deve arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, em virtude do princípio da causalidade. “Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (REsp. 1617652/DF).”

(N.U 1029689-85.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/02/2022, Publicado no DJE 21/02/2022)

Embora inexista precedente vinculante alusivo à matéria, o entendimento encontra ressonância na jurisprudência superior, em julgados como o que se transcreve a seguir:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de devolução das quantias pagas. 2. Ação ajuizada em 22/03/2017. Recurso especial concluso ao gabinete em 14/12/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir i) se a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária enseja, quanto ao pleito de restituição de valores pagos, a necessidade de observância do procedimento previsto na Lei 9.514/97, ainda que ausente o registro do contrato; e ii) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel. 4. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.
5. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 6. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.
7. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 8. Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de honorários.”

(REsp n. 1.911.050/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 14/5/2021.)

Como propugna a teoria do diálogo das fontes, as plúrimas fontes legislativas não devem ser analisadas isoladamente, mas de forma coordenada, complementar e harmônica, não havendo espaço para a exclusão formal de um microssistema normativo em prol de outro, mas, sim, para a adoção de um regime de influências normativas recíprocas.

Sob essa perspectiva, respeitando os posicionamentos divergentes, entendo adequado exigir que, para que se retire do adquirente em estado de adimplência o direito de resilir o contrato — que pressupõe, como contrapartida, a manutenção de parte das parcelas pagas em poder do vendedor — tenha sido o contrato levado a registro, não apenas pela previsão contida no art. 23 da Lei n. 9.514/97, mas também porque a tese contrária se afigura desproporcional, excessivamente onerosa e contrária ao ditame de equilíbrio nas relações de consumo (art. 4o, III e 6o, V, CDC).

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso apenas para integrar a fundamentação alusiva à inaplicabilidade do rito expropriatório,
sem atribuir efeitos infringentes
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/06/2022