Tribunal: TJMT
Processo: 1016778-75.2019.8.11.0003
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-05
Data de publicação: 2022-10-06

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – APELO NÃO PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal (AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe de 14/12/2021)”.(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.024.439/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022).
O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente aprazada, não o entregou no prazo excedente.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016778-75.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos, Liminar]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOSE ROBERTO ZANQUETA - CPF: 090.376.308-71 (APELADO), EDMAR PORTO SOUZA - CPF: 630.569.921-68 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), EDMAR PORTO SOUZA - CPF: 630.569.921-68 (ADVOGADO), JOSE ROBERTO ZANQUETA - CPF: 090.376.308-71 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL
–
RESCISÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE CORRETAGEM –

PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL
– APELO NÃO PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal (AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe de 14/12/2021)”.(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.024.439/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022).

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente aprazada, não o entregou no prazo excedente.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1016778-75.2019.8.11.0003

APELANTE (s): SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., JOSE ROBERTO ZANQUETA.

APELADO (s): SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., JOSE ROBERTO ZANQUETA.

Proc. Referência
: Ação de Rescisão de Contrato c/c pedido de Tutela Antecipada e Indenização por Danos Morais n. 1016778-75.2019.8.11.0003 - 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras e
Recurso Adesivo
interposto por José Roberto Zanqueta.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c/c pedido de Tutela Antecipada e Indenização por Danos Morais, ajuizada por José Roberto Zanqueta em desfavor de Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras e Outras.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou procedentes
os pedidos da demanda para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóveis firmado entre as partes, determinar que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 28.878,68 (vinte e oito mil oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e oito centavos) com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, bem como condenou a pagar ao autor, a título de ressarcimento por dano moral, o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de correção monetária a partir do arbitramento (Súmula 362 STJ) e de juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação.

Condenou ainda as requeridas o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório.

APELO
: as requeridas
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras
arguem a prescrição da taxa de intermediação e corretagem, bem como sustentam a não ocorrência de culpa quanto à rescisão contratual, que o atraso na entrega das infraestruturas do loteamento ocorreu em razão da desídia dos órgãos e concessionárias de serviços públicos.

Defende que a devolução dos valores pagos deve obedecer à sistemática prevista nas Cláusulas 17a e 18a do Instrumento contratual, ou seja, com a retenção do valor do IPTU, despesas tributárias, despesas administrativas, multa contratual e fruição, ou, pelo princípio da eventualidade, que a retenção seja de 25% das quantias pagas, bem assim que os juros sejam contados a partir do trânsito em julgado da ação.

Defende também a não ocorrência do dano moral, subsidiariamente a redução do valor da condenação.

RECURSO ADESIVO
: o autor José Roberto Zanqueta requer a reforma parcial da sentença impugnada, a fim de que seja afastada a retenção de despesas no importe de 10% e a responsabilidade por tributos ou taxas de fruição do imóvel, bem como para que seja majorada a condenação em danos morais para o importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

CONTRARRAZÕES
: Id. 142510172 e Id. 142502712.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne da Apelação está em saber se ocorreu a prescrição para exigir a devolução da taxa de intermediação e corretagem, bem como saber se é caso de afastar a culpa da parte requerida apelante pelo atraso na entrega do empreendimento imobiliário e, por conseguinte, determinar a retenção de valores pagos, com a incidência de juros moratórios a contar do trânsito em julgado da ação, bem como saber se é caso de afastar o dano moral.

Por sua vez, quanto ao Recurso Adesivo,
o cerne está em saber se é caso de majorar o valor arbitrado para a indenização por dano moral
.

Cuida-se de ação de rescisão do Termo de cessão do contrato de compra e venda de imóvel, firmado em 31/01/2017, para aquisição do lote n. 008, quadra 12, do Loteamento Parque dos Lírios, na cidade de Rondonópolis, no valor de R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais), para pagamento em 150 (cento e cinquenta) parcelas de R$ 308,00 (trezentos e oito reais), ao fundamento de que passados mais de 03 (três) anos da compra do imóvel não fora cumprido o acordo, porque a parte requerida não teria conseguido concluir as obras de infraestrutura do empreendimento, porquanto requer a rescisão, bem como a restituição do valor pago de R$ 28.878,68 (vinte e oito mil oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e oito centavos), correspondente a 65 (sessenta e cinco) parcelas quitadas.

De início, no que tange a arguição de prescrição da taxa da intermediação e corretagem, tem-se que “
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal
(AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe de 14/12/2021)”.(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.024.439/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022).

Logo, não há falar em prescrição do direito do autor de exigir a devolução da referida taxa de corretagem.

Cumpre registrar ainda que
carece de interesse
para recorrer o autor quanto a suposta retenção de 10% a título de despesas administrativas, porquanto a sentença
julgou totalmente procedentes os pedidos da demanda e determinou a restituição integral dos valores pagos
(Id. 142507233 - pág. 10).

No mais, do conjunto fático-probatório, tem-se que é incontroverso o atraso na entrega do empreendimento imobiliário.

