Tribunal: TJMT
Processo: 1001422-77.2020.8.11.0044
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-09-16
Data de publicação: 2022-09-16

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA TURMA RECURSAL TEMPORÁRIA
Recurso Inominado:
1001422-77.2020.8.11.0044
Classe CNJ:
460
Origem:
Juizado Especial Cível Paranatinga/MT
Recorrente(s):
VIKAN Empreendimentos Imobiliários LTDA
Recorrida(s):
Fabio João Wisniewski
Juiz Relator:
Valmir Alaércio dos Santos
Data do Julgamento:
16 de setembro de 2022
SÚMULA DO JULGAMENTO
RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. PREVISÃO CONTRATUAL DE MULTA DE 10% INCIDENTE SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO E NÃO SOBRE A TOTALIDADE DOS VALORES ADIMPLIDOS PELO COMPRADOR E PREVISÃO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA. CLÁUSULAS ABUSIVAS QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. NULA DE PLENO DIREITO. CDC, 51, IV. MULTA CONTRATUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE A TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE DESISTENTE. RESTITUIÇÃO QUE DEVE OCORRER EM PARCELA ÚNICA. IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PARCELADO. TEMA 577 STJ. COBRANÇA A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO COMPROVADA. AUSÊNCIA DE IDENTIFICAÇÃO DA TAXA NA PROPOSTA ASSINADA PELO AUTOR. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
1. A teor do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais, relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, tal como no caso em análise onde restou fixada a incidência de multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato e não sobre a totalidade dos valores pagos pelo adquirente desistente, bem como que o montante a ser restituído será devolvido em tantas parcelas quantas foram as previstas em contrato para pagamento, no caso 60 (sessenta) prestações.
2. Nos termos da tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – TEMA 577 -, “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”.
3. Nos julgamentos dos REsp 1.551.956/SP e 1.599.511/SP - (Recursos Especiais Repetitivos), foram firmadas as seguintes TESES PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015, respectivamente: Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC); Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
4. Se no contrato celebrado entre as partes não há previsão quanto à cobrança de comissão de corretagem decorrente da intermediação da venda de fração/cota de unidade imobiliária, e, restando especificado no contrato que o valor de R$ 2.701,00 foi pago a título de entrada e não de corretagem, deve ser mantida a restituição da referida importância, em razão do distrato da promessa de compra e venda de imóvel em loteamento.
5. “Súmula 543 STJ – Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
6. Se restou caracterizada a inadimplência do promitente comprador, pode ele requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fazendo jus à restituição das parcelas pagas, mas com retenção do equivalente a 10% das mesmas, relativo às despesas da promitente vendedora com administração do imóvel, sendo este o percentual previsto no contrato em caso de rescisão contratual.
7. Nesse sentido:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. TEMA 577 - STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. - À luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – Tema 577 –, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - Sentença mantida - Recurso conhecido e não provido.(TJ-AM - AC: 06088740720188040001 AM 0608874-07.2018.8.04.0001, Relator: Anselmo Chíxaro, Data de Julgamento: 29/04/2021, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 29/04/2021)
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - IMÓVEL NA PLANTA - COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA COMPRADOR - DISTRATO – RESCISÃO - POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO CDC - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Caracterizada a inadimplência do promitente comprador, pode ele requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fazendo jus à devolução das parcelas pagas, mas com retenção do equivalente a 10% das mesmas, relativo às despesas da promitente vendedora com administração do imóvel, sendo este o percentual previsto no contrato em caso de distrato.
(TJ-MT - AC: 10032408120178110040 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/05/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 22/05/2020)
8. A sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva: “Diante do exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do NCPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados à exordial, para o fim de: A) DECLARAR a rescisão contratual objeto dos autos, devendo ser retido a título de multa o valor de 10% (dez por cento) do valor pago referentes as parcelas e sua devida restituição, corrigidos monetariamente pelo índice INPC desde a data do primeiro desembolso. De igual forma, JULGO PROCEDENTE o pedido de restituição do valor pago a título de entrada, ante a falta de transparência na previsão contratual, quanto ao valor se referir a corretagem. DECLARO extinto o processo, com resolução do mérito”, não merece reparos e deve se mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termo do art. 46 da Lei no 9.099/95.
9. Recurso improvido. A parte Recorrente arcará com as custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.
Valmir Alaércio dos Santos
Juiz de Direito – Relator