Conforme a Cláusula 21a do contrato entabulado entre as partes que o loteamento deveria contar as seguintes infraestruturas: “
rede de distribuição de energia elétrica com iluminação pública, rede de distribuição de água potável, rede de captação de águas pluviais, rede coletora de esgoto, pavimentação asfáltica em TSD- Tratamento Superficial Duplo com meio-fio, sarjeta e piqueteamento dos lotes, as quais se acham incluídas no preço do imóvel e serão

implantadas no prazo de 03 (três) anos, a contar da aprovação do loteamento do poder público municipal
”. (Id. 142496333 - pág. 16)

Consta que o loteamento foi aprovado em 13/11/2012, por meio do Decreto Municipal n. 6761/2012. Logo, as requeridas deveriam entregar toda a infraestrutura na data de 13/11/2015, todavia, até a data do ajuizamento da ação (18/12/2019), a obra não fora concluída e entregue.

Quanto ao argumento de que o atraso ocorreu por motivo de força maior, em razão das desídias e descasos dos órgãos públicos, mormente considerado que os problemas de saneamento são riscos inerentes ao próprio negócio, o que configura fortuito interno, inerente ao ramo da atividade de construção e incorporação imobiliária, porquanto não se revela como excludente de responsabilidade.

Acerca do tema, para corroborar:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR AFASTADA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DA CONSTRUTORA NO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CARACTERIZADA - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DANOS MORAIS E MATERIAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO DO QUANTUM – INVIABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.

2. Evidenciada a aplicação das normas consumeristas ao caso, resta caracterizada a inadimplência contratual por parte da ré/apelante, porquanto, ela própria afirma que deixou de entregar o imóvel, uma vez que a CAB Cuiabá não realizou as obras de saneamento básico.

3. Ou seja, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/apelante; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.

4. Ora,
as justificativas lançadas pela requerida/apelante (ocorrência de fatores externos, em razão de problemas referentes ao saneamento básico junto à CAB Cuiabá) não são suficientes para ilidir sua responsabilidade pelo latente atraso na entrega do imóvel, porquanto tais fatos não caracterizam motivos de força maior capazes de excluir o nexo causal, tratando-se de risco próprio da atividade
.

5. Nesse contexto, não ficando evidenciada a ocorrência de motivo de força maior ou qualquer outra causa excludente da responsabilidade da requerida, deve ser ela condenada ao pagamento da indenização pelos prejuízos experimentados pelo autor.

[...]. (N.U 0007355-96.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 18/11/2020, Publicado no DJE 25/11/2020).

Ainda:

APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – MANUTENÇÃO DO NÃO CABIMENTO DAS PRELIMINARES – JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES –
ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO

- RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO
– DEMORA EXCESSIVA – DANOS MORAIS E MATERIAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO AO CONSUMIDOR – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Não cabe arguir ausência de dialeticidade das razões recursais se é possível identificar que a causa de pedir e o pedido estão relacionados com o conteúdo da sentença. O CDC (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderempor cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor, tais como juros de obra e comissão de corretagem. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.
A CONSTRUTORA É OBJETIVAMENTE RESPONSÁVEL PELO CUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL, NÃO CONFIGURANDO EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE SITUAÇÕES DE RISCOS PRÓPRIOS DO EMPREENDIMENTO E QUE DEVEM SER CALCULADAS, SOBRETUDO QUANDO SE TRATA DE RES INTER ALIOS ACTA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR.
No período de normalidade contratual, os juros de obra são pagos pelo comprador, e só passa a ser obrigação da construtora se ela ficar inadimplente. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e gera dano moral e também o dever de indenizar pelos danos emergentes, correspondentes aos aluguéis gastos no respectivo período, os quais são presumíveis. O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019). No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora. (N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020).

Dessa forma, não evidenciada causa excludente, é de ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pela autora.

Logo, cabível a rescisão contratual, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
culpa exclusiva da promitente-vendedora
a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de
devolução integral do valor pago
(Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dessa forma, não há falar em retenção de percentual conforme estipulado no contrato, notadamente porque não houve a efetiva entrega do imóvel ou mesmo sua utilização, a ensejar retenção da taxa de fruição e IPTU e demais encargos sobre o imóvel.

Frisa-se, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor pago.

Veja-se que o pagamento das referidas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto o autor sequer entrou posse do terreno.

Dessa forma, é mesmo o caso de ser afastada a responsabilidade
pelo pagamento do IPTU
, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...). (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

Acerca do tema e no mesmo sentido, confere-se o precedente desta Quarta Câmara Cível:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL –
IPTU
, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil). (N.U 1003432-26.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 13/10/2021)

Dos juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento
não se aplica ao caso em questão
, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, se mostra correta sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Do dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido, porque além de a requerida não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, não o entregou no prazo excedente.

A demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas, não comporta majoração ou redução.

Posto isso,
nega-se provimento

ao Apelo interposto por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras.

Nega-se provimento ao Recurso Adesivo
interposto pelo autor José Roberto Zanqueta.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/10/2022