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1001422-77.2020.8.11.0044
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[FABIO JOAO WISNIEWSKI - CPF: 028.114.299-80 (RECORRENTE), EZEQUIEL LOPES DOS SANTOS - CPF: 018.854.181-08 (ADVOGADO), VIKAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 02.248.014/0001-54 (RECORRIDO), CLASSIR MIGUEL RIGON - CPF: 352.829.590-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL TEMPORÁRIA

Recurso Inominado:

1001422-77.2020.8.11.0044

Classe CNJ:

460

Origem:

Juizado Especial Cível Paranatinga/MT

Recorrente(s):

VIKAN Empreendimentos Imobiliários LTDA

Recorrida(s):

Fabio João Wisniewski

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

16 de setembro de 2022

SÚMULA DO JULGAMENTO

RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO

POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. PREVISÃO CONTRATUAL DE MULTA DE 10% INCIDENTE SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO E NÃO SOBRE A TOTALIDADE DOS VALORES ADIMPLIDOS PELO COMPRADOR E PREVISÃO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA. CLÁUSULAS ABUSIVAS QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. NULA DE PLENO DIREITO. CDC, 51, IV. MULTA CONTRATUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE A TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE DESISTENTE. RESTITUIÇÃO QUE DEVE OCORRER EM PARCELA ÚNICA. IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PARCELADO. TEMA 577 STJ. COBRANÇA A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO COMPROVADA. AUSÊNCIA DE IDENTIFICAÇÃO DA TAXA NA PROPOSTA ASSINADA PELO AUTOR. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

1.

A teor do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais, relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, tal como no caso em análise onde restou fixada a incidência de multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato e não sobre a totalidade dos valores pagos pelo adquirente desistente, bem como que o montante a ser restituído será devolvido em tantas parcelas quantas foram as previstas em contrato para pagamento, no caso 60 (sessenta) prestações.

2. Nos termos da tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – TEMA 577 -, “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor,
é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos
somente ao término da obra ou
de forma parcelada
, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”.

3. Nos julgamentos dos REsp 1.551.956/SP e 1.599.511/SP - (Recursos Especiais Repetitivos), foram firmadas as seguintes TESES PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015, respectivamente:
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC); Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

4. Se no contrato celebrado entre as partes não há previsão quanto à cobrança de comissão de corretagem decorrente da intermediação da venda de fração/cota de unidade imobiliária, e, restando especificado no contrato que o valor de R$ 2.701,00 foi pago a título de entrada e não de corretagem, deve ser mantida a restituição da referida importância, em razão do distrato da promessa de compra e venda de imóvel em loteamento.

5.

“Súmula 543 STJ – Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

6. Se restou caracterizada a inadimplência do promitente comprador, pode ele requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fazendo jus à restituição das parcelas pagas, mas com retenção do equivalente a 10% das mesmas, relativo às despesas da promitente vendedora com administração do
imóvel
, sendo este o percentual previsto no contrato em caso de
rescisão contratual
.

7. Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. TEMA 577 - STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. - À luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – Tema 577 –, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - Sentença mantida - Recurso conhecido e não provido.(TJ-AM - AC: 06088740720188040001 AM 0608874-07.2018.8.04.0001, Relator: Anselmo Chíxaro, Data de Julgamento: 29/04/2021, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 29/04/2021)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - IMÓVEL NA PLANTA - COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA COMPRADOR - DISTRATO – RESCISÃO - POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO CDC - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Caracterizada a inadimplência do promitente comprador, pode ele requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fazendo jus à devolução das parcelas pagas, mas com retenção do equivalente a 10% das mesmas, relativo às despesas da promitente vendedora com administração do imóvel, sendo este o percentual previsto no contrato em caso de distrato.

(TJ-MT - AC: 10032408120178110040 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/05/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 22/05/2020)

8. A sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva:
“Diante do exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do NCPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados à exordial, para o fim de: A)
DECLARAR
a rescisão contratual objeto dos autos, devendo ser retido a título de multa o valor de 10% (dez por cento) do valor pago referentes as parcelas e sua devida restituição, corrigidos monetariamente pelo índice INPC desde a data do primeiro desembolso. De igual forma,
JULGO PROCEDENTE
o pedido de restituição do valor pago a título de entrada, ante a falta de transparência na previsão contratual, quanto ao valor se referir a corretagem.
DECLARO
extinto o processo, com resolução do mérito”,

não merece reparos e deve se mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termo do art. 46 da Lei no 9.099/95.

9. Recurso improvido. A parte Recorrente arcará com as custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. no 46 da Lei no 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

Vide Súmula do Julgamento.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2022